Antón Costas

Antón Costas

UNIVERSITAT PROGRESSISTA D’ESTIU DE

CATALUNYA Barcelona, 14 de juliol de 2.007

Taula Rodona LLOGER SOCIAL

vs.

ESPECULACIÓN

2

VIVIENDA SOCIAL Y ESPECULACIÓN: ¿Cuál ES LA RELACIÓN?

¿CUÁNDO PODEMOS HABLAR DE QUE HAY ESPECULACIÓN EN LOS MERCADOS?

¿FALLA EL MERCADO O LAS POLÍTICAS? UN NUEVO CRITERIO PARA LA VIVIENDA

SOCIAL: LA VIVIENDA ASEQUIBLE LA VIVIENDA ASEQUIBLE COMO SERVICIO

PÚBLICO (DERECHO A LA VIVIENDA) VIVIENDA ASEQUIBLE: ¿QUÉ TIPOLOGÍA?

¿PARA QUIÉN? ¿Dónde? MITOS Y MEDIAS VERDADES SOBRE LA

VIVIENDA ASEQUIBLE

3

DOS HIPÓTESIS EN EL TÍTULO DE LA MESA REDONDA:

QUE EXISTE EXPECULACIÓN EN EL MERCADO DE VIVIENDA

QUE LA SOLUCIÓN A LA ESPECULACIÓN ES LA VIVIENDA SOCIAL

4

¿CUÁNDO SE PUEDE DECIR QUE HAY ESPECULACIÓN EN UN MERCADO DE ACTIVOS?

POR EL SÓLO HECHO DE QUE LOS PRECIOS SUBEN MÁS QUE LOS INGRESOS O RENTAS DE LAS FAMILIAS NO PODEMOS HABLAR DE ESPECULACIÓN

CUANDO LOS PRECIOS DE LOS ACTIVOS DE ALGÚN MERCADO AUMENTAN INTENSAMENTE DURANTE UN CIERTO TIEMPO SIN MOTIVOS DE OFERTA QUE LO JUSTIFIQUE

5

La tisora de l’habitatge

Increment de Preus i Rendes a Barcelona

50,00%

100,00%

150,00%

200,00%

250,00%

300,00%

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Var.(%)

€/m2 Rendes

Gràfic 19

6

7

CONCLUSIÓN: TENEMOS EVIDENCIA SUFICIENTES PARA AFIRMAR QUE HAY ESPECULACIÓN EN EL MERCADO DE VIVIENDA

¿CUÁLES SON LAS CAUSAS DE LA ESPECULACIÓN INMOBILARIA?

¿FALLA EL MERCADO (escasez de oferta) O FALLAN LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA

8

¿FALLA EL MERCADO?

Comportamiento de la oferta: Crecimiento extraordinario (España ha construido más viviendas que Francia, Alemania, Italia y el Reino Unido juntos). Por tanto, desde la oferta no hay motivos para la especulación.

Comportamiento de la demanda: Shock especulativo:

Causa básica: exceso de crédito, los bajos tipos de interés y el alargamiento de la vida de los créditos.

Causa complementaria: formación de nuevos hogares (demografía)

9

UN ESPEJISMO CREADO POR LAS CONDICIONES EL EXCESO DE FINANCIACIÓN:

MUCHOS CREYERON QUE LAS INNOVACIONES FINANCIERAS Y LAS REDUCCIONES DE TIPOS DE INTERÉS PERMITÍAN AL SISTEMA FINANCIERO Y AL MERCADO DE VIVIENDA LIBRE SUMINISTRAR UNA VIVIENDA ADECUADA A LAS CONDICIONES DE TODO TIPO DE FAMILIA

10

¿FALLAN LAS POLÍTICAS PÚBLICAS?Las políticas de vivienda en España no han tenido

como objetivo principal mejorar las condiciones de vida de las personas y hogares más necesitados.

Las políticas de vivienda han tenido un objetivo anticíclico, es decir, contribuir a mantener la actividad económico y el empleo en las épocas de recesión.

De ahí que la VPO tienda a reducirse cuando el ciclo económico está en auge y más viviendas se necesitan y tienda a aumentar cuando la economía está en recesión y desciende la demanda.

11

Polítiques per tancar la tisora de l’habitatge

Règim de Tinença a Barcelona

0,00%10,00%20,00%30,00%40,00%50,00%60,00%70,00%80,00%90,00%

1985 1990 1995 2000 2005Propietat Lloguer

Llicències d'obres a Barcelona

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Núm.

Habitatge Lliure HPO

Gràfic 20Gràfic 21

12

Què ha succeït amb els preus?

Han augmentat molt més els preus i lloguers dels habitatges més econòmics.

El 25 % de les llars de menors ingressos són aquelles que han vist incrementat més el seu esforç de compra, que ha passat de 15 (2001) a 22 anys (2004).

13

Les bonificacions fiscals són el major

instrument de la política d’habitatge.

Les bonificacions fiscals no beneficien a aquells

que més ho requereixen.

Un mercat estable i ampli de lloguer requereix

incentius fiscals, tant positius com negatius.

Política d’ habitatge: les bonificacions fiscals

Quins efectes tenen els incentius fiscals sobre les diferents tipologies de llars?

Efecte de les deduccions de l'IRPFReducció en pp de l'Esforç financer de compra

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

1er Quartil 2on Quartil 3er Quartil 4art Quartil

2001 2004 (sense f ills) 2004 (amb fills)

Gràfic 12

14

LA POLÍTICA PÚBLICA DE VIVIENDA NECESITAN UN CRITERIO QUE A MODO DE “HOJA DE RUTA” ORIENTE SU ACCIÓN

EL CONCEPTO “VIVIENDA ASEQUIBLE” PUEDE DAR ESA GUIA PARA LA ACTUACIÓN DE TODAS LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

15

El “preu assequible” és una bona guia per la política d’HPO.

Pel 25% de les famílies de menors ingressos els preus de l’HPO de preu general són més grans al que deurien pagar com a preu assequible.

Per a les famílies de renda mitja l’HPO és efectiva com a política d’accessibilitat.

Un problema d’equitat: l’HPO de venda no beneficia a qui més ho necessita. O bé es complementa amb importants ajudes directes a la compra, o bé es requereixen altre tipus d’ajudes com el lloguer social.

Política per finançar l’accés a la propietat de les classes mitges

Una guía per la política de habitatgeQuins haurien de ser els preus

“assequibles” d’accés a l’habitatge a Barcelona?

Preu assequible de compra

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000


Preu (€)

2001 2004

HPO especial (2004) HPO general (2004)

Gràfic 13

16

Preus i lloguers assequibles a Barcelona

Lloguer assequible

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000


€/mes

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

Var.(%)

2001 2004 Creixement anual (%)

El lloguer protegit, tot i que ha incorporat noves categories d’habitatge de lloguer social per a col·lectius específics, es troba per sobre del que seria el lloguer assequible per a les llars de menor renda.

Les noves tipologies d’habitatge protegit de lloguer (de 40 m2) amb serveis o tutelades (per a joves i gent gran) que està impulsant l’Ajuntament tenen un preu de lloguer no superior als 200 €/mes, que sí es troba per sota del lloguer assequible per a aquests col·lectius.

Gràfic 14

17

¿UN DERECHO A LA VIVIENDA?

PRECIO ASEQUIBLE Y VIVIENDA COMO SERVICIO PÚBLICO

18

VIVIENDA SOCIAL SÍ, PERO:

QUÉ TIPO

¿PARA QUIÉN?

¿DÒNDE?

19

Política de habitatge: compra o lloguer?

L’opció més eficaç per facilitar l’accés a l’habitatge pel primer tipus de llars és el lloguer.

Cal que les polítiques siguin selectives, ja que dins dels col·lectius “joves” i “gent gran” s’agrupen situacions molt diverses que no tenen res a veure.

Les condicions d’accés als ajuts haurien de tenir en compte aquesta diversitat per tal de dirigir el recursos a qui realment els necessita, i no a qui presenta una falsa – o momentània - situació de dificultat.

20

És capaç de donar resposta l’actual planejament a les necessitats d’habitatge?

D’acord amb les nostres projeccions fins el 2016 es demandaran a la ciutat de Barcelona entre 70.000 i 90.000 habitatges principals, que representen un 30% de les necessitats d’habitatge per formació de llars dels municipis del PEM.

Segons les nostres previsions, el potencial d’habitatge nou al municipi de Barcelona, derivat del planejament urbanístic, és de 57.000 unitats, que no cobririen les necessitats residencials de noves llars, en els escenaris que hem treballat.

Partint del planejament urbanístic aprovat, en l’horitzó de 2016 poden faltar habitatges principals.

El planejament urbanístic y les necessitats d’ habitatlge?

21

Existeixen instruments per equilibrar oferta i demanda d’habitatge a l’horitzó

de 2016?

Tot i que el planejament urbanístic no és capaç de cobrir amb l’obra nova les necessitats residencials de les projeccions de llars per 2016, si considerem el potencial de regeneració del parc existent (d’entre 20.000 i 30.000 unitats), i de la renovació urbana en els nous baris en transformació, aquesta diferència entre oferta i demanda sí que podria ser coberta.

El reciclatge de la ciutat (rehabilitació i renovació urbanes) és una política més conciliadora amb la sostenibilitat i cohesió social que el consum extensiu de sòl.

Instruments per equilibrar demanda i oferta

22

Recomanacions

23

Dos prioritats essencials

Prioritat a aquest 25 % DE FAMÍLIES AMB ESCASSOS RECURSOS I SENSE CAPACITAT FINANCERA per accedir a la compra d’ un habitatge ni al mercat lliure ni HPO ni al lloguer lliure.

Prioritat a la

FUNCIÓ

RESIDENCIAL de la

ciutat. Foment de

la REHABILITACIÓ i

RENOVACIÓ

urbanes.

Promoció i foment de l’habitatge de lloguer social

Promoció activa de la rehabilitació urbana

Nou sistema d’adjudicació de HPO

Parc públic de sòl d’ús residencial

Polítiques de cohesió i solidaritat intergeneracional a través de l’habitatge. Fer barri alhora que es fa habitatge.

Una nova regulació urbanística que faciliti la rehabilitació i les noves tipologies d’habitatge adaptats a les necessitats residencials actuals.

Habitatge, mobilitat i ciutat metropolitana.

Quines són les Recomanacions del Llibre Blanc?

DOS clars OBJECTIUS Basats en SET PILARS

24

La comunicació i col·laboració entre administracions, i entre aquestes i el sector de promoció immobiliari, tant privat com públic, és indispensable per afrontar el problema de l’habitatge.

La participació de tots els sectors implicats i la coordinació de les administracions públiques constitueixen una de les dimensions bàsiques de la sostenibilitat de la ciutat. Sense aquests processos de consens ciutadà i de col·laboració institucional difícilment s'avançarà.

Un criteri bàsic per la implementació d’aquesta política

d’habitatge assequible

Recomanacions

25

Primer objectiu prioritari

A Barcelona existeix un 25% de llars amb ingressos baixos, amb dificultats no només per accedir a un habitatge en propietat tant al mercat lliure com al protegit. El lloguer assequible és la millor opció residencial per aquest col·lectiu.

El model d’habitatge assequible de Barcelona hauria de partir de la definició prèvia d’un criteri d’habitatge assequible, expressat com el percentatge d’ingressos màxim que una llar compresa dins el 25 % inferior de la distribució de la renda a Barcelona hauria de pagar per despeses d’habitatge sense veure compromesa la seva solvència financera per a atendre la resta de necessitats i, a la vegada, mantenir una certa capacitat d’estalvi.

La política d’habitatge hauria d’accentuar la seva dimensió selectiva, tant la dirigida als joves com a les persones grans.

Les polítiques d’habitatge assequible haurien d’ incrementar el número d’habitatges dirigits a les persones amb qualsevol tipus de discapacitat

Els ciutadans de menors ingressos i en risc d’exclusió.

26

Segon objectiu prioritari

La rehabilitació de la ciutat ja construïda permet una optimització de l’ús del patrimoni existent i una racionalització del escàs sòl edificable per a cobrir les necessitats d’habitatge.

La rehabilitació de les funcions residencials dels habitatges, els edificis i zones deteriorades es una política que acompleix els principis que demanda la nova cultura de les ciutats: és innovadora, solidaria i sostenible.

Els edificis abandonats o en estat de runa provoquen considerables despeses, tant públics com privats, que s’eviten amb la rehabilitació. Els poders públics han d’incentivar la rehabilitació, ja que el seu benefici social és major que el seu benefici privat. (El cost social que s’evita amb la rehabilitació es més gran que la despesa directe que el sector públic ha d’assumir quan s’ha de reallotjar els habitants de cases que són declarades en ruïna, o desplaçats per l’escassa habitabilitat dels seus habitatges o degradació del entorn).

La recuperació de les funcions residencials de la ciutat

27

Els set pilars de la política d’habitatge

La creació d’un ampli parc de lloguer social públic i privat (de gestió pública, privada o social) és l’instrument de política d’habitatge que té major capacitat per a donar resposta a les necessitats habitacionals dels grups socials amb majors problemes d’accessibilitat a l’habitatge.

Per si sola, l’oferta d’HPO en propietat no pot respondre a la quantia i diversitat de les noves necessitats habitacionals.

La política d’habitatge ha de partir del principi que l’obligació dels poders públics és garantir el dret dels ciutadans a un allotjament digne i assequible, no a un habitatge en propietat.

La construcció en sòl públic per a usos residencials hauria de prioritzar el lloguer social assequible, definit com aquell que permet a la població amb menors ingressos dedicar un màxim del 35-40 % de la seva renda al lloguer, sense comprometre la seva capacitat per donar resposta a la resta de necessitats.

És necessari legitimar el lloguer com una alternativa estable i vàlida davant la compra, especialment en edats joves.

1) Constitució d’un parc d’habitatge de lloguer social i foment del mercat de lloguer privat

28


Tot i que per ell mateix l’HPO no pot resoldre el problema de l’habitatge existent avui en dia, el seu augment té un paper important en l‘estabilitat i equilibri del mercat d’habitatge a Barcelona i en la cohesió dels barris.

El sistema d’adjudicació de l’HPO s’ha d’aixecar sobre un sistema més transparent que garanteixi l’equitat en la distribució d’aquests actius finançats amb uns recursos públics escassos.

Seria adient l'establiment d’un sistema de certificació del procés d’adjudicació de l’habitatge de protecció oficial, mitjançant una metodologia equivalent a l’ENAC, d’aplicació a tots els operadors públics i privats participants en totes i cadascuna de les fases de promoció i distribució d’aquests habitatges a Barcelona

2) Un nou sistema transparent i equitatiu d’adjudicació de l’habitatge de Protecció Oficial (HPO)

29


Disposar de sòl a preu raonable és la clau de volta de qualsevol política de foment d’habitatge assequible, ja sigui de lloguer o de propietat. No pot existir una bona política d’habitatge assequible si no hi ha una bona política de sòl públic.

Encara que és un bé molt escàs a Barcelona, no s'ha de menysvalorar la capacitat de l'administració municipal per a portar a terme operacions de recuperació de sòls urbans.

3) Formació d’un parc municipal de sòl per a usos residencials

30


Es tracta, en general, de facilitar les rehabilitacions lleugeres, així com les orientades a la renovació de les instal·lacions i xarxes d’aigua o sanejament, instal·lació d’ascensors i elements d’aïllament que evitin sorolls i humitats.

El que fa de la rehabilitació una política més eficient des del punt de vista pressupostari és el seu cost d’oportunitat en relació amb l’alternativa de provisió d’habitatge nou.

Un altre camp d’actuació important per a les polítiques públiques d’habitatge a Barcelona són els immobles en propietat ocupats per una o dues persones grans en aquells edificis on la superfície dels actuals habitatges és superior als 100 m2.

Convindria fomentar la rehabilitació mitjançant una política d’incentius fiscals (com un tractament diferencial davant l’habitatge de nova construcció) i ajudes financeres.

Els criteris urbanístics municipals reguladors haurien de distingir entre els criteris essencials i els complementaris. És millor tenir edificis parcialment rehabilitats, tot i que no compleixin en la seva totalitat i al mínim detall totes les ordenances municipals, que seguir amb edificis obsolets, en mal estat i amb zones degradades.

Un sol model regulador de la rehabilitació no pot valdre per a la diversitat d’edificis i zones urbanes existents a Barcelona, La rehabilitació ha de ser una política activa dels poders municipals, que conti amb instruments específics i Potenciar les funcions de l'Oficina de Rehabilitació

4) Promoció activa de la rehabilitació des de la Administració municipal

31


Els barcelonins mostren una preferència clara per un model de ciutat compacta i mixta, en la qual el barri apareix com l'àmbit desitjat de trobada, cultura, relació de veïnatge i de solidaritat intergeneracional, fent compatible el dret a l'habitatge amb el dret a la ciutat

És necessari vincular la satisfacció de les necessitats d'habitatge de les persones grans sense trencar el seu arrelament al barri on viuen, impulsant la construcció d'habitatges tutelats per a persones grans en barris on el pes relatiu d'aquest segment de població sigui molt elevat. Les persones grans han de poder accedir a les convocatòries d'aquests habitatges tutelats tot i que tinguin un pis en propietat.

L'oferta de pisos tutelats d'ús mixt, per a gent jove i persones grans, com un mecanisme de col·laboració i solidaritat intergeneracional

Buscar un nou equilibri entre usos residencials i productius donat l'escàs sòl existent en la ciutat

5) Una política de ciutat compacta y mixta, cohesionada a partir del barri, que eviti els riscos de exclusió i de segregació.

32


La política d'habitatge i la política urbanística necessiten, avui més que mai, caminar juntes. La planificació urbanística de la ciutat (tant el Pla General com els Plans Especials), ha d'integrar dins dels seus paràmetres les conseqüències que es deriven de la rehabilitació dels l'habitatge existents

La normativa urbanística ha d'establir fórmules d'intervenció sobre edificis protegits que permetin la renovació de les seves condicions de confort i habitabilitat, sense variar per això els paràmetres d'identitat que els fan creditors d'aquesta protecció.

Una via intermèdia entre la rehabilitació total i l'estricte conservacionisme, permetria respondre al canvi que s'ha produït en el concepte d'habitatge en els últims anys. Si utilitzem el concepte “d'allotjament” en lloc “d'habitatge” (tal com l'hem entès fins a avui), l'edificació antiga, especialment en els centres històrics, de cap manera ha quedat obsoleta.

És necessari disposar de pisos de lloguer que girin al voltant d'uns 40-50 m2 útils, ubicats en edificis no massa grans, que facilitin la integració social, així com la sostenibilitat i l'eficiència energètica La millora de la gestió urbanística

6) Regulació urbanística i sostenibilitat mediambiental i social de la ciutat

33


Barcelona no és, ni pot ser ja, un sistema residencial capaç de satisfer per si mateix totes les preferències i estratègies residencials de les persones al llarg d'un cicle vital cada vegada més llarg i complex. La ciutat ja no és només el municipi de Barcelona, sinó la ciutat metropolitana.

En la mesura que el sistema residencial de referència a Barcelona és ja l'àmbit metropolità, és necessari millorar la mobilitat a l'interior de l'àrea metropolitana.

És necessari considerar seriosament la urgència d'una autoritat comuna per a la planificació i la gestió de l'habitatge, el sòl i la mobilitat per a de l'àrea metropolitana de Barcelona, on la solidaritat intermunicipal hi tingui cabuda.

7) La ciutat metropolitana i l’habitatge

34

MITOS Y MEDIAS VERDADES ACERCA DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA ASEQUIBLE

1. LA VIVIENDA SOCIAL ES UN PROBLEMA TÉCNICO O DE PRODUCCIÓN. SI PUDIÉSEMOS ENCONTRAR MEDIOS MÁS EFICIENTES PARA CONSTRUIR, PODRÍAMOS CONSTRUIR MÁS VIVIENDAS PARA MÁS GENTE.

2. NECESITAMOS VIENDAS PARA FAMILIAS CON NIÑOS, EN LA MEDIDA EN QUE TALES FAMILIAS REPRESENTAN LA MAYORÍA DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA

3. LAS REGULACIONES Y LOS CÓDIGOS DE CONSTRUCCIÒN PROTEGEN A LOS HOGARES DE MENORES INGRESOS

4. LA UNIFORMIDAD ARQUITECTÓNICA DE LA VIVIENDA SOCIAL ES LA MEJOR MANERA DE REDUCIR COSTES

5. LA CONSTRUCCIÓN DE BARRIOS DE VIVIENDA SOCIAL ES LA MEJOR MANERA DE GANAR ECONOMÍAS DE ESCALA

6. LA VIVIENDA ASEQUIBLE O SOCIAL ES UNA SOLUCIÓN TEMPORAL A LOS PROBLEMAS ACTUALES DE VIVIENDA

Documents

Antón Costas