CALDAIE efficienti e facciate VENTILATE

IMPIANTICome scegliere

la caldaiaa condensazione

NORMATIVAChe cosa cambia

con la nuova UNI 10200:2018

MANUTENZIONEImpianti termici:come effettuare

la messa a riposo

EFFICIENZAFacciata ventilata:

i componentie i benefici

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CALDAIE efficienti e facciate VENTILATE

2 TECNICHE ED EFFICIENZA IN CONDOMINIO - Giugno 2019

SS OMMAR IOGiugno 2019

ImpiantiScegliere la caldaia a condensazione ......... 6

EditorialeIl condominio del futuro .................................. 5

ContabilizzazioneLa nuova UNI 10200:2018 ........................... 9

Supplemento n. 1/2019 aItalia Casa Anno XIX - Giugno 2019

Mensile di approfondimento tecnico, normativo, giuridico acura di Edicon s.r.l.s

Direttore responsabile:Gianluca PalladinoDirettore editoriale:Giovanni Caldarone

Collaboratori: Emanuele Bruno, Gabriele Bruyère,Giorgio Cambruzzi, Claudio Contini,

Lorenzo Cottignoli, Rodolfo Cusano, Pier Franco Ghisleni,Francesco Saverio Del Buono, Andrea

Marostica, Jean Claude Mochet, Bruno Pelle, Anna RosaPenna, Emanuela Rosanna Peracchio,

Vincenzo Perrotta, Silvio Rezzonico, Paolo Ribero, IvanoRossi, Mauro Simone, Antonietta Strada,Andrea Tolomelli, Roberto Triola,Fabrizio Mario Vinardi, Silvia Zanetta.

Ufficio grafico:Daniela Stea

Redazione:Via Onorato Vigliani, 5110135 - Torino

Tel. 0116523611 - Fax 011.6523690Impaginazione e informatica:Ufficio grafico Edicon s.r.l.s.

Pubblicità: Edicon s.r.l.s., Via Onorato Vigliani, 51 - 10135Torino - Tel. 011.6523611 r.a.

Autorizzazione Tribunale di Torino n. 4754 del 27/01/1995 - Copie arretrate € 9,00

Stampa:Tipolitografia Botalla Srl - Gaglianico (BI)

CONTATTI EDICON S.R.L.S.Segreteria: [email protected]

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CONTATTI REDAZIONEDirettore: [email protected]: [email protected]

Ufficio Stampa: [email protected] grafico: [email protected]

EfficienzaMettere a riposo gli impianti .......................... 12

ManutenzioneInterventi, controlli e sanzioni ....................... 16

GiurisprudenzaIl locale caldaia dismesso ....................................... 18

Normativa21

Speciale Pareti VentilateLe tecniche e i benefici ....................................... 22

La ripartizione delle spese ....................................

3CALDAIE EFFICIENTI E FACCIATE VENTILATE - Giugno 2019



Il nuovo supplemento tecnico di Italia Casamira a realizzare una piattaforma editorialesulla quale potranno confrontarsiamministratori, impiantisti, produttori e aziende

Perché un dossier tecnico dedicato alle innovazioniedilizie ed impiantistiche finalizzate ad incremen-

tare il comfort e l’efficienza energetica in ambito con-dominiale? Perché, dopo aver puntato forte sul tavo-lo dell’approfondimento normativo, dottrinale, giu-ridico, rinnovando e potenziando il format di ItaliaCasa, il gruppo Edicon non poteva che rilanciare,adottando la medesima strategia editoriale anche inun comparto complementare: quello delle riqualifi-cazioni in condominio.

Target principale di questo nuovo magazine men-sile? Non soltanto gli amministratori di condominio- come sempre destinatari privilegiati e referenti prio-ritari della nostra missione informativa -, ma anche: ❖ i professionisti tecnici, quali ingegneri, architetti,geometri; ❖ gli impiantisti, i manutentori, gli installatori; ❖ e, naturalmente, le aziende che gravitano intor-no al comparto residenziale: quelle che mettono quo-tidianamente il proprio know how, la propria capaci-tà progettuale, la propria passione e dedizione, leproprie innovazione di prodotto, al servizio di chi èchiamato a individuare, selezionare, far approvare erealizzare i lavori - ordinari ma soprattutto straordi-nari - in condominio.

A tutti questi attori - a vario titolo operanti, ricor-diamolo, in una medesima filiera, in crescita eppurtuttavia ancora sottodimensionata, nei numeri, neifatturati, nei risvolti occupazionali - abbiamo decisodi offrire una piazza virtuale di incontro, di confronto,di sinergico scambio informativo. Traslando, sostan-zialmente, su un nuovo prodotto editoriale quella che,in fondo, è la filosofia di CondominioItalia Expo: lafiera di settore giunta quest’anno alla sua quinta edi-zione, e in programma per la prima volta a Bari, dal

24 al 26 ottobre 2019, nel collaudato e prestigioso con-testo del Saie.

Nelle pagine del supplemento “Tecniche ed effi-cienza in condominio” troveranno dunque ampiospazio:◆ gli approfondimenti sulle più moderne soluzioniedilizie ed impiantistiche adottabili in ambito con-dominiale;◆ gli aggiornamenti sull’evoluzione della normativatecnica applicata ai singoli comparti;◆ l’illustrazione delle tecnologie e dei prodotti cor-redata da schede tecniche e presentazioni aziendali;◆ e, non da ultime, le integrazioni giuridiche e dot-trinali, a fornire un quadro completo ed esaustivo sul-le corrette modalità di messa in campo delle azioni diefficientamento energetico e di rinnovamento edilizioed impiantistico in condominio.

Quello che state per sfogliare è il numero zero di unarivista che nasce, oggi, come supplemento a Italia Ca-sa, ma che mira presto, a camminare con le propriegambe, affermandosi come un’altra delle tante novitàdi successo immesse da Edicon sul mercato editorialedell’informazione in ambito condominiale ed immo-biliare. Farla crescere starà all’impegno, alla dedizionee alla professionalità della nostra redazione; ma anche- come sempre - al contributo in termini di idee, dispunti, di suggerimenti, di suggestioni, da parte di voilettori, e alla fiducia che siamo certi vorrete, ancorauna volta, accordarci.

EDITORIALE

Proiettiamoil condominionel FUTURO

A cura di:dott. Gianluca Palladino,direttore responsabileQuotidiano del Condominioe Italia Casa 1981

Gli impianti si differenziano in base a contenuto d’acqua, lega delcorpo scambiatore e modularità. Ma su sicurezza ed efficienzaenergetica incidono anche il dimensionamento e la manutenzione

IMPIANTI

Caldaia condominialea CONDENSAZIONE:ecco come sceglierla


Dall’avvento delle prime caldaie a condensazione,siamo stati posti davanti ad alcune domande ri-

correnti: è migliore una caldaia ad alto contenutod’acqua o una a basso contenuto? È più efficiente unacaldaia modulare o una a basamento? È più perfor-mante un generatore in acciaio o uno in alluminio-silicio?

A queste domande proveremo, nei limiti delle fi-nalità di questo articolo, a dare una risposta che nonpotrà che iniziare con un presupposto: “dipende”.

TIPOLOGIE DI CALDAIANegli ultimi quindici anni, la posa di una caldaia

a condensazione è stata dapprima stimolata attra-verso un ampio ventaglio di meccanismi di incenti-vazione (certificati bianchi, detrazioni fiscali, contotermico, bandi di finanziamento regionali) e infine re-sa obbligatoria in caso di sostituzione o di riquali-ficazione.

Si tratta di una tecnologia pienamente matura eormai conosciuta anche dai non addetti ai lavori, chesi è sviluppata negli anni. Si è così passati da caldaiecon corpo in ghisa e postcondensatore esterno, dalleprestazioni di poco superiori a quelle tradizionali, ageneratori in lega con bruciatori appositamente stu-diati per abbassare le temperature di fiamma e li-mitare le emissioni di inquinanti.

Per cercare di orientarsi in un panorama ancora inevoluzione, che ormai si volge verso soluzioni inte-grate con sistemi a fonti rinnovabili come pompedi calore e solare termico, può essere di aiuto suddi-

videre le tipologie attualmente presenti sul mercatoin alcune categorie sulla base delle specifiche carat-teristiche costruttive.

Contenuto d’acquaPer “contenuto d’acqua” si intende la quantità di

fluido che può essere racchiusa all’interno del corpocaldaia. Questo valore può variare da pochi litri -10/15 nel caso delle caldaie murali - a valori di 10 vol-te superiori, a parità di potenza, nel caso di caldaiead alto contenuto.

La quantità d’acqua influisce sul funzionamentodel generatoreperché ne caratterizza la tipologia co-struttiva.

Un basso contenuto d’acqua implica uno scam-biatore compatto con passaggi molto piccoli. Questogenera alcuni vantaggi come la leggerezza e la facilitàdi trasporto che ben si sposano con installazioni sullecoperture degli edifici. Un generatore a basso conte-nuto necessita, però, di un compensatore idraulico odi uno scambiatore, interposti fra generatore e im-pianto, con conseguente aumento dei costi - pure se

A cura di: ing. Deborah De Angelis,

Cristoforetti Servizi Energia S.p.A.

in parte compensati dal minor costo della caldaia - edella complessità di impianto. La manutenzione e lapulizia possono, a volte, risultare disagevoli a causadella struttura compatta e dei passaggi ridotti delloscambiatore, anche se esistono in commercio solu-zioni particolari che limitano questi disagi.

Un alto contenuto d’acqua, viceversa, è indice diun corpo scambiatore grande, con passaggi larghi.Ciò permette di evitare l’installazione del compensa-tore idraulico, rendendo la parte impiantistica piùsemplice ed efficiente. Le basse perdite di carico la-to acqua permettono di installare una pompa più pic-cola, riducendo in questo caso sia i costi d’instal-lazione che i consumi elettrici. Inoltre, è più agevo-le svolgere le operazioni di pulizia, potendo accede-re a tutta la camera di combustione e di scambio ter-mico. Bisognerà, però, fare i conti con le dimensio-ni del generatore: decisamente più ingombrante e pesante. Caratteristica, questa, che può sconsigliar-ne l’installazione soprattutto laddove il locale tecni-co si trovi al piano cantina. A volte il problema puòessere risolto attraverso soluzioni particolari offertidalle case costruttrici, che provvedono all’assemblag-gio e alla saldatura della caldaia direttamente in loco,chiaramente a fronte di un aumento dei costi di ac-quisto.

Lega del corpo scambiatoreIl corpo scambiatore di una caldaia ha lo scopo di

trasferire il calore generato dalla fiamma del bru-ciatore all’acqua contenuta nella caldaia e nell’im-pianto. Pertanto, le caratteristiche costruttive e ilmateriale impiegato incidono direttamente su questacapacità e quindi sul rendimento del sistema. Attual-mente, sul mercato, sono presenti corpi scambiatorein acciaio e in altre leghe, tutte accomunate dalla ca-ratteristica di resistere all’aggressione acida della con-densa.

I generatori in acciaio inox sono più resistenti madecisamente più pesanti. In questo caso, un buonospessore dello scambiatore è indice di qualità e du-rata. Si trovano corpi scambiatore in acciaio sia percaldaie murali che per caldaie a basamento.

I generatori in lega di alluminio-silicio sono piùleggeri, hanno un coefficiente di trasmissione del ca-lore più alto e pertanto scambiano calore con più ef-

ficienza. Sono particolarmente resistenti agli scambitermici ma purtroppo sono anche più sensibili allosporcamento. Pertanto, andranno manutenuti conparticolare attenzione.

ModularitàCome diretta conseguenza del contenuto d’acqua

e del metallo costituente il corpo scambiatore, pos-siamo trovare sul mercato prodotti con caratteristichedi peso e dimensione diverse. Tipicamente si distin-guono in caldaie murali installate in batteria e cal-daie a basamento.

Le caldaie di tipo “murale”hanno una potenzialitàvariabile dai 35 ai 150 kW. Sono tipicamente a bassocontenuto d’acqua e hanno uno scambiatore in ac-ciaio o in alluminio. Possono essere installate in bat-teria, aumentando così la potenza totale fino a valoriche, generalmente, non superano i 600-800 kW. Se ilnumero di moduli supera i 3/4 generatori, potrebbeessere opportuno prevedere un ritorno compensatoper bilanciare le perdite di carico attraverso le caldaie.

Queste soluzioni hanno il vantaggio di un’alta re-golabilità, potendo spegnere in successione i modulinon necessari. Da un certo punto di vista, le caldaiemodulari garantiscono anche una certa continuità incaso di rottura di uno dei moduli (gli altri garanti-ranno comunque il servizio fino alla risoluzione delguasto). Tuttavia, in questi casi è necessario fare unariflessione partendo da una celebre frase di HenryFord che affermava: “Quello che non c’è non può rom-persi”; è vero che si gode di un certo margine di sicu-rezza sulla continuità del servizio, ma è parimentivero che più sono i moduli più aumenta la probabi-lità che uno di questi possa guastarsi.

Il costo della manutenzione è più alto perché ognimodulo rappresenta una caldaia a sé, e necessità dipulizia, controllo e prova di combustione.

Le caldaie a basamento, se in acciaio, sono spessoingombranti, pesanti e non sempre è possibile instal-larle nei locali tecnici a disposizione. Tuttavia, se bendimensionate e scelte con un alto range di modula-zione, danno garanzia di maggiore durata e alte pre-stazioni.

Le caldaie a basamento in alluminio silicio rap-presentano un compromesso fra i moduli murali e lecaldaie a basamento in acciaio: sono più piccole e ma-


Vantaggi

Alto

CONTENUTO D’ACQUA

Basso

- Più robusta- Meno soggetta allo sporcamento- Costo di installazione più contenuto

- Peso e ingombro ridotto (adatta a locali tecnici piccoli o per posa sulla copertura dell’edificio)- Minor costo del generatore

Svantaggi

- Ingombrante e pesante- Range di modulazione più ristretto- Costo del generatore più alto a parità di potenza

- Necessità di interporre un compensatore idraulico - Soluzione non adatta a potenze superiori a 600 kW- Necessità di una accurata manutenzione per evitarelo sporcamento

neggevoli, leggere e raggiungono potenze superioriai moduli murali (generalmente, arrivano a 600 kW).

NON BASTA LA CALDAIA A FARE IL RENDIMENTO

Spesso si pensa che una buona caldaia sia suf-ficiente a garantire delle buone prestazioni. Sicu-ramente è un presupposto indispensabile, ma nonsufficiente. A determinare il valore del rendimentoglobale medio stagionale concorrono una serie di fat-tori spesso sottovalutati.

Piccolo è belloUno di questi è sicuramente il corretto dimensio-

namento. In questi casi si adatta perfettamente ildetto che “più grande non significa migliore”. Un di-mensionamento fatto senza il supporto di strumentimatematici adeguati e soprattutto senza il confortodi una lunga esperienza nel settore possono portarea situazioni spiacevoli come il sovradimensiona-mento del generatore. Questo, oltre a gravare mag-giormente sull’investimento iniziale, genera una seriedi problematiche nella gestione operativa che portaad avere rendimenti inferiori all’atteso.

Un generatore troppo grande si troverà a lavorare,per la maggior parte del tempo, a bassi regimi. Seperò la potenza richiesta dalla curva di impianto do-vesse avvicinarsi troppo al limite inferiore di modu-lazione della caldaia (generalmente il 15-20% dellapotenza totale) ci troveremmo a lavorare in un rangedi richiesta così basso che il generatore non sarà ingrado di modulare. L’effetto finale sarà uno spegni-mento del generatore, seguito da una successiva accensione non appena la temperatura del fluidoscenderà al disotto del set point calcolato. Questocomportamento si ripeterà fino a quando la richie-sta non salirà a valori di potenza superiori. Sem-plificando: le prestazioni saranno simili a quelli diun’auto in coda, che si accenderà e spegnerà per per-correre brevi tratti di strada. E come è facile im-maginare, i rendimenti ne risentiranno in manieradecisa.

Pertanto, è necessario dimensionare accuratamenteil generatore, analizzando accuratamente il profilo diconsumo reale dell’edificio e scegliere modelli con uncampo di modulazione molto ampio (almeno pari a10%-100% della potenza).

Corretta manutenzioneA volte capita di percepire la manutenzione come

8

Abilitazione DM n.37/08(ai sensi dell’art.7 del DPR 74/13)

Manutenzione straordinariaManutenzioneordinaria

Abilitazioni richieste per la manutenzione e il controllo dell’efficienza

Pulizia caldaia e base camino

Qualifica professionale per l’attivitàdi installazione e di manutenzionestraordinaria (ai sensi dell’art.15

del D.lgs. n. 28/2011)

Per lo smaltimento delle ceneri -Iscrizione all’albo

dei Gestori ambientali

un qualcosa di scontato, una serie di operazioni daeseguire più per obbligo che per opportunità. Valepertanto la pena di soffermarsi a ragionare sul perchéè conveniente fare manutenzione e - soprattutto -farla bene.

Garantisce la sicurezzaSoltanto un impianto controllato da parte di per-

sonale abilitato e specializzato è sicuro. La verifica pe-riodica dell’impianto, quindi, non può essere un’ope-razione improvvisata, eseguita ricorrendo a personalenon abilitato o non in possesso delle autorizzazioni ri-chieste. Il corretto controllo della caldaia ne ottimizzail funzionamento, minimizzando la possibilità di in-cidenti e di immissione di scarichi pericolosi all’internodell’ambiente comune.

Fa risparmiare All’interno della caldaia possono generarsi dei

depositi (fanghi, calcare) che ostacolano la trasmis-sione del calore all’acqua. Anche la cattiva regola-zione del bruciatore può provocare fughe di caloreattraverso i fumi. La manutenzione costante del ge-neratore di calore può, da sola, garantire un rispar-mio tra il 5% ed il 10%, limitando anche i costi perla sostituzione delle parti del generatore di caloresoggette ad usura.

Aiuta l’ambienteOgni caldaia, per funzionare, ha bisogno di scari-

care i fumi della combustione nell’ambiente esterno.Oltre ad altre sostanze inquinanti questi fumi conten-gono anidride carbonica, uno dei principali respon-sabili dell’effetto serra. Ridurre i consumi attraversola corretta manutenzione della caldaia permette dibruciare meno combustibile e diminuire l’immis-sione in atmosfera dei fumi di scarico.

Quando fare manutenzione? Art. 7 del DPR 74/13

La periodicità degli interventi di controllo sonoquelle indicate nelle istruzioni tecniche di uso e ma-nutenzione rilasciate dall’installatore.

Nel caso in cui queste istruzioni non siano presenti,valgono le prescrizioni e periodicità indicate nelleistruzioni tecniche di prodotto.

Se non sono disponibili i documenti forniti da in-stallatore o produttore, valgono le prescrizioni e le pe-riodicità indicate nelle normative UNI e CEI.

TECNICHE ED EFFICIENZA IN CONDOMINIO - Giugno 2019


L’ultima versione della norma, rilasciata ad ottobre 2018, incide sul criterio di ripartizione delle spese e impone il ricalcolo dei millesimi di fabbisogno termico

LA STORIARisale al 1993 la prima edizione della UNI 10200. Al

tempo, la suddivisione delle spese sulla base degli ef-fettivi consumi non era ancora obbligatoria e la normanon godeva di particolare fama. Da allora si sono sus-seguiti tre diversi aggiornamenti (nel 2005, 2013 e2015) fino ad arrivare all’ultima revisione rilasciataad ottobre 2018.

TRA NORMA E LEGGEAd oggi, gli obblighi di legge relativi all’applica-

zione della norma sono ormai noti e consolidati:◆ in caso di sistemi di riscaldamento, raffrescamen-to e produzione di acqua calda sanitaria centraliz-zata, è fatto obbligo di suddividere l’importo dellespese in relazione agli effettivi prelievi volontari dienergia termica utile secondo quanto previsto dallanorma UNI 10200 e successive modifiche e aggior-namenti (Art. 9, comma 5, lettera d., e ss.mm.);◆ ove la UNI 10200 non sia applicabile, oppure lad-dove siano comprovate, tramite apposita relazionetecnica asseverata, differenze di fabbisogno termicoper metro quadro tra le unità immobiliari costi-tuenti il condominio o l’edificio polifunzionale su-periori al 50 per cento, è possibile suddividerel’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendouna quota di almeno il 70 per cento agli effettivi pre-lievi volontari di energia termica. In tal caso gli importirimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplifi-

cativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metriquadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenzeinstallate (Art. 9, comma 5, lettera d., e ss.mm.)

PERCHÉ UNA NUOVA 10200?La nuova versione della norma si pone come obiet-

tivo il superamento di alcune criticità emerse nell’ap-plicazione delle versioni precedenti:❖ come trattare gli edifici con uso prevalentementesaltuario;❖ come ripartire le spese relative alla climatizzazioneestiva;❖ come trattare alcuni casi particolari.

CHE COSA CAMBIA?Molte sono le differenze rispetto alla versione pre-

cedente. Alcune riflettono un cambiamento radicale

CONTABILIZZAZIONE

Che cosa cambiain condominiocon la NUOVA UNI?




di approccio alla suddivisione dei consumi, altre ri-guardano il calcolo analitico del dato.

In sintesi, le variazioni principali riguardano l’in-troduzione di:◆ indicazioni specifiche riguardanti alcune situazioniparticolari (ad esempio: tubazioni a vista, edifici conpiù corpi fabbrica, supercondomini, generatori e vet-tori energetici asserviti a più servizi, contatori di caloredivisionali asserviti a più servizi, unità immobiliariprive di contabilizzazione o impossibilità di effettuarele letture, compresenza di sistemi di contabilizzazionedifferenti, presenza di locali ad uso collettivo, assenzatotale di contabilizzazione, presenza di un impiantodi ventilazione meccanica, ecc.);◆ una modalità di valutazione per i fabbisogni del-l’edificio, della singola unità immobiliare e delle per-dite di distribuzione (Appendice D);◆ una metodologia per la ripartizione delle spese pergli edifici ad utilizzazione discontinua o saltuaria, at-traverso l’utilizzo di un “fattore di utilizzo” che rap-presenta il grado di occupazione e dell’edificio;◆ una metodologia di ripartizione delle spese anchenel caso di climatizzazione estiva o raffrescamento.

Affronteremo di seguito le implicazioni pratiche ditali variazioni sulla ripartizione dei consumi.

Situazioni particolariSi pensi agli edifici polifunzionali, alla presenza di

un complesso immobiliare composto da più corpi difabbrica (supercondominio) oppure alla presenza diun impianto di ventilazione meccanica o di montan-ti verticali a vista. Questi “casi particolari” richiedonouna correzione della consueta procedura di riparti-zione delle spese prevista dalla UNI 10200.

Nel caso di tubazioni a vista, ad esempio, la normadistingue le tubazioni poste a valle del punto di di-stacco dall’impianto da quelle poste a monte. I mon-tanti verticali, essendo posti a monte del punto didistacco dall’impianto condominiale, costituisconouna servitù non attribuibile all’unità immobiliare. Leemissioni di tali tubazioni devono quindi essere ri-comprese nel consumo involontario ed essere ripar-tite a millesimi tra le unità immobiliari.

Tra i “casi particolari” non viene trattato il distaccodell’unità immobiliare dall’impianto centralizzato,poiché la tematica non è di competenza della norma-zione tecnica ed è già regolata dalla legge (Riforma delcondominio - Legge 11.12.2012, n. 220).

I fabbisogni energeticiPer comprendere i cambiamenti introdotti, è neces-

saria una piccola digressione sulle UNI/TS 11300(parte 1 e 2), le norme che regolano il calcolo del fab-bisogno energetico. Parliamo delle stesse norme uti-lizzate - ad esempio - per redigere gli APE. Esseprevedono che il fabbisogno di energia termica utile

possa essere calcolato in tre diverse modalità: A1, A2e A3.

Il calcolo in modalità A1 e A2 si porta dietro alcunesemplificazioni che rendono il risultato - in termini difabbisogno - slegato dai consumi effettivi. Si tratta diuna elaborazione utile per confrontare fra loro piùedifici, e infatti costituisce la base del calcolo degliAPE.

Al contrario, il calcolo in modalità A3 tiene contodell’uso effettivo della struttura, delle abitudini delleutenze, dei dati climatici reali e fornirà in uscita un va-lore molto più vicino al fabbisogno reale. Infatti, que-sta procedura viene utilizzata per confrontare ilconsumo effettivo dell’edificio in esame con il con-sumo atteso, ed è la base per la redazione della Dia-gnosi Energetica.

La nuova UNI 10200 prevede che:❖ per il calcolo dei millesimi di climatizzazione, ènecessario valutare l’edificio in condizioni standard(A2 asset rating), in base alle caratteristiche originali,tenendo conto di eventuali interventi eseguiti sulleparti comuni o innovazioni, ma senza considerare gliinterventi sulle singole unità immobiliari;❖ per il calcolo dei fabbisogni energetici finalizzatialla ripartizione delle spese nel prospetto previsio-nale e a consuntivo, è necessario effettuare la valu-tazione in condizioni di uso reale dell’edificio, quindicon una diagnosi energetica (A3 tailored rating). Il mo-dello dell’edificio da cui si ricavano i dati deve essereriferito allo stato attuale, tenendo conto di eventualiinterventi, sia su parti comuni sia sui singoli alloggi.

Utilizzazione saltuaria o discontinuaL’uso saltuario è tipico delle “seconde case”, cioè di

quegli edifici i cui appartamenti sono principalmenteutilizzati a fini turistici. Ma vi possono essere anno-verati anche gli edifici di recente costruzione, sino aquando restano invendute un numero rilevante diunità immobiliari.

In questi edifici, come è facile comprendere, la com-ponente involontaria è tanto maggiore quanto mi-nore è l’occupazione dell’edificio. Ma la precedente

A1

Modalità divalutazione

DesignRating(progetto)

Utilizzofabbricato

Dati utilizzati

Dati climatici

Stato edificio

Applic. nelcalcolo diripartizionedelle spese

StandardConvenz.(UNI10349)

Diprogetto

A2Assetrating(standard)

StandardConvenz.(UNI10349)

Reale Calcolo millesimifabbisogno

A3

Tailoredrating(adattataall’utenza)

Reale Reale Reale

Prospettoprevisionalee consuntivoannuale


UNI 10200 non permetteva di distinguere fra “edi-ficio più occupato” e “meno occupato”, e questo ge-nerava ripartizioni particolarmente sfavorevoli per ipochi utilizzatori, che si trovano a dover corrispon-dere una quota annuale molto alta perché calcolatapartendo dal presupposto che l’edificio fosse total-mente occupato.

Oggi, la ripartizione tiene conto del fattore di uti-lizzo, ovvero dal rapporto fra il consumo totale effet-tivo e il fabbisogno in ingresso alla distribuzione,calcolato però in modalità A3 ovvero tenendo contodel consumo reale e dei dati climatici effettivi. Se il fat-tore di utilizzo risulta superiore a 0,8, allora si rientranella casistica degli edifici “normalmente occupati”.Se risulta inferiore, si è nel caso di edifici ad occupa-zione saltuaria o discontinua. In questo caso è previstala correzione dei consumi involontari sulla base delfattore d’uso, con l’obiettivo di limitare l’incidenzadelle spese sui pochi condòmini che usufruisconomaggiormente del servizio.

I QUESITI IN CONDOMINIOQuesti approcci, completamente rinnovati rispetto

alla vecchia versione della norma, hanno alcune im-plicazioni sulle quali vale la pena soffermarsi.◆ Devo cambiare il mio criterio di suddivisionedelle spese? In tutti i casi di ripartizione indiretta, ov-vero contabilizzazione con ripartitori, la nuova normaobbliga al calcolo del fattore d’uso ogni anno. Va-riando ogni anno l’utilizzo, e quindi il fattore d’uso,varierà anche la determinazione della quota fissa, chenon può più essere “congelata” per tutti gli anni madovrà essere ricalcolata anno per anno. Pertanto, laquota fissa non è più fissa.◆ Devo ricalcolare i millesimi? Se abbiamo utiliz-

zato i fabbisogni ricavati da una certificazione ener-getica, o non ci siamo riferiti allo stato attuale dell’edi-ficio, la ripartizione delle spese che abbiamo ottenutonon è più corretta e nella prossima ripartizione dellespese dovranno essere rivalutati i millesimi di fabbi-sogno ai sensi della nuova UNI 10200:2018 utilizzan-do la modalità A2.◆ Devo calcolare il fattore d’uso nel caso di edificiad utilizzo saltuario? Occorre che l’assemblea incari-chi un professionista abilitato affinché verifichi la sus-sistenza dell’occupazione discontinua o saltuaria oparziale calcolando il fattore d’uso e, se necessario, in-dividui il criterio di ripartizione, qualora questo nonfosse già desumibile dalla relazione effettuata stante lavigenza della precedente versione della norma UNI.◆ La programmazione dei ripartitori è ancora va-lida se effettuata con la precedente versione dellaUNI 10200? Qualora vi siano tubazioni a vista inmontanti verticali, la potenza calcolata con la vecchiaversione sarà superiore a quella calcolata con la nuovaversione; pertanto il calcolo effettuato non sarà con-forme alla nuova norma e sarà eventualmente neces-sario riprogrammare i ripartitori.◆ Devo ricalcolare le quote di ripartizione se l’edi-ficio è dotato di climatizzazione estiva ed è già pre-sente una ripartizione dei consumi secondo laprecedente norma? La precedente versione dellanorma non considerava la ripartizione dei consumie delle spese relative alla climatizzazione estiva,quindi è necessario adeguare e aggiornare i criteri diripartizione.

FONTI: Dossier CTI pubblicato sul numero di luglio-agosto di “IlCTI informa - Energia e Dintorni”, dal titolo “Contabiliz-

zazione del calore - La nuova UNI 10200”.


Svolgere correttamente le operazionidi disattivazione, controllo e puliziapermette una corretta ripartenzaall’inizio della nuova stagione termica

Al termine della stagione termica, felici per l’approssi-marsi del bel tempo, non dobbiamo dimenticare che

una corretta messa a riposo degli impianti potrà garan-tire una ripartenza senza intoppi ma soprattutto in sicu-rezza. Ma cosa si intende con la locuzione “Messa aRiposo”? Se proviamo a ricercarla all’interno di prestigiosivocabolari, scopriamo che non troviamo una definizionetecnica di “messa a riposo”, quanto piuttosto un genericoriferimento ad un “non funzionamento”.

Possiamo però affermare tranquillamente che, tra-dizionalmente, con questo termine si intendono tuttequelle operazioni necessarie a garantire una corretta ri-partenza dell’impianto all’inizio della successiva sta-gione termica.

TRA NORMA E BUONA PRASSILa norma di riferimento per le operazioni da svolgere

è la UNI 8364:2007 parte 3 - Controllo e Manutenzione.Si applica a centrali alimentate a combustibile con potenza>35 kW. Andremo ora ad evidenziare quelle che sono leoperazioni consigliate dalla norma a fine stagione riscal-damento, integrate con quelle suggerite dalla buona tec-nica.

Le operazioni da svolgere si dividono in tre categorie:operazioni di disattivazione, controllo e pulizia. Laprima ha lo scopo di mettere in sicurezza l’impianto. Laseconda di evidenziare guasti, difetti, corrosioni o comun-que anomalie di stato. La terza, infine, mira a ricondurrei componenti dell’impianto ad uno stato di perfetta effi-cienza.

Operazioni di disattivazione◆ chiusura delle valvole di intercettazione del combusti-bile gassoso;◆ chiusura delle valvole di intercettazione a monte dellepompe di adduzione del combustibile liquido al brucia-tore; ◆ apertura della cassa fumi e della base camino; ◆ disattivazione dei circuiti elettrici ad esclusione di: - eventuali elettropompe svuotamento pozzetti centraletermica;- alimentazione contatori di calore;- alimentazione del sistema di telegestione.

Operazioni di controllo❖ controllo dell’efficienza della portina antiscoppio;❖ controllo di tenuta delle portine e dei portelli;❖ controllo dello stato di conservazione del rivestimentocoibente del mantello; ❖ controllo dello stato di conservazione dei materiali re-frattari (pigiate, rivestimenti, cono di protezione del bru-ciatore); ❖ controllo dei dispositivi visivi della camera di combu-stione, pulizia vetri, ed eventuale sostituzione di elementidifettosi o avariati; ❖ controllo dei dispositivi di sicurezza e protezione;❖ eliminazione di eventuali perdite dagli organi di inter-cettazione; ❖ rilevazione dei segnanti di: - contatore gas naturale;- contatore di energia termica;- contatore reintegro acqua impianto;- livello serbatoio gasolio (con l’utilizzo dell’asta);❖ protezione delle apparecchiature elettriche mediantecoperture di panno/stoffa.

EFFICIENZA

Come mettereA RIPOSOgli impianti




Operazioni di pulizia◆ pulizia centrale termica, mantelli caldaie e bruciatori equadri elettrici;◆ pulizia filtri del combustibile;◆ smontaggio pompa bruciatore a combustibile liquidoe pulizia delle parti interne; ◆ smontaggio del bruciatore nelle sue parti, pulizia in-terna e lubrificazione parti in movimento;◆ scovolatura tubi da fumo, pulizia camera di combu-stione e casse da fumi posteriori o anteriori; ◆ controllo spurghi ed eliminazione fanghiglie e incro-stazioni mediante lavaggio chimico (solo qualora si sia ri-scontrato un aumento della temperatura dei fumi apassaggi del fumo perfettamente puliti);◆ pulizia condotti da fumo e base canna fumaria (se-condo norma UNI 10847 nel caso di combustibili solidi eliquidi);◆ smaltimento di eventuali prodotti incombusti secondole vigenti disposizioni di legge sui rifiuti.

SCAMBIATORI DI CALOREMenzione a parte meritano gli scambiatori di calore.

Negli ultimi anni le installazioni di tali apparecchi hannoregistrato un vistoso aumento. Infatti, vengono usual-mente previsti a protezione delle caldaie a condensa-zione. Tuttavia, bisogna ricordare che le fanghiglie chenon intaseranno la caldaia finiranno comunque per spor-care le piastre dello scambiatore, le incrostazioni sulle su-perfici metalliche diminuiranno lo scambio termico epotremo rendercene conto perché vedremo un aumentodella differenza tra la temperatura di ingresso del prima-rio e quella di uscita del secondario. In queste condizioni,il nostro sistema risulta decisamente meno efficiente: 1mm di calcare depositato diminuisce l’efficienza di scam-bio e aumenta i consumi energetici del 10%.

La manutenzione degli scambiatori è quindi opportunae va sicuramente programmata nel periodo estivo perevitare sospensioni prolungate di servizio durante la stagione termica. La frequenza dipenderà dalla qualitàdell’acqua tecniaca e dal numero di scarichi di impiantoeffettuati. La norma consiglia di ripetere le operazioni -mediamente - ogni 6 anni.

Le modalità di pulizia dipenderanno dal tipo di scam-biatore installato.

Scambiatore a piastreLo scambiatore a piastre è formato da una serie di pia-

stre corrugate dello spessore di circa 0,5-3 mm, separa-te l’una dall’altra ad una distanza di circa 1,5-5 mm permezzo di una guarnizione in gomma o in altro materiale,che assicura la tenuta idraulica verso l’esterno e intornoai fori di passaggio.

La pulizia avviene mediante lo smontaggio dell’ap-parecchio, così da mettere a nudo i circuiti primario e se-condario e provvedere alla disincrostazione e alla elimi-nazione di eventuali fanghiglie.

Scambiatore saldobrasatoLo scambiatore saldobrasato è uno scambiatore di ca-

lore a piastre nel quale le piastre sono saldate tra loro. Ilcoefficiente di sporcamente (fouling) di questi scambiatoriè contenuto, in quanto la velocità e la turbolenza dei fluidiall’interno delle piastre contribuisce a mantenerne pulitele superfici di scambio. Tuttavia, l’uso all’interno di im-pianti vecchi e con acqua tecnica particolarmente spor-ca, ci costringe ad un lavaggio periodico per garantirne lafunzionalità.

In questo caso non è possibile smontare l’apparecchioe la pulizia dovrà necessariamente avvenire mediante la-vaggio chimico in controcorrente.

SCARICO ESTIVO DELL’IMPIANTO

Durante il periodo estivo può capitare di dover scari-care l’impianto di riscaldamento. Come recita la UNI8364-3 al capitolo 5.9.5: “l’impianto non deve mai esserescaricato se non per motivi importanti, quali riparazioni emodifiche, e, in tal caso, se possibile, si deve scaricare soltanto laparte interessata. L’impianto deve comunque essere riempito ilpiù presto possibile.”.

Quello che si deduce dalle indicazioni della norma èche lo scarico non deve diventare una abitudine ma re-stare una eccezionalità. E questo per due motivi: l’intro-duzione di aria nell’impianto fa sì che vengano acceleratii processi di ossidazione delle tubazioni, con conse-guente aumento del degrado dell’impianto e della qualitàdell’acqua in circolo. In secondo luogo, le operazioni diricarico - se non perfettamente eseguite - potranno gene-rare discomfort all’interno degli alloggi e decadimentofunzionale nell’impianto.

Cosa succede se l’impianto non è ben disaerato?❖ danni meccanici, per cavitazione, alle pompe e alle val-vole;❖ rumorosità dei corpi scaldanti e delle elettropompe;❖ ridotta resa termica dei terminali;❖ surriscaldamenti localizzati delle caldaie;❖ fenomeni di corrosione.

La corretta disaerazione di un impianto a vaso chiuso1. apertura di tutti gli organi di intercettazione e delle val-voline di sfiato manuale;2. riempimento dell’impianto da effettuarsi molto lenta-mente;3. chiusura delle valvoline di sfiato manuale quando l’ac-qua comincia ad uscire;4. ad impianto riempito, attivazione e disattivazione (peralcuni cicli) delle pompe per smuovere possibili sacched’aria nei tratti di tubo in contropendenza o a sifone;5. riscaldamento dell’impianto sino alla temperaturamassima consentita;6. funzionamento, per qualche ora, dell’impianto allatemperatura massima consentita e a bassa pressione, dipoco superiore a quella statica;7. raffreddamento dell’acqua fino a 20°C e nuova impo-stazione della pressione di riempimento;8. Attivazione dell’impianto.


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Da Expoclima ed Ivar una guida sui lavoriper mantenere in efficienza la caldaiae sulle responsabilità civili e penalidi chi è chiamato ad effettuarli

Guida alla manutenzione dell’impianto termicoe responsabilità civile e penale del manu-

tentore”. Affonda le tematiche più delicate, com-plesse e controverse il manuale realizzato da Expo-clima in collaborazione con Ivar. Ne riportiamo unestratto.

INTRODUZIONELa normativa nazionale specifica in modo chiaro gli

obblighi e le modalità secondo cui vanno condotti gli impianti termici. Conoscere con sicurezza le pre-scrizioni di legge e le conseguenze di un’eventualeviolazione è fondamentale per ciascun installatore,manutentore e titolare di impianto.

Mantenere l’impianto sempre in regola permette in-fatti di assicurare sicurezza ed efficienza al sistemanel suo complesso, e utilizzando dei prodotti ad hoc,

MANUTENZIONE

La MANUTENZIONEdell’impiantotermico

A cura di: Expoclima e Ivar

Caldaia efficiente: la manutenzione, i controlli Nel caso di impianti domestici a gas metano o GPLi controlli sono invece da prevedere ogni quattroanni. Ma attenzione: tali intervalli di tempo valgonosolo nel caso in cui le singole regioni non abbiano le-giferato in modo diverso.

LA SICUREZZAOltre al bollino blu, è da prevedere anche la revisione

della caldaia: tuttavia non ci sono tempistiche obbli-gatorie, ma sono da considerare quelle indicate dal tec-nico specializzato dopo l’installazione dell’impianto osul libretto di istruzioni della caldaia stessa. Attenzione:gli interventi di manutenzione e i controlli di sicurezzadevono essere fatti sempre da un tecnico abilitato se-condo il DM 37/08.

SANZIONIÈ importante rispettare le scadenze della manuten-

zione della caldaia anche per evitare di incorrere in san-

A cura di: Italtherm

Primavera o inizio estate: potrebbe essere questoil mo-mento migliore per revisionare l’impianto di riscal-damento, così da evitare brutte sorprese il prossimoinverno. Dai controlli obbligatori alla sostituzione deipolifosfati, sono infatti diversi gli accorgimenti che sipossono adottare per allungare la vita della caldaia. Ve-diamo quali.

BOLLINO BLUAnzitutto si deve tenere presente che il bollino blu

della caldaia, cioè il controllo dell’efficienza (cono-sciuto anche come controllo fumi), deve essere fattoper legge: dall’aprile 2013 è infatti operativo il DPR n.74 in materia di controlli sull’efficienza energetica, cheobbliga i possessori di impianti domestici a combusti-bile liquido o solido a effettuare controlli ogni due anni.

“


◆ impianti di sola produzione di acqua calda sa-nitaria, solo se al servizio di più unità residenziali (ad esempio la produzione centralizzata di acqua cal-da sanitaria per un condominio) o per utenze non as-similabili alla residenza;◆ impianti alimentati da teleriscaldamento e/o si-stemi e apparecchi di cogenerazione.

Non sono considerati impianti termici:❖ sistemi di esclusiva produzione di acqua calda sa-nitaria al servizio di una singola unità immobiliare (adesempio i boiler);❖ apparecchi per il riscaldamento o il raffrescamentoche possano considerarsi “mobili”, ossia non installatiin modo fisso a parete o a soffitto (ad esempio stufeelettriche, apparecchi di condizionamento portatilianche se fissati a infissi, ecc).

L’integrazione succitata va senz’altro ad ampliare lospettro di apparecchi e generatori che costituisconoun impianto termico.

LA MANUTENZIONEL’art. 3 delD.M. 37/2008 prescrive che imprese, ditte

individuali/artigiani siano imprese abilitate, ossia:◆ iscritte nel registro delle imprese di cui al D.P.R. 7dicembre 1995, n. 581 e successive modificazioni onell’Albo delle imprese artigiane di cui alla Legge 8agosto 1985, n. 443, se l’imprenditore individuale o illegale rappresentante ovvero il responsabile tecnicoda essi preposto con atto formale, è in possesso dei re-quisiti professionali di cui al successivo art. 4; il re-sponsabile tecnico può svolgere tale funzione per unasola impresa e la qualifica è incompatibile con ognialtra attività continuativa;◆ abbiano presentato la dichiarazione di inizio at-tività, ai sensi dell’art. 19 della Legge 7 agosto 1990, n.241 e successive modificazioni, indicando specificata-mente per quali opere intendano esercitare l’attività edichiarando, altresì, il possesso dei requisiti tecnico-professionali richiesti per i lavori da realizzare. Per le imprese artigiane la dichiarazione di inizio attivi-tà deve essere stata presentata unitamente alla do-manda d’iscrizione all’Albo delle imprese artigiane perla verifica del possesso dei prescritti requisiti tecnico-professionali e il conseguente riconoscimento dellaqualifica artigiana. Per tutte le altre imprese la di-chiarazione va presentata, unitamente alla domandadi iscrizione, presso l’ufficio del registro delle imprese.

MESSA IN SERVIZIO La messa in servizio di un nuovo impianto, così

come la messa in servizio di un impianto al qualesiano state apportate modifiche significative (per e-sempio: cambio di generatore o del combustibile,cambio di parti del sistema di evacuazione dei fumi,ecc.) ricadono sotto totale responsabilità dell’impresainstallatrice. L’art. 7 del D.M. 37/2008, prescrive che:“Al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifichepreviste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzio-nalità dell’impianto, l’impresa installatrice rilascia al com-mittente la Dichiarazione di conformità degli impianti...”.

e le sanzioni pecuniariezioni pecuniarie: ogni caldaia può essere infat-ti oggetto di controllo a campione da parte del-l’ente preposto, che può verificare anche il li-bretto su cui sono riportati tutti gli interventidi manutenzione. In caso di smarrimento dellibretto sarà necessario richiederne uno nuovoal tecnico competente.

ACCORGIMENTIPer le caldaie a condensazione è preferibile

un funzionamento continuo: in media i com-ponenti si usurano meno quando vengonomantenuti in funzione a potenza ridotta, piut-tosto che essere accesi e spenti frequentemente.

Inoltre, è consigliabile installare un addolci-toresu tutto l’impianto idrico o quantomeno undosatore proporzionale di polifosfati sotto lacaldaia, per proteggere lo scambiatore internodalle incrostazioni di calcare.

è possibile allungare in modo considerevole la vitadell’impianto termico.

DEFINIZIONE ED OBBLIGHILa definizione di impianto termico è data dalla

Legge 90/2013, modifica e integrazione del D.Lgs.192/2005 (art. 2, comma 1, punto I-tricies): “Impiantotecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernaleo estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua caldasanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato,comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzionee utilizzazione del calore nonché gli organi di regolarizzazionee controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impiantiindividuali di riscaldamento. Non sono consideratiimpianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, ap-parecchi di riscaldamento localizzato ad energia ra-diante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agliimpianti termici quando la somma delle potenze nominalidel focolare degli apparecchi al servizio della singola unità im-mobiliare è maggiore o uguale a 5 kW. Non sono consideratiimpianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla pro-duzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unitàimmobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.

Pertanto, sono considerati impianti termici:◆ impianti per il soloriscaldamento ambientale do-tati di generatori di calore alimentati a gas, a gasolio,a biomassa, energia elettrica, altro vettore energetico;◆ impianti per il riscaldamento ambientale con pro-duzione di acqua calda sanitaria;◆ stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento lo-calizzato ad energia radiante, se installati in modofisso, la cui somma delle singole potenze al focolare(si sottintende quindi la presenza di combustione), perogni unità immobiliare, sia uguale o maggiore a 5 kW;◆ impianti di climatizzazione estiva;


La Cassazione rimarca che in una domanda voltaad accertare la natura comune di un bene, tutti i condòminihanno interesse alla causa, a prescindere dall’utilizzoche il condominio faccia di quella porzione di edificio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSOCon sentenza ex art. 281 sexies del 22.9.2000, il Tribu-nale di Chiavari accoglieva la domanda del condo-minio … e dei condòmini A., F., C., B. e N., volta alladeclaratoria di inesistenza di diritti reali e personalidella condomina R.A. sul locale caldaia avente ac-cesso dal giardino di proprietà della medesima.

Proposto appello dalla R.A., la Corte d’Appello diGenova, in riforma della sentenza di primo grado, ri-gettava la domanda.

La Corte di cassazione accoglieva il ricorso del con-dominio …, A., F., C., B. e N..

Riassunto il giudizio dal solo F., resistito dalla R.A.,la Corte d’Appello di Torino, con sentenza del 18-6-2013, confermava la sentenza di primo grado.

Secondo la corte territoriale, sussisteva l’interessead agire dei condòmini, trattandosi di azione volta adichiarare l’esistenza della proprietà condominia-le del vano caldaia. Nel merito, il giudice d’appellorilevava che la proprietà del vano caldaia non risul-tasse dal titolo di proprietà della R., che faceva riferi-mento al diritto dell’amministratore ad accedere alvano caldaia attraverso il giardinetto di proprietà del-la medesima, con ciò escludendo che il locale fosse alservizio dell’appartamento della medesima. Inoltre,la corte accertava che il vano caldaia, di cui gli attori

assumevano la proprietà condominiale, fosse ubicatoal piano strada, nel corpo dell’edificio condominiale,sottostante il giardino di pertinenza dell’abitazionedella R.A..

Rigettava l’eccezione di usucapione per carenzadell’animus possidendi, rilevando che la R.A. avevachiesto al condominio, in sede di assemblea condo-miniale del 27.6.1988, di poter locare il vano caldaia.Inoltre, al momento dell’introduzione del giudizio,nel 1999, non era ancora decorso il termine ad usuca-pionem.

Avverso detta sentenza, ha proposto ricorso percassazione R.A., sulla base di quattro motivi di ri-corso.

Ha resistito con controricorso F..In prossimità dell’udienza le parti hanno presentato

memorie illustrative.Il Pubblico Ministero ha concluso per l’inammissi-

bilità o, in subordine, per il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONECon il primo motivo di ricorso R.A., deduce la viola-zione dell’art.100 c.p.c, per avere la corte territorialeerroneamente ritenuto che il F. avesse interesse alladecisione sulla natura condominiale del vano caldaia,nonostante egli fosse proprietario di un box che nonfruiva dell’impianto di riscaldamento e che il titolo diproprietà consentiva l’accesso a detto vano solo al-l’amministratore e non ai condòmini.

Il motivo non è fondato.Come correttamente argomentato dalla corte ter-

ritoriale, in una domanda volta all’accertamento del-la natura condominiale di un bene, tutti i condòmi-

GIURISPRUDENZA

Che fine fail LOCALE CALDAIAche è stato dismesso?

CORTE DI CASSAZIONE

Sez. II civ., ord. 19.3.2019,

n. 7662


ni hanno un interesse alla causa, in quantol’accertamento della natura condominia-le implica la comproprietà del bene indi-pendentemente dal concreto utilizzo che ilcondomino ne faccia.

Per tale ragione, è irrilevante che, a se-guito della realizzazione degli impianti au-tonomi, il locale non sia stato più utilizzatocome vano caldaia, mentre è del tutto apo-dittico, oltre che proposto per la prima voltain questa sede, il profilo della incommer-ciabilità del bene, poiché non utilizzabiledai condòmini.

Con il secondo motivo di ricorso, si de-duce la nullità della sentenza per viola-zione degli artt. 1141 c.c. e dell’art.115 c.p.c., per nonavere la corte ammesso il capitolo di prova volto a di-mostrare che la R.A. ed il suo dante causa, S.L., sindal 1962, avessero utilizzato il locale caldaia comecantina-ripostiglio e deposito di vasi ed attrezzi dagiardino.

Con il terzo motivo di ricorso si deduce la nullitàdella sentenza per omessa motivazione su un puntodecisivo per il giudizio, per avere erroneamente lacorte territoriale escluso l’animus possidendi dal com-portamento della R.A. che, durante l’assemblea con-dominiale del 27.6.1988 aveva chiesto di locare il vanocaldaia, assumendo da un lato che la valutazione didetto comportamento fosse controverso e che nes-suna richiesta fosse stata effettuata in tal senso; al con-trario, con missive del 23.9.1986 e 21.9.1988, la R.A.avrebbe affermato di essere proprietaria esclusiva delvano caldaia.

Con il quarto motivo di ricorso si censura la sen-tenza impugnata per violazione degli art.1141 c.c.,1158 c.c., 1165 c.c., 2943 c.c. e 2944 c.c., in relazione al-l’art. 360 n. 3 c.p.c., per assenza di motivazione in or-dine alla sussistenza dell’animus possidendi del S.L.,dante causa della R.A., dal momento dell’acquisto,avvenuto con atto del 22.9.1962, al 27.6.1988, datadella citata delibera assembleare; in ogni caso, so-stiene la ricorrente che il termine per usucapire sa-rebbe maturato nel corso del giudizio ed esattamentecon la pronuncia della sentenza di rinvio, in data18.6.2013, essendo decorsi oltre vent’anni dall’inter-ruzione dell’usucapione, avvenuta con il verbale diassemblea del 27.6.1988.

I motivi, che vanno esaminati congiuntamente perla loro connessione, perché relativi all’usucapione,non sono fondati.

Secondo l’orientamento consolidato della giuri-sprudenza di questa Corte, al quale il collegio intendedare continuità, l’omessa ammissione della prova te-stimoniale, o di altra prova, può essere denunciato percassazione solo nel caso in cui essa abbia determinatol’omissione di motivazione su un punto decisivo della

controversia e, quindi, ove la prova non ammessa ov-vero non esaminata in concreto, sia idonea a dimo-strare circostanze tali da invalidare, con un giudiziodi certezza e non di mera probabilità, l’efficacia dellealtre risultanze istruttorie che abbiano determinato ilconvincimento del giudice di merito, di modo che laratio decidendi venga a trovarsi priva di fondamento(Cassazione civile sez. I, 20/06/2017, n. 15200).

Nella specie, la prova articolata dalla R.A., che lacorte territoriale ha implicitamente rigettato, non èdecisiva ai fini della prova dell’usucapione, in quantovolta a dimostrare che, dal 1962 il S.L., dante causadella R.A., e, successivamente quest’ultima, avesseroutilizzato il vano caldaia come cantina ripostiglio edeposito di vasi ed attrezzi da giardino.

L’utilizzo del vano è inidoneo a provare il possessoesclusivo del bene, essendo necessario provare chefosse stato impedito al condominio di farne pari uso,considerando il contemporaneo utilizzo di detto lo-cale da parte del condominio fino alla dismissionedell’impianto di riscaldamento centralizzato.

La Corte ha, inoltre, anche escluso l’animus possi-dendi della R.A., sulla base del comportamento tenutodurante l’assemblea condominiale del 27.6.1988, al-lorché fece richiesta di locazione del vano caldaia, ri-conoscendo l’altruità del bene.

(omissis)Anche il quarto motivo non coglie nel segno.La corte territoriale ha ritenuto che la richiesta della

R.A. di locare il vano caldaia, avvenuta nel corso del-l’assemblea del 27.6.1988, escludesse l’animus possi-dendi, e non che fosse interruttivo dell’usucapione.

Il ricorso deve essere rigettato.Le spese del giudizio seguono la soccombenza e

vanno liquidate in dispositivo.

P.Q.M.Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al paga-mento delle spese di lite che liquida in euro 4200 dicui euro 200 per esborsi oltre spese forfettarie, Iva eCap come per legge.



La ripartizione delle spese di riscaldamento in condo-minio con riferimento alla norma UNI. Questo l’oggetto

di un quesito indirizzato alla rubrica di consulenza di ItaliaCasa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesidella vicenda e la risposta fornita dall’ing. Deborah De An-gelis, della Cristoforetti Servizi Energia S.p.A.

IL QUESITOD. Condominio di nuova costruzione, costituitosi a ottobre2015, con contestuale approvazione del regolamento con-dominiale. Nel regolamento in oggetto, predisposto dal co-struttore, figura solo la classica tabella dei millesimi diriscaldamento, e non quella dei fabbisogni, per la riparti-zione delle spese fisse.

Si chiede:1) se la ripartizione delle spese fisse effettuata fino ad oggisulla base di quella tabella sia regolare;2) se l’onere di predisporre la tabella dei fabbisogni per lacorretta ripartizione dei consumi dal 2015 ad oggi sia daimputare al costruttore (in sostanza: ad ottobre 2015 eragià un suo obbligo quello di predisporre tale tabella, oppurele prescrizioni di cui alla Uni 10200:2015 sono state rece-pite dalla legge solo successivamente?);3) alla luce della nuova Uni 10200:2018, è necessario farcompilare una nuova tabella applicabile a partire dallaprossima stagione termica?

LA RISPOSTAR. Dando per assunto che l’edificio sia dotato di contabi-lizzazione individuale, si possono fare le seguenti conside-razioni.1. Il D.lgs.102/2014 (art.9, comma 5, lettera d) recita: “Incaso di sistemi di riscaldamento, raffrescamento e produ-zione di acqua calda sanitaria centralizzata, è fatto obbligodi suddividere l’importo delle spese in relazione agli effettiviprelievi volontari di energia termica utile secondo quantoprevisto dalla norma UNI 10200 e successive modifiche eaggiornamenti”

La ripartizione deve quindi avvenire sulla base di un cri-terio individuato a calcolo applicando la UNI 10200. “Ovela UNI 10200 non sia applicabile, oppure laddove siano

comprovate, tramite appositarelazione tecnica asseverata,differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra leunità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio po-lifunzionale superiori al 50 per cento, è possibile suddivi-dere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendouna quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievivolontari di energia termica. In tal caso, gli importi rima-nenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e nonesaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubiutili, oppure secondo le potenze installate”.

Quindi, è prevista una deroga per l’individuazione dellaripartizione percentuale tra quota fissa e variabile, ma questaripartizione deve comunque essere asseverata da un pro-fessionista (e quindi prevede un calcolo del fabbisogno e-nergetico che dimostri le differenze fra gli alloggi).

Dunque, una ripartizione basata su vecchi sistemi non ri-spetta i requisiti previsti dalla Legge. Come conseguenzadel punto precedente, la ripartizione finora effettuata non èregolare.2. Quanto al secondo quesito, a nostro avviso l’onere do-veva ricadere sul costruttore, perché il D.Lgs. 102, entratoil vigore il 4 luglio 2014, era già vigente al 2015.3. Infine, è sicuramente necessario predisporre, per la sud-divisione delle spese relative ai consumi energetici centra-lizzati, una tabella millesimale conforme alla 10200:2018.Qualora ce ne fosse già una, conforme alla 10200:2015, sa-rebbe sufficiente verificarne l’aderenza alla nuova versione.

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I TRE PILASTRIHpl, legno, vetrosono tre pilastri portanti per noi. Il

know howmaturato negli anni ci permette di sfruttareal meglio le potenzialità e le caratteristiche di questitre materiali: combinandoli con tecniche di montaggioe progettazione all’avanguardia, riusciamo ad otte-nere prodotti eccellenti.

LA FACCIATA VENTILATALa facciata ventilata è un sistema di rivestimento

degli edifici che permette la naturale circolazione del-l’aria tra le pareti e i pannelli applicati. I vantaggi sonomolteplici: ❖ le murature traspirano e sono protette dagli agentiatmosferici; ❖ l’edificio è isolato; ❖ le prestazioni energetiche sono ottime.

Fra le alternative di isolamento termico di un edificio,la facciata ventilata è la soluzione che consente lamaggiore libertà d’espressione sotto il profilo artisticoma richiede una certa perizia nella realizzazione.

Qui entra in gioco BF. Funzione, armonia esteticae posa perfetta sono la sostanza delle nostre realiz-zazioni. La cura nel dettaglio è il tocco di classe, laqualità dei materiali è il nostro punto fermo.

Utilizziamo rivestimenti in HPL, legno, vetro, da solio abbinati tra di loro per creare un design esclusivo.Versatili, i pannelli architettonici si prestano anche adaltri usi: ◆balconi; ◆ rivestimenti di sottotetti; ◆ coibentazione di colonne; ◆ coperture; ◆ supporti pubblicitari; ◆elementi di arredo.

B&F di Bugna Ferdinando & C. s.n.c.Via Roma, 3 - 38083 Borgo Chiese (TN)Tel. +39 0465.670062Fax +39 0465.670 564www.befsnc.com

SPECIALE FACCIATE VENTILATE

BF: i perfezionistidelle facciate ventilatee dei balconi


HPLComposto per il 65% da cellulosa di legno e per

il 25% da resine duroplastiche, il laminato strati-

ficato compatto (high pressure laminate) è unmateriale leggero ma durevole e resistente aglisforzi. Ecosostenibile, non inquina ed è smaltibile.

Per una maggiore sicurezza, ne esiste anche laversione poco infiammabile. Facile da pulire eantistatico, richiede una manutenzione minima. Lacolorazione bifacciale è garantita 10 anni.

Impermeabile e non attaccabile biologicamen-te, l’HPL è perfetto per facciate ventilate e det-

tagli esterni (coperture, finiture, rivestimentiprotettivi,balconi, staccionate).

LEGNOTradizionale materiale da costruzione, il legno

trova impiego anche nelle facciate ventilate. Natu-rale e versatile, è utilizzato come pannelli dogatie perline.

Con il suo calore ineguagliabile, si sposa a qual-siasi stile e abbinamento. Speciali trattamenti diverniciatura o impregnatura ne aumentano resi-stenza e durabilità.

Il legname certificato proviene dalle foreste del-l’Alto Adige e dell’Austria; le essenze (cedro rossocanadese, abete, larice) sono quelle che meglio siprestano all’esposizione esterna. Oltre ai rivesti-menti, il legno è impiegato in pavimentazioni, pa-rapetti, frangisole e fendivista.

VETRODuttile ed elegante, il vetro si sta affermando

sempre più nell’architettura contemporanea comemateriale strutturale.

La sua trasparenza fa apparire leggeri i rive-stimenti ma a dispetto della proverbiale fragilità, ilvetro fabbricato al giorno d’oggi è un materiale so-

lido e resistente.Riciclabile e non inquinante, garantisce alte pre-

stazioni sul risparmio energetico e sull’abbat-

timento acustico. Adatto sia ad usi interni cheesterni, abbinato a legno, HPL o da solo, il vetro èutilizzabile come rivestimento, per balaustre e

dettagli.


L’azienda BF illustra tutti i vantaggidi questa tipologia di involucro esternoe presenta in dettaglio le caratteristiche del pannelli HPL Resoplan®

La facciata ventilata è un innovativo involucro esterno a protezione dell’edificio, sorretto da una sottostrutturain alluminio. Tramite l’intercapedine di ventilazione garantisce traspirabilità e protezione.

PRINCIPALI VANTAGGITra i principali vantaggi garantiti dalla facciata ventilata, spiccano i seguenti:

❖ schermo protettivo contro intemperie;❖ prestazioni ottimali in qualsiasi condizione atmosferica;❖ smaltimento umidità proveniente dall’ambiente interno grazie ad intercapedine;❖ in estate - riflessione della radiazione solare (quindi uno scudo termico);❖ in inverno - trasmissione energia assorbita e dispersione più lenta del calore;❖ possibilità di montare materiali isolanti di qualsiasi spessore;❖ posa a secco;❖ possibilità di realizzare strutture fuori piombo/inclinate;❖ possibilità di compensare grosse tolleranze della muratura (es. ristrutturazione);❖ possibilità di creare infinite soluzioni estetiche - impiego materiali e finiture diverse.

In definitiva, la facciata ventilata svolge una funzione non soltanto protettiva ma anche estetica, per migliorarel’aspetto architettonico e ridare valore all’edificio.

Esistono due valide alternative:◆ legno◆ Hpl Resoplan®

Andiamo ad approfondire quest’ultima.

PANNELLI HPL - Resoplan®

Sono composti da fogli di cellulosa (70%)impregnati in resine termoindurenti a based’acqua (30%) con decorazione su entrambi ilati e protezione acrilica contro le intemperie.

Caratteristiche:❖ resistenti agli agenti atmosferici (EN 438-2);❖ stabili alla luce (EN 20105 - A02);❖ resistenti ad acqua e pioggia acida;

SPECIALE FACCIATE VENTILATE

I beneficidella facciataVENTILATA

Protezione contro le intemperie

DecorazioneAnima di colore scuro

Decorazione

Protezione contro le intemperie


❖ resistenti a gelo e grandine; ❖ resistenti ad urti e scheggiature;❖ autoportanti e maneggevoli;❖ lavorabili con macchine da legno;❖ imputrescibili;❖ esenti da corrosione;❖ ottimo comportamento al fuoco (in versione non infiammabile secondo EN 13501-1 (b-s2-d0); ❖ resistenti alla curvatura grazie all’elevata elasticità e flessibilità (curvature ottenute in modo pratico in cantierefino a raggi <1 mt);❖ disponibili con spessori da 4/6/8/10/12 mm.

Aspetti ambientaliIl Resoplan®:

◆ non è classificato come rifiuto speciale;◆ rispetta l’ambiente in ogni sua fase;◆ non contiene alogeni nocivi;◆ è costituito al 70% da cellulosa che viene ricavata dal legno, materiale rinnovabile certificato PEFC;◆ può essere pulito con impiego di minimi detergenti;◆ può essere sottoposto a riciclaggio termico (18-20 mj/kg) quindi garantisce produzione di energia senza gene-rare particelle inquinanti durante la combustione.

Garanzia 10 anni❖ caratteristiche meccaniche costanti;❖ elevata resistenza agli urti e ai danneggiamenti che soddisfa appieno i normali requisiti di utilizzo;❖ una superficie decorativa chiusa;❖ una superficie omogenea e costante;❖ struttura cromatica identica dei pannelli in opera.

I COMPONENTI DELLA FACCIATA VENTILATA

Staffe in alluminio ancorate tramite tassello

Piastrina thermostop

Profili verticali in alluminio

Pannello HPL

Pannello HPL Resoplan spessore 8 mm

Staffa in SPIDI Max 160 mm + thermostopFuga orizzontale con fresatura a battuta da16 mm

Isolazione 140 mm

Profilo ad L 55x40x2 mm oppure a T 40x100x2 mm per giunte pannelli

Profilo ad “L” o “T” in verticale

Pannello HPL 8 mmProfilo orizzontale in alluminioVite autoforante 4,2x16 mm A2Fuga aperta 6 mmIsolazioneStaffa Spldl + Thermostop

SEZIONE VERTICALE SISTEMA A RIVETTI SEZIONE VERTICALE SISTEMA A SCOMPARSA

Fissaggio staffe su muro grezzo (CLS o mattone forato)


Montaggio isolante in lana di roccia

Montaggio telo traspirante e profili verticali in alluminio

VERIFICA DELLE TEMPERATURE◆ Lo spessore d’aria agisce sulla distribuzione delle temperature all’interno della stratigrafia muraria;◆ abbiamo vuluto testare alcune facciate per capire effettivamente l’abbattimento della temperatura superficiale;◆ abbiamo misurato con precisione la temperatura con termometro digitale◆ sono state misurate le temperature dei vari elementi della facciata ventilata:◆ la facciata ventilata è in grado di creare un evidente gradiente termico negativo inducendo un minore ΔT nelpacchetto murario;

Si noti che tra isolante a cappotto intonacato e isolante della facciata ventilata ci sia una differenza di tempera-tura di 4,4°C:❖ temperatura ambiente: 26,4° C❖ temperatura superficie pannelli hpl: 41,4° C❖ temperatura camera di ventilazione: 31,0° C❖ temperatura superficie isolante in lana di roccia e telo: 33,4° C❖ temperatura superficie cappotto intonacato: 37,8° C

REALIZZAZIONI


PRIMA E DOPO

Cristoforetti Servizi Energia Spa è un ESCo certificata e si propone ad Enti Pubblici e Privaticome partner per la gestione globale dei sistemi energetici attraverso:

Diagnosi energetica:il team di energy manager ed EGE certificati, è in grado di individuare le soluzioni più appropriateper l’ottimizzazione del processo energetico.

Servizi Energia base e plus:strumento contrattuale finalizzato al risparmio energetico attravero l’ammodernamento delle centralitermiche e l’uso razionale dell’energia fornita agli impianti.

Interventi di riqualificazione ed efficientamento energetico:Cristoforetti si fa carico e finanzia gli investimenti necessari per l’ottenimento dei risultati dirisparmio attraverso una gestione pluriennale degli impianti, certificandoli attraverso l’utilizzodella “firma energetica”.

Cristoforetti Servizi Energia Spa propone inoltre una pluralità di servizi integrati, offertiattraverso varie tipologie di contratti quali:

- Performance Energetica- Paternariato pubblico privato- Progetto di finanza

L’azienda dispone delle seguenti Certificazioni:

Presenza sul territorio nazionale:

- Qualità: UNI EN ISO 9001:2015- Ambiente: ISO 14001:2014- Sicurezza: OHSAS 18001:2007

- ESCo: UNI CEI 11352:2014- SOA per le categorie:OG1 - OG9 - OG10 - OG11 - OS3 - OS28 - OS30

- DPR 43/2012 - FGas

TRENTINO A/ASede LegaleTel. 0461 241440Fax. 0461 242342Via G. Di Vittorio, 338015 Lavis (TN)

VENETOFiliale di PadovaTel. 049 8704537Fax. 049 8704229Via Nona Strada, 23/P35129 Padova

LOMBARDIAFiliale di MilanoTel. 0331 453608Fax. 0331 597954C.so Sempione, 22120025 Legnano (MI)

FRIULI VENEZIA GIULIAFiliale di TriesteTel. 040 2820932Fax. 040 8330936Strada Delle Saline, 134015 Muggia (TS)

PIEMONTEFiliale di VercelliTel. 0331 453608Fax. 0331 597954Via Agordat, 1413100 Vercelli (VC)

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CALDAIE efficienti e facciate VENTILATE