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dott. ing. Stefano Di Tullio Viale dei Campioni, 16 - 00144 Roma tel. 06/5401806 fax 06/5412626 [email protected] P.I. 06608281009 – Oggetto: TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA GIUDICE DOTT. GIUSEPPE DI SALVO FALL. 1088/2014 - DI & C. s.a.s - CURATORE DOTT. CLAUDIO SANTINI VIA CAPENA, 25 PALAZZINA B – PIANO 5/6 INTERNO 17, ROMA (RM) PERIZIA TECNICA DI STIMA DEL VALORE COMMERCIALE 1. Premessa Il sottoscritto Ing. Stefano Di Tullio, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al n. 21706, con studio in Roma al Viale dei Campioni 16, per incarico ricevuto dal Dott. Claudio Santini, giusta autorizzazione del Giudice Delegato Dott. Giuseppe Di Salvo, in data 20 marzo 2015, come perito estimatore dei beni immobiliari di proprietà della di & C. s.a.s. nonché in proprio del socio , nell’ambito del Fallimento n. 1088/2014, redige la presente perizia allo scopo di quantificare il valore commerciale allo stato attuale dell'unità immobiliare sita in Roma (RM) alla Via Capena 25, palazzina B – piano 5/6 interno 17. 2. Dati anagrafici degli intestatari delle unità immobiliari. Dall’indagine telematica effettuata in data 17 giugno 2015 presso il catasto della Provincia di Roma risulta che i beni oggetto di stima sono intestati a: Proprietà per 1/1 Tabella 01 Il bene risulta pervenuto al Sig. in virtù dell’atto di compravendita del Notaio Cordelli Maria Cristina in Roma, Rep.: 7262 Rac.: 293, del 24 maggio 1990. Con tale atto il sig. acquista la piena proprietà dell’appartamento posto al piano quinto con accesso alla copertura ed alla veranda sovrastanti posta al pino sesto escluse e di cui il proprietario precedente dichiarava di godere del solo uso esclusivo. 3. Ubicazione del bene e descrizione catastale. L’unità immobiliare oggetto di valutazione è ubicata nel Comune di Roma alla Via Capena 25, in località Tomba di Nerone lungo la via Cassia. Trattasi di una appartamento sito al piano quinto e sesto palazzina B di un fabbricato costruito negli anni sessanta. L’area in cui il bene è

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dott. ing. Stefano Di Tullio

Viale dei Campioni, 16 - 00144 Roma tel. 06/5401806 fax 06/5412626 [email protected] P.I. 06608281009 –

Oggetto: TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

GIUDICE DOTT. GIUSEPPE DI SALVO FALL. 1088/2014 - DI & C. s.a.s - CURATORE DOTT. CLAUDIO SANTINI VIA CAPENA, 25 PALAZZINA B – PIANO 5/6 INTERNO 17, ROMA (RM)

PERIZIA TECNICA DI STIMA DEL VALORE COMMERCIALE

1. Premessa

Il sottoscritto Ing. Stefano Di Tullio, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al

n. 21706, con studio in Roma al Viale dei Campioni 16, per incarico ricevuto dal Dott. Claudio

Santini, giusta autorizzazione del Giudice Delegato Dott. Giuseppe Di Salvo, in data 20 marzo

2015, come perito estimatore dei beni immobiliari di proprietà della di

& C. s.a.s. nonché in proprio del socio , nell’ambito del

Fallimento n. 1088/2014, redige la presente perizia allo scopo di quantificare il valore

commerciale allo stato attuale dell'unità immobiliare sita in Roma (RM) alla Via Capena 25,

palazzina B – piano 5/6 interno 17.

2. Dati anagrafici degli intestatari delle unità immobiliari.

Dall’indagine telematica effettuata in data 17 giugno 2015 presso il catasto della Provincia di

Roma risulta che i beni oggetto di stima sono intestati a:

Proprietà per 1/1

Tabella 01

Il bene risulta pervenuto al Sig. in virtù dell’atto di compravendita del Notaio

Cordelli Maria Cristina in Roma, Rep.: 7262 Rac.: 293, del 24 maggio 1990. Con tale atto il sig.

acquista la piena proprietà dell’appartamento posto al piano quinto con

accesso alla copertura ed alla veranda sovrastanti posta al pino sesto escluse e di cui il

proprietario precedente dichiarava di godere del solo uso esclusivo.

3. Ubicazione del bene e descrizione catastale.

L’unità immobiliare oggetto di valutazione è ubicata nel Comune di Roma alla Via Capena 25,

in località Tomba di Nerone lungo la via Cassia. Trattasi di una appartamento sito al piano

quinto e sesto palazzina B di un fabbricato costruito negli anni sessanta. L’area in cui il bene è

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situato è tipicamente residenziale con presenza per lo più tipologie edilizie a palazzina a più

livelli con funzione abitativa.

La zona ove sorge il fabbricato è compresa nel territorio del Municipio XV (ex municipio XX)

nell’area Nord-Ovest di Roma Capitale, a poca distanza dal G.R.A. (Grande Raccordo

Anulare), lungo la statale 2 Via Cassia.

La parte di territorio comunale in cui è inserito il bene, è identificata all’interno degli elaborati

prescrittivi – Sistemi e Regole 1:10.000.000 (foglio 10) – del Piano Regolatore Comunale

vigente come segue: città da ristrutturare, tessuto prevalentemente residenziale.

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La zona di Tomba di Nerone, si è sviluppata intorno agli anni cinquanta e sessanta; è stata in

gran parte interessata da un’attività edificatoria intensiva con tipologie edilizie residenziali.

L’area risulta confinare a Nord con la zona “la Giustiniana” a est con la zona “Grottarossa” a

sud con i suburbi “Tor di Quinto e Della Vittoria” a ovest con il suburbio “Trionfale”.

L’area è servita dagli autobus pubblici che percorrono le vie di maggior traffico quali via

Cassia, via di Grottarossa, via di Fondo Valle, via Ischia di Castro, via dei Due Ponti e dista

circa 6 Km dalla stazione ferroviaria “Due Ponti” della tratta Roma – Viterbo. Inoltre risulta ben

collegato in termini di viabilità stradale principale data la vicinanza dello svincolo della via

Cassia sul Grande Raccordo Anulare, circa 2 Km; ed autostradale, circa 10 Km dalla

diramazione G.R.A. per il casello autostradale Roma Nord Autostrada A1 (Roma – Firenze).

Nell’area risultano presenti i servizi di prima necessità rappresentati da rivendite al minuto

(bar, tabacchi, ecc…), supermercati.

L’unità immobiliare, nella sua interezza, piani quinto e sesto, risulta censita al Catasto

Fabbricati della Provincia di Roma come di seguito elencato:

Foglio Part. Sub. z.c. Categ. cl Vani Sup. Cat. Rendita

209 1507 517 5 A/2 3 4 - 867,64 €

Tabella 02

4. Parametri di stima

Va osservato che attualmente il mercato immobiliare ha assunto un carattere di forte

instabilità conferendo ai valori immobiliari oscillazioni consistenti dettate non solo da un

normale rapporto di domanda / offerta ma anche dalla forte crisi che negli ultimi anni ha

investito il mercato immobiliare nazionale e che solo negli ultimi mesi presenta una

modestissima ripresa.

Sulla base di tali considerazioni si è provveduto a ricercare dei dati economici che avessero

un'origine certa ed attinente alle attività di settore, onde ridurre il più possibile l'alea

d'incertezza attorno alla valutazione dei beni oggetto della presente perizia.

Per la determinazione dei valori di riferimento sono stati utilizzati i dati riferiti al II semestre

2015, riportati dall’Osservatorio immobiliare dell'Agenzia del Territorio (OMI) per la provincia di

Roma comune di Roma con riferimento alla sottozona d’interesse: Periferica/TOMBA DI

NERONE (VIA DI GROTTAROSSA), codice zona D30. Inoltre sono state utilizzate le

quotazioni della Borsa Immobiliare di Roma riferite al primo semestre 2015 con riferimento

alla zona TOMBA DI NEROE – Z53.

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I prezzi desunti dai valori OMI e dalla Borsa Immobiliare di Roma, sono stati successivamente

verificati e confrontati con le risultanze ottenute con il metodo sintetico comparativo, basato su

di un'indagine di mercato relativa alle offerte proposte per immobili con caratteristiche simili

nella zona di ubicazione dei beni di interesse, in base al quale si è stabilito il valore economico

al metro quadro da utilizzare ai fini della presente stima.

Si riportano di seguito i valori ottenuti:

VALORE DESUNTO DALL'OSSERVATORIO IMMOBILIARE

Valore di mercato (€/mq) Min Max Medio A) Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni Immobiliari Anno 2015 – Secondo semestre A.1) Periferica/TOMBA DI NERONE (VIA DI GROTTA ROSSA)

D30 Tipologia: Abitazioni civili Stato conservativo: Normale Superficie: Lorda Abitazioni Civili € 2.700,00 € 3.700,00 € 3.200,00

VALORE DESUNTO DALLABORSA IMMOBILIERE DI ROMA

Valore di mercato (€/mq) I Fascia II Fascia Medio B) Borsa Immobiliare di Roma II numero 2015 Provincia di Roma B.1) Zona TOMBA DI NERONE – Z53 Quotazione: Abitazioni € 2.700,00 € 2.350,00 € 2.525,00

Prezzo medio di riferimento da osservatori € 2.862,50

VALORE DESUNTO CON METODO SINTETICO COMPARATIVO

Superficie Prezzo Costo al mq

D) Immobiliare.it D.1) Agenzia:

Babuino 158, Roma Riferimento Offerta: 198 Via Arlena di Castro, Roma 80,00 mq € 159.000,00 € 1.987,50 D.2) Agenzia: ,

Roma Riferimento Offerta: RC507 Via Cassia Roma 90,00 mq € 279.000,00 € 3.100,00 D.3) Agenzia:

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Properties – Piazza Barberini 21A, Roma Riferimento Offerta: 758641 Via al Sesto Miglio, Roma 100,00 mq € 360.000,00 € 3.600,00 D.4) Agenzia: Riferimento Offerta: FOS210 Via Fosso del Poggio 138, Roma 80,00 mq € 210.000,00 € 2.625,00 D.5) Agenzia:

Roma Riferimento Offerta: EK-53151891 Via Gradoli 35, Roma 70,00 mq € 245.000,00 € 3.500,00 D.6) Agenzia:

90/92, Roma Riferimento Offerta: CE-798 Via Casal Saraceno, Roma 68,00 mq € 245.000,00 € 3.602,94 D.7) Agenzia: Riferimento Offerta: 126/15 Via Cassia 1004, Roma 65,00 mq € 209.000,00 € 3.215,38

Prezzo medio di riferimento di mercato

€ 3.090,18

VALORE UNITARIO Prezzo medio generale € 2.976,34

Valore unitario di calcolo

€ 3.000,00

Tabella 03

5. Composizione e descrizione del bene

Il bene è situato all’interno di una area residenziale compresa fra due vaste zone verdi a Nord

– Est c’è la presenza della campagna romana ed a Sud – Ovest la Riserva Naturale

dell’Insugherata. L’accesso al fabbricato in cui è inserito il bene avviene da via Capena,

traversa della strada principale via Cassia, ubicata all’altezza del monumento noto come

“Tomba di Nerone”.

L’edifico, in cui è inserito il bene oggetto di perizia, è ricompreso in un lotto avente al suo

interno 2 fabbricati entrambi destinati a civile abitazione, l’accesso a tale area è unico ed

avviene dal cancello pedonale e carrabile, posto su via Capena al civico 25 e da un accesso

carrabile al civico successivo (sola uscita veicoli). L'accesso al fabbricato di interesse,

denominato palazzina B, si raggiunge dopo aver superato un primo edificio e dopo aver

attraversato l'area comune esterna destinata a parcheggio. L'immobile si compone di 7 piani

fuori terra ed un piano seminterrato in cui è sito l’ingresso condominiale e la parte destinata a

box e cantine.

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Esternamente l’edificio è rifinito in cortina ed intonaco di colore marrone per i pani dal primo al

sesto, mentre il piano seminterrato risulta rifinito con dell’intonaco sbruffato di colore bianco.

La struttura portante dell’edificio è a travi e pilastri in cemento armato, con tamponature laterali

in laterizio e solaio di tipo latero-cementizio composto da travetti e pignatte, la struttura è stata

realizzata nei primi anni sessanta. Le condizioni di conservazione della palazzina nel suo

complesso risultano buone tranne che per degli evidenti segni di degrado dell’intonaco

presente sotto i balconi del piano quarto, riconducibile a probabili infiltrazioni.

Dall' ingresso posto nell'androne condominiale, si accede al vano scale ed ascensore tramite i

quali si raggiunge il piano quinto dove è sito l’appartamento oggetto della presente

valutazione. L’accesso all'unità immobiliare avviene dal pianerottolo di piano dove sono

presenti anche gli ingressi degli alti due appartamenti e l’accesso di servizio alla scala del

piano sesto usato per la sola manutenzione dell’ascensore (servitù).

L’appartamento si sviluppa su due livelli, al piano quinto troviamo un salone con angolo

cottura, un bagno, un balcone ed una piccola stanza dove si trovano un armadio e le scale per

accedere al piano sesto. Tale stanza è caratterizzata da un accesso diretto alle scale

condominiali, già menzionato in precedenza. Il piano sovrastante è composto da un piccolo

bagno ed una stanza da letto dalla quale si accede alla terrazza del piano sesto, All'interno

della stanza è presente lo sportello di accesso al vano motore ascensore condominiale.

Le finiture dell’appartamento sono differenti per i due livelli, al piano quinto gli ambienti sono

rifiniti con un pavimento in gress porcellanato, le pareti sono intonacate e dipinte di colore

marrone, sul lato est del soggiorno è presente un piccolo camino mentre la parete posteriore

dell’angolo cottura risulta rifinita con piastrelle che formano un motivo geometrico di pregevole

fattura. L’accesso alla terrazza, di forma ad “L”, avviene dal lato nord del soggiorno tramite una

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porta finestra vicina all’angolo cottura. Gli infissi sono in PVC ed in buone condizioni e le

serrande poste a loro protezione sono ad azionamento elettrico, il bagno del piano quinto si

compone di un antibagno con lavabo e del bagno dove sono ubicati una vasca un bidet ed una

tazza water.

Il piano sesto invece presenta finiture e rivestimenti interamente lignei, sia il pavimento che le

pareti sono rivestite con tavole di doghettato mentre il soffitto è rivestito con pannellature di

compensato, anche gli armadi, le mensole ed i mobili di arredo sono in legno. Il piccolo bagno

a servizio della camera è rivestito con piastrelle di colore bianco e giallo e sono presenti un

lavabo un bidet ed una tazza water. Tramite una porta finestra della stanza si accede all’ampia

terrazza esterna sulla quale sono presenti la canna fumaria del camino del piano quinto e la

scala metallica di accesso alla copertura a tetto, la terrazza è rifinita con un piastrellato di

colore bianco ed è presente una ringhiera in metallo ancorata al cordolo sommitale perimetrale

dell’edificio. La copertura del piano sesto è di tipo a falda ed è composta da pannelli di Eternit

al disopra dei quali è stata posta della guaina a protezione della superficie, inoltre gli infissi e le

persiane sono di materiale ligneo.

Dal sopralluogo effettuato in data 18 luglio 2015 lo scrivente ha constato che lo stato

conservativo del bene è in buona condizione, sono presenti delle lievi situazioni di degrado

che riguardano per lo più la sistemazione delle persiane lignee della stanza del piano sesto le

quali, come si evince dalle foto allegate alla presente perizia, necessitano di manutenzione.

Inoltre è stato possibile riscontrare che l’appartamento è privo di riscaldamento condominiale,

per il quale sono stati istallati dei condizionatori, mentre la produzione dell’acqua calda

sanitaria è affidata allo scaldabagno. Dall’accesso effettuato non è emersa nessuna difformità

tra la distribuzione interna riscontrata e la planimetria catastale in atti. Va segnalato che l’uso

della scala che porta al piano sesto e degli ambienti limitrofi al vano ascensore condominiale è

soggetto a servitù di passaggio in caso di necessità di intervento manutentivo dell'impianto

elevatore e che il terrazzo posto al paino sesto ed i volumi su di esso insistenti sono solo in

uso esclusivo e non di proprietà.

6. Verifica Urbanistica

A seguito delle verifiche svolte anche tramite l’accesso agli atti effettuato presso l’ufficio

Urbanistica ed Edilizia del Comune di Roma, lo scrivente ha constato che il complesso edilizio

in cui è inserito il bene oggetto di valutazione è stato realizzato con concessione edilizia n.

385, protocollo n. 47184 e 53973/62 del 1964, rilasciata dal Sindaco il 24 febbraio 1966 e con

il progetto in variante n. 13689/67 del 30 novembre 1967, licenza di variante n.428 del 18

gennaio 1968. A seguito di una verifica fra il progetto sopracitato e lo stato di fatto si è

evidenziata una difformità dovuta alla presenza del piano sesto che di fatto sul progetto

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approvato non esiste. Causa questo tipo di difformità si è provveduto ad effettuare una ricerca,

e successivamente un accesso agli atti, presso l’ufficio condono al fine di verificare l’esistenza

di pratiche di condono espletate o in corso di espletamento in merito all’immobile oggetto della

presente valutazione. È stato verificato che è in essere una domanda di concessione in

sanatoria del 17 aprile 1986 prot. 0082395 (allegata al presente documento) a nome di Del

Vecchio Tomasio, il precedente proprietario dell’appartamento (come si evince dall’atto di

compravendita allegato alla presente perizia). La domanda è relativa ad opere realizzate in

difformità dalla concessione edilizia approvata ed è stata richiesta sanatoria per una superficie

abitabile pari a 35 mq ed una superficie non residenziale pari ad 11 mq. Nello specifico tale

domanda interessa per la porzione residenziale, il piano sesto dell’appartamento ed alcune

porzioni del piano quinto, mentre la superficie non residenziale si riferisce al terrazzo del paino

quinto. Al fine di avere una maggiore chiarezza di tali superfici di seguito si può notare una

graficizzazione delle stesse.

A conclusione di quanto sopra esposto lo scrivente può affermare che l’immobile è conforme

urbanisticamente in quanto anche se lo stato di fatto è difforme dal progetto approvato in data

18 gennaio 1968, per le difformità riscontrate è stata già presentata domanda di concessione

in sanatoria che attualmente risulta ancora in corso di validità presso l’ufficio condono edilizio

del Comune di Roma.

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7. Stima del valore venale

Per la stima del valore venale del bene sono stati utilizzati i dati ottenuti come descritto al

precedente paragrafo 4 e riportato nella tabella 3. Al prezzo unitario calcolato, sono stati

applicati dei coefficienti moltiplicativi per tener conto dello stato di conservazione del bene e

per le difformità riscontrate a seguito delle verifiche effettuate di cui al punto 6. I coefficienti

adottati per tener conto delle peculiarità descritte sono rispettivamente pari a 0,80 (per lo stato

conservativo dell’immobile, la presenza di eternit, l’uso esclusivo del piano sesto e per la

servitù) e 0,98 (per gli interventi necessari a ripristinare la conformità edilizia del bene). Per il

calcolo della superficie ragguagliata inoltre si è fatto riferimento ai coefficienti indicati dal DPR

138/98 ottimizzando l’analisi secondo le peculiarità del bene da stimare.

Prezzo applicato per la stima

€/mq 3.000,00 x 0,80 x 0,98 = €/mq 2.352,00

CALCOLO SUPERFICIE RAGGUAGLIATA

Superficie K Rilevata Equivalente Residenziale 1,00 74,50 mq 74,50 mq Terrazze 0,30 25,00 mq 7,50 mq Terrazze (sup. eccedente) 0,10 19,50 mq 1,95 mq Totale 83,95 mq

Valore di stima = €/mq 2.352,00 x 83,95 mq = € 197.450,40

8. Conclusioni

Con riferimento a quanto sopra riportato, lo scrivente può concludere la presente perizia

dichiarando che sulla base dell'indagine effettuata il valore venale attuale del bene descritto è

di euro 197.450,40 (centonovantasettemilaquattrocentocinquanta/40);

* * *

Roma, 23 giugno 2017 Il tecnico

Ing. Stefano Di Tullio

Allegati

- All. A n° 34 fotografie;

- All. B Visure catastali storiche;

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- All. C Planimetrie catastali;

- All. D Estratto di mappa;

- All. E Atto di compravendita;

- All. F Concessione Edilizia;

- All. G Domanda di concessione edilizia in sanatoria.