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Secondo l’ultima indagine di Tecnocasa, le transazioni restano in calo, ma la sensazione degli operatori è che a partire dal secondo trimestre ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’acquisto dell’abitazione. Lo scoglio principaleresta l’irrigidimento sul fronte dei mutui da parte degli istituti di credito

manda sempre più esigente ma al tempo stessoprudente alla luce dell’andamento della nostra eco-nomia e, soprattutto, del mercato del lavoro. Lacombinazione di tutti questi elementi ha determi-nato la realizzazione di compravendite a prezzi piùbassi, in particolare nei casi in cui i venditori hannoavuto necessità di rientrare del capitale investito op-pure di realizzare un contestuale acquisto. L’andamento delle quotazioni. L’analisi in base al profilodimensionale delle realtà urbane evidenzia un calopiù sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), se-guiti dalle grandi città (-2,7%) e infine dall’hinterlanddelle grandi città (-2,3%). In queste realtà la dimi-nuzione più sensibile dei prezzi si è verificata a Na-poli (-3,8%), Bologna (-3,4%) e Genova (-3,1%). Lacapitale registra una diminuzione del 2,8%, Milanodell’1,7%. Nelle grandi città, inoltre, sono state lezone centrali a comportarsi meglio rispetto a quellesemicentrali e periferiche che hanno visto diminuiremaggiormente il loro valore. Nell’hinterland, invece,il ribasso maggiore si è avuto in quello bolognese (-4%) seguito da quello fiorentino (-2,8%) e milanese(-2,7%).L’analisi per aree geografiche, infine, evidenzia unacontrazione delle quotazioni più accentuata nellecittà del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle delNord (-3,1%) e infine del Centro Italia (-1%). L’attenzione ai prezzi. Nella prima parte del 2009 ilprezzo dell’immobile è stato determinante per larealizzazione della compravendita e, ormai, laquasi totalità dei potenziali acquirenti è sempre piùattenta al rapporto prezzo/qualità ed esprime la vo-lontà di acquistare a prezzi congrui rispetto alle ca-ratteristiche presentate dall’immobile. Questoaspetto ha determinato un altro risultato e cioè uncalo più accentuato delle quotazioni sulle tipologieusate rispetto a quelle ristrutturate o di nuova co-struzione. Infatti, dalle analisi, è risultato che, quasisempre, nei quartieri dove l’offerta abitativa è piùvetusta il ribasso delle quotazioni è stato maggiore.È anche vero però che le tipologie usate in buone

A cura di Roberto Carcano

Nel primo semestre del 2009 è continuata la dimi-nuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbenele variazioni nominali negative siano state com-plessivamente inferiori rispetto a quelle registratenella seconda parte del 2008. Questo trend ha in-teressato le grandi città, i loro hinterland e i capo-luoghi di provincia. Il mercato è apparso ancorar allentato, le transazioni sono in sensibile diminu-zione ma la sensazione degli operatori è che a par-tire dal secondo trimestre del 2009 ci sia stata unaripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesseverso l’acquisto dell’abitazione, in particolare in chiè alla ricerca della casa da destinare ad abitazioneprincipale. Infatti, il ribasso dei tassi di interesse,la consapevolezza che il mercato ha ormai intra-preso una nuova direzione e le opportunità offertedalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia achi aveva rimandato l’acquisto. È il quadro che emerge dai rilevamenti effettuati daTecnocasa nell’ambito dal suo circuito di agenziesu tutto il territorio italiano sull’andamento del mer-cato nei primi sei mesi del 2009. I dati confermanotra l’altro la scelta degli investitori verso il mattonea fronte dell’incertezza dei mercati finanziari. Inquesto semestre si sono mossi in particolare co-loro che avevano un capitale da impiegare o chehanno fatto ricorso a mutui di importi contenuti. Inseguito all’atteggiamento prudenziale e selettivomesso in atto dagli istituti di credito si è registrataancora una minore disponibilità di spesa di chi haacquistato facendo prevalentemente ricorso almutuo. Le categorie penalizzate sono state ancoragli immigrati e i lavoratori con contratto a tempodeterminato.Si confermano aspetti emersi nei semestri prece-denti quali: una maggiore offerta sul mercato, l’au-mento delle tempistiche di vendita se il prezzodell’immobile è troppo distante dalla capacità dispesa espressa dai potenziali acquirenti, una do-

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condizioni hanno incontrato maggiormente il favoredegli acquirenti. Per gli immobili di nuova costru-zione, la contrazione dei valori è stata meno ac-centuata con ribassi soprattutto laddove si èverificato un surplus di offerta con conseguente in-venduto sul mercato. Per quanto riguarda la tipologia immobiliare, le abi-tazioni medie e quelle popolari hanno registratouna diminuzione dei prezzi più significativa rispettoa quelle signorili e di prestigio, che hanno megliopreservato il loro valore. Su questo segmento dimercato, infatti, si muovono spesso acquirenti chenon hanno urgenza di acquistare e che cercano lacasa più aderente alle loro esigenze. Se questo nonavviene e le caratteristiche sono distanti, anche dipoco, da quelle desiderate, le compravendite sichiudono a prezzi più bassi. Si tratta di una clien-tela esigente che comunque inizia a esprimere pru-denza rispetto al rapporto tra prezzo e qualitàdell’immobile, elemento ormai trasversale a tutte letipologie di abitazioni. Gli acquirenti hanno apprezzato le soluzioni posteai piani alti, con spazi esterni, luminose, inserite indecorosi contesti condominiali, posizionate in zonetranquille e poco trafficate, possibilmente con boxo posto auto. Tutte le abitazioni che non hanno risposto a questecaratteristiche sono state sottoposte a importantiriduzioni di prezzo e in alcuni casi, nonostante ciò,restano sul mercato per lungo tempo. Si trattaquasi sempre di tipologie abitative di qualità bassache in passato erano acquistate soprattutto da unaclientela con bassa capacità di spesa e che ora tro-vano con difficoltà acquirenti sul mercato. La domanda. L’analisi della domanda immobiliare inquesta prima parte dell’anno ha registrato unamaggioranza di richieste per la casa principale chesi è ripresa soprattutto nella seconda metà del se-mestre, stimolata dal ribasso dei tassi di interessesui mutui e dei prezzi degli immobili. È continuatoanche il trend positivo degli acquisti per investi-mento che era già in ripresa dall’estate del 2008 inseguito all’instabilità dei mercati finanziari. L’analisi della domanda a luglio 2009 evidenziache, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è iltrilocale con il 36,3% delle preferenze. A seguire ilbilocale con il 28,2% delle richieste e infine il quat-tro locali con il 21,8%. A Milano, Napoli e Roma lamaggioranza della domanda si concentra sui bilo-cali. Nelle grandi città si riscontra un aumento dellaconcentrazione della domanda sui trilocali dal mo-mento che chi può, alla luce della diminuzione deiprezzi, prova ad acquistare un taglio più grande.

Gli acquirenti. Analizzando i dati delle compraven-dite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasarisulta che nella prima parte del 2009 il 77,9% dellecompravendite è stato finalizzate all’acquisto del-l’abitazione principale e il 22,1% a uso investi-mento per seconda casa. Il 71,5% di chi acquistaè compreso nella fascia di età tra i 18 e 44 anni. Siregistra una maggioranza di acquisti da parte di la-voratori dipendenti con il 64,5%, a seguire impren-ditori, liberi professionisti, dirigenti e commercianticon il 17,4% e infine i pensionati con il 10,1%. In base alla destinazione dell’immobile risulta chei lavoratori dipendenti sono i principali acquirenti diprima casa e di casa investimento/seconda casa.Al secondo posto segue la classe dei dirigenti, im-prenditori, liberi professionisti e commercianti e alterzo posto i pensionati, che rappresentano unquinto di questo mercato. Per quanto riguarda l’analisi della disponibilità dispesa nelle grandi città la maggioranza delle ri-chieste si concentra nella fascia compresa tra 170e 249 mila euro (24,6%), a seguire la fascia com-presa tra 250 a 349 mila euro (21,6%). Nella fasciadi spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cer-cano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali.L’offerta. Dal lato dell’offerta la tipologia più pre-sente sul mercato è il trilocale con il 33,7%, seguitodal bilocale con il 26,5% e poi dal quattro locali conil 21,5%. Tra le motivazione principali della vendita,ci sono il miglioramento della qualità abitativa, l’ot-tenimento di liquidità e, infine, il trasferimento. Continua anche in questo semestre la diminuzionedei canoni di locazione che hanno registrato uncalo dello 0,7% sui bilocali e sui trilocali dello 0,6%a livello italiano. Più accentuata la diminuzionenelle grandi città (-1,2% per i bilocali e -1,3% per itrilocali). I rendimenti immobiliari lordi sui bilocalisono rimasti alquanto invariati e sono pari a 3,9%. Le previsioni. Le previsioni sul mercato immobiliaresono imprescindibili da quella che sarà la situa-zione economica del Paese, in particolare sulfronte occupazionale, e dall’atteggiamento cheavranno le banche nella concessione del credito.Se verranno confermate le previsioni di una ripresaeconomica nel prossimo anno prevediamo ancorauna lieve flessione dei prezzi con una tendenza allastabilizzazione nel 2011. Riteniamo che il mercatoimmobiliare sarà caratterizzato sempre più da unaclientela con sufficiente capacità di indebitamento.

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