7164 332 2

  • View
    227

  • Download
    2

Embed Size (px)

DESCRIPTION

http://webbutik.skl.se/bilder/artiklar/pdf/7164-332-2.pdf

Text of 7164 332 2

  • Hr r din lokalIntroduktion till hyresgster i offentliga verksamhetslokaler

    Utveckling av fastighetsfretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)

  • 1

    Frord

    Denna skrift handlar om vad offentliga hyresgster kan gra fr att ge sig sjlva bttre, effektivare och trivsammare lokaler. Skriften begrnsas till fastigheter som nyttjas av offentliga verksamheter ssom skolor, frskolor, srskilt boende fr ldre, simhallar, teatrar, sjukhus, fngelser, kontorshus med mera. Syftet med publikationen r att underltta byggandet av vinna-vinna-frhllanden mellan lokalbrukare och fastighetsfrvaltare, att inspi-rera till ett gemensamt utvecklingsarbete genom att frklara lokal- och fastighetsekonomiska begrepp och samband samt introducera verktyg fr lokalresursplanering.

    Skriften vnder sig i huvudsak till styrelseledamter, nmndledamter och ledande tjnstemn i lokalbrukande verksamheter men r ocks av intresse fr representanter fr fastighetsverksamheter.

    Projektet har initierats och finansierats av samarbetsprojektet Utveckling av Fastighetsfretagande i Offentlig Sektor (U.F.O.S) i vilka ingr: Sveriges Kommuner och Landsting, Fortifikationsverket, Akademiska Hus AB samt Samverkansforum fr statliga byggherrar och frvaltare genom Statens fastighetsverk och Specialfastigheter Sverige AB.

    Skriften r frfattad av Yngve Andrn. En styrgrupp har ven medverkat i arbetet, bisttt med material och lmnat vrdefulla synpunkter. Styr-gruppen har besttt av Gunilla Pauly, Malm stad; Peter Glad, Landstinget i stergtland; Matti Modn, Landstinget Vstmanland; Jari Lalli, Statens fastighetsverk samt Robert Wibom, Fortifikationsverket.

    Magnus Kristiansson och Fredrik Jnsson frn Sveriges Kommuner och Landsting, har p uppdrag av U.F.O.S. varit projektledare.

    Stockholm i mars 2008

  • 2 Hr r din lokal

    U.F.O.S. 2008118 82 Stockholm Tfn 08-452 70 00 www.offentligafastigheter.se

    ISBN: 978-91-7164-332-2Tryckeri: Katarina Tryck, Stockholm-Hammarby

    Text: Yngve Andrn (epost: y.andren@andrenkonsult.se)Projektledare: Magnus Kristiansson och Fredrik Jnsson

    Grafisk form: Forum1 och Bjrn HrdstedtDistribution: Tfn 020-31 32 30, fax 020-31 32 40, eller www.offentligafastigheter.se

    Omslagsbild av Anders Jirs: Vara Konserthus r trots sin lokalisering i den lilla orten en flitigt anvnd mtesplats fr beskare frn hela Sverige. Konserthuset invigdes 2003 och r sam-manbyggt och samutnyttjas med Lagmansgymnasiet.

    Innehll

    Sammanfattning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

    1. Lokalerna pverkar produktiviteten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

    2. Lokalekonomi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8Effektivitet. Effektivitetsmtt. Lokalkostnader. Konsekvenskostnader.

    3. Milj- och energihushllning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

    4. Hyresmodeller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Kostnadshyra. Marknadshyra. Tillmpning i kommuner och landsting.Tillmpning i staten. Erfarenheter

    5. gar- och frvaltar perspektivet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Driftsnetto. Fastighetsvrde. Investeringar. Hyresgstbetalda investeringar.Teknisk frvaltning.

    6. Strategiska val . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23Facility management. Mobila lokaler. Alternativa finansierings- och uppltelseformer

    7. Lokalresursplanering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Upplgg och organisation. Lokalrevision. Samplanering. Lokalprojekt.Lokalresursplanernas vidareutveckling.

    8. Nyckeltal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34Anvndning. Exempel p anvndning

    Begreppsfrklaringar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

    Litteraturhnvisningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

  • Sammanfattning 3

    Sammanfattning

    Fr alla offentliga verksamheter r lokalerna av stor betydelse. De pverkar pro duktiviteten, imagen, personalens trivsel och ekonomin. Verksam-heterna br dr fr i eget intresse arbeta aktivt med lokalfrgor och avstta kvalificerade resurser fr analys, uppfljning och planering.

    Arbetet br ske i nra samarbete med hyresvrden/fastighetsfrvaltaren och med vinna-vinna-tnkande som grund. U.F.O.S. har tagit fram en arbetsmodell fr detta benmnd Lokalresursplanering (LRP), som prvats praktiskt i mnga kommuner och landsting med gott resultat. Modellen anger hur arbetet kan organiseras, vad som ska utrttas och hur ofta det ska ske. Arbetet br enligt modellen utfras av en srskild lokalgrupp bestende av fretrdare fr samtliga lokalbrukarkategorier och fastig-hetsfrvaltningen. I ett frsta steg analyseras befintligt lokalbestnd med avseende p hur vl det uppfyller dagens behov respektive behoven vid plane ringsperiodens slut, i ett andra identifieras och prvas alternativa lsningar utmyn nande i en lokalresursplan, och i ett tredje steg planeras och genomfrs beslutade pro jekt. De tv frsta momenten utfrs rullande i en tvrscykel. Syftet med lokalre sursplaneringen r att skapa bde bttre och billigare verksamheter och bttre och billigare lokaler.

    Bttre och billigare verk-samheter

    Lgre lokal-kostnader

    Hjd yttre effektivitet

    Frre kvadrat-metrar

    Lgre drifts-kostnader per kvadratmeter

    Hjd inre effektivitet

    Mer ndamls-enliga och mer trivsamma lokaler

    Lokalresursplanering syftar till att skapa bde bttre och billigare verksamheter och lgre lokalkostnader.

  • 4 Hr r din lokal

    Lokalgruppen br som ett led i analysen vrdera lokalbestndets yttre och inre effektivitet och ta fram nyckeltal fr detta, som kan anvndas vid jmfrelser med parallellorganisationer och fr identifiering och bedm-ning av rationaliserings- och frbttringsmjligheter. Lokalgruppen br vid utveckling av lokalresurspla nen verka fr hushllning av lokalytor genom samutnyttjande av lokaler och lokalrockader mellan verksamheter, och fr att nybyggnationer knnetecknas av generalitet och flexibili tet i utformning och konstruktion. Lokalgruppen br vidare prva om investerings volymen och kostnaderna kan reduceras genom nyttjande av mobila lokaler och PPP- och BOT-lsningar.

    Lokalbrukare kan hrutver medverka till snkta driftkostnader fr sina lokaler och lgre miljpverkan, genom att minska energifrbrukningen: Fr det frsta bestmmer brukarnas krav p temperatur, ventilation, belys-ning med mera upp vrmningsbehovet, fr det andra bestms kylbehovet under sommarhalvret av den utrustning i form av datorer, kopierings-maskiner etcetera som brukarna pla cerar i lokalerna, och fr det tredje kan brukarna krva att byggnaden har moderna energieffektiva aggregat fr uppvrmning och ventilation.

    Det r viktigt att hyresgster har frstelse fr att fastighetsfrvaltarens ansvar fr lokalerna r bredare n hyresgstens. Fastighetsfrvaltaren ska, frutom att med verka till att hyresgstens intressen av ndamlsenliga lokaler tillgodoses (lokal frsrjaransvaret), ocks svara fr att fastigheterna uppfyller gllande myndig hetskrav p skerhet, tillgnglighet fr rrelse-hindrade, hygien med mera (gar ansvaret). Fastighetsfrvaltaren ska ocks svara fr att frmgenhetsvrdet i fastigheterna bevaras genom att se till att byggnadsunderhll och teknisk frnyelse sker p stt som ger bst totalekono mi ver byggnadernas liv, samt att nybyggnationer och avveck-lingar kommer till stnd vid rtt tidpunkter (frvaltaransvaret). Till detta kommer att mnga offentliga byggnader r kulturklassade och vsentliga element i stadsbilden, och att de mste frvaltas och underhllas med hn-syn hrtill (kulturbraransvaret).

  • 1 Lokalerna pverkar produktiviteten 5

    1. Lokalerna pverkar produktiviteten

    Fr alla serviceverksamheter offentliga och privata r lokalernas storlek, design och lge av stor betydelse. De pverkar produktiviteten, imagen, perso nalens trivsel och ekonomin.

    Produktiviteten berrs drfr att den rumsliga utformningen har verkan p hur arbetet kan organiseras och p hur mycket tid som gr t fr fr-flyttningar av mnniskor och material. Imagen pverkas drfr att omgiv-ningen upplever bygg nader och lokaler som synliga uttryck fr verksam-hetens status i samhllet och attityd mot medborgarna. Och personalens trivsel styrs i hg grad av lokalernas lge, utformning, tekniska standard och yttre image. Pverkan p ekonomin vari erar. Den r strst inom den kommunala sektorn och minst inom den statliga. Lokalkostnadernas andel av de totala kostnaderna r cirka 15 till 20 procent i kommu nerna och 5 till 10 procent i landstingen.

    Lokalerna r naturligtvis ocks viktiga fr verksamheternas kunder eller klienter, det vill sga fr patienter, skolelever, frskolebarn etcetera, och inte sllan mycket viktiga. Barn och ungdomar tillbringar vsentlig del av sin vakna tid i barnstugor, frskolor, skolor, simhallar, ishallar, ridhus, biblio tek och andra kommunala fas tigheter, och mnga ldre lever mnga r nstan hela dygnet i kommunala service hus och ldreboende. Fastig-heternas utseende, storlek, lge och sktsel har sjlv fallet mycket stor betydelse fr dessa gruppers livskvaliteter.

    Lokalerna r sledes en betydelsefull resurs och det r av tyd ligt intresse fr hyresgsterna/brukarna att driva lokalutvecklingsfrgor. Framgng kommer dock inte av sig sjlv. Den krver kunskap, insikt, kreativitet, mod att omprva, och konstruktivt samarbete med hyresvrdar/fastighets-frvaltare.

    I de fall hyresgst och hyresvrd tillhr samma huvudma