Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016. Señores FIDUPREVISORA …. Avalúo... · CASA 1 PIÑEROS – ESTORIL – KR 45A N° 104A – 28 – BOGOTÁ D.C. Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A

CASA 1 PIÑEROS – ESTORIL – KR 45A N° 104A – 28 – BOGOTÁ D.C.

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016. Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores. De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del predio ubicado en la Carrera 45A N° 104A - 28, Barrio Estoril, de la ciudad de Bogotá D.C. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente




AVALÚO COMERCIAL

CASA PIÑEROS 1

CARRERA 45A N° 104A - 28

ESTORIL

BOGOTÁ D.C.

SOLICITADO POR FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

MAYO DE 2016




C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

CASA PIÑEROS 1 – ESTORIL – KR 45A N° 104A – 28 – BOGOTÁ D.C. Página 1



I. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : El predio se localiza en el costado oriental de la Carrera 45A entre las Calles 104A y 104B.

1.2.2 DIRECCIÓN : Carrera 45A N° 104A – 28.

1.2.3 BARRIO : Estoril.

1.2.4 CIUDAD : Bogotá D.C.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Cundinamarca.

1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de un predio urbano, de localización medianera, que hace parte del área de atención de la Clínica Jorge Piñeros Corpas.

1.4 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.5 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.6 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente no es utilizado para su uso más probable, es decir, no representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.




En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Enfoque del Costo. (Cost Approach).

Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula inmobiliaria 50N – 580865, impreso el 21 de Enero de 2016.

Escritura Pública 6166 del 18 de diciembre de 2007, protocolizada en la Notaria 28 del círculo notarial de Bogotá D.C.

Formulario de Impuesto Predial Unificado para el predio KR 45A 104A – 28, para el año 2016.

1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS Marzo 31 de 2016.

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 01 de 2016.

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 31 de 2016.

1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.




II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO SALUDCOOP S.A: El Liquidación.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN El inmueble fue adquirido mediante la Escritura Pública 6166 del 18 de Diciembre de 2007, protocolizada en la Notaria 28 de Bogotá D.C., correspondiente a la compraventa a Cecilia Sánchez de Rodríguez, Lorena Rodríguez Sánchez, Martha Cecilia Rodríguez Sánchez, Ernesto Rodríguez Sánchez y Juan Pablo Rodríguez Sánchez.

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 50N – 580865, de la Oficina de Registro De Instrumentos Públicos De Bogotá Zona Norte.

2.4 CHIP AAA0126JPCN.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos Fin de página…




III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR CATASTRAL ESTORIL Sector ubicado en el norte de la ciudad de Bogotá, D.C., el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Calle 111. POR EL SUR : Avenida España (AC 100). POR EL ORIENTE : Avenida Paseo de los Libertadores (AK 45). POR EL OCCIDENTE : Carrera 50.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : La Alhambra. POR EL SUR : La Castellana. POR EL ORIENTE : Santa Bibiana y San Patricio. POR EL OCCIDENTE : Pasadena.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medio- alto y alto y el uso comercial y de servicios.




El uso residencial se presenta en modalidad unifamiliar en su mayoría y en menor medida en modalidad multifamiliar. Las viviendas unifamiliares se encuentran en edificaciones de hasta dos pisos con especificaciones constructivas buenas y desarrolladas en los inicios del sector catastral. Este uso ha venido siendo desplazado por el desarrollo de actividades comerciales. El uso comercial y de servicios se desarrolla en su mayoría en las edificaciones unifamiliares originales y modificadas en la actualidad para tal fin. Al interior del sector este uso no se ejerce con espacios abiertos al público, sino de una manera más discreta; sobre el eje de la Avenida Los Libertadores el uso se ejerce en edificaciones modificadas para ello o algunas diseñadas específicamente para tal fin. Las actividades están asociadas a los servicios de salud y complementarios, desarrollados a partir de la influencia de la Clínica Jorge Piñeros Corpas.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector: AVENIDA PASEO DE LOS LIBERTADORES (AK 45) Eje vial metropolitano, conformado por cinco (5) calzadas de dos (2) y tres (3) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además, cuenta con dos (2) carriles exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Transmilenio. AVENIDA ESPAÑA (AC 100) Vía arteria metropolitana, la cual cuenta de cuatro (4) calzadas, cada una de dos (2) carriles, con sentido de circulación oriente – occidente y viceversa, se encuentra pavimentada y en buen estado de conservación. AVENIDA SUBA (TV 60) Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además, cuenta con dos (2) carriles exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Transmilenio. AVENIDA CALLE 116 Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos (2) calzadas de dos (2) carriles cada una en sentido de circulación oriente a occidente y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte público y particular.




VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA De conformidad con el Decreto 291 del 26 de junio de 2013, el sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a una clase social alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses, busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados. La Clínica Jorge Piñeros Corpas está localizada a unos metros de la estación de la Calle 106. Así mismo la ciclo-ruta de la Autopista Norte pasa justo por en frente de la Clínica.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento : Cundinamarca. Ciudad/Municipio : Bogotá D.C. Clase de suelo : Urbano. Localidad : Suba. UPZ : La Alhambra – UPZ 20. Barrio : Estoril. 1. Reglamentación Decreto 190 de 2004: Por medio del cual se compilan las disposiciones establecidas en los Decreto 619 de 2000 y 469 de 2003 por los cuales se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Capital. Decreto 397 del 15 de diciembre de 2004, por el cual se reglamentó La UPZ LA ALHAMBRA N° 20. Decreto 090 de 2013, por el cual se adoptan las normas urbanísticas comunes para la armonización de la Unidad de Planeamiento Zonal UPZ, con los Planes Maestros de Equipamientos y se dictan otras disposiciones.




Decreto 080 de 2016, Por medio del cual se actualizan y unifican las normas comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal y se dictan otras disposiciones. 2. UPZ – 20 La Alhambra Sector Normativo : 3. Área de Actividad : Residencial. Tratamiento : Consolidación. Modalidad : Urbanística. Zona : Zona residencial con zonas delimitadas de comercio y

servicios. Edificabilidad : A. Subsector de Usos: I. CONDICIONES GENERALES Índice máximo de Ocupación : 0,60. Índice máximo de Construcción : 1,2. Altura máxima permitida (Pisos) : 2 Tipología Edificatoria : Continua. Dimensión mínima del antejardín: 3,50. Semisótanos (Nota A) : Se permite. Voladizos (Nota A) : Se permite. Subdivisión Predial mínima : 10,0 metros. Nota A: Las dimensiones y condiciones de los elementos: aislamiento posterior, semisótano y voladizo se regula en el decreto 159 de 2004, o el que lo modifique. USOS Principal: Vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar. Complementarios: Equipamientos colectivos de cultura a escala vecinal de bienestar social a escala vecinal (Nota 4). Personales de servicios profesionales técnicos especializados a escala vecinal (Notas 13 y 15), comercio actividad económica limitada en Comercio a escala vecinal B (Notas 7, 13 y 15). Nota 4: En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para el uso. Nota 7: En la misma estructura de vivienda, sin sobre pasar el primer piso no 60 m2 de construcción, o en primer pisos de edificaciones multifamiliares o de oficinas.




Nota 13: Únicamente los existentes siempre y cuando se sujeten a proceso de reconocimiento Nota 15: Según localización en los planos urbanísticos S75/4, S75/4-1, S75/4-2, S75/4-3, S75/4-4.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es media presentándose algunas construcciones de oficinas y apartamentos, así como remodelaciones y/o adecuaciones de las construcciones antiguas existentes. Fin de página...




IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN El predio objeto de avalúo es medianero y se localiza en el costado oriental de la Carrera 45A (KR 45A) entre las calles 104A y 104B de esta ciudad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

Fuente Área (m2)

Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula inmobiliaria 50N – 580865, impreso el 21 de Enero de 2016

270,00

Escritura Pública 6166 del 18 de diciembre de 2007, protocolizada en la Notaria 28 del círculo notarial de Bogotá D.C.

270,00

ÁREA ADOPTADA 270,00

4.1.3 LINDEROS

POR EL NORTE : En veintisiete metros (27,00 m) con el lote N° 24 de la

misma manzana.




POR EL SUR : En veintisiete metros (27,00) con el lote N° 26 de la misma manzana.

POR EL ORIENTE : En diez metros (10,00 m) con el lote N° 11 de la misma

manzana. POR EL OCCIDENTE : En diez metros (10 m) con la Transversal 29 que es su

frente.

Fuente: Escritura Pública 6166 del 18 de diciembre de 2007, protocolizada en la Notaria 28 del círculo notarial de Bogotá D.C.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno cuenta con una forma rectangular .La topografía es plana con pendientes que oscilan entre el 0 y el 3%.

4.2 CONSTRUCCIÓN La construcción levantada sobre el lote de terreno, corresponde una edificación de dos niveles, la cual fue adaptada del uso residencial al uso asistencial como apoyo de la Clínica Jorge Piñeros Corpas.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente Área m2

Área calculada según las mediciones en la visita técnica al predio.

457,70

Área de Base de Datos Catastral de la UAECD 297,50

Área susceptible de legalización. 324,00

ÁREA ADOPTADA 324,00

Nota 1: Debido a que el solicitante no suministró el área construida se procedió a su cálculo por parte del valuador utilizando cinta métrica, por lo cual debe considerarse aproximada. El área adoptada de 324.00 m2 es aquella que sería susceptible de legalizar de acuerdo con la normatividad vigente..

Nota 2: El área construida total que se calculó es de 475.60 pero se videncia que no es susceptible de reconocimiento legal, aplicándole la normatividad actual. Sin embargo dicho cálculo se realiza a solicitud del interesado del presente estudio, pero igual se debe considerar aproximada.

Nota 3: El área registrada en catastro no coincide con la distribución actual y estaría también por fuera de los parámetros normativos.

Nota 4: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.




4.2.2 DISTRIBUCIÓN Primer Piso: Cuenta con área de observación, central de enfermería, con zona de trabajo limpio y trabajo sucio. Segundo Piso: Cuenta con área de Oficina de coordinación de urgencias, 2 baños, oficina de gerencia con baño privado, Área de facturación, área de dirección administrativa.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD) Según la información de la base de datos Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distrital - UAECD, la edificación cuenta con una edad aproximada de 48 años, según lo indagado en la visita, el predio fue adecuado para el uso actual aproximadamente en el año 2007.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN ESTRUCTURA : Tradicional. FACHADA : Acabado en estuco y pintura. CUBIERTA : Se observa en tejas termo acústicas con área en placa

de concreto. MAMPOSTERÍA : Ladrillo y bloque o tolete.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES PISOS : De diferentes materiales y formatos, se resalta la

porcelanato, cerámica y tableta baldosa, para tráfico mediano.

MUROS : En bloque o tolete con pañete, estuco y pintura o vinilo

epoxico como acabado final. CIELO RASOS : Suspendido en láminas de drywall, en algunas áreas

placa de concreto, se encurtan con pañete, estuco y con vinilo o epoxico si es área de atención.

BAÑOS : Baños individuales, enchapados en baldosa cerámica

en pisos y área de muros, lavamanos en línea estándar, mobiliarios e incrustaciones en línea estándar.




PUERTAS : Exterior perfil metálico, interiores donde existen en madera entamboradas.

VENTANERÍA : Perfiles Metálicos con vidrio plano. ESCALERAS : En concreto, en granito pulido con pirlanes en bronce. CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN : Usada, buen estado de conservación, en la mayoría de

sus dependencias. Fin de página...




V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de avalúo, al Norte de la ciudad, en el barrio denominado comúnmente como Estoril de la Localidad de Suba, delimitado por vías arterias de la ciudad como la Avenida Paseo de los Libertadores, la Avenida España, la Avenida Pepe Sierra, la Avenida Suba, donde el uso residencial ha venido siendo desplazado por el uso comercial y de servicios asociado a los establecimientos de salud.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Avenida Paseo los Libertadores se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “Transmilenio” con rutas que conectan con todas las troncales del sistema. Adicional, por las principales Avenidas transita el Sistema Integrado de Transporte Publico – SITP, con rutas que comunican al norte, centro y oriente de la ciudad.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a una clase social alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

La actividad edificadora en el sector es Media, encontrando proyectos nuevos de apartamentos y oficinas, así como intervenciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes.

El inmueble se encuentra reglamentado por el Decreto 397 del 15 de diciembre de 2004, por el cual se reglamentó La UPZ LA ALHAMBRA N° 20, el cual lo clasifica en área de actividad residencial, tratamiento de consolidación urbanística, con zonas delimitadas de comercio y servicios.

Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma regular, topografía plana y uso actual.

La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para las actividades que actualmente se desarrollan, además del buen estado de conservación y los acabados con que cuenta esta.

El hecho que la edificación del predio objeto de avalúo se encuentra unido físicamente a los predios Carrera 45A N° 104A – 40 (AAA0126JPEP), Carrera 45A N°104A – 34 (AAA0126JPDE) y los predios de la Clínica Jorge Piñeros Corpas, sin




embargo, por solicitud directa del peticionario se realizara la valoración de los predios de forma individual.

El valor asignado se entiende como valor presente de cada uno de los inmuebles tal y como se encontraban al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

Fin de página...




VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo a lo establecido por la Secretaria Distrital de Planeación en el Sistema de Información de Norma Urbana y Plan de Ordenamiento Territorial (SINU-POT) disponible en la web, el predio objeto de estudio no presentan riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS De acuerdo con el artículo 30 del capítulo quinto del decreto 1420 de 1998, se deja constancia que el predio en estudio no cumple algunos parámetros de la normatividad vigente. No obstante, serán las autoridades competentes encargadas de dictaminar si la construcción adelantada cumple o no con el lleno de los requisitos legales. En dado caso que la autoridad competente se pronuncie de manera oficial al respecto, la presente valoración queda sujeta a revisión y a una nueva evaluación. De acuerdo con instrucciones del solicitante, teniendo en cuenta que no suministró la información del área construida, se liquida la totalidad del área, incluso aquella que es susceptible de legalización, por lo cual esta queda sujeta a verificación por parte de la entidad peticionaria.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental aceptable, con un alto tráfico vehicular debido a su localización geográfica, pero contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según los certificados de tradición y libertad suministrados, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

6.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una media oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.




VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.




Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe. Fin de página...




X. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado. Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,




terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Para obtener el valor del terreno se empleó el método de comparación de mercado, el cual consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares o equivalentes, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones, a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde, VA = Valor ajustado




VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron nueve (9) ofertas de predios en el sector inmediato al predio objeto de avalúo, estas ofertas cuentan con un valor promedio cercano a los $2’500.000. por metro cuadrado de terreno, en donde el rango de valores aproximado es $2’400.000 a $2’660.000 por m2 de terreno. La diferencia radica principalmente en la ubicación y las características propias del lote y la construcción, dichas ofertas se relacionan a continuación:

N°LOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERREN

O

M²

ÁREA

CONST.

M²

OFERTAFAC.

COM.

VALOR

AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCIÓN

VR.

CONSTRUCCIÓN

VR M²

TERRENOOBSERVACIONES FOTO AVISO CONTACTO

1 CL 119 51 05 CASA 320,0 285,0 $1.100.000.000 6,4% $1.030.000.000 $3.614.035 $249.375.000 $2.439.453

LA CASA CUENTA CON 4 ALCOBAS, 2

SALA COMEDOR, COCINA INTEGRAL,

ZONA DE ROPAS, CUARTO DE SERVICIO,

BAÑO DE SERVICIO, 4 BAÑOS , UN

GARAJE INTERIOR, 3 GARAJES

EXTERIORES EN EL ANTEJARDÍN.

HOLMAN

RESTREPO

3102043429

3106981726

2 CL 120 49 18 CASA 165,0 237,0 $830.000.000 9,6% $750.000.000 $3.164.557 $310.470.000 $2.663.818

LA CASA CUENTA CON 2 PISOS, EN EL

PISO 1 TIENE 3 GARAJES, SALA

COMEDOR CON CHIMENEA, COCINA

INTEGRAL, PATIO DE ROPAS, CUARTO

DE SERVICIO, BAÑO DE SERVICIO. EN EL

PISO 2 PRESENTA 4 ALCOBAS Y 2

BAÑOS.

3107738338

3002149457

ARMANDO

PINZÓN

3 KR 49 118 87 CASA 165,0 257,0 $770.000.000 5,2% $730.000.000 $2.840.467 $319.965.000 $2.485.061

LA CASA CUENTA CON 4 ALCOBAS, SALA

COMEDOR CON CHIMENEA, ESTAR DE TV,

COCINA INTEGRAL, ZONA DE ROPAS,

CUARTO DE SERVICIO, BAÑO DE

SERVICIO, 54 BAÑOS , DOS GARAJES

INTERIORES, ANTEJARDÍN. CUENTA CON

BAÑOS REMODELADOS RECIENTEMENTE.

3125903461

ANA MIRIAM

4 CL 121 45 A 85 CASA 176,0 234,0 $800.000.000 7,5% $740.000.000 $3.162.393 $274.950.000 $2.642.330


BAÑOS,, PATIO DE ROPAS, SALA

COMEDOR Y COCINA INTEGRAL. EN

GENERAL CUENTA CON BUENOS

ACABADOS.

3142581657

JESSICA

SERRANO

5 CL 121 45 A 91 CASA 176,0 320,0 $800.000.000 2,5% $780.000.000 $2.437.500 $376.000.000 $2.295.455


BAÑOS, TERRAZA, PATIO DE ROPAS,

SALA COMEDOR Y COCINA INTEGRAL.

3134755077

MARÍA GONZALES

6 CL 121 48 32 CASA 180,0 230,0 $790.000.000 6,3% $740.000.000 $3.217.391 $270.250.000 $2.609.722



INTEGRAL, ZONA DE ROPAS, 4 BAÑOS , 2

GARAJES INTERIORES, ANTEJARDÍN.

3044204009

6958726

LUDY

CASTAÑEDA

7 KR 45 A 104 B 44 EDIFICIO 270,0 700,0 $1.800.000.000 5,6% $1.700.000.000 $2.428.571 $1.004.500.000 $2.575.926

EL EDIFICIO CUENTA CON 4 UNIDADES DE

APARTAMENTOS, FUE CONSTRUIDO EN

EL AÑO 1995. CUENTA CON ANTEJARDÍN.

3123512082

RENE SANDOVAL

8 CL 119 50 78 CASA 150,0 234,0 $730.000.000 6,8% $680.000.000 $2.905.983 $291.330.000 $2.591.133


COMEDOR CON CHIMENEA, ESTUDIO,



SERVICIO, 5 BAÑOS , TRES GARAJES



3202892977

2151665 ALFONSO

ORDOÑEZ

9

MÓNACO

KR 47 CL 118 CASA 600,0 550,0 $1.800.000.000 2,8% $1.750.000.000 $3.181.818 $464.750.000 $2.142.083

CUENTA CON UN LOTE DE 20X30 DE

FONDO, , PRESENTA SALA COMEDOR

INDEPENDIENTE, CHIMENEA, SALA TV,

STAR,ESTUDIO COCINA AMPLIA, PATIO

BALDOSÍN, 4 ALCOBAS CON BAÑO,

VESTIER, BAÑO DE 30 M2 CON JACUZZI,

ESCALERA TIPO CARACOL, HALL

INGRESO, 4 GARAJES CUBIERTOS Y 4

DESCUBIERTOS,

HÉCTOR JIMÉNEZ

3016907145

Media $2.493.887

Desviación Estándar $175.606

% Desviación 7,04%

Valor Mínimo $2.142.083

Valor Máximo $2.663.818

Int. Confianza Mínimo $2.318.281

Int. Confianza Máximo $2.669.493

Cof. De Asimetría -1,20

N° Datos 9

ESTUDIO DE MERCADO SECTORES ESTORIL & MÓNACO - LOCALIDAD SUBA - MAYO 2016




N°LOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERREN

O

M²

ÁREA

CONST.

M²

OFERTAFAC.

COM.

VALOR

AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCIÓN

VR.

CONSTRUCCIÓN

VR M²

TERRENOOBSERVACIONES FOTO AVISO CONTACTO

6 CL 121 48 32 CASA 180,0 230,0 $790.000.000 6,3% $740.000.000 $3.217.391 $270.250.000 $2.609.722



INTEGRAL, ZONA DE ROPAS, 4 BAÑOS , 2

GARAJES INTERIORES, ANTEJARDÍN.

3044204009

6958726

LUDY

CASTAÑEDA

7 KR 45 A 104 B 44 EDIFICIO 270,0 700,0 $1.800.000.000 5,6% $1.700.000.000 $2.428.571 $1.004.500.000 $2.575.926

EL EDIFICIO CUENTA CON 4 UNIDADES DE

APARTAMENTOS, FUE CONSTRUIDO EN

EL AÑO 1995. CUENTA CON ANTEJARDÍN.

3123512082

RENE SANDOVAL

8 CL 119 50 78 CASA 150,0 234,0 $730.000.000 6,8% $680.000.000 $2.905.983 $291.330.000 $2.591.133


COMEDOR CON CHIMENEA, ESTUDIO,



SERVICIO, 5 BAÑOS , TRES GARAJES



3202892977

2151665 ALFONSO

ORDOÑEZ

9

MÓNACO

KR 47 CL 118 CASA 600,0 550,0 $1.800.000.000 2,8% $1.750.000.000 $3.181.818 $464.750.000 $2.142.083

CUENTA CON UN LOTE DE 20X30 DE

FONDO, , PRESENTA SALA COMEDOR

INDEPENDIENTE, CHIMENEA, SALA TV,

STAR,ESTUDIO COCINA AMPLIA, PATIO

BALDOSÍN, 4 ALCOBAS CON BAÑO,

VESTIER, BAÑO DE 30 M2 CON JACUZZI,

ESCALERA TIPO CARACOL, HALL

INGRESO, 4 GARAJES CUBIERTOS Y 4

DESCUBIERTOS,

HÉCTOR JIMÉNEZ

3016907145

Media $2.493.887

Desviación Estándar $175.606

% Desviación 7,04%

Valor Mínimo $2.142.083

Valor Máximo $2.663.818

Int. Confianza Mínimo $2.318.281

Int. Confianza Máximo $2.669.493

Cof. De Asimetría -1,20

N° Datos 9 Por lo anterior y teniendo en cuenta la investigación realizada, se asigna el valor máximo de confianza, ajustado a la suma de $2’650.000, por metro cuadrado de terreno, debido a la ubicación cercana a la Autopista Norte.

10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.




Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530 Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la

vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor

nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde: A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar. Para hallar el valor del M2 de construcciones usadas, el punto de partida es el enfoque o método del Costo.




Para la determinación del costo de reposición (valor a nuevo) de la construcción, se utilizó como referencia la información de revistas especializadas como Construdata e información de costos por m2 recientes y presupuestos de obra, teniendo en cuenta el tipo de edificación existente. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basadas en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento. Como la construcción original data de 1968, según la información de la base Catastral de UAECD, significa que la construcción tendría una vida efectiva (Técnica) de 48 años, pero debido a que se han realizado remodelaciones modificaciones y adecuaciones adelantadas hace aproximadamente 9 años, así como mantenimientos frecuentes, se ha calculado una vida efectiva de 25 años. Esta edad resulta de asignar edades diferentes para la estructura y para los demás componentes de la construcción. Para la primera se toman los 48 años y para la segunda 9, calculados desde el año 2007 donde se aplicaron las últimas intervenciones. El promedio ponderado del anterior cálculo, para una calificación de estado 3, es equivalente a una construcción de 25 años. A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

ÍTEM EDADVIDA

ÚTIL

EDAD EN % DE

VIDA

ESTADO DE

CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN

VALOR

REPOSICIÓN

VALOR

DEPRECIADO

VALOR

FINAL

VALOR

ADOPTADO

CONSTRUCCION 25 70 35,71% 3 37,95% $ 1.500.000 $569.220 $930.780 $ 930.000 De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:




XI. AVALUO COMERCIAL

CASA PIÑEROS 1


ESTORIL

BOGOTÁ D.C.

AREA VR UNITARIO

m2

$/m2

TERRENO 270,00 $2.650.000 $715.500.000

CONSTRUCCION 324,00 $930.000 $301.320.000

$1.016.820.000

DESCRIPCION VR TOTAL

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

SON: UN MIL DIECISÉIS MILLONES OCHOCIENTOS VEINTE MIL PESOS M/CTE

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ Gerente Director Avalúos Bogotá RNA 1275663251 SIC. RNA 08-119914 SIC.

AVALÚO COMERCIAL

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CASA PIÑEROS 1


ESTORIL

BOGOTÁ D.C.

ABRIL DE 2016

ENTORNO Y VÍA DE ACCESO SOBRE LA CARRERA 45A.

FACHADA DE LA CASA NOMENCLATURA

ÁREA DE OBSERVACIÓN

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL DE 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CASA PIÑEROS 1


ESTORIL

BOGOTÁ D.C.

ÁREA DE CONSERVACIÓN ÁREA DE TRABAJO DE OBSERVACIÓN

HALL ÁREA ADMINISTRATIVA

ÁREA ADMINISTRATIVA DETALLE PISOS

Documents

Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016. Señores FIDUPREVISORA …. Avalúo... · CASA 1 PIÑEROS – ESTORIL – KR 45A N° 104A – 28 – BOGOTÁ D.C. Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A