A T&T desenvolve, comercializa e presta suporte a software de diversas reas: gesto comercial, gesto de condomnios, contratos de arrendamentos, gesto associativa tal como informao disponvel no nosso site. Dentro das solues que temos, no mbito da conferncia, os programas para gesto de arrendamentos so realmente os que se enquadram no tema. Em termos de funcionalidades, os 5 programas so iguais tendo apenas a diferena de os profissionais permitirem a faturao dos servios de mediao. Temos os nossos programas com 2 tipos de licena: com ou sem licena anual. Os programas de licena anual so solues, cuja licena de utilizao de 365 dias aps a data do registo (no mesmo equipamento). No final desse perodo, o programa fica em modo de consulta at ser feito novo licenciamento. O licenciamento autorizado aps pagamento da licena. Os programas, da T&T, de licena anual tm associado um servio gratuito: - Suporte tcnico, disponvel atravs de diversos meios: telefone, e-mail, suporte direto ou atravs da rea de cliente online; - Acesso automtico a todas as atualizaes, sejam elas fruto de alteraes fiscais e legais obrigatrias, sejam de novas funcionalidades introduzidas nos produtos e que visam o aumento do potencial da aplicao.

Informaes 22 772 42 34

Manteigas Martins Maria Olinda Garcia

A. Raposo Subtil

NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

ORADORES

NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

6 NOVEMBRO DE 2012

HOTEL SOFITEL

Aplicvel aos contratos habitacionais celebrados no domnio do RAU e no habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do DL 257/95.

3 - O prazo de renovao dos contratos de durao limitada (a termo ou prazo) passa a ser de 2 anos, enquanto que na redaco anterior era de 3 ou 5 anos conforme se tratasse de arrendamentos habitacionais ou no habitacionais, isto se outro prazo superior no tivesse sido previsto.

4 a) Nos contratos habitacionais sem durao limitada, abrangidos por este artigo, mantm-se a impossibilidade de denncia injustificada, em relao aqueles em que o inquilino tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

b) Em acaso de denncia para habitao ou para obras, a indemnizao a pagar ao inquilino de um ano calculada de acordo com as alneas a) e b) do n 2 do art 35 (1/15 do valor do locado.

Aplicvel aos contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU e no habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95.

3- Apesar da denncia injustificada prevista na alnea c) do

art 1101 do C.C. passar a poder a ser efectuada com a antecedncia de 2 anos, nos arrendamentos abrangidos por este artigo, nas situaes em que a mesma possvel para os arrendamentos no habitacionais (trespasse, locao de estabelecimento ou cesso do arrendamento para profisso liberal ou sendo a inquilina uma sociedade a haver transmisso de mais de 50% do capital) mantm-se a antecedncia de 5 anos para a denncia.

Nota: Foi includa como razo para a denncia a cesso do arrendamento para o exerccio de profisso liberal.

4- Em caso de denncia do contrato de arrendamento para a realizao de obras de remodelao ou restauro profundos que obriguem desocupao do locado, para inquilinos com idade superior a 65 anos ou portadores de deficincia com grau de incapacidade superior a 60% e, na falta de acordo entre as partes, o senhorio obrigado a garantir o realojamento do inquilino, em condies anlogas s que este j detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos.

Mantm o principio de que se o inquilino denunciar o contrato de arrendamento no mbito do processo de actualizao da renda ou quando o mesmo cesse por aplicao do n 3 do art. 28 (trespasse, locao de estabelecimento, cedncia de posio nos arrendamentos por exerccio de profisso liberal ou cedncia de posies sociais superior a 50%, a denncia confere ao inquilino o direito a ser compensado pelas obras licitamente feitas no arrendado nos termos aplicveis s benfeitorias realizadas por possuidor de boa f, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.

Nota: A denncia pelo inquilino no mbito do processo de actualizao da renda, s pode ser exercida na resposta comunicao do senhorio destinada a actualizar a renda (alnea d) do n 3 do art. 31 e alnea d) do n 3 do art. 51).

I ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS (ART 30 A 36)

1 - Inicia-se com a comunicao do senhorio ao arrendatrio, contendo os seguintes elementos:

O valor da renda e o tipo e durao do contrato propostos;

O valor do locado, avaliado nos termos do CIMI, acompanhado de cpia da caderneta predial urbana.

2 - Na resposta, em 30 dias, o inquilino pode: a) Aceitar o valor da renda proposta pelo senhorio; b) Opor-se ao valor proposto pelo senhorio, contra-

propondo um valor diferente, sendo que na falta de contraproposta se considera que oferece o valor da renda em vigor;

c) Em qualquer caso, pronunciar-se sobre o tipo e durao do contrato propostos pelo senhorio;

d) Denunciar o contrato de arrendamento, sendo que, neste caso, a denncia opera decorridos 2 meses sobre a recepo da comunicao pelo senhorio e o inquilino deve entregar o arrendado no prazo de 1 ms aps a produo dos efeitos da denncia;

Nota: efectuada a denncia, nos termos desta alnea, o inquilino tem direito a ser indemnizado pelas obras licitamente feitas no arrendado, nos termos do art. 29.

e) Se quiser retirar efeitos do rendimento do seu agregado familiar, da idade ou da eventual incapacidade, deve o inquilino faz-lo nesta resposta, indicando, designadamente, que o RABC do seu agregado inferior a 5 retribuies mnimas nacionais anuais, que tem idade igual ou superior a 65 anos ou que tem deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

3- a) Se o arrendatrio no responder considera-

se que aceita a proposta do senhorio e a nova renda devida no 1 dia do segundo ms seguinte ao do termo do prazo para a resposta e o contrato ter o tipo e o prazo propostos pelo senhorio;

b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio tudo se passa como descrito na alnea anterior, sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou da durao do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

c) Caso o arrendatrio, opondo-se a proposta do senhorio, faa contra proposta quanto renda e ao tipo e durao do contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a aceite expressamente, o contrato fica submetido ao NRAU no 1 dia do 2 ms seguinte ao da resposta do senhorio ou ao termo do prazo para a mesma previsto.

d) De referir que na falta de acordo quanto ao tipo e prazo do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

4 Se no aceitar a contraproposta, o senhorio pode:

a)Denunciar o contrato, pagando ao arrendatrio uma indemnizao correspondente a 5 anos da renda que resultar do valor mdio da proposta do senhorio e contra proposta do inquilino;

b)Actualizar a renda, atravs da aplicao de um valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imvel arrendado, determinado nos termos do CIMI, sendo que, nestas circunstncias, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

5 Se o senhorio denunciar o contrato h que considerar o seguinte:

a) Se a contra proposta do inquilino no divergir da proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a indemnizao ser, respectivamente, elevada para o dobro ou em mais 50%,

b) A denncia produz efeitos no prazo de 6 meses sobre a comunicao e o inquilino deve entregar o arrendado no ms seguinte ao da produo dos efeitos da denncia, devendo a indemnizao ser paga no momento da entrega do locado.

c) A produo dos efeitos da denncia eleva-se para um ano se o arrendatrio tiver a seu cargo filho ou enteado menor da idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11 ano ou 12 ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior;

d) No perodo compreendido entre a comunicao da denncia e a produo dos respectivos efeitos, mantm-se a renda antiga ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

Se o inquilino invocar um RABC inferior a 5 Salrios Mnimos Nacionais Anuais e no houver acordo entre inquilino e senhorio, o contrato s fica submetido ao NRAU 5 anos aps a recepo da comunicao ao inquilino em que invocado este rendimento.

Durante esses 5 anos a renda pode ser actualizada nos termos seguintes:

Para os inquilinos com um RABC igual ou superior a 1.500 euros mensais, a renda corresponder a um mximo de 25% do seu rendimento;

Para os inquilinos com um RABC entre 500,00 e 1.500 euros mensais, a renda corresponder a um mximo de 17% do seu rendimento.

Para os inquilinos com um RABC inferior a

500,00 euros mensais, a renda corresponder a um mximo de 10% do seu rendimento.

Notas: A renda assim apurada mantm-se durante os

5 anos a menos que seja inferior que resultaria da actualizao anual da renda em vigor, caso em que esta a aplicvel;

A renda devida no 1 dia do 2 ms seguinte

ao da recepo da comunicao contendo o respectivo valor;

Todos os anos o inquilino tem obrigao de

fazer prova do rendimento, no ms em que o invocou, sob pena de no poder prevalecer-se dessa circunstncia;

Terminados os 5 anos o senhorio pode promover a transio do contrato para o NRAU, no podendo agora o inquilino invocar o seu rendimento, sendo que, na falta de acordo, o mesmo considera-se celebrado por um prazo certo de 2 anos e com um valor mximo de renda anual correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI;

a) Verificando-se uma destas circunstncias, o contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre inquilino e senhorio, aplicando-se nesta sede o regime geral;

b) Na falta de acordo, se o inquilino no invocar

RABC inferior a 5 RMNA, o contrato mantm o mesmo regime e a renda actualizada para um valor anual mximo correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI;

c) Se o inquilino invocar RABC inferior a 5 RMNA igual ou superior a 1.500 euros, o valor mximo da renda corresponder a 25% do rendimento, sendo que se o RABC se situar entre 500 e 1.500 euros, o valor mximo da renda ser de 17% do rendimento e, finalmente, se o rendimento for inferior a 500,00, o valor mximo da renda ser de 10%.

d) Passados os 5 anos, mesmo para os inquilinos que tenham invocado um RABC inferior a 5 RMNA, o valor mximo da renda anual passa a ser de 1/15 do valor do locado determinada nos termos do CIMI, podendo, nestas circunstncias, o inquilino ter direito a subsdio de renda, em termos a definir em diploma prprio.

1. A passagem para o RNAU inicia-se pela comunicao do senhorio ao arrendatrio, indicando o valor da renda, o tipo e durao do contrato e ainda o valor do locado determinado nos termos do CIMI, acompanhado de cpia da caderneta predial;

2. O inquilino, em 30 dias, pode: a) Aceitar a proposta do senhorio; b) Opor-se a ela, contra-propondo novo valor e ou

pronunciando-se sobre o tipo e durao do contrato;

c)Denunciar o contrato de arrendamento, produzindo a denncia efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepo pelo senhorio da comunicao, devendo o arrendatrio desocupar o locado em 30 dias;

d) Se o inquilino quiser retirar consequncias

do facto de se tratar de uma micro entidade e de que no locado funciona um estabelecimento comercial aberto ao pblico, dever, tambm, faz-lo na resposta iniciativa do senhorio, devendo juntar documento comprovativo desses factos.

3. a) Se o arrendatrio no responder, considera-

se que aceita a proposta do senhorio e a nova renda devida no 1 dia de 2 ms seguinte ao do termo do prazo para a resposta e o contrato ter o tipo e o prazo propostos pelo senhorio;

b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio

tudo se passa como descrito na alnea anterior, sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou da durao do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

d) Caso o arrendatrio, opondo-se proposta do senhorio, faa contra proposta quanto renda e ao tipo de contrato e durao do contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a aceite expressamente, o contrato fica submetido a NRAU no 1 dia do 2 ms seguinte ao da resposta do senhorio ou ao termo do prazo previsto para a mesma.

e) De referir que na falta de acordo quanto ao

tipo e prazo do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

4 Se no aceitar a contraproposta, o senhorio pode:

a) Denunciar o contrato, pagando ao

arrendatrio uma indemnizao correspondente a 5 anos da renda que resultar do valor mdio da proposta do senhorio e contraproposta do inquilino;

b) Actualizar a renda, atravs da aplicao de

um valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imvel arrendado determinado nos termos do CIMI, sendo que, nestas circunstncias, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

5 Se o senhorio denunciar o contrato h que considerar o seguinte:

a) Se a contra proposta do inquilino no divergir da proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a indemnizao ser, respectivamente, elevada para o dobro ou em mais 50%,

b) A denncia produz efeitos no prazo de 6 meses

sobre a comunicao e o inquilino deve entregar o arrendado no ms seguinte ao da produo dos efeitos da denncia, devendo a indemnizao ser paga no momento da entrega do locado.

c) No perodo compreendido entre a comunicao da

denncia e a produo dos respectivos efeitos, mantm-se a renda antiga ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

Micro entidade: Empresa titulada por pessoa individual ou coletiva que no ultrapasse 2 dos seguintes limites:

Total do balano: 500.000,00 Volume de negcio: 500.000,00 Nmero mdio de empregados durante o

exerccio:5

1. Se o arrendatrio invocar e provar que uma micro entidade e que no locado existe um estabelecimento aberto ao pblico, a menos que haja acordo entre as partes, o contrato s submetido ao NRAU passados 5 anos a contar receo pelo senhorio daquela invocao;

2. Durante 5 anos o valor da renda atualizado

para um valor anual mximo correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imvel locado, determinado nos termos do CIMI, sendo a renda devida no 1 dia do 2 ms posterior quele em que o mesmo foi comunicado ao inquilino;

3. Durante esses 5 anos, o inquilino deve, no ms correspondente quele em que foi invocada essa qualidade, fazer prova de que ela se mantm;

4. Passados os 5 anos, o senhorio pode promover

a transio para o RNAU, no podendo, agora, o inquilino invocar que se trata de uma micro entidade, seguindo-se a tramitao normal que rege essa transio, sendo que, na falta de acordo quanto ao tipo ou durao do contrato, o mesmo considera-se celebrado por prazo certo, por 2 anos.

1. b) Clarifica que a unio de facto s permite a

transmisso se tiver durado, pelo menos, 2 anos e se o unido de facto tiver residncia no locado h mais de 1 ano.

c) Limita a transmisso para ascendentes em 1 grau; e) A redao proposta para esta alnea, ao retirar a

expresso maior de idade para filho deficiente alm de no trazer nada de novo, pois o filho menor de idade j se encontrava abrangido pela alnea d), pode levar, face redao do n 2, a interpretao de que um filho menor de idade sem deficincia prefere na transmisso a um filho com deficincia.

3. O direito transmisso no se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do pas, data da morte do arrendatrio.

5. Quando se transmite para ascendente com

idade inferior a 65 anos data da morte do arrendatrio, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos de prazo certo, por 2 anos.

6. Caso a posio do arrendatrio se transmita para filho ou enteado no deficiente, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que o mesmo adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11 ou 12 ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior, na data em que perfizer 26 anos, sendo que, na falta de acordo entre as partes, o contrato passa a contrato a prazo por 2 anos.

1. Limita a transmisso s situaes em que o falecido arrendatrio era primitivo arrendatrio e clarifica que s h transmisso se o sucessor trabalhar efetivamente no estabelecimento.

Nota: Nada clarifica quanto s vrias questes que a redao deste artigo sempre levantou, designadamente, como compatibilizar o direito aqui previsto com a necessidade de autorizao para a cedncia a terceiro no inquilino; outra situao de duvidosa soluo consiste na existncia de herdeiro legitimrio, herdeiro do estabelecimento, e sucessor que h mais de 3 anos explore o estabelecimento com o de cujus e, portanto, com direito transmisso do arrendamento.

Alis, , tambm, de significado equvoco o termo sucessor.

Escritrio de Advogados Manteigas Martins Rua Marqus de Fronteira, n. 4 C, 3. Esq. 1070-295 Lisboa Telefone: (+351) 21 154 64 50 Fax: (+351) 21 385 87 18

Maria Olinda Garcia

Clarifica, de uma vez, que o senhorio, para resolver o contrato de

arrendamento por mora no pagamento das rendas, pode, em

alternativa, faz-lo judicialmente, atravs da aco declarativa de

condenao, ou extrajudicialmente por comunicao

contraparte, nos termos dos artigos 1083 e 1084.

Por outro lado, inova no sentido de, se o locatrio, proposta a

aco, fizer caducar o direito resoluo mediante o pagamento

da renda ou aluguer acrescido de 50% at contestao, s o

pode fazer uma nica vez, a exemplo, alis, do que se dispes no

n 3 do artigo 1084 para a resoluo extrajudicial.

ART 1055 A alterao a este artigo consiste apenas em dar

autonomia ao prazo inicial do contrato e s renovaes,

para efeitos de determinao do prazo para a oposio

renovao; ou seja, para este efeito o prazo para a

oposio renovao determinado em funo do prazo

desta e no do prazo do contrato inicial.

ART 1069

Inova no sentido da exigncia da forma escrita para todos

os contratos de arrendamento urbano, independentemente

da sua durao, sendo que a redao alterada no exige a

forma escrita para os contratos de durao igual ou inferior

a seis meses.

ART1072 Cria uma nova causa justificativa para o no uso do

locado pelo arrendatrio, por mais de um ano qual seja a

de a ausncia se dever prestao de apoios

continuados a pessoas com deficincia com grau de

incapacidade superior a 60%, incluindo familiares.

ART 1083 2 - A redaco em vigor para este nmero tem merecido interpretaes divergentes tanto na doutrina como na jurisprudncia, entendendo uns

que os incumprimentos vertidos nas vrias alneas justificam a

resoluo do contrato, independentemente da respectiva gravidade e

consequncias, enquanto outros entendem precisamente o contrrio.

Ora, da alterao das alneas a) e c), ao retirar na primeira o

qualificativo da violao como reiterado e grave e na segunda ao

acrescentar que o uso do prdio para fim diverso daquele a que se

destina fundamento de resoluo, ainda que a alterao do uso no

implique mais desgaste ou desvalorizao para o prdio, permite a

concluso de que o legislador se ter inclinado para a necessidade de o

senhorio ter, em qualquer caso, para justificar a resoluo, de invocar e

provar a gravidade e consequncias de incumprimento.

3 Situao objetiva de incumprimento grave por parte do

inquilino e que justifica a resoluo do contrato de

arrendamento , na redao anterior, a mora superior a trs;

ora, a alterao vem reduzir este prazo para dois meses.

4- A redao introduzida neste nmero cria um novo

fundamento de resoluo do contrato de arrendamento e

que consiste em o arrendatrio se constituir em mora

superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de

quatro vezes seguidas ou interpoladas (ou seja, pelo

menos 5 vezes) durante 12 meses.

Este fundamento alm de ser objetivo, ou seja, no

valorado pela gravidade ou consequncias, no permite

ao inquilino fazer reverter a resoluo, ou seja, no lhe

permite, mesmo pagando as rendas em mora acrescidas

de 50%, considerar sem efeito resoluo operada.

5- A alterao, visa possibilitar a resoluo pelo

arrendatrio, no s quando a no realizao de obras pelo

senhorio comprometa a habitabilidade do locado (anterior

redaco) mas tambm quando tal actuao comprometa o

uso do locado para o fim previsto no contrato.

ART 1084 2- A resoluo com base no novo fundamento criado pelo

n 4 do art 1083 pode ser efectuada por comunicao

contraparte.

3- A alterao constante deste nmero reduz de trs meses

para um ms o prazo de que o inquilino, a quem foi

resolvido o contrato por mora no pagamento da renda,

dispe para poder considerar sem efeito a resoluo,

atravs do pagamento das rendas em mora acrescidas de

50%.

4- A exemplo do que sucede na resoluo exercida

judicialmente (art 1048, n 1) tambm aqui, na resoluo

extrajudicial, a faculdade de um inquilino faz-la reverter s

pode ser exercida uma vez.

ART 1087 Dentro da lgica das alteraes, aqui o prazo para a

desocupao do locado na sequncia da resoluo baixa

de trs meses para um ms.

ART 1094

3- O art 1094, ao determinar que os contratos de

arrendamento urbano possam ser celebrados por prazo certo ou

por durao indeterminada, na redao anterior do n 3 dizia

que, no silncio das partes quanto ao tipo de contrato, o mesmo

se considera celebrado por durao indeterminada.

Ora, a alterao a este nmero vai no sentido de, no silncio das

partes, o contrato se considerar celebrado por prazo certo pelo

perodo de dois anos.

ART 1095 2- Os contratos de prazo certo, na redaco anterior,

podiam ser celebrados por prazo no inferior a cinco anos

nem superior a 30 anos.

A alterao introduzida para este nmero elimina o limite

mnimo de durao, mantendo, apenas, o limite mximo.

3- face eliminao do limite mnimo dos contratos de

prazo certo, deixa de se justificar o regime especial para os

contratos para habitao no permanente ou para fins

especiais transitrios, pelo que o n 3 do art 1095 foi

revogado.

ART. 1096 1- Altera o regime supletivo de renovao dos contratos,

determinando que o prazo de renovao tem durao igual

do contrato, quando, antes o prazo da renovao era de trs

anos.

2-Por seu turno, o regime supletivo dos contratos celebrados

por prazo no superior a 30 dias vai no sentido da respectiva

caducidade no final do prazo.

ART 1097 Acaba o prazo de um ano para o senhorio se opor

renovao passando a :

240 dias, quando o prazo inicial ou a renovao em

curso for superior a seis anos;

120 dias, quando o prazo inicial do contrato ou

renovao em curso for superior a 1 ano e inferior a 6

anos;

60 dias, quando o prazo inicial do contrato ou renovao

em curso for superior a 6 meses e inferior a 1 ano;

1/3 do prazo da durao inicial do contrato ou da

renovao em curso se for inferior a 6 meses.

ART 1098 Acaba o prazo genrico de 120 dias para o arrendatrio se

opor renovao do contrato, devendo faz-lo com:

- 120 dias, se o prazo inicial do contrato ou renovao em

curso for superior a seis anos;

- 90 dias, se o prazo inicial do contrato ou renovao em

curso for superior a 1 ano e inferior a 6 anos;

- 60 dias, se o prazo inicial do contrato ou renovao em

curso for superior a 6 meses e inferior a 1 ano;

- 1/3 do prazo quando a durao do contrato ou da

renovao em curso for inferior a 6 meses.

3- A alterao vai no sentido de , decorrido um tero do

prazo inicial ou da renovao (antes eram 6 meses), o

inquilino poder denunci-lo com 120 ou 60 dias de

antecedncia conforme o prazo de contrato ou da

renovao em curso seja superior ou inferior a um ano.

4- Este nmero inova no sentido de, se o senhorio impedir

a renovao automtica do contrato, o arrendatrio poder

denunci-lo a todo o tempo, com 30 dias de antecedncia.

ART 1100 1. No regime anterior, o inquilino de contrato de durao

indeterminada podia denunci-lo a qualquer tempo

desde que o fizesse com 120 dias de antecedncia. As

alteraes a este artigo vo no sentido de a denncia,

pelo inquilino, s poder ocorrer aps 6 meses de

durao efectiva do contrato, sendo que o prazo para a

denuncia se mantm em 120 dias se data da

comunicao o contrato tiver uma durao efectiva de

um ano ou mais e passa para 60 dias se a essa data o

contrato tiver uma durao efectiva inferior a 1 ano.

2. Inova no sentido de, caso o senhorio denuncie o

contrato nos termos da alnea c) dos art 1101, o

inquilino poder denunci-lo, sem qualquer justificao,

desde que o faa com 30 dias de antecedncia.

Nota: A redao deste nmero contm uma evidente

incorreo tcnica ao referir a oposio renovao

quando deveria dizer denncia.

ART 1101 c) A denncia injustificada, pelo senhorio, nos contratos

de durao indeterminada, na redaco anterior, devia ser

efectuada com 5 anos de antecedncia.

A alterao introduzida vai no sentido de reduzir o prazo de

denncia de 5 para 2 anos.

ART 1102 Este artigo rege os termos e condies para o exerccio da

denncia, pelo senhorio, do contrato para sua habitao e

de descendentes em 1 grau, sendo que as alteraes

levadas a efeito consistem no seguinte:

- A qualidade de proprietrio, comproprietrio ou

usufruturio, como condio para o exerccio da denncia,

passa de 5 anos para 2 anos;

- A circunstncia de ter casa arrendada na rea dos

concelhos de Lisboa e Porto e seus limtrofes ou no

respectivo concelho quanto ao resto do pas deixa de ser

impeditiva do exerccio da denncia.

- O senhorio que seja titular de vrios imveis arrendados

passa a poder escolher aquele cujo contrato pretende

denunciar, independentemente de ser o mais recente.

ART 1102 Este artigo rege o processo para o exerccio da denncia

justificada, seja para habitao prpria, seja para a

realizao de obras que obriguem desocupao do

locado, consistindo as alteraes no seguinte:

- A denncia deixa de ser efetuada com recurso ao

Tribunal, passando a ser feita por comunicao ao

arrendatrio da qual conste o fundamento da denncia;

- Quando a denncia for para a realizao de obra de

remodelao ou restauro profundos a comunicao deve

ser acompanhada de declarao do municpio que ateste

que foi iniciado procedimento de controlo prvio da

operao urbanstica a efetuar no locado e termo de

responsabilidade do tcnico autor do projeto legalmente

habilitado que declare que a operao urbanstica obriga

desocupao do mesmo. Ou,

Tratando-se da operao urbanstica isenta de controlo

prvio, a comunicao deve ser acompanhada do

descritivo da operao e, bem assim, das razes que

obrigam desocupao do locado.

- Tratando-se de operao urbanstica sujeita a controlo

prvio, a denncia deve ser confirmada mediante

comunicao acompanhada do comprovativo do

deferimento ou de que no foi rejeitada, no caso de

comunicao prvia.

- No caso de denncia para habitao prpria ou de descendentes em 1 grau, o senhorio ou o descendente

devem dar ao local a utilizao invocada no prazo de 3

meses (este prazo era de 6 meses na redao anterior).

- Em caso de denncia para realizao de obras o

senhorio obrigado a, em alternativa:

a) Pagar uma indemnizao correspondente a um ano de

renda;

b) Garantir o realojamento do arrendatrio no mesmo

concelho, em condies anlogas s que este detinha,

quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e

encargos.

Caso no haja acordo entre as partes, no prazo de 30 dias

contados da comunicao do senhorio, este paga ao

inquilino, no momento da entrega do locado, o valor

correspondente a um ano de renda, exceto se o inquilino

tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com

grau de incapacidade superior a 60%, situao em que o

senhorio deve garantir o realojamento do arrendatrio em

condies anlogas s que detinha, quer quanto ao local

quer quanto renda e encargos (n 4 do art. 28). Isto

relativamente a contratos habitacionais anteriores ao RAU.

- Salvo motivo que lhe no seja imputvel, se o senhorio

no destinar o prdio a habitao no prazo de 3 meses

aps a denncia, ou nele se se no mantiver durante dois

anos, ou, ainda, no iniciar a obra no prazo de 6 meses

sobre a entrega para este efeito, fica obrigado a pagar ao

inquilino uma indemnizao correspondente a 10 anos de

renda.

- Tratando-se de denncia para realizao de obras, deve ser comunicada ao inquilino com, pelo menos, seis meses de antecedncia, no podendo nos casos em que a operao urbanstica esteja sujeita a controlo prvio, ocorrer antes da comunicao do diferimento do pedido, no caso de licenciamento ou da rejeio, no caso da comunicao prvia. Nestas situaes, se j tiverem decorridos os seis meses a desocupao dever ocorrer no prazo de 15 dias sobre a comunicao.

- Baixa de 5 para 2 anos o perodo de durao efectiva do

contrato que permite ao senhorio proceder denuncia

justificada.

Nota: A regulamentao relativa ao exerccio da

denuncia do contrato de arrendamento, para demolio ou

realizao de obras de remodelao ou restauro

profundos, consta do Decreto-Lei n 157/2006

de 8 de Agosto, com as alteraes que lhes foram

introduzidas pela Lei n 30/2012, de 14 de Agosto

ART 1106 4-Inova no sentido de no permitir a transmisso, caso o

titular do direito tenha casa prpria ou arrendada, na rea

dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limtrofes, ou no

respectivo concelho quanto ao resto do pas, a data da

morte do arrendatrio.

ART 1110 Nos contratos de arrendamento no habitacionais as regras

relativas durao, denncia e oposio renovao

so e continuam a ser livremente estabelecidas pelas

partes, sendo que, na falta de estipulao, o contrato passa

a considerar-se celebrado pelo prazo de cinco anos, sendo

que na redaco anterior se considerava celebrado por dez

anos.

Escritrio de Advogados Manteigas Martins Rua Marqus de Fronteira, n. 4 C, 3. Esq. 1070-295 Lisboa Telefone: (+351) 21 154 64 50 Fax: (+351) 21 385 87 18

O Dec-Lei N 157/2006, de 8 de Agosto, veio, na matria sobre que, fundamentalmente, dispe a denncia ou suspenso do contrato de arrendamento por motivo de obras, revogar a Lei N 2088, de 3 de Junho de 1957, matria que foi regulada por esta lei durante quase cinquenta anos.

O DL N 157/2006, mesmo com as alteraes introduzidas pelo D.L. N 306/2009, de 23 de Outubro, trouxe, ainda, maiores condicionamentos possibilidade de denncia ou suspenso dos contratos de arrendamento antigos, os vinculisticos, para efeitos de denncia para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos.

Com as alteraes introduzidas a este diploma legal pela Lei n 30/2012, de 14 de Agosto inverte-se, totalmente, o paradigma, ou seja, a denncia para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos, nos contratos antigos, antes, substancialmente de extrema dificuldade, passa a poder efectuar-se quase sem restries, sendo que, formalmente, a sua concretizao efectuada por mera comunicao extrajudicial, em substituio do processo judicial anterior.

Sobre esta matria o que se dispe no D.L N 157/2006, com as alteraes introduzidas pela Lei n 30/2012, visa regulamentar o que sobre a mesma dispem os artigos 1101 e 1103 do Cdigo Civil, apresentando-se, cremos, como a alterao mais significativa ao Regime de Arrendamento Urbano.

A nica limitao livre denncia do contrato de arrendamento para demolio refere-se aos contratos de arrendamento para habitao celebrados antes da entrada em vigor do RAU, sendo que, em relao a estes contratos, a denncia para demolio s pode ocorrer caso se verifique uma das situaes previstas no art 24, ou seja, quando a demolio:

a) Seja ordenada pela Cmara Municipal por a construo ameaar ruir ou oferecer perigo para a sade pblica e para a segurana das pessoas;

b) Seja necessria por fora da degradao do prdio,a atestar pelo Municpio;

c) Decorra do plano de pormenor de reabilitao urbana;

d) Seja considerada pelo Municpio a soluo mais adequada, ou seja necessria execuo de plano municipal de ordenamento do territrio ou aprovao de rea de reabilitao urbana.

Este diploma, em concreto, regula, nos termos do art. 1, o regime aplicvel:

a) denncia do contrato de arrendamento para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos;

b) realizao de obras coercivas; c) denncia ou suspenso dos contratos de

arrendamento anteriores ao RAU para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos quando o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%;

d) realizao de obras pelo arrendatrio.

Em geral cabe ao senhorio efectuar obras de conservao, nos termos do art 1074 a 1111 do Cdigo Civil, bem como da legislao urbanstica, nomeadamente, do RJUE.(Art 2). Caso o senhorio as no efectue, o Municpio ou a entidade gestora da operao de reabilitao urbana podem intim-lo sua realizao, bem como proceder sua realizao coerciva, nos termos dos arts 12 a 22 deste diploma.(Art 3).

So obras de remodelao ou restauro profundos, as obras, designadamente de conservao e reconstruo que obriguem, para a sua realizao, desocupao do locado. (Art. n 4, n 1).

Complementando o que j se disse a propsito do disposto no art 1103 do cdigo Civil e no art 28 da Lei 6/2006, nas situaes em que o inquilino habitacional com contrato anterior ao RAU, seja pela idade, seja pela deficincia, pode optar pelo realojamento, dispe o art 6 deste diploma que se considera realojamento em condies anlogas, quanto ao local, a sua localizao na mesma freguesia ou em freguesia limtrofe e desde que o fogo de substituio se encontre em estado de conservao igual ou superior ao do locado e seja adequado s necessidades do agregado familiar do inquilino, (Art 25, n 1).

O fogo de substituio considera-se adequado s necessidades do agregado familiar desde que se situe entre o mnimo e o mximo previstos no Art. 6, n 5, de acordo com o seguinte quadro:

Composio do Agregado familiar

Tipo de fogo (Mnimo)

Tipo de fogo (Mximo)

1 T0 T1/2

2 T1/2 T2/4

3 T2/3 T3/6

4 T2/4 T3/6

5 T3/5 T4/8

6 T3/6 T4/8

7 T4/7 T5/9

8 T4/8 T5/9

9 ou mais T5/9 T6

No se aplica o regime previsto na alnea b) do art 1101 quando a demolio:

a) Seja ordenada nos termos do n 3 do art 89 do RJUE ou do art 57 do regime jurdico da Reabilitao Urbana;

b) Seja necessria por fora da degradao do prdio, a atestar pelo Municpio;

c) Decorra de plano de pormenor de reabilitao urbana.

(Art. 7, n 2)

Todavia, quando a ordem ou necessidade de demolio previstas nas alneas a) e b) antes referidas, resultem de aco ou omisso culposa do proprietrio ou de terceiro, o arrendatrio tem direito a ser indemnizado pelo responsvel, nos termos gerais, (Art 7, n 3). Os termos da denncia de contrato de arrendamento para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos encontram-se expressos nas consideraes tecidas no mbito do art 1103 do Cdigo Civil.

A denncia do contrato de arrendamento para habitao celebrado anteriormente ao RAU para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos, se o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos ou grau de incapacidade superior a 60%, o senhorio, na falta de acordo, obrigado a garantir o realojamento do arrendatrio em condies anlogas s que j detinha, (Art 25, n 1).

Nestas circunstncias, na comunicao da denncia, o senhorio deve indicar o local destinado ao realojamento, bem como a renda que prope e, ainda, o prazo de que o inquilino dispe para responder que de 30 dias.(Art 25, n 1) Neste prazo, o arrendatrio pode optar pela indemnizao de um ano de rendas ou pelo realojamento, devendo, neste caso, se for caso disso, invocar que o rendimento do seu agregado familiar inferior a 5 salrios mnimos nacionais anuais, sendo aplicvel o regime da actualizao de rendas do NRAU, (Art. 25, n 2)

Se o arrendatrio invocar RABC inferior a 5 salrios mnimos nacionais anuais, o senhorio pode, ainda, em 10 dias, optar pela suspenso do contrato em substituio da denncia, quando esta seja destinada realizao de obras de remodelao ou restauro profundos, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatrio no perodo da suspenso,(Art 25, n 5).

Na comunicao em que se opte pela suspenso, o senhorio deve informar o arrendatrio:

a)do local e das condies de realojamento propostos;

b)da data do incio e durao previsvel das obras;

c)da data para a entrega da chave do local de realojamento temporrio e para a desocupao do locado,(Art 25, n 6).

Em caso de realojamento, por motivo de idade ou de deficincia, deve ser celebrado novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, devendo o mesmo ser celebrado por durao indeterminada, no podendo o senhorio proceder sua denncia injustificada e ser-lhe aplicvel o regime de actualizao de rendas previsto no NRAU,(Art 25, ns. 8 e 9).

A obrigao de realojamento antes prevista s existe se o arrendatrio tiver no locado a sua residncia permanente ou a falta de residncia seja devida a caso de fora maior ou doena.(Art. 25, n 12). O senhorio que opte pela suspenso do contrato, face a invocao de RABC inferior a 5 salrios mnimos, fica obrigado a garantir o realojamento do arrendatrio, durante o perodo da suspenso, em condies anlogas s que j detinha. (art 26, n 1)

O contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupao do locado, devendo o arrendatrio, logo que o senhorio lhe comunique a concluso das obras, reocupar o locado no prazo de 3 meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento (art 26, n 2 e 3).

Se o arrendatrio no desocupar o locado aplica-se o regime do BNA, devendo o requerimento ser acompanhado da comunicao em que o senhorio opta pela suspenso e indica ao arrendatrio o local e as condies do realojamento, a data de incio e durao previsvel das obras e a data da entrega da chave do realojamento temporrio. (art 26, n 4 e 5).

Este diploma legal regulamenta ainda o Regime das Obras em Prdios arrendados quando as mesmas sejam da iniciativa do Municpio ou do arrendatrio. Finalmente, com a revogao dos Art. 35 a 46, operada pela Lei 30/2012, de 14 de Agosto, deixou o inquilino de ter a faculdade de adquirir, mesmo contra a vontade do proprietrio, o prdio arrendado, quando este se encontrasse no estado de mau ou pssimo e o senhorio, notificado para o efeito, no realizasse as obras necessrias.

Antnio Raposo Subtil

I - VERTENTES E OBJECTIVOS DA REFORMA LEGISLATIVA: A reforma do regime do arrendamento urbano aprovada pela Lei n 31/2012,

de 14 de Agosto tem como principais objetivos: a. a alterao ao regime substantivo, vertido no Cdigo Civil:

b. a reviso do sistema de transio dos contratos antigos para o novo regime; c. A agilizao do procedimento de despejo: Regime processual: Mecanismo especial de despejo (BNA) Procedimento de oposio ao requerimento de despejo (Tribunal) Ao declarativa de despejo (Tribunal) Ao executiva de despejo fundada em sentena (Tribunal) Requerimento avulsos apresentados junto do BNA (reenvio para Tribunal)

d. A melhoria do enquadramento fiscal.

II - MECANISMO DE DESPEJO PROPOSTO:

Com a nova reviso do regime jurdico do arrendamento urbano, procedeu-se criao de um mecanismo especial de despejo, sendo que, a sua tramitao tem a seguinte estrutura:

procedimento extrajudicial junto do Balco Nacional do Arrendamento

(Artigos 15 e 15 A); fase judicial por iniciativa/oposio do arrendatrio (Artigos 15 n 7, 15 F, H, e I) e, de forma autnoma, a ao de despejo regulada no art. 14 do NRAU.

Com a reviso operada pela Lei n 31/2012, de 14 de Agosto,

paralelamente cessao do contrato pela via judicial (art. 14), criou-se um procedimento extrajudicial/ especial de despejo (artigo 15 A), destinado s situaes em que, tendo cessado o contrato de arrendamento (art.15), o arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por conveno das partes.

Efetivamente, em face da nova redaco dos artigos 14 e 15 do

NRAU e da interpretao do artigo 1048 do CC, considera-se que, a ao de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial) especial de despejo, constituem meios alternativos disposio do senhorio.

III - FINALIDADE DO BALCO NACIONAL DO ARRENDAMENTO (BNA):

[art 15-A do NRAU] Natureza [art 15-A do NRAU] : O Balco Nacional do Arrendamento criado, junto da Direco-

Geral da Administrao da Justia, mas no se integra na orgnica judiciria. Atribuies [art 15-A do NRAU]: Destina-se a assegurar a tramitao do procedimento

extrajudicial/especial de despejo, no tendo, contudo, qualquer participao ou interveno na fase judicial.

Direo [art 15-D, 15-E, 15-H do NRAU]: Ao secretrio do BNA compete a direo do procedimento

extrajudicial de despejo, nomeadamente: a verificao dos requisitos dos requerimentos de despejo e de oposio, a notificao ao requerido do requerimento de despejo, a converso do requerimento de despejo em ttulo de desocupao e a apresentao distribuio do requerimento aps deduzida oposio pelo arrendatrio.

mbito territorial [art 15-A do NRAU]:

Tem competncia em todo o territrio nacional para a tramitao do procedimento extrajudicial/especial de despejo.

Da anlise das competncias atribudas ao

secretrio do BNA, verifica-se que a sua atuao limitada, restringindo-se :

notificao do requerido do requerimento de despejo; converso do requerimento de despejo em ttulo de

desocupao (caso no haja oposio); distribuio em Tribunal do requerimento, aps

deduzida oposio pelo arrendatrio.

IV - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DA RESPONSABILIDADE DO BNA A. mbito/Finalidade [art. 15. do NRAU]: O procedimento especial de despejo o meio para efetivar:

Cessao do contrato por revogao, caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo e por oposio renovao;

Cessao do contrato de arrendamento por denncia livre pelo senhorio;

Cessao do contrato de arrendamento por denncia para habitao do senhorio ou filhos ou para obras profundas;

Cessao do contrato de arrendamento por denncia pelo arrendatrio;

Resoluo do contrato de arrendamento por no pagamento de renda por mais

de 2 meses ou por oposio pelo arrendatrio realizao de obras coercivas.

Contudo, de forma totalmente inovadora, a fim de combater a

informalidade, o n 4 do art. 15 do NRAU vem dispor que: o procedimento extrajudicial/especial de despejo s se aplica aos contratos de arrendamento em relao aos quais o senhorio tenha diligenciado pelo seu registo junto da administrao fiscal e cumprido todas as obrigaes tributrias relativas aos mesmos.

O procedimento extrajudicial/especial de despejo o meio

adequado para efetivar a cessao do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por conveno entre as partes.

Pretende-se atingir o mesmo fim da ao executiva para

entrega de coisa certa (locada) com base nos ttulos executivos previstos no art 15 do NRAU, na sua redao inicial.

B. Pedido [15-B n 2 al. e) e g) do NRAU]: No mbito do procedimento extrajudicial/especial de

despejo, o pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupao do locado. Evita-se, desta forma, a instaurao em tribunal de duas aes distintas: uma para efetivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso.

O facto de se prever a possibilidade de cumular o pedido

de desocupao com o de pagamento de uma quantia pecuniria uma vantagem face ao regime atual, que obriga a apresentao de duas aes executivas distintas e com tramitao autnoma.

C. Ttulos [art 15 n 2 do NRAU]: A Lei n. 31/2012 altera a natureza dos ttulos, passando a design-los

com documentos quepodem servir de base ao procedimento , e que so os seguintes:

a) Em caso de revogao, o contrato de arrendamento,

acompanhado do acordo previsto no n. 2 do artigo 1082. do Cdigo Civil;

b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, no sendo o contrato renovvel, o contrato escrito donde conste a fixao desse prazo;

c) Em caso de cessao por oposio renovao, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicao prevista no artigo 1097. ou no n. 1 do artigo 1098. do Cdigo Civil;

d) Em caso de denncia por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao prevista na alnea c) do artigo 1101. ou no n. 1 do artigo 1103. do Cdigo Civil;

e) Em caso de resoluo por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao prevista no n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, bem como, quando aplicvel, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposio realizao da obra;

f) Em caso de denncia pelo arrendatrio, nos termos dos n.s 3 e 4 do artigo 1098. do Cdigo Civil, do artigo 34. ou do artigo 53., o comprovativo da comunicao da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatrio.

Assim, o valor jurdico dos ttulos enunciados no art 15 do NRAU

reduzido, dado que os mesmos deixam de ter natureza de titulo executivo e, consequentemente, deixam de ser passveis de execuo imediata, quer via BNA quer em Tribunal.

D. Fases [art 15-B a 15 S do NRAU]: O procedimento extrajudicial/especial de despejo, comporta essencialmente

cinco fases, a saber: 1. O senhorio apresenta junto do BNA o respetivo requerimento de despejo; 2. O BNA promove a notificao do arrendatrio; 3. Se o arrendatrio no deduzir oposio ao pedido de despejo, o BNA

emite o ttulo de desocupao do imvel, podendo o senhorio proceder ao despejo imediato;

4. Caso o arrendatrio se recuse a proceder entrega voluntria do locado, ou incumpra o acordo de desocupao firmado com o senhorio, haver lugar interveno do tribunal com carcter urgente, para a obteno da autorizao de entrada no seu domicilio (Nota: a interveno do tribunal para a obteno desta autorizao, limita-se s situaes de desocupao de imveis objeto de arrendamento para habitao, excluindo os contratos de arrendamento no habitacionais);

5. Se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo, h lugar a interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente, devendo, contudo, o arrendatrio prestar cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, proceder ao pagamento da taxa de justia e, no decurso do referido processo, efetuar o depsito das rendas vencidas, sob pena da oposio se considerar como no deduzida.

A tramitao do procedimento extrajudicial/especial de despejo no difere do regime atualmente previsto para a execuo para entrega de coisa certa (locada) com base nos ttulos executivos previstos no art. 15 do NRAU, na sua redao inicial, sendo apenas diferente a entidade competente para receber o requerimento de despejo, no caso do BNA.

E. Finalidade e Contedo da Notificao [art. 15 D do NRAU] De acordo com a redao dada ao n1 do art. 15. D do NRAU, aps o BNA

verificar que o requerimento de despejo rene as condies necessrias para ser aceite, dever notificar por carta registada com aviso de receo o arrendatrio, para este, no prazo de quinze dias, tomar uma das seguintes atitudes:

a) Desocupar o locado e, simultaneamente, proceder ao pagamento das quantias peticionadas pelo requerente;

b) Deduzir oposio pretenso formulada pelo requerente e, simultaneamente, requerer o diferimento da desocupao do locado, caso se trate de imvel arrendado para habitao;

c) Requerer apenas o diferimento da desocupao do locado, nos termos do disposto nos artigos 15 N e 15 O do NRAU, no caso de se tratar de um arrendamento para fins habitacionais.

Os elementos que deve conter o ato de notificao so os

previstos no n 4 do citado artigo, no podendo deixar de

se fazer referncia s advertncias previstas nas alneas c)

e d), nomeadamente: de que a no desocupao do

locado, a falta de pagamento da quantia peticionada e a

no deduo de oposio dentro do prazo legal,

constituem ttulo para a desocupao do locado e, ainda,

de que nos casos em que so peticionadas quantias em

divida, caso no ocorra a sua liquidao, so devidos juros

de mora desde a data da apresentao do requerimento,

at efetivo e integral pagamento.

F. Autorizao Judicial para entrada imediata no domiclio [Art. 15 L do NRAU]:

Nas situaes em que o arrendatrio no desocupe o domicilio voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido deduzida oposio ao requerimento de despejo e estejamos perante um contrato de arrendamento habitacional, o agente de execuo, o notrio ou o oficial de justia devem apresentar um requerimento no tribunal judicial da situao do locado, o qual tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 5 dias, ser autorizada a entrada imediata no domicilio.

O Juiz s pode recusar o referido requerimento de autorizao

para entrada no domicilio, quando no tenha sido utilizado o modelo de requerimento aprovado ou este no esteja devidamente preenchido, quando no seja anexado ao mesmo o titulo emitido pelo BNA para a desocupao do locado ou se demonstre que no foi liquidada a taxa de justia devida e, ainda, quando as comunicaes e notificaes dirigidas aos ocupantes no tenham sido efetuadas em conformidade com o disposto nos artigos 9, 10e 15 D do NRAU.

G. Suspenso do Procedimento [art 15-M do NRAU]: Encontram-se previstas algumas causas de suspenso do procedimento

extrajudicial/especial de despejo, nomeadamente quando exista ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do senhorio, ou ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado do arrendatrio.

Tratando-se de arrendamento para habitao, h lugar suspenso das

diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de doena aguda.

Nestas situaes, o agente de execuo, o notrio ou o oficial de justia

devem lavrar certido das ocorrncias anexando mesma os documentos exibidos e advertir a pessoa que se encontra na posse do locado, de que deve no prazo de dez dias, requerer ao juiz a confirmao da suspenso, sob pena de prosseguirem as respetivas diligncias para a desocupao, devendo o juiz decidir sobre tal questo, no prazo de cinco dias, aps audio do senhorio.

Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no art 930-B do CPC, que dispe o seguinte:

Artigo 930.-B Suspenso da execuo

1 - A execuo suspende-se nos seguintes casos: a) (revogada); b) Se o executado requerer o diferimento da desocupao do local arrendado para habitao, motivada pela cessao do respetivo contrato, nos termos do artigo 930.-C. 2 - O agente de execuo suspende as diligncias executrias sempre que o detentor da coisa, que no tenha sido ouvido e convencido na ao declarativa, exibir algum dos seguintes ttulos, com data anterior ao incio da execuo: a) Ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do exequente; b) Ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respetiva notificao ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cesso, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatrio ou cessionrio como tal. 3 - Tratando-se de arrendamento para habitao, o agente de execuo suspende as diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de

doena aguda.

4 - Nos casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execuo lavra certido das ocorrncias, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que a execuo prossegue, salvo se, no prazo de 10 dias, solicitar ao juiz a confirmao da suspenso, juntando ao requerimento os documentos disponveis, dando do facto imediato conhecimento ao exequente ou ao seu representante.

5 - No prazo de 15 dias, o juiz de execuo, ouvido o exequente, decide manter a execuo suspensa ou ordena a imediata prossecuo dos autos.

6 - O exequente pode requerer, sua custa, o exame do doente por dois mdicos nomeados pelo juiz, decidindo este da suspenso, segundo a equidade.

H. Diferimento da desocupao [art 15-N e 15-O do NRAU e arts 930-C e D do CPC]:

O arrendatrio pode requerer o diferimento da desocupao do locado, por razes sociais imperiosas, por um perodo de cinco meses.

O diferimento de desocupao do locado para fins habitacionais decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, tendo em considerao as circunstncias previstas no n 2, s podendo ser concedido em ltima instncia, quando o arrendatrio seja portador de deficincia com grau de incapacidade superior a 60% e/ou tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, o arrendatrio seja beneficirio do subsidio de desemprego auferindo um valor igual ou inferior retribuio mnima mensal garantida ou de rendimento de reinsero social, cabendo, nesta ltima situao ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social, pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao perodo de deferimento, ficando esta entidade sub-rogada nos direitos do senhorio.

Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no art 930-C do CPC, que dispe o seguinte:

Artigo 930.-C

Diferimento da desocupao de imvel arrendado para habitao 1 - No caso de imvel arrendado para habitao, dentro do prazo

de oposio execuo, o executado pode requerer o diferimento da desocupao, por razes sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a apresentar, at ao limite de trs.

2 - O diferimento de desocupao do local arrendado para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, devendo o Juiz ter em conta as exigncias da boa-f, a circunstncia e o executado no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a situao econmica e social das pessoas envolvidas, s podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos:

a) (revogado); b) Que, tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, a

falta do mesmo se deve a carncia de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego, de valor igual ou inferior retribuio mnima mensal garantida, ou de rendimento social de insero; o diferimento de desocupao do local arrendado para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, desde que se alegue algum dos seguintes fundamentos:

c) Que o executado portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

3 - No caso de diferimento, decidido com base na alnea b) do nmero

anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social pagar ao exequente as rendas correspondentes ao perodo de diferimento, ficando aquele sub-rogado nos direitos deste.

4. O diferimento de desocupao do local arrendado para habitao por razes sociais imperiosas no pode ser novamente peticionado pelo executado ou qualquer elemento do seu agregado familiar que com ele coabite antes de decorridos cinco anos sobre anterior deciso favorvel.

I. Desistncia do procedimento [art 15-G do NRAU]: At deduo da oposio ou, na sua falta, at ao termo do prazo de oposio, o requerente pode desistir do pedido de despejo.

Prev um regime idntico ao previsto na lei processual para a desistncia do pedido (arts. 293 n 1 e 295 n 1 do CPC).

J. Deciso [art 15-E do NRAU]:

O secretrio do BNA converte o requerimento de despejo em titulo para desocupao do locado, quando o requerido no desocupe o imvel, quando no deduza oposio no respetivo prazo, quando deduza oposio mas no preste cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso at ao valor mximo correspondente a seis rendas (exceto se beneficiar do regime do

apoio judicirio) e, ainda, nos casos em que. na pendncia do procedimento especial de despejo, no efetue o depsito das rendas que se forem vencendo. No mbito do regime atual, os ttulos previstos no art 15 do NRAU tm a natureza de ttulo executivo, o que permite a sua execuo imediata, sem necessidade de qualquer converso ou interveno

de entidade pblica para efeitos da sua validao.

L. Impugnao do Titulo [art 15-P do NRAU]: Nos casos em que o BNA tenha procedido emisso de titulo para

desocupao do locado, ou seja, nos casos em que no existiu oposio ao requerimento de despejo por parte do arrendatrio, com a consequente distribuio do processo ao juiz, conferida a faculdade ao arrendatrio de impugnar o titulo para desocupao do locado, em caso de violao das normas relativas comunicao da cessao do contrato e notificao do requerimento de despejo.

A referida impugnao dever ser apresentada por meios eletrnicos no

tribunal judicial da situao do locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocao do agente de execuo ou do notrio ao imvel para a sua desocupao ou do momento em que teve conhecimento da concretizao da referida diligncia e tem efeito meramente devolutivo, seguindo, com as necessrias adaptaes, a tramitao do recurso de apelao previsto nos artigos 692 e seguintes do Cdigo de Processo Civil.

Prev-se um regime semelhante ao da oposio penhora no mbito da ao

executiva, contudo, ser se realar que a alterao proposta, como j se referiu, procede degradao do valor jurdico dos ttulos previstos no art 15 do NRAU na sua atual redao, permitindo que os mesmos possam vir a ser objeto de impugnao e impedindo a sua imediata execuo.

V - VERTENTE JUDICIAL DA INICIATIVA / OPOSIO DO ARRENDATRIO: A. Objeto: [art 15-F e art. 222 n 3 do CPC]:

Se aps a notificao pelo BNA o arrendatrio deduzir oposio

ao pedido de despejo por no verificao do fundamento invocado pelo senhorio, h lugar interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos em que prestada uma cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, at ao valor mximo correspondente a seis rendas, (exceto nos casos em que o arrendatrio beneficie do regime do apoio judicirio), paga a taxa de justia e, no decurso do mesmo seja efetuado o depsito das rendas vincendas.

Nos termos do art. 15. F do NRAU a prestao da referida

cauo ser regulada por Portaria a publicar!

B. Fases [art 15-F, art 15H e 15- I do NRAU]: O procedimento judicial desenvolve-se do seguinte modo: 1. Deduzida oposio, o secretrio do BNA apresenta os autos distribuio (Tribunal) e

remete ao requerente cpia da oposio; 2. Recebidos os autos, o Juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias,

aperfeioarem as peas processuais, ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado sempre que seja necessrio garantir o contraditrio;

3. No julgando logo procedente alguma exceo dilatria ou nulidade que lhe cumpra conhecer, ou no decidindo logo do mrito da causa, o juiz ordena a notificao das partes da data da audincia de julgamento.

4. Havendo lugar a audincia de julgamento, esta realiza-se no prazo de 20 dias, a contar da distribuio.

5. Finda o julgamento, a sentena, sucintamente fundamentada, logo ditada para a ata. Prev-se uma tramitao semelhante atualmente prevista para o julgamento da

oposio execuo, prevista nos artigos. 818 e 820 do CPC, embora com prazos mais reduzidos

De acordo com o n 4 do art. 15 H do NRAU, sempre que seja suscitada qualquer

questo sujeita a deciso judicial, nomeadamente, nos casos em que necessrio recorrer a autorizao para entrada no domicilio, nos casos de pedido de suspenso da desocupao do locado e nos casos de impugnao do titulo para desocupao do locado, os autos devero ser sempre apresentados distribuio (Tribunal).

Por outro lado, de acordo com o disposto no art. 15 L do NRAU, nas situaes em que o arrendatrio no desocupe o domicilio voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido deduzida oposio ao requerimento de despejo e estejamos perante um contrato de arrendamento habitacional, o agente de execuo, o notrio ou o funcionrio judicial devem apresentar um requerimento no tribunal judicial da situao do locado, o qual tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 10 dias, ser autorizada a entrada imediata no domicilio.

C. Recurso [art 15-Q do NRAU]

Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, da deciso judicial para desocupao do locado cabe sempre recurso de apelao, nos termos do art. 691 do CPC, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo.

de realar que no se procede alterao do art 678 do CPC, o qual prev as decises que admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso da deciso judicial para desocupao independentemente do valor da causa e da sucumbncia, o qual dispe o seguinte:

ARTIGO 678 1. O recurso ordinrio s admissvel quando a causa tenha valor superior alada do

tribunal de que se recorre e a deciso impugnada seja desfavorvel ao recorrente em valor superior a metade da alada desse tribunal, atendendo-se, em caso de fundada dvida acerca do valor da causa e da sucumbncia, somente ao valor da causa.

2. Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre admissvel recurso:

a) Das decises que violem as regras de competncia internacional ou em razo da

matria ou da hierarquia, ou que ofendam o caso julgado; b) Das decises respeitantes ao valor da causa ou dos incidentes, com o fundamento

de que o seu valor excede a alada do tribunal de que se recorre; c) Das decises proferidas, no domnio da mesma legislao e sobre a mesma questo

fundamental de direito, contra jurisprudncia uniformizada do Supremo Tribunal de Justia;

3. Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre admissvel recurso para a Relao:

a) Nas aes em que se aprecie a validade, a subsistncia ou a cessao de contratos de arrendamento, com exceo dos arrendamentos para habitao no permanente ou para fins especiais transitrios;

b) Das decises respeitantes ao valor da causa nos procedimentos cautelares, com o fundamento de que o seu valor excede a alada do tribunal de que se recorre.

VI ACO DE DESPEJO: 1. mbito [art 14 do NRAU]: A ao de despejo destina-se a fazer cessar a situao jurdica do arrendamento,

sempre que a lei imponha o recurso via judicial para promover tal cessao, ou seja, nas situaes no abrangidas pelo mecanismo especial de despejo, o senhorio deve socorrer-se da ao de despejo.

Da interpretao do art 1048 do CC, parece resultar que o procedimento

extrajudicial/especial de despejo (arts. 1083 ns 3 e 4 e 1084 do NRAU) e a aco de despejo so meios alternativos ao dispor do senhorio.

Dispe aquele artigo o seguinte:

Artigo 1048. []

1. O direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer,

quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatrio, at ao termo do prazo para a contestao da ao declarativa, pague, deposite ou consigne em depsito as somas devidas e a indemnizao referida no n. 1 do artigo 1041..

2. O locatrio s pode fazer uso da faculdade referida no nmero anterior uma nica vez, com referncia a cada contrato.

3. [].

4. Ao direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo 1084..

2. Forma [art 14 do NRAU]:

A ao de despejo segue a forma do processo comum declarativo prevista nos artigos 461 e 462 do Cdigo de Processo Civil.

3. Situaes especiais da tramitao da ao de despejo [art 14 n 3, 4 e 5 do NRAU]:

Na pendncia da ao de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um perodo igual ou

superior a dois meses, no forem pagos ou depositados, o arrendatrio notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depsito e ainda da importncia da indemnizao devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depsito, que so contadas a final.

Em caso de incumprimento pelo arrendatrio do disposto no pargrafo anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessrias adaptaes, o disposto no n. 6 do artigo 15. e nos artigos 15.-J, 15.-L e 15.-N a 15.-P do NRAU, na redao da proposta de lei.

O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio do montante em dvida, ttulo executivo para a execuo para pagamento de quantia certa correspondente s rendas, aos encargos ou s despesas que corram por conta do arrendatrio.

Configura um regime semelhante ao previsto na redao inicial do art

15 n 2 do NRAU, que estabelecia o seguinte: o contrato de arrendamento ttulo executivo para a ao de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio do montante em divida.

VII REQUERIMENTOS AVULSOS PREVISTOS NA PROPOSTA Requerimento para autorizao de entrada imediata no locado a apresentar

pelo

Agente de Execuo (art 15-M);

Requerimento de confirmao da suspenso da execuo (art 15-N);

Requerimento de diferimento da desocupao (art 15-O);

Requerimento de Impugnao do ttulo de desocupao (art 15-Q)

VIII. LEGISLAO COMPLEMENTAR PROPOSTA MATRIAS A

REGULAMENTAR POR VIA DE PORTARIA: Requerimento de Despejo (art. 15-B n 2)

Comunicaes pelo BNA (art.15.-S, n. 2, alnea h);

Modelo e formas de apresentao do requerimento de despejo (art 15 B, n 1);

O recurso aos meios eletrnicos pelo BNA (art. 15.-D);

Requerimento de Oposio ao requerimento de despejo (art. 15 F, n 2);

Valor da Cauo a prestar pelo arrendatrio (art 15-F);

Modelo do requerimento para entrada imediata (art 15-L); Requerimento de diferimento de desocupao (art.15.-S, n. 2, alnea b).

EM CONCLUSO:

Para o normal funcionamento dos mecanismos / procedimentos de despejo previstos na Lei 12/2012, o legislador ter de, em tempo, aprovar / adequar os seguintes diplomas / regulamentos:

1 - Lei Orgnica do BNA que estabelea o quadro do seu funcionamento e a afetao de meios (instalaes e quadro de pessoal);

2 As Portarias mencionadas no captulo anterior e os diplomas complementares indispensveis ao cumprimento dos objetivos da reforma legislativa.

Importa realar que, de forma incompreensvel, o legislador

determinou que, no procedimento extrajudicial/especial de Despejo (BNA), s obrigatria a constituio de advogado para a deduo da oposio ao requerimento de desejo (art. 15- S, n 3 do NRAU).

ANEXO NORMAS DO CPC

-DISPOSIES APLICVEIS PENHORA DE BENS IMVEIS (no mbito da execuo para pagamento de quantia certa)

Artigo 838. Realizao da penhora de coisas imveis

1 - A penhora de coisas imveis realiza-se por comunicao eletrnica do agente de execuo ao servio de registo competente, a qual vale como pedido de registo, ou com a apresentao naquele servio de declarao por ele subscrita. 2 - Inscrita a penhora e observado o disposto no n. 5, enviado ou disponibilizado por via eletrnica, ao agente de execuo, certido dos registos em vigor sobre os prdios penhorados. 3 - Seguidamente, o agente de execuo lavra o auto de penhora e procede afixao, na porta ou noutro local visvel do imvel penhorado, de um edital, constante de modelo aprovado por portaria do Ministro da Justia. 4 - O registo provisrio da penhora no obsta a que a execuo prossiga, no se fazendo a adjudicao dos bens penhorados, a consignao judicial dos seus rendimentos ou a respectiva venda sem que o registo se haja convertido em definitivo, podendo o juiz da execuo, ponderados os motivos da provisoriedade, decidir que a execuo no prossiga, se perante ele a questo for suscitada.

5 - O registo da penhora tem natureza urgente e importa a imediata feitura dos registos anteriormente requeridos sobre o bem penhorado.

. / . Artigo 840. Entrega efetiva

1 - Sem prejuzo do disposto nos n.os 1 e 2 do artigo anterior, o depositrio deve tomar posse efetiva do imvel. 2 - Quando seja oposta alguma resistncia, o agente de execuo pode solicitar diretamente o auxlio das autoridades policiais. 3 - A requerimento fundamentado do agente de execuo, o juiz determina o auxlio das autoridades policiais nos casos em que as portas estejam fechadas ou haja receio justificado de oposio de resistncia arrombando-se aquelas, se necessrio, e lavrando-se auto da ocorrncia. 4 - Quando a diligncia deva efetuar-se em casa habitada ou numa sua dependncia fechada, s pode realizar-se entre as 7 e as 21 horas, devendo o agente de execuo entregar cpia do auto de penhora a quem tiver a disponibilidade do lugar em que a diligncia se realiza, o qual pode assistir diligncia e fazer-se acompanhar ou substituir por pessoa da sua confiana que, sem delonga, se apresente no local. 5 - s autoridades policiais que prestem auxlio nos termos deste artigo devida uma remunerao pelos servios prestados, nos termos de portaria conjunta dos membros do Governo responsveis pelas reas da administrao interna e da justia, que fixa, igualmente, as modalidades de auxlio a adotar e os procedimentos de cooperao entre os servios judiciais e as foras de segurana, nomeadamente quanto s comunicaes a efetuar preferencialmente por via eletrnica. 6 - A remunerao referida no nmero anterior constitui encargo para os efeitos do Regulamento das Custas Processuais.

APLICVEIS PENHORA DE BENS IMVEIS (no mbito da execuo para pagamento de quantia certa)

Artigo 848. Penhora de coisas mveis no sujeitas a registo

1 - A penhora de coisas mveis no sujeitas a registo realizada com a efetiva apreenso dos bens e a sua imediata remoo para depsitos, assumindo o agente de execuo que efetuou a diligncia a qualidade de fiel depositrio.

2 - Presume-se pertencerem ao executado os bens encontrados em seu poder, podendo a presuno, feita a penhora, ser ilidida perante o juiz, mediante prova documental inequvoca do direito de terceiro, sem prejuzo dos embargos de terceiro. 3 - Quando, para a realizao da penhora, seja necessrio forar a entrada no domiclio do executado ou de terceiro, bem como quando haja receio justificado de que tal se verifique, aplica-se o disposto nos n.os 2 a 6 do artigo 840. 4 - O dinheiro, os papis de crdito, as pedras e os metais preciosos que sejam apreendidos so depositados em instituio de crdito, ordem do agente de execuo ou, nos casos em que as diligncias de execuo so

realizadas por oficial de justia, da secretaria.

/ Artigo 850.

Obstculos realizao da penhora

1 - Se o executado, ou quem o represente, se recusar a abrir quaisquer portas ou mveis, ou se a casa estiver deserta e as portas e mveis se encontrarem fechados, observar-se- o disposto no artigo 840. 2 - O executado ou a pessoa que ocultar alguma coisa com o fim de a subtrair penhora fica sujeito s sanes correspondentes litigncia de m f, sem prejuzo da responsabilidade criminal em que possa incorrer. 3 - O agente de execuo que, no ato da penhora, suspeite da sonegao, insta pela apresentao das coisas ocultadas e adverte a pessoa da responsabilidade em que incorre com o facto da ocultao.

- DISPOSIES APLICVEIS ENTREGA DE COISA CERTA (no mbito da execuo para entrega de coisa certa)

Artigo 930. Entrega da coisa

1 - efetivao da entrega da coisa so subsidiariamente aplicveis, com as necessrias adaptaes, as disposies referentes realizao da penhora, procedendo-se s buscas e outras diligncias necessrias, se o executado no fizer voluntariamente a entrega; a entrega pode ter por objeto bem do Estado ou de outra pessoa coletiva referida no n. 1 do artigo 823.

2 - Tratando-se de coisas mveis a determinar por conta, peso ou medida, o agente de execuo manda fazer, na sua presena, as operaes indispensveis e entrega ao exequente a quantidade devida.

3 - Tratando-se de imveis, o agente de execuo investe o exequente na posse, entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica o executado, os arrendatrios e quaisquer detentores para que respeitem e reconheam o direito do exequente.

4 - Pertencendo a coisa em compropriedade a outros interessados, o exequente investido na posse da sua quota-parte.

5 - Efetuada a entrega da coisa, se a deciso que a decretou for revogada ou se, por qualquer outro motivo, o anterior possuidor recuperar o direito a ela, pode requerer que se proceda respetiva restituio. 6 - Tratando-se da casa de habitao principal do executado, aplicvel o disposto nos n.os 3 a 6 do artigo 930.-B, e caso se suscitem srias dificuldades no realojamento do executado, o agente de execuo comunica antecipadamente o facto cmara municipal e s entidades assistenciais

/

Artigo 930.-A Execuo para entrega de coisa imvel arrendada

execuo para entrega de coisa imvel arrendada so aplicveis as disposies anteriores do presente subttulo, com as alteraes constantes dos artigos 930.-B a 930.-E.

/

Artigo 930.-B Suspenso da execuo

1 - A execuo suspende-se nos seguintes casos:

a) Se for recebida a oposio execuo, deduzida numa execuo que se funde

em ttulo executivo extrajudicial;

b) Se o executado requerer o diferimento da desocupao do local arrendado para habitao, motivada pela cessao do respetivo contrato, nos termos do artigo 930.-C.

2 - O agente de execuo suspende as diligncias executrias sempre que o detentor da coisa, que no tenha sido ouvido e convencido na aco declarativa, exibir algum dos seguintes ttulos, com data anterior ao incio da execuo:

a) Ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do exequente;

b) Ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respetiva notificao ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cesso, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatrio ou cessionrio como tal.

3 - Tratando-se de arrendamento para habitao, o agente de execuo suspende as diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de doena aguda.

4 - Nos casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execuo lavra certido das ocorrncias, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que a execuo prossegue, salvo se, no prazo de 10 dias, solicitar ao juiz a confirmao da suspenso, juntando ao requerimento os documentos disponveis, dando do facto imediato conhecimento ao exequente ou ao seu representante.

5 - No prazo de 15 dias, o juiz de execuo, ouvido o exequente, decide manter a execuo suspensa ou ordena a imediata prossecuo dos autos.

6 - O exequente pode requerer, sua custa, o exame do doente por dois mdicos nomeados pelo juiz, decidindo este da suspenso, segundo a equidade.

/

Artigo 930.-C

Diferimento da desocupao de imvel arrendado para habitao

1 - No caso de imvel arrendado para habitao, dentro do prazo de oposio execuo, o executado pode requerer o diferimento da desocupao, por razes sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a

apresentar, at ao limite de trs.

2 - O diferimento de desocupao do local arrendado para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, desde que se alegue algum dos seguintes fundamentos: a) Que a desocupao imediata do local causa ao executado um prejuzo muito superior

vantagem conferida ao exequente;

b) Que, tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carncia de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego ou de rendimento social de insero; c) Que o executado portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. 3 - No diferimento, decidido com base: a) Na alnea a) do nmero anterior, pode o executado, a pedido do exequente, ser obrigado a

caucionar as rendas vincendas, sob pena de perda de benefcio;

b) Na alnea b) do nmero anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social indemnizar o exequente pelas rendas no pagas, acrescidas de juros de mora e ficando sub-rogado nos direitos daquele.

/

Artigo 930.-D

Termos do diferimento da desocupao

1 - A petio de diferimento da desocupao assume carcter de urgncia e indeferida liminarmente quando:

a) Tiver sido deduzida fora do prazo;

b) O fundamento no se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior;

c) For manifestamente improcedente. 2 - Se a petio for recebida, o exequente notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a apresentar, at ao limite de trs. 3 - Na sua deciso, o juiz deve ainda ter em conta as exigncias da boa f, a circunstncia de o executado no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a situao econmica e social das pessoas envolvidas. 4 - O juiz deve decidir do pedido de diferimento da desocupao por razes sociais no prazo mximo de 30 dias a contar da sua apresentao, sendo a deciso oficiosamente comunicada, com a sua fundamentao, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social.

5 - O diferimento no pode exceder o prazo de 10 meses a contar da data do trnsito em julgado da deciso que o conceder.

Penhora de Bens Imveis Penhora de Bens Mveis Entrega de Bens Imveis Nas situaes de despejo

Com

o se

real

iza

A penhora de coisas imveis

realiza-se por comunicao

eletrnica do agente de execuo

ao servio de registo competente, a

qual vale como pedido de registo,

ou com a apresentao naquele

servio de declarao por ele

subscrita.

[art. 838./1do CPC: 1 - A

penhora de coisas imveis realiza-

se por comunicao eletrnica do

agente de execuo ao servio de

registo competente, a qual vale

como pedido de registo, ou com a

apresentao naquele servio de

declarao por ele subscrita.]

A penhora de coisas mveis no

sujeitas a registo realizada com

a efetiva apreenso dos bens e

a sua imediata remoo para

depsitos, assumindo o agente

de execuo que efetuou a

diligncia a qualidade de fiel

depositrio.

[art. 848 n. 1 do CPC: A

penhora de coisas mveis no

sujeitas a registo realizada

com a efetiva apreenso dos

bens e a sua imediata remoo

para depsitos, assumindo o

agente de execuo que efetuou

a diligncia a qualidade de fiel

depositrio.]

efetivao da entrega da

coisa so subsidiariamente

aplicveis, com as

necessrias adaptaes, as

disposies referentes

realizao da penhora, nos

casos em que o executado

no fizer voluntariamente a

entrega.

[art. 930 do CPC: 1 -

efetivao da entrega da

coisa so subsidiariamente

aplicveis, com as

necessrias adaptaes, as

disposies referentes

realizao da penhora,

procedendo-se s buscas e

outras diligncias

necessrias, se o executado

no fizer voluntariamente a

entrega]

ANEXO - QUADRO SINTESE DAS DILIGNCIAS

Penhora de Bens Imveis Penhora de Bens Mveis Entrega de Bens Imveis Nas situaes de despejo

Com

o pr

oced

er e

m c

aso

de re

sist

nci

a do

exe

cuta

do

dili

gnc

ia

Quando requerida a entrega efectiva do

imvel penhorado, e seja apresentada

alguma resistncia por parte do

executado, o agente de execuo pode

solicitar directamente o auxlio das

autoridades policiais.

[art. 840 n 2 do CPC: Quando seja

oposta alguma resistncia, o agente de

execuo pode solicitar directamente o

auxlio das autoridades policiais.]

Quando, para a realizao da

penhora, seja necessrio forar a

entrada no domiclio do executado

ou de terceiro, bem como quando

haja receio justificado de que tal se

verifique, aplica-se o disposto nos

n.os 2 a 6 do artigo 840.

[art. 848 n. 3 CPC: 3 - Quando,

para a realizao da penhora, seja

necessrio forar a entrada no

domiclio do executado ou de

terceiro, bem como quando haja

receio justificado de que tal se

verifique, aplica-se o disposto nos

n.os 2 a 6 do artigo 840. ]

Tratando-se da casa de habitao

principal do executado, aplicvel

o disposto nos n.os 3 a 6 do artigo

930.-B, e caso se suscitem

srias dificuldades no realojamento

do executado, o agente de

execuo comunica

antecipadamente o facto cmara

municipal e s entidades

assistenciais competentes.

[art. 930 n 6 do CPC: Tratando-

se da casa de habitao principal

do executado, aplicvel o

disposto nos n.os 3 a 6 do artigo

930.-B, e caso se suscitem

srias dificuldades no realojamento

do executado, o agente de

execuo comunica

antecipadamente o facto cmara

municipal e s entidades

assistenciais competentes.]

execuo para entrega de

coisa imvel arrendada so

aplicveis os procedimento

previstos para a penhora de

bens mveis e imveis, bem

como os previstos para a

entrega de bens, com as

alteraes constantes dos

artigos 930.-B a 930.-E.

[art 930-A do CPC:

execuo para entrega de coisa

imvel arrendada so aplicveis

as disposies anteriores do

presente subttulo, com as

alteraes constantes dos

artigos 930.-B a 930.- E.]

Penhora de Bens Imveis Penhora de Bens Mveis Entrega de Bens Imveis Nas situaes de despejo

Com

pro

cede

r qua

ndo

o im

vel

est

fe

chad

o e

ne

cess

rio

reco

rrer a

o ar

rom

bam

ento

Nas situaes em que as portas

estejam fechadas ou haja receio

justificado de oposio de

resistncia, a requerimento

fundamentado do agente de

execuo, o juiz determina o auxlio

das autoridades policiais

arrombando-se aquelas, se

necessrio, e lavrando-se auto da

ocorrncia.

[art. 840 n. 3 do CPC: A

requerimento fundamentado do

agente de execuo, o juiz determina

o auxlio das autoridades policiais nos

casos em que as portas estejam

fechadas ou haja receio justificado de

oposio de resistncia arrombando-

se aquelas, se necessrio, e

lavrando-se auto da ocorrncia.]

Se o executado, ou quem o

represente, se recusar a abrir

quaisquer portas ou mveis, ou se

a casa estiver deserta e as portas

e mveis se encontrarem fechados,

observar-se- o disposto no artigo

840.

[art 850 n 1 do CPC: Se o

executado, ou quem o represente,

se recusar a abrir quaisquer portas

ou mveis, ou se a casa estiver

deserta e as portas e mveis se

encontrarem fechados, observar-

se- o disposto no artigo 840.]

Antnio Raposo Subtil Obrigado

Manteigas Martins Carlos Nabais

Carla Santos Freire

SESSO DE AUTGRAGOS NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

AUTORES

Jos M. Raimundo

A T&T desenvolve, comercializa e presta suporte a software de diversas reas: gesto comercial, gesto de condomnios, contratos de arrendamentos, gesto associativa tal como informao disponvel no nosso site. Dentro das solues que temos, no mbito da conferncia, os programas para gesto de arrendamentos so realmente os que se enquadram no tema. Em termos de funcionalidades, os 5 programas so iguais tendo apenas a diferena de os profissionais permitirem a faturao dos servios de mediao. Temos os nossos programas com 2 tipos de licena: com ou sem licena anual. Os programas de licena anual so solues, cuja licena de utilizao de 365 dias aps a data do registo (no mesmo equipamento). No final desse perodo, o programa fica em modo de consulta at ser feito novo licenciamento. O licenciamento autorizado aps pagamento da licena. Os programas, da T&T, de licena anual tm associado um servio gratuito: - Suporte tcnico, disponvel atravs de diversos meios: telefone, e-mail, suporte direto ou atravs da rea de cliente online; - Acesso automtico a todas as atualizaes, sejam elas fruto de alteraes fiscais e legais obriga