61
CADASTRU III NOTIUNI DE DREPT CIVIL • DREPTUL PROPRIETATII

Cadastru Drept II Curs

Embed Size (px)

DESCRIPTION

cadastru

Citation preview

  • CADASTRU III

    NOTIUNI DE DREPT CIVIL

    DREPTUL PROPRIETATII

  • DREPTUL CIVIL. DREPTURI PATRIMONIALE

    PATRIMONIUL -Notiuni generale

    Dreptul civil studiaza raportul juridic civil potrivit prin elementele sale structurale. Raportul juridic civil este prin definitie o relatie sociala reglementata de norma juridica civila. el are un caracter dublu volitional, in sensul ca doua vointe prefigureaza relatia sociala si anume, vointa legii exprimata prin norma juridica si vointa subiectelor exprimata prin acte si fapte juridice. Elementele structurale are raportului juridic civil sunt : a) subiectele; b) continutul; c) obiectul raportului juridic civil. Subiectele raportului juridic civil sunt persoanele fizice si juridice intre care se stabilesc drepturile si obligatiile civile . Continutul reprezinta drpeturile subiective si obligatiile corelative care revin subiectelor, iar obiectul raportului juridic civil este insasi actiunea sau abstentiunea la care este indreptatit subiectul activ si la care este indatorat subiectul pasiv. Datorita stransei corelatii care exista intre continutul si obiectul raportului juridic civil studiul lor se face concomitent.

  • Drepturile subiective patrimoniale por fi abordate in doua modalitati: - intr-o prima modalitate, fiecare drept subiectiv este privit separat, ca apartinand unui anume subiect. in aceasta abordare, dreptul subiectiv luat in considerare sub toate caracteristicile sale juridice, poate fi un drept real sau un drept de creanta. - al doilea mod de abordare a drepturilor subiective si obligatiilor este acela de a le considera in totalitatea lor ca pe o universitate juridica apartinand unei persoane, facand abstractie de individualitatea fiecarui drept sau fiecarei obligatii in parte. Acest mod de abordare a dreptului si obligatiei conduce la notiunea de patrimoniu. Definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor si obligatiilor cu valoare economica apartinand unei persoane .

    Caracterele juridice ale patrimoniului. Patrimoniul se individualizeaza prin urmatoarele caractere juridice:

  • 1) Patrimoniul este o universitate juridica (universitas juris). Aceasta inseamna ca: a) se infatiseaza ca o masa de drepturi si obligatii legate intre ele sau ca o grupare a mai multor astfel de mase avand fiecare un regim juridic determinat;b) drepturile si obligatiile, fiecare in parte, sunt distincte de universalitate, astfel incat schimbarile care s-ar produce in legatura cu aceste drepturi si obligatii nu altereaza identitatea universalitatii. Universalitatea care caracterizeaza patrimoniul cuprinde un activ care insumeaza toate drepturile si un pasiv cuprinzand toate obligatiile cu continut economic ale subiectului de drept. 2) Orice persoana are un patrimoniu. Acest caracter priveste atat persoanele fizice, cat si pe cele juridice. Prin Constitutie dreptul la proprietate este recunoscut si consacrat in terminis. in ceea ce priveste persoana juridica, existenta patrimoniului, este una dintre conditiile esentiale ale infiintarii. 3) Patrimoniul este unic. Unicitatea patrimoniului presupune ca fiecare persoana are un singur patrimoniu, aceasta unicitate insa nu exclude divizibilitatea patrimoniala.

  • 4) Patrimoniul fiecarei persoane este divizibil in mai multe mase de drepturi si obligatii, fiecare dintre aceste mase avand un regim bine determinat.

    Astfel, persoanele juridice au in patrimoniul lor spre exemplu mijloacele fixe, mijloace circulante sau obiecte de inventar. Persoanele casatorite pot avea potrivit art. 30-36 din Codul familiei: -bunuri comune, dobandite in timpul casatoriei, constituind masa patrimoniala ce poate fi urmarita doar de creditorii comuni; - bunuri proprii dobandite inainte sau in timpul casatoriei din care este constituita masa patrimoniala urmaribila de creditorii personali ai sotului tinut personal. O alta ipoteza a divizibilitatii patrimoniului este acceptarea sub beneficiu de inventar a unei succesiuni. Potrivit art. 704 din Codul civil, succesorul isi reduce raspunderea pentru datoriile defunctului numai in limitele activului succesoral primit. in felul acesta nu se mai ajunge la confuziunea dintre patrimoniul defunctului si cel al succesibilului acceptant.

  • Functiile patrimoniului

    A. PATRIMONIUL SI DREPTUL DE GAJ GENERAL AL CREDITORILOR CHIROGRAFARI. Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garantie reala (gaj, ipoteca sau privilegiu) prin care sa le fie asigurata executarea creantei pe care o au impotriva debitorului. Creditorii garantati cu o garantie reala pot in caz de neexecutare din partea debitorului, sa urmareasca bunul constituit ca garantie si din pretul lui sa se despagubeasca cu preferinta inaintea oricaror alti creditori. Neavand asadar o garantie reala, creditorii chirografari au drept garantie intregul patrimoniu al debitorului privit in ansamblul sau, ca universalitate juridica existenta independent de bunurile individuale ce intra in cuprinsul ei. Ideea de gaj general este exprimata de articolul 1718 din Codul civil care prevede ca: oricine este obligat personal, este tinut cu toate bunurile sale mobile si imobile prezente si viitoare.

  • Creditorii pot urmari deci acele bunuri existente in patrimoniul debitorului la momentul executarii silite. Ei nu pot urmari asa zisele bunuri viitoare, decat in masura in care intra in patrimoniul debitorului.

    in ceea ce priveste persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului se realizeaza spre exemplu in cazul sotilor, cand creditorii lor comuni pot urmari numai bunurile lor comune, iar creditorii personali doar bunurile personale.

    B. PATRIMONIUL SI SUBROGATIA REALA CU TITLU UNIVERSAL. Subrogatia inseamna inlocuire. Spre deosebire de subrogatia personala care consta in inlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului initial i se substituie un alt creditor care preia datoria debitorului), subrogatia reala se refera la inlocuirea unui bun cu altul, care va urma aceeasi soarta juridica, aplicabila celui dintai. Daca un lucru este vandut, in cuprinsul patrimoniului locul lui va fi luat de pretul incasat, care la randul lui va fi inlocuit cu lucrul nou in care va fi investit.

  • C. PATRIMONIUL SI TRANSMISIUNEA UNIVERSALA SAU CU TITLU UNIVERSAL.

    Moartea unei persoane fizice ori reoganizarea persoanei juridice ridica problema transmiterii drepturilor si obligatiilor in totalitatea lor. Totalitatea acestor drepturi si obligatii constituie chiar patrimoniul persoanei, astfel incat transmiterea lor este o transmitere universala. intre transmiterea universala si cea cu titlu universal nu exista o deosebire de calitate ci, de cantitate. in vreme ce transmisiunea universala priveste de exemplu toate mobilele si imobilele, transmisiunea cu titlu universal de exemplu se refera doar la mobile sau imobile.

    Drepturile reale si drepturile de creanta Dreptul real este acel drept subiectiv in virtutea caruia titularul sau poate sa-si exercite atribute asupra unui lucru determinat fara a fi necesara interventia altei persoane, in mod direct si nemijlocit. Dreptul de creanta, este dreptul subiectiv in temeiul caruia subiectul activ numit creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat numit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva.

  • intre cele doua categorii exista urmatoarele deosebiri: a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existenta unui subiect activ determinat si a subiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte persoane. Altfel spus, dreptul real este opozabil tuturor - erga omnes. Ca drept relativ, dreptul de creanta presupune determinarea de la inceput atat a subiectului activ, cat si a subiectului pasiv, singurul obligat si singurul caruia ii este opozabil. b) Obligatia ce revine subiectului pasiv nedeterminat in cazul dreptului real este aceea de a nu face nimic de natura sa stanjeneasca exercitarea de catre subiectul activ adreptului sau, ceea ce inseamna o obligatie generala negativa. c) Drepturile reale sunt insotite de efecte specifice neintalnite la dreptul de creanta, si anume: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta.

    Drepturile reale se clasifica in doua categorii: a) drepturi reale principale, care au o existenta de sine statatoare, independenta de existenta altor drepturi; b) drepturi reale accesorii, care sunt afectate garantarii unor drepturi de creanta, in consecinta existenta lor depinde in mod direct de existenta dreptului garantat.

  • DREPTUL DE PROPRIETATE

    Notiuni generale. Definitie Potrivit art. 480 din Codul civil Proprietatea este dreptul ce-l are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege. Pentru o mai buna intelegere a definitiei pe care Codul civil o da proprietatii, este util a cita si dispozitiile art. 481, care prevad ca nimeni nu poate fi silit sa cedeze proprietatea sa, afara numai pentru cazuri de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire. Aceste doua texte pun in lumina conceptia clasica romana asupra proprietatii, inspirata fara dubiu din cea franceza si anume cea a caracetrului absolut al dreptului de proprietate.

    Definitia formulata de textul art. 480 Cod civil a fost si este inca criticata, intrucat lipseste din cuprinsul ei atributul posesiei,imprejurarea ca legiuitorul a mentionat doar atributele de folosinta si de dispozitie omitand posesia nu indreptateste insa critica, deoarece sintagma a se bucura, luata in sens larg are in vedere atat dreptul de a intrebuinta bunul, cat si de a-i culege fructele. Chiar daca expresia a se bucura nu este strict juridica ea include in realitate doua din atributele dreptului de proprietate, posesia si folosinta

  • Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

    Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt exclusivitatea si perpetuitatea.

    a) Caracterul exclusiv (exclusivitatea) rezulta din continutul art. 480 Cod civil potrivit caruia proprietatea este dreptul ce-l are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv.

    Notiunea de drept exclusiv scoate in evidenta ca acest drept se exercita numaide titularul sau, cu toate atributele recunoscute, dreptului sau (posesia, folosinta si dispozitia) prin excluderea altor persoane. in afara de art. 480 exclusivitatea dreptului de proprietate rezulta si din dispozitia art. 475 Cod civil care prevede ca Oricare poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificarile stabilite de lege. Acest caracter cu valoare de principiu este insa susceptibil de exceptii, existand asadar si restrictii potrivit carora unele dintre atributele dreptului de proprietate pot fi exercitate si de alte persoane decat titularul lor (uzufructul, servitutea, superficia etc. ...).

  • b) Caracterul perpetuu sau perpetuitatea dreptului de proprietate presupune ca durata sa este nelimitata in timp si in consecinta nu se poate stinge prin neintrebuintare din partea titularului, deci nici dupa moartea lui.

    Prin urmare, dreptul de proprietate subzista atata timp cat nu dispare bunul, imprejurare materializata in obiceiul popular prin expresia a vinde sau a cumpara de veci. Cu toate acestea nimic nu se opune ca o persoana sa devina temporar titular al dreptului de proprietate daca s-a convenit astfel in actul de instrainare. Dreptul de proprietate nu dispare prin instrainarea bunului asupra caruia este exercitat. Chiar daca prin repetate instrainari trece in patrimonii diferite, proprietatea continua sa existe ca drept, deoarece ea se stinge in patrimoniul dispunatorului pentru a renaste in cel al dobanditorului. Asa cum s-a precizat in vechea doctrina romaneasca (Hamangiu, Rosetti-Balanescu, Boicoianu), dreptul de proprietate, se perpetueaza transmitandu-se. Dreptul de proprietate nu dispare prin neuz, in sensul ca principalele actiuni reale (actiunea in revendicare imobiliara si actiunea negatorie) sunt imperscriptibile, ca efect al perpetuitatii dreptului de proprietate.

  • in exercitiul actiunii in revendicare insa, posesorul poate invoca prescriptia achizitiva (uzucapiunea), prin care acesta a dobandit dreptul de proprietate in dauna reclamantului.

    in doctrina au mai fost subliniate sau mentionate inca doua caractere ale dreptului de proprietate, pe care ne rezumam a le mentiona, deoarece ele vor fi studiate separat, si anume caracterul individual si cel total.

    Caracterul individual consta in aceea ca dreptul nu poate fi exercitat decat de o singura persoana si doar in mod exceptional de mai multe, cum este in cazul coproprietatii.

    Caracterul total al dreptului de proprietate presupune ca proprietarul dispune cu toate puterile asupra bunului.

    Fiecarei puteri ii corespunde un anumit atribut al dreptului de proprietate posesia, folosinta, dispozitia. Toate aceste prerogative apartin in exclusivitate proprietarului si numai el poate dispune de ele.

  • Atributele dreptului de proprietate inca din dreptul roman, atributele dreptului de proprietate s-au apreciat si numit la fel: jus utendi, jus fruendi si jus abutendi.

    a) Posesia (jus utendi), consta in dreptul titularului de stapani in fapt un bun. in doctrina au fost utilizate mai multe expresii. Matei Cantacuzino spunea ca prin jus utendi se imtelege intrebuintarea unui lucru potrivit naturii ale specificePosesia presupune spre exemplu, dreptul de a locui casa, de a folosi masina, de a intrebuinta un lucru etc. Aceasta stapanire poate fi exercitata de proprietar sau de o alta persoana. intre posesie si proprietate nu poate fi pus semnul egalitatii deoarece prima, este doar o expresie exterioara a celei de a doua. Mai intai este perceputa posesia (care este o stare de fapt), si apoi proprietatea (care este o stare de drept). Altfel spus, o persoana poate avea posesia unui bun fara a fi proprietar, dupa cum proprietarul unui bun poate sa nu-l posede.

  • b) Folosinta (jus fruendi) este dreptul pe care il are cineva de a folosi lucrurile perceptandu-le fructele naturale, civile si industriale, in interesul sau. Potrivit art. 482 Cod civil, proprietatea unui lucru mobil sau imobil da drept asupra tot ce produce lucrul si asupra tot ce se uneste ca accesoriu cu lucrul, intr-un mod natural sau artificial.

    Codul civil nu defineste in terminis fructele, rezumandu-se doar la a le clasifica in naturale, industriale, civile si sporul animalelor.

    Fructele sunt in definitia data de doctrina produsele obtinute de la un anumit bun, cu o anumita periodicitate fara ca acesta sa-si altereze substanta. Ele pot fi produse prin urmare numai de bunurile frugifere (facatoare de fructe) si se impart in 3 categorii:

    Naturale (se nasc indiferent de vointa omului); 2. Industriale (presupun interventia omului); 3. Civile (sunt consecinta unor acte juridice - chirii, dobanzi etc.).

  • c) Dispozitia (jus abutendi) consta potrivit unei mai vechi conceptii in a consuma, a instraina, a desfiinta, a distruge, a intrebuinta in mod definitiv fara posibilitatea de reincepere pentru cel ce a uzat astfel. Definim dreptul de dispozitie ca acea facultate a proprietarului unui bun de a renunta irevocabil la toate atributele dreptului sau in limitele legii. Aceasta presupune ca poate sa-l doneze, sa-l abandoneze si chiar sa-l distruga. Libertatea in materia dispozitiei poate fi insa ingradita in mod exceptionalprin lege. Astfel, in materia Legii nr. 18/1991 potrivit art. 46 alin. 2, persoanele care nu au cetatenie romana si domiciliul in Romania, precum si persoanele juridice care nu au nationalitate romana si sediul in Romania daca dobandesc in proprietate terenuri sunt obligate sa le instraineze in termen de un an de la data dobandirii sub sanctiunea trecerii in mod gratuit a acestora in proprietatea statului.

  • Obiectul dreptului de proprietate

    Desi obiect al dreptului de proprietate il constituie bunurile mobile si imobile, totusi acesta poate purta si asupra unui drept, cu conditia ca el sa faca parte din elementul activ al unui patrimoniu si sa fie in principiu transmisibil. Dreptul de proprietate nu poate exista in principiu decat asupra unor bunuri corporale. Cu toate acestea proprietatea poate sa fie exercitata bunaoara si asupra unui document constatator ale uni creante, cum sunt titllurile de credit.

    O alta cerinta generala cu privire la obiectul dreptului de proprietate este aceea ca bunul sa existe. Existenta bunului, implica insa delimitarea sa materiala in raport cu coordonatele inconjuratoare dar si in raport cu alte bunuri similare. Cea mai dificila, delimitare priveste cazul bunurilor imobile atat prin natura lor speciala cat si prin regimul juridic diferit de cel al mobilelor. Delimitarea presupune in materia imobillor operatiunilor juridice de ingradire si granituire.

    Regimul juridic al imobilelor, are in vedere in principal regimul special al apelor fluviale (de izvor sau curgatoare) al terenurilor si al constructiilor.

  • A. REGIMUL JURIDIC AL IMOBILELOR

    1) Proprietatea solului implica proprietatea suprafetei si a subsolului.

    a) Proprietatea suprafetei este reglementata de articolul 489 Cod civil. in spiritul acestui text, pe suprafata terenului sau proprietarul poate sa ridice liber orice constructi sau sa faca orice plantatie. Totodata ca efect al exclusivitatii dreptului, acesta poate interzice vecinilor sa-i aduca orice atingere. El poate invirtutea articolului 708 din Codul civil sa taie crengile copacilor ce se intind si fac umbra proprietatilor sale, ori radacinile intinse pe terenul sau. in ceea ce priveste coloana aeriana ce se ridica perpendicular pe suprafata solului, desi nu este proprietatea sa ea apartine tot titularului dreptului de proprietate. Proprietarul poate edifica constructii de orice inaltime, cu conditia obtinerii autorizatiei administrative.

    El nu se poate insa opune survolarii proprietatii sale de aeronave si nici transportului nergiei electrice prin cabluri suspendate. Temeiul acestor ingradiri, il constituie prevederile articolului 135 alineatul 4 din Constitutie, potrivit carora, spatiul aerian face obiectul exclusiv al proprietatii publice.

  • b) Proprietatea subsolului este instituita de articolul 489 Cod civil, potrivit caruia proprietarului ii este recunoscut dreptul si asupra fondului sau, indiferent de adancimea sa. Articolul 491 din Codul civil, permite proprietarului sa faca, sub fata pamantului, orice constructie si sapaturi si sa traga din ele foloasele pe care le-ar produce. Dreptul asupra subsolului nu este nici el nelimitat, dimpotriva este ingradit prin anumite prevederi speciale ale legii. Astfel, articolul 41 alineatul 4 din Constitutie precizeaza ca pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poat folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare cu obligatia despagubirii proprietarului pentru daunele aduse subsolului, plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii. Totodata, textul articolului 135 alineatul 4 stabileste ca bogatiile de orice natura ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietatii publice. Mai mult, decat atat, Hotararea Guvernului nr. 113/1992 distinge intre bogatiile solului care pot face parte din domeniul public de interes local sau judetean, si cele care sunt declarate de interes public national.

  • B. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR

    Pana in decembrie 1989, legislatia era foarte restrictiva in ceea ce priveste dobandirea, circulatia si instrainarea terenurilor: - articolul 30 din Legea nr. 58/1974 stabilea interdictia instrainarilor, altfel decat prin mostenirea legala; -cei ce paraseau definitiv tara erau sanctionati cu trecerea terenurilor lor in proprietatea statului; - dobandirea proprietatii asupra terenurilor prin efectul uzucapiunii era imposibila, caci ea nu putea fi dobandita decat prin succesiune legala. Practic, terenurile au fost scoase din circuitul civil, si se tindea spre desfiintarea proprietatii private asupra acestora.

    Constitutia in vigoare prevede ca proprietatea privata este garantata in mod egal de lege, indiferent de titular. in afara de unele restrictii pe care le-am amintit deja Legea 18/1991, stabileste cadrul juridic al dobandirii si circulatiei terenurilor in Romania. Potrivit acestei legi, terenurile de orice fel, constituie fondul funciar al Romaniei.

  • C. REGIMUL JURIDIC AL CONSTRUCTIILOR

    in legislatia anterioara au existat mai multe restrictii si limitari ale dreptului de proprietate avand ca obiect constructiile. Articolul 5 din Legea nr. 4/1973 stabilea ca cetatenii au dreptul sa aiba in proprietate personala o singura locuinta si o singura casa de odihna pentru ei si familiile lor. Legea nr. 5/1973, stabilea reguli referitoare la normarea suprafetei locuibile, in sensul ca fiecare persoana avea dreptul la o singura camera. Conform legislatiei actuale persoanele fizice si juridice au in prezent posibilitatea sa dobandeasca si sa construiasca mai multe locuinte.

    Decretul Lege nr. 61/7 februarie 1990, prevedea pentru prima oara posibilitatea compararii locuintelor proprietate de stat de catre chiriasii care locuiau in ele. Cei care au cumparat locuinte si al caror teren aferent a trecut prin efectul Legii 58/1974 in proprietatea statului, au dobandit prin efectul Legii 18/1991 dreptul de proprietatea aupra acestora prin decizia prefectului s.a.m.d.

    Edificarea unei constructii, impune obtinerea autorizatiei eliberate de autoritatea administrativa competenta, potrivit procedurii prevazute de Legea nr. 50/1991.

  • D. REGIMUL JURIDIC AL APELOR

    Constitutia reglementeaza in articolul 135 alineatul 4 imprejurarea ca apele cu potential energetic valorificabil si acelea ce pot fi folosite in interesul public si marea teritoriala fac obictul exclusiv al proprietatii publice. Potrivit articolului 5 din Legea nr. 17/7 august 1990, apele maritime interioare, marea teritoriala, solul si subsolul acestora precum si spatiul aerian de deasupra lor fac parte din teritoriul Romaniei. Articolul 2 din Legea nr. 18/1991, citat mai sus, se refera printre altele, la terenurile aflate permanent sub ape, adica albiile minore ale cursurilor de ape, cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retentie, fundul apelor maritime interioare si al marii teritoriale, toate acestea facand parte din domeniul public al statului, fiind deci scoase din circuitul civil. Asupra apelor din domeniul public, riveranii nu au nici un drept, si nici asupra foloaselor pe care acestea le-ar putea da in mod natural.

    Ape asupra caror poate fi exercitat dreptul de proprietate de catre persoanele particulare: + Apele pluviale fac parte din categoria de bunuri numita res comunis, astfel incat ele devin proprietatea titularului fondului pe care au cazut.

  • +Apele de izvor. Potrivit articolului 579 Cod civil cel care este proprietarul terenului este si proprietarul izvorului, deoarece acesta face parte din fond. Legea prevede in terminis ca Cel ce are un izvor pe proprietatea sa poate face orice intrebuintare cu dansul fara insa a vatama dreptul ce proprietarul fondului inferior este dobandit sau prin vreun titlu sau prin prescriptie asupra acestui izvor.

    Regula din articolul 579 Cod civil comporta totusi doua exceptii atunci cand: a) proprietarul fondului vecin a dobandit un drept asupra izvorului (prin conventie, prescriptie etc.); b) apa izvorului este necesara locuitorilor unei localitati rurale -caz prevazut de articolul 581 Cod civil.

    +Apele curgatoare. Atat Constitutia cat si Legea 18/1991, stabilesc care ape curgatoare fac parte din domeniul public, deci asupra carora nimeni nu poate dobandi un drept de proprietate sau orice alt drept real. articolului 582 din Codul civil prevede doua situatii cand apele curgatoare, altele decat cele din domeniul public, pot fi folosite si anume: a) apele curgatoare care marginesc o proprietate; b) apele curgatoare care trec prin interiorul unei proprietati.

  • FORMELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

    Potrivit art. 135 alineat 2, din Constitutie proprietatea este publica sau privata. Referindu-se la proprietatea statului, Codul civil precizeaza in art. 475-489 ca acesta poate fi publicata sau privata. Legea 18/1991, referindu-se la fondul funciar prevede ca terenurile pot apartine, fie domeniului public, fie celui privat. Art. 41, alineat 1, Constitutie, referindu-se la fondul funciar prevede ca terenurile pot apartine, fie domeniul public, fie celui privat.

    1) PROPRIETATEA PRIVATA

    Dreptul de proprietate privata este dreptul ce apartine persoanelor fizice, juridice, statului sau unitatilor administrativ teritoriale asupra unor bunuri mobile sau imobile, exercitand asupra lor atributele dreptului de proprietate, in mod exclusiv si perpetuu, in limitele legii.

  • A. CARACTERLE JURIDICE ALE PROPRIETATII PRIVATE

    Alienabilitatea - consta in caracterul dreptului de a putea fi instrainat sub orice forma prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte. Acest caracter este o consecinta generala a faptului ca bunurile aflate in circuitul civil indiferent de titularul lor pot fi instrainate. Prescriptibilitatea - este caracterul dreptului de proprietate, in virtutea caruia aceasta este supusa prescriptiei achizitive. Modurile de dobandire a proprietatii private sunt aplicabile tuturor titularilor, astfel incat, asupra unui bun, indiferent de proprietarul sau poate fi dobandit dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii. Sesizabilitatea consta in aceea ca bunurile care formeaza obiectul proprietatii private pot fi urmarite de creditori pentru realizarea creantelor lor, potrivit regulilor de drept comun. in acest sens, dreptul comun il constituie articolul 1718 Cod civil, potrivit caruia orice este obligat personal este tinut de a indeplini indatoririle sale cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare. De asemenea, art. 1719 Cod civil prevede ca Bunurile unui debitor servesc spre asigurarea comuna a creditorilor sai.

    *in mod exceptional, s-a apreciat ca bunurile din proprietatea privata a statului nu pot fi sechestrate, deoarece statul este intotdeauna solvabil.

  • B. SUBIECTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA

    Titulari ai dreptului de proprietat privata pot fi persoanele fizice, persoanele juridice, statul, comunele, orasele, municipiile si judetele. Potrivit Legii 69/1991 (art. 4), comunele, orasele si judetele sunt persoane juridice. in calitate de persoane juridice de drept civil, unitatile administrativ teritoriale, au in proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotriva, in calitate de persoane juridice de drept public, acestea sunt titulare ale dreptului de proprietate a bunurilor domeniului public de interes local. in ceea ce priveste societatile comerciale organizate, potrivit art. 16 din Legea nr. 15/1990, titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor fostelor intreprinderi sunt acestea, in vreme ce statul este doar proprietarul actiunilor.

    C. OBIECTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA

    1) Persoanele fizice pot avea in proprietate orice bun mobil sau imobil aflat in circuitul civil. Sub aspectul obiectului, dreptului de proprietate privata este in principiu nelimitat in sensul ca o persoana fizica poate avea oricate locuinte, teren arabil, actiuni etc. Persoanele fizice pot dispune liber de bunurile din patrimoniul lor, le pot instraina sub orice forma, pot crea drepturi reale prin dezmembrarea proprietatii lor, cladirile pot fi inchiriate iar terenurile arendate.

  • 2) Persoanele juridice in prezent in Romania sunt multe categorii de persoane juridice.

    societati comerciale infiintate potrivit Legii 31/1991, societatile comerciale si regiile autonome infiintate potrivit Legii 15/1990, societatile agricole infiintate potrivit Legii 36/1992 etc. cazul fundatiilor, sindicatelor asociatiilor obstesti, cultele religioase precum si asezamintele bisericesti. (Acestea sunt autonome fata de stat, care se limiteaza doar la sprijinirea activitatii lor. Asupra terenurilor din patrimoniul lor, cultele si asezamintele bisericesti exercita in exclusivitate atributele dreptului de proprietate privata, avand totodata legitimare procesuala in procesele ce au ca obiect dreptul lor de proprietate.)

    Codul civil nu reglementeaza expres domeniul privat al statului. Art. 477 Cod civil prevede ca averile vacante si fara stapan precum si ale persoanelor ce mor fara mostenitori sau ale caror mosteniri sunt lepadate, apartin statului. in principiu, bunurile care alcatuiesc domeniul privat al statului si unitatilor administrativ teritoriale, nu sunt limitativ prevazute de lege, carcterul limitativ fiind specific doar domeniul public. Bunurile din aceasta categorie, pot fi concesionate, inchiriate sau date in locatie de gestiune, prin licitatie publica.

  • 2) PROPRIETATEA PUBLICA

    Dreptul de proprietate publica este dreptul real care apartine statutului si unitatilor administrativ teritoriale, asupra unor bunuri mobile si imobile de interes national sau local, asupra carora exercita atributiile dreptului de proprietate. Legislativ, proprietatea publica est reglementata de Constitutie, Codul civil si o serie de legi speciale.

    Constitutia in art.135 alineat 3 foloseste termenul de proprietate publica precizand ca apartine statului sau unitatilor administrativ teritoriale. Art. 475 alin. 2 Cod civil precizeaza ca bunurile care nu sunt ale particularilor sunt administrate si nu pot fi instrainate decat dupa regulile si formele prescrise anume pentru ele. Articolele 476, 477, 478 enumera care sunt aceste bunuri cu precizarea ca ele apartin domeniului public. Art. 21 din Legea 15/1991 foloseste sintagma Sector public si privat. Art. 4 din Legea 18/1991 prevede ca terenurile pot apartine domeniului public sau domeniului privat.

  • A. CARACTERELE JURIDICE ALE PROPRIETATII PUBLICE

    Caracterul inalienabil, prin care se intelege ca bunurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil. Acest caracter este subliniat si de textul constitutional, art. 135 alin. 5 prevazand ca Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. in acelasi sens, art. 5 alineatul 2 din Legea 18/1991 prevede ca terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din circuitul civil. Desi sunt inalienabile, prevederea constitutionala permite ca, in conditiile legii asemenea bunuri sa poata fi date in administrarea regiilor autonome ori a institutiilor publice, concesionare sau inchiriate. Deosebit fata de cele proprietate privata, bunurile din domeniul public nu pot fi niciodata insa instrainate, statului fiindu-i inaccesibil atributul dispozitiei cu privire la aceste bunuri.Caracterul imprescriptibil, consta in faptul ca nimeni nu ar putea opune vreodata titularului domeniului public prescriptia achizitiva. Articolul 1844 Cod civil dispune ca, nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaratie a legii nu pot fi obiecte de proprietate privata ci, sunt scoase in afara de comert. Articolul 5 alineat 2 din Legea 18/1991 prevede ca dreptul de proprietate asupra terenurilor apartinand domeniului public este imprescriptibil.

  • Caracterul insesizabil, presupune impiedicarea urmaririi bunurilor din domeniul public pentru realizarea creantelor.

    intrucat statul este intotdeauna solvabil, atat datoriile sale, cat si ale unitatilor administrativ-teritoriale se platesc ori se lichideaza prin aplicarea unor norme

    in aceeasi masura, dreptul de proprietate publica este totodata nedezmemebrabil.

  • B. OBIECTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA

    Spre deosebire de proprietatea privata, nu orice bun mobiul sau imobil face parte din domeniul public. Potrivit criteriului importantei sociale, domeniul public poate fi de interes national, cand atributele proprietatii sunt exercitate de stat, sau de interes local, cand proprietatea apartine comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor. De asemenea, sunt bunuri de uz public accesibile tuturor persoanelor (parcuri, piete, strazi) si bunuri de interes public care desi nu pot fi folosite de orice persoana, sunt destinate de a fi folosite pentru activitati ce intereseaza pe toti membrii societatii (scoli, teatre, muzee, biblioteci). Articolul 135 alineat 4, din Constitutie, prevede ca fac obiectul exclusiv al proprietatii publice, bogatiile de orice natura ale subsolului, caile de comunicatii, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil si acelea ce pot fi folosite in interesul public, plajele, marea teritoriala, resursele stabilite de lege.

  • MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

    NOTIUNI GENERALE

    Desi dreptul de proprietate se infatiseaza de regula ca un dreptpur si simplu avand un singur titular, exista si situatii cand acesta poate fi afectat de modalitati sau poate avea mai multi titulari. Definim modalitatile juridice ale dreptului de proprietate, ca fiindacele ipostaze cand mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri ori exista anumite situatii de incertitudine temporara cu privire la dreptul de proprietate.

    Exista asadar, doua categorii de modalitati juridice si anume: 1) atunci cand dreptul de proprietate se gaseste intr-o situatie juridica de incertitudine temporara, cum este cazul proprietatii rezolubile si a celeianulabile. 2) atunci cand mai multe persoane au asupra bunului un drept de proprietate, cum este cazul proprietatii comune in cele doua forme,proprietatea comuna pe cote parti si in devalmasie.

  • B. PROPRIETATEA REZOLUBILA

    Proprietatea rezolubila apare in situatia cand transferul proprietatii de la o persoana la alta a operat sub o conditie rezolutorie. Ce este conditia, de ce rezolutorie? Ca modalitate a actului juridic civil conditia este un eveniment viitor si nesigur ca realizare, de care depinde existenta (nasterea sau stingerea) actului juridic civil.

    art. 1019 Cod civil este acea modalitate care supune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si necert.

    Este rezolutorie acea conditie de a carei indeplinire depinde desfiintarea actului juridic civil.

    in cazul in care se indeplineste conditia, dreptul se desfiinteaza retroactiv. daca nu se indeplineste conditia rezolutorie, dobanditorul isi vede consolidat dreptul sau.

    Proprietatea rezolubila poate fi rezultatul vointei legii sau al vointei partilor.

  • C. PROPRIETATEA ANULABILA

    Proprietatea anulabila este acea modalitate juridica a dreptului de proprietate dobandit de o persoana printr-un act juridic anulabil (lovit de nulitate relativa): de exemplu dolul sau eroarea, viciu de consimtamant. sunt posibile 3 ipoteze: actul translativ anulabil este confirmat de catre titularul actiunii in anulare.

    in aceasta situati, actul juridic se transforma dintr-un anulabil intr-unul pur si simplu, consolidandu-se in consecinta dreptul de proprietate al dobanditorului. 2. titularul actiunii in anulare obtine anularea actului, deci inceteaza dreptul de proprietate a dobanditorului retroactiv. 3. dreptul la actiune al titularului se precrie. Ca efect, se consolideaza dreptul de proprietate al dobanditorului. in toate cele trei ipoteze starea de incertitudine a dreptului de proprietate este temporara, anulabilitatea dreptului fiind posibila pana la confirmarea lui sau pana la implinirea termenului de prescriptie.

  • D. PROPRIETATEA COMUNA

    Proprietatea comuna este cea mai importanta si frecventa modalitate a dreptului de proprietate. Caracteristic proprietatii comune este faptul ca toate prerogativele dreptului apartin impreuna si concomitent mai multor titulari. Proprietatea comuna este susceptibila de a fi exercitata pe cote parti sau in devalmasie (temporar ori perpetuu sau fortat).

    1.) Dreptul de proprietate comuna pe cote parti Cunoscut si sub denumirea de coproprietate, proprietatea comuna pe cote parti se caracterizeaza prin aceea ca acelasi bun, nefractionat in materialitatea sa apartine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acestia avand numai o cota parte ideala din dreptul de proprietate. Astfel spus, dreptul fiecaruia se refera la intregul bun si se intalneste cu dreptul celorlalti in fiecare dintre cele mai mici particule ce alcatuiesc bunul in materialitatea sa.

  • a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fractiuni materiale din bun. Daca bunul ar fi fractionat si fiecare parte ar apartine inexclusivitate unui proprietar dreptul de proprietate ar fi exclusiv. b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei parti ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fractionat, nu insa si bunul in materialitatea sa.

    Din punctul de vedere al duratei, coproprietatea poate fi de doua feluri sianume: proprietatea comuna pe cote parti obisnuita sau temporara, care poate inceta prin efectul impartelii sau partajului bunului;

    De regula, proprietatea comuna pe cote parti are un caracter temporar, ea nascandu-se ca o consecinta a mostenirii cand in urma defunctului raman mai multi succesori.

  • II. Proprietatea comuna pe cote parti, fortata si perpetua Coproprietatea este fortata, deoarece se mentine indiferent de vointa coproprietarlor, si perpetua intrucat nu poate inceta pe calea obisnuita a impartelii. Bunurile care alcatuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesorii altor bunuri principale, a caror soarta juridica o urmeaza Cazuri de coproprietate fortata:

    1) coproprietatea fortata a unor bunuri considerate ca bunuri de familie (morminte, manuscrise, tablouri si fotografii de familie); 2) coproprietatea fortata asupra partilor comune din cadirile cu mai multe etaje si apartamente; 3) copropritatea fortata asupra lucrurilor comune necesare pentru folosirea a doua imobile vecine; 4) coproprietatea fortata a despartiturilor comune.

  • 2.) Dreptul de proprietate comuna in devalmasie

    Dreptul de proprietate in devalmasie constituie a doua ipostaza in care se infatiseaza dreptul de proprietate comuna. Caracteristic proprietatii devalmase, spre desebire de proprietatea comuna pe cote parti, este faptul ca la devalmasie titularii nu au precizata o cota parte din drept, aceasta apartinandu-le tuturor, impreuna si nefractionat. Singurul caz de proprietate devalmasa cunoscut in dreptul romanesc actual, il constituie comunitatea de bunuri a sotilor, numita si devalmasie matrimoniala. Izvorul acestei devalmasii il constituie faptul dobandirii de catre oricare dintre soti a unui bun in timpul casatoriei. Oricare dintre soti, exercitand singur aceste drepturi, este socotit ca are si consimamantul celuilalt sot. Cu toate acestea, nici unul dintre soti nu poate instraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune, daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot. incetarea devalmasiei, este legata de incetarea imprejurarilor care i-au dat nastere.

  • in consecinta, incetarea sau desfacerea casatoriei are drept efect, printre altele si incetarea devalmasiei matrimoniale.

    Modalitatea de incetare o constituie imparteala, care se poate face prin invoiala sau pe cale judecatoreasca.

    imparteala judecatoreasca, numita si partaj, presupune mai intai stabilirea masei bunurilor comune apoi stabilirea cotei de contributie a celor doi soti la dobandirea bunurilor. in aceasta faza procesuala, devalmasia se transmforma practic intr-o coproprietate pe cote parti. in fine, dupa evaluarea si lotizarea lor, bunurile sunt impartite in materialitatea lor .

  • Comparatie intre proprietatea comuna pe cote parti si proprietatea comuna in devalmasie a) Asemanari 1. Ambele sunt modalitati ale dreptului de proprietate, implicand cel putin doi titulari concomitent si un bun unic sau o masa de bunuri. 2. in ambele cazuri, proprietatea comuna inceteaza prin imparteala dupa reguli identice. 3. in ambele situatii, drepturile coproprietarilor se intind asupra intregului bun sau a tuturor bunurilor ce alcatuiesc obiectul dreptului de proprietate comuna.b) Deosebiri 1) La proprietatea comuna pe cote parti, fiecare coproprietar cunoaste cota sa parte abstracta din drept, spre deosebire de proprietatea devalmasa, in cazul careia cotele nu sunt cunoscute si se stabilesc doar cu prilejul partajului. 2) Fiecare coproprietar poate dispune in cazul proprietatii comune pe cote parti de cota sa ideala de drept, spre deosebire de codevalmasi care nu o pot face, intrucat nu cunosc intindera dreptului lor.

  • 3) Proprietatea comuna pe cote parti poate exista indiferent de calitatile juridice ale coproprietarilor. Proprietatea comuna in devalmasie are un caracter intuitu personae, ea neputand lua nastere decat intre soti. 4) Proprietatea comuna pe cote parti poate avea ca izvor contractul, legea, succesiunea, uzucapiunea etc., spre deosebire de devalmasie al carui unic izvor il constituie relatiile de casatorie. 5) Actele de dispozitie sunt supuse in cazul proprietatii comune pe cote parti principiului unanimitatii, pe cata vreme in cazul devalmasiei opereaza prezumtia mandatului casnic.

  • POSESIA

    Notiuni generale Definitia posesiei este data de art. 1846 alineatul 2 din Codul civil in urmatorii termeni: Posesia este detinerea unui lucru sau folosinta de un drept exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul in numele nostru. Posesia este asadar o stare de fapt ce creeaza aparenta proprietatii si deci in aparenta posesorul este privit pana la proba contrarie, drept proprietar.

    * * * in practica se ivesc situatii cand posesia poate avea un titular iar proprietatea poate fi invocata de un altul, astfel incat intre acestia se poateivi un conflict.

    Apararea dreptului de proprietate este precris conturata in dispozitii legale imperative.

    * * * in aceeasi masura insa, legea apara si posesia, care de cele mai multe ori corespunde insusi dreptului de proprietate invocat de titular. Pentru acest din urma motiv, simpla posesie -ca stare de fapt -este indreptatita la o serioasa protectie juridica in masurea in care sunt indeplinite elementele sale constitutive si anume:

  • a) Elementul material, numit si corpus care consta in realizrea unui contact direct cu lucrul, concretizat prin acte si fapte materiale de genul detinerii, folosirii si culegerii fructelor sau chiar al instrainarii.b) Elementul psihologic sau intentional, numit si animus care consta in vointa exteriorizata a celui ce sapaneste bunul pentru sine, si de a se comporta ca un adevarat proprietar, ori ca titular al unui alt drept real. Lipsa elementului subiectiv (psihologic sau intelectual) are drept consecinte degenerarea posesiei intr-o detentie precara.

    * * * art. 1853 Cod civil, nu constituie posesie ci detentie precara actele ce exercitam asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adica in calitate de locatari, depozitari, uzufructuari, sau asupra unui lucru comun, in puterea destinatiei legale a aceluia. in aceeasi masura, potrivit alineatului 2 al aceluiasi text, tot o detentie precara este si posesiunea ce s-ar exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului. Detentorul precar se afla de regula intr-o relatie contractuala cu proprietarul, raport in functie de care se poate stabili si natura juridica a detentiei. Locatarul unui imobil de exemplu, nu ar putea invoca niciodata in fata proprietarului uzucapiunea, deoarece el a posedat cu ingaduinta acestuia.

  • Tot un detentor precar este si depozitarul, atata vreme cat bunul se afla in grija sa. El nu are nici un drept asupra bunului, fiind obligat sa-l restituie in starea in care l-a primit.

    * * * in concluzie, detentorul precar poseda intotdeauna pentru altul. Lipsind deci elementul animus nu ne aflam in situatia juridica a unei posesii.

    2. Dobandirea, dovada si pierderea posesiei

    1. Pentru a fi dobandita posesia, cu toate conecintele juridice care decurg din aceasta, se impune a fi intrunite ambele elemente constitutive (animus si corpus). S-a pus in practica problema daca elementele constitutive ale posesiei trebuie sa fie ambele exercitate de aceeasi persoana. S-a stabilit ca puterea materiala asupra lucrului, poate fi exercitata nu numai de catre posesor, dar si de un reprezentant al sau.Ex. posesorul care a inchiriat lucrul, sau l-a incredintat altuia in depozit, in ceea ce priveste elementul intentional, el trebuie sa fie intrunit numai in persoana celui ce pretinde ca poseda, neputand fi exercitat prin altcineva.

  • 2. Dovada posesiei. Fiind o stare de fapt, posesia poate fi dovedita prin orice mijloc de proba, pentru ca a dovedi posesia, inseamna in ultima analiza a-i dovedi elementele constitutive, respectiv corpus si animus. a) Elementul material al posesiei poate fi usor dovedit, intrucat are un caracter obiectiv, aparent si deci perceptibil. b) Elementul intentional, prin natura sa psihica, prezinta serioase dificultati sub aspectul probatiunii. Proba elementului intentional este facilitata de lege, prin instituirea a doua prezumtii legale.

    *** in primul rand, articolul 1854 din Cod civil precizeaza ca posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a incercat a poseda pentru altul. Altfel spus, exista prezumtia ca cel ce detine un lucru, pana la proba contrarie, este posesorul acelui lucru.

    ***a doua prezumtie legala, art 1855 din Cod civil si constituie reversul celei dintai. Textul precizeaza ca atunci cand posesorul a inceput a poseda pentru altul, se presupune ca a conservat aceeasi calitate, daca nu, este proba contrarie.

    *Ambele prezumtii fiind relative, pot fi rasturnate prin proba contrarie.

  • 3) Pierderea posesiei. Posesia nu poate exista, decat atat timp cat se pastreaza unitatea dintre elementele sale constitutive. Disparitia lor, sau chiar numai a unuia, are ca efect pierderea posesiei. *** intr-o prima ipoteza, este posibila incetarea simultana a ambelor elemente cum se intampla in cazul instrainarii ori abandonarii. *** intr-o a doua ipoteza, este posibil sa dispara numai unul dintre cele doua elemente, efectul fiind insa acelai. 3. Calitatile si viciile posesiei 1. Calitatile posesiei Posesia este apta sa produca efectele prevazute de lege numai daca intruneste conditiile de utilitate prevazute de art. 1847 din Codul civil, nefiind deci suficiente numai cele doua elemente constitutive ale sale.

    ***calitati care fac posesia utila:a) Posesia sa fie continua Art. 1847 din Codul civil prevede ca pentru a se putea prescrie, se cere o posesiune continua, in vreme ce art. 1848 precizeaza ca posesiunea este discontinua cand posesorul o exercita neregulat, adica cu intermitente anormale.

  • b) Posesia sa fie neintrerupta Spre deosebire de continuitate care presupune o atitudine a posesorului, intreruperea posesiei este rezultatul faptului unui tert, care duce la desfiintarea posesiei. c) Poesia sa fie netulburata art. 1851 din Codul civil mentioneaza ca posesia este tulburata atunci cand este intemeiata sau conservata prin acte de violenta impotriva sau din partea adversarului.

    d) Poesia sa fie publica. Publicitatea posesiei consta in exercitarea ei, asemenea proprietatii in vazul tuturor.

    e) Posesia sa fie sub nume de proprietar. Exercitarea posesiei sub nume de proprietar, presupune ca stapanirea in fapt a lucrului sa fie exercitata cu intentia de a stapani pentru sine si nu pentru altul, asa cum procedeaza un detentor precar, locatar sau depozitar.

  • f) Posesia sa fie neechivoca Codul civil roman nu include printre calitatile posesiei neechivocitatea, omisiune a carei justificare si-ar gasi ratiunea in faptul ca echivocitatea s-ar confunda cu precaritatea. Retinem totusi ca neechivocitatea este o calitate distincta a posesiei, caci posesia este neechivoca doar atunci cand nu sunt indoieli cu privire la existenta celor doua elemente constitutive ale sale. 2. Viciile posesiei Contrare fiecareia dintre calitatile sale, sunt viciile posesiei. Asa cum rezulta si din articolul 1847 Cod civil, viciile posesiei sunt urmatoarele: a. discontinuitatea; b. violenta; c. clandestinitatea; d. precaritatea; e. echivocitatea. a. Discontinuitatea Potrivit articolului 1848 din Cod civil est discontinua posesia exercitata cuintermitente anormale. Spre deosebire de intreruperea ei care are drept efect incetarea posesiei, discontinuitatea este doar un viciu temporar al posesiei care duce la suspendarea ei. Discontinuitatea este totodata un viciu absolut, intrucat poate fi invocat de catre orice persoana interesata (articolul 1866 alineatul 1).

  • Dezmembramintele dreptului de proprietate

    Noul Cod civil (Legea 287/2009) a intrat in vigoare, potrivit Legii 71/2011 pentru punerea in aplicare a Codului civil, de la 1 octombrie, iar efectele aplicarii acestuia vor fi deosebit de complexe, existand atat modificari si completari aduse legislatiei deja existente, cat si institutii fundamental noi.

    Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt reglementate in Noul Cod civil in titlul III, art. 693-772 si sunt urmatoarele: dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitatie; dreptul de servitute.Noul Cod civil nu cuprinde si o definitie a ceea ce inseamna dezmembramintele dreptului de proprietate, dar potrivit doctrinei ele reprezinta drepturile reale principale, derivate din dreptul de proprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se dobandesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta persoana, sau prin exercitarea acestor elemente de catre proprietarul bunului si o alta persoana.

  • Dreptul de superficie Dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil, respectiv in art. 693-702.Dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta (art. 693).Caracteristicile dreptului de superficie Drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului), drept temporar (durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reinnoirii la expirarea termenului, conform art. 694 noul Cod civil).Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. In toate cazurile se aplica dispozitiile privind cartea funciara.Intinderea si exercitarea dreptului de superficie Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatiicontrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei edificate [art. 695 alin. (1) NCC].

  • Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani, incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.Apararea dreptului de superficie Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil.Constituirea cu titlu oneros a superficiei Evaluarea prestatiei superficiarului In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma datorata proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca (art. 697).

  • Incetarea superficiei Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:la expirarea termenului; - prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane; - prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens; - in alte moduri prevazute de lege.

    Efectele incetarii superficiei In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata.

  • Dreptul de uzufruct

    Dreptul de uzufruct este reglementat in art. 703-748 NCC. Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane si de a culege fructele acestuia intocmai ca proprietarul, insa cu indatorirea de a-i conserva substanta.Dobandirea dreptului de uzufruct Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevazute de lege, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Uzufructul se poate constitui numai in favoarea unei persoane existente.Obiectul dreptului de uzufruct Orice bunuri mobile si imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte din aceasta. Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct bunurile din domeniul public. In N.C.Civ. au fost introduse, in mod expres, dispozitii speciale privind uzufructul asupra creantelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra actiunilor sau a partilor sociale, precum si uzufructul asupra fondului de comert (art. 737-745 NCC).

  • Durata uzufructului Uzufructul in favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. Uzufructul constituit in favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani. Atunci cand este constituit cu depasirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani. Daca nu s-a prevazut durata uzufructului, se prezuma ca este viager sau, dupa caz, ca este constituit pe o durata de 30 de ani. Uzufructul constituit pana la data la care o alta persoana va ajunge la o anumita varsta dureaza pana la acea data, chiar daca acea persoana ar muri inainte de implinirea varstei stabilite.

    Drepturile uzufructuarului - de folosinta exclusiva a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia (naturale, industriale, civile si chiar productele); - de a cere si de a obtine predarea bunului; - de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, fara a fi consumptibile, se deterioreaza rapid prin utilizare. In acest caz, la sfarsitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la aceasta din urma data; - de cesiune a uzufructului; - de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct;

  • - de a exploata partile de paduri inalte care au fost destinate taierii regulate, fie ca aceste taieri se fac periodic pe o intindere de pamant determinata, fie ca se fac numai pentru un numar de arbori alesi pe toata suprafata fondului; - de a lua din paduri araci pentru vii; - de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosintei obisnuite a proprietarului, in limitele dispozitiilor legale; - dreptul asupra pomilor fructiferi care se usuca si a celor cazuti accidental; - dreptul asupra carierelor de piatra si de nisip aflate in exploatare; - in cazul unei creante: dreptul de a incasa capitalul si de a percepe dobanzile creantei, dreptul de a spori capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.

    Obligatiile uzufructuarului Acestea constau fie intr-o obligatie generala, la un loc cu toti cei care formeaza subiectul pasiv, de a respecta dreptul la nuda proprietate, fie in anumite obligatii ale uzufructuarului, care dau expresie raporturilor speciale dintre uzufructuar si nudul proprietar:- de a inventaria bunurile mobile si de a constata starea in care se afla imobilele, cu exceptia cazului in care uzufructul unui bun mobil este dobandit prin uzucapiune; - de a respecta destinatia data bunurilor de nudul proprietar, cu exceptia cazului in care se asigura o crestere a valorii bunului sau cel putin nu se prejudiciaza in niciun fel interesele proprietarului;

  • - de a despagubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzatoare a bunurilor date in uzufruct; - de a depune o garantie pentru indeplinirea obligatiilor sale; - de a efectua reparatiile de intretinere a bunului; reparatiile mari sunt in sarcina uzufructuarului atunci cand sunt determinate de neefectuarea reparatiilor de intretinere; - de a suporta toate sarcinile si cheltuielile culegerea fructelor ori incasarea veniturilor; - de a aduce de indata la cunostinta nudului proprietar orice uzurpare a fondului si orice contestare a dreptului de proprietate, sub sanctiunea obligarii la plata de daune-interese.

    Drepturile nudului proprietar Obligatiile mentionate ale uzufructuarului devin, in raporturile juridice, drepturi de creanta ale nudului proprietar. Astfel sunt, de exemplu, dreptul de a cere intocmirea inventarului, conservarea lucrului, efectuarea reparatiilor de intretinere, dreptul de a cere despagubiri, dreptul de a cere restituirea lucrului si altele asemenea.Obligatiile nudului proprietar In general, nudul proprietar are o obligatie generala negativa de a nu tulbura exercitarea dreptului de uzufruct. Proprietarul nu poate prin faptul sau nici cu orice chip vatama drepturile uzufructuarului.

  • Stingerea uzufructului Modurile de stingere a uzufructului, prevazute in art. 746-748 NCC sunt in numar de sapte, si anume:- moartea sau, dupa caz, incetarea personalitatii juridice a uzufructuarului; - expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul; - consolidarea (cand una si aceeasi persoana dobandeste atat calitatea de proprietar cat si pe aceea de uzufructuar); - neuzul timp de 10 de ani, iar in cazul creantelor, 2 ani; - pieirea totala a lucrului supus uzufructului; - abuzul de folosinta; - renuntarea uzufructuarului.

  • Dreptul de uz si dreptul de abitatieReglementare Drepturile de uz si de abitatie sunt reglementate in art. 749-754 NCC.Definitie Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia si de a-i culege fructele naturale si industriale numai pentru nevoile proprii si ale familiei sale. Abitatia este dreptul unei persoane de a locui in locuinta nudului proprietar impreuna cu sotul si copiii sai, chiar daca nu a fost casatorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitatia, precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere.Caracteristici Aceste doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct deoarece, pe langa faptul ca ele nu sunt cesibile, este interzisa si cesiunea emolumentului (beneficiile titularului rezultate din exercitarea dreptului). Titularul dezmembramantului respectiv nu isi poate exercita dreptul decat pentru nevoile lui si ale familiei sale.Diferenta dintre dreptul de uz si dreptul de abitatie rezulta din obiectul acestor dezmembraminte. Astfel, dreptul de abitatie se constituie asupra unei locuinte, iar dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu exceptia locuintei.Dreptul de uz si dreptul de abitatie se supun, cat priveste constituirea, exercitarea si stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.

  • Dreptul de servitute (servitutile)Reglementare Dreptul de servitute este reglementat in art. 755- 772 NCC.Definitie Servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care suporta servitutea este fondul aservit. Pot fi insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter reciproc. In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca fondul dominant poate, prin constituirea servitutii, sa-si sporeasca utilitatea economica sau confortul.Constituire Servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.Clasificare- servituti aparente si servituti neaparente, dupa cum ele sunt determinate printr-un semn vizibil (o usa, o fereastra, etc.), sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumita inaltime); - servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care poate fi continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);

  • - servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative fiind acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi).Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele care privesc respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii fondului dominant precum si notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe aceasta cale, dobanditorilor subsecventi ai fondului aservit. Cat priveste abtinerea proprietarului fondului aservit de a impiedica exercitarea servitutii, aceasta nu poate impiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul fondului dominant.Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant, sunt, in principal:- dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita si a conserva servitutea; - obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servitutii.

  • Stingerea servitutilor Servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din cartea funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:a) consolidarea, atunci cand ambele fonduri ajung sa aiba acelasi proprietar; b) renuntarea proprietarului fondului dominant; c) ajungerea la termen; d) rascumpararea; e) imposibilitatea definitiva de exercitare; f) neuzul timp de 10 de ani; g) disparitia oricarei utilitati a acestora.Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, daca servitutea este contrara utilitatii publice careia ii va fi afectat bunul expropriat.