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dott. ing. Stefano Di Tullio
Viale dei Campioni, 16 - 00144 Roma tel. 06/5401806 fax 06/5412626 [email protected] P.I. 06608281009 –
Oggetto: TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
GIUDICE DOTT. GIUSEPPE DI SALVO FALL. 1088/2014 - DI & C. s.a.s - CURATORE DOTT. CLAUDIO SANTINI VIA CAPENA, 25 PALAZZINA B – PIANO 5/6 INTERNO 17, ROMA (RM)
PERIZIA TECNICA DI STIMA DEL VALORE COMMERCIALE
1. Premessa
Il sottoscritto Ing. Stefano Di Tullio, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al
n. 21706, con studio in Roma al Viale dei Campioni 16, per incarico ricevuto dal Dott. Claudio
Santini, giusta autorizzazione del Giudice Delegato Dott. Giuseppe Di Salvo, in data 20 marzo
2015, come perito estimatore dei beni immobiliari di proprietà della di
& C. s.a.s. nonché in proprio del socio , nell’ambito del
Fallimento n. 1088/2014, redige la presente perizia allo scopo di quantificare il valore
commerciale allo stato attuale dell'unità immobiliare sita in Roma (RM) alla Via Capena 25,
palazzina B – piano 5/6 interno 17.
2. Dati anagrafici degli intestatari delle unità immobiliari.
Dall’indagine telematica effettuata in data 17 giugno 2015 presso il catasto della Provincia di
Roma risulta che i beni oggetto di stima sono intestati a:
Proprietà per 1/1
Tabella 01
Il bene risulta pervenuto al Sig. in virtù dell’atto di compravendita del Notaio
Cordelli Maria Cristina in Roma, Rep.: 7262 Rac.: 293, del 24 maggio 1990. Con tale atto il sig.
acquista la piena proprietà dell’appartamento posto al piano quinto con
accesso alla copertura ed alla veranda sovrastanti posta al pino sesto escluse e di cui il
proprietario precedente dichiarava di godere del solo uso esclusivo.
3. Ubicazione del bene e descrizione catastale.
L’unità immobiliare oggetto di valutazione è ubicata nel Comune di Roma alla Via Capena 25,
in località Tomba di Nerone lungo la via Cassia. Trattasi di una appartamento sito al piano
quinto e sesto palazzina B di un fabbricato costruito negli anni sessanta. L’area in cui il bene è
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Via Capena 25 2/10
situato è tipicamente residenziale con presenza per lo più tipologie edilizie a palazzina a più
livelli con funzione abitativa.
La zona ove sorge il fabbricato è compresa nel territorio del Municipio XV (ex municipio XX)
nell’area Nord-Ovest di Roma Capitale, a poca distanza dal G.R.A. (Grande Raccordo
Anulare), lungo la statale 2 Via Cassia.
La parte di territorio comunale in cui è inserito il bene, è identificata all’interno degli elaborati
prescrittivi – Sistemi e Regole 1:10.000.000 (foglio 10) – del Piano Regolatore Comunale
vigente come segue: città da ristrutturare, tessuto prevalentemente residenziale.
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Via Capena 25 3/10
La zona di Tomba di Nerone, si è sviluppata intorno agli anni cinquanta e sessanta; è stata in
gran parte interessata da un’attività edificatoria intensiva con tipologie edilizie residenziali.
L’area risulta confinare a Nord con la zona “la Giustiniana” a est con la zona “Grottarossa” a
sud con i suburbi “Tor di Quinto e Della Vittoria” a ovest con il suburbio “Trionfale”.
L’area è servita dagli autobus pubblici che percorrono le vie di maggior traffico quali via
Cassia, via di Grottarossa, via di Fondo Valle, via Ischia di Castro, via dei Due Ponti e dista
circa 6 Km dalla stazione ferroviaria “Due Ponti” della tratta Roma – Viterbo. Inoltre risulta ben
collegato in termini di viabilità stradale principale data la vicinanza dello svincolo della via
Cassia sul Grande Raccordo Anulare, circa 2 Km; ed autostradale, circa 10 Km dalla
diramazione G.R.A. per il casello autostradale Roma Nord Autostrada A1 (Roma – Firenze).
Nell’area risultano presenti i servizi di prima necessità rappresentati da rivendite al minuto
(bar, tabacchi, ecc…), supermercati.
L’unità immobiliare, nella sua interezza, piani quinto e sesto, risulta censita al Catasto
Fabbricati della Provincia di Roma come di seguito elencato:
Foglio Part. Sub. z.c. Categ. cl Vani Sup. Cat. Rendita
209 1507 517 5 A/2 3 4 - 867,64 €
Tabella 02
4. Parametri di stima
Va osservato che attualmente il mercato immobiliare ha assunto un carattere di forte
instabilità conferendo ai valori immobiliari oscillazioni consistenti dettate non solo da un
normale rapporto di domanda / offerta ma anche dalla forte crisi che negli ultimi anni ha
investito il mercato immobiliare nazionale e che solo negli ultimi mesi presenta una
modestissima ripresa.
Sulla base di tali considerazioni si è provveduto a ricercare dei dati economici che avessero
un'origine certa ed attinente alle attività di settore, onde ridurre il più possibile l'alea
d'incertezza attorno alla valutazione dei beni oggetto della presente perizia.
Per la determinazione dei valori di riferimento sono stati utilizzati i dati riferiti al II semestre
2015, riportati dall’Osservatorio immobiliare dell'Agenzia del Territorio (OMI) per la provincia di
Roma comune di Roma con riferimento alla sottozona d’interesse: Periferica/TOMBA DI
NERONE (VIA DI GROTTAROSSA), codice zona D30. Inoltre sono state utilizzate le
quotazioni della Borsa Immobiliare di Roma riferite al primo semestre 2015 con riferimento
alla zona TOMBA DI NEROE – Z53.
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Via Capena 25 4/10
I prezzi desunti dai valori OMI e dalla Borsa Immobiliare di Roma, sono stati successivamente
verificati e confrontati con le risultanze ottenute con il metodo sintetico comparativo, basato su
di un'indagine di mercato relativa alle offerte proposte per immobili con caratteristiche simili
nella zona di ubicazione dei beni di interesse, in base al quale si è stabilito il valore economico
al metro quadro da utilizzare ai fini della presente stima.
Si riportano di seguito i valori ottenuti:
VALORE DESUNTO DALL'OSSERVATORIO IMMOBILIARE
Valore di mercato (€/mq) Min Max Medio A) Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni Immobiliari Anno 2015 – Secondo semestre A.1) Periferica/TOMBA DI NERONE (VIA DI GROTTA ROSSA)
D30 Tipologia: Abitazioni civili Stato conservativo: Normale Superficie: Lorda Abitazioni Civili € 2.700,00 € 3.700,00 € 3.200,00
VALORE DESUNTO DALLABORSA IMMOBILIERE DI ROMA
Valore di mercato (€/mq) I Fascia II Fascia Medio B) Borsa Immobiliare di Roma II numero 2015 Provincia di Roma B.1) Zona TOMBA DI NERONE – Z53 Quotazione: Abitazioni € 2.700,00 € 2.350,00 € 2.525,00
Prezzo medio di riferimento da osservatori € 2.862,50
VALORE DESUNTO CON METODO SINTETICO COMPARATIVO
Superficie Prezzo Costo al mq
D) Immobiliare.it D.1) Agenzia:
Babuino 158, Roma Riferimento Offerta: 198 Via Arlena di Castro, Roma 80,00 mq € 159.000,00 € 1.987,50 D.2) Agenzia: ,
Roma Riferimento Offerta: RC507 Via Cassia Roma 90,00 mq € 279.000,00 € 3.100,00 D.3) Agenzia:
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Via Capena 25 5/10
Properties – Piazza Barberini 21A, Roma Riferimento Offerta: 758641 Via al Sesto Miglio, Roma 100,00 mq € 360.000,00 € 3.600,00 D.4) Agenzia: Riferimento Offerta: FOS210 Via Fosso del Poggio 138, Roma 80,00 mq € 210.000,00 € 2.625,00 D.5) Agenzia:
Roma Riferimento Offerta: EK-53151891 Via Gradoli 35, Roma 70,00 mq € 245.000,00 € 3.500,00 D.6) Agenzia:
90/92, Roma Riferimento Offerta: CE-798 Via Casal Saraceno, Roma 68,00 mq € 245.000,00 € 3.602,94 D.7) Agenzia: Riferimento Offerta: 126/15 Via Cassia 1004, Roma 65,00 mq € 209.000,00 € 3.215,38
Prezzo medio di riferimento di mercato
€ 3.090,18
VALORE UNITARIO Prezzo medio generale € 2.976,34
Valore unitario di calcolo
€ 3.000,00
Tabella 03
5. Composizione e descrizione del bene
Il bene è situato all’interno di una area residenziale compresa fra due vaste zone verdi a Nord
– Est c’è la presenza della campagna romana ed a Sud – Ovest la Riserva Naturale
dell’Insugherata. L’accesso al fabbricato in cui è inserito il bene avviene da via Capena,
traversa della strada principale via Cassia, ubicata all’altezza del monumento noto come
“Tomba di Nerone”.
L’edifico, in cui è inserito il bene oggetto di perizia, è ricompreso in un lotto avente al suo
interno 2 fabbricati entrambi destinati a civile abitazione, l’accesso a tale area è unico ed
avviene dal cancello pedonale e carrabile, posto su via Capena al civico 25 e da un accesso
carrabile al civico successivo (sola uscita veicoli). L'accesso al fabbricato di interesse,
denominato palazzina B, si raggiunge dopo aver superato un primo edificio e dopo aver
attraversato l'area comune esterna destinata a parcheggio. L'immobile si compone di 7 piani
fuori terra ed un piano seminterrato in cui è sito l’ingresso condominiale e la parte destinata a
box e cantine.
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Esternamente l’edificio è rifinito in cortina ed intonaco di colore marrone per i pani dal primo al
sesto, mentre il piano seminterrato risulta rifinito con dell’intonaco sbruffato di colore bianco.
La struttura portante dell’edificio è a travi e pilastri in cemento armato, con tamponature laterali
in laterizio e solaio di tipo latero-cementizio composto da travetti e pignatte, la struttura è stata
realizzata nei primi anni sessanta. Le condizioni di conservazione della palazzina nel suo
complesso risultano buone tranne che per degli evidenti segni di degrado dell’intonaco
presente sotto i balconi del piano quarto, riconducibile a probabili infiltrazioni.
Dall' ingresso posto nell'androne condominiale, si accede al vano scale ed ascensore tramite i
quali si raggiunge il piano quinto dove è sito l’appartamento oggetto della presente
valutazione. L’accesso all'unità immobiliare avviene dal pianerottolo di piano dove sono
presenti anche gli ingressi degli alti due appartamenti e l’accesso di servizio alla scala del
piano sesto usato per la sola manutenzione dell’ascensore (servitù).
L’appartamento si sviluppa su due livelli, al piano quinto troviamo un salone con angolo
cottura, un bagno, un balcone ed una piccola stanza dove si trovano un armadio e le scale per
accedere al piano sesto. Tale stanza è caratterizzata da un accesso diretto alle scale
condominiali, già menzionato in precedenza. Il piano sovrastante è composto da un piccolo
bagno ed una stanza da letto dalla quale si accede alla terrazza del piano sesto, All'interno
della stanza è presente lo sportello di accesso al vano motore ascensore condominiale.
Le finiture dell’appartamento sono differenti per i due livelli, al piano quinto gli ambienti sono
rifiniti con un pavimento in gress porcellanato, le pareti sono intonacate e dipinte di colore
marrone, sul lato est del soggiorno è presente un piccolo camino mentre la parete posteriore
dell’angolo cottura risulta rifinita con piastrelle che formano un motivo geometrico di pregevole
fattura. L’accesso alla terrazza, di forma ad “L”, avviene dal lato nord del soggiorno tramite una
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Via Capena 25 7/10
porta finestra vicina all’angolo cottura. Gli infissi sono in PVC ed in buone condizioni e le
serrande poste a loro protezione sono ad azionamento elettrico, il bagno del piano quinto si
compone di un antibagno con lavabo e del bagno dove sono ubicati una vasca un bidet ed una
tazza water.
Il piano sesto invece presenta finiture e rivestimenti interamente lignei, sia il pavimento che le
pareti sono rivestite con tavole di doghettato mentre il soffitto è rivestito con pannellature di
compensato, anche gli armadi, le mensole ed i mobili di arredo sono in legno. Il piccolo bagno
a servizio della camera è rivestito con piastrelle di colore bianco e giallo e sono presenti un
lavabo un bidet ed una tazza water. Tramite una porta finestra della stanza si accede all’ampia
terrazza esterna sulla quale sono presenti la canna fumaria del camino del piano quinto e la
scala metallica di accesso alla copertura a tetto, la terrazza è rifinita con un piastrellato di
colore bianco ed è presente una ringhiera in metallo ancorata al cordolo sommitale perimetrale
dell’edificio. La copertura del piano sesto è di tipo a falda ed è composta da pannelli di Eternit
al disopra dei quali è stata posta della guaina a protezione della superficie, inoltre gli infissi e le
persiane sono di materiale ligneo.
Dal sopralluogo effettuato in data 18 luglio 2015 lo scrivente ha constato che lo stato
conservativo del bene è in buona condizione, sono presenti delle lievi situazioni di degrado
che riguardano per lo più la sistemazione delle persiane lignee della stanza del piano sesto le
quali, come si evince dalle foto allegate alla presente perizia, necessitano di manutenzione.
Inoltre è stato possibile riscontrare che l’appartamento è privo di riscaldamento condominiale,
per il quale sono stati istallati dei condizionatori, mentre la produzione dell’acqua calda
sanitaria è affidata allo scaldabagno. Dall’accesso effettuato non è emersa nessuna difformità
tra la distribuzione interna riscontrata e la planimetria catastale in atti. Va segnalato che l’uso
della scala che porta al piano sesto e degli ambienti limitrofi al vano ascensore condominiale è
soggetto a servitù di passaggio in caso di necessità di intervento manutentivo dell'impianto
elevatore e che il terrazzo posto al paino sesto ed i volumi su di esso insistenti sono solo in
uso esclusivo e non di proprietà.
6. Verifica Urbanistica
A seguito delle verifiche svolte anche tramite l’accesso agli atti effettuato presso l’ufficio
Urbanistica ed Edilizia del Comune di Roma, lo scrivente ha constato che il complesso edilizio
in cui è inserito il bene oggetto di valutazione è stato realizzato con concessione edilizia n.
385, protocollo n. 47184 e 53973/62 del 1964, rilasciata dal Sindaco il 24 febbraio 1966 e con
il progetto in variante n. 13689/67 del 30 novembre 1967, licenza di variante n.428 del 18
gennaio 1968. A seguito di una verifica fra il progetto sopracitato e lo stato di fatto si è
evidenziata una difformità dovuta alla presenza del piano sesto che di fatto sul progetto
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approvato non esiste. Causa questo tipo di difformità si è provveduto ad effettuare una ricerca,
e successivamente un accesso agli atti, presso l’ufficio condono al fine di verificare l’esistenza
di pratiche di condono espletate o in corso di espletamento in merito all’immobile oggetto della
presente valutazione. È stato verificato che è in essere una domanda di concessione in
sanatoria del 17 aprile 1986 prot. 0082395 (allegata al presente documento) a nome di Del
Vecchio Tomasio, il precedente proprietario dell’appartamento (come si evince dall’atto di
compravendita allegato alla presente perizia). La domanda è relativa ad opere realizzate in
difformità dalla concessione edilizia approvata ed è stata richiesta sanatoria per una superficie
abitabile pari a 35 mq ed una superficie non residenziale pari ad 11 mq. Nello specifico tale
domanda interessa per la porzione residenziale, il piano sesto dell’appartamento ed alcune
porzioni del piano quinto, mentre la superficie non residenziale si riferisce al terrazzo del paino
quinto. Al fine di avere una maggiore chiarezza di tali superfici di seguito si può notare una
graficizzazione delle stesse.
A conclusione di quanto sopra esposto lo scrivente può affermare che l’immobile è conforme
urbanisticamente in quanto anche se lo stato di fatto è difforme dal progetto approvato in data
18 gennaio 1968, per le difformità riscontrate è stata già presentata domanda di concessione
in sanatoria che attualmente risulta ancora in corso di validità presso l’ufficio condono edilizio
del Comune di Roma.
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7. Stima del valore venale
Per la stima del valore venale del bene sono stati utilizzati i dati ottenuti come descritto al
precedente paragrafo 4 e riportato nella tabella 3. Al prezzo unitario calcolato, sono stati
applicati dei coefficienti moltiplicativi per tener conto dello stato di conservazione del bene e
per le difformità riscontrate a seguito delle verifiche effettuate di cui al punto 6. I coefficienti
adottati per tener conto delle peculiarità descritte sono rispettivamente pari a 0,80 (per lo stato
conservativo dell’immobile, la presenza di eternit, l’uso esclusivo del piano sesto e per la
servitù) e 0,98 (per gli interventi necessari a ripristinare la conformità edilizia del bene). Per il
calcolo della superficie ragguagliata inoltre si è fatto riferimento ai coefficienti indicati dal DPR
138/98 ottimizzando l’analisi secondo le peculiarità del bene da stimare.
Prezzo applicato per la stima
€/mq 3.000,00 x 0,80 x 0,98 = €/mq 2.352,00
CALCOLO SUPERFICIE RAGGUAGLIATA
Superficie K Rilevata Equivalente Residenziale 1,00 74,50 mq 74,50 mq Terrazze 0,30 25,00 mq 7,50 mq Terrazze (sup. eccedente) 0,10 19,50 mq 1,95 mq Totale 83,95 mq
Valore di stima = €/mq 2.352,00 x 83,95 mq = € 197.450,40
8. Conclusioni
Con riferimento a quanto sopra riportato, lo scrivente può concludere la presente perizia
dichiarando che sulla base dell'indagine effettuata il valore venale attuale del bene descritto è
di euro 197.450,40 (centonovantasettemilaquattrocentocinquanta/40);
* * *
Roma, 23 giugno 2017 Il tecnico
Ing. Stefano Di Tullio
Allegati
- All. A n° 34 fotografie;
- All. B Visure catastali storiche;
DI & C. s.a.s FALL. 1088/2014
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- All. C Planimetrie catastali;
- All. D Estratto di mappa;
- All. E Atto di compravendita;
- All. F Concessione Edilizia;
- All. G Domanda di concessione edilizia in sanatoria.