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AEIS
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INTRODUÇÃO
O presente trabalho foi elaborado com o objetivo de esclarecer o que significa uma
Área de Especial Interesse Social – AEIS, para que serve, quando e porque foi criada. Além
de apresentar como exemplo o Bairro de Mãe Luiza, em Natal, Rio Grande do Norte, que
serviu como experiência pioneira devido à enorme pressão que esta área habitacional estava
sofrendo por parte dos interesses imobiliários. Para tal, foram coletados dados e estatísticos de
diversos documentos oficiais, oferecido pelo município, principalmente pela Secretaria
Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo – SEMURB.
Tendo como base todos os dados coletados e problemas analisados, este trabalho
também apresentará uma possível solução para uma das maiores necessidades do bairro de
Mãe Luiza, podendo ser estas: escolaridade, iluminação, pavimentação, acessibilidade, lixo,
segurança, saúde e lazer.
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1. AEIS
Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS) são áreas demarcadas no território de uma
cidade, para assentamentos habitacionais de população de baixa renda. Devem estar previstas
no Plano Diretor e demarcadas na Lei de Zoneamento. Podem ser áreas já ocupadas por
assentamentos precários, e podem também ser demarcadas sobre terrenos vazios. No primeiro
caso, visam flexibilizar normas e padrões urbanísticos para, através de um plano específico de
urbanização, regularizar o assentamento. No caso de áreas vazias, o objetivo é aumentar a
oferta de terrenos para habitação de interesse social e reduzir seu custo.
Este instrumento foi criado no Município do Rio de Janeiro pela Lei Orgânica de 1990
e pelo Plano Diretor, que o regulamentou em 1992. É atribuição municipal definir parâmetros
de ocupação em seu território, em harmonia com a Constituição Federal de 1988 e com o
Estatuto das Cidades, aprovado em 2001.
1.1 COMO É CRIADA UMA AEIS
A criação de uma AEIS requer estudos técnicos que levantem: necessidades especiais,
condições socioeconômicas (faixa de renda, escolaridade, existência de serviços e
infraestrutura urbana), particularidades físicas e ambientais (inclinação do terreno, vegetação
a ser preservados, rios, lagoas, características geológicas, etc).
A Política Habitacional de Interesse Social para Natal está fundamentada nos
princípios da Política Urbana Federal e nas especificidades da problemática habitacional
local, sendo dirigida para as famílias que se inserem na faixa de renda de 0 a 3 salários
mínimos. Apóia-se nos princípios do direito à moradia como um direito humano e na
participação social como fundamento básico para a democratização da gestão pública.
1.2 AEIS EM NATAL
Espacialidade da pobreza e reconhecimento das irregularidades no solo urbano de
Natal. As Áreas Especiais de Interesse Social foram definidas no Plano Diretor de Natal a
partir de 1994. Embora a legislação anterior, Lei Nº 3.183/83, instituísse as Áreas Especiais
de Recuperação Urbana (AERU), com significado similar, foi a partir da Lei Nº 007/94 que os
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assentamentos irregulares foram reconhecidos e instituídos com mais abrangência no Plano
Diretor.
Terrenos públicos ou particulares ocupados por favelas, vilas ou loteamentos
irregulares em relação aos quais haja interesse público em se promover a urbanização e
regularização jurídica; II. Glebas ou lotes urbanos, isolados ou contíguos não edificados,
subutilizados ou não utilizados, com área superior a 400 metros quadrados, necessários para
implantação de programas habitacionais, destinados a grupos sociais de renda familiar de até
3 (três) salários mínimos ou seu sucedâneo legal.” Com base nessa definição, três tipologias
de assentamentos irregulares tornaram-se foco prioritário da Política Habitacional de Interesse
Social do município: favelas, vilas e loteamentos irregulares. Em 1994, o conceito de AEIS
adotado e a sua delimitação no Plano Diretor representaram avanços junto à problemática da
habitação social do município.
Desde 1994, Natal já possui instrumentos legais para intervir em áreas de interesse
social, voltados para atender uma população de baixa renda, excluída do mercado formal da
moradia. Entretanto, apesar do pioneirismo, Natal não apresenta um histórico muito denso em
termos de experiências e de definição de AEIS e muito menos de regularizações fundiárias.
De fato, após a aprovação do Plano Diretor de 1994 foram criadas apenas três AEIS, sendo
Mãe Luiza a primeira (1995), seguida do Passo da Pátria (2002) e do Jardim Progresso
(2004).
2. MÃE LUIZA
2.1 HISTÓRIA
O bairro Mãe Luiza foi criado, através da Lei nº 794 de 23 de janeiro de 1958. O
bairro, herdeiro do nome de uma mulher que foi exemplo de solidariedade, nasceu
oficialmente da Lei sancionada pelo prefeito Djalma Maranhão, o prefeito da campanha De
Pé no Chão Também se Aprende a Ler.
Desde 1951, com a construção do farol, o bairro Mãe Luiza ilumina a chegada das
embarcações em nossas praias. Lugar de resistência, Mãe Luiza continua firme na construção
de uma comunidade solidária.
A desigualdade social é uma realidade em que o Brasil se encontra há décadas e que
piora gradativamente a cada ano que passa. A dificuldade financeira em que famílias em todo
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o país se encontram, leva a população de baixa renda a ocupar áreas impróprias que
apresentam risco à sua segurança e saúde. Devido ao crescimento desordenado das cidades,
Zonas de Proteção Ambiental e Áreas de Preservação Permanente em meio urbano sofrem
pressão constante por parte dessas ocupações.
Mãe Luíza, é um exemplo dessa situação. Localizado em uma área ambientalmente
frágil, compreende uma extensa população carente que constantemente enfrenta dificuldades
para defender sua moradia, como a busca desenfreada do mercado imobiliário pela venda de
sua paisagem.
2.2 A EXPERIÊNCIA PIONEIRA DE MÃE LUÍZA
A cada novo período de seca no interior do estado, Natal recebia mais e mais
retirantes, vindos com a expectativa de fazer morada e conseguir trabalho. Áreas periféricas
como Mãe Luiza, fora do centro e dos bairros de elite, eram o escape natural para estas
famílias. A partir da rápida urbanização, ocorrida em Natal, pós-Segunda Guerra, Mãe Luiza
passou a ser, sistematicamente, ocupada por populações de migrantes que não possuíam
condições de pagar aluguel ou comprar um lote na periferia. Tal ocupação foi assistida por
ações de melhoramento, como a construção de cacimbas, pavimentação de alguns trechos e
fornecimento de materiais de construção, realizadas pelo, então, prefeito Sylvio Pedroza
(1946-1949). Neste momento, configuram-se as primeiras vias tais como as atuais ruas
Guanabara, Saquarema, Antônio Félix, Camaragibe e algumas travessas (SOUZA, 2001,
p.407).
O Plano Diretor de Natal de 1994, incorporando boa parte da “agenda” da Reforma
Urbana, determinou, em seu artigo 25, a criação de Áreas Especiais de Interesse Social,
envolvendo “terrenos públicos ou particulares ocupados por favelas, vilas ou loteamentos
irregulares” (NATAL, 1994). Nesse sentido, a AEIS Mãe Luiza foi a primeira a ser
regulamentada em Natal, através da Lei 4.663 de 31 de julho de 1995. O seu pioneirismo
devesse, entretanto, à enorme pressão que esta área habitacional estava sofrendo por parte dos
interesses imobiliários, ávidos em conseguir terras aptas para a construção de edifícios
verticalizados, não só maximizando o consumo da paisagem, mas destinando aquele espaço
ao consumo de classes sociais mais privilegiadas.
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2.3 REMEMBRAMENTO
A regulamentação da AEIS Mãe Luiza determinou um uso diferenciado do solo
urbano neste bairro, impedindo o remembramento de lotes necessários para viabilizar a
construção de edifícios. O objetivo da regulamentação era estabelecer Mãe Luiza como uma
área propícia ao desenvolvimento de ações de Interesse Social, como melhoria da qualidade
habitacional e combate à especulação imobiliária. Passados quase 10 anos desta
regulamentação, os ganhos efetivos não foram suficientes nem para reverter o estigma nem as
condições de baixa qualidade habitacional existente.
As restrições ao remembramento dos lotes mantiveram a morfologia e a tipologia
habitacional sem alterações na parte interior do bairro, embora seu entorno tenha sido
ocupado por edifícios verticalizados que ameaçam o acesso à paisagem por parte da
população pobre. As determinações da Lei, sem dúvida, inibiram a especulação imobiliária
“formal” mas na implementação da Lei, não se estabeleceu um controle sobre as práticas
ilegais de comercialização de lotes: a simples regularização não refletiu mudanças na
estrutura social do bairro, ainda fortemente marcado pela existência de áreas faveladas ou
semi-faveladas.
2.4 DADOS ESTATÍSTICOS
De acordo com a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo – SEMURB,
no último censo de pesquisas, em 2010. Atualmente no bairro de Mãe Luiza há cerca de
15.000 habitantes, sendo 7.221 homens e 7.738 mulheres. Dentre eles, a faixa etária mais
predominante é a de jovens entre 10 e 29 anos de idade. (Ver tabela 01 em anexo).
Apesar do bairro ser considerado sem infraestrutura, os dados de drenagem e
pavimentação de acordo com a Secretaria Municipal de Obras Públicas e Infraestrutura –
SEMOPI, Mãe Luiza é 95% drenado e tem 98% das ruas pavimentadas (ver tabela 02 em
anexo). As condições de infraestrutura no entorno dos domicílios particulares também
apresentam dados positivos (ver tabela 03 em anexo). Dentre os equipamentos públicos, o
menos presente, são áreas de esporte e lazer para a população (ver mapa 01 em anexo).
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Embora, aparentemente o bairro possua uma boa infraestrutura, a renda per capita na
maioria dos domicílios particulares permanentes, é de mais de 1/2 a 1 salário mínimo e
menos de 1% da população tem renda a cima de 10 salários mínimos (ver tabela 04 em
anexo).
3. PROPOSTA
Tendo como partido a grande quantidade de jovens no bairro e a carência de centros
esportivos e de lazer, percebemos a necessidade da construção de um complexo de lazer/praça
e esportes, em especial para essa população, a fim de que tal necessidade seja suprida,
colaborando também com a diminuição da marginalização no bairro.
O terreno idealizado para esse espaço, encontra-se na Rua João XXIII, 1298 e
atualmente já existe um Centro Desportivo, fundado em 1974. Então, o projeto daria
continuidade ao projeto já existente (ver imagem 01 em anexo).
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Diante do que foi estudado e analisado, percebe-se que apesar a desigualdade social e
condições de baixa qualidade habitacional existente, dentre os outros bairros também
considerados AEIS, Mãe Luiza aparentemente é o mais desenvolvido no que se diz respeito à
infraestrutura urbana. De acordo com os dados coletados e visitas ao local, conseguimos
identificar suas qualidades, mas também deficiências, o que nos fez propor a adaptação e
construção de um centro esportivo de melhor qualidade, proporcionando assim, uma melhor
qualidade de vida à população.
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ANEXOS:
Tabela 01:
Tabela 02:
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Tabela 03:
Tabela 04:
8
Mapa 01:
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Imagem 01:
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6. REFERÊNCIAS
CONHEÇA MELHOR SEU BAIRRO – SEMURB.
LEI NO 4.663, DE 31 DE JULHO DE 1995.
LEI NO 4.663, DE 31 DE JULHO DE 1997.
POLÍTICA HABITACIONAL DE INTERESSE SOCIAL PARA O MUNICÍPIO DE
NATAL - RELATÓRIO DA POLÍTICA HABITACIONAL DE INTERESSE
SOCIAL – UFRN
O processo de ocupação em áreas ambientalmente frágeis e a condição de Mãe Luíza
(Município de Natal - RN) -
http://propi.ifto.edu.br/ocs/index.php/connepi/vii/paper/viewFile/4313/2961
http://www.amajb.org.br/2010/05/o-que-e-uma-area-de-especial-interesse-social-aeis-
para-que-serve-quando-apareceu/
http://www.observatoriodasmetropoles.net/index.php?
option=com_k2&view=item&id=441:direito-%C3%A0-cidade-estudo-sobre-o-mercado-
imobili%C3%A1rio-informal-em-natal-rn&Itemid=165&lang=pt
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