Civil Contracte

7/16/2019 Civil Contracte

1/109

UNIVERSITATEA ALEXANDRU IOAN CUZA IAIFACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL.CONTRACTE CIVILE

Lector univ. dr. CODRIN MACOVEI

La elaborarea acestei lucrri s-au avut n vederelegislaia, doctrina i jurisprudena publicate pn

la 10 iulie 2008

- SUPORT CURS -

Anul III

Semestrul I

2008


2/109

2


3/109

3

CUPRINS

CAPITOLUL I CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE...................... 6

1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare.............. 62. Condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare........................... 83. Efectele contractului de vnzare-cumprare......................................................... 164. Varieti ale contractului de vnzare-cumprare.................................................. 20

CAPITOLUL II CONTRACTUL DE SCHIMB .................................................. 211. Noiunea i caracterele juridice contractului de schimb ...................................... 212. Reguli aplicabile contractului de schimb ............................................................ 223. Schimbul de imobile ............................................................................................ 23

CAPITOLUL III CONTRACTUL DE DONAIE............................................... 231. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de donaie................................. 232. Condiiile de validitate ale contractului de donaie.............................................. 243. Principiul irevocabilitii donaiilor..................................................................... 274. Efectele contractului de donaie........................................................................... 295. Cauze legale de revocare a donaiei..................................................................... 306. Varieti ale contractului de donaie.................................................................... 32

CAPITOLUL IV CONTRACTUL DE LOCAIUNE.......................................... 331. Noiunea i caracterele juridice............................................................................ 332. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune........................................... 343. Efectele contractului de locaiune......................................................................... 354. ncetarea contractului de locaiune....................................................................... 37

CAPITOLUL V CONTRACTUL DE NCHIRIERE........................................... 391. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de nchiriere ............................ 392. Condiiile de validitate ale contractului de nchiriere ......................................... 40

3. Efectele contractului de nchiriere ...................................................................... 424. ncetarea contractului de nchiriere ..................................................................... 45

CAPITOLUL VI CONTRACTUL DE ARENDARE ........................................... 451. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de arendare .............................. 452. Condiiile de validitate ale contractului de arendare ........................................... 463. Efectele contractului de arendare ........................................................................ 494. ncetarea contractului de arendare ...................................................................... 52

CAPITOLUL VII CONTRACTUL DE ANTREPRIZ..................................... 531. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de antrepriz ............................ 532. Condiiile de validitate ale contractului de antrepriz ......................................... 53


4/109

4

3. Efectele contractului de antrepriz ...................................................................... 554. Antrepriza de construcii ..................................................................................... 58

CAPITOLUL VIII CONTRACTUL DE MANDAT............................................. 601. Mandatul cu reprezentare..................................................................................... 60

1.1 Noiunea i caracterele juridice........................................................................ 60

1.2 Condiiile de validitate..................................................................................... 601.3 Forma contractului de mandat i dovada lui.................................................... 611.4 Actul cu sine nsui. Dubla reprezentare. Mandatul n interes comun............. 621.5 Efectele contractului de mandat....................................................................... 621.6 ncetarea contractului de mandat...................................................................... 64

2. Mandatul fr reprezentare................................................................................... 652.1 Noiunea........................................................................................................... 652.2Natura juridic a contractului de interpunere................................................... 652.3 Regimul juridic al contractului de interpunere................................................. 65

2.4 Inaplicabilitatea contractului de interpunere.................................................... 66

CAPITOLUL IX CONTRACTUL DE DEPOZIT................................................ 661. Noiunea,caracterele juridice i felurile contractului de depozit.......................... 662. Depozitul obinuit/voluntar.................................................................................. 673. Depozitul necesar................................................................................................. 694. Depozitul neregulat.............................................................................................. 70

CAPITOLUL X CONTRACTUL DE MPRUMUT DE FOLOSIN

(COMODATUL)........................................................................ 711. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de comodat............................... 712. Condiiile de validitate ale contractului de comodat............................................ 713. Efectele contractului de comodat......................................................................... 724. ncetarea contractului de comodat........................................................................ 74

CAPITOLUL XI CONTRACTUL DE MPRUMUT DE CONSUMAIE(MUTUUM)............................................................................... 75

1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de mprumut de consumaie..... 752. Condiiile de validitate ale contractului de mprumut de consumaie.................. 753. Efectele contractului de mprumut de consumaie............................................... 764. mprumutul cu dobnd........................................................................................ 775. ncetarea contractului de mprumut de consumaie.............................................. 78

CAPITOLUL XII CONTRACTUL DE SOCIETATE CIVIL......................... 781. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de societate .............................. 782. Condiiile de validitate ale contractului de societate ........................................... 793. Efectele contractului de societate ........................................................................ 814. ncetarea contractului de societate ....................................................................... 83

CAPITOLUL XIII CONTRACTUL DE RENT VIAGER............................ 83


5/109

5

1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de rent viager........................ 832. Condiiile de validitate ale contractului de rent viager..................................... 843. Efectele contratului de rent viager.................................................................... 85

CAPITOLUL XIV CONTRACTUL DE NTREINERE .................................. 871. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de ntreinere ........................... 87

2. Condiiile de validitate ale contractului de ntreinere ......................................... 883. Efectele contractului de ntreinere ...................................................................... 90

CAPITOLUL XV CONTRACTUL DE TRANZACIE ..................................... 911. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de tranzacie ............................ 912. Condiiile de validitate ale contractului de tranzacie.......................................... 923. Efectele contractului de tranzacie........................................................................ 94

CAPITOLUL XVI CONTRACTUL DE ASIGURARE ...................................... 94

1. Definiia i reglementarea contractului de asigurare............................................ 942. Caracterele juridice ale contractului de asigurare................................................. 953. Terminologia specific contractului de asigurare................................................. 954. Clasificarea asigurrilor........................................................................................ 985. Asigurrile facultative.......................................................................................... 1016. Asigurarea obligatorie de rspundere civil......................................................... 1057. Termenele de prescripie n materia asigurrilor.................................................. 108

BIBLIOGRAFIE DE INIIERE ............................................................................... 109


6/109

6

CAPITOLUL ICONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE

1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprarePotrivit art. 1294 C. civ., vinderea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre

sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dintipreul lui. n ceea ce ne privete, putem defini contractul de vnzare-cumprare ca fiindacel contract prin care o parte, numit vnztor, transmite celeilalte pri, numitcumprtor, un drept asupra unui bun, n schimbul unei sume de bani pltite decumprtor cu titlu de pre. C. civ. reglementeaz contractul de vnzare-cumprare nCartea a III-a, Titlul V (art. 12941404). Dispoziiile C. civ. trebuie completate icoroborate i cu alte texte de lege ce conin dispoziii privitoare la materia vnzrii-cumprrii. Spre exemplu: L. nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar; Decretul-lege nr.61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie; L.nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile

statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat; L. nr. 247 din 19 iulie,care trateaz distinct, n Titlul X, problematica circulaiei juridice a terenurilor etc.

Contractul de vnzare-cumprare prezint urmtoarele caractere juridice:este un contract sinalagmatic (bilateral), ntruct obligaiile prilor contractante suntinterdependente i reciproce, fiecare avndu-i cauza juridic n cealalt. Prin urmare, ncazul n care una dintre prile contractante nu i execut obligaia ce i incumb, dar vapretinde ca cealalt parte s i execute obligaia corelativ, atunci aceasta din urm se vaputea apra prin invocarea excepiei de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleticontractus). De asemenea, contractul de vnzare-cumprare va putea fi desfiinat printr-o

aciune n rezoluiune promovat de ctre partea care i-a ndeplinit obligaia ce i reveneasau se declar gata s i execute obligaia, n cazul n care cealalt parte, n mod culpabil,nu i execut sau execut necorespunztor obligaiile asumate; este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele pri urmresc s i procure unavantaj n schimbul obligaiilor pe care i le asum. Caracterul oneros ine de esenacontractului de vnzare-cumprare, o nstrinare cu titlu gratuit neputnd fi niciodatcalificat drept o vnzare-cumprare; este un contract comutativ, pentru c existena i ntinderea prestaiilor datorate depri sunt certe i pot fi apreciate chiar la momentul ncheierii contractului, nefiind

dependente de hazard (alea). Acest caracter nu este de esena, ci de natura contractului devnzrii, astfel c vom fi n prezena unui contract de vnzare-cumprare i atunci cndconvenia va prezenta un caracter aleatoriu (ex.: dac bunul care formeaz obiectul derivatal contractului este supus pieirii, exproprierii etc.); este un contract consensual, deoarece vnzarea-cumprarea se perfecteaz nmomentul n care s-a realizat acordul de voin al prilor, nefiind necesar ca manifestarealor de voin s mbrace vreo form prescris de lege pentru a produce efecte juridice. nacest sens, art. 1295 C. civ. dispune: Vinderea este perfectat ntre pri i proprietateaeste de drept strmutat la cumprtor [...] ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i

asupra preului, dei lucrul nu se va fi predati preul nc nu se va fi numrat. Regulacaracterului consensual al contractului de vnzare-cumprare comport anumite excepii,ce vor fi precizate cu prilejul analizrii condiiilor de validitate;


7/109

7

este un contract translativ de drepturi, ntruct are ca efect strmutarea dreptuluisubiectiv din patrimoniul vnztorului n patrimoniul cumprtorului. n acest sens, art.971 C. civ. dispune: n contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui altdrept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor,ilucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunealucrului. n ipoteza n care prin contractul de vnzare-cumprare se transmite un drept de

proprietate, atunci transmiterea proprietii opereaz din momentul n care prile auconvenit asupra bunului i asupra preului, chiar dac bunul nu a fost predatcumprtorului, iar preul nu a fost pltit vnztorului. Potrivit principiului res peritdomino, din momentul dobndirii dreptului de proprietate, cumprtorul va trebui ssuporte i riscul contractului n cazul n care bunul piere fortuit, iar vnztorul nu a fostpus n ntrziere cu privire la executarea obligaiei de predare a bunului ori, dei a fost pus

n ntrziere, dovedete c bunul ar fi pierit chiar dac s-ar fi aflat la cumprtor. Regulatransmiterii dreptului de proprietate i a riscului contractului din momentul realizriiacordului de voin al prilor presupune ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii:

- contractul de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat aceast condiie presupunerespectarea condiiilor de validitate de fond i de form prevzute de legiuitor pentrucontractul de vnzare-cumprare;- contractul s aib ca obiect bunuri certe, individual determinate dac obiectulcontractului const n bunuri generic determinate, transmiterea proprietii i a risculuicontractului opereaz numai din momentul individualizrii bunurilor ce urmeaz a fidobndite de ctre cumprtor. Individualizarea se face, de regul, prin predare, dar sepoate realiza i prin alte mijloace, precum cntrire, msurare, etichetare etc. n cazul ncare obligaia vnztorului este de a preda un bun din dou sau mai multe lucruri

(obligaie alternativ), problema transferrii dreptului de proprietate i a riscurilorurmeaz a fi soluionat dup cum este vorba despre bunuri individual sau genericdeterminate. Astfel, dac vnzarea are ca obiect un bun din dou sau mai multe bunuriindividual determinate, atunci transferul proprietii opereaz n momentul alegerii, ccinumai atunci se cunoate bunul ce va fi dobndit de ctre cumprtor. Dac alegereaurmeaz a se face ntre dou sau mai multe lucruri de gen, atunci transferul proprietii vaavea loc n momentul individualizrii, operaiune ulterioar alegerii.- bunul care formeaz obiectului contractului s existe la momentul realizrii acorduluide voin al prilor dac contractul are ca obiect bunuri viitoare, atunci transferuldreptului de proprietate opereaz din momentul n care bunurile individual determinatesunt executate, terminate, finisate, apte de a fi predate cumprtorului, respectiv dinmomentul individualizrii n cazul bunurilor generic determinate.- prile nu au amnat transferul dreptului de proprietate pentru o dat ulterioarncheierii contractului - exist mai multe modaliti prin care prile pot amna transferuldreptului de proprietate i al riscurilor:

- inserarea unei clauze contractuale exprese care s amne transferul proprietiipn la mplinirea unui termen suspensiv, cert sau incert (ex.: devii proprietarulbunului n termen de douzeci de zile de la ncheierea contractului); dac termenulsuspensiv a fost stipulat pur i simplu, proprietatea i riscurile vor fi transferateasupra cumprtorului din momentul realizrii acordului de voin al prilor,


8/109

8

termenul amnnd doar nceputul exercitrii dreptului de proprietate i alndeplinirii obligaiei corelative.

- afectarea contractului de o condiie suspensiv (ex.: devii proprietarul bunuluidac vei promova concursul de admitere n magistratur); dac lucrul piere

pendente conditione (pieire total), riscul contractului va fi suportat de ctrevnztor, ntruct el nu va mai fi apt s execute obligaia de predare a bunului

individual determinat; prin urmare, nici cumprtorul nu va mai fi obligat splteasc preul, chiar dac condiia se ndeplinete (art. 1018 C. civ.); dac pnla ndeplinirea condiiei bunul piere fortuit doar parial, cumprtorul va fi obligats l primeasc n starea n care se afl, neputnd pretinde o scdere de preproporional cu partea pierit, el suportnd riscul contractului ca proprietar albunului (art. 1018 alin. 3 C. civ.).

n literatura de specialitate se face referire la un caz special de amnare a momentuluitransferrii dreptului de proprietate: ipoteza cumprrii dintr-o unitatea comercial cuautoservire. S-a apreciat c dei contractul se ncheie n momentul n care bunurile sunt

individualizate (prin introducerea acestora n coul pus la dispoziie de ctre vnztor), iarpreul este deja stabilit prin afiare, cumprtorul va deveni proprietarul bunului nmomentul achitrii preului. Prin urmare, dac bunul piere fortuit pn n momentul plii,riscul va fi suportat de ctre vnztor. ntruct regula transmiterii dreptului de proprietateconcomitent cu riscul contractului nu este reglementat prin dispoziii imperative, prilepot deroga de la aceast regul prin acordul lor de voin, insernd, n acest sens, o clauzcontractual expresi nendoielnic.

2. Condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare

Condiii de fond ale contractului de vnzare-cumprare Capacitatea juridic a prilor contractante capacitatea de a ncheia un act juridic civilreprezint aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi i obligaiicivile prin ncheierea actelor juridice civile. n cazul contractului de vnzare-cumprareeste aplicabil regula (principiul) capacitii, incapacitatea constituind excepia. n acestsens, art. 1306 C. civ. dispune: Pot cumprai vinde toi crora nu le este oprit prin lege.n ceea ce privete excepiile de la regula capacitii, acestea reprezint prohibiii de avinde i cumpra ori interdicii de a cumpra, normele care le instituie fiind de strictinterpretare i aplicare. Raportat la obiectul contractului, vnzarea-cumprarea reprezint

un act de dispoziie, fiind, deci, necesar ca ambele pri contractante s ndeplineasccondiiile prevzute de lege pentru a face acte de dispoziie. Persoanele care sunt lipsite decapacitate de exerciiu vor putea ncheia contracte de vnzare-cumprare numai prinreprezentanii legali, iar persoanele lipsite de capacitate de exerciiu vor avea nevoie de

ncuviinarea ocrotitorului legal i, n toate cazurile, cu ncuviinarea prealabil aautoritii tutelare. Raportat la patrimoniul prii contractante, este posibil ca vnzarea-cumprarea s reprezinte un act de administrare sau de conservare; n consecin, parteava trebui s aib capacitatea prevzut de lege pentru a face acte de administrare, respectivde conservare.

a) Incapaciti de a vindei de a cumpra soii nu pot ncheia ntre ei contracte de vnzare-cumprare (art. 1307 C. civ.) prininstituirea acestei incapaciti se urmrete asigurarea unei triple protecii: a intereselor


9/109

9

soului donator, n cazul unei vnzri simulate; a intereselor motenitorilor rezervatari saucare beneficiaz de raportul donaiilor, de asemenea n cazul unei vnzri simulate; aintereselor creditorilor soului vnztor. Nerespectarea acestei incapaciti este sancionatcu nulitatea relativ.tutorii nu pot ncheia contracte de vnzare-cumprare cu persoanele aflate sub

tutela lor, pn cnd autoritatea tutelar nu a dat tutorelui descrcare pentru gestiunea sa

(art. 1308 pct.1 C. civ. coroborat cu art. 128 din C. fam.). Nerespectarea acesteiincapaciti este sancionat cu nulitatea relativ.b)Incapaciti de a cumpra

mandatarii, legali sau convenionali, nu pot cumpra bunurile pe care au fostmputernicii s le vnd (art. 1308 pct. 2 C. civ.) incapacitatea are drept scop evitareantrunirii de ctre una i aceeai persoan a dublei caliti: de vnztor i de cumprtor,contrarietatea intereselor fiind evident i acionnd n defavoarea vnztorului. Nutrebuie ns ignorat faptul c legislaia noastr cunoate instituia actului cu sine nsui, acrui validitate este recunoscut n condiiile n care mandantul cunoate i aprob

condiiile n care urmeaz a se ncheia actul juridic. Sanciunea care intervine n cazulignorrii acestei incapaciti este nulitatea relativ.administratorii bunurilor statului sau ale unitilor administrativ teritoriale nu pot

cumpra bunurile pe care le administreaz (art. 1308 pct. 3 C. civ.) ncheiereacontractului de vnzare-cumprare cu neobservarea acestei incapaciti este sancionat cunulitatea relativ. funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor

administrativ-teritoriale care se vnd prin intermediul lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.) nipoteza n care bunurile sunt destinate vnzrii, iar preurile sunt stabilite de ctre

legiuitor, funcionarul nedispunnd de vreo putere discreionar n ceea ce privetestabilirea condiiilor vnzrii, apreciem c incapacitile prevzute de art. 1308 pct. 3 i 4nu se mai justific. Nerespectarea acestei incapaciti atrage nulitatea relativ a conveniei.judectorii, procurorii sau avocaii nu pot cumpra drepturi litigioase care sunt de

competena curii de apel n a crei circumscripie i exercit funcia, respectiv profesia(art. 1309 C. civ.). Interpretarea teleologic a dispoziiei art. 1309 C. civ. conduce laconcluzia c n cazul judectorilor de la nalta Curte de Casaie i Justiie, precum i aprocurorilor de la Parchetul de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie, interdicia seextinde pe ntreg teritoriul rii. n cazul nerespectrii incapacitii instituite prin art. 1309C. civ., contractul este lovit de nulitate absolut.executorii judectoreti nu pot dobndi, direct sau prin persoane interpuse, pentru ei

sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit (art. 43, L.188/2000 privind pe executorii judectoreti). Sanciunea aplicabil n cazul nesocotirii eiva fi nulitatea absolut.persoanele insolvabile nu pot cumpra bunurile imobile care se vnd prin licitaie

public (art. 507 alin. 2 i 497 alin 4 C. proc. civ.). Sanciunea aplicabil este nulitatearelativ, incapacitatea fiind dictat de necesitatea protejrii unor interese particulare.cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor dinRomnia dect numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea Europeani din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, ncondiiile prevzute prin lege organic (art. 44 alin. 2 din Constituia revizuit). Calitatea


10/109

10

de cetean strin sau de apatrid se apreciaz n funcie de momentul ncheieriicontractului; prin urmare, incapacitatea va exista dac cumprtorul a avut ceteniaromn, dar nu o mai avea n momentul contractrii ori dac o dobndete ulterior

ncheierii contractului. Contractul de vnzare-cumprare va fi nul absolut n cazulnerespectrii acestei incapaciti, datorit caracterului general al interesului protejat prinreglementarea acestei incapaciti speciale. De asemenea, L. nr. 247/2005 prevede n art. 3

din Titlul X cCetenii strinii apatrizii [...] pot dobndi dreptul de proprietate asupraterenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special, indicnd astfel n modclar c cetenii strini i apatrizii vor putea dobndi acest drept, sub condiiandeplinirii anumitor criterii. O prim serie de criterii circumscrise posibilitii dobndiriidreptului de proprietate asupra terenurilor, att n condiiile aderrii Romniei la UniuneaEuropean, ct i n cazul ncheierii unor tratate internaionale au fost prevzute n L. nr.312 din 10 noiembrie 2005, privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupraterenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridicestrine. Acest act normativ va intra n vigoare la data aderrii rii noastre la Uniunea

European. Din coninutul art. 1 al L. nr. 312/2005 rezult c n obiectul su dereglementare sunt incluse att actele juridice inter vivos prin intermediul crora s-ar puteadobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, ct i cele mortis causa (ntruct prinalin. 2 se prevede inaplicabilitatea dispoziiilor legii pentru motenirea legal, per acontrario ele vor fi aplicabile motenirii testamentare). n privina cetenilor oricrui statmembru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European i apatrizilor, L. nr.312/2005 introduce o distincie n funcie de scopul n care este achiziionat terenul. Dacterenul va fi dobndit pentru reedine secundare, atunci ceteanul unui stat membrunerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru

poate ncheia un astfel de act la mplinirea unui termen de cinci ani de la data aderriiRomniei la Uniunea European (art. 4). n caz contrar, termenul va fi de apte ani, legeafcnd referire pentru aceast ipotez la terenuri agricole, pduri i terenuri forestiere(alin. 1 al art. 5). n plus, nu se mai face referire la calitatea de nerezident, domiciliul fiindde asemenea indiferent. Un regim special este destinat de L. nr. 312/2005 fermierilor.Conform art. 5 alin. 4, aceste persoane vor putea dobndi dreptul de proprietate asupraterenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele aplicabilecetenilor romni, de la data aderrii Romniei la Uniunea European, dac ndeplinescurmtoarele condiii: desfoar activiti independente art. 5 alin. 1; sunt fie ceteni aistatelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, care i stabilesc reedina

n Romnia, fie apatrizi cu domiciliul n Romnia art. 5 alin. 2 lit. a i b. Dovada calitiide fermier care desfoar activiti independente se face cu documente emise/eliberate deautoritile competente din statul membru sau de provenien, iar pentru apatrizii cudomiciliul n Romnia cu atestatul eliberat, n acest sens, de ctre Ministerul Agriculturii,Pdurilor i Dezvoltrii Rurale art. 5 alin. 3. Fermierii ceteni strini i apatrizi caredobndesc proprietatea asupra terenurilor agricole, pdurilor i a terenurilor forestiere prinefectele L. nr. 312/2005 au obligaia de a nu schimba destinaia acestora pentru o perioadde apte ani (alin. 5 al art. 5). n privina cetenilor strini i apatrizilor care aparinstatelor tere, singura noutate adus de Legea nr. 312/2005 se refer la faptul c acetia nuvor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiii mai favorabile dectcele aplicabile ceteanului unui stat membru (alin. 2 al art. 6).


11/109

11

persoanele juridice strine nu pot dobndi n proprietate terenuri n Romnia. ntructConstituia revizuit nu cuprinde nici o dispoziie referitoare la persoanele juridice strine,am considerat c n privina lor au fost aplicabile dispoziiile L. nr. 54/1998. Sanciuneacare intervenea n cazul nerespectrii acestei incapaciti era nulitatea absolut acontractului de vnzare-cumprare. L. nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului deproprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de

ctre persoanele juridice strine dispune c de la momentul aderrii Romniei la UniuneaEuropean persoanele juridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membrupot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare ntr-un termende cinci ani (art. 4). Persoana juridic trebuie s fie nerezident, adic s nu dein nici unsediu secundar n Romnia (art. 2 lit. c). n cazul n care dobndirea are orice alt scop,termenul calculat de la data aderrii Romniei la Uniunea European este de apte ani. persoanele fizice sau persoane juridice strine nu pot cumpra certificate de

proprietate (art. 22, L. 58/1991 privind privatizarea). Incapacitatea vizeaz numaicertificatele de proprietate, nu i aciunile dobndite n urma depunerii certificatelor la

societile comerciale privatizate. Nerespectarea acestei incapaciti se sancioneaz cunulitatea absolut.persoanele fizice nu pot cumpra locuine construite din fondurile statului dectdac ndeplinesc calitatea de chiria (art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 privindvnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie). Conformdispoziiilor legale, locuinele construite din fondurile statului i ocupate de chiriai seputeau vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitilor specializate n vnzarealocuinelor. Contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu o persoan care nu avea calitateade chiria era lovit de nulitate. Dispoziii asemntoare sunt ntlnite n L. nr. 85/1992

privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului idin fondurile unitilor economice sau bugetare de stat i n L. nr. 112/1995 pentrureglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute nproprietatea statului. Consimmntul prilor consimmntul reprezint exteriorizarea hotrrii de a

ncheia un act juridic civil i constituie o condiie de fond, esenial, de validitate igeneral a actului juridic civil. Valabilitatea consimmntului presupune ndeplinireacumulativ a urmtoarelor condiii: s provin de la o persoan cu discernmnt; s fieexprimat cu intenia de a produce efecte juridice; s fie exteriorizat; s nu fie afectat devreun viciu de consimmnt. Materia contractului de vnzare cumprare implic analizaefectelor pe care le produce n plan juridic promisiunea unilateral (de vnzare ori decumprare) sau bilateral (de vnzare-cumprare), existena unui pact de preferin sau aunui drept de preempiune.

a) Promisiunea unilateral (de vnzare sau de cumprare) promisiunea unilateralde vnzare reprezint un antecontract prin care o parte, numit promitent, se oblig fa decealalt parte, numit beneficiar, s i vnd un anumit bun pe care l are n proprietate, laun pre determinat, beneficiarul rezervndu-i posibilitatea de a-i manifesta ulteriorvoina de a cumpra bunul. Ex.: comodantul-proprietar se oblig fa de comodatar s ivnd, n schimbul unui anumit pre, bunul mprumutat, dac comodatarul i va manifestaconsimmntul de a-l cumpra. Dei reprezint un act bilateral, promisiunea unilateralde vnzare nu constituie un contract de vnzare-cumprare, ci un antecontract, nscnd


12/109

12

obligaii doar n sarcina promitentului, el fiind obligat de a ncheia contractul proiectat nipoteza n care beneficiarul promisiunii i va manifesta voina n acest sens. Promisiuneaunilateral d natere unui drept de creani unei obligaii corelative de a face. n cazul

n care beneficiarul promisiunii de vnzare i manifest voina de a cumpra bunul, iarpromitentul refuz s vnd, se va aplica sanciunea specific neexecutrii obligaiilor de aface, i anume obligarea promitentului la plata de daune-interese (art. 1075 C. civ.). n

ipoteza n care bunul promis spre vnzare se mai afl n proprietatea promitentului, existi posibilitatea promovrii unei aciuni prin care beneficiarul promisiunii s soliciteinstanei pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare. O astfel de hotrre va fi fundamentat pe principiul executrii n natur aobligaiilor (art. 1073 i 1077 C. civ.) i va produce efecte constitutive de drepturi de ladata rmnerii ei definitive i irevocabile. Promisiunea unilateral de cumprare reprezintun antecontract prin care o parte, numit promitent, se oblig ctre cealalt parte, numitbeneficiar, s cumpere un anumit bun, la un pre determinat, n ipoteza n care acesta ardori s l vnd. Promisiunea unilateral de vnzare va fi guvernat de aceleai reguli ca i

promisiunea unilateral de vnzare.b) Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare (antecontractul de vnzare-cumprare) promisiunea bilateral de vnzare-cumprare reprezint un antecontract princare, pentru viitor, o parte se oblig s vnd un anumit bun n schimbul unei sumedeterminate de bani pltite cu titlu de pre, iar cealalt parte se oblig s l cumpere; altfelspus, prile (care au fiecare o dubl calitate: de promitent i de beneficiar) se oblig s

ncheie n viitor un contract de vnzare-cumprare, stabilind bunul ce urmeaz a fi vnduti preul ce urmeaz a fi pltit. Ca i promisiunea unilateral (de vnzare sau decumprare), promisiunea bilateral de vnzare-cumprare d natere unui drept de crean

i unei obligaii corelative de a face. Dar, spre deosebire de promisiunea unilateral,promisiunea bilateral nate drepturi i obligaii n sarcina ambelor pri contractante: oparte va fi obligat s transfere dreptul promis, iar cealalt s plteasc preul la care s-aobligat. n cazul n care o parte nu i execut n mod culpabil obligaia asumat, cealaltparte este ndreptit s solicite rezoluiunea promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare(art. 1020 C. civ.), cu daune-interese pentru prejudiciul cauzat. n ipoteza n care bunulpromis spre vnzare se mai afl n patrimoniul celui care s-a obligat s l vnd i nuexist alte impedimente legale, se poate promova o aciune prin care s se solicite fieobligarea promitentului la ncheierea contractului proiectat, sub sanciunea plii dedaune-cominatorii, fie pronunarea unei hotrri judectoreti care sin loc de contractde vnzare-cumprare, care derog de la principiul efectelor declarative ale hotrrilor

judectoreti, producnd efecte constitutive. n cazul n care prile au ncheiat un contractde vnzare-cumprare, dar acesta este lovit de nulitate absolut, manifestarea de voin aprilor valoreaz promisiune bilateral de vnzare-cumprare dac, evident, sunt

ndeplinite condiiile necesare pentru a opera principiul conversiunii.c) Pactul de preferin pactul de preferin reprezint un antecontract prin care o

parte, numit promitent, se oblig ca n cazul n care va vinde un bun al su s i acordepreferin celeilalte pri, numit beneficiar, n condiii egale i la pre egal. Ex.: locatorul-proprietar se oblig ctre chiria ca n ipoteza n care va vinde bunul, s acorde i acordepreferin n condiii egale sau la un pre egal. Dei prezint similitudini cu promisiuneaunilateral de vnzare, pactul de preferin difer de aceasta prin condiionarea naterii


13/109

13

dreptului beneficiarului de dou elemente: hotrrea promitentului de a vinde bunul ipreferarea promitentului n condiii egale i la pre egal. Prin urmare, dreptul de creandevine actual numai n momentul n care proprietarul vinde bunul i numai dac ceilalipoteniali cumprtori nu ofer un pre mai bun sau condiii mai avantajoase.

d) Dreptul de preempiune dreptul de preempiune reprezint un drept prioritar lacumprare recunoscut anumitor categorii de persoane. Reinem urmtoarele aplicaii ale

acestui drept:- dreptul de preempiune la dobndirea imobilului expropriat art. 37 din L. 33/1994privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, instituie un drept de preempiune nfavoarea expropriatului la dobndirea imobilului expropriat la un pre ce nu poate fi maimare dect despgubirea actualizat. Nerespectarea dreptului de preempiune alexpropriatului se sancioneaz cu nulitatea relativ.- dreptul de preempiune al chiriaului la cumprarea locuinei O.U.G. 40/1999privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine,instituie un drept de preempiune n favoarea chiriaului n cazul vnzrii locuinei

nchiriate. n situaia n care locuina se vinde ctre un ter n condiii sau la unpre maiavantajos dect cel prevzut n oferta adresat chiriaului care nu a acceptat aceasta ofert,legea prevede posibilitatea chiriaului de a se subroga n drepturile cumprtorului,pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului devnzare-cumprare (art. 19).- dreptul de preempiune instituit prin L. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobilepreluate n mod abuziv n perioada 6 martie 194522 decembrie 1989 acest act normativinstituie trei drepturi de preempiune. Astfel: potrivit art. 17, statul, instituiile publice,unitile de nvmnt sau aezmintele social-culturale, care ocup imobilul cu contract

de nchiriere, au drept de preempiune la cumprarea acestuia; conform art. 19 alin. 3 i 4,att persoanele crora li s-au restituit n natur imobilele-construcii, ct i proprietariicorpurilor suplimentare de sine-stttoare adugate dup trecerea imobilelor-construcii nproprietatea statului pe orizontal i/sau vertical n raport cu construcia principalretrocedat se bucur de un drept de preempiune la cumprarea suprafeei adugateimobilului, respectiv la cumprarea suprafeei retrocedate; conform art. 42 alin. 2,deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a legii au un drept de preempiune ladobndirea imobilelor cu alt destinaie dect cea de locuin, care n urma aplicrii legiinu se restituie persoanelor ndreptite; conform art. 42 alin. 3, chiriaii au un drept depreempiune la dobndirea imobilelor cu destinaie de locuine, care n urma aplicrii legiinu se restituie persoanelor ndreptite. nstrinrile efectuate cu nclcarea drepturilor depreempiune prevzute de art. 43 alin. 2 i 3 sunt anulabile. Obiectul contractului de vnzare-cumprare constituie obiect al contractului aciunilesau inaciunile la care sunt ndreptite ori de care sunt inute prile. Contractul devnzare-cumprare genereaz obligaii n sarcina ambelor pri contractante: obiectulobligaiei vnztorului l reprezint bunul vndut, iar obiectul obligaiei cumprtorului lconstituie preul.

a) Lucrul vndut pentru ca lucrul vndut s poat constitui obiect al prestaieivnztorului i cauz a obligaiei cumprtorului, trebuie ndeplinite cumulativurmtoarele condiii: lucrul vndut s existe sau s poat exista n viitor; lucrul vndut

s se afle n circuitul civil; lucrul vndut s fie determinat sau determinabil; lucrul


14/109

14

vndut s fie posibil; lucrul vndut s fie licit i moral; vnztorul s fie proprietarulbunului vndut individual determinat.

b) Preul pentru a putea constitui obiect al prestaiei cumprtorului i cauz aobligaiei vnztorului, preul trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii:- s fie stabilit n bani; dac drept pre se pltete o sum de bani i se transmite iproprietatea unui bun a crui valoare este inferioar sumei pltite, suntem n prezena unei

vnzri cu dare n plat accesorie plii preului;- s fie determinat sau determinabil(art. 1303 i 964 alin. 2 C. civ.);- s fie sincer prin pre sincer se nelege un pre pe care prile l-au stabilit cu inteniade a fi pltit i primit n mod real, n cuantumul stabilit n contract. Nu este sincer un presimulat fictiv sau deghizat. Preul este fictiv n cazul n care din actul secret rezult cacesta nu este datorat n realitate. Fictivitatea preului atrage nulitatea absolut acontractului de vnzare-cumprare pentru c i lipsete preul ca element esenial, devaliditate. Preul este deghizat atunci cnd din actul secret rezult c acesta are un altcuantum dect cel declarat n actul public. n cazul n care dei deghizat, preul nu este

derizoriu, contractul de vnzare-cumprare rmne valabil ncheiat, sanciunea specificsimulaiei fiind inopozabilitatea fa de teri a situaiei juridice create prin actul secret.Dac se face dovada c prile au urmrit ocolirea aplicrii integrale a taxelor fiscale (taxede timbru, de autentificare), devin incidente reglementrile de drept fiscal i, eventual,chiar de drept penal;- s fie serios (art. 1303 C. civ.) prin pre serios se nelege un pre al crui cuantum scorespund valorii bunului vndut. Preul nu este serios atunci cnd este derizoriu,disproporia ntre prestaiile prilor fiind att de mare nct nu se poate considera cexist pre. Ex.: este derizoriu preul de 300 lei al unui autoturism. Seriozitatea preului nu

presupune stabilirea unui pre care s corespund perfect valorii reale a bunului vndut;stabilirea unui pre inferior sau superior acestei valori este admis att timp ct preulpltit poate constitui cauz pentru obligaia asumat de ctre vnztor. Calificarea preuluica serios reprezint o chestiune de fapt, lsat la aprecierea instanei de judecat, care estedatoare sa stabileasc, pe baz de probe, elementele necesare acestei aprecieri. S-a statuatc preul neserios confer vnztorului doar dreptul la aciunea n constatarea nulitiicontractului, nu i posibilitatea obinerii de despgubiri pentru recuperarea prejudiciuluimaterial suportat datorit disproporiei dintre prestaii. Cauza contractului de vnzare-cumprare reprezint o condiie de fond, esenial, devaliditate i general a oricrui act juridic civil i reprezint obiectivul urmrit de ctrepri prin ncheierea contractului. n ceea ce privete structura cauzei, n cazul contractuluide vnzare-cumprare elementul constant i invariabil (causa proxima) const nprefigurarea mental, de ctre fiecare parte, a contraprestaiei. Astfel, obligaia asumat dectre vnztor are drept cauz (imediat) obligaia asumat de ctre cumprtor, iarobligaia asumat de ctre cumprtor are drept cauz (imediat) obligaia asumat dectre vnztor. Motivul determinant al ncheierii contractului (causa remota) const ndestinaia concret ce urmeaz a fi dat bunului cumprat, respectiv sumei de bani pltitcu titlu de prei difer de la caz la caz. Pentru a fi valabil, cauza trebuie s ndeplineasccumulativ urmtoarele condiii: s existe (art. 966); s fie real(art. 966); s fie licitimoral (art. 5 i 966 C. civ.).


15/109

15

Condiii de form ale contractului de vnzare-cumprareForma cerutad validitatem n ceea ce privete modalitatea de exteriorizare avoinei prilor, n materia contractului de vnzare-cumprare i gsete aplicareaprincipiul consensualismului. Acest principiu exprim regula de drept conform creiasimpla manifestare de voin a prilor este nu doar necesar, ci i suficient pentru caactul juridic civil s ia natere n mod valabil, nefiind necesar respectarea unei forme

speciale. n cazul n care prile, n considerarea avantajelor pe care le procur nscrisulautentic, convin s ncheie contractul n form autentic, nelegerea lor nu este de natura transforma contractul ntr-unul solemn, ci amn doar ncheierea contractului devnzare-cumprare, reprezentnd un antecontract. n materia vnzrii-cumprrii, regulaconsensualismului cunoate i o excepie. Astfel, potrivit art. 2 alin. 1 din Titlul X al L. nr.247/2005, terenurile pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate nform autentic. Prin urmare, contractele de vnzare-cumprare care au ca obiect un teren,indiferent de destinaie sau de locul siturii lor, sunt contracte solemne, iar solemnitatea seexprim prin form autentic. Ca o noutate, L. nr. 247/2005 prevede c este necesar

forma autentici pentru cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real[deci nu doar dreptul de proprietate, ci orice drept real subl. ns.] asupra unui teren cu saufr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora (art. 2 alin. 2, Titlul X dinLegea nr. 247/2005). Sanciunea nerespectrii formei solemne atrage nulitatea absolut acontractului de vnzare-cumprare (art. 2 alin. (1), Titlul X din Legea nr. 247/2005).Forma cerut ad probationem n cazul n care vnzarea-cumprarea are un obiect acrui valoare depete suma de 2,5 bani, contractul nu va putea fi probat dect prin

nscris autentic sau sub semntur privat (art. 1191 din Codul civil). Potrivit art. 1 din L.nr. 348/2004 privind denominarea monedei naionale, ncepnd cu data de 1 iulie 2005,

moneda naional a Romniei a fost denominat astfel nct 10.000 lei vechi, aflai ncirculaie la aceast dat, au fost preschimbai pentru 1 leu nou. Cum acelai act normativprevede c toate sumele n moneda veche prevzute n actele normative emise anteriordatei de 1 iulie 2005 se nlocuiesc cu sumele n moneda nou, prin mprirea la 10.000,rezult c valoarea de 250 de lei prevzut de Codul civil va fi nlocuit cu valoarea de 2,5bani. Apreciem c n aceste condiii intervenia legiuitorului este absolut i urgentnecesar, neputnd fi amnat pn la finalizarea dezbaterilor privind Noul Cod civil.Dovada contractului se va putea face i prin prezumii i depoziiile martorilor n cazul ncare exist un nceput de dovad scris (art. 1197 din Codul civil) sau dac a existat oimposibilitate, fie i moral, de preconstituire sau pstrare a unei dovezi scrise (art. 1198din Codul civil).Forma cerut pentru opozabilitate fa de teri dei, fa de pri, contractul devnzare-cumprare imobiliar produce efecte din momentul ncheierii lui, acesta esteopozabil terilor numai de la data ndeplinirii formelor de publicitate prevzute de lege(art. 1295 alin. 2 din C. civ.). Prin L. nr. 7 din 1996 privind cadastrul i publicitateaimobiliar, s-a realizat unificarea sistemelor de publicitate imobiliar, sub forma nscrierii

n crile funciare. nscrierea influeneaz doar opozabilitatea fa de teri a actelor denstrinare privitoare la imobile, fr a avea i efecte constitutive de drepturi. Potrivit art.27 alin. 1 din L. nr. 7 din 1996, republicat,nscrierile n cartea funciar i vor produceefectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor, iar ordineanregistrrii cererii va determina rangul nscrierii. nscrierea n cartea funciar d natere


16/109

16

unei prezumii relative de existen a dreptului n patrimoniul persoanei n folosul creias-a fcut nscrierea, dac dobndirea sau constituirea s-a fcut cu bun-credin (art. 33alin. 1 din L. nr. 7 din 1996). Dac, prin contracte de vnzare-cumprare succesive,proprietarul unui imobil l vinde ctre mai multe persoane, transferul proprietii opereaz

n favoarea aceluia dintre cumprtori care a efectuat primul formalitile de publicitateimobiliar, chiar dac actul su de cumprare are dat ulterioar actelor celorlali

dobnditori. Conform art. 22 alin. 1 din L. nr. 7 din 1996, republicat, dreptul deproprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pebaza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. Legea arat c

nscrierea drepturilor reale imobiliare se va putea face i n baza unei hotrri judectoretidefinitive i irevocabile sau, n unele cazuri anume prevzute de lege, n baza decizieiautoritii administrative.

3. Efectele contractului de vnzare-cumprare Obligaiile vnztorului

Potrivit art. 1313 C. civ., vnztorul are dou obligaii principale: a preda lucrul i arspunde de dnsul. Obligaia principal de predare implic i obligaia accesorie aconservrii lucrului pn la predare, n cazul n care lucrul vndut nu se pred nmomentul ncheierii contractului. Obligaia de rspundere este denumit de doctrin i

jurispruden drept obligaie de garanie i analizat sub dou aspecte: garania contraeviciunii i garania contra viciilor ascunse. Obligaia de predare a lucrului vndut potrivit art. 1314 C. civ., predarea estestrmutarea lucrului vndut n puterea i posesiunea cumprtorului. Mai exact, putemdefini predarea ca fiind punerea lucrului ce formeaz obiectul derivat al contractului la

dispoziia cumprtorului astfel nct acesta s dobndeasc detenia bunului. Constituieobiect al predrii lucrul vndut, fructele produse de bun dup momentul transferuluidreptului de proprietate, precum i accesoriile lucrului vndut. C. civ. (art. 1326) dispunec vnztorul este dator s predea lucrul vndut n msura determinat prin contract.Dac lucrul vndut exist i este cert, acesta va fi predat n starea n care se afla nmomentul vnzrii (art. 1324). n cazul n care lucrul vndut este generic determinat sau/iviitor, predarea se face n funcie de criteriile stabilite prin contract (calitate, cantitate,mostre, eantioane, standarde etc.); dac prile au omis s insereze astfel de criterii,trebuie predate bunuri de gen de o calitate mijlocie (art. 1103). Obligaia de predare

trebuie executat la data convenit de prile contractante. Dac un termen al predrii nu afost stabilit, obligaia trebuie executat ndat ce vnzarea-cumprarea s-a perfectat. nceea ce privete locul executrii obligaiei de predare C. civ. (art. 1319) stabilete c

predarea trebuie s se fac la locul unde se afla lucrul vndut n timpul vnzrii, dacprile nu s-au nvoit altfel (plat portabil). Aceast regul se aplic numai n cazul ncare predarea are ca obiect bunuri prezente, individual determinate. n cazul bunurilor degen i al bunurilor viitoare, se vor aplica dispoziiile de drept comun care stabilesc ca local executrii obligaiei domiciliul debitorului (plat cherabil). Potrivit art. 1317 C. civ., nlips de stipulaie contrar, cheltuielile ocazionate de predarea bunului (cum ar fi cele demsurare, cntrire, numrare, ambalare etc.) urmeaz a fi suportate de ctre vnztor, cadebitor al obligaiei de predare, iar cele determinate de ridicarea bunului (cum ar fi cele de

ncrcare, transport etc.) sunt n sarcina cumprtorului, ca debitor al obligaiei de ridicare


17/109

17

a bunului vndut. n caz de neexecutare sau executare necorespunztoare a obligaiei depredare, cumprtorul are la ndemn urmtoarele mijloace de aprare: excepia deneexecutare a contractului; aciune n executarea silit a obligaiei de predare; aciune nrezoluiunea contractului de vnzare-cumprare; aciunea n revendicare. n cazul n carelucrul vndut exist n momentul ncheierii contractului i este cert, vnztorul esteobligat s l conserve pn la predare, indiferent dac a operat sau nu transferul dreptului

de proprietate. Obligaia de garanie fiind obligat s depun toate diligenele pentru a asiguracumprtorului linitita i utila stpnire a lucrului vndut, vnztorul trebuie s garantezecumprtorul contra eviciunii i contra viciilor ascunse ale bunului vndut.

a) Garania contra eviciunii (art. 13371351 C. civ.) eviciunea reprezint pierdereatotal sau parial a proprietii lucrului sau tulburarea cumprtorului n exercitareaprerogativelor de proprietar datorit faptului personal al vnztorului sau faptei unui ter.Vnztorul, iar dup moartea sa, succesorii si, datoreaz garanie contra eviciunii nudoar cumprtorului, ci i subdobnditorilor bunului, chiar n ipoteza n care acetia ar fi

dobndit bunul cu titlu particular i cu titlu gratuit. Vnztorul este obligat s se abin dela orice act sau fapt de natur s aduc atingere dreptului de proprietate dobndit de ctrecumprtor; este vorba despre o obligaie de a nu face, ce se nate din momentul n careare loc translaia dreptului de proprietate, obligaie ce are un caracter perpetuu. Faptul sauactul svrit de ctre vnztor poate fi anterior ncheierii vnzrii, dar necunoscut dectre cumprtor sau ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract. De asemenea, poate fivorba de o tulburare direct, realizat nemijlocit de ctre cumprtor, ori de o tulburareindirect, svrit de ctre vnztor prin intermediul unui ter. Cumprtorul ameninatcu eviciunea poate invoca n aprarea sa excepia personal de garanie: cine trebuie s

garanteze pentru eviciune, nu poate s eving. Rspunderea vnztorului pentrueviciunea rezultnd din fapta unui ter exist dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarelecondiii: existena unei tulburri de drept; cauza tulburrii s fie anterioar ncheieriicontractului de vnzare-cumprare; cauza tulburrii s nu fi fost cunoscut de ctrecumprtor. Coninutul i modul de funcionare a obligaiei de garanie variaz dup cumurmeaz. Anterior eviciunii, vnztorului i incumb obligaia de a nu face nimic denatur s l tulbure pe cumprtor n linitita folosin a bunului. Este vorba despre oobligaie negativ, indivizibil, de a nu face. Dac eviciunea este iminent, vnztoruleste inut s fac tot ceea ce este necesar pentru a evita producerea acesteia. Suntem, deci,

n prezena unei obligaii pozitive, indivizibile, de a face. Dac eviciunea s-a produs,vnztorul urmeaz s l despgubeasc pe cumprtor pentru prejudiciul suferit. Estevorba de o obligaie pozitiv, divizibil, de ada. n caz de eviciune total, vnztorul esteobligat s plteasc cumprtorului, sau succesorilor si n drepturi, inclusivsubdobnditorul cu titlu particular: preul pltit, indiferent de micorarea valorii lucruluila data eviciunii; contravaloarea fructelorpe care cumprtorul a fost obligat s lerestituie terului evingtor(art. 1341 pct. 2 C. civ.); cuantumul cheltuielilor de judecatsuportate de ctre cumprtor (art. 1341 pct. 3 C. civ.); cheltuielile suportate de ctrecumprtor pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare (art. 1341 pct. 4 C.civ.); despgubirile compensatorii (art. 1341 pct. 4 C. civ.). n caz de eviciune parial,cumprtorul poate cere: rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare (art. 1347 C.civ.); despgubiri pentru prejudiciul suferit (art. 1348 C. civ.). Indiferent c este vorba


18/109

18

despre o eviciune total sau parial, cumprtorul poate promova aciunea n garaniepentru eviciunea rezultnd din fapta unui ter ntr-un termen de trei ani. Termenul deprescripie ncepe s curg de la data producerii eviciunii. Dac eviciunea se datoreazfaptului personal al vnztorului, aciunea n garanie pentru eviciune esteimprescriptibil. Art. 1338 C. civ. permite prilor contractante s deroge de la regimullegal al garaniei contra eviciunii, nlturnd, limitnd sau agravnd rspunderea

vnztorului. Voina derogatorie a prilor trebuie exprimat clar i neechivoc, n cazcontrar aplicndu-se regulile care guverneaz regimul de drept al obligaiei de garanie.b) Garania contra viciilor lucrului vndut - obligaia de garanie contra viciilor

lucrului vndut decurge din principiul c vnztorul este obligat s asigure nu doarlinitita stpnire a lucrului vndut, ci utila folosire a acestuia. Reprezint viciu al lucruluivndut orice lips, deficien sau defect al bunului care face ca lucrul s fie impropriufolosirii bunului dup destinaia sa ori care i micoreaz ntr-att valoarea, nct se poateprezuma c, n cunotin de cauz, dobnditorul nu l-ar fi cumprat sau ar fi pltit un premai mic (art. 1352 C. civ.). Rspunderea vnztorului pentru viciile lucrului vndut

presupune ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: viciul s fie ascuns (art. 1353C. civ.); viciul s fie grav (art. 1353 C. civ.); viciul s fi existat la data contractrii; snu fie vorba de o vnzare prin licitaie public (art. 1360 C. civ.) sau de o vnzare dedrepturi succesorale (art. 1399 C. civ.). ndeplinirea cumulativ a condiiilor rspunderiivnztorului pentru viciile lucrului vndut trebuie dovedit de ctre cumprtor. Fiindvorba de un fapt juridic, cumprtorul poate s i probeze preteniile prin orice mijloc deprob: nscrisuri, depoziii de martor, prezumii etc. n ipoteza ndeplinirii cumulative acondiiilor rspunderii pentru vicii, cumprtorul are la ndemn trei aciuni:- aciunea redhibitorie acea aciune civil, patrimonial, prin care reclamantul-

cumprtor solicit instanei s dispun rezoluiunea contractului de vnzare-cumpraredeoarece lucrul vndut este afectat de vicii, ce fac bunul impropriu folosirii potrivitdestinaiei sale sau i micoreaz covritor valoarea;- aciunea estimatorie (actio estimatoria/actio quanti minoris) acea aciune civil,patrimonial, prin care reclamantul-cumprtor (sau subdobnditorul bunului) solicitinstanei s oblige vnztorul s i restituie din preul pltit o parte proporional cureducerea valorii lucrului, reducere datorat viciilor de care este afectat viciul;- aciunea n remedierea viciilor evident, soluia este viabil numai n ipoteza n careremedierea este posibil, nu cauzeaz cheltuieli disproporionate n raport cu valoarealucrului i nu afecteaz interesele cumprtorului.

Aciunea n rspundere contractual pentru vicii (redhibitorie, estimatorie sau nremediere) este prescriptibil n termen de ase luni, iar dac viciile au fost ascunse cuviclenie, n trei ani (art. 1359 C. civ. raportat la art. 5, D. 167/1958 privind prescripiaextinctiv). Termenul de ase luni, respectiv trei ani ncepe s curg de la data descopeririiviciilor, dar nu mai trziu de un an de la predarea bunului; dac bunul predat este oconstrucie, termenul curge cel mai trziu de la mplinirea a trei ani de la predare (art. 1112 alin. 1 i 2, D. 167/1958). Prin urmare, regula privitoare al nceputul prescripieiextinctive stabilete dou momente alternative: unul subiectiv i variabil (data descopeririiviciului) i unul obiectiv i invariabil (data expirrii unui an, respectiv trei ani de lapredarea bunului). Posibilitatea prilor contractante de a modifica coninutul legal alrspunderii vnztorului pentru viciile lucrului rezult neechivoc din dispoziiile art. 1354


19/109

19

C. civ. (...afar numai dac [...] nu se va fi nvoit cu cumprtorul ca s nu rspund devicii), din caracterul dispozitiv al regulilor ce alctuiesc regimul legal al garaniei de drept,precum i din principiul libertii contractuale admit neechivoc o asemenea posibilitate. Obligaiile cumprtorului

Contractul de vnzare-cumprare nate n sarcina cumprtorului obligaia de a pltipreul bunului, de a lua n primire bunul i de a suporta cheltuielile contractului.

Obligaia de plat a preului potrivit art. 1361 C. civ., principala obligaie acumprtorului este de a plti preul la ziua i la locul determinat prin contract. Platapreului presupune remiterea sumei de bani ce corespunde valorii lucrului vndut. Aceastsum este stabilit de pri din momentul ncheierii contractului sau urmeaz a fideterminat pe baza criteriilor convenite de pri la data perfectrii vnzrii. n principiu,plata preului se realizeaz sub forma unei sume globale, care face obiectul unei presaiiunice. Nimic nu oprete prile de a conveni ca plata preului s se fac n rate, prin maimulte prestaii succesive. Dac prile nu au stipulat data la care trebuie s se plteascpreul bunului vndut, atunci aceasta coincide cu data la care vnztorul trebuie s predea

bunul care formeaz obiectul derivat al contractului; pe cale de consecin, dac s-astabilit un termen pentru obligaia de predare, acesta va profita i cumprtorului. n cazuln care cumprtorul are motive temeinice s se team c va fi evins, el este ndreptit ssuspende plata preului pn cnd vnztorul face s nceteze tulburarea sau pn primeteo cauiune (garanie). Plata preului trebuie fcut la locul stabilit de ctre prilecontractante. Dac contractul nu cuprinde nici o prevedere cu privire la locul plii, acestadifer dup cum prile au derogat sau nu de la principiul simultaneitii executriiobligaiilor ce decurg din contracte sinalagmatice. Astfel, plata preului se va face: ladomiciliul vnztorului (plat portabil), dac preul se pltete n momentul predrii

bunului de ctre vnztor (art. 1362 C. civ.); la domiciliul cumprtorului (platcherabil), dac prile nu i execut simultan obligaiile contractuale (art. 1104 C. civ.).Legea (art. 1363 C. civ.) enumer trei cazuri cnd cumprtorul este obligat s plteascdobnd pn la plata integral a preului: atunci cnd plata dobnzilor rezult dintr-oclauz contractual expres; atunci cnd lucrul vnduti predat cumprtorului este

frugifer; atunci cndi din momentul punerii n ntrziere a cumprtorului cu privire laexecutarea obligaiei de plat a preului. Spre deosebire de dreptul comun (art. 1088 C.civ.) aplicabil n materia obligaiilor bneti, punerea n ntrziere a cumprtorului sepoate face nu numai printr-o cerere de chemare n judecat, ci i printr-o simpl notificare.

n cazul n care vnztorul, din varii motive, refuz s primeasc preul, cumprtorulare la ndemn procedura ofertei reale urmate de consemnaiune (art.11141121 C. civ.i art. 586590 C. proc. civ.). Procedura amintit presupune ca, prin intermediulexecutorului judectoresc, debitorul-cumprtor s l someze pe creditorul-vnztor sprimeasc preul bunului vndut. Dac vnztorul consimte, executorul va consemna plata

ntr-un proces-verbal; n caz contrar, cumprtorul poate consemna suma de bani ladispoziia cumprtorului, consemnare ce mpiedic obligarea acestuia la plata de daunemoratorii. n cazul n care cumprtorul nu execut obligaia de plat a preului,vnztorul are la ndemn urmtoarele mijloace de aprare: excepia de neexecutare acontractului; aciune n executarea silit a obligaiei de predare; aciune n rezoluiuneacontractului de vnzare-cumprare.


20/109

20

Obligaia de luare n primire a bunului vndut - cumprtorul este obligat s ia nprimire bunul vndut la termenul i locul unde vnztorul trebuie s execute obligaia depredare (obligaie de a face), suportnd i cheltuielile ocazionate de ridicarea de la loculpredrii. Dac cumprtorul nu execut aceast obligaie, vnztorul are la ndemn maimulte posibiliti: aciunea n executarea silit; depozitarea bunului vndut; rezoluiuneacontractului de vnzare-cumprare.

Obligaia de suportare a cheltuielilor vnzrii - n lips de stipulaie contrar,cumprtorul este obligat s suporte cheltuielile vnzrii (art. 1305 C. civ.). Sunt astfel decheltuieli: sumele de bani necesare pentru redactarea i multiplicarea contractului, pentruredactarea procurii i plata mandatarului (dac una dintre pri ncheie contractul prinmandatar), taxele de timbru, taxele de autentificare, taxele de publicitate imobiliar,onorariul pentru avocatul care a acordat asisten juridic prilor, onorariul notarului carea autentificat actul de nstrinare etc. Dac vnztorul a suportat o parte din acestecheltuieli, el va avea drept la restituirea lor numai n cazul n care cumprtorul nuprobeaz existena unei nelegeri contrare prezumiei instituite de art. 1305 C. civ.

4. Varieti ale contractului de vnzare-cumprareContractul de vnzare-cumprare cu grmada (vnzarea n bloc) potrivit art. 1299C. civ., dac s-au vndut mrfuri cu grmada, vinderea este perfect, dei mrfurile n-aufost nc cntrite, numrate sau msurate (spre exemplu, tot porumbul din hambarulvnztorului).Contractul de vnzare-cumprare dup greutate, numr sau msur este reglementatde art. 1300 C. civ., n conformitate cu care, n cazul n care contractul are ca obiectbunuri de gen dintr-un lot determinat, iar pentru individualizarea cantitii sau

determinarea preului este necesar operaiunea de cntrire, msurare sau numrare,transferul dreptului de proprietate i al riscurilor are loc nu la data perfectrii contractului,ci la data individualizrii bunurilor.Contractul de vnzare-cumprare pe gustate art. 1301 C. civ. dispune c n cazul ncare vnzarea privete bunuri care, potrivit obiceiului, se gust nainte de a fi cumprate,contractul se perfecteaz doar dup ce cumprtorul a gustat marfa i a declarat c iconvine; dac marfa nu este pe gustul cumprtorului, contractul nu se ncheie, vnztorulneavnd nici un mijloc juridic de a-l constrnge pe cumprtor n sensul ncheieriiconveniei. Contractul de vnzare-cumprare pe ncercate dei contractul se perfecteaz nmomentul realizrii acordului de voin, cumprtorul i rezerv dreptul de a verifica

nluntrul unui termen dac lucrul vndut corespunde destinaiei creia i este afectat;dac, n mod obiectiv, bunul nu corespunde, contractul se desfiineaz retroactiv, prileurmnd a-i restitui tot ceea ce i-au prestat n temeiul contractului (art. 1302 C. civ.). Contractul de vnzare-cumprare cu pact de rscumprare - vnztorul i rezervdreptul ca nluntrul unui termen s i ia napoi bunul vndut, restituind preul icheltuielile vnzrii; fructele pe care bunul le-ar fi produs n intervalul de timp ct s-a aflat

n proprietatea vnztorului nu erau supuse restituirii. Aceast varietate de vnzare-cumprare nu mai este astzi n vigoare.Contractul de vnzare-cumprare cu arvun C. civ. reglementeaz vnzarea cu darede arvun n art. 1297-1298. Arvuna reprezint o convenie accesorie contractului de


21/109

21

vnzare-cumprare, pe care prile o ncheie naintea i n vederea perfectrii contractuluii const n suma de bani sau bunul mobil pe care cumprtorul o avanseaz, respectiv ld vnztorului ca semn al ncheierii contractului. Ea poate avea rol confirmatoriu, declauz de dezicere, de clauz penal sau de simplu acont. Contractul de vnzare-cumprare a unei moteniri vnztorul, titular de drepturiasupra unui patrimoniu sau a unei fraciuni dintr-un patrimoniu (motenitor universal sau

cu titlu universal), transmite aceste drepturi cumprtorului, n schimbul unei sume debani pltite cu titlu de pre (art. 1399-1401 C. civ).Contractul de vnzare-cumprare de drepturi litigioase. Retractul litigiosPotrivit art.1403 C. civ., un drept este litigios atunci cnd este supus unei contesta ii

judiciare. n cazul n care, nainte de finalizarea procesului, titularul dreptului litigios lnstrineaz, operaiunea se aseamn cu o cesiune de crean; numai c, spre deosebire deaceasta, vnzarea dreptului litigios are un caracter aleatoriu, deoarece vnztorul nugaranteaz existena dreptului (fapt ce ar echivala, practic, cu garantarea ctigriiprocesului al crui obiect l formeaz dreptul transmis). Retractul litigios reprezint

operaiunea juridic prin care adversarul cedentului (care poate avea calitatea de prt saude reclamant n proces) l nltur din proces pe cesionar, pltindu-i preul cesiunii,dobnda i cheltuielile contractului.

CAPITOLUL IICONTRACTUL DE SCHIMB

1. Noiunea i caracterele juridice contractului de schimb

Conform art.ui 1405 din C. civ., schimbul este un contract prin care prile i daurespectiv un lucru pentru altul. Prile contractante se numesc copermutani (art. 1407 dinC. civ.). n ceea ce ne privete, putem defini schimbul ca fiind acel contract consensualprin care prile, numite copermutani sau coschimbai, i transfer reciproc proprietateaunor bunuri ale lor sau alte drepturi reale sau de crean, fiind exclus contraprestaia subforma unei sume de bani.

Contractul de schimb prezint urmtoarele caractere juridice: este un contract sinalagmatic, deoarece obligaiile prilor sunt reciproce iinterdependente. Prin urmare, sunt aplicabile regulile privitoare la rezoluiunea

contractului. De asemenea, fiecare parte este n acelai timp i creditor, i debitor; este un contract cu titlu oneros, ntruct scopul urmrit de pri prin ncheiereacontractului este acela de a obine un anumit folos drept echivalent al obligaiei asumate.n cazul n care cele dou bunuri care fac obiectul schimbului nu sunt echivalente valoric,pentru egalizarea valoric a prestaiilor, copermutantul care primete lucrul mai scump vaputea plti n bani diferena de valoare care se numete sult. Subliniem ns c, pentru afi n prezena unui contract de schimb, nu este necesar ca valoarea bunurilor schimbate sfie matematic egal. Ca i n cazul vnzrii-cumprrii, apreciem c seriozitateaoperaiunii juridice de schimb implic o echivalen valoric relativ, raportat att la

valoarea lucrurilor permutate, ct i la subiectivismul prilor contractante, care, prinefectul voinei lor, sunt libere s aprecieze cuantumul valorilor implicate. Avantajulpatrimonial al unei pri din contractul de schimb se poate concretiza nu numai prin


22/109

22

valoarea superioar a bunului primit n schimbul nstrinrii unui bun al su, ci i prinafectarea sa pentru satisfacerea unor interese personale; este un contract comutativ, ntruct ntinderea prestaiilor prilor este cunoscut ncde la ncheierea lui i nu depinde de hazard; este un contract consensual, n principiu, acordul de voin al prilor fiind suficientpentru formarea valabil a contractului. n general, din raiuni probatorii, schimbul este

materializat ntr-un nscris probatoriu. Sunt aplicabile regulile generale privitoare la probaprin depoziiile martorilor; prin urmare, schimbul va putea fi dovedit i cu martori n cazuln care exist un nceput de dovad scris (art. 1197 din C. civ.) sau dac a existat oimposibilitate de preconstituire sau de conservare a unei dovezi scrise (art. 1198 din C.civ.). Dac prin contract se nstrineaz un teren, atunci consimmntul prilor trebuie s

mbrace forma solemn a actului autentic. Schimbul imobilelor trebuie suspusformalitilor de publicitate imobiliar pentru opozabilitate fa de teri; n principiu, este un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii lui.Exist posibilitatea ca prile, prin acordul lor de voin, s amne acest moment pentru o

dat ulterioar momentului ncheierii contractului;

2. Reguli aplicabile contractului de schimbArticolele 1407 i 1408 din C. civ. enun dou reguli speciale aplicabile contractului

de schimb. Potrivit art. 1407, dac una dintre pri transmite un bun care nu i aparine cutitlu de proprietate, cealalt parte nu poate fi obligat s i dea lucrul promis n schimb, cinumai s l restituie pe cel primit. Aceasta este o regul diferit fa de cea ntlnit lavnzare-cumprare, unde art. 1364 din C. civ. prevede numai posibilitatea suspendriiplii preului, dac exist vreun pericol de eviciune, dar numai pn cnd vnztorul va

face s nceteze tulburarea sau va da o cauiune. Un astfel de contract de schimb nu poatefi opus adevratului proprietar al lucrului n cazul n care acesta ar revendica bunul su.Potrivit art. 1408 din C. civ., n cazul n care unul dintre copermutani este evins de unter, el poate cere daune-interese sau ntoarcerea lucrului dat celuilalt copermutant.Doctrina interpreteaz aceste dispoziii n sensul c, dac eviciunea s-a produs deja,partea pgubit are de ales ntre aciunea n garanie pentru eviciune (ceea ce presupunemeninerea contractului) i aciunea n rezoluiune, cu consecina repunerii n situaiaanterioar. n plus, s-a criticat inexactitatea textului care pare a exclude n mod nejustificatposibilitatea cumulrii restituirii bunului cu plata de daune-interese. Art. 1409 din C. civ.

stabilete principiul c, n msura n care nu contravin reglementrilor exprese alecontractului de schimb, regulile stabilite n materia vnzrii-cumprrii sunt incidente ischimbului. Astfel, precizm: prile trebuie s aib capacitatea de a contracta; n aceeai condiii ca i la contractulde vnzare-cumprare, sunt aplicabile incapacitile speciale. Instana suprem a decis cdispoziia legal privind interzicerea vnzrii ntre soi este aplicabili schimbului ntresoi, sanciunea aplicabil fiind nulitatea relativ a contractului; prile trebuie s exprime un consimmnt care s ndeplineasc toate condiiile devalabilitate; prile trebuie s se ngrijeasc s fie ndeplinite condiiile cerute de obiectulcontractului de schimb s existe; s fie determinat sau determinabil; s fie posibil; s fielicit i moral; s se afle n circuitul civil; s fie proprietatea copermutanilor;


23/109

23

prin ncheierea contractului de schimb, prile trebuie s urmreasc un scop real imoral; considerm c prestaiile prilor trebuie s nu fie disproporionate pentru ca una spoat constitui cauza obligaiei celeilalte. prile sunt obligate la predarea bunurilor; prile datoreaz garania mpotriva eviciunii i a viciilor ascunse; ct despre normelede la vnzare-cumprare care nu pot fi aplicate i contractului de schimb datorit

specificitii sale, adugm fa de ceea ce am precizat deja n legtur cu interpretareacontractului: copermutanii vor suporta n mod egal cheltuielile contractului n lips de stipulaiecontrar; nu vor putea fi aplicabile dispoziiile referitoare la pre; nu vor putea fi aplicabile regulile vnzrii fcute altfel dect pe msur (art. 1329 dinC. civ.); nu pot fi aplicabile dispoziiile art. 1311 din C. civ. privind obiectul vnzrii:Dac nmomentul vnzrii, lucrul vndut era pierit n tot, vinderea este nul. Dac a pierit numai

n parte, cumprtorul are alegerea ntre a se lsa de contract, sau a pretinde reducereapreului.Schimbul de imobile

ntocmai precum bunurile mobile, pot forma obiectul contractului de schimb ibunurile imobile. n perioada post-comunist, schimbul de terenuri s-a bucurat de atenialegiuitorului, cunoscnd o reglementare expres prin L. nr. 18/1991 i L. nr. 54/1998. nprezent, art. 1 din Titlul X privind circulaia juridic a terenurilor al L. nr. 247/2005dispune c terenurile proprietate privat pot fi nstrinate i dobndite prin oricare dinmodurile prevzute de lege, cu respectarea dispoziiilor prezentei legi. Actuala

reglementare nu mai conine norme consacrate contractului de schimb de terenuri,acestuia aplicndu-i-se regimul general al constituirii unui drept real (art. 2 alin. 2 dinlege) i anume necesitatea ntocmirii actului n form autentic (art. 2 alin 2 din lege).Sanciunea nclcrii acestei dispoziii este nulitatea absolut a contractului de schimb.Dac cerina formei autentice nu a fost respectat, nelegerea prilor poate valoraantecontract de schimb, susceptibil de executare silit n condiiile art. 5 alin. 2 din L. nr.247/2005, dar i ale art. 1073 i 1077 din C. civ.

CAPITOLUL III CONTRACTUL DE DONAIE

1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de donaiePotrivit dispoziiilor art. 801C. civ., donaia este un act de liberalitate prin care

donatorele d irevocabil un lucru donatarului care-l primete. Definiia formulat dectre legiuitor nu numai c nu este complet, dar nu este nici riguros exact. Am puteadefini donaia ca fiind acel contract solemn prin care o parte, numit donator, cu intenieliberal i micoreaz patrimoniul su cu un drept, mrind, cu acelai drept, patrimoniul

celeilalte pri, numit donatar, fr a urmri s primeasc o contraprestaie.Contractul de donaie prezint urmtoarele caractere juridice:


24/109

24

este un contract unilateral deoarece, n principiu, d natere la obligaii doar n sarcinauneia dintre pri (a donatorului); donaia va avea caracter sinalagmatic atunci cnddonatarul este obligat s execute, n favoarea donatorului sau a unui ter, o obligaie(sarcin); este un contract cu titlu gratuit deoarece transmiterea proprietii se face animusdonandi, fr ca donatorul s urmreasc obinerea unei contraprestaii; ca i contract cu

titlu gratuit, donaia reprezint o liberalitate, ntruct micoreaz n mod actual iirevocabil patrimoniul donatorului cu dreptul care formeaz obiectul contractului, spredeosebire de contractele dezinteresate (comodatul, mandatul cu titlu gratuit, depozitul cutitlu gratuit etc.) care, dei sunt tot contracte cu titlu gratuit, nu micoreaz patrimoniulprii ce procur celeilalte un folos gratuit; dac donaia este cu sarcini, ea nceteaz a maifi pur gratuit numai n cazul n care sarcina este stipulat n favoarea donatorului sau aunui ter; n cazul sarcinii stipulate n favoarea donatarului nsui, donaia rmne purgratuit; este un contract comutativ, existena i ntinderea obligaiilor fiind cunoscute de ctre

pri din momentul ncheierii contractului; este un contract solemn ntruct pentru ncheierea sa valabil se cere respectareaformei solemne impus de lege (forma autentic); nerespectarea acestei cerine de formeste sancionat cu nulitatea absolut a contractului de donaie; este un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii lui; existposibilitatea ca prile, prin acordul lor de voin, s amne acest moment pentru o datulterioar momentului ncheierii contractului. este un contract irevocabil, irevocabilitatea privind nu doar efectele donaiei, ci nsinatura acesteia; acest caracter are valoare de principiu n cazul contractului de donaie,

orice clauz incompatibil cu acesta atrgnd nulitatea absolut a conveniei.

2. Condiiile de validitate ale contractului de donaieCondiii de fond ale contractului de donaie

Capacitatea juridic a prilor n materia contractului de donaie este aplicabil regulageneral a capacitii de a ncheia acte juridice, incapacitatea fiind excepia. Momentul ncare trebuie s existe capacitatea juridic este acela al realizrii acordului de voin alprilor n sensul ncheierii contractului de donaie. Dac donaia se realizeaz printr-unsingur act, nu se pun probleme. n schimb, dac contractul se ncheie ntre abseni, prin

nscrisuri separate, donatorul trebuie s fie capabil att n momentul lansrii ofertei dedonaie, ct i n momentul acceptrii acesteia de ctre donatar i al primirii comunicriiacceptrii; n ceea ce privete capacitatea donatarului, aceasta trebuie s existe nmomentul acceptrii donaiei. n scopul ocrotirii unor interese generale sau individuale,legea romn instituie o serie de incapaciti de dispune i de a primi prin donaii.

a)Incapaciti de a dispune prin donaiiminorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc nu pot ncheia donaii ncalitate de donatori nici personal cu ncuviinarea ocrotitorului legal, nici prinreprezentantul legal, chiar dac ar exista acordul autoritii tutelare (art. 806 C. civ.,modificat prin dispoziiile C. fam.: art. 133 alin. 3, art. 129 alin. 13, art. 105 alin. 3 i art.147);


25/109

25

minorii nu pot face donaii n favoarea tutorilor nici chiar dup dobndirea capacitiidepline de exerciiu, ct vreme autoritatea tutelar nu a dat descrcare tutorelui pentrugestiunea sa (art. 809 C. civ. i art. 141 C. fam.); aceast incapacitate nu se aplic n cazul

n care tutorele este ascendent al minorului (de exemplu: bunic, strbunic etc.);b)Incapaciti de a primi prin donaii

persoanele fizice neconcepute (incapacitatea rezult din interpretareaper a contrario a

art. 808 alin. 1 C. civ.) nu pot primi donaii; copilul conceput dar nenscut la momentulfacerii donaiei poate fi gratificat.organizaiile care nu au dobndit personalitate juridic nu au capacitatea de a primidonaii; structurile organizatorice, mai cu seam organizaiile non-profit, vor putea primidonaii chiar n timpul constituirii, de la data actului de nfiinare, dac acestea suntabsolut necesare pentru dobndirea personalitii juridice (art. 33 alin. 3, Decretul nr.31/1954); n concret, este vorba despre o capacitate de folosin anticipat momentuluidobndirii personalitii juridice i care privete exclusiv actele i condiiile necesareconstituirii (de exemplu, formarea patrimoniului persoanei juridice).

cetenii strini i apatrizii pot primi donaii care au ca obiect dreptul de proprietateasupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la UniuneaEuropeani din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz dereciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic (art. 44 alin. 2 din Constituiarevizuiti L. nr. 312/2005 studiat anterior).medicii i farmacitiicare au tratat o persoan n boala din care acesta moare nu potfi gratificai prin donaii fcute de ctre bolnav n timpul bolii (art. 810 alin. 1 C. civ.).preoii care au asistat o persoan din punct de vedere religios n cursul ultimei boli nupot primi donaii pe care acesta le-ar face n favoarea lor n cursul acestei ultime boli (art.

801 alin. 3 C. civ.). Incapacitile care vizeaz medicii, farmacitii i preoii presupunndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: donatarul s aib calitatea de medic saufarmacist, respectiv preot n momentul facerii donaiei; donatarul s-l fi tratat, respectivasistat pe donator n cursul ultimei boli; ultima boal s constituie cauza moriidonatorului; asistena medical, respectiv religioas s aib caracter repetat sau decontinuitate; donaia s fie fcut n timpul ultimei boli. Incapacitile prevzute de art.810 alin. 1 i 3 cunosc douexcepii: donaiile remuneratorii, dac sunt potrivite cu stareamaterial a donatorului i cu serviciile prestate de ctre donatar; donaiile fcute mediculuide ctre bolnavul care este soul lui.minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc au capacitatea de folosinde a primi donaii, ns nu au capacitatea de exerciiu necesar exercitrii acestui drept;potrivit dispoziiilor de drept comun, donaiile fcute n favoarea acestor categorii depersoane se accept prin reprezentanii lor legali sau cu ncuviinarea ocrotitorilor legali;avnd n vedere aceast incapacitate a minorilor i interziilor judectoreti, legiuitorul(art. 815 C. civ.) a permis ca donaiile fcute acestora s poat fi acceptate i de ctreascendenii lor, i aceasta chiar n condiiile n care reprezentanii lor ar fi n viai arrefuza s primeasc donaia; dac donaia este cu sarcini sau este afectat de o condiie,acceptarea ei constituie un act de dispoziie, fiind necesar, n toate cazurile, autorizareaprealabil a autoritii tutelare;


26/109

26

surdo-mutul care nu tie s scrie i s citeasc nu poate accepta o donaie dect cuasistarea unui curator special numit de autoritatea tutelar (art. 816 C. civ. combinat cuart. 152 i art. 159 C. fam.). persoanele juridice pot accepta donaii cu respectarea principiului specialitiicapacitii de folosin.

c) Sanciunea nerespectrii incapacitilor prevzute de lege

Dei art. 812 C. civ. dispune c dispoziiile n favoarea unui incapabil sunt nule,nerespectarea dispoziiilor legale privitoare la incapacitile de a face sau de a primidonaii urmeaz a fi sancionat cu nulitatea absolut sau relativ a contractului, n funciede caracterul intereselor protejate prin norma nclcat. Astfel, ignorarea dispoziiilorlegale privitoare la incapacitile de a dispune prin donaii, precum i a celor referitoare laincapacitile de a primi donaii de ctre persoanele fizice neconcepute, organizaiile

juridice care nu au dobndit personalitate juridic, minorii i persoanele puse subinterdicie judectoreasc, surdo-mut atrage sanciunea nulitii relative. Nulitateacontractului de donaie va putea fi invocat n intervalul de timp prescris de lege de ctre

cel ocrotit prin dispoziia legal nclcat sau de ctre succesorii si n drepturi.Neacceptarea n condiiile prevzute de lege a donaiilor fcute persoanelor juridice va fisancionat cu nulitatea absolut a contractului, n acest caz incapacitatea fiind dictat deinterese de ordin public. Pentru acelai considerent, sanciunea va fi tot nulitatea absoluti n cazul nesocotirii incapacitii ce privete donaiile ce au ca obiect dreptul deproprietate asupra terenurilor n cazul n care gratificatul este cetean strin sau apatrid. Consimmntul prilor potrivit dreptului comun, pentru a fi valabil, consimmntultrebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: s provin de la o persoan cudiscernmnt; s fie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice; s fie exteriorizat;

s nu fie afectat de vicii de consimmnt. n ceea ce privete viciile de consimmnt,eroarea asupra persoanei (error in personam) poate fi reinut att atunci cnd poartasupra identitii donatarului, ct i atunci cnd se refer la calitile lui eseniale. nmateria contractului de donaie, elementul obiectiv al dolului poate consta att ntr-un faptcomisiv, ct i ntr-unul omisiv. De regul, faptul comisiv mbrac forma captaiei sau asugestiei, constnd n utilizarea unor mijloace dolosive (mainaiuni, manoperefrauduloase, iretenii etc.) n scopul de determina voina de a gratifica donatorului, voincare, n absena mijloacelor dolosive nu s-ar fi manifestat. Obiectul contractului de donaie pot forma obiect al contractului de donaie attbunurile mobile, ct i cele imobile. Pentru a fi valabil, obiectul contractului de donaietrebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: s existe sau s poat exista nviitor; s se afle n circuitul civil; s fie determinat sau determinabil; s fie posibil; s fielicit i moral; dac bunul este individual determinat, donatorul trebuie s fie proprietarulbunului. Donaia lucrului altuia este lovit de nulitate absolut deoarece donatorul s-arputea abine s dobndeasc proprietatea bunului respectiv, iar aceast mprejurarecontravine principiului irevocabilitii donaiilor. Dac donaia privete bunuri de gen saubunuri viitoare, lipsa calitii de proprietar nu atrage nulitatea contractului, deoarece, ntr-o atare ipotez, dreptul de proprietate nu se transmite n momentul ncheierii donaiei. Cauza contractului de donaie n ceea ce privete structura cauzei, n cazulcontractului de donaie scopul imediat (causa proxima) l constituie intenia de a gratifica(animus donandi), iar scopul mediat (causa remota) l constituie motivul determinant al


27/109

27

ncheierii donaiei, acesta fiind variabil i diferit pentru fiecare contract de donaie. Pentrua fi valabil, cauza trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: s existe; sfie real; s fie liciti moral.Condiii de form ale contractului de donaie ntre prezeni pentru ca donaia s produc efecte juridice este necesar ca ambelepri s-i manifeste consimmntul n form autentic ntruct, potrivit art. 813 C. civ.,

toate donaiile se fac prin act autentic. Forma nscrisului autentic este cerut de legiuitorpentru valabilitatea actului juridic (ad validitatem), sanciunea nerespectrii acestei formefiind nulitatea absolut a contractului de donaie. Nulitatea absolut a donaiei pentrunerespectarea formei autentice poate fi invocat oricnd, de ctre orice persoan care areinteres, de ctre procuror sau de instan din oficiu. Mai mult, art. 1168 C. civ. dispune cdonatorul nu va putea nltura sanciunea nulitii pentru vicii de form printr-un actconfirmativ, singura posibilitate ca aceasta s produc efecte fiind refacerea donaiei nforma prevzut de lege. Art. 1167 alin. 3 C. civ. instituie, n materia donaiei, o excepiede la aceast regul. Astfel, potrivit textului de lege citat, dup moartea donatorului,

confirmarea, ratificarea sau executarea voluntari n deplin cunotin de cauz a uneidonaii nul absolut pentru lipsa formei autentice, de ctre motenitori sau de ctre ceicare reprezint drepturile donatorului, acoper nulitate. ntre abseni dac donaia se ncheie ntre abseni, att oferta de donaie, ct iacceptarea acesteia trebuie s mbrace forma solemn. Att donatarul, ct i donatorultrebuie s se afle n via n momentul facerii acceptrii donaiei. Punerea sub interdicie adonatorului sau moartea acestuia mai nainte ca donatarul s fi acceptat donaia face caoferta s devin caduc. Dac donatarul decedeaz mai nainte de a accepta donaia nforma prevzut de lege, motenitorii donatarului nu pot accepta oferta de donaie fcut

autorului lor deoarece aceasta este un act intuitu personae, iar ei nu pot accepta ceva ce nuli s-a transmis; cu att mai puternic cuvnt, aceast posibilitate de acceptare nu esterecunoscut nici creditorilor donatarului. Oferta de donaie poate fi revocat pn nmomentul acceptrii ei; revocarea poate fi expres sau tacit (de exemplu, revocarea tacita donaiei n cazul n care donatorul vinde bunul nainte ca donatarul s fi acceptatdonaia). Potrivit art. 814 alin. 2 C. civ., acceptarea donaiei trebuie notificat donatorului

n timpul vieii lui i mai nainte de a fi devenit incapabil. Comunicarea acceptrii poate fifcut chiar de ctre motenitorii donatarului, ntruct consimmntul se realizeaz prinacceptarea ofertei de donaie, numai efectele donaiei fiind amnate pn la notificareaacceptrii. Statul estimativ dac donaia are ca obiect bunuri mobile, corporale sau incorporale,acestea trebuie menionate ntr-un nscris denumit stat estimativ. Acest nscris poate fi

ncorporat contractului de donaie sau poate constitui un act scris separat de contractul dedonaie. Potrivit art. 827 C. civ., statul estimativ trebuie semnat de ctre donator i dectre donatar i trebuie s cuprind o descriere i o evaluare global a bunurilor mobile ceformeaz obiectul contractului. Statul estimativ este cerut ca o condiie ad probationem,pentru dovedirea valorii bunurilor donate (n lipsa statului estimativ, bunurile mobiledonate pot fi evaluate i printr-o expertiz).

3. Principiul irevocabilitii donaiilor


28/109

28

Noiune potrivit art. 969 C. civ., odat ncheiat, contractul are for obligatorie pentruprile contractante, acestea neputnd desfiina sau modifica contractul n mod unilateral.Acesta este principiul irevocabilitii actului juridic bilateral sau multilateral, cunoscut ndoctrin i sub denumirea de irevocabilitate de gradul I. Irevocabilitatea decurge dinprincipiul forei obligatorii a contractului, fiind, n acelai timp, i o garanie a acestuiprincipiu. Irevocabilitatea contractului de donaie nu reprezint ns o simpl aplicaie a

irevocabilitii actului juridic civil bilateral, ci dobndete un caracter special, viznd nudoar efectele contractului, ci nsi validitatea donaiei. Aceast irevocabilitate, calificatn doctrin ca fiind o irevocabilitate de gradul II, este prevzut expres n legislaie (art.801i 822824 C. civ.) i ine de esena contractului de donaie. Dac n contract suntinserate clauze sau condiii a cror aducere la ndeplinire ar depinde de voina donatorului,donaia va fi nul absolut (art. 822 C. civ.). Nulitatea va fi una total, desfiinnd ntregcontractul, nu doar clauza incompatibil cu principiul irevocabilitii donaiilor. De laaceast regul, literatura de specialitate admite totui dou excepii: dac donaia estedivizibil, iar clauza interzis o afecteaz doar n parte, nulitatea va fi parial; dac dup

decesul donatorului, succesorii si confirm sau execut, n mod benevol i n cunotinde cauz, donaia, ei nu vor mai putea invoca nulitatea donaiei. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiilor principiulirevocabilitii donaiilor interzice includerea n contractul de donaie a unor clauze ce arcontraveni acestui principiu. Sunt astfel de clauze: condiiile potestative;plata datoriilorviitoare i nedeterminate ale donatorului; dreptul donatorului de d

Documents

Civil Contracte