bunuri de natura stocurilor aflate în proprietatea ... · Conform declaratiilor reprezentantilor SC RENO COLOR SRL – „firma in faliment”, stocurile evaluate : Sacii de glet,

Nr inreg : INFOEXP/EUREXPERT / 18/ 04.02.2013

Raport de evaluare

bunuri de natura stocurilor

aflate în proprietatea societăţii comerciale “RENO COLOR” S.R.L

Localizare: Oradea, str. Seleusului, nr.34 Solicitant: EUREXPERT IPURL Destinatar: EUREXPERT IPURL

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al S.C. INFOSMART EXPERTSRL, al clientului si al destinatarului.

- IANUARIE 2013 –

SC Infosmart Expert SRL Evaluare stocuri

Pagina 2

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE PROPRIETATEA EVALUATĂ Obiectul evaluării îl constituie bunuri mobile de natura stocurilor de materiale de constructie, acestea fiind reprezentate prin diverse marfuri, materii prime, scule si accesorii specifice acestui domeniu de activitate. Caracteristicile bunurilor evaluate:

o Tipul bunurilor: bunuri mobile de natura stocurilor, materiale de constructii; o Amplasament : Oradea, str. Seleusului nr.34 . o Descriere : Materiale de constructie (adezivi, glet, tencuieli, tigle, vopsele, discuri taiere

etc) si scule (ciocane, surubelnite, spacluri etc.) o In lista anexata raportului de evaluare se regasesc toate reperele evaluate ; o Identificare :

• Stocurile au ca proprietar pe SC RENO COLOR SRL Oradea „firma in faliment” in baza listelor de inventar prezentate evaluatorului.

• Evaluarea este realizata in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil, marketabil si neafectat de nici o sarcina;

Documentele prezentate de proprietar au fost listele de inventar pentru depozitul din Oradea, str. Seleusului nr.34.

OPINIA ASUPRA VALORII În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a bunurilor mobile de natura stocurilor evaluate, la data de 18.01.2013, ţinând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

5.536 RON (echivalent a 1.277 EURO)

Valoarea nu contine T.V.A. şi este considerata în conditii de plata cash, integral la data tranzactiei.

o Opinia de mai sus nu reprezintă valoarea pentru asigurare; o Evaluarea a fost realizata in ipoteza vanzarii separate a stocurilor fiecarui magazin; o Cursul de schimb leu/EUR considerat este de 4.3351 RON, corespunzator cursului BNR din

data de 18.01.2013; Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către UNEAR.

Cu stimă, ADRIAN TATAR


Pagina 3

OBIECTUL SI SCOPUL EVALUARII

PROPRIETATEA EVALUATĂ Obiectul evaluării îl constituie bunuri mobile de natura stocurilor, materiale de constructii. Bunurile evaluate au ca proprietar pe SC RENO COLOR SRL ORADEA „firma in faliment” in baza listelor de inventar prezentate evaluatorului. Evaluarea este realizata in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil, marketabil si neafectat de nici o sarcina;

SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII Scopul evaluării îl reprezintă estimarea valorii de piaţă a bunurilor în vederea vanzarii la licitatie publica. Prezenta lucrare se adresează EUREXPERT IPURL in calitate de client şi destinatar. Lucrarea se realizează în baza contractului încheiat cu clientul. Raportul este unul tipizat convenit cu destinatarul.

TIPUL VALORII.BAZA DE EVALUARE Evaluarea s-a făcut urmărind Standardele internaţionale de evaluare - Ediţia 2011:

• IVS – Cadrul general •• IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree •• IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree •• IIVVSS 110033 –– RRaappooaarrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii

Ţinând cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaţional de aplicaţie în evaluare: Metodologia de evaluare a bunuri mobilelor este prevăzută în Standardele Internaţionale de practică în evaluare: �� IIVVSS 222200-- IImmoobbiilliizzaarrii ccoorrppoorraallee mmoobbiillee Având în vedere că metodologia aplicată a ţinut seama de respectarea tuturor prevederilor existente referitoare la dezvoltarea viitoare a proprietăţii şi factorii de prudenţă asumaţi în aplicarea metodei, s-a putut proceda la estimarea unei „valori de piaţă” utilizabile pentru scopul exprimat. În această ipostază, s-a putut apela la estimarea unei valori de piaţă definită conform standardelor UNEAR similare cu standardele internaţionale de evaluare IVS Cadrul general: � Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va putea fi schimbată,

la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

DATA EVALUĂRII.DATA INSPECTIEI La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii Ianuarie 2013. Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile


Pagina 4

estimate de către evaluator (data evaluarii) este 18.01.2013. Cursul de schimb oficial leu/EUR este de 4.3351 RON. Data raportului este 18.01.2013. Inspectia a fost realizata in 18.01.2013 personal de catre evaluator in prezenta d-lui Bartha Tiberiu.

IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE SUPLIMENTARE (speciale) In contextul crizei actuale, pretul bunurilor care fac obiectul evaluarii pot sa sufere modificari in sens descrescator si perioada de vanzare a acestora sa creasca. Evaluarea a fost realizata in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil, tranzactionabil si neafectat de eventuale sarcini.

SITUATIA JURIDICA A BUNURILOR DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE. DESCRIERE LEGALĂ Bunurile sunt localizate intr-un depozit in aer liber (saci glet, saci tencuiala, vopsele acestea fiind distruse) si intr-un sopron – Oradea, str. Seleusului nr.34. Identificare :

• Stocurile au ca proprietar pe SC RENO COLOR SRL ORADEA – „firma in faliment” in baza listelor de inventar prezentat evaluatorului.

• Evaluarea este realizata in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral,

valabil, marketabil si neafectat de nici o sarcina;


Pagina 5

ESTIMAREA VALORII DE PIATA

AMPLASAREA BUNURILOR. SCURTA PREZENTARE A BUNURILOR EVALUATE Obiectul evaluării îl constituie bunuri mobile de natura stocurilor, materiale de constructii ; . Caracteristicile bunurilor evaluate::

o Amplasament : intr-un depozit – Oradea, str. Seleusului nr.34.. o Tipul bunurilor: bunuri mobile de natura stocurilor- materiale de constructii, vopsele si

scule ;

o Descriere : Materiale de constructie (adezivi, glet, tencuieli, tigle, vopsele, discuri taiere etc) si scule (ciocane, surubelnite, spacluri etc) In lista anexata raportului de evaluare se regasesc toate reperele evaluate ;

STARE TEHNICA SI FUNCTIONALA

Conform declaratiilor reprezentantilor SC RENO COLOR SRL – „firma in faliment”, stocurile evaluate :

� Sacii de glet, tencuiala, vopselele sunt depozitate in aer liber si de alungul timpului s-au deteriorat neputand fi valorificate;

� Restul produselor evaluate, majoritatea sunt in stare relativ satisfacatoare. � Depozitarea are loc in aer liber si partial intr-un sopron;

DATE PRIVIND PIAŢA SPECIFICA Piata materialelor de constructii se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii cu materiale de constructii. In cadrul pietei de materiale de constructii se efectueaza tranzactii in urma carora se schimba drepturi de proprietate asupra materialelor contra banilor. Ofertantii de pe piata sunt importatorii si producatorii interni, marii distribuitori si vanzatorii en-detail. Vanzarile se fac pe baza de cataloage de pret. Pentru vanzari importante se acorda pana la 10% discount pe piata en-detail si 5% pe piata en-gros. Marjele de profit sunt de 10-20% la importatori, 10% la engrosisti si 20% pe en-detail. Marii distribuitori se aprovizioneaza de la aceeasi importatori sau producatori, activand in concurenta. Factorul decisiv poate fi pretul, cantitatile disponibile, asigurarea transportului, operativitatea, modalitatea de plata. Cererea este alcatuita din vanzatorii en-detail (magazine si depozite mici) precum si santiere de dimensiuni mari si medii. Echilibrul pietei este destul de ridicat, tinand cont de marjele de profit la segmentul marilor distribuitori. Preturile nu oscileaza foarte mult, ele nefiind practic impuse de importatori. Cresterea cererii pe piata constructiilor in anii trecuti a dus la cresterea preturilor. Pe piata existau atat materiale consacrate cat si materiale de ultima generatie, in general mai scumpe.


Pagina 6

Trendul pe piata materialelor de constructii in 2012 este usor crescator, fapt datorat cresterii usoare a vanzarilor de apartamente noi de pe piata in decursul anului 2011, efectul resimtindu-se in prima jumatate a anului 2012. Per ansamblu, insa, preturile pentru materialele de constructii a cunoscut o scadere usoara, acest aspect datorindu-se in mare parte crizei economico-financiare care afecteaza inca intreaga lume. O atentie marita vine si din partea marilor producatori de materiale de constructii, care au inceput sa-si construiasca unitati de productie la noi in tara. Pionierii din piata sunt marii producatori de ciment care de cativa ani buni au achizitionat toate fabricile de ciment din tara. Previziunile producatorilor de materiale de constructii arata ca piata este in descrestere.

METODOLOGIE Metodologia de evaluare aplicată include abordarea prin costuri.

ABORDAREA PRIN COSTURI Pentru determinarea valorilor au fost: � documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate proprietarului.; � inspectia stocurilor – au fost inspectate majoritatea stocurilor, fiind realizate fotografii ale celor

reprezentative pentru o anumita clasa � stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; � discutii purtate cu persoanele competente reprezentante ale “ RENO COLOR ” firma in faliment

pentru obtinerea de informatii referitoare la aspectele juridice, situatia trecuta si actuala a stocurilor evaluate;

� selectarea tipului de valoare estimata în prezentul raport; � deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice bunurilor evaluate; � obtinerea de informatii referitoare la preturi actuale (ultimele preturi de vanzare existente din

care s-au dedus TVA-ul si adaosul) � analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; Metoda costului de inlocuire işi are baza în analiza pietei, respectiv in analiza pretului de vanzare. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unui activ este în relatie directa cu preturile de tranzactionare a unor active competitive şi comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile şi diferentele intre active şi conditiile de tranzactionare. Metoda este o abordare globala urmarind raportul cerere-oferta pe piata specifica a bunurilor studiate. Ea se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacţiilor cu active similare sau asimilabile efectuate. Pentru estimarea unui nivel orientativ de valorificare pe piata, au fost luate in considerare

• Ultimul pret de vanzare (din care s-au dedus TVA-ul si adaosul) • O decotare aferenta unei deprecieri din cauze externe datorate riscului de vandabilitate a

unui asemenea volum de stocuri si ipotezei de evaluare « in bloc » a stocurilor. Valorificarea rapidă a întregului stoc implică o oferta promoţională, deci coborârea preţurilor. În aceeaşi ordine de idei se impune a se preciza că, o valorificare globală atrage şi practicarea de discount-uri semnificative.

• Estimarea deprecierii externe a tinut cont de gradul de vandabilitate a fiecarui reper • In tabelul atasat este explicat modul de calcul :


Pagina 7


Pagina 8


Pagina 9


Pagina 10


Pagina 11


Pagina 12


Pagina 13


Pagina 14


Pagina 15


Pagina 16

Modul de calcul este urmatorul: -s-au determinat preturile de iesire, s-a scazut TVA-ul, s-a scazut adaosul comercial si s-au stabilit deprecierile. Evaluatorul a luat in considerare o decotare medie ( 70% respectiv 100% pentru reperele deteriorate)pentru intregul stoc tinand cont de conditiile de depozitare, posibilitati de vanzare in bloc, repere nevandabile, etc) In anexe se gaseste lista cu reperele evaluate cu preturile de iesire

REZULTATELE EVALUĂRII

Ca urmare a aplicarii metodeli de evaluare rezultatele obtinute sunt:

Abordarea prin costuri : 5.536 RON echivalent a 1.277 Euro Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul evaluarii si caracteristicile bunurilor evaluate , in opinia evaluatorului valoarea estimata pentru acestea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea obtinuta prin abordarea prin cost.

In urma reconcilierii rezultatelor opinia evaluatorului referitoare la valoarea bunurilor evaluate, tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este :

5.536 RON (echivalent a 1.277 EURO)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerente privind valoarea sunt: ⇒ valoarea a fost exprimata ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile

exprimate in prezentul raport şi este valabilă in condiţiile generale si specifice aferente perioadei ianuarie 2013;


Pagina 17

⇒ cursul de schimb leu/EUR considerat este de 4.3351 RON. ⇒ valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu si de costurile implicate de conformarea

la cerinţele legale; ⇒ valoarea este o predicţie; ⇒ valoarea este subiectiva; ⇒ evaluarea este o opinie asupra unei valori;


Pagina 18

ANEXE

1. Certificare 2. Fotografii ale bunurilor 3. Condiţii şi ipoteze limitative 4. Lista repererelor evaluate


Pagina 19

1. CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că

- afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte - analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi

condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional

- nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influentă legată de părţile implicate.

- suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior

- evaluatorul a respectat codul deontologic al UNEAR. Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane. Evaluatorul are încheiată asigurarea de răspundere civila la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.

Adrian Tatar Membru UNEAR – Evaluator autorizat


Pagina 20

2. Fotografii ale bunurilor


Pagina 21


Pagina 22


Pagina 23

3. CONDITII şi IPOTEZE LIMITATIVE

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze: o Evaluarea a fost realizata in ipoteza vanzarii „ in bloc”; o Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către

proprietar/destinatar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil;

o Se presupune ca bunurile se conformează tuturor reglementarilor şi restricţiilor legale, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport;

o Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice prezenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase;

o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

Condiţii limitative: 1. valoarea estimată în EUR sunt valabile atât timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea

(starea pieţei, nivelul cererii şi ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ;

2. intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; 3. evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să

depună mărturie în instanţa relativ la proprietatea în chestiune; 4. nici prezentul raport, nici părţi ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; 5. orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a

valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.


Pagina 24

Lista reperelor analizate SC RENO COLOR SRL


Pagina 26


Pagina 27


Pagina 28


Pagina 29


Pagina 30


Pagina 31


Pagina 32


Pagina 33


Pagina 34


Pagina 35


Pagina 36


Pagina 37


Pagina 38


Pagina 39


Pagina 40


Pagina 41


Pagina 42


Pagina 43


Pagina 44


Pagina 45


Pagina 46


Pagina 47


Pagina 48


Pagina 49


Pagina 50

Documents

bunuri de natura stocurilor aflate în proprietatea ... · Conform declaratiilor reprezentantilor SC RENO COLOR SRL – „firma in faliment”, stocurile evaluate : Sacii de glet,