CHAPITRE 9 - Nombreux sujets corrigés gratuits des concours de … · B. Le cas particulier du lotissement et de l’articulation des certificats d’achèvement ... travaux autorisés

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URBANISME ET ENVIRONNEMENT

LES AUTORISATIONS D’UTILISATION AU SOL

CHAPITRE 9 - COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ETCONTRÔLE DES TRAVAUX

Table des matières

SECTION 1. Le commencement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 15 à 31§ 1. La déclaration de commencement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 16 à 17§ 2. La question de l’affichage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 18 à 20

A. L’affichage réglementaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 18B. Le cas particulier des immeubles classés au titre des monuments historiques . . nos 19 à 20

§ 3. Le délai de réalisation des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 21 à 23A. Le délai de droit commun . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 21 à 22B. La prorogation du permis ou de la déclaration préalable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 23

§ 4. Consistance des travaux et caducité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 24 à 27A. La réalisation de travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 24B. Le cas particulier du lotissement et de l’articulation des certificats

d’achèvement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 25 à 27§ 5. Les constructions inachevées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 28 à 31

A. L’absence de définition légale de l’inachèvement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 28B. Les cas d’inachèvement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 29 à 31

SECTION 2. Les droits de l’administration pendant les travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 32 à 44§ 1. Le droit de visite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 33 à 39

A. Les personnes investies du droit de visite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 33 à 361° Le préfet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 342° Les autres autorités compétentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 353° Les fonctionnaires territoriaux assermentés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 36

B. Le déroulement du droit de visite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 37 à 38C. L’opposition au droit de visite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 39

§ 2. Le droit de communication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 40 à 44A. Fondements du droit de communication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 40B. Les documents pouvant être demandés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 41C. La durée du droit de communication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 42 à 44

1° Avant l’achèvement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 432° Après l’achèvement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 44

SECTION 3. L’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 45 à 82

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§ 1. La notion d’achèvement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 46 à 51A. Une définition jurisprudentielle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 46 à 48B. L’appréciation concrète des travaux par le juge civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 49 à 50C. L’appréciation concrète des travaux effectués par le juge administratif . . . . . . . . . no 51

§ 2. La déclaration d’achèvement des travaux (DAT) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 52 à 57A. Les travaux soumis à déclaration d’achèvement (champ d’application) . . . . . . . . nos 53 à 56

1° Les travaux de construction ou d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 54 à 552° La réalisation par tranches des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 56

B. Le cas particulier des installations d’assainissement individuel . . . . . . . . . . . . . . . . . no 57§ 3. La procédure de déclaration d’achèvement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 58 à 82

A. Une procédure déclarative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 59 à 731° La forme déclarative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 59 à 612° Les documents annexés à la déclaration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 62 à 72

a) L’attestation du respect des règles d’accessibilité des personneshandicapées dans les ERP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 63 à 64

b) Les études de sûreté et de sécurité publique (ESSP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 65c) Agréments de locaux ou installations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 66 à 68d) Règles de construction parasismique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 69 à 72

3° La déclaration dématérialisée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 73B. Conséquences juridiques liées à la déclaration d’achèvement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 74 à 82

1° Le déclenchement des délais de contrôle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 752° Le récolement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 763° Le dessaisissement de l’administration après ces délais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 77 à 81

a) L’impossibilité de pouvoir contester la conformité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 78 à 79b) la demande d’attestation formulée dans les 15 jours suivants le délai

maximal de contrôle de conformité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 80c) le devenir des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 81

4° L’exercice du droit de préemption urbain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 82

SECTION 4. Le contrôle des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 83 à 93§ 1. L’examen des travaux au regard de l’autorisation délivrée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 84§ 2. Les conclusions des opérations de contrôle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 85 à 90

A. Le récolement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 86B. La demande de dépôt d’un dossier modificatif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 87C. Le refus de conformité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 88 à 90

§ 3. La clôture définitive des délais de recours contentieux ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 91 à 92A. Du point de vue de l’administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 91B. Vis-à-vis des tiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 92

§ 4. Le contrôle de légalité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 93

SECTION 5. Les sanctions administratives en cas de non-conformité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 94 à 106§ 1. Le procès-verbal de constat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 94 à 99

A. Cadre juridique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 94B. Contenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 95 à 96C. Cas d’infractions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 97 à 99

§ 2. L’arrêté interruptif de travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 100 à 105A. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 100B. Un acte au nom de l’État . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 101 à 102

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C. L’indispensable demande formulée à l’intéressé de présenter sesobservations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 103 à 105

§ 3. Le refus du raccordement aux réseaux public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . no 106

SECTION 6. Annexes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nos 107 à 113

Index alphabétique

(les chiffres renvoient aux numéros)

Achèvement des travaux– Agréments des locaux : 66.– Construction illégale : 50.– Critères jurisprudentiels : 47, 48.– Déclaration : 52, 53, 60.– Déclaration dématérialisée : 73.– Délais de contrôle : 75.– Documents annexés : 62.– Installation d’assainissement individuel : 57.– Juge administratif : 51.– Juge civil : 49.– Notion : 46.– Procédure : 58.– Réalisation par tranches : 56, 61.– Travaux soumis à déclaration : 53.

Affichage : 18.Agrément des locaux et installations : 66.Arrêté interruptif des travaux

– Acte au nom de l’État : 101.– Atteinte à l’ordre public : 104.– Compétence liée : 102.– Observations de l’intéressé : 103.– Principe : 100.– Référé-liberté : 105.

Attestation de conformité : 11.Certificat de conformité : 11, 12.Clôture des délais de recours : 91, 92.Construction existante : 30.Constructions inachevées : 28.Constructions parasismiques : 69, 70.Contrôle des travaux

– Examen des travaux : 84.– Principe : 83.

Décision– Demande de dépôt d’un dossier modificatif : 87.– Mention des sanctions encourues : 90.– Récolement des travaux : 86.– Refus de conformité : 88.

Déclanchement des délais de garantie : 7.

Déclaration d’achèvement des travaux– Déclaration préalable : 0.– Opérations d’aménagement : 13.– Travaux : 0.

Déclaration d’ouverture du chantier– Commencement des travaux : 14.– Déclaration : 16.– Péremption : 15.– Travaux préparatoires : 17.

Délais de contrôle– Principe : 0.– Silence : 13.

Demande d’attestation : 80.Dessaisissement : 77.Devenir des travaux : 81, 82.Droit de communication

– Après l’achèvement des travaux : 44.– Avant l’achèvement des travaux : 43.– Documents visés : 41.– Durée : 42.– Fondement : 40.

Droit de visite : 33.– Autorités compétentes : 35.– Déroulement : 37.– Durée : 38.– Fonctionnaires assermentés : 36.– Opposition au droit de visite : 39.– Préfet : 34.

Immeubles classés ou inscrits : 19, 20.Loi SRU : 2.Lotissement : 5.

– Caducité : 25.– Certificat d’achèvement : 2, 3.– Travaux : 25, 27.

Pratique notariale : 7.Procès-verbal de constat d’infraction

– Cadre juridique : 94.– Cas d’infractions : 97.– Contenu : 95.

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– Droit communautaire : 96, 98.– Secret de l’instruction : 99.

Rapport Pelletier : 2.Récolement des travaux : 75, 76, 86.Réforme de 2005

– Champs d’application : 10.– Principes : 9.– Renversement de responsabilité : 12.

– Unification des régimes : 10.Refus de raccordement au réseau : 106.Remontées mécaniques : 55.Sécurité des autorisations : 2.Travaux

– Achèvement : 31.– Délais de réalisation : 21, 24.– Prorogation : 22.

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CHAPITRE 9

COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLEDES TRAVAUX

ParDavy MirandaPrésident de l’Association des juristes des collectivités territoriales (AJCT)Directeur des affaires juridiques de la ville de Rodez

1. Bibliographie. Études générales. Code de l’urba-nisme commenté, Dalloz, 2008 – Bouyssou, La sécurisa-tion des autorisations d’urbanisme, du terrorisme conten-tieux à l’absolution automatique ? AJDA 2006.1268 –Cornille et Rousseau, Quelle sécurisation des construc-teurs et des constructions par la loi ENL ? Constr.-Urb.2006 n°14.

Commentaires particuliers relatifs à l’ancienne ré-glementation. Bauduin, De la notion de conformité enconstruction, Defrénois 2002, n°21 p. 1347 – Cornille,Défaut de certificat de conformité et dol du constructeur,Constr.-Urb. 2002 n°263.

Commentaires particuliers au contrôle et à laconformité des travaux. Miranda, Contrôle de confor-mité, où va-t-on ? Mon. TP 29 mai 2006 – Roujou deBoubée, Infractions au code de l’urbanisme, incidences

de l’ordonnance du 9 décembre 2005, RD imm. 2006. 47– Soler-Couteaux, Le nouveau régime des autorisationsd’utilisation du sol : lisibilité, sécurité et conformité, RDimm. 2006. 23 – Larralde, Lotissement : définition etmodalités de contrôle de son autorisation, JCP A 2007– Larralde, Contrôle de la conformité des travaux, JCPA 2007 – Le Marchand, Action en démolition et en res-ponsabilité : la fin d’un cauchemar ? Constr.-Urb. sept2006, Repères n° 1 – Périnet-Marquet, Régularisation,contentieux et préemption : trois difficultés d’interpré-tation de la loi ENL, Constr.-Urb. 2006, Et. n° 9 –Benoit-Cattin, La conformité des travaux, Constr.-Urb.2007 n°°3 p. 21 – Durand, Le statut des constructionsinachevées, RD imm. 2006. 340 – P. Souler-Couteaux,Précisions sur le formalisme du procès-verbal de consta-tation des infractions d’urbanisme, RD Imm 2007 p. 369.

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5292-2 LES AUTORISATIONS D’UTILISATION AU SOL

2. Genèse de la réforme. Conscient des difficultés néesde la pratique et des doléances formulées par les profes-sionnels de l’immobilier, ainsi que l’inquiétude grandis-sante des élus locaux, le gouvernement a décidé, à la findes années 1990 et sous l’impulsion du rapport public duConseil d’État de 1992 consacré au thème Urbanisme,pour un droit plus efficace, de procéder à une réformedu droit de l’urbanisme. Après la loi du 13 décembre2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains(SRU) réformant les règles d’urbanisme relative aux ou-tils d’aménagement, ainsi que d’autres lois traitant de laprotection du patrimoine, des secteurs sauvegardés, l’Étata souhaité poursuivre ses efforts en organisant notammentune refonte du droit des autorisations d’urbanisme.

Par une lettre de mission du 29 juin 2004, cosignée parle ministre de la Justice et le ministre de l’Équipement, lacommission « Pelletier » a été mandatée afin de proposerune amélioration de la sécurité des autorisations d’urba-nisme. Le rapport rendu le 25 janvier 2005, développéautour de plusieurs thèmes et riche d’enseignement pourles réformes à mener, s’est notamment penché sur la ques-tion de la législation en vigueur concernant le contrôle destravaux autorisés au terme des procédures issus du Codede l’urbanisme en y consacrant son 6e chapitre.

3. Au travers de cet examen, la commission a pu releverdeux séries de difficultés : d’une part, les visites admi-nistratives de constat de conformité étaient rares, tout auplus incitées par les professionnels de l’immobilier inté-ressés à la vente d’un bien ; d’autre part, la procédure derequête en instruction pour l’obtention du certificat taciteétait quasi inexistante étant donné la portée juridique li-mitée de ce document et la lourdeur de sa mise en œuvre.

4. Il ressortait également de ce rapport une grande dis-parité entre les procédures puisque l’examen de la confor-mité des travaux donnait lieu à trois situations distinctes :celle relative aux travaux exécutés en vertu d’un permisde construire faisant l’objet d’un certificat dont le ré-gime général relevait de l’article L. 460-2 ; celle rela-tive aux travaux issus d’un arrêté de lotir faisant l’objetd’une décision dotée d’un régime spécial (ancien. articleR. 315-36) ; celle, enfin, des travaux réalisés en vertud’une déclaration de travaux qui ne faisaient l’objet d’au-cun contrôle.

5. L’articulation entre le régime général et le cadreparticulier du lotissement était particulièrement déli-cate puisque le contrôle de la conformité des travauxn’était pas de la même nature que celui opéré sur lesconstructions édifiées sur chaque lot. En effet, un permisde construire un lot ne pouvait pas être délivré avantl’obtention du certificat d’achèvement prévu à l’ancien

article R. 316-36 du Code de l’urbanisme constatantl’achèvement de l’aménagement du lotissement (saufceux dont la finition était repoussée conformément auxdispositions de l’ancien article R. 315-33). L’autoritéadministrative à l’origine de l’arrêté de lotir devait alorsdélivrer ce certificat dans le mois suivant la demande deson bénéficiaire. À défaut, ce dernier avait la possibilitéde saisir, par voie de réquisition, l’administration pourobtenir ce certificat. En cas de silence de l’administrationdurant un mois ce certificat était alors obtenu tacitement.

6. Un acte trop souvent considéré comme « secon-daire ». L’ancienne réglementation n’organisait aucunemesure de publicité obligatoire lors de l’obtention de cecertificat ce qui, par voie de conséquence, permettait àtoute personne justifiant d’un intérêt à agir, d’en contes-ter sa régularité devant le juge administratif sans être sou-mise au délai de recours de droit commun de deux mois(v. sur ce point notes sous art. R. 460-4 et R. 460-5 an-ciens, Code Dalloz de l’urbanisme). Dès lors, cette situa-tion exposait son bénéficiaire à un risque juridique trèsimportant puisqu’un recours d’une tardiveté importante,déposé plusieurs années après l’achèvement des travauxpouvait donner lieu, à l’issue de la procédure, à des déci-sions judiciaires désastreuses, si ce n’est en annulation ouen démolition, tout au moins en versement de dommageset intérêts.

7. On sait que la pratique notariale et les professionnelsde l’immobilier accordent un intérêt important à cet actequi marque la fin des opérations de construction puisqu’ilfixe une date certaine pour le déclenchement des délaisde garanties, qu’elles soient bancaires ou en matière depolice d’assurance. Le juge judiciaire s’est d’ailleurs plu-sieurs fois prononcé à son sujet puisqu’un vendeur d’im-meuble à construire est tenu de délivrer aux acquéreurs lecertificat de conformité au titre des accessoires de la chosevendue (Civ. 3e, 26 avril 2006, Constr-Urb. 2006 p. 10 ;Defrénois 2006. 1690). Mais sa force probante était dis-cutable puisque sous l’empire de l’ancienne réglementa-tion, le juge civil estimait que ce certificat d’achèvementn’était qu’un mode de preuve parmi d’autres pour appré-cier l’achèvement des travaux et pour faire courir le délaide prescription de l’action civile en démolition prévue parl’ancien article L. 480-13 (Civ. 3e 11 mai 2000, Mme Du-guet c. M. Le Cloarec, Bull. civ. III n° 107 ; BJDU 2000n°136). Il s’interdisait également d’apprécier la régularitéde cet acte administratif et, dans certains cas, se permettaitmême de considérer, pour l’application de l’ancien articleL. 480-13, que la construction en question devait être pré-sumée conforme au permis délivré, quand bien même lestravaux réalisés n’avaient pas, en réalité, respecté ce per-mis (Civ. 3è, 14 septembre 2005, Gerdy c. Saultier, Bull.

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5292-3COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX

civ. III n° 167 ; BJDU 2005, n°428 ; Constr-urb. 2005,n°11 p. 33 ; Defrénois 2006. 737).

8. Cette approche par le juge judiciaire devrait évoluerau regard de la réforme intervenue en 2005 puisque la vo-lonté du législateur a été de conférer à cet acte, et de fa-çon plus large, à la phase de fin des travaux, des garantiesfortes et une sécurité accrue pour stabiliser les rapportsjuridiques.

9. Les principes de la réforme. L’ordonnance 2005-1527 du 8 décembre 2005 et le décret 2007-18 du 5 jan-vier 2007 portant réforme des autorisations d’urbanismeapportent une refonte complète concernant la question del’examen de la conformité des travaux. Cette réformes’articule selon trois axes majeurs.

10. En premier lieu, le champ d’application du contrôlede conformité des travaux est élargi puisqu’il concernedésormais non seulement le permis de construire et le per-mis d’aménager, mais également la déclaration préalable.Seules les opérations issues du permis de démolir en sontactuellement exclues.

En second lieu, le régime juridique du contrôle deconformité est unifié.

En troisième lieu, enfin, passé un délai fixé réglemen-tairement, le silence de l’administration saisi d’une dé-claration d’achèvement des travaux s’analyse désormaiscomme une conformité acquise tacitement sans possibili-té de retrait ultérieur.

11. Cette réforme du contrôle de conformité s’inscritdans la volonté de responsabiliser les différents interve-nants à la construction et, dans ce contexte, apporte unesolution innovante : le bénéficiaire du permis, ou sonmandataire, est désormais tenu de déposer une déclara-tion d’achèvement des travaux portant engagement durespect des obligations issues de ce permis. Le certifi-cat de conformité, tel qu’il existait sous l’ancienne régle-mentation, disparaît, pour laisser place, sur demande del’intéressé, à une attestation écrite du maire donnant actede la conformité et, par voie de conséquence, conférantdate certaine à l’achèvement des travaux.

12. La réforme opère ainsi un renversement de la res-ponsabilité liée à l’achèvement des travaux : ce n’est plusà l’administration de délivrer un certificat attestant de laconformité des travaux mais au bénéficiaire de l’autori-sation d’urbanisme de déclarer qu’il a réalisé les travauxconformément au permis dont il est bénéficiaire ou de ladéclaration préalable qu’il a déposée en ce sens. Ce ren-versement induit la disparition du certificat de conformitétel qu’il existait avant la réforme.

13. Le nouveau régime de contrôle des travaux, etnotamment cette exigence de déposer une déclarationd’achèvement des travaux portent à la fois sur les travauxde construction mais également les opérations d’amé-nagement, incluant ainsi le permis d’aménager et ladéclaration préalable. En réalité, si l’administration sevoit imposer un délai au terme duquel elle ne pourra plus,en cas de silence, contester la conformité, est désormaisau centre du contrôle des opérations d’aménagementet de lotissement jusqu’alors exclus, en partie, de sonchamp d’application.

14. Les pouvoirs détenus par l’administration sur uneopération d’aménagement et de construction restent toutde même encadrés et ne peuvent intervenir, sauf fraude,qu’à partir du moment ou le démarrage des travaux est ef-fectif (par le dépôt d’une déclaration d’ouverture de chan-tier) et ceci jusqu’au terme des opérations de contrôle deconformité faisant suite à la déclaration d’achèvement destravaux déposée en mairie.

Reste à préciser clairement l’articulation de l’ensembledes obligations pesant sur le bénéficiaire de l’autorisationet des pouvoirs de l’administration pendant les travaux.

SECTION 1

LE COMMENCEMENT DES TRAVAUX

15. Contrairement à une idée reçue, outre l’instructionde la demande ou l’examen des éléments de la décla-ration préalable déposée en mairie, le contrôle pouvantêtre exercé par l’administration lors d’une opération deconstruction ou d’aménagement commence dès le dépôt,par le pétitionnaire ou son représentant, de la déclarationd’ouverture de chantier (DOC). Celle-ci permet d’infor-mer l’administration du début de la réalisation du projet.En d’autres termes, ce n’est pas à l’issue des travaux quel’administration est en capacité d’examiner et d’interve-nir auprès du constructeur mais bien dès la délivrance del’autorisation d’urbanisme. Elle peut donc examiner à lafois la péremption de l’autorisation mais également lesmodalités de son exécution au besoin en se faisant com-muniquer tout document qu’elle jugera nécessaire de dis-poser en se rendant même sur les lieux pour vérification.

Saisie de cette déclaration, elle peut alors procéder, quece soit pendant les travaux et, a fortiori, à leur terme, àtoutes les vérifications qu’elle estime nécessaires et enlien avec le chantier.

§ 1. – La déclaration de commencement des travaux16. Dès l’obtention de l’autorisation, son titulaire peut

commencer les travaux. Il est tenu tout de même à l’obli-gation d’informer l’administration de la date d’ouverture

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effective du chantier. Pour ce faire, il est tenu d’adresserà l’autorité compétente (le maire), une déclaration d’ou-verture de chantier en trois exemplaires, selon un modèleCERFA (n° 13407*01), dont une est adressée au préfetpour l’établissement des statistiques relatives aux autori-sations d’urbanisme (v. annexe 1).

17. Le simple envoi d’une déclaration d’ouverture dechantier ne suffit pas à prouver le commencement réel destravaux. Il ne débute qu’au stade des travaux préparatoiresdès lors qu’ils présentent une certaine importance. Selonle ministère de l’équipement, le commencement des tra-vaux se caractérise notamment par l’installation de palis-sades autour du chantier, l’arrivée du matériel et les pre-miers travaux de terrassement.

Pour qu’une déclaration d’ouverture de chantier soit va-lide, encore faut-il qu’elle le soit par référence à un permisdélivré ou une décision de non-opposition à la déclarationpréalable. À défaut d’existence de cette autorisation d’ur-banisme, cet acte n’a aucun fondement, comme l’a préciséle juge administratif (CAA Bordeaux 9 mars 2006, Mon-sieur Vivien X., req.02BX02177 : AJDA. 2006. 1401,note aAtrick E. Durand).

Cette déclaration n’a pas à être affichée sur le terraincar seul le permis ou la déclaration préalable sur la baseduquel elle est déposée est obligatoirement affiché pourêtre visible de la voie publique.

§ 2. – La question de l’affichage

A. – L’affichage réglementaire18. Une fois le permis délivré ou la décision de non-op-

position à la déclaration préalable, le pétitionnaire estdans l’obligation d’afficher sur le terrain l’autorisation dé-livrée. L’absence d’affichage n’entache pas d’irrégularitél’autorisation mais a pour conséquence de ne pas opposerles délais de recours aux tiers.

L’agent assermenté et procédant au contrôle peut rele-ver l’absence de cet affichage, qui ne donne pas lieu à larédaction d’un procès-verbal d’infraction puisque ce casn’est pas pénalement réprimé.

B. – Le cas particulier des immeubles classés autitre des monuments historiques

19. En ce qui concerne les immeubles classés au titredes monuments historiques, tels que prévus à l’articleL. 621-9 du Code du patrimoine, l’arrêté ministériel du9 novembre 2007 (JO du 30 novembre), pris par applica-tion de l’article 24 du décret 2007-487 du 30 mars 2007,

précise les conditions et formes de l’affichage concernantl’autorisation de travaux sur ces immeubles. Il abroge defait l’arrêté du 1er juillet 1997.

Cet article 24 prévoit que l’autorisation de travaux dé-livrée pour un immeuble classé au titre des monumentshistoriques, est affichée sur le terrain, de manière visiblede l’extérieur, par les soins du bénéficiaire, dès la noti-fication de l’autorisation par l’autorité compétente et ce,pendant toute la durée du chantier. Cet affichage est as-suré par le bénéficiaire de l’autorisation sur un panneaurectangulaire dont chacun des côtés est au moins supé-rieur à 80 centimètres. Ce panneau indique clairement lenom ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nomdu maître d’œuvre, la date de l’autorisation et la naturedes travaux sur le monument. Il indique également quele dossier peut être consulté à la direction régionale desaffaires culturelles ou au service départemental de l’ar-chitecture et du patrimoine placé sous la responsabilitéde l’architecte des bâtiments de France. L’affichage doitégalement mentionner les voies et délais de recours.

20. L’ensemble de ces renseignements doit demeurer li-sible de la voie publique durant toute la durée des travaux.Toute personne intéressée peut consulter le dossier dansles locaux de la direction régionale des affaires culturellesou au service départemental de l’architecture et du patri-moine mais aucune donnée financière autre que le mon-tant des contributions publiques ni aucun document ayanttrait à la sécurité des personnes et des biens ne peuventêtre communiqués.

§ 3. – Le délai de réalisation des travaux

A. – Le délai de droit commun21. Le permis de construire, d’aménager ou de démolir

est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le dé-lai de deux ans à compter de la notification mentionnéeà l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décisiontacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai,les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur àune année. Les dispositions du présent article sont appli-cables à la décision de non-opposition à une déclarationpréalable lorsque cette déclaration porte sur une opérationcomportant des travaux (art. R. 424-17 du C. urb.).

Lorsque la déclaration porte sur un changement de des-tination ou sur une division de terrain sans travaux, la dé-cision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieudans le délai de deux ans à compter de la notification men-tionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la dé-cision tacite est intervenue (art. R. 424-18 du C. urb.).

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22. En vertu des dispositions issues des articles R. 421-32 (décret 2006-958 du 31 juillet 2006) et R. 424-19 duCode de l’urbanisme, en cas de recours devant la juri-diction administrative contre le permis ou contre la déci-sion de non-opposition à la déclaration préalable ou de re-cours devant la juridiction civile en application de l’articleL. 480-13, le délai de validité prévu à l’article R. 424-17est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridic-tionnelle irrévocable.

Lorsque le commencement des travaux est subordon-né à une autorisation ou à une procédure prévue par uneautre législation, le délai de deux ans mentionné à l’articleR. 424-17 court à compter de la date à laquelle les travauxpeuvent commencer en application de cette législation sicette date est postérieure à la notification visée à l’articleR. 424-10 ou à la date à laquelle la décision tacite est in-tervenue (art. R. 424-20 du C. urb.).

B. – La prorogation du permis ou de ladéclaration préalable

23. Le permis de construire, d’aménager ou de démolirou la décision de non-opposition à une déclaration préa-lable peut être prorogé pour une année, sur demande deson bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les ser-vitudes administratives de tous ordres auxquelles est sou-mis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à sonégard (R. 424-21 du C. urb.).

La demande de prorogation est établie en deux exem-plaires et adressée par pli recommandé ou déposée à lamairie deux mois au moins avant l’expiration du délai devalidité (art. R. 424-22 du C. urb.).

La prorogation est acquise au bénéficiaire du permissi aucune décision ne lui a été adressée dans le délai dedeux mois suivant la date de l’avis de réception postal oude la décharge de l’autorité compétente pour statuer surla demande. La prorogation prend effet au terme de lavalidité de la décision initiale (art. R. 424-23 du C. urb.).

§ 4. – Consistance des travaux et caducité

A. – La réalisation de travaux24. Selon les dispositions du Code de l’urbanisme, la

réalisation des travaux prescrits par l’autorisation d’urba-nisme doit intervenir dans le délai de validité du permis, àsavoir deux ans suivants notification de la décision. Passéce délai, la décision est caduque. Elle peut tout de mêmeêtre prorogée dans les conditions fixées par le code.

Le lecteur est invité à se reporter à l’étude portant sur lesautorisations d’urbanisme pour de plus amples précisionsà ce sujet.

B. – Le cas particulier du lotissement et de l’articulationdes certificats d’achèvement

25. L’article R. 315-30 du Code de l’urbanisme préciseque l’arrêté d’autorisation du lotissement devient caduc siles travaux d’aménagement ne sont pas réalisés dans undélai de dix-huit mois à compter de la notification de l’ar-rêté d’autorisation ou de la date à laquelle l’autorisationest réputée accordée.

26. L’article R. 315-36 du Code de l’urbanisme préciseque l’autorité compétente délivre, en double exemplaire,à la demande du bénéficiaire de l’autorisation et dans ledélai maximal d’un mois à compter de sa requête, un cer-tificat constatant que l’exécution des prescriptions de l’ar-rêté autorisant le lotissement ont été achevés soit dans leurintégralité soit réalisés exception faite des travaux de fi-nition lorsque ceux-ci ont été différés et autorisés.

En cas d’inexécution de tout ou partie des prescriptionsimposées, le requérant est avisé dans le délai de un moispar l’autorité compétente des motifs pour lesquels sa de-mande est rejetée et le certificat non délivré. À défaut, cedernier a la possibilité de saisir l’administration, par lettrerecommandée avec demande d’avis de réception, pour de-mander la délivrance de ce certificat. Le silence gardé parl’administration pendant un mois vaux certificat tacite.

Ce certificat a pour objet de constater l’achèvement,total ou partiel, des travaux du lotissement tels quefixés par le permis d’aménager. Il n’est pas une me-sure d’application de cet arrêté autorisant le lotissement(CAA Douai 25 janvier 2007, Association Stella 2000,req. 06DA00488 : AJDA 2007. 1319).

27. Les travaux de nivellement et d’aménagement d’unevoie d’accès permettant de desservir un site ayant faitl’objet d’une autorisation de lotir ne peuvent être regar-dés, compte tenu de leur nature, de leur faible importanceet de leur caractère préparatoire, comme un commence-ment de travaux d’aménagement d’un lotissement au sensde l’article R. 315-30 du Code de l’urbanisme, de nature àinterrompre le délai de caducité de dix-huit mois lorsqueles travaux d’aménagement n’ont pas débuté dans ce dé-lai suivant notification de l’autorisation au lotisseur (CAABordeaux 19 mars 2007, Commune de Villenave d’Ornon,req. 03BX01944 : AJDA 2007. 1207 ; JCP A n° 42 p. 19).

Dans cette affaire, le juge administratif précise qu’il nesuffit pas que des engins de chantiers aient procédé à destravaux dans le délai imparti pour qu’ils puissent, à euxseuls, être considérés comme le commencement de tra-vaux d’aménagement. au sens du Code de l’urbanisme.En effet, les travaux effectués sur la voie d’accès ou biendes travaux de débroussaillage, de délimitation de lotsautorisés ou encore quelques travaux de terrassement ne

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sauraient, selon la jurisprudence, être qualifiés de travauxde construction représentatifs d’aménagement du lotisse-ment. La caducité n’est encourue que lorsque le défautd’exécution est imputable au lotisseur lui-même. En re-vanche, si l’inexécution des travaux d’aménagement estimputable au fait de l’administration, l’autorisation de lo-tissement ne devient pas caduque (CE 9 juillet 1982, La-goueyte, req. 30466 : Lebon T. p. 794).

§ 5. – Les constructions inachevées

A. – L’absence de définition légale de l’inachèvement28. Comme l’ancienne réglementation, la réforme ne

contient aucune disposition particulière concernant le casdes constructions inachevées. Néanmoins, on peut aisé-ment considérer qu’une construction inachevée est celle,en premier lieu, qui est en phase de réalisation confor-mément à un permis en cours de validité. L’inachève-ment d’une construction peut également résulter, en se-cond lieu, de l’absence d’exécution de l’ensemble des tra-vaux autorisés par le permis à sa date de péremption.

La problématique liée à la régularité d’une construc-tion inachevée ne se pose, concrètement, qu’au regarddes travaux réalisés conformément à une autorisationd’urbanisme délivrée antérieurement puisque, dans le cascontraire, une construction illégale ne se trouve pas régu-larisée par l’effet du temps (CE 30 mars 1994, Gigoult,req. 137881 : Lebon T. p. 1269. – Cass. crim. 20 juin2000 req. 00-80.410). Il importe donc, au préalable, queles travaux effectués mais non terminés l’aient été sur labase d’une autorisation d’urbanisme initiale.

B. – Les cas d’inachèvement29. Dans l’hypothèse d’une construction régulière mais

inachevée, la solution n’est pas simple. Il ne suffit pas, parexemple, de considérer son achèvement par le seul fait del’assujettissement aux taxes foncières sur les propriétésbâties (Rép. min. JOAN n° 16 18 avril 1994, p. 1933).Par ailleurs, un ouvrage inachevé mais réalisé selon l’au-torisation délivrée peut ne contrevenir en l’état à aucuneprescription d’urbanisme. Pour autant, il ne pourra pasfaire l’objet d’une attestation de conformité.

En somme, et au regard des décisions rendues par lejuge administratif, il est possible de dégager un certainnombre d’éléments permettant de considérer un ouvragecomme inachevé.

30. Un ouvrage constitue une construction existantelorsque certains travaux projetés pour le terminer peuventrelever du régime de la déclaration préalable.

C’est en ce sens que le Conseil d’État avait admis, sousl’empire de l’ancienne réglementation, qu’une oppositionà une déclaration de travaux portant sur l’aménagement

de façades d’un bâtiment ne pouvait légalement être fon-dée sur le motif tiré de ce qu’à la date de formulation de ladéclaration, le permis de construire sur la base duquel lespremiers travaux avaient été effectués était caduc et qu’unnouveau permis de construire était nécessaire pour régula-riser l’ensemble (CE 29 mars 2006, Commune d’Antibesreq. 280194) sinon le constructeur s’exposait aux mêmessanctions que les constructions sans permis (Crim. 9 mars1999, Y. Christian, n° 97-85.933).

31. Une construction initialement conforme aux pres-criptions d’une première autorisation d’urbanisme peutdevenir irrégulière par l’effet de nouvelles normes entréesen vigueur postérieurement. En pareil cas, le juge admi-nistratif admet la possibilité d’entreprendre de nouveauxtravaux sur celle-ci pour autant qu’ils soient étrangersaux règles qu’elle méconnaît ou en améliore la confor-mité au regard de ces dernières (CE 27 mai 1988, Sekler,req. 79530).

Dans un arrêt très récent (CE 9 juillet 2008, Ministèredes transports, de l’équipement, du tourisme et de la merc. Commune de Montigny-le-Bretonneux, req. 307047), lejuge administratif confirme la jurisprudence Sekler et lacombine avec la jurisprudence M. et Mme Ahlborn (CE25 avril 2001, M. et Mme Ahlborn, req. 207095 : LebonT. p. 1230 ; BJDU 2001.327) qui avait précisé que la de-mande doit porter sur l’ensemble des travaux, à moins queles nouveaux travaux ne soient dissociables des travauxd’origine). En effet, les juges du Palais Royal considèrentque dans l’hypothèse où le permis de construire est relatifà une partie d’un ouvrage indivisible, il y a lieu d’appré-cier cette meilleure conformité en tenant compte de l’en-semble de l’ouvrage.

À l’inverse, si le juge considère qu’une simple struc-ture en béton édifiée sur la base d’un premier permis ca-duc n’est pas un ouvrage suffisamment avancé, elle nepeut pas constituer une construction existante. Par voiede conséquence, si cette structure n’est pas conforme auxnouvelles prescriptions du document local d’urbanisme,son propriétaire ne peut se prévaloir d’aucun droit ac-quis résultant de cette existence pour l’achever, mêmesi les travaux projetés sont étrangers aux règles mécon-nues ou auraient-ils pour effet de rendre l’existant plusconforme à ces dernières (CAA Marseille 25 janvier 2007SCI Vector, req. 05MA01425). Dans cette affaire, près devingt-cinq ans séparent la réalisation d’une structure bé-ton et les travaux tendant à son achèvement, structure qui,selon le juge administratif, ne pouvait être assimilée à uneconstruction proprement dite.

Une autre jurisprudence, enfin, précise qu’un construc-teur ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions d’ur-banisme relatives à la restauration des constructions exis-tantes lorsque du fait de l’état physique de l’ouvrage en

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cause, celui-ci a perdu le statut de construction, de sorteque, implicitement mais nécessairement, les travaux pro-jetés doivent être regardés comme tendant à l’édificationd’une construction nouvelle (CAA Marseille 2 mars 2000,Valenti, req. 97MA01394) même s’il s’agit de recons-truire à l’identique celle disparue (CAA Marseille 24 no-vembre 2005, M. Georges Y., req. 01MA01350).

SECTION 2

LES DROITS DE L’ADMINISTRATIONPENDANT LES TRAVAUX

32. Pendant la durée des travaux, tout agent assermentéde l’administration peut procéder à deux types d’interven-tions auprès du bénéficiaire du permis de construire ou dela décision de non-opposition à la déclaration préalable :une visite sur les lieux (§ 1), ou demander que lui soitadressé tout document lui permettant de suivre le chan-tier (§2).

§ 1. – Le droit de visite

A. – Les personnes investies du droit de visite33. L’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme fixe le

cadre général relatif au droit de visite pendant les travauxen précisant que « le préfet et l’autorité compétente men-tionnée aux articles L. 422-1 et L. 422-3 [du Code de l’ur-banisme] ou ses délégués ainsi que tous les fonctionnaireset les agents commissionnés, peuvent visiter les construc-tions en cours, procéder aux vérifications qu’ils jugentutiles […].. Ce droit de visite […] peut aussi être exer-cé après l’achèvement des travaux pendant trois ans ».

1° Le préfet

34. En sa double qualité d’autorité de police mais égale-ment titulaire du contrôle de la légalité des actes délivréspar les collectivités territoriales, le représentant de l’Étatdans le département est naturellement investi du droit devisiter tout chantier où sont réalisés des travaux ou lesaménagements ayant donné lieu à la délivrance d’un per-mis de construire ou d’aménager ou bien d’une décisionde non-opposition à déclaration préalable.

De plus, parce que le maire agit en qualité d’agent del’État, le préfet est en droit de réformer ou de compléterla décision prise par le maire dans le cadre du contrôle deconformité.

2° Les autres autorités compétentes

35. Les dispositions issues des articles L. 422-1 àL. 422-3 précisent les différentes autorités ayant lesmêmes prérogatives que le préfet pour procéder aux

visites de chantier ou demander la communication detout document qu’elle juge nécessaire. Il s’agit :

– du maire, dans les communes dotées d’un plan lo-cal d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenantlieu ainsi que, lorsque le conseil municipal l’a décidé,dans les communes qui se sont dotées d’une carte com-munale,

– du président de l’établissement public de coopérationintercommunale, après accord de l’établissement publicet de la commune membre du groupement.

3° Les fonctionnaires territoriaux assermentés

36. Le maire peut commissionner tout agent de sa col-lectivité pour procéder aux vérifications pendant la duréedu chantier et de procéder à la réalisation des opérationsde contrôle de conformité. Le maire, par arrêté individuel,commissionne un agent aux fins de réaliser ces missionsconformément aux dispositions issues du Code de l’urba-nisme.

Après une enquête de moralité, l’agent désigné pour oc-cuper cette fonction doit obtenir l’agrément par le préfetet le procureur de la République. Ce double agrément apour objet de vérifier si cet agent présente les garantiesd’honorabilité et de moralité requises pour occuper l’em-ploi sur lequel il a été nommé. Cette enquête est obliga-toire pour les agents des cadres d’emplois des policiersmunicipaux qui peuvent être assermentés pour constaterles infractions propres au Code de l’urbanisme.

Cette décision d’agrément fait suite à une enquête ad-ministrative qui doit être suffisamment approfondie pourpermettre d’apprécier de façon la plus exhaustive pos-sible, si l’agent considéré est apte à exercer ces missions.Ensuite, l’agent commissionné et titulaire de ces deuxagréments est convoqué devant le juge civil, le plus sou-vent devant le tribunal d’instance afin de prêter serment etêtre assermenté pour pouvoir constater et, le cas échéant,dresser procès-verbal.

B. – Le déroulement du droit de visite37. Le droit de visite est exercé pendant toute la durée

du chantier, ce qui permet à l’administration d’examinerle bon déroulement des travaux et, le cas échéant, de sai-sir directement le bénéficiaire en cas de divergences oud’irrégularité soulevée pendant la construction ou l’amé-nagement.

Par ailleurs, une fois les travaux terminés et la décla-ration d’achèvement des travaux déposée, l’administra-tion dispose d’un délai de trois ans pour exercer son droitde visite, délai au cours duquel elle peut soit contester laconformité si elle est encore dans le bref délai de trois oucinq mois selon le cas, soit relever infraction conformé-ment aux dispositions du Code de l’urbanisme.

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38. La durée du droit de visite, au-delà de la date of-ficielle d’achèvement, anciennement de deux ans, a étéportée à trois ans pour être en cohérence avec le délaide prescription de l’action pénale en matière de délit deconstruction sans permis ou de construction irrégulière.

L’agent de l’administration, muni de son assermenta-tion, peut pénétrer sur le chantier pendant son exécutionpour procéder aux vérifications requises. À l’issue duchantier, et une fois l’achèvement acquis, il semble plusprudent, afin de respecter le droit de propriété, de saisir lepropriétaire pour lui notifier une date de visite.

C. – L’opposition au droit de visite39. L’opposition au droit de visite est sanctionné péna-

lement selon l’article L. 480-12 du Code de l’urbanismequi énonce que « quiconque aura mis obstacle à l’exercicedu droit de visite […] sera puni d’une amende de 3 750 eu-ros. En outre, un emprisonnement d’un mois pourra êtreprononcé ».

§ 2. – Le droit de communication

A. – Fondements du droit de communication40. Selon les dispositions de l’article L. 461-1 du Code

de l’urbanisme« Le préfet et l’autorité compétente men-tionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 ou ses déléguées,ainsi que les fonctionnaires et les agents commissionnésà cet effet par le ministre chargé de l’urbanisme et as-sermentés, peuvent […] se faire communiquer tous do-cuments techniques se rapportant à la réalisation des bâti-ments, en particulier ceux relatifs à l’accessibilité aux per-sonnes handicapées quel que soit le type de handicap. Cedroit de […] communication peut aussi être exercé aprèsl’achèvement des travaux pendant trois ans ».

B. – Les documents pouvant être demandés41. Le raisonnement est simple : l’administration dis-

pose, durant toute la durée du chantier, et au-delà dans lalimite de trois ans, de la possibilité de solliciter tout docu-ment lui permettant de vérifier si l’ensemble des prescrip-tions réglementaires issues du permis ou des législationsconcernées ont été correctement respectées. Il s’agit, enoutre, d’un droit lui permettant de compléter les docu-ments qu’elle possède pour une meilleure transparence del’opération.

Il ne s’agit pas de n’importe quel document comme,par exemple, l’ensemble des données financières d’uneopération qui n’ont aucun intérêt direct avec les travauxproprement dits. Ces documents ont un lien avec l’opé-ration de construction, les prescriptions techniques et lerespect des normes nationales dans le cadre de politiquespubliques précises.

Il en est ainsi de la question de l’accessibilité des per-sonnes handicapées dans les établissements recevant dupublic. Si l’attestation du technicien est obligatoirementfournie à l’appui du dépôt de la déclaration d’achèvementdes travaux, l’administration peut, au cours du chantier,demander toute précision complémentaire, au besoin parla communication de plans, dossiers ou éléments de na-ture à l’éclairer sur les procédés et réalisations envisagées.

C. – La durée du droit de communication42. La durée du droit de communication est identique

à la durée du droit de visite (trois ans à compter de ladéclaration d’achèvement des travaux) puisque tout agentou personne autorisée peut, durant ses visites, demanderla communication d’un dossier, d’un plan ou de tout autreélément de nature à lui permettre de juger des réalisationseffectuées.

1° Avant l’achèvement des travaux

43. Ce droit court durant toute la durée du chantier, dèsle dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier dépo-sée par le maître de l’ouvrage ou son représentant. Néan-moins, on peut légitimement considérer que ce droit courtdès l’obtention du permis dès lors que le pétitionnaire n’apas déposé la déclaration d’ouverture.

En outre, à supposer que les travaux soient suspendus,ce droit de communication court toujours et ne peut pasfaire l’objet d’un refus de communication au motif que lechantier est arrêté.

2° Après l’achèvement des travaux

44. L’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme préciseque le droit de visite et de communication des documentspeut être exercé dans la durée de trois ans suivant le dépôtde la déclaration d’achèvement des travaux.

SECTION 3L’ACHÈVEMENT DES TRAVAUX DE

CONSTRUCTION OU D’AMÉNAGEMENT

45. Le nouveau régime de contrôle des travaux s’ap-plique uniformément au permis de construire, au permisd’aménager ainsi qu’à la décision de non-opposition à unedéclaration préalable. Seul le permis de démolir est exclude son champ d’application.

§ 1. – La notion d’achèvement des travaux

A. – Une définition jurisprudentielle46. La réforme n’apporte pas, malgré les anciennes

critiques, de définition légale quant à la notion même

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d’achèvement des travaux, bien qu’elle fasse obligationau constructeur d’en formuler une déclaration destinéeà informer l’administration de cet achèvement. Cetteabsence est regrettable compte tenu de la responsabilitépesant désormais sur le déclarant, ou son mandataire leplus souvent architecte, pouvant tomber sous le coupde la fausse déclaration intentionnelle et être finalementqualifiée d’escroquerie par le juge pénal.

47. Sous l’ancienne réglementation, sans doute trans-posable pour partie aux nouvelles règles, le juge admi-nistratif a été amené à définir cette notion et les critèresdevant concourir à l’appréciation de l’état d’achèvementdes constructions (P. E. Durand, Le statut des construc-tions inachevées, précité).

Pour ce faire, le juge administratif a combiné les dis-positions particulières relatives au droit pénal de l’urba-nisme, en utilisant les règles de computation des délaisde prescription pénale prévues par les articles L. 480-4et L. 480-13, et au travers des règles d’assujettissement àcertaines taxes et notamment aux contributions foncièressur les propriétés bâties. Il en a été de même lorsqu’il a duse prononcer en urgence par la voie du référé-suspension.

En pratique cette question est loin d’être neutre puisquetant le constructeur que l’administration doivent pou-voir disposer d’une lisibilité suffisante pour le cas desconstructions inachevées. Il en sera ainsi lorsqu’il s’agirad’examiner le cas de la reprise des travaux destinésà finir ce qui avait été commencé, voire de nouveauxtravaux sur existants (CAA Marseille 8 décembre 2005,Commune d’Eguille, req.02MA01240 : AJDA 2006.1123, note P. E. Durand. – TA Nice 23 février 2006,M. Cozza, req. 0105873 : RD imm. 2006. 150, note P.Soler-Couteaux. –CE 29 mars 2006, Commune d’An-tibes, req.280194).

48. L’achèvement des travaux, tel qu’il est explicitédans la présente étude, ne préjuge pas de la conformitétotale de la construction ou de l’aménagement, puisqu’ils’agit d’un contrôle, de la part de l’administration, portantuniquement sur les éléments prescrits par l’autorisationd’urbanisme. Toute autre réalisation, sauf exception, noncomprise dans le permis délivré, ne fait pas l’objet d’unedéclaration d’achèvement.

D’un point de vue du droit de l’urbanisme, il ne s’agitpas d’examiner les travaux d’aménagement intérieur (CE30 janvier 1995, M. et Mme Lambourdière, req.138907 :Lebon T. p. 1091), à moins qu’il ne s’agisse d’une modi-fication de la destination de l’immeuble (CAA Bordeaux20 mars 2000, M. Rassinoux, req. 97BX00229). Seul lejuge judiciaire, saisie d’une action civile, peut estimerqu’en l’absence de réalisation complète de son aména-gement intérieur, une construction pourra être considérée

comme inachevée (Cass. crim. 16 mai 1974 : JCP 1974.II. 17892).

On peut tout de même noter qu’à défaut d’établirl’achèvement de l’ouvrage par la seule déclaration oul’obtention de l’attestation de conformité au regard dudroit de l’urbanisme, les autres législations s’appliquantau domaine de la construction (comme l’article 1792-6du Code civil) en matière de réception des travaux oul’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’ha-bitation pour ce qui relève de l’attestation délivrée parl’architecte, celles-ci n’ont pas plus d’importance d’unpoint de vue juridique.

B. – L’appréciation concrète des travaux par le juge civil49. En pratique, l’achèvement de la construction ou de

l’aménagement s’apprécie au regard des travaux réelle-ment réalisés et le juge judiciaire considère notammentqu’il n’y a pas achèvement tant qu’une construction n’estpas en état d’être affectée à l’usage auquel elle est destinée(Cass 3e civ, 11 mai 2000, Madame Duguet : Bull. civ. IIIn° 107. – Cass. crim. 19 janvier 1982 : RDI 1982. 229).La seule réalisation des travaux de gros œuvre ne suffitpas à considérer l’ouvrage comme achevé (Cass. crim.23 juin 2003, Bode, n° 92-84.482).

Pour les constructions régulières, l’achèvement ne se-ra acquis que lorsque l’ensemble des travaux prévus ouprescrits par le permis ou la déclaration préalable sera in-tégralement réalisé pour être affectés à l’usage qui leur estdestiné (Cass. crim. 6 octobre 1987 : Bull. crim. n° 340).Sont compris dans ces travaux à la fois la réalisation del’ouvrage proprement dit mais également l’ensemble destravaux nécessaires à la conformité comme le raccorde-ment aux réseaux publics (Cass. crim. 8 juillet 2004),voire même des aménagements annexes comme une ter-rasse (Cass. crim, 21 mars 1978 : Bull. crim. n° 112)ou une piscine (Rép. min. n° 6084,JOAN 11 mai 1998,p. 2693).

Si un permis porte sur la réalisation de plusieurs bâti-ments, et lorsqu’il s’agit d’une seule et même opérationde construction, l’achèvement ne sera acquis que lorsquetous ces bâtiments seront réalisés (Crim. 4 décembre2001, Jean-Marie F. et A. n° 01-83.462. – Cass. crim.19 avril 2005, n° 04-86.661 ).

Enfin, la seule occupation de l’immeuble ne suffit pasà le considérer comme achevé (Cass. 3e civ. 6 janvier1999, Delaplace, Juris-Data n° 00068).

50. Le cas particulier des constructions illégales peuts’avérer difficile puisqu’à défaut de document de réfé-rence (permis ou déclaration préalable), il revient au juged’apprécier la destination souhaitée par le constructeur(Cass. crim. 14 septembre 1999, Benoît et Noëlle,

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n° 98-86.242), voire même exprimé par lui lors d’uneinstruction pénale (Cass. crim. 26 octobre 1999, Michel,n° 99-81.491) ou par un faisceau d’indices au premierchef duquel les outils et matériaux laissés sur le chantier(Cass. crim. 20 juin 2000, n° 00-80.410).

C. – L’appréciation concrète des travaux effectuéspar le juge administratif

51. Au regard du droit de l’urbanisme, cette apprécia-tion est plus restrictive s’inscrivant dans le cadre strictdes dispositions issues du Code de l’urbanisme et non pascelles, sauf exception, du Code de la construction et del’habitation.

L’attestation de conformité ne peut pas être refuséelorsque l’ensemble des travaux prescrits par le permisou contenus dans la déclaration préalable ont été ef-fectivement exécutés conformément à l’autorisationd’urbanisme délivrée (CE 4 février 1983, M. Tournier,req. 31572 ; CE 27 septembre 1987, Époux Marpoue,req. 58674).

En revanche, le juge administratif estime qu’uneconstruction inachevée ne peut pas faire l’objet d’unedéclaration d’achèvement des travaux (CE 14 janvier1983, M. Y. req. 26022) ou peut donner lieu à un refusde conformité (TA Nice 10 mars 1994, Société LaffiteBail, req. 89777. – CAA Nantes 5 octobre 1994, Société"Le nouveau logis centre limousin", req. 94NT00410, àpropos d’un ensemble de bâtiments qui n’étaient pas tousachevés. – CAA Lyon 21 mars 2000, SCI Les Glovettes,req. 95LY01518, non réalisation des places de stationne-ment obligatoires).

En cas de construction illégale, le maire, agissant enqualité d’autorité de police de l’État, doit ordonner l’in-terruption des travaux à moins qu’ils ne soient achevés,même s’il s’agit de travaux de finition intérieure, dereprises de malfaçons ou d’aménagements intérieurs quisont hors champs des autorisations d’urbanisme (CE2 mars 1994, Commune de Saint-Tropez, req. 135448).

§ 2. – La déclaration d’achèvement des travaux (DAT)52. À l’achèvement des travaux de construction ou

d’aménagement, une déclaration attestant cet achève-ment et la conformité des travaux au permis délivré ou àla déclaration préalable est adressée, en trois exemplaires,à la mairie (art. L. 462-2 du C. urb.).

Le bénéficiaire du permis ou le déclarant, ou son man-dataire, a désormais l’obligation de faire une déclarationattestant l’achèvement des travaux. Par cet acte, il attestesur l’honneur de la conformité des travaux avec le permisou la déclaration préalable et engage, ipso facto, sa res-ponsabilité.

La réception, par le maire, d’une déclaration d’achève-ment des travaux (DAT) déposée par le bénéficiaire d’unpermis de construire ou d’aménager, ainsi que l’auteurd’une déclaration préalable, ouvre à l’administration undélai pour procéder au contrôle et à leur récolement.

Néanmoins, cette déclaration ne suffit pas, à elle seule,à établir l’achèvement effectif de la construction ou del’aménagement puisqu’un ouvrage érigé illégalementn’en acquiert pas pour autant la conformité lors du dépôtde la DAT. Il s’agit à la fois des travaux réalisés sansautorisation, mais également ceux réalisés sur la based’une décision annulée ou caduque (CE 5 mars 2003,Lepoutre, req. 252422, concl. Sthal : Lebon p. 116 ; RDimm. 2003. 371, obs. A. Robineau-Isrël. ). En effet,le texte mentionne expressément que cette déclarationattestant l’achèvement et la conformité des travaux nepeut se faire que par rapport au permis délivré ou ladécision de non-opposition aux travaux ce qui impliquenécessairement une autorisation d’urbanisme préalable.

On notera utilement que l’absence de dépôt de cette dé-claration d’achèvement des travaux n’emporte pas l’illé-galité de l’autorisation délivrée ni même de conséquencesparticulières quant à l’appréciation de l’état d’achève-ment de la construction ou de l’aménagement. Par consé-quent, l’acte de déclarer achevé son ouvrage et d’en attes-ter sa conformité avec l’autorisation d’urbanisme délivréeconstitue qu’une simple présomption.

A. – Les travaux soumis à déclaration d’achèvement(champ d’application)

53. Dans le cadre des opérations de contrôle de confor-mité, l’ensemble des travaux de construction ou d’amé-nagements réalisés en vertu d’un permis ou d’une décla-ration préalable est soumis au contrôle de conformité.

Néanmoins, la déclaration ne porte que sur les travauxet prescriptions issues du permis ou de la déclaration préa-lable, à l’exception des exigences réglementaires propresaux réalisations intérieures qui relèvent notamment duCode de la construction et de l’habitation.

1° Les travaux de construction ou d’aménagement

54. Par principe, l’ensemble des travaux réalisés surla base d’un permis ou d’une déclaration préalable restesoumis à la déclaration, ce qui écarte, implicitement maisnécessairement, le cas de la déclaration préalable déposéeaux fins de changement de destination sans travaux oucelle portant division de propriété.

55. Les dispositions relatives à la déclaration d’achève-ment des travaux ne sont pas applicables à l’autorisation

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d’exploitation des remontées mécaniques (art. L. 472-5du C. urb.).

Sous l’empire de l’ancienne réglementation, le certifi-cat de conformité pouvait être délivré même si les pres-criptions issues du permis de lotir ayant précédé le per-mis de construire n’avaient pas été respectées (CE 25 oc-tobre 1993, Commune de Villars-les-Dombes : Lebon T.p. 1114 ; Dr. adm. 1993, n°588).

2° La réalisation par tranches des travaux

56. La déclaration d’achèvement des travaux doitpréciser, lorsque le permis accordé prévoit la réalisationpar tranches, si l’achèvement porte sur la totalité ou unetranche des travaux. Il ne peut y avoir de déclaration par-tielle si l’autorisation d’urbanisme délivrée ne le prévoitpas expressément.

Elle devra également préciser, le cas échéant, si l’amé-nageur a été autorisé à différer les travaux de finitiondes voiries. Cette disposition permet d’imaginer la pos-sibilité, pour l’aménageur, de déposer deux déclarationsd’achèvement des travaux : l’une portant sur l’ensembledes aménagements réalisés à l’exception de ceux différés ;l’autre portant sur l’aménagement à sa complète réalisa-tion.

L’article R. 462-2 précise que cette déclaration peut por-ter sur tout ou partie des travaux induisant nécessairementmais implicitement la possibilité de délivrer des certifi-cats de conformité partiels. Cette disposition fait écho àune position adoptée par la jurisprudence administrativerécente (CE 25 avril 2001, Ahlborn, req. 207065 : LebonT. p. 1230), ce qui, en pratique, résout bon nombre de si-tuations de suivis et de contrôle des chantiers importantsou complexes en cours de réalisation.

B. – Le cas particulier des installationsd’assainissement individuel

57. La loi sur l’eau et des milieux aquatiques du 30 dé-cembre 2006 prévoit que les modalités de l’exécution dela mission de contrôle des installations d’assainissementnon collectif seront définies par un arrêté interministérielqui abrogera celui du 6 mai 1996. La loi définit le contrôledes installations réalisées ou réhabilitées mais ne prévoitpas les installations nouvelles inclues dans un projet (v.art. L. 2224-8 du CGCT). Ainsi, la loi sur l’eau ne permetpas de contrôle a priori sur les installations d’assainisse-ment individuelles mais seulement un contrôle techniquelors de la mise en service du dispositif.

De ce fait, l’autorisation de mise en service d’unsystème d’assainissement individuel est accordée par lacommune ou l’établissement public de coopération inter-communal s’il est compétent, à l’occasion d’un contrôlede l’installation et non préalablement à la réalisation

des travaux (Rép. min. n° 1100, JO Sénat 13 décembre2007, p. 2283). Cette situation présente l’inconvénientd’un contrôle parfois rendu impossible par la réalisationmême des opérations de construction ou d’aménagementpuisque, en pratique, les réseaux peuvent être recouvertsou inaccessibles.

La Commission nationale informatique et libertés(CNIL) a adopté le 5 janvier 2007, une décision d’autori-sation unique de traitement des données personnelles misen œuvre par les collectivités locales à des fins de gestionde l’urbanisme ou du service public de l’assainissementnon collectif. Il s’agit de l’ensemble des données issuesde la documentation cadastrale traitées dans un mêmefichier ou logiciel, ainsi que celles issues des dossiersd’urbanisme (comprenant également les déclarationsd’intention d’aliéner), les permissions de voiries, la ges-tion de l’assainissement non collectif et celles provenantdu service en charge de la gestion de l’eau potable pour laconstitution initiale du fichier des redevables). Ces infor-mations ne doivent être utilisées qu’à des fins de gestionfoncière, d’urbanisme, d’aménagement du territoire oude suivi des installations d’assainissement individuelssur le territoire de la collectivité. Seuls les services encharge de ses missions ont accès à ce fichier.

La gestion de ce fichier a pour vocation de résoudreun certain nombre d’interrogations quant à la nature, lalocalisation et l’état des réseaux existants.

§ 3. – La procédure de déclaration d’achèvementdes travaux

58. Selon des dispositions issues des articles L. 462-1,R. 462-1 et R. 462-2 du Code de l’urbanisme, le bénéfi-ciaire du permis ou l’auteur de la déclaration préalable,doit déposer ou adresser à l’autorité compétente qui lui adélivré l’autorisation, une déclaration d’achèvement destravaux. Celle-ci ne fait pas l’objet de mesures de publi-cité bien que le rapport Pelletier du 25 janvier 2005 l’aitfortement recommandé afin de sécuriser les opérationsde construction en donnant date certaine à la déclarationd’achèvement, notamment en cas de silence de l’adminis-tration.

A. – Une procédure déclarative

1° La forme déclarative

59. Cette déclaration d’achèvement des travauxpeut être soit déposée en mairie contre récépissé, soitadressée en recommandé avec accusé de réception, soitenvoyée par procédé électronique lorsque la communeest dotée des équipements répondant aux normes fixéespar l’arrêté du ministre chargé de l’urbanisme prévu àl’article R. 423-49 qui énonce que « un arrêté du ministre

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chargé de l’urbanisme fixe les caractéristiques techniquesde la procédure électronique de transmission, garantis-sant la fiabilité de l’identification du demandeur et del’autorité compétente, ainsi que l’intégrité des documentsadressés, la sécurité et la confidentialité des échanges »et dans les conditions prévues par l’article R. 462-1 al. 2.

60. Elle est signée par le bénéficiaire du permis deconstruire ou d’aménager ou de la décision de non-op-position à la déclaration préalable ou par l’architecte oul’agréé en architecture dans le cas où ils ont dirigé les tra-vaux (art. R. 462-1 du C. urb.). Elle peut être accom-pagnée, selon le cas, soit d’une attestation constatant queles travaux respectent les règles d’accessibilité aux per-sonnes handicapées applicables aux établissements rece-vant du public (art. R. 462-3 du C. urb. et R. 111-19-21du CCH) ou d’un document attestant que le maître d’ou-vrage a respecté les règles de construction parasismiqueset paracycloniques (art. R. 462-4 et R. 600-3 du C. urb.).

61. Lorsque le permis de construire ou d’aménager aautorisé la réalisation des travaux par tranches, la décla-ration précise si l’achèvement concerne la totalité ou unetranche des travaux (art. R. 462-2). De plus, lorsquel’aménageur a été autorisé à différer les travaux de fini-tion des voiries, la déclaration d’achèvement doit le pré-ciser (art. R. 462-2, al. 2).

La déclaration d’achèvement des travaux doit être réa-lisée au moyen d’un imprimé-type mis à la disposition dubénéficiaire du permis. Il s’agit du formulaire CERFAn° 13498.

2° Les documents annexés à la déclaration

62. Les exigences posées par l’article L. 461-1 du Codede l’urbanisme visent à s’assurer que les mesures en fa-veur du handicap et celles tenant à la sécurité des instal-lations sont respectées. Cette volonté traduit une réelleprise en compte, par l’administration, et sous l’impul-sion parfois du droit communautaire, que l’ensemble desnouvelles réalisations s’inscrivent dans une approche pluspragmatique en faveur notamment des personnes handi-capées ou pour écarter toute atteinte à la sécurité des bienset des personnes.

a) L’attestation du respect des règles d’accessibilitédes personnes handicapées dans les ERP

63. L’article R. 462-3 précise que dans les cas prévusà l’article R. 111-19-27 du Code de la construction et del’habitation, la déclaration d’achèvement des travaux re-latifs à un établissement recevant du public (ERP) est ac-compagnée de l’attestation précisant que les travaux réali-sés respectent les règles d’accessibilité mentionnées à cetarticle.

Le droit de communication ainsi que le contrôle de laconformité des prescriptions relatives à l’accessibilité despersonnes handicapées et à mobilité réduite sont issues del’article 43, I de la loi 2005-102 du 11 février 2005 dite« loi handicap ». Par deux textes d’application (décret2007-1327 du 11 septembre 2007, modifiant le CCH, etarrêté ministériel du 11 septembre 2007) le gouvernementa fixé le cadre de l’action de l’administration.

L’arrêté ministériel précise le contenu du dossier per-mettant de vérifier la conformité de travaux de construc-tion, d’aménagement ou de modification d’un ERP avecles règles d’accessibilité aux personnes handicapées.

64. D’après ce texte, ce dossier doit contenir un plancôté dans les trois dimensions à une échelle adaptée, pré-cisant les cheminements extérieurs, ainsi que les condi-tions de raccordement entre la voirie et les espaces exté-rieurs de l’établissement et entre l’intérieur et l’extérieurdu ou des bâtiments constituant l’établissement. Il doitcontenir aussi un plan côté dans les trois dimensions à uneéchelle adaptée, précisant, pour chaque niveau de chaquebâtiment, les circulations intérieures horizontales et ver-ticales, les aires de stationnement et, s’il y a lieu, les lo-caux sanitaires destinés au public, ainsi qu’une notice ex-pliquant la prise en compte, par le projet, de l’accessibi-lité aux personnes handicapées et, notamment, en ce quiconcerne les dimensions des locaux, leur couleur et leuracoustique.

b) Les études de sûreté et de sécurité publique (ESSP)

65. Prévue par la loi d’orientation et de programmationpour la sécurité intérieure du 21 janvier 1995, la dispo-sition a été réintégrée à l’article 14 de la loi du 5 mars2007 relative à la prévention de la délinquance et in-sérée dans l’article L. 111-3-1 du Code de l’urbanisme.Le décret 2007-1177 du 3 août 2007 modifie l’articleR. 111-49 en fixant le contenu et la procédure à suivrepour mettre en œuvre ces études. Le tout est précisé parune circulaire ministérielle du 1er octobre 2007 (NOR :INT/K/00103/C).

Cette étude est destinée à améliorer la prise en comptede la prévention des agressions et des incivilités. Ence sens, elle diffère de la prise en compte de la sécuri-té publique telle qu’elle s’entend traditionnellement. Laréalisation d’une étude de sûreté et de sécurité publiquen’est obligatoire que dans les agglomérations de plus de100 000 habitants et ne concerne que les établissementsrecevant du public (ERP) de 1re catégorie ou la réalisationd’une zone d’aménagement concertée (ZAC) de plus de100 000 m².

La circulaire précise toutefois que les préfets ont la pos-sibilité de réaliser une telle étude sur des opérations et pro-jets plus modestes à l’intérieur du département. Le préfet

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détermine des périmètres locaux, après un diagnostic desécurité et en fonction du contexte social et urbain, descatégories d’ERP et la superficie des opérations d’amé-nagement. Le contenu de cette étude ainsi que la compo-sition et les attributions de la commission pour la sécuritépublique sont précisées en annexe de cette circulaire.

c) Agréments de locaux ou installations

66. L’article R. 510-1 du Code de l’urbanisme prévoitque « dans la région d’Île-de-France, sont soumis à agré-ment, sous réserve des exceptions prévues aux articlesR. 510-4 et R. 510-6, toute opération entreprise par toutepersonne physique ou morale de droit privé, ou de droitpublic lorsque le champ d’action de la personne moralerelève en majeure partie du secteur concurrentiel, ten-dant à la construction, la reconstruction, la réhabilita-tion ou l’extension de tous locaux ou installations ser-vant à des activités industrielles, commerciales, profes-sionnelles, administratives, techniques, scientifiques oud’enseignement. Les opérations mentionnées au premieralinéa sont soumises à agrément quelle que soit l’affecta-tion des locaux existants et indépendamment de la qualitéde leur propriétaire et quelles que soient les conditions ju-ridiques de l’utilisation. Les transferts à titre gratuit sontexclus du champ d’application du présent titre ».

Cet agrément est accordé, accordé sous condition, refusé ouajourné pour complément d’instruction par le préfet du dépar-tement pour toute opération de construction, reconstruction ouextension, lorsqu’il existe une convention mentionnée à l’articleR. 510-5 en cours de validité. Sa décision fait l’objet d’un arrêtépublié au recueil des actes administratifs de la préfecture. Il peutégalement être délivré par le préfet de la région d’Île-de-Francedans les autres cas. Sa décision fait l’objet d’un arrêté publiéau recueil des actes administratifs de la préfecture de la régiond’Île-de-France.

Tout refus d’agrément ou agrément sous condition doit êtremotivé.

L’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois àcompter de la réception de la demande pour statuer. En l’ab-sence de réponse dans ce délai, l’agrément est réputé accordédans les termes où il a été demandé. Toutefois, l’autoritécompétente peut prendre une décision motivée d’ajournementpour complément d’instruction. Elle dispose alors de trois moisà compter de la réception de cette décision par le demandeurpour statuer. Faute de décision dans ce délai, l’agrément estréputé accordé dans les termes où il a été demandé.

Les opérations entreprises par les collectivités locales sur leurterritoire pour les besoins de leurs propres services publics sontexclues.

67. La décision accordant l’agrément fixe la superficie horsœuvre nette (SHON) autorisée et détermine les conditions etréserves auxquelles est subordonnée l’opération. La décision

peut, soit subordonner la réalisation de l’opération à l’exécu-tion effective d’engagements souscrits par le bénéficiaire, no-tamment quant à la création ou l’extension d’activités hors dela zone définie à l’article R. 510-1, soit imposer des conditionsconcernant notamment la nature des activités susceptibles d’êtreexercées dans les locaux ou installations en cause, la durée pen-dant laquelle elles peuvent être exercées, la localisation des bâti-ments et installations, la désaffectation, l’abandon ou la démoli-tion de certains locaux ou installations, l’effectif qui pourra êtreemployé.

68. Aucun texte n’impose de fournir à l’appui de la dé-claration d’achèvement des travaux cet agrément. Pourautant, l’administration, lors des opérations de contrôlede conformité, et ce en vertu de l’article L. 461-1, peutdemander la communication de ce document afin de dis-poser d’un dossier complet pour vérifier les opérationsde construction ou d’aménagement puisque cet agrémentfixe les limites de construction autorisées.

d) Règles de construction parasismique

69. Cadre général. L’article R. 462-4 du Code de l’ur-banisme précise que « Dans les cas prévus par les 4° et5° de l’article R. 111-38 du code de la construction et del’habitation, la déclaration d’achèvement des travaux estaccompagnée du document prévu à l’article L. 112-19 dece code, établi par un contrôleur technique mentionné àl’article L. 111-23 de ce code, attestant que le maître d’ou-vrage a tenu compte de ses avis sur le respect des règlesde construction parasismiques et paracycloniques prévuespar l’article L. 563-1 du code de l’environnement ».

Les dispositions de l’article R. 111-38 du Code de laconstruction et de l’habitation soumettent obligatoire-ment au contrôle technique les opérations de constructionayant pour objet la réalisation d’immeubles ou de bâ-timents lorsqu’ils sont situés dans certaines zones desismicité (dispositions issues du décret 2007-1727 du7 décembre 2007 relatif à l’extension du contrôle tech-nique obligatoire à certaines constructions exposées à unrisque sismique).

Cet article précise sont soumises obligatoirement à cecontrôle les opérations de construction ayant pour objetla réalisation : […]

– lorsqu’ils sont situés dans les zones de sismicité II etIII délimitées par l’annexe au décret 91-461 du 14 mai1991, des immeubles dont le plancher bas du dernier ni-veau est situé à plus de 8 mètres par rapport au niveau dusol ;

– lorsqu’ils sont situés dans les zones de sismicité I a, Ib, II et III, délimitées par l’annexe précité, des bâtimentsappartenant aux classes C et D au sens dudit décret et

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des établissements de santé, lorsqu’ils n’y sont pas déjàsoumis au titre d’une autre disposition du présent article.

On notera utilement que ces dispositions ne sont appli-cables que pour les demandes de permis de construire dé-posées à compter du 1er mai 2008 (date précisée par l’ar-ticle 2 du décret 2007-1727 du 7 décembre 2007).

70. Modalités d’application. L’arrêté ministériel du10 septembre 2007 (JO du 26 septembre 2007), vientcompléter ce dispositif en application des dispositions is-sues de l’article R. 431-16 et R. 462-4 du Code de l’urba-nisme en insérant deux sections intitulées « Dispositionsapplicables aux constructions soumises à des règles para-sismiques » (art. A. 31-10 s. et A. 462-2 s.).

Le document prévu par le b de l’article R. 431-16atteste que le contrôleur technique qui l’a établi a faitconnaître au maître d’ouvrage, dans le cadre de la mis-sion de contrôle technique qui lui a été confiée, son avissur la prise en compte dans le projet établi en phase dedépôt du permis de construire, des règles parasismiquesprévues par le décret 91-461 du 14 mai 1991.

Cette attestation est établie conformément au modèleprévu à l’article A 431-10 du Code de l’urbanisme quidispose que le maître d’ouvrage remet au contrôleurtechnique qu’il a choisi les documents suivants : a)Le projet de construction en phase de dépôt du permisde construire ; b) Les éléments géotechniques faisantapparaître la ou les classes de sols et le site sismique ; c)Les informations permettant le classement de l’ouvrageen catégorie au sens de la réglementation parasismiqueapplicable ; d) Une notice explicative portant sur lecheminement des charges verticales et horizontales et surle principe de fondations et de soutènement.

71. Le document prévu par l’article R. 462-4 atteste quele maître d’ouvrage a tenu compte des avis du contrôleurtechnique, dans le cadre de la mission de contrôle tech-nique qui lui a été confiée, sur la prise en compte lors dela construction des règles parasismiques prévues par ledécret 91-461 du 14 mai 1991 modifié et ses arrêtés d’ap-plication. Cette attestation est établie conformément aumodèle prévu à l’article A. 462-2. Elle peut être établiepour une partie de l’opération faisant l’objet du permis deconstruire, à condition que cette partie soit indépendantedu reste de la construction, du point de vue des sollicita-tions sismiques.

Pour permettre l’établissement de l’attestation mention-née à l’article A. 462-2, le maître d’ouvrage remet aucontrôleur technique qu’il a choisi les documents sui-vants : a) Le dossier du permis de construire ; b) L’at-testation mentionnée à l’article A. 431-10 s’il y a lieu ; c)Les informations sur le classement de la construction ; d)

Une note indiquant les suites données par le maître d’ou-vrage aux avis du contrôleur technique ; e) Les documentsd’exécution correspondant aux ouvrages exécutés ou auxéquipements non structuraux lorsqu’une réglementationleur est applicable (art. A 462-3).

72. L’article A. 462-4 précise que les avis sont émis parle contrôleur technique après examen, à chaque phase dela mission de contrôle technique qui lui a été confiée, deséléments de fondations, d’ossatures et de façades et deséléments non structuraux. Les points sur lesquels portecet examen sont les suivants :

1. Fondations, notamment :a) La cohérence du dimensionnement retenu avec les

caractéristiques du sol connues ou résultant d’une étudeparticulière ;

b) La prise en compte du risque de liquéfaction ;.c) Les paramètres dynamiques du sol pour la justifica-

tion des fondations ;.d) L’adéquation de la valeur retenue pour le coefficient

topographique en fonction de la situation de la construc-tion.

2. Ossatures et façades :a) Les chaînages et dispositions constructives ;b) L’appréciation de la régularité de l’ouvrage et dispo-

sitions en découlant, notamment la valeur admise pour lecoefficient de comportement. ».

3° La déclaration dématérialisée

73. Lorsque le demandeur accepte de recevoir les ré-ponses de l’autorité compétente par courrier électronique,la déclaration précise l’adresse électronique à laquelle lecourrier de l’autorité compétente peut être envoyé dansles conditions définies par l’article R. 423-48.

Lorsque la déclaration a été adressée par courrierélectronique, le déclarant est réputé accepter de recevoirle courrier de l’autorité compétente par courrier électro-nique dans les mêmes conditions (art. R. 462-5).

B. – Conséquences juridiques liées à ladéclaration d’achèvement

74. L’autorité compétente mentionnée aux articlesL. 422-1 à L. 422-3 du Code de l’urbanisme peut, dansun délai fixé par décret en Conseil d’État, procéder oufaire procéder à un recollement des travaux et, lorsqueceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou àla déclaration préalable mettre en demeure le maître del’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettreles travaux en conformité.

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Passé ce délai, cette autorité compétente ne peut pluscontester la conformité des travaux (art. L. 462-2 du C.urb.).

1° Le déclenchement des délais de contrôle

75. À compter de la date de réception en mairie dela déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dis-pose d’un délai de trois mois pour procéder aux opéra-tions de contrôle de conformité des travaux pour contes-ter la conformité des travaux au permis ou la déclaration.Lorsque la conformité est acquise, l’administration pro-cède à leur récolement (art. R. 462-6).

Ce délai est porté à cinq mois lorsque le récolementest obligatoire. Les cas pour lesquels ce récolement estobligatoire sont fixés par l’article R. 462-7 du Code del’urbanisme, à savoir :

– les travaux concernant un immeuble protégé au titredu patrimoine (inscrit au titre des monuments historiquespar application de l’article L. 621-25 du Code du patri-moine ; situé dans un secteur sauvegardé créé par appli-cation de l’article L. 313-1 du Code de l’urbanisme, ousitué dans un site inscrit ou classé) ; ce récolement estalors effectué en liaison avec l’architecte des bâtimentsde France ou, le cas échéant, avec le représentant du mi-nistre chargé des monuments historiques ou du ministrechargé des sites pour les travaux concernant un immeubleprotégé au titre du patrimoine,

– les travaux réalisés dans un immeuble soumis à uneréglementation particulière (immeuble de grande hauteurtel que prévus aux articles R. 122-1 à R. 122-29 du Codede la construction et de l’habitation ; aux établissementsrecevant du public conformément aux dispositions des ar-ticles R. 123-1 à R. 123-55 du CCH) ; ce récolement esteffectué en liaison avec le directeur départemental des ser-vices d’incendie et de secours,

– les travaux réalisés à l’intérieur d’un espace protégé(espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un fu-tur parc national dont la création a été prise en considéra-tion en application de l’article R. 331-4 du Code de l’en-vironnement ; soit à l’intérieur du cœur d’un parc natio-nal délimité en application de l’article L. 331-2 du mêmecode ; soit à l’intérieur d’une réserve naturelle créée enapplication de l’article L. 332-1 du même code),

– les travaux réalisés dans un secteur couvert par unplan de prévention des risques (naturels, technologiquesou miniers).

2° Le récolement des travaux

76. Pour préserver les règles applicables au contradic-toire, lorsque l’autorité compétente décide de procéderau récolement des travaux, même s’il est obligatoires(v. ci-dessus n° 75), elle en informe préalablement le

constructeur ou le maître de l’ouvrage (art. R. 462-8 duCode de l’urbanisme) afin de lui laisser toute latitude,s’il le souhaite, de préciser des éléments en lien avec lesopérations de contrôle de conformité. Cette dispositionpermet également au déclarant, sachant l’imminence desopérations de contrôle, de régulariser, si nécessaire, lestravaux irrégulièrement entrepris.

Selon les travaux concernés et en fonction de la naturedes travaux réalisés, le récolement effectué par l’adminis-tration se réalise en liaison avec l’architecte des bâtimentsde France ou le directeur du service départemental d’in-cendie et de secours.

3° Le dessaisissement de l’administration après ces délais

77. C’est le changement majeur apporté par la réformede 2005 puisque l’administration est automatiquementdessaisie du pouvoir de contester la conformité passéle délai de trois ou cinq mois suivant le dépôt de ladéclaration d’achèvement.

Néanmoins, on peut préciser (v. Miranda, Contrôle deconformité, où va-t-on ? Mon. TP 29 mai 2006) que sil’administration est dessaisie de ce droit, il n’en demeurepas moins qu’elle peut relever l’infraction de la construc-tion irrégulière et de ce fait porter l’affaire devant le jugepénal, alors que la vocation première des instances admi-nistratives est de faire respecter les règles de construction.

a) L’impossibilité de pouvoir contester la conformité

78. Par l’effet combiné de l’expiration du délai pendantlequel le contrôle de conformité des travaux ou des amé-nagements réalisés est possible d’une part et, d’autre part,qu’il y ait ou non récolement, l’administration est des-saisie. Au-delà, elle ne dispose plus de la possibilité decontester la conformité des travaux au regard de l’autori-sation qu’elle a pu délivrer ni même procéder au retrait desa décision qu’elle soit expresse ou tacite.

L’article R. 600-3 du Code de l’urbanisme précise quela déclaration d’achèvement des travaux fait courir un dé-lai d’un an au terme duquel toute action en vue de l’an-nulation de permis de construire ou d’aménager ou d’unedécision de non-opposition à une déclaration préalable estirrecevable, dès lors que l’autorité compétente n’a pascontesté la conformité. Cette disposition est à rappro-cher des règles relatives à l’affichage puisqu’un recours,même extrêmement tardif, reste recevable si le construc-teur n’est pas en mesure de prouver que le permis a bienété affiché sur le terrain lors de la construction.

Il s’agit d’une véritable mesure de sécurisation des rap-ports juridiques.

79. Néanmoins, si l’absence de contestation de laconformité des travaux par l’administration emporte pour

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le bénéficiaire de l’autorisation des droits acquis, ellene le met pas à l’abri d’une contestation contentieuse.En effet, la réalité de la conformité peut être contestéedevant le juge pénal pendant trois ans suivant la date dedépôt de la déclaration d’achèvement des travaux ou parun recours formé par un tiers à la construction.

La combinaison des dispositions propres aux contrôlesde conformité avec les dispositions de l’article L. 111-12du Code de l’urbanisme est délicate. Cet article (issu de laloi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement natio-nal pour le logement) précise que lorsqu’une constructionest achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis deconstruire ou de déclaration de travaux ne peut être fondésur l’irrégularité de la construction initiale au regard dudroit de l’urbanisme sauf exceptions motivées pour desraisons de sécurité, d’environnement, des motifs doma-niaux ou les constructions sans permis.

Cette combinaison donne lieu à deux séries de situa-tions. La première concerne le cas où un permis deconstruire a été obtenu et une déclaration d’achèvementdes travaux a été déposée. L’administration dispose alorsd’un délai de trois mois (ou cinq selon le cas, v. ci-dessusn° 75) pour contester la conformité des travaux réalisés.Passé ce délai, l’article L. 462-2 fait obstacle à ce quel’autorité compétente puisse fonder un refus de permisde construire ou s’opposer à une déclaration préalable aumotif de l’irrégularité de cette construction.

La seconde situation concerne le cas où un permisde construire a été obtenu mais où aucune déclarationd’achèvement des travaux n’a été déposée. Les dispo-sitions de l’article L. 462-2 ne s’appliquent pas. Si lestravaux ont été irrégulièrement réalisés au regard dupermis ou de la déclaration préalable, plusieurs situationssont alors possibles :

– soit l’exception prévue à l’article L. 111-12 du Codede l’urbanisme (raisons de sécurité, d’environnement, desmotifs domaniaux ou les constructions sans permis) nes’applique pas puisque la construction a été édifiée surle fondement d’un tel permis et ce quelle que soit l’am-pleur des modifications irrégulièrement apportées aprèsl’obtention du permis de construire. Le refus de permisou de déclaration ne pouvant intervenir que dans le dé-lai de dix ans courant à compter de l’achèvement de laconstruction,

– soit l’exception prévue à l’article L. 111-12 s’appliqueen raison de l’importance des travaux, par leur natureou leur ampleur, irrégulièrement réalisés sur la construc-tion initialement autorisée par le permis de construire.Les modifications apportées, parce qu’elles seraient d’unetelle ampleur, laisseraient au juge la faculté de déciderqu’il s’agit en fait d’une construction réalisée sans per-mis de construire. Il n’y aurait alors aucune prescription

administrative conformément à la jurisprudence Thalamy(CE 9 juillet 1986, req. 51172, Mme Thalamy : Lebonp. 201 ; AJDA 1986. 648, concl. Fornacciari ; v. ci-avantp. 5220, nos 18, 207, 218, éd. 2008-2).

– soit enfin, seuls les travaux mineurs ont été réaliséssans permis de construire sur une construction qui avaitété édifiée sur le fondement d’un permis de construire.La prescription de dix ans s’applique alors.

b) la demande d’attestation formulée dans les 15 jourssuivants le délai maximal de contrôle de conformité

80. Une attestation certifiant que la conformité des tra-vaux avec le permis n’a pas été contestée est délivrée sousquinzaine par l’autorité compétente au bénéficiaire qui enfait la demande. En cas de silence de l’administration sui-vant cette demande, l’article R. 462-10 du Code de l’ur-banisme prévoit que ce certificat pourra être délivré parle préfet.

L’administration ne peut pas s’opposer à la délivrancede cette attestation car cela reviendrait à revenir sur la dé-cision, expresse ou tacite, acceptant la conformité puisquela réforme ne le lui permet plus.

Il ne reste plus au bénéficiaire du permis que de saisir lepréfet pour lui demander de se substituer à l’autorité com-pétente qui lui a délivré le permis pour obtenir de sa partl’attestation de conformité. On peut tout de même s’in-terroger, à ce stade, sur la délicate répartition des compé-tences entre l’État et la commune du fait de la délivrancede cette attestation : la compétence du préfet étant étroi-tement liée à l’absence du contrôle de conformité de lacommune, de quel pouvoir est-il investie ?

La question de la possibilité d’un recours en annulationcontre cette attestation ne semble pas être impossible. Enrevanche, celle du retrait, a fortiori dans le cas du silencede l’administration, semble peu probable puisqu’elle estdessaisie dès l’extinction du délai pendant lequel elle peutcontrôler la conformité.

c) le devenir des travaux

81. L’absence de contestation de l’administration dansles délais emporte des conséquences sur les travaux réa-lisés. Le Code de l’urbanisme pose désormais le principed’une impossibilité d’en contester la conformité.

Par ailleurs, le nouveau régime pose le principe d’uneprésomption de légalité en cas de silence de l’administra-tion, bien qu’il puisse s’agir de travaux irréguliers.

Néanmoins, une construction initialement conformeaux prescriptions d’une première autorisation d’urba-nisme peut devenir irrégulière par l’effet de nouvellesnormes entrées en vigueur postérieurement. En pareilcas, Le raisonnement à faire à ce stade est identique à

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celui développé au sujet des constructions inachevéespuisque l’autorité compétente, saisie d’une nouvelledemande de permis portant sur des travaux ayant précé-demment fait l’objet d’une déclaration d’achèvement nepourra en contester leur conformité. Le juge administratifadmet la possibilité d’entreprendre de nouveaux travauxsur celle-ci pour autant qu’ils soient étrangers aux règlesqu’elle méconnaît ou en améliore la conformité au regardde ces dernières (CE 27 mai 1988, Sekler, req. 79530)

4° L’exercice du droit de préemption urbain

82. La déclaration d’achèvement des travaux emported’autres conséquences juridiques telle la fixation du pointde départ pendant lequel le champ d’application du droitde préemption urbain ne peut s’exercer sur les ventesd’immeubles achevés depuis moins de dix ans, étant don-né que cette date est présumée être celle formulée dansla déclaration d’achèvement, conformément aux disposi-tions de l’article R. 213-24 du Code de l’urbanisme. Se-lon cet article, « pour l’application des articles L. 211-4(c) et L. 213-1 (c), la date d’achèvement de l’immeuble estcelle de la déclaration d’achèvement intervenue en appli-cation de l’article R. 460-1. En l’absence de déclaration,la preuve de la date de l’achèvement peut être apportée partous moyens, et notamment dans les conditions définiesaux articles R. 261-1 et R. 261-2 du Code de la construc-tion et de l’habitation.

En outre, la déclaration d’achèvement rend le bénéfi-ciaire du permis ou l’auteur de la déclaration préalableredevable de la taxe locale d’équipement (TLE) même sile permis de construire a été ultérieurement annulé (Rép..min. n° 17461, JOAN 22 avril 2008).

SECTION 4LE CONTRÔLE DES TRAVAUX

83. La réforme consacre une nouvelle approche ducontrôle des travaux, incitant leur auteur à se conformerà l’autorisation qui lui a été délivrée ou la déclarationpréalable qu’il a pu déposer. Il s’agit, ni plus ni moinsque de responsabiliser le bénéficiaire de l’autorisation.

§ 1. – L’examen des travaux au regard del’autorisation délivrée

84. Le contrôle de la conformité des travaux porte uni-quement sur la régularité de ces travaux avec l’autorisa-tion délivrée. Il ne s’agit nullement d’un contrôle desrègles d’urbanisme applicables. Sous l’empire de la ré-glementation précédente, le certificat de conformité nepouvait être annulé aux motifs que la construction vio-lait une règle d’urbanisme (CE 18 janvier 1980, Brous-sard : Lebon p. 36 ; AJPI 1980. 311 note Moderne) ce

qui semble, en l’état, parfaitement transposable. En re-vanche, le certificat de conformité ne pouvait pas êtredélivré pour une construction qui violait un permis deconstruire, même si elle respectait les règles d’urbanismeen vigueur (CE 27 mai 1981, Rouger : Dr. adm. 1981n°235).

Le contrôle de conformité s’applique aux travaux et nonà l’usage ultérieur qui est fait de la construction. Le mairene peut pas refuser de délivrer l’attestation correspon-dante en se basant sur l’usage qui est fait de la construc-tion ou de l’aménagement (voir sur ce point CE 4 no-vembre 1996, SARL Simofop, req. 160910 : Lebon p. 440,Dr. adm. 1996, n° 593, note M. Denis-Linton ; BJDU1/1997. 67 ; RDP 1998. 595 ; RFDA 1997. 211 ; Defré-nois 1997, art. 36574, note S. Pérignon) même si l’appli-cation des règles d’urbanisme devait en être modifiée euégard à une destination différente (CE 11 décembre 2006,Ville de Paris, req. 274851 : Lebon T. p. 1108 ; RD imm.2007. 192, note P. Soler-Couteaux).

§ 2. – Les conclusions des opérations de contrôle85. À l’issue des opérations de contrôle, l’administra-

tion dispose de trois possibilités : soit elle estime que laconformité est acquise et elle procède au récolement destravaux, soit elle demande au pétitionnaire de déposer unedemande de permis modificatif soit, enfin, elle procède àune mise en demeure de réaliser les travaux en conformitéavec l’autorisation accordée (art. R. 462-9 du C. urb.)

A. – Le récolement des travaux86. Si l’administration estime, à l’issue des opérations

de contrôle de la conformité, que les travaux ou lesaménagements effectués sont conformes, elle procède àleur récolement, c’est-à-dire, à l’opération administrativeconsistant à les considérer comme intégrés. Il s’agit alorsd’une régularisation foncière.

B. – La demande de dépôt d’un dossier modificatif87. Si l’administration décide de demander au bénéfi-

ciaire de l’autorisation de déposer une demande de permismodificatif ou de nouvelle déclaration préalable, et si laréglementation d’urbanisme le lui permet, la régularisa-tion de la construction ou de l’aménagement fera l’objetd’une nouvelle autorisation ou d’un permis modificatif.

Si les travaux initiaux ont été achevés avant la demandede permis modificatif, la deuxième autorisation implique-ra la régularisation de la construction ou de l’aménage-ment réalisé en modifiant l’autorisation initiale. Dans lecas contraire, la deuxième autorisation viendra préciserles travaux à réaliser.

La reconnaissance légale du permis modificatif par laréforme, issu de la pratique, aura des incidences sur les

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dispositions du droit pénal de l’urbanisme que la juris-prudence aura à préciser.

Enfin, si la régularisation est impossible, le construc-teur ou l’aménageur pourra être amené à procéder à la dé-molition de tout ou partie des travaux réalisés.

C. – Le refus de conformité88. Lorsque l’autorité compétente pour délivrer le per-

mis ou prendre la décision sur la déclaration préalable es-time que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisa-tion, elle met en demeure, dans le délai prévu à l’articleR. 462-6, le maître de l’ouvrage de déposer un dossiermodificatif ou de mettre les travaux en conformité avecl’autorisation accordée. Cette mise en demeure est noti-fiée par lettre recommandée avec demande d’avis de ré-ception postal. Elle peut être envoyée par courrier élec-tronique dans les cas prévus à l’article R. 423-48 et doitrappeler les sanctions pénales encourues (art. R. 462-9 duC. urb.).

La mise en demeure de mettre les travaux en conformi-té avec le permis ou la décision de non-opposition à unedéclaration préalable ne peut intervenir que dans le délaipendant lequel l’administration a la possibilité de procé-der au récolement des travaux, c’est-à-dire trois ou cinqmois selon le cas.

Le refus de conformité peut également être opposé audéclarant si malgré l’achèvement des travaux autoriséspar le permis ou précisés dans la déclaration préalable,d’autres travaux non prévus ont été exécutés entre le dépôtde la déclaration d’achèvement et l’accomplissement desopérations de contrôle (CAA Marseille 26 février 2004,M. Denis Y., req.00MA00099). Encore faut-il qu’ils de-meurent indissociables de ceux réalisés conformément àl’autorisation.

89. Si l’affectation de la construction réalisée à uneautre destination que celle prévue par le permis deconstruire expose le titulaire, le cas échéant, au retrait dupermis pour fraude, il résulte des dispositions du Codede l’urbanisme que l’autorité compétente pour examinerla conformité des travaux doit fonder son appréciation,y compris en ce qui concerne les prévisions ou prescrip-tions relatives à la destination des constructions, sur lesseules caractéristiques des travaux réalisés, et non surl’utilisation qui est faite de l’ouvrage, après son achè-vement (CE 4 novembre 1996, SARL Simofop, précitéci-dessus n° 84). Qu’il en va ainsi même dans le cas oùla construction aurait dû être soumise, compte tenu del’usage qui en est fait, à des règles d’urbanisme diffé-rentes, en l’espèce à l’obligation d’un nombre de placesde stationnement différent selon la destination de l’ou-vrage (CE 11 octobre 2006, Ville de Paris, req. 274851,précité ci-dessus n° 84).

En effet, l’attestation de conformité, tout comme l’an-cien certificat de conformité, ne peuvent pas être refuséen raison d’une irrégularité à la règle d’urbanisme maisseulement au regard de l’autorisation délivrée (CE 25 oc-tobre 1993, Commune de Villars-les-Dombes : Lebon T.p. 1114 ; Dr. adm. 1993, n° 588. – CE 4 juillet 1994, M. etMme Simon-Michel : RDP 1995. 595). Dès lors, ce quiimporte au stade de l’examen de la conformité est de sa-voir si les caractéristiques des travaux réalisés sont de na-ture à permettre une utilisation de l’immeuble conformeà la destination autorisée, peu important qu’il ait reçu enfait un autre usage ou affectation (obs. P. Souler-Cou-teaux sous CE 11 décembre 2006, ville de Paris, préci-té). en l’espèce, le constructeur avait réalisé les travauxconformément au permis de construire et avait vendu lesappartements à des particuliers qui les ont loués à une so-ciété chargée d’en assurer la gestion.

90. L’obligation de mentionner les sanctions pénalesencourues. L’article R. 462-9 du Code de l’urbanismeimpose à l’administration, lors de la mise en demeure demettre les travaux en conformité, de mentionner les sanc-tions pénales encourues et précisées à l’article L. 480-4.

L’article L. 480-4 précise que le fait d’exécuter destravaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 enméconnaissance des obligations imposées […] est punid’une amende comprise entre 1 200 euros et un montantqui ne peut excéder, soit dans le cas de construction d’unesurface de plancher, une somme égale à 6 000 euros parmètre carré de surface construite, démolie ou rendue in-utilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autrescas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive,outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnementde six mois pourra être prononcé. »

Les peines prévues à l’alinéa précédent peuvent êtreprononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiairesdes travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autrespersonnes responsables de l’exécution desdits travaux »[…].

Cette mise en demeure, accompagnée de la mention dessanctions encourues peut être notifiée soit par lettre re-commandée avec accusé de réception soit adressée parvoie électronique selon les dispositions précisées à l’ar-ticle R. 423-48 du Code de l’urbanisme.

§ 3. – La clôture définitive des délais derecours contentieux ?

A. – Du point de vue de l’administration91. Lorsqu’aucune décision n’est intervenue dans le dé-

lai prévu à l’article R. 462-6 (trois ou cinq mois selon lecas), une attestation certifiant que la conformité des tra-vaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée

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est délivrée sous quinzaine, par l’autorité compétente, aubénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simplerequête de ceux-ci.

En cas de refus ou de silence de l’autorité compétente,cette attestation est fournie par le préfet, à la demande dubénéficiaire du permis ou de ses ayants droit (art. R. 462-10).

B. – Vis-à-vis des tiers92. Si l’administration ne dispose plus du pouvoir de

retirer sa décision une fois les délais écoulés, les tiers àla construction, s’ils justifient d’un intérêt à agir, peuventcontester la conformité des travaux devant le juge admi-nistratif. En effet, en l’absence de mesures de publicitéde la décision de refus de la conformité, les tiers peuventagir sans se voir opposé de délais de forclusion.

Dans ce dernier cas, le débat contentieux se réalise de-vant le juge civil et le tiers lésé saisit le tribunal de grandeinstance d’une action en démolition ou d’une demande deversement de dommages et intérêts.

§ 4. – Le contrôle de légalité93. La loi 2004-809 du 13 août 2004 relative aux liber-

tés et responsabilités locales a retiré le certificat de confor-mité de la liste des actes faisant l’objet d’une transmissionobligatoire au préfet au titre du contrôle de légalité.

Pour autant, le contrôle peut s’exercer selon deux sché-mas : d’une part à l’occasion de la transmission sponta-née de la part de l’autorité compétente révélant une illé-galité ; d’autre part, en vertu des dispositions des articlesL. 2131-3, L. 3131-4 et L. 4141-4 du CGCT permettantau préfet de demander, à tout moment, communicationde tout acte non compris dans la liste des actes trans-missibles (v. circulaire ministérielle n° 04/10074/C du10 septembre 2004, et ci-avant p. 4520, La transmissionau préfet des actes des collectivités locales).

SECTION 5

LES SANCTIONS ADMINISTRATIVES ENCAS DE NON-CONFORMITÉ

§ 1. – Le procès-verbal de constat

A. – Cadre juridique94. L’établissement du procès-verbal constatant une in-

fraction aux dispositions du Code de l’urbanisme obéità un formalisme rigoureux justifié non seulement parcequ’il est le premier acte de la procédure pénale susceptible

d’être engagée à l’encontre du contrevenant, mais égale-ment parce qu’il sert de base juridique à la délivrance d’unarrêté interruptif des travaux.

Ce dualisme emporte nécessairement une analyse desconditions de sa régularité à la fois par le juge adminis-tratif mais également par le juge répressif.

En effet, le juge administratif aura à connaître de lalégalité d’un arrêté interruptif des travaux (CE 31 juillet1996, Commune de Saint-Barthélémy : LQJ 25 mars1997, n° 24, p. 5). Ainsi, comme le souligne le profes-seur Pierre Souler-Couteaux (RD imm 2007. 369) unsimple procès-verbal dressé par la gendarmerie qui seborne à enregistrer la plainte du maire ne saurait tenir lieude procès-verbal constatant l’infraction (CE 10 janvier1996, Populaire, req. 125314 : Lebon T. p. 1224 ; Dr.adm. 1996 n°188 ; RD imm. 1996. 365 ; RDP 1998p. 625). En outre, seuls les agents énumérés expres-sément par l’article L. 461-1 du Code de l’urbanismepeuvent rédiger cet arrêté et qu’il soit suffisammentjustifié, en faits et en droit, pour permettre au maire demotiver correctement son arrêté interruptif des travaux.

Devant le juge répressif, et en tant qu’acte de procé-dure pénale, le procès-verbal fait foi jusqu’à preuve ducontraire et emporte l’interruption de la prescription del’infraction commise. Par son pouvoir de plénitude de ju-ridiction prévu par les dispositions de l’article 111-5 ducode pénal qui précise que « les juridictions pénales sontcompétentes pour interpréter les actes administratifs, ré-glementaires ou individuels, et pour en apprécier la léga-lité lorsque, de cet examen, dépend la solution du procèsqui leur est soumis », il est donc possible d’invoquer sanullité pour obtenir l’annulation de la procédure (Crim,18 septembre 2007, S. Abdelkader, n° 07-80.804).

B. – Contenu95. En pratique, le procès-verbal de constat devra im-

pérativement contenir les formalités substantielles issuesde la procédure pénale, à savoir la date précise, le lieu etla nature de l’infraction commise, le nom, la qualité et lasignature de l’agent assermenté, le tout porté à la connais-sance du contrevenant. En revanche, la Chambre crimi-nelle de la Cour de cassation (Crim. 10 octobre 2006, n°H06-81.841 : (RD imm 2007. 369, obs. P. Soler-Couteaux)a précisé que ce procès-verbal n’a pas à être signé par lecontrevenant ni même leur être envoyés par lettre recom-mandée avec accusé de réception pour leur permettre deprésenter leurs observations puisque ces exigences ne ré-sultent d’aucun texte. Le juge administratif s’est égale-ment prononcé en ce sens en estimant que « les argumentstirés de ce que le procès-verbal n’a pas été établi contra-dictoirement et signé par l’intéressé et ne lui a pas été en-voyé par lettre recommandée ou ceux tirés de la présence

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et de la pertinence des mentions relatives à la qualifica-tion pénale susceptible d’être donnée à ces faits sont in-opérants devant lui (TA Lyon 11 octobre 1995, Perret :BJDU 1/96 p. 41 concl. J.-P. Martin).

La réforme de 2005, par le renversement qu’elle opèreen matière de responsabilité, puisque le bénéficiaire dé-clare la construction ou l’aménagement conforme à l’au-torisation administrative qui lui a été délivrée et non plusl’inverse, semble induire un suivi plus important, sur unplan pénal, du non-respect des permis et non oppositionaux déclarations préalables puisque le régime antérieur neprocédait qu’une information et un rappel des sanctionsencourues.

Le droit pénal de l’urbanisme permet à l’administration,dans un délai de trois ans à compter de la date de dépôt dela déclaration d’achèvement des travaux de procéder à uncontrôle de la construction ou de l’aménagement réaliséau titre de son droit de visite (art. L. 461-1 du C. urb.).

En outre, le nouvel article L. 151-1 du Code de laconstruction et de l’habitation permet aux agents del’État de procéder au contrôle de la conformité de laconstruction dans le délai de trois ans.

96. La Cour européenne des droits de l’homme s’estprononcée sur la compatibilité de l’article 7 de la Conven-tion européenne avec le droit pénal français de l’urba-nisme. Cet article 7 consacre, de manière générale, leprincipe de légalité des délits et des peines sous l’adageconnu de « nullum crimen, sulla poena sine lege » en pro-hibant notamment l’application rétroactive du droit pé-nal lorsqu’elle s’opère au détriment de l’accusé (CEDH25 mars 1993, Kokkinakis c. Grèce, série A n° 260-A,p. 22 § 52). Depuis, la Cour de cassation a jugé quel’infraction de construction sans permis de construire estconstituée lorsque le pétitionnaire a poursuivi les travauxpostérieurement à la notification d’une décision de sur-sis à exécution prononcé par le juge administratif (Cass.crim. 6 mai 2002, n° 01-85.826 :RD imm. 2002. 410 obs.G. Roujou de Boubée et p. 345, obs. P. Souler-Couteaux ;D. 2002. IR 2174 ; RSC 2003. 93, obs. B. Bouloc ; JCP2002. V. 2189 p. 1372). Cet arrêt, par sa motivation, peutaisément être transposé dans le contexte du référé-suspen-sion issu de l’article L. 521-1 du Code de justice adminis-trative qui est applicable depuis le 1er janvier 2001.

C. – Cas d’infractions97. L’infraction de construction sans autorisation, telle

qu’elle est prévue aux articles L. 480-1 et suivants duCode de l’urbanisme peut être constituée lorsque uneautorisation de construire n’a pas été collicitée (Crim.24 novembre 1955, Vuillier : Bull. crim. n° 522), voiremême lorsque les travaux ont débuté avant l’obtentionde l’autorisation (Crim. 7 mars 1983 : RD imm. 1983.

392) où lorsqu’elle a été refusée (Crim. 1er juillet 1976,Nicola : Droit et ville 1977 p. 348) ou lorsque l’autoritécompétente s’est opposée aux travaux ou, désormais,à une déclaration préalable (Crim. 15 novembre 1995,D. 1996 somm. 275).

Il en va de même lorsque la construction se poursuitpostérieurement à l’annulation de l’autorisation par lejuge administratif ou lorsqu’elle est frappée de cadu-cité (Crim. 15 février 1995, Association des amis deSaint-Palais sur mer, Dr. adm. 1995 n°315 ; Dr. pénal1995 n° 236 ; Crim. 27 juin 2006, Constr.-urb. 2006 n°229 obs. P. E. Durand).

Pour autant, l’annulation de l’autorisation d’urbanismepostérieurement à l’achèvement des travaux n’a pas poureffet de rendre la construction rétroactivement illégale,sauf en cas de fraude (Crim. 15 février 1995, Associationdes amis de Saint-Palais sur mer, précité ; D. Maillot, Er-reur et tentative de fraude dans les demandes d’autorisa-tion d’urbanisme, LPA 17 décembre 1997 n° 151 p. 14).

Enfin, l’infraction peut être constatée par les agentsassermentés lorsque l’autorisation a été régulièrementretirée. Jusqu’à la date de retrait, les travaux réalisés nepeuvent pas être considérés comme illégaux ni mêmeceux réalisés postérieurement lorsque le retrait a étéannulé (Crim. 2 juin 1976, Bull. crim. n° 197).

98. Par un arrêt de 2006 (CEDH, 10 octobre 2006, Pes-sino c. France, n° 40403-02 ; AJDA 2007. 1257, note E.Carpentier et J. Trémeau ; D. 2006. 124, note D. Roets), laCour européenne estime que l’analyse des textes du Codede l’urbanisme (applicables avant la réforme de 2005),semble montrer que le sursis à exécution d’un permis deconstruire ne saurait être pénalement assimilable à une« décision judiciaire […] ordonnant l’interruption des tra-vaux » en vertu de l’ancien article L. 480-3. En pratique,et afin d’assurer une sécurité juridique tout en permet-tant au pétitionnaire de connaître sa situation au regarddu droit de l’urbanisme, il sera nécessaire de lui notifier ànouveau, à l’appui de la décision judiciaire prononçant lasuspension du permis de construire, un arrêté interruptifdes travaux.

99. Une réponse ministérielle du 17 janvier 2008 (Rép.min. n° 2168, JO Sénat 17 janvier 2008, p. 104) préciseque le procès-verbal de constat d’une infraction aux règlesd’urbanisme ne constitue pas un acte administratif maisun acte de procédure pénale. Dès lors, il est placé sousle principe de secret de l’enquête et de l’instruction selonles dispositions prévues par l’article 11 du Code de pro-cédure pénale. Les personnes, et en particulier les agentsassermentés à cet effet sont tenues au secret professionnel,dont la violation est susceptible de peines d’emprisonne-ment et d’amende précisées par l’article 226-13 du code

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pénal. La communication de cette pièce ne peut interve-nir qu’au bénéfice du contrevenant ou de son avocat, parl’intermédiaire de l’autorité judiciaire dans les conditionsprévues à l’article R. 155-2° du Code de procédure pé-nale.

§ 2. – L’arrêté interruptif de travaux

A. – Principe100. À la suite de la rédaction du procès-verbal de

constat d’infraction, le maire, au travers de ses pouvoirsde police issus de l’application combinée des dispositionsdu code général des collectivités territoriales et du Codede l’urbanisme, doit délivrer un arrêté municipal ordon-nant l’arrêt immédiat des travaux réalisés sans permisou contrairement à l’autorisation délivrée, le cas échéantsous astreinte administrative.

L’interruption des travaux peut être ordonnée soit surréquisition du ministère public agissant à la requête dumaire, du fonctionnaire compétent ou de l’une des asso-ciations visées à l’article L. 480-1, soit, même d’office,par le juge d’instruction saisi des poursuites ou par le tri-bunal correctionnel.

Le maire ne peut ordonner l’interruption des travauxeffectués sans autorisation d’urbanisme sans qu’un pro-cès-verbal de constat d’infraction soit dressé préalable-ment (CE 10 janvier 1996, Populaire, req. 125314 : Le-bon T. p. 1224 ; RD imm. p. 365).

B. – Un acte au nom de l’État101. Lorsque la commune est dotée d’un document lo-

cal d’urbanisme, l’arrêté interruptif des travaux est prispar le maire au nom de l’État (CE Sect. 16 novembre1992, Ville de Paris, Lebon. 406, AJDA 1993. 54, concl.h. Legal ; RFDA 1993. 602, note J. Morand-Devilleret D. Moreno). Par conséquent, son entrée en vigueur,c’est-à-dire son caractère exécutoire, n’est pas subordon-née à sa transmission au préfet (CE 1er octobre 1993, Mar-chal, D. 1994, somm. 106). En outre, le préfet dispose dupouvoir hiérarchique de réformation. Enfin, n’étant paspartie à l’instance, une commune n’a pas qualité pour re-lever appel ou former un pourvoi en cassation d’une déci-sion juridictionnelle suspendant ou annulant un arrêté in-terruptif des travaux alors même qu’elle ait présenté sesobservations devant le juge de première instance à sa de-mande (CE 8 novembre 2000, EURL Les Maisons tra-ditionnelles : Gaz. Pal. 21-22 septembre 2001, p. 28).Le ministre chargé de l’urbanisme peut toutefois régula-riser la requête en conservant les conclusions présentéespar la commune même après le délai d’appel (CE 7 no-vembre 2001, Commune de Saint-Gaudens, req. 230434 :Coll-terr. 2002 n° 66).

L’arrêté interruptif des travaux n’engage par consé-quent que la responsabilité de l’État.

102. Le maire n’est pas toujours dans une situation decompétence liée. En effet, lorsqu’il constate la péremp-tion d’un permis de construire et la réalisation de travauxpostérieurement à cette date, le maire est conduit néces-sairement à porter une appréciation sur les faits. Dansce contexte, le Conseil d’État estime qu’il ne se trouvepas, pour prescrire l’arrêté interruptif des travaux, en si-tuation de compétence liée rendant inopérants les moyenstirés des vices de procédure dont serait entachée sa déci-sion (CE 29 décembre 2006, Ministère des transports, del’équipement, du tourisme et de la mer, req. 271164 : RDimm 2007. 367), solution semblant s’éloigner de cellerendu le 15 février 1992 (CE 15 février 1992, SCI Chap-tal : Dr. adm. 1992 n°272).

En revanche, il sera dans le cas d’une compétence liéesi les travaux ou aménagements sont réalisés en l’absencede toute autorisation préalable (CE Sect. 6 février 2004,Masier : Lebon p. 45 ; AJDA 2004. 1047 ; Dr. adm.2004 n°106 ; Coll. Terr. 2004 n° 92, obs. G. Pellisier ;RFDA 2004. 1170, concl. J.-H. Stahl ; BJDU 2/2004,p. 138 concl. JH. Stahl ; RD imm. 2004. 221, obs.P. Souler-Couteaux).

C. – L’indispensable demande formulée à l’intéresséde présenter ses observations

103. Une réponse ministérielle rappelle que les arrê-tés interruptifs de travaux pris par l’autorité municipaledoivent être précédés de la procédure prévue à l’article 24de la loi du 12 avril 2000. Cet article énonce que toute dé-cision administrative devant être motivée conformémentaux dispositions issues de la loi du 11 juillet 1979, no-tamment les mesures de police administrative, ne peuventlégalement être délivrées qu’après avoir mis l’intéressé àmême de présenter ses observations

Dans ce contexte, le ministre précise « qu’avant deprendre un arrêté interruptif de travaux à son encontre,le maire doit demander au constructeur, par lettre recom-mandée avec accusé de réception, de faire connaître auplus vite ses observations écrites ou orales sur les faitsqui lui sont reprochés et lui préciser qu’il peut se faireassister ou représenter par un mandataire de son choix.Si les dispositions de cet article (article 24 de la loi du12 avril 2000, NDLR) permettent de déroger à l’obliga-tion de motivation en cas d’urgence, il est recommandé aumaire de justifier, dans l’arrêté interruptif de travaux, del’urgence de la situation pour s’abstraire de l’obligationde respecter cette procédure » (Rép. min. n° 592, JO Sé-nat 6 septembre 2007. – Rép. min. n° 807, JOAN 4 sep-tembre 2007, p. 5451) solution confirmée quelques mois

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plus tard par le juge administratif (TA Amiens 4 décembre2007, M. Cauet, req. 0500063 : AJDA 2008. 660).

La procédure contradictoire s’applique également, etselon le même raisonnement, lorsque le maire prononcel’interruption des travaux à l’encontre d’un constructeurayant effectué des travaux sans autorisation. Toutefois,indique la réponse ministérielle précitée, que « le non-res-pect de cette procédure n’aura pas pour conséquence l’an-nulation contentieuse de l’arrêté interruptif de travaux, lemaire étant tenu dans ce cas d’ordonner l’interruption destravaux ».

104. Le maire, en sa qualité d’exécutif des décisionsréglementaires, est investi du pouvoir de faire cesser toutatteinte à l’ordre public. La poursuite de travaux non-conformes à une autorisation administrative ou réalisésen l’absence de toute autorisation est considérée commeune atteinte à l’ordre public justifiant la mise en œuvre desanctions administratives.

Dans ce cadre, il a la possibilité de délivrer un arrêtéinterruptif de travaux.

105. Saisi de la question, le Conseil d’État, statuant enqualité de juge des référés administratifs considère qu’unarrêté interruptif des travaux délivré par le maire ne créepas, en principe, une situation d’urgence justifiant le re-cours au référé-liberté prévu à l’article L. 521-1 du Codede justice administrative en rappelant que « le requérantqui saisit le juge des référés administratifs sur le fonde-ment des dispositions de l’article L. 521-2 du Code dejustice administrative doit justifier de circonstances parti-culières caractérisant la nécessité pour lui de bénéficierà très bref délai d’une mesure de nature de celles quipeuvent être ordonnées sur le fondement de cet article ;la situation née d’un arrêté interruptif des travaux ne ré-pond pas à cette exigence » (CE ord. réf. 28 mars 2008,Ministre de l’écologie, de l’énergie et du développementdurable c. Mme K., req. 314368 : AJDA 2008. 729).

Il ne faut pas confondre permis et travaux, de sortequ’un permis peut être suspendu alors même que les tra-vaux ont été interrompus à la date à laquelle il a été statué,puisque l’urgence à suspendre était remplie et que l’au-torisation d’urbanisme était entachée d’un doute sérieuxquant à sa légalité (TA Amiens 5 octobre 2006, Associa-tion syndicale du Lys-Chantilly, req. 0602270 : AJDA2007. 549).

§ 3. – Le refus du raccordement aux réseaux public106. Les dispositions de l’article L. 111-6 du Code de

l’urbanisme permettent au maire de s’opposer au branche-ment définitif aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz oude téléphone.. Cet article introduit une mesure qui permet

de refuser tout branchement d’une construction ou d’uneinstallation irrégulière. Pour autant, cette mesure doit êtreutilisée en prenant en compte les éléments fournis par lajurisprudence administrative.

Un arrêt du Conseil d’État (CE 12 décembre 2003,Monsieur Cancy, req. 257794 : AJDA 2044. 725, note P.Sablières) apporte d’utiles précisions quant aux notionsde « branchements définitifs » et « branchements pro-visoires ». Le juge administratif, appliquant strictementl’article L. 111-6 du Code de l’urbanisme, considèrequ’un refus ne peut être opposé à un branchement provi-soire puisque cet article précise que le refus ne concerneque les branchements définitifs des constructions édifiéessans permis de construire ou déclaration préalable. Cetteinterdiction ne concerne effectivement pas les branche-ments provisoires qui peuvent être justifiés soit pour desinstallations elles-mêmes provisoires, soit pour alimenterun chantier de destruction de la construction irrégulièreou, au contraire, de régularisation.

En revanche, il n’est pas possible d’accorder un bran-chement provisoire à une construction irrégulière, si cebranchement provisoire n’est pas justifié par une utili-sation elle-même provisoire (Rép. min. JOAN 27 no-vembre 2007 p. 7491).

Le Conseil d’État reconnaît le caractère d’urgence auprofit d’installation des gens du voyage sédentarisés etnotamment en considération des conditions de vie des oc-cupants (CE 9 avril 2004, commune de Caumont-sur-Du-rance, req. 261521). Par cette jurisprudence, la hautejuridiction reconnaît que la situation d’urgence existanteau moment des faits, eu égard aux conditions de vie de larequérante qui occupait des caravanes avec son concubinet ses enfants, était recevable alors même que le station-nement et l’occupation étaient irréguliers. Cette jurispru-dence faisait échec au pouvoir du maire de s’opposer auxbranchements définitifs compte tenu de la rédaction im-précise de l’article L. 111-6 du Code de l’urbanisme.

Dorénavant, cette situation ne semble plus faire obs-tacle au pouvoir du maire de refuser les branchements auxréseaux aux installations irrégulières, y compris cellesdes gens du voyage puisque la loi 2005-157 du 23 février2005 inclut désormais expressément les caravanes dansles champs d’application de l’article L. 111-6 du Codede l’urbanisme. Enfin, le branchement au réseau publicd’une caravane en situation irrégulière n’a pas poureffet d’effacer les infractions aux règles d’urbanisme.L’autorité administrative peut engager à tout moment lespoursuites et demander l’application des dispositions duCode de l’urbanisme puisque le stationnement irrégulierd’une installation des gens du voyage constitue uneinfraction permanente (Rép. min. n° 1440, JOAN 18septembre 2007).

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SECTION 6

ANNEXES

107. Les formulaires Cerfa n° 13407, Déclarationd’ouverture de chantier, et n° 13408, Déclarationattestant l’achèvement et la conformité des travaux,sont disponibles sur le site internet du ministère del’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable etde l’Aménagement du territoire, à l’adresse suivante :www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=116

108. Attestation du contrôleur technique établis-sant qu’il a fait connaître au maître d’ouvrage de laconstruction son avis sur la prise en compte au stadede la conception des règles parasismiques (à joindre àla demande de permis de construire en application du bde l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme), annexéeà l’article A. 431-10 du code de l’Urbanisme (JO 26septembre 2007, p. 15748) :

Je soussigné……………………………….............................agissant au nom de la société :………........................................contrôleur technique au sens de l’article L. 111-23 du code dela construction et de l’habitation, titulaire de l’agrément délivrépar décision ministérielle du :…./…./…..

Atteste que le maître d’ouvrage de l’opération de constructionsuivante : ..............................................................................................................................................................................................................................................................................................a confié à la société de contrôle :…………………………….....une mission parasismique, par convention de contrôle techniquen° …………………………………………..............................en date du :…./…./….

Le contrôleur technique atteste qu’il a fait connaître au maîtred’ouvrage son avis relatif à la prise en compte des règles pa-rasismiques, par le document référencé…………………….endate du…/…/…, sur la base des documents du projet établis enphase de dépôt du permis de construire, et dont la liste est an-nexée à la présente attestation.

Date Signature

109. Attestation du contrôleur technique justifiantde la prise en compte de ses avis par le maître d’ou-vrage de la construction sur le respect des règles deconstruction parasismique (à joindre à la déclarationd’achèvement des travaux en application de l’article R.462-4 du code de l’urbanisme), annexée à l’article A.462-4 du code de l’urbanisme (JO 26 septembre 2007) :

Je soussigné……………………………….............................agissant au nom de la société :……….......................................contrôleur technique au sens de l’article L. 111-23 du code dela construction et de l’habitation, titulaire de l’agrément délivrépar décision ministérielle du :…./…./…..

Atteste que le maître d’ouvrage .............................................de l’opération de construction suivante : ..................................

....................................................................................................

....................................................................................................Permis de construire en date du :……/……/……

a confié à : .……………………………………………, au titredes alinéas 4° et 5° de l’article R. 111-38 du CCH, une missionparasismique par convention de contrôle technique n° :……….en date du :…./…./…

A l’issue de cette mission, réalisée dans les termes et condi-tions de la convention précitée, le contrôleur technique attesteque le maître d’ouvrage a tenu compte de ses avis relatifs aurespect des règles de construction parasismique.

Date Signature

110. Modèle d’attestation de conformité :Le Maire de la commune de …Vu le code général des collectivités territorialesVu les articles L 461-1 et suivants du code de l’urbanisme

relatifs à l’achèvement des travaux de construction ou d’aména-gement

Vu le permis n°… délivré le … au bénéfice de…,Vu le procès-verbal établi par M… , agent contrôleur asser-

menté, le … mentionnant que les travaux réalisés par le béné-ficiaire du permis (ou de la décision de non-opposition à la dé-claration préalable) sont conformes à l’autorisation d’urbanismesusvisée,

Vu la lettre du … informant le bénéficiaire de la décision deprocéder au récolement des travaux,

Considérant qu’il y a lieu, compte-tenu des constatationseffectuées par l’agent contrôleur, de délivrer l’attestation deconformité à … (bénéficiaire de l’autorisation) et de procéderau récolement des travaux,

ArrêteArticle 1er :La conformité des travaux de construction (ou d’aménage-

ment) prescrits par le permis de construire n°… délivré le …est acquise à compter du jour de la signature du présent arrêté.

Article 2 :Il est procédé, conformément aux dispositions de l’article R.

462-8 du code de l’urbanisme, au récolement des travaux réali-sés et jugés conformes à l’autorisation d’urbanisme délivrée.

Le Maire….

111. Modèle de procès-verbal portant constat d’in-fraction aux dispositions du code de l’urbanisme :

Vu ensemble les articles L. 480-1 et suivants du code de l’ur-banisme relatifs aux infractions constituées en matière de droitde l’urbanisme,

Vu le code général des collectivités territoriales,Vu l’article 11 du code de procédure pénale,Vu l’ordonnance du président du Tribunal d’instance de la

ville de … en date du … portant assermentation de … (nom del’agent, son grade et sa fonction),

Vu le permis (de construire, d’aménager, de démolir) n°… dé-livré le …(date, y compris s’il y eu des modificatifs) au bénéficede … (nom du demandeur, si c’est une société, précise les sta-tuts et le siège social) pour la réalisation de … (descriptif précisdu projet mentionné dans le permis),

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Considérant que Les infractions aux dispositions des titres Ier,II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiersou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonction-naires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commis-sionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’ur-banisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés ; lesprocès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve ducontraire,

Considérant que lorsqu’une autorité administrative et, au casoù il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou leprésident de l’établissement public de coopération intercommu-nale compétent ont connaissance d’une infraction de la naturede celles que prévoient les articles L. 160-1 et L. 480-4, ils sonttenus d’en faire dresser procès verbal ; copie du procès-verbalconstatant une infraction est transmise sans délai au ministèrepublic,

CONSTATL’an deux mille…(date du jour de l’établissement du pro-

cès-verbal), à …(heure), accompagné de …., à la requête deMonsieur le maire de la ville de…, je soussigné … (nom, pré-nom, qualité de l’agent constatant l’infraction), ayant prêté ser-ment et porteur de mon assermentation, le me suis présenté à …(adresse du lieu de constatation)… propriété de … (nom, pré-nom ou raison sociale si société) où j’ai constaté ce qui suit :

……………………………………………………...........[Descriptif des faits matériels constituant l’infraction : faits,

mesures topographiques, prises de vue photographiques, dépas-sement de surface construite autorisée, contradictions avec lesprescriptions du permis…]

…………………………………………………...............Considérant que le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme

susvisée devait édifier une construction (ou réaliser un aména-gement si permis d’aménager) selon ce permis ; qu’il ressort deces constatations une infraction relevant des dispositions des ar-ticles L 480-1 et suivants du code de l’urbanisme,

Le bénéficiaire est informé des sanctions encourues pour cetype d’infraction conformément aux dispositions de l’article L.480-4 qui précise que « le fait d’exécuter des travaux mention-nés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obli-gations imposées (…) est puni d’une amende comprise entre 1200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit dans le casde construction d’une surface de plancher, une somme égale à6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ourendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans lesautres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive,outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de sixmois pourra être prononcé »,

J’ai dressé procès-verbal et déclaré au contrevenant l’objet dema visite et de la rédaction du présent constat d’infraction queje transmets sans délai au Procureur de la République.

Fait à ….... le…. (nom, prénom, qualité et signature del’agent)

Copie du présent constat d’infraction est transmis à Monsieurle Procureur de la République, Monsieur le Préfet du départe-ment et Monsieur le Directeur départemental de la sécurité pu-blique

Pièces jointes :… photographie(s)

… copie du permis de construire

112. Lettre recommandée avec demande d’avis deréception de mise en demeure d’avoir à présenter sesobservations :

Monsieur,Conformément aux dispositions des articles L. 480-1 et sui-

vants du code de l’urbanisme, un procès-verbal d’infraction aété établi à la suite de la constatation de plusieurs irrégularitésentachant votre construction.

Il s’agit (descriptif des constatations d’infraction)…Aussi, préalablement à la délivrance d’un arrêté interruptif

des travaux, et par application combinée des dispositions pré-vues à l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 et de la loi du 11juillet 1979, je vous mets en demeure d’avoir à me présenter,sous un délai qui ne peut excéder dix jours à compter de la ré-ception de la présente, vos observations écrites ou orales.

Je vous précise que vous pouvez vous faire assister ou repré-senter par un mandataire de son choix.

Dans l’attente de votre réponse par retour de courrier, je vousprie de croire…

113. Modèle arrêté interruptif des travaux :Le Maire de la commune de …Vu le code général des collectivités territoriales,Vu les articles L 461-1 et suivants du code de l’urbanisme

relatifs à l’achèvement des travaux de construction ou d’aména-gement,

Vu l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droitsdes citoyens dans leurs relations avec les administrations,

Vu le permis n°… délivré le … au bénéfice de…,Vu le procès-verbal établi par M… , agent contrôleur asser-

menté, le … mentionnant que les travaux réalisés par le béné-ficiaire du permis (ou de la décision de non-opposition à la dé-claration préalable) ne sont pas conformes à l’autorisation d’ur-banisme susvisée (ou sont réalisés irrégulièrement sans autori-sation),

Vu la lettre recommandée avec accusé de réception du … de-mandant au constructeur de faire connaître au plus vite ses ob-servations écrites ou orales sur les faits qui lui sont reprochéset lui préciser qu’il peut se faire assister ou représenter par unmandataire de son choix,

Vu les éléments apportés par le constructeur (ou son absence),Considérant qu’il y a lieu, compte tenu des constatations

effectuées par l’agent contrôleur, de délivrer l’attestation deconformité à … (bénéficiaire de l’autorisation) et de procéder àl’interruption immédiate des travaux,

ArrêteArticle 1er :Il est prescrit l’arrêt immédiat des travaux à compter de la no-

tification du présent arrêté en ce qui concerne l’immeuble situé.......… et ayant fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction prisselon les dispositions du code de l’urbanisme.

Article 2 :Le présent arrêté est notifié à l’intéressé et une copie est adres-

sée à Monsieur le Procureur de la République ainsi qu’à Mon-sieur le Préfet du département.

Le Maire….

(2008-3)