001.pdf bail

Dossier - 2006

Le contrat de bail

de droit commun

Par Catherine Merolla Conseillegravere juridique

Confeacutedeacuteration des Organisations de Jeunesse Indeacutependantes et Pluralistes asbl Rue Traversiegravere 8 1210 Bruxelles wwwcojbe - httpcojupcasebe

Le contrat de bail de droit commun 135

Table des matiegraveres I Preacutesentation geacuteneacuterale 3 II Contrat de bail 4

1 Deacutefinition 4 2 Organe compeacutetent pour conclure un contrat de bail au sein de lrsquoASBL 4 3 Forme du contrat de bail 4 4 Mentions du contrat de bail 5 5 Formaliteacute suppleacutementaire 5

III Obligations du bailleur6

1 Deacutelivrance du bien loueacute6 2 Entretien du bien loueacute 7 3 Jouissance paisible du bien loueacute9

IV Obligations du preneur 12

1 Meubles garnissant le bien loueacute 12 2 Paiement du loyer 13 3 Utilisation du bien loueacute en bon pegravere de famille 15 4 Restitution du bien en fin de bail 16 5 Garantie contre lrsquoincendie 17 6 Garantie locative 18

V Exeacutecution et sort des travaux 19 VI Dureacutee du bail 20

1 Dureacutee du bail 20 2 Utiliteacute ou neacutecessiteacute du congeacute 20 3 Principe et conditions de la tacite reconduction 21

VII Vente du bien loueacute et protection du locataire 23

1 Vente du bien loueacute et opposabiliteacute du contrat de bail 23 2 Clause drsquoexpulsion preacutevue dans le contrat de bail 23 3 Formaliteacutes drsquoenregistrement pour avoir date certaine 23 4 Recours contre lrsquoancien proprieacutetaire 24 5 Sort de la garantie locative 24

VIII Fin du bail 25

1 Reacutesiliation de commun accord 25 2 Reacutesiliation unilateacuterale 25 3 Survenance drsquoune condition reacutesolutoire 25 4 Clause reacutesolutoire expresse 26 5 Reacutesolution pour inexeacutecution fautive 26 6 Perte du bien loueacute et theacuteorie des risques 27

IX Modegravele de contrat de bail 28 X Extraits du Code civil 31

I Preacutesentation geacuteneacuterale De nombreuses ASBL concluent des contrats de location portant sur un bien immobilier afin drsquoy installer le siegravege social de lrsquoassociation le lieu de travail du personnel et de conservation des documents officiels Cette location implique la signature drsquoun contrat de bail Dans la mesure ougrave la conclusion drsquoun contrat est source drsquoobligations et de droits pour les associations locataires il nous a sembleacute utile de faire le point sur la leacutegislation et les pratiques relatives au bail de bureau ou encore bail de droit commun

Le Code civil preacutevoit plusieurs types de bail en fonction de lrsquoaffectation que recevront les lieux loueacutes

le bail de reacutesidence principale est reacuteglementeacute par la loi du 20 feacutevrier 1991 Celle-ci sapplique aux baux portant sur le logement que le locataire affecte agrave sa reacutesidence principale avec accord express ou tacite du bailleur

le bail commercial est reacuteglementeacute par la loi du 30 avril 1951 Celle-ci srsquoapplique aux baux dimmeubles affecteacutes principalement par le locataire agrave lexercice dun commerce de deacutetail ou agrave lactiviteacute dun artisan directement en contact avec le public

le bail agrave ferme est reacuteglementeacute par la loi du 4 novembre 1969 Celle-ci srsquoapplique aux baux de biens immeubles affecteacutes principalement agrave lrsquoexploitation agricole du locataire agrave lexclusion de la sylviculture

le bail de droit commun est reacuteglementeacute par les articles 1708 agrave 1762bis du Code civil (appeleacute louage de chose par le Code) Ces articles srsquoappliquent agrave tous les baux nrsquoentrant pas dans les autres cateacutegories Il srsquoagit eacutegalement du contrat de bail que concluent les ASBL

Pour rappel les termes preneur et locataire sont utiliseacutes indiffeacuteremment et deacutesignent la personne physique ou morale qui prend en location un bien Pour des raisons de faciliteacute nous utiliserons eacutegalement de faccedilon indiffeacuterencieacutee les termes bailleur et proprieacutetaire pour deacutesigner la personne qui donne en location un bien1 Preacutecisons eacutegalement que le juge compeacutetent en premier ressort pour connaicirctre des conflits entre locataires et bailleurs est le juge de paix du lieu ougrave se trouve lrsquoimmeuble peu importe le montant du litige (art 591 1deg et 629 1deg c jud) Il est compeacutetent pour toute question relative aux relations locatairesbailleurs quel que soit le type de bail en question (bail de droit commun bail commercial bail agrave ferme bail de reacutesidence principale) En appel le tribunal de premiegravere instance est compeacutetent pour connaicirctre de lrsquoappel interjeteacute contre la deacutecision du juge de paix

1 Nous nrsquoaborderons pas dans le cadre de ce dossier le bail de la chose drsquoautrui la sous-location et la cession de bail

II Contrat de bail

1 Deacutefinition Le Code civil deacutefinit le contrat de bail comme eacutetant un contrat par lequel lune des parties appeleacutee le bailleur sengage agrave assurer la jouissance dune chose agrave une autre partie appeleacutee le locataire pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci soblige agrave lui payer (art 1709 cc) Le contrat de bail se caracteacuterise par deux eacuteleacutements essentiels

La mise agrave disposition drsquoun bien par le bailleur au locataire et la garantie de jouissance le loyer agrave verser par le locataire

Une mise agrave disposition gratuite de locaux ne pourrait ecirctre qualifieacutee de contrat de bail Dans le cadre de ce dossier nous ne parlerons que de la location portant sur un bien immeuble sont concerneacutes les maisons (et appartements) de seconde reacutesidence les bureaux les usines les ateliers etc ou encore les parties de maisons (ex caves garage chambres entrepocirct grangeshellip)

2 Organe compeacutetent pour conclure un contrat de bail au sein de lrsquoASBL La deacutecision de conclure un contrat de bail relegraveve de la sphegravere de compeacutetence du conseil drsquoadministration sauf disposition statutaire contraire Il en va de mecircme pour mettre fin au bail ou renouveler le contrat2 Le conseil drsquoadministration en tant que repreacutesentant de lrsquoassociation doit donc signer le contrat de bail Pour des raisons pratiques la plupart des statuts drsquoASBL instituent un organe de repreacutesentation Il srsquoagit souvent du preacutesident de lrsquoassociation avec pouvoir de signature ce qui dispense le conseil drsquoadministration de devoir se reacuteunir dans son ensemble pour signer le contrat de bail Notons que le conseil drsquoadministration devra veacuterifier srsquoil existe plusieurs coproprieacutetaires En effet si tel est le cas le contrat de bail devra ecirctre signeacute par tous les coproprieacutetaires (il en va de mecircme pour les notifications de congeacute les deacutecisions de renouvellementhellip)3

3 Forme du contrat de bail Le contrat de bail peut ecirctre verbal ou eacutecrit Pour des raisons eacutevidentes de preuve il est preacutefeacuterable de conclure le contrat par eacutecrit Lorsque le bail est eacutecrit il est eacutetabli en autant drsquoexemplaires que de parties (art 1325 cc) en lrsquooccurrence un exemplaire pour le bailleur et un autre pour le preneur Geacuteneacuteralement on preacutevoit un troisiegraveme exemplaire agrave preacutesenter au bureau drsquoenregistrement Si une des deux parties ne signe pas le contrat et que le locataire occupe les lieux et paie le loyer le bail ne peut plus ecirctre qualifieacute drsquoeacutecrit il srsquoagit alors drsquoun bail verbal En cas de contestation sur lrsquoun ou lrsquoautre point (garantie locative dureacutee du bail deacutelai de preacuteavishellip) le juge de paix tranchera en srsquoinspirant du contrat de bail non signeacute En aucun cas le proprieacutetaire ne peut recourir agrave une voie de fait (expulser le locataire forcer la serrurehellip)

2 Civ Namur 30 septembre 1985 Jur Lg 1986 p 218 Le fait de conclure un contrat de bail est un acte drsquoadministration Cet acte ne relegraveve pas de la gestion journaliegravere 3 B Louveaux Le droit du bail - Reacutegime geacuteneacuteral De Boeck Bruxelles 1993 p 25

4 Mentions du contrat de bail Le contrat de bail nrsquoest pas un contrat reacuteglementeacute ce qui signifie que le Code civil ne preacutevoit pas de mentions obligatoires speacutecifiques Neacuteanmoins il est neacutecessaire au minimum de deacutecrire le bien mis en location4 et de preacuteciser le montant du loyer En outre les parties veilleront agrave mentionner tous les eacuteleacutements utiles permettant la meilleure exeacutecution possible du bail Reacutediger de faccedilon consciencieuse le contrat de bail permet de diminuer les risques de conflits ulteacuterieurs Dans la pratique le bailleur propose au preneur un contrat-type agrave adapter selon les besoins (voir annexe)

Prix du loyer Le montant du loyer doit ecirctre eacutetabli de commun accord Geacuteneacuteralement il srsquoagit drsquoune somme en argent deacutetermineacutee ou deacuteterminable5 dans le contrat Il pourrait eacutegalement srsquoagir de prestations agrave fournir au bailleur (par exemple entretenir et nourrir le bailleur) de constructions agrave eacuteriger ou de travaux agrave effectuer6 Le prix fixeacute doit ecirctre seacuterieux (ni deacuterisoire ni simuleacute) auquel cas le bail est inexistant (il srsquoagit alors soit drsquoun precirct agrave titre gratuit soit drsquoune donation indirecte) Tel est le cas si le bien est occupeacute en eacutechange du seul paiement de lrsquoimpocirct foncier7

5 Formaliteacute suppleacutementaire Les parties doivent veiller agrave enregistrer le bail dans un deacutelai de quatre mois agrave partir de la date du contrat (art 19 3deg et 32 5deg C enr) Lrsquoenregistrement du bail est une formaliteacute obligatoire qui dans la pratique est reacuteguliegraverement oublieacutee Cette formaliteacute donne date certaine au bail et rend le contrat opposable aux tiers Elle prend toute son importance en cas drsquoalieacutenation du bien loueacute (voir infra) En lrsquoabsence de disposition contractuelle contraire le droit drsquoenregistrement doit ecirctre partageacute pour moitieacute entre le preneur et le bailleur8 Le taux du droit drsquoenregistrement srsquoeacutelegraveve agrave 020 calculeacute pour les contrats agrave dureacutee deacutetermineacutee sur le montant cumuleacute du loyer annuel et des charges multiplieacute par le nombre drsquoanneacutees preacutevues dans le bail9 et pour les contrats agrave dureacutee indeacutetermineacutee sur la somme formeacutee de dix fois le loyer annuel et les charges sans que cette somme puisse ecirctre infeacuterieure au montant cumuleacute des loyers et des charges preacutevus pour la dureacutee minimum mentionneacutee dans le bail (83 et 84 C enr) En outre les contrats de bail de plus de neuf ans doivent ecirctre transcrits au bureau de la conservation des hypothegraveques (sinon leur dureacutee est reacuteduite agrave neuf ans L hyp art 1 al 2 et 3)

4 Moyennant une description sommaire dans le contrat et eacuteventuellement un eacutetat des lieux plus deacutetailleacute 5 Est consideacutereacute comme un loyer deacuteterminable celui dont le prix est agrave fixer de commun accord sur base des loyers appliqueacutes dans les immeubles du voisinage ou encore si le prix est fixeacute en fonction drsquoun pourcentage sur les beacuteneacutefices geacuteneacutereacutes par lrsquoactiviteacute du locataire P Jadoul et M Vlies Le droit commun du bail in Le bail et la jurisprudence reacutecente de la Cour de cassation (coord I Durant) CUP Larcier 2004 p 52 6 Y Merchiers Le bail en geacuteneacuteral Larcier Bruxelles 1997 p 148 7 P Jadoul et M Vlies Le droit commun du bail in Le bail et la jurisprudence reacutecente de la Cour de cassation (coord I Durant) CUP Larcier 2004 p 54 8 Y Merchiers Le bail en geacuteneacuteral Larcier Bruxelles 1997 p 157 9 Le taux fixe de 25 euros nrsquoest applicable qursquoaux baux portant exclusivement sur la reacutesidence principale

III Obligations du bailleur Le bailleur a plusieurs obligations Il doit

deacutelivrer au preneur le bien loueacute entretenir le bien loueacute assurer au preneur la jouissance paisible du bien loueacute

1 Deacutelivrance du bien loueacute

Principe

La premiegravere obligation deacutelivrer le bien se fait par la remise des cleacutes Les lieux doivent ecirctre libres afin drsquoaccueillir le nouveau locataire Il peut arriver que le bailleur se trouve dans lrsquoimpossibiliteacute de deacutelivrer le bien loueacute Cela arrive lorsqursquoil met en location son bien agrave deux locataires diffeacuterents et que lrsquoun deux occupe deacutejagrave les lieux Le second locataire nrsquoa drsquoautre possibiliteacute alors que de demander lrsquoexeacutecution par eacutequivalent (dommages et inteacuterecircts) Lrsquoobligation de deacutelivrance implique eacutegalement que le bien loueacute soit en bon eacutetat (art 1720 al 1 cc) Le bailleur doit veiller agrave un certain nombre drsquoeacuteleacutements avant de mettre son bien en location rafraicircchir les peintures veiller au bon eacutetat des canalisations au bon fonctionnement du chauffage et de la chaudiegraverehellip Il doit eacutegalement veiller agrave assurer la salubriteacute et la propreteacute du bien avant la mise en location Les parties peuvent convenir que le preneur se chargera de la remise en eacutetat du bien loueacute en eacutechange drsquoune reacuteduction de loyer pendant une certaine peacuteriode Les travaux agrave effectuer doivent ecirctre deacutetailleacutes de faccedilon preacutecise afin drsquoeacuteviter toute contestation ulteacuterieure Cette deacuterogation ne couvre pas les vices cacheacutes que le preneur deacutecouvrirait lors des travaux Si le preneur constate que le bien loueacute nrsquoest pas en bon eacutetat ou constate lrsquoexistence de vices cacheacutes il peut demander au bailleur drsquoexeacutecuter les travaux neacutecessaires Il peut aussi se faire autoriser par le juge de paix agrave faire les travaux lui-mecircme aux frais du bailleur Le preneur peut eacutegalement demander au juge de paix de prononcer la reacutesolution du contrat aux torts du bailleur (avec eacuteventuellement versement de dommages et inteacuterecircts) Le juge de paix conserve en cette matiegravere tout pouvoir drsquoappreacuteciation pour prononcer ou non la reacutesolution du contrat Il en va de mecircme en cas de retard dans la deacutelivrance du bien loueacute

Etat des lieux drsquoentreacutee En principe les parties deacutecident drsquoeacutetablir un eacutetat des lieux du bien loueacute agrave frais communs avant lrsquooccupation A deacutefaut drsquoaccord entre les parties le juge peut ecirctre saisi dans un deacutelai tregraves court (de quinze jours agrave un mois selon les cas agrave partir de la date drsquoentreacutee en vigueur du bail) Le juge deacutesigne un expert Sa deacutecision nrsquoest pas susceptible drsquoappel (art 1730 sect 1er et 2 cc) Ces dispositions sont impeacuteratives ce qui signifie que les parties ne peuvent y renoncer par contrat (art 1730 sect 3 cc) Cet eacutetat des lieux doit ecirctre deacutetailleacute Une clause geacuteneacuterale de type Le preneur reconnaicirct avoir reccedilu le bien en bon eacutetat drsquoentretien nrsquoest pas valable Il est neacutecessaire de preacuteciser lrsquoeacutetat des lieux piegravece par piegravece Lorsque le bien loueacute est meubleacute un inventaire des meubles et de leur eacutetat doit ecirctre dresseacute Si lrsquoeacutetat des lieux nrsquoest pas assez preacutecis ou srsquoil nrsquoa pas eacuteteacute eacutetabli lrsquoarticle 1731 du Code civil srsquoapplique Cet article preacutevoit que agrave deacutefaut drsquoeacutetat des lieux deacutetailleacute le preneur est preacutesumeacute avoir reccedilu le bien dans le mecircme eacutetat que celui dans lequel il se trouve en fin de bail Si un eacutetat des lieux preacutecis est dresseacute alors le preneur doit rendre le bien loueacute tel qursquoil lrsquoa reccedilu excepteacute ce qui a peacuteri ou a eacuteteacute deacutegradeacute par veacutetusteacute ou force majeure

2 Entretien du bien loueacute

Principe La seconde obligation entretenir le bien signifie que le bien loueacute doit pouvoir ecirctre utiliseacute conformeacutement agrave sa destination tout au long de la dureacutee de la location par le preneur Le bailleur doit proceacuteder agrave tous les entretiens et agrave toutes les reacuteparations (autres que locatives) neacutecessaires pour la bonne conservation du bien loueacute Notons que reacuteparation ne signifie pas reconstruction En effet la reconstruction nrsquoest pas une obligation imposeacutee par le Code civil au bailleur Lrsquoobligation de reacuteparer le bien est agrave charge du bailleur lorsque les deacutegacircts reacutesultent de lrsquousage normal de la veacutetusteacute de malfaccedilons drsquoun cas fortuit ou de force majeure Si les deacutegacircts reacutesultent drsquoun mauvais usage drsquoun manque drsquoentretien ou de surveillance du preneur ou des personnes agrave sa charge le bailleur nrsquoest pas tenu par son obligation drsquoentretien Deacuteterminer les travaux drsquoentretien qui incombent au bailleur et ceux qui incombent au preneur est une tacircche malaiseacutee Il est preacutefeacuterable de se tourner vers la jurisprudence et drsquoanalyser les deacutecisions rendues par les juges de paix en la matiegravere Les exemples ci-dessous ne sont qursquoindicatifs A charge du bailleur

la reacuteparation du chauffe-eau (sauf si cette reacuteparation a eacuteteacute rendue neacutecessaire par le preneur en raison du mauvais entretien)

la reacuteparation de la toiture des gouttiegraveres des chemineacutees des balcons des escaliers la reacuteparation des chacircssis de fenecirctre la reacuteparation des canalisations drsquoeau la reacuteparation de lrsquoascenseur ou du chauffage central

Le preneur est quant agrave lui tenu de lrsquoentretien en bon pegravere de famille du bien et de la reacuteparation des deacutegacircts locatifs crsquoest-agrave-dire ceux causeacutes par le locataire lui-mecircme (ou ses inviteacutes) en raison de sa jouissance du bien Gardons agrave lrsquoesprit que le preneur doit avertir immeacutediatement le bailleur des deacutegradations survenues au bien loueacute En effet en bon pegravere de famille le preneur ne peut laisser le bien se deacutegrader davantage Il pourrait ecirctre tenu de verser des dommages et inteacuterecircts si le bailleur prouve que lrsquoincurie du preneur lrsquoa obligeacute agrave proceacuteder agrave des reacuteparations plus importantes et plus coucircteuses que srsquoil en avait eacuteteacute averti promptement Lorsque le bailleur deacutecide de proceacuteder aux reacuteparations agrave sa charge il trouble la paisible jouissance du preneur Cela implique que le preneur a droit agrave une diminution de loyer pour reacuteparer ce trouble Enfin lrsquoarticle 1720 du Code civil nrsquoest pas impeacuteratif Cela signifie que les parties peuvent deacutecider drsquoy deacuteroger Le contrat de bail peut preacutevoir que le bailleur sera tenu de toutes reacuteparations mecircme locatives Plus geacuteneacuteralement il arrive souvent que le contrat de bail preacutevoie que seules les grosses reacuteparations sont agrave charge du bailleur ou encore que les reacuteparations de tout type sont agrave charge du preneur10 Ces clauses deacuterogatoires doivent ecirctre preacutecises car elles sont drsquointerpreacutetation restrictive En cas de doute ou drsquoimpreacutecision elles sont interpreacuteteacutees en faveur du preneur

Travaux imposeacutes par de nouvelles dispositions leacutegales La Cour de cassation dans son arrecirct du 29 mai 1989 a estimeacute que les travaux drsquoameacutenagement requis en vertu de normes de seacutecuriteacute imposeacutees par lrsquoautoriteacute publique afin de pouvoir exploiter le bien loueacute ne sont

10 Toutes les reacuteparations mecircmes grosses peuvent ecirctre agrave charge du preneur si le contrat le preacutevoit Le preneur pourrait ecirctre tenu de remplacer la tuyauterie de changer la chaudiegravere ou le chauffage central de remplacer les fenecirctres et volets drsquoassurer lrsquoeacutetancheacuteiteacute de la toiturehellip

pas des travaux drsquoentretien ou de reacuteparation au sens des articles 1719 et 1720 du Code civil11 Le bailleur nrsquoest donc pas tenu drsquoeffectuer les travaux ou les ameacutenagements imposeacutes par lrsquoautoriteacute publique agrave moins que les parties en aient deacutecideacute autrement dans le contrat de bail Dans le cas ougrave lrsquoautoriteacute interdit de maintenir le bien agrave lrsquousage convenu parce que celui-ci ne satisfait pas aux nouvelles normes eacutetant donneacute que ni le locataire ni le bailleur ne sont tenus drsquoeffectuer les travaux il y a perte juridique du bien et application de lrsquoarticle 1722 cc12 le bien ne peut plus ecirctre utiliseacute selon sa destination et le bail est reacutesilieacute de plein droit sans indemniteacute13 La mecircme solution ne peut ecirctre retenue si le bien est deacuteclareacute insalubre en raison drsquoun deacutefaut drsquoentretien imputable au bailleur ou au locataire Dans ce cas lrsquoarticle 1741 cc14 srsquoapplique et la reacutesolution du contrat se fait avec possibiliteacute de demander des dommages et inteacuterecircts

Reacuteparations urgentes

Le bailleur qui deacutecide drsquoeffectuer des travaux trouble la jouissance paisible du preneur A ce titre ce dernier agrave droit agrave une diminution de loyer Toutefois en ce qui concerne les reacuteparations urgentes le Code civil preacutevoit une deacuterogation agrave lrsquoobligation drsquoindemniser le preneur (art 1724 cc) En effet en cas de reacuteparations urgentes le preneur doit supporter le deacuterangement sans pouvoir preacutetendre agrave une diminution de loyer En cas de deacutesaccord sur le caractegravere urgent des travaux le juge appreacuteciera Au bout de 40 jours de travaux le loyer doit ecirctre diminueacute de faccedilon eacutequitable15 Neacuteanmoins si les travaux urgents sont rendus neacutecessaires en raison drsquoune faute du bailleur le preneur peut toujours demander une reacuteduction de loyer au juge de paix mecircme si les 40 jours de travaux nrsquoont pas encore eacuteteacute atteints Enfin si les travaux rendent inhabitable le bien loueacute le preneur peut demander au juge de paix la reacutesolution du contrat de bail (art 1724 in fine) Que faire si le bailleur refuse drsquoeffectuer les travaux urgents Le preneur peut-il proceacuteder lui-mecircme aux travaux et preacutesenter la facture au bailleur La jurisprudence considegravere que la reacuteponse est neacutegative Le preneur nrsquoa pas drsquoautre possibiliteacute que de srsquoadresser au juge pour contraindre le bailleur de proceacuteder aux travaux ou demander soit lrsquoautorisation drsquoeffectuer lui-mecircme les travaux soit la reacutesolution du bail avec eacuteventuellement des dommages et inteacuterecircts soit une diminution de loyer Toutefois lorsque les conditions de la gestion drsquoaffaire sont reacuteunies le preneur peut se substituer au bailleur sans preacutealablement passer par le juge de paix Les conditions de la gestion drsquoaffaire sont cumulatives drsquoune part les travaux envisageacutes doivent ecirctre urgents (ce qui signifie que le fait de ne pas reacuteparer immeacutediatement pourrait entraicircner des deacutegacircts importants difficilement reacuteparables) et drsquoautre part le bailleur doit ecirctre absent et donc dans lrsquoimpossibiliteacute drsquoeffectuer les travaux Ces conditions sont de stricte interpreacutetation

11 Y Merchiers Lrsquoincidence sur les relations contractuelles entre bailleur et preneur de normes nouvelles eacutemanant drsquoune autoriteacute publique imposant des travaux de transformation et drsquoameacutenagement du bien RCJB 1990 sous Cass 29 mai 1989 p 549 Le fait du Prince est lrsquoeacutequivalent de la force majeure entraicircnant une perte juridique totale ou partielle du bien (application art 1722 cc) 12 Art 1722 cc Si pendant la dureacutee du bail la chose loueacutee est deacutetruite en totaliteacute par cas fortuit le bail est reacutesilieacute de plein droit si elle nest deacutetruite quen partie le preneur peut suivant les circonstances demander ou une diminution du prix ou la reacutesiliation mecircme du bail Dans lun et lautre cas il ny a lieu agrave aucun deacutedommagement 13 Y Merchiers Lrsquoincidence sur les relations contractuelles hellip RCJB 1990 sous Cass 29 mai 1989 p 549 14 Art 1741 cc Le contrat de louage se reacutesout par la perte de la chose loueacutee et par le deacutefaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements 15 Il arrive freacutequemment que le contrat de bail preacutevoie qursquoaucune indemniteacute ne sera due mecircme si les travaux durent plus de 40 jours Une telle clause est licite Crsquoest au preneur dlsquoecirctre prudent lors de la conclusion du bail La porteacutee de telles clauses ne concerne que les travaux urgents voyez Civ Bruxelles 17 mars 1998 Act Jur Baux 1999 p 43

Il faut neacuteanmoins retenir que la controverse subsiste en la matiegravere et que certains auteurs reconnaissent au preneur le droit de faire des travaux degraves que la condition drsquourgence est remplie (et pour autant que le bailleur ait eacuteteacute mis en demeure de proceacuteder aux travaux)16 Dans ce cas il agit sur base du principe drsquoexeacutecution de bonne foi qui commande que le preneur entreprenne ce qui est possible pour limiter un dommage dans le chef du bailleur (ex remplacer drsquourgence la porte drsquoentreacutee drsquoun immeuble ou les fenecirctres suite aux deacutegradations causeacutees par des vandales)

Reacuteparation et reconstruction Si le bien loueacute disparaicirct totalement ou partiellement par force majeure le bailleur nrsquoest pas tenu agrave la reconstruction Ceci signifie que le contrat de bail est reacutesilieacute sans preacuteavis ni indemniteacute Si le bien nrsquoest deacutetruit que partiellement le preneur peut demander une diminution de loyer ou la reacutesiliation du contrat sans autre deacutedommagement

Sanctions en cas drsquoinexeacutecution Que faire si le bailleur ne remplit pas son obligation drsquoentretien Plusieurs possibiliteacutes sont agrave envisager Drsquoabord le preneur peut demander au juge de paix lrsquoexeacutecution forceacutee de lrsquoobligation drsquoentretien par le bailleur Ensuite le preneur peut demander au juge lrsquoautorisation drsquoeffectuer lui-mecircme les travaux aux frais du bailleur (art 1144 cc) Enfin le preneur peut toujours demander la reacutesolution du bail pour inexeacutecution fautive du bailleur (art 1184 cc) Le juge conserve un large pouvoir drsquoappreacuteciation et ne prononcera la reacutesolution du bail que si lrsquoinexeacutecution le justifie En outre le preneur peut toujours demander des dommages et inteacuterecircts srsquoil peut prouver que la non exeacutecution de lrsquoobligation drsquoentretien par le bailleur a entraicircneacute une privation partielle ou totale de la jouissance du bien loueacute Le preneur peut-il invoquer lrsquoexception drsquoinexeacutecution et refuser de payer le loyer tant que les travaux drsquoentretien ou de reacuteparation ne sont pas effectueacutes Lrsquoexception drsquoinexeacutecution peut ecirctre invoqueacutee par le preneur pour surseoir au paiement des loyers apregraves avoir mis en demeure le bailleur drsquoeffectuer les travaux dans un deacutelai raisonnable17 Toutefois il est neacutecessaire de rappeler que cette possibiliteacute doit ecirctre utiliseacutee avec prudence puisque dans tous les cas le juge pourrait consideacuterer que le non paiement des loyers est une mesure disproportionneacutee par rapport aux inconveacutenients causeacutes par la non exeacutecution par le bailleur de ses obligations18 Il est preacutefeacuterable que le preneur qui souhaite utiliser lrsquoexception drsquoinexeacutecution consigne les loyers sur un compte distinct en attendant lrsquoexeacutecution de ses obligations par la partie deacutefaillante

3 Jouissance paisible du bien loueacute La troisiegraveme obligation assurer la jouissance paisible du bien loueacute signifie que le bailleur doit garantir le preneur contre les troubles qui porteraient atteinte agrave la jouissance paisible du bien loueacute Il existe trois types de trouble et par conseacutequent trois types de garantie

16 L Simont J De Grave et PA Foriers Examen de jurisprudence (1976 agrave 1980) Les contrats speacuteciaux RCJB 1985 p 284 ndeg 73 17 JH Herbots Lrsquoexception drsquoinexeacutecution et la mesure agrave garder dans le contrat de bail sous Cass 6 mars 1986 RCJB 1990 p 563 Pour les conditions drsquoapplication de lrsquoexception drsquoinexeacutecution voyez p 574 et s 18 A eacuteteacute jugeacutee proportionneacutee la suspension des paiements du loyer par le preneur alors que les lieux loueacutes eacutetaient dans un eacutetat de deacutelabrement important et que le bailleur ne donnait pas suite aux mises en demeure sommant de proceacuteder agrave la reacuteparation des lieux Civ Bruxelles 28 mars 1996 T app 2002 liv 4 p 39

le bailleur ne peut troubler lui-mecircme la jouissance du preneur (garantie du fait personnel) le bailleur doit garantir que les tiers nrsquoentravent la jouissance du preneur (garantie du fait des

tiers) le bailleur doit garantir que le bien loueacute lui-mecircme ne preacutesente pas de vice empecircchant ou troublant

la jouissance du preneur (garantie des vices de la chose)

Garantie du fait personnel Le bailleur doit veiller agrave ne pas perturber la jouissance du preneur quant au bien mis en location Ni lui ni les personnes dont il reacutepond ne peuvent troubler cette jouissance Le bailleur ne peut rendre visite de faccedilon intempestive ou de sa propre initiative (en utilisant son propre jeu de cleacute par exemple) pour se rendre sur les lieux loueacutes et constater lrsquoeacutetat de ceux-ci Il doit drsquoabord se faire autoriser par le preneur ou par le juge de paix Le bailleur reacutepond de lrsquoentrepreneur qursquoil charge de faire des travaux dans lrsquoimmeuble loueacute Si le bailleur effectue des travaux de reacuteparation (via un entrepreneur) cela peut constituer un trouble de la jouissance Le bailleur doit alors reacuteparer le preacutejudice subi par le preneur (agrave lrsquoexception des travaux urgents et du deacutelai de 40 jours en vertu de lrsquoarticle 1724 cc voir supra) Il en va de mecircme lorsque le bailleur transforme une partie de lrsquoimmeuble de maniegravere agrave ce que cette transformation entraicircne des deacutesagreacutements pour le locataire (ex en transformant une habitation en garage bruyant ou en une scieriehellip) Constitue eacutegalement un trouble de la jouissance le fait pour le bailleur de louer le mecircme bien agrave diffeacuterents preneurs simultaneacutement Dans ce cas le premier occupant agrave la prioriteacute19 Le second locataire nrsquoa drsquoautre possibiliteacute alors que de demander lrsquoexeacutecution par eacutequivalent (dommages et inteacuterecircts) Autre exemple le bailleur ne peut interrompre lrsquoapprovisionnement en eau gaz et eacutelectriciteacute sous preacutetexte que le preneur ne remplit pas ses obligations Il srsquoagirait eacutegalement drsquoun trouble de la jouissance du fait personnel Il en va de mecircme si le bailleur deacutecide de supprimer une servitude de passage existant au profit du bien loueacute par le preneur Mettre en location des lieux infesteacutes de cafards et ne rien faire pour deacutesinfecter lrsquoendroit constituent eacutegalement un manquement agrave lrsquoobligation de procurer une jouissance paisible20

Garantie du fait des tiers

Le bailleur doit garantir le preneur contre les troubles de droit causeacutes par les tiers (art 1725 agrave 1727 cc) Tel est le cas si un tiers preacutetend avoir un droit sur le bien loueacute un voisin invoque un droit de proprieacuteteacute sur une parcelle de terrain faisant lrsquoobjet drsquoune location alors le preneur est victime drsquoun trouble de droit il doit avertir le bailleur pour qursquoil prenne les dispositions neacutecessaires pour proteacuteger le bien loueacute et le preneur Si le preneur est assigneacute en justice par un tiers il doit appeler immeacutediatement le bailleur en garantie Mais le bailleur ne doit pas garantir le preneur contre les troubles de fait En effet si le preneur a des problegravemes de voisinage il srsquoagit de troubles de fait qui ne doivent pas ecirctre garantis par le bailleur Il en va de mecircme si un vol est commis sur les lieux loueacutes En cas de trouble de fait le preneur doit agir directement contre le tiers responsable du dommage Quand bien mecircme un voisin (tenant ses droits du mecircme bailleur) serait bruyant ou irrespectueux le bailleur ne peut ecirctre tenu responsable21 Il nrsquoa pas agrave assurer la police de lrsquoimmeuble Certains auteurs nuancent leur position en soutenant que dans une certaine mesure le bailleur doit veiller au maintien de bonnes relations entre locataires lieacutes agrave lui par contrat22

Garantie des vices de la chose

19 J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 460 20 JP Saint-Gilles 2 feacutevrier 1981 JJP 1983 p 84 21 Cass 17 septembre 1981 RCJB 1987 p 359 22 Voyez la position nuanceacutee de M Vanwijck-Alexandre Le recours du preneur contre le bailleur pour des troubles de jouissance imputables agrave des tiers Le cas speacutecial du colocataire RCJB 1987 p 361 agrave 392 sous Cass 17 septembre 1981

Le bailleur doit garantir le preneur contre tout vice qui affecterait le bien loueacute quand bien mecircme le bailleur nrsquoen aurait pas eu connaissance (art 1721 cc) Par vice on entend tout deacutefaut qui empecircche totalement ou partiellement lrsquousage normal du bien loueacute Le vice en question doit provenir du bien lui-mecircme (il peut srsquoagir drsquoun vice de construction ou drsquoun vice provenant drsquoun deacutefaut drsquoentretien du bailleur) Peu importe que le vice soit apparent ou cacheacute connu ou non du bailleur au moment de la conclusion du contrat Toutefois si le preneur connaissait le vice apparent du bien loueacute le bailleur nrsquoest plus tenu agrave garantie Dans tous les cas le preneur doit avertir sans deacutelai le bailleur lorsqursquoil constate lrsquoexistence drsquoun vice apparent ou cacheacute (et le mettre en demeure de remeacutedier agrave la situation) sous peine drsquoaggraver les obligations de reacuteparation du bailleur et drsquoen ecirctre tenu partiellement responsable Est consideacutereacute comme vice inheacuterent au bien loueacute et partant donnant lieu agrave garantie tout vice de construction de lrsquoimmeuble empecircchant la jouissance du bien loueacute lrsquohumiditeacute anormalement eacuteleveacutee le deacutefaut drsquoisolation thermique ou acoustique le fait que la chose loueacutee soit infesteacutee de rats de vermines ou de meacuterule la deacutefectuositeacute drsquoune canalisation ou drsquoun chauffe-eau lrsquoeffondrement drsquoun plancher ou drsquoun plafond en raison drsquoun deacutefaut de soliditeacutehellip Le bailleur est tenu de reacuteparer le bien loueacute affecteacute drsquoun vice Le preneur peut demander au juge de paix la garantie en nature ou par eacutequivalent ou encore la reacutesolution du contrat pour autant que le vice soit suffisamment grave pour empecirccher la jouissance du bien loueacute accompagneacutee ou non de dommages et inteacuterecircts

IV Obligations du preneur Le preneur doit remplir plusieurs obligations Il doit

garnir la maison de meubles payer le loyer convenu dans les deacutelais fixeacutes par contrat user du bien loueacute en bon pegravere de famille restituer le bien en fin de contrat reacutepondre de lrsquoincendie

Un point suppleacutementaire sera consacreacute agrave la garantie locative

1 Meubles garnissant le bien loueacute La premiegravere obligation garnir le bien loueacute de meubles signifie que le preneur doit preacutevoir suffisamment de meubles dans le bien loueacute (art 1752 cc)23 En effet ceux-ci constituent un privilegravege pour le bailleur (art 20 1deg loi hyp24) qui en cas de problegraveme peut saisir les meubles Cette obligation de garnir le bien loueacute existe indeacutependamment de lrsquoeacutetat de fortune du preneur et des eacuteventuelles autres garanties apporteacutees par ce dernier Il est relativement difficile de deacuteterminer ce qursquoon entend par suffisant Il semble que soit consideacutereacute comme suffisant les meubles dont la valeur couvre au moins deux mois de loyer25 Si le preneur ne remplit pas son obligation il peut ecirctre expulseacute et ce mecircme srsquoil paie les loyers Ce privilegravege speacutecial srsquoexerce sur les meubles garnissant le bien loueacute le mobilier les tapis les objets de deacutecoration lrsquoeacutelectromeacutenager les livres la vaisselle et tout objet neacutecessaire agrave la reacutealisation de lrsquoactiviteacute professionnelle du preneur agrave lrsquoexception des meubles insaisissables en vertu de lrsquoarticle 1408 du Code judiciaire26 (en outre ne sont pas consideacutereacutes comme des meubles garnissant lrsquoargent les titres les bijoux) Le privilegravege porte sur tous les biens mobiliers se trouvant sur les lieux loueacutes et ce mecircme srsquoils nrsquoappartiennent pas au locataire pour autant que le bailleur soit de bonne foi27 Les tiers doivent informer le bailleur de leur droit de proprieacuteteacute sur les biens vendus ou loueacutes au preneur au risque de ne pouvoir reacutecupeacuterer leur bien en cas drsquoexercice du privilegravege par le bailleur (tel serait le cas pour le proprieacutetaire drsquoune 23 Pour une eacutetude du privilegravege du bailleur voyez J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 492 et s 24 Article 20 loi hyp Les creacuteances privileacutegieacutees sur certains meubles sont 1deg Les loyers et fermages des immeubles sur les fruits de la reacutecolte de lanneacutee et sur le prix de tout ce qui garnit la maison loueacutee (hellip) Sil sagit dune maison pour deux anneacutees eacutechues en outre pour lanneacutee courante ainsi que pour celle qui suivra et mecircme si les baux sont authentiques ou si eacutetant sous signature priveacutee ils ont une date certaine pour tout ce qui est agrave eacutechoir dans ce dernier cas les autres creacuteanciers ont le droit de relouer la maison pour le restant du bail et de faire leur profit des loyers agrave la charge toutefois de payer au proprieacutetaire tout ce qui lui serait encore ducirc (hellip) Le mecircme privilegravege a lieu pour les reacuteparations locatives pour tout ce qui concerne lexeacutecution du bail Le proprieacutetaire peut saisir les meubles qui garnissent sa maison ou sa ferme lorsquils ont eacuteteacute deacuteplaceacutes sans son consentement et il conserve sur eux son privilegravege pourvu quil en ait fait la revendication savoir lorsquil sagit dun mobilier qui garnissait une ferme dans le deacutelai de quarante jours et dans celui de quinzaine sil sagit de meubles garnissant une maison (hellip) 25 Y Merchiers Le bail en geacuteneacuteral Larcier Bruxelles 1997 p 195 Pour drsquoautres auteurs cette garantie devrait plutocirct couvrir au moins trois mois de loyer B Louveaux op cit p 107 26 Article 1408 C jud sect 1 Ne peuvent ecirctre saisis outre les choses deacuteclareacutees insaisissables par des lois particuliegraveres 1degle coucher neacutecessaire du saisi et de sa famille les vecirctements et le linge indispensable agrave leur propre usage (hellip) le tout agrave lexclusion des meubles et objets de luxe (hellip) 3degsi ce nest pour le paiement de leur prix les biens indispensables agrave la profession du saisi jusquagrave la valeur de 2500 EUR au moment de la saisie et au choix du saisi (hellip) sect 2 Les objets viseacutes au sect 1er restent saisissables sils se trouvent dans un lieu autre que celui ougrave le saisi demeure ou travaille habituellement (hellip) 27 Le bailleur ne peut se preacutevaloir du privilegravege sur les biens garnissant les lieux loueacutes srsquoil savait ou devait savoir que le locataire nrsquoest pas proprieacutetaire des biens saisis Toutefois le bailleur est preacutesumeacute de bonne foi Il appartient degraves lors au tiers proprieacutetaire du bien de prouver la mauvaise foi du bailleur

photocopieuse en leasing qui nrsquoa pas averti le bailleur de lrsquoexistence du leasing lors du placement du mateacuteriel mecircme si le juge dispose toujours drsquoun pouvoir drsquoappreacuteciation assez large en cas de contestation) Ce privilegravege sert agrave couvrir les loyers impayeacutes deacutejagrave eacutechus et agrave eacutechoir (dans les limites eacutenonceacutees ci-dessous) les reacuteparations locatives le paiement de frais et charges les indemnisations en cas drsquoinexeacutecution du bail par le preneur les indemnisations en cas drsquoincendie du bien loueacute les frais de relocation Les sommes dues au bailleur ne peuvent remonter agrave plus de deux anneacutees eacutechues (le calcul se fait agrave partir de la date de lrsquoentreacutee en vigueur du bail) Le bailleur ne peut donc exercer son privilegravege pour reacutecupeacuterer des sommes impayeacutees au-delagrave de la peacuteriode limite de deux ans Cette mesure empecircche le bailleur de laisser srsquoaccumuler les arrieacutereacutes de paiement Le privilegravege srsquoeacutetend agrave lrsquoanneacutee en cours et agrave lrsquoanneacutee agrave eacutechoir (pour autant que le bail ne prenne pas fin avant) et si le bail a date certaine pour tous les loyers restant agrave eacutechoir Nous ne passerons pas en revue dans le cadre de ce dossier toutes les possibiliteacutes de saisie qui srsquooffrent au bailleur en cas de non exeacutecution des obligations du preneur28 le bailleur qui veut exercer son privilegravege doit recourir aux mesures conservatoires ou drsquoexeacutecution forceacutee La situation est toutefois difficile agrave exposer puisque diverses solutions permettent au bailleur drsquoexercer son privilegravege sans que les assiettes des saisies conservatoire ou exeacutecutoire ne soient identiques agrave celles du privilegravege preacutevu par la loi hypotheacutecaire29

2 Paiement du loyer

Loyer et indexation La deuxiegraveme obligation du preneur payer le loyer convenu est un eacuteleacutement essentiel du contrat de bail Le loyer doit ecirctre verseacute au bailleur dans les deacutelais convenus par le contrat de bail geacuteneacuteralement le loyer est payeacute par mois et de faccedilon anticipative avec eacuteventuellement une date limite de paiement Ce loyer peut ecirctre indexeacute si le contrat le preacutevoit A deacutefaut lrsquoindexation ne peut avoir lieu Les parties conviennent drsquoun commun accord des regravegles drsquoindexation Si les parties deacutecident drsquoadapter le loyer au coucirct de la vie elles sont obligeacutees de respecter les regravegles eacutedicteacutees par le Code civil Lrsquoindexation se fait alors sur base de lrsquoindice des prix agrave la consommation Les dispositions fixant le calcul de lrsquoindexation sont impeacuteratives le bailleur ne peut preacutevoir un autre mode de calcul sans accord du preneur Les parties peuvent deacutecider drsquoadapter le loyer sur base drsquoautres critegraveres (par exemple le chiffre drsquoaffaire du locataire) ou encore drsquoaugmenter annuellement le loyer drsquoune somme forfaitaire ou drsquoun pourcentage Ce systegraveme est limiteacute dans le sens ougrave lrsquoadaptation qui reacutesulterait de ce mode de calcul ne peut aboutir agrave une adaptation de loyer au-delagrave de celle reacutesultant de la formule leacutegale Si tel est le cas le montant de lrsquoadaptation doit ecirctre reacuteduit30 La formule drsquoindexation preacutevue par le Code civil est la suivante loyer de base x nouvel indice indice de deacutepart Par loyer de base on entend le loyer tel qursquoil apparaicirct dans le contrat de bail les charges et frais divers doivent ecirctre deacuteduits de ce loyer de base Le nouvel indice est lrsquoindice de prix agrave la consommation du mois qui preacutecegravede celui de lrsquoadaptation du loyer Lrsquoindice de deacutepart est lrsquoindice des prix agrave la consommation du mois qui preacutecegravede celui de la conclusion du bail (pas celui de lrsquoentreacutee en vigueur)

28 Pour un aperccedilu deacutetailleacute des diffeacuterents types de saisies possibles voyez J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 524 et s 29 Pour exercer son privilegravege le bailleur peut recourir agrave la saisie-gagerie en vertu de lrsquoarticle 1461 du Code judiciaire Il srsquoagit drsquoune saisie mobiliegravere conservatoire speacuteciale qui permet au bailleur de saisir les effets qui garnissent le bien loueacute sans autorisation preacutealable du juge Cette proceacutedure a pour objectif de garantir que les meubles garnissant le bien loueacutes ne disparaicirctront pas Cette saisie-gagerie permet seulement de garantir les creacuteances des loyers deacutejagrave eacutechus Le bailleur doit adresser au preneur un avertissement (commandement de payer) par huissier au moins 24 heures avant la saisie effective Le lendemain il peut proceacuteder agrave la saisie 30 J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 57

Lrsquoindexation ne peut avoir lieu qursquoune fois par an au plus tocirct le jour anniversaire de lrsquoentreacutee en vigueur du bail Les parties peuvent preacutevoir que lrsquoindexation aura lieu sur un laps de temps plus long mais pas plus court (une indexation tous les deux ans est admise mais pas tous les six mois par exemple) Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas spontaneacutement le loyer indexeacute (lorsque lrsquoindexation du loyer est automatique en vertu du contrat) Le bailleur peut demander en justice le paiement du loyer indexeacute Cette action se prescrit par un an le bailleur doit donc introduire rapidement sa demande (art 2273 al 1 cc)

Frais et charges En plus du loyer le preneur doit eacutegalement payer les frais et les charges31 Par frais on entend les frais de consommation personnelle drsquoeau de gaz drsquoeacutelectriciteacute mais eacutegalement les frais drsquoentretien drsquoeacuteclairage et de chauffage des parties communes Si le contrat le preacutevoit drsquoautres frais geacuteneacuteralement agrave charge du bailleur peuvent incomber au preneur Le contrat deacutetaillera ces frais Par charge on entend tous les impocircts feacutedeacuteraux communautaires reacutegionaux provinciaux et communaux En cas de silence du contrat le principe veut que le preneur paient les frais et charges relatifs agrave lrsquousage et agrave la jouissance du bien loueacute (les consommations personnelles les frais de consommation drsquoeau de gaz et drsquoeacutelectriciteacute des communs les frais de gestion drsquoimmeuble les frais drsquoentretien des ascenseurs les frais drsquoentretien de la chaudiegravere le salaire du concierge ou de la femme de meacutenage les taxes drsquoenlegravevement des immondices taxes drsquoeacutegoutshellip) et le bailleur les frais et charges relatifs agrave la proprieacuteteacute (le preacutecompte immobilier lrsquoassurance de lrsquoimmeuble les frais de syndic la reacuteparation de lrsquoascenseurhellip) Une reacutepartition preacutecise des frais et charges dans le contrat de bail peut eacuteviter nombre de discussions En outre les parties peuvent deacutecider contractuellement de mettre tout ou partie des frais et charges incombant au bailleur agrave charge du preneur Deux systegravemes existent pour le paiement des frais Soit le locataire verse des charges forfaitaires fixeacutees de commun accord lors de la signature du bail Une fois les frais fixeacutes forfaitairement il nrsquoest pas possible pour une des parties de demander au juge la modification du systegraveme de charges forfaitaires en charges reacuteelles sauf commun accord des parties Soit le locataire paie les charges reacuteelles de consommation et autres frais fixeacutes par contrat Dans ce cas bien souvent il verse une provision au proprieacutetaire qui opegravere une reacutegularisation geacuteneacuteralement une fois par an pour eacutetablir le solde agrave payer ou agrave rembourser au locataire Lrsquoarticle 1728ter cc dispose que ces frais et charges doivent correspondre agrave des deacutepenses reacuteelles Le proprieacutetaire a lrsquoobligation de produire un deacutecompte deacutetailleacute par poste et de produire les documents eacutetablissant ces deacutepenses lorsque le locataire en fait la demande (ou dans le cas des immeubles agrave appartements multiples le proprieacutetaire peut se contenter de renvoyer le locataire au syndic afin qursquoil consulte sur place les piegraveces justificatives) Cette disposition est impeacuterative les parties ne peuvent donc preacutevoir dans le contrat que les frais ne doivent pas correspondre agrave des deacutepenses reacuteelles

Le preacutecompte immobilier Est-il possible de preacutevoir que le preneur supportera le preacutecompte immobilier Le preacutecompte immobilier est en principe agrave charge du bailleur Toutefois les parties pourraient convenir qursquoil est agrave charge du preneur32 Le locataire verse ce preacutecompte directement agrave lrsquoadministration fiscale ou au proprieacutetaire selon les modaliteacutes fixeacutees par contrat Bien entendu dans tous les cas le preneur peut demander au bailleur lrsquoavertissement-extrait de rocircle permettant de veacuterifier lrsquoexactitude des montants Il faut remarquer que le bailleur malgreacute les clauses contractuelles contraires nrsquoest jamais deacutechargeacute agrave lrsquoeacutegard de lrsquoadministration fiscale de son obligation de payer le preacutecompte immobilier

31 La plupart des auteurs de doctrine utilisent indiffeacuteremment les termes charges et frais Nous proposons drsquoadopter la distinction faite par Y Merchiers 32 Dans le bail de reacutesidence principale il est interdit de mettre agrave charge du locataire le preacutecompte immobilier

Les sanctions en cas de non paiement du loyer Le bailleur peut poursuivre en justice le preneur lorsque ce dernier ne paie pas les loyers dus malgreacute les demandes et une eacuteventuelle mise en demeure du bailleur Lrsquoaction en paiement des arrieacutereacutes de loyer se prescrit par cinq ans (art 2277 cc) Il en va de mecircme en cas de non paiement des charges lrsquoaction se prescrit par cinq ans agrave partir de la preacutesentation du deacutecompte du bailleur Le bailleur peut eacutegalement demander la reacutesolution du bail avec paiement de dommages et inteacuterecircts Le juge de paix a un large pouvoir drsquoappreacuteciation en la matiegravere Il ne prononcera la reacutesolution que si les manquements du preneur sont graves (retards reacuteguliers dans le paiement ou non paiement du loyer injustifieacute pendant une certaine peacuteriode) Le bailleur peut eacutegalement demander lrsquoexpulsion du preneur Le bailleur peut-il invoquer lrsquoexception drsquoinexeacutecution et refuser drsquoeffectuer les travaux neacutecessaires en cas de non paiement des loyers par le preneur33 Il est toujours possible pour le bailleur de suspendre lrsquoexeacutecution de ses propres obligations lorsque le preneur est deacutefaillant Toutefois il est neacutecessaire de rappeler que cette possibiliteacute doit ecirctre utiliseacutee avec prudence puisque dans tous les cas le juge pourrait consideacuterer que le fait de ne pas effectuer les travaux neacutecessaires est une mesure disproportionneacutee par rapport au non paiement du loyer En outre lrsquoexception drsquoinexeacutecution ne peut constituer une voie de fait La plus grande prudence srsquoimpose dans la mise en œuvre de lrsquoexception drsquoinexeacutecution Par exemple le bailleur qui deacutecide de suspendre la fourniture de gaz ou drsquoeacutelectriciteacute en raison du fait que le preneur ne paie plus son loyer commet une voie de fait (qui met en jeu la garantie du fait personnel) et partant peut ecirctre condamneacute par le juge de paix

Reacutecupeacuteration des loyers etou charges payeacutes inducircment Quid si le preneur a payeacute un loyer indexeacute trop eacuteleveacute ou a verseacute des provisions pour frais trop eacuteleveacutees Lrsquoarticle 1728quater du Code civil srsquoapplique En principe Les sommes payeacutees en surplus seront rembourseacutees au preneur agrave sa demande Cette demande doit ecirctre adresseacutee au bailleur par lettre recommandeacutee La restitution nest toutefois exigible que pour les montants eacutechus et payeacutes au cours des cinq ans qui preacutecegravedent cette demande Laction en recouvrement se prescrit dans le deacutelai dun an agrave partir de la lettre recommandeacute comme preacutevu agrave larticle 2273 du Code civil Ces dispositions sont impeacuteratives Les parties ne peuvent convenir que les sommes payeacutees en surplus ne seront pas rembourseacutees

3 Utilisation du bien loueacute en bon pegravere de famille

Respect de la destination des lieux La troisiegraveme obligation du preneur utiliser le bien loueacute en bon pegravere de famille et conformeacutement agrave sa destination signifie que le preneur doit respecter la destination mentionneacutee dans le contrat sans pouvoir la modifier de sa propre autoriteacute Si le contrat conclu est un bail de reacutesidence principale le preneur ne peut modifier la destination et en faire un bail professionnel ou commercial Une ASBL qui deacutecide drsquoinstaller ses locaux dans un lieu deacutetermineacute va conclure un contrat de bail de droit commun destineacute agrave accueillir des bureaux Elle ne pourra en faire un magasin ou un restaurant ou sous-louer agrave des particuliers qui y installeront leur reacutesidence principale34

33 JH Herbots Lrsquoexception drsquoinexeacutecution et la mesure agrave garder dans le contrat de bail sous Cass 6 mars 1986 RCJB 1990 p 563 Pour les conditions drsquoapplication de lrsquoexception drsquoinexeacutecution voyez p 574 et s 34 Le fait de conclure un bail professionnel a des conseacutequences pour le bailleur En regravegle geacuteneacuterale le preacutecompte immobilier ducirc par le bailleur est eacutetabli sur base du revenu cadastral Or si les locaux sont affecteacutes en tout ou en partie agrave une activiteacute professionnelle le bailleur sera taxeacute sur base des loyers reacuteellement perccedilus (art 7 sect 1 2deg c CIR 1992) ce qui constitue une base plus large que celle du revenu cadastral Le changement de destination

Deacuteterminer si lrsquoaffectation des lieux est respecteacutee ou non peut ecirctre une tacircche malaiseacutee Il srsquoagit bien souvent drsquoune question de fait Par exemple dans quelle mesure dans un bail de reacutesidence principale le locataire qui mentionne son adresse sur sa carte de visite et qui place un bureau chez lui pour travailler effectue-t-il en reacutealiteacute un changement de destination La plus grande prudence srsquoimpose en cette matiegravere Quoi qursquoil en soit une modification de destination sans accord du bailleur peut ecirctre sanctionneacutee par la reacutesolution du contrat conformeacutement agrave lrsquoarticle 1729 cc Lrsquoobligation de respecter la destination des lieux implique lrsquointerdiction drsquoeffectuer des travaux de grande importance (ex supprimer un mur percer une fenecirctre mecircme si cela apporte une plus-value agrave lrsquoimmeuble) Naturellement le locataire peut exeacutecuter tous les travaux utiles agrave la jouissance du bien loueacute sans pouvoir en changer la destination (par exemple construire un garage placer une veranda placer du parquet daller une cour paver une salle de bain installer le chauffage central repeindre les murs installer le teacuteleacutephone ou une antenne de teacuteleacutevision faire placer des prises eacutelectriques remplacer le plancher carreler une cuisinehellip) En revanche les parties peuvent de commun accord deacutecider de modifier la destination des lieux

Entretien du bien loueacute Le fait de devoir utiliser le bien loueacute en bon pegravere de famille implique que le preneur doit prendre soin du bien et lrsquoentretenir afin drsquoeacuteviter toute deacutegradation anormale Cette obligation implique eacutegalement que en cas de deacutegacircts devant ecirctre reacutepareacutes par le bailleur le preneur devra avertir immeacutediatement ce dernier afin drsquoeacuteviter une aggravation des deacutegacircts (deacutegacircts des eaux apparition de meacuterulehellip) De mecircme si un tiers preacutetend avoir des droits sur le bien loueacute le preneur en avertira immeacutediatement le bailleur Le preneur doit donc entretenir et nettoyer les lieux loueacutes De mecircme il doit effectuer les reacuteparations locatives crsquoest-agrave-dire celles agrave charge du locataire en raison de lrsquousage ou de la neacutegligence due au preneur aux personnes qursquoil reccediloit ou aux personnes agrave sa charge (art 1735 cc) Les reacuteparations locatives sont deacutetermineacutees par lrsquousage des lieux (art 1754 cc) Le Code civil propose une liste de reacuteparations locatives qui aujourdrsquohui nrsquoest plus vraiment adapteacutee agrave la reacutealiteacute La jurisprudence offre une liste de reacuteparations locatives le preneur doit proteacuteger les canalisations contre le gel reacuteparer les fuites entretenir une fois par an lrsquoinstallation de chauffage et la chaudiegravere entretenir le jardin entretenir lrsquoeacutelectromeacutenager (deacutetartrage nettoyage) ramoner les chemineacutees reacuteparer portes serrures poigneacutees parlophone sonnette vitrines briseacutees etc35

Le preneur est tenu drsquoeffectuer les reacuteparations locatives durant toute la dureacutee du bail Dans la pratique lrsquoappreacuteciation de ces reacuteparations et des deacutegacircts intervient en fin de bail lors de la restitution du bien loueacute

4 Restitution du bien en fin de bail

Principe La quatriegraveme obligation du preneur restituer le bien en fin de bail implique que le preneur vide les lieux pour une date convenue et remette les cleacutes au bailleur Le bien loueacute doit ecirctre remis dans lrsquoeacutetat ougrave le preneur lrsquoa reccedilu exception faite des deacutegradations dues agrave lrsquousage normal des lieux agrave la veacutetusteacute ou agrave la force majeure (par exemple deacutegradation du bien due agrave une inondation agrave un tremblement de terrehellip) Il srsquoagit drsquoune obligation de reacutesultat Le preneur est tenu des reacuteparations dues par son fait mais aussi des personnes de sa maison (crsquoest-agrave-dire toute personne que le preneur laisse entrer librement chez lui parents amis conjoints domestiques inviteacutes fournisseurs etc)36 (art 1735 cc) Le preneur nrsquoest exoneacutereacute de son obligation de restitution

avec accord du bailleur a donc toute son importance Cette disposition sera drsquoapplication agrave partir du moment ougrave une ASBL loue des locaux pour y placer son siegravege social 35 Voyez la liste deacutetailleacutee dans J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 592 agrave 629 36 Si le bien loueacute est deacutegradeacute par la faute drsquoun tiers qui srsquoest introduit sans autorisation (en lrsquooccurrence un voleur qui lors drsquoune tentative de cambriolage a endommageacute la porte drsquoentreacutee) le preneur nrsquoest pas tenu des

conformeacutement aux prescriptions contractuelles que srsquoil prouve que les deacutegacircts ont eu lieu sans sa faute (art 1732 cc) ou sans la faute de ceux dont il reacutepond Lorsque le bailleur constate que le bien loueacute a subi des deacutegradations dues au preneur il peut lui demander une indemnisation Geacuteneacuteralement cette indemnisation se fera gracircce agrave la garantie locative que le locataire aura constitueacutee Eventuellement ce dernier peut remettre le bien loueacute dans son pristin eacutetat Il est tenu de reacuteparer les deacutegacircts constateacutes au moment de la restitution du bien loueacute et ce mecircme si le bailleur deacutecide par la suite de le deacutemolir ou de le louer avec accord du nouveau locataire drsquoeffectuer les travaux de remise en eacutetat37

Etat des lieux de sortie Geacuteneacuteralement un eacutetat des lieux drsquoentreacutee est eacutetabli lors de la remise du bien par le bailleur Un eacutetat des lieux de sortie est neacutecessaire afin de prendre en compte les eacuteventuels deacutegacircts dont le locataire serait responsable Lrsquoeacutetat des lieux drsquoentreacutee doit ecirctre suffisamment deacutetailleacute pour permettre une appreacuteciation utile des deacutegradations Lrsquoeacutetat des lieux peut ecirctre utile mecircme dans le cas ougrave les parties se sont entendues pour que le preneur fasse des travaux de reacutenovation en contrepartie drsquoune reacuteduction de loyer Dans ce cas il est judicieux de deacutetailler les travaux agrave effectuer sans eacutetat des lieux la preacutesomption du Code civil ci-dessous joue Si aucun eacutetat des lieux drsquoentreacutee nrsquoa eacuteteacute eacutetabli le Code civil preacutevoit que le preneur est preacutesumeacute avoir reccedilu le bien dans le mecircme eacutetat que celui dans lequel il se trouve agrave la fin du bail Le bailleur peut apporter la preuve qursquoil y a bien eu deacutegradation due au preneur mais sans eacutetat des lieux cette preuve sera difficile agrave apporter Les parties peuvent eacutegalement deacutecider de faire appel agrave un expert externe qui doit ecirctre neutre dans son appreacuteciation de lrsquoeacutetat des lieux Sauf disposition contractuelle contraire lrsquoeacutetat des lieux est eacutetabli agrave frais communs

Reprise des cleacutes Dans quelle mesure le fait de reprendre les cleacutes du bien loueacute implique pour le proprieacutetaire une acceptation sans conditions de la fin du bail Il est communeacutement admis que le proprieacutetaire qui accepte de reprendre les cleacutes du bien loueacute renonce par ce fait agrave poursuivre son locataire en cas de contestation Toutefois en cas de litige porteacute devant le juge de paix ce dernier peut consideacuterer en fonction des circonstances que la reprise des cleacutes nrsquoimplique pas de renonciation La plus grande prudence srsquoimpose lors de la remise des cleacutes et le bailleur aurait inteacuterecirct agrave refuser celles-ci tant qursquoune contestation subsiste ou qursquoaucun eacutetat des lieux de sortie nrsquoa eacuteteacute effectueacute Srsquoil reprend les cleacutes il devrait le faire avec reacuteserve38 et en cas de refus du locataire de signer lrsquoeacutetat des lieux de sortie il devrait renoncer agrave reprendre les cleacutes

5 Garantie contre lrsquoincendie La cinquiegraveme obligation du preneur garantir le bien contre lrsquoincendie reacutesulte de lrsquoobligation de restituer le bien loueacute en fin de contrat39 Le preneur est responsable des deacutegacircts causeacutes par lrsquoincendie agrave moins qursquoil puisse prouver que lrsquoincendie a eu lieu sans sa faute (art 1733 cc)40

reacuteparations dans ce cas Le bailleur devra reacuteparer les deacutegacircts (art 1720 al 2 cc) et eacuteventuellement se retourner contre lrsquoauteur du dommage (srsquoil le retrouve) voyez JP Tournai 24 juin 1998 Act Jur Baux 1998 p 135 37 P Jadoul et M Vlies Le droit commun du bail in Le bail et la jurisprudence reacutecente de la Cour de cassation (coord I Durant) CUP Larcier 2004 p 29 38 Reccedilu (nombre de cleacutes) de monsieurmadamehellip sous toutes reacuteserves et sans aucune reconnaissance preacutejudiciable (date et signature des parties veillez agrave eacutetablir deux exemplaires) 39 Y Merchiers La responsabiliteacute du locataire en cas drsquoincendie et son assurance in Meacutelanges RO Dalcq Responsabiliteacute et assurances Larcier Bruxelles 1994 p 425 40 Art 1733 cc Il reacutepond de lincendie agrave moins quil ne prouve que celui-ci sest deacuteclareacute sans sa faute

Si lrsquoincendie trouve son origine dans lrsquoattitude fautive du preneur celui-ci est obligeacute de reacuteparer le dommage soit en nature en reacuteparant la chose soit par eacutequivalent Le locataire reacutepond eacutegalement de lrsquoincendie si celui-ci trouve son origine dans la faute drsquoun membre de sa famille drsquoun inviteacute ou drsquoun entrepreneur engageacute par le preneur pour reacuteparer un chauffe-eau deacutefectueux41 La responsabiliteacute du preneur nrsquoest pas retenue srsquoil peut prouver que lrsquoincendie trouve son origine dans la foudre un court-circuit (ne reacutesultant pas de son deacutefaut drsquoentretien) la veacutetusteacute de lrsquoinstallation eacutelectrique la propagation de lrsquoincendie agrave partir de la maison voisine ou encore lrsquoorigine criminelle de lrsquoincendie Geacuteneacuteralement le contrat de bail preacutevoit que le preneur doit souscrire une assurance incendie couvrant les deacutegacircts subis par le bien loueacute en raison drsquoun incendie causeacute par la faute du preneur (il srsquoagit drsquoune assurance responsabiliteacute civile couvrant les dommages mateacuteriels causeacutes au bien que le locataire doit restituer en fin de bail) Un tel contrat est dans lrsquointeacuterecirct du preneur et du bailleur Ce type drsquoassurance couvre la disparition des biens qui doivent ecirctre restitueacutes en fin de contrat et eacutegalement le mobilier garnissant le bien42 Il faut faire la distinction entre lrsquoassurance incendie souscrite par le bailleur qui couvre lrsquoensemble du bacirctiment indeacutependamment de lrsquoexistence drsquoune faute et lrsquoassurance souscrite par le preneur qui ne couvre que les deacutegradations dues par sa faute Lorsque le bien loueacute est entiegraverement deacutetruit par un incendie et que celui-ci nrsquoest pas ducirc agrave une faute ni du preneur ni du bailleur (cas fortuit ou force majeure) il y a application de la theacuteorie des risques le bail est reacutesolu et aucune indemniteacute nrsquoest due au preneur Si la destruction du bien est due agrave un incendie et qursquoil y a faute du bailleur celui-ci devra deacutedommager le preneur du preacutejudice subi

6 Garantie locative Les regravegles du Code civil applicables au bail de droit commun nrsquoimposent pas au preneur de verser une garantie locative Le Code civil est muet agrave ce sujet Neacuteanmoins dans la plupart des cas le bailleur en demandera une afin de garantir la bonne exeacutecution par le preneur de ses obligations (sont ainsi couverts le deacutefaut de paiement de loyer et des charges la reacutesolution pour inexeacutecution fautive les deacutegacircts locatifs lrsquoindisponibiliteacute des lieuxhellip) En aucun cas le preneur ne peut unilateacuteralement deacuteduire les loyers agrave verser durant sa peacuteriode de preacuteavis de la garantie locative Geacuteneacuteralement la garantie locative est constitueacutee drsquoune somme drsquoargent qui reste indisponible pendant toute la dureacutee du bail et qui est libeacutereacutee en fin de contrat lorsque toutes les obligations du preneur ont eacuteteacute remplies Il est possible eacutegalement de preacutevoir une garantie locative sous forme de cautionnement bancaire Dans ce cas la banque se porte caution et srsquoengage en cas de deacutefaillance du preneur agrave couvrir lrsquoexeacutecution des obligations de celui-ci agrave concurrence drsquoun certain montant Les parties sont libres de fixer le montant de cette garantie Bien souvent on eacutetend les regravegles applicables agrave la garantie locative dans le cadre drsquoun contrat de bail de reacutesidence principale au bail de droit commun Le contrat de bail preacutevoit alors que la garantie srsquoeacutelegraveve agrave trois mois de loyer (mais les parties pourraient en deacutecider autrement) et qursquoelle doit rester sur un compte bloqueacute au nom du preneur (ce qui constitue une garantie pour le preneur de reacutecupeacuterer plus facilement la garantie que srsquoil la donne directement au bailleur)

41 Mons 12 octobre 1992 JLMB 1995 p 258 obs 42 Art 63 loi du 25 juin 1992 sur le contrat drsquoassurance terrestre

V Exeacutecution et sort des travaux Dans quelle mesure le preneur peut-il faire des travaux dans le bien loueacute La premiegravere eacutetape consiste agrave veacuterifier si les parties nrsquoont pas reacutegleacute ce point dans le contrat de bail soit en autorisant certains travaux soit en interdisant expresseacutement tout type de travaux Le contrat doit alors ecirctre respecteacute En lrsquoabsence drsquoaccord preacutealable des parties le locataire peut neacuteanmoins exeacutecuter tous les travaux utiles agrave la jouissance du bien loueacute sans pouvoir en changer la destination (par exemple construire un garage placer une veranda placer du parquet daller une cour paver une salle de bain installer le chauffage central repeindre les murs installer le teacuteleacutephone ou une antenne de teacuteleacutevision faire placer des prises eacutelectriques remplacer le plancher carreler une cuisinehellip) Lrsquoobligation de respecter la destination des lieux implique lrsquointerdiction drsquoeffectuer des travaux de grande importance (ex supprimer un mur percer une fenecirctre mecircme si cela apporte une plus-value agrave lrsquoimmeuble) Quel est le sort des travaux en fin de contrat Il est preacutefeacuterable eacutegalement de reacutegler dans le contrat le sort des travaux et constructions en fin de contrat le preneur doit-il remettre le bien dans son pristin eacutetat Le bailleur reacutecupegravere-t-il les constructions en eacutechange drsquoune indemniteacute ou non Etc Si le sort des travaux en fin de bail nrsquoa pas eacuteteacute reacutegleacute par contrat il faut se reacutefeacuterer aux regravegles suppleacutetives Ici intervient la distinction entre travaux susceptibles drsquoenlegravevement et ceux qui ne le sont pas Les travaux non susceptibles drsquoenlegravevement (par exemple travaux de peinture ou de tapisserie remplacement du revecirctement du sol renouvellement drsquoune toiturehellip) sont indissociables du bien loueacute Le preneur ne peut pas eacutevidemment les emporter avec lui et il semblerait que le bailleur ne doive aucune indemniteacute au preneur mecircme si les travaux apportent une plus-value certaine au bien loueacute On considegravere que le preneur les a effectueacutes agrave ses risques et peacuterils Les travaux susceptibles drsquoenlegravevement peuvent ecirctre retireacutes par le preneur (pour autant qursquoil remette les lieux loueacutes dans lrsquoeacutetat initial) Si le preneur les laisse sur place le bailleur a la faculteacute soit de demander leur enlegravevement aux frais du preneur soit de conserver ces travaux en versant une indemniteacute au preneur Cette indemniteacute correspond agrave la plus-value que les travaux ont apporteacutee au bien loueacute sans que cette indemniteacute ne deacutepasse le montant total des frais engageacutes par le preneur (prix des mateacuteriaux et de la main-drsquoœuvre) Il srsquoagit ici drsquoune application de la theacuteorie de lrsquoenrichissement sans cause43

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

VI Dureacutee du bail

1 Dureacutee du bail

Principe Les parties fixent librement la dureacutee du bail Toutefois le Code civil preacutevoit qursquoil ne peut ecirctre conclu pour une dureacutee de plus de 99 ans (Deacutecret du 1829 deacutecembre 179044) Cette disposition eacutetant drsquoordre public le bail conclu pour plus de 99 ans est frappeacute de nulliteacute absolue Si le contrat ne mentionne pas de dureacutee en cas de contestation le juge de paix doit drsquoabord rechercher la volonteacute des parties sur base des clauses du contrat45 A deacutefaut lrsquoarticle 1736 du Code civil srsquoapplique Cet article preacutevoit que le bail conclu pour une dureacutee indeacutetermineacutee est censeacute ecirctre fait au mois Les parties peuvent y mettre fin moyennant un congeacute drsquoun mois Si le bail porte sur un bien meubleacute lrsquoarticle 1758 cc srsquoapplique Cet article preacutevoit que le bail dun appartement meubleacute est censeacute fait agrave lanneacutee quand le loyer a eacuteteacute fixeacute agrave un certain montant payable annuellement au mois srsquoil est payable mensuellement au jour srsquoil est payable par jour Lrsquoarticle 1736 cc srsquoapplique aux baux verbaux lorsque les parties nrsquoont pas fixeacute de dureacutee

Prorogation conventionnelle A lrsquoexpiration du bail agrave dureacutee deacutetermineacutee les parties peuvent convenir que le bail sera prorogeacute aux mecircmes conditions ou agrave drsquoautres conditions46

2 Utiliteacute ou neacutecessiteacute du congeacute

Congeacute Le Code civil preacutevoit que le bail lorsqursquoil est conclu par eacutecrit pour une dureacutee deacutetermineacutee cesse de plein droit agrave lrsquoexpiration du terme sans qursquoil soit neacutecessaire de donner congeacute (art 1737 cc) Lorsque le bail nrsquoa pas de dureacutee deacutetermineacutee il est censeacute ecirctre fait au mois et un congeacute drsquoun mois suffit pour y mettre fin (art 1736 cc) Le congeacute eacutetant une manifestation unilateacuterale de la volonteacute de mettre fin au contrat il ne doit pas ecirctre accepteacute par lrsquoautre partie47 Il est possible que le bail preacutevoie une reacutesiliation unilateacuterale anticipeacutee moyennant un congeacute et une peacuteriode de preacuteavis (une peacuteriode preacutevue contractuellement avant que le contrat ne prenne effectivement fin) Si le contrat ne preacutevoit pas une telle possibiliteacute les parties ne peuvent y mettre fin avant le terme preacutevu par contrat Le congeacute peut ecirctre utile mecircme dans le cas drsquoun contrat de bail agrave dureacutee deacutetermineacutee En effet lrsquoarticle 1738 cc preacutevoit que si le preneur reste dans les lieux apregraves lrsquoexpiration du bail un meacutecanisme appeleacute la tacite reconduction joue et le bail est reconduit aux mecircmes conditions pour une mecircme dureacutee Le congeacute envoyeacute

44 Pasin 1790-1791 p 105 45 Y Merchiers Le bail en geacuteneacuteral Larcier Bruxelles 1997 p 259 46 Il existe eacutegalement un meacutecanisme de prorogation leacutegale Celle-ci a lieu uniquement dans le cadre du contrat de bail portant sur la reacutesidence principale du preneur 47 En ce qui concerne les ASBL nous rappelons que lrsquoorgane compeacutetent pour signifier le congeacute en matiegravere de bail est le conseil drsquoadministration agrave moins que cette compeacutetence ait eacuteteacute deacuteleacutegueacutee speacutecialement au deacuteleacutegueacute agrave la gestion journaliegravere Civ Namur 30 septembre 1985 JLMB 1986 p 218

avant lrsquoexpiration du terme du bail permet drsquoempecirccher la tacite reconduction et ce mecircme si le preneur reste dans les lieux (art 1739 cc) La loi ne preacutevoit pas de forme speacutecifique (mecircme un congeacute donneacute verbalement est valable sous reacuteserve de problegraveme de preuve en cas de litige) Il est preacutefeacuterable de preacutevoir dans le contrat que le congeacute sera donneacute par recommandeacute Le congeacute doit avoir un certain deacutelai afin de permettre agrave chaque partie de trouver un nouveau logement ou un nouveau locataire Ce deacutelai nrsquoest pas fixeacute par le Code civil agrave lrsquoexception du bail dont la dureacutee nrsquoest pas fixeacutee (voir art 1736 cc le congeacute doit ecirctre drsquoun mois) Il est toutefois preacutefeacuterable de fixer le deacutelai de congeacute dans le contrat de bail

Reprise des cleacutes Dans quelle mesure le fait de reprendre les cleacutes du bien loueacute implique pour le proprieacutetaire une acceptation sans conditions de la fin du bail Il est communeacutement admis que le proprieacutetaire qui accepte de reprendre les cleacutes du bien loueacute renonce par ce fait agrave poursuivre son locataire en cas de contestation Toutefois en cas de litige porteacute devant le juge de paix ce dernier peut consideacuterer en fonction des circonstances que la reprise des cleacutes nrsquoimplique pas de renonciation La plus grande prudence srsquoimpose lors de la remise des cleacutes et le bailleur aurait inteacuterecirct agrave refuser celles-ci tant qursquoune contestation subsiste ou qursquoaucun eacutetat des lieux de sortie nrsquoa eacuteteacute effectueacute Pour eacuteviter toute ambiguiumlteacute le proprieacutetaire devrait eacutetablir un reccedilu reacutedigeacute de la faccedilon suivante avant drsquoaccepter de reprendre les cleacutes et en cas de refus du locataire de signer il devrait renoncer agrave reprendre les cleacutes Reccedilu (nombre de cleacutes) de monsieurmadamehellip sous toutes reacuteserves et sans aucune reconnaissance preacutejudiciable (date et signature des parties veillez agrave eacutetablir deux exemplaires)

3 Principe et conditions de la tacite reconduction

Principe Il y a tacite reconduction lorsque le preneur reste dans les lieux apregraves lrsquoexpiration du bail sans opposition du bailleur Le bail est alors reconduit aux mecircmes conditions pour une mecircme dureacutee (art 1738 cc) Si un congeacute est envoyeacute avant lrsquoexpiration du terme du bail la tacite reconduction ne peut se produire et ce mecircme si le preneur reste dans les lieux (art 1739 cc) Si le preneur reste dans les lieux alors que les conditions de la tacite reconduction ne sont pas remplies il occupe les lieux sans titre ni droit48 Une indemniteacute est due au bailleur sur base de lrsquoenrichissement sans cause Cette indemniteacute est calculeacutee sur base de la valeur locative reacuteelle du bien et est proportionnelle agrave la dureacutee de lrsquooccupation de fait49

Conditions

Pour que la tacite reconduction ait lieu deux conditions doivent ecirctre reacuteunies

Il doit exister un contrat de bail agrave dureacutee deacutetermineacutee arriveacute agrave eacutecheacuteance Le consentement tacite des parties concernant la reconduction doit ecirctre certain

La premiegravere condition - lrsquoexistence drsquoun contrat agrave dureacutee deacutetermineacutee arriveacute agrave eacutecheacuteance - implique qursquoaucun congeacute nrsquoest neacutecessaire pour mettre fin au contrat Cela signifie que le bail une fois reconduit ne peut plus lrsquoecirctre une seconde fois puisque la premiegravere condition (existence drsquoun bail eacutecrit) nrsquoest pas remplie50

48 Y Merchiers Le bail en geacuteneacuteral Larcier Bruxelles 1997 p 273 49 Cass 7 septembre 2001 wwwjuridatbe 50 Y Merchiers soutient que le bail peut indeacutefiniment ecirctre reconduit malgreacute lrsquoinexistence drsquoun contrat de bail eacutecrit Seul le congeacute peut empecirccher une tacite reconduction pour un bail deacutejagrave tacitement reconduit Le bail en geacuteneacuteral Larcier Bruxelles 1997 p 271

La deuxiegraveme condition - lrsquoaccord tacite des parties - suppose qursquoaucun congeacute nrsquoait eacuteteacute donneacute effectivement (art 1739 cc) En effet si une des parties a envoyeacute un congeacute on peut supposer qursquoil nrsquoy a pas drsquoaccord tacite sur la reconduction Le consentement du bailleur agrave la tacite reconduction est une question de fait qui se deacuteduit des circonstances le locataire occupe toujours le bien loueacute et le bailleur continue agrave recevoir les loyers sans marquer de reacuteserve il ne recherche pas de nouveaux locataires il ne neacutegocie pas avec lrsquoactuel locataire pour deacuteterminer les conditions drsquoun nouveau contrat etc Autant de faits qui en cas de litige seront appreacutecieacutes par le juge de paix pour deacuteterminer lrsquoexistence ou non drsquoune tacite reconduction

Dans certains contrats une clause preacutevoit que en fin de bail la tacite reconduction est exclue Quels sont les effets juridiques de cette clause

Selon certains auteurs une telle clause ne trouverait son application que si elle est conforteacutee par lrsquoattitude non eacutequivoque du bailleur Si le bailleur laisse le preneur dans les lieux sans opposition la clause ne sort pas ses effets51 Nous ne pouvons souscrire agrave un tel point de vue Effectivement des effets juridiques particuliers sont attacheacutes agrave ce type de clause et il nous semble que le contrat dans toutes ces dispositions doit srsquoappliquer les parties eacutetant libres de supprimer ce type de clause si elles le deacutesirent Lorsque le contrat de bail eacutecrit agrave dureacutee deacutetermineacutee preacutevoit une clause excluant la tacite reconduction le maintien du preneur dans les lieux loueacutes sans opposition du bailleur pourrait tout au plus constituer un contrat verbal agrave dureacutee indeacutetermineacutee agrave supposer que lrsquoon puisse deacuteduire du silence du bailleur son consentement au maintien du preneur dans les lieux loueacutes A deacutefaut drsquoun tel consentement (dont lrsquoexistence doit ecirctre eacutetablie en fait par tout moyen de droit) il y a lieu de consideacuterer que le preneur occupe le bien sans titre ni droit

Un congeacute est-il neacutecessaire pour mettre fin agrave un contrat de bail tacitement reconduit Certains auteurs soutiennent que le congeacute est neacutecessaire pour mettre fin au contrat de bail tacitement reconduit agrave partir du moment ougrave ce bail nrsquoest plus un bail eacutecrit mais un bail verbal et pour mettre fin au bail verbal (mecircme agrave dureacutee deacutetermineacutee) il est neacutecessaire de donner un congeacute (art 1737 cc)52

Que se passe-t-il si le preneur reste dans les lieux apregraves expiration du bail tacitement reconduit sans que le bailleur ait signifieacute un congeacute pour mettre fin au contrat

Une seconde tacite reconduction ne peut avoir lieu puisque la premiegravere condition pour que la tacite reconduction srsquoapplique nrsquoest pas remplie (agrave savoir lrsquoexistence drsquoun bail eacutecrit) Ce principe est traduit par lrsquoadage tacite reconduction sur tacite reconduction ne vaut Lorsque le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur lrsquoarticle 1736 du Code civil trouve agrave srsquoappliquer Le bail tacitement reconduit devient un bail agrave dureacutee indeacutetermineacutee auquel il peut ecirctre mis fin moyennant un congeacute drsquoun mois Cette position nrsquoest pas partageacutee par tous les auteurs En effet certains considegraverent que le bail tacitement reconduit conserve le caractegravere eacutecrit du contrat original dont il est la continuation Ceci signifie que le bail peut ecirctre tacitement reconduit indeacutefiniment et qursquoil faut un congeacute pour empecirccher la reconduction53

51 M Vanwijck-Alexandre Le bail Questions diverses Form Perm CUP 1999 p 113 B Louveaux Le droit du bail - Reacutegime geacuteneacuteral De Boeck Bruxelles 1993 p 357 52 B Louveaux Le droit du bail - Reacutegime geacuteneacuteral De Boeck Bruxelles 1993 p 360 53 J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 220

VII Vente du bien loueacute et protection du locataire

1 Vente du bien loueacute et opposabiliteacute du contrat de bail Lorsque le proprieacutetaire drsquoun immeuble loueacute vend son bien le bail conclu entre le locataire et lui nrsquoest pas opposable au nouveau proprieacutetaire agrave moins que le bail ait eacuteteacute conclu sous forme authentique ou que le bail sous seing priveacute ait eacuteteacute enregistreacute (ou a date certaine voir art 1328 cc54) Lrsquoinopposabiliteacute du bail signifie que le nouveau proprieacutetaire nrsquoest pas tenu par les obligations reacutesultant du contrat et qursquoil peut agir comme si celui-ci nrsquoexistait pas La simple connaissance de lrsquoexistence du contrat par lrsquoacqueacutereur nrsquoa pas pour effet de le lui rendre opposable et ne protegravege en aucun cas le locataire Par conseacutequent ce dernier nrsquoest pas proteacutegeacute contre une eacuteventuelle expulsion Si le contrat nrsquoest pas authentique ou srsquoil nrsquoa pas de date certaine aucune indemniteacute nrsquoest due lors de lrsquoexpulsion du locataire (art 1750 cc) et ce mecircme srsquoil avait une connaissance effective de lrsquoexistence du contrat de bail Soulignons neacuteanmoins que lrsquoexpulsion doit toujours ecirctre prononceacutee par le juge de paix lrsquoacqueacutereur ne disposant pas drsquoun titre exeacutecutoire Si le bail est authentique (art 1319 cc) ou a date certaine (art 1328 cc) le nouveau proprieacutetaire est lieacute par le contrat de bail et est tenu de le respecter55 Notons que le contrat de vente de lrsquoimmeuble peut contenir une clause obligeant lrsquoacqueacutereur agrave respecter les contrats de bail en cours Cette clause a lrsquoavantage de proteacuteger eacutegalement les locataires ne pouvant se preacutevaloir drsquoun bail eacutecrit ou drsquoun bail ayant date certaine56

2 Clause drsquoexpulsion preacutevue dans le contrat de bail Il est possible que le contrat de bail preacutevoie une clause drsquoexpulsion en cas de vente du bien loueacute Dans ce cas le nouveau proprieacutetaire peut reacutesilier le contrat et expulser le locataire en respectant les clauses contractuelles quant aux deacutelais et aux indemniteacutes dues au preneur (art 1744 agrave 1749 cc) Si le contrat ne preacutevoit pas drsquoindemniteacute le Code civil dispose que le bailleur (ou le nouveau proprieacutetaire voir art 1749 cc) est tenu de verser au preneur une somme eacutegale au prix du loyer ducirc entre le congeacute et la sortie du preneur (art 1745 cc)

3 Formaliteacutes drsquoenregistrement pour avoir date certaine Il arrive freacutequemment que le locataire ne prenne pas la peine drsquoenregistrer le bail (bien que cela soit une formaliteacute obligatoire) et le jour ougrave la vente de lrsquoimmeuble a lieu se preacutecipite pour enregistrer le bail afin de lui donner date certaine et de le rendre opposable agrave lrsquoacqueacutereur Or une question se pose agrave quel moment le contrat de bail doit-il ecirctre enregistreacute pour ecirctre opposable agrave lrsquoacqueacutereur 57 Avant la conclusion du contrat de vente ou avant la transcription de la vente au registre des hypothegraveques Passons en revue les hypothegraveses suivantes

54 Lrsquoarticle 1328 cc dispose qursquoun contrat sous seing priveacute a date certaine le jour ougrave il a eacuteteacute enregistreacute le jour de la mort drsquoun des cocontractants ou le jour ougrave sa substance a eacuteteacute constateacutee dans un acte dresseacute par un officier public (ex procegraves-verbaux de scelleacutes ou drsquoinventaire) Lrsquoarticle 1328 cc ne srsquoapplique pas aux conventions verbales 55 Le bail tacitement reconduit mecircme srsquoil nrsquoa pas fait lrsquoobjet drsquoun enregistrement ulteacuterieur profite de lrsquoenregistrement du bail original Le locataire est donc proteacutegeacute agrave partir du moment ougrave il a fait enregistrer le bail drsquoorigine J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 326 Toute modification ulteacuterieure au contrat de bail doit neacuteanmoins faire lrsquoobjet drsquoun enregistrement si les parties souhaitent la rendre opposable agrave lrsquoacqueacutereur 56 De telles clauses si elles sont mal reacutedigeacutees peuvent donner agrave interpreacutetation et ne pas garantir la protection des locataires

Le contrat de bail enregistreacute avant la conclusion du contrat de vente est opposable agrave lrsquoacqueacutereur Le contrat de bail enregistreacute apregraves la transcription de la vente au registre des hypothegraveques nrsquoest

pas opposable agrave lrsquoacqueacutereur La controverse existe lorsque lrsquoenregistrement a lieu apregraves la conclusion du contrat de vente

devant notaire (ce qui a pour effet de donner date certaine au contrat de vente) mais avant la transcription de la vente au registre des hypothegraveques (ce qui rend la vente opposable aux tiers) Nous nrsquoentrerons pas ici dans les deacutebats doctrinaux et dans les diffeacuterents arrecircts rendus par la Cour de cassation mais signalons que la position geacuteneacuteralement retenue est que le contrat de bail doit avoir date certaine avant que le contrat de vente ait lui-mecircme date certaine La prudence srsquoimpose et lrsquoattitude la plus aviseacutee consiste agrave enregistrer son bail degraves la conclusion du contrat afin de parer agrave toute eacuteventualiteacute de vente

4 Recours contre lrsquoancien proprieacutetaire Lorsque le bail nrsquoa pas date certaine et que lrsquoacqueacutereur de lrsquoimmeuble deacutecide drsquoexpulser le locataire ce dernier peut-il se retourner contre lrsquoancien proprieacutetaire La reacuteponse est affirmative puisque en vertu du contrat de bail le bailleur doit assurer la jouissance paisible du bien58 Plusieurs possibiliteacutes peuvent se preacutesenter

soit dans le contrat de vente de lrsquoimmeuble il existe une clause proteacutegeant les baux en cours et le bailleur peut lrsquoinvoquer pour obliger lrsquoacqueacutereur agrave respecter ses engagements

soit aucune clause de ce type nrsquoest preacutevue dans le contrat de vente de lrsquoimmeuble alors il faut veacuterifier dans le contrat de bail sur qui reposait lrsquoobligation de faire enregistrer le bail Si cette obligation pesait sur le preneur alors le bailleur ne peut ecirctre tenu responsable de lrsquoabsence de date certaine du bail et de ses conseacutequences (bien que cette position ne soit pas unanimement admise en doctrine en admettant une responsabiliteacute partageacutee entre le preneur et le bailleur en pareil cas59) Par contre si cette obligation pesait sur le bailleur et qursquoil nrsquoa pas proceacutedeacute agrave lrsquoenregistrement il pourrait ecirctre condamneacute agrave verser des dommages et inteacuterecircts la reacuteparation en nature eacutetant exclue dans ce cas de figure60

5 Sort de la garantie locative

Une fois lrsquoimmeuble vendu agrave qui doit srsquoadresser le locataire en fin de bail quand il voudra reacutecupeacuterer sa garantie locative La situation nrsquoest pas fixeacutee De nombreuses difficulteacutes peuvent surgir quant agrave lrsquoobligation de restitution de la garantie locative Il est preacutefeacuterable que cette question soit reacutegleacutee soit dans le contrat de vente soit dans une annexe au contrat de bail En effet si le vendeur nrsquoa pas remis la garantie locative agrave lrsquoacqueacutereur ce dernier nrsquoest pas tenu de la restituer en fin de bail Le preneur nrsquoaurait comme recours que celui de se retourner contre le bailleur originaire61

57 J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 341 et s 58 B Louveaux Le droit du bail - Reacutegime geacuteneacuteral De Boeck Bruxelles 1993 p 283 59 J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 358 60 Y Merchiers Le bail en geacuteneacuteral Larcier Bruxelles 1997 p 310 61 Cass 27 juin 1946 Pas 1946 267 B Louveaux Le droit du bail - Reacutegime geacuteneacuteral De Boeck Bruxelles 1993 p 110

VIII Fin du bail Diffeacuterentes faccedilons de mettre fin au bail existent Nous les passerons en revue et expliquerons les conditions qui srsquoy attachent Notons degraves agrave preacutesent que le contrat de bail ne prend pas fin de plein droit agrave la mort du preneur ou du bailleur (art 1742 cc) ou encore en cas de faillite ou de mise en liquidation du locataire sauf clause contractuelle contraire En regravegle geacuteneacuterale le bail prend fin lorsque le terme fixeacute dans le contrat arrive agrave eacutecheacuteance sans qursquoun congeacute soit neacutecessaire Toutefois le preneur comme le bailleur peuvent deacutecider de mettre fin au contrat avant lrsquoarriveacutee agrave eacutecheacuteance du terme Plusieurs situations peuvent se produire

1 Reacutesiliation de commun accord Les parties peuvent agrave tout moment deacutecider de reacutesilier de commun accord le contrat de bail peu importe que le bail soit conclu pour une dureacutee deacutetermineacutee ou indeacutetermineacutee Aucune forme nrsquoest imposeacutee par la loi mais pour des raisons de preuve il est preacutefeacuterable que les parties signent un eacutecrit constatant leur volonteacute de mettre fin au contrat de bail En principe les parties doivent respecter le terme du contrat Si une des parties refuse de mettre fin au bail en cours de contrat crsquoest son droit Toutefois la theacuteorie de lrsquoabus de droit apporte un tempeacuterament agrave la rigueur de ce principe Le refus arbitraire de reacutesilier le contrat pourrait constituer un abus de droit en fonction des circonstances de fait Il en va ainsi si le locataire fait des propositions seacuterieuses pour reacutesilier le bail (il cherche un autre locataire satisfaisant il propose une indemniteacutehellip)62 ou srsquoil se retrouve dans des difficulteacutes financiegraveres telles qursquoil ne peut plus assumer ses obligations contractuelles63 Selon les cas le juge de paix peut estimer que le refus de reacutesilier le contrat ou en demander lrsquoexeacutecution forceacutee constitue un abus de droit64

2 Reacutesiliation unilateacuterale Le contrat de bail agrave dureacutee indeacutetermineacutee peut ecirctre reacutesilieacute par une des parties pour autant qursquoelle respecte les clauses contractuelles ou agrave deacutefaut leacutegales quant aux modaliteacutes et deacutelais pour donner congeacute Il est possible aussi que le contrat preacutevoie une indemniteacute en cas de reacutesiliation unilateacuterale

3 Survenance drsquoune condition reacutesolutoire

62 Civ Mons 4 mars 1988 JT 1989 p 479 63 Civ Liegravege 23 janvier 1990 RGDC 1990 p 484 Dans le cas drsquoespegravece le locataire suite agrave des difficulteacutes financiegraveres ne pouvait plus assurer le paiement des loyers Il a demandeacute plusieurs fois au proprieacutetaire la reacutesiliation du contrat de bail avec paiement drsquoune indemniteacute de relocation Le proprieacutetaire a toujours refuseacute et le locataire sans autre formaliteacute a tout simplement deacutecideacute de quitter les lieux Le juge reconnaicirct que le fait de maintenir le contrat de bail alors que le locataire nrsquoeacutetait plus dans la mesure de payer peut constituer un abus de droit Toutefois in specie il a estimeacute que lrsquoattitude du locataire eacutetait fautive Il a donc condamneacute ce dernier au paiement drsquoune indemniteacute 64 Les conditions de lrsquoabus de droit doivent ecirctre reacuteunies Il y a abus de droit dans diffeacuterents cas lorsque le droit est exerceacute dans lrsquointention exclusive de nuire agrave autrui lorsque le droit est exerceacute sans inteacuterecirct ou motif leacutegitime en causant agrave autrui un preacutejudice qursquoon aurait pu eacuteviter lorsque le droit est exerceacute alors que lrsquoavantage retireacute est hors de proportion avec le preacutejudice causeacute lorsque entre plusieurs maniegraveres drsquoexercer le droit le titulaire choisit la maniegravere la plus dommageable pour autrui sans pouvoir justifier drsquoun inteacuterecirct leacutegitime

Les parties peuvent preacutevoir dans le contrat de bail une condition reacutesolutoire crsquoest-agrave-dire preacutevoir que la survenance drsquoun eacuteveacutenement futur et incertain mettra fin au contrat Par exemple une clause du contrat peut indiquer que en cas de deacutecegraves ou de la faillite du preneur le bail prend automatiquement fin

4 Clause reacutesolutoire expresse Les clauses reacutesolutoires expresses sont reacuteputeacutees non eacutecrites en matiegravere de bail (art 1762bis cc) Il srsquoagit de clauses (appeleacutees eacutegalement pacte commissoire express) sanctionnant les manquements drsquoune des parties par la rupture automatique du contrat de bail Ces clauses mecircme si elles sont inseacutereacutees dans le contrat de bail ne sont pas valables et ne peuvent sortir leurs effets Par exemple la clause preacutevoyant qursquoen cas de non paiement de deux loyers conseacutecutifs le contrat prend fin automatiquement est reacuteputeacutee non eacutecrite et ne peut sortir ses effets mecircme si le locataire a signeacute un tel contrat En cas de manquement pour mettre fin au contrat la partie leacuteseacutee est obligeacutee de demander la reacutesolution du contrat au juge de paix

5 Reacutesolution pour inexeacutecution fautive

Reacutesolution et dommages et inteacuterecircts Lorsqursquoune des parties au contrat de bail ne remplit pas ses engagements lrsquoautre partie peut soit demander au juge lrsquoexeacutecution forceacutee soit demander la reacutesolution du contrat et des eacuteventuels dommages et inteacuterecircts (art 1741 cc) Toutefois la partie leacuteseacutee doit veiller agrave ne pas commettre un abus de droit en choisissant lrsquooption qui provoquerait un dommage plus grand que lrsquoavantage retireacute Le juge malgreacute la demande de la partie leacuteseacutee conserve son pouvoir drsquoappreacuteciation et prononce la reacutesolution du contrat si les manquements sont suffisamment graves pour la justifier Tel serait le cas si le bailleur exige lrsquoexeacutecution forceacutee du contrat alors que le preneur est dans lrsquoimpossibiliteacute de payer le loyer (par la perte de subsides de fonctionnement par exemple) ou encore si le bailleur qui refuse sans motif leacutegitime la reacutesiliation anticipeacutee du bail solliciteacutee par le locataire ayant obtenu un logement social et qui avait proposeacute au bailleur un remplaccedilant65 Si les manquements ne justifient pas la reacutesolution du contrat le juge peut condamner la partie deacutefaillante agrave exeacutecuter ses obligations et lui accorder des deacutelais pour ce faire ou la condamner agrave payer des dommages et inteacuterecircts

Indemniteacute de relocation Lrsquoarticle 1760 du Code civil preacutevoit que en cas de reacutesolution par la faute du locataire celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps neacutecessaire agrave la relocation sans preacutejudice des dommages et inteacuterecircts eacuteventuels Il srsquoagit drsquoune indemniteacute de relocation Le montant de cette indemniteacute est fixeacute en eacutequiteacute par le juge (agrave moins que le montant ne soit preacutevu dans le contrat) Aucune indemniteacute nrsquoest due si les lieux sont reloueacutes immeacutediatement

Clauses peacutenales Le contrat peut preacutevoir des clauses peacutenales crsquoest-agrave-dire des sommes fixeacutees contractuellement destineacutees agrave indemniser de faccedilon forfaitaire le bailleur en cas de reacutesolution aux torts du preneur Ces clauses dispensent le juge de lrsquoobligation drsquoappreacutecier le dommage et de fixer des dommages et inteacuterecircts En principe les clauses peacutenales sont fixeacutees par les parties dans le contrat et le juge ne peut revoir leur montant Eventuellement en cas de clause abusive - agrave savoir lorsque la clause peacutenale est hors de proportion avec le preacutejudice reacuteellement subi - dans un souci drsquoeacutequiteacute le juge srsquoaccorde la preacuterogative de

65 JP Bruxelles 23 septembre 1993 JLMB 1997 p 681 et obs

lrsquoannuler et de fixer des dommages et inteacuterecircts (pour autant que le bailleur en ait fait la demande subsidiairement)66 Soulignons enfin que les clauses peacutenales sont destineacutees agrave indemniser le dommage et se distinguent des clauses qui preacutevoient le paiement drsquoune somme en cas de reacutesiliation par le preneur

6 Perte du bien loueacute et theacuteorie des risques Le Code civil preacutevoit qursquoen cas de disparition totale du bien loueacute par la faute drsquoune des deux parties ou par force majeure ou cas fortuit le bail prend fin de plein droit La disparition du bien loueacute vise autant la perte mateacuterielle que la perte juridique du bien67 Si le bien nrsquoest deacutetruit qursquoen partie le preneur peut demander la reacutesolution du bail (le bail ne prend pas fin de plein droit) ou une diminution de prix La limite entre la perte totale et la perte partielle peut ecirctre difficile agrave tracer Il srsquoagit essentiellement drsquoune question de fait Si le bien disparaicirct par la faute drsquoune des parties des dommages et inteacuterecircts sont eacuteventuellement dus (ex le bien disparaicirct suite agrave un deacutefaut drsquoentretien du bien qui le rend impropre agrave lrsquousage agrave un incendie imputable agrave lrsquoune des parties ou agrave lrsquoeffondrement de la toiture due agrave un deacutefaut drsquoentretien) (art 1741 cc) Si le bien disparaicirct en raison drsquoune force majeure ou drsquoun cas fortuit (disparition de lrsquoimmeuble suite agrave la foudre agrave une inondation agrave un incendie agrave lrsquoeffondrement de la toiture etc crsquoest-agrave-dire agrave un eacuteveacutenement indeacutependant de la volonteacute des parties et qui ne peut ecirctre imputeacutee agrave lrsquoune drsquoentre elles) aucune indemniteacute nrsquoest due (art 1722 cc) Il y a perte juridique lorsque lrsquoautoriteacute publique impose des travaux en vue de maintenir la destination des lieux et que ces travaux nrsquoont pas lieu68 Il en va de mecircme si un immeuble est deacuteclareacute insalubre ou veacutetuste (sans deacutefaut drsquoentretien imputable au locataire ou au bailleur69) ou encore en cas drsquoexpropriation70 En cas de contestation sur la perte totale ou partielle du bien loueacute les parties doivent srsquoadresser au juge afin que celui-ci fasse constater ladite perte et prononce la reacutesolution du contrat de bail

66 P Van Ommeslaghe Examen de jurisprudence (1974 agrave 1982) Les obligations RCJB 1986 p 224 ndeg 110 B Louveaux Le droit du bail - Reacutegime geacuteneacuteral De Boeck Bruxelles 1993 p 386 J Vankerckove Le louage de chose - Les baux en geacuteneacuteral in Les Novelles Tome VI 2000 p 268 et s 67 JP Liegravege 11 mars 1994 JLMB 1994 p 793 lrsquoimpossibiliteacute juridique de jouir du bien loueacute constitue un cas de force majeure entraicircnant la dissolution du contrat En lrsquooccurrence les preneurs avaient mis fin au contrat arguant de lrsquoimpossibiliteacute de jouir paisiblement du bien loueacute en raison de lrsquoinseacutecuriteacute notoire du voisinage (cambriolage agrave reacutepeacutetition) 68 La Cour de cassation dans son arrecirct du 29 mai 1989 a estimeacute que les travaux drsquoameacutenagement requis en vertu de normes de seacutecuriteacute imposeacutees par lrsquoautoriteacute publique afin de pouvoir exploiter le bien loueacute ne sont pas des travaux drsquoentretien ou de reacuteparation au sens des articles 1719 et 1720 du Code civil Le bailleur nrsquoest donc pas tenu drsquoeffectuer les travaux ou les ameacutenagements imposeacutes par lrsquoautoriteacute agrave moins que les parties en aient deacutecideacute autrement dans le contrat de bail Dans le cas ougrave lrsquoautoriteacute interdit de maintenir le bien agrave lrsquousage convenu parce que celui-ci ne satisfait pas aux nouvelles normes et comme ni le locataire ni le proprieacutetaire ne sont tenus drsquoeffectuer les travaux il y a perte juridique du bien et application de lrsquoarticle 1722 cc Le bien ne peut plus ecirctre utiliseacute selon sa destination et le bail est reacutesilieacute de plein droit sans indemniteacute Voyez Cass 29 mai 1989 RCJB 1990 p 540 note 69 Dans ce cas lrsquoarticle 1741 cc srsquoapplique et la reacutesolution du contrat se fait avec possibiliteacute de demander des dommages et inteacuterecircts 70 J Vankerckhove Chronique de jurisprudence Baux agrave loyer - Baux commerciaux (1975-1988) JT 1988 p 334

IX Modegravele de contrat de bail Avertissement Nous vous proposons un modegravele de contrat de bail de droit commun agrave destination de bureaux Ce modegravele proposeacute doit ecirctre compleacuteteacute et ameacutenageacute en fonction des besoins de lrsquoassociation

Entre hellip Valablement repreacutesenteacute par hellip Ci-apregraves appeleacute le bailleur Et hellip Valablement repreacutesenteacute par hellip Ci-apregraves appeleacute le preneur Il a eacuteteacute convenu la conclusion drsquoun bail aux conditions suivantes

1 Objet du contrat Le bailleur donne en location au preneur un immeuble sis (adresse) Comprenant hellip salles pour bureaux une salle drsquoarchives hellip parfaitement connu du preneur qui deacuteclare lrsquoavoir visiteacute Les plans des lieux loueacutes sont annexeacutes au preacutesent bail

2 Destination des lieux loueacutes Les biens loueacutes sont destineacutes agrave lrsquousage exclusif des bureaux et drsquoarchives agrave lrsquoexclusion de toute affectation agrave la reacutesidence principale du preneur ou agrave lrsquoexercice drsquoun commerce de deacutetail Le preneur ne peut modifier la destination des lieux ni sous-louer le bien en tout ou en partie ni ceacuteder ses droits sur le bien sans le consentement eacutecrit et preacutealable du bailleur

3 Dureacutee du bail Le bail est consenti pour une dureacutee de neuf ans prenant cours le hellip pour finir de plein droit sans preacuteavis et sans tacite reconduction le hellip Les parties se reacuteservent le droit de mettre fin agrave la preacutesente convention agrave lrsquoexpiration de la 3egraveme et 6egraveme anneacutee moyennant un preacuteavis de 6 mois notifieacute par lettre recommandeacutee

4 Loyer Le loyer srsquoeacutelegraveve agrave hellip par mois (ou par trimestre ou par an) payable par anticipation et au plus tard le 1er jour ouvrable de chaque mois au compte du bailleur ndeg hellip- helliphelliphelliphellip - hellip

5 Indexation du loyer A la demande expresse du bailleur (ou automatiquement et de plein droit) le loyer peut ecirctre indexeacute annuellement au plus tard agrave la date anniversaire de lrsquoentreacutee en vigueur du preacutesent bail Lrsquoindexation se fait selon la formule suivante loyer de base x nouvel indice indice de deacutepart

Lrsquoindice de base est lrsquoindice des prix agrave la consommation du mois qui preacutecegravede la conclusion du bail agrave savoirhellip Le nouvel indice est celui preacuteceacutedant le mois de lrsquoanniversaire de lrsquoentreacutee en vigueur du bail

6 Charges locatives La provision pour les charges locatives srsquoeacutelegraveve agrave hellip par mois payable en mecircme temps que le loyer A la fin de lrsquoanneacutee un deacutecompte deacutetailleacute des charges et consommation accompagneacute drsquoune copie des justificatifs est envoyeacute au preneur agrave des fins de reacutegularisation Dans le cas des immeubles agrave appartements multiples dont la gestion est assureacutee par une personne (syndic) les documents justificatifs pourront ecirctre consulteacutes au siegravege de la personne assurant la gestion de lrsquoimmeuble Le locataire verse par mois en mecircme temps que le loyer une somme forfaitaire srsquoeacutelevant agrave hellip euros Biffer la mention inutile Les charges locatives comprennent sans que cette eacutenumeacuteration soit limitative les frais geacuteneacuteraux de lrsquoimmeuble (frais de chauffage de distribution drsquoeau de gaz et drsquoeacutelectriciteacute) les frais affeacuterents agrave lrsquoentretien aux reacuteparations agrave la surveillance et au controcircle des appareils de conditionnement drsquoair de chauffage drsquoascenseur du systegraveme drsquoincendie agrave lrsquoentretien et au nettoyage de lrsquoimmeuble et les frais affeacuterents agrave la consommation priveacutee drsquoeau de gaz drsquoeacutelectriciteacute de teacuteleacutephone etc

7 Garantie locative Afin drsquoassurer la bonne et entiegravere exeacutecution de ses obligations le preneur constitue avant lrsquoentreacutee en vigueur du bail et avant drsquoen recevoir les cleacutes une garantie locative eacutequivalente agrave hellip mois de loyer La garantie locative est restitueacutee au preneur agrave lrsquoexpiration du bail apregraves que la bonne et entiegravere exeacutecution de toutes ses obligations aura eacuteteacute constateacutee par le bailleur sous deacuteduction des sommes eacuteventuellement dues En aucun cas la garantie ne peut ecirctre affecteacutee par le preneur au paiement des loyers ou charges quelconques

a) Garantie en espegravece Le preneur deacutepose la garantie (montant hellip euros en toutes lettres hellip euros) sur un compte bloqueacute agrave son nom aupregraves de lrsquoeacutetablissement bancaire hellip sur le numeacutero de compte hellip - helliphelliphelliphellip - hellip

b) Garantie bancaire La garantie (montant hellip euros en toutes lettres hellip euros) est assureacutee par lrsquoaval de la banque hellip ayant son siegravege social agrave hellip Les parties conviennent que en fin drsquooccupation tout ou partie du montant garanti par la banque sera payable au bailleur qui fait eacutetat drsquoarrieacutereacute de loyers ou de charges de deacutegacircts locatifs etc et ce agrave la demande conjointe du preneur et du bailleur ou agrave deacutefaut drsquoaccord par deacutecision judiciaire couleacutee en force de chose jugeacutee Biffer la mention inutile

8 Impocircts Tous les impocircts et taxes quelconques redevables sur les lieux loueacutes preacutecompte immobilier inclus sont agrave charge du preneur Le preneur srsquoengage agrave payer le preacutecompte immobilier au prorata de lrsquooccupation des lieux loueacutes agrave premiegravere demande sur preacutesentation de lrsquoavertissement extrait de rocircle

9 Etats de lieux Un eacutetat des lieux drsquoentreacutee est dresseacute agrave lrsquoamiable ou par expert et agrave frais partageacutes avant toute occupation ou au plus tard un mois apregraves lrsquooccupation des lieux Il est joint au preacutesent contrat A lrsquoexpiration du preacutesent bail le preneur rendra les lieux tels qursquoil les a reccedilus suivant lrsquoeacutetat des lieux drsquoentreacutee excepteacute ce qui a peacuteri ou a eacuteteacute deacutegradeacute par la veacutetusteacute ou lrsquousage normal des lieux Un eacutetat des lieux de sortie sera eacutetabli au plus tard le dernier jour du bail lorsque le preneur aura entiegraverement libeacutereacute les lieux Le montant des eacuteventuels deacutegacircts locatifs est eacutetabli de commun accord En cas de litige un expert peut ecirctre deacutesigneacute de commun accord par les parties pour lrsquoeacutevaluation des deacutegacircts Les

frais relatifs agrave lrsquoeacutetat des lieux eacutetabli par un expert sont agrave supporter pour moitieacute par chaque partie au preacutesent contrat Biffer la mention inutile

10 Assurances Le preneur doit souscrire au minimum une assurance contre les risques drsquoincendie drsquoexplosion et deacutegacircts des eaux Une copie de cette police est remise au bailleur

11 Enregistrement Le preneur se charge de faire enregistrer agrave ses frais le bail aupregraves de lrsquoadministration de lrsquoenregistrement Uniquement pour la perception des droits drsquoenregistrement les charges non chiffreacutees reacutesultant du preacutesent bail sont estimeacutees agrave 10 du loyer

12 Usage des lieux et sous-location Le preneur srsquoengage agrave jouir des lieux en bon pegravere de famille compte tenu de la destination des locaux Le bien est loueacute agrave usage de bureaux Le preneur peut effectuer tous les travaux relatifs agrave lrsquoameacutenagement ou agrave lrsquoembellissement des locaux neacutecessaires au bon usage des lieux compte tenu de leur destination Sauf convention eacutecrite contraire et preacutealable ils seront acquis sans indemniteacute au bailleur qui conserve toutefois la faculteacute drsquoexiger le reacutetablissement des lieux dans leur pristin eacutetat

13 Entretiens et reacuteparations Le preneur est tenu drsquoentretenir les lieux loueacutes et de les maintenir en bon eacutetat Toutes les reacuteparations locatives neacutecessaires au bon usage des lieux sont agrave charge du preneur Notamment sans que cette eacutenumeacuteration soit limitative le preneur fera agrave ses frais et au moins une fois lrsquoan entretenir par un speacutecialiste les appareils de chauffage et de chauffage de lrsquoeau deacutetartrer les chauffe-eau et ramoner les chemineacutees Il fera remplacer les vitres et glaces briseacutees ou fendues Il entretiendra en bon eacutetat les volets les appareils et conduits de distribution drsquoeau de gaz drsquoeacutelectriciteacute de chauffage central les installations sanitaires etc Il preacuteservera les installations et conduits contre les effets et deacutegacircts du gel et veillera agrave ce que les conduits ne soient pas obstrueacutes Si les lieux loueacutes sont eacutequipeacutes drsquoappareils eacutelectromeacutenagers le preneur fera effectuer agrave ses frais lrsquoentretien et toutes les reacuteparations neacutecessaires Le preneur veillera agrave maintenir le bien loueacute en bon eacutetat de propreteacute Il veillera eacutegalement au bon entretien du jardin Le bailleur est tenu des grosses reacuteparations et des reacuteparations autres que locatives Le preneur doit signaler sans deacutelai et par eacutecrit au bailleur la neacutecessiteacute de toute reacuteparation incombant agrave celui-ci En aucun cas le preneur ne pourra (faire) effectuer de sa propre initiative des travaux ou reacuteparations incombant au bailleur et ne preacutesentant pas un caractegravere drsquourgence absolue

14 Litige Tout litige concernant lrsquoapplication lrsquointerpreacutetation ou la reacutesolution du preacutesent bail relegraveve de la compeacutetence exclusive du juge de paix de la situation de lrsquoimmeuble Fait agrave Bruxelles en quatre exemplaires dont deux pour lrsquoenregistrement chacune des parties reconnaissant avoir reccedilu le sien le (date) Le preneur Le bailleur

X Extraits du Code civil Chapitre II DU LOUAGE DES CHOSES Art 1713 On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles Section I Dispositions geacuteneacuterales relatives aux baux des biens immeubles Art 1714 On peut louer ou par eacutecrit ou verbalement Art 1715 Si le bail fait sans eacutecrit na encore reccedilu aucune exeacutecution et que lune des parties le nie la preuve ne peut ecirctre reccedilue par teacutemoins quelque modique quen soit le prix et quoiquon allegravegue quil y a eu des arrhes donneacutees Le serment peut seulement ecirctre deacutefeacutereacute agrave celui qui nie le bail Art 1716 (Abrogeacute) Art 1716bis (Abrogeacute) Art 1717 Le preneur a le droit de sous-louer et mecircme de ceacuteder son bail agrave un autre si cette faculteacute ne lui a pas eacuteteacute interdite Sans preacutejudice de larticle 11bis de la Section IIbis du preacutesent chapitre le preneur qui naffecte pas le bien loueacute agrave sa reacutesidence principale ne peut sous-louer le bien en totaliteacute ou en partie pour servir de reacutesidence principale au sous-locataire Toutefois lorsque le preneur est une commune un centre public daide sociale une association sans but lucratif ou un eacutetablissement dutiliteacute publique soumis agrave la loi du 27 juin 1921 accordant la personnaliteacute civile aux associations sans but lucratif et aux eacutetablissements dutiliteacute publique ou une Socieacuteteacute agrave finaliteacute sociale il peut sous-louer le bien dans sa totaliteacute agrave une au plusieurs personnes physiques agrave condition que celles-ci soient des personnes deacutemunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et quelles affectent exclusivement le bien agrave leur reacutesidence principale et pour autant que le bailleur ait donneacute son accord sur la possibiliteacute de sous-louer le bien agrave cette fin Le preneur ne peut non plus ceacuteder son bail si le bien loueacute doit servir de reacutesidence principale au cessionnaire Elle peut ecirctre interdite pour le tout ou partie Cette clause est toujours de rigueur Alineacuteas 4 et 5 (abrogeacutes) Art 1718 Larticle 595 relatif aux baux consentis par lusufruitier est applicable aux baux des biens des mineurs Art 1719 Le bailleur est obligeacute par la nature du contrat et sans quil soit besoin daucune stipulation particuliegravere 1deg De deacutelivrer au preneur la chose loueacutee 2deg Dentretenir cette chose en eacutetat de servir agrave lusage pour lequel elle a eacuteteacute loueacutee 3deg Den faire jouir paisiblement le preneur pendant la dureacutee du bail Art 1720 Le bailleur est tenu de deacutelivrer la chose en bon eacutetat de reacuteparations de toute espegravece Il doit y faire pendant la dureacutee du bail toutes les reacuteparations qui peuvent devenir neacutecessaires autres que les locatives Art 1721 Il est ducirc garantie au preneur pour tous les vices ou deacutefauts de la chose loueacutee qui en empecircchent lusage quand mecircme le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail Sil reacutesulte de ces vices ou deacutefauts quelque perte pour le preneur le bailleur est tenu de lindemniser Art 1722 Si pendant la dureacutee du bail la chose loueacutee est deacutetruite en totaliteacute par cas fortuit le bail est reacutesilieacute de plein droit si elle nest deacutetruite quen partie le preneur peut suivant les circonstances demander ou une diminution du prix ou la reacutesiliation mecircme du bail Dans lun et lautre cas il ny a lieu agrave aucun deacutedommagement

Art 1723 Le bailleur ne peut pendant la dureacutee du bail changer la forme de la chose loueacutee Art 1724 Si durant le bail la chose loueacutee a besoin de reacuteparations urgentes et qui ne puissent ecirctre diffeacutereacutees jusquagrave sa fin le preneur doit les souffrir quelque incommoditeacute quelles lui causent et quoiquil soit priveacute pendant quelles se font dune partie de la chose loueacutee Mais si ces reacuteparations durent plus de quarante jours le prix du bail sera diminueacute agrave proportion du temps et de la partie de la chose loueacutee dont il aura eacuteteacute priveacute Si les reacuteparations sont de telle nature quelles rendent inhabitable ce qui est neacutecessaire au logement du preneur et de sa famille celui-ci pourra faire reacutesilier le bail Art 1725 Le bailleur nest pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait agrave sa jouissance sans preacutetendre dailleurs aucun droit sur la chose loueacutee sauf au preneur agrave les poursuivre en son nom personnel Art 1726 Si au contraire le locataire ou le fermier ont eacuteteacute troubleacutes dans leur jouissance par suite dune action concernant la proprieacuteteacute du fonds ils ont droit agrave une diminution proportionneacutee sur le prix du bail agrave loyer ou agrave ferme pourvu que le trouble et lempecircchement aient eacuteteacute deacutenonceacutes au proprieacutetaire Art 1727 Si ceux qui ont commis les voies de fait preacutetendent avoir quelque droit sur la chose loueacutee ou si le preneur est lui-mecircme citeacute en justice pour se voir condamner au deacutelaissement de la totaliteacute ou de partie de cette chose ou agrave souffrir lexercice de quelque servitude il doit appeler le bailleur en garantie et doit ecirctre mis hors dinstance sil lexige en nommant le bailleur pour lequel il possegravede Art 1728 Le preneur est tenu de deux obligations principales 1deg Duser de la chose loueacutee en bon pegravere de famille et suivant la destination qui lui a eacuteteacute donneacutee par le bail ou suivant celle preacutesumeacutee dapregraves les circonstances agrave deacutefaut de convention 2deg De payer le prix du bail aux termes convenus Art 1728bis sect 1er Si une adaptation du loyer au coucirct de la vie a eacuteteacute convenue elle ne peut ecirctre appliqueacutee quune fois par anneacutee de location et au plus tocirct au jour anniversaire de lentreacutee en vigueur du bail Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de lindice des prix agrave la consommation Le loyer adapteacute ne peut deacutepasser le montant qui reacutesulte de la formule suivante loyer de base multiplieacute par le nouvel indice et diviseacute par lindice de deacutepart Le loyer de base est le loyer qui reacutesulte de la convention ou dun jugement agrave lexclusion de tous frais et charges quelconques expresseacutement laisseacutes agrave charge du locataire par le bail Le nouvel indice est lindice calculeacute et deacutesigneacute agrave cet effet du mois qui preacutecegravede celui de lanniversaire de lentreacutee en vigueur du bail Lindice de base est lindice des prix agrave la consommation du mois preacuteceacutedant le mois pendant lequel la convention a eacuteteacute conclue Pour les conventions conclues a partir du 1er feacutevrier 1994 lindice de base est toutefois lindice calculeacute et nommeacute agrave cet effet du mois preacuteceacutedant le mois pendant lequel la convention a eacuteteacute conclue sect 2 Les dispositions contractuelles dont leffet exceacutederait ladaptation preacutevue au preacutesent article sont reacuteductibles agrave celle-ci sect 3 () Art 1728ter sect 1 Sauf dans le cas ougrave il a eacuteteacute expresseacutement convenu que les frais et charges imposeacutes au preneur sont fixeacutes forfaitairement ils doivent correspondre agrave des deacutepenses reacuteelles Ces frais et charges doivent ecirctre mentionneacutes dans un compte distinct Les documents eacutetablissant ces deacutepenses doivent ecirctre produits Dans le cas dimmeubles agrave appartements multiples dont la gestion est assureacutee par une mecircme personne lobligation est remplie degraves lors que le bailleur fait parvenir au preneur un releveacute des frais et charges et que la possibiliteacute est offerte agrave celui-ci ou agrave son mandataire speacutecial de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siegravege de la personne morale qui assure la gestion sect 2 Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles sect 3 Le preacutesent article ne sapplique pas aux baux agrave ferme Art 1728quater sect 1 Les sommes que le preneur aurait payeacutees au-delagrave de celles dues en application de la loi ou de la convention lui seront rembourseacutees agrave sa demande Celle-ci doit ecirctre adresseacutee au bailleur par lettre recommandeacutee agrave la poste

La restitution nest toutefois exigible que pour les montants eacutechus et payeacutes au cours des 5 ans qui preacutecegravedent cette demande Laction en recouvrement se prescrit dans le deacutelai dun an comme preacutevu agrave larticle 2273 sect 2 Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles sect 3 Le preacutesent article ne sapplique pas aux baux agrave ferme Art 1729 Si le preneur emploie la chose loueacutee agrave un autre usage que celui auquel elle a eacuteteacute destineacutee ou dont il puisse reacutesulter un dommage pour le bailleur celui-ci peut suivant les circonstances faire reacutesilier le bail Art 1730 sect 1 Chacune des parties peut exiger quun eacutetat des lieux deacutetailleacute soit dresseacute contradictoirement et agrave frais communs Cet eacutetat des lieux est dresseacute soit pendant le temps ougrave les locaux sont inoccupeacutes soit au cours du premier mois doccupation lorsque la dureacutee du bail est eacutegale ou supeacuterieure agrave un an ou au cours des quinze premiers jours doccupation lorsque la dureacutee du bail est infeacuterieure agrave un an A deacutefaut daccord entre les parties le juge de paix saisi par requecircte introduite avant lexpiration du deacutelai dun mois ou de quinze jours selon le cas deacutesigne un expert pour proceacuteder agrave leacutetat des lieux Le jugement est exeacutecutoire nonobstant opposition et nest pas susceptible dappel sect 2 Si des modifications importantes ont eacuteteacute apporteacutees aux lieux loueacutes apregraves que leacutetat des lieux a eacuteteacute eacutetabli chacune des parties peut exiger quun avenant agrave leacutetat des lieux soit reacutedigeacute contradictoirement et agrave frais communs A deacutefaut daccord la proceacutedure preacutevue au paragraphe 1er est dapplication sauf en ce qui concerne les deacutelais sect 3 Les dispositions contractuelles contraires aux paragraphes 1er et 2 sont nulles sect 4 Le preacutesent article ne sapplique pas aux baux agrave ferme Art 1731 sect 1 Sil na pas eacuteteacute fait eacutetat des lieux deacutetailleacute le preneur est preacutesumeacute avoir reccedilu la chose loueacutee dans le mecircme eacutetat que celui ougrave elle se trouve agrave la fin du bail sauf la preuve contraire qui peut ecirctre fournie par toutes voies de droit sect 2 Sil a eacuteteacute fait un eacutetat des lieux deacutetailleacute entre le bailleur et le preneur celui-ci doit rendre la chose telle quil la reccedilue suivant cet eacutetat excepteacute ce qui a peacuteri ou a eacuteteacute deacutegrade par veacutetusteacute ou force majeure Art 1732 Il reacutepond des deacutegradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance agrave moins quil ne prouve quelles ont eu lieu sans sa faute Art 1733 Il reacutepond de lincendie agrave moins quil ne prouve que celui-ci sest deacuteclareacute sans sa faute Art 1734 (Abrogeacute) Art 1735 Le preneur est tenu des deacutegradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires Art 1736 Sans preacutejudice de larticle 1758 le bail conclu pour une dureacutee indeacutetermineacutee est censeacute fait au mois Il ne pourra y ecirctre mis fin que moyennant un congeacute dun mois Art 1737 Le bail cesse de plein droit agrave lexpiration du terme fixeacute lorsquil a eacuteteacute fait par eacutecrit sans quil soit neacutecessaire de donner congeacute Art 1738 Si a lexpiration du bail eacutecrit conclu pour une dureacutee deacutetermineacutee le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur le bail est reconduit aux mecircmes conditions y compris la dureacutee Art 1739 Lorsquil y a un congeacute signifieacute le preneur quoiquil ait continueacute sa jouissance ne peut invoquer la tacite reconduction Art 1740 Dans le cas des articles 1738 et 1739 les obligations de la caution ne seacutetendent pas aux obligations reacutesultant du bail reconduit Art 1741 Le contrat de louage se reacutesout par la perte de la chose loueacutee et par le deacutefaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements Art 1742 Sous reacuteserve de ce qui sera dit relativement aux baux agrave ferme

Le contrat de louage nest point reacutesolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur Alineacuteas 2 agrave 7 (abrogeacutes) Art 1743 Sous reacuteserve de ce qui sera dit relativement aux baux agrave ferme Si le bailleur vend la chose loueacutee lacqueacutereur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine agrave moins quil ne se soit reacuteserveacute ce droit par le contrat de bail Art 1744 Sil a eacuteteacute convenu lors du bail quen cas de vente lacqueacutereur pourrait expulser le fermier ou locataire et quil nait eacuteteacute fait aucune stipulation sur les dommages et inteacuterecircts le bailleur est tenu dindemniser le fermier ou le locataire de la maniegravere suivante Art 1745 Sil sagit dune maison appartement ou boutique le bailleur paye agrave titre de dommages et inteacuterecircts au locataire eacutevinceacute une somme eacutegale au prix du loyer pendant le temps qui suivant la loi ou la convention est accordeacute entre le congeacute et la sortie Art 1746 (Abrogeacute) Art 1747 Lindemniteacute se regraveglera par experts sil sagit de manufactures usines ou autres eacutetablissements qui exigent de grandes avances Art 1748 Sous reacuteserve de ce qui sera dit relativement aux baux agrave ferme Lacqueacutereur qui veut user de la faculteacute reacuteserveacutee par le bail dexpulser le locataire en cas de vente est en outre tenu davertir le locataire dans les deacutelais preacutevus par la loi ou la convention Art 1749 Les fermiers ou les locataires ne peuvent ecirctre expulseacutes quils ne soient payeacutes par le bailleur ou agrave son deacutefaut par le nouvel acqueacutereur des dommages et inteacuterecircts ci-dessus expliqueacutes Art 1750 Si le bail nest pas fait par acte authentique ou na point de date certaine lacqueacutereur nest tenu daucun dommage et inteacuterecirct Art 1751 Lacqueacutereur agrave pacte de rachat ne peut user de la faculteacute dexpulser le preneur jusquagrave ce que par lexpiration du deacutelai fixeacute pour le reacutemeacutereacute il devienne proprieacutetaire incommutable Art 1752 Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut ecirctre expulseacute agrave moins quil ne donne des sucircreteacutes capables de reacutepondre du loyer Art 1752bis (Abrogeacute) Art 1753 Le sous-locataire nest tenu envers le proprieacutetaire que jusquagrave concurrence du prix de sa sous-location dont il peut ecirctre deacutebiteur au moment de la saisie et sans quil puisse opposer des payements faits par anticipation Les payements faits par le sous-locataire soit en vertu dune stipulation porteacutee en son bail soit en conseacutequence de lusage des lieux ne sont pas reacuteputeacutes faits par anticipation Art 1754 Les reacuteparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu sil ny a clause contraire sont celles deacutesigneacutees comme telles par lusage des lieux et entre autres les reacuteparations agrave faire Aux acirctres contre-coeurs chambranles et tablettes des chemineacutees Au recreacutepiment du bas des murailles des appartements et autres lieux dhabitation agrave la hauteur dun megravetre Aux paveacutes et carreaux des chambres lorsquil y en a seulement quelques-uns de casseacutes Aux vitres agrave moins quelles ne soient casseacutees par la grecircle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure dont le locataire ne peut ecirctre tenu Aux portes croiseacutees planches de cloison ou de fermeture de boutiques gonds targettes et serrures Art 1755 Aucune des reacuteparations reacuteputeacutees locatives nest agrave la charge des locataires quand elles ne sont occasionneacutees que par veacutetusteacute ou force majeure Art 1756 Le curement des puits et celui des fosses daisances sont agrave la charge du bailleur sil ny a clause contraire Art 1757 Le bail des meubles fournis pour garnir une maison entiegravere un corps de logis entier une

boutique ou tous autres appartements est censeacute fait pour la dureacutee ordinaire des baux de maisons corps de logis boutiques ou autres appartements selon lusage des lieux Art 1758 Le bail dun appartement meubleacute est censeacute fait agrave lanneacutee quand il a eacuteteacute fait agrave tant par an Au mois sil a eacuteteacute fait agrave tant par mois Au jour sil a eacuteteacute fait agrave tant par jour (Alineacutea 4 abrogeacute) Art 1758bis (Abrogeacute) Art 1758ter (Abrogeacute) Art 1759 (Abrogeacute) Art 1759bis Lorsquun bail relatif au logement qui constitue la reacutesidence principale du preneur vient agrave eacutecheacuteance ou prend fin par leffet dun congeacute donneacute par le bailleur le preneur peut demander une prorogation A peine de nulliteacute cette prorogation est demandeacutee au bailleur par lettre recommandeacutee agrave la poste au plus tard un mois avant lexpiration du bail La prorogation ne peut ecirctre accordeacutee que compte tenu de linteacuterecirct des deux parties et agrave la condition que le preneur justifie de circonstances exceptionnelles Sauf accord expregraves des parties le juge deacutetermine la dureacutee de la prorogation sans quelle puisse toutefois exceacuteder un an Dans ce cas le juge peut sil lestime eacutequitable accorder agrave la demande du bailleur une augmentation de loyer La prorogation ne peut pas ecirctre demandeacutee au nouveau proprieacutetaire en cas dalieacutenation du bien ni aux ayants droits en cas de deacutecegraves Toutefois sil na pas eacuteteacute fixeacute de terme de bail la prorogation peut ecirctre demandeacutee au nouveau proprieacutetaire lorsquun congeacute est donneacute plus de deux ans apregraves lalieacutenation du bien Art 1760 En cas de reacutesiliation par la faute du locataire celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps neacutecessaire agrave la relocation sans preacutejudice des dommages et inteacuterecircts qui ont pu reacutesulter de labus Art 1761 (Abrogeacute) Art 1762 (Abrogeacute) Art 1762bis La clause reacutesolutoire expresse est reacuteputeacutee non eacutecrite

Le contrat de bail

de droit commun

I Preacutesentation geacuteneacuterale

II Contrat de bail

1 Deacutefinition

2 Organe compeacutetent pour conclure un contrat de bail au sein de lrsquoASBL

3 Forme du contrat de bail

4 Mentions du contrat de bail

5 Formaliteacute suppleacutementaire

III Obligations du bailleur



3 Jouissance paisible du bien loueacute

IV Obligations du preneur

1 Meubles garnissant le bien loueacute

2 Paiement du loyer



5 Garantie contre lrsquoincendie

6 Garantie locative

V Exeacutecution et sort des travaux






1 Vente du bien loueacute et opposabiliteacute du contrat de bail

2 Clause drsquoexpulsion preacutevue dans le contrat de bail

3 Formaliteacutes drsquoenregistrement pour avoir date certaine

4 Recours contre lrsquoancien proprieacutetaire


VIII Fin du bail

1 Reacutesiliation de commun accord

2 Reacutesiliation unilateacuterale


4 Clause reacutesolutoire expresse


6 Perte du bien loueacute et theacuteorie des risques

IX Modegravele de contrat de bail

X Extraits du Code civil

Table des matiegraveres I Preacutesentation geacuteneacuterale 3 II Contrat de bail 4

1 Deacutefinition 4 2 Organe compeacutetent pour conclure un contrat de bail au sein de lrsquoASBL 4 3 Forme du contrat de bail 4 4 Mentions du contrat de bail 5 5 Formaliteacute suppleacutementaire 5

III Obligations du bailleur6

1 Deacutelivrance du bien loueacute6 2 Entretien du bien loueacute 7 3 Jouissance paisible du bien loueacute9

IV Obligations du preneur 12

1 Meubles garnissant le bien loueacute 12 2 Paiement du loyer 13 3 Utilisation du bien loueacute en bon pegravere de famille 15 4 Restitution du bien en fin de bail 16 5 Garantie contre lrsquoincendie 17 6 Garantie locative 18

V Exeacutecution et sort des travaux 19 VI Dureacutee du bail 20

1 Dureacutee du bail 20 2 Utiliteacute ou neacutecessiteacute du congeacute 20 3 Principe et conditions de la tacite reconduction 21

VII Vente du bien loueacute et protection du locataire 23

1 Vente du bien loueacute et opposabiliteacute du contrat de bail 23 2 Clause drsquoexpulsion preacutevue dans le contrat de bail 23 3 Formaliteacutes drsquoenregistrement pour avoir date certaine 23 4 Recours contre lrsquoancien proprieacutetaire 24 5 Sort de la garantie locative 24

VIII Fin du bail 25

1 Reacutesiliation de commun accord 25 2 Reacutesiliation unilateacuterale 25 3 Survenance drsquoune condition reacutesolutoire 25 4 Clause reacutesolutoire expresse 26 5 Reacutesolution pour inexeacutecution fautive 26 6 Perte du bien loueacute et theacuteorie des risques 27

IX Modegravele de contrat de bail 28 X Extraits du Code civil 31

II Contrat de bail

Principe

2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









II Contrat de bail

Principe

2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









II Contrat de bail

Principe

2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Principe

2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Principe

2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









2 Paiement du loyer

43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









43 Cass 18 avril 1991 Pas 1991 I 741

Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Conditions

Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

de droit commun

II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









Le contrat de bail

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II Contrat de bail

1 Deacutefinition











2 Paiement du loyer




6 Garantie locative












VIII Fin du bail









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