CLAUSOLECLAUSOLE

COMPRAVENDITACOMPRAVENDITA

NOTARESNOTARES

PROTOLLO ATTOPROTOLLO ATTORepertorio N. * Repertorio N. * Raccolta N. *** Raccolta N. ***

INTITOLAZIONE ATTO INTITOLAZIONE ATTO ((non indispensabilenon indispensabile, ma opportuna. Non decisiva al fine di individuare , ma opportuna. Non decisiva al fine di individuare

la natura del negozio in concreto posto in essere dalle partila natura del negozio in concreto posto in essere dalle parti))REPUBBLICA ITALIANA REPUBBLICA ITALIANA

(obbligatoria in (obbligatoria in maiuscolomaiuscolo ex art 51 LN. Non sanzionata la mancanza ex art 51 LN. Non sanzionata la mancanza eventuale)eventuale)

Il Il giorno * mese * anno ** (per esteso), in giorno * mese * anno ** (per esteso), in RomaRoma alla Via Aurelia 619, nei locali di ****alla Via Aurelia 619, nei locali di ****[1][1]..[1][1] Inserire Inserire DataData e e Locus Loci (Comune di stipula)Locus Loci (Comune di stipula): : sanzionesanzione NULLITANULLITA..

La mancanza della La mancanza della ViaVia non non motivo di nullitmotivo di nullit, ma di , ma di sanzionabilitsanzionabilit per il per il Notaio.Notaio.

COMPARIZIONE DEL NOTAIO E DELLE PARTICOMPARIZIONE DEL NOTAIO E DELLE PARTIInnanzi a me Romolo Romani, Notaio Innanzi a me Romolo Romani, Notaio con sede in Roma, con studio ivicon sede in Roma, con studio ivialla Via ***, iscritto al Ruolo dei Distretti Notarili Riuniti dalla Via ***, iscritto al Ruolo dei Distretti Notarili Riuniti di Roma, Velletri e i Roma, Velletri e CivitavecchiaCivitavecchia, ,

(ove occorra(ove occorra[2][2]))assistito dai signori:assistito dai signori:DATI ANAGRAFICI DEI TESTIMONI DATI ANAGRAFICI DEI TESTIMONI SENZA CODICE FISCALESENZA CODICE FISCALE

SONO PRESENTISONO PRESENTINomeCognomeNomeCognome [3][3], luogo, data di nascita , luogo, data di nascita [4][4], residenza, residenza[5][5] e codice fiscalee codice fiscale[6][6]..

[3][3] La menzione della La menzione della condizionecondizione non non pipi richiesta dalla legge notarile ma richiesta dalla legge notarile ma resa opportuna alla luce della normativa resa opportuna alla luce della normativa antiriciciclaggioantiriciciclaggio. Su richiesta della . Su richiesta della parte o per evitare casi di omonimia si possono aggiungere ancheparte o per evitare casi di omonimia si possono aggiungere anche titoli titoli accademici od onorificenzeaccademici od onorificenze, , non anche i titoli nobiliarinon anche i titoli nobiliari, non pi, non pi riconosciuti riconosciuti costituzionalmente in Italia.costituzionalmente in Italia.[4][4] (il solo (il solo mesemese opportuno venga indicato per esteso: opportuno venga indicato per esteso: eses 10 maggio 10 maggio 1968)1968)[5][5] EE possibile inserire anche il possibile inserire anche il domicilio (sede principale dei propri affari o domicilio (sede principale dei propri affari o interessi)interessi), ma il dato della , ma il dato della residenza (dimora abituale) residenza (dimora abituale) pipi stabilestabile e acquisibile e acquisibile dalldallanagrafe.anagrafe.[6][6] Il Il codice fiscalecodice fiscale richiesto ai soli fini della registrazione e della richiesto ai soli fini della registrazione e della pubblicitpubblicit nei RR II e nei RR II e RegReg Imprese. Non richiesto per rappresentante, nImprese. Non richiesto per rappresentante, nper testimoni.per testimoni.

[2][2] TESTIMONITESTIMONILa regola diventata la NON NECESSITAdella assistenza dei testimoni,testimoni, ecco perchnon occorre pi la menzione della rinunzia ai testi.Restano necessari nei seguenti casi tassativi:

1) atti particolarmente INCISIVI quanto ai loro effetti patrimoniali/soggettivi sulla sfera negoziale della parte;

2) Parti che non sappiano o possano leggere e/o scrivere;

3)3) RichiestaRichiesta del Notaio o di una delle parti

1) ATTI CHE RICHIEDONO LA PRESENZA DEI TESTI1) ATTI CHE RICHIEDONO LA PRESENZA DEI TESTI donazione diretta; donazione remuneratoria; donazione liberatoria; alla donazione

indiretta, in contrario, si applicano le norme della donazione sostanziali, non anche quelle formali.; prudenzialmente preferibile nei negozi MISTI cum donatione (non essendo possibile per Notaio stabilire la prevalenza quantitativa di volta in volta della componente gratuita su quella onerosa)

procura a donare (sarebbero rinunziabili in quella ad accettare una donazione). Se la procura proviene dallestero, la stessa sar valida anche se per scrittura privata, se ed in quanto tale sia considerata secondo la legge dello Stato di provenienza.

convenzioni matrimoniali;

negozi simulati, ove quello dissimulato sia una donazione; rinunzia traslativa (non abdicativa) a titolo gratuito; non necessari nei negozi gratuiti

non donativi (es cessione gratuita al Comune di opere di urbanizzazione)

testamento pubblico; verbale di pubblicazione testamento olografo/segreto; non richiesta espressamente per la registrazione del testamento pubblico.

inventari di tutela (non anche di eredit). Qui i testi possono essere anche parenti/amici.

2) Parti che non sappiano o possano legg/scrivereNegli atti in cui anche una sola parte non sappia o non possaleggere o scrivere.La presenza dei testimoni anche quando, pur sapendo leggere e scrivere la parte sia solo IMPOSSIBILITATA a SOTTOSCRIVERE, prima considerata opportuna, adesso, con la nuova formulazione dellarticolo 48 LN necessaria). Quindi:

Se non sa leggere n scrivere (come analfabeta, straniero che non conosce litaliano) n pu leggere ( cieco) ancorch sappia FIRMARE ovvero abbia imparato a leggere in BRAILLEBRAILLE

Se, pur sapendo leggere e scrivere, non pu scrivere/firmare (braccio rotto)

Se, infine, sa leggere e scrivere ma firma con difficolt, opportuna opportuna la menzione di tale circostanza negli atti tra viviatti tra vivi, necessarianecessaria in quelli di ultima volontultima volont. In tal caso comunque la parte sottoscriver latto.

Leventuale mancata sottoscrizione dellatto non motivata da difficoltculturali o fisiche oggettive, viene interpretata dalla Giurisprudenza come mancata approvazione dello stesso, con la conseguenza della sua nullit.

3) RICHIESTA DI UNA PARTE/NOTAIOTutte le volte in cui il Notaio o una delle partine chieda volontariamente lassistenza

(ad es al fine di precostituirsi un mezzo di provamezzo di prova)

Requisiti dei testimoni:POSITIVI

cittadini italiani (o stranieri che comprendano litaliano e che risiedano in Italia);

maggiori di et, aventi capacit di agire; saper o poter sottoscrivere;

NEGATIVI non essere cieco, sordo o muto; Non coniuge di alcuna delle parti, n parenti o

affini del Notaio o delle parti fino al 3grado;

IDENTITAIDENTITA A MEZZO FIDEFACIENTIA MEZZO FIDEFACIENTIGli stessi devono essere Gli stessi devono essere personalmente conosciuti dal personalmente conosciuti dal NotaioNotaio e non sarebbe di ostacolo il loro essere e non sarebbe di ostacolo il loro essere ciechi, sordi, ciechi, sordi, muti o parenti delle parti/Notaio o di non saper sottoscriveremuti o parenti delle parti/Notaio o di non saper sottoscrivere. . Essi non devono presenziare allEssi non devono presenziare allintera lettura intera lettura delldellatto. Possono pertanto rendere la dichiarazione atto. Possono pertanto rendere la dichiarazione di conoscenza della parte, sottoscrivere la stessa in di conoscenza della parte, sottoscrivere la stessa in quel punto (o dichiarare di non poterlo fare) ed quel punto (o dichiarare di non poterlo fare) ed allontanarsiallontanarsi. Di tutto ci il Notaio deve fare menzione . Di tutto ci il Notaio deve fare menzione nellnellatto. atto. La stessa persona pu svolgere al medesimo tempo La stessa persona pu svolgere al medesimo tempo le funzioni di le funzioni di fidefacientefidefaciente e testimonee testimone (avendone i (avendone i requisiti) requisiti) non anche di interpretenon anche di interprete..

CLAUSOLE FIDEFACIENTICLAUSOLE FIDEFACIENTIFIDEFACIENTI FIDEFACIENTI TESTIMONITESTIMONI..

Dell' identitDell' identit personale dei costituiti mi rendono certo i personale dei costituiti mi rendono certo i suindicati testimoni, assunti anche quali suindicati testimoni, assunti anche quali fidefacientifidefacienti, in , in quanto da me personalmente conosciuti.quanto da me personalmente conosciuti.

FIDEFACIENTI FIDEFACIENTI nonnon TESTIMONITESTIMONI..Dell' identitDell' identit personale dei costituiti mi rendono certo i personale dei costituiti mi rendono certo i signori:signori:AAAABBBBassunti quali assunti quali fidefacientifidefacienti, in quanto da me personalmente , in quanto da me personalmente conosciuti.conosciuti.

FIDEFACIENTI che FIDEFACIENTI che si allontananosi allontanano dopo ldopo lidentificazioneidentificazione..Resa la dichiarazione di cui innanzi i Resa la dichiarazione di cui innanzi i fidefacientifidefacienti a questo a questo punto, prima di allontanarsi, appongono qui di seguito la punto, prima di allontanarsi, appongono qui di seguito la propria sottoscrizione propria sottoscrizione (ovvero dichiarano di non poter dichiarano di non poter sottoscrivere in quanto analfabetisottoscrivere in quanto analfabeti). ).

COMPARIZIONE DEL COADIUTORE DEL NOTAIOCOMPARIZIONE DEL COADIUTORE DEL NOTAIO

Innanzi a me dr ****, Innanzi a me dr ****, coadiutore del Notaio Romolo Romani, Romolo Romani, con sede in con sede in Roma,Roma, iscritto al Ruolo dei Distretti iscritto al Ruolo dei Distretti Notarili Riuniti di Roma, Velletri e Notarili Riuniti di Roma, Velletri e CivitavecchiaCivitavecchia, , tale nominato con provvedimento del Presidente del Consiglio Notarile di * in data ***.

IDENTITAIDENTITA PERSONALE TIPOPERSONALE TIPO[1][1]Dell identit personale dei costituiti,

(eventualmente: cittadini italiani o **(2)(eventualmente: che dichiarano di ben conoscersi tra di loro (3) io Notaio sono certo.[1] Il mancato ACCERTAMENTO della identit delle parti rende latto nullo. La mancata menzione della relativa attivit di accertamento determina la sola esposizione del Notaio alla sanzione della ammenda.(2) Inserire cittadinanza nei soli atti COSTITUTIVI e MODIFICATIVI DI SOCIETA .(3) Il Notaio che abbia identificato il soggetto con la consegna di un solo documento di identit (anzich due) stato dalla Cassazione del 2004 e 2005 esonerato da responsabilitnella misura in cui le parti avessero altres dichiarato di conoscersi tra loro .

DICHIARAZIONI AI FINI DEL diritto di DICHIARAZIONI AI FINI DEL diritto di FAMIGLIA e dellFAMIGLIA e dellarticolo 2659articolo 2659[1][1] C.CC.C

Preliminarmente, ai sensi e per gli effetti delle disposizioni in materia di Diritto di Famiglia, le parti dichiarano:

- di essere ****;

[1] Si ricorda che le menzioni in oggetto sono richieste ai soli fini della trascrizione, nonanche della iscrizione.

IPOTESI BENE PERSONALE ex 179 IPOTESI BENE PERSONALE ex 179 lettere b) f) ed a) DA ALIENARElettere b) f) ed a) DA ALIENARE

di essere coniugato in regime di comunione legale dei beni, ma che il cespite di cui disporr con il presente atto ha natura personale, ai sensi dell'art.179

- lett. b) c.c., per averlo acquistato in virt di successione (o donazione) come sar meglio precisato in prosieguo;

lett. f) c.c., per averlo acquistato con il ricavato dalla vendita (o con lo scambio) di beni personali, con l'intervento del proprio coniuge ai sensi dell'ultimo comma del citato articolo;

IPOTESI BENE PERSONALE ex 179 IPOTESI BENE PERSONALE ex 179 lettera a) DA ALIENARElettera a) DA ALIENARE

lett. a) c.c. per averlo acquistato in data antecedente al termine del 20 settembre 1975 (ovvero in data antecedente al matrimonio), e per non aver, inoltre, effettuato entro la data del 15 gennaio 1978 alcuna convenzione matrimoniale di scelta del regime di separazione dei beni, n successivamente, alcuna convenzione matrimoniale pregressa;

Nota In base al dato letterale dell'art. 228 della legge 19 maggio 1975 n. 151, nonch sulla scorta della dottrina prevalente e della costante giurisprudenza, si deve ritenere che, in assenza di manifestazione contraria all'instaurarsi della comunione legale, formino oggetto della stessa cl gli acquisti compiuti dai coniugi separatamente nel periodo che va dal 20 settembre 1975 al 15 gennaio 1978, purch:

- la comunione legale sia divenuta operativa tra i coniugi per "almeno un giorno successivo al 15 gennaio 1978", circostanza da ritenersi esclusa nell'ipotesi di decesso (o fallimento)decesso (o fallimento) di uno dei coniugi intervenuto successivamente all'acquisto ma prima del 16 gennaio 1978;

- i beni acquistati facciano ancora parte del patrimonio del coniuge acquirente, in capo al quale rimane il "diritto" di disporre del bene medesimo fino alla scadenza del periodo transitorio.

Finocchiaro+ Gabrielli+Cass.10 aprile 1979, n. 2045, in Vita not., 1979, 1073

IPOTESI BENE PERSONALE DA IPOTESI BENE PERSONALE DA ACQUISTARE 179 ACQUISTARE 179 lettlett f)f)

I coniugi * di trovarsi in regime di comunione legale dei beni, ma che il cespite oggetto del presente atto sar acquistato quale bene personale ai sensi dell'art. 179 lett. f) c.c., dal solo *** in quanto* il prezzo di detto cespite costituisce il ricavato ricavato dalla vendita di beni mobili/immobili personali, come sar meglio specificato in prosieguo;

ovvero

*Oggetto di scambioscambio con altri beni personali, come sar meglio precisato in prosieguo;

ARTICOLO 1 CONSENSO ED OGGETTOARTICOLO 1 CONSENSO ED OGGETTOIl sig. Tizio(eventualmente se venditori comproprietari: ciascuno per la

quota di *** e tutti solidalmente tra loro per l'intero,eventualmente se venditori nudo proprietario ed

usufruttuario: per la nuda propriet e **** per il diritto di usufrutto, tutti solidalmente tra loro per l'intero),

VENDE/ONO a **** che (eventualmente: in comune e pro indiviso/in comunione

legale dei beni/per il diritto di usufrutto eventualmente congiuntivo con reciproco diritto di accrescimento- e per la nuda propriet)

acquista la piena propriet (ovvero: la proprietsuperficiaria/la nuda propriet)

DESCRIZIONE FABBRICATODESCRIZIONE FABBRICATOdelle seguenti unit immobiliari facenti parte del fabbricato sito in *** alla Via *** e precisamente:

appartamento posto al ** piano, composto da .=CONFINI=

---(almeno 3) cantina pertinenziale posta al piano

=CONFINI=---

autorimessa pertinenziale posta al piano=CONFINI=

---

DATI CATASTALILimmobile innanzi descritto risulta censito nel Catasto Fabbricati del Comune di *, regolarmente in ditta alla parte venditrice, con i seguenti dati:Sezione, Foglio, P.lla, Subalterno, zona censuaria, Via, Piano, Classe, categoria, vani, mq, Rendita catastale Euro

NB In caso di contrasto tra confini (richiesti dal codice ai soli fini della trascrizione) e dati catastali, secondo Cass costanteprevalgono i confini.

DLDL78/201078/2010

AMBITO AMBITO DIDI APPLICAZIONEAPPLICAZIONE a) Tipologia di ATTI: deve trattarsi di atti tra vivi

aventi per oggetto il trasferimentotrasferimento, la , la costituzionecostituzione o lo o lo scioglimentoscioglimento della della comunione di diritti realicomunione di diritti reali (con lesclusione, peraltro dei diritti reali di garanzia). Nel caso di stralcio di quotastralcio di quota, si applica ai soli fabbricati esistenti oggetto di stralcio (cos CNN)

b) Forma: deve trattarsi di contratti redatti MEDIANTE atto pubblico ovvero scrittura atto pubblico ovvero scrittura privata autenticataprivata autenticata

c) Oggetto: deve trattarsi di atti riguardanti fabbricati gifabbricati gi esistentiesistenti ((esclusiesclusi terreni inedificatiinedificati; ; manufatti esistenti, ma manufatti esistenti, ma inidonei allalluso quali uso quali unitunit collabenticollabenti, in corso di costruzione, di , in corso di costruzione, di ristrutturazione, lastrici solari accatastati in ristrutturazione, lastrici solari accatastati in categorie fittizie quali la quali la categcateg FF, , case mobili)).

COSA COSA RICHIESTORICHIESTO

a) Identificazione catastaleIdentificazione catastale del bene e RiferimentoRiferimento alle planimetrie

b) Attestazione del Attestazione del disponentedisponente di conformitconformit oggettivaoggettiva dei dati catastali e delle planimetrie

OvveroOvvero b) Attestazione di un b) Attestazione di un tecnicotecnico

c) Verifica della conformitconformit soggettivasoggettiva da parte del Notaio rogante o autenticante.

CLAUSOLACLAUSOLA DLDL 78/2010 per immobili 78/2010 per immobili ULTIMATIULTIMATIAi sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52:

* si precisa che i dati di identificazione catastale sopra riportati sono quelli riferiti alle planimetrieplanimetrie depositate in Catasto e raffiguranti i beni in oggetto(eventuale)(eventuale) che, in fotocopia, si allegano al presente atto sotto la lettera "****";

la parte alienante dichiara (e la parte acquirente ne prende atto) che i dati catastali e le planimetrie allegate sono conformi conformi all'attuale stato di fatto dei beni in oggetto ed, in particolare, che non sussistono difformitrilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale;

OvveroOvvero La parte alienante esibisce attestazione del attestazione del geomgeom ****** che si allega

sub *** da cui risulta che i dati catastali e le planimetrie allegate sono conformi conformi all'attuale stato di fatto dei beni in oggetto ed, in particolare, che non sussistono difformit rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale;

* OpzionaleOpzionale io Notaio attestoio Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari.

DLDL 78/2010 e VENDITORE NON VEDENTE78/2010 e VENDITORE NON VEDENTEAi sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52:

si precisa che i dati di identificazione catastale sopra riportati sono quelli riferiti alle planimetrie depositate in Catastoriferiti alle planimetrie depositate in Catasto e raffiguranti i beni in oggetto che, in fotocopia, si allegano al presente atto sotto la lettera "****";

la parte acquirente prende atto che i dati catastali e le planimetrie allegate sono conformi all'attuale stato di fattoconformi all'attuale stato di fatto dei beni in oggetto ed, in particolare, che non sussistono difformit rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, cos come attestato, in sostituzione della parte alienante, da parte del geometra **** nella attestazione di conformitrilasciata in data *** e che in originale si allega al presente atto sotto la lettera , con la precisazione della parte alienante che dalla indicata data ad oggi non sono intervenute modifiche per le quali sarebbe stato richiesto alcun aggiornamento catastale;

io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari.

Quesito Civilistico n. 450-2011/C in Notiziario del 20.12.2011

ATTI ESCLUSIATTI ESCLUSIIn linea di massima quelli che non siano traslativi nnon siano traslativi ncostitutivicostitutivi di diritti reali su fabbricati esistenti, nidonei a scioglieresciogliere comunioni su di essi (estestamenti, verbali di pubblicazione di testamento, accettazione e o rinunzia ad eredit, fondo patrimoniale salvo che non sia traslativo della propriet del bene in fav dei coniugi-; affitto di azienda, fusione e scissione (hanno natura di vicenda vicenda evolutivoevolutivo--modificativamodificativa dellente societario e non traslativa); rinunzia rinunzia abdicativaabdicativa al diritto reale limitato; costituzione di vincolo di destinazionevincolo di destinazione; vendita di cosa futura o condominio cosa futura o condominio prepre costituitocostituito(hanno ad oggetto fabbricati non ancora esistenti)

DLDL 78/2010 e PRELIMINARE78/2010 e PRELIMINARE E evidente che non trattandosi di atto traslativo di diritti reali, esso fuori fuori

dal perimetrodal perimetro di applicazione della norma. Ma, poich la irregolaritcatastale di un fabbricato esistente potrebbe senzaltro tradursi in un problema ai fini della sua commerciabilitcommerciabilit successivasuccessiva (a partire dalla data del definitivo) sarebbe buona norma richiamare lrichiamare lattenzione delle attenzione delle parti sulla cosa sin dalla sottoscrizione del preliminareparti sulla cosa sin dalla sottoscrizione del preliminare.

CLAUSOLACLAUSOLA Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27

febbraio 1985 n. 52:* si d atto che gli estremi di identificazione catastale sopra riportati sono quelli riferiti alle planimetrie depositate in Catasto e raffiguranti i beni in oggetto che, in fotocopia, si allegano al presente atto sotto la lettera "****";* la parte promittente alienante:- dichiara che i dati di identificazione catastale sopra riportati, nonch la predetta raffigurazione planimetrica, sono conformi all'attuale stato di fatto dei beni in oggetto;- si impegna, in ogni caso, ove tale conformitove tale conformit si si rilevasse non sussistente, a procedere alla sua rilevasse non sussistente, a procedere alla sua regolarizzazioneregolarizzazione, a propria cura e spese, entro e non oltre i sette giorni antecedenti la data fissata per il definitivo.

DLDL 78/2010 e SERVITU78/2010 e SERVITU E ricompreso nellambito di applicazione della nuova norma anche latto costitutivo

di servit, facendo la stessa riferimento agli atti di costituzione di .. diritti realiatti di costituzione di .. diritti realisenza limitazioni di sorta (al contrario ad esempio di quanto prevede la normativa in materia urbanisticaurbanistica ove da un lato si fa riferimento agli atti costitutivi di diritti reali ma dallaltro si escludono espressamenteescludono espressamente gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di servit); dai pi si ritiene che la norma in commento si applichi solo se fondo servente sia un fondo servente sia un fabbricato esistentefabbricato esistente (al contrario non dovrebbe applicarsi se il fabbricato esistente sia il fondo dominante) e ci per i seguenti motivi:

innanzitutto in questo senso depone il tenore tenore letteraleletterale della norma in commento: la norma prescrive lobbligo di osservare detta disciplina per gli atti costitutivi di diritti reali susu fabbricatifabbricati esistenti (il fabbricato interessato deve essere pertanto quello a a caricocarico del qualedel quale viene costituita la servit e non anche quello che gode della servit)

la dichiarazione di conformit deve essere resa dal dal disponentedisponente ossia da colui che in atto dispone del diritto (che pu essere anche un soggetto diverso dallintestatario catastale ovvero dallintestatario effettivo) e solo con riguardo al fondo servente si pu parlare di un disponente;

si pensi poi a tutti i casi di servitservit senza senza fondo dominantefondo dominante: servit a favore dellENEL, della SNAM, dei Comuni per condotti fognari, ecc. ecc.; in questo caso necessariamente la disciplina in commento si dovrebbe applicare solo con riguardo al fondo servente

si pensi poi a casi, non certo rari, di servit costituita col meccanismo del contratto contratto a favore di terzi (art. 1411 c.c.);a favore di terzi (art. 1411 c.c.); in questo non interviene in atto il proprietario del fondo dominante: chi dovrebbe, allora, rilasciare le relative dichiarazioni?

DLDL 78/2010 e vendita di cosa altrui78/2010 e vendita di cosa altrui A rigore la disciplina dettata dalla norma in commento non

dovrebbe applicarsi alla vendita di bene altrui, posto che trattasi di atto ad effetti obbligatori atto ad effetti obbligatori mentre le prescrizioni di cui alla norma in oggetto riguardano i soli atti ad effetti traslativi e/o divisionali.Certamente lintera disciplina in commento troverapplicazione in occasione dellapplicazione in occasione dellatto con il quale il venditore atto con il quale il venditore acquisteracquister dal terzodal terzo effettivo proprietario il bene trasferito, determinando in tal modo lacquisto in capo al proprio acquirente ex art. 1478 secondo comma c.c..Tuttavia esigenze di tutela dellesigenze di tutela dellacquirenteacquirente consigliano di applicare le prescrizioni relative alla conformit oggettiva dei fabbricati (indicazione identificativo catastale, riferimento alle planimetrie e dichiarazione di conformit) sin dalla stipula sin dalla stipula della vendita di beni altruidella vendita di beni altrui; lacquirente deve essere garantito garantito in occasione della stipula del suo atto di acquisto circa la in occasione della stipula del suo atto di acquisto circa la conformitconformit catastalecatastale del bene che viene trasferito, e che non vi saranno ostacoli al trasferimento dal terzonon vi saranno ostacoli al trasferimento dal terzo al venditore e quindi al suo acquisto, anche perch poi lo stesso rimane estraneo allestraneo allattoatto con cui leffettivo titolare trasferisce il bene e rilascia la dichiarazione di conformit

Casi TOLLERATI Casi TOLLERATI DIDI DIFFORMITADIFFORMITA OGGETTIVA OGGETTIVA (irrilevante)(irrilevante)

Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52:

* si precisa che (TUTTO COME SOPRA);* la parte alienante:- dichiara (e la parte acquirente ne prende atto) che (TUTTO COME SOPRA),

fatta eccezione per il livello di piano, il quale realmente il * e non invece il * quale erroneamente indicato in Catasto;

ovvero: fatta eccezione per la Via (o il numero civico in tal caso adatta il resto della clausola) la/il quale, per intervenuta variazione toponomastica, oggi si identifica con Via * (il numero *) e non invece con Via * (o il numero *) quale indicato in Catasto;

ovvero: fatta eccezione per lievi modifiche interne riferite al subalterno **** (consistenti in ... (ad es spostamento pareti interne etc )

con la precisazione che, sulla base della vigente normativa in materia catastale (art. 17 R.D.L. 13 Aprile 1939 n. 562 e Circolare del Ministero delle Finanze prot. n. 3/3405 del 14 Ottobre 1989) le indicate difformit, per la loro specie e/o entit, non incidono sulla consistenzaconsistenza e sull'attribuzione della classeclasse e della categoriacategoria);

Casi Casi DIDI BENI ESCLUSIBENI ESCLUSIIMMOBILI NON ULTIMATI, IN CORSO DI DEFINIZIONE (F/4)

UNITA' COLLABENTI (F/2) LASTRICI SOLARI (F/5)TERRAZZE E SOLAI DI COPERTURA (F/1)

Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, le parti dichiarano che non sussistono i non sussistono i presupposti per l'applicazionepresupposti per l'applicazione, al presente atto, delle previsioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, in quanto si tratta di

scegliere- unit immobiliare urbana non ancora ultimatanon ancora ultimata (F/3);- unit immobiliare urbana non ancora ultimata per la quale stata presentata

una variazione (F/4) - costruzione inidonea ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa

dell'accentuato livello di degradodegrado" (unit collabente F/2),- lastrico lastrico solare (F/5),- areaarea urbana (F/1),

per cui non previsto l'obbligo di denuncia al catasto dei fabbricati, nl'iscrizione nel medesimo catasto con attribuzione di rendita, con la conseguenza che non sussiste, quindi, allo stato attuale non sussiste, quindi, allo stato attuale l'obbligo di presentazione di planimetrial'obbligo di presentazione di planimetria, ai sensi della vigente normativa.

Casi di BENI ESCLUSICasi di BENI ESCLUSIIMMOBILE IN CORSO DI RISTRUTTURAZIONE

Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52 si precisa che i dati di identificazione catastale sopra riportati sono quelli riferiti alle planimetrie depositate in Catasto e raffiguranti i beni in oggetto che, in fotocopia, si allegano al presente atto sotto la lettera "****";

=A=la parte venditrice dichiara (e la parte acquirente ne prende atto) che i dati catastali e la planimetria allegata, tuttavia, non sono non sono conformiconformi all'attuale stato di fatto dell'immobile in oggetto (ovvero identificato con il subalterno ***), in quanto lo stesso attualmente in corso di ristrutturazione, e le relative opere non sono opere non sono ultimateultimate, per cui non sussiste l'obbligo di presentare la relativa denunzia di variazione ed una nuovaplanimetria catastale ai sensi della vigente normativa;

=B=io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari.

Casi di BENI ESCLUSI DALLA LEGGECasi di BENI ESCLUSI DALLA LEGGELe parti dichiarano che non sussistono i presupposti per l'applicazione, al presente atto, delle previsioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, in quanto il presente atto ha ad oggetto:- manufatto con superficie coperta inferiore a otto metriotto metri quadri;- serraserra adibita alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;- vascavasca per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;- manufatto isolato privo di coperturaprivo di copertura,- tettoia tettoia di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri

cubi,- porcileporcile di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri

cubi,- pollaio pollaio di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri

cubi,- casottocasotto di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri

cubi,- concimaiaconcimaia di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150

metri cubi,- pozzopozzo di profondit utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri

cubi,- fabbricato (simile ai precedenti) di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di

volumetria inferiore a 150 metri cubi,- manufatto precariomanufatto precario, privo di fondazione, non stabilmente infisso al suolo,

per cui - non essendovi ordinaria autonoma suscettibilit reddituale non previsto l'obbligo di denuncia al catasto dei fabbricati, non prevista l'iscrizione nel medesimo catasto con attribuzione di rendita, e non sussiste, quindi, allo stato attuale l'obbligo di non sussiste, quindi, allo stato attuale l'obbligo di presentazione di planimetriapresentazione di planimetria, ai sensi della vigente normativa.

Casi DUBBICasi DUBBI1) FABBRICATI RURALI in catasto Fabbricati

Con il Dl 201/2011, convertito nella Legge 214 del 22/12/2011, si torna alla giusta regola antica (in vigore dal 1994), secondocui la ruralitruralit un requisito di natura oggettiva, che un requisito di natura oggettiva, che prescinde dalla categoria catastaleprescinde dalla categoria catastale. Intanto, cio, i beni immobili in questione hanno diritto a godere di certe agevolazioni fiscali in quanto

sia adibito ad abitazioneadibito ad abitazione del proprietario, dellaffittuario o dei conviventi aventi i requisiti di imprenditori agricoli professionali;

Insistere o sia pertinenzialepertinenziale (cio anche distante ma nello stesso Comune) a terreno di dimensioni non inferiori a 10.000 metri quadrati10.000 metri quadrati;

Al fine di rendere in qualche modo riconoscibili i fabbricati abitativi civili da quelli rurali stato stabilito:

1) Per le costruzioni rurali iscritte in catasto in categorie catastali diverse dalla A6 e D10diverse dalla A6 e D10, i proprietari devono presentare la domanda di riconoscimento della ruralitriconoscimento della ruralit, entro il 1ottobre 2012. Il fabbricato resta classificato nella originaria categoria (ad es A/3 o C/2) ma nel campo annotazioniannotazioni apparir la dicitura corrispondente alla sussistenza dei requisiti di ruralit;Se quindi il fabbricato rurale accatastato al Catasto FabbricatiCatasto Fabbricati esso sempre (in base alla Circolare della AE 2/2010) soggettosoggetto al DL 78/2010, anche se agevolabile sotto altri profili

1) FABBRICATI RURALI in Catasto TerreniCon L 214/2011, stato stabilito lobbligo, entro il 30 novembre 201230 novembre 2012,(prorogato al 31 maggio 2013 per le zone interessate dal Terremoto del maggio 2012) di iscrivere nel catasto fabbricati le costruzioni attualmente in mappa nel catasto terreni, purch costituenti immobili che, nello stato in cui si trovano, sono di per se' stessi utili ed atti a produrre un reddito proprio. Tale norma ha una mera rilevanza fiscalerilevanza fiscale.Ai fini, invece, della applicazione del DLDL 78/201078/2010, dovrebbe rimaner fermo il principio affermato dallAE con Circolare n. 2/2010 del 9 luglio 2010 che ha sostanzialmente riconosciuto lammissibilit della persistenza di fabbricati rurali

censiti al catasto terreni; che non abbiano subito variazioninon abbiano subito variazioni, nn astrattamente perso i requisiti oggettivi e soggettiviastrattamente perso i requisiti oggettivi e soggettivi per

il riconoscimento della ruralitruralit ai fini fiscaliAl fine di escluderli dalla applicazione del DL 78/2010

ClausolaClausolaLe parti dichiarano, sotto la propria esclusiva responsabilit, che non sussistono i presupposti per l'applicazione al presente atto delle previsioni di cui all'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, in quanto avente ad oggetto un fabbricato rurale ancora riportato nel Catasto Catasto TerreniTerreni , che non ha subito variazionivariazioni, per il quale sussistono i requisiti di sussistono i requisiti di ruralitruralit previsti dalla vigente normativa e per il quale i medesimi requisiti di ruralit non vengono menonon vengono meno in conseguenza del presente atto.

2) BENI COMUNIUna prima opinione riteneva fuori dellambito di applicabilitdel DL 78 solo gli immobili classati come b.c.n.c. o b.c.c.,mentre nel caso in cui tali beni fossero intestati in catasto a tutti i condomini, ai fini di tale normativa avrebbero dovuto essere considerati come beni in compropriet (e non condominiali), per cui sarebbero rientrati nel campo di applicazione della norma;Prevale in dottrinaPrevale in dottrina ed anche presso lAmministrazione Finanziaria (vedi Circolare Circolare AgAg Territorio 3/2010Territorio 3/2010) la tesi in base alla quale i beni comuni:

(accatastati come b.c.n.c., ovvero come b.c.c., ovvero come autonome unit immobiliari intestate ai singoli condomini in quote millesimaliquote millesimali) nella misura in cui vengono negoziati nella negoziati nella loro loro qualitqualit di beni condominialidi beni condominiali, quindi in quote, unitamente al bene principaleunitamente al bene principale di cui inequivocabilmente costituiscono accessorio, sono sempre FUORIFUORI dallambito di applicazione del DL 78/2010.

Solo nel caso in cui vengano negoziati in modo AUTONOMOmodo AUTONOMO(ad es la casa del portiere viene da tutto il condominio venduta la casa del portiere viene da tutto il condominio venduta ad un terzoad un terzo) solo in questo caso diventano oggetto della oggetto della normativanormativa e se ne dovr curare il corretto corretto preallineamentopreallineamentooggettivo e soggettivo.oggettivo e soggettivo.

3) POSTI AUTO SCOPERTIPur trattandosi apparentemente di aree urbane assimilabili a terreni, essi sono: Catastalmente censiti con la categoria catastale C/6categoria catastale C/6; per tali beni prevista la presentazione della planimetria catastaleplanimetria catastale e

lattribuzione di rendita e possono quindi ricondursi, a pieno titolo, nella categoria delle unitunit immobiliari urbaneimmobiliari urbane

la loro realizzazione richiede pur sempre ununattivitattivit edilizia rilevanteedilizia rilevantee comunque una trasformazione urbanistica permanente del terreno ove sono ricavati (per cui possono considerarsi costruzioni in senso lato, tant vero che si sostiene che con riguardo alla disciplina urbanisticadisciplina urbanistica per tali beni trova applicazione la disciplina propria dei fabbricatipropria dei fabbricati, consistente nella menzione dei titoli edilizi, e non la disciplina dei terreni, che comporterebbe lobbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica);Ci sempre che siano dotati di propria autonomia funzionaleautonomia funzionale e di propria capacit reddituale e siano trasferiti o assegnati in piena propriet o sui quali vengano costituiti dei diritti reali (esclusi i diritti reali di garanzia).

Diverso il discorso per i posti auto scoperti di carattere carattere condominialecondominiale trasferiti in quote millesimaliquote millesimali quale accessorio ad un bene principale, per il quale si rimanda alla trattazione dei beni comunibeni comuni.

4) AREA URBANAQuid iuris se una porzione di area cortiliva sia stata lasciata in catastofabbricati con un mappale autonomo come "Area urbana di mq ..."?

Occorre fare una distinzione:Se trattasi di area comuneSe trattasi di area comune:

Le aree di passaggio, gli androni, le scale, i locali centrale termica, i cortili, ecc. sono b.c.n.c. per destinazione, che non costituiscono unit immobiliari in quanto non possiedono autonoma capacit reddituale. Tanto indipendentemente dal fatto che l'area abbia un suo mappale, sia stata accatastata come area urbana e non sia stata inserita nel tipo non sia stata inserita nel tipo planimetricoplanimetrico, poich l'area, anche a causa della sua a causa della sua destinazione, destinazione, comunque un comunque un b.c.n.cb.c.n.c..

Se trattasi di area di pertinenza esclusiva di una unitSe trattasi di area di pertinenza esclusiva di una unitimmobiliareimmobiliare:

Va inglobata nella planimetria dell'unitVa inglobata nella planimetria dell'unit di cui costituisce di cui costituisce pertinenzapertinenza se laccatastamento della stessa successivo al 11gennaio 2002gennaio 2002. Prima di tale data il sistema Docfa tollerava che unit immobiliari venissero accatastate separatamente dalle aree urbane loro pertinenziali.

QUANDO SCATTA LA NULLITA ?Trattasi di nullit puramente formaleformale subordinata alla assenza negli atti che ricadono nel perimetro della norma delle seguenti indicazioni:

1)1) Identificazione catastaleIdentificazione catastale del bene (non causa di nullit un mero errore materialeerrore materiale rettificabile);

2)2) Riferimento alle planimetrie depositate in catastoRiferimento alle planimetrie depositate in catasto(lallegazioneallegazione non richiesta ma se fatta ad abundantiamnon nuoce)

3)3) Dichiarazione dei Dichiarazione dei disponentidisponenti della conformitdella conformit di dette di dette planimetrie e dati catastali allo stato di fattoplanimetrie e dati catastali allo stato di fatto: qualora la dichiarazione c, ma non non veritieraveritiera, latto non nullo n il notaio pu averne responsabilit. La parte avr reso un falso falso in atto pubblicoin atto pubblico e sar perseguibile penalmente con la reclusione fino a 3 anni; oltre che per i dannidanni arrecati allacquirente in conseguenza della difformit (normale tutela per vizi della cosavizi della cosa venduta).Latto quandanche nullo comunque trascrivibiletrascrivibile (non vi una regola analoga a quella della mancanza del CDU nelle vendite di terreni)

CONFORMITA SOGGETTIVAIl secondo periodo della norma in commento recita: Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari individua gli intestatari catastalicatastali (cio deve stampare la visura catastale aggiornata) e verifica (mediante visura ipotecaria ventennale) la loro conformitconformit con le risultanze dei registri immobiliariregistri immobiliari.Tali attivit di accertamento e verifica sono gi attualmente svolte dai Notai in adempimento di specifici propri doveri professionali, al fine di tutelare linteresse della parte acquirente (mandante nel mandato professionalemandato professionale).Ora la corretta corretta conservazione ed il puntuale conservazione ed il puntuale aggiornamento dei registri catastaliaggiornamento dei registri catastali si trasformano da interesse del privatointeresse del privato (che fino ad oggi poteva anche rinunziarvi mediante espresso esoneroesonero del Notaio dalle visure) in interesse superiore pubblicisticointeresse superiore pubblicistico dello Stato che non ammette, quindi, forme di sottrazione del Notaio ad una attivit comportamentale ormai dovuta.

Norma di comportamento e non di menzioneLa norma in commento impone una regola di regola di comportamentocomportamento al Notaio ma non comporta lobbligo di farne espressa menzione nellatto.La clausola suggerita quindi solo opportunaopportuna, ma la sua assenza (a differenza della menzione della esistenza della conformit oggettiva) non comporta nn la nullitla nullit dellatto, nla soggezione del Notaio allart 28 28 legge notarile.

IIo Notaio attestoo Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari.

La ripetuta violazione della regola comportamentale in oggetto esporr per il Notaio alla sanzione disciplinare delldellart 135art 135 L.N. per aver mancato ai propri doverimancato ai propri doveri..

Casi di difformit soggettiva rilevata dal NotaioStop alla stipula?

Quale il comportamento del Notaio che rilevi un disallineamento:1)1) Nei soli Registri CatastaliNei soli Registri Catastali (ad es per omessa voltura di un omessa voltura di un

trasferimento precedente); in tal caso la Circolare obbliga il trasferimento precedente); in tal caso la Circolare obbliga il Notaio a sistemare la cosa con la procedura telematica del cd Notaio a sistemare la cosa con la procedura telematica del cd preallineamento;;

2) Nei soli Registri Immobiliari (si pensi ad esempio alla (si pensi ad esempio alla problematica della mancata trascrizione della problematica della mancata trascrizione della accettazione tacita della eredit. Se risulta gi. Se risulta gi trascritto ltrascritto l atto che vi atto che vi avrebbe dovuto dare origine: in tal caso il Notaio a valle avrebbe dovuto dare origine: in tal caso il Notaio a valle procederproceder prima allprima allallineamento dei RR II trascrivendo allineamento dei RR II trascrivendo (tardivamente) l(tardivamente) laccettazione tacita accettazione tacita scaturente dal vecchio atto e poi procedere poi proceder alla sua rivendita); alla sua rivendita);

3) Sia nei registri catastali sia nei RR.II NON sistemabili : : si osserva che si osserva che il Dl 78/2010 non pu aver il Dl 78/2010 non pu aver modificato il nostro codice civilemodificato il nostro codice civile:: restano restano comunque validi istituti come la vendita di bene comunque validi istituti come la vendita di bene usucapito/ di cosa altrui / i cd atti a cascatausucapito/ di cosa altrui / i cd atti a cascata

4) Casi di difformit soggettiva SISTEMABILI NON PRIMA, ma a valle della stipula fatta dal Notaio

Data la ratioratio della norma (garantire che, alla fine della fiera, vi sia un perfetto allineamento delle risultanze dei Registri Catastali con quelli Immobiliari, in modo tale da rendere i primi sempre pi affidabili), si ritiene unanimemente che il Notaio Notaio possa ed anzi debbapossa ed anzi debba procedere alla stipula in certi casi di disallineamento soggettivo tutte le volte in cui, comunque, al momento della trascrizione del trascrizione del proprio attoproprio atto, sia in grado di garantire e ripristinarela correttezza delle intestazioni e la continuitintestazioni e la continuitdelle trascrizioni.

Casi tollerati di Casi tollerati di difformitdifformit soggettivasoggettiva tra catasto e tra catasto e conservatoriaconservatoria

ACCETTAZIONE DI EREDITA' NON TRASCRITTA

* io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari, eccezion fatta per la mancanza di mancanza di continuitcontinuit delle trascrizioni, in dipendenza delle trascrizioni, in dipendenza della successione in morte didella successione in morte di ..., appresso citata, che verrverr ripristinata mediante ripristinata mediante trascrizione della relativa accettazione tacita trascrizione della relativa accettazione tacita di ereditdi eredit contestualmentecontestualmente alla trascrizione alla trascrizione del presente attodel presente atto.

Casi tollerati di difformitCasi tollerati di difformit soggettiva tra catasto e soggettiva tra catasto e conservatoriaconservatoria

USUCAPIONE NON ACCERTATA CON SENTENZA

* io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari, con la precisazione che l'odierna parte alienante non coincide con il soggetto parte alienante non coincide con il soggetto risultante dalle suddette intestazionirisultante dalle suddette intestazioni, provenendo i diritti oggetto del presente atto da usucapione non dichiarata con sentenza, come meglio precisato in prosieguo, e non essendovi non essendovi quindi un titolo legale di provenienza per cui quindi un titolo legale di provenienza per cui sussista un obbligo di trascrizione e di sussista un obbligo di trascrizione e di voltura catastale.voltura catastale.

Casi tollerati di difformitCasi tollerati di difformit soggettiva tra catasto e soggettiva tra catasto e conservatoriaconservatoria

ATTO DI PROVENIENZA TRASCRITTO IN FAVORE DI UN SOLO CONIUGE IN COMUNIONE LEGALE

* io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari, con la precisazione che il titolo di provenienza appresso citato, trascritto e volturato esclusivamente trascritto e volturato esclusivamente a favore di ****a favore di **** e non anche del coniuge, ma che deve ritenersi comunque sussistente la continuitcontinuitdelle trascrizioni, in conseguenza del regime di regime di pubblicitpubblicit negativa della comunione legale, negativa della comunione legale, garantito garantito in via complementarein via complementare dai Registri dello dai Registri dello Stato CivileStato Civile.

Casi tollerati di difformitCasi tollerati di difformit soggettivasoggettivaTRASFERIMENTO

SEDE/FUSIONE/SCISSIONE/MODIFICA SEDE/FUSIONE/SCISSIONE/MODIFICA DENOMINAZIONEDENOMINAZIONE SOCIETA' VOLTURATOVOLTURATO MA

NON TRASCRITTO io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente

stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari e che da tali indagini emerso che la dante causa risulta (nei RR II) ancora avente sede in * (ovvero la denominazione di ***), per mancata trascrizione della relativa delibera modificativa dello Statuto di cui si dir in prosieguo, ma che deve ritenersi comunque sussistente la continuitsussistente la continuit delle trascrizioni, in conseguenza del regime di pubblicitpubblicitdichiarativa garantita dichiarativa garantita in via complementarein via complementare dal dal Registro delle ImpreseRegistro delle Imprese ove tale modifica risulta regolarmente iscritta nei termini;

DESCRIZIONE TERRENODESCRIZIONE TERRENOdell'appezzamento di terreno sito in ***, avente:* Forma irregolare;* estensione catastale di metri quadrati ****;* destinazione "******".

CONFINI---(almeno 3)

DATI CATASTALILimmobile innanzi descritto risulta censito nel Catasto Terreni del Comune di *, regolarmente in ditta alla parte venditrice, con i seguenti dati:

Foglio, P.lla, qualit, classe, are *, Reddito Dominicale Euro * Reddito Agrario Euro *.

ARTICOLO 2 PREZZOARTICOLO 2 PREZZOLe parti dichiarano che il prezzo stato convenuto in Euro *** Le stesse, rese da me Notaio edotte, ai sensi degli articoli 46 e seguenti del D.P.R. 445 del 28.12.2000, in ordine alle conseguenze cui possono andare incontro per le ipotesi di mendacio, dichiarano che esso stato corrisposto[1] secondo le seguenti modalit:

---quanto ad Euro *****, mediante un assegno bancario di pari importo N. *** tratto sulla Banca *** in data **** all'ordine della parte venditrice con la clausola "NON TRASFERIBILE";

---quanto ad Euro ****, mediante bonifico CRO n. *** effettuato in data odierna, dalla Banca **** sul conto corrente intestato alla parte venditrice presso la Banca ****;

---quanto ad Euro **** mediante consegna dell'assegno circolare di pari importo N.* emesso in data odierna dalla Banca* all'ordine della parte venditrice con la clausola "NON TRASFERIBILE";

---quanto ad Euro *** in contanti, trattandosi di importo inferiore ad Euro1.000,001.000,00 [2][1] Le menzioni di cui alle modalit analitiche di pagamento e del mediatore, qualora manchino, espongono ad una sanzione pecuniaria da 500 a 10.000 euro e, ai fini della imposta di registro, alla possibilit di accertamento. Latto comunque valido.(ovvero in data antecedente al 4 luglio 2006, per cui non necessita della indicazione analitica delle modalit di pagamento, giusta il disposto dell'articolo 1 comma 49 della Legge 27.12.2006 n. 296)

[2] (dal 30 aprile al 25 giugno 2008 solo 5.000,00 ; dal 26 giugno 2008 al 30 maggio 2010 era 12.500,00), pertanto di versamento per il quale la legge 997/1991 e 231 del 21.11.2007, non impone il ricorso a specifiche e diverse modalit di pagamento; se di importo PARIPARI o SUPERIORE a 1000,00 obbligo di mezzi tracciabili

se mutuo contestuale ma se mutuo contestuale ma immediatamente successivoimmediatamente successivo

quanto alla residua somma di Euro ****, essa viene versata mediante le somme da erogarsi in dipendenza del mutuo che in data odierna, con atto immediatamente successivo alla presente compravendita, la parte acquirente andr a contrarre con la Banca "****" e medio tempore accreditate su conto provvisorioaccreditate su conto provvisorio intestato alla parte acquirente, a mezzo assegni circolari non trasferibili emessi in data odierna dalla medesima banca recanti i seguenti numeri ed importi:

- N***** di Euro **** all'ordine della parte venditrice; (ovvero se cancellazione contestuale: all'ordine della Banca **** su delegazione di pagamento della parte venditrice);

se vendita da minore con se vendita da minore con obbligo di reimpiegoobbligo di reimpiego

Relativamente all'indicato corrispettivo, lo stesso stato versato (per la quota di ****) al legale rappresentante del sig ** affinchprovveda alle operazioni di reimpiego, il tutto secondo quanto previsto nell'allegato provvedimento autorizzativo.

Se acquisto da coniuge in comunione Se acquisto da coniuge in comunione legale ex 179 letteralegale ex 179 lettera f)f)

La parte acquirente * dichiara che il prezzo di cui innanzi proviene dalla vendita di suoi beni Mobili personali immobili personali (e precisamente del bene in * giusta

atto del **) e, pertanto, il bene acquistato con questo atto escluso dalla comunione legale esistente con il proprio coniuge *, a norma della lettera f) dell'art. 179 c.c..

Il coniuge *, all'uopo intervenuto, conferma la dichiarazione di cui innanzi e, pertanto, prende atto dell'esclusione dell'immobile acquistato con questo contratto dalla comunione legale esistente con il proprio coniuge. L'esclusione di cui innanzi sar trascrittatrascritta a norma dell'art. 2647 c.c..

Acquisto ex Acquisto ex 179 179 lettlett d), d),

e) ed f)e) ed f)

PROBLEMATICHE LEGATE ALLACQUISTO EX 179 LETT F)

La norma esclude i beni dalla comunione legale se acquisiti:

Con il prezzo del trasferimentoprezzo del trasferimento di beni personali sopraelencati (es bene proveniente da donazione/successione/ante matrimonio etc)

Con lo scambioscambio dei medesimi beni personali sopraelencatiLesclusione dalla comunione legale subordinata alla circostanza che dallatto risulti la dichiarazione dellassegnatario ai sensi dellarticolo 179 lettera f) cc.Qualora trattasi di immobili o mobili registrati, se ed in quanto allatto partecipi anche il coniuge (escluso) che ne confermi la veridicit.

1) DICHIARAZIONE DEL CONIUGE ACQUIRENTE

E discusso se tale dichiarazione possa essere generica o debba necessariamente essere analitica.

GENERICA: La parte acquirente * dichiara che il prezzo di cui innanzi proviene dalla vendita di suoi beni personaliANALITICA: La parte acquirente * dichiara che il prezzo di cui innanzi proviene dalla vendita di suoi Mobili personali/ immobilipersonali (e precisamente del bene in * giusta atto del **) .. e, pertanto, il bene acquistato con questo atto escluso dalla comunione legale esistente con il proprio coniuge *, a norma della lettera f) dell'art. 179 c.c..Prevale in dottrina ed in giurisprudenza la tesi circa la ammissibilit di una dichiarazione GENERICA: evidente, peraltro, che una dichiarazione analitica pone al riparo da eventuali successive contestazionida parte del coniuge non acquirente il quale possa rimangiarsi a posteriori la dichiarazione di scienza di cui al 179 uc.

1) DICHIARAZIONE DEL CONIUGE NONACQUIRENTE

Se lacquisto ha ad oggetto beni mobili registrati/immobili, alla dichiarazione del coniuge dichiarazione del coniuge acquirenteacquirente che si tratti di beni:

Di uso strettamente personaleDi uso strettamente personale (lettera c) Che servono allesercizio della sua professioneprofessione (lettera d) Acquistati con:

il prezzo del trasferimentoprezzo del trasferimento di altri beni personali lo scambioscambio di altri beni personali (lettera f)

deve necessariamente seguire anche la dichiarazione ricognitivaricognitiva dellaltro coniuge (non acquirentenon acquirente).Il coniuge *, all'uopo intervenuto, conferma la dichiarazione di cui innanzi e, pertanto, prende attoprende atto dell'esclusione dell'immobile acquistato con questo contratto dalla comunione legale esistentecon il proprio coniuge. L'esclusione di cui innanzi sar trascritta a norma dell'art. 2647 c.c..

Natura giuridica della DICHIARAZIONE DEL CONIUGE NON ACQUIRENTE

La legge erroneamente definisce tale coniuge come parteparte (intesa quale parte negoziale dellatto).E costante infatti linterpretazione secondo cui il suo intervento:

Non ha natura negoziale (cio di rifiuto del rifiuto del coacquistocoacquisto ancora unanimemente rigettato da parte della Giurisprudenza (salvo un caso isolato (Cass2688/19891989)

Ma ha carattere di dichiarazione di scienza scienza meramente ricognitivameramente ricognitiva della dichiarazione resa dal coniuge acquirente.Deve essere necessariamente CONTESTUALE allacquisto (opinione dominante Cass 24 settembre 2004, n. 19250 ) e pu essere resa anche a mezzo di un NUNCIUS

INSUFFICIENZA DELLE DUE DICHIARAZIONI AI FINI DELLA CERTA ESCLUSIONE DEL BENE DALLA COMUNIONE LEGALE

Cassazione del 2010 n. 14226 e 18114Massime

Nel caso di acquisto di un immobile effettuato dopo il matrimonio da uno dei coniugi in regime di comunione legale, la partecipazione delldellaltro coniugealtro coniuge non acquirente, prevista dallart. 179 c.c., comma 2, si pone come condizione condizione necessarianecessaria ma non sufficientenon sufficiente per lesclusione del bene dalla comunione, occorrendo a tal fine non solo il concorde riconoscimento da parte dei coniugi della natura personale del bene, richiesto esclusivamente in funzione della necessaria documentazione di tale natura, ma anche anche lleffettiva sussistenza di una delle cause di effettiva sussistenza di una delle cause di esclusioneesclusione dalla comunione tassativamente indicate dallart. 179, comma 1, lett. c), d) ed f), con la conseguenza che leventuale inesistenzainesistenza di tali presupposti pu essere fatta valere con una successiva azione di accertamento azione di accertamento negativonegativo, nonnon risultando precluso tale accertamento dal fatto che il coniuge non acquirenteconiuge non acquirente sia intervenuto nel contratto per aderirviaderirvi.

Diverso modo di atteggiarsi della dichiarazione ricognitivaIn altri termini se la natura personale dellacquisto dipenda:

dallessere effettuato con danarocon danaro derivante dalla vendita di beni personali o dallo scambioscambio di beni personali (lettera flettera f) : in tal caso assume natura ricognitiva e portata natura ricognitiva e portata confessoria di confessoria di presupposti di fatto gipresupposti di fatto gi esistentiesistenti; Ne consegue che l'azione di accertamento negativo della natura personale del bene acquistato postula nel primo caso la revoca della confessione stragiudiziale, nei limiti in cui la stessa ammessa dall'art. 2732 c.c.

dalla destinazione del bene all'uso personaleall'uso personale o all'esercizio della professioneprofessione (lettlett d) ed ed) ed e), assumendo in tal caso la natura di mera mera condivisione dell'intento condivisione dell'intento destinatoriodestinatorio del del coniuge acquirenteconiuge acquirente. Ne consegue che l'azione di accertamento negativo della natura personale del bene acquistato postula la verifica dell'effettiva destinazione del verifica dell'effettiva destinazione del benebene, indipendentemente da ogni indagine sulla sinceritdell'intento manifestato.

Cassazione Cassazione n. 22755 del 2009 + 18114 del 2010+ n. 22755 del 2009 + 18114 del 2010+ 1523 del 20121523 del 2012

Conseguenze pratiche di tale impostazioneNon pi sufficiente per la Cassazione che un coniuge renda la dichiarazione del carattere personale dellacquisto e che laltro (indipendentemente dalla sincerit) lo confermi in atto. Questi, cio, se litiga con il primo e si volesse rimangiare la falsa attestazione resa in un momento in cui era soggiogato psicologicamente allaltro, ben potr farlo con lazione di accertamento negativo diversamente impostata a seconda della natura personale dellacquisto. Dimostrando cio:

nel caso del 179 f)179 f) che, ad ad eses il danaro versato il danaro versato come prezzo come prezzo NON proveniva dalla vendita di NON proveniva dalla vendita di altro bene personalealtro bene personale;

nel caso di 179 d) ed e) che che allallintento intento destinatoriodestinatorio manifestato dal coniuge acquirente, manifestato dal coniuge acquirente, non sono seguiti i non sono seguiti i fattifatti.

Conseguenze pratiche di tale impostazioneNon si pu per, estremizzandoestremizzando tale ragionamento della Cassazione, dubitaredubitare, a questo punto, di qualsiasi provenienzaqualsiasi provenienza in cui il Notaio si ritrovi un bene acquistato ex 179 lettere d), e) ed f).Il Notaio a valle ed i terzi sub acquirenti devono comunque continuare a fare esclusivo affidamento sulle risultanze delle dichiarazioniin oggetto e sulla pubblicit (ex 2647 c.c..) delle stesse nei RRII; non dovranno andare ad indagare oltre circa la loro veridicit.

La natura non negoziale dell'intervento ex 179 uc cc, pu implicarne l'accertamento negativo con effetti di tipo reale sino a quando questi ultimi non non confligganoconfliggano concon diritti acquisiti da diritti acquisiti da terzi, regolarmente trascrittiterzi, regolarmente trascritti.

Al coniuge Al coniuge non acquirente non acquirente pentitopentito nonnon pu certo pu certo riconoscersi il diritto di riconoscersi il diritto di travolgere l'acquisto del terzotravolgere l'acquisto del terzocon la ritrattazione di quanto dichiarato.con la ritrattazione di quanto dichiarato.

A meno che la volont dello stesso coniuge non sia stata viziata o questi fosse naturalmente incapace al momento dell'intervento, secondo le regole ordinarie (dellannullamento per violenza morale etc).

Negli altri casi, la carenza dei presupposti di legge non potr che sortire effetti meramente interni tra i coniugieffetti meramente interni tra i coniugi.

Le risultanze pubblicitarieLe risultanze pubblicitarie sono conseguentemente da ritenersi decisivedecisive nell'attribuire la legittimazione alla successiva disposizione del bene

Conseguenze pratiche di tale impostazioneSembra rispondente al sistema la norma dell'art.184 c.c. che, addirittura, fa salva la rivendita da parte di un solo coniuge di un bene che, anche dai RRII, sia chiaramente bene che, anche dai RRII, sia chiaramente caduto in comunionecaduto in comunione legale. Qui lo stesso ordinamento, a tutela dellaffidamento dei terzi, ha previsto la annullabilitannullabilitdelldellatto solo nellatto solo nellanno successivo alla sua trascrizioneanno successivo alla sua trascrizione, talch leventuale trascrizione di una rivendita prima della rivendita prima della trascrizione della domanda di annullamentotrascrizione della domanda di annullamento metterebbe definitivamente al riparo il terzo avente causa (anche in mala fede) da qualsiasi rischio di travolgimento del proprio acquisto.A maggior ragione lesigenza di tale protezione dellaffidamento dei terzi dovrebbe lasciare il terzo avente terzo avente causa dal coniuge acquirente causa dal coniuge acquirente a titolo personalea titolo personaleesenteesente da qualsiasi azione di accertamento negativoazione di accertamento negativo fatta dallaltro coniuge, ove trascritta trascritta

successivamentesuccessivamente alla rivendita ed in ogni caso, ove trascritta dopo ldopo lannoanno dalldallacquistoacquisto.

In particolareACQUISTI CON DANARO PERSONALE

Diverso Diverso dal caso di acquisto con danaro derivante dalla vendita di beni personalivendita di beni personali, quello in cui il bene venga pagato con danaro che il coniuge assume essere personale in quanto proveniente ad es da:

SuccessioneSuccessione DonazioneDonazione Introito precedente al matrimonioIntroito precedente al matrimonio.

TESI DELLA CADUTA SEMPRE IN COMUNIONE LEGALETESI DELLA CADUTA SEMPRE IN COMUNIONE LEGALEUna parte minoritaria della dottrina (De Paola Macr) oltre che della giurisprudenza (CassCass 2954 del 2003)2954 del 2003), argomentando dal carattere fungibilefungibile del danaro (facilmente confondibile) ritiene che il danaro (a differenza degli altri beni immobili o mobili registrati) non possa essere fatto oggetto di scambioscambio, n di fattispecie permutativapermutativa o o surrogatoriasurrogatoria, talch quanto acquistato con danaro (anche se personale) cade sempre in comunione legale.

Segue ACQUISTI CON DANARO PERSONALETESI DELLA esclusione dalla COMUNIONE LEGALETESI DELLA esclusione dalla COMUNIONE LEGALE

La parte MAGGIORITARIA della dottrina oltre che la Cass 5 maggio 2010, n. 10855+19454/2012, parte dalla premessa secondo la quale:

Il carattere fungibile del danaro non esclude la possibilit di dimostrarne con certezzadimostrarne con certezza il carattere eventualmente il carattere eventualmente personalepersonale (es titoli di stato acquistati con danaro ereditato o guadagnato prima del matrimonio);

Una volta fatto ci, possibile far valere il carattere personale di quanto ( MOBILEMOBILE) con esso acquistato, in quanto derivante dal suo scambioscambio e della sua surrogazione realesurrogazione reale;

Estremizzazione di tale concetto nel senso di rendere irrilevante la stessa dichiarazione del coniuge acquirente in tutte le fattispecie permutative: quando quando sia certo il carattere sia certo il carattere personale del bene (o danaro) oggetto di scambiopersonale del bene (o danaro) oggetto di scambio, l'acquisto dellIMMOBILEIMMOBILE fatto con lo stesso deve ritenersi escluso dalla comunione legale senza che sia necessario senza che sia necessario rendere la dichiarazione di cui all'art. 179 lett. f) c.crendere la dichiarazione di cui all'art. 179 lett. f) c.c. (in tal senso precedente CassCass n. 1556 del 1993n. 1556 del 1993 in materia di permuta confermata dalla sent 10855/201010855/2010).

ACQUISTI CON prezzo dilazionato/Mutuo contestuale (tesi ARDITA E NON

CONCORSUALE)Qualora si volesse seguire la tesi del carattere fungibile del danaro come NON OSTATIVO alla dimostrazione della sua natura o provenienza personale, allora sarebbero ammissibili anche acquisti personali fatti con:

Prezzo dilazionatoPrezzo dilazionato: dimostrando che le rate vengano prelevate da danaro oggettivamente personale;

Mutuo contestualeMutuo contestuale contratto dal solo coniuge dal solo coniuge acquirenteacquirente: dimostrando che il debito resta personale e che le rate vengano assolte con danaro oggettivamente personale;

SE ADEMPIMENTO DEL TERZO (PER SPIRITO SE ADEMPIMENTO DEL TERZO (PER SPIRITO DIDI LIBERALITALIBERALITA))

Detto prezzo stato integralmente corrisposto alla parte venditrice da parte del signor *, per spirito di liberalit, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1180 c.c.: in conseguenza, il presente atto deve intendersi in conseguenza, il presente atto deve intendersi come donazione indiretta da parte dello stesso * a favore di ***come donazione indiretta da parte dello stesso * a favore di ***..

se acquirente coniugato in comunione legale dei beni Orbene, in considerazione della natura di donazione indiretta dell'immobile

contenuta nel presente atto, il bene acquistato con il medesimo escluso escluso dalla comunione legale esistentedalla comunione legale esistente con il proprio coniuge *****, a norma della lettera b) dell'art. 179 c.c..

L'esclusione di cui innanzi sar trascritta a norma dell'art. 2647 c.c. cfr in tal senso Trib Milano 6 novembre 1996 e da ultimo Cassazione 15778 del 12.12.2000+Cassazione, sentenza 5 giugno 2013, n. 14197, sez. I civile).

ovvero (nel caso in cui l'acquirente sia minore) A questo riguardo le parti si danno reciprocamente atto:

che il pagamento dell'indicato corrispettivo (nel rispetto di quanto previsto dal citato provvedimento autorizzativo in data **) stato effettuato, da parte dei genitori del minore acquirente, signori **** e ****, attraverso l'utilizzo di danaro personale di questi ultimi;

che tale pagamento stato effettuato dagli stessi signori ***, per spirito di liberalitnei confronti del figlio minore ****. (In tal caso si presume costituito in atto un curatore speciale per conflitto di interessi)curatore speciale per conflitto di interessi)