Branchentrends

IT-Unternehmen Erschienen im Dezember 2014

IT-Branche im Aufwind Die IT-Branche hat in den letzten Jahren eine gute konjunkturelle Ent-wicklung gezeigt. Laut Branchenverband BITKOM wachsen seit 2010 bei der Mehrzahl der Verbandsunternehmen die Umsätze. Zuletzt gin-gen rund 80 % der Unternehmen von einer Umsatzsteigerung gegen-über dem Vorjahr aus. Der Stimmungsindikator der Branche (BIT-KOM-Index) ist im Sommer 2014 auf einen Spitzenwert gestiegen. Eine gute Geschäftsentwicklung zeigt sich im Umsatz mit IT-Produk-ten und im Beschäftigtenwachstum. Im Segment der Informations-technik ist die Zahl der Beschäftigten seit 2009 um 21 % gewachsen. Spiegelbildlich zu dieser Entwicklung sind die Anmietungen von Büro-flächen in den sieben deutschen Büroimmobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) gestie-gen. Seit 2009 hat die IT-Branche1 rund 1.900 Büromietverträge mit einer Gesamtfläche von 1,4 Mio m² abgeschlossen. In diesem Zeit-raum ist die Bedeutung der Branche gegenüber dem Gesamtmarkt gestiegen. Aktuell liegt der Umsatzanteil der IT-Branche bei 11 %. In Q1-3 2014 konnte die IT-Branche gegen dem Markt eine im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 14 % höhere Anzahl an Mietverträgen aufweisen, während die Anzahl am Gesamtmarkt um 4 % gesunken ist. Mit rund einem Drittel des Big 7-Umsatzes der IT-Branche seit

Büroflächenumsatz durch IT-Unternehmen in den Big 7*

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München seit 2003; Stuttgart 2007; Köln 2011

1 Unter IT-Branche werden in dieser Studie folgende Segmente zusammengefasst: IT-Berater und Dienstleister, Software-Entwicklung sowie Hardware und Datennetze.

2009 ist München der führende IT-Standort in Deutschland, gefolgt von Berlin (19 %) und Hamburg (15 %).2 Unter den Big 7 hat München für denselben Zeitraum ebenfalls den höchsten Anteil der IT-Branche am Gesamtumsatz aller Branchen in der jeweiligen Stadt. Mit 12 % liegt München vor Berlin (10 %) und Köln, Stuttgart, Hamburg (je 8 %). Berlin hat in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum der IT-Branche gezeigt. Der Umsatzanteil lag in den ersten drei Quartalen 2014 bei 18 %. Von den zehn größten Anmietungen der vergangenen zwölf Monate entfallen sechs auf Berlin. Die Besonderheiten der IT-Branche in München und Berlin als wichtigste deutsche Branchen-standorte werden in gesonderten Kapiteln beleuchtet. Standortfaktoren und Anmietungsverhalten der IT-Branche Auf nationaler Ebene können Berlin als der Standort innovativer Inter-net-Start-ups und München als etablierter Hightech-Standort punkten. Auf kleinräumiger Ebene innerhalb der Big 7-Städte ziehen IT-Unter-nehmen mehrheitlich in Neben- oder Stadtteillagen. Gegenüber ande-ren Branchen mieten sie deutlich häufiger in Nebenlagen an (31 % vs. 22 %). Die Gründe dafür sind primär in den geringeren Mietpreisen zu sehen. Trotzdem werden gute Erreichbarkeit, eine gewisse Repräsen-tativität sowie eine soziale Infrastruktur im näheren Umfeld erwartet. Daher sind klassische Vorstadt-Bürolagen selten im Fokus.

Räumliche Differenzierung der Standortfaktoren (IT-Branche)

global: Qualität der Forschung und Entwicklung, Personalver-fügbarkeit und -kosten, Rechtssicherheit

national: F&E-einrichtungen, technische Infrastruktur, Bran-chennetzwerke, Verfügbarkeit von Fachkräften, Bildungseinrich-tungen, Start-up-Finanzierung, Flächenangebot und Mietpreise am Immobilienmarkt, kommunale Steuern und Abgaben, Image der Stadt und attraktives Lebensumfeld

lokal: Image des Stadtteils, urbanes Umfeld, Erreichbarkeit, Flä-chenangebot und Mietpreise am Immobilienmarkt

2 Aufgrund der Bedeutung Münchens und Berlins als führende IT-Standorte in Deutsch-land werden diese Märkte im hinteren Teil dieser Studie einzeln näher beleuchtet.

03691215

0

100

200

300

400

2009 2010 2011 2012 2013 Q1-3 14

%.000 m²

Prognose Q4 (in .000 m²)Büroflächenumsatz (in .000 m²)Anteil IT-Branche am Gesamtmarkt (in %)

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 2

Vielmehr wird in gewachsenen, oft multikulturell geprägten Stadtteilen („Kiez“) gemietet. Dieser Trend wird verstärkt, da die meist junge Be-legschaft häufig in der Nähe der Arbeitsstätte wohnen will, was dort zu günstigen Konditionen möglich ist. Schließlich ist auch eine gute ÖPNV-Anbindung wichtiger als eine hohe Verfügbarkeit von Stellplät-zen. Je qualifizierter und kreativer die Arbeit und die Mitarbeiter, desto wichtiger sind für den Arbeitgeber das Gewinnen und Halten von Mit-arbeitern und desto wichtiger ist ein Standort in einer zentralen oder urban-kreativen Lage. Folgende Stadtteillagen bieten exemplarisch attraktive Nachbarschaften für die Kreativindustrie, zu denen viele IT-Unternehmen zählen: Kreuzberg, Prenzlauer Berg und das Gebiet Mediaspree in Berlin, Altona-Ottensen in Hamburg sowie das Werks-viertel am Ostbahnhof in München. Die IT-Branche wird von kleinen und mittleren Unternehmen dominiert. Laut BITKOM-Branchenstatistik für 2012 haben 90 % der Unterneh-men einen Umsatz bis zu einer Million Euro und unter zehn Mitarbei-tern. Dafür beschäftigen diese etwa zwei Drittel der deutschen IT-Beschäftigten. Diese kleinteilige Branchenstruktur zeigt sich ebenfalls am Vermietungsmarkt. Innerhalb der letzten zwölf Monate entfielen 60 % der registrierten Mietverträge auf Flächen unter 500 m² und 80 % auf Flächen unter 1.000 m². Das entspricht Unternehmensgrö-ßen von 30 bzw. 60 Mitarbeitern. Im selben Zeitraum entfiel die Hälfte aller Anmietungen durch IT-Unternehmen auf Büroflächen mit durch-schnittlicher Ausstattungsqualität. Das entspricht in etwa dem Durch-schnitt aller Branchen. Auf erstklassige Flächen entfallen 48 % und damit 5 %-Punkte mehr als am Gesamtmarkt. Bei den Anmietungen ab 1.000 m² ist dieser Anteil mit 67 % deutlich größer. Ebenfalls ab dieser Größenklasse ist zu bemerken, dass ausländische IT-Unternehmen mit 76 % Anmietungen in erstklassigen Flächen weit vor den deutschen Unternehmen liegen (63 %). Unter den ausländischen Nutzern sind im Zeitraum seit 2009 die USA mit Abstand das am häu-figsten anmietende Land vor Japan, Frankreich und England. Neben guter bis sehr guter Ausstattungsqualität zu moderaten Mietpreisen zielen IT-Unternehmen auf hohe Flächeneffizienz. Sie nutzen meist Großraumstrukturen mit geringer Bürofläche pro Mitarbeiter. Der Sta-tus, vermittelt durch Einzelbüros, gerät gegenüber Flexibilität und Zu-

sammenarbeit in den Hintergrund. In Wachstumsphasen muss mit flexiblen Flächenkonzepten und Mietvertragskonditionen der erhöhte Flächenbedarf gedeckt werden. Häufig sind technische Anforderungen wie Serverräume, komplexe Verkabelung oder Labore zu berücksich-tigen. Zudem muss Kühlung aufgrund der hohen Anzahl von Compu-tern gewährleistet sein. Und letztendlich sind Sicherheit und Zugangs-kontrollen gerade bei großen oder internationalen Unternehmen von hoher Bedeutung.

Aktuelle Neuanmietungen durch IT-Unternehmen Q1-3 2014

München – Moosfeld/Riem Tower Areal BrainLAB 14.300 m²

Berlin – Kreuzberg-Tempelhof Ritterhof Idealo Internet 10.500 m²

Berlin – Adlershof Am Studio 16 Atos IT Solutions 10.100 m²

Berlin – Mitte Neue Krausenhöfe Amazon Development Center 7.200 m²

Berlin – Charlottenburg-Tiergarten Focus Teleport AVM Computersysteme 6.000 m²

Bildquellen: Tower Areal: WÖHR + BAUER GmbH, Rest: JLL

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 3

Branche zahlt insgesamt durchschnittliche Mietpreise – IT-Berater und Dienstleister leicht überdurchschnittlich IT-Unternehmen bevorzugen mehrheitlich günstigere Stadtteil- und Nebenlagen und mieten dort i.d.R. zu Durchschnittsmieten. Die Spannweite der Durchschnittmieten im Zeitraum seit 2009 reicht von 11,24 € in Hamburg bis 17,14 € in Frankfurt. Die Branche bezahlt über alle Teilmärkte der Big 7 hinweg Mietpreise, die im Mittel 22 % unter der Spitzenmiete und 1 % über der Durchschnittsmiete des Teilmarktes liegen. Unter den drei Segmenten der IT-Branche sind die Unterschiede gering (IT-Berater/Dienstleister +4 % bis Hard-ware/Datennetze 0 %). Die folgende Abbildung zeigt die Spanne der Mietpreise bei den mittleren 80 % der Mietvertragsabschlüsse durch IT-Unternehmen. Die günstigsten und die teuersten 10 % der Vermietungen sind ab-geschnitten. Die größte Spanne weist Frankfurt, der Markt mit der höchsten Spitzenmiete unter den Big 7, auf. Die Punkte zeigen die gewichteten Durchschnittsmieten für die IT-Branche (grau) bzw. für alle Branchen zusammen (schwarz).

Mietabschlüsse der IT-Branche nach Miethöhe Q4 2013-Q3 2014, sortiert nach Durchschnittsmiete IT-Branche

Büromarktstatistik IT-Branche Big 7, Q4 2013-Q3 2014

IT-Branche übrige

Branchen Flächenumsatz 337.000 m² 2,43 Mio. m²

- davon in Toplage 22 % 34 %

- davon in A-Flächen 60 % 58 %

- davon ≥ 5.000 m² 22 % 25 %

- davon < 500 m² 20 % 23 %

- davon durch ausländische

Unternehmen* 34 % 21 %

Ø-Abweichung

Vertragsmiete ggü.

- Durchschnittsmiete** 2 % 0 %

- Spitzenmiete** -20 % -24 % * in Flächen ab 1.000 m²; ** im jew. Teilmarkt zum Zeitpunkt der Anmietung

Büromarktstatistik Segmente der IT-Branche Big 7, Q4 2013-Q3 2014

Berater/ Dienst-leister

Soft-ware

Hardware/ Daten-netze

Flächenumsatz 48 % 37 % 15 %

- davon in Toplage 33 % 12 % 22 %

- davon in A-Flächen 47 % 78 % 36 %

- davon ≥ 5.000 m² 11 % 26 % 29 %

- davon < 500 m² 18 % 20 % 16 %

- davon durch ausländische

Unternehmen* 14 % 52 % 41 %

Ø-Abweichung

Vertragsmiete ggü.

- Durchschnittsmiete** 4 % 1 % 0 %

- Spitzenmiete** -18 % -24 % -27 % * in Flächen ab 1.000 m²; ** im jew. Teilmarkt zum Zeitpunkt der Anmietung

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00€/m²/Monat

90 %-Quantil der Mietabschlüsse

10 %-Quantil der Mietabschlüsse

Durchschnittsmiete IT-Branche (grau), Gesamtmarkt (schwarz)

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 4

Trends und Herausforderungen Die IT-Branche ist ein Wachstums- und Innovationsmotor. Die Inno-vationszyklen werden kürzer und neue Trends und Themen beherr-schen die aktuelle Diskussion in der IT-Branche. Das sind u.a. Big Data (Management großer Datenmengen), Cloud Computing (Be-reitstellung von IT-Leistungen über das Internet), Industrie 4.0 (Ver-knüpfung von IT und Fertigung), mobile Anwendungen sowie Daten-schutz und IT-Sicherheit. Insbesondere durch Cloud Computing wird die Bedeutung von Rechenzentren als Immobilienklasse steigen. Der Boom von Smartphones und mobilen Anwendungen (Apps) führt bei Softwareentwicklern zu einer guten Auftragslage und wird eine erhöhte Aktivität am Büroflächenmarkt nach sich ziehen. Die IT-Branche steht aber auch vor mehreren Herausforderungen. Der Fachkräftemangel behindert nach einer BITKOM-Umfrage die Hälfte der IT-Unternehmen. Weiterhin fühlen sich knapp ein Drittel der Unternehmen von den politischen Rahmenbedingungen behin-dert. Um dagegen zu steuern, wird von politischer Seite mit der im August 2014 präsentierten Digitalen Agenda der Versuch unter-nommen, den digitalen Wandel zu unterstützen. Die generelle Entwicklung der Branche sowie ihre Aktivitäten am Bürovermietungsmarkt werden expansiv eingeschätzt. Gerade für Berlin und München wird eine wachsende Dynamik von IT-Unter-nehmen erwartet. Das Vermietungsvolumen muss jedoch nicht zwangsläufig steigen, da effiziente Arbeitsplatzorganisation mit we-niger Fläche auskommt. Zentrale Aufgabe der Unternehmen wird es sein, geeignete Flächen zu finden, die hinsichtlich Lage, Ausstat-tungsqualität und Zuschnitt die Anforderungen von Mitarbeitern und Arbeitsprozessen am besten erfüllt. Im Allgemeinen ist das Flächen-angebot in den Stadtteil- und Nebenlagen, in denen IT-Unternehmen mehrheitlich anmieten, nicht als knapp zu bezeichnen. Neben den Wachstumsaussichten für die Branche kommen jedoch noch zwei weitere Faktoren hinzu, die einen möglichen Wettbewerb um die besten Büroflächen begründen können. Zum einen siedeln sich IT-Unternehmen wie oben argumentiert gerne in attraktiven, urbanen Lagen an. Hier besteht eine Flächenkonkurrenz zu anderen Unter-

nehmen der Kreativwirtschaft. Zum anderen werden auslaufende Mietverträge der kommenden Jahre die Flächengesuche der Bran-che erhöhen. Zwar mündet nur ein Teil der auslaufenden Verträge in einem Umzug. Da diese Branche jedoch im Wettbewerb um die besten Köpfe gute Büroflächen als Anreizinstrument zur Personal-suche und -bindung einsetzt, wird häufig ein Umzug und damit eine Optimierung der Büroflächen als Alternative geprüft. Zwischen 2016 und 2018 werden in den Big 7 rund 100 Mietverträge ab 1.000 m² von IT-Unternehmen mit einer gesamten Mietfläche von etwa 200.000 m² auslaufen – die meisten davon in Berlin und Hamburg. Das heißt diese Unternehmen stehen vor der Entscheidung, ihre Verträge in den bestehenden Büroflächen zu verlängern oder neue und möglicherweise geeignetere Flächen anzumieten. Die oben be-schriebenen Gründe Branchenwachstum, Konzentration und Flä-chenwechsel zwecks Optimierung können dann schon eine Knapp-heit in einigen Lagen bewirken. In den Büromärkten der Big 7-Städte werden bis Ende 2018 die Spitzenmieten mehrheitlich steigen, während die Flächenauswahl unterschiedliche Entwicklungen nehmen wird. In München und Stuttgart wird ein Rückgang, in Frankfurt eine Seitwärtsbewegung und in den übrigen Märkten ein Anstieg erwartet.

Büromarkttrends Ausblick bis Ende 2018

Mietkosten

(Spitzenmiete) Flächenauswahl

(Leerstand) Berlin

Düsseldorf

Frankfurt

Hamburg

Köln

München

Stuttgart

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 5

IT-Branche in München Die Region München ist ein wachstumsstarker und attraktiver Wirt-schaftsstandort für viele Branchen. Die Mischung von Unternehmen unterschiedlicher Branchenzugehörigkeit, die enge Vernetzung zwi-schen Hightech-Unternehmen und der verarbeitenden Industrie so-wie die hervorragende Bildungslandschaft tragen dazu bei, dass München eine der (wenn nicht die) wirtschaftlich erfolgreichsten Re-gionen in Deutschland ist. Das gilt für die IT-Branche nicht nur im deutschlandweiten Vergleich, sondern auch europäisch und sogar weltweit. In einer Studie der Europäischen Kommission aus dem Jahr 2014 erreicht die Stadt München den ersten Platz hinsichtlich Standortvoraussetzungen (Forschung und Entwicklung, Internatio-nalisierung sowie Vernetzung innerhalb der Region) für die IKT-Branche. München erreicht mit 100 Punkten die maximale Punktzahl und Platz Eins unter den europäischen NUTS3-Regionen. Die Regi-on München wird auch als Isar Valley bezeichnet, in Anlehnung an den Technologiestandort Silicon Valley. Mit sechs DAX-Unter-nehmen, darunter Siemens und Infineon, sowie sechs TecDAX-Unternehmen hat München jeweils mehr Unternehmen in diesen Börsenindizes als jede andere deutsche Stadt. Laut der Studie „IuK- und Medienstandort München 2014“ der IHK München und Ober-bayern gibt es in der Region München rund 12.500 Unternehmen und 62.000 SV-Beschäftigte im Segment „Software, Daten- und IT-Services, eCommerce“. Die Zahl der Beschäftigten ist seit dem Jahr 2008 um 40 % gewachsen – in Deutschland dagegen um 26 %. Zu den Standortvorteilen Münchens für die IT-Branche zählen: die Vielzahl bedeutender Hochschulen und außeruniversitärer

Forschungseinrichtungen, die Mischung aus kleinen und großen Unternehmen (z.B. Sie-

mens, Microsoft, Infineon und viele weitere), die Synergien zwischen der IT-Branche und verschiedenen In-

dustriebereichen (z.B. Automobilindustrie, Medizintechnik, Luft- und Raumfahrtindustrie) sowie

die Existenz verschiedener Clusterinitiativen für die IT-Branche wie BICCnet, GATE oder der UnternehmerKreisIT.

IT-Branche als Akteur am Münchener Büroimmobilienmarkt Diese Standortvorteile bewirken eine Konzentration der IT-Unter-nehmen. München ist somit sehr wichtig für die IT-Branche. Die Unternehmen siedeln sich in Clustern an, um von Agglomerations-vorteilen durch spezialisierte Zulieferer, die Verfügbarkeit von quali-fizierten Beschäftigten sowie von Wissensaustausch zu profitieren. Andersherum ist die IT-Branche auch sehr wichtig für den Münche-ner Wirtschaftsstandort und den gewerblichen Immobilienmarkt. In den vergangenen fünf Jahren hatte die IT-Branche einen Anteil am Bürovermietungsumsatz von 12 %. Damit liegt die Branche hinter der Industriebranche und den unternehmensbezogenen Dienstleis-tern auf Platz drei. Die Analyse des Anmietungsverhaltens der IT-Branche in München deckt räumliche Muster auf. Über ein Drittel der Anmietungen entfällt auf Stadtteillagen, die primär durch Wohnnutzung geprägt sind, und rund 28 % auf das Umland. Im Vergleich zu den übrigen Branchen mietet die IT-Branche Büroflächen häufiger im Umland und seltener in der Toplage. In Stadtteil- und Nebenlagen (Bürozentren abseits der Toplage) ist das Anmietungsverhalten vergleichbar.

Anmietungen von Büroflächen nach Teilmarkttypen 2009-Q3 2014

Die folgende Karte zeigt die räumlichen Präferenzen der IT-Branche. Im Stadtgebiet München mietet die IT-Branche besonders häufig Büroflächen in folgenden Gebieten an: westlicher Bereich der

36 %

28 %23 %

12 %

36 %

20 %

33 %

11 %

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

Stadtteillage Umland Toplage Nebenlage

IT-Branche alle Branchen

IT-Branche in München

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 6

Innenstadt, Olympiapark, Parkstadt-Schwabing, südlich und östlich vom Ostbahnhof, Teilmarkt Moosfeld/Riem, Westend sowie Bereich der Boschetsriederstraße in Obersendling. Im Umland sind in fol-

genden Gemeinden Schwerpunkte von IT-Unternehmen zu finden: Unterschleißheim, Ismaning, Hallbergmoos, Aschheim-Dornach, Feldkirchen, Unter- und Oberhaching sowie Martinsried.

Büroanmietungen der IT-Branche am Markt München seit 2004

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 7

Im Vergleich zu den übrigen Branchen fällt hinsichtlich des Anmie-tungsverhaltens der IT-Branche über die letzten Jahre folgendes auf: In den niedrigen Mietpreisklassen unter 15,00 Euro hat die IT-Branche höhere Anteile als der Gesamtmarkt. Das heißt, die IT-Branche mietet insgesamt preissensibler. Niedrigere Mietpreise kön-nen durch Abstriche bei Lage- oder Ausstattungsqualität erreicht werden. Die obige Analyse der räumlichen Präferenzen zeigt häufi-gere Anmietungen im (preiswerteren) Umland. Dagegen werden Ein-schränkungen bei der Ausstattungsqualität eher selten vorgenom-men. Im Vergleich zum Gesamtmarkt ist der Anteil von erstklassigen Flächen um 9 %-Punkte höher als bei den übrigen Branchen. Nur geringe Unterschiede zeigen sich zwischen der IT-Branche und den übrigen Branchen mit Blick auf die Größenklassenstruktur.

Büromarktstatistik IT-Branche in München 2009-Q3 2014; höhere Anteile jeweils hervorgehoben

IT-Branche übrige

Branchen Flächenumsatz (Anzahl) 560 4.356

- nach Größenklasse

- unter 500 m² 60 % 63 %

- 500 - unter 1.000 m² 23 % 21 %

- 1.000 - unter 2.500 m² 13 % 11 %

- 2.500 - unter 5.000 m² 3 % 3 %

- ab 5.000 m² 2 % 2 %

- nach Mietpreisklasse

(nur Vermietungen)

- unter 10,00 € 20 % 19 %

- 10,00-14,99 € 48 % 39 %

- 15,00-19,99 € 24 % 25 %

- 20,00-24,99 € 6 % 8 %

- über 25,00 € 2 % 7 %

- nach Ausstattungsqualität

- erstklassig 58 % 49 %

- durchschnittlich 39 % 47 %

- veraltet 3 % 4 %

Migrationsanalyse Seit dem Jahr 2009 gab es in München rund 100 Umzüge von IT-Unternehmen mit einer angemieteten Bürofläche von jeweils über 1.000 m². Knapp über 80 davon mit einem gesamten Umsatzvolu-men von 240.000 m² fließen in eine Analyse der Umzugsströme ein. Diese sogenannte Migrationsanalyse zeigt auf der folgenden Karte anhand der Pfeile die Umzugsrichtung zwischen den Teilmärkten. Die Dicke der Pfeile repräsentiert das Flächenvolumen aller Umzüge in der jeweiligen Richtung. Zusätzlich ist der Saldo von Fort- und Zuzügen nach Anzahl in dem grauen Kreis notiert. Die analysierten Umzüge zeigen ein interessantes Migrationsmuster auf. Von den insgesamt 16 Münchener Büroteilmärkten gab es in allen Teilmärkten mindestens einen Fort- oder Zuzug. Allerdings sind es jeweils nur drei Teilmärkte auf die zehn oder mehr Fort- oder Zuzüge entfallen. Dazu zählen bei den Fortzügen: Innenstadt, Um-land-Nord und Umland-Ost (43 % der Gesamtanzahl; 60 % des ge-samten Umsatzvolumens) sowie bei den Zuzügen: Innenstadt, Um-land-Ost und Westend (50 % der Gesamtanzahl; 48 % des gesam-ten Umsatzvolumens). Hinsichtlich der Umzugsströme nach Fläche sind es nahezu die gleichen Top-Teilmärkte. Die größten Umzugs-ströme starten jeweils in den Umland-Teilmärkten Nord und Ost sowie in der Innenstadt. Größte Zielteilmärkte sind Innenstadt, Um-land-Ost und Schwabing-Nord (hier fällt insbesondere die Anmietung von Microsoft in der Parkstadt-Schwabing zu Buche). Die kreisförmi-gen Pfeile repräsentieren die Umzüge der IT-Unternehmen, die in-nerhalb eines Teilmarktes umziehen. So verbleiben beispielsweise Unternehmen mit einer summierten Bürofläche von 42.000 m² im Umland-Ost. Per Saldo hat die Innenstadt den größten Zuzug nach Anzahl und Schwabing-Nord nach Flächenvolumen. Insgesamt hat das Umland per Saldo acht größere Unternehmen mit einer Gesamt-fläche von rund 53.000 m² verloren. Der Teilmarkt Innenstadt sticht mit der größten Umzugsdynamik hervor. Die meisten Unternehmen ziehen in diesen Teilmarkt, der mit rund 3 Mio. m² Büroflächenbe-stand der größte unter den Münchener Teilmärkten ist. Von außer-halb des Marktes München (Pfeile aus der Deutschlandkarte) sind elf Unternehmen hinzugekommen.

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 8

Migrationsanalyse München – Umzüge von IT-Unternehmen ab 1.000 m² (2009-Q3 2014)

Ausblick Es ist zu erwarten, dass die weitere Digitalisierung von Gesellschaft und Wirtschaftsprozessen der IT-Branche weiteren Aufwind gibt. Am Münchener Büroimmobilienmarkt wird diese Branche somit weiterhin eine bedeutende Rolle einnehmen. Wichtige Themen für die Bran-che bleiben Flächeneffizienz, Arbeitsplatzoptimierung und Büro-raumgestaltung. Dies aus Kostenaspekten aber zunehmend auch

aus Gründen der Mitarbeitergewinnung und -zufriedenheit. In die-sem Zusammenhang gewinnt die Lagequalität des Büros an Bedeu-tung. Die Migrationsanalyse zeigt ein deutliches Übergewicht des Stadtgebietes gegenüber dem Umland. Zentrale und gute Lagen überwiegen gegenüber dem preiswerten Umland. Die Zukunft der IT-Branche findet in attraktiven und urbanen Lagen statt.

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 9

IT-Branche in Berlin Berlin ist international als Gründerstadt für die Digitale Wirtschaft be-kannt. Im deutschlandweiten Vergleich ist Berlin neben München führend bei IT-Neugründungen. Berlin lockt Kapital, Ideen und krea-tive Köpfe an, die hier eine innovative Gründerszene finden. Mit in-ternationalem Flair und kulturellem Angebot übt die Hauptstadt eine starke Anziehungskraft auf junge Menschen aus. Berlin ist führend gerade bei den IT-Themen Internet, Social Media, Gaming und mo-bile Applikationen. Große Unternehmen dieser Bereiche in Berlin sind z.B. Groupon, Rocket Internet, Idealo Internet oder Bigpoint. Aber auch im eCommerce sind mit Amazon und Zalando Branchen-riesen vertreten. Die Berliner Senatsverwaltung fördert die IT-Branche mit dem „Pro-jekt Zukunft“, durch das die Rahmenbedingungen, die generelle Innovations- und Wettbewerbsfähigkeit sowie die Standortattraktivi-tät für die Branche verbessert werden sollen. Berlin hat zahlreiche Standortvorteile für die IT-Branche: Es gibt etablierte Forschungs- und (Aus-)Bildungseinrichtungen,

darunter eine Reihe von IT-relevanten Fraunhofer-Instituten. Viele Gründerzentren und Technologieparks bieten Raum für

Start-ups. Es gibt über 50 Innovationsräume für Austausch inner-halb der Kreativwirtschaft (Inkubatoren).

Agglomerationsvorteile: Verfügbarkeit von qualifiziertem Personal, Nähe zu Kunden und Unternehmen der IT-Branche, Wissensaus-tausch mit IT-Unternehmen und branchenfernen Unternehmen.

Verbände und Networking-Plattformen wie BITKOM, SIBB e.V., Xinnovations, Berlin Commercial Internet Exchange, G.A.M.E. oder BIU unterstützen Austausch und die Interessen der Branche.

Es gibt viele Finanzinstitute, Investoren und Inkubatoren, die auf die Bedürfnisse von Start-ups ausgerichtet sind. Berlin steht nati-onal an der Spitze der Risikokapitalinvestitionen.

Das Niveau der Lebenshaltungskosten und die operativen Kosten der Betriebsführung sind relativ gering.

In Berlin finden wichtige Konferenzen und Veranstaltungen der IT- und Kreativbranche statt.

IT-Branche als Akteur am Berliner Büroimmobilienmarkt Die Standortvorteile sorgen für eine Zunahme und starke Konzentra-tion von IT-Firmen in Berlin mit entsprechendem Einfluss auf den Bürovermietungsmarkt. In den letzten fünf Jahren hatte die IT-Bran-che einen Anteil am Umsatz von 10 %, im Jahr 2014 sogar 18 %. Damit liegt die Branche auf Platz fünf. Allerdings sind die ersten fünf Branchen eng beieinander und haben prozentuelle Anteile zwischen 10 % und 15 %. Die Analyse des Anmietungsverhaltens der IT-Bran-che deckt räumliche Muster auf. Über zwei Drittel der Anmietungen entfallen auf Nebenlagen (Bürozentren abseits der Toplagen). Im Vergleich zu den übrigen Branchen sind das 21 %-Punkte mehr. Dafür mieten IT-Unternehmen deutlich seltener in Toplage oder in Stadtteillagen (primär durch Wohnnutzung geprägt).

Anmietungen von Büroflächen nach Teilmarkttypen 2009-Q3 2014

Die Konzentration der IT-Unternehmen in den Teilmärkten ist unter-schiedlich. Den größten Anteil an Vermietungen durch die Branche seit 2009 weisen Prenzlauer Berg-Friedrichshain und Mediaspree mit jeweils 26 % aller Abschlüsse im jeweiligen Teilmarkt auf. Darauf folgen Kreuzberg-Tempelhof (20 %), Mitte (16 %) und Adlershof (10 %). Die folgende Karte zeigt die räumlichen Präferenzen der IT-Branche. In Berlin mietet sie überwiegend im östlichen Bereich innerhalb des S-Bahnringes. Gerade die Gebiete von Prenzlauer Berg über Friedrichshain bis Kreuzberg sind attraktive Wohnquartie-

77 %

13 % 10 %

56 %

23 % 21 %

0 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

Nebenlage Toplage Stadtteillage

IT-Branche alle Branchen

IT-Branche in Berlin

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 10

re für die Beschäftigten der IT-Branche. Sie bieten ein kulturelles Angebot und es besteht in der Regel eine gute Erreichbarkeit. Zu-dem ist die Verfügbarkeit von Büroflächen zu moderaten Preisen

gegeben. Darüber hinaus gibt es Branchenkonzentrationen in Char-lottenburg sowie am Medienstandort Adlershof, der auch durch die Nähe zum zukünftigen Flughafen BER an Attraktivität gewinnt.

Büroanmietungen der IT-Branche am Markt Berlin seit 2004

JLL • Branchentrends für IT-Unternehmen • Dezember 2014 | 11

Im Vergleich zu den übrigen Branchen fällt hinsichtlich des Anmie-tungsverhaltens der IT-Branche auf, dass sie seit 2009 etwas häufi-ger im kleinen Mietpreissegment unter 15,00 Euro und seltener in den höheren Mietpreisklassen angemietet hat. Das heißt, die IT-Branche hat in diesem Zeitraum insgesamt leicht preissensibler an-gemietet. Seit 2012 dreht sich dieses Bild jedoch. Die Anmietungen der Branche werden teurer. Im Jahr 2014 wurden 28 % der Anmie-tungen zu einem Preis von 15,00 € oder darüber abgeschlossen. Der Preis spielt eine zunehmend geringere Rolle bei den Entschei-dungen, während die Lage stärker in den Fokus rückt. Hinsichtlich der Ausstattungsqualität gibt es keine grundlegenden Unterschiede zwischen den Branchen. Ebenso zeigen sich nur geringe Unter-schiede bezüglich der Größenklassenstruktur. Die IT-Branche mietet etwas häufiger im kleinteiligen Flächensegment.

Büromarktstatistik IT-Branche in Berlin 2009-Q3 2014; höhere Anteile jeweils hervorgehoben

IT-Branche übrige

Branchen Flächenumsatz (Anzahl) 303 2.280

- nach Größenklasse

- unter 500 m² 47 % 51 %

- 500 - unter 1.000 m² 32 % 23 %

- 1.000 - unter 2.500 m² 16 % 18 %

- 2.500 - unter 5.000 m² 3 % 6 %

- ab 5.000 m² 2 % 3 %

- nach Mietpreisklasse

(nur Vermietungen)

- unter 10,00 € 33 % 36 %

- 10,00-14,99 € 46 % 37 %

- 15,00-19,99 € 19 % 23 %

- über 20,00 € 2 % 4 %

- nach Ausstattungsqualität

- erstklassig 20 % 24 %

- durchschnittlich 75 % 71 %

- veraltet 5 % 6 %

Ausblick Es ist zu erwarten, dass die weitere Digitalisierung von Gesellschaft und Wirtschaftsprozessen der IT-Branche weiteren Aufwind gibt. Am Berliner Büroimmobilienmarkt wird diese Branche somit weiterhin eine bedeutende Rolle einnehmen. Wichtige Themen für die Bran-che bleiben Flächeneffizienz, Arbeitsplatzoptimierung und Büro-raumgestaltung. Dies aus Kostenaspekten aber zunehmend auch aus Gründen der Mitarbeitergewinnung und -zufriedenheit. In die-sem Zusammenhang gewinnt die Lagequalität des Büros an Bedeu-tung. Die räumliche Analyse der Umzüge von IT-Unternehmen zeigt in der oben stehenden Karte die wichtigsten Zielteilmärkte (Mitte, Kreuzberg-Tempelhof sowie Mitte 1A). Eine weitergehende Analyse der Umzugsströme der IT-Branche unterstreicht die Bedeutung die-ser zentralen und urbanen Teilmärkte. Diese haben jeweils die höchsten Salden aus Fort- und Zuzügen, d.h. deutlich mehr IT-Unternehmen siedeln sich hier an als dass sie diese Teilmärkte ver-lassen. Weiterhin fällt auf, dass viele IT-Unternehmen entweder als Startups oder als Zuzüge nach Berlin neu am Markt auftreten. Die Zukunft der IT-Branche findet in solchen zentralen sowie attrak-tiven und urbanen Lagen statt. Großes Entwicklungspotenzial für die IT-Branche zeigt zum Beispiel das Areal Mediaspree, da hier noch ausreichend Platz für neue Projektentwicklungen im Preissegment zwischen 15,00-17,00 Euro mit zusammenhängenden Flächen grö-ßer als 5.000 m² vorhanden ist. Die Lage inmitten der Wohnein-zugsgebiete Friedrichshain/Kreuzberg mit sehr guter Erreichbarkeit durch den ÖPNV bietet zudem komfortable Arbeitsbedingen für jun-ge, kreative Mitarbeiter.

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