Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan …¼ndung.224309.pdfDas Planungsgebiet befindet sich im Osten der Stadt Gera, im Stadtteil Leumnitz, der in westliche Richtung durch

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Begründung

zum

Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VB/86/17 „Wohngebiet Baumgarten Leumnitz“

nach § 13a BauGB

- Entwurf -

hsaupeAuslegungsexemplar

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INHALTSVERZEICHNIS

1. EINFÜHRUNG 1.1 LAGE UND ABGRENZUNG DES PLANUNGSGEBIETES 1.2 ANLASS UND ERFORDERLICHKEIT ZUR AUFSTELLUNG DES

BEBAUUNGSPLANES 1.3 VERFAHREN 2. AUSGANGSSITUATION 2.1 STADTRÄUMLICHE EINBINDUNG 2.2 BEBAUUNG UND NUTZUNG 2.3 VERKEHRSERSCHLIEßUNG UND LAGE ZU GEMEINBEDARFSEINRICH-

TUNGEN 2.3.1 VERKEHRSANBINDUNG 2.3.2 GEMEINBEDARFSEINRICHTUNGEN 2.4 STADTTECHNISCHE VER- UND ENTSORGUNG 2.5 NATUR, LANDSCHAFT, UMWELT 2.5.1 SCHUTZGÜTER 2.5.2 BAUM- UND GEHÖLZBESTAND INNERHALB DES GELTUNGSBEREICHES 2.5.3 ARTENSCHUTZ 2.6 EIGENTUMSVERHÄLTNISSE 2.7 PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION VOR PLANAUFSTELLUNG 3. PLANUNGSBINDUNGEN 3.1 PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSSITUATION 3.2 LANDESENTWICKLUNGSPLAN (LEP) 3.3 REGIONALPLAN OSTTHÜRINGEN 3.4 FLÄCHENNUTZUNGSPLAN 3.5 PLANFESTSTELLUNGSBESCHLÜSSE, FESTGESETZTE NATUR-, LAND-

SCHAFTS- UND WASSERSCHUTZGEBIETE, VON DER GEMEINDE BESCHLOSSENE STÄDTEBAULICHE PLANUNGEN UND ENTWICKLUNGS-PLÄNE, SONSTIGE FACHPLANUNGEN

4. PLANUNGSKONZEPT 4.1 ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG 4.2 ENTWICKLUNG AUS DEM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN 5. PLANINHALT 5.1 NUTZUNG DER BAUGRUNDSTÜCKE 5.1.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 ABS.1 NR.1 BAUGB) 5.1.2 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 ABS.1 NR.1 BAUGB) 5.1.3 BAUWEISE, ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN (§ 9 ABS.1 NR.2 BAUGB) 5.2 VERKEHRSFLÄCHEN (§ 9 ABS. 1 NR. 11 BAUGB) 5.2.1 ÖFFENTLICHE VERKEHRSFLÄCHEN 5.2.2 PRIVATE VERKEHRSFLÄCHEN 5.2.3 FLÄCHEN FÜR DEN RUHENDEN VERKEHR 5.2.4 LEITUNGS- UND GEH-/FAHRRECHTE AUF PRIVATEN VERKEHRSFLÄCHEN 5.3 FLÄCHEN FÜR VERSORGUNGSANLAGEN UND DIE ABFALLENTSORGUNG (§ 9 ABS. 1 NR. 12 BAUGB) 5.4 HAUPTVERSORGUNGS- UND HAUPTABWASSERLEITUNG (§ 9 ABS. 1 NR. 13 BAUGB) 5.5 GRÜNFLÄCHEN (§ 9 ABS. 1 NR. 15 BAUGB) 5.6 WASSERFLÄCHEN (§ 9 ABS. 1 NR. 16 BAUGB) 5.7 MIT GEH-, FAHR- UND LEITUNGSRECHTEN ZU BELASTENDE FLÄCHEN (§ 9 ABS. 1 NR. 21 BAUGB)


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5.8 FLÄCHEN FÜR BESONDERE ANLAGEN UND VORKEHRUNGEN ZUM SCHUTZ VOR SCHÄDLICHEN UMWELTEINWIRKUNGEN UND SONSTI- GEN GEFAHREN IM SINNE DES BUNDES-IMMISSIONSSCHUTZGESET- ZES SOWIE DIE ZUM SCHUTZ VOR SOLCHEN EINWIRKUNGEN ODER ZUR VERMEIDUNG ODER MINDERUNG SOLCHER EINWIRKUNGEN ZU

TREFFENDEN BAULICHEN UND SONSTIGEN TECHNISCHEN VORKEHRUNGEN (§ 9 ABS. 1 NR. 24 BAUGB)

5.8.1 ERGEBNIS DER BERECHNUNG / ZEICHNERISCHE FESTSETZUNG VON LÄRMPEGELBEREICHEN

5.8.2 SCHALLSCHUTZMASSNAHMEN 5.9 FLÄCHEN FÜR MAßNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR

ENTWICKLUNG VON BODEN, NATUR UND LANDSCHAFT (§9 ABS.1 NR.20 BAUGB) 5.10 FLÄCHEN ZUM ERHALT UND ZUM ANPFLANZEN VON BÄUMEN, STRÄU-

CHERN UND SONSTIGEN BEPFLANZUNGEN (§9 ABS.1 NR.25A, B BAUGB) 5.11 BEDINGTE FESTSETZUNG (§ 9 (2) BAUGB I.V. MIT § 12 (3A) BAUGB) 5.12 KENNZEICHNUNGEN (§ 9 ABS.5 BAUGB) 5.13 NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN (§ 9 ABS.6 BAUGB) 5.14 SONSTIGE HINWEISE 6. WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNGEN (§2A BAUGB) 7. FLÄCHENBILANZ ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abbildung 1 Übersichtslageplan Abbildung 2 Ausschnitt aus der Katasterkarte, Stand: 13.02.2015 Abbildung 3 Scoping-Plan vom 17.10.2014 Abbildung 4 Luftbild (Quelle: Google) Abbildung 5 Erfassung des Baumbestandes innerhalb der geplanten Baufelder und

Verkehrsflächen, Stand: März 2017 TABELLENVERZEICHNIS Tabelle 1 Leitungsbestand nach Angaben der Versorgungsträger Tabelle 2 Baumerfassung Stand: März 2017 Tabelle 3 geplante Grundstücksgrößen Tabelle 4 Lärmpegelbereiche und erforderliche resultierende Schalldämm-Maße Tabelle 5 Flächenbilanz ANLAGE Sportplatz Leumnitz – Spiel- und Trainingszeiten Dähn-Ingenieure: Hepertologische Untersuchung zur Art Zauneidechse (Lacerta agilis) zum VB/85/15, Stand 06.06.2018


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1. EINFÜHRUNG 1.1 Lage und Abgrenzung des Planungsgebietes Das Planungsgebiet befindet sich im Osten der Stadt Gera, im Stadtteil Leumnitz, westlich des Stadtringes Süd-Ost (B 92).

Abbildung 1 Übersichtslageplan


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Abbildung 2 Ausschnitt aus der Katasterkarte, Stand: 13.02.2015 Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke: 28/18, 28/19, 203/11 und einen Teil des Flurstückes 28/10 der Flur 1 sowie Teile der Flur-stücke 29/1 und 199/2 der Flur 2, Gemarkung Leumnitz und hat eine Größe von 22.593 m². An den Geltungsbereich grenzen: nördlich: die Einzelhausbebauung (Ein- und Mehrfamilienhäuser) an der Ronnebur-

ger Straße östlich: eine Grünfläche und daran angrenzend der Stadtring Süd-Ost (B 92) südlich: Brachland und eine Grünfläche mit anschließender Wohnbebauung westlich: Grünland z.T. mit Obstbaumbestand und der Sportplatz Leumnitz.

Das Gelände neigt sich ca. 6,8 % in nordwestliche Richtung. Während im Südosten des Geltungsbereiches Geländehöhen von 283 m ü. HN anzutreffen sind, betragen diese im Nordwesten 266 m ü. HN.

28/18

28/19

203/11

T.v. 28/10

T.v. 29/1

T.v. 199/2


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1.2 Anlass und Erforderlichkeit zur Aufstellung des Bebauungsplanes Im Geltungsbereich befinden sich neben Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen drei gewerb-lich genutzte Flurstücke:

• das Flurstück 203/11 der Flur 1, Gemarkung Leumnitz, welches von einem Zaunbau-unternehmen genutzt wird und

• das Flurstück 28/10 und 28/18 der Flur 1, Gemarkung Leumnitz, welches ehemals von der Telekom und der Bundespost genutzt wurde.

Letztere liegen brach und stellen einen städtebaulichen Missstand dar. Eine gewerbliche Nachnutzung der Fläche hat sich nicht entwickelt, die Flurstücke wurden inzwischen von Privatpersonen erworben und sollen zukünftig für eine Wohnbebauung ge-nutzt werden. Geplant ist die Entwicklung eines Wohngebietes mit Einzelhausbebauung. Diese Bebauung soll die kleinteilige Bebauung der Ronneburger Straße ergänzen und den Ortsteil in westli-che Richtung abrunden. Zur Sicherung der Erschließung und Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung ist die Aufstellung eines verbindlichen Bauleitplanes erforderlich. Auch aufgrund der angestrebten Nutzungsänderung auf einer, mehrere Flurstücke umfas-senden Fläche ist die Erarbeitung eines (Vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes erforder-lich, um die planungsrechtlichen Belange abschließend zu klären. Vorhabenträger ist die Eigentümergemeinschaft Dr. Deumer/Deumer/Niere vertreten durch Dipl. Ing. J. Deumer, Brehmstraße 59, 07546 Gera. 1.3 Verfahren Die Stadt Gera hat nach Anfrage der Eigentümergemeinschaft auf der Grundlage eines Übersichtsplanes vom 17.10.2014, der neben dem eigentlichen Vorhabengebiet der Eigen-tümergemeinschaft (gelb dargestellt) weitere Flächen in den räumlichen Geltungsbereich einbezieht, ein Scoping-Verfahren durchgeführt.

Abbildung 3 Scoping-Plan vom 17.10.2014


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Bei dem Geltungsbereich handelt es sich um eine Fläche am Rande eines bebauten Ortstei-les, die wieder nutzbar gemacht und nachverdichtet werden soll, weshalb ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB zur Anwendung kommen soll. Der Bebauungsplan kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, weil folgende formelle Voraussetzungen gegeben sind: eine Wiedernutzbarmachung von brachgefallenen Flächen ist geplant, eine Grundfläche von weniger als 20.000 m² wird festgesetzt, durch die Planung werden keine Vorhaben zulässig, die einer Pflicht zur Durchführung

einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG unterliegen, eine Beeinträchtigung der in §1 Abs.6 Nr.7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgü-

ter (Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Land-schaftspflege, insbesondere die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sin-ne des Bundesnaturschutzrechtes) sind ausgeschlossen.

Die Bauleitplanung wurde auf Anfrage des Vorhabenträgers und nach Wertung der Scoping-Ergebnisse wieder auf den ursprünglichen Vorhabenbereich zuzüglich einer angrenzenden Entwicklungsfläche reduziert. Für angrenzende Grünbereiche wird derzeit kein dringender planerischer Handlungsbedarf gesehen. Ein erster Vorentwurf des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vom April 2016 bildete die Grundlage für weitere Abstimmungen zu angrenzenden städtischen Liegenschaften (Sport-platz) und zu immissionsschutzrechtlichen Belangen (Erarbeitung einer Schallimmissions-prognose), die sich in der Planfassung vom März 2017 wiederspiegeln. Die zwischenzeitlich geänderten rechtlichen Vorgaben für die Immissionsprognose - speziell zur Beachtung des Sport- und Freizeitlärmes - sind im vorliegenden Entwurf berücksichtigt. Die ergänzte Schal-limmissionsprognose vom 30. Oktober 2017 liegt vor. Die Belange des Natur- und Artenschutzes wurden zum Planungsbeginn im Sinne einer Po-tentialanalyse (Stand: 17.08.2016) durch ein fachlich geeignetes Planungsbüro erarbeitet. Darauf aufbauend erfolgte die Überprüfung des vermuteten Vorkommens der besonders geschützten und für die vorhandenen Lebensräume typischen Art (Zauneidechse). Im Zuge der Kartierungsarbeiten konnte sie nicht nachgewiesen werden, so dass die Verbotstatbe-stände des § 44 BNatschG durch die Bebauung nicht ausgelöst werden. Weiter zu kartieren-de Lebensräume sind aktuell nicht vorhanden.


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2. AUSGANGSSITUATION 2.1 Stadträumliche Einbindung Das Planungsgebiet befindet sich im Osten der Stadt Gera, im Stadtteil Leumnitz, der in westliche Richtung durch den Stadtring Süd-Ost (B 92) und sich daran anschließende ge-werblich genutzte Flächen begrenzt wird. Der maßgebende Siedlungsbereich wird begrenzt durch die Ronneburger Straße, den Stadt-ring Süd-Ost, die Wuitzer Straße und die Naulitzer Straße.

Abbildung 4 Luftbild (Quelle: Google) Der Siedlungsbereich wird durch eine sehr heterogene Be- und Überbauung der Grundstü-cke geprägt:

• entlang der Ronneburger, der Naulitzer und der Wuitzer Straße befinden sich stra-ßenbegleitend z.T. mehrgeschossige Einzelhäuser,

• westlich des Geltungsbereiches der Sportplatz und private Grünflächen entlang des Leumnitzer Baches und

• im südöstlichen Bereich ein- und zweigeschossige, barackenähnliche, gewerblich ge-nutzte Gebäude.

Unbebaute Grünflächen trennen das Planungsgebiet vom Stadtring Süd-Ost.


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2.2 Bebauung und Nutzung Die Flurstücke 28/10 und 28/18 der Flur 1, Gemarkung Leumnitz befanden sich ursprünglich im Besitz der Deutschen Telekom und der Deutschen Post. Auf ihnen befinden sich mehrere ein- und zweigeschossige Verwaltungs- und Lagergebäude, teilweise auch nur noch Funda-mentreste. Seit Verlagerung des Telekom-Standortes in den 90er Jahren lag das Firmengelände über mehrere Jahre brach. Die Bausubstanz befindet sich zum Teil in einem desolaten Zustand. Eine wirtschaftlich vertretbare gewerbliche Nachnutzung wurde nicht gefunden. Im nördlichen Flurstück 28/10 der Flur 1, Gemarkung Leumnitz verläuft der Leumnitzbach, der teilweise verrohrt ist. Westlich an die Bebauung grenzt eine Grünfläche mit alten Obst-bäumen an. Dieser Bereich befindet sich jedoch außerhalb des Geltungsbereiches des Vor-habenbezogenen Bebauungsplanes. Im Süden des Geltungsbereiches liegt das Flurstück 203/11 der Flur 1, Gemarkung Leum-nitz, welches ebenfalls mit eingeschossigen Gebäuden bebaut und von einem Zaunbauun-ternehmen genutzt wird. Im Osten ist die öffentliche Straße (Flurstück 199/2 der Flur 2, Gemarkung Leumnitz) in den Geltungsbereich einbezogen, da die Flurstücke im Geltungsbereich über diese Verkehrsflä-che an die Ronneburger Straße angebunden sind. 2.3 Verkehrserschließung und Lage zu Gemeinbedarfseinrichtungen 2.3.1 Verkehrsanbindung Die Ronneburger Straße dient der Erschließung des Planungsgebietes. Sie hat eine ausrei-chende Ausbaubreite um den durch eine Wohnbebauung verursachten, zusätzlichen Ver-kehr aufzunehmen. Über die Ronneburger Straße ist der Stadtring Süd-Ost auf kürzestem Weg erreichbar. Von der Ronneburger Straße zweigt in südliche Richtung eine öffentliche Stichstraße ab, die östlich entlang der im Geltungsbereich liegenden Grundstücke vorbeiführt und diese er-schließt. Außerdem werden darüber weitere, östlich der Straße gelegene Grundstücke, die überwiegend als Garten und Grünland genutzt werden, erschlossen. Der Standort ist über die Buslinien 10, 17, 19 und 26 an den öffentlichen Nahverkehr ange-bunden (Netzplan 2015), die Entfernung zu den Haltestellen beträgt ca. 350 m. 2.3.2 Gemeinbedarfseinrichtungen Für die Nahversorgung des geplanten Wohngebietes erforderliche Einrichtungen befinden sich im Umkreis von ca. 600 m (Altenburger Straße, Straße des Bergmanns). Medizinische Einrichtungen sind über das öffentliche Nahverkehrsnetz erreichbar. Für die Kinderbetreuung stehen: als nächstgelegene Kindertagesstätten die Kitas "Am Schreberweg" in der Laasener

Straße, "Knirpsenland" in der Herderstraße, "Haus des Kindes" in der Enzianstraße und "Kinderglück" in der Pskower Straße

als nächstgelegene Grundschulen die Bergschule, die GS „Am Bieblacher Hang“ und die Pfortener Schule

als Regelschule die Ostschule – Europaschule in der Karl-Liebknecht-Straße


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sowie die drei Geraer Gymnasien zur Verfügung. Unmittelbar an den Geltungsbereich angrenzend (Wuitzer Straße) befindet sich der Sport-platz Leumnitz, der sowohl für den Trainings- als auch den Wettkampfbetrieb (1. Mannschaft spielt in der Kreisliga, Staffel A) genutzt wird. Trainiert wird vorwiegend zwischen 18 und 21 Uhr. (siehe Anlage) 2.4 Stadttechnische Ver- und Entsorgung Im unmittelbaren Umfeld des Planungsgebietes befinden sich folgende, für die Erschließung des Gebietes relevante Hauptver- und -entsorgungsleitungen:

Leitungsbestand Trinkwasser Hauptleitung in der Ronneburger Straße, Abzweig in der öffentlichen

Verkehrsfläche östlich des Geltungsbereiches möglicher Anbindepunkt ca. 10 m südlich der Ronneburger Straße

Abwasser Mischwassersammler DN 500 im Geltungsbereich entlang der nördli-chen Grenze (wird planungsrechtlich gesichert durch L 1), Anbindepunkte im Geltungsbereich möglich

Elt Kabel an der östlichen Zufahrt zum Planungsgebiet, Trafo wird neu erstellt möglicher Anbindepunkt ca. 30 m südlich der Ronneburger Straße

Gas Hauptleitung in der Ronneburger Straße, Abzweig in der öffentlichen Verkehrsfläche östlich des Geltungsbereiches Ein Gasanschluss des Planungsgebietes ist nicht vorgesehen.

Tabelle 1 Leitungsbestand nach Angaben der Versorgungsträger Grundsätzlich ist die Versorgung des Planungsgebietes über Anbindungen an vorhan-dene Medien im öffentlichen Straßenraum, insbesondere den Kabel- und Leitungsbestand in der Ronneburger Straße, technisch möglich. 2.5 Natur, Landschaft, Umwelt Der Geltungsbereich befindet sich innerhalb des Siedlungsgebietes Leumnitz und ist von Bebauung, Sportanlagen und Grünflächen umgeben. Der Geltungsbereich war überwiegend mit Gebäuden und Zufahrten/ Lagerflächen überbaut, damit stark versiegelt und ökologisch verarmt. Er wird im Norden vom Leumnitzbach durchquert. Der Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist im Flächennutzungs-plan (FNP) der Stadt Gera als Grünfläche dargestellt. In der westlich an den Geltungsbereich angrenzenden privaten Grünfläche, die im FNP als geschütztes Biotop dargestellt ist, befin-den sich noch Reste eines ursprünglich als Obstgarten genutzten Bereiches. Das östlich des Geltungsbereiches vorhandene Grünland bis zum Stadtring Süd-Ost ist im FNP als Fläche für Maßnahmen zum Schutz und zur Pflege von Boden, Natur und Landschaft dargestellt. 2.5.1 Schutzgüter Tiere Der Geltungsbereich ist grundsätzlich geeignet, Lebensraum, Brut- und Nahrungshabitat für Kleinsäuger, Vögel, Kriechtiere, Insekten und Käfern zu sein. Der Unteren Naturschutzbehörde liegen keine Erfassungen oder Daten zu geschützten Arten für dieses Gebiet vor. Die Belange des Natur- und Artenschutzes wurden daher zunächst im


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Sinne einer Potentialanalyse (Stand: 17.08.2016) durch ein fachlich geeignetes daher Pla-nungsbüro erarbeitet. Die im Geltungsbereich liegenden Lebensräume wurden erfasst und bewertet und somit schon frühzeitig geeignete Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen vorgeschlagen, die als Hinweise in den Textteil der Satzung übernommen wurden. Eine ar-tenschutzrechtliche Erfassung zur Zauneidechse wurde bis Ende Mai 2018 durchgeführt. Die Untersuchungsdokumentation, datiert auf den 06.06.2018 liegt vor (siehe Anlage). Trotz teil-weise guter Habitatvoraussetzungen konnten im Untersuchungszeitraum keine Zauneidech-sen nachgewiesen werden. Eine Begehung und Kontrolle der ehemals vorhandenen nun-mehr abgerissenen Baracken erfolgte im Zusammenhang mit dem Abbruchantrag auf das Vorhandensein von Fledermäusen 2017. Nähere Angaben zum Artenschutz befinden sich im Kapitel 2.5.3. Durch die geplante Neubebauung mit Einzelhäusern und den in diesem Zusammenhang erforderlichen Gebäudeabriss gehen teilweise Lebensräume verloren. Durch den Erhalt des begrünten Böschungs- und naturnahen Uferbereiches sowie die Neuanlage von Hausgärten werden vorhandene Strukturen ergänzt, die als Lebensraum für die oben genannten Arten dienen bzw. verlorengegangene Lebensraumstrukturen wiederherstellen können. Baubedingte Auswirkungen, insbesondere die Erzeugung von Störreizen (Lärm, Immissio-nen) sind zeitlich begrenzt und demzufolge nicht dauerhaft. Eine erhebliche Beeinträchtigung der vorkommenden Arten aufgrund der geplanten Maß-nahmen ist nicht zu erwarten. Pflanzen Der Geltungsbereich ist von einer Mischung aus Offenland-, Gehölzstrukturen und leerste-henden Gebäuden geprägt. Durch die ausgebliebene Pflege haben sich mehrere Lebens-raumstrukturen entwickelt – so verbrachendes Grünland, vergleichsweise wenig begrünte Rohbodenstandorte, nährstoffarmes, von ersten aufkommenden Gehölzarten durchsetztes Grünland sowie Gehölzbestände an den Böschungen und entlang des offen verlaufenden Baches. Im Westen des Planungsgebietes befinden sich Bäume und Strauchstrukturen. (Quelle: saP-Potentialanalyse) Der Unteren Naturschutzbehörde liegen keine Erfassungen oder Daten zu geschützten Pflanzenarten vor. Während der Begehung des Planungsgebietes im Zusammenhang mit dem erstellten Fachgutachten (saP-Potentialanalyse) wurden keine geschützten Arten fest-gestellt. Für die Anlage der inneren Erschließungsanlagen werden vorhandene Betriebsstraßen nachgenutzt. Eine Beseitigung vorhandener Grünstrukturen erfolgt stellenweise für die Bau-feldfreimachung durch die Neubebauung mit Einzelhäusern und die Anlage von Hausgärten. In den Baufeldern (durch Baugrenzen begrenzte, überbaubare Flächen) sind derzeit 14 Bäume erfasst (siehe Pkt. 2.5.2), die ggf. gefällt werden müssen. Diese sind entsprechend der Baumschutzsatzung der Stadt Gera zu ersetzen. Bäume auf den nicht überbaubaren Flächen, insbesondere in den Böschungs- und Uferbereichen können erhalten werden, so-fern sie aufgrund ihres Alters und ihrer Vitalität keine Gefährdung darstellen. Der Uferbereich des Leumnitzbaches soll als private Grünfläche bzw. als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft erhalten und in die zukünftigen Privatgrundstücke integriert werden. Insbesondere im offenen Bachabschnitt sollen dabei standortgerechte Ufergehölze erhalten und ergänzt werden. Mit Realisierung der Planung ist keine dauerhafte, erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Pflanzen zu erwarten. Fläche Das Planungsgebiet ist durch Betriebsstraßen erschlossen und mit barackenähnlichen Ge-bäuden bebaut. Durch die Nachnutzung dieser Brache können andere, derzeit unbebaute Flächen, insbesondere im Außenbereich, geschont werden. Die derzeitige Versiegelung durch Betriebsstraßen, Gebäude und Lagerplätze beträgt ca. 7.370 m². Durch Anpassung der Erschließungsanlagen, die Errichtung von Parkplätzen und die Neubebauung beträgt die zukünftige Versiegelung bei maximaler Ausnutzung der Grund-


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flächenzahl im Gewerbegebiet und der maximal festgesetzten Grundfläche für die Wohn-baugrundstücke 8.686 m². Der Versiegelungsgrad im Geltungsbereich wird dadurch um ma-ximal 1.300 m² (17 %) zunehmen. Boden Die Geländetopografie bleibt im Wesentlichen erhalten, großflächige Abtragungen oder Auf-schüttungen sind nicht geplant. Das Gebiet der Flurstücke 145/25 (östlich angrenzend au-ßerhalb des Geltungsbereichs) und 199/2 (vorhandene Straßenverkehrsfläche) befindet sich in einem erosionsgefährdeten Bereich. Dieser ist im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan gekennzeichnet. Aktuelle Erosionsvorgänge aus dem zurückliegenden Jahrzehnt sind der zuständigen Umweltbehörde nicht bekannt. Das Gebiet fällt von Südost mit ca. 283.2 m über NHN in Richtung Nordwest mit ca. 268.5 m ü. NHN in Richtung des Leumnitzbaches ein. Das entspricht einem Höhenunterschied von ca. 15m, der über mehrere im Gebiet befindliche Böschungen so abgemildert ist, dass nahe-zu ebene große zusammenhängende wenig erosionsanfällige Bauflächen entstehen. Der Geltungsbereich wird nicht als Altlastenverdachtsfläche oder Altstandort im THALIS ge-führt. In der Umweltbehörde existieren keine Unterlagen und Untersuchungsberichte für den Standort. Aufgrund der Vornutzung wird jedoch darauf hingewiesen, dass mit dem Auftreten schadstoffbelasteter anthropogener Auffüllungen gerechnet werden muss. Durch die Umnut-zung des Standortes besteht nun die Möglichkeit, durch Baugrundgutachten das Vorhanden-sein von Schadstoffen zu ermitteln und ggf. schadstoffbelastete Auffüllungen zu beseitigen. Aufgrund der Festsetzungen im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan kann es zu einer Mehrversiegelung von maximal 1.300 m² kommen. Auf dieser Fläche gehen alle noch vor-handenen Bodenfunktionen, die jedoch aufgrund der Auffüllung ohnehin bereits einge-schränkt sind, verloren. Wasser Oberflächengewässer - Der Geltungsbereich wird vom Leumnitzbach durchquert. Der östli-che Bachabschnitt ist verrohrt, der westliche offen. Seine Verbindung nach Osten, zu den Quellen, ist durch den Stadtring Südost unterbrochen, westlich des Geltungsbereiches fliest er offen durch private Grünflächen, bis er in ca. 120 m Entfernung vom Geltungsbereich (Am Leumnitzer Anger) enggültig verrohrt weiterfliest. Der offene Abschnitt des Leumnitzer Ba-ches verläuft in einem recht naturnahen Bachbett mit Störstellen, umgeben von Gehölzstruk-turen jedoch ohne unmittelbare Wasservegetation. Der im Geltungsbereich befindliche Abschnitt des offen fließenden Leumnitzbaches soll im Bestand erhalten bleiben, eine Öffnung des östlichen Abschnittes innerhalb des Geltungsbe-reiches ist nicht geplant. Der jeweils 5 m breite Uferbereich des Leumnitzbaches wird als private Grünfläche bzw. als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft erhalten und in die Privatgrundstücke integriert. Damit werden günstige Vo-raussetzungen geschaffen, Beeinträchtigungen des natürlichen Gewässerzustandes durch Schadstoffimmissionen zu vermeiden. Für die Zufahrten zum Planungsgebiet (Privatstraße 1 und 2) sind Querungen des Baches notwendig, die eine wasserrechtliche Genehmigung erfordern. Der Leumnitzbach wird durch die Planung nicht dauerhaft nachteilig beeinträchtigt. Grundwasser – Bereits zum jetzigen Zeitpunkt ist die Versickerung von Niederschlagswasser und damit die Grundwasserneubildung durch Überbauung und Versiegelung eingeschränkt. Bei Realisierung der Planung kommt es zu einer maximalen Mehrversiegelung von 1.300 m² und damit zu einer weiteren Einschränkung der Versickerung und Grundwasserneubildung. Diese kann ggf. durch eine gezielte Versickerung des auf den befestigten Flächen anfallen-den Niederschlagwassers verringert werden, muss allerdings aufgrund der bestehenden Erosionsgefährdung im Einzelfall geprüft werden.


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Luft und Klima Das Tal des Leumnitzbaches fungiert als Korridor, um die Kalt- und Frischluft aus den groß-flächigen Entstehungsgebieten auf den östlichen Hochflächen in der Nähe des Flugplatzes in Richtung Stadtzentrum abzuleiten. Diese Abflussbahn ist bereits im Bestand teilweise durch vorhandene Bebauungen wie der östlich und höher gelegene Stadtringes Südost und der vorhandenen, riegelartigen Bebauung von Gewerbestandorten unterbrochen. Der Abbruch der langen riegelartigen Baracken im Geltungsbereich des VB-Planes zugunsten einer klein-teiligeren Neubebauung kann den Luftmassenaustausch in Richtung Bachtal und in Richtung Stadtzentrum positiver beeinflussen. Der Geltungsbereich befindet sich nicht in einem lufthygienisch problematischen Gebiet. Be-lastungen durch Verkehrslärm vom östlich verlaufenden Stadtring Süd-Ost werden durch eine Lärmschutzwand reduziert. Bei der geplanten Neubebauung zur Wohnnutzung sind weitere, bauliche Lärmschutzmaßnahmen erforderlich, die in einem Immissionsgutachten ermittelt und als Festsetzung in den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen wur-den. Dabei wurde auch die Nutzung des angrenzenden Sportplatzes berücksichtigt. Vom Planungsgebiet selbst werden keine Emissionen ausgehen, die nachteilige Auswirkun-gen auf benachbarte Flächen haben. Die bereits vorhandene gewerbliche Nutzung durch ein Zaunbauunternehmen wird zukünftig durch festgesetzte flächenbezogene Schalleistungspe-gel und weitere Nutzungseinschränkungen so gesteuert, dass keine Beeinträchtigung der benachbarten, geplanten Wohnnutzung zu erwarten ist. Orts- und Landschaftsbild Das Planungsgebiet ist eine ehemals gewerblich genutzte Brache am Rand des Ortsteiles Leumnitz. Vom Stadtring Süd-Ost ist sie kaum einsehbar, da das Gebiet durch vorhandene dichte Baum-Strauchhecken abgeschirmt ist. Das Ortsbild wurde bisher durch alte Baracken und Ruderalflächen bestimmt. Deren Abriss und die Neubebauung mit Einzelhäusern und Gärten wird das Ortsbild dieses Siedlungsbereiches aufwerten und abrunden. 2.5.2 Baum- und Gehölzbestand innerhalb des Geltungsbereiches In den geplanten Baufeldern und im Bereich der zukünftigen Verkehrsflächen befindet sich zur Bestandsaufnahme im März 2017 folgender Baumbestand: 12 Birken und 2 Tannen. Die Darstellung des Baumbestandes innerhalb der zukünftigen Baufelder und Verkehrsflächen erfolgt auf der Grundlage des aktualisierten Lage- und Höhenplanes vom Februar 2015, der als Plangrundlage verwendet wird. Tabelle 2 Baumerfassung März 2017 Num-mer

Art Stamm- Umfang

(cm)

Kronen-durchmes-

ser (cm)

Num-mer

Art Stamm- Umfang

(cm)

Kronen-durch-messer

(cm) 1 Birke 122 8 Birke 112 2 Birke 72 9 Birke 160 3 Birke 170 10 Birke 96 4 Birke 107 11 Birke 73 5 Birke 100 12 Birke 67 6 Birke 102 13 Tanne 140 200 7 Birke 101 14 Tanne 150 200


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Abbildung 5 Erfassung des Baumbestandes

innerhalb der geplanten Baufelder und Verkehrsflächen Weitere Bäume, die sich in Rand- und Böschungsbereichen, außerhalb der überbaubaren Flächen befinden, wurden im Einzelnen nicht erfasst, da sie durch die geplante Bebauung nicht beeinträchtigt werden.


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2.5.3 Artenschutz Eine Speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (SaP) erfolgte im ersten Schritt durch ein Fachplanungsbüro, deren artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Vorhabenbezogenen Be-bauungsplan vom August 2016 vorliegt. In dessen Zusammenfassung wurde festgehalten, „dass die planungsrelevanten Arten durch das Vorhaben nicht in artenschutzrechtlicher Wei-se betroffen sind und die Verbote des § 44 Abs.1 BNatSchG nicht ausgelöst werden. Für einzelne Arten/Artengruppen müssen zur Vermeidung der Auslösung der Verbotstatbe-stände des § 44 Abs. 1 BNatSchG gezielte Maßnahmen eingeordnet werden. Dies betrifft im Konkreten Maßnahmen in Verbindung:

• mit den Rodungsarbeiten, • den Arbeiten zum Gebäudeabriss • und zur Entfernung der Vegetationsdecke im Offenland.

Die vorliegenden Unterlagen leiten verschiedene Maßnahmen ab, die dazu geeignet sein sollten, das Vorhaben artenschutzrechtlich konfliktfrei durchführen zu können. Es wird eine Kombination aus:

• vorlaufenden Kartierarbeiten zur Eruierung des tatsächlichen Besatzes potentiell ge-eigneter Strukturen durch planungsrelevante Arten,

• einer ökologischen Baubegleitung zur kontinuierlichen, ökologischen Begleitung der Baumaßnahmen,

• der Einordnung von Vermeidungsmaßnahmen, die überwiegend die Einhaltung jah-reszeitlicher Baubeschränkungen beinhaltet,

• sowie die Schaffung von Ersatzlebensräumen empfohlen. Bei Durchführung der Maßnahmen zur Vermeidung der Auslösung der Verbotstatbestände des § 44 Abs.1 BNatSchG oder dem Nachweis der nicht existierenden Planungsrelevanz der jeweiligen Art(en), werden die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG nicht ausge-löst. Die Beantragung einer Ausnahme nach § 45 Abs.7 BNatSchG (Schritt 3 der saP) ist für das Gesamtvorhaben zunächst nicht erforderlich. Lediglich bei notwendig werdenden Absamm-lungen von Tieren in zu beanspruchenden Gebieten oder Eingriffen innerhalb kritischer Zei-ten (Fortpflanzungs- und Ruhezeiten) kann eine Beantragung von Ausnahmegenehmigun-gen bei der zuständigen Naturschutzbehörde notwendig werden.“ (Quelle: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag vom 17.08.2016, Pkt. 6 Zusammenfassung) Im Textteil der Satzung werden folgende allgemeine artenschutzrechtliche Hinweise und Empfehlungen für den Bauablauf gegeben:

• Hinweis auf Verbotstatbestände der § 39 und 44 BNatSchG • Empfehlung einer Gelände- und Gebäudebegehung vor Beginn der Baumaßnahmen • Vorgehen bei Feststellung gefährdete Arten • Zeitraum für Rodungsarbeiten und Geländeregulierungen • Zeitraum für den Gebäudeabriss • Empfehlung einer ökologischen Baubegleitung.

Laut Stellungnahme des Fachdienstes Umwelt wurde bereits im Scoping-Verfahren eine artenschutzrechtliche Überprüfung/Erfassung für erforderlich gehalten. Es wurde darauf hingewiesen, dass in dem strukturreichen Gelände Vorkommen der streng geschützten Zauneidechse sowie von Ringelnattern, Blindschleichen und Waldeidechsen zu prüfen sind. Weiterhin ist der Lebensraum komplex für Kleinsäuger, wie Braunbrustigel, Mauswiesel, Hermlin und Maulwurf als Fortpflanzungs- und Nahrungshabitat geeignet.


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Deshalb wurde zum damaligen Zeitpunkt empfohlen, folgende Artengruppen zu überprüfen:

• Vögel • Fledermäuse • Kriechtiere • holzbewohnende Insekten.

Im Zusammenhang mit dem vorgezogenen Abbruch einzelner Gebäude im vergangenen Winter wurden diese bereits auf das Vorhandensein von Fledermäusen überprüft, jedoch kein Besatz festgestellt. Nach erneuter Abstimmung und im Zusammenhang mit der Beschränkung des Geltungsbe-reiches auf das tatsächliche Vorhabengebiet wurde der von der zuständigen Unteren Natur-schutzbehörde geforderte Prüfumfang auf das Vorhandensein von Zauneidechsen reduziert. Die Untersuchungsdokumentation, datiert auf den 06.06.2018 einschließlich Auswertung der artenschutzrechtlichen Erfassung zur Zauneidechse wurde bis Ende Mai 2018 durchgeführt. Darin wurde festgestellt, dass im Untersuchungsraum teilweise gute Habitatstrukturen vor-handen sind (Ruderalflächen und Baustofflager) und zur Erfassung eventuell vorhandener Zauneidechsen fünf Fangeinrichtungen angelegt, die an zehn Tagen kontrolliert wurden. Trotz teilweise guter Habitatvoraussetzungen konnten im Untersuchungszeitraum kei-ne Zauneidechsen nachgewiesen werden. Zusammenfassend wurde eingeschätzt, dass sich bei Umsetzung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die Habitatvoraussetzungen nicht wesentlich verschlechtern und das Po-tential erhalten bleibt. Der Versiegelungsgrad wird minimiert. Hausgärten, private und öffent-liche Grünflächen und der naturnahe Grabenrand sind geeignete Biotope, die gern von Zau-neidechsen angenommen werden. Außer den bereits getroffenen Festsetzungen zu Grünflächen und Gewässerrandstreifen sind keine weiteren artenschutzrechtlichen Festsetzungen erforderlich. Dies wurde in einer abschließenden Stellungnahme vom 15. Oktober 2018 durch die Untere Naturschutzbehörde bestätigt. 2.6 Eigentumsverhältnisse Die Grundstücke im Geltungsbereich befinden sich – von der öffentlichen Straße im Osten des Geltungsbereiches abgesehen, alle in privatem Eigentum. Teile der öffentlichen Verkehrsfläche sollten nach Information des Fachdienstes Tiefbau/ Verkehr im Scoping-Verfahren entwidmet werden, eine Benutzung des Straßenflurstückes für eine private Erschließungsstraße im Baugebiet wird jedoch als möglich angesehen. In einer gemeinsamen Beratung mit dem zuständigen Fachdienst Verkehr am 7. August 2018 wurde mitgeteilt, dass eine Einziehung der Straße bisher nicht erfolgte und auch mo-mentan nicht im Verfahren ist. Da über die Anliegerstraße an den Geltungsbereich angrenzende Fremdflurstücke erschlos-sen werden und die Vorhabenträger von ihrer Absicht, die Straße von der Stadt zu erwerben, zurückgetreten sind, wird sie im Entwurf weiter als öffentliche Verkehrsfläche dargestellt. Innere Erschließungsstraßen und Wege bleiben in Privateigentum und sind nicht für die öf-fentliche Benutzbarkeit vorgesehen. Lediglich die Befahrung durch die Anlieger, die Stadt Gera, die Ver- und Entsorgungsunternehmen und den Rettungsdienst ist zulässig.


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2.7 Planungsrechtliche Situation vor Planaufstellung Bei dem Baugebiet handelt es sich weitestgehend um eine Brachfläche, welche mit ein- und zweigeschossigen Gebäuden bebaut und von der Telekom und einem Zaunbauunternehmen genutzt wurde/wird. Mit der Nutzungsaufgabe der Telekom ist der Bestandsschutz im nördlichen Bereich des Planungsgebietes erloschen. Die Grundstücke im Geltungsbereich sind als Flächen am Rand der bebauten Ortslage ein-zustufen. Auf den Grundstücken im Geltungsbereich sind weder geschützte Biotope noch Verunreini-gungen in Form von Boden- und Grundwasserbelastungen anzutreffen. Das Baugebiet ist teilerschlossen. 3. PLANUNGSBINDUNGEN 3.1 Planungsrechtliche Ausgangssituation Das Baugebiet stellt einen Außenbereich in der Ortslage dar. Es ist im Flächennutzungsplan nicht als Wohnbaufläche dargestellt. 3.2 Landesentwicklungsplan (LEP) Im Landesentwicklungsplan Thüringen sind folgende Ziele und Grundsätze zur Siedlungs-entwicklung benannt: LEP 2025 – Stand 04.07.2014

2.4 Siedlungsentwicklung, Punkt 2.4.2 Grundsatz der Raumordnung: Die Flächeninanspruchnahme für Siedlungszwe-cke soll sich am gemeindebezogenem Bedarf orientieren und dem Prinzip der Nachnutzung vor Flächenneuinanspruchnahme folgen. Der Nachnutzung geeig-neter Brach- und Konversationsflächen wird dabei ein besonderes Gewicht bei-gemessen.

Damit entspricht das Planungsgebiet den landesplanerischen Zielen.

3.3 Regionalplan Ostthüringen (RP) Im seit 2012 rechtskräftigen Regionalplan Ostthüringen befindet sich der Geltungsbereich innerhalb des dargestellten Siedlungsbereiches und entspricht damit den raumordnerischen Zielen. 3.4 Flächennutzungsplan (FNP) Im FNP 2020 der Stadt Gera ist das Plangebiet als Grünfläche dargestellt. Die geplante Bebauung weicht damit von dem Entwicklungsgebot aus dem FNP nach § 8 Abs. 2 BauGB ab. Allerdings entspricht sie dem, in Kapitel 6 des FNP – Wohnen, 3. Anstrich genanntem, städ-tischem Entwicklungsziel:


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„Ein wichtiges Aufgabenfeld ist die Reaktivierung brach gefallener Flächen, insbesondere in den zentralen Stadtbereichen. Durch die Neudefinition der zukünftigen Nutzung bietet sich die Chance, innerstädtische Wohnflächen von hoher Qualität zu entwickeln. …“. Der Flächennutzungsplan wird gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst und im Rahmen einer Neubekanntmachung des gesamten Flächennutzungspla-nes zusammen mit dem ausgefertigten Bebauungsplan öffentlich bekannt gemacht. 3.5 Planfeststellungsbeschlüsse, Festgesetzte Natur-, Landschafts- und Wasser-schutzgebiete, von der Gemeinde beschlossene städtebauliche Planungen und Ent-wicklungspläne, Sonstige Fachplanungen Das Plangebiet ist von diesen Planungen und Schutzgebieten nicht betroffen. 4. PLANUNGSKONZEPT 4.1 Ziele und Zwecke der Planung Die Brachfläche der Flurstücke 28/10 und 28/18 der Flur 1, Gemarkung Leumnitz , die Teil des Siedlungsgebietes Leumnitz ist, stellt einen städtebaulichen Missstand dar. Das Flurstück 203/11 der Flur 1, Gemarkung Leumnitz wird zwar gewerblich nachgenutzt und über die Ronneburger Straße erschlossen, ist aber durch die o.g. Brachfläche von den genutzten Grundstücken entlang der Ronneburger Straße räumlich getrennt und damit deut-lich an den Siedlungsrand gerückt. Ziel der Planung ist die Beseitigung der Brachfläche, eine Wiedernutzbarmachung für die Entwicklung von Wohnbauland, die Wiedereinbindung des Flurstückes 203/11 in den Sied-lungsbereich um die Ronneburger Straße sowie eine angemessene Nachverdichtung im Siedlungskörper. Mit Errichtung von 14 Wohngebäuden als Einzelhaus auf einer bestehenden Brachfläche soll der vorhandene Siedlungskörper eine städtebaulich sinnvolle Ergänzung erfahren und vor-handene versorgungstechnische Anlagen besser ausgelastet werden. Gleichzeitig soll für ein bestehendes Grundstück an der Ronneburger Straße eine Erweite-rungsmöglichkeit (Hausgarten) gesichert werden, für welches keine Alternative zur Grund-stückserweiterung besteht. Mit der Bauleitplanung soll die veränderte Grundstücksnutzung vorbereitet und geleitet sowie die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung gefördert werden. Auf dem Flurstück 203/11 der Flur 1, Gemarkung Leumnitz hat weiterhin das Zaunbauunter-nehmen seinen Firmensitz. Einzelne Gebäude sollen neuen Nutzungen zugeführt werden, so ist die Nutzung einer Halle einschließlich eines Teiles der Freifläche:

• für unterschiedliche Tanz- und Bewegungsangebote (Tanz- und Bewegungsraum „das Klee“ für Kinder und Erwachsene) sowie

• als Veranstaltungsraum und -fläche vorgesehen. Außerdem sollen Wohnungen für den Firmeninhaber und/oder Angestellte geschaffen wer-den.


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Die Verkehrserschließung des Planungsgebietes soll über eine Anbindung an die Ronnebur-ger Straße erfolgen. Die öffentliche Verkehrsfläche am östlichen Geltungsbereichsrand, die zwischen den Häu-sern Ronneburger Straße 28 und 32 in diese einmündet, soll:

• für die Anbindung der neu zu schaffenden Grundstücke im Bereiche der Telekom-Brache und

• zur Erschließung des gewerblich genutzten Grundstückes 203/11 der Flur 1, Gemar-kung Leumnitz

weitergenutzt werden. Die verkehrsmäßige Erschließung der 14 neuen Baugrundstücke innerhalb der Telekom-Brache erfolgt über:

• die öffentliche Verkehrsfläche (3 neue Grundstücke) • und zwei private Erschließungsstraßen, errichtet auf bestehenden Alttrassen

o P1: Erschließungsanlage in westliche Richtung für drei Grundstücke (Bach-querung erforderlich, ohne Wendeanlage)

o P2: Erschließungsanlage mit Wendeanlage für LKW/Müllfahrzeuge in südliche Richtung für acht neue Grundstücke.

Die Erschließung des Planungsgebietes mit den Ver- und Entsorgungsmedien Wasser, Ab-wasser, Elt und Telekommunikation soll grundsätzlich über Leitungen und Anlagen in den öffentlichen und privaten Verkehrsflächen erfolgen. Diese werden ergänzt durch drei Ver- und Entsorgungstrassen, auf denen Geh-, Fahr- und/oder Leitungsrechte (L 3, G/F/L 4 und L 5) zugunsten der Anlieger, der Versorgungsträger und der Stadt Gera gesichert werden sol-len. Weitere, den Geltungsbereich querende Ver- und Entsorgungsleitungen: Entlang der nördlichen Geltungsbereichsgrenze verläuft ein Abwassersammler des Zweck-verbandes Mittleres Elstertal, der durch ein Leitungsrecht (L 1) vor Überbauung gesichert wird. Der offen fließende Teil des Leumnitz-Baches soll als Wasserfläche festgesetzt und damit planungsrechtlich gesichert werden. Der durch das allgemeine Wohngebiet verlaufende, verrohrte Abschnitt dieses Baches wird durch ein Leitungsrecht (L 2) vor einer Überbauung gesichert. Bei den beiden vorgenannten Trassen wird auch die Freihaltezone von mindestens 8,0 m (Forderung aus dem Schreiben des Zweckverbandes Mittleres Elstertal vom 22. August 2014) berücksichtigt. Für die Umsetzung der Planung werden Baumfällungen in den überbaubaren Flächen und den Verkehrsflächen erforderlich. Diese sind entsprechend der Baumschutzsatzung der Stadt Gera zu ersetzen bzw. abzulösen. Vorhandene Bäume außerhalb der überbaubaren und Verkehrsflächen sollen erhalten wer-den. Aufgrund der im Geltungsbereich oder angrenzend bestehenden:

• Gewerbebetrieb (Zaunbauunternehmen), • Leumnitzer Sportplatz im Südwesten und • Stadtring Süd-Ost, westlich in einem Abstand von ca. 40 - 50 m zur Baugebietsgren-

ze

sind Immissionsbelastungen im Planungsgebiet zu erwarten.


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Planerisches Ziel ist die Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau – an den Wohngebäuden im Planungsgebiet. Deshalb wurde vom Vorhabenträger eine Schall-Immissionsprognose beauftragt, in der die Lärmbelastungen an den geplanten Einzelhäusern ermitteln und erforderliche (passive) Lärmschutzmaßnahmen vorschlagen wurden. Die Sicherung der Erschließung wird durch Hinterlegung von Bürgschaften durch den Vor-habenträger gewährleistet und im Durchführungsvertrag geregelt. Ebenso werden die Über-fahrtsrechte für Ver- und Entsorgungsunternehmen, alle Anlieger und die Stadt Gera durch privatrechtliche Verträge und öffentliche Baulasten gesichert sowie im Durchführungsvertrag geregelt. 4.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan 2020 der Stadt Gera ist das Plangebiet nicht als Wohnbaufläche dargestellt. Die geplante Bebauung weicht damit von dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB ab. Nach § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht im beschleunigten Verfahren aufgestellt, bevor der Flä-chennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes darf nicht beeinträchtigt werden, der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufgestellt, da folgende formelle Voraussetzungen gegeben sind: eine Wiedernutzbarmachung von brachgefallenen Flächen ist geplant, eine Grundfläche von weniger als 20.000 m² wird festgesetzt, durch die Planung werden keine Vorhaben zulässig, die einer Pflicht zur Durchführung

einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG unterliegen, eine Beeinträchtigung der in §1 Abs.6 Nr.7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgü-

ter (Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Land-schaftspflege, insbesondere die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sin-ne des Bundesnaturschutzrechtes) sind ausgeschlossen.


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5. PLANINHALT 5.1 Nutzung der Baugrundstücke 5.1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs.1 Nr.1 BauGB) Das Planungsgebiet wird hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in zwei Bereiche unter-teilt.

• Im nördlichen Bereich - der Telekom-Brache - soll ein Wohngebiet mit 14 Einzelhäu-sern entwickelt werden.

• Der südliche Bereich, der derzeit ausschließlich von einem Zaunbauunternehmen genutzt wird, soll künftig neben der (nicht störenden) gewerblichen Nutzung durch das Zaunbauunternehmen auch für kulturell-soziale Zwecke (Tanz- und Bewegungs-raum) und für Wohnzwecke (Betriebswohnung) genutzt werden.

Nördlicher Bereich des Planungsgebietes (Telekom-Brache) Im nördlichen Bereich des Planungsgebietes sollen 14 Wohngebäude als Einzelhaus zuzüg-lich Garage/ Carport und eventuell erforderlicher Nebenanlagen, errichtet werden. Neben der Wohnnutzung soll die Ausübung freier Berufe zulässig sein. Damit ist eine Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO begründet. Die in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4, Abs. 2, Nr. 2 und 3 BauNVO regelmäßig zulässigen:

• der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke

sowie die nach § 4, Abs. 3 Nr. 1 bis 5 ausnahmsweise zulässigen

• Betriebe des Beherbergungsgewerbes • Anlagen für Verwaltungen • Gartenbaubetriebe und • Tankstellen

werden nicht zugelassen weil:

• sie aufgrund der geringen Größe des Gebietes nicht wirtschaftlich arbeiten können, wenn sie nur der Versorgung des Gebietes dienen sollen

• sie Besucherverkehr in das Gebiet ziehen, der nicht gewünscht ist, weil • die (privaten) Erschließungsanlagen nur für eine Wohnnutzung ausgelegt sind.

In der Satzung wird deshalb für die zeichnerische Darstellung und Bezeichnung der einzel-nen Wohngebiete das Planzeichen 1.1.3 der PlanzV (WA) verwendet, mittels textlicher Fest-setzung die regelmäßig zulässigen Nutzungen eingeschränkt, die ausnahmsweise zulässi-gen Nutzungen komplett ausgeschlossen und die Ausübung freier Berufe ausdrücklich als zulässig erklärt. Südlicher Bereich des Planungsgebietes – Flurstück 203/11 der Flur 1, Gemarkung Leumnitz Im südlichen Bereich soll das ansässige Zaunbauunternehmen weiterhin betrieben, Teile der vorhandenen baulichen Anlagen jedoch für Tanz- und Bewegungsangebote und zum Woh-nen umgenutzt werden.


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Insbesondere wegen der weiteren gewerblichen Hauptnutzung des Grundstückes ist die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Gewerbegebiet (GE) nach § 8 BauNVO be-gründet. Zur Begrenzung von Immissionen, die das neue, angrenzende Wohngebiet belasten könn-ten, wird für das Gewerbegebiet ein flächenbezogener Schallleistungspegel festgesetzt, weshalb es als (eingeschränktes) Gewerbegebiet GE(e) festgesetzt wird. Die in einem Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 2 BauNVO sonst regelmäßig zulässigen:

• öffentlichen Betriebe • Geschäfts- und Verwaltungsgebäude und • Tankstellen

sowie die nach § 8 Abs. 3 BauNVO sonst ausnahmsweise zulässige Nutzung

• Vergnügungsstätten werden im Gewerbegebiet aus den gleichen Gründen wie im Wohngebiet nicht zugelassen. In der Satzung wird deshalb für die zeichnerische Darstellung und Bezeichnung des Gewer-begebietes das Planzeichen 1.3.1 der PlanzV (GE) verwendet und mittels textlicher Festset-zung einzelne Nutzungen der sonst regelmäßig und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen. 5.1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs.1 Nr.1 BauGB) Das Maß der baulichen Nutzung wird in der Satzung bestimmt durch die Festsetzung: einer maximal zulässigen Grundfläche im WA, die durch bauliche Anlagen überdeckt

werden darf, einer Grundflächenzahl (GRZ) im GE, die Baugrenzen sowie die Anzahl der Vollgeschosse als Höchstmaß.

Grundfläche / Grundflächenzahl (GRZ) Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. In § 17 BauNVO ist die Obergrenze der GRZ:

• in allgemeinen Wohngebieten mit 0,4 • in Gewerbegebieten mit 0,8

festgelegt. Da im Allgemeinen Wohngebiet 14 relativ großzügige Grundstücke mit einer Fläche von ca. 1.000 m² und größer gebildet werden, ist die Festsetzung einer Grundfläche anstelle einer maximal zulässigen Grundflächenzahl jedoch zielführender.


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Geplante Grundstücksteilung / Größe der Grundstücke

Abbildung 6 Plan zur Grundstücksteilung; Stand: Mai 2018 Grundstück 1 1184 m² Grundstück 2 1029 m² Grundstück 3 950 m² Grundstück 4 1234 m² Grundstück 5 1135 m² Grundstück 6 1335 m² Grundstück 7 1260 m² Grundstück 8 867 m² Grundstück 9 860 m² Grundstück 10 975 m² Grundstück 11 1074 m² Grundstück 12 909 m² Grundstück 13 919 m² Grundstück 14 893 m²

Für die Grundstücke im WA wird die zu über-bauende Fläche auf 300 m² begrenzt, womit eine großzügige Gebäudegröße und ausrei-chend Flächen für Nebenanlagen wie Gara-gen, Stellplätze, Terrassen und Wege zur Ver-fügung stehen. Diese Grundfläche würde bei den vorgesehe-nen Grundstücksgrößen ab 900 m² einer GRZ von weniger als 0,35 entsprechen, womit ge-sichert ist, dass die Obergrenze der zulässi-gen Überbauung in Wohngebieten zweifelsfrei eingehalten wird.

Tabelle 3 geplante Grundstücksgrößen


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Da aufgrund der vorhandenen Geländesituation bei der Errichtung der Privatstraßen Abgra-bungen bzw. Aufschüttungen erforderlich werden, die in die angrenzenden Baugrundstücke reichen, wird textlich festgesetzt, dass diese zulässig sind und nicht bei der Ermittlung der Grundfläche des jeweiligen Grundstückes einzurechnen sind. Im Gewerbegebiet GE(e), welches im Bestand fast vollständig versiegelt ist, wird dagegen auf die Festsetzung einer maximal zulässigen GRZ zurückgegriffen. Diese wird mit 0,5 fest-gesetzt und liegt damit deutlich unter der nach BauNVO maximal zulässigen GRZ von 0,8. Langfristig wird damit eine Entsiegelung im Grundstück erreicht. Anzahl der Vollgeschosse als Höchstmaß In der Planzeichnung ist die Zulässigkeit von maximal drei Vollgeschossen für die allgemei-nen Wohngebiete festgesetzt. Diese Festsetzung nimmt die Geschossigkeit der an das Planungsgebiet angrenzenden Be-bauung (einschließlich des genutzten und ausgebauten Dachraumes) der Ronneburger Straße auf. Außerdem ist sie erforderlich, um den Geländesprung in Richtung Sportplatz, der in Teilbe-reichen bis zu 3 Metern beträgt (was in etwa einem Vollgeschoss entspricht) auszugleichen. Aus südwestlicher Richtung sind demzufolge nur zwei Vollgeschosse der Bebauung visuell wahrnehmbar. Damit ist gewährleistet, dass sich die neuen Eigenheime höhenmäßig in die Umgebungsbe-bauung einfügen. Um einen verträglichen Abschluss des Siedlungsgebietes in südliche Richtung zu erreichen, wird die Anzahl der Vollgeschosse im GE(e) auf zwei begrenzt, womit der Eigenart und dem Erscheinungsbild dieses Siedlungsbereiches entsprochen und dieses abgerundet wird. 5.1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs.1 Nr.2 BauGB) Bauweise Die Zulässigkeit der Bebauung in den 14 neu zu bildenden Grundstücken im allgemeinen Wohngebiet wird auf Einzelhäuser und damit indirekt auf eine offene Bauweise mit seitlichem Grenzabstand beschränkt. Damit soll die Eigenart der Bebauung der unmittelbar angrenzenden Grundstücke im Bereich der Ronneburger Straße, aber auch in den etwas weiter entfernten Leumnitzer Siedlungsbe-reichen planungsrechtlich aufgenommen werden. Im Gewerbegebiet GE(e) sollen die vorhandenen, über eine Länge von ca. 70 m aneinan-dergebauten Gebäude (geschlossene Bauweise) vorerst weitergenutzt werden. Im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird auf eine Festsetzung zur Bauweise im GE(e) verzichtet, damit der Grundstückseigentümer nicht eingeschränkt wird, vorerst die vorhande-ne Bebauung weiter zu nutzen. Er erhält aber gleichzeitig auch die Möglichkeit, Teile der vorhandenen Bebauung abzureißen, die Bebauung längerfristig durch punktuellen Abriss und/oder Neubebauung auch als offene Bauweise realisieren zu können, was aus Gründen der Ortsrandgestaltung und des Überganges vom Siedlungsgebiet in den unbebauten Frei-raum städtebaulich sinnvoll wäre. Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baufelder) werden in der Planzeichnung durch Bau-grenzen festgesetzt. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschrei-ten. (§23 Abs. 2 Satz 1 BauNVO)


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Freihaltung des Leumnitzer Baches und seines Uferrandbereiches

Ein wesentliches Planungsziel ist die Freihaltung des Leumnitzer Baches und seines Ufer-randbereiches von jeglicher Bebauung (sowohl des offenen als auch des verrohrten Ab-schnittes), weshalb Baufelder mit Ausnahme des Baufeldes 8 unmittelbar im Einmündungs-bereich der privaten auf die öffentliche Erschließungsstraße nur südlich des Leumnitzer Ba-ches und seines Uferrandes festgesetzt sind. Im Grundstück 8 im Einmündungsbereich ist die südliche Baugrenze des Baufeldes identisch mit dem Rand des Freihaltebereiches. Freihaltung der Flächen, auf denen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte festgesetzt sind

Bei der Festsetzung der Baugrenze wurden des Weiteren die zu berücksichtigenden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (L3, G/F/L 4 und L 5) berücksichtigt. Freihaltung von Böschungsbereichen mit Bepflanzung

Im Geltungsbereich befinden sich mehrere, teilweise bis 3 m hohe Böschungen, die mit Bäumen und Sträuchern bewachsen sind. Ein Eingriff in diese Böschungsbereiche ist für das geplante Vorhaben nicht erforderlich, womit der vorhandene Baum- und Strauchbestand erhalten werden kann. Die Festsetzung der Baugrenzen erfolgt deshalb jeweils am oder in Nähe des Böschungsfu-ßes. Von dieser Regelung sind zwei Bereiche betroffen:

• Eine Überbauung der Böschung zwischen dem Wohngebiet und dem Gewerbegebiet soll ausgeschlossen werden. Die Baugrenze ist nördlich der Böschung, in einer Ent-fernung von 10 m zur Grundstücksgrenze festgesetzt.

• Im Gewerbegebiet wird eine Überbauung der östlichen, südlichen und westlichen Bö-schungen, die ebenfalls zu erhaltenden Bewuchs aufweisen, ausgeschlossen, indem die Baugrenze auf der Außenseite der vorhandenen und weiter zu nutzenden Ge-bäude festgesetzt wird.

Aufgrund der Größe der geplanten Baugrundstücke ist grundsätzlich eine aufgelockerte Be-bauung im Wohngebiet möglich. Eine strenge Bauflucht (durch Festsetzung einer Baulinie) ist nicht gewünscht, vielmehr soll durch eine variable Gebäudeeinordnung und unterschiedli-che Haustypen ein parkähnlicher Charakter im Baugebiet entstehen. Die Festsetzung der Baugrenzen basiert im Wesentlichen auf den, im Vorhabenplan darge-stellten Gebäuden. Das westliche Baufeld ist riegelartig und ermöglicht:

• ganz im Westen den Bau von drei hintereinanderstehenden Gebäuden (Grundstücke 1 und 3),

• entlang der Privatstraße P 2 jedoch nur eine einreihige, straßennahe Bebauung (Grundstücke 4 bis 7).

Die östlichen Baufelder des WA 1, 3 und 4 beinhalten die Grundstücke 8 bis 14, die einer-seits über die öffentliche Verkehrsfläche und andererseits über die Privatstraße P 2 er-schlossen werden. Die dadurch entstehenden, relativ großzügigen Baufelder werden durch die bereits genannten Leitungstrassen, die nicht überbaut werden dürfen, gegliedert. Für die Erschließung des Gebietes notwendige Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 BauNVO (Anschlusskästen u.ä.), deren Standorte im jetzigen Planungsstadium noch nicht abschlie-ßend bekannt sind, die jedoch vorzugsweise in Nähe der Erschließungsstraßen errichtet werden sollen, um deren dauerhafte Zugängigkeit durch den jeweiligen Versorgungsträger zu gewähren, sollen ausnahmsweise auch außerhalb der Baugrenzen zulässig sein, wenn keine bauordnungsrechtlichen Belange entgegenstehen.


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5.2 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Die Erschließung des Planungsgebietes erfolgt über öffentliche und private Verkehrsflächen (P1 und P2), die in der Planzeichnung als solche dargestellt sind. Für die Privatstraßen werden bereits vorhandene, ehemals innerbetriebliche, versiegelte Verkehrsflächen nachgenutzt, was zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden beiträgt. 5.2.1 Öffentliche Verkehrsflächen Die vorhandene Straße auf den Flurstücken 28/19 der Flur 1 und 199/2 der Flur 2, Gemar-kung Leumnitz ist ausgebaut und erschließt alle angrenzenden Flurstücke, auch die für eine Neubebauung vorgesehene Telekom-Brache und das gewerblich genutzte Grundstück (GEe). Über diese Verkehrsfläche wird das Planungsgebiet auch weiterhin an die Ronnebur-ger Straße angebunden. Zeichnerisch sind beide Flurstücke innerhalb des Geltungsbereiches als öffentliche Ver-kehrsfläche festgesetzt, wobei sich diese in die befahrbare Fläche und die Fläche mit Stra-ßenbegleitgrün unterteilt. Änderungen des Ausbauzustandes sind nicht vorgesehen. 5.2.2 Private Verkehrsflächen Die innere, verkehrsmäßige Erschließung des Wohngebietes wird über eine bereits vorhan-dene Zufahrt von der öffentlichen Straße im Nordosten des Geltungsbereiches realisiert. Die Verkehrsflächen P1 und P2, die auf vorhandenen ehemals innerbetrieblichen Verkehrs-flächen errichtet werden, sollen als künftige private Verkehrsflächen im Eigentum alle Anlie-ger verbleiben und sind in der Planzeichnung als private Verkehrsflächen P1 und P2 festge-setzt. Der § 9 Abs. 1 Nr. BauGB eröffnet die Möglichkeit der Festsetzung privater Verkehrsflächen regelmäßig nur dann, wenn die notwendigen Erschließungsanlagen lediglich für einen über-schaubaren Benutzerkreis erforderlich sind und eine Benutzung durch die Öffentlichkeit oder Allgemeinheit aus der Struktur des Baugebietes heraus bereits ausgeschlossen werden kann. Zur öffentlich-rechtlichen Sicherung der Zufahrt ist Baulasteintragung notwendig. Im vorliegenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VB/86/17 ist dieser Tatbestand zutref-fend. Die neu zu bauenden Straßen sind als „Sackgasse“ konzipiert und haben keine weiter ge-hende Funktion als die Erschließung der Einfamilienhäuser im Geltungsbereich. Eine verbindende Durchfahrt in angrenzende Baugebiete ist städtebaulich nicht vorgesehen auch und auch nicht erwünscht. Das neue, kleine Wohngebiet mit geplanten 14 Grundstücken funktioniert als eigenständige „Verkehrszelle“. Zur Gewährleistung der Wohnruhe wird auf die Abgeschlossenheit und Ei-genständigkeit der Erschließungsanlagen abgestellt. Eine vernetzende Einbindung in das öffentliche Straßennetz (Wuitzer Straße) wäre mit Ein-griffen in vorhandenen Bestand erforderlich, was aufgrund der Entfernung und im Verhältnis zu den damit verbundenen strukturellen Veränderungen unverhältnismäßig ist. Der östliche Teil der Telekom-Brache, der nicht über die öffentliche Straße erschlossen wer-den kann (acht neu zu bildende Grundstücke – Nr.4 bis 11), wird über eine Stichstraße, die von der namenlosen Straße im Osten des Geltungsbereiches abzweigt, erschlossen. (Privat-straße 2) Der westliche Teil der Telekom-Brache (drei neu zu bildende Grundstücke - Nr. 1 bis 3) wird über eine private Anliegerstraße P1 an die Privatstraße P2 angebunden.


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Bei der Ermittlung des empfohlenen Querschnittes der inneren Verkehrsflächen wird von folgenden Entwurfssituationen ausgegangen: Mischverkehrsfläche mit einer gleichberechtigten Nutzung durch Fußgänger, Radfah-

rer und Kraftfahrzeuge; die Fläche erfüllt gleichzeitig eine gewisse Aufenthaltsfunkti-on

kein Nutzungsanspruch durch ÖPNV Spitzenbelastung deutlich unter 400 KFZ / Stunde.

Dabei handelt es sich nach RASt 06 um die typische Entwurfssituation für einen „Wohn-weg“, der eine Straßenraumbreite ≥ 4,5 m haben soll. Privatstraße P 1 Die Verkehrsfläche für den Anliegerweg P1, über den nur drei Grundstücke erschlossen werden, wird in einer Breite von 3,50 m festgesetzt (3 m Fahrbahn mit beidseitigem, 0,25 m breitem Sicherheitsraum (Schrammbord) zwischen Fahrbahnkante und Einfriedung (sofern vorhanden). Diese Straße wird ohne Wendeanlage errichtet, Privat- und Lieferfahrzeuge sollen auf den Grundstücken wenden. Da ein Befahren mit den gängigen Entsorgungsfahrzeugen aufgrund der Straßenbreite und der fehlenden Wendeanlage nicht möglich ist, muss für die Anliegergrundstücke die Bereit-stellung der zu entsorgenden Behälter im Einmündungsbereich privatrechtlich vereinbart werden. Privatstraße P 2 Die Verkehrsfläche für die Privatstraße 2 wird in einer Breite von 5,50 m festgesetzt (5 m Fahrbahn mit beidseitigem, 0,25 m breitem Sicherheitsraum (Schrammbord) zwischen Fahr-bahnkante und Einfriedung). Die vorhandene Grundstückssituation lässt die erforderlichen Breiten zu. Begegnungsverkehr ist damit möglich. Die Privatstraße 2 endet mit einer Wendeanlage nach RASt 06, S. 73, Bild 59 (einseitiger Wendehammer für Fahrzeuge bis 10 m Länge, 3-achsiges Müllfahrzeug). Bei der Festsetzung der Privatstraße 2 im Einmündungsbereiche auf die öffentliche Straße werden die Schleppradien für 3-achsige Müllfahrzeuge beachtet. 5.2.3 Flächen für den ruhenden Verkehr Die für die Einfamilienhäuser erforderlichen Stellplätze sind auf jedem Grundstück entspre-chend den Vorgaben der Thüringer Bauordnung (Stellplatznachweis) zu errichten. Flächen für Besucher-/Anliegerparkplätze werden zusätzlich östlich des Wohngebietes, in Längsaufstellung zur namenlosen, öffentlichen Straße sowie in Parallelaufstellung westlich der Privatstraße P 1 festgesetzt. 5.2.4 Leitungs- und Geh-/Fahrrechte auf privaten Verkehrsflächen In den privaten Verkehrsflächen werden alle für das Gebiet erforderlichen Ver- und Entsor-gungsleitungen verlegt. Auf diesen privaten Verkehrsflächen wird eine Baulast eingetragen, die Überfahrtsrechte für alle Anlieger, Versorgungsträger einschl. der Abfallentsorgung, Ret-tungsdienst, Brand- und Katastrophenschutz der Stadt Gera sowie die dauerhafte Unterhal-tung dieser Verkehrsfläche beinhaltet. Privatstraßen können im Rahmen der öffentlichen Abfallentsorgung generell nur befahren werden, wenn von den Eigentümern ein gesonderter (privatrechtlicher) Vertrag mit dem je-weiligen Entsorgungsunternehmen geschlossen ist. Unter diesem Gesichtspunkt werden zur planungs- und baurechtlichen Sicherung bereits Fahrrechte zugunsten des Entsorgungsun-ternehmens in den abzuschließenden Durchführungsvertrag aufgenommen.


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Da aufgrund der vorhandenen Geländeprofilierung bei der Errichtung der Privatstraßen Ab-grabungen- bzw. Aufschüttungen erforderlich werden, die in die angrenzenden Baugrundstü-cke reichen, wird textlich festgesetzt, dass diese zulässig sind und nicht bei der Ermittlung der Grundfläche des jeweiligen Grundstückes einzurechnen sind. 5.3 Flächen für Versorgungsanlagen und die Abfallentsorgung (§ 9 Abs. 1

Nr. 12 BauGB)

Südlich der Privatstraße P 2 wird eine Fläche für die Abfallentsorgung festgesetzt, auf der die Abfallbehälter am Abfuhrtag bereitgestellt werden sollen. Die Nutzung dieser Fläche soll vorrangig den:

• über ein Fahrrecht erschlossenen nicht direkt an die Privatstraße liegenden Grund-stücken 7 und 11 und,

• zur Freihaltung der Wendeanlage für die an dieser anliegenden Grundstücke 5, 6, 9 und 10

vorbehalten bleiben. Alle anderen Grundstückseigentümer stellen ihre Abfallbehälter am Abholtag am Rand der öffentlichen oder der Privatstraße P 2 bereit. Aufgrund der geringen Straßenbreite der Privatstraße P 1 und der fehlenden Wendeanlage müssen die Eigentümer der Grundstücke 1, 2 und 3 ihre Abfallbehälter am Abfuhrtag bis zum Einmündungsbereich auf die Privatstraße P 2 bringen und dort bereitstellen. Durch abgestellte Abfallbehälter wird der betroffene Straßenraum zwar temporär eingeengt, dies ist aber aufgrund der geringen Fahrzeugfrequentierung und der Ausbaubreite von 5,5 m, die Begegnungsverkehr zulässt, unkritisch. 5.4 Hauptversorgungs- und Hauptabwasserleitung (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) Im Geltungsbereich verlaufen zwei Hauptabwasserleitung. Der östliche, verrohrte Teil des Leumnitzer Baches, der gleichzeitig der Ableitung des Nie-derschlagswassers dient, ist als unterirdische Abwasserleitung zeichnerisch festgesetzt. Des Weiteren ist der Abwassersammler DN 500, der parallel der nördlichen Geltungsbe-reichsgrenze verläuft und in dieser Trasse weiterbetrieben wird, als unterirdische Abwasser-leitung zeichnerisch festgesetzt. 5.5 Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) Die zeichnerische Festsetzung von Grünflächen innerhalb des Geltungsbereiches be-schränkt sich auf zwei Bereiche. Dabei handelt es sich:

• um den nördlichen Uferbereich des Leumnitzer Baches, der gleichzeitig als Grünzä-sur zur vorhandenen Bebauung entlang der Ronneburger Straße dienen soll, und

• um eine Fläche südlich des Flurstückes 28/14 der Flur 1, Gemarkung Leumnitz, wel-che von diesem Grundstück, der Privatstraße 1 und der Privatstraße 2 begrenzt wird und keiner Bebauung zugeführt werden soll. Diese Fläche soll (evtl. vom Eigentümer des nördlich angrenzenden Grundstückes) gärtnerisch genutzt werden.

Durch die Festsetzung als private Grünfläche wird die Zulässigkeit von Bebauung auf diesen Flächen auf Dauer ausgeschlossen.


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5.6 Wasserflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB) Der Leumnitzer Bach ist nach Thüringer Wassergesetz ein Gewässer 2. Ordnung. Der offene Abschnitt des Leumnitzer Baches wird in der Planzeichnung als Wasserfläche zeichnerisch festgesetzt. Der Uferbereich ist nach § 78 ThürWG bei Gewässern 2. Ordnung mit einer Breite von 5 m landseits der Böschungsoberkante festgelegt. Er darf nicht überbaut werden und unterliegt weiteren Schutzvorschriften. In der Planzeichnung wird der nördliche Uferbereich als private Grünfläche mit einer Nut-zungsregelungen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft – in diesem Fall konkret des Leumnitzer Baches – und der südliche Uferbereich als Wohnbauflä-che mit Pflanzbindung festgesetzt, womit den grundlegenden gesetzlichen Vorschriften ent-sprochen wird. (siehe Pkt. 5.9) 5.7 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen (§ 9 Abs. 1

Nr. 21 BauGB) Da die Erschließungsstraßen als Privatstraßen festgesetzt sind und obwohl Versorgungslei-tungen vorrangig in den Privatstraßen verlegt werden sollen, ist die Festsetzung weiterer Geh-, Fahr- und Leitungsrechten erforderlich, die gleichzeitig als Baulast gesichert werden: L 1 zur Sicherung und Unterhaltung/Wartung des vorhandenen Abwassersammlers

DN 500 zugunsten des zuständigen Versorgungsträgers L 2 zur Sicherung und Unterhaltung/Wartung des verrohrten Abschnittes des Leum-

nitzer Baches, der gleichzeitig der Niederschlagsentwässerung dient, zugunsten der Stadt Gera und den zuständigen Versorgungsträgers

L 3 zur Sicherung und Unterhaltung/Wartung einer gebietsinternen Wasser- und Ab-wasserleitung sowie neu zu schaffender Elt- und Telekommunikationsanschlüsse zugunsten der Anlieger im Geltungsbereich

G/F/L 4 zur Sicherung der verkehrs- und medientechnischen Erschließung der geplanten Grundstücke Nr. 7 und 11 im Geltungsbereich

L 5 zur Sicherung und Unterhaltung/Wartung gebietsinterner Wasser-, Strom- und Telekommunikationsleitungen zugunsten der neu zu bildenden Grundstücke 1, 2 und 3

5.8 Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädli-

chen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden bau-lichen und sonstigen technischen Vorkehrungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

Für den Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt die Schallimmis-sionsprognose LG 125/2016 vom 13.02.2017, ergänzt am 30.10.2017 vom Ingenieurbüro Frank & Apfel GbR vor, worauf die in der Planung getroffenen:

• zeichnerischen Festsetzungen von Lärmpegelbereichen • die Festsetzung eines flächenbezogenen Schallleistungspegels für das (einge-

schränkte) Gewerbegebiet und • die textlich festgesetzten Maßnahmen zum Lärmschutz basieren.

Untersucht wurden die durch

• gewerblichen Lärm von der Firma ZaunQ • Sportlärm des angrenzenden Sportplatzes und


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• Verkehrslärm der benachbarten Straße „Stadtring Süd-Ost“ verursachten Emissionen und deren Auswirkungen auf die geplante Wohnbebauung. An den geplanten Gebäudestandorten wurden für die Berechnungen maßgebliche Immissi-onspunkte festgelegt. 5.8.1 Ergebnis der Berechnung / zeichnerische Festsetzung von Lärmpegelbereichen: Gewerbelärm Bei Beibehaltung der gegenwärtigen gewerblichen Nutzungsintensität im Gewerbegebiet (keine Tätigkeit an Sonn- und Feiertagen, keine Tätigkeit an Werktagen zwischen 22 und 6 Uhr, maximal eine Anlieferung mit LKW werktags zwischen 7 und 20 Uhr; Beschränkung der Radlader-Nutzung auf zwei Stunden werktags zwischen 7 und 20 Uhr) sowie sporadisch stattfindenden Tanzkursen, die als Rahmenbedingungen textlich festgesetzt werden, ergab sich an den maßgeblichen Immissionspunkten eine Einhaltung der schalltechnischen Orien-tierungswerte. In Rücksprache mit dem Auftraggeber und der Stadtverwaltung wird für künftige Nutzungen ein flächenbezogener Schallleistungspegel ausgewiesen. Dieser beträgt für das einge-schränkte Gewerbegebiet: L EK,tags = 60 dB/m² L EK, nachts = 45 dB/m² und ist in der Planzeichnung festgesetzt. Sportlärm Bei Beibehaltung der derzeitigen Nutzungen und –zeiten ergibt sich bei der Trainingsnut-zung, bei Punktspielen werktags und bei seltenen Ereignissen keine Überschreitung der zu-lässigen Richtwerte. Das Spitzenpegelkriterium wird eingehalten. Aufgrund des zu erwartenden Spitzenpegels wird allerdings ein Mindestabstand der schutz-würdigen Bebauung (ab 2.OG des Grundstückes 2) von 30 m zum Spielfeldrand empfohlen. Alternativ dazu kann für dieses Fenster eine Festverglasung eingesetzt werden. (Regelung durch zeichnerische Festsetzung des WA 2 und textliche Festsetzung für dieses WA 2) Verkehrslärm In der der Verkehrsfläche am nächsten gelegenen, ersten Baureihe ergeben sich tags Über-schreitungen von max. 2 dB gegenüber den STO im ersten und zweiten Obergeschoss. Die Orientierungswerte in der Nachtzeit werden um bis zu 3 dB überschritten. (Regelung durch zeichnerische Festsetzung des WA 3 und WA 4 und textliche Festsetzungen für diese WA). Gegenüber den Immissionsgrenzwerten der 16. BImSchV ergeben sich keine Überschrei-tungen. Im Ergebnis der Schallimmissionsprognose ergeben sich für den Geltungsbereich Lärmpegelbereiche der Stufen I bis III, jeweils bezogen auf die Gebäudehö-he/Geschossigkeit. (Berechnungshöhe: 2,3 m für das EG, 5,0 m für das 1.OG und 7,7 m für das 2.OG) Da sich die Lärmpegelbereiche für die jeweiligen Geschosse nur geringfügig unterscheiden, wird in der Planzeichnung die ungünstigste Konstellation – bei Immissionen im 2.OG mit ei-ner Berechnungshöhe von 7,7 m - für die zeichnerische Festsetzung dieser Bereiche zu-grunde gelegt. Schallschutzmaßnahmen für die Außenbauteile der Gebäude werden vorgeschlagen. (siehe Punkt 5.8.2) Außenwohnbereiche In der für die Planung anzuwendenden Richtlinie DIN 18005 –Schallschutz im Städtebau – sind keine Angaben zu Außenwohnbereichen enthalten.


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Für die Ermittlung der Zumutbarkeitsgrenze im Geltungsbereich der Planung wurde in der Schallimmissionsprognose deshalb die VLärmSchR 97 (Richtlinie für Verkehrslärmschutz an Bundesfernstraßen in Baulast des Bundes) angewandt, wobei bei Außenwohnbereichen nur der Immissionsgrenzwert für die Tagzeit zu berücksichtigen ist. Außenwohnbereiche sind nur in den Bereichen einzuordnen, in denen die Grenzwerte für die Tagzeit eingehalten werden. Die Berechnungen haben ergeben, dass im Planungsgebiet zur Tagzeit der Immissions-grenzwert für allgemeine Wohngebiete nicht überschritten wird. (siehe Punkt 11 der Progno-se) Demzufolge sind für Außenwohnbereiche keine einschränkenden Festsetzungen erfor-derlich. 5.8.2 Schallschutzmaßnahmen Aktive Schallschutzmaßnahmen Sport- und Freizeitlärm

Aktive Lärmschutzmaßnahmen entlang des Fußballfeldes (Wand, Wall – 3 m hoch) sind nicht geplant und würden auch nur zu geringen Verbesserungen für das 1. und 2. OG führen. Verkehrslärm

Eine Vergrößerung des Abstandes zwischen geplanter Bebauung und der Straße „Stadtring Süd-Ost“ ist nicht möglich. Alternativ wurde eine Verlängerung der Schallschutzwand entlang der Süd-Ost-Tangente berechnet, die eine Verbesserung der Ergebnisse um mindestens 1 dB ergab. In Abstimmung mit der Stadtverwaltung wird kein aktiver Lärmschutz entlang der Süd-Ost-Tangente vorgesehen. Die Überschreitungen können auch durch andere, passive Maßnah-men kompensiert werden. Passive Schallschutzmaßnahmen an Gebäuden Die bauaufsichtlich eingeführte DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ enthält die baurechtli-chen Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen in Abhängigkeit von „maßgeblichen Außenlärmpegeln“.

maßgeblicher

Außenlärmpegel Lärmpegelbereich Aufenthaltsräume in Wohnungen,

Übernachtungsräume in Beherber-gungsstätten und ähnliches

erf. R‘ w,res

Büroräume

erf. R‘ w,res dB(A) dB dB bis 55 I 30 -30

56-60 II 30 30

61-65 III 35 Tabelle 4 Lärmpegelbereiche und erforderliche resultierende Schalldämm-Maße

der Außenbauteile nach DIN 4109 Das erforderliche Schalldämm-Maß gilt für die gesamte Außenfläche eines Raumes. Der Nachweis der Anforderung ist nach DIN 4109 Abschnitt 5 bzw. Beiblatt zu DIN 4109 zu führen. Basierend auf der vorliegenden Schallimmissionsprognose und entsprechend den darin ent-haltenen Vorschlägen der Gutachter werden folgende Schallschutzmaßnahmen textlich fest-gesetzt:


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• Zum Schutz gegen Außenlärm sind die Anforderungen aus Tabelle 8 der DIN 4109 an die Luftschalldämmung der Außenbauteile für die jeweiligen, zeichnerisch festge-setzten Lärmpegelbereiche zu realisieren. (betrifft alle Baugebiete)

• Zur Belüftung dienende Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern in der 1. Baureihe sind für das zweite Obergeschoss in der vom Süd-Ost-Ring abgewandten Fassade anzuordnen. (betrifft das WA 3 und 4) Für das erste Obergeschoss ist dies für das Baufeld 1.1 und 1.2 notwendig. Ist dies nicht realisierbar, sind schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen, die eine Einhaltung des festgesetzten erforderlichen resultierenden Schalldämm-Maßes ge-währleisten. (betrifft nur das WA 4)

Außerdem wurde empfohlen, Außenwohnbereiche (Balkone, Loggien, Terrassen) in der ers-ten Baureihe (WA 3 und 4) in der von der Straße abgewandten Fassade anzuordnen oder eine Einhausung (z.B. Verglasung) dieser Außenwohnbereiche zu realisieren. Dieser Vor-schlag wird als Hinweis in den Teil B der Satzung übernommen. 5.9 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo-

den, Natur und Landschaft (§ 9 Abs.1 Nr.20 BauGB) Der Leumnitz-Bach ist - soweit bereits vorhanden - als offenes Gewässer zu erhalten und wird in der Planzeichnung dementsprechend als Wasserfläche zeichnerisch festgesetzt. (siehe auch 5.6) Der Uferbereich ist nach § 78 ThürWG bei Gewässern 2. Ordnung mit einer Breite von 5 m landseits der Böschungsoberkante festgelegt. Er darf nicht überbaut werden und unterliegt weiteren Schutzvorschriften. In der Planzeichnung wird der nördlich des offenen Leumnitz-Baches gelegene Uferbereich als private Grünfläche mit einer Nutzungsregelung zum Schutz, zur Pflege und zur Entwick-lung von Natur und Landschaft – in diesem Fall konkret des Leumnitzer Baches – festge-setzt, womit den grundlegenden gesetzlichen Vorschriften entsprochen wird. Der Uferbereich des Leumnitz-Baches, der sich bereits in einem relativ naturnahen Zustand befindet, soll weiterhin naturnah erhalten, unterhalten und gestaltet werden. Innerhalb von Ortschaften liegt der Schwerpunkt der Unterhaltung in der Sicherung des ord-nungsgemäßen Wasserabflusses zum Schutz der Bebauung. Dabei sind die Festlegungen in der Thüringer Richtlinie zur naturnahem Unterhaltung und zum Ausbau von Fließgewässern (Thüringer Staatsanzeiger Nr. 18/1996) zu berücksichtigen. Diese Richtlinie beschreibt den für Thüringen verbindlichen Umfang der Unterhaltung, so auch die für das Planungsgebiet relevante Unterhaltungsmaßnahmen (Schutz- und Pflegemaßnahmen):

• Mähen der Böschungen und Sohlkrautung • Räumung des Abflussprofils, Beseitigung der Schäden im Abflussprofil • Bekämpfung von Schädlingen • Beseitigung von Abflusshindernissen • Gehölz- und Pflanzenpflege

Des Weiteren sind folgende Entwicklungsmaßnahmen von Bedeutung:

• Maßnahmen zur Ufersicherung / Ersetzen naturferner Uferbefestigungen durch na-turnahe Bauweisen

• Belassen von Uferabbrüchen / Zulassen des Verfalls naturferner Uferbefestigungen • Entfernen naturferner Uferbefestigungen • Belassen und Schützen naturnaher Uferstrukturen • Erhalt und Entwickeln gewässertypischer Gehölzbestände


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Neuanpflanzungen von standortgerechten Ufergehölzen, die gleichzeitig als Ersatzpflanzung für durch Baumaßnahmen abgängige Bäume erforderlich werden, sollen innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Fläche ermöglicht werden. 5.10 Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonsti-

gen Bepflanzungen (§9 Abs.1 Nr.25a, b BauGB) Im Geltungsbereich wird grundsätzlich zwischen drei Flächen mit Festsetzungen zum An-pflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen unterschieden:

(1) dem Bereich beidseits des verrohrten Leumnitz-Baches, der als Leitungsrecht zeich-nerisch festgesetzt ist,

(2) dem Uferbereich südlich des offenen Leumnitz-Baches im WA 1 und (3) allgemein allen Grundstücken im allgemeinen Wohngebiet.

(1) Aufgrund der Verrohrung des Leumnitz-Baches im nordwestlichen Teil des Geltungsbe-reiches muss für Unterhaltungs- und Instandsetzungszwecke die Zufahrt- und Zugangsmög-lichkeit für die Betreiber gesichert werden (Festsetzung eines Leitungsrechtes – siehe auch Pkt. 5.7). Für Reparaturen oder bei Instandhaltungsmaßnahmen muss dem Betreiber ein Aufbruch der Fläche ohne kompliziert, d.h. ohne große und teure Eingriffe in Bau- und Gehölzbestand, ermöglicht werden. Deshalb wird entlang der Verrohrung beidseits ein 5 m breiter Freihaltebereich durch ent-sprechende Festsetzung der Baugrenze gesichert. Gleichzeitig wird textlich festgesetzt, dass die Fläche nicht überbaut werden darf, womit eine Überbauung der Freihaltefläche – auch ausnahmsweise oder für Nebenanlagen - komplett ausgeschlossen ist. Diese Fläche, die Teil eines Baugrundstückes sein wird, soll gärtnerisch genutzt werden (textliche Festsetzung). Zur Sicherung eines schnellen und unkomplizierten Eingriffes im Havariefall oder für In-standhaltungsmaßnahmen an der Verrohrung wird textlich festgesetzt, dass das Pflanzen von Bäumen und tiefwurzelnden Gehölzen unzulässig ist. Mit der Festlegung eines Freihaltebereiches von 5 m beidseits der Verrohrung wird gleichzei-tig vorsorglich der „Uferbereich“ gesichert, wenn der Bach einmal geöffnet werden sollte. (2)…Der südliche Bereich des offen verlaufenden Leumnitz-Baches ist den daran angren-zenden Baugrundstücken des WA 1 zugeordnet. Auch hier müssen die wasserrechtlichen Regelungen zum Schutz des Uferbereiches be-rücksichtigt werden, damit ein geordneter Wasserabfluss zum Schutz der Bebauung gewähr-leistet werden kann. Zur Erhaltung der Uferbefestigung und zur Sicherung des Abflussprofils sind in der zeichne-risch festgesetzten Fläche:

• Abflusshindernisse zu beseitigen, • die vorhandenen, gewässertypischen Gehölzbestände zu erhalten und bei Verlust

durch standortgerechte, einheimische Gehölze zu ersetzen • Böschungen zu mähen.

(3) Das geplante Wohngebiet soll zukünftig ein parkähnliches Erscheinungsbild besitzen, was eine Begrünung der Grundstücke mit hochstämmigen Bäumen erfordert. Aus diesem Grund wird textlich festgesetzt, dass in jedem Grundstück mindestens ein hochstämmiger Baum gepflanzt werden soll. Aus ökologischen Gründen sollen für diese Erstbepflanzung einheimische, standorttypische Baumarten in einer Mindestgröße verwendet werden, weshalb sowohl eine Artenauswahl als auch die Mindestgröße textlich festgesetzt sind.


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Da durch die Baumaßnahme Bäume gefällt werden und diese nach der Baumschutzsatzung der Stadt Gera ersetzt werden müssen, sollen die festgesetzten Pflanzungen auf die erfor-derliche Ersatzpflanzungen anrechenbar sein. 5.11 Bedingte Festsetzung (§ 9 (2) BauGB i.V. mit § 12 (3a) BauGB) Da es sich bei der Planung um einen Vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durch-führung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 5.12 Kennzeichnungen (§ 9 Abs.5 BauGB) Im Scoping-Verfahren wurde darauf hingewiesen, dass sich das Flurstück 199/2 der Flur 2, Gemarkung Leumnitz (öffentliche Verkehrsfläche am östlichen Geltungsbereichsrand) sowie das östlich davon gelegene Flurstück außerhalb des Geltungsbereiches in einem erosions-gefährdeten Gebiet befinden. Deshalb wird das im Geltungsbereich liegende Straßenflurstück nach § 9 Abs.5 Nr.1 BauGB als Fläche, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwir-kungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind, gekennzeichnet. Aktuelle Erosionsvorgänge aus dem zurückliegenden Jahrzehnt sind dem Fachdienst Um-welt allerdings nicht bekannt. 5.13 Nachrichtliche Übernahmen (§ 9 Abs.6 BauGB) Im Geltungsbereich verläuft der Leumnitzbach, ein Gewässer, das dem Wasserhaushaltge-setz und dem Thüringer Wassergesetz unterliegt. Auf diese Regelung, insbesondere auch auf den festzusetzenden Uferbereich, wird in der nachrichtlichen Übernahme verwiesen. 5.14 Sonstige Hinweise Im Teil B der Satzung wird auf den Durchführungsvertrag zwischen der Stadt Gera und dem Vorhabenträger hingewiesen, in dem der genaue Umfang des Vorhabens, die Erschließung, Grünausgleichsmaßnahmen sowie die Kostenübernahme durch den Vorhabenträger verein-bart sind. Außerdem wird auf gesetzliche Regelungen und Richtlinien:

• zur Rechtskraft der Baumschutzsatzung bei erforderlichen Baumfällungen • auf die Empfehlung zur Versickerung oder Verwertung von Niederschlagswasser im

Grundstück • zur Abmarkungspflicht und gesetzliche Regelungen zur Erhaltung von Grenzzeichen • und auf das Verhalten bei unvorhersehbaren Bodenfunden

sowie • auf die Aussagen und Empfehlungen im für den Geltungsbereich vorliegenden Schal-

limmissionsprognose hingewiesen.


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6. WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNGEN (§2a BauGB) Durch den Abriss leerstehender, ehemals gewerblich genutzter Gebäude und Anlagen, die enorm vandalismusgefährdet sind, wird ein erheblicher städtebaulicher und funktioneller Missstand im Stadtteil Leumnitz beseitigt. Eine randstädtische Fläche, an die überwiegend Wohn- und gemischtgenutzte Bebauung sowie Grünflächen angrenzen, wird einer Wohnnut-zung zugeführt und damit das Angebot an Eigenheimbauplätzen in der Stadt Gera erweitert. Die im näheren Umfeld vorhandenen Infrastruktur- und Gemeinbedarfseinrichtungen können den sich aus dem neuen Wohngebiet ergebenden Bedarf mit abdecken und dadurch effizien-ter betrieben werden. Die vorhandenen technischen Versorgungsanlagen (in der Ronneburger Straße sowie auf dem Flurstück 28/10 der Flur 1 Gemarkung Leumnitz) sind grundsätzlich geeignet, die Ver- und Entsorgung des Gebietes zu gewährleisten und werden dadurch besser ausgelastet. Für die Erschließung der Baugebiete werden weitestgehend vorhandene öffentliche und pri-vate Verkehrsflächen genutzt, die nur in geringem Umfang verlängert oder durch eine Wen-deanlage und Stellplätze erweitert werden. Da es sich bei dem Planungsgebiet um eine bisher überwiegend bebaute Fläche handelt, ist durch die geänderte Nachnutzung keine dauerhafte, erhebliche Beeinträchtigung der Umwelt zu erwarten. Landwirtschaftliche Nutzfläche wird nicht entzogen. Durch Baumaßnahmen, insbesondere bei der Errichtung der Einzelhäuser und für Erschlie-ßungsanlagen sind Baumfällungen unvermeidlich. Dabei sind insbesondere artenschutz-rechtliche Einschränkungen zu beachten. Der das Planungsgebiet querende Leumnitz-Bach wird als Wasserfläche gesichert und ein-schließlich seines Uferbereiches von Bebauung freigehalten. Unterhaltungs- und Entwick-lungsmaßnahmen für den naturnahen Bach und seinen Uferbereich werden festgesetzt. Für den noch verrohrten Teilabschnitt des Baches werden Festsetzungen getroffen, die eine spätere Öffnung ermöglichen. Die Kostenübernahme für das gesamte Baugebiet durch die Grundstückseigentümer, die gleichzeitig Erschließungsträger sind, wird im Durchführungsvertrag geregelt. Die Realisierung öffentlicher Flächen ist ausgeschlossen, sodass neben Investitionskosten auch keine Folgekosten als Unterhaltskosten für die Stadt entstehen.


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7. FLÄCHENBILANZ Planung

in m² in % der Gesamtfläche

Baugebiete WA 13.995 m² 61,9 % GE 5.069 m² 22,4 %

Verkehrsflächen Öffentliche Verkehrsfläche 953 m² 4,2 % Private Verkehrsfläche P1 288 m² P2 572 m²

860 m² 3,8 %

Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung

Anwohner-/Anliegerparkflächen 127 m² 0,6 %

Flächen für Versor-gungsanlagen und die Abfallentsorgung

Stellplatz für Wertstoffbehälter am Abfuhrtag

11 m²

Grünflächen Private Grünflächen (Uferbereich) 557 m² 2,5 % Private Grünfläche (Hausgarten) 271 m² 1,2 % Straßenbegleitgrün (öffentlich) 575 m² 2,6 % Wasserflächen Leumnitz-Bach 175 m² 0,8 % Gesamtfläche 22.593 m² 100 % Tabelle 5 Flächenbilanz


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ANLAGE Sportplatz Leumnitz – Spiel- und Trainingszeiten


5.8.1 ERGEBNIS DER BERECHNUNG / ZEICHNERISCHE FESTSETZUNG VON LÄRMPEGELBEREICHEN5.8.2 SCHALLSCHUTZMASSNAHMENSportplatz Leumnitz – Spiel- und TrainingszeitenDähn-Ingenieure: Hepertologische Untersuchung zur Art Zauneidechse (Lacerta agilis) zum VB/85/15, Stand 06.06.2018 1. EINFÜHRUNG1.1 Lage und Abgrenzung des Planungsgebietes1.2 Anlass und Erforderlichkeit zur Aufstellung des Bebauungsplanes1.3 Verfahren2.1 Stadträumliche Einbindung2.2 Bebauung und Nutzung2.3 Verkehrserschließung und Lage zu Gemeinbedarfseinrichtungen2.3.1 Verkehrsanbindung2.3.2 Gemeinbedarfseinrichtungen2.4 Stadttechnische Ver- und Entsorgung2.5 Natur, Landschaft, Umwelt2.5.1 Schutzgüter2.5.2 Baum- und Gehölzbestand innerhalb des Geltungsbereiches2.5.3 Artenschutz2.6 Eigentumsverhältnisse3. PLANUNGSBINDUNGEN3.1 Planungsrechtliche Ausgangssituation3.2 Landesentwicklungsplan (LEP)3.3 Regionalplan Ostthüringen (RP)3.4 Flächennutzungsplan (FNP)3.5 Planfeststellungsbeschlüss

Documents

Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan …¼ndung.224309.pdfDas Planungsgebiet befindet sich im Osten der Stadt Gera, im Stadtteil Leumnitz, der in westliche Richtung durch