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ATTICO SUDOVEST VIGEVANO

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EDIZIONE SUD OVEST MILANO / VIGEVANO

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rubriche

• Mercato immobiliare 08 - 09

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va in affittoUn rapporto di Nomisma su 13 cittàintermedie offre alcune indicazionisullo stato di salute del mercato. Prezzi e canoni flettonointorno al 2%, mentre continuano adallungarsi i tempi di trattativa. Ingenerale, il comparto delle locazioni resiste meglio diquello delle compravendite, mentre box egarage mostrano elementi distabilità in relazione sia ai valori sia alle quantità.

A cura di Roberto Carcano

La nota società di studi economici Nomisma ha ap-pena pubblicato il suo primo rapporto quadrimestralesullʼandamento del mercato immobiliare in Italia neiprimi mesi del 2009. Particolarmente indicativacome riferimento generale, appare lʼanalisi su un cam-pione di 13 città di grandezza intermedia con riferi-mento a compravendite e locazioni di abitazioni, uf-fici, negozi, capannoni industriali e box auto/garage.Dove si evidenzia un peggioramento complessivo intutti i comparti, con una riduzione della domanda edel numero di compravendite, che si è radicalizzatonellʼultimo quarto dellʼanno scorso. I prezzi e i canoni,per la prima volta da almeno un decennio, si fletto-no intorno al 2%, mentre continuano ad allungarsi itempi per concludere le trattative.In questo contesto generale, lo studio della societàbolognese evidenzia come il mercato della locazio-ne stia resistendo meglio rispetto a quello delle com-pravendite, con indicazioni di incremento sul frontedella domanda, a intendere che la domanda esistee che, se non riesce a trovare risposte sul mercato

dellʼacquisto, si indirizza sul mercato dellʼaffitto.Inoltre, il mercato dei box e garage si dimostra piut-tosto difensivo, mostrando elementi di stabilità sia inrelazione ai valori che alle quantità.Questo trend accomuna sostanzialmente tutte le cit-tà considerate. Il mercato immobiliare anconetano,per esempio, ha evidenziato forti segnali di raffred-damento. Indicazioni di cedimento provengono so-prattutto da una domanda in flessione in tutti i com-parti, sia nella compravendita sia nella locazione, afronte di unʼofferta che invece continua a crescere eche, per concludere le transazioni, deve spesso con-cedere sconti maggiori rispetto al passato. Prezzi ecanoni registrano tassi di variazione con segno ne-gativo salvo poche eccezioni in cui lʼandamento deivalori rimane comunque assai contenuto rispetto aitassi osservati negli scorsi anni. Situazione pressoché analoga a Bergamo, dove ilmercato ha fatto registrare una variazione negativadei prezzi di compravendita e dei canoni di locazio-ne, in tutti i comparti, escluso quello dei garage. A darelʼintonazione negativa sono stati il calo della domanda,da un parte, e la rigidità dellʼofferta dallʼaltra, che han-no mantenuto invariato i prezzi richiesti. Anche a Brescia si è esaurita la fase di crescita de-gli ultimi anni. Sono diminuiti gli scambi e i prezzi no-minali sono calati. Le difficoltà di incontro tra offertae domanda si sono riflesse nello sconto mediamen-te praticato sul prezzo richiesto che è cresciuto in tut-ti i segmenti anche in maniera significativa. Analo-gamente i tempi medi di vendita e di locazione si sonoallungati con incrementi di entità superiore rispetto aquella registrata nel recente passato in corrispon-denza della fase di rallentamento della crescita. Il mer-cato della locazione, al contrario di quello dellʼacquisto,non è contrassegnato da così chiari segnali di fles-sione: la domanda tiene, così come il numero dei con-tratti stipulati. I canoni, invece, seguono il trend deiprezzi e subiscono contrazioni di analoga entità.Le tendenze di mercato riscontrate a Livorno traccianoun quadro complessivo molto simile e certamentepoco incoraggiante. Si assiste infatti a un mercato del-la compravendita in flessione, per quasi tutti i com-parti (a eccezione di box e garage, connotati da unatendenza alla stabilità), nelle quantità domandate, afronte di unʼofferta perlopiù stabile o in lieve aumento,con il conseguente e significativo rallentamento del-lʼattività transattiva per acquisto. Qualche differenza si riscontra a Messina, dove il mer-

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cato non ha mostrato performance pesantemente ne-gative, soprattutto se valutate in rapporto a quellemesse a segno dalle altre città campione. Il merca-to residenziale è stato caratterizzato da un rallenta-mento nel tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni.In rallentamento anche il segmento locativo anchese con accenti meno negativi di quelli che emergo-no nel segmento della compravendita. Il comparto de-gli immobili direzionali è stato, invece, caratterizza-to da un rallentamento nel tasso di crescita sia deiprezzi sia dei canoni. Peggioramento su tutti i fronti, invece, per quanto ri-guarda Modena. Le transazioni si riducono indiscri-minatamente alla luce di una rarefazione sul frontedella domanda con effetti evidenti sui tempi neces-sari per concludere un affare, tanto è vero che il datosui tempi di vendita e locazione è sempre superio-re a quello medio delle 13 città intermedie analizza-te, salvo che nel comparto dei capannoni industria-li. Anche Novara è toccata dalla fase di stagnazione inmaniera indiscriminata. La rarefazione della do-manda, la riduzione delle transazioni, i tempi di ven-dita che si espandono e i prezzi che si riducono consconti in progressivo ampliamento sono una nota chetocca in modo generalizzato il mercato locale. Lamaggiore tenuta è appannaggio del settore dei boxauto e garage, che mettono ancora a segno una lie-vissima crescita (+0,7%). I cali più forti interessanoinvece il comparto dei negozi (-3,9%) e i capannoniindustriali (-3,1%). Il mercato parmigiano, dal canto suo, può dirsi di-pendente dalla debole domanda in tutti i comparti. Laminore disponibilità allʼacquisto ha fatto allungare itempi di collocamento e ha costretto la parte vendi-trice ad accordare sconti sempre più elevati.Nel comparto degli immobili direzionali lʼofferta rimanestabile, mentre la domanda è in diminuzione, con con-seguente contrazione del numero di contratti stipu-lati. Più stazionario il comparto locativo nelle com-ponenti di domanda e offerta con un deprezzamen-to generalizzato.A Perugia, relativamente al comparto residenziale,lʼultimo ciclo immobiliare espansivo è terminato nel2008: da allora è stata registrata una diminuzione deivalori del 2,6%, dopo una fase di crescita dei noveanni precedenti che aveva fatto registrare un ap-prezzamento dei valori di mercato dellʼ80,8%. Il mer-cato sconta ora una diminuzione dei contratti di com-

pravendita e soprattutto una pesante riduzione delnumero di contratti di locazione, dinamica forse do-vuta alla minore disponibilità di spesa degli studen-ti universitari fuori sede, su cui si basa fortemente ilmercato perugino.Anche per quanto riguarda Salerno, si conferma unpeggioramento della situazione. La domanda per lʼac-quisto è in calo per qualsiasi tipologia, a esclusionedei posti auto. Dal lato dellʼofferta si nota invece unaumento nel settore abitativo e commerciale mentreper gli altri mercati la situazione è rimasta pressochéinvariata. I prezzi, che erano cresciuti nel 2007, han-no invertito la tendenza e le variazioni più marcateriguardano il mercato direzionale (-3,4%) seguito daquello abitativo (-1,6%) e infine dal mercato com-merciale (-1,0%). Il mercato immobiliare di Taranto ha evidenziato ten-denze abbastanza deludenti e peggiorative rispettoalle previsioni formulate a fine 2007. Sulla base del-le indicazioni fornite dagli operatori del settore, infatti,gli ultimi 12 mesi hanno evidenziato una generale con-trazione, principalmente in termini di domanda, delmercato della compravendita, con la conseguente ri-duzione dei contratti stipulati. Leggermente più po-sitivi, invece, i segnali offerti dal mercato della loca-zione, in particolare per il segmento abitativo, a in-dicare una maggiore propensione della domanda ascegliere, in questo contesto economico non certoflorido, lʼaffitto piuttosto che lʼacquisto.Anche nelle città del Nordest il mercato sta attra-versando una fase riflessiva che vede una contra-zione diffusa degli scambi immobiliari. A Trieste le dif-ficoltà maggiori riguardano lʼedilizia abitativa e il set-tore terziario, dove la diminuzione degli scambi è ac-compagnata anche da una sensibile riduzione del-la domanda per acquisto che sembra essere sem-pre più attendista. La conseguente diminuzione deicontratti, registrata in primo luogo nelle compraven-dite, non si è riflessa in un maggiore dinamismo delmercato della locazione (a esclusione del settore re-sidenziale), che ha sofferto anchʼesso di una flessionedei valori e degli scambi.A Verona, infine, il mercato ha evidenziato forti se-gnali di raffreddamento. Indicazioni di cedimento pro-vengono soprattutto da una domanda in flessione, afronte di unʼofferta che invece continua in molti casia crescere. Anche qui lʼunica eccezione è rappre-sentata dal comparto dei box e garage dove i diver-si indicatori risultano nel complesso stabili.

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