Universitatea OVIDIUS ConstanţaDepartamentul ID-IFRFacultatea de Drept şi Stiinţe AdministrativeSpecializarea Stiinţe AdministrativeForma de învăţământ ID / IFRAnul de studiu IISemestrul IValabil începând cu anul universitar 2010-2011

Caiet de Studiu Individualpentru

Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale

Coordonator disciplină:Lect.univ.dr.Adrian Stoica

1

Unitatea de învăţare nr.1Patrimoniul, drepturile patrimoniale şi bunurile

CuprinsPATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE

Patrimoniul. Structura generală a noţiunii de patrimoniu:

a) Noţiune şi definiţie;b) Elementele patrimoniului;B)Caracterele juridice;C)Funcţiile patrimoniului; Drepturile patrimoniale:a)Drepturile reale.Definiţie.Clasificare;b)Drepturile de creanţă. Definiţie;c) Drepturile potestative;

1.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunoştinţe generale referitoare la instituţiile juridice a patrimoniului şi a drepturilor patrimoniale

1.2 Patrimoniul. Structura generală a noţiunii de patrimoniu a) Noţiune Codul civil sau alte legi nu conţin o definiţie a patrimoniului, deşi numeroase texte legale fac referiri la această noţiune. Cu titlu de exemplu, art.1718 C.civ. care reglementează gajul general şi care după cum vom observa, constituie fundamentul teoriei patrimoniului, art.1781 referitor la separaţia patrimoniului defunctului de acela al moştenitorului, art.26 lit.e din Decretul nr.31/1954 privitor la persoanele fizice şi juridice, etc. În accepţiune curentă prin patrimoniu se înţelege averea sau avuţia unei persoane.În sens mai larg(lato sensu), se vorbeşte de patrimoniu public(bunăoară, Legea apelor din 1996 în art.1 alin.2), ori în alte situaţii de patrimoniu cultural care include bunurile culturale ale unei naţiuni ca, operele de artă, monumentele, etc. Se mai poate vorbi, deasemenea de un patrimoniu geografic(solul), de un patrimoniu biologic(flora şi fauna) şi de un patrimoniu lingvistic. Ne interesează însă sensul tehnic, juridic al acestei noţiuni. Cuvântul patrimoniu, provine din latinescul patrimonium, acest cuvânt derivând de la pater famillias, care era proprietarul întregii averi familiale. Noţiunea avea şi un caracter real pentru că desemna bunurile unei familii, bunuri care se transmiteau din tată în fiu.Juriştii romani nu au definit patrimoniul, dar au surprins elementele sale. După distincţia lui Gaius rezultă că patrimoniul este alcătuit din dreptul de proprietate şi din drepturile reale şi persoanele, acestea din urmă putând figura la activ ca şi creanţe, sau la pasiv ca datorii. Este curios faptul că romanii nu au simţit nevoia de a grupa drepturile şi

2

obligaţiile într-un tot unic, nu pe timpul vieţii unei persoane, ci la încetarea ei din viaţă, la moştenire(hereditas). Pentru a ne întoarce la sensul contemporan al noţiunii de patrimoniu, este necesar să anticipăm distincţiile sau clasificarea drepturilor patrimoniale, deoarece, patrimoniul după cum vom observa se referă exclusiv la sfera drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale. Astfel, drepturile şi obligaţiile unei persoane pot să poarte asupra unor bunuri determinate considerate ut singuli faţă de celelalte drepturi şi obligaţii ale aceluiaşi subiect de drept. După cum ve-ţi observa pe parcursul studierii materiei, sub acest aspect am calificat drepturile reale şi de creanţă, mobiliare şi imobiliare, corporale şi incorporale. Dar de altă parte, drepturile şi obligaţiile pot să poarte asupra unui ansamblu de bunuri, adică asupra unei universalităţi. Tradiţional se distinge între universalitatea de drept(de jure)-patrimoniul şi diverse universalităţi de fapt(de facto)-după cum vom studia, această universalitate reprezintă o grupare de bunuri mai mult sau mai puţin omogene care prin voinţa proprietarului este considerată şi tratată ca bun unic(Ex.fondul de comerţ care constituie un ansamblu de bunuri mobile şi imobile, corporale sau incorporale în scopul atragerii clientelei şi obţinerii de profit, sau uzufructul constituit asupra unei turme de vite(art.556 C.civ),etc). Universalităţile de fapt nu înglobează totalitatea drepturilor şi obligaţiilor unei persoane, ele fiind fracţiuni de patrimoniu, sau într-un alt termen ‚ sub-patrimoniu’, deoarece nu cuprind un activ şi un pasiv. Unii autori francezi susţin că pe lângă aceste două tipuri de universalităţi, trebuie să i se facă loc şi unui ansamblu care reuneşte bunurile de producţie şi munca omului în cadrul unei intreprinderi. Singura universalitate de jure(de drept) admisă în dreptul nostru este cea care se numeşte patrimoniu.În consecinţă, literatura noastră juridică a definit prin numeroase fraze noţiunea de patrimoniu, dar vă prezint două dintre cele mai sugestive: a)’patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale aparţinând unei persoane fizice sau juridice determinate, privite ca o sumă de valori active şi pasive, strâns legate între ele’. b)’patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor care au valoare economică, aparţinând unei persoane’. Foarte important de subliniat faptul că bunurile nu intră în definiţia patrimoniului deoarece în concepţia Codului civil drepturile patrimoniale sunt considerate bunuri.S-a observat îndreptăţit, că dacă în patrimoniu ar fi incluse alături de drepturile patrimoniale şi bunurile care formează obiectul acestora, s-ar ajunge la o dublare a valorii economice ceea ce ar denatura raportul activ-pasiv. Din cuprinsul definiţiei patrimoniului se pot desprinde următoarele idei: a)patrimoniul este compus dintr-un activ şi un pasiv, însemnând că drepturile au acelaşi titular iar bunurile reunite acelaşi proprietar. Coeziunea acestui ansamblu este fungibilitatea elementului activ şi a elementului pasiv; b)drepturile care-l compun sunt patrimoniale, evaluabile în bani. De aceea când spunem patrimoniu, spunem implicit pecuniar, de unde rezultă că cele care nu au o asemenea expresie vor rămâne prin natura lor în afara patrimoniului-de aceea ele sunt numite drepturi extrapatrimoniale sau nepatrimoniale. c)patrimoniul este distinct de bunurile care îl compun la un moment dat. El există indiferent de schimbările şi modificările care se produc cu drepturile şi obligaţiile care-i alcătuiesc conţinutul. b) Elementele patrimoniului Aşa cum am amintit patrimoniul este compus între activ şi pasiv, el prezintă întruchiparea drepturilor şi obligaţiilor unei persoane. Renumitul prof.univ.dr.O.Ungureanu, spunea că ‚patrimoniul amalgamează drepturile şi obligaţiile cu conţinut economic’. Însă ca expresie

3

contabilă în el se distinge un activ şi un pasiv. a)Activul patrimonial este alcătuit din drepturile patrimoniale, adică acele drepturi care pot fi exprimate în bani, adică drepturile reale(ex.dreptul de proprietate asupra apartamentului, dreptul de uzufruct asupra unor terţe bunuri, etc), drepturile de creanţă(ex.dreptul de a primi preţul asupra bunului vândut, etc), precum şi unele acţiuni în justiţie cu privire la respectarea drepturilor asupra unui bun(ex.acţiunea în revendicare a unui bun). Aşa cum am arătat, în patrimoniu nu sunt cuprinse drepturile care nu au o semnificaţie economică şi nu sunt susceptibile de o evaluare în bani. Nu vor fi totuşi considerate în afara patrimoniului, drepturile asupra unor bunuri insesizabile sau cele care sunt exclusiv ataşate persoanei, cum ar fi dreptul de a revoca o donaţie pentru o ingratitudine. b)Pasivul patrimonial este compus din datoriile(obligaţiile, sarcinile) care pot fi evaluabile în bani.Ele constau în obligaţia de a da, obligaţia de a face sau obligaţia de a nu face ceva ce ar fi putut face dacă titularul nu s-ar fi obligat la abţinere.Pasivul este cel care face din patrimoniu o universalitate in jure, care ipotetic poate depăşi o simplă colecţie de bunuri. Aceste două componente ale patrimoniului(activ şi pasiv) nu pot fi disociate.A dobândi un patrimoniu nu înseamnă numai a deveni proprietarul bunurilor care-l compun, ci înseamnă deopotrivă a deveni debitorul datoriilor care îl grevează. Sub acest aspect, patrimoniul este indivizibil. Atât activul cât şi pasivul sunt susceptibile de o evaluare pecuniară. Dacă primul îl depăşeşte pe al doilea, se poate admite că numai soldul este cel care formează patrimoniul. Invers, dacă cel de al doilea îl depăşeşte pe primul nu trebuie să concluzionăm că patrimoniul nu mai există;el există dar este negativ. Este necesar să subliniem faptul că activul patrimoniului se întinde pe două planuri distincte:1) al capitalului; 2) al veniturilor. Aşadar din punct de vedere economic, activul poate fi împărţit în: -capital-care reprezintă expresia valorică a bunurilor dintr-un patrimoniu şi care la rândul său poate fi: a)productiv(ex.un imobil închiriat, o sumă de bani împrumutată care produce dobândă, etc); sau: b)neproductiv (un imobil neînchiriat,etc);-venituri, care reprezintă valori direct legate de activitatea persoanelor. Considerăm faptul că, capacitatea de muncă a unui individ nu constituie un element al patrimoniului său. Într-adevăr, forţa de muncă-spre deosebire de salariile care derivă din ea-nu face parte din patrimoniu deoarece, deşi ea are o semnificaţie economică, este strâns legată de corpul uman iar acesta este în afara patrimoniului. c) Caracterele juridice 1. Patrimoniul este o universalitate juridică Această trăsătură semnifică faptul că, patrimoniul este o totalitate sau o masă de drepturi şi obligaţii patrimoniale care aparţin unei persoane. Patrimoniul înglobează-aşa cum am mai arătat-un activ compus din drepturile unui titular iar bunurile în ansamblul lor, acelaşi proprietar în persoana titularului şi un pasiv, adică toate datoriile sau obligaţiile patrimoniale ale aceleiaşi persoane. Există o corelaţie esenţială între activ şi pasiv, făcând ca drepturile să corespundă obligaţiilor. Drepturile şi obligaţiile privite singular sunt distincte de universalitate(universitas juris), fapt care conduce la concluzia potrivit căreia, patrimoniul este independent de schimbările şi modificările care se produc cu drepturile şi obligaţiile care-i alcătuiesc conţinutul. 2. Unicitatea patrimoniului Aceasta presupune că o persoană fizică sau juridică nu poate avea decât un singur

4

patrimoniu şi că orice persoană are un patrimoniu, chiar dacă ea are numai datorii. Altfel spus, niciun patrimoniu fără o persoană şi nici o persoană fără patrimoniu. Unicitatea patrimoniului derivă din unitatea subiectului care este titular al patrimoniului. 3.Inalienabilitatea patrimoniului Aceasta înseamnă că persoanele nu pot transmite prin acte între vii întregul lor patrimoniu. Bineînţeles, nimic nu se poate opune ca o persoană să cedeze prin acte inter vivos(vânzare, donaţie, etc), toate bunurile pe care le posedă la un anumit moment dat. Dar vânzarea în prezent(actuală) a bunurilor pe care le va obţine în viitor este în principiu prohibită. Apoi ea nu poate ceda datoriile sale, adică să-i oblige pe creditorii săi să accepte un alt debitor în locul său. Aceasta pentru că, creditul a fost încredinţat unei persoane determinate şi nu alteia cu care debitorul ar dori să se substituie. Transmiterea întregului patrimoniu al unei persoane fizice, se face prin succesiune, în momentul încetării din viaţă a titularului.În acest caz moştenitorii culeg nu numai unul sau altul din bunurile defunctului ci ansamblul datoriilor sale. În această materie, deci trebuie să se facă distincţia între cesiunea între vii(cesio inter vivos) şi cesiunea pentru cauză de moarte(cesio mortis causa). În cazul persoanelor juridice această transmisiune are loc în momentul încetării lor, în urma reorganizării prin comasare şi prin divizare totală. 4.Divizibilitatea patrimoniului Personalitatea fiind indivizibilă, şi cum patrimoniul este o emanaţia a personalităţii, o persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu. Sub acest aspect criticile la adresa teoriei clasice au fost cele mai virulente deoarece chiar legea prevede situaţii frecvente în care aceeaşi persoană apare ca titular a două patrimonii distincte. Patrimoniul, este de regulă unic el este însă divizibil în mai multe mase de drepturi şi obligaţii fiecare având un regim juridic bine determinat(quasi patrimonia). Astfel, pentru persoanele fizice divizibilitatea patrimoniului este prevăzută de lege(ex.în cazul soţilor unde deosebim între masa bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei prevăzută de art.30 din C.fam. şi masa bunurilor proprii ale fiecărui soţ prevăzută de art.31 C.fam.). Întradevăr, soţii pot avea în patrimoniul lor atât bunuri proprii cât şi bunuri comune.Bunurile comune-potrivit art.30 din C.fam.-sunt bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei.Aceste bunuri nu pot fi urmărite decât de către creditorii comuni ai soţilor, iar numai în caz de neîndestulare a lor aceşti creditori vor putea urmări şi bunurile personale ale soţilor. De altă parte, creditorii personali ai fiecărui soţ, nu pot urmări decât bunurile proprii, iar numai în cazul în care ei nu s-ar îndestula din această categorie de bunuri, vor putea cere împărţirea bunurilor comune pentru ca astfel să-şi satisfacă creanţa din bunurile cuvenite soţului debitor. O altă situaţie în care operează divizibilitatea patrimoniului este cazul acceptării moştenirii sub beneficiu de inventar, pentru ca moştenitorul să răspundă pentru obligaţiile defunctului în limitele valorii activului patrimonial lăsat de către defunct, adică intra vires hereditas. În acest caz totul se petrece ca şi cum moştenitorul ar avea două patrimonii:al său propriu şi acela care-l culege prin succesiune; alminteri s-ar ruina ori moştenitorul, ori creditorii defunctului. Tot divizibilitate există şi în cazul separaţiei de patrimonii cerută de creditorii defunctului şi când nu are loc confuziunea de patrimonii( art.781, 784 şi 1743 C.civ)-aici scopul este de a nu opera confuziunea între patrimoniul lăsat de de cujus şi patrimoniul moştenitorilor care pot fi insolvabili. Altfel, dacă nu s-ar obţine separarea de patrimonii, poate opera confuziunea, iar creditorii defunctului vor veni în concurs cu creditorii moştenitorilor, fiind astfel de neconceput ca creditorii unei persoane solvabile să piardă ceea ce le-a fost dat şi ceea ce ar putea obţine, pentru că debitorul lor moare şi că îi convine debitorului său solvabil să accepte succesiunea. Faţă de aceste exemple de divizibilitate a patrimoniului prevăzute de lege, poate exista şi o

5

divizibilitate voluntară când de pildă, un comerciant îşi poate diviza patrimoniul într-o grupă de drepturi şi obligaţii care alcătuiesc un fond de comerţ afectat unei activităţi comerciale. Mai trebuie reţinut faptul că o societate comercială are întotdeauna un patrimoniu propriu, distinct de acela al asociaţilor. Bunurile societăţii constituie gajul general al creditorilor societăţii şi nu al creditorilor particulari ai asociaţilor. d) Funcţiile patrimoniului Patrimoniul prezintă o importanţă practică deosebită şi anume: -constituie gajul general al creditorilor chirografari; -explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu universal; -face posibilă transmisiunea universală şi cu titlu universal a drepturilor şi obligaţiilor, deci explică devoluţiunea succesorală a drepturilor şi obligaţiilor; 1.Patrimoniul şi dreptul de gaj general al creditorilor chirografari Patrimoniul reprezintă singura garanţie generală a creditorilor chirografari.În acest sens, art.1718 C.civ. statuează:’Oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini datoriile sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare’. Acest text citat instituie aşa numitul drept de gaj general al creditorilor. Creditorii chirografari-după cum se cunoaşte-sunt acei creditori care nu dispun de o garanţie reală(gaj, ipotecă sau privilegiu) prin care să le fie asigurată creanţa, ei având drept garanţie întregul patrimoniu al debitorului privit în ansamblu, ca o universalitate juridică;deci nu este vorba de unul sau altul din bunurile debitorului, ci de ansamblul bunurilor care compun patrimoniul. Trebuie reţinut că sintagma ‚gaj general’ nu trebuie confundată cu dreptul de gaj care este o garanţie specială a creditorilor gajişti;acesta este un drept real accesoriu dreptului de creanţă care conferă atributele de urmărire şi de preferinţă. Gajul general înseamnă dreptul creditorului de a urmări oricare din bunurile ce se află în patrimoniul debitorului pentru a-şi realiza creanţa, fără însă a-l putea opri pe acesta să le înstrăineze. Rezultă că creditorul va putea urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului în momentul procedurii de executare silită precum şi bunurile ce vor intra în patrimoniu(aşa-zise bunuri viitoare) până la realizarea integrală a dreptului de creanţă. 2. Subrogaţia reală cu titlu universal Subrogaţia(adică înlocuirea) este de două feluri: a)subrogaţia personală şi b)subrogaţia reală. a)Subrogaţia personală constă în situaţia în care într-un raport juridic o persoană este înlocuită cu alta. De ex., dacă 2 debitori sunt obligaţi la plata unei datorii faţă de un creditor, în cazul în care unul dintre ei achită singur întreaga datorie, debitorul plătitor se subrogă în drepturile creditorului plătit şi va putea urmări pe celălalt debitor pentru partea ce revenea acestuia. b)Subrogaţia reală reprezintă înlocuirea unui lucru cu un alt lucru şi ea poate fi: 1)subrogaţie reală cu titlu universal şi 2) subrogaţie reală cu titlu particular. (Ex.dacă dintr-un patrimoniu este vândut un lucru, locul lui este luat de preţul încasat care la rândul său, va putea fi înlocuit cu un alt lucru achiziţionat din preţul obţinut). 1)Subrogaţia reală cu titlu universal presupune înlocuirea automată a unei valori cu altă valoare în cuprinsul unui patrimoniu. Spunem că este cu titlu universal deoarece înlocuirea unei valori cu alta se face fără a lua în considerare individualitatea lucrului care iese şi a celui care intră în patrimoniu. Această înlocuire se produce automat dar nu în baza unei prevederi legale. Subrogaţia reală cu titlu universal prezintă desigur şi o importanţă practică. De ex.-în cazul în care mai mulţi moştenitori dobândesc împreună un patrimoniu şi vor să iasă din indiviziune prin împărţirea bunurilor. Acele bunuri care nu pot fi comod împărţite în natură vor fi înstrăinate iar

6

sumele obţinute vor lua locul bunurilor. Alt exemplu priveşte efectele anulării hotărârii judecătoreşti declarative de moarte a unei persoane când, dacă moştenitorii prezumtivi au înstrăinat o parte din bunuri cu titlu oneros unor terţi de bună credinţă, actele lor vor rămâne valabile. Dar locul acelor bunuri va fi luat de sumele de bani primite de succesorul prezumtiv de la terţii dobânditori. 2)Subrogaţia reală cu titlu particular înseamnă înlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun privit izolat(ut singuli). În acest caz nefiind vorba de înlocuirea unei valori cu altă valoare, subrogaţia operează numai dacă este prevăzută expres de lege. Există o astfel de subrogaţie în cazul prevăzut de art.1721 C.civ care statuează că în situaţia în care un imobil ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca se strămută asupra sumei primite cu titlu de indemnizaţie, de asigurare sau, după caz, asupra despăgubirii primite de la autorul prejudiciului. De asemenea, ipoteza art.51 din Legea 18/1991 privind fondul funciar referitoare la schimbul de terenuri care prevede că prin schimburile efectuate fiecare teren dobândeşte situaţia juridică a terenului înlocuit, etc. 3.Transmisiunea universală şi cu titlu universal Transmisiunea universală are loc atunci când se transmite întregul patrimoniu de la o persoană la alta în timp ce transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţională(fracţie ordinară, zecimală, procent) a întregului patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane. Suntem în prezenţa unei transmisiuni universale, de exemplu, atunci când o persoană decedează iar patrimoniul lăsat, integral, este cules în totalitate de un singur moştenitor care are vocaţie universală legală sau testamentară. Dimpotrivă, în ipoteza în care patrimoniul susccesoral este dobândit pe cote părţi de doi sau mai mulţi moştenitori ne vom afla în prezenţa unei transmisiuni cu titlu universal. Aşadar, succesibililor nu li se va da unul sau altul din bunuri ori una sau alta din datoriile conţinute în patrimoniu, ci, de exemplu, o treime din bunuri şi o treime din datorii dacă moştenitorii sunt în număr de 3;1/4 dacă sunt patru, etc.În acest caz, vom spune că bunurile defunctului se vor găsi în indiviziune între moştenitorii care, mai repede sau mai târziu, vor cere partajul asupra acestora. De altă parte, transmiterea patrimoniului către succesori îi va expune pe aceştia la plata tuturor datoriilor defunctului chiar dacă ceea ce primesc în calitate de activ are valoare inferioară datoriilor care grevează moştenirea;ei sunt ţinuţi ultra vires hereditas ceea ce înseamnă practic de a plăti datoriile defunctului din sumele personale. Acest rezultat neaşteptat este o consecinţă a unicităţii patrimoniului care în acest fel pune în lumină un principiu echitabil. Astfel, nu se poate concepe de ce moartea defunctului sporeşte şansele creditorilor lui, aceştia profitând de bunurile moştenitorului debitorului. Împotriva unui asemenea pericol moştenitorii se pot feri în două moduri şi anume: I. Fie renunţând la succesiune(adică la activ şi la pasiv); II. Fie acceptând-o sub beneficiu de inventar. În acest din urmă caz ei vor fi ţinuţi intra vires succesionis, adică numai până la concurenţa activului succesiunii. Aceasta presupune că creditorii defunctului nu vor putea urmări decât bunurile acestuia. Se poate observa însă că beneficiul de inventar contrazice, în parte, noţiunea clasică de patrimoniu.

1.3.Aspecte generice privind drepturile patrimoniale a)Drepturile reale. Definiţie şi clasificare Drepturile reale(jus in re)-sunt drepturi subiective patrimoniale în virtutea cărora titularul lor

7

îşi poate exercita atributele conferite de lege, nemijlocit, asupra bunului la care se referă, fără a avea nevoie de concursul altor persoane. Trebuie subliniat faptul că, dreptul real este un raport între oameni cu privire la un lucru şi nu un raport între om şi un lucru. Dreptul real presupune un raport juridic privitor la un lucru între subiectul activ şi subiectul pasiv, acesta din urmă fiind toate celelalte persoane nedeterminate care au obligaţia negativă de a nu aduce atingere exercitării dreptului real de către titularul său(cu unele rezerve pe care le vom evoca ulterior). Definiţia clasică a drepturilor reale, consideră dreptul real ca fiind o putere juridică pe care o persoană o are de a reţine direct totul sau o parte din utilităţile economice ale lucrului . În cadrul acestui raport contactul între persoană şi lucru este imediat, sub garanţia şi controlul Statului;’lucrul este ca şi subjugat sau supus persoanei, el este obligat să i se supună’. Este însă o aparenţă, deoarece un lucru nu poate fi subiectul pasiv al unui drept. Calsificarea drepturilor reale constă în drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii. Drepturile reale principale sunt acelea care au o existenţă independentă faţă de alte drepturi;deci ele nu depind de alte drepturi cum ar fi, de exemplu, proprietatea, uzul, uzufructul, etc. Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi care depind de existenţa altor drepturi;de exemplu, dreptul de gaj sau de ipotecă. Ele sunt accesorii drepturilor de creanţă. Dacă drepturile reale principale poartă asupra materialităţii însăşi a lucrului fiind puse în serviciul titularului dreptului, în schimb, drepturile reale accesorii poartă asupra valorii pecuniare a lucrului, această valoare fiind pusă deoparte în interesul titularului dreptului. O altă clasificare deosebeşte drepturile reale prevăzute de Codul civil de drepturile reale prevăzute în acte normative. Codul civil, stabileşte că drepturile reale principale, sunt: dreptul de proprietate care poate fi publică sau privată, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie. De menţionat faptul că dreptul de proprietate publică aparţine Statului şi unităţilor administrativ-teritoriale iar dreptul de proprietate privată aparţine oricărui subiect de drept. Drepturile reale accesorii reglementate de Codul civil sau de alte acte normative sunt: dreptul de gaj sau de amanet, dreptul de ipotecă şi privilegiile. Dreptul de gaj este dreptul real constituit în favoarea creditorului asupra unui bun sau mai multor bunuri mobile ale debitorului sau ale unei terţe persoane(cu sau fără deposedare) şi care conferă titularului său posibilitatea de a fi plătit cu prioritate din preţul obţinut pe acel bun sau bunuri, faţă de alţi creditori. Dreptul de ipotecă înseamnă dreptul real constituit asupra unui imobil sau a unor imobile determinate aflate în proprietate altei persoane, fără deposedare, care îi conferă titularului său (numit creditor ipotecar) posibilitatea de a urmări bunul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit, cu prioritate, din preţul obţinut prin vânzarea acelui bun. Privilegiile sunt drepturi reale aparţinând unor creditori care datorită calităţii şi modului în care s-a născut creanţa pot obţine plata datoriei cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorului, chiar înaintea unor creditori care au constituite garanţii reale(ex.cheltuielile de judecată făcute în interesul comun al creditorilor, cheltuielile îngropării în raport cu condiţia şi starea defunctului, cheltuielile pentru conservarea lucrului, restul de preţ al vânzătorului pe imobilul vândut, etc). În rândul drepturilor accesorii este inclus de doctrină şi jurisprudenţă şi dreptul de retenţie. Acest drept dă posibilitatea celui ce deţine un bun al altuia să nu-l restituie proprietarului până nu i

8

se plăteşte tot ceea ce îi datorează în legătură cu acel bun(acest drept reprezintă contravaloarea îmbunătăţirilor aduse bunului de cel ce-l foloseşte, îmbunătăţiri făcute de acesta cu bună-credinţă şi cu acordul proprietarului acelui bun). Alte drepturi reale reglementate de alte acte normative decât Codul civil şi ale căror subiecte sunt Statul şi unităţile administrativ-teritoriale: -dreptul de administrare; -dreptul de folosinţă; -dreptul de concesiune; -dreptul de folosinţă asupra unor terenuri atribuite unor societăţi cu capital român şi străin, etc. b)Drepturile de creanţă: -Definiţie Putem defini drepturile de creanţă(sau personale), ca fiind acele drepturi subiective patrimoniale în temeiul cărora titularul lor sau subiectul activ numit creditor poate pretinde subiectului pasiv numit debitor, ca acesta să dea, să facă sau să nu facă ceva. Drepturile de creanţă mai sunt denumite şi drepturi personale, în opoziţie cu cele reale; aceasta pentru a sublinia că ele sunt opozabile numai anumitor persoane(debitori). Aceste drepturi sunt constituite din două elemente:-o relaţie interpersonală între creditor şi debitor;-un element economic care constă într-un drept al creditorului asupra patrimoniului debitorului, drept care se numeşte gaj general. Raporturile juridice izvorâte din drepturile de creanţă se numesc raporturi de obligaţii deoarece dreptului de creanţă îi corespunde o obligaţie. Dreptul de creanţă apare, aşadar, ca o putere juridică care permite unei persoane(creditor) să ceară altei persoane(debitor) o prestaţie. Altfel spus, creditorul chirografar(creditorul obişnuit) are un drept de gaj general asupra patrimoniului debitorului său, adică el are dreptul de a scoate bunurile, prin intermediul justiţiei, la licitaţie publică iar din preţul obţinut să i se plătească creanţa sa. Din aceste punct de vedere, dreptul de creanţă se înfăţişează ca un drept la o fracţiune de patrimoniu. În cazul în care preţul rezultat din procedura de executare silită a bunurilor debitorului este insuficient pentru a despăgubi toţi creditorii chirografari, aceştia vor fi plătiţi proporţional cu suma nominală creanţei lor.În acest sens art.1719 C.civ. statuează:’Bunurile unui debitor servesc spre asigurarea comună a creditorilor săi, şi preţul lor se împarte între ei prin analogie, afară de cazul când există între creditori cauze legitime de preferinţă’(prin analogie se înţelege proporţional cu valoarea creanţelor). e)Drepturile potestative Cuvântul “potestativ” este folosit de Codul civil în legătură cu condiţia, modalitate a actelor juridice.În literatura actuală de specialitate, potestativitatea evocă relaţia directă stabilită între o persoană – “potentior” şi o situaţie juridică ce implică interesele altuia, situaţie în care cea dintâi persoană poate interveni prin voinţa sa unilaterală. În sfârşit, în doctrină, cuvântul “potestativ” este asociat cu cel de “drept”, formând sintagma drept potestativ, drept ce se caracterizează prin aceea că atribuie titularului său puterea de a interveni în situaţii juridice existente (pentru a le modifica sau stinge) ori de a crea noi situaţii juridice, printr-o activitate proprie, unilaterală.      Categoria de drepturi potestative a fost semnalată în literatura de specialitate, după 1989, în mod izolat, de catre M. Eliescu, sub denumirea de drepturi secundare.      În prezent, literatura de specialitate s-a mărginit la a examina aplicaţii ale drepturilor potestative, sau la a semnala existenţa acestora, în contextul clasificării drepturilor subiective. Faptul că tradiţionala clasificare a drepturilor subiective în drepturi reale şi drepturi de creanţă este neîndestulătoare, s-a constatat că o serie de drepturi în mod vădit nu se incadreaza in nici una dintre cele doua categorii mentionate. Cu titlu de exemplu, enumerăm câteva dintre aceste drepturi

9

şi anume:-dreptul de opţiune succesorală, dreptul de a denunţa un contract, dreptul de preemţiune, dreptul de retract. Întrucat aceste drepturi prezintă numeroase caractere comune, in doctrina au fost grupate in categoria drepturilor potestative.     Trecând la analiza obiectului drepturilor potestative, în care reamintim că obiectul drepturilor reale-reprezintă un bun asupra căruia titularul poate să exercite anumite prerogative, iar obiectul drepturilor de creanţă-o prestaţie pe care titularul dreptului este îndreptăţit să o pretindă şi să o obţină de la altă persoană- putem mentiona că, acestea au un obiect imaterial, respectiv o situaţie juridică, care poate fi prezentă, viitoare sau chiar eventuală. În interiorul drepturilor potestative putem analiza şi o categorie specială anume, drepturile de optiune (sau opţionale), care au ca obiect o situaţie juridică incertă.Incertitudinea se refera la faptul că, în conţinutul acelei situaţii juridice pot interveni mutaţii care sunt în puterea titularului dreptului. Cu privire la exercitarea drepturilor potestative, putem preciza că acestea se exercită printr-un act unilateral de voinţă şi presupune o ingerinţă de interese a altei persoane.Pare neîndestulatoare simpla evocare a obiectului acestor drepturi pentru definirea lor ca o categorie distinctă a drepturilor subiective. De aceea, considerăm necesar să mentionăn şi faptul că exercitarea unui drept potestativ implică interesele altuia, respectiv o ingerinţă în “sfera juridică” a altei persoane. Concluzionând, se poate spune că, în ansamblul lor, drepturile potestative alcătuiesc o categorie distinctă de drepturi subiective, însă sunt departe de a forma o categorie omogenă şi bine conturată, astfel cum sunt, spre exemplu, drepturile de creanţă. Cu toate acestea, însă, datorită trăsăturilor pe care drepturile potestative le au în comun, ele pot fi incluse în aceeaşi categorie, deoarece: au ca obiect o situaţie juridică; se exercită prin voinţa unilaterală a titularului; exercitarea lor implică o îngerinţă în sfera de interese juridice a altei persoane; subiectul pasiv nu se poate opune la exercitarea dreptului de către titularul său. La final putem defini drepturile potestative ca fiind acele drepturi, care au ca obiect o situaţie juridică şi care se exercită prin voinţa unilaterală a titularului său, exercitare care implică o ingerinţă în sfera de interese juridice a altei persoane, cu menţiunea că subiectul pasiv nu se poate opune la exercitarea acestuia de către titularul său.

1.5. TEST DE EVALUARE În anul 2007, A doreşte să cumpere, de la B un teren agricol care era afectat de un drept de ipotecă în favoarea lui C, în baza unui contract de împrumut cu ipotecă valabil 2 ani. Ce procedură trebuie să îndeplinească B, pentru a degreva terenul de ipotecă şi pentru a perfecta vânzarea?

1.6. LUCRARE DE VERIFICAREEnumeraţi şi definiţi drepturile patrimoniale1.7. RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 1.8 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007

10

C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Unitatea de învăţare nr.2Teoria generală a dreptului de proprietate

11

CuprinsTEORIA GENERALĂ A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Aspecte introductive Caracterele juridice ale dreptului de proprietate Analiza atributelor dreptului de proprietate Restricţii(limitări sau îngrădiri) în exerciţiul

dreptului de proprietate Formele dreptului de proprietate

2.1 OBIECTIVE

Asimilarea unor noţiuni general-introductive referitoare la instituţia proprietăţii, caracterele, restricţii în exerciţiul acesteia, precum şi atributele şi formele dreptului de proprietate

2.2. Aspecte introductive 1. Consideraţii generale A) Noţiunile de proprietate şi drept de proprietate În sens larg cuvântul ‚proprietate’ este aplicabil tuturor drepturilor. În general a fi proprietar înseamnă a deţine ceva în mod exclusiv, a avea libertatea de a folosi un bun şi de a-i da utilizarea dictată de nevoi potrivit naturii lui intime. În dreptul roman expresia dominium(stăpânire), proprietate) se referea numai la proprietatea propriu-zisă(dominium proprietatis) dar şi la alte drepturi reale cum ar fi, de pildă, proprietatea unui drept de uzufruct(dominium uzufructus). Într-un înţeles restrâns termenul de proprietate desemnează proprietatea asupra bunurilor corporale, mobile sau imobile. În acest sens este întrebuinţat şi de legiuitor în Codul civil, art.480. Dar cuvântul ‚proprietate’ evocă adesea însuşi lucrul pe care proprietarul şi l-a apropriat şi care de fapt constituie obiectul dreptului de proprietate;aceasta este întrebuinţarea sa vulgară(ex.această casă este propietatea mea) pe care însă o întâlnim şi în unele texte ale codului(art.582, 589, 614, etc.). În Constituţie şi în Codul civil(titlul II) termenul de ‚proprietate’ şi cel de ‚drept de proprietate’ sunt sinonime. În sfârşit, termenul de ‚proprietate’ este folosit şi în înţelesul de categorie economică. Dreptul de proprietate este cel mai important şi mai amplu drept real; el este ‚prototipul’ drepturilor reale, prin drept real înţelegând puterea juridică exercitată direct asupra unui lucru şi care permite titularului de a reţine în tot sau în parte din utilităţile sale economice. El este un drept real tip care absoarbe toate utilităţile lucrului sau bunului şi care nu are limită decât lucrul însuşi. Proprietatea este un drept complet(plena in re potesta). Dreptul de proprietate este un drept total pentru că proprietarul are toate puterile asupra bunului său.Acest ansamblu de puteri se descompune în trei atribute:usus sau just utendi; fructus sau jus fruendi şi abusus sau jus abutendi. După cum spunea

12

Ihering, în cadrul proprietăţii ‚dreptul şi obiectul sunt intim legate. Nu pot coexista asupra aceluiaşi lucru două raporturi de proprietate;unitatea lucrului, unitatea dreptului’. Dreptul de proprietate fiind o instituţie centrală a dreptului civil a ocazionat o definiţie care a devenit celebră; este vorba despre definiţia pe care o dă art.480 C.civ. potrivit căreia:’Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege’. La această definiţie legală a proprietăţii, pentru o mai uşoară înţelegere a instituţiei, trebuie să reproducem şi prevederile art.481 C.civ. care statuează:’Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire’. Critica definiţiei. Definiţia dată de cod a fost criticată atât de doctrina franceză, cât şi de cea autohtonă din mai multe puncte de vedere.Astfel: -s-a obiectat mai întâi că legiuitorul în loc să definească proprietatea prin natura ei a definit-o prin atributele ei(‚..... dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru...’);s-a considerat această critică puţin întemeiată deoarece nu este greşit a defini un drept prin atributele sale. Dimpotrivă, numai aşa ea este mai clară şi mai realistă; -definiţia a fost apoi criticată pentru că dacă legiuitorul a voit să definească proprietatea prin atributele ei, ar fi trebuit să facă o enumerare completă a acestor atribute(usus, fructus şi abusus); ori art.480 C.civ. pare a se referi numai la fructus şi abusus deoarece nu se menţionează expres şi usus. Totuşi s-a spus că expresia ‚a se bucura’ include usus şi fructus; -o altă critică s-a referit la faptul că legiuitorul în definiţia dată proprietăţii foloseşte cuvântul ‚absolut’, adică proprietatea este un drept absolut. Această critică a venit mai ales din partea curentelor socialiste care considerau că proprietatea privată este incompatibilă cu proprietatea colectivă, socialistă. -s-a mai susţinut(Duguit şi şcoala sa) că proprietatea nu trebuie să fie definită ca un drept individual, ci ca o funcţie socială; că proprietatea are mai întâi datoria de a folosi bunul pentru satisfacerea nevoilor umane; -definiţia formulată de Cod a fost considerată incompletă şi pentru că se subliniază că proprietarul, spre deosebire de titularii altor drepturi reale, exercită atributele dreptului de proprietate în putere proprie şi interes propriu. În sfârşit, nu este o critică ci doar o observaţie, faptul că definiţia foloseşte cuvântul lucru;acesta nu se potriveşte exact la bunrile incorporale. Se spune că nu poţi avea o veritabilă proprietate asupra unui bun incorporal (ex., proprietarul unei creanţe); unei creanţe îi poţi fi titular. În raport cu aceste consideraţii preliminare putem defini dreptul de proprietate ca fiind, acel drept real care conferă titularului său posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra unui bun, exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu, cu respectarea normelor în vigoare. 2.3.Caracterele juridice ale dreptului de proprietate Potrivit definiţiei mai sus enunţate, rezultă următoarele caractere juridice aplicabile dreptului de proprietate: a)Dreptul de proprietate este un drept absolut Dreptul de proprietate este un drept absolut deoarece el este dreptul cel mai complet dintre drepturile reale;el conferă titularului totalitatea prerogativelor, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia. Absolutul înseamnă în mod obişnuit nelimitat. Redactorii Codului

13

proclamând absolutismul acestui drept au vrut să instaureze principiul că proprietarul nu poate fi subiectul nici unei restricţii, nici din partea persoanelor fizice şi nici chiar din partea Statului;ca orice regulă el are şi excepţii, după cum vom vedea. Şi apoi, un drept absolut nu înseamnă discreţionar. Dar absolutismul proprietăţii afirmat de art.480 C.civ. este totuşi relativ deoarece este dezminţit de textul invocat care adaugă:’în limitele prevăzute de lege’;oricum poate să pară puţin contradictoriu să începi prin a spune că dreptul de proprietate este absolut iar în continuare să adaugi că el suferă limitări prin lege. Aşadar, pretinsa proprietate absolută este mai degrabă un exces, o nostalgie de suveranitate, un vis de stăpân (Justinian definea proprietatea ca-plena in re potestas-ca o pletitudine, îi anunţa caracterul absolut). Încă o dată superlativul ‚absolut’ nu trebuie înţeles ca fără limite, deoarece proprietatea privată suferă nenumărate îngrădiri. Cu drept cuvânt s-a spus că dreptul de proprietate fiind social conţine el însuşi germenul propriei limitări. De altă parte, el este absolut pentru că este opozabil erga omnes. Aceasta înseamnă că dacă totuşi bunul ajunge în detenţia sau posesia nelegitimă a altei persoane, proprietarul are dreptul de a-l revendica prin acţiunea în revendicare. Proprietatea are vocaţia de a fi recunoscută ca o libertate. Din interpretarea art.480 C.civ. rezultă că tot ce nu este interzis, este permis;că, deci, tot ceea ce legea nu interzice proprietarului, îi este permis acestuia. Ori, în opoziţie, titularul oricărui alt drept real nu poate face decât ceea ce i s-a acordat în mod expres să facă(de ex.uzufructul). Caracterul absolut al dreptului de proprietate îi conferă acestuia dreptul de urmărire şi de preferinţă. b)Dreptul de proprietate este un drept exclusiv El este exclusiv pentru că puterile conferite de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv. Excepţie, situaţia în care legea sau voinţa proprietarului dispune altfel:de ex., dezmembrămintele dreptului de proprietate(uz, uzufruct, superficie, servitute şi abitaţie). Caracterul exclusiv implică, după opinia noastră, caracterul deplin al dreptului de proprietate, adică faptul că el conferă proprietarului cele trei atribute:posesia, folosinţa şi dispoziţia. Odată apropriat un bun este propriu, nu comun;el aparţine individual, exclusiv unuia singur. Excluderea oricărei alte persoane este reversul recunoaşterii plenitudinii dreptului de proprietate. Exclusivitatea proprietăţii în materie imobiliară impune terţilor interdicţia de principiu de a intra la altul;această siguranţă patrimonială nu se confundă cu inviolabilitatea domiciliului. Privită prin prisma exclusivităţii proprietatea apare pentru titularul său ca un monopol. Ea semnifică că terţii nu au, în principiu, nici o parte din utilitatea lucrului care aparţine altuia. Ei nu pot nici să-l întrebuinţeze, nici să-l folosească., nici şi dispună de el. Exclusivitatea se află în raport şi cu dreptul de reproducere fotografică; în adevăr, proprietarul bunurilor are un drept la imagine asupra bunurilor sale. În fine, exclusivitatea operează nu numai faţă de terţi ci şi faţă de Stat. c)Dreptul de proprietate este un drept perpetuu Prin perpetuitatea dreptului de proprietate înţelegem acea trăsătură a sa care desemnează faptul că el durează atâta timp cât există şi bunul şi nu se pierde prin neuz. Fără îndoială, Codul civil ar fi trebuit să precizeze că dreptul de proprietate este nu numai

14

exclusiv ci şi perpetuu;oricum, perpetuitatea este de esenţa proprietăţii. Proprietatea este perpetuă în două sensuri: sub aspectul ereditar şi sub aspectul imprescriptibilităţii. Ce ar însemna proprietatea dacă ea ar fi temporară? Aceasta ar semnifica negarea proprietăţii. Deci dreptul de proprietate nu este viager ci ereditar. Proprietatea nu se stinge la moartea titularului său ci ea trece moştenitorilor pe care de cujus i-a desemnat prin testamentul său, în lipsa testamentului, celor pe care legea îi cheamă să-i succeadă; ea este transmisibilă pentru cauză de moarte din generaţie în generaţie. Dintr-un alt punct de vedere proprietatea este numită perpetuă pentru că ea nu este susceptibilă de a se pierde prin neuz, prin nefolosinţă; proprietarul care din diverse motive este împiedicat să-şi exercite dreptul, nu îl pierde pentru că el sau moştenitorii săi, chiar după o perioadă îndeplungată, pot să revendice proprietatea. Dreptul de proprietate nu se stinge în caz de neexercitare, prin efectul prescripţiei extinctive. Regula este că acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibilă. Aceasta nu înseamnă că proprietarul care nu şi-a exercitat dreptul timp de 30 de ani poate întotdeauna să revendice bunul. Aceasta deoarece, în acest interval, un terţ s-ar putea să se pună în posesie şi să devină proprietar prin prescripţia achizitivă(uzcapiunea). Deci în acest caz, acţiunea în revendicare a proprietarului poate fi paralizată de uzucapiunea intervenită. Concluzia este că principiul imprescriptibilităţii dreptului de proprietate nu prezintă interes practic decât în cazul în care nimeni nu poate justifica prescripţia achizitivă; în acest caz proprietarul este preferat Statului. Dintr-o altă perspectivă proprietatea este perpetuă şi pentru că ea este, în principiu, inviolabilă; art.136 alin.(5) din Constituţie statuează: ‚Proprietatea privată este, inviolabilă, în condiţiile legii organice’. Caracterul inviolabil presupune că proprietatea nu poate fi cedată prin forţă(art.481 C.civ.). Dreptul de proprietate, conţinând în el atributul dispoziţiei, rezultă că el este transmisibil prin acte inter vivos şi în mod obligatoriu se va trtansmite proprietatea pentru cauză de moarte. Transmisiunea nu se opune perpetuităţii;dimpotrivă, ea subliniează şi întăreşte caracterul perpetuu al dreptului de proprietate; de asemenea abandonul. În sfârşit, caracterul perpetuităţii dreptului de proprietate face posibilă reconstituirea sa, problemă delicată nu numai pentru legislaţia şi jurisprudenţa noastră, dar şi pentru celelalte ţări foste socialiste. 2.4 Analiza atributelor dreptului de proprietate În plenitudinea sa, dreptul de proprietate înglobează diverse prerogative care prin reunirea lor constituie deplina proprietate. Aceste prerogative sunt puteri inerente proprietăţii, considerate atributele acesteia-aşa cum am mai arătat- în număr de trei:jus utendi sau usus, jus fruendi sau fructus şi jus abutendi sau abusus. A)Jus utendi sau usus Acest atribut constă în prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se servi sau întrebuinţa bunul. Uzul poate aparţine fie proprietarului bunului care îl exercită în putere proprie şi în interes propriu, fie unei alte persoane care îl exercită cu acordul proprieterului în numele şi interesul acestuia. Usus este pentru proprietar contactul direct cu obiectul apropriat, puterea de a se servi personal de lucrul său după destinaţia acestuia. Întrebuinţarea unei case constă pentru proprietar în faptul de a o locui el însuşi. Întrebuinţarea sau uzul este ca o alternativă a folosinţei. Pentru că este o facultate, dreptul de întrebuinţare include pentru

15

proprietar şi dreptul de a nu se servi de lucrul său după bunul plac(de ex. dintr-un câine maidanez, stăpânul suă îl poate face câine de salon). Uzul, după cum s-a afirmat, este mijlocul indispensabil fiecărui proprietar pentru a realiza scopul său, adică utilizarea economică a proprietăţii sale. Acest fel de folosinţă se referă la un bun neproductiv sau neexploatat. B)Jus fruendi sau fructus Este aceea prerogativă a dreptului de proprietate în temeiul căreia proprietarul poate folosi bunul în interesul său culegând inclusiv fructele. Fructus este în primul rând dreptul proprietarului de a fructifica bunul său sau de a-l lăsa neproductiv. Aşa fiind folosinţa include un drept de opţiune; acestă opţiune conţine, aşadar, un drept de inacţiune. Dreptul de a nu folosi bunul, de a-l lăsa neexploatat, trebuie şi el inclus în acest atribut. Din cele arătate rezultă că atunci când un bun este pus în valoare, folosinţa constă în dreptul de a percepe fructele de orice fel pe care acel bun le produce. În alte cuvinte, folosinţa este dreptul de a culege liber veniturile acelui lucru, fie prin acte materiale de folosinţă (proprietarul îl valorifică direct, culege el însuşi fructele naturale sau industriale; cules de fructe, de cereale, de struguri, ciuperci, etc), fie prin acte juridice(bunăoară, când percepe fructele civile dând bunul în arendă sau în chirie). Mai rezultă că dreptul de folosinţă priveşte şi dreptul de a păstra sau consuma fructele percepute, fie că este vorba de un act material de consumare sau de un act juridic de înstrăinare. Dreptul de liberă dispoziţie este armonizat cu o dispensă de răspundere deoarece titularul folosinţei nu are a da socoteală de modul de utilizare a veniturilor sale. C)Jus abutendi sau abusus Acest atribut conferă proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul său. În acest atribut proprietatea se manifestă, cum am mai spus, ca ‚o mică suveranitate’. Fără acest atribut proprietatea nu poate exista ca drept real. Dreptul de dispoziţie este înţeles ca dreptul de ‚a abuza’(abusus) material sau juridic de un bun(cuvântul suna rău chiar şi în secolul al XIX-lea, de aceea legiuitorul nu l-a întrebuinţat). Stăpân pe el, proprietarul găseşte în puterea de dispoziţie cele mai importante mijloace de a-şi satisface voinţa sa de dominaţie asupra lucrului său. Astfel, acestă liberă dispoziţie se dezvoltă pe un plan material şi pe unul juridic. Actele materiale. Proprietarul în virtutea lui abusus are dreptul de a demola o construcţie, a dezrădăcina un arbore, de a dărâma un zid, de a distruge recolta, de a tăia picioarele unui scaun, de a arde un anumit bun; desigur, cu excepţia cazurilor în care norme prohibitive interzic distrugerea. Interesul proprietarului temperează însă frenezia lui distructivă. Actele juridice de dispoziţie. Proprietarul are dispoziţia juridică a bunului său. Puterea sa în exercitarea acestui drept culminează. Proprietarul este cel care poate după placul lui să vândă sau să dea gratuit ceea ce are(vânzare, testament, donaţie, etc);pot să existe proprietăţi inalienabile dar această inalienabilitate nu este niciodată perpetuă. Proprietarul poate să îndeplinească valabil, cu privire la bunul său, orice acte de dispoziţie chiar dacă nu sunt acte de înstrăinare(înstrăinarea nu trebuie să se confunde cu dispoziţia); bunăoară, constituirea unei ipoteci. El poate apoi să încheie orice acte juridice privind bunul său, adică, contracte de închiriere, de întreţinere şi reparaţii, contracte de asigurare, să dea mandat pentru gestionarea bunurilor. Deasemenea el poate să-şi dezmembreze proprietatea:poate să constituie un drept de uzufruct în profilul terţului sau

16

să cedeze nuda proprietate reţinând uzufructul, etc. Anumite acte de înstrăinare nu sunt acte de dispoziţie(de ex.vânzarea recoltelor); dar el le poate îndeplini valabil deoarece cine poate mai mult, poate şi mai puţin. Şi acest atribut presupune un aspect negativ pentru că a refuza să înstrăinezi un bun este tot un mod de a dispune de el. În orice caz, dreptul de dispoziţie trebuie exercitat în condiţiile art.480 C.civ., adică în limitele determinate de lege. În cazul în care prin exercitarea dreptului de dispoziţie titularul dreptului de proprietate aduce prejudicii drepturilor altor persoane vom fi în prezenţa abuzului de drept. 2.5 Restricţii (limitări sau îngrădiri) în exerciţiul dreptului de proprietate În cadrul acestei secţiuni, vom analiza succint:a)limitări care privesc exerciţiul atributului de dispoziţie juridică; b)limitări care rezultă din raporturile de vecinătate; c)limitări care rezultă din folosirea subsolului; d)limitări temporare sau definitive privind folosinţa bunurilor(rechiziţia de bunuri); e)limitări care presupun pierderea dreptului de proprietate privată prin expropriere. a) Limitări care privesc exerciţiul atributului de dispoziţie juridică În această categorie o parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile definitiv sau temporar, precum şi cele alienabile condiţionat, pe de-o parte şi bunurile aflate în circuitul civil în condiţii restrictive, pe de altă parte. Alienabilitatea(înstrăinarea) bunurilor este regula generală pentru bunurile proprietate privată, iar inalienabilitatea este excepţia.Din diverse raţiuni(natura ori destinaţia bunului, situaţia sa juridică sau însuşirile sale specifice) , legiuitorul poate declara anumite bunuri inalienabile excluzându-le total sau parţial din circuitul civil(adică ele nu pot fi dobândite sau transmise prin acte juridice). Inalienabilitatea bunurilor, reprezintă imposibilitatea ca un bun să fie urmărit de către creditorii titularului acelui bun, sau mai putem spune că inalienabilitatea reprezintă indisponibilitatea acelui bun. În principal sunt inalienabile lucrurile nesusceptibile de apropriere privată(aerul, apa, razele soarelui, etc), bunurile domeniului public, drepturile de uzufruct, uz, abitaţie, etc.Trebuie subliniat faptul că inalienabilitatea bunurilor din domeniul public îşi are izvorul principal în dreptul public, iar dreptul Statului asupra acestor bunuri nu poate definit conf.art.480 C.civ.Aşadar putem discuta în acest sens, despre o proprietate inalienabilă. Există apoi bunuri proprietate privată care sunt declarate de lege temporar inalienabile sau alienabile condiţionat precum:-locuinţele dobândite în proprietate de chiriaşi în temeiul Legii nr.112/1995.-locuinţele realizate cu subvenţii de la bugetul de Stat în baza art.19 din Legea nr.114/1996;ele nu pot fi înstrăinate decât după restituirea sumelor actualizate primite cu acest titlu.- terenurile atribuite în baza Legii fondului funciar(art.19 alin.(1), art.21 şi art.43 din Lg.18/1991) ele nu pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii. Unele bunuri nu pot fi indisponibilizate. Astfel, terenurile cu privire la care există litigii la instanţele judecătoreşti;sau imobilele construite, cumpărate, realizate, consolidate sau extinse prin utilizarea unor credite acordate de instituţiile financiare

17

autorizate, nu pot fi înstrăinate până la rambursarea integrală a creditului, decât cu acordul prelabil al creditorului ipotecar(art.5 din Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare) Bunuri care au un circuit civil restrâns sunt:-armele şi muniţiile(Legea nr.17/1996 privind regimul armelor de foc şi al muniţiilor);-materialele explozive(Legea nr.126/1995 privind regimul materialelor explozive);-deşeurile toxice(Legea nr.137/1995 privind protecţia mediului), etc. b) Limitări ale dreptului de proprietate născute din raporturile de vecinătate. Atunci când două fonduri aparţin unor proprietari diferiţi se crează o situaţie de fapt;vecinătatea este întotdeauna un fapt. Exploatarea celor două fonduri vecine dă naştere unor raporturi juridice între titulari, denumite raporturi de vecinătate. c) Limitări ale dreptului de proprietate privind folosinţa subsolului; Această limitare este prevăzută în Constituţie în art.44(5) care statuează:’Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii’. Prin această reglementare constituţională s-a avut în vedere subsolul terenurilor proprietate privată; aceasta pentru că subsolul unui teren proprietate privată, este şi el după cum ştim, proprietate privată. Mai puţin bogăţiile de interes public ale subsolului care sunt proprietate publică potrivit art.136(3) din Constituţie. d) Limitări ale folosinţei unor bunuri în situaţii speciale: -Rechiziţia de bunuri. Sunt situaţii excepţionale când organele autorităţii publice sunt abilitate prin lege pentru a obliga agenţii economici, instituţiile publice precum şi alte persoanejuridice sau fizice să cedeze temporar unele bunuri mobile sau imobile forţelor destinate apărării naţionale sau autorităţilor publice. Aceste situaţii speciale sunt: declararea mobilizării generale sau parţiale ori a stării de război, instituirea stării de urgenţă sau de asediu, concentrări, exerciţii şi antrenamente de mobilizare, prevenirea, localizarea, înlăturarea urmărilor unor dezastre(Legea nr.132/1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public). Rechiziţia implică o limitare legală a dreptului de proprietate fie prin afectarea temporară a atributului folosinţei bunului, fie prin încetarea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile consumptibile sau perisabile, însă în ambele situaţii cu plata unor despăgubiri în condiţiile legii. Caracterele juridice ale rechiziţiei de bunuri: 1.priveşte bunuri neconsumptibile indiferent dacă acestea se află în proprietatea publică sau privată; 2.este, în principiu, o măsură temporară care va înceta o dată cu încetarea situaţiei excepţionale şi când bunurile rechiziţionate vor trebui restituite; 3.este o măsură obligatorie; 4.rechiziţia se face cu acordarea de despăgubiri atât în cazul rechiziţiei temporare, cât şi în cazul rechiziţiei definitive(ptr.valoarea bunurilor consumptibile sau perisabile). e) Exproprierea pentru cauză de utilitate publică; Aceasta va fi analizată cu ocazia prezentării modurilor de dobândire a proprietăţii publice. f) Limitări de drept public;

18

Acestea reprezintă acele restricţii edictate în profitul utilităţii publice sau a unui interes general. Unele dintre ele afectează bunurile mobile, altele bunurile imobile. Limitări de acest gen, pot afecta, după caz, utilizarea bunurilor, modalităţile de folosinţă şi chiar puterea de dispoziţie asupra lor. Intervenţionismul Statului se manifestă în special asupra imobilelor. Dar şi în materie sunt, sunt deja numeroase limitări de natură sanitară, morală, economică, culturală, etc. În ce priveşte imobilele, aceste limitări aduc atingere atât proprietăţii urbane cât şi a celei rurale şi se referă în principal la reguli de urbanism, amenajarea teritoriului, la mediul înconjurător, la exigenţele lucrărilor publice, etc. De ex., legislaţia în materia urbanismului(Legea nr.50/1991) şi a amenajării teritoriului are o importanţă particulară deoarece impune reguli de igienă, salubritate, estetică, afectează dreptul de a construi, de a demola şi impune anumite destinaţii imobilelor. Există din partea autorităţilor un control a priori şi a posteriori asupra realizării construcţiilor în conformitate cu proiectele aprobate şi cu autorizaţia de construire. Servituţile care rezultă din aceste prevederi nu dau, în principiu, dreptul proprietarului la o îndemnizaţie. Există apoi servituţi privind conservarea patrimoniului cultural(monumente istorice), a conservării rezervelor de energie, de zăcăminte, etc., servituţi pentru instalarea unor echipamente(canalizare, comunicaţii, telecomunicaţii, etc.), servituţi relative la apărarea naţională, etc.2. 6 Formele dreptului de proprietate După anul 1989, odată cu abolirea regimului comunist, dreptul de proprietate de stat şi cooperatist s-a transformat în principal în drept de proprietate privată iar o parte a devenit proprietate publică. În prezent distingem: 1)după subiectele dreptului de proprietate: a)dreptul de proprietate al persoanelor fizice şi b)dreptul de proprietate al persoanelor juridice; 2) după modul de dobândire:a)dreptul de proprietate dobândit prin acte juridice şi dreptul de proprietate dobândit prin fapte juridice; b)dreptul de proprietate dobândit prin acte între vii şi dreptul de proprietate dobândit prin acte pentru cauză de moarte; c)dreptul de proprietate originară, dobândit prin moduri originare de dobândire a proprietăţii, şi dreptul de proprietate derivată, dobândit prin acte juridice translative de proprietate; 3) după cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalităţi:a) drept de proprietate pur şi simplu, care are ca titular exclusiv o singură persoană asupra unuia şi aceluiaşi bun şi b) drept de proprietate afectat de modalităţi care poate fi drept de proprietate comună, drept de proprietate rezolubilă sau revocabilă şi drept de proprietate anulabilă, drept de proprietate inalienabilă, etc. 4) după regimul său juridic dreptul de proprietate se prezintă sub două forme: a) drept de proprietate publică şi b) drept de proprietate privată. Această clasificare este cea mai importantă. Constituţia consacră aceste două forme în art.136 alin.(1) care statuează că:’Proprietatea este publică sau privată’. Într-o accepţiune largă prin drept de proprietate privată înţelegem-aşa cum s-a arătat-dreptul de proprietate particulară aparţinând persoanelor fizice şi juridice de tip particular, dreptul de proprietate al societăţilor comerciale cu capital integral sau majoritar de Stat şi dreptul de proprietate privată al Statului, unităţilor administrativ-teritoriale şi al persoanelor juridice înfiinţate de autorităţile centrale ale Statului sau de

19

autorităţile locale(cum sunt regiile autonome).

2.7 TEST DE EVALUAREÎn data de26.05.2000, A şi B încheie un contract de închiriere asupra unui apartament compus din 3 camere valabil 5 ani.În anul 2001, B subînchiriază fără acordul lui A, o cameră din acest apartament unui student pentru o chirie de 50 euro lunar. În anul 2003, A constată că B a subînchiriat apartamentul fără acordul său şi îl acţionează pe B în judecată.Ce va decide instanţa?

2.8 LUCRARE DE VERIFICAREEnumeraţi caracterele juridice ale dreptului de proprietate2.9 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 2. 10 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Unitatea de învăţare nr.3Teoria generală a dreptului de proprietate

20

Cuprins Teoria generală a dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate publică şi dreptul de proprietate privată

Dreptul de proprietate publică:A) Definiţie. Titulari. Obiect;B) Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate publică;C) Modurile de dobândire a proprietăţii publice. Exproprierea pentru

cauză de utilitate publică;D) Exercitarea dreptului de proprietate publică;E) Încetarea dreptului de proprietate publică.

Dreptul de proprietate privatăA) Noţiune. Titulari. Obiect.Caractere;B) Regimul juridic al construcţiilor proprietate privată;C) Regimul circulaţiei juridice a terenurilor proprietate privată.

3.1. OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe generale privitoare la, dreptul de proprietate publică şi dreptul de proprietate privată

3.2.Dreptul de proprietate publică

A) Definiţie. Titulari. Obiect Dreptul de proprietate publică este acel drept de proprietate în care atributele acestuia se exercită de către Stat şi unităţile administrativ-teritoriale şi care poartă asupra bunurilor din domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. Potrivit art.1 din Legea nr.213/1998(modificată prin Legea nr.171/2003), se statuează că:’Dreptul de proprietate publică aparţine Statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public’. Din definiţia la care ne-am oprit rezultă următoarele principii:-titularii dreptului de proprietate publică sunt Statul şi unităţile administrativ-teritoriale;-obiectul dreptului de proprietate publică este compus din bunurile care fac parte din domeniul public;de aici rezultă că noţiunile de proprietate publică şi domeniul public sunt echivalente în ceea ce priveşte bunurile pe care le înglobează;-dreptul de proprietate publică este inalienabil, imprescriptibil, insesizabil. Sediul materiei îl consituie Constituţia(art.136 alin.1), Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, Codul civil(art.475 alin.2, art.476-478, art.499, art.1310 şi art.1844), Codul silvic, Legea apelor nr.107/1996, etc. Subiecţii(titularii) dreptului de proprietate publică; Potrivit dispoziţiilor legale în vigoare titularii dreptului de proprietate publică sunt:-Statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes naţional;

21

-unităţile administrativ-teritoriale(comuna, oraşul, municipiul şi judeţul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local. În acest sens, Constituţia statuează că proprietatea publică aparţine Statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Apoi Legea nr.18/1991 stabileşte în art.4 alin.2 că:’Domeniul public poate fi de interes naţional, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparţine Statului, sau de interes local, caz în care de asemenea, în regim de drept public, aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor’(s.n.). Obiectul dreptului de proprietate publică; Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în art.3 prevede că:’domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute de art.136 alin.3 din Constituţie, din cele stabilite prin Anexa care face parte integrantă din prezenta lege şi orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite de Stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege’. Trebuie să precizăm că anexa acestei legi enumeră bunuri care fac parte din:1.domeniul public al Statului;2.domeniul public judeţean; 3. domeniul public local(comune, oraşe, municipii). Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinţă generală adică:pieţe, poduri, parcuri publice, etc., iar din cea a bunurilor de interes public, acele bunuri care prin natura lor sunt destinate pentru a fi folosite sau exploatate în cadrul unui serviciu public precum:căile ferate, reţelele de distribuire a energiei electrice, clădirile instituţiilor publice, etc. Desigur, bunurile exemplificate trebuie să fi intrat în proprietatea Statului cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data dobândirii lor, excepţie făcând numai bunurile care potrivit art.136 alin.3 din Constituţie fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.Aceste bunuri sunt:’Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţialul energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică’.

B) Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate publică Acestea sunt în număr de trei:1.dreptul de proprietate publică este, inalienabil; 2. imprescriptibil; 3. insesizabil. Le vom analiza în mod distinct. 1.Dreptul de proprietate publică este inalienabil-Acest caracter este înscris în art.136 alin.4 din Constituţie care stabileşte că bunurile care fac obiectul proprietăţii publice sunt inalienabile; aşadar ele nu pot fi înstrăinate prin acte juridice nici în mod voluntar, nici prin expropriere, putem afirma că ele sunt scoase din circuitul civil. Mai mult decât atât, cu unele excepţii, dreptul de proprietate publică nu poate fi dezmembrat prin constituirea drepturilor reale derivate:uz, uzufruct, abitaţie, servitute, etc.-aşadar, noţiunea de inalienabilitate include şi interdicţia de a înstrăina unele prerogative ale dreptului de proprietate publică.De asemenea, bunurile nu pot fi gajate sau ipotecate. 2.Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil. În adevăr, el este imprescriptibil extinctiv şi achizitiv;extinctiv pentru că acţiunea în revendicare poate fi introdusă oricând, dreptul la acţiune în sens material nu se stinge şi achizitiv deoarece bunurile aflate în proprietate publică nu pot fi dobândite de nicio persoană prin uzucapiune în cazul imobilelor sau prin posesie de bună credinţă în cazul mobilelor. Regula imprescriptibilităţii dreptului de proprietate publică, este consacrată şi de Legea nr.18/1991 şi de asemenea de Legea nr.213/1998. Imprescriptibilitatea este de fapt o consecinţă a inalienabilităţii dreptului de proprietate publică. 3.Dreptul de proprietate publică este insesizabil. Aceasta înseamnă că bunurile ce formează obiectul acestui drept nu pot fi urmărite de către creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le posedă pe temeiul dreptului real de administrare ori cu alt titlu. Acest caracter este o consecinţă firească a caracterului inalienabil al dreptului de proprietate publică deoarece, dacă el nu ar opera, s-ar ocoli

22

regula inalienabilităţii. În adevăr, dacă această categorie de bunuri ar fi supusă executării silite, atunci s-ar ajunge la vânzarea lor silită şi deci la înstrăinarea lor. Aşa cum am mai arătat, Statul este întotdeauna prezumat ca solvabil şi de aceea nu se aplică asupra bunurilor sale regimul comun privind urmărirea silită.

C) Modurile de dobândire a proprietăţii publice. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

a) Enumerarea modurilor de dobândire a proprietăţii publice În conformitate cu art.7 din Legea nr.213/1998, dreptul de proprietate publică se dobândeşte prin următoarele moduri: -pe cale naturală. Legea vizează astfel bogăţiile de interes public care se vor forma în mod natural pe teritoriul sau în subsolul ţării; -prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii; -prin exproprierea pentru cauză de utilitate publică; -prin acte de donaţie sau legate acceptate, în condiţiile legii, de organe competente atunci când bunul intră în domeniul public; -prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al Statului sau unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public, pentru cauză de utilitate publică; -alte moduri prevăzute de lege(de ex., accesiunea, confiscarea, comoara, vânzarea sau schimbul pentru cauză de utilitate publică).

b) Exproprierea pentru cauză de utilitate publică Noţiune, definiţie, reglemetare şi efecte. Autorităţile publice pot să-şi mărească patrimoniul imobiliar prin modurile de dobândire de drept comun(prin vânzare-cumprare sau prin liberalităţi).Dar ele pot recurge şi la un alt procedeu care le este specific şi care are la bază însăşi ideea de putere publică:cedarea forţată care aplicată imobilelor îmbracă forma exproprierii pentru cauză de utilitate publică. Cuprinsă în art.481 C.civ. care stabileşte că:’Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afră numai pentru cauză de utilitate publică şi primind a dreaptă şi prealabilă despăgubire’, ea îşi găseşte actualmente reglementarea comletă în art.44 din Constituţie şi din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Textele constituţionale stabilesc, pe de o parte, premisele cedării forţate a dreptului de proprietate, iar pe de altă parte, o garanţie dată proprietăţii individuale deoarece exproprierea este subordonată:1.existenţei unei cauze de utilitate publică;2.plata unei despăgubiri drepte şi prealabile. Despăgubirea trebuie plătită, în principiu, înainte ca expropriatorul să intre în posesia imobilului expropriat şi ea nu poate fi pronunţată decât de autoritatea judecătorească. Deci, exproprierea constă în trecerea forţată în proprietatea publică prin hotărâre judecătorească a unor imobile aflate în proprietate privată cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire, pentru cauză de utilitate publică. Bunurile supuse exproprierii.Sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privată. În acest sens, Legea nr.33/1994(art.2) statuează că pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor, judeţelor. Referitor la bunurile imobile proprietate publică, ele sunt şi pot fi oricând afectate unei utilităţi publice prin actul de putere al autorităţii competente.Nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile imobile aflate în proprietatea privată a Statului deoarece în calitatea sa de proprietar acesta poate să afecteze utilităţii publice oricare din bunurile pe care le are în proprietate privată.Putem spune în acest sens, că se va schimba doar regimul juridic al imobilelor respective.În acelaşi mod se pune problema şi pentru

23

bunurile imobile proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale, când utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes local. Utilitatea publică se declară pentru pentru lucrări de interes naţional sau pentru lucrări de interes local(art.5).Legea nr.33/1994 enumeră principalele categorii de lucrări de utilitate publică într-o listă nelimitativă(art.6). Pentru lucrările de interes naţional utilitatea publică se declară de către Guvern iar pentru cele de interes local de către consiliile judeţene sau de Consiliul local al municipiului Bucureşti, după caz. Actul de declarare a utilităţii publice se aduce la cunoştiinţă publică prin afişare la sediul consiliului local în a cărui rază este situat imobilul şi prin publicare în Monitorul Oficial al României sau în presa locală, după cum este vorba despre utilitate publică de interes naţional sau local. Fiind un act administrativ declaraţia de utilitate publică este supusă controlului judiciar în baza Legii contenciosului administrativ. Măsuri premergătoare exproprierii.-Expropriatorul va întocmi planurile care cuprind imobilele expropriate, cu indicarea numelui proprietarilor şi a ofertelor de depăgubiri. În termen de 15 zile de la publicare titularilor drepturilor reale asupra imobilelor în cauză li se va notifica propunerile de expropriere şi procesul-verbal întocmit de comisia de cercetare prealabilă(art.13), ei putând face întâmpinare în termen de 45 de zile de la primirea notificării(art.14 alin.1). Întâmpinările se soluţionează în termen de 30 de zile de către o comisie a cărei componenţă, mod de funcţionare şi procedură sunt prevăzute de art.15-17 din lege. Prin hotărârea motivată a comisiei se poate accepta sau respinge punctul de vedere al expropriatorului. În cazul respingerii acesteia, acesta are posibilitatea să revină cu noi propuneri. În cazul în care şi acestea sunt respinse, expropriatorul, proprietarul ori titularii altor drepturi reale asupra imobilului pot introduce o contestaţie împotriva hotărârii comisiei la Curtea de Apel în raza căreia este situat imobilul propus pentru expropriere. Exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor. Acestea sunt reglementate în Capitolul IV al Legii nr.33/1994. Soluţionarea cererilor de expropriere este de competenţa Tribunalului în raza căruia este situat imobilul. Instanţa va verifica dacă sunt întrunite condiţiile cerute pentru expropriere, fără a putea repune în discuţie, în principiu, problemele de fond privitoare la expropriere(de ex., necesitatea acesteia, întinderea, faptul că nu a fost contestată hotărârea comisiei, etc.). Prin excepţie, Tribunalul va putea exercita un control asupra problemelor de fond în cazul în care expropriatorul cere o expropriere parţială iar proprietarul solicită exproprierea totală. Tot Tribunalul va hotărâ şi asupra despăgubirilor cuvenite fiecăreia dintre persoanele interesate; şi în această fază părţile se pot învoi asupra întinderii despăgubirilor cuvenite, caz în care instanţa va pronunţa o hotărâre definitivă şi irevocabilă. Dacă părţile nu se înţeleg referitor la cuantumul despăgubirilor, acesta se va stabili de către o comisie formată din 3 experţi(unul desemnat de expropriator, unul numit de instanţă şi unul din partea persoanelor supuse exproprierii). Despăgubirea se compune atât din valoarea reală a imobilului, cât şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane. La stabilirea valorii reale a imobilului se va ţine seama de valoarea de piaţă a unui imobil similar la data întocmirii raportului de expertiză. Despăgubirea stabilită de instanţă va trebui să nu fie mai mică decât cea orefită de expropriator dar nici mai mare decât cea solicitată de proprietar şi alte persoane. Hotărârea pronunţată în materie de expropriere este supusă căilor de atac prevăzute de lege(apel, recurs). Efectele exproprierii. Exproprierea produce următoarele efecte: -imobilul expropriat trece în proprietatea publică liber de orice sarcini; -se sting drepturile reale derivate din dreptul de proprietate-uzul, uzufructul, abitaşie, superficie

24

precum şi orice alte drepturi reale.De asemenea se sting drepturile de concesiune şi dreptul de folosinţă.Titularii acestor drepturi au drept la despăgubiri. -în ce priveşte dreptul de ipotecă şi privilegiul imobiliar special care grevează bunul expropriat, acestea se strămută de drept asupra despăgubirii stabilite de instanţă(art.28 alin.2). -se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra imobilului expropriat(de ex., cele născute din contractul de locaţiune, de comodat). Retrocedarea şi dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului.-Legea nr.33/1994 reglementează două drepturi în favoarea proprietarului imobilului expropriat(art.35-37) şi anume: 1.dreptul de a cere şi de a obţine retrocedarea imobilului expropriat; Dacă imobilele nu au fost utilizate în termen de 1 an potrivit scopului în considerarea căruia au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, şi nici nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor(art.35). Cererea de retrocedare se va introduce la Tribunalul care a hotărât exproprierea. Retrocedarea imobilului se va face în schimbul unui preţ care nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată; 2.dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului în ipoteza în care expropriatorul s-ar hotărâ să-l înstrăineze; Acest drept este recunoscut fostului proprietar atunci când expropriatorul s-a hotărât să înstrăineze imobilul şi dacă lucrările pentru care s-a dispus exproprierea nu s-au realizat(art.37). În scopul realizării acestui drept, expropriatorul este obligat să comunice în scris fostului proprietar oferta sa de înstrăinare. Titularul dreptului de preemţiune îl poate exercita în termen de 60 de zile de la data comunicării. Orice act de înstrăinare încheiat de către expropriator cu încălcarea dreptului de preemţiune este lovit de nulitate relativă deoarece ocroteşte un interes personal.

D) Exercitarea dreptului de proprietate publicăa) Precizări prealabile

Modalităţile de exercitare a dreptului de proprietate publică sunt de competenţa organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naţional şi autorităţile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. În concret aceste modalităţi, sunt: 1. Dreptul de administrare al bunurilor din proprietate publică El se referă la parimoniul autorităţilor centrale sau locale.Dar acest drept poate fi atribuit şi altor subiecte de drept public preum regiile autonome şi instituţiile centrale.Dreptul de administare acordat în favoarea unor persoane juridice de drept public constituie principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică. Potrivit art.1 din Legea nr.213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, după cat, în administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităţilor publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de interes naţional, judeţean şi local.Aşadar, titularii dreptului de admninistrare sunt:regiile autonome, prefecturile şi autorităţile publice centrale şi locale cu personalitate juridică(ministere, comisii judeţene şi consilii locale), instituţiile publice de interes naţional, judeţean sau, după caz, local. Dreptul de administrare ia naştere în temeiul unor acte de drept administrativ.Aşadar, dreptul de administrare este un drept real principal şi el este constituit pe temeiul proprietăţii publice.El are o natură mixtă:astfel, în raport cu titularii dreptului de proprietate publică are o natură administrativă şi o natură civilă faţă de celelalte subiecte de drept.Dreptul de administrare nu este un dezmembrământ al dreptului de proprietate publică. În ceea ce priveşte caracterele juridice ale dreptului de administrare, ele sunt aceleaşi cu cele ale dreptului de proprietate publică, anume:este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. 2. Concesionarea Această posibilitate rezultă din prevederile art.136 alin.4 din Constituţie care statuează că bunurile proprietate publică pot fi concesionate sau închiriate potrivit legii.Deasemenea Legea nr.215/2001

25

privind administraţia publică locală, stabileşte că bunurile ce aparţin domeniului public sau privat de interes local pot fi concesionate sau închiriate.Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, prevede că concesionarea bunurilor proprietate publică se va face prin licitaţie publică, în condiţiile legii. Concesionarea este reglementată printr-o lege specială.Este vorba de Legea nr.219/1998 privind regimul concesiunilor şi Normele metodologice-cadru aprobate prin H.G. nr.216/1999.În concepţia legii, contractul de concesiune este contractul prin care o persoană numită concedent transmite pentru o perioadă determinată, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane numită concesionar, care acţionează pe riscul şi răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun, a unei activităţi sau a unui serviciu public, în schimbul unei redevenţe.Concesiunea poate fi de tre feluri:1.Concesiunea de bunuri;2.Concesiunea de servicii publice şi 3.Concesiunea de servicii economice.În ce priveşte natura acestui contract, majoritatea doctrinarilor consideră că el are o natură mixtă.Dreptul de concesiune este un drept real, temporar şi inalienabil.El nu poate fi subconcesionat;deci contractul de concesiune are un caracter intuitu personae. Subiecţii acestui drept sunt:concedentul care poate fi autoritatea publică care acţionează în numele Statului, al judeţului, al oraşului ori al comunei, şi concesionarul care poate fi orice persoană fizică sau juridică de drept privat(română sau străină); nu şi o persoană de drept public. Pentru perioanda concesiunii, concesionarul are posesia şi folosinţa bunului şi totodată dreptul de a culege fructele acestuia.Aşadar, concesionarul nu are drept de dispoziţie juridică asupra bunului. Durata concesiunii este de 49 de ani, dar termenul poate fi prelungit cu cel mult jumătate din durata iniţială. Încetarea concesiunii are loc prin:-împlinirea termenului, când contractul încetează de drept;-prin denunţarea unilaterală a contractului de către concedent;-prin rezilierea contractului;-prin dispariţia bunului concedat ori printr-o imposibilitate obiectivă de a-l exploata. 3. Închirierea Este reglementată în Legea nr.213/1998 şi se face prin licitaţie publică iar ulterior se aprobă prin hotărâre a guvernului, a consiliului judeţean sau a consiliului local, după caz. Contractul de închiriere se referă atât la bunuri care fac parte din domeniul public cât şi la bunuri din domeniul privat.Locatar poate fi orice persoană fizică sau juridică indiferent de cetăţenie sau naţiona- litate.Locatorul însă poate fi numai Statul sau unitatea administrativ-teritorială ori o instituţie publică sau regie autonomă.De reţinut însă că, închirierea bunurilor proprietate publică nu presupune existenţa unui drept real ci este vorba doar de un drept personal. 4. Dreptul (real)de folosinţă asupra unor bunuri din domeniul public. Legea nr.213/1998 prevede în art.17:’Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor în folosinţă gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori servicii publice’.De altă parte, art.136 alin.4 din Constituţie, modificat prin Legea de revizuire nr.429/2003 stabileşte că:’.... de asemenea ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică’. Dreptul de folosinţă îl putem defini ca fiind acel drept real principal, esenţialmente temporar, asupra unor bunuri proprietate publică, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, în favoarea unor persoane juridice fără scop lucrativ. Definiţia enunţată pune în lumină caracterele dreptului de folosinţă care sunt:1.-este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate publică;2.-este un drept cu titlu gratuit deoarece titularul nu trebuie să plătească vreo chirie, redevenţă sau taxă;3.-este un drept imobiliar deoarece are ca obiect

26

numai bunuri imobile;4.-este un drept temporar întrucât este constituit numai pentru o anumită perioadă de timp;5.-este un drept revocabil, autoritatea care l-a constituit putând reveni asupra acestui act. Mai trebuie subliniat că acest drept este opozabil erga omnes mai puţin titularului dreptului de proprietate publică, şi că el nu dezmembrează această proprietate.Acest drept presupune posesia şi folosinţa de care se bucură titularul.Având folosinţa, titularul are dreptul de a culege fructele reţinându-le în proprietatea sa. E) Încetarea dreptului de proprietate publică În privinţa modurilor de încetare a dreptului de proprietate publică, acestea sunt: -pieirea bunului pe cale naturală sau prin intervenţia omului; -trecerea bunului în domeniul privat.Ea se face prin hotărâre a guvernului, a consiliului judeţean sau a consiliului local; -trecerea unor bunuri din domeniul public în domeniul privat pentru reconstituirea dreptului de proprietate privată, pentru retrocedarea lor foştilor proprietari sau pentru a fi vândute. Proprietatea publică poate fi de domeniu public sau de domeniu privat; fiecare din aceste domenii pot fi de interes naţional sau de interes local(judeţean, municipal, orăşenesc sau comunal).

3.3. Dreptul de proprietate privată A) Noţiune. Titulari. Obiect.Caractere Dreptul de proprietate privată, în opoziţie cu dreptul de proprietate publică, poate fi definit ca fiind acel drept de proprietate în care prerogativele sale se exercită de către persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de Stat sau unităţile administrativ-teritoriale şi care poartă asupra bunurilor mobile şi imobile, fiind alienabil, sesizabil şi imprescriptibil, în condiţiile legii. Prevederile constituţionale stabilesc fără echivoc că proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular(art.41alin.2). Proprietăţii private i se aplică regimul juridic de drept comun reglementat în Codul civil şi în alte acte normative.Într-o economie de piaţă ea trebuie să constituie forma dominantă de proprietate.Aşa cum am observat, dacă pentru proprietatea publică există o lege organică(Legea nr.213/1998), pentru proprietatea privată nu există o asemenea lege specială. Sediul materiei, îl constituie art.41 alin.(2) şi art.136 alin.(6) din Constituţie;Codul civil art.480-483;Legea nr.18/1991;Legea nr.215/2001 privind administraţia publică locală, etc. Ori noţiunea de proprietate privată cuprinde pe lângă domeniul privat al Statului şi dreptul de proprietate privată aparţinând persoanelor fizice sau juridice. Titularii(subiecţii) acestui drept pot fi:persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, Statul şi unităţile adimistrativ-teritoriale; acestea din urmă având, aşadar, calitatea de persoane juridice civile. Dar unităţile administrativ-teritoriale pot avea şi calitatea de persoane juridice de drept public atunci când sunt proprietare ale bunurilor din domeniul public de interes local. Proprietatea privată poate aparţine oricărui subiect de drept. În categoria persoanelor juridice de drept privat sunt incluse:societăţile comerciale(Legea nr.31/1990), societăţile comerciale cu participare străină cu sediul în România(Legea nr.31/1990 şi Legea nr.105/1992 cu privire la reglementarea raporturilor de drept internaţional privat), societăţile agricole(Legea nr.36/1991 privind societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură), organizaţiile cooperatiste(de ex. Legea nr.169/1996 privind cooperaţia de consum şi de credit precum şi Decretul-lege nr.66/1990 privind organizarea şi funcţionarea cooperativelor meşteşugăreşti), asociaţiile şi fundaţiile(O.G. nr.26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii care a abrogat expres Legea nr.21/1924 pentru persoanele juridice), cultele religioase(Decretul nr.177/1948 privind regimul cultelor religioase). De dată recentă a apărut un nou subiect de drept:grupul de interes economic(Legea nr.161/2003).

27

Obiectul dreptului de proprietate privată. Aici trebuie deosebit între persoana fizică şi persoana juridică. Regula este că o persoană fizică poate avea în proprietate orice bun mobil sau imobil mai puţin bunurile care fac parte din domeniul public. Dacă actualmente o persoană fizică poate avea un număr nelimitate de construcţii, în ce priveşte terenul, acesta este limitat în unele cazuri. Astfel potrivit Legii nr.18/1991, constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor poate fi făcută, de regulă, pentru o suprafaţă minim 0.5ha şi maxim 10ha, în echivalent arabil. În conformitate cu art.67 din această lege, dobândirea prin acte între vii a terenurilor nu poate depăşi 10ha teren agricol în echivalent arabil, de familie, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare. Persoanele fizice pot dispune liber de dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrăminte. Clădirile pot fi închiriate iar terenurile arendate. În ce priveşte dreptul de proprietate privată al persoanelor juridice cum ar fi societăţile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr.31/1990 privind societăţile comerciale;acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor, etc. Caracterele dreptului de proprietate privată sunt următoarele: 1. Dreptul de proprietate privată este alienabil;adică, indiferent de titular, el poate fi înstrăinat;obiectul său se găseşte în circuitul civil. Însă, trebuie să reţinem că bunurile din domeniul privat al Statului pot fi vândute, concesionate, închiriate sau date în locaţie de gestiune numai prin licitaţie publică şi nu prin alte acte juridice cum o pot face persoanele fizice sau juridice. De asemenea bunurile care alcătuiesc dreptul de proprietate privată a Statului şi unităţilor administrativ-teritoriale nu pot fi înstrăinate prin acte cu titlu gratuit şi nici date în plată. 2. Dreptul de proprietate privată este prescriptibil;acest caracter trebuie înţeles în sensul că proprietatea privată este imprescriptibilă doar sub aspect exctinctiv deoarece ea nu se stinge prin neuz indiferent de durata pasivităţii proprietarului. Dar, de altă parte, dacă o persoană a folosit bunul în condiţiile legii-fără a fi proprietar-el poate invoca prescripţia achizitivă(uzucapiunea) pentru a deveni proprietar. În aceste condiţii, acţiunea în revendicare iniţiată de proprietar pentru readucerea bunului în patrimoniul său poate fi sortită eşecului prin invocarea uzucapiunii. 3. Dreptul de proprietate privată este sesizabil; aceasta înseamnă că bunurile care fac obiectul proprietăţii private vor putea fi urmărite de creditori pentru a-şi realiza creanţele lor. Urmărirea se poate face atât asupra bunurilor mobile cât şi asupra bunurilor imobile protrivit cu procedura de urmărire silită prevăzută de Codul de procedură civilă şi alte legi speciale. Mai menţionăm că dreptul de proprietate privată este un drept exclusiv şi perpetuu. B) Regimul juridic al construcţiilor proprietate privată a) Autorizarea executării sau desfiinţării construcţiilor Construcţiile pot fi înstrăinate prin simplul acord de voinţă al părţilor(solo consensu), fără a mai fi necesar pentru validitatea actului o anumită formă sau obţinerea unei autorizaţii. De la această regulă există unele excepţii cuprinse în Codul civil şi legi speciale(Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor, Decretul-lege nr.61/1990 modificat prin Legea nr.85/1992 privind vânzarea locuinţelor din fondurile Sattului către populaţie, Legea nr.114/1992-Legea locuinţei, Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismului, etc.). Aceste excepţii sunt: A)Forma autentică pentru actul de înstrăinare între vii: În materia donaţiilor când cerinţa formei autentice a actului de înstrăinare este cerută de lege ad validitatem(art.813 C.civ.).Nrespectarea acesteia se sancţionează cu nulitatea absolută a actului de donaţie. Actele de înstrăinare a construcţiilor ce se transmit o dată cu terenul pe care se află amplasate. B)Obţinerea unei autorizaţii sau aprobări prealabile pentru înstrăinarea dreptului de proprietate

28

asupra construcţiei.-Această condiţie este impusă în următoarele situaţii: a)Executarea lucrărilor de construcţii sau desfiinţarea acestora.Construcţiile pot fi realizate numai pe baza unei autorizaţii de construire sau desfiinţare care se eliberează de către delegaţiile permanente ale consiliilor judeţene, de primarul general al municipiului Bucureşti sau de primari(art.4 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executăţii construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor). Autorizaţia de construire este un act de autoritate al administraţiei publice locale în temeiul căruia se asigură respectarea măsurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor. Ca acte ale administraţiei publice locale, atât autorizaţia de construcţie cât şi cea de desfiinţare a construcţiilor sunt supuse controlului judecătoresc conform Legii nr.29/1990 a contenciosului administrativ. Prin legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, s-a instituit obligativitatea obţinerii şi eliberării certificatului de urbanism pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi execuţie a lucrărilor publice şi pentru legalizarea actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile. Certificatul de urbanism este actul de informare, cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscut regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi alte operaţiuni imobiliare potrivit legii.El se eliberează la cerere de către preşedinţii consiliilor judeţene, primarul general al municipiului Bucureşti sau de primari, iar scopul eliberării este de a obţine autorizaţia de executare a lucrărilor de construcţii sau de desfiinţare a construcţiilor. Locuinţe sau alte spaţii dobândite de către persoanele fizice în temeiul Decretului-Lege nr.61/1990 şi a Legii nr.85/1992.Prin aceste acte este reglementată vânzarea locuinţelor şi a altor spaţii construite din fondurile Statului şi din fondurile unităţilor economice şi bugetare de stat.Sancţiunea nerespectării cerinţei autorizaţiei prealabile pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra acestor locuinţe sau spaţii prin acte între vii este nulitatea relativă a actului. b) Circulaţia juridică a construcţiilor proprietate privată Construcţiile de orice fel constituie obiectul dreptului de proprietate privată, sunt în circuitul civil general. Aceasta presupune că ele pot fi dobândite prin orice mod de dobândire prevăzut de lege:vânzare-cumpărare, donaţie, moştenire legală, testament, uzucapiune, accesiune. De asemenea dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate fi dezmembrat prin instituirea unor drepturi reale principale în favoarea altuia(uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie), precum şi grevat de un drept real accesoriu imobiliar(ipotecă sau privilegiu imobiliar). Dacă înainte de anul 1989, transmisiunea dreptului de proprietate între vii era condiţionată de obţinerea unei autorizaţii administrative de înstrăinare iar contractele, fără deosebire, trebuiau încheiate în formă autentică, în vremurile noastre, aceste reguli au fost abrogate, astfel încât principiul este că, construcţiile pot fi înstrăinate, aşa cum am mai amintit prin simplul acord de voinţă al părţilor(solo consensu), fără a mai fi necesar pentru validitatea actului o anumită formă sau obţinerea unei autorizaţii. Acest acord de voinţă al părţilor este necesar să fie consemnat într-un înscris sub semnătură privată sub două aspecte: 1.pentru dovada actului juridic; 2.pentru îndeplinirea cerinţelor de publicitate imobiliară pentru ca actul de înstrăinare să devină opozabil faţă de terţi. Desigur, nimic nu împiedică părţile să încheia actul în formă autentică dacă ele doresc. C) Regimul circulaţiei juridice a terenurilor proprietate privată. a)Noţiuni generale; Regimul comunist, în perioada anilor 1947-1989, a îngrădit progresiv dreptul de proprietate

29

asupra terenurilor ajungându-se până acolo încât-prin Legea nr.58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale- s-a interzis înstrăinarea terenurilor prin acte între vii. După 1989 o dată cu revenirea societăţii româneşti la sistemul Statului de drept, a fost necesar să se adopte măsuri reparatorii pentru cei ce au pierdut proprietatea imobiliară pe nedrept.În privinţa terenurilor, legea de bază care reglementează restituirea terenurilor este Legea nr.18/1991 privind fondul funciar.Potrivit acestei legi terenurile sunt împărţite pe de o parte, din punct de vedere al destinaţiei lor iar, pe de altă parte, din punct de vedere al formei de proprietate. În funcţie de primul criteriu terenurile se împart în:1.terenuri cu vegetaţie agricolă;2.terenuri cu destinaţie forestieră;3.terenuri aflate permanent sub apă;4.terenuri din intravilan;5.terenuri cu destinaţie specială. Potrivit criteriului secund deosebim:1.terenuri aflate în proprietate privată;2.terenuri aflate în proprietate publică. b)Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr.54/1998; Legea nr.54/1998 privitoare la circulaţia juridică a terenurilor a abrogat Capitolul V din Legea nr.18/1991 asigurând astfel o fluidizare mai accentuată a circulaţiei terenurilor.Astfel ele au devenit alienabile, sesizabile şi prescriptibile achizitiv. Din cuprinsul acestei legi(dar şi din ansamblul legislaţiei în materie:Legea nr.18/1991, Codul civil, Legea nr.16/1994 a arendei, etc.), se pot desprinde cel puţin trei principii majore: 1. Principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor; Aceasta înseamnă că toate terenurile proprietate privată se află în circuitul civil putând fi înstrăinate sau dobândite prin modurile prevăzute de lege:acte între vii, succesiune, legate, uzucapiune şi prin hotărâre judecătorească. De asemenea asupra terenurilor se vor putea constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate(uzufruct, uz, superficie, servitute) ori vor putea fi date în arendă, închiriate ori concesionate. Apoi ele vor putea fi grevate de drepturi reale accesorii(ipotecă, drept de retenţie, etc.). De la acest principiu există şi excepţii, astfel:-potrivit art.32 din Legea nr.18/1991 sunt scoase temporar şi parţial din circuitul civil timp de 10 ani terenurile dobândite în temeiul unor dispoziţii speciale din Legea fondului funciar(art.19 alin.2, art.21 şi 43);dar ele vor putea fi transmise prin acte juridice mortis causa sau prin succesiune legală.-sunt interzise înstrăinările sub orice formă a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii (art.15 alin.1 din Legea nr.54/1998); prin titlu cu privire la care există litigiu trebuie să înţelegem temeiul juridic al dobândirii dreptului de proprietate.-în ce priveşte străinii şi apatrizii, anterior revizuirii Constatuţiei, art.41 ali.2, teza a II-a, interzicea acestora dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor din România. De asemenea, Legea nr.54/1998 prin art.3 a reiterat această interdicţie atât pentru cetăţenii străini şi apatrizi, cât şi pentru persoanele juridice străine. Actualmente, după revizuirea Constituţiei, art. 44 alin.2, teza aII-a statuează: ’Cetăţenii străini şi apatrizi pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezulate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală’. Rezultă că după aderarea României la U.E. cetăţenii străini şi apatrizii domiciliaţi pe teritoriile acestor state pot dobândi proprietatea asupra terenurilor. Este important că în toate cazurile, dobândirea proprietăţii prin acte între vii nu poate depăşi 200ha de teren agricol în echivalent arabil de familie. În caz contrar, Legea 54/1998(art.2 alin.3) sancţionează actul de dobândire în plus prin reducţiune până la limita suprafeţei legale, creând o

30

nulitate absolută parţială a acelui act. 2. Principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a înstrăinării terenurilor; În adevăr, art.2 alin.(1) din Legea nr.54/1998, statuează că terenurile situate în intravilan sau extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte între vii, încheiate în formă autentică.Această formă este cerută şi pentru schimbul de terenuri(art.12 alin.2). Faţă de aceste prevederi rezultă că forma autentică a actului de înstrăinare este cerută ad validitatem(ca o condiţie de validitate) . Nerespec- tarea ei atrage nulitatea absolută.Excepţia acestei regule o constituie transmisiunile de terenuri care au loc prin acte mortis causa, unde nu se impune forma autentică a actului. 3. Principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu respectarea dreptului de preemţiune; În acest sens Legea nr.54/1998 stabileşte:’Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor’(art.5). Definiţia dreptului de preemţiune, este că acesta este dreptul conferit prin lege unor persoane de a cumpăra cu prioritate un teren agricol din extravilan în cazul în care proprietarul doreşte să-l înstrăineze prin vânzare. Natura juridică a acestui drept a fost mereu controversată, deoarece într-o opinie majoritară, s-a susţinut că este un drept real opozabil tuturor, cu caracter temporar.O altă opinie susţine ideea că acesta este un drept relativ care conferă titularului său prioritate la încheiarea unui contract, respectiv dreptul de a cere proprietarului care ţi-a manifestat intenţia de a vinde terenul să încheie contractul cu el.O altă opinie ne spune că de fapt nu ne găsim în prezenţa unui drept patrimonial, real sau de creanţă ci suntem în prezenţa unei simple obligaţii de publicitate a hotărârii proprietarului unui teren agricol în extravilan. Titularii dreptului de preemţiune-sunt:coproprietarii, vecinii şi arendaşii(art.5 din Legea nr.54/1998). Condiţiile dreptului de preemţiune sunt:1.vânzarea trebuie să aibă ca obiect un teren agricol situat în extravilan;2.contractul trebuie să aibă ca efect transmiterea dreptului de proprietate. Exercitarea dreptului de preemţiune-Potrivit legii proprietarul este obligat să înregistreze oferta de vânzare la consiliul local competent teritorial.Ea trebuie să cuprindă:numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa de teren, categoria de folosinţă a terenului şi locul unde este situat;legea nu cere şi menţionarea preţului dar pentru ca oferta să fie valabilă ea trebuie obligatoriu să menţioneze şi preţul terenului. Dreptul de preemţiune este reglementat şi de Codul Silvic-Codul silvic(Legea nr.26/1996) reglementează un drept de preemţiune în favoarea Satului la cumpărarea unor terenuri forestiere(art.52). c)Restituirea terenurilor în baza Legii nr.18/1991. Două sunt modalităţile prin care această lege realizează obiectul acestei proceduri şi anume:1.reconstituirea dreptului de proprietate şi 2. constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. 1. Reconstituirea presupune restituirea terenurilor persoanelor care au avut teren în proprietate dar au pierdut această proprietate în condiţiile stipulate de lege-în această situaţie se urmăreşte retrocedarea proprietăţii, pe cât posibil, pe vechiul amplasament.Potrivit art.9 din Legea nr.18/1991 şi art.3 din Legea nr.1/2000, suprafaţa maximă care poate fi atribuită prin reconstituire este de 50ha pentru fiecare proprietar deposedat, în echivalent arabil. 2. Constituirea dreptului de proprietate reprezintă, crearea dreptului de proprietate pentru unele categorii de persoane care nu au avut niciodată terenuri în proprietate şi care deci nu sunt îndreptăţite

31

la reconstituire-în acest caz se realizează împroprietărirea unor categorii de persoane.

3.4. TEST DE EVALUARE În anul 2000, societatea XX cu obiect de activitate creşterea porcilor, î-şi amplasează un punct de lucru , în apropierea proprietăţii lui A.În anul 2001, A constată că parte din dejecţiile acelei societăţi se scurgeau în grădina sa şi acţionează în judecată societatea XX.Care va fi soluţia instanţei în privinţa solicitărilor reclamantului? Motivaţi.

3.7. LUCRARE DE VERIFICAREEnumeraţi caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică3.8. RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 3. 9 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Unitatea de învăţare nr.4Teoria generală a dreptului de proprietate

32

Cuprins Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate privată

Generalităţi; Proprietatea comună; Proprietatea rezolubilă(sau condiţională); Proprietatea anulabilă.

4.1 OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe generale modalităţile juridice ale dreptului de proprietate privată

4. 2 Generalităţi Dreptul de proprietate poate fi pur şi simplu sau afectat de modalităţi. El este pur şi simplu atunci când are ca titular o singură persoană iar existenţa sa nu atârnă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare. Modalităţile dreptului de proprietate, sunt moduri care afectează dreptul de proprietate în sensul că aduc puterii proprietarului anumite restricţii(totuşi, în cadrul lor proprietatea nu este dezmembrată). Modalităţile dreptului de proprietate sunt:

a) proprietatea comună cu variantele ei:-proprietatea comună pe cote-părţi(coproprietatea obişnuită sau temporară, coproprietatea forţată şi perpetuă);

- proprietatea comună în devălmăşie;b) proprietatea rezolubilă sau condiţională;c) proprietatea anulabilă.

4. 3 Proprietatea comună 1) Consideraţii introductive Este acea proprietate care se caracterizează prin aceea că prerogativele dreptului de proprietate aparţin împreună şi concomitent mai multor persoane. Ea poate fi: proprietatea comună pe cote-părţi şi proprietatea în devălmăşie . Dea asemenea mai putem aminti şi de proprietatea periodică(partajabilă în timp) însă nu o vom aborda cu această ocazie. 2) Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi a) Noţiune. Clasificare Este acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizează ărin aceea că un bun aparţine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceştia având o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate(o mai denumin şi coproprietate). Drepturile coproprietarilor pot fi inegale(de ex., 1/8, 7/8, etc.). În cazul în care proprietatea comună are ca obiect nu un bun determinat ci o universalitate de bunuri, ea se numeşte indiviziune.Coproprietatea se deosebeşte de indiviziune în sensul că prima este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a patrimoniului. Din punctul de vedere al duratei , proprietatea comună este de 2 feluri:-proprietatea comună pe cote părţi(coproprietatea) obişnuită sau temporară;

33

-proprietatea comună pe cote-părţi(coproprietatea) forţată şi perpetuă. b) Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară; Exemple:a)când defunctul lasă mai mulţi moştenitori şi când aceştia devin coproprietarii bunului sau bunurilor succesorale, dar şi debitorii comuni ai datoriilor existente; b)când două persoane cumpără în comun un apartament, etc. Ceea ce caracterizează această modalitate este faptul că ea se menţine decât prin voinţa tuturor coproprietarilor(oricare dintre ei are libertatea de a-i pune capăt oricând cerând partajul potrivit art.728 C.civ.) de aceea se mai numeşte şi voluntară sau temporară. Coproprietatea obişnuită poate lua naştere:-dintr-o moştenire când în urma lui de cujus rămân mai mulţi moştenitori;-dintr-un contract în care mai multe persoane dobândesc împreună un bun;-dintr-o coposesiune exercitată de mai multe persoane asupra unuia sau mai multor bunuri(uzucapiunea);-ca efect al desfacerii căsătoriei când proprietatea devălmaşă a soţilor se transformă în coproprietate obişnuită pe cote-părţi. Condiţiile exercitării dreptului de proprietate comună pe cote părţi cu caracter obişnuit sau temporar-Din acest drept de proprietate comună se desprind două reguli cu următoarele consecinţe: Prima regulă stabileşte că un copărtaş nu are un drept exclusiv asupra unei părţi determinate din bunul privit în materialitatea sa. Din acestă regulă rezultă că niciun act nu poate fi făcut cu privire la bun fără acordul unanim al copărtaşilor, de aceea trebuie să distingem între actele materiale şi actele juridice cu privire la acel bun sau la acele bunuri. Actele materiale constau în acte de folosinţă şi acte de dispoziţie materială. Actele materiale de folosinţă privesc atributul folosinţei bunului sau bunurilor din coproprietate. Putem afirma că în cadrul acestei modalităţi există o pluralitate de posesii ce se exercită asupra aceluiaşi bun comun. Dacă însă coproprietarii nu se înţeleg cu privire la folosirea materială a bunurilor, nu există altă cale decât incetarea coproprietăţii, fiind posibilă soluţia partajului de folosinţă, pe cale judecătorească.. Fructele1 şi productele2 bunului indiviz revin fiecărui coproprietar în funcţie de cota parte pe care o are din dreptul de proprietate. Se face totuşi o distincţie între fructele civile şi fructele industriale, acestea din urmă presupunând o activitate a omului în producerea lor. De aceea fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor pentru că ele nu sunt rodul muncii unuia sau atuia dintre corporpietari(în limita cotelor lor), iar fructele industriale se cuvin acelui coproprietar care a depus o muncă în obţinerea lor. Actele materiale de dispoziţie, au incidentă aceeaşi regulă a unanimităţii. De principiu, un

1 Fructul reprezintă orice bun accesoriu care este produs periodic dintr-un bun principal (teren, pomi, capital, etc.) fără ca substanţa acestuia să se diminueze. Fructele naturale sunt acelea care privin din însuşi corpul bunului principal(capitalului) în mod spontan (ex. ciupercile şi fructele copacilor). Fructele industriale sunt produsele obţinute ca urmare a activităţii omului, bunăoară, legumele obţinute prin cultură(art.483 C.civ.). Fructele civile sunt cele care nu provin din punct de vedere material din bunul principal (capital) ci dintr-un echivalent bănesc rezultat în urma folosirii bunului principal, de ex. chirii, arenzi, dobânzi, etc.

2 Produse naturale ale pamantului, care se obtin prin cultura sau prin exploatare directă. Productul presupune consumarea substanţei şi este produs de bunul principal la intervale neregulate; el nu se mai reproduce. De ex., pietrele desprinse episodic dintr-o carieră neexploatată (art.537 alin.2) sau arborii tăiaţi izolat(art.531 C.civ.). Aceste bunuri odată separate de fond nu se vor mai reproduce. Fructul se distinge de product deoarece el este produs în mod periodic şi diminuează substanţa.

34

singur copărtaş nu poate încheia acte de dispoziţie fără acordul unanim al celorlalţi copărtaşi. Totuşi jurisprudenţa a decis că dacă un copărtaş a procedat în acest fel, valabilitatea actului de dispoziţie va depinde de rezultatul împărţelii(partajului); dacă prin partaj bunul sau parte din bun va fi atribuit copărtaşului respectiv, prin caracterul declarativ al împărţelii, actul de dispoziţie va fi valabil retroactiv, în caz contrar, adică dacă bunul înstrăinat va fi atribuit în lotul altui coproprietar, el va fi retroactiv desfiinţat. Cea de-a doua regulă recunoaşte faptul că oricare dintre coproprietari poate înstrăina sau greva cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului în favoarea unui terţ sau a unuia dintre coproprietari. Este normal să fie aşa deoarece fiecare dintre copărtaşi are un drept de proprietate propriu, exclusiv asupra cotei sale. Această înstrăinare poate avea loc deopotrivă atât prin acte cu titlu oneros, cât şi prin acte cu titlu gratuit;prin acte între vii sau prin acte pentru cauză de moarte. Obligaţiile coproprietarilor-În calitatea lor de coproprietari aceştia au şi unele obligaţii.Astfel, în raport cu cota lor parte, ei sunt obligaţi la plata datoriilor ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului comun. Încetarea coproprietăţii temporare sau obişnuite-Coproprietatea poate înceta oricând prin diverse modalităţi. Pornind de la art.728 C.civ.:’Nimeni nu este obligat să rămână în indiviziune’, dar şi după cele prezentate concluzionăm că încetarea coproprietăţii poate avea loc în următoarele moduri:-în cazul în care toate cotele-părţi din dreptul de proprietate sunt dobândite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre copărtaşi sau de o terţă persoană;-prin pieirea totală a bunului sau prin expropriere;-prin împărţeală sau partaj. Împărţeala sau partajul este aceea operaţiune juridică prin care încetează starea de coproprietate sau de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părţi determinate asupra unui anume bun dintre acelea care formau obiectul coproprietăţii. Partajul poate fi făcut prin acordul coproprietarilor(împărţeala convenţională sau voluntară prevăzută de art.730 C.civ.), sau pe cale judecătorească(împărţeala sau partajul judiciar este reglementat de art.728-729 C.civ., în Cartea aIVa din C.pr.civ. cu modificările aduse prin O.U.G. nr.138/2000). Partajul pe cale judecătorească(judiciar) se realizează prin următoarele modalităţi: 1)prin partajarea în natură a bunului sau bunurilor; 2)prin atribuirea bunului comun în proprietatea exclusivă a unuia dintre copărtaşi.Atribuirea bunului se face numai cu acordul copărtaşului, iar dacă acesta acceptă, va fi obligat la plata unei sulte către ceilalţi copărtaşi. 3)prin vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc.Această modalitate se realizează când bunul comun nu este dorit de nici unul dintre copărtaşi.Instanţa de judecată va dispune vânzarea lui stabilind totodată dacă vânzarea se va face de părţi prin bună învoială ori de către executorul judecătoresc. Efectele partajului-Împărţeala are caracter declarativ de drepturi şi nu translativ de drepturi.Din caracterul declarativ decurge consecinţa că fiecare copărtaş este considerat proprietar exclusiv în mod retroactiv, adică de când s-a născut coproprietatea. Sediul materiei sunt prevederile art.728-729 C.civ., deşi acestea se referă la succesiuni, ele sunt aplicabile şi în materia coproprietăţii. Noul Cod Civil în schimb, va reglementa ‚Coproprietatea obişnuită’ în disp.art.634-645 din Secţiunea aIIa, iar ‚Partajul’ la art.669-686 din Secţiunea V, din

35

Cap.IV, Titlul II, Cartea aIIIa. c) Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă Este o coproprietate forţată deoarece există şi se menţine indiferent de voinţa coproprietarilor şi este perpetuă deoarece scopul bunurilor care îi alcătuiesc obiectul este permanent. Obiectul coproprietăţii forţate şi perpetue poartă asupra unor bunuri imobile care prin natura lor nu pot fi împărţite, sunt accesorii şi pot fi folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi proprietari. Această coproprietate urmează soarta juridică a bunului principal:accesorium sequitur principale şi de aici concluzia că aceasta nu poate fi înstrăinată decât cu bunul principal. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor-Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat în coproprietate forţată fără consimţământul celorlalţi dar cu respectarea următoarelor limite:-prin folosinţă să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalţi coproprietari;-folosinţa trebuie exercitată numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu. Un coproprietar nu poate face acte de dispoziţie prin care să înstrăineze bunul aflat în coproprietate forţată, dar poate înstrăina oricând bunul principal, fără consimţământul celorlalţi(ex., înstrăinarea unui apartament care presupune implicit şi ‚înstrăinarea’ părţilor comune, holul comun al scării, uscătorul, etc.). Cazurile de coproprietate forţată:-coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine. Ex., potecile, drumurile, fântânile şi izvoarele. Acestea trebuie să fie situate chiar pe linia despărţitoare a proprietăţilor. -coproprietatea despărţiturilor dintre două fonduri.Acestea sunt un ansamblu de drepturi şi obligaţii.Prin despărţitura comună se înţelege zidul comun(art.590-601 C.civ.), şanţul comun(art.602-605 C.civ.) şi gardul comun(art.606-609 C.civ.). Zidul comun-Îngrădirea privată este cea care aparţine în totalitate proprietarului imobilului împrejmuit, fiind efectuată pe cheltuiala sa, iar îngrădirea comună este cea ridicată de doi proprietari vecini, fiind în coproprietatea acestora. Obligaţiile coproprietarilor-Întreţinerea zidului comun va fi pe cheltuiala comună(art.592 C.civ.), fiind o obligaţie propter rem,coproprietarii se pot sustrage acesteia doar abandonând dreptul lor asupra zidului(art.593 C.civ.). Proba în materie de despărţituri comune, potrivit ierarhiei stabilite de Codul civil, o reprezintă: 1.Titlul-Constituie dovada fie a comunităţii, fie a necomunităţii zidului dacă el emană de la cei doi proprietari în litigiu, sau de la un autor care le este comun. 2.Prescripţia-Dacă timp de 30 de ani cei doi vecini s-au comportat ca şi coproprietari ai zidului(au contribuit împreună la întreţinerea lui), acel zid va fi considerat comun.Dacă numai unul dintre ei a făcut acte de posesie, zidul va fi considerat că-i aparţine. 3.Prezumţiile de comunitate şi prezumţiile de necomunitate(semne)-Acestea sunt presupuneri impuse de legiuitor.Astfel, prezumţia de comunitate sau relativă, este cea stabilită de art.590 C.civ., iar cea de necomunitate de art.591 C.civ. Şanţul comun-Potrivit art.602 C.civ.’Toate şanţurile între două proprietăţi se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu’. Din acest text, rezultă că această prezumţie poate fi răsturnată prin proba contrară(titlu, uzucapiune sau semne de necomunitate). Prin semn de necomunitate se

36

înţelege şi situaţia când pământul este înălţat sau aruncat numai de o parte a şanţului(art.603 C.civ.). Coproprietarii sunt obligaţi să suporte cheltuielile necesare întreţinerii şanţului. Gardul comun-Acest caz este reglementat de art.606 C.civ., care stabileşte că ‚Orice gard ce desparte două proprietăţi se socoteşte comun afară numai dacă una din două prorpietăţi va fi îngrădită sau de nu va fi titlu sau posesiune îndestulătoare care să constate din contră’.Această regulă se aplică şi gardurilor uscate şi a celor vii.-coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe apartamente-Acest caz de proprietate forţată se referă numai la acele clădiri în care există mai multe apartamente(sau spaţii) care aparţin unor proprietari diferiţi. Obiectul acestei coproprietăţi forţate îl presupune căile de acces la părţile comune ale unei clădiri, curtea, scările care duc la apartamente, zidurile comune, instalaţiile, etc. Asigurarea condiţiilor de funcţionare a locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie din clădire-care alcătuiesc un condominiu-este efectuată de Asociaţia de proprietari. Această asociaţie, reprezintă o formă de asociere autonomă şi nonprofit a proprietarilor unui condominiu. Încetarea coproprietăţii forţate-Principiul general este că această coproprietate este permanentă, dar poate înceta în următoarele cazuri:-prin acordul coproprietarilor(ex., curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc.);-când menţinerea acesteia nu se mai impune(ex., deşi coproprietarii nu au ajuns la o înţelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instanţa de judecată fără a fi lezate interesele vreunuia);-când un coproprietar dobândeşte proprietatea exclusivă a întregului imobil de la celalţi coproprietari;-exproprierea pentru cauză de utilitate publică;-pieirea integrală a bunului aflat în coproprietate. 3) Proprietatea comună în devălmăşie Aceasta reprezintă, acea proprietate comună potrivit căreia obiectul ei aparţine nefracţionat titularilor. Cu toate că oricând două sau mai multe persoane pot dobândi anumite bunuri împreună printr-o convenţie, în legislaţia noastră singurul caz de devălmăşie este cel legat de dreptul de proprietate în devălmăşie al soţilor, care îşi are temeiul în comunitatea de bunuri a acestora-duo erunt in carne uno. Proprietatea devălmaşă a soţilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobândite de ei sau de oricare dintre ei în timpul căsătoriei. Potrivit art.30 alin.(1) din C.fam.’Bunurile dobândite în timpul căsătoriei de către oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Orice convenţie contrară este nulă’, iar art.31 enumeră categoriile de bunuri proprii ale fiecărui soţ, bunuri care nu pot fi incluse în sfera bunurilor comune ale acestora.Izvorul dreptului de proprietate în devălmăşie a soţilor constă în faptul dobândirii de bunuri în timpul căsătoriei de oricare dintre ei. Administrarea, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor comune, se realizează potrivit art.35 din C.fam., de comun acord de către ambii soţi, legea instituind o prezumţie de mandat tacit reciproc între soţi. Totuşi, nici unul dintre soţi nu poate înstrăina sau greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune dacă nu are consimţământul expres al celuilalt soţ(art.35 alin.2 C.fam.). Dacă actul de înstrăinare a unui imobil a fost încheiat numai de unul dintre soţi, sancţiunea va fi

37

nulitatea relativă a actului, celălalt soţ, în termenul de prescripţie de 3 ani de la data aflării va putea să ceară anularea acelui act. Datoriile comune ale soţilor, sunt determinate limitativ de către legiuitor, prezumând că celelalte sunt proprii(art.32 C.fam.). Regimul juridic al datoriilor comune reglementate de art.33 şi 34 C.fam.instituie o ordine de urmărire a bunurilor soţilor, ordine care este imperativă. Concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri prevăzută de art.30 din C.fam.(specifică numai soţilor), dar nimic nu se opune ca pe baza convenţiei lor să se constate că bunurile dobândite de ei sunt proprietate cote-părţi, în raport cu contribuţia fiecăruia. Încetarea dreptului de proprietate în devălmăşie-Se face prin desfacerea sau încetarea căsătoriei, moment în care aceasta se transformă în proprietate comună pe cote-părţi. Excepţional potrivit art.36 alin.(2) C.fam., ea poate înceta şi în timpul căsătoriei. 4. 4 Proprietatea rezolubilă(sau condiţională) Sunt cazuri când, fie prin voinţa celui care transmite, fie prin voinţa legiuitorului, proprietatea se dobândeşte sub o anumită condiţie. De aceea putem spune că, proprietatea rezolubilă, este aceea proprietate care poate fi transmisă numai dacă se realizează un eveniment(o condiţie) care poate fi în interesul celui care transmite sau în interesul celui care dobândeşte. Următorul exemplu va fi edificator:o persoană donează averea sa altuia cu condiţia că efectele donaţiei vor înceta dacă cel care a primit gratificarea(donatarul) va înceta din viaţă înaintea donatorului. Deci soarta donaţiei va atârna de împlinirea condiţiei rezolutorii(art.1019 C.civ.).Prin încheiarea actului de donaţie are loc de îndată transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar. Dar existenţa dreptului de proprietate dobândit de cel gratificat este nesigură atâta vreme cât condiţia se mai poate realiza. Aceasta deoarece nu se ştie încă dacă donatarul va supravieţui donatorului pentru ca astfel el să rămână definitiv proprietar al averii primite sau va deceda înaintea acestuia, caz în care bunurile se vor întoarce în patrimoniul donatorului. Din cele expuse rezultă că întotdeauna când un bun este transmis sub condiţie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiţie suspensivă iar celălalt sub condiţie rezolutorie. Proprietarul sub condiţie suspensivă poate face acte de conservare a dreptului său(art.1016 C.civ.). Dar proprietarul sub condiţie rezolutorie este acela care, de regulă, are posesia bunului şi are aparenţa proprietăţii;ori tocmai prin această situaţie lui este superioară celuilalt proprietar. Proprietatea rezolubilă poate lua naştere nu numai prin voinţa părţilor dar şi prin voinţa legiuitorului.Astfel:-donaţiile dintre soţi sunt revocabile(art.937 C.civ.);-situaţia donatarului a cărui donaţie este revocată pentru naşterea unui copil(art.836 C.civ.).-cazul prevăzut de art.1365 C.civ. care stabileşte:’Dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul, vânzătorul poate cere rezoluţiunea vânzării’. 4. 5 Proprietatea anulabilă Proprietatea anulabilă reprezintă acea modalitate juridică a dreptului de proprietate care apare în situaţia în care transferul proprietăţii se face în temeiul unui act lovit de nulitate relativă3(anulabil).

3 Nulitatea relativă este nulitatea care sanctioneaza nerespectarea, la incheierea actului juridic civil, a unei norme care ocroteste un interes particular, individual ori personal.Nulitatea relativă este indicată prin formulele: -actul este anulabil, sau actul este anulat. Nulitatea absolută este nulitatea care sanctioneaza nerespectarea , la incheierea actului juridic, a unei norme care ocroteste un interes general, obstesc. În legislatie, nulitatea absolută este desemnata prin formule ca, nulitatea de drept, ìnulitate sau ìnulitate de plin drept.

38

Dacă acţiunea este admisă dreptul de proprietate al dobânditorului va fi desfiinţat retroactiv. În cazul în care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobânditorului va fi consolidat. Trebuie subliniat că efectul retroactiv al anulării actului translativ se referă nu numai la părţile actului ci şi la raporturile cu terţii. Elementele de apropriere cu proprietatea rezolubilă constau în aceea că, pe de o parte, proprietatea dobânditorului este incertă timp de 3 ani(termenul de prescripţie al acţiunii în nulitate relativă), iar pe de altă parte, efectul anulării este retroactiv(ex tunc).

4.6 TEST DE EVALUARE X este proprietar asupra unei construcţii casa si teren locuind cu familia. În anul 2005, fiul său se căsătoreşte şi hotăreşte să locuiască împreună cu soţia sa în casa părintească, dar întrucât nu exista un staţiu locativ suficient, X şi fiul său se hotăresc să ridice un etaj casei vechi. În anul 2006 această construcţie este finalizată dar la acest domiciliu se prezintă într-o anumită zi reprezentanţii Comisiei pentru disciplina în construcţii din cadrul Consiliului Local al acelei localităţi. Ce nu a respectat X şi ce măsuri pot întreprinde reprezentanţii comisiei?

4.7 LUCRARE DE VERIFICAREEnumeraţi modalităţile de exercitare ale dreptului de proprietate privată4.8 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 4. 9 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

39

Unitatea de învăţare nr.5Apărarea a dreptului de proprietate sau ale altor drepturi realeCuprins: Acţiunea în revendicare. Distincţia dintre acţiunea în revendicare şi alte acţiuni reale

Acţiunea în revendicare:A) Consideraţii generale;B) Noţiune şi caracterele generale specifice

acţiunii în revendicare; C) Delimitarea acţiunii în revendicare de alte acţiuni reale.

5.1. OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe privind apărarea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale

5.2. Acţiunea în revendicare. Distincţia dintre acţiunea în revendicare şi alte acţiuni reale A) Consideraţii generale Protecţia proprietăţii împotriva terţilor implică două ipostaze: a)protecţia împotriva atingerilor materiale aduse proprietăţii(care vizează nu însuşi dreptul de proprietate ci bunul corporal care este obiectul dreptului de proprietate-degradări, distrugeri, deteriorări materiale, etc); b)protecţia împotriva atingerilor juridice aduse proprietăţii(acestea sunt îndreptate împotriva dreptului de proprietate şi pot fi însoţite uneori de o atingere materială, fiind de fapt o intenţie posesivă rezultată dintr-o pretenţie la dreptul de proprietate-animus domini). Mijloacele de apărare a dreptului de proprietate au fost grupate în două categorii: a)mijloacele directe sau specifice care sunt aşa numitele acţiuni reale, adică acţiunile petitorii şi acţiunile posesorii.-acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care reclamantul cere instanţei de judecată să statueze că el este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real cu privire la un bun(acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confesorie şi acţiunea în prestaţie tabulară).-acţiunile posesorii sunt acţiunile în justiţie prin care reclamantul solicită apărarea posesiei sale împotriva oricărei tulburări, după caz, fie pentru a o menţine, fie pentru a o redobândi dacă a pierdut-o(acţiunea generală sau în complângere şi acţiunea specială sau în reintegrare).

40

b)mijloace indirecte sau nespecifice, precum acţiunile în justiţie întemeiate pe drepturile de creanţă(acţiunile în executarea contractelor, în răspundere contractuală, în restituirea plăţii nedatorate, etc.). B)Noţiune şi caracterele generale specifice acţiunii în revendicare a)Definiţie. Este aceea acţiune reală prin care proprietarul care a pierdut bunul său, cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra bunului şi restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. Pe scurt, este o acţiune prin care proprietarul neposesor reclamă bunul de la posesorul neproprietar.Această acţiune poate fi introdusă numai de titularul dreptului de proprietate. b)Caracterele acţiunii în revendicare.-este o acţiune reală deoarece se referă la un bun;-este o acţiune petitorie întrucât prin ea se pune în discuţie însuşi dreptul de proprietate al reclamantului.Dacă reclamantul nu va face dovada dreptului de proprietate se va respinge chiar dacă pârâtul deţine bunul fără titlu;-acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilă sub aspect extinctiv.Înseamnă că oricât timp nu ar fi exercitată această acţiune nu se stinge decât odată cu stingerea dreptului de proprietate.Stingerea dreptului de proprietate are loc, după cum ştim, în cazul în care o altă persoană a dobândit bunul, prin uzucapiune sau prin posesie de rea credinţă. C)Delimitarea acţiunii în revendicare de alte acţiuni reale

a) Acţiunea în revendicare şi acţiunea posesorie; În cazul adminiterii acţiunii în revendicare, reclamantul redobândeşte posesia asupra bunului revendicat, însă este vorba doar de un efect accesoriu al admiterii acţiunii în revendicare. Tocmai de aceea, o asemenea acţiune nu trebuie confundată cu acţiunea posesorie, prin care reclamantul urmăreşte să păstreze ori să redobândească posesia, ca simplă stare de fapt, fără a pune în discuţie existenţa dreptului de proprietate asupra bunului. Dacă acţiunea posesorie poate fi exercitată de simplul posesor, indiferent dacă acesta este sau nu şi titularul dreptului real principal, în schimb, admiterea acţiunii în revendicare implică, printre altele, dovedirea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului revendicat. Acţiunea posesorie trebuie exercitată într-un interval scurt de timp(un an de la tulburare sau deposedare), în vreme ce acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilă extinctiv. Hotărârea pronunţată în posesoriu nu are putere de lucru judecat în petitoriu4, astfel încât cel care a pierdut într-o acţiune posesorie este îndreptăţit să introducă o acţiune în revendicare cu privire la acelaşi bun, însă hotărârea prin care s-a admis acţiunea în revendicare are putere de lucru judecat şi în posesoriu, ceea ce înseamnă că partea care a pierdut într-o acţiune în revendicare nu este îndreptăţită să solicite, printr-o acţiune posesorie, ocrotirea posesiei pe care a exercitat-o asupra bunului respectiv.

b) Acţiunea în revendicare şi acţiunea confesorie; Acţiunea confesorie este acea acţiune în justiţie prin care se urmăreşte apărarea

4 (despre o cerere) prin care se cere unei instanțe recunoașterea proprietății sau a unui alt drept. (fr. pétitoire, lat. petitorius)

41

unui dezmembrământ al dreptului de proprietate(privată), solicitându-se instanţei să îl oblige pe pârât să permită reclamantului exercitarea deplină şi netulburată a dreptului real principal. Dacă persoana care pretinde că este proprietar are poziţia procesuală de reclamant într-o acţiune în revendicare, în schimb, în acţiunea confesorie, poziţia procesuală de reclamant este deţinută fie de proprietar, fie de altă persoană care contestă existenţa dreptului real principal în favoarea reclamantului. Spre deosebire de acţiunea în revendicare, care, în principiu, este imprescriptibilă extinctiv, acţiunea confesorie(cu excepţia celei întemeiate pe dreptul de superficie) se prescrie în termen de 30 de ani.

c) Acţiunea în revendicare şi acţiunea negatorie; Acţiunea negatorie este acea acţiune în justiţie prin care se contestă existenţa unui dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, ceea ce înseamnă că, indirect, prin intermediul ei se apără şi dreptul de proprietate. Printr-o asemenea acţiune nu se pune în discuţie dreptul de proprietate, ci numai (in)existenţa dreptului real principal(a dreptului de uzufruct, de uz, de abitaţie, de servitute sau de superficie) pe care pârâtul pretinde că îl are.

d) Acţiunea în revendicare şi acţiunea în grăniţuire; Acţiunea în grăniţuire(în hotărnicie) este acea acţiune în justiţie prin care se solicită instanţei determinarea, prin semne exterioare, a liniei despărţitoare dintre două fonduri vecine. Acţiunea în grăniţuire poate fi introdusă nu numai de către proprietar, ci şi de către titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra fondului respectiv, precum şi de simplul posesor; ea poate fi exercitată împotriva proprietarului fondului vecin, a titularului unui alt drept real sau chiar a titularului unui drept de folosinţă, ca drept personal(de creanţă). Prin acţiunea în grăniţuire se urmăreşte (re) constituirea hotarului real dintre cele două fonduri, fără a se contesta dreptul de proprietate asupra fondului vecin şi faţă de care se va face delimitarea . Aşadar , acţiunea în grăniţuire nu implică dovedirea dreptului de proprietatea asupra fondurilor cu privire la care se va stabili hotarul despărţitor. Dacă însă, cu ocazia grăniţuirii, reclamantul pretinde o parte determinată din terenul limitrof , grăniţuirea este dublată de o revendicare a porţiunii respective de teren, astfel încât va trebuisă se facă dovada dreptului de proprietate cu privire la aceasta.

e) Acţiunea în revendicare şi petiţia de ereditare.Petiţia de ereditare este acea acţiune în justiţie prin care reclamantul solicită instanţei recunoaşterea calităţii sale de moştenitor universal ori cu titlu universal ( ori de succesor în drepturi al unui astfel de moştenitor), precum şi obligarea pârâtului, care se pretinde deasemenea moştenitor universal sau cu titlu universal , la restituirea bunurilor succesorale pe care le deţine , drepturile pretinse de cele două părţi fiind inconciliabile.Chiar din această definiţie rezultă că natura acţiunii se poate stabili numai după ce pârâtul îşi precizează poziţia sa faţă de cererea reclamantului; dacă pârârtul se apără pretinzând că este moştenitor unuiversal ori cu titlu universal , acţiunea formulată de reclamant va fi calificată ca petiţie de ereditare , însă, dacă pârâtul se prevalează de o altă calitatea ( de proprietar, de titular al altui drept real sau de simlpu posesor), acţiunea reclamantului va fi calificată ca aţiune în revendicare sau, după caz , ca

42

aţiune negatorie. În ambele situaţii însă, reclamantul, pentru a-şi justifica legitimarea (calitatea)procesuală activă, va trebui să facă dovada calităţii sale de moştenitor(moştenitor legal sau legatar universal ori cu titlu universal).

C) Calitatea procesualăÎntr-o acţiune în revendicare, calitatea procesuală activă aparţine proprietarului, iar calitatea procesuală pasivă revine celui care stăpâneşte , ca posesor sau chiar ca detentor, bunul revendicat. Dacă la data intentării acţiunii reclamantul nu mai este proprietar al bunului pe care-l revendică, întrucât dreptul de proprietate asupra acelui bun fusese anterior dobândit de o altă persoană prin oricare dintre modurile de transmitere( dobândire) a proprităţii prevăzute de lege, acţiunea în revendicare se va respinge ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă. În alte cuvinte, admiterea acţiunii în revendicare presupune că reclamantul a pierdut numai stăpânirea materială a bunului respectiv. Desigur că, în cazul în care , anterior intentării acţiunii în revendicare, o altă persoană dobândise dreptul de proprietate , fostul proprietar va putea invoca, inclusiv pe cale incidentală în cadrul acţiunii în revendicare, nevalabilitatea dobândirii dreptului de proprietate de către terţa persoană. În raporturile dintre coproprietari nu poate fi folosită acţiunea în revendicare, titularii având drepturi simultane şi concurente asupra bunului proprietate comună, nici unul neavând vreun drept exclusiv până la efectuarea partajului. Pentru ipoteza revendicării unui bun proprietate comună pe cote-părţi, calitatea procesuală acivă aparţine în principiu, tuturor titularilor dreptului de proprietate comună, deci acţiunea în revendicare a bunului proprietate comună deţinut de o terţă persoană trebuie introdusă de toţi coproprietarii. Totuşi, se poate recunoaşte calitatea procesuală de a revendica bubul comun doar unuia dintre coproprietari dacă acesta face dovada că a fost în imposibilitate de a obţine consinţământul tuturor, inclusiv atunci când unul dintre titulari nu este de acord cu introducerea acţiunii.

Pentru ipoteza revendicării unui bun proprietate comună în devălmăşie, trebuie distins după cum bunul revendicat este mobil sau imobil . Acţiunea în revendicarea unui bun mobil, proprietate în devălmăşie poate fi introdusă numai de către unul dintre soţi, fără acordul expres al celuilalt întrucât se aplică prezumţia de mandat tacit reciproc; în schimb , această prezumţie nu se mai aplică în cazul acţiunii în revendicare a unui bun imobil proprietate comună a soţilor, deci o asemenea acţiune trebuie introdusă de ambii soţi. 5.8. TEST DE EVALUARE. X este proprietar asupra unei construcţii casa si teren locuind cu familia.În anul 2005, fiul său se căsătoreşte şi hotăresc să locuiască împreună cu soţia sa în casa părintească, dar întrucât nu exista un staţiu locativ suficient, X şi fiul său se hotăresc să ridice un etaj casei vechi.În anul 2006 această construcţie este finalizată dar la acest domiciliu se prezintă într-o anumită zi reprezentanţii Comisiei pentru disciplina în construcţii din cadrul Consiliului Local al acelei localităţi. Ce nu a respectat X şi ce măsuri pot întreprinde reprezentanţii comisiei?

5.9. LUCRARE DE VERIFICAREEfectuaţi distincţia dintre acţiunea în revendicare şi alte acţiuni reale

43

5.10 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

5. 11 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

44

Unitatea de învăţare nr.6Apărarea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale

CuprinsAcţiunea în revendicare imobiliară şi acţiunea în revendicare mobiliară.

Acţiunea în revendicare imobiliară; Acţiunea în revendicare mobiliară; Efectele acţiunilor în revendicare; Regimul revendicării bunurilor proprietate publică.

6.1 OBIECTIVE

Înţelegerea şi prezentarea obiectului acţiunilor în revendicare imobiliară şi a celei mobiliare. Efectele acţiunilor în revendicare şi regimul revendicării bunurilor proprietate publică.

6.2. Acţiunea în revendicare imobiliară Revendicarea bunurilor imobile: Acest concept pune în discuţie două probleme: A)Proba dreptului de proprietate; Aceasta incumbă reclamantului care pretinde că este proprietarul imobilului.Este de fapt o regulă generală de purtare a proceselor. Art.1169 C.civ. statuează că, ”Cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească”. Proba dreptului de proprietate nu este deloc simplă(a fost denumită probatio diabolica). Dificultatea principală survine din împrejurarea că în sistemul nostrum de drept înscrisul translativ de proprietate nu poate face dovada deplină a dreptului de proprietate decât dacă emană de la adevăratul proprietar.Pentru ca o persoană să fie considerată cu adevărat proprietar, ea trebuie să dovedească că a dobândit bunul tot de la un adevărat proprietar şi tot aşa urcând la infinit lanţul transmisiunilor. În sistemul Codului civil singura dovadă deplină şi absolută a dreptului de proprietate o constituie uzucapiunea. În materie de conflict de probe ierarhia stabilită este: prescripţia achizitivă, titlurile, indiciile şi prezumţiile de fapt. Dificultăţile survin atunci când cele două părţi invocă probe, în principiu, de aceeaşi valoare. Practica judiciară şi doctrina au cristalizat câteva reguli, şi anume:

45

a)Titlu contra titlu-atunci când cele două părţi au câte un titlu care provine de la acelaşi autor, va avea preferinţă acela care a transcris primul titlul în registrul de publicitate imobiliară. Când titlurile provin de la autori diferiţi se compară titlurile între ele şi va fi mai puternic acela care are la bază un autor care are un drept preferenţial, de aceea instanţele vor aprecia în funcţie de circumstanţe care dintre părţi invocă “un titlu mai bun”; b)Titlu contra posesie- când numai una dintre părţi are titlu şi acesta aparţine reclamantului, acesta câştigă cu condiţia ca titlul să emane de la un terţ şi să poarte o dată anterioară începerii posesiei pârâtului. Dacă posesia pârâtului era anterioară titlului invocat de reclamant va trebui să câştige pârâtul deoarece această posesie anterioară face suspect titlul obţinut de reclamant de la un autor neposesor. Totuşi, dacă reclamantul este în măsură să producă titlul autorului său sau al autorilor precedenţi şi dacă acest titlu ar fi el însuşi mai vechi decât posesia pârâtului, el va avea câştig de cauză; c)Posesie contra posesie- dacă nici una dintre părţi nu are titlu şi nu poate face dovada uzucapiunii, trebuie să se dea câştig de cauză posesorului iar dacă ambele părţi au avut succesiv posesia bunului, se compară cele două posesii şi va câştiga acela care dovedeşte o posesie caracterizată(mai îndelungată, neviciată, de bună-credinţă, etc.). Faţă de aceste aspecte trebuiesc făcute unele precizări, în sensul că: -prin titlul de proprietate, se înţeleg atât actele translative de proprietate(vânzare, donaţie, testament, schimb, etc.) cât şi cele declarative(hotărârea judecătorească, actul de partaj voluntar, tranzacţia, etc.);-posesia poate fi posesia actuală a pârâtului sau posesia anterioară, pierdută a reclamantului.Ea poate fi mai mult sau mai puţin caracterizată, ceea ce depinde de durata sa şi de calităţile sale şi de asemenea de orice prezumţii de fapt care pot sprijini(adeverinţe privind plata impozitului, situaţia cadastrală, etc.). B)Caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare. Acest principiu decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz indiferent de timpul cât titularul său nu l-a exercitat. Acţiunea în revendicare se stinge numai odată cu stingerea dreptului de proprietate.Aseasta poate fi paralizată prin invocarea şi proba uzucapiunii de către actualul posesor. Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare îşi are originea, în caracterul perpetuu al dreptului de proprietate. Principiul imprescriptibilităţii dreptului de proprietate nu prezintă interes practic decât în cazul în care nimeni nu poate justifica uzucapiunea, caz în care proprietarul este preferat Statului. Invers, dreptul de proprietate nu mai este protejat prin acţiunea în revendicare atunci când un terţ face dovada prescripţiei achizitive(uzucapiunii). 1. Revendicarea imobilelor preluate abuziv de către Stat sau alte persoane juridice în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Naţionalizările, confiscările, rechiziţiile precum şi alte deposedări abuzive săvârşite în perioada comunistă(6 martie 1945-22 decembrie 1989), au ridicat mari probleme instanţelor judecătoreşti în rezolvarea acţiunilor în revendicare formulate de foştii proprietari sau moştenitorii acestora.În plana social şi de asemenea juridic s-au opus două concepţii: 1. cea a foştilor proprietari care în mod legitim solicitau repunerea lor în situaţia anterioară(restitutio in integrum); 2. cea a chiriaşilor din casele naţionalizate. O problemă controversată care a durat ani de zile a fost legată de competenţa instanţelor în soluţionarea acestor acţiuni.

46

Într-o primă fază unele din instanţele noastre s-au considerat competente a examina asemenea acţiuni(în materia Decretului 92/1950) invocându-se competenţa generală pe care ele o au în materie civilă. Ulterior însă Curtea Supremă de Justiţie a revenit asupra acestei jurisprudenţe, statuând prin hotărârea nr.1/1995 în Secţii Unite că instanţele nu sunt competente să cenzureze dispoziţiile Decretului 92/1950 şi implicit a altor acte normative asemănătoare, depăşindu-şi astfel atribuţiile puterii judecătoreşti. Consecinţa a fost că urmare a recursurilor în anulare promovate de procurorul general, numeroase hotărâri de admitere a unor acţiuni în revendicare au fost desfiinţate, imobilele redevenind proprietatea Statului. În această situaţie cei care au fost privaţi de bunurilor lor pe nedrept, s-au plâns C.E.D.O. susţinând că astfel nu s-a respectat art.1 din Protocolul nr.1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului privind dreptul de proprietate.Prin hotărârea C.E.D.O. din 28.10.1999 dată în cauza Brumărescu c.României, s-a statuat că reclamantul a redobândit dreptul de proprietate asupra bunului urmare a admiterii unei acţiuni în revendicare printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.Curtea Europeană a constatat că Statul român a încălcat în cauză art.1 al Protocolului nr.1 al Convenţiei şi a obligat Statul român sau la restituirea bunului în natură sau la plata de despăgubiri. Dupăaceastă hotărâre, Secţiile Unite ale Curţii Suprema de Justiţie au stabilit prin hotărârea nr.1 din 28 septembrie 1998 să revină asupra deciziei sale din 1995 statuând că şi tribunalele sunt competente să judece orice acţiune privitoare la aducerea unor atingeri aduse dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale comise în anii 1944-1989.

6.3. Acţiunea în revendicare mobiliară Revendicarea bunurilor mobile. Pornind de la principiul (art.1909 C.civ.)potrivit căruia “în materie de mobile posesia valorează titlu”, într-adevăr posesia de bună-credinţă face să se dobândească proprietatea asupra mobilelor (aceasta fiind o funcţie achizitivă a principiului), totodată posesia face să se prezume până la proba contrară, o dobândire regulată a proprietăţii în persoana posesorului(aceasta este funcţia probatorie a principiului). În consecinţă, pentru mobilele corporale posesia valorează titlu (de proprietate)potrivit principiului enunţat din dispoziţiile art.1909 C.civ.Această regulă cuprinsă în textul enunţat a suscitat mai multe păreri doctrinare. Într-o primă opinie s-asusţinut că regula înscrisă în art.1909 C.civ. reprezintă un efect special al prescripţiei achizitive care are loc chiar în momentul primirii lucrului de către posesor-de aici şi denumirea de prescripţie instantanee. A doua opinie susţine că art.1909 C.civ. nu reprezintă altceva decât un mod de dobândire a proprietăţii prin efectul legii. Ultima opinie susţine că art.1909 C.civ. crează în favoarea posesorului o prezumţie legală de proprietate care nu poate fi răsturnată. Putem concluziona prin afirmaţia că, fiecare dintre aceste opinii exprimă o parte din adevăr, dar explicaţia soluţiei date de art.1909 C.civ. pare a rămâne securitatea şi rapiditatea circuitului mobiliar.

6. 4 Efectele acţiunilor în revendicare Restituirea bunului revendicat. Când acţiunea de revendicare este admisă prin

47

hotărâre judecătorească va recunoaşte reclamantului dreptul de proprietate şi pe cale de consecinţă va dispune obligarea pârâtului la restituirea bunului(cu toate accesoriile lui) reclamantului sau, după caz, îl va obliga pe pârât de a se abţine a mai aduce atingere exerciţiului dreptului de proprietate. Restituirea bunului se face în natură şi liber de orice sarcini. Dacă restituirea în natură nu mai este posibilă(fie că bunului a pierit, fie că a fost dobândit de un terţ, fie expropriat), atunci pârâtul este obligat să-i plătească reclamantului echivalentul bănesc. Restituirea fructelor. Dacă bunul revendicat a produs fructe, regimul lor va fi în funcţie de buna sau reaua credinţă a posesorului. Astfel, dacă pârâtul a fost de bună credinţă el are dreptul să păstreze fructele(art.485 C.civ.) iar dacă a fost de rea credinţă va fi obligat să restituie fructele în natură iar dacă nu mai este posibil, contravaloarea lor. Restituirea cheltuielilor. Atât posesorul de bună credinţă cât şi cel de rea credinţă au dreptul de a cere reclamantului-proprietar restituirea cheltuielilor necesare şi a celor utile pe care le-au făcut cu privire la bunul respectiv. Cheltuielile necesare sunt acelea făcute pentru conservarea bunului. Acestea trebuiesc făcute deoarece fără ele conservarea bunului nu poate fi exercitată şi oricum ar fi fost făcute şi de către proprietar. Cheltuielile utile sunt acelea care deşi nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului de utilitate a bunului. Dacă cheltuielile necesare trebuie restituite în întregime, cheltuielile utile se restituie numai în limita sporului de valoare a bunului la momentul la momentul obligării la restituire. Justificarea obligaţiei de restituire a acestor cheltuieli are la bază principiul îmbogăţirii fără justă cauză a proprietatrului revendicant. Cheltuielile voluptorii(de plăcere sau de înfrumuseţare) sunt acelea pe care posesorul le-a făcut pentru plăcerea sa personală şi nu se restituie, însă posesorul este în drept să ridice acele lucruri fără însă a deteriora bunul respectiv. Referitor la construcţiile noi şi plantaţiile făcute de posesor, acestea se vor supune regimului din materia accesiunii, avându-se în vedere dacă posesorul a fost de bună sau de rea credinţă.

6. 5 Regimul revendicării bunurilor proprietate publică Proprietatea publică, indiferent de titular, se caracterizează prin imprescriptibilitate, inalienabilitate şi insesizabilitate. Aceste caractere sunt împrumutate şi de acţiunea în revendicare în materia proprietăţii publice şi de aceea apărarea acestui drept de proprietate are un regim special. El are la bază următoarele principii: a)principiul imprescriptibilităţii sub aspect extinctiv.Aceasta înseamnă că acţiunea în revendicare privind bunului proprietate publică nu se prescrie fără nicio excepţie. b)principiul imprescriptibilităţii sub aspect achizitiv a acţiunii în revendicare a Statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu privire la bunurile din domeniul public indiferent dacă acestea sunt mobile sau imobile.De aici rezultă că, într-o acţiune în revendicare a unui bun imobil proprietate publică, pârâtul nu va putea invoca uzucapiunea iar atunci când se revendică un bun mobil corporal proprietate publică, nu va putea invoca în favoarea sa posesia de bună credinţă(art.1909 C.civ.). În ceea ce priveşte revendicarea drepturilor reale derivate din dreptul de proprietate publică(dreptul real de administrare, dreptul real de concesiune şi dreptul real de

48

folosinţă a bunurilor imobile) acestea au aceleaşi caractere juridice, adică sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile, aceasta deoarece ele nu reprezintă altceva decât modalităţi de exercitare a dreptului de proprietate publică.De aceea revendicarea lor urmează regimul juridic al acţiunii în revendicarea dreptului de proprietate publică.

6.7 TEST DE EVALUARE A deţine în folosinţă autoturismul proprietatea personală a lui B, în temeiul unui contract de folosinţă gratuită. La sfârşitul anului 2005, B încheie un contract de v-c a autoturismului proprietatea sa către C, însă A nu doreşte restituirea bunului către C. Ce acţiune va întreprinde C în vederea dobândirii autoturismului al cărui proprietar a devenit?Motivaţi!6.8 LUCRARE DE VERIFICAREPrezentaţi cele două probleme care le ridică conceptul de acţiune, în revendicarea imobiliară6.9 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

6. 10 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

49

Unitatea de învăţare nr.7PosesiaCuprins:

Consideraţii generale. Definiţie Conţinutul structural al posesiei Posesia şi detenţia precară Posesia şi proprietatea aparentă

7.1 OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe introductive referitoare la posesie

7.2 Consideraţii generale. Definiţie Prevederile art.1846 alin.(2) C.civ. definesc posesia astfel:’Posesia este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înţine sau de altul în numele nostru’. Această definiţie a fost criticată, deoarece ‚deţinerea’ sau detenţia are un sens juridic deosebit de acela al posesiei, iar sintagma ‚folosirea unui drept’ este improprie deoarece posesia poate exista chiar şi atunci când posesorul nu exercită un drept asupra lucrului(posesia bunurilor găsite sau furate). Posesia este o stare de fapt, nu o stare de drept, deoarece există independent de dispoziţiile legale care se referă la dobândirea sau stingerea drepturilor, aceasta nu poate face obiectul unei transmisiuni(Ex., stăpânirea în fapt a unei case, a unui automobil, exercitarea în fapt al unui drept de uzufruct, servitute, etc). În consecinţă, putem defini posesia ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt de către o persoană asupra unui bun cu intenţia şi voinţa de a se comporta faţă de toţi ceilalţi ca proprietar sau titular al unui drept real. De-a lungul istoriei, posesia a primit numeroase definiţii şi conotaţii juridice. Astfel, la Roma posesiunea propriu-zisă se numea posesiune interdictală sau pretoriană deoarece apărarea ei se făcea pe cale pretoriană. Dintre aceşti posesori unii pot invoca un titlu juridic(de ex., proprietarii, posesorii de bună credinţă, arendaşii pe termen lung, etc, adică emfiteoţii) în timp ce alţii nu por invoca un astfel de titlu, ei având o posesie injustă(de ex., hoţul care a dobândit un imobil prin violenţă). În vechiul drept medieval posesia era considerată un drept subiectiv. Jus possesiones era atât un atribut al proprietăţii cât şi un drept al posesorilor(chiar şi neproprietari); jus possesiones era aşadar un drept real care rezulta din posesia de un an a imobilelor, drept ce era garantat prin acţiunile posesorii. În sec.al XIX-lea s-au conturat cele două celebre teorii asupra posesiei:cea subiectivă, a lui

50

Savigny, şi cea obiectivă, a lui Ihering.7.3.Conţinutul structural al posesiei Natura juridică a posesiei Doctrina atribuie posesiei natura juridică a unui fapt căruia trebuie să i se recunoască efecte juridice. Posesia nu este totuşi un pur fapt. Înseamnă mai mult deoarece i se recunosc anumite efecte juridice; posesia este un fapt juridic voluntar şi licit din care se naşze o situaţia juridică specifică posesorului. Caracterele posesiei - sunt următoarele: 1.-posesia se bazează pe intenţia de a poseda pentru sine, adică animus rem sibi habendi; dacă acest element lipseşte, posesia nu mai există, va fi vorba despre o deţinere sau o detenţie precară; 2.-posesia este incidentă numai drepturilor reale, nu şi celor de creanţă(personale); apoi, posesia nu se poate exercita asupra universalităţilor de bunuri cum ar fi moştenirea sau fondul de comerţ; 3.-posesia face să nască un drept probabil de proprietate sau un alt drept real. Elementele posesiei. Pentru existenţa posesiei sunt necesare două elemente cumulativ îndeplinite şi anume: unul material(corpus) şi altul psihologic(animus). Elementul material(corpus) constă din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra lucrului, inclusiv anumite acte juridice(de ex., depozit, locaţiune, comodat, etc.). Acest element variază în funcţie de doi factori:-în primul rând, în fucţie de natura fizică a lucrului(de ex., posesia unui autoturism se deosebeşte de posesia unui câine, etc.);-în al doilea rând, în funcţie de dreptul real invocat de cel ce exercită corpus(bunăoară, este posesor cu titlu de proprietar acela care se comportă în exterior faţă de lucru aşa cum ar face-o proprietarul însuşi;sau este posesor cu titlu de uzufructuar acela care se comportă aşa cum ar face-o un uzufructuar, etc.). Este important de reţinut că posesia se exercită de către posesor personal sau prin intermediul altei persoane;în acesta din urmă caz posesorul posedă corpore aliena. Elementul psihologic sau intenţional(animus) constă în intenţia sau voinţa celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică ca şi cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul unui drept real. Sub acest aspect, art.1847 C.civ. precizează că posesia se exercită ‚sub nume de proprietar’ iar art.1854 C.civ. stabileşte că elementul intenţional al posesiei se prezumă rezultând din cel material. Elementul animus nu înseamnă neaparat credinţa posesorului că este proprietar ci-aşa cum am arătat-numai voinţa de a poseda pentru sine şi nu pentru altul. Animus este un element al posesiei în timp ce buna sau reaua credinţă o calitate sau un viciu al posesiei.

7.4. Posesia şi detenţia precară Detenţia precară, în opoziţie cu posesia este o stare de drept. Ea rezultă întotdeauna dintr-un titlu(convenţional, legal sau judiciar) în baza căruia detentorul este îndreptăţit să exercite puterea asupra unui lucru(de ex., sunt detentori precari:depozitarul, locatarul, cărăuşul, creditorul gajist, tutorii pentru bunurile celor aflaţi sub ocrotirea lor, etc.). Detenţia a fost definită ca fiind exerciţiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea şi pe contul proprietarului, fie în virtutea unui titlu legal sau judiciar. Putem afirma că detenţiei îi lipseşte elementul animus domini sau animus sibi habendi(elementul psihologic al posesiei). Această definiţie a posesiei presupune trei condiţii şi anume: 1.-puterea de fapt: înseamnă că detenţia precară presupune o stăpânire efectivă a lucrului deţinut.

51

Detentorul are corpus-ul pe care proprietarul nu-l mai are. Astfel, locatarul, depozitarul, cărăuşul, etc., toţi au lucrul în mâinile lor, efectiv îl deţin; 2.-puterea de drept: în această condiţie, detenţia precară presupune că stăpânirea lucrului se exercită în temeiul unui titlu(un titlu juridic); Titlul(causa detentionis) poate avea o natură diferită. El poate fi un contract(titlul detenţiei locatarului este un contract de închiriere) ori un act unilateral(executorul testamentar deţine bunurile succesiunii în baza unei clauze testamentare), sau o dispoziţie legală(uzufructul legal), etc. 3.-obligaţia de restituire:obiectul detenţiei precare. Este detentor precar cel care, în virtutea titlului său, trebuie să restituie la un anumit moment lucrul proprietarului. Trebuie subliniat faptul că ‚precar’ nu înseamnă ‚fără titlu’, precaritatea presupune un fundament juridic. De aceea, detenţia precară nu trebuie confundată nici cu posesia de rea credinţă, deoarece durata detenţiei şi data restituirii sunt determinate prin titlu(de ex., durata locaţiei este fixată prin contractul de închiriere). Comparaţie între detenţia precară şi posesie -Detentorul precar ca şi posesorul are, relativ la lucrul deţinut, o putere de fapt. Şi unul şi celălalt exercită o stăpânire efectivă asupra bunului deţinut;putem afirma că şi unul şi celălalt au ‚corpus’. Totuşi ele se diferenţiază sensibil: -prima diferenţă: putere de fapt sau existenţa unui titlu. Posesia nu este decât un simplu fapt(res facti), iar detenţia este o stare de drept(res juris). -a doua diferenţă:pretenţia la proprietate sau recunoaşterea dreptului proprietarului. Mai simplu spus, detentorul recunoaşte dreptul altuia, posesorul nu. Dacă se are în vedere elementul intenţional(animus), atunci posesorul are prin definiţie animus domini, adică intenţia de a se afirma ca proprietar, în opoziţie, detentorul precar recunoaşte că nu el este proprietar, nu este animat de o voinţă de apropriere, îi lipseşte animus domini sau animus possidendi. Regimul juridic al detenţiei precare -În raporturile detentorului precar cu proprietarul, principiul este acela că acestea sunt guvernate de titlul care fundamentează detenţia(ex.contractul de închiriere, contract de depozit, etc.). Detentorul precar nu beneficiază de prescripţia achizitivă deoarece el nu are possesio ad usucapionum(Constituie posesiunea care prezintă drept efect dobandirea proprietăţii prin uzucapiune, deci printr-o folosinţă îndelungată). Deasemenea, el nu se poate prevala de protecţia posesorie împotriva proprietarului însuşi, deoarece rezultă din titlul care stabileşte drepturile şi obligaţiile fiecărui detentor. În schimb, situaţia detentorului faţă de terţi este diferită. În raport cu aceştia, dacă-i tulbură în vreun fel posesia, el se bucură de protecţia posesorie(possesio ad interdicta). În materia detenţiei precare operează principiul imutabilităţii, ceea ce înseamnă, pe de o parte, că detentorul nu poate să se transforme prin voinţa sa(solo animo) în posesor, iar, pe de altă parte, că precaritatea titlului este ereditară(transmisiunea succesorală nu poate aduce nicio schimbare titlului). 7.5. Intervertirea detenţiei precare(titlurilor). Dispoziţiile art.1858 C.civ. stabileşte cazurile de intervertire a detenţiei precare.Aceste cazuri sunt: -când deţinătorul lucrului primeşte cu bună credinţă de la altă persoană decât adevăratul proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la bunul pe care îl deţine(vom fi în situaţia proprietăţii aparente). De ex., depozitarul care cumpără bunul deţinut în depozit de la o persoană pe care o crede moştenitor al deponentului, sau cazul locatarului care după decesul proprietarului

52

cumpără bunul de la acela pe care îl crede moştenitor. De la încheiarea actului de vânzare-cumpărare el poate deveni posesor deoarece are şi animus domini. -un alt caz este acela când deţinătorul lucrului prin acte de rezistenţă neagă drepturile celui de la care deşine bunul. De ex., din diferite motive locatarul consideră că el este proprietarul imobilului şi refuză să mai achite chiria. În acest mod locatarul din detetntor devine posesor. -când deţinătorul strămută posesia lucrului printr-un act cu titlu particular la o persoană de bună credinţă. Din momentul încheierii actului translativ de proprietate, cumpărătorul de bună credinţă începe să stăpânească bunul în calitate de posesor; el are o posesie utilă. -când deţinătorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dacă succesorul cu titlu universal este de bună credinţă. Cu titlu de ex., moştenitorul care dobândind o succesiune are credinţa că un bun deţinut de către de cujus cu titlu precar se află în proprietatea acestuia. Această ipoteză vizată şi de art.1858 alin.4 C.civ. este criticabilă deoarece moştenitorul fiind succesorul defunctului nu poate să aibă mai multe drepturi decât acesta şi firesc ar fi ca moştenitorul să aibă obligaţia de restituire a lucrului deoarece autorul său nu a fost posesor ci numai detentor precar. 7. 6 Posesia şi proprietatea aparentă Trebuie deosebită situaţia posesorului de cea a proprietarului aparent. Acesta din urmă este o persoană care, printr-o eroare comună, este considerat proprietar. Aşadar, proprietatea aparentă îşi află temeiul în credinţa terţilor şi nu în comportamentul proprietarului aparent faţă de bun. Proprietarul aparent este, dupa cum se stie, persoana care se consideră proprietar, în schimb, posesorul este persoana care se comportă şi acţionează ca un proprietar. Legea nu acordă efecte proprietarului aparent ci doar terţilor care au fost înşelaţi de aparenţă. Contrar de aceasta, posesorul beneficiază de efectele posesiei; legea înţelege să-l protejeze sub acest aspect. 7. 7 Dobândirea şi pierderea posesiei Posesia se dobândeşte prin întrunirea celor două elemente(corpus şi animus). În ceea ce priveşte elementul material(corpus), acesta poate fi exercitat fie personal de către posesor, fie prin reprezentant(de ex., mendatarul, depozitarul, etc.). Referitor la elementul psihologic(animus), acesta trebuie să fie prezent în mod nemijlocit în persoana posesorului şi nu a reprezentantului. Excepţie de la acesta regulă o face reprezentanţii legali ai persoanelor lipsite de capacitate de exerciţiu. Posesia se pierde prin dispariţia celor două elemente. Practic acest lucru are loc în caz de înstrăinare a posesiei sau în caz de abandon al bunului. Când bunul este furat şi deci dispare elementul corpus sau când posesia pentru sine se transformă în posesie pentru altul în acest caz dispare elementul animus. În cazul în care posesorul înstrăinează bunul respectiv iar dobânditorul îl închiriază înstrăinatorului, această operaţiune se numeşte constituit posesor(constitutum possesorium), practic, fostul posesor se va transforma într-un simplu detentor precar(deoarece are numai corpus şi nu mai are animus). Exemplul cel mai elocvent în această situaţie este atunci când o persoană îşi vinde casa dar continuă să locuiască în ea în calitate de chiriaş.

7.8 TEST DE EVALUARE A, moştenitoarea lui B, este titulara a dreptului de proprietate asupra unui teren situat in comuna Valu lui Traian, jud.Constanţa, împreună cu fratele acesteia, C, ca urmare a dezbaterii succesorale. După finalizarea procedurilor succesorale, cei doi moştenitori au constatat, prin efectuarea unei expertize topografice, faptul că aveau în posesie numai 681,53 mp de teren, deşi în CF nr.2500 nr.top 362/90, terenul este inscris cu suprafaţa de 950 mp. Ca urmare, au solicitat

53

vecinului D să măsoare şi să mute gardul despărţitor între cele două proprietăţi astfel incat suprafa de teren din poesia lui A si C sa fie aceeasi ca in CF. Ce fel de actiune trebuie să formuleze A si C în acest sens?

7.8 LUCRARE DE VERIFICAREEnunţaţi şi definiţi elementele posesiei7.9 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

7. 10 Bibliografie C.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

54

Unitatea de învăţare nr.8PosesiaCuprinsPosesia

Dovada posesiei Calităţile şi viciile posesiei Efectele posesiei

8.1 OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe generale referitoare la dovada posesiei, viciile şi efectele acesteia

8.2. Dovada posesiei Ea se face prin probaţiunea celor două elemente ale posesiei. Dovada elementului material este relativ simplă şi ea se face prin orice mijloc de probă inclusiv martori şi prezumţii5; de ex., plata taxelor şi a impozitelor pentru un anumit bun imobil, înscrierea terenului în registrul agricol, etc. Elementul psihologic, este mai dificil de probat iar efectele pe care le produce posesia faţă de detenţie au la bază doar elementul animus, adică intenţia celui care exercită corpus, iar din acest punct de vedere există două reguli: -Prima este prezumţia de neprecaritate, adică animus domini6 este prezumat şi este reglementată de art.1854 C.civ. Acest text vizează situaţia că orice persoană care stăpâneşte bunul este prezumată până la proba contrară posesor şi nu detentor(ex., dacă imobilul este ocupat de către un chiriaş, sarcina probei pentru a demonstra că ocupantul nu este decât un detentor revine reclamantului care trebuie să dovedească existenţa contractului de închiriere); -A doua regulă este prezumţia de neintervertire7 de titlu prevăzută de art.1855 C.civ. Acest text, reglementează situaţia în care posesorul a început a poseda pentru altul, şi se presupune că acesta a conservat această calitate dacă nu există proba contrară. Dar, această prezumţie poate fi răsturnată prin proba contrară, dacă ocupantul poate dovedi că pe parcurs din detentor, cum era iniţial, a devenit posesor.

8.3. Calităţile şi viciile posesiei

5 Reprezintă, procedee logice cum sunt inducţia(formă fundamentală de raţionament care realizează trecerea de la particular la general) şi deducţia.

6 Animus domini= posesie exclusivă, iar animus condomini = posesie comună.7 Neinversare; în această situaţie este vorba despre posedarea în temeiul unui titlu pentru o altă persoană, pe o

perioadă de timp, când acest posesor şi-a conservat această calitate dobândită, nu a încercat să se poarte ca şi proprietar, adică el a rămas un detentor precar şi se va comporta ca atare.

55

Pentru ca posesia să producă efecte juridice-în plus faţă de existenţa celor două elemente (corpus şi animus)- ea trebuie să fie utilă, adică neviciată. Ca posesia să fie utilă ea trebuie să îndeplinească anumite calităţi prevăzute de art.1847 C.civ. şi anume: să fie, continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar. La aceste calităţi, doctrina şi jurisprudenţa a adăugat şi pe aceea de a fi neechivocă. Aceste calităţi odată îndeplinite, posesia îşi va produce efectele specifice inclusiv dobândirea proprietăţii prin uzucapiune (prescripţie achizitivă). Viciile posesiei, reprezintă reversul calităţilor sale şi ele sunt: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea şi echivocul. Dacă una din acestea există, posesia este viciată, iar pentru o mai bună înţelegere a lor, vom trece la examinarea acestora în mod individual. a) Discontinuitatea posesiei Potrivit art.1848 C.civ., ’posesiunea este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale’. Textul citat, vizează că acest viciu va exista ori de câte ori faptele şi actele materiale se vor exercita la intervale mai mari decât este normal. Posesorul nu trebuie însă să se afle în contact permanent cu bunul pentru ca posesia să fie continuă deci utilă, altfel spus întreruperile pasagere nu antrenează viciul discontinuităţii. Cu titlu de ex., posesia continuă asupra unui teren există atunci când, la intervale diferite, se fac asupra sa lucrările specifice pentru obţinerea recoltelor. Continuitatea posesiei este prezumată de art.1850 C.civ. care statuează că: ’Posesorul actual care probează că a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat în tot timpul intermediar fără însă ca aceasta să împieadice proba contrarie’. Rezultă că intermitenţele trebuie să fie urmate de acte de stăpânire a bunului. Discontinuitatea este: -un viciu absolut, deoarece ea poate fi invocată de orice persoană interesată să anihileze efectele posesiei(art.1862 C.civ.); -un viciu temporar pentru că încetează dacă posesorul începe o posesie utilă(art.1856 C.civ.). La final trebuie reţinut faptul că, discontinuitatea nu trebuie confundată cu întreruperea posesiei din materia uzucapiunii. b)Violenţa Posesia pentru a fi utilă trebuie să fie începută, menţinută sau conservată în mod paşnic, fără violenţă. Art.1847 C.civ. statuează că posesia trebuie să fie netulburată sau paşnică, iar art.1851 prevede că, ’Posesiunea este tulburată când este fondată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului’. Caracterele juridice ale viciului violenţei sunt următoarele: 1.este un viciu temporar, pentru că odată încetată violenţa posesia utilă reîncepe; 2.este un viciu relativ deoarece produce efecte numai între părţile dintre care a intervenit. De aceea el a poate fi invocat numai de persoana împotriva căreia s-a manifestat violenţa. Viciul violenţei se aplică atât în materia bunurilor imobile cât şi în cea a mobilelor. c) Clandestinitatea Prevederile art.1847 C.civ. statuează că, posesia trebuie să fie printre altele, publică, adică să fie exercitată în văzul tuturor, iar art.1852 C.civ. stabileşte că, ”posesiunea este clandestină când posesorul o exercită în ascuns de adversarul său încât

56

acesta nu este în stare de a putea să o cunoască”; nu are importanţă dacă posesorul nu a avut intenţia de disimulare8. Clandestinitatea vizează bunurile mobile care pot fi relativ uşor ascunse, deoarece bunurile imobile sunt de regulă la vedere, iar acest viciu, în cazul lor, este mai greu de conceput. Clandestinitatea este un viciu relativ şi temporar. Este relativă deoarece nu există decât cu privire la anumite persoane, acestea fiind singurele îndreptăţite să le invoce şi este temporară deoarece încetează imediat ce posesia a devenit publică. d) Echivocul9. Aşa cum am arătat, posesia trebuie să fie neechivocă, această cerinţă fiind opera jurisprudenţei. Putem afirma că o posesie este echivocă în cazul în care nu se cunoaşte dacă posesorul are sau nu elementul intenţional animus domini (ex., în cazul concubinilor, chiar dacă aceştia au locuit împreună într-un imobil comun, nici unul nu poate dobândi proprietatea prin prescripţie achizitivă a unui teren aflat lângă acest imobil, care şi acesta a fost folosit în comun, deoarece posesia lor asupra acestui bun, a fost echivocă). Echivocul există, de exemplu, când două sau mai multe persoane săvârşesc acte de stăpânire asupra unui bun şi când nici una nu poate pretinde o posesie proprie. De asemenea el există în cazul coproprietăţii când nu se poate şti cu certitudine dacă unul din coproprietari s-a purtat ca proprietar exclusiv sau ca titular al unei cote părţi din dreptul de proprietate. Echivocul este un viciu relativ deoarece el poate fi invocat în cazul coproprietăţii numai de ceilalţi copărtaşi, deasemenea el este un viciu temporar deoarece posesia devine utilă atunci când este stabilit că posesorul stăpâneşte cu elementul intenţional animus domini. Concluzia prevederilor art.1847 şi 1853 din C.civil este că aceste texte, asimilează echivocul cu precaritatea. În realitate, precaritatea nu constituie un viciu al posesiei deoarece ea desemnează lipsa posesiei. Astfel art. 1853 C.civ., evidenţiază realitatea detentorilor precari, anume: locatarii, depozitarii, uzufructuarii, coproprietarul pentru bunul aflat în indiviziune, etc. Ceea ce îi lipseşte detentorului este elementul animus, adică intenţia de a poseda pentru el, fapt care duce la concluzia că precaritatea este perpetuă deoarece oricât timp ar dura stăpânirea bunului nu poate avea efect dobândirea proprietăţii sale prin prescripţie achizitivă. Totodată ea are un caracter absolut deoarece nu produce efecte juridice faţăde nicio persoană. 8.4. Efectele posesiei Deoarece posesia este o stare de fapt, ea produce efecte.Aceste efecte sunt însă variabile şi ţin de diverşi factori. Aceste efecte sunt: a) Posesia crează o prezumţie de proprietate în persoana posesorului; b) Posesorul de bună credinţă dobândeşte în proprietate fructele bunului asupra căruia exercită posesia; c) Apărarea posesiei prin acţiunile posesorii;

8A ascunde adevărata faţă a situaţiei.9Se referă la ceva care se poate interpreta în mai multe feluri. În cazul posesiei este vorba despre incertitudinea care

planează asupra elementului intenţional animus domini, actele îndeplinite asupra unui bun sunt susceptibile de două explicaţii, de două interpretări.

57

d) Posesia exercitată în termenul şi în condiţiile prevăzute de lege conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. În consecinţă, vom trata individual efectele posesie, tocmai pentru a înţelege mai bine rolul acesteia atât din punct de vedere teoretic, cât şi din cel practic. a)Posesia crează o prezumţie de proprietate în persoana posesorului; Acest efect are loc deoarece posesia crează o aparenţă în sensul că posesorul ar fi şi proprietarul bunului(art.1854 C.civ.). Această aparenţă, potrivit legii este valabilă până la proba contrară, posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului pe care îl posedă. Această prezumţie de proprietate este relativă(juris tantum) deoarece ea poate fi răsturnată prin proba contrarie şi este operantă numai în cazul bunurilor imobile. În cazul bunurilor mobile această prezumţie este absolută(jure et de jure) deoarece art.1909 C.civ. prevede că posesia de bună credinţă asupra unui bun mobil valorează titlu de proprietate, în acest caz nu se mai face dovada contrară. Beneficiarul prezumţiei de proprietate(posesorul bunului) are avantajul că în cazul unui litigiu este scutit de a aduce probe în sprijinul dreptului său, avantaj care este limitat, deoarece pentru a răsturna situaţia, reclamantul poate să demonstreze existenţa unui viciu care afectează posesia (ex., dacă reclamantul demonstrează echivocul posesiei, posesorul va avea sarcina dovedirii titlului său). Prezumţia de proprietate încetează să opereze în situaţia în care se face dovada că posesorul este de rea credinţă. b)Posesorul de bună credinţă dobândeşte în proprietate fructele bunului asupra căruia exercită posesia; Prevederile art.485 C.civ. stabileşte principiul potrivit căruia, posesorul de bună credinţă dobândeşte în proprietate fructele produse de bunul pe care îl posedă, principiu care derogă de la regula generală reglementată de art.483 C.civ. care evidenţiază că fructele(naturale, civile şi industriale) se cuvin proprietarului bunului frugifer. Buna credinţă constă în credinţa pe care o are posesorul că este proprietarul bunului pe care îl posedă(art.486 C.civ.), fiind incidentă numai în prezenţa a două condiţii şi anume: -existenţa unui titlu de dobândire(poate fi o vânzare, o donaţie, un testament, etc.). Acest titlu(just titlu) nu trebuie să fie neaparat un titlu translativ de proprietate(cum prevede art.486 C.civ.) ci un titlu declarativ de drepturi. Jurisprudenţa a stabilit că titlul poate fi şi un titlu putativ(ex., cazul unui tată care lasă copilului un bun iar acesta din urmă se crede proprietar pentru că l-a primit prin moştenire, deşi nu există la originea posesiei tatălui nici vânzare, nici donaţie şi nici alt titlu translativ). -viciul titlului. Aceasta înseamnă că un viciu afectează titlule dobândire şi că datorită lui titlul nu-şi poate produce efectul(transferul proprietăţii ). De ex., nulitatea (relativă sau absolută) actului translativ:o vânzare afectată de o cauză de nulitate, este improprie pentru a transfera proprietatea. În ipoteza în care posesorul este de rea credinţă(atunci când cunoaşte viciile titlului său), el va fi obligat să restituie proprietarului o dată cu lucrul toate fructele percepute sau chiar acelea pe care trebuia să le perceapă(chiar şi contravaloarea celor industriale sau a celor civile). c)Apărarea posesiei prin acţiunile posesorii; Acţiunile posesorii, sunt acele acţiuni în justiţie prin care posesorul unui bun imobil urmăreşte să-şi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau deposedări.

58

Scopul acestor acţiuni este acela de a restabili situaţia de fapt existentă anterior tulburării sau deposedării, prin ele se apără o situaţie de fapt, posesia, fără a se pune în discuţie dreptul de proprietate sau un alt drept real. În situaţia unui litigiu în care se discută dreptul de proprietate asupra lucrului, atunci vom fi în prezenţa acţiunilor petitorii şi nu posesorii. Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii sunt: - prin ele poate fi apărată numai posesia asupra bunurilor imobile (pentru cele mobile, potrivit art.1909 C.civ., posesorul este prezumat a fi proprietar); - au ca scop apărarea simplului fapt al posesiei, nu pun în discuţie dreptul asupra bunului; - se judecă după o procedură specială prevăzută de art. 674-676 C.pr.civ.; - acţiunile posesorii sunt acţiuni reale. Clasificarea acţiunilor posesorii: 1. acţiunea posesorie generală numită şi acţiune posesorie în complângere(complenda); Reprezintă acţiunea de drept comun în materie de posesie deoarece la ea se recurge pentru orice tulburare, mai puţin când posesorul este deposedat prin violenţă. Tulburările pot fi: de fapt, atunci când încălcarea posesiei se face prin acte materiale(de ex., trecerea fără drept pe terenul vecin) sau de drept care constau într-o pretenţie juridică exercitată împotriva posesorului(de ex., somaţia făcută chiriaşului de către un terţ care pretinde să i se plătească lui chiria şi celui cu care a încheiat contractul de închiriere). Pentru exercitarea acestei acţiuni, art.674 C.pr.civ., prevede:-să nu fi trecut 1 an de la tulburare sau deposedare;-reclamantul trebuie să facă dovada că înainte de tulburare sau deposedare a posedat bunul cel puţin 1 an;-posesia reclamantului să fie utilă, adică neviciată(să fie continuă, neîntreruptă, publică şi sub nume de proprietar). 2. acţiunea posesorie specială numită şi în reintegrare(reintegranda); La această acţiune se poate recurge numai atunci când tulburarea sau deposedarea are loc prin violenţă. Prin violenţă vom înţelege orice faptă contrară ordinii de drept care implică rezistenţă din partea adversarului şi care tinde la deposedarea posesorului.Violenţa nu presupune numai loviri, insulte, etc. ci şi alte procedee abuzive cum ar fi: ocuparea unui teren, a unei case, ridicarea unui zid, ridicarea sau dărâmarea unui gard, distrugerea recoltelor, etc. Singura condiţie cerută pentru acţiunea în reintegrare este aceea ca să nu fi trecut mai mult de 1 an de la data tulburării. La final, putem preciza faptul că acţiunile posesorii pot fi exercitate nu numai de către posesori ci şi de către detentorii precari, dar şi de către proprietari sau alţi titulari ai drepturilor reale. d) Posesia exercitată în termenul şi în condiţiile prevăzute de lege conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune Acest efect al posesiei constă în faptul că, posesorul poate dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune dacă a exercitat o posesie utilă neîntreruptă timp de 30 de ani(inclusiv atunci când posesia sa a fost de rea-credinţă) sau, în cazul în care posesia

59

imobilului a fost de bună-credinţă şi s-a bazat pe un just titlu, timp de 10 până la 20 de ani.

8.5 TEST DE EVALUARE În anul 2003, A dobândeşte dreptul de proprietate asupra unei garsoniere şi imediat i-o închiriază lui B cu un contract de locaţia valabil 6 luni.La expirarea acestui contract, B nu predă posesia garsonieirei lui A motivând că acesta ar trebui să-i prelungească contractul cu încă 6 luni cu toate că în contractul de locaţie expirat nu figura nicio astfel de clauză.Imdeiat A introduce o acţiune la instanţă împotriva lui B. Ce fel de acţiune a introdus A?Motivaţi!8. 6 LUCRARE DE VERIFICARECum se pierde posesia?8. 7 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

8. 8 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

60

Unitatea de învăţare nr.9Dezmembrămintele dreptului de proprietateCuprinsDezmembrămintele dreptului de proprietate

Aspecte generale Dreptul de uzufruct Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

9. 1 OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe generale referitoare la unele dezmembrămintele ale dreptului de proprietate

9. 2 Aspecte generale Putem afirma faptul că, dreptul de proprietate poate fi unitar, când toate utilităţile bunului şi toate puterile se află în mâinile proprietarului, sau eterogen, când acestea sunt dispersate între diverşi titulari ai drepturilor dezmembrate. Aşa cum am mai amintit, dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale, este dreptul real cel mai deplin pentru că conferă proprietarului suma celor trei atribute: posesia(usus), folosinţa(fructus) şi dispoziţia(abusus). Dar, există şi situaţii când unele din aceste atribute sunt desprinse din dreptul de proprietarului pentru a se bucura de ele alte persoane. Această desprindere sau dezmembrare a dreptului de proprietate în alte drepturi reale în favoarea unei persoane, poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Aşadar, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt drepturile reale rezultate prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele sunt opozabile atât terţilor cât şi proprietarului. Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie. Aceste dezmembrăminte pot fi constituite numai pentru bunurilor proprietate privată, nu şi pentru cele din domeniul public.

9. 3 Dreptul de uzufruct a)Definiţie. Uzufructul este acel drept real principal care conferă titularului său(numit uzufructuar) atributele de posesie şi folosinţă asupra bunului ce aparţine altei persoane(numit nud proprietar) cu obligaţia de a conserva substanţa. b)Domeniul de aplicare.

61

Uzufructul este reglementat de art.517-564 C.civ. Se poate spune că uzufructul este un drept real de folosinţă asupra lucrului altuia. Din cele trei atribute întruchipate de proprietate, usus şi fructus trec la uzfructuar, de aceea acest drept trebuie deosebit de situaţia rezultată dintr-un contract de închiriere, de arendare ori de împrumut. Nudul proprietar nu are obligaţii personale(obligaţii pozitive) faţă de uzfructuar ci doar o obligaţie negativă de a respecta acest drept real. c)Caracterele juridice ale uzufructului. 1. Este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia(jus in re alliena). Uzufructul are ca obiect un bun material, mobiliar sau imobiliar care aparţine unui terţ care este proprietar, iar între uzufructuar şi proprietar nu este vorba despre o indiviziune, deoarece fiecare din cele două părţi au drepturi diferite şi independente. Fiind un drept real, atunci când este constituit asupra bunurilor corporale uzfructul are cele două atribute esenţiale ale drepturilor reale:dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. În situaţia în care creditorii nudului proprietar urmăresc bunul dat în uzufruct, dreptul de preferinţă al uzufructuarului îi va sili să reducă executarea numai la nuda proprietate. Tot aşa, dreptul de urmărire îi dă posibilitatea uzufructuarului să facă opozabil uzufructul său faţă de toată lumea. 2. Este un drept esenţialmente temporar. Această trăsătură trebuie înţeleasă în sensul că dacă titularul său este o persoană fizică, uzufructul poate fi cel mult viager(art.557 C.civ., adică pe durata vieţii), iar dacă este vorba de o persoană juridică, uzufructul nu poate dura mai mult de 30 de ani(art.559 C.civ.). 3. Pe durata sa, uzufructul acordă proprietarului bunului puteri reduse. Această trăsătură de caracter constă în faptul că folosinţa şi fructele aparţin uzufructuarului, proprietarul are doar un titlu nud (lipsit de eficacitate veritabilă) ceea ce a făcut ca el să se numească nud proprietar. Însă, proprietarul poate înstrăina această nudă proprietate (prin vânzare, donaţie, etc.) dar valoarea economică este de obicei redusă. Numai la moartea uzufructuarului(imprimă uzufructului un caracter aleatoriu), nudul proprietar va dobândi plenitudinea prerogativelor unui proprietar devenind proprietar deplin. 4. Uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci şi asupra unui drept. Art.520 C.civ., stabileşte că uzufructul poate privi atât bunurile mobile cât şi cele imobile, corporale sau necorporale(ex., dreptul de proprietate literară, artistică, etc.) Uzufructul poate avea ca obiect creanţe, în special creanţe de sume de bani producătoare de dobânzi (uzufructuarul are dreptul la beneficiile oferite de fructele civile şi nu la capital), iar uzufructul asupra creanţelor ordinare sau asupra rentelor viagere, va avea caracter viager ca orice uzufruct. 5. Este un drept incesibil(nu poate fi transmis prin acte şi fapte juridice între vii ori pentru cauză de moarte). Cu toate acestea, potrivit art.534 C.civ. uzufructuarul are totuşi posibilitatea de a ceda altei persoane, beneficiul sau emolumentul uzufructului(ansamblul de avantaje şi prerogative pe care uzufructuarul le dobândeşte în temeiul dreptului său). Important este de reţinut faptul că, cedarea nu reprezintă aceeaşi operaţiune cu transmiterea, deoarece prin cedare uzufructuarul cedează doar emolumentul uzufructului nu şi dreptul, acesta fiind intuitu personae. d) Natura juridică a uzufructului. Teoria clasică, vede în uzufruct un dezmembrământ al dreptului de proprietate; atributele proprietăţii sunt repartizate între uzufructuar care deţine usus şi fructus şi nudul proprietar care are abusus. Acesta din urmă nu are decât dreptul de a dispune de nuda

62

proprietate, nu însă şi dreptul de a distruge bunul;dreptul său există chiar dacă bunul este inalienabil în perioada în care este afectat acestui drept. Această teorie devine discutabilă în cazul în care uzufructul poartă asupra bunurilor incorporale(creanţele). e)Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit Codului civil ‚uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile şi imobile (art.520 C.civ.), corporale sau incorporale, fungibile sau nefungibile. Sfera de aplicare a uzufructului este mai întinsă decât aceea a proprietăţii în sensul tehnic al cuvântului, deoarece cuprinde nu numai bunurile corporale ci şi creanţele şi drepturile. Prin excepţie, uzufructul poate purta (art.526 C.civ.) şi asupra unor bunuri consumptibile. În această situaţie uzufructuarul dobândeşte pe lângă cele două atribute specifice şi abusus putând astfel dispune de bunul respectiv dar cu obligaţia ca la stingerea uzufructului să restituie bunuri de acelaşi gen, aceaşi cantitate, calitate şi valoare sau preţul obţinut. Acest uzufruct se numeşte cvasiuzufruct. Cu privire la uzufructul bunurilor incorporale, acestea cunosc o importanţă tot mai mare. Este vorba despre uzufructul creanţelor, valorilor mobiliare, rentelor, fondului de comerţ, etc. Aşadar, un bun incorporal, adică un drept, este susceptibil de uzufruct. În ceea ce priveşte uzufructul asupra drepturilor de creanţă el poate purta asupra creanţelor civile, asupra acţiunilor sau părţilor sociale dintr-o societate şi în general asupra valorilor mobiliare. Potrivit interpretării date art.521 şi 523 C.civ., fructele civile percepute de uzurfuctuarul unei creanţe pot fi constituite din avantaje, foloase, beneficii, dobânzi. În schimb, dacă la sfârşitul uzufructului creanţa nu a ajuns la scadenţă, titlul rămas valabil va trebui predat nudului proprietar. f) Modalităţile de constituire Potrivit art.518 C.civ. uzufructul se stabileşte prin voinţa omului. Faţă de conţinutul acestei prevederi, uzufructul poate fi dobândit şi prin uzucapiune. Constituirea uzufructului prin voinţa omului se face în două moduri: prin convenţie şi prin testament. - uzufructul constituit prin convenţie poate fi direct sau indirect. El se va constitui direct atunci când proprietarul înstrăinează atributele de posesie şi folosinţă, mai puţin dispoziţia(constituirea per translationem). Constituirea este indirectă, dacă vechiul proprietar înstrăinează nuda proprietate şi reţine posesia şi folosinţa bunului(constituirea per deductionem). De regulă această ultimă variantă care este cea mai frecventă şi presupune vânzarea unui imobil cu rezerva uzufructului la un preţ care este deseori o rentă viageră. - uzufructul constituit prin testament este acela dispus de testator printr-un legat. Art.805 C.civ. stabileşte că prin testament nuda proprietate poate fi lăsată unei persoane iar uzufructul altei persoane. Dar aşa cum am amintit, dreptul de uzufruct poate fi dobândit prin uzucapiune, cu respectarea condiţiilor legale, subiect pe care îl vom dezvolta cu ocazia studierii instituţiei uzucapiunii. g) Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului. Corespunzător prerogativelor pe care le are, usus şi fructus, uzufructuarul are unele drepturi şi obligaţii. Astfel, drepturile sale sunt: 1. Are dreptul să ceară predarea în folosinţa sa a bunului supus uzufructului, iar în caz

63

de refuz uzufructuarul are la dispoziţie acţiunea confesorie, asemănătoare cu acţiunea în revendicare; 2. Are dreptul să se folosească de bun precum şi de a-i culege fructele. Fructele naturale şi cele industriale sunt dobândite pe măsura perceperii lor. Fructele civile se dobândesc zi cu zi şi se cuvin uzufructuarului în proporţie cu durata uzufructului său; 3. Are dreptul de a ceda beneficiul(emolumentul) dreptului său de uzufruct dar nu însuşi acest drept; 4. Are la îndemână-pentru protejarea dreptului său- pe lângă acţiunea confesorie şi acţiunile posesorii; 5. Când uzufructul are ca obiect bunuri care se consumă prin folosinţă(bani, grâne, băuturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar la sfârşitul uzufructului trebuie să le restituie în aceeaşi cantitate, calitate şi valoare ori preţul obţinut. 6. Uzufructuarul poate ipoteca uzufructul al cărui titular este(art.1750 pct.2 C.civ.). În ceea ce priveşte obligaţiile uzufructuarului, vom distinge două etape şi anume: înainte de a intra în folosinţa uzufructului şi în timpul exercitării dreptului de uzufruct. Prima etapă vizează următoarele obligaţii: 1. Uzufructuarul are obligaţia de a proceda la inventarierea mobilelor şi a constata starea imobilelor(art.540 C.civ.).Acest inventar trebuie făcut în prezenţa nudului proprietar; 2. Uzufructuarul este obligat de a da o cauţiune. Aceasta înseamnă că el trebuie să găsească o persoană care să se oblige că în caz de insolvabilitate a uzufructuarului, va răspunde cu propria sa avere. Vânzătorul sau donatorul care şi-a rezervat uzufructul şi a transmis doar nuda proprietate, nu sunt obligaţi a da cauţiune. A doua etapă(în timpul exercitării dreptului său) stabileşte următoarele obligaţii: 1. Uzufructuarul este obligat să se folosească de lucru ca un bun proprietar(art.541 C.civ.); 2. Obligaţia de a aduce la cunoştiinţa nudului proprietar orice încălcări sau uzurpări ale dreptului celui din urmă; 3. Uzufructuarul trebuie să suporte cheltuielile şi sarcinile obişnuite cu privire la lucru. Celelalte sarcini vor fi suportate de nudul proprietar. 4. Uzufructuarul este obligat să respecte şi să continue a folosi lucrul întocmai ca şi proprietarul(art.517 C.civ.). h) Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar. Referitor la drepturi distingem: 1. Dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu respectarea atributelor care revin uzufructuarului; 2. Dreptul proprietarului de a exercita toate acţiunile care privesc proprietatea lucrului supus uzufructului(ex., acţiunea în revendicare sau acţiunile posesorii) şi de asemenea de a beneficia de productele acestuia. Obligaţiile nudului proprietar sunt: 1. O obligaţie de garanţie prin care nudul proprietar trebuie să-l garanteze pe uzufructuar împotriva evicţiunii10, aceasta în situaţia constituirii uzufructului cu titlu oneros(vânzarea). 2.O obligaţie negativă de a nu aduce atingere exercitării de către uzufructuar a

10 Evicţiunea este pierderea proprietăţii lucrului în tot sau în parte, sau tulburarea cumpărătorului(în cazul de faţă a uzufructuarului) în exercitarea atributelor sale de proprietar.

64

drepturilor sale. În această situaţie este vorba despre reparaţiile efectuate asupra lucrului. Pentru unele lucrări de îmbunătăţiri şi amenajări cad în sarcina uzufructuarului, dar reparaţiile mari rămân în sarcina nudului proprietar. i) Stingerea şi lichidarea uzufructului. Stingerea are loc în următoarele cazuri: 1. Prin moartea uzufructuarului. Aşa cum am amintit, uzufructul are un caracter viager şi nu se transmite moştenitorilor; 2. La împlinirea termenului pentru care a fost constituit (potrivit art.519 C.civ. ele poate fi constituit pe viaţă sau pe o durată limitată cu termen extinctiv); 3. Atunci când uzufructuarul dobândeşte şi nuda proprietate, adică prin consolidarea dreptului(art.557 C.civ.); 4. Uzufructul se stinge prin neuz sau prin prescripţie extinctivă(pentru neuz art.557 C.civ. arată că acesta se stinge în termen de 30 de ani); 5. În cazul în care lucrul a pierit în totalitate; 6. Prin abuz de folosinţă dacă prin acest abuz uzufructuarul a provocat stricăciuni sau deteriorări fondului. Acest abuz va fi stabilit de către instanţă la cererea nudului proprietar; 7. Dacă uzufructuarul este o persoană juridică, durata sa nu poate depăşi 30 de ani(art.559 C.civ.). Lichidarea uzufructului are loc la încetarea uzufructului, când principala obligaţie a uzufructuarului este aceea de a restitui proprietarului posesia bunului respectiv(bineînţeles cu excepţia în care acesta a fost stins prin consolidare sau prin pieirea totală). Lucrul trebuie restituit proprietarului în starea în care uzufructuarul l-a primit.În cazul cvasiuzufructului uzufructuarul trebuie să restituie alte bunuri de aceeaşi natură, cantitate şi calitate sau preţul lor. Dacă bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului acesta este obligat la despăgubiri faţă de proprietar. 9.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie Aceste drepturi sunt reglementate de Codul civil în art.565-575. Ele sunt strâns legate de uzufruct, fiind denumite în doctrină şi uzufructuri cu prerogative limitate. Aceste drepturi se particularizează prin aceea că titularul lor se bucură de atributele posesiei şi folosinţei bunului numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Ceea ce distinge aceste drepturi, este caracterul lor strict personal. Titularul lor nu poate ceda (vinde, dona sau închiria) emolumentul11 acestor drepturi, iar creditorii săi nu pot să le sechestreze. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, iar dreptul de abitaţie are ca obiect numai o casă de locuit sau o locuinţă. Dreptul de uz, este acel drept real principal care conferă titularului atributele de posesie şi folosinţă asupra unui bun proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale şi ale familiei. Culegerea fructelor poate fi făcută numai în natură iar dacă acestea depăşesc

11 Această expresie are două accepţiuni : 1. Prerogativele si avantajele dobandite de uzufructuar in virtutea dreptului de uzufruct cu privire la bunurile ce formeaza obiectul uzufructului ; 2. Segment al activului succesoral care ii revine efectiv unui mostenitor, legatar universal sau cu titlu universal, dintr-o avere succesorala ca urmare a impartirii acesteia intre toti comostenitorii ce au indreptatirea sa participe la partajarea ei.

65

trebuinţele titularului dreptului şi ale familiei sale, ele nu pot fi înstrăinate. Titular al dreptului de uz nu poate fi decât o persoană fizică, şi poate fi dobândit la fel ca şi uzufructul prin convenţie, testament şi uzucapiune. Dreptul de uz se stinge în acelaşi mod ca şi uzufructul(art.565 C.civ.) diferenţa este că de acest drept vor putea beneficia şi moştenitorii uzuarului dacă aşa s-a stabilit prin convenţie. Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuinţă şi conferă titularului posesia şi folosinţa acelei locuinţe pentru el şi pentru familia sa. Dreptul de abitaţie poate fi constituit prin convenţie (vânzare, donaţie, etc.), prin testament, prin prescripţie achizitivă şi prin efectul legii(art.4 din Legea nr.319/1944). Acest drept este inalienabil, insesizabil şi nu poate fi închiriat.La această ultimă interdicţie există totuşi o excepţie stabilită de art.572 alin.(2) C.civ. când titularul acestui drept poate să închirieze o parte din locuinţă dacă, fiind prea mare, depăşeşte nevoile de locuit ale sale şi ale familiei. Titularul acestui drept are următoarele obligaţii: 1. Să folosească imobilul ca un bun proprietar(art.567 C.civ.); 2. Să dea cauţiune nudului proprietar în cazul în care nu este scutit de aceasta; 3. Să suporte sarcinile folosinţei locuinţei; 4. Să constate starea imobilului la intrarea în posesie; 5. Casa de locuit să facă parte din succesiunea soţului decedat; 6. Soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie. Dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor are un caracter temporar, până la ieşirea din indiviziune a moştenitorilor dar cel puţin pe timp de un an de la decesul celuilalt soţ; Dreptul de abitaţie poate fi apărat fie prin acţiunea confesorie12, fie pe calea acţiunii personale dacă abitaţia s-a constituit prin act juridic.

9. 5 TEST DE EVALUARE A i-a vândut lui B o locuinţă, cu rezerva dreptului de abitaţie viageră în favoarea vânzătorului. Ulterior, B nu i-a mai permis lui A să folosească locuinţa respectivă, schimbând încuietoarea de la uşă. A l-a chemat în judecată pe B, solicitând instanţei să anuleze contractul pe motiv că pârâtul îl împiedică să exercite dreptul de abitaţie. Ce va hotărâ instanţa şi cu ce motivare? 9. 6 LUCRARE DE VERIFICAREPrezentaţi dreptul de uz şi dreptul de abitaţie9. 7 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

9. 8 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.

12 Aşa cum am mai amintit in cursul destinat acţiunii în revendicare, este acea actiune reala prin care reclamantul cere instantei de judecata sa stabileasca prin hotararea ce o va pronunta, ca el este titularul unui drept real dezmembramant al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie) asupra bunului altuia si sa-l oblige pe parat, care poate fi proprietarul sau o alta persoana, sa-i permita exercitarea lui deplina si netulburata. Este o actiune petitorie, deoarece pune in discutie existenta dreptului real al reclamantului. Spre deosebire de celelalte actiuni petitorii, ea este prescriptibila in termen de 30 de ani.

66

O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

67

Unitatea de învăţare nr.10Dezmembrămintele dreptului de proprietateCuprinsDezmembrămintele dreptului de proprietate

Dreptul de servitute Calităţile şi viciile posesiei Efectele posesiei

10.1 OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe generale referitoare la unele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate

10. 2 Dreptul de servitute a)Consideraţii generale. Servituţile sunt organizări între două fonduri vecine. Art. 576 C.civ. defineşte servitutea ca fiind ‚o sarcină impusă unui imobil pentru uzul şi utilitatea altui imobil având un alt stăpân’.(De ex., să presupunem că un fond nu are cale de acces facilă ceea ce incomodează exploatarea sa; o servitute de trecere asupra fondului învecinat rezolvă problema, exploatarea primului fond devenind normală). Definiţie. Dreptul de servitute este dreptul real principal, perpetuu şi indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul şi utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile care aparţin unor proprietari diferiţi. Sediul materiei. Îl constiuie art.576-673 C.civ., titlul IV din Codul civil intitulat ‚Despre servituţi’. Scurt istoric. Originea servituţilor o aflăm în dreptul roman care suprapunând mai multe drepturi de natură diferită asupra aceluiaşi bun i-au sporit posibilităţile de exploatare. Dreptul roman cunoştea distincţia dintre servituţile personale şi cele prediale; aşadar servituţile erau drepturi asupra unui lucru al altuia(praedium serviens), stabilite în profitul unei persoane(praedium dominans) sau al unui fond. Înainte de a deveni urbane ele au fost prin excelenţă rurale(servitutes prediorum rusticorum). Cele mai importante au fost cele relative la apă:apeduct, apa din fântână, adăpătoare, etc. Începând cu sec.al XVI-lea s-a reluat regula romană, adăugându-se însă unele drepturi senioriale cum ar fi corvezile şi dijmele care se deosebeau de servituţile reale deoarece erau servituţi personale. Servituţile personale au fost abolite prin Codul civil francez de la 1804 şi Codul civil român de la 1864. b)Caracterele dreptului de servitute 1. Servitutea este un drept real. Servitutea nu crează un raport juridic între o persoană anume şi o altă persoană anume, ci între proprietarii actuali. Servitutea existentă

68

va subzista în acelaşi fel şi în cazul în care proprietatea va fi vândută. Dreptul de servitute este considerat ca un dezmembrământ al proprietăţii deoarece într-o anumită măsură fondul aservit este lipsit de plenitudinea prerogativelor sale în profitul fondului dominant. 2. Servitutea este un drept real imobiliar, deoarece ea se constituie în mod obligatoriu numai în folosul, respectiv sarcina, unor bunuri imobile prin natura lor(nu va putea fi constituită asupra arborilor, nici asupra imobilelor prin destinaţie şi nici asupra altei servituţi). Obiectul lor trebuie să fie corporal. 3. Servitutea este o sarcină impusă fondului servant. Proprietarul fondului aservit trebuie să suporte o sarcină care, corespuzător, se află în patrimoniul proprietarului fondului dominant(un drept real), sarcina fiind impusă unui bun, nu unei persoane. 4. Servitutea este un drept perpetuu ceea ce înseamnă că ea există atâta timp cât există cele două fonduri şi situaţia care a determinat constituirea ei. Servitutea constituită, subzistă în ciuda morţii proprietarului. O servitute poate fi suprimată în cazul în care proprietarii celor două fonduri sunt de acord în acest sens. Desfiinţarea ei nu este posibilă decât pentru servituţile create prin voinţa proprietarilor deoarece ceea ce a fost creat prin voinţă, poate fi desfiinţat prin voinţă. Perpetuitatea servituţii, rezultă din caracterul său accesoriu, în sensul că ea este legată de fondul dominant fiind, în principiu, perpetuă ca şi acest fond. 5. Servitutea este indivizibilă, ceea ce înseamnă că ea profită întregului fond dominant şi grevează în întregime fondul aservit. Dacă bunul imobil aparţine mai multor proprietari(coproprietate) ea nu se poate constitui asupra acelui bun decât cu consimţământul unanim al titularilor. 6. Servitutea nu poate fi înstrăinată, urmărită sau ipotecată independent de fondul al cărui accesoriu este, deoarece ea se transmite o dată cu fondul. Nu este posibil ca o servitute să fie vândută, sechestrată sau ipotecată. Referitor la servituţile asupra bunurilor din domeniul public, acestea sunt valabile în măsura în care ele sunt compatibile cu uzul sau interesul public iar servituţile valabil consituite anterior intrării bunului în domeniul public se menţin în condiţiile alin.1 art.13 din Legea nr.213 privind proprietatea publică. c)Clasificarea servituţilor.

Având în vedere criteriile stabilite de prevederile Codului civil, servituţile se clasifică astfel:

După modul de constituire, art. 577 C. civ. împarte servituţile în trei categorii:

A) servituţi naturale, care se nasc din situaţia naturală a lucrurilor, ca de exemplu servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de grăniţuire, precum şi cea de îngrădire;

B) servituţi legale care sunt stabilite prin lege, ca de exemplu servitutea referitoare la zidul sau şanţul comun, interdicţia de a construi sau planta pe un teren cu nerespectarea unei distanţe stabilite de lege faţă de hotar, servitutea de vedere, servitutea de trecere;

C) servituţi stabilite prin fapta omului considerate a fi singurele servituţi veritabile, adică prin titlu (convenţie sau testament), uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului.

Distincţia dintre servituţiile naturale şi cele legale este nejustificată, ambele ca-tegorii avându-şi izvorul în lege.

69

Fiind deci obligaţii izvorâte din raporturile de vecinătate, aceste aşa-zise servituţi, care nu sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, sunt opozabile terţilor, fără îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.

Aşa fiind, în accepţiunea proprie a noţiunii de servitute intră numai acele servituţi stabilite prin fapta omului, adică prin titlu, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului. Numai prin aceasta se dezmembrează dreptul de proprietate, celelalte servituţi naturale şi legale vizând raporturile de vecinătate.

Modurile de constituire a servituţilor prin fapta omului, sunt următoarele: 1. Constituirea servituţilor prin titlu. Regula este că orice servitute poate fi stabilită prin titlu(act juridic), de aceea ele sunt de două feluri: constitutive şi recognitive. a) Servituţile constitutive sunt cele care rezidă dintr-un titlu constitutiv. Titlul constitutiv este un act juridic în sens de negotium13 şi nu de instrumentum14. În mod obişnuit acest act juridic este o convenţie între doi vecini(unul vinde celuilalt o servitute asupra propriului fond). Noţiunea de titlu cuprinde atât actele juridice cu titlu oneros cât şi actele cu titlu gratuit. b) Servituţile recognitive sunt cele care emană dintr-un titlu recognitiv. Acest titlu, reprezintă înscrisul care nu este creator al unei servituţi noi dar recunoaşte existenţa unei servituţi vechi al cărei titlu constitutiv nu a putut fi găsit(art.628 C.civ.). Condiţia este ca acest titlu să emane de la proprietarul fondului servant, prin aceasta el va suplini lipsa unui titlu actual. 2. Constituirea servituţilor prin uzucapiune. Potrivit art.623 C.civ. pot fi stabilite prin uzucapiune numai servituţile propriu-zise şi aparente (servitutea de vedere, de scurgere a apelor, etc.). Posesia trebuie exercitată timp de 30 de ani. Pentru ca prescripţia achizitivă să conducă la dobândirea servituţii trebuie îndeplinite două condiţii: a) servitutea să fie propriu-zisă sau continuă(să impună intervenţia unor acte succesive şi repetate din partea proprietarului fondului dominant); b) servitutea să fie aparentă(să necesite efectuarea şi existenţa unor lucrări exterioare). 3. Constituirea servituţilor prin destinaţia proprietarului. Această modalitate de constituire are loc în situaţia în care un proprietar a două imobile vecine stabileşte între ele o stare de fapt care ar însemna o servitute dacă ar aparţine unor proprietari diferiţi(ex., X trece conducta de apă pe fondul B pentru a alimenta fondul A; apoi el vinde cele două fonduri unor proprietari diferiţi; sau moare iar la partaj fiecare imobil este atribuit altui moştenitor). Servituţi administrative. Aceste servituţi sunt reglementate prin legi speciale în domeniul apelor, pădurilor, cele aeronautice ca şi servituţi de utilitate publică: servitutea de distribuire a energiei (gaz, electricitate, apă, etc.), servituţile de transmisiune(telefon, televiziune), etc. Servituţile de utilitate publică care au un caracter administrativ se disting de servituţile de drept civil, prin următoarele caractere: 1. nu comportă fonduri dominante ele fiind stabilite în interes general; 2. ele constrâng adesea pe proprietarul fondului la anumite munci cum ar fi

13 negotium juris ce semnfică înţelegerea propriu-zisă dintre părţi.Reprezintă efectiv, operaţiunea juridică realizată(Ex: contract de vânzare –cumpărare, de închiriere, etc).

14 instrumentum probationes, semnifică înscrisul în care este evidenţiată înţelegerea sau, mai clar spus, actele în forma lor materializată; este proba existenţei lui negotium, sau mai clar, înscrisul constatator al înţelegerii.

70

executarea branşamentului de-a lungul unei căi publice sau demolarea unor lucrări; 3. unele obligă proprietarul să nu-şi utilizeze fondul(interdicţia de a construi); 4. altele permit puterii publice să impună fondului servant anumite îngrădiri(ocuparea temporară a terenului sau implantarea anumitor lucrări). Putem afirma faptul că, aceste servituţi nu au un fond dominant, iar beneficiarii lor sunt persoane juridice, asociaţii, concesionari sau administratori ai serviciilor publice. h)Exercitarea dreptului de servitute Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant Drepturile proprietarului fondului dominant sunt următoarele: - dreptul de a se folosi de servitute numai în conformitate cu titlul de constituire, fără a face vreo schimbare împovărătoare pentru fondul aservit; - dreptul de a exercita şi o servitute accesorie, dacă exercitarea servituţii principale o impune; - dreptul de a exercita o acţiune în justiţie specifică acestei materii, prin care se apără dreptul de servitute, anume acţiunea confesorie de servitute; - dreptul de a exercita împotriva proprietarului fondului aservit şi o acţiune contractuală, în măsura în care servitutea a fost constituită prin convenţie; - dreptul de a exercita şi acţiunea posesorie(potrivit art.675 C.pr.civ.), în cazul servituţilor continue şi aparente. Obligaţia principală a proprietarului fondului dominant, de care acesta este ţinut indiferent de modul în care s-a constituit servitutea, este aceea de a efectua, pe cheltuiala sa, toate lucrările necesare pentru exercitarea dreptului de servitute. Este însă posibil ca în titlul de stabilire a servituţii să se prevadă că aceste cheltuieli sau o parte din ele să fie suportate de proprietarul fondului aservit. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit Proprietarul fondului aservit are obligaţia de a nu face nimic de natură a diminua sau îngreuna exerciţiul servituţii. Dacă prin titlu s-a stabilit obligaţia pentru proprietarul fondului aservit de a face unele cheltuieli pentru folosirea şi păstrarea servituţii, există posibilitatea de a se scuti de această sarcină, prin abandonarea fondului aservit la dispoziţia proprietarului fondului dominant. Proprietarul fondului aservit are dreptul de a exercita animite acţiuni în justiţie şi anume: - acţiunea negatorie( de ex., atunci când proprietarul fondului dominant continuă să exercite servitutea, deşi a intervenit o cauză de stingere a acesteia); - acţiunea posesorie(prin care se solicită să se înlăture tulburarea ce i se aduce de o persoană care pretinde a exercita o servitute); - acţiunile personale ce izvoresc din convenţia de constituire a servituţii. i) Stingerea servituţilor Dreptul de servitute se poate stinge în următoarele moduri: 1. prin confuziune(art.638 C.civ.) adică prin reunirea ambelor fonduri în patrimoniul aceluiaşi proprietar(nu poate exista servitute asupra patrimoniului aceluiaşi proprietar); 2. prin neuz sau prescripţie extinctivă ceea ce înseamnă că ea nu se exercită timp de 30 de ani; 3. prin pieirea fondului aservit;în acest caz servitutea nu mai are obiect (art. 636 C.civ.).

71

4. prin renunţarea la dreptul de servitute; 5. prin revocarea, rezilierea sau anularea dreptului care a dat naştere servituţii.

10.3 Dreptul de superficie a)Considerente introductive. Definiţie Codul civil nu reglementează expres dreptul de superficie, astfel că existenţa acestui drept a fost controversată, practica instanţelor judecătoreşti la începutul secolului fiind oscilantă în ceea ce priveşte recunoaşterea acestui drept. După unii autori, s-a conturat opinia că dreptul de superficie există ca un drept real distinct, cu o fizionomie proprie şi astfel el trebuie recunoscut.

Justificarea dreptului de superficie în absenţa unor reglementări exprese s-a făcut prin interpretarea unor texte de lege, el nefiind decât o excepţie de la regula instituită de art. 492 C. civ., în literatură exprimându-se teza că acest drept ar rezulta indirect din prevederile art. 492 C. civ.

Regula instituită de prevederile art. 492 C. civ., potrivit căreia „proprietarul terenului este prezumat a fi şi proprietarul construcţiilor sau plantaţiilor de pe acel teren” nu este absolută, nu constituie o prezumţie legală absolută, pentru că în acest text de lege se prevede că această regulă este valabilă, „până ce se dovedeşte din contră”.

Aşa fiind, prin acest text de lege se instituie o prezumţie relativă de proprietate asupra construcţiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, cel care a edificat construcţia putând face dovada contrară, respectiv că aceste construcţii sau plantaţii nu sunt proprietatea titularului dreptului de proprietate asupra terenului.

Făcând această dovadă contrară, cel care a edificat o construcţie pe terenul altuia devine titularul unui drept de superficie.

În literatura de specialitate dreptul de superficie a fost definit ca fiind acel drept real principal, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane numită superficiar, asupra construcţiilor sau plantaţiilor care se află edificate pe un teren, proprietatea altei persoane şi asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.

Aşa fiind, rezultă că, în cazul acestui drept real imobiliar, se suprapun două drepturi de proprietate, respectiv dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor sau a plantaţiilor edificate şi dreptul de proprietate asupra terenului pe care s-au edificat aceste construcţii şi care aparţine altei persoane decât constructorului.

Existenţa dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau altor lucrări situate pe terenul proprietatea altei persoane atrage după sine un drept de folosinţă asupra terenului respectiv, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.

Aşadar, constructorul are, în ce priveşte terenul altei persoane, doar posesia şi folosinţa, atributul dispoziţiei rămânând la proprietarul terenului, ceea ce îi conferă caracterul de dezmembrământ al dreptului de proprietate.

b)Caracterele juridice ale dreptului de superficie În privinţa caracterelor juridice ale dreptului de superficie, acestea îl reliefează ca fiind un:

72

1. drept real imobiliar, având ca obiect numai construcţii, plantaţii sau lucrări aşezate pe sol;

2. drept imprescriptibil din punct de vedere extinctiv, astfel că acţiunea în revendicare poate fi promovată oricând, până la stingerea dreptului de superficie;

3. drept perpetuu, ceea ce înseamnă că nu se stinge prin neuz, şi există atâta timp cât durează construcţia

4. drept care nu poate înceta pe calea ieşirii din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului şi dreptul proprietarului terenului nu sunt în stare de indiviziune.

c)Natura juridică a dreptului de superficie Dreptul de superficie este caracteristic decât imobilelor, este transmisibil pentru cauză de moarte şi prin acte între vii. Superficiarul estetitularul dispoziţiei(abusus), obiect al acestui drept.

Mai putem afirma că, dreptul de suparficie conferă titularului nu numai usus şi fructus(ca în cazul uzufructului) ci şi abusus.

Dreptul de superficie este temporar, poate fi înstrăinat, cedat sau ipotecat.

d)Constituirea dreptului de superficie Dreptul de superficie se dobândeşte prin titlu, prin uzucapiune, prin legat sau prin lege. De obicei, constituirea acestui drept se face prin convenţie încheiată între constructor şi proprietarul terenului pe care s-a ridicat construcţia.

Dreptul de superficie poate fi constituit şi printr-un act de concesiune atunci când acesta are ca obiect terenuri din domeniul privat al Statului şi unităţilor adiministrativ-teritoriale(Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor).

Referitor la momentul dobândirii dreptului de superficie acesta coincide cu momentul încheierii convenţiei între constructor şi proprietarul terenului. Dacă construcţia este în curs de realizare acest drept se dobândeşte treptat pe măsura încorporării materialelor în teren.

e)Exercitarea dreptului de superficie Aşa cum s-a prezentat, superficiarul este proprietarul construcţiilor, plantaţiilor sau a lucrărilor executate. El exercită asupra acestora atributele dreptului de proprietate, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia, ceea ce înseamnă că el va putea să le înstrăineze chiar fără consimţământul proprietarului terenului, prin orice act juridic(între vii sau pentru cauză de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit). Odată cu înstrăinarea construcţiei se va transmite dobânditorului şi dreptul de folosinţă asupra terenului.

Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale sau de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate şi poate constitui obiectul urmăririi silite imobiliare.

f)Stingerea dreptului de superficie Acest drept încetează în următoarele situaţii:

1. când construcţia, plantaţia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiinţată de superficiar;

73

2. când proprietarul terenului devine prin convenţie, succesiune ori uzucapiune şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrării respective; tot astfel când proprietarul construcţiei, plantaţiei sau lucrării dobândeşte în acelaşi timp şi dreptul de proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor;

3. prin expropriere.

10.5 TEST DE EVALUARE A l-a chemat în judecată pe B, solicitând instanţei să dispună instituirea în favoarea sa a unei servituţi de trecere pe terenul proprietatea pârâtului. În motivarea cererii, reclamantul a arătat, că este proprietarul unui fond înfundat, în sensul că drumul său de acces la calea publică prezintă unele dificultăţi de amenajare, iar, în condiţii meteorologice defavorabile, devine aproape impracticabil. Pârâtul a cerut respingerea cererii. Ce a hotărât instanţa şi cum a motivat? 10. 6 LUCRARE DE VERIFICAREPrezentaţi caracterele juridice ale dreptului de superficie10. 7 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

10. 8 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

74

Unitatea de învăţare nr.11Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi realeCuprinsModurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

Consideraţii introductive Accesiunea sau incorporaţiunea

11.1 OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe generale referitoare la unele moduri de dobâmdire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

11. 2 Consideraţii introductive Prin moduri de dobândire a dreptului de proprietate vom înţelege totalitatea mijloacelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de proprietate indiferent de forma sa. Aceste moduri de dobândire a dreptului de proprietate sau a drepturilor reale sunt următoarele:-convenţia sau contractul translativ sau constitutiv de drepturi reale;-succesiunea legală şi cea testamentară;-accesiunea;-posesia de bună-credinţă(pentru dobândirea bunurilor mobile);-uzucapiunea(pentru bunurile imobile);-dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă;-tradiţiunea;-ocupaţiunea(pentru bunurile mobile);-hotărârea judecătorească constitutivă de drepturi. Dintre toate aceste moduri, ne vom opri doar la studierea accesiunii, hotărârii judecătoreşti constitutive de drepturi şi la uzucapiune, fiind considerate de către literatura de specialitate, cele mai importante operaţiuni de dobândire a dreptului de proprietate. În cazul proprietăţii publice, după cum am studiat, operează moduri specifice de dobândire: exproprierea pentru cauză de utilitate publică, achiziţiile publice(O.U.G. nr.60/2001) sau trecerea unor bunuri din domeniul privat al Statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora pentru cauză de utilitate publică. Modurile de dobândire a proprietăţii reglementate de Codul civil (Cartea a III-a intitulată, ”Despre diferite moduri de dobândire a proprietăţii”) se aplică şi dezmembrămintelor, mai puţin drepturilor reale care derivă din dreptul de proprietate

75

publică(dreptul de administrare, de concesiune, de folosinţă).

11.3. Accesiunea sau incorporaţiunea A) Definiţie; Accesiunea sau incorporaţiunea poate fi definită ca fiind, încorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare având proprietari diferiţi. Accesiunea se clasifică în funcţie de obiectul ei: imobiliară(care poate fi naturală şi artificială) şi mobiliară. B) Accesiunea imobiliară naturală Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea sau încorporarea a două bunuri, dintre care cel puţin bunul principal este imobil, având proprietari diferiţi, fără intervenţia omului. Principiul general care domină textele Codului civil în materia accesiunii imobiliare este că, pământul se consideră totdeauna ca lucru principal. În prezent, când există bunuri mobile şi imobile de valoare mult mai mare decât pământul de aceea, considerăm că această concepţie tradiţională ar trebui schimbată şi în plan legislativ. Revenind, vă prezint cele două cazuri de accesiune imobiliară naturală, şi anume cel privind accesiunea pământurilor depuse sau create de ape şi accesiunea animalelor. 1. Accesiunea pământurilor create de ape. Este acea formă de accesiune ce ia naştere în următoarele cazuri reglementate de lege: aluviunea, avulsiunea, insulele şi prundişurile. 1.1. Aluviunea. Constă în creşterile sau adăugirile de pământ care se formează treptat, în timp, fără intervenţia omului, pe malurile apelor curgătoare. Aluviunile sunt definite de art. 495 C. civ. ca fiind „creşterile de pământ ce se fac succesiv şi pe nesimţite la malurile râurilor şi fluviilor”. Aceste creşteri de pământ rezultate din depunerea de către apele curgătoare pe unul din maluri, aparţin, după cum prevede art. 495 C. civ., proprietarului riveran pe fondul căruia s-au depus, indiferent de natura cursului de apă. Dar aceste creşteri de pământ pot rezulta şi din retragerea apelor, în timp, de la un mal la altul. Potrivit art. 496 C. civ., pământul liberat prin retragerea apei aparţine proprietarului riveran de-a lungul căruia s-a retras apa. Corelativ cu aceasta, proprietarul fondului spre care s-a retras apa şi care scade nu va putea să ceară despăgubiri pentru pierderea suferită de la cel căruia i-a profitat retragerea apelor şi nici nu poate revendica terenul ce a fost descoperit. 1.2. Avulsiunea. Constă în ruperea bruscă a unei bucăţi de pământ dintr-o proprietate şi alipirea ei de apa curgătoare la altă proprietate riverană (art. 498 C. civ.). Prin urmare, spre deosebire de aluviune, care presupune o creştere progresivă a terenului, prin adăugarea în timp de pământ, nisip etc., avulsiunea presupune ruperea dintr-o dată a unei bucăţi compacte de pământ dintr-un fond riveran aparţinând altei persoane, care se alipeşte altui fond riveran situat în aval, aparţinând altui proprietar. Proprietarul terenului de la care s-a smuls suprafaţa de teren o va putea însă revendica în termen de un an, dată până la care proprietarul fondului la care s-a alipit nu dobândeşte proprietatea asupra sa. Dacă însă nu a fost revendicată în termenul de un an prevăzut de art. 498 C. civ., porţiunea de teren alipită devine proprietatea fondului la care s-a adăugat. În situaţia în care bucata de teren smulsă aparţine domeniului public, nu va putea opera accesiunea imobiliară naturală întrucât acţiunea în revendicare a imobilelor ce fac

76

parte din domeniul public este imprescriptibilă, astfel încât titularul va putea să-şi revendice oricând bucata de pământ. 1.3. Insulele şi prundişurile. Art. 499-501 C. civ. reglementează situaţia insulelor şi prundişurilor formate de cursurile de apă. Ele sunt o formă a accesiunii imobiliare naturale constând în întinderile de uscat rezultate din retragerea apelor, râurilor neplutitoare şi nenavigabile. Potrivit art. 499 C. civ. „insulele şi prundurile care se formează în albia fluviilor şi a râurilor navigabile sau plutitoare sunt ale statului dacă nu se opune titlu sau prescripţie”. Această prevedere din Codul civil se coroborează cu prevederile art. 5 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, care dispune că aparţin domeniului public albiile râurilor şi fluviilor, de unde se desprinde concluzia că insulele şi prundişurile ce se formează în aceste albii aparţin tot statului, însă în regim de drept privat. Art. 499 C. civ. dispune în acelaşi sens, cu condiţia ca statului să nu i se opună un titlu sau prescripţia. Or, titlul sau prescripţia nu pot fi opuse decât proprietăţii private, indiferent cine este titularul acesteia, deci şi statului. 2. Accesiunea animalelor. Este reglementată de art.503 C.civ. şi constituie situaţiile în care animale sălbatice trec sau rămân pe un fond, proprietatea unei persoane. Acest mod de accesiune, are incidenţă strictă asupra animalelor, care în situaţia în care rămân sau trec pe un teren proprietatea unei persoane, acesta din urmă poate dobândi dreptul de proprietate asupra lor. Excepţiile o fac cazurile în care trecerea animalelor, s-a făcut prin fraudă. C) Accesiunea imobiliară artificială Aspecte generale Spre deosebire de accesiunea naturală care se realizează fără intervenţia omului, accesiunea imobiliară artificială se realizează numai prin activitatea omului. Potrivit art. 492 C. civ. „orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte contră”. Aşadar, art. 492 C. civ. instituie o dublă prezumţie, potrivit căreia orice construcţie şi plantaţie făcută pe un fond se prezumă că aparţine proprietarului fondului şi că a fost edificată pe cheltuiala sa. Această prezumţie nu este însă una absolută, ci este o prezumţie relativă, ce poate fi răsturnată prin proba contrarie, astfel că cel care a construit pe fondul altuia trebuie să-şi dovedească susţinerea, în favoarea celuilalt operând prezumţia că este proprietar a tot ce se află pe fondul său. Am arătat că în cazul accesiunii naturale proprietarul lucrului accesoriu nu putea formula cerere de dezdăunare de la proprietarul fondului ce a crescut, astfel că accesiunea naturală are loc cu titlu gratuit. În cazul accesiunii artificiale, această regulă nu mai este valabilă, astfel că proprietarul fondului pe care se află construcţiile sau plantaţiile făcute de altul datorează despăgubiri celui care a construit sau plantat. Obligarea la contravaloarea construcţiilor sau plantaţiilor este o aplicaţie a principiului că nimeni nu se poate îmbogăţi fără justă cauză, pentru că în caz contrar proprietarul fondului ar dobândi în mod gratuit lucrările făcute pe fondul său cu materialele sau cheltuiala altuia.

77

Aşadar, accesiunea artificială are loc numai cu titlu oneros. Accesiunea artificială are loc numai în ipoteza în care există o încorporare materială, respectiv materialul mobiliar întrebuinţat îşi pierde individualitatea mobiliară, devenind imobil prin natura sa. În caz contrar, accesiunea nu va avea loc şi proprietarul materialului va păstra dreptul său. Art. 493 şi 494 C. civ. reglementează două cazuri de accesiune imobiliară artificială: 1. Accesiunea construcţiilor şi plantaţiilor făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele altuia. Art. 493 C. civ. prevede că proprietarul terenului devine prin accesiune şi proprietar al construcţiei sau plantaţiei ce le-a edificat cu acele materiale străine, iar proprietarul materialelor nu are dreptul să le revendice sau să le ridice.

În această situaţie, în concretizarea principiului potrivit căruia nimeni nu se poate îmbogăţi fără just temei, proprietarul terenului poate fi obligat la plata contravalorii reale a materialelor, la preţul de circulaţie liberă a acestora de la data când se face plata, şi nu de la data când au fost încorporate. Numai aşa se realizează o justă despăgubire care permite persoanei căreia i-au fost încorporate materialele în lucrări să-şi achiziţioneze materiale de aceeaşi cantitate şi calitate cu cele pe cale le-a avut. Proprietarul construcţiei sau plantaţiilor realizate cu materialele altuia va putea fi obligat şi la plata unor daune-interese în condiţiile răspunderii civile delictuale. Proprietarul terenului dobândeşte proprietatea construcţiilor sau plantaţiilor făcute cu materialele altuia indiferent dacă este de bună sau rea-credinţă, după cum ştia sau nu că materialele aparţin altei persoane. 2. Accesiunea construcţiilor şi plantaţiilor făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren proprietatea altuia a) Precizări introductive; În acest caz, art.494 C.civ. reglementează accesiunea proprietarului terenului şi asupra construcţiei, plantaţiei sau altei lucrări, însă distinge situaţia constructorului de rea-credinţă şi situaţia constructorului de bună-credinţă. Pentru o mai bună înţelegere a acestor situaţii, este bine să efectuăm unele precizări cu privire la lucrările ce cad sub incidenţa art.494 C.civ., dar şi la noţiunea de constructor. Astfel, textul de lege se referă la construcţii, plantaţii şi lucrări fără să facă alte precizări, motiv pentru care doctrina şi jurisprudenţa în mod unanim au stabilit că dispoziţiile amintite se aplică numai în cazul lucrărilor noi, nu şi în situaţia îmbunătăţirilor aduse construcţiilor, cum ar fi repararea unei construcţii sau întreţinerea unei plantaţii. În aceste din urmă situaţii, se vor aplica regulile de la cheltuielile utile, necesare sau voluptorii. Cu privire la noţiunea de constructor, este important să înţelegem în primul rând, persoana care exercită stapânirea terenului sub nume de proprietar, fără însă a fi adevăratul proprietar, deci posesorul de fapt. Totodată, art.494 C.civ. are incidenţă şi în privinţa detentorului, acesta din urmă urmând a fi considerat constructor de rea-credinţă, afara cazului în care în convenţia prin care s-a transmis detenţia, părţile au prevăzut clauze cu privire la eventualele lucrări efectuate de detentor. În egală măsură, prevederile art.494 C.civ. sunt aplicabile şi în cazul persoanei care, la data la care a edificat construcţia, plantaţia sau o altă lucare, era proprietar al terenului, însă ulterior a pierdut retroactiv dreptul de proprietate( spre exemplu, proprietarul unui teren sub condiţie rezolutorie, care după ca a construit, pierde terenul prin îndeplinirea condiţiei; donatarul care pierde dreptul său în urma revocării donaţiei sau

78

în urma încheierii raportului de succesiune; dobânditorul unui imobil ipotecat, care pierde imobilul ca efect al urmăririi silite, etc.). Aceste situaţii, pot fi exceptate când ar exista o dispoziţie legală expresă( de exemplu, în caz de raport15 al unei donaţii), precum şi în cazul în care părţile au prevăzut altfel în convenţia prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului, drept care ulterior a fost desfiinţat. b) Situaţia constructorului de rea-credinţă; Prin constructor de rea-credinţă, vom înţelege acea persoană care construieşte pe un teren despre care se ştie sau ar fi trebuit să ştie că nu îi aparţine. Această situaţie, conferă proprietarului terenului posibilitatea de a alege una din următoarele variante:

1. Să păstreze construcţia, plantaţia sau lucrarea, devenind proprietar prin accesiune, cu obligaţia de a-l despăgubi pe constructor cu valoarea materialelor şi preţul muncii;

2. Să pretindă ridicarea lucrărilor, făcute de constructorul de rea-credinţă, pe cheltuiala acestuia, eventual cu solicitarea de daune-interese pentru prejudiciile suferite.

c) Situaţia constructorului de bună-credinţă; Prin constructor de bună-credinţă, vom înţelege acea persoană care construieşte pe un teren în legătură cu care are convingerea că îi aparţine. Această persoană, stăpâneşte terenul respectiv în baza unui titlu translativ, fără a cunoaşte viciile acestuia sau faptul că autorul său nu era adevăratul proprietar al terenului. În categoria constructorului de bună-credinţă, poate fi inclusă şi persoana care construieşte în temeiul unei convenţii încheiate cu proprietarul terenului, convenţie care a avut ca obiect transferul dreptului de proprietate sau constituirea unui drept de superficie, dar care nu a mai produs acest efect( de exemplu, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a terenului, urmat de predarea imobilului şi plata preţului, fără a se mai încheia contractul translativ). Buna-credinţă a constructorului se apreciază în raport cu momentul edificării construcţiei. În acest caz, proprietarul terenului nu mai poate cere şi obţine obligarea constructorului la desfiinţarea lucrării, ci va fi incidentă accesiunea imobiliară artificială, proprietarul terenului devenind şi proprietar al construcţiei, urmând a-l despăgubi pe constructor. Şi în situaţia constructorului de bună-credinţă există un drept de opţiune în favoarea proprietarului terenului, dar care se referă la întinderea contravalorii sumelor de bani pe care acesta urmează să le achite primului. În consecinţă, în situaţia preluării construcţiei în temeiul accesiunii, proprietarul terenului, poate opta în a plăti constructorului de bună-credinţă:

1. Contravaloarea materialelor şi preţul muncii(manopera lucrării);2. O sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.

În mod logic, proprietarul terenului va opta pentru modalitatea de plată a contravalorii sumelor către constructorul de bună-credinţă pe care o va considera cea mai avantajoasă.

15 Raportul donaţiilor constă în operaţiunea juridică de readucere la masa succesorală de către unii moştenitori legali (descendenţi sau soţul suprevieţuitor), ce au acceptat succesiunea, a tuturor bunurilor primite de la defunct în timpul vieţii sub forma de donaţii, pentru ca acestea să intre în în masa succesorală, respectiv masa de împărţit.

79

d) Aspecte comune pentru constructorul de bună-credinţă şi pentru constructorul de rea-credinţă; Literatura de specialitate nu a concretizat un punct de vedere unitar în ceea ce priveşte momentul naşterii dreptului proprietarului terenului asupra construcţiei edificate de o altă persoană. Opinia majoritară, evidenţiază faptul că dreptul de proprietate asupra construcţiei se naşte în favoarea proprietarului terenului odată cu încorporarea acesteia în teren, deci accesiunea se produce de plin drept, nefiind condiţionată de exprimarea voinţei proprietarului terenului în sensul de a prelua construcţia. În consecinţă, trebuie avut în vedere aspectul legat de naşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau altei lucrări şi cel privitor la exerciţiul acestui drept de proprietate, deorece numai cel din urmă este condiţionat de exprimarea voinţei proprietarului terenului de a invoca accesiunea. Faţă de aceste aspecte, putem desprinde câteva reguli aplicabile acţiunii privind accesiunea construcţiilor şi plantaţiilor făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren proprietatea altuia şi anume:

1. Constructorul nu îl poate chema în judecată pe proprietarul terenului, solicitând instanţei să îl oblige pe acesta să invoce accesiunea şi, pe cale de consecinţă, să îl despăgubească, deoarece dispoziţiile legale în materie nu au fost adoptate în favoarea constructorului, ci a proprietarului terenului;

2. Numai în momentul invocării accesiunii imobiliare artificiale constructorul îşi poate valorifica dreptul de a fi despăgubit printr-o acţiiune în realizare, care este supusă prescripţiei extinctive în teremenul general de 3 ani şi care curge de la data la care proprietarul terenului şi-a manifestat intenţia de a prelua construcţia, invocând accesiunea;

3. Până la momentul invocării accesiunii de către proprietarul terenului, constructorul are deschisă numai calea unei acţiuni în constatarea calităţii sale de constructor de bună sau de rea-credinţă, fără a se putea stabili şi întinderea drepturilor ce decurg din această calitate;

4. În această materie se poate face o aplicaţie a dreptului de retenţie, deci constructorul, indiferent că a fost de bună sau de rea-credinţă, va putea refuza predarea construcţiei către proprietarul terenului până când i se va plăti despăgubirea la valoarea cuvenită.

D) Accesiunea mobiliară Poate fi definită ca, unirea a două bunuri mobile care aparţin la proprietari diferiţi, ori confecţionarea sau obţinerea unui bun de către o persoană prin munca sa folosind materialele altuia. Accesiunea mobiliară este clasificată de Codul civil, în trei moduri şi anume: 1. Adjoncţiunea (art.504-507 C.civ.), constă în unirea a două bunuri mobile având proprietari diferiţi astfel încât deşi ele formează un singur tot, pot fi despărţite şi conservate separat fără a-şi pierde individualitatea (ex., tabloul şi rama în care este încadrat, o piatră preţioasă şi inelul la care este montată, etc.); 2. Specificaţiunea (art.508-510 C.civ.), constă în prelucrarea unei materii astfel încât se obţine un obiect nou, materia primă sau bunul fiind proprietatea altuia (ex., un croitor confecţionează un costum dintr-o stofă proprietatea altuia, acesta din urmă plătind manopera. Dacă manopera este atât de importantă încât trece cu mult valoarea materiei

80

prime întrebuinţate, cel care a confecţionat lucrul devine proprietar dar are obligaţia de a plăti preţul materiei prime, proprietarului acestuia). 3. Confuziunea (art.511-516 C.civ.), are loc atunci când două sau mai multe mişcătoare aparţin unor proprietari diferiţi s-au unit astfel încât nu se mai pot recunoaşte. Dacă unul din bunuri poate fi considerat principal, proprietarul acestuia va deveni proprietar al bunului rezultat din unire şi el va fi obligat de a despăgubi pe celălalt proprietar. Dacă bunurile unite sunt echivalente, lucrul obţinut devine comun, proprietarii putând cere împărţirea acestuia. 11.4 TEST DE EVALUARE Reclamantul B.A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul M.C., obligarea acestuia din urmă la a-i recunoaşte şi preda posesia suprafeţei de 599 mp teren situat în Municipiul Constanţa, str.V nr.9. Reclamantul a arătat că justifică în mod legitim posesia pentru suprafaţa de 616 mp aferentă casei pe care a cumpărat-o la 29 octombrie 1976 şi că pârâta M.C., împreună cu funcţionari ai primăriei, în intenţia de a-l deposeda de 599 mp, i-au tulburat posesia la 15 ianuarie 1999, când i-a fost măsurată curtea şi i-au bătut ţăruşi. În întâmpinare, pârâtul s-a apărat susţinând că posesia reclamantului este nelegală şi că somarea acestuia de a-şi retrage gardul la limita suprafeţei de 200 mp este justificată de sentinţa civilă nr.xxxx din 2 octombrie 1998 a Judecătoriei Constanţa, prin care s-a dispus, în contradictoriu cu Consilul local Constanţa, punerea în posesie a lui M.C. cu 833 mp. Prima instanţă a respins ca inadmisibilă acţiunea posesorie. Comentaţi soluţia instanţei !

11. 5 LUCRARE DE VERIFICAREPrezentaţi accesiunea mobiliară11. 6 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

11. 7 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

81

Unitatea de învăţare nr.12Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi realeCuprinsModurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

Hotărârea judecătorească Uzucapiunea

12.1 OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe generale referitoare la unele moduri de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

12.2 Hotărârea judecătorească Hotărârea judecătorească constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci când ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Exemple: hotărârea judecătorească care ţine loc de act autentic în cazul în care s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare(suplinirea consimţământului), sau hotărârea prin care se dispune exproprierea pentru cauză de utilitate publică. 12.3. Uzucapiunea(Prescripţia achizitivă) A) Noţiune; Ca mod de dobândire a proprietăţii, uzucapiunea se întemeiază pe faptul posesiei pe perioada de timp cerută de lege a imobilului, astfel că în absenţa posesiei unui imobil nu se poate vorbi de dobândirea dreptului de proprietate prin acest mod. Când posesiunea unui imobil se prelungeşte pe o anumită durată, în anumite condiţii impuse de lege, acest fapt nu rămâne fără consecinţe juridice, cea mai importantă fiind aceea că la epuizarea termenului această stare de fapt dobândeşte conotaţii juridice, în sensul că duce la naşterea dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul persoanei care a avut posesia utilă a acestuia. Aşadar, când posesia unui imobil se prelungeşte o anumită perioadă de timp, legea o consideră izvor al proprietăţii, iar posesorul va fi considerat proprietar. În literatura juridică, prescripţia achizitivă sau uzucapiunea a fost definită ca, acel mijloc juridic prin intermediul căruia se poate dobândi proprietatea unui lucru prin posesiunea acestuia în timpul fixat de lege. Deci până la împlinirea termenului, în timpul posesiei exercitată de către posesorul neproprietar există numai o aparenţă de proprietate; în toată această perioadă, posesorul se află într-o situaţie incertă, existând permanent pericolul ca adevăratul proprietar să facă acte prin care să întrerupă prescripţia achizitivă. Numai după împlinirea termenelor fixate de lege, faptul posesiei de până atunci se transformă într-o stare de drept şi se consolidează dreptul de proprietate, posesorul

82

devenind proprietar, ceea ce face ca proprietarul iniţial să nu mai poată revendica imobilul uzucapat, putându-i fi opusă, pe calea excepţiei, dobândirea proprietăţii prin acest mod originar.B) Domeniul de aplicare al uzucapiunii; Invocarea uzucapiunii – ca mod originar de dobândire a proprietăţii – este cel mai eficace mod de a apăra dreptul de proprietate asupra unui imobil, astfel încât, chiar dacă cel care a avut un titlu de proprietate asupra imobilului l-a pierdut, prin invocarea uzucapiunii dreptul său va putea fi apărat fiind necesar doar să facă dovada faptului posesiei în termenul şi în condiţiile impuse de lege. Aşadar, uzucapiunea dă naştere dreptului de proprietate ori a unui alt drept real asupra unui bun imobil, prin posedarea lui de către una sau mai multe persoane, în condiţiile şi termenele prevăzute de lege. În dreptul nostru civil, dobândirea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale prin uzucapiune este reglementată în mod diferit, în funcţie de locul de situare a imobilelor. Astfel, în regimul de publicitate imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, proba dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune are un rol extrem de important, fiind singura dovadă absolută a dobândirii unui asemenea drept, astfel că odată făcută dovada îndeplinirii condiţiilor impuse de lege pentru a uzucapa, dreptul se consolidează în mod absolut. În schimb, în sistemul de publicitate imobiliară prin cărţile funciare – sistem real de publicitate – drepturile reale imobiliare se dobândesc în principiu numai prin înscrierea în cartea funciară, înscrierea având efect constitutiv de drepturi, legea prevăzând expres situaţiile în care aceste drepturi se dobândesc fără înscriere (art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938), iar uzucapiunea nu figurează printre modalităţile de dobândire a unui drept real fără înscrierea în cartea funciară. Aşa fiind, în cadrul acestui sistem de publicitate imobiliară, dobândirea proprietăţii prin uzucapiune nu este recunoscută decât în cazurile expres prevăzute de lege.C) Sediul materiei; Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi altor drepturi reale principale prin mijloace de drept civil sunt diverse, unul din aceste moduri, reglementat prin prevederile art. 645 C. civ., fiind şi prescripţia. Tot Codul civil, în art. 1837, dispune că prescripţia achizitivă este un mod de a dobândi proprietatea. În Codul civil român cuvântul uzucapiune nu se regăseşte, deşi în legislaţiile străine acest termen este întâlnit. În Codul civil român intrat în vigoare la 1864, uzucapiunea este reglementată în Cartea a III-a titlul XX, dispoziţii care se completează cu unele prevederi ale Decretului nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă.D) Uzucapiunea în sistemul Codului Civil; În sistemul Codului civil, uzucapiunea este de două feluri, respectiv: - uzucapiunea de 30 ani, reglementată de prevederile art. 1890-1894 C.civ.; - uzucapiunea de 10-20 ani, reglementată de prevederile art. 1895 şi urm. C.civ. a) Uzucapiunea de 30 ani. Pentru ca dreptul de proprietate sau alt drept real să fie dobândit prin uzucapiunea de 30 de ani, potrivit art. 1890 C. civ., este necesară îndeplinirea a două condiţii: -să existe o posesie utilă; -posesia să fi fost exercitată timp de 30 ani, fiind irelevant dacă uzucapantul a fost de

83

bună sau rea-credinţă. Pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie lipsită de vicii, deci să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar (art. 1847 C. civ.). Numai dacă pe lângă cele două elemente ale sale – corpus şi animus, posesia are şi calităţile cerute de lege, ea produce unul din efectele sale principale, şi anume prescripţia achizitivă(uzucapiunea). Alături de aceste calităţi ale posesiei care o fac aptă pentru a duce la dobândirea unui drept real prin prescripţia achizitivă, literatura de specialitate şi practica judiciară au apreciat că pentru a fi utilă posesia trebuie să mai aibă şi o altă calitate, respectiv să fie neechivocă. Posesia este echivocă când actele de stăpânire materială exercitate de posesor pot fi interpretate şi altfel decât ca fiind corespunzătoare elementului psihologic al posesiei, adică nu rezultă clar dacă există voinţa de a poseda pentru sine.Dacă posesia exercitată este utilă, uzucapiunea se consideră împlinită după trecerea termenului de 30 de ani. Acest termen se calculează pe zile întregi, astfel că ziua de începere a prescripţiei (dies a quo) nu intră în calcul (art. 1887 C. civ.), însă ziua de împlinire (dies a quem) intră în acest calcul, uzucapiunea considerându-se împlinită după trecerea celei din urmă zi a termenului (art. 1889 C. civ.). Odată exercitată posesia utilă în perioada de 30 ani prevăzută de lege, prin efectul acesteia se dobândeşte dreptul de proprietate, aşa cum a fost exercitat asupra bunului, respectiv liber de sarcina unui uzufruct sau a unei servituţi existente anterior, pentru că posesia utilă s-a exercitat şi împotriva acestor sarcini care grevau proprietatea ce a fost dobândită prin efectul prescripţiei achizitive În jurisprudenţă s-a decis că proprietatea nu se pierde prin neuz, indiferent de durata cât bunul nu este folosit de proprietarul său, el putând intenta o acţiune în revendicare chiar dacă au trecut mai mult de 30 ani de la ultimul act de folosinţă, care însă poate fi paralizată prin invocarea uzucapiunii dacă în timpul cât proprietarul nu a uzat de bunul său, acesta a fost posedat în condiţiile legii de altă persoană. Tot în jurisprudenţă s-a decis că indiferent cât a avut stăpânirea materială a bunului, un posesor precar nu va putea dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, chiar dacă stăpânirea bunului depăşeşte 30 ani. Dobândirea bunului prin convenţie exclude uzucapiunea. b)Uzucapiunea de 10-20 de ani(art.1895-1899 C.civ.). Dispoziţiile art.1895 C.civ. evocă faptul că o persoană de buna credinţă care printr-o justă clauză a câştigat un nemişcător determinat, va ‚prescrie’ proprietatea acelui bun prin 10 ani, cu condiţia ca proprietarul adevărat să locuiască în raza teritorială a tribunalului unde se află acel nemişcător detrminat şi prin 20 de ani dacă locuieşte afară din acea rază teritorială. Dacă adevăratul proporietar a locuit atât în circumscripţia tribunalului unde se află bunul cât şi în altă circumscripţie, termenul de uzucapiune se calculează adăugându-se la termenul cât a locuit în circumscripţia în care se află bunul, dublul anilor cât a stat în altă circumscripţie pentru ca să fie de 10 ani(de ex., proprietarul a stat în circumscripţia unde se află bunul 6 ani. Pentru a uzucapa, uzucapantul trebuie să posede bunul 14 ani pentru că din 10 se scade 6 iar restul înmulţit cu 2(4×2=8) se adaugă la 6. Originalitatea acestei prescripţii comparativ cu cea de 30 de ani, constă în termenul mai scurt cerut pentru a uzucapa, este o prescripţie de favoare făcută posesiei de bună

84

credinţă prin raportare la posesia de rea credinţă. Condiţiile acestei uzucapiunii sunt: -posesia să se întemeieze pe un just titlu; -posesia să fie de bună credinţă; Posesia să se întemeieze pe un just titlu. Art.1897 C.civ. stabileşte că prin just titlu înţelegem orice act juridic transletiv de proprietate precum vânzarea-cumpărarea, donaţia, schimbul, etc. Caracterele juridice pe care trebuie să le prezinte justul titlu sunt următoarele: 1. Translativ de proprietate.Mai precis, prin titlu trebuie înţeles actul juridic(negotium) care are ca efect transferul dreptului de proprietate posesorului în cazul în care acesta ar fi încheiat actul cu adevăratul proprietar dar el este lipsit de acest efect pentru că a fost încheiat cu un neproprietar, în alte cuvinte fiind vorba despre un titlu translativ viciat; 2. Titlul să provină de la un non domino. Titlul trebuie să provină de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, adică de la un neproprietar. Jurisprudenţa şi doctrina au decis că în cazul în care acelaşi proprietar transmite succesiv un bun la două persoane, dintre care prima omite să-şi transcrie titlul, aceasta nu va putea opune uzucapiunea de 10-20 de ani celuilalt dobânditor, deoarece titlul ei nu emană de la un non domino ci de la adevăratul proprietar şi acest titlu nu este opozabil dobânditorilor care au transcris; 3. Titlul presupune un raport între un autor şi un având cauză. Potrivit acestei trăsături se presupune că numai dobânditorii cu titlu particular, ai unui bun determinat, pot beneficia de prescripţia prescurtată, desigur că avândul cauză cu titlu universal va putea continua prescripţia începută de autorul său; 4. Titlul să existe şi să fie valabil. Justul titlu trebuie să existe în realitate.Atunci când el există doar în imaginaţia posesorului, el constituie titlu putativ şi nu este suficient. Totodată titlul trebuie să fie valabil, deoarece titlul nul nu poate servi pentru uzucapiune de 10-20 de ani. Transcrierea în registrul de publicitate imobiliară nu este obligatorie, însă pentru a fi opozabil revendicantului justul titlu trebuie să fi dobândit dată certă. Nu pot constitui just titlu: -convenţiile de locaţiune, comodat, etc.; -convenţiile de împărţeală care au un caracter declarativ de drepturi; -hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi; -certificatul de moştenitor care nu constituie titlu de proprietate ci declară doar calitatea de moştenitor şi întinderea drepturilor succesorale. E) Efectele uzucapiunii. Principalul efect al uzucapiunii este acela că prin împlinirea termenului se naşte dreptul de proprietate al uzucapantului şi concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar. Uzucapiunea trebuie invocată pe cale de acţiune în justiţie sau pe cale de excepţie (art.1841 C.civ.). De aceea, prin simpla împlinire a termenului de prescripţie uzucapantul nu devine ipso iure titularul dreptului uzucapat ci dobândeşte numai dreptul de a invoca beneficiul uzucapiunii.Creditorii uzucapantului pot invoca şi ei uzucapiunea pe calea acţiunii oblice16. Dacă renunţarea s-a făcut în frauda intereselor creditorilor, aceştia au dreptul să solicite revocarea renunţării prin acţiunea pauliană17(art.1843 C.civ.).

16 Reprezintă, acel mijloc juridic prin care creditorul chirografar exercită drepturile şi acţiunile patrimoniale ale debitorului sau atunci când acesta refuză sau neglijează să şi le exercite.

Acţiunea oblică se fondează pe dreptul de gaj general al creditorului, constituie un mijloc preventiv de apărare împotriva pericolului insolvabilităţii debitorului, şi urmăreşte ca scop conservarea patrimoniului acestuia.

85

12.4 TEST DE EVALUARE În anul 1980, A dobândeşte prin v-c de la B dreptul de proprietate asupra unei construcţii şi a unui teren aferent în suprafaţă de 600 mp în acte dar din măsurători acel lot avea 700 mp. În anul 1995, A introduce o acţiune în uzucapiune pentru suprafaţa de 100 mp pe care a folosit-o în toată această perioadă şi pentru care a plătit toate taxele aferente folosinţei acelui bun.

Având în vedere condiţiile prevăzute de lege pentru obţinerea dreptului de proprietate prin uzucapiune, ce solutie considerati ca va pronunta instanta?

12. 5 LUCRARE DE VERIFICAREPrezentaţi efectele uzucapiunii 12. 6 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

12. 7 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Domeniul de aplicare al acţiunii oblice cuprinde numai drepturile şi acţiunile patrimoniale care sunt în pericol de a se pierde datorită pasivităţii debitorului.17 Sau actiune revocatorie. Este acea actiune prin care creditorul solicită revocarea sau desfiinţarea judiciară a actelor încheiate de debitor în frauda drepturilor sale. Vizând existenţa acelor acte, acţiunea pauliană este îndreptată împotriva terţului care a beneficiat de pe urma lor; fundamentul ei juridic faţă de debitor rezidă, pe de o parte, în dreptul de gaj al creditorului, iar pe de altă parte în ideea că prin actele frauduloase debitorul comite un delict civil împotriva creditorului, delict ale cărui consecinţe negative este obligat a le repara. Faţă de terţul beneficiar al actului, dacă acesta a fost complice la fraudă (deci de rea credinţă), acţiunea pauliană se fondeaza pe regula responsabilităţii delictuale, iar dacă a fost de bună credinţă, în măsura în care a tras foloase de pe urma actului ce a prejudiciat pe creditor, terţul este ţinut să suporte consecinţele desfiinţării acelui act pe baza regulei că nimeni nu se poate îmbogăţi pe nedrept in detrimentul altuia.

86

Unitatea de învăţare nr.13Publicitatea imobiliarăCuprinsPublicitatea imobiliară

Noţiune şi obiective Cuprinsul cărţii funciare Principiile care stau la baza sistemului de publicitate

imobiliară instituit prin Legea nr.7/1996 Felurile înscrierilor în cartea funciară

13.1 OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe introductive referitoare la publicitatea imobiliară

13.2. Noţiune şi obiective Publicitatea imobiliară constituie un ansamblu de mijloace juridice care au ca scop să asigure evidenţa, siguranţa şi opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice şi a faptelor juridice prin care se constituie, se transmit şi se sting drepturi reale imobiliare. Prin publicitatea imobiliară, reglementată de Legea nr.7/1996 privind Cadastrul şi Publicitatea Imobiliară, republicată, cu modificările ulterioare, se urmăresc mai multe obiective şi anume: - asigurarea certitudinii constituirii şi transmiterii de drepturi reale imobiliare, urmărindu-se astfel evitarea transmisiunilor succesive frauduloase; - asigurarea ocrotirii persoanelor interesate să dobândească drepturi reale imobiliare, conferindu-le posibilitatea de a cunoaşte situaţia juridică a bunului la momentul dobândirii; - constituirea unei evidenţe tehnice, economice şi juridice pentru identificarea tuturor imobilelor, indiferent de proprietar şi de destinaţia lor; - permite organelor financiare să cunoască datele necesare sistemului de impozite şi taxe, în vederea stabilirii obligaţiilor fiscale ale contribuabililor.

13.3 Cuprinsul cărţii funciare Cartea funciară cuprinde un titlu( în care se indică numărul cărţii funciare şi localitatea în care este situat imobilul) şi trei părţi. Partea I, cuprinde: numărul de ordine şi cel cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi, după caz, construcţiile. Anexa la partea I este constituită din, planul imobilului, cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte. Partea a II-a, cuprinde înscrierile la dreptul de proprietate şi se referă la: numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului constatator, strămutările proprietăţii, servituţile constituite în

87

folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate, orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau în partea a II-a a Cărţii funciare cu privire la înscrierile făcute. Partea a III-a, cuprinde înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini ca: dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, folosinţă, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de trei ani, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte, sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale, orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar opera cu privire la înscrierile din această parte. 13.4 Principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliară instituit prin Legea nr.7/1996 Sistemul de publicitate imobiliară instituit prin Legea nr.7/1996 republicată, cu modificările ulterioare, are la bază următoarele principii fundamentale: 1. Principiul opozabilităţii faţă de terţi a dreptului înscris. Înscrierea în cartea funciară nu poate produce efect constitutiv de drepturi, ci are ca scop doar asigurarea opozabilităţii dreptului înscris, faţă de terţele persoane(face ca acest drept să devină opozabil erga omnes). 2. Principiul publicităţii intergrale. Exceptând situaţiile prevăzute de art.26 alin(1) şi (2) din Legea nr.7/1996, drepturile reale imobiliare devin opozabile numai prin înscrierea lor în cartea funciară. 3. Principiul legalităţii. Potrivit acestui principiu, registratorul trebuie să verifice legalitatea actului a cărui înscriere se cere, urmând a respinge cererea, printr-o încheiere motivată, atunci când cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale. 4. Principiul priorităţii. Potrivit acestui principiu, actul înscris în cartea funciară devine opozabil terţilor numai la data înregistrării cererii, ordinea înregistrării detrminând şi rangul înscrierii( prin rangul unei înscrieri vom înţelege efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri referitoare la acelaşi imobil) 5. Principiul realtivităţii. Acest principiu, face ca înscrierea să poată fi efectuată numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută, precum şi împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă ambele înscrieri se fac deodată. 6. Principiul forţei probante. Potrivit acestui principiu, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul acesteia, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul, iar dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. 13. 5 Felurile înscrierilor în cartea funciară Potrivit art.26 alin.(4) din Legea nr. 7/1996, înscrierile sunt de trei feluri:

1. Întabularea, care are ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale.2. Înscrierea provizorie a drepturilor reale, sub condiţia justificării ulterioare.3. Notarea, ce are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi a faptelor

88

juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.

De asemenea, art.39 se referă la înscrirea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca.

13.6 TEST DE EVALUARE La data de 12 iunie 2010, B a dobândit dreptul de proprietate asupra unui imobil situat în municipiul Constanţa, de la A. Ce tip de înscriere trebuie folosită, în cazul vânzării-cupărării efectuate de B?13. 7 LUCRARE DE VERIFICAREPrezentaţi principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliară instituit prin Legea nr.7/199613. 8 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

13. 9 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

89

Unitatea de învăţare nr.14Publicitatea imobiliarăCuprinsPublicitatea imobiliară. Acţiuni în justiţie, specifice publicităţii imobiliare

Consideraţii introductive Acţiunea în prestaţie tabulară Acţiunea în rectificare Acţiunea în justificare

14.1 OBIECTIVE

Asimilarea unor cunoştinţe generale referitoare la unele acţiuni în justiţie, specifice publicităţii imobiliare

14. 2 Consideraţii introductive Actuala legislaţia a cărţilor funciare, conferă părţii interesate posibilitatea de a se adresa Biroului de carte funciară, sau instanţei de judecată după caz, cu diferite acţiuni ce au ca scop protejarea drepturilor reale înscrise sau care urmează a fi înscrise, ori rectificarea, modificarea sau înscrierea definitivă a acestora. Aceste acţiuni sunt: acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în rectificare şi acţiunea în justificare.

14.3 Acţiunea în prestaţie tabulară Această acţiune este întemeiată pe dispoziţiile art.27 din Legea nr.7/1996 republicată, cu modificările ulterioare. Astfel, potrivit alinetului 1 al acestui text, ”cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept”. În continuare, art.27 alin.(3) teza I prevede că, “în situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară”. Această acţiune în justiţie este cunoscută sub numele de acţiune în prestaţie tabulară. Potrivit art.27 alin.(5), acţiunea în prestaţie tabulară se va îndrepta şi împotriva terţului dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: a) actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară; b) terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l-a dobândit cu titlu oneros, să fie de rea-credinţă; Dispoziţiile art.27 alin.(4) prevăd că, acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibilă extinctiv.

90

Potrivit art.28 din Legea nr.7/1996, se reglementează şi o acţiune în prestaţie tabulară specială potrivit căreai, ”dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheiarii actului”.

14.4 Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară În situaţia în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia. Prin rectificare vom înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni susceptibile a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Prin modificare vom înţelege orice schimbare privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care nu afetează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate(art.33 din Legea nr.7/1996). Dispoziţiile art.34 din Legea nr.7/1996, stabilesc că, “orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:

- înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;- dreptul înscris a fost greşit calificat;- nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat

efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;- înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală a

imobilului ”. Articolul 35 alin.(1) din Legea nr.7/1996, stabileşte că, “acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea de fond, va fi imprescriptibilă ”. Alineatul 2 al acestui text, prevede şi situaţie specială împotriva terţilor dobânditori de bună-credinţă şi cu titlu gratuit( prin donaţie sau legat), în sensul că acţiunea în rectificare împotriva acestora este prescriptibilă, iar termenul de prescripţie, este în principiu, de 10 ani de la data înregistrării cererii terţului prin care acesta solicită înscrierea dreptului său în cartea funciară. Dacă este vorba de un terţ dobânditor de bună-credinţă şi cu titlu oneros(contract de vânzare-cumpărare), termenul de prescripţie a acţiunii în rectificare este de 3 ani de la data înregistrării cererii prin care terţul respectiv a solicitat înscrierea dreptului său(art.36 din Legea nr.7/1996).

14. 5 Acţiunea în justificare Acţiunea în justificare este acţiunea prin care se solicită transformarea unei înscrieri provizorii în înscriere definitivă.

14.6 TEST DE EVALUARE Societatea Z, a efectuat lucrări de consolidare la imobilului întabulat proprietatea lui X, urmând ca acesta să-i achite suma de 20 000 lei.După finalizarea acestor lucrări, X refuză să plătească suma reprezentând contravaloarea acelor lucrări, mai mult decât atât,

91

societatea Z are informaţii că acesta ar dori să înstrăineze acel imobil. Având în vedere aceste condiţii societatea X promovează o acţiune de chemare în

judecată împotriva lui X, şi accesoriu acesteia, tot la instanţa de judecată înregistrează o altă acţiune cu obiect aplicarea unui sechestru asigurator asupra acelui bun. Dată fiind urgenţa acestei situaţii, ce mai poate face societatea Z?14. 7 LUCRARE DE VERIFICAREPrezentaţi acţiunea în prestaţie tabulară14. 8 RĂSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

14. 9 BibliografieC.Statescu, C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988.V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004.O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005.E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

92