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repensar Canfranc. Taller de rehabilitación, regeneración urbana y paisaje julio tejedor bielsa profesor titular de derecho administrativo

Canfranc 20120702

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Ponencia breve para mesa redonda en el curso Repensar Canfranc, analizando la situación urbanística del entorno de la Estación Internacional y, a mayor escala, retomando reflexiones del curso bilbaíno sobre el modelo urbanístico y las políticas de rehabilitación y regeneración urbana.

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repensar  Canfranc.  Taller  de  rehabilitación,  regeneración  urbana  y  paisaje  

julio  tejedor  bielsa  profesor  titular  de  derecho  administrativo  

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una  estación  de  ferrocarril…  

La  línea  y  la  estación  internacional  se  inauguraron  el  18  de  julio  de  1928  

 El  27  de  marzo  de  1970,  tras  el  descarrilamiento  de  un  tres  francés  que  hacía  el  trayecto  entre  Pau,  Olorón  y  Canfranc  en  el  río  Aspe,  derrumbando  el  puente  del  Estanguet,  se  interrumpió  el  tráfico  ferroviario  internacional  a  través  del  paso  de  Canfranc    

Titularidad.  La  estación  de  Canfranc,  sus  edificios,  sus  playa  de  vías,  sus  diferentes  instalaciones,  pese  al  evidente  y  prolongado  abandono,  han  venido  constituyendo  patrimonio  ferroviario,  demanial  en  su  mayor  parte.  Hoy  forman  parte  del  patrimonio  de  ADIF  (Ley  39/2003,  de  17  de  noviembre,  del  sector  ferroviario,  LSF)  

 Canfranc,  en  el  imaginario  colectivo  aragonés.  Una  reivindicación  constante…  

 

Más  información  en  http://urbanismouz.blogspot.com.es/2012/06/canfranc-­‐estacion-­‐la-­‐necesidad-­‐de-­‐un_25.html  

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una  playa  de  vías…  

•  ¿Qué  tipo  de  bien  es  la  EIC?  Demanial,  por  incluirse  en  la  red  ferroviaria  de  interés  general  (13  LSF).  Desafectación  tácita  

•  ¿Está  abierta  la  línea?  Régimen  de  clausura  de  líneas  o  tramos  de  infraestructura  ferroviaria  (11  LSF)  

•  ¿Qué  implica  que  estemos  antes  bienes  demaniales  estatales?  Limitación  a  las  competencias  autonómicas  y  locales.  Ordenación  urbanística  y  uso  del  suelo  sujetos  a  reglas  especiales    

¿Qué  especialidades  se  aplican  según  LSF?  •  Limitaciones  al  planeamiento  (7  LSF).  Sistema  general  ferroviario  •  Zonas  de  servicio  ferroviario  (9-­‐10  LSF)  •  Limitaciones  a  la  propiedad.  Zonas  de  dominio  público,  de  protección  y  límite  de  edificación  (12-­‐18  LSF)  •  Administración  es  servicio  de  interés  general  y  esencial,  encargado  legalmente  al  ADIF  (19-­‐28  LSF)  

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una  maraña  de  ineficaz  normativa  protectora…  

Decreto  87/2002,  de  6  de  marzo,  del  Gobierno  de  Aragón,  de  declaración  como  BIC,  categoría  monumento,  de  la  EI  de  Canfranc    Declaración  como  bien  de  interés  cultural  era  competencia  del  Estado  ¿Por  qué  el  Estado?  6  Ley  16/1985,  de  25  de  junio,  de  Patrimonio  Histórico  Español  (STC  17/1991,  FJ  8)  y  11  RD  111/1986,  de  10  de  enero.  Son  bienes  demaniales  estatales.    ¿Y  quién  debía  conservar?  Conforme  a  reglas  generales  su  titular.  Ineficacia  del  régimen  del  deber  de  conservación.  Riesgo  de  ruina,  pero,  mediante  declaración  de  BIC,  imposibilidad  de  demoler    Órdenes  de  ejecución,  urbanísticas  y  culturales.  Posible  extensión  del  alcance  económico  del  deber  de  conservación  en  la  medida  de  las  órdenes  de  ejecución  incumplidas    

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Coetáneo  al  proceso  que  condujo  a  la  construcción  de  la  línea  internacional  y  la  estación  de  Canfranc  fue  el  de  construcción  del  derecho  urbanístico  español…  

En  la  evolución  del  derecho  urbanístico,  desde  el  ensanche  y  la  reforma  interior  de  poblaciones,  encontramos  la  explicación  al  déficit  de  técnicas  de  intervención  sobre  la  ciudad  consolidada  o  de  regeneración  y  renovación  urbanas…  

La  volatilidad  de  la  legislación  urbanística  es,  sorprendentemente,  una  constante  histórica  en  nuestro  país.  Es  bueno  echar  la  vista  atrás,  a  los  orígenes,  para  comprobarlo  y  para  comprobar  también  cómo  los  debates  son  recurrentes,  cómo  si  el  diseño  de  la  ciudad  fue  originariamente  función  pública,  su  gestión  y  el  tratamiento  de  la  plusvalía  siempre  han  dado  lugar  a  debate  y  tratamientos  alternativos.  

Antecedente.  Proyecto  de  Ley  general  para  la  reforma,  saneamiento  y  ensanche  de  las  poblaciones  1861    Legislación  de  reforma  interior  a)  Ley  de  exprop.  forzosa  1879  b)  Ley  de  ref.  interior  1895    Legislación  de  ensanche  a)  Ley  de  ensanche  1864  b)Ley  de  ensanche  1876  c)  Ley  de  ensanche  1892    En  tan  sólo  30  años  se  sucedieron  en  nuestro  país,  en  una  época  en  que  el  dinamismo  normativo  era  muy  inferior,  mucho  antes  de  la  motorización  legislativa  actual  (casi  hipermotorización,  podríamos  decir  hoy),  hasta  cinco  grandes  normas  urbanísticas,  cinco.  

Ensanche  -­‐  Gestión  directa  financiada  

por  presupuesto  y  fiscalidad  especiales  y  finalistas.  

-­‐  Bonificaciones  fiscales  para  los  propietarios  que  cedan  y/o  urbanicen  

-­‐  Expropiación-­‐sanción  para  quienes  no  asuman  cesiones  mínimas  y,  luego,  medias  

-­‐  Equidistribución  arcaica  

Reforma  interior  -­‐  Expropiación  por  franjas  

laterales  con  anchura  creciente.  Plusvalía  financia  la  reforma  interior  

-­‐  Al  valorar,  no  se  consideran  las  plusvalías  derivadas  de  la  ejecución  del  proyecto  

-­‐  Gestión  directa  o  por  concesión  

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¡  Vivimos  un  urbanismo  en  el  que  los  planes  duran  mucho  más  que  las  leyes,  inestable  normativamente  ¡  Desde  1956,  sólo  en  el  ámbito  estatal,  se  han  aprobado  LRLS1975  (y  TRLS1976,  Reglamentos  estatales),  

LRRUVS1990  (y  TRLS1992),  LRSV1998,  LS2007  (y  TRLS2008).  Cuatro  leyes  profundamente  reformistas,  especialmente  en  valoraciones,  en  apenas  treinta  años.  

¡  En  ese  mismo  periodo,  Zaragoza,  quinta  ciudad  de  España,  ha  revisado  su  plan  general  de  ordenación  urbana  en  dos  ocasiones,  en  1986  y  2002.  Hoy  día  ni  tan  siquiera  está  sobre  la  mesa  la  posibilidad  de  iniciar  un  procedimiento  de  revisión.  

¡  Pero  ya  contamos  con  un  nuevo  borrador  de  amplia  reforma  de  la  legislación  estatal  de  suelo  y  de  la  legislación  urbanística  aragonesa.  La  situación  no  es  anómala  en  nuestro  modelo  de  Estado,  donde  las  Comunidades  legislan  y  legislan  en  lugar  de  concentrarse  en  gestionar  y  gestionar…  

¡  ¿Es  éste  el  escenario  adecuado  para  nuestras  ciudades,  para  nuestros  ciudadanos?  §  En  los  ochenta  la  construcción  autonómica  otorgó  el  protagonismo  en  la  “democratización”  del  urbanismo  y  su  

vinculación  a  los  ciudadanos  a  los  municipios.  Y  no  se  legisló  apenas…  §  En  los  noventa  prevaleció  el  debate  competencial  entre  Comunidades  Autónomas  y  Municipios  por  un  lado  (Tribunal  

Supremo)  y  Comunidades  Autónomas  y  Estado  por  otro  (Tribunal  Constitucional).  Desencadenó  frenesí  normativo...  §  Y  en  la  última  década  prevaleció  el  debate  sobre  la  inaccesibilidad  de  la  primera  vivienda,  su  encarecimiento,  y  la  

burbuja  inmobiliaria.  De  nuevo  inflación  normativa  para  tratar  de  paliar  déficits  de  gestión...  

¡  Vivimos,  en  fin,  un  urbanismo  complejo,  no  tanto  por  las  técnicas  que  lo  soportan,  que  lo  son  también,  cuanto  por  los  intereses  entrecruzados  que  confluyen  sobre  él  (sociedad,  especulación  estructural,  repercusión  mediática,  conflictos  de  intereses  y  equipos  técnicos,  conflictos  competenciales  y  sistema  de  partidos,  demografía,  economía,  medio  ambiente…)  

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¿Vivienda  accesible?  ¡  Reservas  para  vivienda  protegida.  Existe  suelo  

calificado  para  vivienda  protegida  en  nuevos  desarrollos.  No  en  ciudad  histórica  

¡  Vivienda  dotacional  viene  a  tratar  de  paliar  tales  déficits.  Es  necesidad  permanente  

¡  Conexión  entre  planes  de  vivienda  y  planeamiento  urbanístico.  Rehabilitación,  regeneración  urbana  y  renovación  urbana  vs.  nuevos  desarrollos.  Memoria  

¿Mejores  ciudades  y  pueblos?  ¡  Balance  muy  desigual,  muy  vinculado  

a  las  dinámicas  locales,  más  dependiente  de  la  gestión  que  de  la  legislación  

¡  Poco  o  nada  tienen  que  ver  las  dinámicas  urbanísticas  en  municipios  muy  pequeños  del  interior  con  las  de  grandes  municipios,  ciudades  medias,  el  litoral  o  la  alta  montaña.  

¡  Efecto  positivo  de  los  estándares  de  reserva,  hoy  en  cuestión  dada  su  concepción  como  cargas  económicas  sobre  un  sector  colapsado  

¡  En  los  últimos  años  crece  la  reflexión  interdisciplinar  sobre  la  ciudad,  proveniente  del  propio  urbanismo,  como  ciencia,  la  arquitectura,  el  derecho,  la  sociología,  la  ingeniería,  la  participación…  

¡  Concepción  de  la  ciudad  como  hábitat  humano  integrado,  como  entorno…  

¿Un  mercado  y  un  modelo  eficientes?  ¡  El  urbanismo  de  la  equidistribución.  De  la  reparcelación  al  

aprovechamiento  medio,  del  aprovechamiento  medio  a  la  cesión  de  suelo  no  urbanizable  especial  vinculada  a  la  reclasificación  de  suelo  urbanizable.  La  reparcelación  universal  es  imposible...  

¡  El  urbanismo  de  la  repercusión.  Modelo  inflacionista,  en  perjuicio  del  destinatario  final  del  producto  inmobiliario.  No  se  puede  trasladar  todo  sobre  capacidad  máxima  de  pago  

¡  El  urbanismo  financiero.  Se  planifica  para  generar  valor  (no  sólo  ciudad).  Plusvalías  de  papel,  hoy  mojado...  Se  financia  el  futuro  

¡  El  urbanismo  de  la  burbuja.  Producto  del  agotamiento  de  márgenes  económicos  

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En  el  sector  inmobiliario  cunde  el  desconcierto.  Lo  que  se  concibió  inicialmente  como  una  crisis  cíclica  más,  pese  a  los  avisos  que  provenían  desde  ámbitos  académicos  y,  ocasionalmente,  políticos,  se  trató  como  una  crisis  cíclica  más,  aplicando  refinanciaciones  que  diferían  el  problema  a  un  escenario  económico  futuro  que  se  esperaba  mejor.  

Frustrada  la  expectativa  de  mejora,  la  refinanciación  a  los  promotores  inmobiliarios  fracasó,  se  generalizaron  daciones  en  pago,  se  incrementó  el  desempleo  y  el  sector  se  paralizó.  El  sistema  financiero,  por  su  parte,  comenzó  a  arbitrar  procedimientos  para  refinanciarse  a  sí  mismo,  estrangulando  el  crédito,  limitando  sus  gastos  operativos,  incrementando  comisiones,  aprovechando  la  liquidez  del  BCE…  Así  estamos  hoy.  En  2008  se  desechó  una  bajada  generalizada  de  precios  que  hubiera  permitido  desinflar  de  manera  ordenada  la  burbuja  ajustando  el  valor  de  los  activos  inmobiliarios  por  que  ni  la  banca  ni  los  promotores  inmobiliarios  estaban  entonces  dispuestos,  confiados  en  el  carácter  cíclico  y  no  sistémico  de  la  crisis,  a  asumir  pérdidas.  Su  probable  y  parcial  intervención  era  previsible,  y  se  previó.  

Los  Gobiernos,  estatal  y  autonómicos,  se  enfrentaron  a  una  situación  en  la  cual  los  tenedores  del  problema  negaban  su  misma  existencia.  Lo  cierto  es  que,  ni  uno  ni  otros  mostraron  tampoco  la  menor  disposición  para  atacar  el  problema  donde  estaba  evitando  la  tradicional  patada  hacia  adelante  vía  refinanciación.  

¿Y  ahora?  Contamos  con  mucho  más  suelo  clasificado  susceptible  de  transformación  que  nunca,  muchos  menos  ordenado  que  nunca,  también,  resultado  de  unas  dinámicas  de  planeamiento  en  las  que  el  interés  general  (salvo  el  financiero)  pasó  a  un  segundo  plano  y  en  el  que  el  análisis  global  quedó  postergado  a  las  múltiples  percepciones  sectoriales  que  se  plasman  en  los  numerosísimos  informes  emitidos  en  el  curso  de  los  procedimientos  de  planeamiento.  

El  declive  inmobiliario  tras  la  década  prodigiosa  afectó  directamente  a  las  iniciativas  de  renovación  del  uso  urbanístico  de  la  estación  y  el  entorno  de  la  Estación  de  Canfranc.  Hoy  ese  proyecto  parece  inviable.  

Millones  de  euros.  BdE  

Crédito  Constructor  

Crédito  Promotor  

Jun'98   28190   16461  

Mar'02   47487   43594  

Dic'08   151477   318031  

Dic'11   98505   298266  

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En  2001,  en  plena  “década  prodigiosa”  se  celebró  un  concurso  internacional  para  la  ordenación  del  entorno  de  la  estación  internacional  de  Canfranc.  El  ganador  fue  el  proyecto  de  MBM  (Martorell,  Bohigas,  Mackay).  Sobre  tal  proyecto  se  impulsó  una  ordenación  del  ámbito  con  uso  predominante  residencial  turístico  y  hotelero  

Art.  197.  Sector  Entorno  de  la  Estación  Internacional    1.  Objetivo  de  la  actuación.  La  propuesta  se  basa  en  las  iniciativas  en  curso  por  parte  del  Consorcio  Urbanístico  Canfranc  2000,  que  pretende  el  desarrollo  urbanístico  de  los  antiguos  terrenos  ferroviarios,  que  en  su  mayor  parte  no  se  utilizan  en  la  actualidad,  para  dar  lugar  a  nuevos  usos  residenciales  (hotelero,  residencia  comunitaria,  vivienda)  y  terciarios,  restringiendo  el  ámbito  de  uso  ferroviario.  El  desarrollo  del  nuevo  sector  de  suelo  urbanizable  “Entorno  de  la  Estación  Internacional”  permitirá:  a)  la  restauración  del  edificio  de  la  Estación  Internacional  b)  la  recuperación  de  plusvalías  de  urbanización  por  el  Ayuntamiento;  en  particular  las  cesiones  gratuitas  de  espacios  libres,  suelo  para  dotaciones,  c)  la  completa  urbanización  y  la  cesión  del  10%  de  aprovechamiento  medio  la  puesta  en  marcha  de  una  operación  que  significará  una  oferta  de  suelo  para  el  desarrollo  de  usos  fundamentalmente  dirigidos  al  desarrollo  turístico  del  municipio.  2.  (…)  3.  (…)  

Parámetros  urbanísticos  para  la  ordenación  del  entorno  de  la  Estación  Internacional  de  Canfranc  Problemas  jurídico-­‐urbanísticos:  Densidad,  torre…  Relación  con  las  Directrices  Parcial  de  Ordenación  del  Territorio  del  Pirineo…  Normativa  del  Texto  Refundido  del  Plan  General  de  Canfranc.    

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Art.  197.  Sector  Entorno  de  la  Estación  Internacional    1.  (…)  2.  Criterios  de  la  ordenación.  El  Plan  Parcial  contemplará:  a)  la  rehabilitación  de  la  Estación  Internacional  (BIC)  b)  un  nuevo  viario  del  sistema  general  con  objeto  de  dar  servicio  a  la  plataforma  ferroviaria:  arranca  de  la  carretera  N-­‐330  en  el  Poblado  Oficial,  cruza  el  río  Aragón  mediante  un  nuevo  puente,  asciende  por  la  ladera  de  la  plataforma  ferroviaria  hasta  el  extremo  sur  de  la  misma,  discurre  en  línea  recta  por  la  plataforma  delimitando  la  nueva  zona  ferroviaria,  y  vuelve  a  la  carretera  N-­‐330  por  el  nudo  existente  para  acceso  a  la  zona  industrial  al  norte  de  la  misma.  El  trazado  descrito  puede  observarse  en  los  planos  del  presente  PGOU.  c)  como  hipótesis  de  futuro  la  restitución  de  tráfico  ferroviario  por  el  túnel  internacional,  si  bien  modifica  el  trazado  de  la  vía  que  conecta  el  túnel  con  la  nueva  estación  que  se  proyecta  en  la  zona  este  de  la  plataforma,  junto  al  vial  de  sistema  general  descrito,  con  objeto  de  posibilitar  un  futuro  paso  superior  del  mencionado  vial  sobre  la  vía  hacia  el  túnel  d)  nuevas  conexiones  de  la  plataforma  ferroviaria  con  el  núcleo  residencial,  a  saber:  •  2  nuevos  pasos  peatonales  sobre  el  río  Aragón,  uno  al  norte  del  Paseo  de  Ribera  (paseo  marítimo),  junto  al  “Pepito  Grillo”,  y  otro  

al  norte  del  Poblado  Oficial  •  un  nuevo  puente  para  vehículos  con  objeto  de  dar  accesibilidad  a  la  nueva  zona  edificable  de  “Los  Huertos”  integrada  en  el  nuevo  

sector  de  suelo  urbanizable  del  Entorno  de  la  Estación  Internacional  •  remodelación  del  antiguo  puente  ferroviario  hacia  el  túnel  para  dar  lugar  a  un  vial  que  conecte  con  la  zona  del  Patronato  Norte  

además  de  la  nueva  vía  hacia  el  túnel  e)  rotonda  de  máquinas  y  casa  aneja:  uso  dotacional  f)  rotonda  de  máquinas:  edificio  catalogado  (protección  arquitectónica).  3.  (…)  

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Art.  197.  Sector  Entorno  de  la  Estación  Internacional    1.  (…)  2.  (…)  3.  Parámetros  de  aprovechamiento  del  Sector  y  de  las  cesiones  obligatorias.  Superficie:  19,4  Ha.  (193.993,31  m2.)  Ordenación:  por  definición  volumétrica  cuyas  características  se  detallan  a  continuación:  a)  Usos  admisibles:  residencial  (vivienda,  hoteles,  etc.),  terciario,  dotacional,  ferroviario,  logístico,  industrial  en  zona  específica  b)  Condiciones  de  volumen:  •  Índice  de  edificabilidad  bruta  residencial  de  nueva  planta:  0,30  m2/m2.  •  Índice  de  edificabilidad  en  terrenos  ferroviarios  y  logísticos:  0,10  m2/m2.  •  Edificabilidad  adicional  en  rehabilitación  de  la  Estación  •  Edificabilidad  dotacional:  no  computa  •  Densidad  máxima:  25  viv/Ha.  (la  superficie  edificable  en  plazas  hoteleras  no  será  computable  a  efectos  de  densidad  de  viviendas)  •  Número  máximo  de  viviendas:  440  c)  Cesiones  y  dotaciones.  •  10%  del  aprovechamiento  medio  a  favor  del  Ayuntamiento  •  30%  mínimo  para  zonas  verdes  públicas  y  equipamientos  (cesión  obligatoria,  gratuita  y  urbanizada  al  Ayuntamiento)  •  Los  estándares  dotacionales  del  Plan  Parcial  deberán  cumplir  los  módulos  de  reserva  fijados  por  el  art.  47  de  la  LUA.  •  Se  preverá  una  plaza  de  aparcamiento  por  vivienda,  que  deberá  ubicarse  en  el  interior  de  los  perímetros  reguladores,  pudiendo  

ocuparse  en  éstos  la  totalidad  de  su  superficie  en  planta  sótano.  d)  Condiciones  especiales.  •  30%  del  terreno  espacio  libre  de  edificación  e)  Sistema  de  actuación  y  desarrollo.  •  sistema  de  actuación  por  “compensación”  •  el  desarrollo  del  planeamiento  se  efectuará  mediante  Plan  Parcial,  Proyecto  de  Compensación  y  Proyecto  de  Urbanización.  

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Simplificar  el  ordenamiento,  el  sistema  de  planeamiento  y  la  práctica  urbanística.  Debemos  caminar  hacia  otro  modelo  porque  el  pasado  probablemente  no  volverá,  porque  resulta  financieramente  inviable,  y,  probablemente,  no  debe  volver,  porque  el  modelo  que  generó  la  burbuja  hipoteca  a  las  futuras  generaciones  •  Rehabilitación,  regeneración  urbana,  renovación  

urbana.  Concepto  •  Colmar  vacíos  urbanos.  ¿Es  necesario  clasificar  o  

urbanizar  más  suelo?  ¿Es  necesario  edificar  el  ya  urbanizado?  

•  Ponderar  conjuntamente  la  capacidad  residencial  del  parque  edificado  en  uso  o  rehabilitable  para  modular  crecimientos  

Nuevo  régimen  civil,  fiscal  y  administrativo  de  la  rehabilitación  arquitectónica,  regeneración  urbana  y  renovación  urbana    § Ley  19/2009,  de  23  de  noviembre,  de  medidas  de  fomento  y  agilización  procesal  del  alquiler  y  de  la  eficiencia  energética  de  los  edificios  

§ Ley  2/2011,    de  4  de  marzo,  de  Economía  Sostenible  

§ Real  Decreto-­‐ley  6/2010,  de  9  de  abril,  de  medidas  para  el  impulso  de  la  recuperación  económica  y  el  empleo  

§ Real  Decreto-­‐ley  5/2011,  de  29  de  abril,  de  medidas  de  regularización  y  control  del  empleo  sumergido  y  fomento  de  la  rehabilitación  de  viviendas  

§ Real  Decreto-­‐ley  8/2011,  de  1  de  julio,  de  medidas  de  apoyo  a  los  deudores  hipotecarios,  de  control  del  gasto  público  y  de  cancelación  de  deudas  con  empresas  y  autónomos  contraídas  por  las  entidades  locales,  de  fomento  de  la  actividad  empresarial  e  impulso  de  la  rehabilitación  y  de  la  simplificación  administrativa  

§ Planes  de  viviendas  estatales  y  autonómicos  

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n  No  puede  marginarse  ni  despreciarse  el  tratamiento  de  la  ciudad  existente  en  el  planeamiento.  Es  preciso  superar  de  una  vez  por  todas  en  nuestro  país  el  urbanismo  de  ensanche  n  Evaluación  de  la  capacidad  de  la  ciudad  existente  para  acoger  la  demanda  de  usos  previsibles  en  el  horizonte  de  vigencia  del  planeamiento,  ponderando  el  potencial  que  la  rehabilitación,  la  regeneración  y  la  renovación  urbanas  pueden  tener  para  mejorarlo.  n  Establecer  ya  indicadores  de  sostenibilidad  y  evaluación  del  planeamiento.  n  Introducir  límites  temporales  y  espaciales  al  planeamiento  con  objeto  de  evitar  condicionamientos  a  largo  plazo,  lastrados  por  hipotéticas  indemnizaciones,  o  impactos  supralocales  n  En  suma,  generar  una  nueva  cultura  de  planeamiento  que  afronte  la  labor  de  ordenar  la  ciudad  sobre  las  siguientes  bases:  

n  Estudio  exhaustivo  del  parque  inmobiliario  del  municipio  

n  Dinámicas  de  ocupación  y  flujos  de  población  localizando  uso  anómalo  

n  Estudio  de  la  segmentación  social  o  generacional  de  la  ciudad  

n  Necesidades  acreditables  de  nuevo  suelo  sobre  las  variables  anteriores,  ponderando  junto  a  ellas  las  de  mercado  

Jaca  (Huesca),  intervención  en  C/Rapitán,  9-­‐11-­‐13.  Fotografías  termográficas  y  de  estado  antes  y  después  

Mejora  sustancial  de  la  envolvente  térmica  del  edificio,  entre  otros  objetivos  

Conectar  urbanismo  y  vivienda.  Pensar  la  ciudad  existente  

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Propiedad  horizontal  (Ley  19/2009,  Ley  2/2011,  RDL  8/2011)    n  Protagonismo  creciente  de  las  comunidades,  agrupaciones  o  cooperativas  de  propietarios,  con  reconocimiento  de  amplia  capacidad  jurídica.  Les  corresponde  la  condición  de  promotores  de  actuaciones  de  rehabilitación  con  “empresas,  entidades  o  sociedades  no  propietarios”  en  régimen  de  equidistribución  (19.2  RDL  8/2011  y  110.2  LES)  n  Ampliación  de  obras  legalmente  necesarias  y  regímenes  específicos  de  adopción  de  acuerdos  para  las  obras  de  mejora  de  la  calidad  y  sostenibilidad  del  medio  urbano,  salvo  que  existan  unidades  familiares  de  rentas  bajas  (110  y  111.2  LES).  n  ¿Qué  obras?  Las  vinculadas  a  la  garantía  de  derechos  de  las  personas,  especialmente  discapacitadas;  impuestas  por  normas  legales  sobrevenidas  por  razones  de  seguridad,  adecuación  de  instalaciones  y  servicios  mínimos,  reducción  de  emisiones  e  inmisiones  contaminantes  y  las  necesarias  para  reducir  consumos  de  agua  y  energía;  siempre  que  la  construcción  o  edificio  estén  afectados  por  un  instrumento  legal  de  rehabilitación.  La  administración  puede  imponer  su  ejecución  (18  RDL  8/2011)  n  Afección  real  de  las  fincas  privativas  al  cumplimiento  del  deber  de  costear  las  obras  por  la  aprobación  administrativa  del  proyecto  técnico  o  la  orden  de  ejecución.  n  Previsión  de  declaración  de  utilidad  pública  y  necesidad  de  ocupación  de  los  elementos  privativos  indispensables  para  la  ejecución  de  las  obras  de  mejora  (no  habrá  alternativa  viable  y  mantendrán  superficie  y  programa  mínimos)  

Nuevo  régimen  de  la  rehabilitación  y  de  la  regeneración  urbana  

Inspección  técnica  de  edificios  (RDL  8/2011)  n  Combatir  el  incumplimiento  del  deber  de  conservación  y  prácticas  tendentes  a  lograr  la  ruina  y  expulsión  de  ocupantes  legales  n  Sistema  continuo  de  verificación  de  la  situación  del  parque  edificado,  vinculado  al  régimen  jurídico  y  extensión  del  deber  de  conservación.  Incumplidas  medidas,  incumplido  deber  n  Exigible  en  capitales  de  provincia  y  municipios  de  más  de  25.000  habitantes  o,  en  general,  en  los  que  establezcan  las  CCAA  n  Objeto:  Precisar  obras  precisas  por  razones  de  seguridad,  salubridad,  accesibilidad  y  ornato  

Deber  de  conservación,  rehabilitación  y  regeneración  (RDL  8/2011)  n  Más  amplio:  Conservación  (habitabilidad,  seguridad,  salubridad,  accesibilidad,  ornato);  mejora  (calidad  o  sostenibilidad  del  medio  urbano,  turismo,  cultura);  regeneración  urbana  (urbanización,  dotaciones,  edificios,  en  ámbitos  degradados)  (17  RDL  8/2011)  n  Modulable,  en  virtud  de  “planes,  programas  o  instrumentos  integrales”  (urbanístico,  social,  ambiental,  arquitectónico...)  [109.b)  LES]  n  Integrado,  al  cumplirse  cuando  proceda  en  régimen  de  equidistribución  y  vincularse  a  las  comunidades  de  propietarios  (18.1  RDL  8/2011)  n  Ampliable  por  incumplimiento,  tanto  cuantitativa  (hasta  el  75%  del  coste  de  reposición)  y  cualitativamente  (hasta  rehabilitar,  no  sólo  conservar)  (18  RDL  8/2011)  

Tratamiento  fiscal  favorable  (y  contingente)  (RRDDLL  6/2010  y  5/2011)  n  Deducción  en  IRPF  sobre  importe  de  obras  realizadas  en  vivienda  habitual  o  edificio  para  eficiencia,  mejora  ambiental,  accesibilidad,  redes,  seguridad,  estanqueidad...  n  IVA.  Ampliación  del  concepto  de  rehabilitación  estructural,  tipo  reducido  a  obras  de  mejora  y  rehabilitación  de  vivienda.  n  ¿Cabe  pensar  en  sociedades  de  rehabilitación  con  régimen  fiscal  especial,  similares  o  vinculadas  a  las  SOCIMI?  

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repensar  Canfranc.  Taller  de  rehabilitación,  regeneración  urbana  y  paisaje  

julio  tejedor  bielsa  profesor  titular  de  derecho  administrativo  

www.repensarcanfranc.blogspot.com.es  urbanismouz.blogspot.com.es  

www.crefco.org