ANALIZA STROŠKOV IN ANALIZA USPEHA …Analiza stroškov in analiza uspeha gradnje stanovanjskih objektov Stran 3 V magistrski nalogi želimo prikazati analizo stroškov gradnje stanovanjskega

UNIVERZA V MARIBORU

FAKULTETA ZA GRADBENIŠTVO

EKONOMSKO – POSLOVNA FAKULTETA

Gordana Krasić

ANALIZA STROŠKOV IN ANALIZA USPEHA GRADNJE STANOVANJSKIH OBJEKTOV

Magistrsko delo

Maribor, oktober 2012

I

Ekonomsko-poslovna fakulteta

Magistrsko delo univerzitetnega študijskega programa

ANALIZA STROŠKOV IN ANALIZA USPEHA GRADNJE STANOVANJSKIH

OBJEKTOV

Študent: Gordana KRASIĆ

Študijski program: univerzitetni, Gospodarski inženiring

Smer: Gradbeništvo

Mentorica: doc. dr. ŠUMAN Nataša, univ.dipl. gosp. inž.

Mentor: izr. prof. dr. OPLOTNIK Žan Jan

Maribor, oktober 2012

II

III

ZAHVALA

Zahvaljujem se mentorici dr. Nataši Šuman in

mentorju dr. Oplotnik Žan Janu za pomoč in

vodenje pri opravljanju magistrskega dela. Prav

tako se zahvaljujem podjetjema, ki sta dovolila

uporabo gradiv za izdelavo magistrskega dela.

Posebna zahvala velja staršem, ki so mi

omogočili študij in mi vsa ta leta stali ob strani,

fantu Juretu ter vsem ostalim, ki so me med

študijem vzpodbujali.

IV

ANALIZA STROŠKOV IN ANALIZA USPEHA GRADNJE

STANOVANJSKIH OBJEKTOV

Ključne besede: Stroški, uspešnost, projekt, gradnja, stanovanjski objekti, model

Stoy, metoda TOPSIS

UDK: 332.83:338.5(043.2)

Povzetek

Edina stalnica v življenju so spremembe. To je dejstvo. Nič ne ostaja enako, le

spremembe se vedno dogajajo. V gradbeništvu pa le-te težko zasledimo. Gradbeništvo je

namreč tehnična stroka, ki se ukvarja s projektiranjem, statičnimi in dinamičnimi

izračuni, izgradnjo, sanacijo in končno porušitvijo grajenih objektov na tradicionalen,

standarden način. Kot tradicionalna panoga se težko privaja na spremembe. Z uvedbo

metode TOPSIS in modela Stoy v gradbeno industrijo, bi gradbena proizvodnja

stanovanjskih objektov lahko bila mnogo bolj uspešna in stroškovno učinkovita. Po

zaključku gradnje, bi bili tako cilji gradbenega projekta doseženi ali celo preseženi.

Gradbeni projekti so veliki in kompleksni projekti, zato uvedba sodobnih metod za

njihovo vodenje in upravljanje lahko traja tudi nekaj let.

Magistrsko delo obravnava analizo stroškov in analizo uspeha gradnje stanovanjskih

objektov. Osredotoča se predvsem na analiziranje stroškov gradnje stanovanjskih

objektov z modelom Stoy in analiziranje uspeha gradnje stanovanjskih objektov z

metodo večkriterijskega odločanja, t.i. TOPSIS metodo.

V

COST ANALYSIS AND ANALYSIS OF THE SUCCESS OF

APARTMENT BUILDINGS CONSTRUCTION

Key words: Costs, success, project, construction, apartment building, model Stoy,

TOPSIS method

UDK: 332.83:338.5(043.2)

Abstract

The only constant in life is change. This is a fact. Nothing remains the same, only

changes are always happening. In civil engineering it is difficult to trace them. Civil

engineering is a technical profession that deals with the designing, static and dynamic

calculations, construction, rehabilitation and eventual demolition of built objects in a

traditional, standard manner. As a traditional sector it adjusts to the changes with

difficulty. With the introduction of TOPSIS method and Stoy model into the construction

industry, the construction production of apartment buildings could be much more

successful and cost-effective. Upon completion of construction, the targets of the

construction project could be achieved or even exceeded. The construction projects are

large and complex projects, therefore the introduction of modern methods for their

management and administration may also take several years.

The master’s thesis deals with the costs analysis and the analysis of the success of

apartment building construction. It focuses mainly on the cost analysis of the apartment

building construction with the help of Stoy model and on the analysis of the success of

apartment building construction with the method of multicriteria decision making, so-

called TOPSIS method.

VI

KAZALO

1 UVOD ...................................................................................................................... 1

1.1 OPREDELITEV PROBLEMA .................................................................................. 1

1.2 NAMEN IN CILJ MAGISTRSKEGA DELA ................................................................ 2

1.3 OSNOVNA TRDITEV ............................................................................................ 3

1.4 PREDPOSTAVKE IN OMEJITVE ............................................................................. 3

1.5 METODE RAZISKOVANJA ................................................................................... 4

1.6 STRUKTURA MAGISTRSKEGA DELA .................................................................... 5

2 TEORETIČNA IZHODIŠČA – PREGLED STANJA ....................................... 6

2.1 METODE ZA IZRAČUN STROŠKOV ....................................................................... 6

2.2 STROŠKI PO GRADBENIH FAZAH ....................................................................... 11

3 PREDSTAVITEV MODELA STOY .................................................................. 16

3.1 SPLOŠNO .......................................................................................................... 16

3.2 DEFINICIJA OCENE STROŠKOV .......................................................................... 17

3.3 STROŠKI GRADNJE ........................................................................................... 18

3.4 VPLIV SPREMENLJIVK NA OBNAŠANJE MODELA ............................................... 24

3.4.1 Kompaktnost objekta .................................................................................. 24

3.4.2 Število dvigal .............................................................................................. 25

3.4.3 Velikost objekta .......................................................................................... 25

3.4.4 Čas gradnje ................................................................................................ 26

3.4.5 Deleži odprtin ............................................................................................. 27

3.4.6 Faktor regije ............................................................................................... 29

4 ANALIZIRANJE STROŠKOV GRADNJE Z MODELOM STOY ................ 31

4.1 OBJEKT 1 ......................................................................................................... 31

4.2 OBJEKT 2 ......................................................................................................... 35

5 PREDSTAVITEV METODE VEČKRITERIJSKEGA ODLOČANJA

"TOPSIS" ..................................................................................................................... 40

5.1 SPLOŠNO .......................................................................................................... 40

5.2 USPEH IN MERJENJE USPEHA ............................................................................ 41

VII

5.3 METODA TOPSIS ............................................................................................ 42

5.4 MODIFIKACIJA METODE TOPSIS ZA IZVAJANJE OCENJEVANJA USPEŠNOSTI

PROJEKTOV .................................................................................................................. 44

6 ANALIZIRANJE USPEHA GRADNJE Z METODO TOPSIS ...................... 47

6.1 OBJEKT 1 IN 2 .................................................................................................. 47

6.2 ZAKLJUČEK ..................................................................................................... 53

7 SKLEP ................................................................................................................... 54

8 LITERATURA, VIRI ........................................................................................... 56

9 PRILOGE .............................................................................................................. 59

9.1 PRILOGA 1 ....................................................................................................... 59

9.2 PRILOGA 2 ....................................................................................................... 60

9.3 SEZNAM SLIK ................................................................................................... 61

9.4 SEZNAM TABEL ................................................................................................ 61

9.5 SEZNAM GRAFOV ............................................................................................. 62

9.6 NASLOV ŠTUDENTA ......................................................................................... 62

9.7 KRATEK ŽIVLJENJEPIS...................................................................................... 63

VIII

Analiza stroškov in analiza uspeha gradnje stanovanjskih objektov Stran 1

1 UVOD

1.1 Opredelitev problema

Arditi in Messiha (1999) menita, da lahko v življenjskem ciklusu stroškov gradbenih

projektov, pravilna ekonomska ocena zmanjša stroške gradnje, upravljanja in vzdrževanja.

Dejanski uspeh gradbenega projekta pa je težko izmeriti, saj nekateri avtorji celo navajajo,

da se to čisto natančno sploh ne da (Alarcon et al. 1996). Za izmero uspeha moramo

najprej opredeliti cilje, ki uspeh določajo in kriterije, s katerimi uspeh merimo.

Tako kot je vsaka gradnja specifična in odvisna od trajanja, lokacije in obsega, tako so tudi

stroški posameznih faz gradnje različni in odvisni od številnih dejavnikov. Vpliv

spremembe cen trga, surovin, delovne sile in storitev je nepredvidljiv in odvisen od

mnogoterih družbenih dejavnikov. Najbolj zanesljiva metoda, ki jo je razvila gradbena

stroka za pomoč graditeljem o finančnih obveznostih stroškov gradnje, je izkustvena

metoda, ki temelji na znanih stroških v istem časovnem obdobju realiziranih gradenj

(www.slonep.net/pred-gradnjo/financna-konstrukcija/gradbene-faze). Stroški gradnje

objekta od celotnih stroškov gradbenega projekta zajemajo do zaključene III. gradbene

faze približno 47 % celotne vrednosti objekta, skupaj s IV. gradbeno fazo pa približno 84

% celotne vrednosti objekta (www.slonep.net). Ob tem je pomembno poznati tudi strukturo

stroškov gradnje po posameznih fazah gradnje objekta. Pri stroških ne smemo spregledati

dejstva, da ustrezen gradbeni nadzor lahko zagotavlja nižje stroške. V zadnjih letih se je

število sporov zaradi nezadovoljstva pogodbenih strank pri graditvi objektov zelo povečalo

(Hlača 2010). Da bi se stanje izboljšalo, bi morale vse tri pogodbene stranke, investitor-

gradbeni nadzornik-izvajalec, veliko prispevati. Investitior bi moral več pozornosti

nameniti izbiri gradbenega nadzornika, kot izbiri izvajalca, saj je lahko slab gradbeni

nadzornik vzrok za velike stroške kasneje, čeprav je v prvi fazi gradnje videti, kot da je

nadzornik zgolj strošek. Gradbeni nadzornik lahko s svojim znanjem investitorju že v fazi

projektiranja objekta svetuje in v končni fazi gradnje s tem prihrani pri investiciji. V zvezi

http://www.slonep.net/pred-gradnjo/financna-konstrukcija/gradbene-faze


z zagotavljanjem finančnih sredstev, pa je še posebej pomembno vprašanje uspešnosti

investicije. Med različnimi možnostmi moramo izbrati takšna sodila, ki nam omogočijo

izbiro najbolj donosne naložbe. Za ugotavljanje uspešnosti imamo na voljo veliko literature

(Pšunder, Torkar 2003), običajno pa se uporablja delitev na tako imenovane statične in

dinamične metode ocenjevanja.

V magistrskem delu bomo izvedli analizo stroškov za dva različna stanovanjska objekta,

po modelu Stoy (Stoy et al. 2008). Stoy in soavtorji želijo izboljšati metodo za določitev

vrednosti projekta gradnje stanovanjskih objektov že v fazi zasnove. Študija temelji na

regresijskem modelu, ki prikazuje povezave med spremenljivkami in končno ceno. V

modelu so uporabljene spremenljivke, s katerimi so avtorji razvili model za določitev

stroškov stanovanjskih objektov.

Zraven omenjene analize stroškov, bomo v magistrskem delu izvedli tudi analizo uspeha

gradnje stanovanjskih objektov. Analizo uspeha gradnje stanovanjskih objektov bomo

ugotavljali z večkriterijsko metodo odločanja, t.i. metodo TOPSIS (v nadaljevanju metoda

TOPSIS). Naziv metode TOPSIS je okrajšava za tehniko rangiranja s primerjanjem z

idealno rešitvijo (Technique for the Order Preference by Similarity to Ideal Solution).

Vrednosti in teža kriterijev so pri uporabljeni metodi natančno poznani. Pri samem

ocenjevanju alternativ pa lahko pride tudi do situacije, da posameznih podatkov ne

moremo natančno določiti, predvsem tam, kjer se vključuje subjektivna osebna ocena, ki je

lahko nenatančna. S to metodo bomo izvedli medsebojno primerjavo dveh različnih

stanovanjskih objektov. Metod odločanja, za izbiro najboljših alterantiv problemov glede

na različno zastavljene kriterije in parametre kriterijev, je veliko: SAW, AHP, MEW,

ELECTRE, TOPSIS, PROMETHEE, MAVT,… (Zanakis et al. 1998). Od teh metod je za

obravnavo naše problematike najprimernejša metoda TOPSIS, ki ovrednoti dano

alternativo z neko vrednostjo na skali od idealne rešitve do negativne idealne rešitve.

1.2 Namen in cilj magistrskega dela

Eden izmed najpomembnejših dejavnikov kakovostne in uspešne gradnje stanovanjskih

objektov je natančna organizacija gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del.


V magistrski nalogi želimo prikazati analizo stroškov gradnje stanovanjskega objekta po

modelu Stoy, in analizo uspeha gradnje stanovanjskega objekta po metodi TOPSIS. Pri

vsaki metodi bomo med seboj primerjali dva različna stanovanjska objekta. Pri modelu

Stoy moramo biti pozorni na to, da je bila raziskava izvedena na podlagi nemških

standardov in tudi vsi podatki, ki so jih avtorji v raziskavi uporabili izhajajo iz nemškega

trga, zato jih ne moremo neposredno uporabiti v slovenskih razmerah. To pomeni, da bomo

med seboj primerjali dva različna stanovanjska objekta ter dobljene rezultate primerjali z

razpoložljivimi podatki iz literature, ki veljajo za slovensko področje.

1.3 Osnovna trditev

H1: V magistrskem delu predpostavljam, da če bi pogodbene stranke upoštevale metode

analize stroškov in uspešnosti gradnje stanovanjskih objektov tekom gradnje, kot

tudi po zaključku gradnje (pokalkulacije), bi bili načrtovani cilji gradbenega

projekta doseženi ali celo preseženi.1

1.4 Predpostavke in omejitve

Pri modelu Stoy moramo biti pozorni na to, da je bila raziskava izvedena na podlagi

nemških standardov in tudi vsi podatki, ki so jih avtorji v raziskavi uporabili izhajajo iz

nemškega trga, zato jih ne moremo neposredno uporabiti v slovenskih razmerah. Ob tem

predpostavljam, da bo pri končnem rezultatu potrebno izvesti prilagoditev slovenskim

razmeram.

Analiza stroškov po Stoyu je primerna za gradbeno proizvodnjo stanovanjskih objektov, in

ne za ostale gradbene objekte, kjer bi se vplivni dejavniki med seboj razlikovali, kar bi

vodilo k drugačnim empirično ugotovljenim parametrom, ki jih obravnavani model

zahteva. Pri metodi TOPSIS pa se bomo omejili le na tri kriterije za določevanje

uspešnosti. Ti kriteriji so stroški, čas in kakovost izvedbe gradbenega projekta.

1 H1: hipoteza 1


1.5 Metode raziskovanja

V magistrski nalogi bomo deskriptivno in komparativno analizirali dosedanjo teorijo na

področju stroškov gradbenih projektov. Na podlagi izsledkov analiz dosedanje teorije in

prakse bomo ugotavljali, za koliko odstotkov se ocenjena vrednost gradbenih objektov

približa dejanski vrednosti. V nadaljevanju bomo deskriptivno in komparativno preučili

tudi dosedanjo teorijo in prakso na področju ocenjevanja uspešnosti projektov. Izpostavili

bomo osnovne faktorje, ki vplivajo na proces ocenjevanja uspešnosti izvedbe projektov. V

tem delu raziskovanja želimo doseči poenostavitev ocenitve uspeha izvedbe projekta z

upoštevanjem vseh izbranih kriterijev uspeha in z matematično metodo uspehe po

posameznem kriteriju združiti v skupno oceno. Za to potrebujemo večkriterijsko metodo

reševanja problema, kot je metoda TOPSIS, ki se je izkazala kot najbolj primerna za ta

namen. Po induktivno – deduktivni metodi bomo iz splošno znanih teoretičnih izhodišč o

stroških in uspehu gradbenih objektov sklepali v posamezne primere. To pomeni, da bomo

teoretično znanje o modelu Stoy in metodi TOPSIS, prenesli v praktični primer na dveh

stanovanjskih objektih. V magistrski nalogi bomo uporabili tudi metodo kompilacije, kjer

bomo uporabili navedbe in citate drugih avtorjev.

Pri modelu Stoy želimo preveriti uporabnost modela na dveh že zgrajenih stanovanjskih

objektih, ki sta postavljena v slovenski trg. Zanima nas, ali je nemški model uporaben tudi

za slovenske razmere. V prvem koraku bomo določili vrednosti vseh spremenljivk, ki so

vključene v model, nato pa s pomočjo modela in razpoložljivih projektov izračunali oceno

stroškov in primerjali z dejansko doseženimi. V primeru odstopanj bomo izvedli analizo

posameznih spremenljivk modela ter jih modificirali do te mere, da bo razlika med

ocenjeno in dejansko vrednostjo objekta na m2 čim manjša. Stoy in soavtorji v članku

ocenjujejo, da je razlika med ocenjeno in dejansko vrednostjo objekta na m2 med 12 in 13

% (Stoy et al. 2008). To pomeni, da se mora vrednost naših dveh stanovanjskih objektov

gibati v tem intervalu.

Pri večkriterijski metodi TOPSIS bomo podali oceno uspešnosti dveh stanovanjskih

objektov, ki sta si po vsebini približno enaka in predstavljata izgradnjo gradbeno –

inženirskega objekta. V prvem koraku bomo določili kriterije in jih medsebojno

vrednostno analizirali z ocenami. V nadaljevanju bomo iz pridobljenih projektov pridobili

vhodne podatke za nadaljni izračun. Za oba projekta bomo predpostavili idealno in


najslabšo možno rešitev, ki bi bila ocenjena kot popoln neuspeh. Posamezne kriterije bomo

pretvorili v ugodnostne kriterije in jih relativizirali na njihov medsebojni interval.

Normirane vrednosti bomo nato utežili z izbranimi utežmi. Iz vseh teh podatkov bomo

dobili računsko idelano rešitev (A+) in računsko negativno idealno rešitev (A

-). Za vsako

alternativo bomo nato s pomočjo Evklidove razdalje izračunali razdalje do idealne rešitve

in do negativne idealne rešitve. Vrednosti bomo normirali, in dobili matriko normiranih

vrednosti. Nato bomo izračunali relativno bližino alternative do idelane rešitve. Najboljša

alternativa bo tista, ki bo dosegla najboljši koeficient Ci (Pšunder, Pinter 2010). Rezultate

bomo prikazali v odvisnosti od planirane rešitve, kar pomeni, da bomo vrednosti rešitev

transponirali. Na podlagi opisanega postopka bomo podali oceno uspešnosti izvedbe

gradbenih projektov, ki smo jih enotno rangirali na podlagi različnih kriterijev uspeha.

1.6 Struktura magistrskega dela

Magistrsko delo obsega devet poglavij. V prvem poglavju bomo opredelili problem

magistrskega dela, opisali kakšni so nameni, cilji in osnovne trditve, katere metode

raziskovanja smo uporabili med samo raziskavo ter kakšna je struktura magistrskega dela.

V nadaljevanju bomo podali teoretična izhodišča, to pomeni, da bomo opisali metode za

izračun stroškov in na splošno opredelili kakšni so stroški gradnje po posameznih fazah. V

tretjem poglavju bomo podrobno predstavili model Stoy, nato pa še uporabo omenjenega

modela na dveh različnih stanovanjskih objektih. V petem poglavju pa bomo opisali

metodo TOPSIS, in uporabo te metode prav tako na dveh stanovanjskih objektih. V sklepu

bomo naredili kratko analizo obeh metod in podali končno mnenje o samem magistrskem

delu. V osmem poglavju bo navedena vsa uporabljena literatura in viri, ki smo jih uporabili

pri pisanju magistrske naloge. V zadnjem poglavju so priloge, ki vsebinsko spadajo k

magistrskem delu.


2 TEORETIČNA IZHODIŠČA – PREGLED STANJA

2.1 Metode za izračun stroškov

V splošnem lahko ekonomičnost proizvodnje gradbenih objektov ocenjujemo na podlagi

predvidevanj projektne dokumentacije (idejnih projektov, projektov za pridobitev

gradbenega dovoljenja (v nadaljevanju PGD), ipd.) ali na podlagi realizirane proizvodnje v

fazi gradnje objektov ali po dokončani gradnji.

Za stroške v fazi gradnje, so predvidevanja projektne dokumentacije za gradbene objekte

zelo pomembna. Prav tako je pomembno tudi to, da znamo že v fazi zasnove oceniti

ekonomičnost projektno – tehničnih rešitev in tako predvideti stroške gradnje gradbenih

objektov. Ocenjevanje stroškov rešitve gradbenega projekta je tako najprimernejši čas za

ocenjevanje ekonomičnosti, saj le v dovolj zgodnji fazi ocenjevanja projektne

dokumentacije lahko še vplivamo na to, da podane projektne rešitve spremenimo in

zasnujemo bolj gospodarno. V gradbeni praksi se uporabljata v glavnem dva načina

ugotavljanja ekonomičnosti projektne dokumentacije, in sicer (Pšunder 2008):

- ocenjevanje variantnih predlogov projektnih rešitev in

- parametrične metode ocenjevanja predlogov projektnih rešitev.

Ocenjevanje variantnih predlogov projektnih rešitev se sicer nanaša na variantne predloge

idejnih projektov in le redko na projekte za pridobitev gradbenega dovoljenja. Za oceno

ekonomičnosti variantnih predlogov je potrebno izdelati popise del, predizmere in

projektantske predračune ali pa si pridobimo ponudbene predračune. Projektantski

predračun je manj natančen in je podlaga za ocenjevanje ekonomičnosti projektnih rešitev

v projektivnih birojih. Ponudbeni predračun je za razliko od projektantskega bolj natančen,

in je podlaga za ocenjevanje variantnih predlogov projektnih rešitev v gradbenih podjetjih.

Pri izdelavi ponudbenih predračunov, s katerimi ugotovimo neposredne stroške za material


in bruto osebne dohodke, zadostuje predračun internih cen2 za posamezne variante.

Funkcionalnosti posameznih variant in predvidene kakovosti gradbenih objektov pa pri

ocenjevanju posameznih variantnih predlogov ne smemo spregledati. Le v primeru, če ni

okrnjena funkcionalnost gradbenega objekta in če je ta dovolj kakovosten, lahko

predlagamo cenejšo varianto. Primerjave variant niso enostavne naloge in zahtevajo veliko

dela in stroškov. V fazi proizvodnje pa se stroški običajno "poplačajo", saj lahko v tej fazi

z ekonomično projektno rešitvijo znižamo stroške materiala in bruto osebnih dohodkov

tudi do 30 % (povzeto po Pšunder, str. 106, 2008).

Ekonomičnost projektnih rešitev gradbenih objektov ocenjujemo tudi z ABC analizo, ki

temelji na dejstvu, da majhen odstotek pozicij oziroma predračunkih postavk, pomeni

visok odstotek stroškov pri izvedbi gradbenih objektov. Graf 1 prikazuje krivuljo, ki

poteka skozi težiščne točke, kjer 15 % pozicij povzroči 75 % vseh stroškov, 30 % pozicij

predstavlja že kar 90 % vseh stroškov, 70 % preostalih pozicij pa pomeni le 10 % stroškov

(povzeto po Pšunder, str. 107, 2008).

2 V skladu z računovodskimi standardi (16.12) lastno ceno sestavljajo: neposredni stroški materiala,

neposredni stroški dela, drugi neposredni stroški, posredni proizvajalni stroški, posredni stroški nabave,

posredni stroški uprave, posredni stroški prodaje, posredni stroški obresti in neposredni stroški prodaje.

Lastna cena = prodajna cena brez davka - dobiček


Graf 1: Grafični prikaz ABC analize

(vir: Pšunder, M 2008, Ekonomika gradbene proizvodnje, Fakulteta za gradbeništvo, Maribor)

Najpomembnejše pri ABC analizi je to, da spoznamo težiščne točke, s katerimi lahko

izdelamo pravila za njihovo obravnavanje in uporabo v gradbeništvu. Pozicije pri

vrednotenju razporedimo v pozicije A, B in C. Pri določanju A pozicij poskušamo zajeti

vse pozicije visoke vrednosti, ki dajo skupaj od 60 do 85 % skupne vrednosti gradbenega

objekta. Pozicije B so pozicije, ki dajo do 95 % skupne vrednosti skupaj s pozicijami A.

Pozicije C pa so vse druge pozicije. Opredeljena procentualna razdelitev pozicij A, B in C

se v praksi uporablja zelo spremenljivo (Pšunder, str. 107, 2008).

V našem primeru, kjer analiziramo tudi stroške stanovanjskih objektov, velja omeniti

metodo ocenjevanja ekonomičnosti projektnih rešitev za stanovanjske objekte

(Metodologija za izračun vrednosti stanovanj, 1976). V tem primeru ocenjujemo faktorja

Fa in Fb. Faktor Fa pomeni vsoto vrednosti parametrov iskanega objekta, faktor Fb pa vsoto

vrednosti parametrov sorodnega objekta. Faktorji v bistvu določajo odstotne odklone od

izhodiščne normale. Parametre za ocenjevanje razdelimo v dve skupini:


- lokacijski parametri in

- projektno – tehnični parametri.

Lokacijskih parametrov je osem, projektno – tehničnih parametrov pa je enajst. Prikazani

so v tabeli 1.

Tabela 1: Lokacijski in projektno – tehnični parametri

LOKACIJSKI PARAMETRI

I. Lokacija objekta glede na zazidavo

II. Lokacija objekta po bazenih

III. Lokacija objekta glede na oddaljenost od mestnega središča

VI. Nosilnost zemljišča

V. Potresna stopnja

VI. Klimatski pogoji

VII. Višina zazidave

VIII. Velikost objekta po številu stanovanjskih enot

PROJEKTNO – TEHNIČNI PARAMETRI

I. Tehnologija gradnje

II. Ekonomičnost projekta

III. Poraba armature na m2 stanovanjske površine

IV. Poraba betona na m2 stanovanjske površine

V. Členitev fasade

VI. Izvedba strehe

VII. Izvedba fasadnih sten, notranjih sten in stropov

VIII. Obdelava notranjih površin

IX. Stopnja vgrajene opreme v kuhinji


X. Velikost stanovanjskih enot

XI. Struktura stanovanjskih enot

(vir: Metodologija za izračun vrednosti stanovanj, Ljubljana 1976, stran 4 - 10)

Metoda temelji na oceni vrednosti parametrov za lokacijske pogoje grajenja in na oceni

vrednosti parametrov za projektno – tehnične zahteve. Metodo je smiselno uporabiti takrat,

ko ocenjujemo več variantnih projektnih rešitev v dovolj zgodnji fazi projektiranja, torej v

fazi izdelave idejnih projektov.

Kot zadnja metoda ocenjevanja ekonomičnosti gradbene proizvodnje je ocenjevanje

ekonomičnosti proizvodnje gradbenih izdelkov in materialov z vrednostno analizo.

Vrednostna analiza je metoda, s pomočjo katere sistematično ugotavljamo, analiziramo in

racionaliziramo stroške proizvodnje in hkrati vplivamo na funkcije izdelkov in izmed več

variant izdelkov ali polizdelkov izberemo tistega, ki je najprimernejši. Rezultati vrednostne

analize so cenejši in bolj kakovostni proizvodi in učinkovitejša organizacija. Bistvo

vrednostne analize lahko zapišemo v obliki matematične enačbe (1):

S

FV (1)

V…vrednost

F…funkcija

S…stroški

Pojem vrednost (V) pomeni uporabno vrednost izdelkov. Lastnosti, zaradi katerih

potrošniki povprašujejo po njih, so funkcije (F) izdelkov. Razlikujemo primarne funkcije,

zaradi katerih izdelek obstaja in sekundarne funkcije, katere dajejo izdelkom dopolnilne

lastnosti. Stroški (S) so v denarju izražena poraba za material, mehanizacijo in opremo, za

tekoče delo in za angažiranost poslovnih sredstev (Pšunder, str. 111, 2008).


2.2 Stroški po gradbenih fazah

Inženirska zbornica Slovenije je opredelila posamezne gradbene faze. Po njenih

opredelitvah gradbene faze zajemajo naslednja gradbena in obrtniška dela:

I. gradbena faza: temelji in temeljna plošča

II. gradbena faza: kletna plošča pri projektih, ki so podkleteni

III. gradbena faza: groba konstrukcijska gradbena dela vseh etaž in podstrešja,

vključno z izvedbo strešne konstrukcije in krovskih del. Torej, ko je hiša pod

streho.

IV. gradbena faza: predelne stene, betonski tlaki, izolacije, vsi notranji in zunanji

ometi, napeljave vseh inštalacij v objektu (groba inštalacija), obloge sten in tal, ki

zahtevajo mokre postopke (vgraditev v cementno malto), teracni tlaki, masivna

stopnišča, keramične obloge, vgraditev vrat in oken, ključavničarska in

kamnoseška dela

V. gradbena faza: vsa druga zaključna gradbena dela (steklarska in slikopleskarska

dela, parketni in plastični podi, obloge in druga zaključna dela) do dokončanja

objekta z vzidano opremo in zaključki vseh inštalacij

Stroški posameznih faz gradnje objekta so različni in odvisni od številnih dejavnikov.

Največji vpliv pri določanju cene kvadratnega metra stanovanjske površine imajo stroški

za nakup zemljišča, stroški za izdelavo projektne dokumentacije in dovoljenj, stroški

gradnje objekta, stroški marketinga, stroški kreditiranja ter pričakovani dobiček. Največji

odstotek v strukturi cene so gradbeni stroški, katerih višina je odvisna predvsem od

neposrednih stroškov materiala in stroškov dela. Tako stroški materiala kot stroški dela so

podvrženi prostemu trgu in se gibljejo v skladu s tržnimi razmerami (povzeto po

www.slonep.net).

Stroške po posameznih gradbenih fazah bomo najbolje razumeli na konkretnem primeru.

Za primerjavo naj navedemo odstotne stroške gradnje povprečne stanovanjske hiše.

V prvi gradbeni fazi (slika 1) sta najpomembnejši in najzahtevnejši priprava terena in

gradbišča. Na samem terenu moramo pripraviti zemljišče za izkop in nadaljno gradnjo.


Priprava gradbišča obsega postavitev gradbiščne pisarne, ograditev gradbišča s primerno

varovalno ograjo, postavitev sanitarij, zagotovitev električne in vodne oskrbe. Ob vhodu na

gradbišče je potrebno postaviti gradbiščno tablo, na kateri so podatki o investitorju,

izvajalcu, projektantu in nadzorniku gradbenih del na parceli. Nato je treba poskrbeti tudi

za zakoličbo objekta, ki jo opravi pooblaščeni geodet, ki izpolnjuje z Zakonom o graditvi

objektov predpisane pogoje. Sledi izkop gradbene jame za postavitev temeljev, ki jih je

treba toplotno izolirati in hidroizolirati. V drugi fazi moramo veliko pozornosti posvetiti

ustrezni in kakovostno izvedeni hidroizolaciji. Zelo pomembna stvar je zaščita

hidroizolacije in hkrati toplotna izolacija sten ter zasipanje objekta z nabijanjem po plasteh

30 cm, kar prepreči nezaželena kasnejša posedanja urejene okolice. Prva gradbena faza

zajema približno 5 % celotnih stroškov gradnje, druga gradbena faza pa okoli 10 % vseh

sredstev za gradnjo objekta (Kvadrati/416/5.mar.2012, str.12-14).

Slika 1: Temelji in temeljna plošča

(vir: http://www.google.si/search)

Tretja gradbena faza (slika 2) zajema konstrukcijska gradbena dela vseh etaž in podstrešja,

vključno s strešno konstrukcijo in krovskimi deli. Pri izbiri najrazličnejših materialov in

izvajalcev je pomemebno izbrati dobrega nadzornika, ki nam bo olajšal odločitve in jih

strokovno podkrepil. Tretja gradbena faza je najbolj obširna, saj v tem času hiša pod

streho. Takoj po tretji fazi je možno začeti izdelavo grobih inštalacij, strojnih in elektro

inštalacij ter pripravo vseh del iz četrte faze. V tem primeru velja omeniti tudi tretjo

podaljšano gradbeno fazo. To je nadaljevanje tretje gradbene faze, kjer vgradimo zunanje


stavbno pohištvo, to so okna in vhodna vrata. V podaljšani tretji gradbeni fazi bi naj bil

objekt pod streho in zaprt pred zunanjimi vremenskimi vplivi. Vrednost tretje faze se

okvirno ocenjuje med 35 in 55 % celotne vrednosti. Takšen odstotek je razumljiv, saj ta

faza vsebuje vse konstruktivne elemente in daje obliko celotnemu objektu

(Kvadrati/416/5.mar.2012, str.18-20).

Slika 2: Hiša je pod streho, vendar še nedokončana

(vir: http://www.google.si/imgres?q=tretja+gradbena+faza)

Četrta gradbena faza (slika 3) vključuje postavitev predelnih sten v notranjosti objekta,

izdelavo betonskih tlakov, izdelavo izolacije objekta, notranje in zunanje omete, napeljavo

vseh potrebnih inštalacij, talne in stenske obloge, ki zahtevajo mokro vgradnjo, postavitev

masivnih stopnišč, vgradnjo stavbnega pohištva, ključavničarska in kamnoseška dela.

Četrta gradbena faza je ključna za zagotavljanje varčevanja z energijo in ohranjanja

toplote, higienske in zdravstvene zaščite, varnosti pri uporabi in zaščite proti hrupu. Četrta

gradbena faza predstavlja približno 35- 40 % stroškov gradnje (Kvadrati/416/5.mar.2012,

str.22-24).


Slika 3: Hiša je zaprta in izolirana

(vir: http://www.veduta.si/nepremicnine/hise/dvojcek-pirnice)

Peta gradbena faza (slika 4) je večinoma t.i. obrtniška faza. Vključuje vsa zaključna

gradbena oziroma obrtniška dela, ki niso vključena v tretjo fazo, to so steklarska in

slikopleskarska dela, parketi in plastični podi, obloge in druga zaključna dela, do

dokončanja objekta z vzidano opremo in zaključki vseh inštalacij. Za pridobitev

uporabnega dovoljenja mora objekt izpolnjevati vse predpisane zahteve o graditvi

objektov. Peta gradbena faza predstavlja približno 15 % stroškov gradnje

(Kvadrati/416/5.mar.2012, str.28-30).

Slika 4: Zaključna dela do vselitve

(vir: Kvadrati/416/5.mar.2012, str.28)

V tabeli 2 so prikazani stroški po posameznih gradbenih fazah.


Tabela 2: Odstotni delež stroškov po posameznih gradbenih fazah

GRADBENE FAZE STROŠKI PO GRADBENIH FAZAH

Prva gradbena faza – priprava terena in

začetek gradnje

5 %

Druga gradbena faza – kletna plošča pri

projektih, ki so podkleteni

10 %

Tretja gradbena faza – hiša pod streho,

vendar še nedokončana

30 %

Četrta gradbena faza – hišo zapremo in

izoliramo

40 %

Peta gradbena faza – zaključna dela do

vselitve

15 %

(vir: Kvadrati/416/5.mar.2012)

Odstotne deleže vseh stroškov po posameznih gradbenih fazah smo prikazali tudi grafično

(glej Graf 2).

Graf 2: Grafični prikaz stroškov po gradbenih fazah


3 PREDSTAVITEV MODELA STOY

3.1 Splošno

Članek, kateri nam bo služil kot podpora pri analizi stroškov gradnje stanovanjskih

objektov po modelu Stoy, predlaga uporabo zaporedja neodvisnih spremenljivk za zgodnje

ocenjevanje stroškov gradnje stanovanjskih stavb. Te spremenljivke so na podlagi

sedemdesetih stanovanjskih objektov na nemškem področju služile kot spremenljivke

projekta in pripravo regresijskega modela, ki je bil testiran na sedemdesetih

nepremičninah. Spremenljivke imajo povprečno absolutno odstotno napako 9,6 %. Z

uporabo spremenljivk za napoved stroškov petih večstanovanjskih objektov, ki niso bili

vključeni v oblikovanje modela, se v regresijskem modelu odstotek napak giblje med 12 in

13 %. V modelu prepoznane spremenljivke so: kompaktnost objekta, število dvigal,

velikost objekta, čas gradnje, delež odprtin v zunanjih stenah in faktor regije (Stoy et al.

2008).

Čas in stroški gradnje sta pomembna dejavnika uspešnosti gradbenih projektov.

Načrtovanje le-teh tako prevzema pomembno vlogo za vodenje in upravljanje projekta.

Načrtovanje stroškov tako razumemo kot proces, ki se običajno prične z opredelitvijo

proračuna projekta, le-ta pa temelji na zahtevah lastnika in njegovih finančnih zmožnostih.

Prva stopnja načrtovanja stroškov je zgodnja ocena stroškov v fazi zasnove gradbenega

projekta, ki izhaja iz teh zahtev.

Prva stopnja načrtovanja stroškov običajno temelji na enofaktorskih izračunih z uporabo

stroškovnega indikatorja (npr. v Nemčiji v €/m2 bruto zunanje površine), ki se določi z

vrsto uporabe stavbe (npr. večdružinsko bivališče, dom za starejše občane). Natančnost

takšne prve ocene je v Nemčiji okoli 30 % (Ruf, 2003). Podobno visoka je nenatančnost v

zgodnjih ocenah stroškov v Združenih državah Amerike (Stoy et al. 2008).


Obravnavani članek predlaga novo metodologijo za znatno zmanjšanje napak v napovedih

in je lahko pozitivna za uspeh gradbenih projektov.

3.2 Definicija ocene stroškov

Natančnost zgodnje ocene stroškov je običajno majhna, saj zahteve niso vedno jasno

določene. Ocene in določitev bančne vrednosti projekta se tako običajno razprostirajo čez

daljše časovno obdobje. Pogosto preteče več let med prvo oceno stroškov in plačilom

zadnjega računa.

Ocene stroškov v zgodnji fazi načrtovanja, imenovane "stroškovni okvirji", so v Nemčiji

natačne do 30 % (Ruf, 2003). Izvedena raziskava (Stoy et al. 2008) predlaga izboljšanje

natančnosti napovedi za stanovanjske stavbe in se osredotoča na dve glavni vprašanji:

- Katere so spremenljivke, ki najbolj vplivajo na končno ceno?

- Koliko te spremenljivke vplivajo na končno ceno?

Zato je predlagan nov pristop k oceni stroškov z izdelavo modela, s katerim lahko zgodaj

in z veliko natančnostjo določimo stroške gradnje objektov. Študija (Stoy et al. 2008)

temelji na preprostem regresijskem modelu, ki kvantitativno pokaže povezave med

neodvisnimi spremenljivkami in stroški gradnje. Kot izhodiščna točka za novo metodo

služijo raziskave Thalmanna (1998) ter Wheatona in Simontona (2005). Te študije so se z

uporabo hedoničnih modelov3 osredotočile na analizo obnašanja gradbenih trgov v nekem

časovnem obdobju. Zaradi tega omenjene študije niso ustrezne za oceno individualnih

stroškov, saj so usmerjene izključno na analizo obnašanja trga. Določijo pa pomembne

neodvisne spremenljivke, ki jih je v tej raziskavi potrebno upoštevati. Le raziskava

Emsleya in drugih (2002) zares poskuša razviti stroškovne modele, ki bi jih lahko

uporabljali za ocene stroškov. V praksi pa rezultati načeloma niso uporabni, saj so razviti

modeli razmeroma kompleksni in imajo le 17 % natančnost.

3 Ena izmed osnovnih oblik empiričnega proučevanja stanovanjskega trga je hedonična analiza cen, ki temelji

na opazovanih tržnih cenah. Teoretične temelje hedonične analize cen je z izpeljavo ravnotežnega modela

implicitnih cen postavil Sherwin Rosen (Hedonic Prices and Implicit Markets, The Journal of Political

Economy, 1974, p. 34-35)


3.3 Stroški gradnje

Preden se lahko prične pregled projektne dokumentacije objekta, je potrebno definirati

pomen spremenljivk in pojem vrednosti gradnje objekta. V ta namen je določitev

stroškovnega koncepta narejena na osnovi nemškega standarda za oceno stroškov po DIN

276 (DIN 1993) in vključuje stroškovne elemente, posebej za gradbena dela in posebej za

inštalacijska dela ter opremo in naprave, prikazane v tabeli 3. V standard niso vključene

naslednje postavke: cena zemljišča, financiranje stroškov med fazo gradnje in upravni

stroški ter manipulativni stroški.

Tabela 3: Določitev cene gradbenega projekta

Stroški gradnje ( DIN 276, 1993)

Objekt – gradbena in obrtniška dela Objekt – inštalacijska dela ter oprema in naprave

Izk

op

Tem

elji

Zu

nan

ji z

idov

i

No

tran

ji z

ido

vi

Tla

in

str

op

i

Str

eha

Sta

vb

no

po

hiš

tvo

Dru

ga

gra

db

ena

del

a

Vo

do

vod

ni,

kan

aliz

acij

ski

in p

lin

ski

sist

em

Sis

tem

to

plo

tne

osk

rbe

Pre

zrač

eval

ni

sist

em

Ele

ktr

ičn

e in

stal

acij

e

Tel

eko

mu

nik

acij

ski

in d

rug

i

ko

mu

nik

acij

ski

sist

emi

Tra

nsp

ort

ni

sist

emi

Fu

nk

cijs

ka

op

rem

a in

po

hiš

tvo

Sta

vb

na

avto

mat

izac

ija

Dru

ga

del

a, p

ov

eza

na

s st

ori

tvam

i

(vir: Stoy, C, Pollalis, S, Schalcher, HR 2008, ´Drivers for Cost Estimating in Early Design: Case Study of

Residental Construction´ Journal of construction engineering and management, p. 33)

Nadalje je potrebno določiti funkcionalno enoto za stroške, ki je glede na nemški standard

DIN 277-3 (DIN 2005b) bruto tlorisna površina. Bruto tlorisna površina je vsota vseh

talnih zazidanih površin po arhitekturnih načrtih stavbe. Le-ta ne vključuje površine

neuporabljenega podstrešnega prostora in mrtvih prostorov.

Kot je navedeno zgoraj, so Stoy in soavtorji (2008) za svojo študijo uporabili različne

študije drugih znanstvenikov (glej tabelo 4) in z njihovo pomočjo uspeli določiti


spremenljivke, ki v največji meri prispevajo k natančnosti določitve končnih stroškov

gradnje.

Tabela 4: Sorodne raziskave in njihove pomembne spremenljivke

Študija Podatkovna baza Lastnosti modela Spremenljivke

Thalmann (1998) 15 objektov (stanovanjskih) Regresija (semi-log) - uporabna talna površina

- delež zunanjih zidnih

površin, ki so pod

površjem

- delež odprtin v zunanjih

zidnih površinah

- leto izgradnje

Elhag in Boussabaine

(1998)

30 objektov (šole) Nevronska mreža -vrsta zgradbe (osnovna,

srednja šola)

- bruto talna površina

- število nadstropij

- trajanje projekta

Emsley in drugi (2002) 288 objektov Nevronska mreža in

regresija (linearna in semi-

log)

-strateške projektne

spremenljivke (npr. vrsta

pogodbe)

-spremenljivke povezane z

lokacijo (npr. topografija)

- spremenljivke povezane z

oblikovanjem (npr. bruto

notranja talna površina)

Picken in Ilozor (2003) 36 objektov (stanovanjskih) Regresija (linearna) - višina zgradbe (>100 m)

Elhag in drugi (2005) Literatura in intervjuji / - lastnosti stranke

- parametri svetovanja in

oblikovanja

- kakovost izvajalca

- lastnosti projekta

-pogodbeni postopki in

metode dobave

- zunanji dejavniki in

razmere na trgu

Li in drugi (2005) 30 objektov (pisarne) Regresija (linearna) - vrsta ogrodja

- talna površina

- višina stavbe

- povprečna talna površina

Love in drugi (2005) 161 objektov Regresija (log-log) - trajanje (odnos čas-

stroški)

- bruto talna površina

Wheaton in Simonton 42.340 stanovanjskih Regresija (semi-log) - število nadstropij


(2005) objektov

18.469 pisarniških objektov

- absolutna velikost

- število enot

- vrsta ogrodja

- leto izgradnje



Analiza zgoraj navedenih študij je dala kot rezultat vrsto spremenljivk, ki jih je bilo

potrebno ovrednotiti. V ta namen je bila petnajstim lastnikom nepremičnin, arhitektom,

planerjem in ocenjevalcem stroškov dana naloga, da s pripravljenega seznama prečrtajo

faktorje, ki z njihovega vidika niso pomembni, ali dodaje nove, za katere menijo, da so bili

izpuščeni. Rezultat tega je bila določitev in razvrstitev devedesetih spremenljivk.

Cilj raziskave za oblikovanje modela je bil identificiranje neodvisne spremenljivke

(stroškovne gonilnike) projekta, ki bi jih lahko uporabili za napoved stroškov v tako

zgodnji fazi, ko projekt še ni dobro definiran in ko specifične količine še niso na voljo.

Podatkovna baza, uporabljena za analizo, zajema 75 stanovanjskih stavb, ki so bile

zgrajene med leti 1975 in 1999. Za primerjavo stroškovnih podatkov so bili indeksirani na

enotni osnovni datum, tako, da so ustrezali cenam na tržišču leta 2004. Pri tem so se

sklicevali na dokumente Nemškega zveznega statističnega urada (Statistisches Bundesamt

Deutschland, 2005). V cene je bil vključen tudi ustrezen davek, in sicer 16 %. Absolutna

velikost objekta se lahko določi glede na višino stroškov gradnje v € in bruto zunanje talne

površine v m². Povprečni vrednosti teh dveh količin sta 797,780 € in 1,054 m2. Na podlagi

podrobnejše raziskave cen je bilo ugotovljeno, da je povprečna cena za m2 676 €. V tem

primeru so upoštevane površine, ki vključujejo vse predelne stene in nosilne zidove, ne

upoštevajo pa podstrešja in površine, kjer ni možno stati (npr. prostori pod stopniščem).

Slika 5 prikazuje ceno na m2 bruto uporabljene površine za vsak projekt. Iz grafa lahko

razberemo, da najnižja vrednost znaša 610 €/m2, kar je za 66 €/m

2 manj od povprečne cene

(676 €), za razliko od zgornje meje, ki je za 205 €/m2 višja od povprečja, to je 881 €/m

2.


Slika 5: Stroški gradnje



Rezultati so pokazali, da so bili pridobljeni podatki izredno dobri, saj so vsi izvirali iz

enega vira, in niso bile uporabljene različne metode za analizo stroškov kot pri študiji

Emsley in soavtorjev (2001). Vsi podatki so bili pregledani s strani Nemškega urada za

statistiko, s čimer je bila njihova verodostojnost potrjena. Cene, ki so bile podane so

izražale dejansko stanje končanega objekta.

Ustreznost modela Stoy so preverjali iz dveh vidikov:

- analizirali so absolutno odstotno razliko med dejanskimi stroški in predvidenimi

stroški. Za vse opazovane projekte, morajo biti razlike kar se da nizke;

- z uporabo naključnega generatorja je bilo iz celotnega vzorca izvzetih pet tako

imenovanih testnih objektov, ki so jih ločili od ostalih z namenom, da se v

kasnejših fazah razvoja modela uporabijo za njegovo verifikacijo.

Pri oblikovanju regresijskega modela po Stoy-u so uporabili več možnosti. Raziskani so

bili semi-log in linearni modeli v zvezi z absolutnimi stroški gradnje in stroški gradnje na

m2 bruto zunanje talne površine. V raziskavah iz preteklosti so semi-log modeli dali

najboljše rezultate.

Pet testnih projektov je dalo napako med dejansko in predvideno ceno med 12 % in 13 %

(tabela 5). Rezultati pokažejo tudi vrednosti kvadratnega (korelacijskega) koeficienta R2, in


sicer 0,737 in absolutno povprečno napako 9,6 %. Kakovost modela lahko tako ocenimo

kot relativno dobro.

Tabela 5: Dejanski in predvideni stroški gradnje petih testnih nepremičnin

Število nepremičnin Dejanski stroški

[€/m2 bruto zunanje

talne površine]

Predvideni stroški

[€/m2 bruto zunanje

talne površine]

Razlika [%]

7 652 639 2

22 580 651 -12

25 881 763 13

42 896 912 -2

71 666 709 -7



Razvit model po Stoy-u vključuje šest neodvisnih spremenljivk:

1. Kompaktnost objekta [m2 zunanje zidne površine/m

2 bruto zunanje talne površine]

→ x1

2. Število dvigal → x2

3. Velikost objekta [površina/1000 m2] → x3

4. Čas gradnje [meseci] → x4

5. Delež odprtin (zunanja okna + vrata + prefabricirani fasadni elementi/zunanji zidovi)

* 100 [%] → x5

6. Faktor regije → x6

Tako se lahko predlagani model predstavi z naslednjo enačbo (Stoy et al. 2008):

Ln(y) = 5.198 + 0.693x1 + 0.141x2 – 0.043x3 + 0.011x4 + 0.009x5 + 0.540x6 (2)

Pri čemer je:

y…stroški gradnje (€/m2 bruto zunanje talne površine);

x1…kompaktnost objekta


x2…število dvigal

x3…velikost objekta

x4…čas gradnje

x5…delež odprtin

x6…faktor regije

Pomembnost spremenljivk pada (x1 → x6). Če ta vrstni red primerjamo z razvrstitvijo, ki so

jo naredili anketirani strokovnjaki (glej tabelo 6) vidimo, da so v modelu Stoy uporabili

štiri spremenljivke, ki so jih strokovnjaki uvrstili med deset najbolj pomembnih faktorjev.

Tabela 6: Vrstni red neodvisnih spremenljivk

Razvrstitev strokovnjakov Vrstni red po modelu Stoy

Vrsta uporabe objekta (npr.

stanovanja, pisarne,

izobraževalne institucije,…)

1. Stalen

Standard zaključnih del

(npr. material in količina

notranjih zidov)

2. Ni pomemben

Standard tehničnih

napeljav (npr. število

dvigal)

3. x2

Povprečna višina nadstropij

(m)

4. Ni pomemben

Regija 5. x6

Število nadstropij 6. Ni pomemben

Material zunanjih zidov -

obloge

7. Ni pomemben

Celotna velikost objekta

(m2 bruto zunanja talna

površina)

8. x3

Kompaktnost objekta 9. x1

Posebne zahteve (npr.

varovanje starih

spomenikov)

10. Ni vključen

Razmerje odprtin 13. x5


Trajanje gradnje 36. x4



3.4 Vpliv spremenljivk na obnašanje modela

Vzročni odnosi vsake posamezne spremenljivke predlaganega modela so opisani v

nadaljevanju.

3.4.1 Kompaktnost objekta

Prva spremenljivka je kompaktnost objekta, ki je podana kot razmerje med površino

zunanjih zidov in bruto tlorisno površino objekta. Spremenljivka ima neposredni vpliv na

stroške gradnje kot to prikazuje slika 6.

Iz podane enačbe (3) lahko vidimo, da ima ta spremenljivka velik vpliv na ceno objekta:

y' = e (0,693 * 0,15)y = 1,110y (3)

Iz enačbe sledi, da če se x1 (kompaktnost objekta) poveča za 0,15 enot, potem se stroški

gradnje zvišajo za približno 11 %.

Slika 6: Kompaktnost objekta




3.4.2 Število dvigal

Podobno kot kompaktnost objekta, tudi število dvigal vpliva na ceno objekta. To pomeni,

da se stroški gradnje višajo, s povečanjem števila dvigal.

y' = e (0,141*1) y =1,151y (4)

Iz enačbe (4) in slike 7 lahko ugotovimo, da če povečamo število dvigal za eno enoto, se

bo cena objekta zvišala za okoli 15 %.

Slika 7: Število dvigal



Povprečna stanovanjska stavba obravnavanega vzorca ima približno 1000 m2 bruto zunanje

talne površine in ceno 680 €/m2 površine. Če bi v to zgradbo vgradili dodatno dvigalo, bi

se stroški gradnje zvišali za približno 783 €/m2. To pomeni, da bi se cena celotnega objekta

povečala za 100.000 €.

3.4.3 Velikost objekta

V nasprotju z dosedaj opisanima parametroma pa celotna velikost objekta deluje negativno

na ceno enote bruto tlorisne površine. Takšen rezultat smo lahko pričakovali zaradi več

razlogov. Prvi razlog je gotovo dejstvo, da se lastna cena pri velikih količinah (tlorisne


površine) zniža. Zmanjšanje lastne cene je rezultat večje produktivnosti delavcev, ki zaradi

večjih količin večkrat ponovijo enaka dela na gradbišču. Temu ustrezna (torej nižja) je

lahko tudi ponujena cena.

Enačba (5) in slika 8 prikazujeta, da se na vsakih dodatnih 1000 m2 bruto zunanje talne

površine, stroški gradnje na m2 znižajo za približno 4 %:

y' = e (−0.043 * 1) y = 0,958y (5)

Slika 8: Velikost objekta



3.4.4 Čas gradnje

Gradbeni projekt sestoji iz več faz. Prične se s konceptom in nadaljuje s predhodnimi

študijami, načrtovanjen, postopkom gradnje in pričetkom del. Sledi faza gradnje, ki je

razdeljena na gradbena dela, instalacijska in obrtniška dela ter na koncu še predaja objekta

v uporabo. Spremenljivka x4 (čas gradnje) zajema zgolj fazo gradnje, ki je definirana kot

trajanje gradnje od pričetka del na gradbišču in vse do zaključka le-teh, to pomeni do

predaje objekta.

V predlaganem modelu je predstavljeno naslednje razmerje med časom in stroški gradnje:


Slika 9: Čas gradnje



Če se čas gradnje zmanjša za en mesec, potem se stroški gradnje (€/m2 bruto zunanje talne

površine) znižajo za približno 1 %, kar je razvidno iz enačbe (6) in slike 9:

y' =e (0,011*(−1)) y =0,989y (6)

Iz prakse je dobro znano, da je to razmerje lahko hitro odrinjeno na svoje skrajne meje.

Ravnamo po predpostavki, da za vsak posameznen projekt obstaja optimalen čas trajanja

gradnje. Če se to trajanja zniža pod njegovo optimalno dolžino, se bodo na splošno stroški

gradnje povečali. Podobno lahko predolgo trajanje gradnje negativno vpliva na stroške

gradnje in uspešnost projekta.

3.4.5 Deleži odprtin

Pri tem parametru gre za odstotek površine, ki ga predstavljajo vrata, okna in prefabricirani

elementi na zunanjih zidovih. Večji kot je delež teh površin, dražji je m2 zgrajenega

objekta. Razlog za to povezavo leži v visokih stroških takšnih površin. Zunanj vrata in

okna so v osnovi materialno bolj kompleksni kot osnovni zunanji deli zidov. Tako ni

pomembno le, kako kompaktna je zgradba (x1), temveč tudi kako visok je delež odprtin na


zunanjih zidnih površinah. Spremenljivka se v obravnavanem vzorcu giblje med 10 in 41

%. S pomočjo spodnje slike si lahko lažje predstavljamo omenjeno razmerje, kjer so

prikazane tri fasade z različnim deležem odprtin:

Slika 10: Trije primeri deleža odprtin v zunanjih zidovih



Iz enačbe (7) in slike 11 lahko razberemo, da 10 % povečanje razmerja odprtin povzroči

povišanje stroškov gradnje za približno 9 % na m2 bruto zunanje talne površine:

y' = e (0,009 * 10) y = 1,094y (7)

Slika 11: Deleži odprtin




Povrečna stanovanjska stavba s 1000 m2 bruto zunanje talne površine in ceno 680 €/m

2 ima

približno 25 % zunanje površine prekrite z odprtinami. Če bi to razmerje razpolovili na

12,5 %, bi cena znašala 608 €/m2 (torej za 10,6 %, kot kaže enačba 8 (100-89,4 = 10,6)):

y' = e (0,009* (−12.5))y =0,894y (8)

Če bi razmerje 25 % za polovico povečali (+12,5 %), bi cena narasla za skoraj 12 %

oziroma na 761 €/m2, kot kaže enačba (9).

y' = e (0,009* (12.5))y =1,119y (9)

3.4.6 Faktor regije

Faktor regije prikazuje spremembo v ceni glede na regijo, kjer bo obravnavana stavba

stala. Analize tega faktorja so za Nemčijo na voljo letno s strani BKI4. Gre za bazo

podatkov v Nemčiji, kjer so zbrane vse cene v povezavi z gradbeništvom. V Stoy-evi

raziskavi se vrednosti faktorja regije gibljejo med 0,92 in 1,12. Če se faktor poveča za 0,1

enoto, se stroški gradnje povečajo za približno 6 % (enačba (10) in slika 12). Če

ponazorimo s praktičnim primerom to pomeni, da če bi za 1000 kg cementa na področju s

faktorjem regije 0,92 plačali 100 €, bi na področju s faktorjem 1,12 plačali 21,7 % več, kar

bi znašalo 121,7 €.

y' = e (0,540 * 0.1) y = 1,055y (10)

4 Baukosteninformationszentrum - (http://www.bki.de/)

http://www.bki.de/


Slika 12: Faktor regije




4 ANALIZIRANJE STROŠKOV GRADNJE Z MODELOM STOY

4.1 Objekt 1

Prvi obravnavani objekt je večstanovanjska stavba, in se nahaja na področju Podravske

regije v Mestni občini Maribor. Objekt ima kletne etaže, namenjene predvsem parkiranju.

V kletni etaži sta tudi dva stanovanja, ki sta namenjena osebam z omejenimi gibalnimi

sposobnostmi. V pritličju imamo enoinpolsobna, dvosobna ter dvoinpolsobna stanovanja v

skupni velikosti 1054,83 m2. Dvosobna stanovanja v prvem in drugem nadstropju ter

mansardi so dostopna z odprtega hodnika, vezanega na južno stopnišče. Njihova skupna

velikost je 819,48 m2.

Gre za armiranobetonsko konstrukcijsko zasnovo iz sten, debelih 20 cm in plošč, ki so prav

tako debele 20 cm. Stene so po potrebi odebeljene na 25 cm, dilatacijske celo na 30 cm.

Nosilnost plošč je ponekod v konstrukcijskem rastru ojačana z nosilci. Objekt je priključen

na javno kanalizacijsko omrežje. Priključen je še na vodovodno omrežje, CATV in

telefonsko omrežje. Predvideni so trije energenti, in sicer elektrika, plin (za kuhanje in

ogrevanje) in topla voda iz bližnjega kopališča. Objekt nima dvigala (v prilogi 1 so

prikazani tipični prerezi).

Iz razpoložljive projektne dokumentacije smo ugotovili, da je dejanska vrednost izvršenih

del (Vid) bila približno 1.416.365,00 € z DDV-jem. Glavne postavke so razdeljene na:

a. Gradbena dela

b. Obrtniška dela

c. Elektro inštalacije

d. Strojne inštalacije

e. Ureditev okolja


Bruto tlorisna površina stavbe znaša 1980,40 m2. To pomeni, da je vsak m

2 bruto tlorisne

površine, investitorja tedaj stal:

Vidb =T

id

S

V= 2

2/€19,715

40,1980

€365.416.1m

m

Vidb…vrednost izvršenih del na m2 bruto površine

Vid..vrednost izvršenih del

ST…bruto tlorisna površina

Ceno objekta bomo določili tudi s pomočjo modela Stoy, zato je potrebo poznati vse

spremenljivke: kompaktnost objekta, število dvigal, velikost objekta, trajanje gradnje,

delež odprtin in faktor regije.

a) Kompaktnost objekta

Za nadaljni izračuna potrebujemo površino zunanjih zidov (Szz) in bruto tlorisno površino

stavbe (ST). Za lažjo predstavo, bomo za objekt 1, vse izmerjene količine podali v tabeli 7

in 8.

Tabela 7: Površina zunanjih zidov objekta 1

Površina zunanjih sten pod terenom 253,15 m2

Zastekljene površine zunanjih sten 289,70 m2

Ostale površine zunanjih sten 1229,20 m2

SZZ 1772,10 m2

Tabela 8: Bruto tlorisna površina objekta 1

Klet 104,14 m2

Pritličje 1054,82 m2

Prvo in drugo nadstropje ter mansarda 819,48 m2

ST 1980,40 m2


Izračun kompaktnosti objekta (x1):

x1 = površinatlorisnabrutom

površinezidnezunanjem2

2

,040,1980

10,17722

2

m

m895

b) Število dvigal

Objekt nima dvigala, zato sledi:

x2 = 0

c) Velikost objekta

Pri bruto tlorisni površini celotne stavbe 1980,40 m2 je ta faktor enak:

x3 = 2

2

1000

][

m

mpovršina=

2

2

1000

40,1980

m

m1,98

d) Čas gradnje

Stanovanjski objekt so gradili 11 mesecev.

x4 = 11 [mesecev]

e) Deleži odprtin

Zastekljene površine zunanjih sten smo navedli že pri prvi spremenljivki, in znašajo 289,70

m2, površina zunanjih zidov pa znaša 1772,10 m

2.

x5 = 100*2

2

zidovzunanjihm

stenzunanjihpovršineezastekljenm

x5 = 100*10,1772

70,2892

2

m

m16,35

Ta rezultat nam pove, da objekt 1 nima izredno veliko steklenih površin. Shematsko ga je

možno prikazati kot prvega izmed treh primerov, ki so prikazani na sliki 10 (str. 28). Za

stanovanja srednjega cenovnega razreda je ta delež zelo običajen.

f) Faktor regije

Že v teoretičnem delu predstavitve modela Stoy, smo omenili, da ta faktor za slovenske

razmere ni določen. V modelu Stoy se ta faktor giblje med vrednostmi 0,92 in 1,12. Če se

držimo tega intervala bomo za naš primer izbrali vrednost 0,97. Faktor je izbran glede na


regijo, kjer objekt stoji oziroma je bil zgrajen. Po statističnih podatkih (Baza

nepremičninskih transakcij, GURS 2012) so se v preteklih letih najdražje prodajala

stanovanja v Osrednjeslovenski in Obalno-kraški regiji. Gre za regije, v katerih se skozi

vsa leta dogaja največ transakcij. To so regije kamor se ljudje naseljujejo. To daje možnost

gradnje novih stanovanj in obnovi starih. Za te regije bi lahko izbrali najvišji faktor regije.

Najcenejša so stanovanja v Pomurski, Koroški, Zasavski in Spodnjeposavski regiji. Za te

regije bi izbrali nižji faktor. Podravska regija je po vrednosti prodanih stanovanj nekje

vmes, zato je izbran faktor 0,97. Izbrali bi lahko tudi višjo vrednost, vendar zaradi

pomanjkanja podatkov o razlikah cen gradbenih storitev po posameznih slovenskih regijah,

takšne izbire ne moremo racionalno utemeljiti.

x6 = 0,97

Cena na m2 objekta, določena s pomočjo modela Stoy, je:

Ln(y) = 5.198 + 0.693x1 + 0.141x2 – 0.043x3 + 0.011x4 + 0.009x5 + 0.540x6

Ln(y) = 5.198 + 0.693*0,895 + 0.141*0 – 0.043*1,98 + 0.011*11 + 0.009*16,35 +

0.540*0,97

Ln(y) = 6,53

y = 682,01 €/m2

Razmerje med ocenjeno in dejansko ceno m2 površine je:

f = ids

idb

V

V=

2

2

/€01,682

/€19,715

m

m= 4,86 %

f…razlika med dejansko in ocenjeno vrednostjo objekta (v odstotkih)

Vidb…vrednost izvršenih del objekta na m2 bruto površine

VidS…vrednost objekta na m2 površine po Stoy-u

Pri modelu Stoy je pet testnih projektov (Stoy et al. 2008) dalo napako med dejansko in

predvideno ceno med 12 % in 13 % (glej tabelo 5, str. 22). V našem primeru se ta napaka

giblje znotraj tega intervala. Na podlagi dobljenega rezultata lahko kakovost modela

ocenimo kot relativno dobro.


4.2 Objekt 2

Drugi obravnavani objekt je stanovanjski, in se prav tako nahaja na področju Podravske

regije v občini Šentilj. Etažnost objekta je P + 2 + 1.M + 2.M. Druga mansarda je v

zgornjem izkoriščenem delu dvokapne strehe nad mansardo. V pritličnem delu so

predvideni poslovni prostori. V prvem nadstropju je v dveh ločenih delih objekta skupaj 12

stanovanj. V drugem nadstropju je prav tako skupaj 12 stanovanj. V mansardi je skupaj 10

stanovanj. V drugi mansardi so še 4 stanovanja. Skupaj je v objektu 38 stanovanj (v prilogi

2 so prikazani tipični prerezi).

Pod pritličnim delom objekta so izvedeni armiranobetonski piloti in talna plošča debeline

20 cm. Stene pritličja in etaž so iz modularne opeke, debeline 30 cm in so kombinirane z

AB stenami in AB vezmi. Notranje predelne stene so široke 10 cm. Ločilne stene med

stanovanjskimi enotami in hodniki so zidane iz modularne opeke Porotherm, širine 30 cm.

Plošče nad vsemi etažami so lite armiranobetonske, debeline 26 cm. Ostrešje je dvokapno

leseno, izvedeno s špirovci, položenimi na kapne vmesne lege. Objekt ima eno dvigalo.

Iz razpoložljive projektne dokumentacije smo ugotovili, da je dejanska cena izvršenih del

(Vid) bila približno 2.360.000,00 € z DDV-jem. Glavne postavke so razdeljene na:

a) Gradbena dela

b) Obrtniška dela

c) Ureditev okolja

d) Elektro inštalacije

e) Strojne inštalacije

Bruto tlorisna površina stavbe znaša 2950, 15 m2. To pomeni, da je vsak m

2 bruto tlorisne

površine, investitorja tedaj stal:

Vidb = T

id

S

V= 2

2/€26,797

15,2960

€000.360.2m

m



Vid..vrednost izvršenih del

ST…bruto tlorisna površina

Ceno objekta bomo določili tudi s pomočjo modela Stoy, zato je potrebo poznati vse

spremenljivke: kompaktnost objekta, število dvigal, velikost objekta, trajanje gradnje,

delež odprtin in faktor regije.

a) Kompaktnost objekta

Za nadaljni izračuna potrebujemo površino zunanjih zidov (Szz) in bruto tlorisno površino

stavbe (ST). Za lažjo predstavo, bomo za objekt 2, vse izmerjene količine podali v tabeli 9

in 10.

Tabela 9: Površina zunanjih zidov objekta 2

Površina zunanjih sten pod terenom 363,25 m2

Zastekljene površine zunanjih sten 387,90 m2

Ostale površine zunanjih sten 1797,30 m2

SZZ 2548,45 m2

Tabela 10: Bruto tlorisna površina objekta 2

Prvo nadstropje 806,68 m2

Drugo nadstropje 806,68 m2

Prva mansarda 791,38 m2

Druga mansarda 552,40 m2

ST 2960,15 m2

Izračun kompaktnosti objekta (x1):


x1 = površinatlorisnabrutom

površinezidnezunanjem2

2

,015,2960

45,25482

2

m

m861

b) Število dvigal

Objekt ima eno dvigalo, zato sledi:

x2 = 1

c) Velikost objekta

Pri bruto tlorisni površini celotne stavbe 2960,15 m2 je ta faktor enak:

x3 = 2

2

1000

][

m

mpovršina=

2

2

1000

15,2960

m

m2,96

d) Čas gradnje

Stanovanjski objekt so gradili 14 mesecev.

x4 = 14 [mesecev]

e) Deleži odprtin

Zastekljene površine zunanjih sten smo navedli že pri prvi spremenljivki, in znašajo 387,90

m2, površina zunanjih zidov pa znaša 2548,45 m

2.

x5 = 100*2

2

zidovzunanjihm

stenzunanjihpovršineezastekljenm

x5 = 100*45,2548

90,3872

2

m

m15,22

Ta rezultat nam pove, da objekt 1 nima izredno veliko steklenih površin. Shematsko ga je

možno prikazati kot prvega izmed treh primerov, ki so prikazani na sliki 10 (str. 28). Za

stanovanja srednjega cenovnega razreda je ta delež zelo običajen.

f) Faktor regije

Že v teoretičnem delu predstavitve modela Stoy, smo omenili, da ta faktor za slovenske

razmere ni določen. V modelu Stoy se ta faktor giblje nekje med vrednostmi 0,92 in 1,12.

Če se držimo tega intervala bomo za naš primer izbrali vrednost 0,97. Ta faktor smo izbrali

glede na regijo, kjer objekt stoji. Po statističnih podatkih (Baza nepremičninskih transakcij,


GURS 2012) so se v preteklih letih najdražje prodajala stanovanja v Osrednjeslovenski in

Obalno-kraški regiji. Gre za regije, v katerih se skozi vsa leta dogaja največ transakcij. To

so regije kamor se ljudje naseljujejo. To daje možnost gradnje novih stanovanj in obnovi

starih. Za te regije bi lahko izbrali najvišji faktor. Najcenejša so stanovanja v Pomurski,

Koroški, Zasavski in Spodnjeposavski regiji. Za te regije bi izbrali nižji faktor. Podravska

regija pa je po vrednosti prodanih stanovanj nekje vmes, zato je izbran faktor 0,97. Tako

kot pri prvem objektu, bomo tudi za drugi objekt uporabili enak faktor regije, saj se oba

objekta nahajata v enaki regiji.

x6 = 0,97

Cena na m2 objekta, določena s pomočjo modela Stoy, je:

Ln(y) = 5.198 + 0.693x1 + 0.141x2 – 0.043x3 + 0.011x4 + 0.009x5 + 0.540x6

Ln(y) = 5.198 + 0.693*0,861 + 0.141*1 – 0.043*2,96 + 0.011*14 + 0.009*15,22 +

0.540*0,97

Ln(y) = 6,62

y = 752,33 €/m2

Razmerje med ocenjeno in dejansko ceno m2 površine je:

f = ids

idb

V

V=

2

2

/€33,752

/€26,797

m

m= 5,97 %

f…razlika med dejansko in ocenjeno vrednostjo (v odstotkih)


Vids…vrednost objekta na m2 površine po Stoy-u

Pri modelu Stoy je pet testnih projektov dalo napako med dejansko in predvideno ceno

med 12 % in 13 % (glej tabelo 5, str. 22). V našem primeru se ta napaka giba znotraj tega

intervala.

Tabela 11: Primerjava objektov

Faktor regije Dejanska cena

[€/m2]

Ocena po Stoy-u

[€/m2 ]

Razlika

[%]


Objekt 1 0,97 715,19 682,01 4,86

Objekt 2 0,97 797,26 752,33 5,97

Iz zgornje analize lahko sklepamo, da je Podravska regija (po modelu Stoy) enaka območju

v Nemčiji s faktorjem regije 0,97. Na podlagi dobljenega rezultata lahko kakovost modela

ocenimo kot relativno dobro.


5 PREDSTAVITEV METODE VEČKRITERIJSKEGA ODLOČANJA

"TOPSIS"

5.1 Splošno

Metoda TOPSIS je bila predstavljena s strani Hwang in Yoon v letu 1981 (Hwang, Yoon

1981) in se je kmalu začela uporabljati tudi v gradbeništvu.

V nadaljevanju je obravnavana problematika ocenjevanja uspešnosti izvedenih gradbenih

projektov. Skupni uspeh projekta je potrebno obravnavati kot multikriterijski problem, saj

je uspešnost izvedbe gradbenih projektov povezana z doseganjem ciljev po različnih

kriterijih uspeha. V magistrskem delu je kot modificirana multikriterijska metoda, ki

temelji na multikriterijski metodi odločanja, uporabljena metoda TOPSIS. V nadaljevanju

je prikazan tudi pomen merjenja uspešnosti projektov in nekaj meril uspeha v

gradbeništvu.

Sprejemanje odločitev, po katerih venomer nastaja specifična potreba pri vodenju

gradbenih projektov, povzroča nepredvidljivo stanje v prihodnosti projekta. Vsako

odločitev, ki zadeva cilje, upoštevanje vseh medsebojnih interakcij odločitev in posledično

tudi spreminajanje odločitvenih meril, je potrebno analizirati. Cilji se lahko karakterizirajo

s kriteriji, ki vplivajo na izvedbo celotnega projekta na različnih nivojih. To pomeni, da čas

zaključka neke aktivnosti lahko vpliva na čas začetka druge aktivnosti oziroma na čas

zaključka celotnega projekta. Čas izvajanja aktivnosti pa je vsekakor povezan s stroški

izvajanja aktivnosti, kar pomeni, da so med seboj povezani tudi kriteriji. V fazi izvajanja

gradnje objektov je strošek prilagajanja projekta običajno neprimerno višji, kot pa strošek

dodatne analize tveganj v fazi planiranja. V fazi planiranja je zato potrebno dati poudarek

na kompleksnosti in temeljitosti postopkov in analiz. V splošnem je merilo uspešnosti

končanega projekta njegovo odstopanje od planiranih parametrov. Za merjenje uspešnosti


izvedbe projekta je zato potrebno najprej določiti kriterije merjenja, nato parametre

uspešnosti ter izbrati metodo ocenjevanja (Pinter, Pšunder 2010).

5.2 Uspeh in merjenje uspeha

Najpomembnejši cilj projektnega managementa je uspeh projekta, ki pa se zdi težko

določljiv. Skupni strošek in končni čas izvedbe projekta sta kriterija, s katerima se je v

preteklosti običajno merilo uspešnost projekta. Uspeh projekta, v sodobnem projektnem

managementu namreč pomeni uspešno doseženi stroškovni ter časovni cilji in cilji

kakovosti, kar pomeni, da je potrebno najprej določiti cilje, nato pa jih primerjati z

doseženimi rezultati (Pinter, Pšunder 2010) .

Za merjenje uspeha projektov primanjkuje matematičnih in kvantitativnih modelov, zato se

najprej pojavi potreba po razvoju takega modela, ki v prvi vrsti najprej potrebuje kriterije

po katerih se bo ocenjevalo. Pri tem kriteriji izhajajo iz osnovnih kriterijev uspešnosti, to je

stroška, časa in kakovosti izvedbe. V kolikor želimo med seboj primerjati uspešnost

izvedbe več projektov, je za te kriterije potrebno določiti način določevanja ciljnih

vrednosti, saj je pomembno da so merila ocenjevanja določena na enak način. Ciljne

vrednosti posameznih kriterijev so odvisne od sodelujočih v projektu in se lahko določajo

številčno ali ocenjevalno. Za splošen model ocenjevanja je torej potrebno izbrati le tiste

kriterije, ki nastopajo v vseh projektih. Če želimo različne kriterije primerjati med seboj,

jih moramo poenotiti (normalizirati), to pomeni, da moramo vsak kriterij ponderirati

oziroma utežiti, to je mu dodati težo. Ta določa razmerje pomembnosti posameznega

kriterija v primerjavi z drugim kriterijem. Seštevek vrednosti kriterijev za posamezno

alternativo poda "dosežek" izvedenega projekta. Najbolj uspešen projekt dobimo z

medsebojno primerjavo dosežkov posameznih projektov.

Uspeh projekta pomeni uspešno doseganje ciljev iz različnih področij projektnih ciljev.

Kot smo že navedli, so osnovni kriteriji uspeha strošek, čas izvedbe in kakovost izvedbe.

Za vsakega izmed teh kriterijev je potrebno določiti metodo izračuna primerjalnih

parametrov. Parametri so vrednosti kriterijev, ki jih primerjamo med seboj. Le-te je

potrebno pridobiti iz projektnih rezultatov, ki jih imamo na voljo, zato je izbira metode

odvisna predvsem od vrste podatkov. Za lažje razumevanje, si oglejmo primer. Glede na


pridobljene vhodne podatke za metodo finančnega ocenjevanja projektov vzamemo na

primer metodo izračuna stopnje donosa ter z njo ovrednotimo finančno uspešnost projekta.

Torej, izbrana metoda pogojuje katere podatke potrebujemo za izračun uspešnosti projekta

oziroma podatki , ki jih imamo na voljo, pogojujejo izbor metode (Pinter, Pšunder 2010).

5.3 Metoda TOPSIS

Naziv metode TOPSIS je okrajšava za tehniko rangiranja s primerjanjem z idealno rešitvijo

(Tehnique for the Order Preference by Similarity to Ideal Solution). Je ena izmed klasičnih

metod multikriterijskega odločanja, ki temeljijo na razvrščanju posameznih alternativ glede

na podane kriterije in parametre. Metoda TOPSIS ovrednoti dano alternativo z neko

vrednostjo na skali od idealne rešitve do negativne idealne rešitve. Najboljša alternativa je

tista, ki je bližje idealni rešitvi in najbolj oddaljena od negativne idealne rešitve. Vrednosti

in teža kriterijev so pri klasičnih multikriterijskih metodah, kot je TOPSIS, natančno

poznani, vendar pa mnogokrat prihaja do situacije, kjer se podatki ne morejo natančno

določiti, predvsem tam, kjer se vključuje človeška subjektivna ocena. Ta ocena je lahko

nenatančna in jo je mnogokrat težko predstaviti z eno samo eksaktno numerično

vrednostjo.

Osnovni algoritem metode TOPSIS evalvira odločitveno matriko, ki prikazuje m alternativ

ovrednotenih z n kriteriji. Ker imajo različni kriteriji različne dimenzije, se najprej

vrednosti v odločevalski matriki pretvorijo v normirane, brez dimenzijske vrednosti, po

naslednji enačbi:

n

j

ij

ij

ij

x

xa

1

2

, kjer je (11)

ija …normirana vrednost;

i = 1, 2, …, m;

j = 1, 2, …, n.

Utežena normirana matrika se izračuna tako, da se vsako vrednost v posameznem kriteriju

v normirani matriki pomnoži z utežjo tega kriterija:


ijiij awv , kjer je (12)

iw …utež posameznega i-tega kriterija;

i = 1, 2, …, m;

j = 1, 2, …, n.

Idealna rešitev je množica uteženih normiranih vrednosti kriterijev, ki prikazujejo idealne

vrednosti kriterijev:

nvvvA ,...,

21 , (13)

in negativna idealna rešitev je množica uteženih normiranih vrednosti kriterijev, ki

prikazujejo negativne idealne vrednosti kriterijev:

nvvvA ,...,

21, kjer je (14)

JjčevJjčevv iji

ijij

),(min;),(max. (15)

JjčevJjčevv iji

ijij

),(max;),(min, kjer je (16)

miJ ,...,2,1 in i je povezan z ugodnostnimi kriteriji;

miJ ,...,2,1 in i je povezan s stroškovnimi kriteriji;

nj ,...,2,1

ijij

vv max in ij

ijvv min .

Za vsako alternativo se nato s pomočjo Evklidove razdalje izračunajo razdalje do idealne

rešitve i

S in do negativne idelane rešitve i

S :

n

j

ijjivvS

1

2)(

, za i = 1, 2, …, m; (17)


n

j

ijjivvS

1

2)(

, za i = 1, 2, …, m, kjer je (18)

iS = razdalja do idelane rešitve

iS = razdalja do negativne idealne rešitve

ijij

vv max in ij

ijvv min .

Relativna bližina alternative do idealne rešitve se nato izračuna:

kjer velja (19)

1 ≥ Ci ≥ 0 in i = 1, 2, …, m.

Ci = relativna bližina alternativ

Najboljša alternativa je nato tista, ki doseže najboljši koeficient Ci (Pinter, Pšunder, str. 4-

5, 2010).

5.4 Modifikacija metode TOPSIS za izvajanje ocenjevanja uspešnosti projektov

Metodo TOPSIS lahko analogno izkoristimo za ocenjevanje uspešnosti posameznega

gradbenega projekta. Za eno alternativo vzamemo vrednosti iz plana projekta. Mnogokrat

se zgodi, da je projekt uspešnejši od planiranega, zato ta alternativa ne more predstavljati

idealno rešitev. Za potrebe metode TOPSIS je idealno rešitev tako potrebno določiti na

podlagi maksimalnih vrednosti posameznih alternativ po enačbi (15). Na podlagi te enačbe

velja:

pA = planirana rešitev = primerjalna rešitev ≠ idealna rešitev, (20)

,)(

ii

ii

SS

SC


Potrebno je določiti tudi minimalne vrednosti alternativ, to je, negativno idelano rešitev,

saj metoda TOPSIS deluje na točno določenem intervalu. Pri običajnem reševanju z

metodo TOPSIS ni pomembno razmerje med alternativami, le vrstni red, zato se lahko za

negativno idelano rešitev vzamejo tudi ničle. Interval je potrebno pravilno vzpostaviti v

primeru, ko hočemo dobiti razmerje med alternativami. Za negativno idealno rešitev je

potrebno dati tiste vrednosti, ki bi jih lahko dosegli, če bi projekt speljali na najslabši

možni način, vendar bi ga vseeno dokončali.

MA = minimalna rešitev = negativna idealna rešitev, (21)

Nato sledi normiranje podanih vrednosti kriterijev, kjer se naredi največ napak pri uporabi

metode TOPSIS. Za pravilne rešitve je priporočljivo, da so vsi kriteriji ugodnostni, njihove

vrednosti pa morajo biti izražene glede na njihov medsebojni interval in ne glede na

absolutno vrednost. Vrednosti kriterijev se relativizirajo po naslednji enačbi:

ijijij aaa )max(' , kjer je (22)

a'ij … relativizirana normirana vrednost

i = 1, 2, …, m;

j = 1, 2, …, n.

Po enačbi (19) se lahko nato izračunajo vrednosti koeficientov Ci, ki dajo razmerje

posameznih alternativ glede na minimalno (negativno idealno) alternativo na intervalu od

negativne idealne alternative do idealne alternative. Te rezultate pa je potrebno

transponirati tako, da bo vrednost planirane rešitve 1 oziroma 100 %, saj ocenjujemo

uspešnost posameznih alternativ (projektov) glede na projektirano rešitev. To se izvede z

naslednjo enačbo:

kjer je (23)

C'i … transponirana vrednost Ci ;

Cm ... koeficient minimalne (negativne idealne) rešitve;

,)(

'MP

Mii

CC

CCC


Cp … koeficient planirane rešitve.

Po transponiranju koeficientov alternativ dobijo posamezne alternative vrednosti v odnosu

na vrednost planirane rešitve. Končni rezultat mora biti takšen, da velja:

C'M = 0; C'P = 1 = 100 %. (24)

Vrednosti ostalih alternativ pomenijo izračunano uspešnost posameznih alternativ glede na

planirano rešitev v odstotkih (Pinter, Pšunder, str. 5-6, 2010).


6 ANALIZIRANJE USPEHA GRADNJE Z METODO TOPSIS

Z večkriterijsko metodo odločanja TOPSIS (tehnika rangiranja s primerjanjem z idelano

rešitvijo) bomo podali oceno uspešnosti dveh gradbenih projektov, ki predstavljata

izgradnjo gradbenega objekta.

6.1 Objekt 1 in 2

Objekt 1 je atrijska večstanovanjska hiša v Mestni občini Maribor. Gre za enak objekt kot

smo ga obravnavali pri analizi stroškov gradnje z modelom Stoy. Podrobnejši opis objekta

se nahaja v poglavju 4.1 (glej str. 31).

Objekt 2 se nahaja v centru Rogaške Slatine. Objekt je novogradnja stanovanjske hiše z

dvanajstimi stanovanji. V neposredni bližini je trgovski center, dom za ostarele in

restavracija. V bližnji okolici je tudi zdravstveni dom, poslovni center, šola, vrtec, park,

terme. Objekt se nahaja na mirni lokaciji z malo prometa, in je tako primerna za

stanovanjsko rabo. Omogočena je tudi vsa potrebna infrastruktura za kakovostno bivanje.

Uspešnost zgrajenih objektov bomo analizirali skozi naslednjih pet točk.

1.) Določitev kriterijev

V tej točki podamo kriterije, ki vplivajo na uspešnost gradbenega projekta in kakšen je

njihov medsebojni vpliv.

Med osnovne kriterije uspeha izvedenih gradbenih projektov uvrstimo:

F1: doseženi stroški = dejanski stroški

F2: dosežen čas izvedbe = dejanski čas izvedbe

F3: dosežena kvaliteta = dejanski strošek odprave reklamacij


2.) Otežitev (ponderiranje) kriterijev

Kriterije medsebojno vrednostno analiziramo z naslednjimi ocenami:

Tabela 12: Medsebojna vrednostna analiza kriterijev

Lestvica Relativna pomembnost obravnavanega kriterija s primerjalnim kriterijem

0 kriterij je nepomemben v primerjavi s primerjanim kriterijem

1 kriterij je manj pomemben od primerjanega kriterija

2 kriterij je enako pomemben kot primerjani kriterij

3 kriterij je bolj pomemben od primerjanega kriterija

4 kriterij je mnogo bolj pomemben od primerjanega kriterija

(vir: Šuman, N 2012, Investicijsko odločanje, zapiski predavanj, Fakulteta za gradbeništvo, Maribor)

Iz seštevka ocen posameznih strokovnjakov, katerih vrednosti so povzete po članku

Pšunder, Pinter 2010, se za vsako medsebojno razmerje izračuna povprečje.

Tabela 13: Seštevek ocen

Projekt F1 =

doseženi

stroški

F2 =

dosežen čas

izvedbe

F3 = dosežena

kvaliteta

Skupaj % (utež)

F1 = doseženi stroški - 3 3 6 53,33

F2 = dosežen čas izvedbe 1 - 1,75 2,75 24,45

F3 = dosežena kvaliteta 1 1,5 - 2,5 22,22

11,25 100

Uteži posameznih kriterijev tako znašajo:

wF1 = 0,533

wF2 = 0,245

wF3 = 0,222


3.) Generiranje alternativ

Iz izvedenih projektov smo pridobili naslednje vhodne podatke:

Tabela 14: Vhodni podatki iz projektov

Projekt Dejanski stroški

izvedbe

Dejanski čas

izvedbe

Strošek reklamacij

Objekt 1 1.416.365 € 337 dni 10.122 €

Objekt 2 1.030.000 € 360 dni 30.000 €

Za oba projekta je veljal enak idealni plan stroškov in časa, in sicer:

- planirani strošek dela: 1.100.000 €

- planirani čas izvedbe: 350 dni

- planirani strošek reklamacij: 0 €

Pri planiranju projekta je predvidena tudi najslabša verjetna rešitev, ki bi bila ocenjena kot

popoln neuspeh, in sicer:

- strošek dela: 1.500.000 €

- čas izvedbe: 380 dni

- strošek reklamacij: 40.000 €

Tabela 15: Tabela z vhodnimi podatki iz projektov

Projekt F1 = doseženi stroški

(€)

F2 = dosežen čas

izvedbe (dni)

F3 = dosežena

kvaliteta (€)

Planirana rešitev 1.100.000 350 0

Objekt 1 1.416.365 337 10.122

Objekt 2 1.030.000 360 30.000

Minimalna rešitev 1.500.000 380 40.000

max(aij) 1.500.000 380 40.000


Posamezne kriterije pretvorimo v ugodnostne kriterije in jih relativiziramo na njihov

medsebojni interval. Pri tem uporabimo enačbo (22).

ijijij aaa )max('

kjer je:

ija' relativizirana normirana vrednost;

i = 1,2,......, m; j = 1,2,......., n.

m........alternative (planirana rešitev, objekt 1, objekt 2, minimalna rešitev)

n..........kriteriji (stroški, čas, kvaliteta)

Tabela 16: Relativizirani vhodni podatki


(€)

F2 = dosežen čas

izvedbe (dni)

F3 = dosežena

kvaliteta (€)

Planirana rešitev 400.000 30 40.000

Objekt 1 83.635 43 29.878

Objekt 2 470.000 20 10.000

Minimalna rešitev 0 0 0

Algoritem metode TOPSIS evalvira odločitveno matriko (decision matrix), ki prikazuje m

alternativ ovrednostenih z n kriteriji. Vrednosti se normirajo s pomočjo enačbe (11).

n

j

ij

ij

ij

x

xa

1

2

kjer je:

aij normirana vrednost; i = 1,2,..., m; j = 1,2,..., n.


Tabela 17: Matrika normiranih vrednosti


(€)

F2 = dosežen čas

izvedbe (dni)

F3 = dosežena

kvaliteta (€)

Planirana rešitev 0,6422 0,5346 0,7856

Objekt 1 0,1343 0,7663 0,5868

Objekt 2 0,7546 0,3564 0,1964

Minimalna rešitev 0,0000 0,0000 0,0000

Uteži 0,5 0,3 0,2

4.) Ocena atributov

Normirane vrednosti je nato potrebno še utežiti z izbranimi utežmi. Uporabimo enačbo

(12).

ijiij awv

kjer je:

wi utež (weight) posameznega i-tega kriterija;

i = 1,2,..., m j = 1,2,…..,n.

Tabela 18: Utežena matrika normiranih vrednosti


(€)

F2 = dosežen čas

izvedbe (dni)

F3 = dosežena

kvaliteta (€)


Objekt 1 0,0716 0,1877 0,1303

Objekt 2 0,4022 0,0873 0,0436


Iz teh podatkov dobimo računsko idelano rešitev in računsko negativno idealno rešitev:

A+ = {0,4022; 0,1877; 0,1744}

A- = {0,0000; 0,0000; 0,0000}


5.) Skupna ocena

Za vsako alternativo nato s pomočjo Evklidove razdalje izračunamo razdalje do idealne

rešitve in do negativne idealne rešitve, enačbi (17) in (18).

n

j

ijjivvS

1

2)(

n

j

ijjivvS

1

2)(

Relativna bližina alternative do idealne rešitve se nato izračuna po enačbi (19).

ii

i

iSS

SC

Najboljša alternativa je nato tista, ki doseže najboljši koeficint Ci.

Tabela 19: Relativne bližine alternativ od idealne rešitve

Projekt i

S i

S iC


Objekt 1 0,3335 0,2394 0,4179

Objekt 2 0,1649 0,4139 0,7151


Dobljeni rezultati prikazujejo "uvrstitev" posameznih alternativ na lestvici od 0 do 1.

Planirana rešitev ni dala najboljših rezultatov. Objekt 2 se je izkazal kot najboljša rešitev.

Rezultate bomo prikazali v odvisnosti od planirane rešitve, z uporabo enačbe (23).

)(

`

Mp

Mii

CC

CCC


Tabela 20: Uspešnost projektov od planiranih vrednosti

Projekt iC ` Uspešnost projekta

Planirana rešitev 1,000 100 %

Objekt 1 0,503 50 %

Objekt 2 0,860 86 %

Minimalna rešitev 0,000 0 %

6.2 Zaključek

Izvedena je bila ocena uspešnosti izvedbe gradbenih projektov, ki smo jih enotno rangirali

na podlagi različnih kriterijev uspeha.

Pri prvem objektu je bilo doseženih le 50 % zastavljenih ciljev, pri drugem objektu pa 86

% zastavljenih ciljev.


7 SKLEP

V magistrski nalogi smo obravnavali analizo stroškov in analizo uspeha gradnje

stanovanjskih objektov. Osredotočili smo se predvsem na analizo stroškov gradnje

stanovanjskih objektov z modelom Stoy (Stoy et al. 2008) in analizo uspeha gradnje

stanovanjskih objektov z metodo večkriterijskega odločanja, t.i. TOPSIS metodo (Hwang,

Yoon 1981).

Kot smo že velikokrat omenili, je poleg pravilne tehnično - tehnološke zasnove gradbenih

objektov, pomembna pri projektiranju tudi ekonomičnost gradnje objektov. Le-to

dosežemo s pravilnim dimenzioniranjem objekta na podlagi statične presoje in pravilnih

normativov glede na funkcionalnost objekta, po drugi strani pa z ekonomično izbiro

gradbenih materialov in izdelkov ter ekonomičnim načinom izdelave. Slednje pa dosežemo

s podrobnim analiziranjem gradbenih stroškov, oziroma s kalkulacijo gradbenih del.

Z modelom Stoy, smo v magistrski nalogi predstavili, kako določimo okvirno oceno

stroškov objekta in to že v najzgodnejši fazi projekta. Dobra ocena lahko potencialnemu

investitorju pomaga, da se lažje odloča o nadaljevanju projekta. Za določitev ocene ne

potrebujemo veliko časa niti drugih virov, zavedati pa se moramo predpostavk in omejitev

modela, saj bi v nasprotnem primeru bili rezultati stroškov objekta nerealni.

Model smo uporabili na dveh stanovanjskih objektih, ki se nahajata v Sloveniji, na

področju Podravske regije. Analiza je pokazala, da ne prihaja do velikih odstopanj med

napovedjo in dejansko vrednostjo, kar pomeni, da lahko model ocenimo kot relativno

dobro. Ob tem velja pripomniti, da bi za prilagoditev modela slovenskim razmeram bila

potrebna razširjena študija na podlagi slovenskih projektov. Tako bi lahko ugotovili

obnašanje spremenljivk v naših razmerah.

Posebno pozornost velja nameniti faktorju regije, ki zajema razlike v cenah gradbenih

storitev in materialov v različnih regijah. V modelu Stoy je ta faktor določen na podlagi

nemških standardov, zato ni povsem jasno, kako z njim določiti slovenske razmere. V


Stoy-evi študiji se dejanski rezultati od ocenjene vrednosti m2 razlikujejo za -12 % do 13

%. Povprečna absolutna napaka pa znaša 9,6 %, kar zadošča natančnosti napovedi, ki jo

pričakuje investitor v zgodnjih fazah gradbenega projekta. V naših primerih smo tako za

oba objekta dobili takšen faktor regije, da so se dejanske in ocenjene vrednosti gibale

znotraj prej omenjenega intervala. Za oba objekta smo določili enoten faktor regije in pri

tem predpostavili, da je Podravska regija (po modelu Stoy) enaka območju v Nemčiji s

faktorjem regije 0,97.

Vsekakor je vnaprejšnja ocena stroškov objekta dokaj kompleksna naloga, pri kateri je

potrebno upoštevati mnogo spremenljivk.

Vzporedno z analizo stroškov gradnje stanovanjskih objektov, smo v magistrski nalogi

analizirali tudi uspešnost gradnje stanovanjskih objektov. Z večkriterijsko metodo

odločanja TOPSIS je bila izvedena ocena uspešnosti izvedbe gradbenih projektov.

Metoda omogoča relativno ovrednotenje podanih variant in ocenjevanje rešitev glede na

podane idealne in negativne idealne rešitve. Metoda TOPSIS dobljene rezultate prikaže v

odnosu na planirano rešitev projekta, kar omogoča direktno oceno uspešnosti izvedbe.

Najpomembnejše pri omenjeni metodi je priprava podatkov, saj način določevanja teh

vrednosti bistveno vpliva na rezultate ocenjevanja.

Metodo TOPSIS smo v magistrskem delu uporabili na dveh stanovanjskih primerih.

Primera obravnavata gradnjo dveh gradbenih objektov. Na podlagi dane projektne

dokumentacije in literature smo skozi pet točk določili uspešnost gradbenih projektov.

Tako lahko rečemo, da smo pri prvem objektu dosegli 50 % zastavljenih ciljev, pri

drugem objektu pa smo dosegli 86 % zastavljenih ciljev. S tem smo izvedli oceno

uspešnosti izvedbe gradbenih projektov in enotno rangirali projekte na podlagi različnih

kriterijev uspeha.

Omeniti velja, da ima uspešnost izvedbe projekta velik pomen za vodjo gradbenega

projekta in tudi za vse ostale sodelujoče v projektu (investitor, naročnik,…). V kolikor bi

vodja gradbenega projekta že pred izvedbo natančno poznal vse cilje in merila uspeha,

potem bi se lahko pri potrebnih odločitvah lažje odločal, izbral primernejše vire in delovno

silo ter optimalneje izbiral strategijo vodenja projekta, s tem pa posledično zagotovil, da bi

se projekt izvedel v skladu s cilji in zato uspešnejše.


8 LITERATURA, VIRI

Hwang, C.L, Yoon, K 1981, Multiple Attribute Decision Making: Methods and

Applications, Springer-Verlag, New York

Metodologija za izračun vrednosti stanovanj 1976, Ljubljana, str. 4 – 10

Oblak, S 2003, Analiza stanja na trgu stanovanj v Sloveniji, Univerza v Ljubljani,

Ekonomska fakulteta, Ljubljana

Pajk, M 1987, Kalkulacije gradbenih del, Univerza Edvarda Kardelja v Ljubljani, Fakulteta

za arhitekturo, gradbeništvo in geodezijo, Ljubljana

Pšunder, I, Torkar M 2003, Ocenjevanje vrednosti nepremičnin, Slovenski inštitut za

revizijo, Ljubljana

Pšunder, M 2008, Ekonomika gradbene proizvodnje, Fakulteta za gradbeništvo, Maribor.

Pšunder, I, Pinter, U 2010, ´Ocenjevanje uspešnosti gradbenih projektov z modificirano

metodo TOPSIS´, str. 1-11

Ruf, H.-U 2003, Verfahren der kostenermittlung, kostenkontrolle und kostensteuerung,

BKI Handbuch Kostenplanung in Hochbau, BKI Baukosteninformationzentrum Deutscher

Architektenkammern, Stuttgart, Germany, p. 90-109

Sherwin, R 1974, ´Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentation in Pure

Competition´ The Journal of Political Economy, p. 34-55

Stoy, C, Pollalis, S, Schalcher, HR 2008, ´Drivers for Cost Estimating in Early Design:

Case Study of Residental Construction´ Journal of construction engineering and

management, p. 32-39

Tavana, M, Hatami-Marbini, A 2011, ´A group AHP-TOPSIS framework for human

spaceflight mission planninh at NASA´ An Inetrnational Journal: Expert Systems with

Applications´, p. 13588-13603


Zanakis, S. H, Solomon, A, Wishart, N, Dublish, S 1998, ´Multi – attribute decision

making: a simulation comparison of select methods´ European Journal of Operational

Research, 107(3) ´, p. 507-529

Arditi, D, Messiha, H.M 1999, 'Life Cycle Cost Analysis (LCCA) in Municipal

Organizations'. Dostopno na:

<http://ascelibrary.org/doi/abs/10.1061/%28ASCE%291076-

0342%281999%295%3A1%281%29?journalCode=jitse4> [17.09.2012]

Hlača J 2010, 'Ustrezen gradbeni nadzor zagotavlja nižje stroške'. Dostopno na:

<http://www.slonep.net/gradnja/zidava/novice/ustrezen-gradbeni-nadzor-zagotavlja-

nizje-stroske> [10.08.2012]

Baukosteninformationszentrum 2012. Dostopno na:

< http://www.bki.de/> [09.09.2012]

Definicje gradbenih faz 2012. Dostopno na:

<http://www.gradbenik.eu/index.php?/sl/Gradnja/Definicije-gradbenih-faz>

[20.08.2012]

Dejavniki, ki vplivajo na stroške gradnje 2012. Dostopno na:

<http://www.kvadrati.si/default.asp?datum=20120305&tab=Vecer2001> [05.08.2012]

Gradbene faze 2012. Dostopno na:

<http://www.slonep.net/pred-gradnjo/financna-konstrukcija/gradbene-faze>

[05.07.2012]

Gradbene faze 2012. Dostopno na:

<http://www.kvadrati.si/default.asp?datum=20120305&tab=Vecer2001> [03.08.2012]

Gradbeni inženiring 2012. Dostopno na:

<http://www.binovabajec.com/gradbeni_inzeniring.html> [03.07.2012]

Gradbeni nadzor 2012. Dostopno na:

<http://www.slonep.net/gradnja/zidava/novice/ustrezen-gradbeni-nadzor-zagotavlja-

nizje-stroske> [29.06.2012]

http://www.kvadrati.si/default.asp?datum=20120305&tab=Vecer2001

http://www.slonep.net/pred-gradnjo/financna-konstrukcija/gradbene-faze

http://www.kvadrati.si/default.asp?datum=20120305&tab=Vecer2001

http://www.binovabajec.com/gradbeni_inzeniring.html

http://www.slonep.net/gradnja/zidava/novice/ustrezen-gradbeni-nadzor-zagotavlja-nizje-stroske

http://www.slonep.net/gradnja/zidava/novice/ustrezen-gradbeni-nadzor-zagotavlja-nizje-stroske


Lastna cena 2012. Dostopno na:

< http://www.klik.si/lc.htm> [17.09.2012]

Priprava na gradnjo 2012. Dostopno na:

<http://www.slonep.net/gradnja/priprava-na-gradnjo> [08.07.2012]

Stroški gradnje 2012. Dostopno na:

<http://cekin.si/clanek/tema_tedna/pod-streho-smo-ze-sedaj-pa-manjka-le-se-

malo.html> [06.08.2012]

Success in the construction industry 2012. Dostopno na:

<http://enterconstruction.com/success-in-the-construction-industry/> [06.09.2012]

Vrednostna analiza 2012. Dostopno na:

<http://www.gama-system.si/Content.aspx?id=10013310> [31.7.2012]

http://www.slonep.net/gradnja/priprava-na-gradnjo

http://cekin.si/clanek/tema_tedna/pod-streho-smo-ze-sedaj-pa-manjka-le-se-malo.html

http://cekin.si/clanek/tema_tedna/pod-streho-smo-ze-sedaj-pa-manjka-le-se-malo.html

http://www.gama-system.si/Content.aspx?id=10013310


9 PRILOGE

9.1 Priloga 1


9.2 Priloga 2


9.3 Seznam slik

Slika 1: Temelji in temeljna plošča......................................................................................10

Slika 2: Hiša je pod streho, vendar še nedokončana............................................................11

Slika 3: Hiša je zaprta in izolirana........................................................................................11

Slika 4: Zaključna dela do vselitve.......................................................................................12

Slika 5: Stroški gradnje........................................................................................................19

Slika 6: Kompleksnost objekta.............................................................................................22

Slika 7: Število dvigal..........................................................................................................23

Slika 8: Velikost objekta......................................................................................................24

Slika 9: Čas gradnje..............................................................................................................25

Slika 10: Trije primeri deleža odprtin v zunanjih zidovih....................................................26

Slika 11: Deleži odprtin........................................................................................................26

Slika 12: Faktor regije..........................................................................................................28

9.4 Seznam tabel

Tabela 1: Lokacijski in projektno-tehnični parametri............................................................8

Tabela 2: Odstotni delež stroškov po posameznih gradbenih fazah....................................12

Tabela 3: Določitev cene gradbenega projekta....................................................................16

Tabela 4: Sorodne raziskave in njihove pomembne spremenljivke.....................................17

Tabela 5: Dejanski in predvideni stroški gradnje petih testnih nepremičnin.......................20

Tabela 6: Vrstni red neodvisnih spremenljivk.....................................................................21

Tabela 7: Površina zunanjih zidov objekta 1........................................................................32

Tabela 8: Bruto tlorisna površina objekta 1.........................................................................32

Tabela 9: Površina zunanjih zidov objekta 2........................................................................36


Tabela 10: Bruto tlorisna površina objekta 2.......................................................................36

Tabela 11: Primerjava objektov...........................................................................................38

Tabela 12: Medsebojna vrednostna analiza kriterijev..........................................................48

Tabela 13: Seštevek ocen.....................................................................................................48

Tabela 14: Vhodni podatki projektov...................................................................................49

Tabela 15: Tabela z vhodnimi podatki projektov.................................................................49

Tabela 16: Relativizirani vhodni podatki.............................................................................50

Tabela 17: Matrika normiranih vrednosti.............................................................................51

Tabela 18: Utežena matrika normiranih vrednosti...............................................................51

Tabela 19: Relativne bližine alternativ od idealne rešitve...................................................52

Tabela 20: Uspešnost projektov od planiranih vrednosti.....................................................53

9.5 Seznam grafov

Graf 1: Grafični prikaz ABC analize......................................................................................6

Graf 2: Grafični prikaz stroškov po gradbenih fazah...........................................................13

9.6 Naslov študenta

Gordana Krasić

Dogoška cesta 65

SI - 2000 Maribor

Tel.: (02) 4622 693

e-mail: [email protected]


9.7 Kratek življenjepis

Rojena: 9.10.1988

Šolanje: 1995.-2003. osnovna šola Martina Konšaka Maribor

2003.-2007. srednja gradbena šola in gimnazija Maribor

2007.-2010. Fakulteta za gradbeništvo Maribor

Jeziki: Angleški jezik, hrvaški jezik, pasivno nemški jezik.

Hobiji: Pohodništvo, tek, rolanje, kolesarjenje, odbojka, plavanje,…

Tehnične sposobnosti: Archicad, Autocad, Microsoft Office, Epanet,…

Documents

ANALIZA STROŠKOV IN ANALIZA USPEHA …Analiza stroškov in analiza uspeha gradnje stanovanjskih objektov Stran 3 V magistrski nalogi želimo prikazati analizo stroškov gradnje stanovanjskega