BAIL COMMERCIALRgi par les Articles L 145-1 L 145-60, R 145-1
R145-11,R 145-20 R 145-33, D 145-12 D 145-19 du code de commerceet
larticle 33 non codifi du dcret du 30 septembre 1953
Entre les soussigns:
FICOMMERCE, Socit Civile de Placements Immobiliers au capital de
760000 , dont le sige social est (92400) COURBEVOIE, 41 rue du
Capitaine Guynemer, immatricule au RCS Nanterre sous le numro D
337633861,Reprsente par FIDUCIAL GERANCE Socit Anonyme Directoire
et Conseil de Surveillance au capital de 20360000 , immatricule au
Registre du Commerce et des Socits de NANTERRE sous le numro
B612011 668, ayant son sige social 41, rue du Capitaine Guynemer
92400 COURBEVOIE (adresse de correspondance: 41, avenue Gambetta
92928 PARIS LA DEFENSE Cedex),Reprsente par Monsieur Jean PAQUAY
agissant en qualit de Directeur de la Gestion Immobilire, dment
habilit.
Ci-aprs dnomme LE BAILLEUR
Dune part,
Et:
SABAH, SARL au capital de 7624 ayant son sige social 50 rue
Gambetta 33500 LIBOURNE, immatricule au RCS LIBOURNE sous le numro
449290527, reprsente par Monsieur SABAH Simon et Madame SABAH Julie
en leur qualit de co-grants.
Ci-aprs dnomme LE PRENEUR
Dautre part,
Il a t arrt et convenu ce qui suit:
Le BAILLEUR fait bail et donne loyer selon les conditions
gnrales et particulires figurant ci-aprs:
SOMMAIRE
CONDITIONS GENERALES
Article1BAIL4
Article2DESIGNATION.4
Article3DUREE.4
Article4DESTINATION.5
Article5LOYER..5
Article6INDEXATION ET REVISION DU LOYER7
Article7CHARGES ET PRESTATIONS8
Article8IMPUTATION DES PAIEMENTS ET PENALITES DE RETARD11
Article9DEPOT DE GARANTIE11
Article10CONDITIONS DOCCUPATION12
Article11ENTRETIEN TRAVAUX14
Article12CONTRIBUTION IMPOTS ET TAXES17
Article13ASSURANCES ET RECOURS18
Article14DESTRUCTION DES LIEUX LOUES - EXPROPRIATION..20
Article15RESPONSABILITE RECOURS.20
Article16SOUS-LOCATION.21
Article 17CESSION DU BAIL22
Article 18FIN DU BAIL..24
Article 19AMIANTE ENVIRONNEMENT ....26
Article 20AUTRES CONDITIONS..............29
CONDITIONS PARTICULIERES
Article21.1DESTINATION.31
Article21.2DESIGNATION DE LIMMEUBLE..31
Article21.3DESIGNATION DES LOCAUX31
Article21.4DUREE31
Article21.5LOYER31
Article21.6INDEXATION32
Article21.7CHARGES.32
Article21.8DEPOT DE GARANTIE DORIGINE..32
Article21.9CLAUSES SPECIFIQUES.32
CONDITIONS GENERALES
Article 1: BAIL
Le BAILLEUR fait bail et donne loyer au PRENEUR qui accepte les
locaux dpendant dun immeuble dsign larticle 21.2 sous les charges,
clauses et conditions noncs au prsent acte ainsi que celles pouvant
rsulter de la loi, du rglement de coproprit, des servitudes
diverses ou de lusage, que le PRENEUR sengage respecter, sous peine
dacquisition de la clause rsolutoire prvue larticle 18- 1) du
prsent bail et de rclamation dindemnit et/ou dommages et
intrts.
Le prsent bail est rgi par les articles L.145-1 L.145-60, et R
145-1 R 145-11 et R 154-20 R 145-33, D 145-12 D 145-19 du Code de
Commerce et larticle 33 non codifi du dcret n53-960 du 30 septembre
1953 ainsi que par les dispositions des articles 1713 et suivants
du Code Civil, non contraires aux prsentes pour autant que le
PRENEUR remplisse les conditions lui permettant den bnficier, le
bail ne valant pas soumission volontaire la protection statutaire
des baux commerciaux.
Article 2: DESIGNATION
Les locaux objet du bail sont dcrits larticle 21.3.
Il nest pas ncessaire de faire une plus ample dsignation des
lieux lous, le PRENEUR dclarant parfaitement les connatre et les
trouver exactement conformes la destination contractuelle et lusage
pour lesquels ils sont lous.
Il est prcis que toute diffrence entre les cotes et surfaces
mentionnes le cas chant au prsent acte et/ou rsultant du plan
ventuellement annex aux prsentes, et les dimensions relles des
lieux, ne peut justifier ni rduction, ni augmentation du loyer, les
parties se rfrant la consistance des lieux tels quils existent.
Lensemble des lieux lous forme dans la commune intention des
parties un tout indivisible.
A linitiative de la partie la plus diligente, les parties
procderont pralablement la remise des cls un tat des lieux
contradictoire conserv par chacune des parties, le cas chant tabli
par huissier, dont les frais seront la charge du PRENEUR, sauf dans
le cas vis larticle L. 145-40-1, alina 2.
Article 3: DUREE
Le prsent bail est consenti pour une dure de neuf annes entires
et conscutives qui commencera courir la date deffet prvue larticle
21.4.
Le PRENEUR aura la facult de faire cesser le prsent bail
lexpiration de chaque priode triennale, en prvenant le BAILLEUR au
moins six mois lavance par acte extra-judiciaire ou par lettre
recommande avec accus de rception, la date du cong tant celle de la
premire prsentation de la lettre.
Le BAILLEUR aura la facult de faire cesser le prsent bail
lexpiration de chaque priode triennale, uniquement sil entend
invoquer les dispositions des articles L 145-18, L 145-21 et L
145-24 du Code de Commerce.
Article 4: DESTINATION
Les locaux lous sont lusage exclusif dfini par larticle 21.1 des
conditions particulires. Cette destination ne pourra faire lobjet
daucun changement, sauf accord exprs et crit du BAILLEUR.
Le PRENEUR dclare faire son affaire personnelle et ses frais,
risques et prils, de lobtention de toute autorisation qui pourrait
tre ncessaire lexercice de tout ou partie de son activit, ainsi que
du paiement de toutes sommes, redevances, taxes, impts, droits
quelconques affrents aux activits exerces dans les lieux lous et
lutilisation des locaux.
Dans la mesure o son activit ncessiterait des autorisations
administratives, le preneur se conformera pendant toute la dure du
bail toute injonction qui pourrait lui tre faite par lautorit
administrative sans que la responsabilit du bailleur puisse tre
recherche. Les activits autorises, ne devront donner lieu aucune
contravention, le preneur devra veiller ce quelles ne fassent
lobjet daucune rclamation de la part de tiers et notamment des
autres occupants de limmeuble. Il fera en consquence son affaire
personnelle de tous les griefs qui seraient faits au bailleur son
sujet et garantira toutes les consquences pouvant en rsulter pour
lui.
Le PRENEUR dclare expressment quil a, pralablement la signature
du prsent bail, vrifi que les locaux sont bien conformes leur
destination et quen sa qualit de professionnel averti, il sengage
exploiter son activit telle que prvue au bail, en sinterdisant de
crer quelques nuisances que ce soient au prjudice du voisinage ou
de tout tiers.
Le BAILLEUR se rserve le droit de louer dautres locaux de
limmeuble pour une activit semblable ou similaire celle du
PRENEUR.
Article 5: LOYER
Les conditions du bail forment un tout conomique
indissociable
1) Loyer
Le prsent bail est consenti et accept moyennant un loyer
principal annuel net de toutes charges ou droits assimils stipul
larticle 21.5.
Ce loyer voluera suivant les modalits prvues ci-aprs.
Le PRENEUR soblige payer au BAILLEUR le loyer et ses accessoires
en quatre termes de paiement gaux et davance le 1er janvier, le 1er
avril, le 1er juillet et 1er octobre de chaque anne.
Le loyer et ses accessoires seront payables par virement sur le
compte bancaire du Bailleur ou prlvement sur le compte bancaire du
locataire, dont les coordonnes seront communiques par crit au
Preneur pour le virement ou au bailleur pour le prlvement avant la
date de prise deffet du Bail. Les virements ou prlvement devront
tre effectus valeur premier jour du terme exigible.
Tous les paiements auront lieu au domicile du BAILLEUR ou en
tout autre endroit indiqu par lui.
2) Option TVA
Le BAILLEUR ayant opt pour lassujettissement du loyer la TVA, en
application de larticle 260-2 du Code Gnral des Impts, le loyer
ci-dessus indiqu et ses accessoires seront majors de la TVA au taux
en vigueur lors de la facturation.
Le PRENEUR doit acquitter toute taxe qui viendrait remplacer ou
complter la TVA.
Si, pour quelque raison que ce soit, limmeuble ntait plus
assujetti la TVA, les droits denregistrement, contributions au
revenu locatif, ou autres impts alors applicables seront la charge
du PRENEUR.
3) Loyer de renouvellement Lors des renouvellements successifs,
par drogation aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34
du Code de commerce, auxquels le PRENEUR renonce expressment, le
loyer sera fix la plus leve des deux valeurs suivantes: le montant
du dernier loyer index, applicable au titre du bail expir, la
valeur locative apprcie au jour de la prise deffet du bail renouvel
par comparaison avec des loyers de march c'est--dire: des prix
librement dbattus entre propritaires et locataires pour des locaux
libres, savoir lexclusion des rfrences de renouvellement amiables
et de fixations judiciaires, et ce, au cours des douze mois prcdant
le renouvellement; pour des biens immobiliers comparables aux
locaux, c'est--dire des immeubles de mme nature que limmeuble,
situs dans le mme primtre et prsentant les mmes caractristiques que
celles des locaux, sauf corriger si ces lments venaient manquer par
dautres critres de rfrence, la condition toutefois quils soient
comparables.
La valeur locative sera tablie selon les dispositions suivantes,
auxquelles les parties ne pourront en aucun cas droger:-La valeur
locative sera, dfaut d'accord entre les parties, irrvocablement
fixe par un expert judiciaire prs la Cour dAppel de Paris, en
estimation immobilire, tant prcis que lexpert dsigner ne devra pas
avoir travaill pour l'une des parties dans les douze (12) mois
prcdant sa nomination. Les honoraires et frais de lexpert seront
supports par moiti par chacune des parties.-Dans l'hypothse o les
parties ne parviendraient pas s'entendre sur le nom dun expert
judiciaire, ou si tous les experts ont travaill pour l'une des
parties dans les douze (12) mois prcdant leur nomination, la partie
la plus diligente saisira le Prsident du Tribunal de Grande
Instance de Paris statuant en Rfr qui nommera un expert en
estimation immobilire.-L'expert agira dans le cadre d'un mandat
d'intrt commun. Il devra, pour dterminer la valeur locative,
prendre en compte les seuls lments ci-dessus convenus entre les
parties.L'expert devra rendre sa dcision dans les deux (2) mois de
sa saisine. Sa dcision liera irrvocablement les parties et ne sera
susceptible d'aucun recours.Cette procdure n'affecte pas,
cependant, la facult pour le BAILLEUR de refuser le renouvellement
du Bail, ni celle du PRENEUR de mettre un terme son bail.
Il est rappel que par drogation au quatrime alina de larticle L.
145-34 du Code de Commerce, laugmentation de loyer sera applicable
en totalit ds la prise deffet du renouvellement, le PRENEUR
renonant expressment et dfinitivement pour le premier
renouvellement et les renouvellements successifs lapplication de la
progressivit de laugmentation.
Article 6: INDEXATION ET REVISION DU LOYER
Sans quil soit besoin daucune notification ou formalit pralable,
le montant du loyer stipul larticle 21.5 sera index de manire
automatique et annuelle la date anniversaire de la prise deffet du
bail en fonction des variations de lindice des loyers
commerciaux(ILC) publi trimestriellement par lInstitut National de
la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE).
Pour la premire indexation, lindice de base sera le dernier
indice publi la date de prise deffet du Bail tel que mentionn
larticle 21.6 des Conditions Particulires, et lindice de rvision
sera celui du mme trimestre de lanne suivante.
Pour les indexations suivantes, lindice de base sera le prcdent
indice de rvision, et lindice de rvision, celui du mme trimestre de
lanne suivante.
Le jeu de la clause dindexation ntant subordonn aucune
notification, la rvision sappliquera de plein droit.
En cas de retard dans la publication de lindice, le loyer pourra
tre calcul provisoirement en fonction du dernier indice publi.
En cas de modification ou cessation de la publication de lindice
INSEE choisi par les parties dans le cadre des prsentes, cette
rvision serait faite en prenant pour base lindice lgal de
remplacement. A dfaut dun tel indice, celui-ci sera choisi
conventionnellement entre les parties.
A dfaut daccord entre elles dans un dlai de trois mois compter
de la date laquelle une des parties aura propos lautre par crit un
tel indice, celui-ci sera dtermin par un expert dsign, la demande
de la partie la plus diligente, par le Tribunal de Grande Instance
du lieu de situation de limmeuble. Les frais et honoraires de
lexpert et de sa dsignation seront supports par le Preneur, ainsi
quil sy oblige expressment.
La prsente clause constitue une indexation conventionnelle. En
consquence, la rvision triennale lgale prvue par les articles L
145-37 et L 145-38 du Code de Commerce et rglemente par larticle R
145-20 du Code de Commerce est toujours applicable.
Le Bailleur dclare que la clause d'indexation constitue une
stipulation essentielle et dterminante de sa volont de contracter,
sans laquelle le bail n'et pas t conclu.
Article 7: CHARGES ET PRESTATIONS
a) Dfinition des charges
Le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR, en sus du loyer,
lintgralit des charges, prestations et dpenses de limmeuble sans
distinction, quelle quen soit la nature, y compris les frais de
grance - administrateur de biens, les honoraires du syndic, le cot
de tous les travaux raliss dans limmeuble, y compris ceux lis aux
rparations vises larticle 605 du Code Civil, quand bien mme ces
dpenses rsulteraient de la vtust, dun vice cach ou de la force
majeure ou seraient imposs par lAdministration et/ou toute
rglementation existante, nouvelle ou venir, y compris
environnementale, en fonction du tableau de rpartition des charges
en millimes (tableau ci-aprs ainsi que ltat rcapitulatif des
charges ci-annex), mais lexception des charges, impts, taxes,
redevances et travaux ne pouvant tre imputs au PRENEUR en vertu de
larticle R. 145-35 du Code de Commerce, dans sa rdaction en vigueur
la date de signature du prsent bail.
CHARGES COMMUNES
GENERALES:103,6/976,49mesASSURANCE:103,6/976,49mesENTRETIEN
REPARATION:103,6/976,49mesIMPOT FONCIER:103,6/976,49mes
Figurent notamment parmi les dpenses qui seront refactures au
PRENEUR :- les frais de nettoyage, d'entretien, de mise aux normes
et de rparation des parties communes ou usage commun, en ce compris
les rparations pouvant rsulter de lusage, de la vtust, dun vice
cach ou de lvolution des normes, - tous types de travaux
dembellissement, y compris les grosses rparations de larticle 606
du Code civil et les travaux rsultant de la vtust, pour autant que
le montant de ces travaux excde le cot du remplacement lidentique,-
les frais de ravalement, mme ayant un caractre obligatoire,- les
frais d'limination des dchets communs,- les frais d'entretien, de
rparations, de renouvellement du matriel et de l'outillage
ncessaires la gestion et l'exploitation de l'immeuble,- les frais
daudit, de suivi et de mise en place dinstruments de mesure destins
au mesurage et lvaluation des performances environnementales de
limmeuble,- les frais d'entretien, de rparation, de maintenance, de
contrle obligatoire et de contrle priodique de conformit, de
remplacement des lments dquipements de limmeuble et de toutes
installations ncessaires son bon fonctionnement tels que notamment
les ascenseurs, monte-charges, nacelles de nettoyage, groupes
lectrognes, autocommutateurs, transformateurs, armoires lectriques,
chaudires, climatiseurs, contrle daccs, gestion technique
centralise , en ce compris les rparations pouvant rsulter de
lusage, de la vtust, dun vice cach ou de lvolution des normes, -
les frais de mise en conformit existante ou venir avec toute
rglementation,- les rmunrations, charges sociales et charges
annexes comprises, du personnel affect l'immeuble (nettoyage,
gardiennage) et/ou les frais entrans par le recours des entreprises
extrieures pour des services de mme nature,- les honoraires de
gestion et dassistance technique, les honoraires de syndic,- les
frais d'clairage, de chauffage ou de rfrigration, tels que
rafrachissement ou climatisation et dune faon gnrale toute
consommation de fluides quels quils soient,- les tiquettes de botes
aux lettres, interphone, tableau nominatif, et autres, - les
charges nouvelles lies lvolution et lamlioration des prestations de
limmeuble,-les primes dassurance pour toutes les polices souscrites
au titre de limmeuble.En cas de modification de la rgle de
rpartition des charges pendant la dure du bail, le Bailleur en
informera le Preneur.
La liste des dpenses ci-dessus mentionnes ne saurait tre
considre pour le BAILLEUR comme une obligation dassurer les
prestations indiques.
Le PRENEUR devra, galement, rembourser au BAILLEUR ou son
mandataire la consommation deau daprs les indications portes au
compteur divisionnaire, ainsi que tous les frais de location de
compteurs, moins que limmeuble ne comporte pas de compteur
divisionnaire.
Dans ce dernier cas, le PRENEUR remboursera pour sa consommation
sa quote-part. Toutefois, le BAILLEUR se rserve le droit dexiger
tout moment de la location, soit un abonnement direct du PRENEUR,
soit la pose dun compteur divisionnaire. Dans un cas comme dans
lautre, le PRENEUR aura supporter tous frais de modification,
dinstallation, de pose et de fournitures de conduites et de
compteurs et la consommation deau enregistre sera paye en totalit
par le PRENEUR.
Le PRENEUR devra sentendre directement avec toute compagnie pour
lusage et la consommation du gaz, de llectricit et de leau, sans
garantie du BAILLEUR. Le cot de toute modification ou tout
changement de conduites principales et transformateurs dlectricit
sera assum par le PRENEUR.
b) Provisions sur charges
Le PRENEUR rglera les provisions sur charges annuelles indiques
larticle 21.7 payables trimestriellement. Le montant de cette
provision trimestrielle pourra tre modifi tout moment par le
BAILLEUR pour tenir compte de lvolution de la consistance et du
montant des charges.
Une rgularisation annuelle sera tablie. Dans lhypothse o le
montant des provisions sur charges serait alors insuffisant, le
PRENEUR sengage acquitter le complment d sur facturation
complmentaire, immdiatement exigible.
Lors de la prise deffet du bail ou lors du dpart du preneur, la
provision due sera calcule prorata temporis sur la base de la dure
restant courir du trimestre en cours.
Le BAILLEUR communiquera un tat rcapitulatif annuel des charges
au PRENEUR au plus tard le 30 septembre de lanne suivant celle au
titre de laquelle il est tabli.
Dans lhypothse o limmeuble serait en coproprit, ltat
rcapitulatif annuel des charges sera communiqu par le BAILLEUR au
PRENEUR dans un dlai de trois mois compter de la reddition des
charges de coproprit sur lexercice annuel.
c) Travaux du Bailleur
Le BAILLEUR a communiqu au PRENEUR:
procs-verbal de lassemble gnrale spcial du 17 Janvier 2012,
procs-verbal de lassemble gnrale du 22 Janvier 2013 et procs-verbal
de lassemble gnrale du 22 Janvier 2014.
Ces documents figurent en annexe au prsent bail.
Le BAILLEUR communiquera ensuite au PRENEUR tous les trois ans,
un tat prvisionnel de travaux qui lui sera communiqu par le
syndic.
Il est par ailleurs prcis que ltat prvisionnel des travaux vis
ci-dessus ne pourra en aucun cas tre considr comme limitant la
possibilit du Bailleur de raliser tout moment de la vie du Bail
tous autres travaux quil jugera utile de raliser, que ceux-ci
soient commands par lurgence ou par ltat de limmeuble. Ces travaux
seront refacturs au Preneur, hauteur de sa quote-part, au mme titre
que les travaux viss dans ltat prvisionnel.
Article 8: IMPUTATION DES PAIEMENTS ET PENALITES DE RETARD
8.1. Par drogation expresse aux articles 1253, 1254 et 1256 du
code civil, limputation des paiements effectus par le Preneur sera
faite par le Bailleur dans lordre suivant:
frais de recouvrement et de procdure, dommages et intrts,
intrts, dpt de garantie et rajustement, impts et taxes,
rgularisation annuelle des charges, provisions sur charges, crances
de loyers ou d'indemnits doccupation,.
8.2. En cas de non-paiement sa date dexigibilit ou dchance de
toute somme qui pourrait tre due en vertu du prsent bail, de ses
suites et consquences, ou plus gnralement de loccupation des lieux
lous, et sans quune mise en demeure ne soit ncessaire par drogation
larticle 1230 du Code Civil, le PRENEUR sengage formellement payer
en supplment une somme de 15 % des sommes dues, cette pnalit tant
destine notamment couvrir le BAILLEUR des dommages pouvant rsulter
du retard dans le paiement du PRENEUR. Cette pnalit devra tre
acquitte en mme temps que les sommes dues.
Article 9: DEPOT DE GARANTIE
A la date de signature des prsentes, le PRENEUR verse au
BAILLEUR, qui le reconnat, la somme indique larticle 21.8,
reprsentant un terme de loyer hors charges et hors taxes, titre de
dpt de garantie. Celui-ci ne sera pas productif dintrts.
Ce dpt de garantie est expressment affect garantir lexcution par
le PRENEUR des charges et conditions lui incombant en vertu du
prsent bail et de ses suites, ainsi que le paiement de toutes
sommes dont il pourrait tre dbiteur un titre quelconque. Cette
somme ne pourra en aucun cas tenir lieu de paiement dun terme de
loyer devenu exigible ou toute autre somme due au BAILLEUR en cours
de bail.
En cas de variation du loyer, le dpt de garantie sera
immdiatement rajust proportionnellement au nouveau loyer, de faon
toujours reprsenter un terme. En consquence, le PRENEUR sengage
rgler premire demande du BAILLEUR, le complment de dpt de garantie
correspondant, sous peine de rsiliation du bail.
Le dpt de garantie sera rembours au PRENEUR en fin doccupation,
aprs dmnagement, remise des cls, justification du paiement de
toutes taxes et tous impts, justification de lexcution des
rparations sa charge et aprs dduction de toute somme dont il
pourrait tre dbiteur envers le BAILLEUR ou dont ce dernier pourrait
tre rendu responsable par le fait du PRENEUR quelque titre que ce
soit.
En cas de cession du bail, le PRENEUR se fera rembourser le dpt
de garantie par le cessionnaire. Il renonce en pareil cas toute
demande de remboursement du dpt de garantie auprs du BAILLEUR, qui
sera tenu ce remboursement auprs du seul cessionnaire en fin de
bail.
Ce dpt de garantie sera conserv par le BAILLEUR titre de
premiers dommages et intrts, en cas de rsiliation du prsent bail
aux torts du PRENEUR, sans prjudice de tous autres dommages et
intrts qui pourraient tre dus au BAILLEUR.
En cas douverture lencontre du PRENEUR dune procdure de
redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, toutes les
sommes qui pourraient tre dues par le PRENEUR au BAILLEUR quelque
titre et pour quelque cause que ce soit se compenseront de plein
droit et due concurrence avec le montant du dpt de garantie et ce,
mme en cas de continuation du bail suivie dun plan de cession de
tout ou partie du fonds de commerce comportant les droits rsultant
du prsent bail.
Dans cette dernire hypothse, le cessionnaire sera tenu de
reconstituer intgralement le dpt de garantie en remettant au
BAILLEUR la somme correspondante.Par ailleurs, si ladministrateur
ou le liquidateur devait mettre fin au bail en renonant la facult
qui lui est consentie par larticle L. 622.13 du Code de Commerce,
linexcution donnerait lieu des dommages et intrts au profit du
BAILLEUR, que les parties conviennent dores et dj de fixer
forfaitairement et dfinitivement trois mois de loyer toutes taxes
comprises.
Article 10: CONDITIONS DOCCUPATION
Le PRENEUR prendra les locaux dans l'tat o ils se trouveront au
jour de la prise deffet du bail, sans pouvoir rclamer au BAILLEUR
aucun travaux damnagement, mise en conformit, remise en tat, aucune
modification, adjonction ou transformation quelconque, mme si ces
travaux savraient ncessaires lexploitation de son commerce, le
PRENEUR sengageant les raliser ses frais et sous sa
responsabilit.
Le PRENEUR devra user des lieux lous suivant leur
destination.
Le PRENEUR devra tenir les locaux lous constamment garnis de
meubles et effets mobiliers, matriels et marchandises lui
appartenant, en quantit et valeur suffisantes pour rpondre tout
moment du paiement des loyers et accessoires, ainsi que de
lexcution des clauses et conditions du prsent bail.
Le Preneur soblige maintenir les lieux lous en tat permanent
d'utilisation effective.
En aucun cas, il ne pourra tre procd dans les lieux lous une
vente publique de meubles et autres objets.
Il devra respecter, le cas chant, les charges et conditions du
rglement de coproprit, du rglement de jouissance, du cahier des
charges ou de tout document rgissant lensemble immobilier dont
dpendent les locaux lous. Le PRENEUR reconnat avoir reu un
exemplaire des documents prcits. Le PRENEUR sengage galement
obtenir le respect de ces charges et conditions par son personnel,
ses clients, fournisseurs et visiteurs, dont il veillera la bonne
tenue.
Le PRENEUR prendra toutes les prcautions ncessaires pour que
lexercice de son activit ne puisse nuire en quoi que ce soit
lentretien, la tranquillit, au bon aspect et la bonne tenue de
limmeuble; il assumera toute responsabilit ce sujet.
Il veillera ne rien dposer, ni laisser sjourner dans les parties
communes de limmeuble ni devant ses accs ou sorties de secours, qui
devront toujours rester libres daccs.
Le PRENEUR ne pourra installer des machines ou des moteurs
quaprs avoir recueilli lautorisation crite du BAILLEUR. Il devra
les retirer sans dlai si leur fonctionnement venait motiver des
rclamations des locataires ou voisins.Le PRENEUR est en outre tenu
de respecter les obligations suivantes : n'utiliser aucun
haut-parleur ou autre moyen de diffusion susceptible d'tre entendu
hors des locaux ; de n'utiliser galement aucun appareil lectrique
ou autre, qui perturberait notamment les transmissions tlphoniques,
tlvisuelles ou des rseaux informatiques du voisinage. s'abstenir de
toute activit bruyante, dangereuse, incommode, polluante ou
insalubre ; prendre toute mesure utile pour empcher toute odeur
dsagrable ; s'abstenir de jeter ou de laisser jeter des produits
corrosifs ou polluants, ou susceptibles de boucher toutes
canalisations. prendre toutes les dispositions pour viter la
propagation des rongeurs, insectes, etc. et le cas chant, pour les
dtruire.Le PRENEUR sinterdit dintroduire dans les lieux lous des
matires inflammables, explosives ou dangereuses pour la scurit de
limmeuble.Le PRENEUR sengage ne pas faire supporter aux planchers
une charge suprieure sa rsistance.De manire gnrale, le PRENEUR
devra sabstenir de faire ou laisser faire quoique ce soit qui
puisse dtriorer les locaux. Il devra prvenir immdiatement le
BAILLEUR de toute atteinte qui serait porte la proprit, de toutes
dgradations ou dtriorations qui viendraient se produire dans les
locaux lous.
Article 11: ENTRETIEN - TRAVAUX
a) Entretien
Le PRENEUR devra entretenir les lieux lous en parfait tat
dentretien. Il procdera en outre ses frais exclusifs aux rparations
de toute nature, en ce compris celles relevant de larticle 605 du
code civil.
Le PRENEUR devra maintenir en parfait tat de propret, de
fonctionnement, de scurit et de mises en conformit (mais uniquement
dans les limites poses par larticle R. 145-35 du Code de commerce),
y compris environnementale, les locaux ainsi que tous les lments
techniques et quipements.
Dune manire gnrale, le PRENEUR devra rparer au fur et mesure
toute dgradation constate dans les lieux lous, le PRENEUR renonant
se prvaloir des dispositions de l'article 1755 du Code civil en
prenant sa charge les travaux rsultant de la vtust (mais uniquement
dans les limites poses par larticle R. 145-35 du Code de commerce)
et de la force majeure.
A cet effet:
- le PRENEUR se conformera toutes les recommandations et
injonctions manant de lInspection du Travail, des Commissions
dHygine et de Scurit et plus gnralement de tous Services
Administratifs. Il excutera ses frais (mais uniquement dans les
limites poses par larticle R. 145-35 du Code de commerce), et sans
aucun recours contre le BAILLEUR, tous les travaux qui pourraient
tre exigs cet gard,
- Le PRENEUR devra entretenir et mettre en conformit, ses frais
(mais uniquement dans les limites poses par larticle R. 145-35 du
Code de commerce), tous quipements spcifiques tels que notamment
ascenseurs, chauffage, climatisation, ventilation, installations
lectriques et tlphoniques, conformment aux normes en vigueur, et
les rendre en parfait tat dutilisation. A cette fin, il souscrira
tous les contrats dentretien ncessaires et sengage en fournir copie
au BAILLEUR sur simple demande de celui-ci,
- Le PRENEUR devra maintenir les fermetures, volets, rideaux de
fermetures, en parfait tat de propret, dentretien et de
fonctionnement. Il devra, de la mme faon, notamment procder la
rfection des peintures, revtements de sol et muraux, et remdier
lapparition de tches, brlures, dchirures, trous ou dcollement, et
faire entretenir les glaces, vitres, vitrines, parquets,
carrelages, boiserie, etc...
b) Travaux du PRENEUR
Le PRENEUR ne pourra poser ni plaque, ni enseigne, ni store ou
raliser une installation quelconque intressant laspect extrieur de
limmeuble, sans laccord pralable et crit du BAILLEUR, qui
sollicitera en tant que de besoin, et aux frais du PRENEUR, les
autorisations prvues au rglement de coproprit ou tout autre
rglement, cahier des charges ou statuts, auxquels lui-mme serait
soumis, tant toutefois prcis que le PRENEUR fera son affaire
personnelle des autorisations administratives exiges et du rglement
de tous frais qui pourraient tre dus de ce fait, de faon ce que le
BAILLEUR ne soit jamais inquit, ni recherch ce sujet.Le BAILLEUR ne
pourra en consquence encourir aucune responsabilit en cas de refus
ou de retard dans lobtention de ces autorisations.Tous les travaux
comportant changement de destination, dmolition ou percement de
murs, de poutres ou de planchers, modification de faade,
installation de machinerie quelle quen soit la source dnergie,
devront faire lobjet dune autorisation pralable et crite du
BAILLEUR.
Pour obtenir cette autorisation, le PRENEUR communiquera au
BAILLEUR tous documents relatifs aux travaux ou installations
projets tels que plans, notes techniques, descriptifs des travaux
et des quipements, calendrier des travaux, dossier de scurit,
projet de demande dautorisation administrative Les travaux devront
tre excuts aux frais, risques et prils du PRENEUR et sous
surveillance dun Architecte ou dun Bureau dEtudes agr par le
BAILLEUR et dont les honoraires seront supports par le PRENEUR. Le
PRENEUR fera son affaire personnelle de toutes rclamations faites
par les autres occupants de limmeuble, les voisins ou les tiers et
souscrira toutes les assurances ncessaires la ralisation de ces
travaux.De manire gnrale, le PRENEUR ralisera ses travaux dans les
rgles de lart en respectant les rgles de prvention, dhygine et de
scurit, et les rglementations du travail, environnementale, de
manire ce que le BAILLEUR ou son mandataire ne puisse en aucun cas
tre inquit ou recherch pour quelque cause que ce soit.En tout tat
de cause, lautorisation du Bailleur ne dispensera pas le Preneur
dobtenir toute autorisation administrative, permis de construire ou
autre, ou mme le dpt dune simple dclaration de travaux, qui serait
ventuellement ncessaire pour engager les travaux.Pendant la dure
des travaux, le PRENEUR devra veiller ne pas encombrer les parties
communes de gravats ou dtritus, ni les utiliser comme dpt de
matriaux de construction, les entreprises devant soumettre leur
organisation de chantier larchitecte ou au Bureau dEtudes agr par
le BAILLEUR.Ces travaux ne devront avoir aucune incidence sur la
scurit des locaux, de limmeuble ou de ses parties communes. A
dfaut, le PRENEUR en assumera seul lentire responsabilit tant au
plan civil que pnal.Le PRENEUR devra faire appel des entreprises
qualifies qui devront, avant toute intervention, prsenter les
comptences requises pour ce type de travaux, possder toutes
assurances ncessaires et tre jour du paiement des primes
correspondantes. Le PRENEUR devra pouvoir en justifier premire
demande du BAILLEUR.Dans lhypothse o les locaux sont livrs sous la
forme dun plateau non cloisonn, le PRENEUR devra soumettre ses
plans de cloisonnement pralablement larchitecte du BAILLEUR.Les
travaux de cloisonnement devront tre excuts par le PRENEUR dans le
strict respect des rgles de lart notamment des rgles tenant la
scurit et aux impratifs techniques lis aux installations de
chauffage, climatisation, lectricit, tlphone, informatique,
etc.
c) Autres travaux
Le PRENEUR devra souffrir et laisser faire, sans pouvoir en
discuter lurgence, ni prtendre aucune indemnit ou diminution de
loyers, tous les travaux quelles quen soient la nature, limportance
et la dure, par drogation larticle 1724 du Code Civil, que le
BAILLEUR jugera ncessaire dans les lieux lous ou dans limmeuble
dont ils dpendent, ainsi que dans les immeubles voisins.
Le PRENEUR devra de mme souffrir, par drogation larticle 1723 du
Code Civil et sans indemnit ou diminution de loyer, toute
modification des locaux et/ou de limmeuble et/ou lensemble
immobilier que le BAILLEUR se rserve deffectuer, pour autant que
les modifications naffectent ni leur standing gnral, ni le niveau
des prestations.
Le PRENEUR soblige, sous rserve dun dlai de pravis de trente
(30) jours, laisser libre accs aux locaux aux entreprises dsignes
par le BAILLEUR pour les travaux viss ci-dessus. Le pravis naura
pas lieu de sappliquer en cas durgence.
Le PRENEUR supportera de la mme manire les travaux qui seraient
excuts sur la voie publique ou dans les immeubles voisins, alors
mme quil en rsulterait une gne pour lexploitation de ses activits
et sauf recours contre lAdministration, lentrepreneur des travaux
ou les propritaires voisins sil y a lieu.
d) Droits du BAILLEUR
Le PRENEUR laissera le BAILLEUR, son reprsentant ou son
architecte et tous autres entrepreneurs et ouvriers, pntrer dans
les locaux lous, les visiter pour constater leur tat, toutes les
fois que a leur paratra utile. Il devra galement laisser faire tous
les travaux ncessaires et laisser pntrer dans les lieux les
ouvriers ayant les effectuer.
A dfaut dexcution de ses obligations dentretien ou de travaux
par le PRENEUR, le BAILLEUR pourra se substituer au PRENEUR, aprs
injonction et les faire raliser par une entreprise de son choix,
aux frais exclusifs du PRENEUR , sans prjudice de tous frais de
remise en tat conscutifs des dommages causs par linobservation des
dispositions de la prsente clause.
Tous les travaux, embellissements, amliorations, installations
et construction quelconques y compris les cloisons fixes, mobiles
ou amovibles et le cas chant, ceux imposs par des dispositions
lgislatives ou rglementaires, faits par le PRENEUR son entre dans
les lieux ou en cours de bail, deviendront lexpiration du prsent
bail, la proprit du BAILLEUR sans indemnit et sans prjudice du
droit rserv au BAILLEUR dexiger la remise des lieux en tout ou en
partie, dans leur tat primitif, aux frais du PRENEUR, mme pour des
travaux expressment autoriss par le BAILLEUR (en ce compris
notamment lenlvement des ventuels stores, enseignes, plaques).
e) Conformit des locaux
Le PRENEUR sengage faire son affaire personnelle et supporter
tous les frais pouvant rsulter de toute modification apporter aux
lieux lous et leurs installations qui seraient imposs par la
rglementation en vigueur ou venir, notamment en ce qui concerne les
tablissements recevant du public, la voirie, la police, la
protection de lenvironnement, lhygine, la scurit et les conditions
de travail et ceci tant lors de la prise de possession des lieux
quen cours de bail ou de ses ventuels renouvellements.
Le PRENEUR renonce tout recours contre le BAILLEUR pour les
dgradations et troubles de jouissance susceptibles den rsulter. Le
PRENEUR renonce notamment se prvaloir des dispositions de larticle
1721 du Code Civil.
Article 12: CONTRIBUTIONS IMPOTS ET TAXES
a) Contributions
Le PRENEUR devra acquitter directement ses contributions
personnelles mobilires, taxes locatives, contribution conomique
territoriale, et tous autres impts auxquels il pourrait tre
assujetti dont le BAILLEUR est responsable pour le PRENEUR, un
titre quelconque, quelles soient existantes ou venir.
Le remboursement de ces impts, contributions ou taxes dont le
BAILLEUR aurait fait lavance sera immdiatement exigible par ce
dernier, sur facturation complmentaire.
b) Taxes et impts
Le PRENEUR devra aussi rembourser au BAILLEUR sa quote-part,
parties communes incluses, de tous impts, contributions, taxes ou
autres, de quelque nature quils soient, existants ou venir,
auxquels limmeuble ou la location sont assujettis, en particulier
les taxes municipales (enlvement des ordures mnagres, taxes de
balayage, redevance dassainissement, ), limpt foncier, la taxe
annuelle sur les locaux usage de bureaux, les locaux commerciaux,
les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, ainsi que
tous droits ou taxes qui pourraient ultrieurement les complter ou
les remplacer, sous quelque forme ou mode dimposition que ce
soit.
Le paiement de ces impts, contributions, taxes et charges fera
lobjet dune facturation complmentaire immdiatement exigible.
Les remboursements ainsi effectus au BAILLEUR seront, si le
loyer est assujetti la TVA, majors de cette taxe au taux en vigueur
la date dtablissement de la facture.
En cas darrive ou de dpart en cours danne, les impts grevant les
locaux seront supports par le preneur au prorata du temps quil aura
effectivement pass dans les locaux au cours de lexercice
concern.
Une provision trimestrielle de limpt foncier sera appele par le
BAILLEUR en mme temps que lappel de loyers.
Article 13: ASSURANCES ET RECOURS
a) Assurances du BAILLEUR
Le BAILLEUR fera son affaire personnelle de lassurance de
limmeuble. Il pourra souscrire toute police dassurance quil jugera
utile, y compris une assurance perte de loyer.
Les primes dassurance correspondantes, quelles quelles soient,
seront rembourses par le PRENEUR au BAILLEUR.
Le PRENEUR sengage aviser le BAILLEUR de toute cause de risques
aggravants pouvant rsulter de la cration, de lexploitation ou de la
modification de son activit et supporter les primes supplmentaires
qui pourraient en rsulter pour le BAILLEUR.
b) Assurances du PRENEUR
Le PRENEUR doit assurer auprs dune Compagnie notoirement
solvable les risques propres son exploitation. Il doit, en
particulier, souscrire:
1. une police dassurance garantissant, dune part, les meubles,
les matriels entreposs, les marchandises, les informations et
donnes informatiques, ainsi que toutes installations ou
embellissements excuts ou non ses frais dans les lieux quil occupe
contre notamment le bris de glace, lincendie, les explosions, le
dgt des eaux, les meutes et mouvements populaires; et dautre part,
ses responsabilits doccupant lgard de la coproprit, des voisins et
des tiers en gnral,
2. une police dassurance garantissant les consquences pcuniaires
de la responsabilit civile quil peut encourir en raison des
dommages corporels, matriels et immatriels causs aux tiers du fait
de son activit, de ses matriels et marchandises et de son
personnel.
Il lui appartient galement dassurer contre le vol, le mobilier,
les marchandises et toutes valeurs mme immatrielles garnissant les
lieux lous, le Bailleur ntant tenu aucune garantie en cas de vol ou
de cambriolage lintrieur des lieux lous ou dans les locaux
communs.
Le PRENEUR devra maintenir et renouveler ses assurances pendant
toute la dure du bail, acquitter rgulirement les primes et
cotisations et justifier du tout au BAILLEUR sur toute rquisition
de sa part et, pour la premire fois, lors de la signature des
prsentes.
De convention expresse, toutes les indemnits dues au PRENEUR par
toutes compagnies dassurance, en cas de sinistre, pour quelque
cause que ce soit, seront affectes au privilge du BAILLEUR, le
prsent contrat valant en tant que de besoin, transfert concurrence
des sommes qui pourraient tre dues.
Chaque police dassurance devra prvoir que sa suspension ou sa
rsolution ne pourra produire effet que quinze jours aprs
notification au BAILLEUR.
c) Renonciations recours
Le PRENEUR renonce, et soblige faire renoncer ses assureurs,
tout recours contre le BAILLEUR, son personnel, ses Mandataires et
leurs assureurs.
En contrepartie, le BAILLEUR, renonce et fera renoncer ses
assureurs en cas de sinistre couvert par les garanties mentionnes
ci-dessus, tout recours quil serait en droit dexercer en cas de
sinistre contre le Preneur et ses assureurs.
Les polices dassurance devront mentionner la renonciation des
assureurs.
Dans le cas o des sous-locations seraient consenties, les
polices dassurance des sous-locataires devront comporter une clause
de renonciation recours contre le BAILLEUR et le PRENEUR.
d) Assurances complmentaires
Il est expressment convenu que le BAILLEUR pourra tout moment,
pendant la dure du bail, souscrire lui-mme ou demander au PRENEUR
de souscrire tout autre assurance qui pourrait raisonnablement lui
paratre ncessaire pour complter ou parfaire les garanties
mentionnes ci-dessus.
e) Obligations du Preneur
Le PRENEUR sengage communiquer ses assureurs, aux assureurs du
BAILLEUR et au BAILLEUR, la souscription et en cours de bail, tous
les lments susceptibles daggraver le risque et de modifier le taux
de prime applicable aux lieux occups.
Il sera galement tenu de laisser libre accs des lieux aux
assureurs du BAILLEUR, afin de lui permettre, si ncessaire, une
bonne apprciation des risques couvrir.
Si limportance des matriels du PRENEUR en valeur ou en qualit
et/ou leur nature, ou si lactivit exerce par le Preneur entranait,
soit pour le BAILLEUR, soit pour les sous-locataires, soit pour les
voisins, des surprimes ou augmentations de primes dassurance, le
Preneur serait tenu dindemniser le Bailleur du montant de la
surprime ou augmentation paye par lui et de le garantir contre
toute rclamation des autres sous-locataires ou voisins.
Le PRENEUR quipera les locaux de moyens de lutte contre
lincendie, en particulier, dappareils extincteurs, avec du matriel
homologu par la Commission Plnire des Assurances de Biens et de
Responsabilit. Les installations devront tre conformes aux rgles de
ladite Commission.
Le PRENEUR sera tenu de faire vrifier rgulirement au minimum une
fois tous les trois ans - ses installations, notamment lectriques,
par un organisme agr et dapporter celles-ci les modifications qui
seraient demandes par lorganisme vrificateur et ce, dans les trois
mois de cette demande.
En cas de sinistre, le PRENEUR devra dclarer aux assureurs et au
BAILLEUR tout sinistre quelle quen soit limportance, mme sil nen
rsulte aucun dgt apparent, et ce dans les quarante-huit heures.
Le PRENEUR sengage dposer ses frais et sans dlai tous coffrages
et dcorations, ainsi que toutes installations quil aurait faites et
dont lenlvement serait utile pour la recherche de la rparation des
fuites de toute nature, des fissures dans les conduits de fume ou
de ventilation, notamment aprs incendie ou infiltration.
En cas de sinistre, si une rgle proportionnelle est applique
lindemnit que doit toucher le BAILLEUR, du fait de linobservation
par le PRENEUR des conventions ci-dessus, ce dernier sera tenu
dindemniser le BAILLEUR concurrence du prjudice caus celui-ci.
Article 14: DESTRUCTION DES LIEUX LOUES - EXPROPRIATION
Si les locaux lous venaient tre dtruits ou rendus inutilisables
en totalit, le prsent bail sera rsili de plein droit, sans
indemnit.Par drogation larticle 1722 du Code Civil, si toutefois
les locaux ntaient dtruits ou rendus inutilisables que pour partie
et pendant une priode nexcdant pas douze mois suivant le sinistre,
le PRENEUR ne pourrait obtenir quune rduction du loyer en fonction
des surfaces dtruites ou rendues inutilisables, lexclusion de la
rsiliation du bail.Pour le cas o en raison de causes trangres au
BAILLEUR, la reconstruction lquivalent ou lutilisation des locaux
savrerait impossible dans un dlai de douze mois suivant le
sinistre, et mme dans le cas o elle ne le serait que partiellement,
le PRENEUR pourrait demander la rsiliation du bail, sans quil
puisse toutefois rclamer une quelconque indemnit, lentier bnfice
des indemnits dassurances immobilires restant acquis au
BAILLEUR.
En tout tat de cause, le BAILLEUR conservera ses droits ventuels
contre le PRENEUR si la destruction peut tre impute ce dernier.
En cas de dmolition ou dexpropriation pour cause dutilit
publique, les droits du PRENEUR sont rservs contre la Ville ou
lEtat ou toute autorit expropriante sans que rien ne puisse tre
rclam au BAILLEUR.
Article 15: RESPONSABILITE-RECOURS
Le PRENEUR renonce tout recours en responsabilit lencontre du
BAILLEUR:
dans le cas o les lieux lous viendraient tre endommags ou
dtruits par vtust, vice de construction, ou toute autre cause
indpendante de la volont du BAILLEUR, le prsent bail tant rsili de
plein droit et sans indemnit,
en cas de vol, cambriolage, ou tout acte dlictueux ou criminel
dont le PRENEUR pourrait tre victime dans les lieux lous, les
parties communes ou les dpendances de limmeuble, quelle quen soit
la cause, le PRENEUR devant faire son affaire personnelle de la
surveillance des locaux,
en cas de modification ou de suppression du gardiennage de
limmeuble, le cas chant,
pour toutes les consquences qui rsulteraient de la remise des
cls par le PRENEUR au concierge ou tout tiers,
en cas de troubles apports la jouissance par le fait de tiers,
quelle quen soit la qualit, le PRENEUR devant agir directement
contre, sans pouvoir mettre en cause le BAILLEUR,
en cas dhumidit, fuites, infiltrations, inondations ou toute
autre cause, ainsi que les fuites sur canalisations communes, mme
masques par un coffrage install par le BAILLEUR, le PRENEUR devant
toujours sassurer contre ces risques,
en cas de pril, quelle quen soit la cause, le PRENEUR devant
protger par ses propres moyens et ses frais les agencements
immobiliers ou mobiliers pendant le temps ncessaire lintervention
des entreprises et la rparation,
en cas dinterruption ou de rduction, mme prolonge deau, gaz,
lectricit, chauffage, ascenseur ou autres services ou quipements de
limmeuble, le PRENEUR ne pouvant prtendre aucune diminution de
loyer ou indemnit, le BAILLEUR ntant pas tenu au surplus de prvenir
le PRENEUR de ces interruptions ou rductions,
en cas dinsuffisance daration ou dclairage des sous-sols sil en
existe, comme en cas dinondations, mme par refoulement dgouts, le
BAILLEUR ntant aucunement responsable des marchandises dtriores et
des dgts occasionns.
En cas d'accidents survenant dans les lieux lous ou dans
limmeuble pendant le cours du bail, qu'elle qu'en soit la cause ;
le Preneur est tenu de prendre donc son compte personnel et sa
charge entire toute responsabilit civile en rsultant l'gard soit de
son personnel, soit du Bailleur, soit des tiers, sans que le
Bailleur puisse tre inquit ou poursuivi de ce chef.
Article 16: SOUS-LOCATION
16.1 Le PRENEUR devra occuper personnellement les lieux lous.
Toute sous location partielle ou totale est interdite. Il lui est
interdit de les prter ou den concder la jouissance mme temporaire
ou gratuite un tiers ainsi que dy domicilier toute personne
physique ou morale.
16.2 Dans lhypothse o le BAILLEUR autoriserait le PRENEUR
consentir une sous-location, il est rappel que les lieux lous
conserveront un caractre indivisible dans la commune intention des
parties. Il est galement prcis quen cas dautorisation de
sous-location du BAILLEUR, celle-ci ne pourra porter que sur une
partie des lieux lous.
En cas de sous-location autorise, le PRENEUR demeurera dbiteur
de la totalit des loyers, charges et accessoires et restera tenu de
toutes les obligations dues en vertu du bail.
Les charges et conditions du contrat de sous-location devront
tre compatibles avec lensemble de celles stipules au bail
principal. En cas dincompatibilit, ce sont les clauses du bail
principal qui prvaudront.
En aucun cas le contrat de sous-location ne pourra tre consenti
pour une dure suprieure la dure restant courir du bail
principal.
Le contrat de sous-location devra imprativement contenir une
clause par laquelle le sous locataire dclare parfaitement savoir et
reconnatre que le sort du sous-bail suivant celui du bail
principal, lexpiration ou la rsiliation du second entranera, de
plein droit, la rsiliation du premier.
Toute sous-location devra intervenir selon la procdure prescrite
lalina 4 de larticle L. 145-31 du Code de Commerce.
Dans tous les cas de sous-location autorise, le contrat de
sous-location devra imprativement contenir une clause par laquelle
le sous-locataire dclare parfaitement savoir et reconnatre que les
locaux tant indivisibles, il ne peut invoquer aucun droit direct
lencontre du BAILLEUR.
Le contrat de sous location comportera renonciation expresse par
le sous-locataire toute action et tout droit et notamment au
renouvellement de la sous location lencontre du BAILLEUR par
application des dispositions de larticle L 145-32 du Code de
commerce.
En toute hypothse, le contrat de sous-location devra reprendre
intgralement les termes de larticle 16.2 qui simposeront au
sous-locataire.
A dfaut, la sous-location sera rpute irrgulire.
Toute domiciliation dans les lieux lous, mme titre temporaire
et/ou gratuit, est interdite, sauf autorisation expresse et par
crit du BAILLEUR.
Toute location-grance est interdite.
Article 17: CESSION DU BAIL
Le PRENEUR ne pourra cder son droit au prsent bail quen totalit
et lacqureur de son fonds de commerce, seulement aprs lagrment crit
du cessionnaire par le BAILLEUR, et la conditionquil ne soit d
aucun loyer, charge ou toute autre somme.
Il demeurera garant et rpondant solidaire avec son cessionnaire
et les successeurs de celui-ci de lexcution de toutes les
conditions du prsent bail. Par drogation larticle L. 145-16-2, le
Preneur demeurera garant et rpondant solidaire avec son
cessionnaire pour toute la dure du prsent bail.
Par drogation larticle L. 145-16-1, la garantie du Preneur
pourra tre mis en jeu mme en labsence dinformation du Bailleur de
tout dfaut de paiement du cessionnaire dans le dlai dun mois
compter de la date laquelle la somme aurait d tre acquitte par le
cessionnaire.
Cette disposition sapplique tous les cas de cession sous quelque
forme que ce soit, comme lapport du droit au bail toutes socits de
quelque forme que ce soit, que cet apport soit fait une socit
nouvelle ou une socit prexistante.
Toute cession ou tout apport en socit devra tre ralis par acte
notari auquel le BAILLEUR sera appel pralablement concourir, par
lettre recommande avec accus de rception adresse quinze jours au
moins lavance. Une grosse de lacte de cession du fonds devra tre
remise sans frais au BAILLEUR pour servir de titre excutoire contre
les cessionnaires successifs.
Dans le cas o la cession ou lapport serait fait une socit
responsabilit limite, le BAILLEUR pourra exiger de chacun des
associs la souscription son profit, dans un dlai maximum dun mois
compter de la cession ou de lapport, dun cautionnement solidaire,
avec renonciation aux bnfices de discussion et de division, pour
lexcution de toutes les charges et conditions du prsent bail.
En cas dapport ou de cession une socit anonyme les mmes
stipulations concerneront non pas les associs, mais les membres du
Conseil dAdministration ou du Directoire.
En cas de cession du droit au bail, le BAILLEUR bnficiera dun
droit de prfrence lui permettant de reprendre les locaux libres de
toute occupation ou de substituer tout cessionnaire de son choix
lacte de cession charge pour le BAILLEUR ou le cessionnaire choisi
par lui de payer au locataire cdant un prix identique celui propos
par le candidat acqureur. Ce droit sera opposable aux acqureurs
successifs.
Pour permettre au BAILLEUR dexercer son droit de prfrence, le
PRENEUR devra linformer au moins deux mois lavance, par lettre
recommande avec accus de rception, de son intention de cder son
droit au bail.
La notification faite par le Preneur devra indiquer, peine de
nullit, le nom et ladresse du candidat acqureur, le montant et les
modalits de paiement du prix ainsi que les conditions, lieu et jour
de la cession.
Le BAILLEUR devra informer le PRENEUR de sa dcision dans un dlai
de deux mois compter de cette notification et par lettre recommande
avec accus de rception.
En cas de mise en uvre par le BAILLEUR de son droit de se
substituer ou de substituer tout cessionnaire de son choix, la
cession sera rgularise dans un dlai dun mois compter de la date
laquelle le BAILLEUR aura fait connatre sa dcision.
Dans toutes les hypothses de cession, un tat des lieux dentre
sera tabli contradictoirement entre le cdant, le cessionnaire et le
bailleur lors de la signature de lacte de cession.
Article 18: FIN DU BAIL
1) Clause rsolutoire
Il est expressment convenu quen cas:
de non-paiement par le PRENEUR dun seul terme de loyer,
indemnits doccupation, charges, impts et taxes, accessoires ou
toute autre somme sa date dexigibilit ou dchance, rsultant du
prsent bail, de ses avenants, dactes postrieurs ou de dcisions
judiciaires, et notamment en cas de non-paiement du dpt de
garantie, ou de ses complments ou des indemnits doccupation en cas
de maintien dans les lieux,ou
dinexcution par le PRENEUR de lune quelconque des clauses,
charges et conditions du prsent bail, de ses avenants, dactes
postrieurs, du rglement de coproprit ou de dcisions
judiciaires,
et un mois aprs un commandement de payer ou une sommation
dexcuter, rest sans effet, le prsent bail sera rsili
automatiquement, si bon semble au BAILLEUR, et sans aucune formalit
judiciaire.
Une simple ordonnance de rfr pourra, si besoin tait, contraindre
le PRENEUR quitter les lieux et dans ce cas, le dpt de garantie et
les loyers pays davance resteront acquis au BAILLEUR, sans prjudice
de tous autres dommages et intrts.
Tout paiement ou excution aprs lexpiration du dlai dun mois
compter du commandement de payer ou de la sommation dexcuter sera
sans effet et ne pourra faire obstacle la rsiliation du bail
acquise.
Dans le cas o le PRENEUR nvacuerait pas les locaux, il sera
redevable envers le BAILLEUR, de plein droit et sans aucun pravis,
dune indemnit journalire doccupation fixe dores et dj,
irrvocablement sur la base du dernier loyer rvis ou index, calcule
au jour le jour, majore de 50 %, et ce jusqu la libration effective
des lieux et leur restitution au Bailleur, le tout sans prjudice de
tous autres dommages et intrts.
En aucun cas, la clause ci-dessus ne pourra tre considre comme
comminatoire ou comme une clause de style. Elle contient une
drogation expresse, voulue et accepte par les parties, aux
dispositions de larticle 1184 du Code Civil.
2) Visite des lieux
Ds quun cong aura t signifi ainsi que dans le cas de la mise en
vente des locaux, le PRENEUR laissera visiter les lieux par le
BAILLEUR ou dventuels candidats locataires ou acqureurs, tous les
jours ouvrables.
Le PRENEUR souffrira lapposition dcriteaux ou daffiches aux
emplacements convenant au Bailleur.
Le PRENEUR autorise ds prsent tout huissier mandat par le
BAILLEUR pntrer dans les lieux lous pendant cette priode.
3) Restitution des lieux
Le PRENEUR devra, en fin de jouissance, remettre au BAILLEUR les
locaux lous en parfait tat de rparation et dentretien, aprs
enlvement de ses plaques et enseignes, ce qui sera constat par un
tat des lieux, la suite duquel ce dernier devra remettre les cls au
BAILLEUR.
Ltat des lieux comportera, sil y a lieu, le relev des travaux
effectuer et incombant au PRENEUR.
Au cas o le PRENEUR ne serait pas prsent aux date et heure fixes
pour ltat des lieux, celui-ci sera tabli par un huissier qui pourra
se faire assister dun serrurier pour pntrer dans les lieux, les
frais correspondant tant partags par moiti entre le BAILLEUR et le
PRENEUR. Ce dernier autorise expressment, en tant que de besoin,
lhuissier pntrer dans les locaux.
Ltat des lieux dress par lhuissier aura valeur contradictoire et
les frais dhuissier seront partager de moiti entre les parties.
Si des travaux dentretien, de rparations et/ou de remise en tat
savrent ncessaires, le BAILLEUR tablira un descriptif de ces
travaux, accompagn de devis, comprenant notamment les honoraires de
larchitecte du BAILLEUR.
Le PRENEUR devra dans ce cas, dans les quinze jours de la
notification du descriptif et des devis, faite par lettre
recommande avec accus de rception, donner son accord sur lesdits
devis. Sil ne manifeste pas son intention dans ce dlai, les devis
seront rputs agrs.
Le BAILLEUR pourra alors faire excuter les travaux par les
entreprises de son choix, et en rclamer le cot au Preneur.
En cas de dsaccord du PRENEUR, manifest par lettre recommande
avec accus de rception adresse au BAILLEUR dans un dlai de quinze
jours compter de la notification des descriptifs et des devis, le
montant des travaux de remise en tat ncessaires sera chiffr
judiciairement, comptence tant, en tant que de besoin, attribue au
Juge des rfrs pour dsigner tout expert cet effet.
Dans ce cas, le PRENEUR sera redevable dune indemnit doccupation
gale au double du dernier loyer quittanc, augment des charges et
accessoires jusqu la fin des travaux lui incombant au titre de ltat
des lieux.
Article 19: AMIANTE - ENVIRONNEMENT
a) Amiante
Le dossier technique amiante est tenu la disposition du PRENEUR,
qui devra lui-mme le tenir la disposition de lensemble des
personnes vises larticle R 1334-29-5 II du Code de la sant publique
(occupants, reprsentants du personnel, employeurs et mdecins du
travail).
La fiche rcapitulative du dossier technique amiante est annexe
au Bail. Le PRENEUR reconnat en avoir eu connaissance et devra la
porter la connaissance des personnes vises ci-dessus.
Le PRENEUR dclare que le BAILLEUR a satisfait ses obligations
d'information en matire damiante.Si des contrles priodiques ou
travaux complmentaires savraient ncessaires dans lavenir, le
BAILLEUR y procdera aux frais du PRENEUR et sans possibilit de
recours ou rclamation de la part de celui-ci.Le PRENEUR soblige,
avant tout travaux quil pourrait entreprendre dans les locaux,
demander au BAILLEUR, le dossier technique amiante, et effectuer,
sous sa responsabilit et ses frais, toutes les investigations,
sondages complmentaires ncessits par les travaux envisags.Le
PRENEUR sengage prendre les mesures ventuellement ncessaires en cas
de ralisation de travaux, aprs avoir procd aux reprages qui
pourraient tre prescrits par la rglementation alors en vigueur.Il
devra en tenir le BAILLEUR rigoureusement inform.Le PRENEUR sengage
par ailleurs effectuer les travaux de dsamiantage qui pourraient
savrer ncessaires, de mme que tous travaux visant satisfaire la
rglementation sur le saturnisme, les termites et autres parasites,
rongeurs, etc.
b) Protection de lenvironnement
Dune manire gnrale, pour les travaux quil ralisera, tant
lorigine quau cours du bail, le PRENEUR sengage respecter toutes
les normes et rglementations en vigueur relatives la protection de
lenvironnement et nutiliser aucuns matriaux susceptibles de
prsenter un danger pour la scurit ou la sant des occupants des
lieux lous ou des tiers.
Si les matriaux quil a utiliss venaient tre interdits par une
disposition nouvelle, il ferait son affaire de toutes les
consquences en rsultant: recherche, diagnostic, suppression ou
autre, alors mme que ces travaux ou amnagements seraient devenus
entre-temps la proprit du BAILLEUR par la clause daccession, sans
recours contre celui-ci.
Tous les contrles, vrifications et travaux auxquels les locaux,
les amnagements, installations et quipements quils contiennent,
peuvent tre assujettis, en raison de rglementations existantes ou
venir, relatives la scurit des personnes, et la protection de
lenvironnement seront intgralement la charge du PRENEUR qui renonce
tout recours contre le BAILLEUR pour les dgradations et troubles de
jouissance susceptibles den rsulter.
c) Etat des risques naturels, miniers et technologiques ou
sismiques
En application des dispositions de larticle L 125-5 du Code de
lEnvironnement, le BAILLEUR porte la connaissance du PRENEUR ltat
des risques naturels, miniers et technologiques ou sismiques et
dclare qu sa connaissance aucun sinistre ayant donn lieu au
versement d'une indemnit d'assurance garantissant les risques de
catastrophes naturelles (article L. 125-2 du Code des assurances)
ou technologiques (article L. 128-2 du code des assurances) na
affect limmeuble. (en annexe).
d) Diagnostic de performance nergtique
En application de larticle L.134-3-1 du code de la construction
et de lhabitation, le BAILLEUR a port la connaissance du PRENEUR le
diagnostic de la performance nergtique (DPE) des locaux qui est
annex aux prsentes.
Les frais dtablissement du DPE seront refacturs au PRENEUR.
e) Pollution des sols
Lorsque le terrain dassiette des locaux lous est situ en secteur
dinformation sur les sols, larticle L 125-7 du Code de
lEnvironnement modifi par la loi n2014-366 du 24 mars 2014 dite
ALUR fait obligation au BAILLEUR de fournir au PRENEUR les
informations rendues publiques par lEtat, en application de
larticle L 125-6 du Code de lEnvironnement et relatives un risque
de pollution des sols.
A la date de signature du Bail, le dcret dfinissant les modalits
dapplication de larticle L.125-7 du Code de lenvironnement na pas t
publi. En consquence, les Parties conviennent dannexer au bail par
voie davenant, dans le mois de la parution du dcret, les
informations rendues publiques par lEtat, dans lhypothse o
limmeuble se situerait dans un de ces secteurs dinformation sur les
sols.
Le preneur sengage prendre toute prcaution pour que son activit
nengendre ni pollution ni atteinte lenvironnement.
Toute infraction ou manquement du preneur ce titre engagera sa
responsabilit sans prjudice de lapplication des dispositions prvues
larticle 18 des conditions gnrales.
Si malgr les prcautions prises, lactivit du preneur devait
donner lieu une pollution ou une atteinte lenvironnement, il en
supporterait toutes les consquences tant lgard du bailleur qu lgard
des tiers.
Pralablement son dpart, le Preneur supportera le cout de
dpollution des terrains et locaux lis son activit et prendra en
charge tous les travaux de remise en tat prescrits par
ladministration. A cette fin le preneur transmettra au bailleur les
documents attestant que les travaux de dpollution ont t raliss et
notamment le procs-verbal de recollement transmis par lautorit
comptente.
f) Grenelle de lenvironnement
Les parties pourront se concerter loyalement et dans un tat
desprit constructif pour le choix des travaux et/ou installations
raliser:- pour amliorer la performance environnementale des locaux
ou de limmeuble,- et/ou pour rpondre aux contraintes rsultant de
lvolution de la loi ou du Grenelle de lEnvironnement. Dans ce
cadre, chaque partie pourra introduire dans ses processus
dcisionnaires relatifs aux amnagements et /ou aux quipements de
limmeuble ou des locaux, une dimension environnementale afin dopter
pour des solutions plus performantes. Dans le cas o des
certifications et/ou labellisations auraient t obtenues par le
BAILLEUR pour limmeuble, le PRENEUR sengage ne jamais les mettre en
pril.En toute hypothse, le Bailleur pourra librement dcider des
travaux ou installations entreprendre, quil jugera pertinents ou
ncessaires pour amliorer les performances de limmeuble ou pour
satisfaire lvolution de la lgislation ou du Grenelle de
lEnvironnement.Pour tous travaux et/ou installations visant
lamlioration des performances de limmeuble devant tre mis en uvre
au regard de la rglementation intervenir au titre du Grenelle de
lEnvironnement ou des rglementations relatives la protection de
lenvironnement futures, le Preneur sengage:- donner accs aux locaux
pour permettre leur ralisation,- en supporter le cot,- et, aprs
ralisation de ces travaux et/ou installations, respecter le cahier
des charges correspondant aux travaux et quipements nouveaux afin
den optimiser les performances.Le Preneur sengage dans le cadre de
ses travaux damnagements ou des travaux quil pourrait tre amen
raliser en cours de bail utiliser des matriaux et des produits
performants dun point de vue nergtique et assurant une bonne
isolation thermique et phonique.Enfin, lune et lautre des parties
respecteront les termes de lannexe environnementale si elle
existe.
g) Installations classes
Si lactivit ou les quipements et installations du PRENEUR
devaient relever de la rglementation sur les installations classes,
le PRENEUR devra pralablement obtenir lautorisation crite du
BAILLEUR. Le PRENEUR soblige ensuite faire les dclarations ou
obtenir les autorisations ncessaires, ainsi qu se conformer toutes
les exigences qui pourraient en rsulter et notamment raliser tous
travaux qui simposeraient, y compris de mise en conformit, tant au
cours du bail et de ses renouvellements ventuels qu loccasion de la
restitution des lieux lous, sans recours contre le BAILLEUR.
Dans le cas o le BAILLEUR aurait autoris le PRENEUR exploiter
une activit, des quipements ou installations relevant de la
rglementation sur les installations classes, le PRENEUR effectuera,
pralablement son dpart, la dclaration de cessation dactivit auprs
des services de la Prfecture et prendra en charge tous les travaux
de remise en tat prescrits par lautorit administrative en
application de la rglementation relative aux installations
classes.
A cette fin le PRENEUR transmettra au BAILLEUR les documents
attestant que les travaux ont t raliss et notamment le procs-verbal
de recollement qui lui aura t dlivr par la prfecture.
De plus, si les travaux de mise en conformit devaient tre requis
par ladministration du fait de lapplication de la rglementation
ICPE sur limmeuble, lensemble immobilier ou le site dans lequel se
trouvent les locaux, le PRENEUR en supporterait la charge
directement ou par remboursement des travaux raliss par le
BAILLEUR, au prorata des surfaces objet des locaux.Il en sera ainsi
mme si lactivit du PRENEUR, prise individuellement ne rend pas
celui-ci ligible la rglementation sur les installations classes
pour la protection de lenvironnement, mais que limmeuble est soumis
cette rglementation.
Article 20: AUTRES CONDITIONS
1) Changement dtat du Preneur
Tout changement dtat du PRENEUR, et notamment toute modification
des statuts du PRENEUR (transformation, changement de dnomination,
de sige, de grant), toute inscription modificative au RCS ou au
Rpertoire des Mtiers, devront tre signifis au Bailleur, par lettre
recommande avec avis de rception dans le mois de la modification ou
du changement, sous peine de rsiliation du bail, si bon semble au
BAILLEUR.
2) Droit de Premption du Preneur
Le PRENEUR dclare renoncer expressment au bnfice du droit de
premption prvu par larticle L. 145-46-1 du Code de commerce.
3) Tolrances
Aucune tolrance de la part du BAILLEUR, concernant les clauses
et conditions du prsent bail, quel quen soit la frquence et la
dure, ne pourra tre considre comme modifiant de quelque manire que
ce soit les charges et conditions du bail ou comme tant gnratrice
dun droit quelconque au profit du Preneur. Le BAILLEUR pourra
toujours y mettre fin.
Toute drogation aux clauses, charges et obligations incombant au
PRENEUR en vertu du prsent bail, de la loi ou des usages, ne pourra
rsulter que du consentement pralable, exprs et crit du
BAILLEUR.
4) Frais
Tous les frais, droits et honoraires du prsent acte, ainsi que
ceux qui en seront la suite ou la consquence, sont supports par le
PRENEUR qui sy oblige expressment. Figurent notamment parmi ces
frais, droits et honoraires, tous les frais et honoraires de
procdure, de poursuites ou de mesures conservatoires, de leve dtat
et de notification, tous les frais et honoraires davocat, dhuissier
de justice ou autres, et plus gnralement toutes les dpenses exposes
par le BAILLEUR loccasion des actions judiciaires lopposant au
PRENEUR pour obtenir lexcution des clauses et conditions du prsent
bail, suites et consquences.
5) Informatique et Liberts
Les informations nominatives recueillies dans le cadre du prsent
bail et celles qui pourraient tre recueillies ultrieurement sont
destines au BAILLEUR, qui, de convention expresse, est autoris par
le Preneur les conserver en mmoire informatique, les utiliser,
ainsi qu les communiquer aux socits du groupe du BAILLEUR, des
tiers ou des sous-traitants. Les droits daccs et de rectification
du Preneur peuvent tre exercs auprs du BAILLEUR.
6) Juridiction comptente
Il est rappel que toutes les contestations relatives au prsent
bail, ses suites et consquences doivent tre soumises au Tribunal du
lieu de situation de limmeuble.
7) Election de domicile
Pour lexcution du prsent bail, de ses suites et consquences, et
notamment pour la signification de tout acte extra-judiciaire, les
parties font lection de domicile en leurs siges sociaux
respectifs.
CONDITIONS PARTICULIERES
Les conditions particulires viennent prciser et complter les
conditions gnrales et peuvent y apporter modification, tant ici
prcis que les clauses particulires prvaudront.
21.1 Destination:
Usage de commerce pour lactivit de: Prt--porter et activits
connexes, maroquinerie, accessoires de mode, foulards, lexclusion
de toute autre activit.
21.2 Dsignation de limmeuble:
195 209 avenue Louis Barthou 33000 BORDEAUX
21.3 Dsignation des locaux:
Local commercial reprsent par le lot n 6 situ en rez-de-chausse
dune superficie denviron 103,6 m ainsi quun parking situ en
sous-sol lot n 34 correspondant la place n 129
21.4 Dure
Dure du bail: 9 ans
Date deffet du bail: 3 Dcembre 2014
Date de fin de bail: 2 Dcembre 2023
21.5 Loyer
Montant du loyer principal annuel hors taxes et hors charges
18000 (dix huit mille euros)
Montant du loyer annuel annexes (parking, rserves) hors taxes et
hors charges
NEANT
Montant du loyer annuel total
18000 (dix huit mille euros)
21.6 Indexation
Date dindexation: 3 Dcembre 2015
Indice de base: 2me trimestre 2014 (108,50)
21.7 Charges
Provisions annuelles sur charges lors de la prise deffet du
bail: 1400 (mille quatre cents euros) majores de la taxe sur la
valeur ajoute
Provisions annuelles sur taxe foncire lors de la prise deffet du
bail: 1220 (mille deux cent vingt euros) majores de la taxe sur la
valeur ajoute
21.8 Dpt de garantie dorigine: 4500 (quatre mille cinq cents
euros)
21.9 Clauses spcifiques
TRAVAUX D'AMENAGEMENT / REGLES DE SECURITE
Il est rappel au PRENEUR que si les locaux lous sont compris
dans un tablissement recevant du public rgit par le Code de la
Construction et de l'Habitation, il aura les obligations suivantes
:
Soumettre un projet d'amnagement au Bailleur pour validation
Obtention de toutes les autorisations administratives ncessaires;
Dpt dun dossier damnagement conforme au Code de la Construction et
de lHabitation relatif laccessibilit et la scurit incendie ainsi
que lautorisation douverture sil y a lieu; Que les travaux soient
excuts dans les rgles de lArt par une entreprise qualifie, assure,
conformment aux normes techniques et rglementaires applicables; Que
les travaux soient raliss vos frais;
Que toutes les dgradations qui pourraient survenir pendant ou
conscutivement auxdits travaux soient la charge de votre socit; Que
la responsabilit du Bailleur ne soit pas recherche vis--vis de
toute personne, pour quelque cause que ce soit, raison des dommages
matriels et immatriels rsultant directement ou indirectement des
travaux et de lautorisation donne; Que les travaux soient excuts
sous la surveillance dun bureau dtude ou de contrle dment habilit
en cas datteinte la structure de limmeuble.
Annexes:- tat rcapitulatif des charges procs-verbal de lassemble
gnrale spcial du 17 Janvier 2012, procs-verbal de lassemble gnrale
du 22 Janvier 2013 procs-verbal de lassemble gnrale du 22 Janvier
2014- fiche rcapitulative du dossier technique amiante- tat des
risques naturels et technologique.- dclaration sur lindemnisation
des sinistres.- diagnostic de performance nergtique.
Fait
Le
En 2 exemplaires
Parapher chaque page du bail et des annexes ventuelles
Faire prcder les signatures de la mention manuscrite lu et
approuvApposer le cachet de la socit.
LE BAILLEURLE PRENEUR
20
