AVALIA‡ƒO POR REGRESSƒO LINEAR MLTIPLA DE C. Machado - Prof...  identificados, coletados e

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  • Artigo submetido ao Curso de Engenharia Civil da UNESC - como requisito parcial para obteno do Ttulo de Engenheiro Civil

    AVALIAO POR REGRESSO LINEAR MLTIPLA DE TERRENOS NA AVENIDA CENTENRIO DA CIDADE DE CRICIMA (SC).

    Marisa Carboni Machado (1), Evelise Chemale Zancan (2).

    UNESC Universidade do Extremo Sul Catarinense (1) maricriciuma@hotmail.com, (2) ecz@unesc.net

    RESUMO Este trabalho apresenta a equao de regresso com mltiplas variveis para avaliao de terrenos da Avenida Centenrio da cidade de Cricima (SC). O modelo foi obtido em pesquisa realizada utilizando 80 dados dos terrenos que foram identificados, coletados e devidamente relacionados em planilha de vistorias, interpretados por 5 variveis independentes formadores de valores, sendo elas a rea total, frente, nmero de pavimentos, distncia terminal Prspera e distncia terminal Central, buscando o comportamento do mercado imobilirio de terrenos da Avenida Centenrio. Aps algumas simulaes em busca do melhor ajustamento da equao de regresso, o coeficiente de correlao obtido foi de 88,61%, indicando uma forte correlao entre a varivel dependente e as independentes. A equao gerada apresentou-se de fcil aplicabilidade e compatvel com a realidade do mercado imobilirio dos terrenos da Avenida Centenrio da cidade de Cricima (SC). Palavras-Chave: Engenharia de Avaliaes, Varivel, Modelo de Regresso Linear Mltipla, Terrenos. 1. INTRODUO

    A retirada dos trilhos da Estrada de Ferro Dona Tereza Cristina na rea central

    iniciou-se na segunda metade da dcada de 1960. Esta retirada dos trilhos cedendo

    o leito para a Avenida Axial e atual Avenida Centenrio desencadeou um profundo

    processo de renovao urbana no entorno, tendo a Avenida como um plo de

    valorizao imobiliria, conforme ilustrado na figura 01.

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    Figura 01: Arquivo histrico de Cricima: Estrada de Ferro Dona Tereza Cristina, Primeira Estao Ferroviria e Segunda Estao Ferroviria.

    Fonte: Giuliano Elias Colossi (2010).

    Conforme a figura 2, a paisagem modificou-se rapidamente, surgindo

    estabelecimentos comerciais: bancos, supermercados, lojas, prdios comerciais e

    residenciais, bem como os equipamentos urbanos: rodoviria e os terminais de

    transportes urbanos: Central, Prspera e Pinheirinho.

    A atual Avenida Centenrio corta a cidade de Cricima no sentido norte sul e j foi

    chamada de Avenida Axial, iniciando no limite do municpio de Iara (SC) leste,

    at o Bairro Pinheirinho, oeste. Outros importantes bairros so atravessados pela

    Avenida, tais como: Santo Antnio, Comercirio, Operria Nova, Centro e Prspera.

    Figura 02: Arquivo histrico de Cricima: Avenida Axial bairro Pinheirinho, Terminal Urbano Avenida Axial Centro e Terminal Urbano Central Avenida Centenrio.

    Fonte: Giuliano Elias Colossi (2010).

    Para compreenso das principais modificaes urbanas no entorno da via, remete-

    se inicialmente a estrada de ferro que atuou como um delimitador espacial do centro

    da Cidade, que na linguagem informal da populao criciumense chama-se para os

    dois lados da Avenida, o lado de l e o lado de c dos antigos trilhos. Esta

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    diferena de denominao arraigada pela populao, principalmente pelos

    moradores e antigos colonizadores da Cidade se estabeleceram como uma forte

    carga de preconceitos, influenciando no valor da terra ao longo da Avenida

    Centenrio.

    Os trilhos eram o limite da rea central dos dois lados da cidade, e o seu leito nos

    permite entender a valorizao imobiliria. O lado de l, da Avenida em direo ao

    bairro 4 Linha, como dito era considerado um espao estranho, no reconhecido e

    no fazendo parte do ncleo central da Cidade e neste sentido desvalorizado, sobre

    o ponto de vista do mercado imobilirio. Porm este cenrio relatado, atualmente

    diferente.

    Hoje o dito lado de l densamente verticalizado, fruto de um processo de

    construo que se iniciou na dcada de 80. O lado de l favorecido pela

    proximidade do Centro da Cidade, preo da terra mais barato do que os terrenos do

    lado de c, da Avenida em direo ao bairro So Simo, bem como o plano diretor,

    propiciaram a ocupao tardia da rea no entorno da Avenida, vencendo a barreira

    dificultada pela presena da estrada de ferro.

    Ainda hoje os imveis em condies semelhantes so bem mais caros na rea

    central, sendo fortemente influenciado no somente pela localizao, mas pela

    valorizao cultural de morar no centro. A procura de imveis do lado de l na sua

    grande maioria so negociados com pessoas que no tem vnculo com esta

    tradio.

    Diante disso, a engenharia de avaliaes uma especialidade que tem como

    objetivo determinar tecnicamente o valor de um bem, seus direitos, frutos e custos

    de produo. Alm de definir o valor de um bem, contribui para responder questes

    importantes como: Quais as preferncias do mercado? Que variveis influenciam de

    maneira significativa a formao de preo? Como o mercado se comporta? E a partir

    destas respostas permitir a tomada de deciso em relao a melhores investimentos

    do mercado imobilirio. (FERMO, 2006).

    A determinao do valor de um bem bastante complexa, segundo Dantas (2012), o

    valor que se deve ser adotado o valor de mercado, pois esse o nico valor que

    ser determinado em uma avaliao.

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    O valor de um bem tambm determinado pela oferta e procura, quanto maior a

    necessidade, maior a procura, maior ser o seu valor.

    A metodologia avaliatria definida pelas vrias maneiras de obter o valor de um imvel. Independente da metodologia a ser aplicada, o avaliador dever basear-se em valores de mercado, considerando os preos comercializados ou ofertados, assim como todos os outros atributos (localizao, rea, estado de conservao, padro, topografia e outros), que influenciam no valor do bem a ser avaliado, (FELIPPE, 2009, p. 20).

    Portanto, neste trabalho trata-se do Mtodo Comparativo Direto de Dados de

    Mercado que define o valor do imvel, ou benfeitorias atravs da comparao direta

    de mercado.

    O mtodo comparativo direto de dados de mercado o mais usualmente

    empregado, a comparao direta do imvel avaliado com outros imveis de

    caractersticas semelhantes que esto inseridos dentro do mercado imobilirio,

    (DELFINO, 2013, p. 2).

    De acordo com Ramos (2013), o primeiro e importante passo para a avaliao de

    um bem a coleta de dados, ou seja, coleta de informaes de terrenos venda,

    comparveis ao terreno a ser avaliado.

    Esta coleta feita in loco, com visita dos imveis ofertados, pesquisados nos sites

    das imobilirias e consultas dos classificados de jornais da cidade.

    Segundo Coelho (2011) outro importante passo para avaliao o conhecimento

    das variveis, medidas que assumem valores diferentes, em diferentes pontos de

    observao. Quando um aspecto observvel de um fenmeno est ligado a alguma

    varivel, poder acontecer uma relao de dependncia.

    Segundo NBR 14653-2 (2011, p. 14), as variveis independentes referem-se as caractersticas fsicas (por exemplo, rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia ao polo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio vista ou prazo). As variveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos.

    A mesma define que se deve ter preferncia ao uso de variveis quantitativas, as

    quais podem ser medidas ou contadas. J as variveis qualitativas no podem ser

    medidas ou contadas, so definidas atravs de:

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    Variveis dicotmicas ou dummy: so variveis geralmente empregadas a

    duas situaes, tendo-se apenas duas opes de resposta, como sim ou no.

    Varivel Proxy: utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se

    presume guardar com ela relao de pertinncia.

    Cdigos ajustados: so obtidos extraindo-se os cdigos das amostras atravs

    de modelo de regresso, utilizando variveis dicotmicas havendo ao menos

    trs dados por caractersticas.

    Cdigos alocados: se tratam de cdigos utilizados para definir a qualidade do

    bem avaliado ou analisado.

    J as variveis dependentes, sero aquelas que representam o valor de mercado de

    um imvel: valor unitrio ou valor total, (DELFINO, 2013, p.3).

    Segundo Zancan (1996), a anlise de regresso mostra como as variveis esto

    relacionadas e o grau de relacionamentos entre elas. Essas variveis esto

    relacionadas entre si, e so definidas numericamente pelo coeficiente de correlao,

    que se trata