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IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare
13230 gennaio 2016
I nuovI orIzzontI dell’oICe
IntervIsta a GabrIele scIcolone, neo presIdente dell’assocIazIone
CentriCommercialiIntervista a Marco Muttidi Foruminvest
PRESTITOVITALIZIOIPOTECARIOle perplessitàdi pietro locatelli
2S
articoli
ingegneria italianaè ora di crescere
pagina 9
sommarIo
soMMario
rubriche
editoriale
nomismaoutlook flash
qitv
deals
l’importante è che non cadapagina 19
prestito vitalizio ipotecario:si poteva fare meglio?
pagina 27
esiste la casa dei sogni?pagina 32
3S
un nuovo presidenteper oICela nomina di gabriele scicolone a presidente di oice per il triennio 2016-2018 rappresenta una buona no-tizia per gli operatori immobiliari che sono abituati da anni a confrontarsi con lui, in qualità di ammini-stratore delegato di artelia. Ma è una buona notizia anche per quanti hanno a cuore il futuro dell’industria immobiliare italiana che ha bisogno di linfa nuova in termini di uomini e di idee.tanto per cominciare spieghiamo cosa è l’oice: è l’associazione di categoria, aderente a Confindustria, che rappresenta le organizzazioni italiane di ingegne-ria, architettura e consulenza tecnico-economica. costituita nel 1965, l’oice raggruppa tutte le grandi società di ingegneria italiane e la maggior parte delle più qualificate piccole e medie aziende del settore.con il pragmatismo tipico degli ingegneri siamo sicu-ri che gabriele saprà dialogare con il mondo del real estate e delle costruzioni per arrivare a quel tanto au-spicato, ma ahimè, sempre troppo lontano processo di integrazione di filiera che permette al sistema im-mobiliare di diventare più moderno e innovativo.la nuova fase di mercato che si sta aprendo, le pro-fessionalità che vanno via via affermandosi nel setto-re, la domanda sempre più specifica di edifici ad alte prestazioni e bassi costi di gestione rendono inevita-bile questo matrimonio di competenze. in questa lo-gica vogliamo inserire anche la nostra modesta pro-posta di integrare sempre di più il mondo produttivo e manifatturiero nel ciclo immobiliare.
editoriale
Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
LA SEMPLIFICAZIONE E IPROCEDIMENTI EDILIZI URBANISTICI
Certezza dei tempi, silenzio assenso e poteri sostitutiviper il governo efficiente del territorio
giovedì 04 febbraio - milano
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RELATORI
Claudio de albertisANCE
Katia ZulbertiNctm Studio Legale
Cesare ferreroBNP Paribas RE - Assoimmobiliare
Guglielmo Pelliccioliil Quotidiano Immobiliare
valeria bottelliOrdine degli Architetti di Milano
Ada Lucia De CesarisNctm Studio Legale
in collaborazione con
ilQI
deals 5S
Vai alla TABELLA DEALS 2016Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel
perugia100 milioni
eurocommercial properties ha acquistato dal Fondo etrusco di Fabrica sGr il centro commerciale collestrada. si tratta del dodicesimo asset della società olandese in italia.
prato12 milioni
il comune di prato ha acquistato dall’asl l’ex ospedale della misericordia, tre ettari nel cuore del centro storico. l’asl si occuperà di bonificare la zona.
deals
SAn donAtoMIlAneSe (MI)17,3 milioni
il fondo Investietico, gestito da aedes real estate sGr, ha venduto un immobile a uso uffici in Via XXV aprile 25, locato a Metro italia. l’acquirente è rosotel srl.
roma50,2 milioni
beni stabili sIIQ ha venduto a telecom Italia, l’immobile in via di tor pagnotta, ai sensi dell’accordo quadro del 22 aprile 2015 per l’estensione e il rafforzamento della partnership tra le società.
hOSPITALITy & REAL ESTATEle opportunità di investimento nel sistema alberghiero italiano
marTedì 23 febbraio - milano
scopri di più
Guglielmo Pelliccioli, il Quotidiano Immobiliare
ilQI
Main sponsor
AperturA dei lAvori
scenAri di settoreZoran Bacic, Horwath HTL
trophy Asset
guido Polito, Baglioni HOTELS
massimo vitali, Gruppo Vitali
club deAl ristrutturAzioni
Antonella Chechile, AREL
antonio Tola, Nctm Studio Legale
investitori internAzionAli
Valeria Falcone, Cornerstone RE Advisers
giorgio Costa, UBS
massimo Caputi, Feidos
Heike Hoerdemann, Allegroitalia
Enrico Tarchi, Studio Carnelutti
gestioni
Giampiero Schiavo, Castello SGR
benedetto Puglisi, Evols
alessandro matteini, Baker & McKenzie
Simone Micheli, Simone Micheli Architectural Hero
massimo Tivegna, UniCredit
giovanni Sala, LAND
ModerAtore fabio Tonello, Antoitalia Networking
maurizio laverone, Allegroitalia Germania
ModerAtore roberto busso, Gabetti PS
ModerAtore Guglielmo Pelliccioli, ilQI
ModerAtore Piergiorgio mangialardi, Allegroitalia
oliver massabni, A2 Architecture
progrAMMA
sponsor
noMisMa outlook flash 7S
noMISMAoutlooK FlASH
il real estate italiano si risolleva grazie agli investitori esteri
nel corso dell’ultimo trimestre del 2015, gli investimenti corporate in italia hanno raggiunto circa 2,5 miliardi di euro portando il totale annuale al di sopra dei 7,5 miliardi di euro. tale valore, da considerare una prima stima, risulta nuovamente in linea con i livelli registrati negli anni precrisi e permette al mercato italiano di raggiungere una quota vicina al 3% rispetto al totale degli investimenti europei. tale rimbalzo, è da imputare prevalentemente agli investitori stranieri che, al termine dell’anno, hanno raggiunto circa l’80% del totale investito. nonostante circa il 35-40% degli investimenti abbia riguardato il settore degli uffici, gli investitori si sono indirizzati anche verso altre destinazioni d’uso, spesso più rischiose ma comunque attraenti per investitori di tipo opportunistico. si pensi, ad esempio, alle destinazioni miste o di sviluppo, che, anche grazie all’investimento di inizio anno da parte del Qatar, hanno raggiunto il 23% del totale seguito dal settore retail (circa 19%) e ancora da quello degli hotel (circa 16%). infine, il mercato di Milano continua a confermare la propria centralità arrivando a rappresentare circa il 50% degli investimenti seguito dalle altre destinazioni a discapito del mercato romano, attualmente in fase riflessiva.
Italia – volumedegli investimenti immobiliari corporate (miliardi di euro)
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, BNP Paribas RE, CBRE e DTZ
* Stime Nomisma
Peso degliinvestimenti immobiliari in Italia
sul totale investimenti in europa (%)
1,3 1,5
3,53,9 3,7
4,4
8,0
9,5
6,8
4,6 4,5 4,3
2,9
4,75,3
7,5
0
2
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6
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00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15*
Miliardi€
2,1 2,1
4,1 4,3
3,6
3,03,4
3,8
5,7
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4,7
3,7
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2,82,4
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Quo
ta%
presenta il nuovo numero della rivista FocUsQI
hOSPITALITy& REAL ESTATE
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ilQI
il temal’industria dell’ospitalità ritrova l'interesse degli operatori del real estate grazie a una serie di fattori che mettono al centro degli investitori internazionali e locali il comparto alberghiero. grazie alla ripresa economica riprendono i flussi turistici declinati nelle varie componenti, dal viaggio per affari a quello vacanziero, e il settore comincia a interrogarsi sul domani.saprà l’industria dell’ospitalità assecondare il processo di crescita innescato dalla ripresa economica e adeguare le sue strutture o preferirà sopravvivere con interventi minimi di sostegno a un comparto che a livello patrimoniale è assai vecchio e in molti casi obsoleto? su questa sfida si gioca il futuro del settore, ma soprattutto del paese italia.
distribuita in occasione del convegno del
23 febbraio e speditaagli abbonati ilQi plus+
diffusioneprenota uno
spazio pubblicitario entro il
5 febbraio 2016
deadline
9S
Gli intenti di Gabriele Scicolone nel nuovo ruolodi presidente dell’OICE
di Marco Luraschi
ingegneriA itAliAnA è orA di crescere
ingegneria italianaè ora di crescere
IntervIStA
10S
Gabriele, il riconoscimento di presidente dell’Oice arriva a coronamento di una carriera che ti vede in prima linea nonostante la tua giovane età. Con qua-le spirito hai accettato questa nomina prestigiosa?in effetti ti risponderei che la giovane età è un concet-to relativo, a 44 anni suonati, e lo spirito con il quale mi sono imbarcato in questa avventura è sicuramen-te quello di servizio e di ottimistica determinazione.credo che ci sia molto da fare per far riguadagnare all’ingegneria organizzata il posto che merita nell’am-bito della filiera di produzione del progetto.
Qual è la situazione delle società di ingegneria nel nostro Paese e, soprattutto, quali azioni intendi portare avanti nel tuo mandato?per poter dare un quadro della situazione occorre delineare alcuni “cenni storici”. le società di inge-gneria sono state “legalizzate” in italia solo negli anni Novanta e solo da allora si è visto il fiorire di nuove società e multinazionali dell’ingegneria straniere (dei veri colossi d’oltreoceano, o d’oltremanica) si sono affacciate stabilmente in italia. i decenni di ritardo accumulati rispetto all’ingegneria organizzata degli altri paesi industrializzati (usa, uk, francia, spagna, olanda, danimarca, ecc...) hanno determinato il “ri-tardo storico” che ancora scontiamo.
GAbrIeleSCIColone
PerSonA
SoCIetà
oICe
Gabriele Scicolone è uno dei manager emergenti del mondo dell’immobiliare italiano nel settore engineering e construction, è alla guida di Artelia SpA dal 2010 ed ha seguito l’acquisizione della società Intertecno chiusa circa un anno fa. La sua nomina a presidente dell’OICE apre interessanti prospettive di collaborazione tra il mondo del real estate più tecnico e il settore dell’ingegneria, in un momento storico in cui i mercati internazionali si aprono alle professionalità italiane.
ingegneriA itAliAnA è orA di crescere
11S
non è novità che le grandi società di ingegneria mon-diali sono nell’ordine delle decine di migliaia di di-pendenti e fatturano miliardi di €/$, mentre le nostre “big” (poche e sparute) hanno al massimo qualche centinaio di dipendenti e fatturati non paragonabili. È un ritardo di “due ordini di grandezza”!Ed a ciò si aggiungano i fattori di ulteriore mortifi-cazione del settore che si sono registrati negli ulti-mi 10 anni per effetto del quadro normativo; e non parlo quindi della crisi economico-finanziaria, che essendo trasversale colpisce tutti. dagli anni 2000 abbiamo visto la liberalizzazione delle tariffe di inge-gneria che ha proiettato il mercato da una situazio-ne di “troppo protezionismo” a “mercato selvaggio” creando un “effetto panico” ed una corsa al ribas-so dei prezzi che ha frustrato la qualità del servizio, la professionalità degli operatori determinando una serie di effetti collaterali, quali i ribassi assurdi per “entrare nei progetti” e poi agire tramite lo strumento delle varianti aumentando i fenomeni della corruzio-ne che ha soggiogato il sistema degli appalti negli ultimi anni.Quindi, cantieri fermi, progettazioni scadenti, conte-stazioni, contenzioso... ecc.Mi fermo qui!Morale: l’ingegneria e l’architettura italiane sono an-cora una eccellenza, ma quando ci sediamo ai tavoli per parlare dei grandi progetti internazionali, appare evidente il nostro nanismo rispetto ai giganti ed alle necessità di garanzia chieste dai grandi investitori mondiali.
ingegneriA itAliAnA è orA di crescere
SoCIetà
ArtelIA
12S
si pensi solo alle potenzialità che rappresenta l’aper-tura del mercato dell’Iran, paese tradizionalmente legato all’italia che da qualche settimana si apre al mondo con una domanda di “modernità” impressio-nante. È di questa settimana la visita del presidente rouhani a roma. e saremo in iran tra qualche setti-mana con la delegazione guidata dal Ministero degli Esteri insieme ad Ice, Confindustria, Ance. L’Italia si avvia ad essere uno dei principali partner commer-ciali per l’ammodernamento di un paese di 80 milio-ni di abitanti! le grandi imprese italiane ed i grandi costruttori ci saranno. anche l’ingegneria italiana ci deve essere.esiste poi il tema legislativo.l’approvazione del decreto delega appalti da parte del senato nel dicembre scorso è un grande primo risultato ottenuto, ma solo un primo passo dato che ora si dovranno declinare le procedure attuative del nuovo codice appalti. testo salutato dai più come “innovativo” e “riformista”: drastica riduzione del nu-mero delle stazioni appaltanti, , super poteri all’anac, no alle deroghe procedurali, no alle varianti, limitatis-simo uso degli appalti-integrati, istituzione delle li-ste dei commissari di gara, no al massimo ribasso, e nuovi criteri di partecipazione del territorio ai progetti (“débat public”).
ingegneriA itAliAnA è orA di crescere
L’OICE è l’associazione di
categoria, aderente a Confindustria, che rappresenta le organizzazioni
italiane di ingegneria, architettura
e consulenza tecnico-economica.
Oggi raggruppa tutte le maggiori società italiane di ingegneria e
la maggior parte delle più qualificate
piccole e medie aziende del settore.
stiamo andando, a nostro avviso, nel senso giusto per l’eliminazione dei tanti fattori di inefficienza del set-tore; ma occorre ora fare uno sforzo aggiuntivo per presidiare il lavoro svolto e portarlo a compimento.ecco, nel mio piccolo vorrei operare con l’associazione per “demolire” questa frustrazione; una passeggiata…
13S
Ci presenti sinteticamente come è articolata l’orga-nizzazione dell’OiCe, quali attività svolge, chi sono e quanti sono i suoi associati?oice è una associazione che aderisce a Confindu-stria e fa parte della galassia associativa di catego-ria. raccoglie le cosiddette “società di ingegneria e di consulenza tecnico-economica”, la cosiddetta “ingegneria organizzata” in contraltare all’ingegneria del singolo ingegnere professionista. oice raccoglie circa 350 società iscritte, tra gran-di, medie e piccole. abbiamo con noi anche le “big”, italferr, spea, sipal, d’appollonia, 3ti, proger, techni-tal, sina, sineco, net engineering, solo per nominare alcune; società da parecchie centinaia di dipendenti che esportato con successo in tutto il mondo.il mix degli associati è molto variegato: piccole e me-die società da poche decine di dipendenti che però difendono la propria impostazione di “società di ca-pitale” a grandi aziende.Ma il mercato dell’ingegneria in italia, anche per ef-fetto delle cause sopraesposte, è caratterizzato da una grandissima frammentazione, essendo ancora molto attivi (soprattutto a livello delle nostre provin-ce o in tutto il settore residenziale privato) il “profes-sionista” che opera in proprio.dei circa 15 miliardi di euro che rappresenta la quota di “ingegneria” in italia, solo 1,2 miliardi è sviluppato dalle società di ingegneria ed il resto dai professioni-sti che operano in proprio.tornando ad oice, infine, l’associazione opera come strumento di lobbying presso le sedi istituzionali per conto dei propri associati; come consultorio legale e tramite molti servizi di supporto quali il monitoraggio gare, rassegna stampa di settore, ecc.
ingegneriA itAliAnA è orA di crescere
14SingegneriA itAliAnA è orA di crescere
salutiamo da qualche settimana anche il ritorno in associazione di una grande azienda quale technip che, uscita con altri cosiddetti “general contractor” qualche anno addietro, è rientrata da poco nelle file dell’associazione con il proprio carico di prestigio.
Credi che ci possa essere con la tua presidenza un maggior scambio con le società del settore immo-biliare e se sì in quale direzione?a mio avviso sì. le società del settore immobiliare hanno bisogno di grande professionalità e servizio rapido, sicuro, senza approssimazioni. l’ingegneria organizzata modernamente è il corretto strumento di supporto tecnico per l’immobiliare. l’immobilia-re questo già lo sa, e moltissime aziende del settore sempre più, e da anni, si rivolgono all’ingegneria or-ganizzata.
Tornando invece alla tua attività professionale come si è sviluppata la tua carriera?Quindici anni fa conobbi antonio bianchi che aveva appena ricevuto l’incarico di portare in italia il mar-chio coteba. cercava un collaboratore ed io intuitiva-mente lo seguii colpito dallo spirito di avventura che rappresentava l’apertura della nuova branch in un paese come il nostro. abbiamo conosciuto una cre-scita costante raggiungendo in dieci anni la “quota 100” (dipendenti) che in italia rappresenta il discrimi-ne per essere tra i “big” del settore. nel 2010 siamo diventati artelia a seguito del “merger” tra coteba e
Un anno fa Artelia Italia, società guidata da Gabriele Scicolone, acquisì la società di ingegneria Intertecno. L’operazione ha rappresentato per Artelia un nuovo passo verso lo sviluppo internazionale ela globalizzazione.
sogreah ed io contemporaneamente diventavo am-ministratore delegato di artelia italia prendendo le redini da antonio bianchi che andava in pensione. sì, sono diventato ad proprio negli anni della grande cri-si economico-finanziaria e da 5 anni combatto ogni giorno in prima linea per tenere in positivo (ed anzi, possibilmente in crescita) i bilanci di artelia italia.
Tu sei amministratore delegato di uno dei più gran-di gruppi di ingegneria che opera in italia, Artelia. Quali sono le aree che la società segue e su quali progetti è operativa?artelia italia è operativa in maniera trasversale su tutti i servizi (dalla progettazione, alla direzione la-vori, dal project Management ai servizi consulenzia-li) relativamente al tema dell’edificio.Ci occupiamo di realizzazione di uffici, edifici com-plessi, centri commerciali, hotel, resort, residenziale, edilizia scolastico-universitaria.Ci occupiamo di ristrutturazioni di edifici storici e di riconversione degli stessi agli usi di cui necessita la modernizzazione del territorio e la vocazione del pa-ese (e quindi sostanzialmente ad usi terziari e/o di hotellerie di gamma alta).
Nel corso degli ultimi anni avete compiuto delle ag-gregazioni. Con quali risultati?Con la fine di gennaio festeggiamo un anno dall’acqui-sizione dell’azionariato di Intertecno S.p.A., società di ingegneria storica di Milano, con filiale a Roma ed all’estero (polonia, libia, iran) ed un track-record di referenze di prim’ordine. si è trattato di una acquisi-zione tra due realtà che si sono “complementate” a
15SingegneriA itAliAnA è orA di crescere
vicenda: artelia italia è leader in italia nei servizi per le immobiliari che noi chiamiamo “multi-site” ossia per i clienti che hanno molteplicità di immobili sul ter-ritorio (banche, catene di hotel o ristorazione, com-pagnie petrolifere, grande distribuzione, compagnie di telefonia, tra le altre); intertecno è società leader nell’ingegneria dell’edificio completo (il “building” di-ciamo noi).abbiamo oggi in portafoglio, con commesse vuoi di progettazione, vuoi di dl, vuoi di project Manage-ment, alcune delle ristrutturazioni più importanti di edifici sia a Roma che a Milano, operando per i pri-mari operatori dell’immobiliare in italia.Ma, come sai, ho deciso di non fare in questa sede un’operazione di “marketing” con i nostri clienti e quindi non citerò nessuno per non dimenticarne nes-suno... forse perdo un’occasione, ma confido nella curiosità dei nostri clienti nel contattarci per illustra-re loro le nostre referenze e conoscenze tecniche.
L’italia è un Paese che ha un fortissimo gap infra-strutturale anche di tipo immobiliare. Quali azio-ni ritieni possano essere le più incisive per ridurre questa differenza rispetto a un modello più efficien-te ed ecosostenibile?È vero, il gap è enorme. di converso le realizzazio-ni ex novo degli ultimi anni mostrano un’incredibile qualità tecnica, a dimostrazione della grande qualità che la nostra filiera delle costruzioni riesce a offrire.
16SingegneriA itAliAnA è orA di crescere
lInKiiQi
All’ultimo Forum Scenari di Santa
Margherita Ligure, Gabriele Scicolone
è intervenuto a un Forum de
ilQi sul rapporto tra la riforma degli appalti e il mercato
immobiliare.
e parlo della grandissima operazione di ammoder-namento del paese che ha rappresentato nell’ultimo decennio l’infrastrutturazione dell’alta-velocità (se ne parla sempre poco), uno dei prodotti dell’eccel-lenza italiana esportabili nel resto del mondo, o delle metropolitane (si pensi a quella di napoli, ad esem-pio) o ai nuovi edifici in altezza realizzati o in realiz-zazione sia a Milano che a roma.abbiamo un patrimonio edilizio delle città tra i più belli del mondo che con adeguati progetti di ristrut-turazione, ri-adeguamento tecnico/estetico potreb-be ridare fulgore alle nostre città che appaiono (o ci appaiono, autocriticamente) in decadenza.
c’è da fare. sì, c’è proprio molto da fare... quindi, rim-bocchiamoci le maniche: armiamoci... e partiamo!
17SingegneriA itAliAnA è orA di crescere
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L'andamento del mercato
nell'anno 2015
YEAR2015
19S
Intervista a Marco Mutti di Foruminvestsul comparto dei centri commerciali
di Guglielmo Pelliccioli
l’importanteè che non cada
l’iMportAnte è che non cAdA
20S
Al nostro annuale appuntamento da Bice a Milano, Marco Mutti è quasi a posto: di testa e di gamba. La prima ha ricominciato a girare dopo gli anni bui della crisi disegnando per la sua Foruminvest un futuro di asset management oltre che di developer, mentre la seconda finalmente comincia a camminare speditamente, quasi senza bisogno di bastone, dopo il tremendo incidente di tre anni fa. “L’importante è che non cada”, dice Marco. “Chi tu o il mercato?”, rispondo con un po’ di perfidia. “Tutti e due”, ribadisce, ma si capisce che è più timoroso per la gamba su cui poggia il settore dei centri commerciali che quella su cui deambula lui.
l’iMportAnte è che non cAdA
21S
Allora Marco, dove eravamo rimasti? Non sono sta-ti anni belli per il tuo gruppo questi ultimi, come del resto non lo sono mai stati per nessuno. La crisi è stata pesantissima.crisi nera, per consumi, per le costruzioni, per la ge-stione del quotidiano e ovviamente numeri deficitari anche per il nostro gruppo, tagliando e risparmian-do pur di rimanere a galla, ma alla fine eccoci qui, venduta la francia, venduto il belgio, siamo ripartiti da olanda e italia, il dimagrimento dello staff ha per-messo in questi sette anni di portare a compimento un percorso difficile nel quale però abbiamo creduto e per il quale abbiamo scommesso, oggi per noi si può dire crisi finita.
Quali segnali stai percependo che il peggio è pas-sato? Ci sono investitori esteri che si stanno affac-ciando al nostro mercato? Secondo molti operatori c’è una ‘quasi ressa’ per entrare in italia.decisamente sì, il peggio è alle spalle, tanti investi-tori, poche banche ma comunque disponibili a finan-ziare asset esistenti e quindi con cash flow, diverso l’argomento development, ma di questo ne abbiamo parlato tanto e ancora siamo in estrema prudenza da parte delle banche, per quanto riguarda gli investito-ri, sono pochi quelli che sono effettivamente entrati in due diligence o che hanno formalizzato un’offer-ta blindata, ma sono quelli che sono qui da sempre e che ormai conoscono il mercato che sono, ovvia-mente i più attivi.
MArCo MuttI
PerSonA
SoCIetà
ForuMInveSt
l’iMportAnte è che non cAdA
22S
Se fosse facile probabilmente saremmo già fuori dalla crisi. Invece quali sono le difficoltà che questi investitori esteri stanno riscontrando?gli Yield sono scesi rapidamente, molta richiesta molta aspettativa, si è passati dal 10% al 7,50 nel giro di 24 mesi e la tendenza è ancora difficile da conte-nere con il rischio che si stalli tutto di nuovo, doman-da e offerta si stanno già distanziando notevolmente, anche se i tassi stanno aiutando e parecchio, e i core investment sono sempre sotto il 6% quindi anche su questo fronte grande stabilità per i trophy asset.
Pensi che in italia, intendo dire per il suo bizantini-smo burocratico amministrativo, ci siano speranze che qualcosa cambi o sei sfiduciato?la fortuna di conoscere i meccanismi del settore mi rendono positivo, è ovvio che non bisogna prendere alla leggera nessun argomento, la burocrazia quan-do è governata da incompetenza è il male peggio-re per qualsiasi amministratore pubblico, ma anche per il privato. cambiamenti non ce ne sono in vista, la burocrazia nel settore commerciale è sempre più “protettiva” e richiede grossi investimenti, i carichi urbanistici sono sempre più alti e le consulenze per arrivare a compimento degli iter, sempre più profes-sionali. Ma non sono sfiduciato, le regole sono que-ste e con queste bisogna avere a che fare, si spera sempre di avere di fronte un’amministrazione prepa-rata e proattiva, rara ma c’è.
l’iMportAnte è che non cAdA
23S
Molti, moltissimi centri commerciali devono affron-tare operazioni di revamping altrimenti rischiano di chiudere. Secondo te rappresentano un’opportuni-tà di mercato?È l’opportunità vera del mercato, lavorare su centri esistenti, lo stock oggi è vecchio, arrugginito, e sta perdendo giorno per giorno l’appeal della apertu-ra, insegne vecchie, nulla di nuovo e gli sforzi che si fanno sono sempre ordinari, ma le posizioni di molti centri sono assolutamente inattaccabili e se si pro-cede a una riqualificazione specifica per il centro con investimenti mirati, il revamping, non necessaria-mente è “tiro giù tiro su” ma equilibrare l’esistente con modifiche sostanziali e non strutturali altrimenti i costi rendono qualsiasi operazione difficile econo-micamente.
Tu hai sempre detto di voler affrontare solo il mer-cato dello sviluppo e della gestione dei centri com-merciali perché è l’unico che ti ‘diverte’. Cosa è che ti piace di questo settore?la mia esperienza è passata dal residenziale agli uf-fici, e dal logistico al commerciale. Ecco, il commer-ciale è il vero stimolo che ho trovato, la varietà dei problemi da risolvere, la complessità delle conviven-ze delle insegne, il rendere un immobile fruibile, di-vertente, accettabile dalla gente, sia per lavorarci che per passare del tempo e soddisfare le proprie neces-sità e sogni, come comprare una camicia, o mangia-re il piatto preferito, o incontrare un artista, o vedere uno spettacolo di strada, o un concerto, o una partita con tutti gli amici, un luogo dove ci si sente protetti e dove sia facile fare qualsiasi cosa. e quello che mi
l’iMportAnte è che non cAdA
“Lo stockoggi è vecchio, arrugginito esta perdendogiorno per giorno l’appeal dell’apertura”.
24S
piace è il movimento e la complessità dei numeri, il capire le esigenze e cercare di soddisfarle. concor-derai con me che la differenza tra un appartamento, un ufficio, un capannone sia sostanziale rispetto a una serie di negozi che devono rendere la vita quo-tidiana più divertente; un centro commerciale sod-disfa esigenze e fa sognare molta gente oltre a farli stare bene se sei bravo a realizzarli e a gestirli.
Quali sono le operazioni che adesso avete in corso e quelle sulle quali vi state muovendo?abbiamo lavorato molto sui nostri due centri e dopo le difficoltà incontrate nell’essere non solo i develo-per ma anche i gestori abbiamo imparato a gestirne ogni aspetto riguardante la gestione immobiliare, e coordinare le attività di property. ora i nostri centri stanno viaggiando a percentuali di crescita altissi-me, probabilmente questa è stata la nostra “scuola” e negli anni abbiamo imparato cosa succede in un centro e dove si possono commettere errori, come si può prevenirli o curarli. il team è sempre più forte con grandi esperienze nel letting, nel construction e nella finanza e fiscalità commerciale, il mix ha generato una grande capacità di gestione degli asset, da qui abbiamo raccolto la fiducia di due grandi gruppi come orion e benson elliot e per loro stiamo lavorando sui centri che hanno acquistato per renderli più forti, più belli e dare un valore maggiore e una veste migliore. i risultati si sono visti da subito: fatturati e visitatori in crescita quasi a doppia cifra, e ora è arrivato il tempo di costruirne di nuovi, siamo concentrati su diversi progetti e speriamo di veder realizzare il primo già a partire dalla fine dell’anno.
l’iMportAnte è che non cAdA
“I nostri centri stanno viaggiando a percentuali di crescita altissime. Negli anni abbiamo imparato cosa succede in un centro, dove si possono commettere errori, prevenirli o curarli”.
25S
i fatturati di Foruminvest in italia si stanno muo-vendo? Come è andato il 2015?i fatturati sono in crescita in tutti i nostri centri. te-ramo è quello che era stato penalizzato dalla crisi e dal terremoto e sta sopra il 10%, ma comunque sono tutti sopra il 5%, una tendenza che ci ha soddisfatto e che soddisfa i nostri clienti, il trend è assolutamen-te positivo gli outstanding sono ormai sotto control-lo, segno che i nostri conduttori sono soddisfatti, e se penso alle difficoltà del 2010-2014 possiamo dire che siamo sulla strada giusta
Ritieni che si possano trovare delle soluzioni di partnership con la parte pubblica e mi riferisco in particolare all’utilizzo di edifici dismessi nei centri urbani come palazzi e caserme?no, non ci credo, e non ci perdo nemmeno un mi-nuto, c’è tanto da fare e a fare voli pindarici si perde troppo tempo e si perde di credibilità, il commercio è una materia complessa, sia giuridicamente che bu-rocraticamente, ci vogliono dieci o vent’anni per ve-dere la luce su un terreno destinato al commercio e con i requisiti a posto, in un centro cittadino oggi, con i vincoli, i parcheggi, la Via la Vas e tutti i documenti da produrre, non so quanti anni e quante deroghe si devono chiedere per ottenere un qualcosa di minima, di massima è inutile perdere tempo, ci sono desti-nazioni d’uso più facili da ottenere anche con la loro complessità
l’iMportAnte è che non cAdA
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Non possiamo lasciarci senza spendere due paro-le sul football americano. Come va la tua squadra? Sei più bravo tu come presidente o tuo fratello Pa-olo come capo degli allenatori?un hobby che ci sta dando molte soddisfazioni, ma anche questo con tutte le sue complessità. i seamen sono stati campioni d’italia per due volte di seguito, io e paolo come hai già scritto, abbiamo vissuto da giovani a “pane e football” ma fortunatamente non solo noi. abbiamo catalizzato un gruppo di ragazzi fantastici ai quali dobbiamo tanto, paolo comunque è più bravo e ha portato a casa due italian bowl fan-tastici, io ho solo messo a punto la macchina e le motivazioni, il resto lo hanno fatto i 10 allenatori e i 60 ragazzi che ne fanno parte, oltre allo staff medico e organizzativo, una bella cosa che dovrebbe inse-gnare tanto a tanti, lavorare per passione a remune-razione zero e essere vincenti. Vi invito ad avvicinarvi! chi lo ha fatto si sta divertendo molto e il 7 febbraio ci sarà il 50° Super Bowl tra Denver e Carolina, finale inedita e sarà bellissima!
l’iMportAnte è che non cAdA
27Sprestito vitAlizio ipotecArio: si potevA FAre Meglio?
prestito vitalizioipotecario: si potevafare meglio?Le perplessità di Pietro Locatellisulle modifiche introdotte dal MiSE a dicembre
lo scorso dicembre è diventato operativo il nuovo prestito vitalizio ipotecario, una particolare forma di finanziamento riservata alle persone più mature. Il decreto di attuazione della legge firmato dal Mi-nistro dello sviluppo economico, federica guidi, ha introdotto importanti novità per quanto riguarda l’ac-cesso e l’estinzione di questo tipo di finanziamento. Ma la nuova forma data al pVi sarà realmente utile allo sviluppo dello strumento? lo abbiamo chiesto a Pietro Locatelli, uno tra i maggiori esperti di inter-mediazione creditizia a breve e lungo termine.
Lei in più occasioni ha scritto ed è intervenuto in dibattiti trattando l’argomento del mutuo così detto Prestito Vitalizio ipotecario. Può descriverlo?Mi interesso del mutuo in forma di prestito Vitali-zio ipotecario (pVi) perché lo considero un prodotto che può essere utile principalmente per pensionati in difficoltà. Si tratta di un mutuo che, grazie alla leg-ge n. 248/2005, ora superata dalla recente legge n. 44/2015, consentiva ai proprietari di casa over 65 (con la nuova legge over 60) di ottenere una certa somma
di Redazione
PIetroloCAtellI
PerSonA
28Sprestito vitAlizio ipotecArio: si potevA FAre Meglio?
dalla banca con garanzia ipotecaria sulla casa abita-ta e di proprietà. non prevedeva rate da onorare dal momento che tutto veniva pagato al decesso del/i titolare/i del mutuo (sia il capitale concesso, sia gli interessi e le spese maturati nel tempo). al momento del decesso gli eredi potevano vendere l’immobile e, con il ricavato, pagare il mutuo o, se lo desiderava-no, possedendo i giusti parametri reddituali e garan-zie ancora sufficienti, estinguerlo con i proventi di un nuovo mutuo tradizionale. nel caso non vi fosse sta-ta la convenienza, perché quanto avuto a mutuo più gli interessi maturati, per longevità del titolare, por-tavano a un debito complessivo uguale o superiore al valore della garanzia prestata, gli eredi potevano non accettare il debito e lasciare alla banca la possi-bilità di realizzare l’immobile e sopportare eventuali perdite. Questo prodotto, come detto, è nato per dare aiuto a pensionati con pensioni modeste e quindi an-che per evitare di ricorrere, per necessità, alla vendita della nuda proprietà che spoglia totalmente gli eredi del patrimonio della casa. in italia il pVi è stato rego-lato dal comma 12 dell’art. 11 quattuordiecies del dl n. 203 del 2005 (convertito con legge n. 248/2005). la brevità del testo e la sua incongrua collocazione all’interno di una legge e di articoli dedicati a tutt’al-tro, già preludeva ad un insuccesso. infatti, l’obiettivo di rendere disponibile agli anziani almeno una parte del capitale immobilizzato della propria casa senza perderne la proprietà (lasciando comunque agli eredi
Prestito Vitalizio Ipotecario PVI - regolato un tempo dalla legge n. 285 del 2/12/2005 - regolato oggi dalla legge n. 44 del 2/4/2015 entrata in vigore il 6/5/2015
Perché è importante il prodotto mutuo PVI: 6,5 milioni di over 65 posseggono casa non gravata da impegni; valore 1250 miliardi di euro con turn over annuo di 57/60 miliardi di euro.
29Sprestito vitAlizio ipotecArio: si potevA FAre Meglio?
il cespite anche se gravato dal debi-to) non è stato centrato, nonostante fosse già allora facilmente intuibile che si sarebbe trattato di uno stru-mento rispondente ad una esigen-za prospetticamente impellente. il risultato è che il prodotto descritto non ha funzionato a dovere al punto che, in meno di dieci anni, opportu-namente, si è dovuto correre ai ripari con la nuova legge n. 44 entrata in vigore il 6 maggio 2015. detta nuo-va legge dovrebbe (dico dovrebbe) far superare tutte le problematiche che hanno impedito alla preceden-te l’atteso successo. in questo con-testo, è da apprezzare lo sforzo dei due parlamentari proponenti – cau-si e Misiani – i quali si sono oppor-tunamente e doverosamente avval-si di una proposta elaborata da una commissione congiunta di esper-ti dell’abi – associazione bancaria italiana, e da esperti di undici asso-ciazioni di utenti e di consumatori.
Perché Lei dice “dovrebbe”?se il legislatore ritiene di riformulare una legge in vigore da meno di die-ci anni, significa che la stessa non ha risposto alle aspettative e, a mio modesto parere, forse si dovevano meglio sviscerare e ponderare i reali motivi per i quali non ha funzionato la precedente. al proposito mi sembra di poter affermare che, nella realtà, ci si è limitati a qualche chiarimento e a qualche
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aggiustamento circa le modalità di vendita della ga-ranzia ipotecaria riducendone i rischi anche per chi compera garantendo la certezza di quanto acquistato per donazioni precedenti, lesioni della legittima, ecc., ad alcune interpretazioni per aspetti fiscali e poco al-tro; anzi, alcuni nuovi interventi sembrano purtroppo e come vedremo appesantire ulteriormente il percor-so del nuovo prodotto. le nuove disposizioni, infatti, hanno abbassato l’età, per avere titolo per accedere al pVi, da 65 anni a 60 anni. intervento che non aiu-ta anche solo perché le statistiche, quando si tratta della categoria degli anziani, sono principalmente in-centrate sugli over 65, sia per i dati medi relativi alla longevità, sia per quanto di altro utile alle banche per fare i necessari calcoli dei rischi derivanti da questo prodotto. in aggiunta, abbassando l’età di accesso, si esaspera il rischio, che già preoccupava le banche. Questo, infatti – paradossalmente –, è un corretti-vo del nuovo testo che potrebbe creare più problemi che vantaggi per via della possibile maggior durata di vita del mutuo e, conseguentemente, anche mag-giori interessi cumulabili con il reale rischio di una esposizione finale, alla chiusura del mutuo, facilmen-te superiore al valore della garanzia ipotecaria, cosa che già preoccupava le banche con il limite più alto dei 65 anni. Va poi osservato che, pur non essendoci
prestito vitAlizio ipotecArio: si potevA FAre Meglio?
REALI ESIgENZE DEI SENIOR- dispongono di patrimonio casa ma non è liquido;- pensioni modeste e potere d’acquisto sempre eroso;- l’alternativa di cedere la nuda proprietà con perdita completa dell’immobile per gli eredi.
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una diretta relazione tra soglia pensionistica e soglia di accesso al pVi, è abbastanza incongruo che da un lato la normativa proceda – da tempo e giusta-mente – ad innalzare l’età pensionabile e dall’altra si ragioni in modo contrario, senza ricordare che l’ab-bassamento di tale soglia riduce progressivamente e inevitabilmente il corrispettivo erogabile dalla banca, rendendo anche sempre meno interessante il pro-dotto per la stessa banca erogatrice.un altro aspetto critico consiste nella nuova oppor-tunità di definire fra le parti la possibile durata certa di vita del mutuo, prevista sempre nella nuova legge n. 44/2015. ciò appare una scelta solo teorica ma difficile da accettare poiché, se alla scadenza il mu-tuatario sarà ancora in vita, difficilmente si troverà a disporre di quanto necessario per estinguere il mu-tuo e probabilmente sarà in difficoltà nell’accede-re, anche solo per l’età, a soluzioni alternative con la conseguenza inevitabile di finire in contenzioso in età avanza e, in aggiunta, di non poter più dispor-re di aiuto finanziario per continuare con dignità la sua vita di pensionato. È esattamente quanto aveva spinto il sistema bancario ad essere poco attratto da questo prodotto, pur già con la soglia dei 65 anni, che era considerata uno dei motivi chiave dell’insucces-so della precedente legge.
prestito vitAlizio ipotecArio: si potevA FAre Meglio?
Perché dovrebbe avere successo - trasformare la casa in liquidità necessaria disponibile come sostegno “previdenziale”; - poterla comunque abitare evitando la cessione della nuda proprietà; -aiutare la ripresa dell’economia.
32Sesiste lA cAsA dei sogni?
Il mondo delle compravendite visto attraverso l’antropologiaRecensione di Marina Bettoni
esistela casa dei sogni?
Quando e perché decidiamo di acquistare un’abitazione? Il prezzo è davvero così importante nel determinare le preferenze
oppure sono altri i fattori che condizionano la nostra scelta? Esiste la casa dei sogni o sono gli stimoli del marketing, le riviste, le suggestioni suscitate dai progetti delle archistar
ad imporci nuovi modelli dell’abitare?
33Sesiste lA cAsA dei sogni?
con queste domande Riccardo e. Grassi, autore di Antropologia immobiliare, Manni editore, 2015, ac-compagna il lettore in un percorso di analisi delle di-namiche delle compravendite immobiliari. Ma il suo è un punto di vista certamente inconsueto, e finora poco percorso dagli studi sul settore, che mette in evidenza quanto possa essere importante il “richia-mo al luogo” in chi intende cambiare casa. grassi lo fa con l’aiuto di alcune discipline come l’antropolo-gia, la sociologia e la psicologia. Ma non è tutto qui.il volume, supportato da un’approfondita ricerca sul campo, risponde infatti a questi e a molti altri inter-rogativi intrecciando discipline umanistiche con altre più tecniche come l’architettura e l’urbanistica, of-frendo con questo approccio multidisciplinare un’in-teressante e nuova prospettiva, costruendo un fra-mework centrato su diverse componenti. il volume è impostato in due parti: la prima che ap-profondisce i fattori che ruotano intorno al processo d’acquisto di una abitazione; la seconda parte che grazie a un percorso umanistico incrocia il fenome-no dell’abitare con l’antropologia.
34Sesiste lA cAsA dei sogni?
Man mano ci si addentra nella lettura si scopre come la ricerca effettuata confermi che la decisione ad ac-quistare segua in genere un percorso ben delineato anche da discipline come la psicologia motivaziona-le, vale a dire: stimolo, bisogno, verifica delle offerte abitative, paragone, scelta. Quello però che il volume offre in più non è tanto il perché gli individui cercano casa ma piuttosto cerca di capire per quale motivo intendono trovarla proprio lì, in un luogo preciso, in quel determinato quartiere della città che hanno scelto di abitare.grassi offre allora una risposta che, come dice lui stesso, lega cuore e ragione, in alternanza, a secon-da della relazione che viene a instaurarsi di volta in volta tra “i centri di interesse della persona, gli aneliti, gli slanci verso l’ideale, le esigenze, le disponibilità economiche e i vissuti”, in una ricerca della casa che va… verso i luoghi del cuore. Ma in tutto ciò il marketing allora quale ruolo avrebbe? il marketing, come sappiamo, si riferisce in primis al mercato, ovvero all’incontro tra domanda e offerta. Visto in questa ottica l’operatore non può prescinde-re allora dal concetto di domanda come espressione dei desideri, quelli più profondi, quelli che l’autore ci invita a ripensare, portandoci a considerare che for-se non è una casa che stiamo cercando ma il luogo, custodito nella nostra memoria.
riccardo e. grassi, Antropologia immobiliare. Comportamenti dell’abitare e marketing immobiliare, Manni editore, 2015, 112 p.
35Sesiste lA cAsA dei sogni?
come afferma lo stesso autore “il fatto, estrema-mente curioso, è che se all’inizio dell’indagine si era indotti a pensare che per le persone fosse utile con-frontare tipologie residenziali simili benché poste in differenti zone della città, proprio perché garantivano caratteristiche costruttive, servizi di quartiere, mez-zi di trasporto nonché una innegabile convenienza economica tutto sommato equivalenti, ebbene alla fine s’è constatato che ciò non è vero. Le persone scelgono di rispondere al messaggio pubblicitario, s’interessano e approfondiscono purché la porzione immobiliare che intendono abitare sia nel luogo che hanno in mente”. ecco come “la ragione del cuore” allora determina realmente le scelte, che si lasciano influenzare dalle suggestioni invece che da fatti razionali o vantaggi tecnologici o logistici che certamente contano ma non in prima battuta. sono anche i ricordi, il passato e nostri vissuti che ci danno sicurezza e permettono di riconoscere in un edificio o un quartiere le suggestioni che potrebbero renderci felici di abitare proprio in quel posto. l’autore si interroga anche su questioni come la ri-qualificazione urbana, le aree dismesse, gli interveti sulle città, temi che sollevano considerazioni più am-pie sul mondo globalizzato e sul significato dell’edifi-care e abitare oggi. siamo sicuri che funzionalismo, razionalità, tecno-logia siano davvero ciò che le persone desiderano quando cercano casa? sta davvero lì l’anima della casa dei sogni?
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architetti, urbanisti, ingegneri e operatori immobilia-ri hanno un compito importante oggi, perché è nelle loro mani la visione del percorso che il settore potrà fare da qui in poi. concludo con queste parole dell’autore: “Questo te-sto propone un positivo e vitale percorso, guardando a chi siamo, a dov’eravamo e a quale luogo ci stiamo preparando, tenendo a mente un pensiero della scrit-trice lalla romano secondo il quale torniamo sem-pre nel luogo dal quale non siamo mai partiti”.
esiste lA cAsA dei sogni?
Abbiamo bisogno di sogni, di suggestioni, di segni che rinnovino il prodigio di appartenenza: che cioè quel luogo, quel microcosmo familiare ci appartenga e che noi ne siamo parte.
Scopigli (Yard): nPl è mercatocon numeri importanti
Quello dei non performing loans è un mercato che anche in italia sta attirando molta attenzione. gli npl immobiliari sono le sofferenze bancarie sottese a beni immobili e il loro mercato ruota attorno al recupero delle stesse attraverso la valorizzazione degli asset. Stefano Scopigli, amministratore delegato di Yard credit & asset management, ci parla oggi di npl.
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protagonisti
Il Piano di sviluppo ruraledella regione lombardia
sono sempre più numerose le superfici territoriali disponibili per un’attività agricola di tipo multifunzionale. oggi parliamo del piano di sviluppo rurale della regione lombardia con Giovanni Fava (assessore all’agricoltura della regione lombardia) ed ermes Sagula
(responsabile tecnico di caa coldiretti lombardia). conduce Giovanni Sala, presidente del gruppo land.
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real estate e agricoltura
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l’agente immobiliare
le nuove forme del franchisingpuntata dedicata al mondo del frachising immobiliare in italia con ospiti in studio Marco Speretta (cfo di gabetty ps e ad dei marchi gabetti franchising, professionecasa e grimaldi), Alessandro Pollero (presidente di fondocasa) e Riccardo Bernardi (ad di re/MaX
corporate). i tre gruppi ci presentano le loro strategie di crescita e sviluppo, dopo aver archiviato un 2015 soddisfacente e contrassegnato da dati positivi.
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