1

Prof. Univ. dr. Ovidiu Ungureanu – Drept civil. Drepturi reale

PROGRAMA ANALITICĂ

Facultatea de Drept „Simion Bărnuţiu” Profilul: Ştiinţe juridice Specializarea: Drept Disciplina: Drept civil. Drepturile reale An de studiu : II ID Titular curs : Ovidiu Ungureanu Categoria formativă a disciplinei: Disciplină fundamentală (DF) Categoria de opţionalitate a disciplinei : Disciplină impusă (DI) Scop : cunoaşterea instituţiilor studiate în cadrul disciplinei de drepturi reale ;

înţelegerea acestor instituţii ; aplicarea cunoştinţelor teoretice în soluţionarea unor speţe.

Obiective :- însuşirea cunoştinţelor referitoare la patrimoniu, drepturile patrimoniale, bunuri, dreptul de proprietate (apărare, dezmembrăminte, moduri de dobândire), posesie, publicitate imobiliară ;- formarea capacităţii de analiză şi sinteză între instituţiile drepturilor reale ;- formarea deprinderii de a aplica cunoştinţele teoretice prin exemple şi soluţionarea de speţe ;- formarea deprinderii de a lucra cu Codul civil şi actele normative în materie ;- formarea deprinderii de a întocmi referate cu tematică dată ;

- dezvoltarea gândirii, memoriei, imaginaţiei, creativităţii. Forma de predare : prelegere

Forma de evaluare: examen (E)Stabilirea notei finale: teste pe parcursul semestrului – 20%; răspunsuri la examen – 60% ; teme de control, referate – 20%.Materialelor didactice necesare : suport de curs în format electronic, curs tipărit.Bibliografie obligatorie: O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2003.Bibliografie facultativă : G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale, Bucureşti, 1947 ; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil, vol. I, Restitutio, Aditura All, Bucureşti, 1995 ; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All-Beck, Bucureşti, 2001; E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All-Beck, Bucureşti, 2000; L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001;

2

Conţinut (descriptori) 1.Patrimoniul : noţiune, elemente, caractere juridice, funcţiile patrimoniului, teorii juridice cu privire la patrimoniu.

2. Consideraţii privind patrimoniul : drepturile reale, clasificareadrepturilor reale, drepturile de creanţă, comparaţie între

drepturile reale şi drepturile de creanţă, categorii intermediare.3.Clasificarea bunurilor: distincţia dintre bunuri mobile şi bunuri

imobile, distincţii secundare (bunuri consumptibile şi bunurineconsumptibile, bunuri fungibile şi nefungibile), gruparea

bunurilor (noţiune, raporturi juridice între bunuri, universalităţi).4.Dreptul de proprietate : definiţie, caractere juridice, atribute,

limitări ale dreptului de proprietate, formele, dreptul de proprietate publică, dreptul de proprietate privată, regimul juridic al terenurilor, circulaţia juridică a construcţiilor, modalităţile dreptului de proprie- tate, proprietatea aparentă.

5. Posesia : definiţie, natura juridică, caractere, elementele posesiei,detenţia precară, intervertirea titlurilor, dobândire şi pierdere,

dovada posesiei, calităţile şi viciile, efectele posesiei.1. 6. Apărarea dreptului de proprietate

în grăniţuire, acţiu- nea negatorie şi confesorie, acţiunea în revendicare, revendicarea

imobilelor, revendicarea mobilelor. 7. Dezmembrămintele dreptului de proprietate : uzufructul, uzul şi

abitaţia, dreptul de servitute, dreptul de superficie.8. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate : clasificare,

convenţia, accesiunea, tradiţiunea, ocupaţiunea, hotărârea judecă-torească, uzucapiunea.

9. Publicitatea imobiliară : sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, sistemul cărţilor funciare, acţiunile de carte funciară,

noile cărţi funciare.

2.

3. limitări ale drept4.

3

Capitolul I

PATRIMONIUL

§. 1. Noţiunea juridică de patrimoniuDenumim patrimoniu totalitatea drepturilor şi obligaţiilor care au valoare economicã,

aparţinând unei persoane . Din cuprinsul definiţiei se pot desprinde urmãtoarele idei:- patrimoniul este compus dintr-un activ şi un pasiv ;- drepturile care îl compun sunt

patrimoniale; - patrimoniul este distinct de bunurile care îl compun la un moment dat.

§. 2. Elementele şi caracterele juridice ale patrimoniului Patrimoniul este un compus între activ şi pasiv.Activul patrimonial este alcătuit din drepturile patrimoniale, adică acelea care pot fi

exprimate în bani (de exemplu, dreptul de proprietate asupra apartamentului, dreptul de a primi preţul asupra bunului vândut etc.)

Pasivul patrimonial este compus din datoriile (obligaţiile, sarcinile) care pot fi evaluate în bani. Ele constau din obligaţia de a da, obligaţia de a face sau obligaţia de a nu face ceva ce ar fi putut face dacă titularul nu s-ar fi obligat la abţinere.

Caractere: 1. Patrimoniul este o universalitate juridicã; 2. Unicitatea patrimoniului ; 3. Inalienabilitatea patrimoniului ; 4. Divizibilitatea patrimoniului Pentru persoanele fizice divizibilitatea patrimoniului este prevãzutã de lege. De exemplu, cazul acceptãrii moştenirii sub beneficiu de inventar, cazul separaţiei de patrimonii.

§. 3. Funcţiile patrimoniuluiPatrimoniul prezintã o importanţã practicã deosebitã şi anume:- constituie gajul general al creditorilor chirografari; - explicã şi face posibilã subrogaţia

realã cu titlu universal;- face posibilã transmisiunea universalã şi cu titlu universal a drepturilor şi obligaţiilor.

Test de autocontrol :Definiţi patrimoniul.Enumeraţi şi explicaţi elementele şi caracterele juridice ale patrimoniului.Ce înţelegeţi prin funcţia patrimoniului de a constitui gajul general al creditorilor

chirografari ? Explicaţi funcţia patrimoniului care constă în a face posibilă subrogaţia reală cu titlu

universal.

Capitolul II

CONSIDERAŢII GENERALE PRIVIND DREPTURILE PATRIMONIALE

4

§. 1. Drepturile reale. DefiniţieDrepturile reale (jus in re) - sunt drepturi subiective patrimoniale în virtutea cãrora

titularul lor îşi poate exercita atributele conferite de lege, nemijlocit, asupra bunului la care se referã, fãrã a avea nevoie de concursul altor persoane.

§. 2. Clasificarea drepturilor reale Drepturile reale se clasificã în drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii. Drepturile reale principale prevãzute de Codul civil sunt: dreptul de proprietate care

poate fi publicã sau privatã, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie. Menţionăm că dreptul de proprietate publică aparţine statului şi unităţilor administrativ-teritoriale iar dreptul de proprietate privată aparţine oricărui subiect de drept.

Drepturile reale accesorii reglementate de Codul civil sau de alte acte normative sunt: dreptul de gaj sau de amanet, dreptul de ipotecã şi privilegiile.

§. 3. Drepturile de creanţã (sau personale) Acestea sunt drepturi subiective patrimoniale în temeiul cãrora titularul lor sau subiectul

activ numit creditor poate pretinde subiectului pasiv numit debitor , ca acesta sã dea, sã facã sau sã nu facã ceva. Drepturile de creanţă mai sunt denumite adesea drepturi personale, în opoziţie cu cele reale. Ele sunt nelimitate ca număr. Raporturile juridice izvorâte din drepturile de creanţă se numesc raporturi de obligaţii deoarece dreptului de creanţă îi corespunde o obligaţie.

§. 5. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă Ambele sunt drepturi patrimoniale. Dar ele se deosebesc în primul rând prin structura

lor: în dreptul real o singură persoană în faţa lucrului; în dreptul de creanţă, două persoane. Cele două drepturi au o natură foarte diferită: de exemplu, uzufructuarul are dreptul de folosinţă pe când locatarul are dreptul pe care închiriatorul i l-a dat de folosinţă; unul are un drept real, celălalt un drept de creanţă.

Alte deosebiri:- privind subiectele şi obligaţiile subiectului pasiv; în principiu, drepturile reale sunt absolute, pe când drepturile de creanţă sunt relative;- drepturile reale prezintă două importante prerogative şi anume: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.

Test de autocontrol:Realizaţi o schemă a drepturile patrimoniale.Definiţi drepturile reale şi pe cele de creanţă. Daţi exemple.Faceţi o comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă.

Capitolul III

CLASIFICAREA BUNURILOR

§. 1. Noţiunea de bun. Definiţie

5

Codul civil consacră bunurilor Cartea a II-a intitulată „Despre bunuri şi despre deosebitele modificări ale proprietăţii” (art. 461-643). Bunurile sunt acele lucruri care sunt utile omului şi pot fi apropriate sub forma drepturilor.

§. 2. Distincţia între bunurile mobile şi bunurile imobile1. Definire. –După formularea art. 461 C.civ. care stabileşte: „Toate bunurile sunt

mobile sau imobile”, se pare că între acestea nu există o categorie intermediară. Bunurile imobile sunt acele bunuri care au o aşezare fixă şi stabilă cum sunt: pământul, clădirile şi în general tot ce este legat de sol; bunurile mobile sunt bunurile care nu au o aşezare fixă şi stabilă fiind susceptibile de deplasare dintr-un loc în altul, fie prin ele însele, fie cu concursul unei forţe străine, cum sunt: animalele, lucrurile separate de sol, bunurile incorporale etc.

2. Interesul practic al acestei distincţii. – Din prevederile Codului se desprinde ideea că legiuitorul acordă mai multă importanţă imobilelor decât mobilelor. Aceasta nu semnifică neaparat că proprietatea imobiliară ar fi superioară, ci doar că ea prezintă o diferenţă de regim juridic care are diverse cauze (fizice, economice, psihologice).

3. Criteriile clasificării. – Codul civil a aplicat criterii diferite bunurilor corporale şi incorporale. Pentru bunurile corporale a luat în considerare realitatea fizică, adică ele sunt imobile şi respectiv mobile prin natura lor (art. 463, art. 472 C.civ.). De altă parte, pentru bunurile incorporale distincţia devine artificială; ele sunt imobile prin obiectul la care se aplică (art. 471 C.civ.), de exemplu, uzufructul lucrurilor imobile, servituţile, acţiunile care tind la revendicarea unui imobil. Şi tot în categoria bunurilor incorporale intră mobilele prin determinarea legii, adică printr-o declarare artificială a legii (art. 474 C.civ.). În art. 468 C.civ. legiuitorul distinge o a treia categorie de bunuri: imobilele prin destinaţie iar art. 465 C.civ. evidenţiază şi o a treia varietate de mobile: mobilele prin anticipaţie.

A) Bunuri corporale. Acestea sunt bunurile care au o existenţă materială fiind percepute de simţurile omului; ele se văd, le putem atinge şi pot fi posedate. B) Bunuri incorporale. Prin contrast sunt bunuri incorporale acelea care nu au o

existenţă materială (corp, substanţă), nu cad sub simţuri; bunurile incorporale sunt drepturile.

§. 3. Distincţii secundare1. Bunuri consumptibile şi bunuri neconsumptibilea)Definire. – Sunt consumptibile bunurile care nu pot fi folosite, conform destinaţiei lor

obişnuite, fără a li se consuma substanţa. Cele neconsumptibile sunt acele bunuri care pot fi întrebuinţate în mod continuu fără ca prin aceasta să se consume substanţa lor sau să fie implicată înstrăinarea.

2. Bunuri fungibile şi bunuri nefungibilea) Definire. – Bunurile fungibile sunt acelea care pot fi înlocuite unele cu altele în

executarea unei obligaţii (banii, ţigările, alimentele etc.). Bunurile nefungibile sunt cele care nu se pot înlocui unele cu altele pentru a libera pe debitor (un cal de cursă, o monedă de aur veche, un tablou etc.).

§. 4. Gruparea bunurilor1. Noţiune. –Un bun se poate găsi cu altul într-un anumit raport juridic sau dacă

anumite bunuri reunite formează un ansamblu care are existenţa sa proprie vom fi în prezenţa unei universalităţi.

2. Raporturi juridice între bunuri

6

a) Bunuri principale şi bunuri accesorii. – De exemplu, rama pentru tablou, cheile pentru lacăt, căpăstrul pentru cal, roata de rezervă pentru automobil.

Din litera şi spiritul Codului civil mai rezultă o regulă şi anume: imobilul faţă de mobil este întotdeauna principal iar pământul (solul) în comparaţie cu construcţiile şi plantaţiile (art. 489 C.civ.) este bunul principal

b) Bunuri frugifere şi bunuri nefrugifere. – De exemplu, terenul agricol care dă anual o recoltă sau o casă care este închiriată. Numim fruct orice bun accesoriu care este produs periodic dintr-un bun principal (teren, pomi, capital etc.) fără ca substanţa acestuia să se diminueze. Fructele sunt de trei feluri: naturale (de pildă, ciupercile şi fructele copacilor), industriale bunăoară, legumele obţinute prin cultură (art. 483 C.civ.), şi civile, de exemplu, chirii, arenzi, dobânzi etc.

Productul presupune consumarea substanţei şi este produs de bunul principal la intervale neregulate; el nu se mai reproduce. De exemplu, pietrele desprinse episodic dintr-o carieră neexploatată (art.537 alin. 2) sau arborii tăiaţi izolat (art. 531 C.civ.).

3. Universalităţilea) Universalităţile de fapt reprezintă o grupare de bunuri mai mult sau mai puţin

omogene care prin voinţa proprietarului este considerată şi tratată ca un bun unic. Sunt clasice următoarele exemple: o bibliotecă (un ansamblu de volume), o turmă (o sumă de animale) etc.

b) Universalităţi de drept. – Aşa cum am arătat, unica universalitate de drept este patrimoniul persoanelor fizice şi juridice.

Test de autocontrol:Definiţi bunurile din punct de vedere juridic. Care este sediul materiei?Care este principala distincţie a bunurilor cuprinsă în Codul civil?Daţi exemple de mobile prin anticipaţie, imobile prin destinaţie, mobile prin

determinarea legii.Care sunt distincţiile secundare privind bunurile? Explicaţi.Ce înţelegeţi prin bunuri frugifere şi de câte feluri sunt fructele.Daţi exemplu de o universalitate de fapt.Care este singura universalitate de drept?

7

Capitolul IV

DREPTUL DE PROPRIETATE

§. 1. DefiniţieDefiniţia este dată în art. 480 C.civ. potrivit cãreia: "Proprietatea este dreptul ce are cineva

de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însã în limitele determinate de lege" . Ea nu este lipsită de critici.

Definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care conferã titularului sãu posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra unui bun, exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu, cu respectarea normelor în vigoare .

§. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 1. Dreptul de proprietate este un drept absolut - el conferă titularului totalitatea

prerogativelor, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia ;de altă parte, el este absolut pentru că este opozabil erga omnes.

2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv - El este exclusiv pentru cã puterile conferite de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.

3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. - Proprietatea este perpetuă în două sensuri : sub aspect ereditar şi sub aspectul imprescriptibilităţii.

§. 3. Analiza atributelor dreptului de proprietate1. Jus utendi – Acest atribut constã în prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se

servi sau întrebuinţa bunul. 2. Jus fruendi - Fructus este în primul rând dreptul proprietarului de a fructifica bunul sãu

sau de a-l lãsa neproductiv. 3. Jus abutendi - conferã proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul sãu. Aceastã

liberã dispoziţie se dezvoltã pe un plan material şi pe unul juridic.

§. 4. Limitări ale dreptului de proprietate1. Limitări care privesc exerciţiul atributului de dispoziţie juridică. – În această categorie o

parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile definitiv sau temporar, precum şi cele alienabile condiţionat, pe de o parte, şi bunurile aflate în circuitul civil în condiţii restrictive, pe de altă parte.

Nerespectarea dispoziţiilor legale privind inalienabilitatea totală, parţială sau condiţionată a bunurilor antrenează nulitatea actului (de regulă, nulitatea absolută).

2. Limitări ale dreptului de proprietate izvorâte din raporturile de vecinătate.A. Raporturi de vecinătate cu caracter de drepturi reale. Codul civil reglementează aceste

raporturi în materia servituţilor, fiind vorba despre servituţile naturale (art. 578-585 C.civ.) şi servituţile legale (art. 586-619 C.civ.).

B. Raporturi de vecinătate care constituie sarcini reale. Obligaţiile reale de a face sau obligaţiile propter rem sunt situate la limita dintre drepturile reale şi drepturile de creanţă. Ele pot rezulta din lege sau din voinţa părţilor şi se transmit o dată cu transmiterea bunului respectiv. În unele cazuri executarea acestor obligaţii presupune luarea în considerare a raporturilor de vecinătate.

8

C. Raporturi de vecinătate rezultate din contractele încheiate între proprietarii vecini. Proprietarii fondurilor învecinate pot încheia diferite convenţii prin care să-şi asume unele obligaţii reciproce dar nu cu titlu de servituţi, ci cu titlu de drepturi de creanţă. De pildă, un proprietar se obligă faţă de vecinul său să-i permită să ia apă din fântâna aflată pe fondul său;

D. Raporturi faptice de vecinătate. În unele cazuri între proprietarii fondurilor învecinate se pot naşte simple raporturi de fapt (deci fără un conţinut juridic). De exemplu, tolerarea vecinului de a lua apă din fântâna situată pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacită de a trece pe fondul vecin etc. Beneficiarul lor nu le poate redobândi prin justiţie şi nici nu poate invoca uzucapiunea.

De altă parte sunt actele de pură facultate, de pildă, proprietarul care beneficiază de o anumită perspectivă deoarece pe terenul vecinului nu s-a construit nimic.

E. Abuzul de drept în raporturile de vecinătate. Buna vecinătate presupune cel puţin două îndatoriri: prima, vecinul să nu-l prejudicieze pe

vecin şi a doua, vecinul nu trebuie să-l incomodeze într-un mod intolerabil pe vecin. Aceste două situaţii corespund pe plan doctrinar şi jurisprudenţial la două teorii: abuzul de drept şi inconvenientele anormale de vecinătate. Această distincţie este importantă deoarece şi răspunderea este diferită.

Abuzul de drept – condiţiile responsabilităţii: prejudiciul, intenţia de a prejudicia, lipsa unui interes serios şi legitim.

Inconvenientele anormale de vecinătate - condiţiile responsabilităţii Prejudiciul (dauna); existenţa unei vinovăţii (neglijenţă, imprudenţă) chiar dacă ea nu apare

întotdeauna cu claritate. Sancţiunea inconvenientelor de vecinătate constă în primul rând într-o reparaţie în natură

pentru că ea se apropie cel mai mult de principiul reparării integrale. Complementar există acordarea de daune-interese.

În concluzie nu există un criteriu precis care să permită determinarea limitei care nu trebuie depăşită de proprietar; aprecierea responsabilităţii fiind o chestiune de fapt se va face de instanţa de judecată de la caz la caz.

4. Limitări ale folosinţei unor bunuri în situaţii speciale. Rechiziţia unor bunuri. – Sunt situaţii excepţionale când organele autorităţii publice sunt abilitate prin lege pentru a obliga agenţii economici, instituţiile publice precum şi alte persoane juridice sau fizice să cedeze temporar unele bunuri mobile sau imobile forţelor destinate apărării naţionale sau autorităţilor publice; aceste situaţii speciale sunt: declararea mobilizării generale sau parţiale ori a stării de război, instituirea stării de urgenţă sau de asediu, concentrări, exerciţii şi antrenamente de mobilizare, prevenirea, localizarea, înlăturarea urmărilor unor dezastre, cât şi pe timpul acestor situaţii (Legea nr. 132/ 1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public).

Ea prezintă următoarele caractere juridice: a) priveşte, în principiu, bunuri neconsumptibile; b) este, în principiu, o măsură temporară care va înceta o dată cu încetarea situaţiei excepţionale şi când bunurile rechiziţionate vor trebui restituite; c) este o măsură obligatorie; d) rechiziţia se face cu acordarea de despăgubiri atât în cazul rechiziţiei temporare (pentru degradarea sau devalorizarea bunului) cât şi în cazul rechiziţiei definitive (pentru valoarea bunurilor consumptibile sau perisabile).

5. Limitări ale dreptului de proprietate privind folosinţa subsolului. – Această limitare este prevăzută în Constituţie în art. 41 alin. 1 care statuează: „Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii”.

9

6. Exproprierea pentru cauzã de utilitate publicã Noţiune şi reglementare. Cedarea forţată aplicată imobilelor îmbracă forma exproprierii

pentru cauză de utilitate publică. Ea este cuprinsă în art. 481 C.civ. care stabileşte că: „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”, ea îşi găseşte actualmente reglementarea completă în art. 41 din Constituţie şi în Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Bunurile supuse exproprierii. - Sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privatã. Utilitatea publicã se declarã pentru lucrãri de interes naţional sau pentru lucrãri de interes local (art. 5). Legea nr. 33/1994 enumerã principalele categorii de lucrãri de utilitate publicã într-o listã nelimitativã (art. 6).

Exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor. – Acestea sunt reglementate în Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Soluţionarea cererilor de expropriere este de competenţa tribunalului în raza căruia este situat imobilul. Instanţa va verifica dacă sunt întrunite condiţiile cerute pentru expropriere, fără a putea repune în discuţie, în principiu, problemele de fond privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea acesteia, întinderea, faptul că nu a fost contestată hotărârea comisiei etc.). Tot tribunalul va hotărî şi asupra despăgubirilor cuvenite fiecăreia dintre persoanele interesate .

Efectele exproprierii. – Exproprierea produce următoarele efecte :- imobilul expropriat trece în proprietatea publicã liber de orice sarcini ;- se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzul, uzufructul,

abitaţie, superficie precum şi orice alte drepturi reale. De asemenea se sting drepturile de concesiune şi dreptul de folosinţã. Titularii acestor drepturi au drept la despăgubiri.

- în ce priveşte dreptul de ipotecã şi privilegiul imobiliar special care greveazã bunul expropriat, acestea se strãmutã de drept asupra despãgubirii stabilite de instanţã ; prin această dispoziţie legea reglementează un nou caz de subrogaţie cu titlu particular (art. 28 alin. 2) ;

- se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra imobilului expropriat (de exemplu, cele nãscute din contractul de locaţiune, de comodat). Retrocedarea şi dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului. - Legea nr. 33/1994 reglementeazã douã drepturi în favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) şi anume: dreptul de a cere şi de a obţine retrocedarea imobilului expropriat şi dreptul de preemţiune la cumpãrarea imobilului în ipoteza în care expropriatorul s-ar hotãrî sã-l înstrãineze.

§. 5. Formele dreptului de proprietate În prezent distingem:1 - dupã subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate al persoanelor fizice şi

b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice;2 - dupã modul de dobândire: a) dreptul de proprietate dobândit prin acte juridice şi dreptul

de proprietate dobândit prin fapte juridice; b) dreptul de proprietate dobândit prin acte între vii şi dreptul de proprietate dobândit prin acte pentru cauzã de moarte; c) dreptul de proprietate originarã şi dreptul de proprietate derivatã.

3 - dupã cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalitãţi deosebim: a) drept de proprietate pur şi simplu şi b) drept de proprietate afectat de modalitãţi.

4 - dupã regimul sãu juridic dreptul de proprietate se prezintã sub douã forme: a) drept de proprietate publicã şi b) drept de proprietate privatã. Această clasificare este cea mai importantă.

§. 6. Dreptul de proprietate publicã

10

1. Definiţie. Reglementare - Dreptul de proprietate publicã este acel drept de proprietate în care atributele acestuia se exercită de către stat şi unităţile administrativ-teritoriale şi care poartã asupra bunurilor din domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. 2. Subiecţii (titularii) dreptului de proprietate publică. – Potrivit dispoziţiilor legale în vigoare titularii dreptului de proprietate publică sunt :

- statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes naţional ;- unităţile administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul şi judeţul) asupra bunurilor

din domeniul public de interes local.3. Obiectul dreptului de proprietate publică. - Legea nr. 213/1998 privind proprietatea

publicã şi regimul juridic al acesteia, în art. 3 dispune cã: domeniul public este alcãtuit din bunurile prevãzute de art. 135 alin. 4 din Constituţie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrantã din prezenta lege şi din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unitãţile administrativ-teritoriale prin modurile prevãzute de lege.

4. Caracterele dreptului de proprietate publicã sunt în numãr de trei: el este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

5. Modalitãţile de exercitare a dreptului de proprietate publicã sunt de competenţa organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naţional şi autoritãţile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. În concret aceste modalitãţi sunt dreptul de administrare, concesionarea, închirierea şi dreptul de folosinţã asupra unor bunuri imobile.

6. Dobândirea şi încetarea dreptului de proprietate publicã. În conformitate cu art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate publicã se dobândeşte prin urmãtoarele moduri:

- pe cale naturalã ; - prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;- prin exproprierea pentru cauzã de utilitate publicã;- prin acte de donaţie sau legate acceptate, în condiţiile legii, de organele competente atunci când bunul intrã în domeniul public;- prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unitãţilor administrativ-teritoriale în domeniul public, pentru cauzã de utilitate publicã; - alte moduri prevãzute de lege (de exemplu, accesiunea, confiscarea, comoara, vânzarea sau schimbul pentru cauzã de utilitate publicã etc.).

În ce priveşte modurile de încetare a dreptului de proprietate publicã, acestea sunt:- pieirea bunului pe cale naturalã sau prin intervenţia omului;- trecerea bunului în domeniul

privat. - trecerea unor bunuri din domeniul public în domeniul privat pentru reconstituirea dreptului de proprietate particularã, pentru retrocedarea lor foştilor proprietari sau pentru a fi vândute.

§. 7. Domeniul public şi domeniul privat1. Domeniul public - este acel domeniu din care fac parte numai bunurile care alcãtuiesc

obiectul dreptului de proprietate publicã a statului şi a unitãţilor administrativ-teritoriale.Reglementãrile Legii nr. 213/1998 circumscriu cu multã exactitate sfera bunurilor

proprietate publicã statuând în art. 3 alin. 1 cã domeniul public este compus din urmãtoarele bunuri:

- bunurile enumerate în art. 135 alin. 4 din Constituţie;- bunurile enumerate în anexa acestei legi;- orice alte bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public şi

sunt dobândite de stat sau de unitãţile administrativ-teritoriale prin modurile prevãzute de lege.

11

2. Domeniul privat - este definit de obicei prin antitezã spunându-se cã el este acel domeniu din care fac parte bunurile statului care nu aparţin domeniului public. Altfel spus, domeniul privat cuprinde bunurile (mobile sau imobile) pe care statul sau unitãţile administrativ-teritoriale le au ca orice persoanã fizicã sau juridicã. Din domeniul privat fac parte bunurile care au încetat de a mai aparţine domeniului public, bunurile fãrã stãpân, clãdirile, alte imobile şi mobilierul lor, dacã nu sunt destinate pentru uz sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unitãţile administrativ-teritoriale le dobândesc ca orice particular prin donaţie, testamente sau alte acte juridice.

Domeniul privat este supus dispoziţiilor de drept comun dacã prin lege nu se prevede altfel.

§. 8. Dreptul de proprietate privatã (proprietatea privatã)1. Definiţie. Reglementare – Dreptul de proprietate privată, în opoziţie cu dreptul de

proprietate publică, poate fi definit ca fiind acel drept de proprietate în care prerogativele sale se exercită de către persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de stat sau unităţile administrativ-teritoriale şi care poartă asupa bunurilor mobile şi imobile, fiind alienabil, sesizabil şi prescriptibil, în condiţiile legii.

2. Subiectele dreptului de proprietate privatã - Titulari ai acestui drept pot fi: persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, statul şi unitãţile administrativ-teritoriale; acestea din urmã având, aşadar, calitatea de persoane juridice civile.

3. Caracterele dreptului de proprietate privatã - Acestea sunt urmãtoarele:- dreptul de proprietate privatã este alienabil; - dreptul de proprietate privatã este

prescriptibil; - dreptul de proprietate privatã este sesizabil; 4. Obiectul dreptului de proprietate privatã - Persoanele fizice pot dispune liber de dreptul

lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrãminte. Clãdirile pot fi închiriate iar terenurile arendate.

În ce priveşte dreptul de proprietate privatã al persoanelor juridice cum ar fi societãţile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr. 31/1990 privind societãţile comerciale; acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor etc.

5. Statul şi unităţile administrativ-teritoriale (Domeniul privat). – Aşa cum am arătat, statul şi unităţile administrative-teritoriale pot avea calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privată. Bunurile care formează proprietatea privată a statului şi a unităţilor administrative-teritoriale constituie domeniul privat. Această noţiune, deşi nu o găsim în Constituţie, a primit o consacrare legală în legi organice precum Legea nr. 18/1991, Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001.

Obiectul domeniului privat – potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998 – este alcătuit din bunurile aflate în proprietatea statului şi a entităţilor sale teritoriale şi care nu fac parte din domeniul public.

Constituirea domeniului privat – Domeniul privat se constituie prin mijloace de drept civil (vânzare-cumpărare, donaţie, schimb, legat, uzucapiune, accesiune etc.) sau prin modalităţi specifice pe care particularii nu le au (dobândirea bunurilor fără stăpân sau abandonate, a moştenirilor vacante, dezafectarea unor bunuri proprietate publică, exercitarea dreptului de preemţiune recunoscut statului în anumite condiţii

Regimul juridic al domeniului privat – De regulă regimul juridic al bunurilor din domeniul privat este – aşa cum am mai arătat – cel de drept comun.

§. 9. Regimul juridic al terenurilor

12

1. Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. –Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar şi din ansamblul legislaţiei în materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei etc., se pot desprinde cel puţin trei principii majore:

- principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor;- principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a înstrăinării

terenurilor;- principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu respectarea

dreptului de preemţiune. În acest sens Legea nr. 54/1958 stabileşte: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor” (art. 5).

§. 10. Modalitãţile dreptului de proprietate 1. Preliminarii - Dreptul de proprietate poate fi pur şi simplu sau afectat de modalitãţi. În

doctrina noastră sunt cunoscute următoarele modalităţi ale dreptului de proprietate : proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă şi proprietatea comună. În ce ne priveşte considerăm că modalităţile dreptului de proprietate sunt :

- proprietatea rezolubilă sau condiţională ;- proprietatea anulabilă (care în sens larg este o proprietatea condiţională) ;- proprietatea inalienabilă ;- proprietatea afectată unui scop (proprietatea afectaţiune)- proprietatea comună cu variantele ei : coproprietate obişnuită sau temporară, coproprietate

forţată şi perpetuă, proprietate comună în devălmăşie şi proprietate periodică. 2. Proprietatea rezolubilã (sau condiţionalã) –Un exemplu va fi edificator: o persoană

donează averea sa altuia cu condiţia că efectele donaţiei vor înceta dacă cel ce a primit gratificarea (donatarul) va înceta din viaţă înaintea donatorului. Deci soarta donaţiei va atârna de împlinirea unei condiţii rezolutorii (art. 1019 C.civ.). Prin încheierea actului de donaţie are loc de îndată transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar. Dar existenţa dreptului de proprietate dobândit de cel gratificat este nesigură atâta vreme cât condiţia se mai poate realiza. Aceasta deoarece nu se ştie încă dacă donatarul va supravieţui donatorului pentru ca astfel el să rămână definitiv proprietar al averii primite sau va deceda înaintea acestuia, caz în care bunurile se vor întoarce în patrimoniul donatorului.

3. Proprietatea anulabilã. – Proprietatea anulabilã reprezintã acea modalitate juridicã a dreptului de proprietate care apare în situaţia în care transferul proprietãţii se face în temeiul unui act lovit de nulitate relativã (anulabil).. Dacã acţiunea este admisã dreptul de proprietate al dobânditorului va fi desfiinţat retroactiv. În cazul în care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobânditorului va fi consolidat.

4. Proprietatea inalienabilă. – Deşi, în principiu, inalienabilitatea unui bun nu poate fi declarată prin voinţa omului, considerăm că sunt situaţii când o asemenea clauză de inalienabilitate trebuie acceptată în actele translative de proprietate. Aceasta sub dubla condiţie ca inalienabilitatea să fie stabilită temporar şi inalienabilitatea să fie justificată de un interes serios şi legitim.

În concluzie, proprietatea inalienabilă este o proprietate care se reduce la dreptul de a poseda şi a folosi, lipsindu-i temporar dreptul de dispoziţie; astfel ea se apropie de uzufruct.

5. Proprietatea afectată unui scop este acea proprietate care este afectată fie exclusiv, fie de preferinţă unui scop care a fost determinat de proprietarul anterior; proprietarul actual suportă restricţiile în dreptul său iar la nevoie el va fi obligat să cedeze proprietatea altei persoane.

13

Instituţia tip în care proprietatea afectată unui scop îşi are locul cel mai potrivit este fundaţia. Dar mai pot fi întâlnite şi alte cazuri; de pildă, o liberalitate cu sarcină.

6. Proprietatea comunã. - Proprietatea comunã este acea proprietate care se caracterizeazã prin aceea cã prerogativele dreptului de proprietate aparţin împreunã şi concomitent mai multor persoane. Ea poate fi: pe cote-pãrţi, în devãlmãşie şi periodică.

A. Proprietatea comunã pe cote-pãrţi este acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeazã prin aceea cã un bun aparţine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceştia având o cotã-parte idealã din dreptul de proprietate. Aşadar, din aceastã definiţie rezultã douã reguli şi anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bunul respectiv ; ei nu au decât un drept nedeterminat din bunurile aflate în coproprietate şi b) cã fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cotã idealã, abstractã din dreptul de proprietate, exprimatã printr-un procent; fracţie ordinarã sau fracţie zecimalã

Proprietatea comunã pe cote-pãrţi este de douã feluri dacã avem în vedere durata coproprietãţii:

- proprietatea comunã pe cote-pãrţi (coproprietatea) obişnuitã sau temporarã; - proprietatea comunã pe cote pãrţi (coproprietatea) forţatã şi perpetuã.a) Proprietatea comunã pe cote-pãrţi obişnuitã sau temporarã. –Ceea ce caracterizează

această modalitate este faptul că ea nu se menţine decât prin voinţa tuturor coproprietarilor. Oricare dintre ei are libertatea de a-i pune capăt oricând cerând partajul (art. 728 C.civ.). De aceea coproprietatea obişnuită se mai numeşte voluntară sau temporară, spre deosebire de coproprietatea forţată şi perpetuă. Dacă bunul aflat în coproprietate (indiviziune) nu poate fi partajat în natură, el va fi partajat în valoare. Obligaţiile coproprietarilor. - În calitatea lor de coproprietari aceştia au şi unele obligaţii. Astfel, ei sunt obligaţi - în raport cu cota lor parte - la plata cheltuielilor şi datoriilor ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului comun. În mod obişnuit sistarea coproprietãţii are loc prin partaj.

b) Coproprietatea forţatã şi perpetuã. Noţiune, definiţie. Este o coproprietate forţatã deoarece existã şi se menţine indiferent de voinţa coproprietarilor şi este perpetuã deoarece scopul bunurilor care îi alcãtuiesc obiectul este permanent.

Cazurile de coproprietate forţatã. - Doctrina a reţinut urmãtoarele cazuri de coproprietate forţatã:

- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a douã imobile vecine;- coproprietatea despãrţiturilor dintre douã imobile (zidul, şanţul şi gardul);- coproprietatea asupra pãrţilor comune din clãdirile cu douã sau mai multe apartamente

având proprietari diferiţi;- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hârtii de familie, tablouri de

familie, cavouri şi alte lucrãri funerare).B. Proprietatea comunã în devãlmãşie. - Dreptul de proprietate în devãlmãşie reprezintã

acea proprietate comunã potrivit cãreia titularii sãi nu au determinatã o cotã-parte idealã (matematicã) din dreptul lor de proprietate.

Proprietatea devãlmaşã a soţilor. - Proprietatea devãlmaşã a soţilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobândite de ei sau de oricare dintre ei în timpul cãsãtoriei.

Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor comune se realizeazã de comun acord de cãtre ambii soţi. Legea instituie o prezumţie de mandat tacit reciproc între soţi.

14

Proprietatea comunã devãlmaşã a soţilor înceteazã prin desfacerea sau încetarea cãsãtoriei, moment în care aceasta se transformã în proprietate comunã pe cote-pãrţi. Dar excepţional, pentru motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate înceta şi în timpul cãsãtoriei.

C. Proprietatea periodică (partajabilă în timp). – Într-o formă arhaică această proprietate a fost cunoscută de multă vreme. Este cazul în care defunctul prin testamentul său desemnează pe cei doi nepoţi ai săi să fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe câte un an (arat, semănat, recoltat). De fapt, dacă coproprietatea urbană s-a dezvoltat mult în zilele noastre, există această tendinţă şi în privinţa reşedinţelor de vacanţă.

Societăţile de turism din alte ţări au preluat aceste formule pentru a asigura mai multor turişti aceeaşi locuinţă în staţiuni celebre (pe perioade eşalonate de timp şi cu drepturi exclusive) numindu-i proprietari; este aşa numita proprietate temporară.

Ea a fost definită ca o „modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu şi în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puţin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, între care nu există nici un raport juridic”.

§. 11. Proprietatea aparentã Existã o strânsã legãturã între aparenţã şi adagiul latin error communis facit jus; eroarea

comunã şi invincibilã este creatoare de drept. Aşadar, o aparenţã cu adevãrat serioasã poate valida actele îndeplinite fãrã drept .

Condiţii în care operează proprietatea aparentă sunt următoarele: a) buna credinţã a dobânditorului; b) o eroare comunã; c) o eroare invincibilã .

Efectele proprietãţii aparente. Având în vedere cã teoria aparenţei protejeazã numai terţii - înseamnã cã ea nu are nici un efect în raportul proprietar adevãrat - proprietar aparent. Proprietarul aparent este obligat sã restituie adevãratului proprietar bunul (în naturã) dacã îl mai deţine. Dacã l-a înstrãinat el trebuie sã restituie acestuia fie preţul pe care l-a încasat (dacã este de bunã credinţã), fie valoarea actualã a bunului cu daune interese (dacã este de rea credinţã). În raporturile dintre adevãratul proprietar şi terţi aparenţa este creatoare de drept. Astfel, deşi terţul dobânditor primeşte bunul de la o persoanã care nu are nici un drept asupra lui, devine totuşi proprietar sau titular al unui drept real: uzufruct, servitute etc.

Test de autocontrol :Definiţi dreptul de proprietate. Enumeraţi şi explicaţi caracterele dreptului de proprietate şi

atributele sale.Ce instituie partea a doua a definiţiei cuprinsă în art. 480 C.civ. ?Care sunt limitele dreptului de proprietate ?Există abuz de drept în cazul în care aţi realiza pe terenul d-voastră o construcţie care nu

prezintă nici o utilitate pentru d-voastră dar în schimb aduce prejudicii vecinului ? Argumentaţi.Daţi exemplu de un inconvenient de vecinătate care ar putea atrage răspunderea vecinului.Care sunt sancţiunile aplicabile abuzului de drept ? Dar inconvenientelor anormale de

vecinătate ?Ce constituie proprietatea rezolubilă ? care sunt efectele îndeplinirii condiţiei rezolutorii ?Faceţi o comparaţie între proprietatea comună pe cote părţi şi proprietatea devălmaşă ?Care sunt cazurile de coproprietate forţată şi perpetuă ? Dezvoltaţi-le.Care sunt condiţiile şi efectele proprietăţii aparente ?

15

Capitolul V

POSESIA

§. 1. Noţiune şi definiţie Posesia nu trebuie confundatã cu proprietatea; proprietatea este dreptul, posesia nu este

decât faptul. Art. 1846 alin. 2 C. civ. defineşte posesia astfel: "Posesia este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitatã, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru".

Posesia a fost definitã ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constã în stãpânirea materialã sau exercitarea unei puteri de fapt de cãtre o persoanã asupra unui bun cu intenţia şi voinţa de a se comporta faţã de toţi ceilalţi ca proprietar sau titular al unui drept real.

§. 2. Caracterele posesiei Caracterele posesiei sunt urmãtoarele:a) - posesia se bazeazã pe intenţia de a poseda pentru sine, adicã animus rem sibi habendi; b) - posesia este incidentã numai drepturilor reale, nu şi celor de creanţã (personale);c) - posesia face sã se nascã un drept probabil de proprietate sau un alt drept real.

§. 3. Elementele posesieiPentru existenţa posesiei sunt necesare douã elemente cumulativ îndeplinite şi anume: unul

material (corpus) şi altul psihologic (animus).a) Elementul material constã din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra

lucrului ;b) Elementul psihologic sau intenţional constã în intenţia sau voinţa celui care posedã de a

exercita stãpânirea lucrului pentru sine, adicã ca şi cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul unui alt drept real.

§. 4. Posesia şi detenţia precarãDetenţia precarã, spre deosebire de posesie, nu este o stare de fapt ci o stare de drept. De

exemplu, sunt detentori precari: depozitarul, locatarul, cãrãuşul, creditorul gajist, tutorii pentru bunurile celor aflaţi sub ocrotirea lor etc.

Detenţia a fost definitã ca fiind exerciţiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea şi pe contul proprietarului, fie în virtutea unui titlu legal sau judiciar.Aceastã definiţie a detenţiei precare presupune trei condiţii şi anume:

- puterea de fapt ; - puterea de drept ; - obligaţia de restituire. Comparaţie între detenţia precarã şi posesie. Ele se diferenţiazã sensibil:- prima diferenţã: putere de fapt sau existenţa unui titlu. Posesia nu este decât un simplu fapt

(res facti), detenţia este o stare de drept (res juris). - a doua diferenţã: pretenţia la proprietate sau recunoaşterea dreptului proprietarului. Simplu

spus: detentorul recunoaşte dreptul altuia, posesorul nu.

§. 5. Intervertirea detenţiei precare (titlurilor)Art. 1858 C.civ. stabileşte cazurile de intervertire a detenţiei precare. Acestea sunt:

16

- când deţinãtorul lucrului primeşte cu bunã credinţã de la altã persoanã decât adevãratul proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la bunul pe care îl deţine;

- atunci când deţinãtorul lucrului prin acte de rezistenţã neagã drepturile celui de la care deţine bunul. De pildã, din diferite motive locatarul considerã cã el este proprietarul imobilului şi refuzã sã mai achite chiria ;

- când deţinãtorul strãmutã posesia lucrului printr-un act cu titlu particular la o persoanã de bunã credinţã;

- când deţinãtorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dacã succesorul cu titlu universal este de bunã credinţã.

§. 6. Dobândirea şi pierderea posesieiPosesia se dobândeşte prin întrunirea celor douã elemente (corpus şi animus). În ce priveşte

elementul material acesta poate fi exercitat fie personal de cãtre posesor, fie prin reprezentant (de exemplu, mandatarul, depozitarul etc.). Privitor la elementul psihologic, acesta trebuie sã fie prezent în mod nemijlocit în persoana posesorului şi nu a reprezentantului. Posesia se pierde prin dispariţia celor douã elemente. Apare însã foarte logic ca posesia sã se piardã şi prin dispariţia numai a unuia dintre cele douã elemente. Bunãoarã, când bunul este furat şi deci dispare elementul corpus sau când posesia pentru sine se transformã în posesie pentru altul în care caz dispare elementul psihologic.

§. 7. Dovada posesieiEa se face prin probaţiunea celor douã elemente ale posesiei. Dovada elementului material

este relativ simplã şi ea se face prin orice mijloc de probã înclusiv martori şi prezumţii. Elementul psihologic, prin natura lui, este mai dificil de probat. Existã din acest punct de vedere douã reguli:

- prima este prezumţia de neprecaritate, adicã animus domini este prezumat (art. 1854 C.civ.) ;

- a doua regulã este prezumţia de neintervertire de titlu prevãzutã de art. 1855 C.civ.

§. 8. Calitãţile şi viciile posesiei

Pentru ca posesia sã producã efecte juridice deosebit de întrunirea celor douã elemente, ea trebuie sã fie utilã, adică neviciată. Pentru a fi utilã ea trebuie sã îndeplineascã anumite calitãţi prevãzute de art. 1847 C.civ. şi anume: sã fie continuã, neîntreruptã, netulburatã, publicã şi sub nume de proprietar. La aceste calitãţi cerute posesiei doctrina şi jurisprudenţa a adãugat şi pe aceea de a fi neechivocã. Viciile posesiei. - Viciile posesiei sunt reversul calitãţilor sale; ele sunt: discontinuitatea (art. 1848 C.civ.), violenţa (art. 1851 C.civ.), clandestinitatea (art. 1852 C.civ.)şi echivocul.

§. 9. Efectele posesieiAceste efecte sunt:- posesia creazã o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;- posesorul de bunã credinţã al unui bun frugifer dobândeşte în proprietate fructele bunului

pe care îl posedã;- posesia imobiliarã este apãratã prin acţiunile posesorii;- posesia prelungitã duce prin uzucapiune la dobândirea dreptului de proprietate asupra

imobilelor.

17

Test de autocontrol :Ce reprezintă posesia raportat la proprietate ? Care sunt caracterele şi elementele ei ?Ce condiţii trebuie să îndeplinească posesia pentru a-şi produce efectele ? Articolul.Cum se probează elementul psihologic al posesiei ?Faceţi o comparaţie între posesie şi detenţia precară.Cum se numeşte operaţiunea juridică prin care poţi ca din detentor precar să devii posesor?

Identificaţi art. din Codul civil care instituie cazurile acestei operaţiuni.Prin ce este apărată posesia ? Poate fi admisibilă o acţiune în complângere intentată de

posesor împotriva proprietarului ?Ce are la îndemână proprietarul dacă a pierdut o acţiune în reintegrare ? De ce ?

Capitolul VI

APÃRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

§. 1. Consideraţii preliminarii Mijloacele de apãrare a dreptului de proprietate au fost grupate în douã categorii:

mijloace indirecte sau nespecifice precum acţiunile în justiţie întemeiate pe drepturile de creanţã (acţiunile în executarea contractelor, în rãspundere contractualã, în restituirea plãţii nedatorate etc.) şi mijloace directe sau specifice care sunt aşa-numitele acţiuni reale. Aceste mijloace directe sunt acţiunile petitorii şi acţiunile posesorii.

Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care reclamantul cere instanţei de judecatã sã statueze cã el este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real cu privire la un anumit bun. Sunt acţiuni petitorii: acţiunea în revendicare, acţiunea în grãniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confesorie şi acţiunea în prestaţie tabularã.

§. 2. Acţiunea în grãniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confesorieAcţiunea în grãniţuire este acţiunea prin care titularul ei solicitã instanţei de judecatã sã

stabileascã prin semne exterioare linia despãrţitoare între cele douã fonduri vecine. Ea poate fi exercitatã de cãtre proprietar, uzufructuar şi chiar de cãtre posesor, nu însã şi de cãtre detentorii precari.

Acţiunea negatorie este acţiunea prin care reclamantul titular al dreptului de proprietate contestã (neagã) pârâtului cã ar avea un drept de uzufruct, un drept de superficie, un drept de uz, un drept de abitaţie sau un drept de servitute asupra unui bun proprietatea sa şi, în consecinţã, sã înceteze exercitarea sa nelegitimã

Acţiunea confesorie este acţiunea prin care reclamantul cere instanţei sã stabileascã cã el este titularul unui drept de uzufruct, al unui drept de superficie, al unui drept de uz sau abitaţie ori al unui drept de servitute cu privire la un bun şi sã-l oblige pe pârât (proprietar sau altã persoanã) sã-i permitã exercitarea netulburatã.

§. 3. Acţiunea în revendicare1. Noţiune, definire. - Acţiunea în revendicare este acea acţiune realã prin care

proprietarul care a pierdut posesia bunului sãu, cere instanţei de judecatã sã i se recunoascã dreptul de proprietate asupra bunului şi restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.

18

2. Caracterele acţiunii în revendicare:- este o acţiune realã ;- ea este o acţiune petitorie; - acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilã sub aspect extinctiv.

§. 4. Revendicarea bunurilor imobile Ea pune în discuţie douã probleme: proba dreptului de proprietate şi caracterul

imprescriptibil al acţiunii în revendicare.1) Prima problemã: proba dreptului de proprietate (probatio diabolica) incumbã

reclamantului care pretinde cã este proprietarul imobilului. Pentru atenuarea dificultãţilor referitoare la proba dreptului de proprietate doctrinarii

jurisprudenţa au cristalizat câteva reguli care se învârt în jurul noţiunilor de titlu şi de posesie şi impun o comparaţie a acestora şi anume : titlu contra titlu, titlu contra posesie şi posesie contra posesie.

2. A doua problemã: acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilã. Acest principiu decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz indiferent de timpul cât titularul sãu nu l-a exercitat.

3. Efectele acţiunii în revendicare. - Atunci când acţiunea în revendicare este admisã instanţa prin hotãrâre judecãtoreascã va recunoaşte reclamantului dreptul de proprietate şi pe cale de consecinţã va dispune obligarea pârâtului la restituirea bunului (cu toate accesoriile lui) reclamantului sau, dupã caz, îl va obliga pe pârât de a se abţine a mai aduce atingere exerciţiului dreptului de proprietate.

Dacã restituirea în naturã nu mai este posibilã (fie cã bunul a pierit, fie cã a fost dobândit de un terţ, fie expropriat), atunci pârâtul este obligat sã-i plãteascã reclamantului un echivalent bãnesc.

Dacã bunul revendicat a produs fructe regimul lor va fi în funcţie de buna sau reaua credinţã a posesorului. Atât posesorul de bunã credinţã cât şi cel de rea credinţã au dreptul de a cere reclamantului-proprietar restituirea cheltuielilor necesare şi a celor utile pe care le-au fãcut cu privire la bunul respectiv.

Cheltuielile necesare sunt acelea fãcute pentru conservarea bunului; trebuie ca fãrã ele conservarea bunului sã nu fi fost cu putinţã.

Cheltuielile utile sunt acelea care deşi nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului de utilitate a bunului.

Cheltuielile voluptorii (de plãcere sau de înfrumuseţare) sunt acelea pe care posesorul le-a fãcut pentru plãcerea sa personalã; ele nu se restituie dar posesorul este în drept sã ridice acele lucruri fãrã însã a deteriora bunul respectiv.

§. 5. Revendicarea bunurilor mobile1. Regula prevãzutã de art. 1909 C.civ. - Revendicarea bunurilor mobile este esenţial

deosebitã de revendicarea bunurilor imobile. Revendicarea bunurilor mobile este diferitã dupã cum pârâtul este un posesor de rea credinţã, un hoţ sau un gãsitor sau, dimpotrivã, un posesor de bunã credinţã. Art. 1909 C.civ. prevede cã: "Lucrurile mişcãtoare se pescriu prin faptul posesiunii lor fãrã sã fie trebuinţã de vreo scurgere de timp". De fapt art. 1909 C.civ. formuleazã regula cã în materia bunurilor mobile posesia de bunã credinţã valoreazã titlul de proprietate.

N.B. Dispoziţiile art. 1909 C.civ. pot fi invocate numai de terţul dobânditor care cu bunã credinţã a dobândit bunul de la un detentor precar cãruia adevãratul proprietar i l-a încredinţat de bunã voie.

19

2. Regula instituitã de art. 1909 alin. 1 C.civ. este inaplicabilã în cazul bunurilor pierdute sau furate. - Potrivit art. 1909 alin. 2 C.civ. "cel ce a pierdut sau cel cãruia i s-a furat un lucru poate sã-l revendice în curs de 3 ani din ziua când l-a pierdut sau i s-a furat de la cel care îl gãseşte rãmânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are". Textul reprodus are în vedere situaţia în care bunul se aflã în posesia unui terţ dobânditor de bunã credinţã care a dobândit bunul de la hoţ sau gãsitor.

3. Reguli derogatorii prevãzute de art. 1910 C.civ. – Regula înscrisă în art. 1909 alin. 2 suferã o excepţie înscrisã în art. 1910 C.civ. care statueazã cã: "Dacã posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpãrat la bâlci sau la târg sau la o vindere publicã sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sã ia lucrul înapoi decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat".

Test de autocontrol :Care sunt mijloacele de apărare ale dreptului de proprietate şi altor drepturi reale :

clasificare.În ce constă acţiunea confesorie ? Cine poate exercita acţiunea negatorie ?Explicaţi revendicarea imobiliară.Care este contradicţia cuprinsă în art. 1909 alin. 1 referitor la prescripţia achizitivă ?Care sunt regulile aplicabile revendicării mobiliare?

Capitolul VII

DEZMEMBRÃMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

§. 1. Consideraţii generaleAşadar, dezmembrãmintele proprietãţii sunt drepturile reale rezultate prin desprinderea

ori limitarea unor atribute din conţinutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele sunt opozabile atât terţilor cât şi proprietarului.

Dezmembrãmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie

§. 2.Uzufructul1. Definiţie, caractere. - Uzufructul este acel drept real principal care conferã titularului

sãu (numit uzufructuar) atributele de posesie şi folosinţã asupra bunului ce aparţine altei persoane (numit nud proprietar) cu obligaţia de a conserva substanţa. Uzufructul este reglementat de art. 517-564 C.civ. Se poate, deci, spune că uzufructul este un drept real de folosinţă şi posesie asupra lucrului altuia.

2. Caracterele uzufructului sunt urmãtoarele:- este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia (ius in re

alliena) ; - este un drept esenţialmente temporar ; - pe durata sa uzufructul acordã proprietarului bunului puteri reduse ; - uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru ci şi asupra unui drept ; - este un drept incesibil ceea ce înseamnã cã el nu poate fi transmis prin acte şi fapte juridice între vii ori pentru cauzã de moarte.

2. Obiectul dreptului de uzufruct. - Potrivit Codului civil "Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile şi imobile" (art. 520), corporale sau incorporale, fungibile sau

20

nefungibile. De regulã el se constituie numai asupra bunurilor neconsumptibile deoarece uzufructuarul are obligaţia de a conserva substanţa bunului.

3. Constituirea dreptului de uzufruct. - Art. 518 C.civ. statueazã cã "uzufructul se stabileşte prin lege şi prin voinţa omului". Actualmente, deoarece constituirea uzufructului prin lege a fost abrogatã, el poate fi dobândit fie prin voinţa omului (act juridic), fie prin uzucapiune.

Constituirea uzufructului prin voinţa omului se poate face în douã moduri: prin convenţie şi prin testament.

4. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului. - el are dreptul sã cearã predarea în folosinţa sa a bunului supus uzufructului ; uzufructuarul are dreptul sã se foloseascã de bun precum şi de a-i culege fructele; uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul (emolumentul) dreptului sãu de uzufruct dar nu însuşi acest drept ; pentru protejarea dreptului sãu uzufructuarul are la îndemânã acţiunile posesorii; când uzufructul are ca obiect bunuri care se consumã prin folosinţã (bani, grâne, bãuturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar la sfârşitul uzufructului trebuie sã le restituie în aceeaşi cantitate, calitate şi valoare ori preţul.

În ce priveşte obligaţiile uzufructuarului aici vom distinge : uzufructuarul are obligaţia de a proceda la inventarierea mobilelor şi a constata starea imobilelor (art. 540 C.civ.); uzufructuarul este obligat de a da cauţiune ; uzufructuarul este obligat sã se foloseascã de lucru ca un bun proprietar conform art. 541 C.civ ; obligaţia de a aduce la cunoştinţa nudului proprietar orice încãlcãri sau uzurpãri ale dreptului celui din urmã; în caz contrar el va rãmâne rãspunzãtor pentru toate daunele ce ar putea rezulta pentru proprietar, ca şi cum le-ar fi cauzat el însuşi;

5. Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar. - În privinţa drepturilor distingem:- dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu respectarea atributelor care

revin uzufructuarului; dreptul proprietarului de a exercita toate acţiunile care privesc proprietatea lucrului supus uzufructului (de exemplu, acţiunea în revendicare sau acţiunile posesorii).

Obligaţiile nudului proprietar sunt: - o obligaţie de garanţie prin care nudul proprietar trebuie sã-l garanteze pe uzufructuar împotriva evicţiunii; - o obligaţie negativã de a nu aduce atingere exercitãrii de cãtre uzufructuar a drepturilor sale.

6. Stingerea uzufructului are loc în urmãtoarele cazuri:- prin moartea uzufructuarului; - la împlinirea termenului pentru care a fost constituit; -

atunci când uzufructuarul dobândeşte şi nuda proprietate, adicã prin consolidarea dreptului (art. 557 C.civ.); - uzufructul se stinge prin neuz sau prin prescripţie extinctivã; - în cazul în care lucrul a pierit în totalitate; - prin abuz de folosinţã dacã prin acest abuz uzufructuarul a provocat stricãciuni fondului .

7. Lichidarea uzufructului. - La încetarea uzufructului principala obligaţie a uzufructuarului este aceea de a restitui proprietarului posesia bunului respectiv; excepţie, cazul în care uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea totalã a bunului din cauze neimputabile uzufructuarului.

§. 3. Dreptul de uz şi de abitaţie1. Dreptul de uz este acel drept real principal care conferã titularului atributele de posesie

şi folosinţã asupra unui bun proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale şi ale familiei .Culegerea fructelor poate fi fãcutã numai în naturã iar dacã acestea depãşesc

21

trebuinţele titularului dreptului şi ale familiei sale, ele nu pot fi înstrãinate. Titular al dreptului de uz nu poate fi decât o persoanã fizicã; el are un caracter personal.

Dreptul de uz se dobândeşte prin convenţie, testament şi uzucapiune. Dreptul de uz se stinge în aceleaşi condiţii ca şi uzufructul (art. 565 C.civ.) dar de acest drept vor putea beneficia şi moştenitorii uzuarului dacã aşa s-a convenit prin convenţie.

2. Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuinţã şi conferã titularului posesia şi folosinţa acelei locuinţe pentru el şi pentru familia sa; el este, aşadar, un drept de uz care are ca obiect o locuinţã.

§. 4. Dreptul de servitute1. Definiţie. Dreptul de servitute este un drept real principal, perpetuu şi indivizibil

constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul şi utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile care aparţin unor proprietari diferiţi.

2. Caracterele dreptului de servitute sunt urmãtoarele:- servitutea este un drept real ; - servitutea este un drept imobiliar ; - servitutea este un

drept perpetuu ;- servitutea este indivizibilã ;- servitutea nu poate fi înstrãinatã, urmãritã sau ipotecatã independent de fondul al cãrui accesoriu este.

3. Clasificarea servituţilor. - Urmãrind prevederile Codului civil deosebim urmãtoarele servituţi:

A. - Dupã originea sau modul lor de constituire (art. 577 C.civ.) servituţile se împart în:a) servituţi naturale adicã acelea care îşi au originea în situaţia naturalã a fondurilor, de

exemplu: servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.), servitutea izvorului (art. 578 C.civ.), servitutea de îngrãdire a proprietãţii (art. 578 C.civ.);

b) servituţile legale. Acestea sunt cele stabilite de lege precum: servitutea de vedere (art. 611 C.civ.), servitutea de trecere (art. 616 C.civ.), servitutea picãturilor din streaşinã etc.;

c) servituţi stabilite prin fapta omului (art. 620-643 C.civ.) care se constituie prin convenţie, testament, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului; ele se mai numesc servituţi veritabile sau propriu-zise.

B.- Dupã modul lor de exercitare distingem:a) servituţi continue pentru a cãror exercitare şi existenţã nu este nevoie de fapta actualã a

omului. Exemplu, servitutea de scurgere a apei de ploaie (art. 622 alin. 2 C.civ.), servitutea de vedere (art. 622 C.civ.);

b) servituţi necontinue pentru a cãror existenţã şi exercitare este necesarã fapta omului, de pildã: servitutea de trecere, servitutea de a paşte animalele, servitutea de a lua apã din fântânã (art. 622 alin. 2 C.civ.) etc.

C.- Dupã felul în care se manifestã:a) servituţi aparente fiind acelea care se cunosc datoritã unor semne exterioare, cum ar fi

o fereastrã, o uşã, o cãrare, un canal (art. 622 alin.3 C.civ.);b) servituţi neaparente sunt acelea a cãror existenţã nu poate fi cunoscutã printr-un semn

exterior, cum este servitutea de a nu clãdi sau zidi decât pânã la o anumitã distanţã sau înãlţime sau cea de a nu planta la o distanţã mai micã decât cea prevãzutã de lege etc.

D.- Dupã obiectul lor servituţile se clasificã în:a) servituţi pozitive şi negative. b) servituţi urbane sau rurale (art. 621 C.civ.) dupã cum

ele sunt constituite în folosul unei clãdiri sau al unui teren.Servituţile naturale şi servituţile legale. Servituţile naturale. - Aşa numitele servituţi

naturale sunt urmãtoarele:

22

a) servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.) ;b) servitutea izvoarelor (art. 575-583 C.civ.); c) dreptul de grãniţuire (art. 584 C.civ.) ;d) dreptul de îngrãdire (art. 585 C.civ).Servituţile legale. - În art. 586-619 C.civ. sunt reglementate servituţile legale şi anume:a) distanţa plantaţiilor ; b) distanţa şi lucrãrile intermediare cerute pentru unele construcţii ;c) servitutea de vedere (art. 611-614 C.civ.) ; d) picãtura streaşinilor (art. 615 C.civ.);e) servitutea de trecere (art. 617-619 C.civ.).

f) prin legi speciale sunt reglementate şi alte servituţi în domeniul apelor, pãdurilor, cele aeronautice ca şi servituţi de utilitate publicã Servituţile stabilite prin fapta omului. - Aceste servituţi sunt reglementate în art. 620-643

C.civ. şi sunt singurele servituţi veritabile, adevãrate dezmembrãminte ale dreptului de proprietate.

Constituirea servituţilor : prin titlu, prin uzucapiune, prin destinaţia proprietarului8. Exercitarea dreptului de servitute. - Drepturile şi obligaţiile generale ale

proprietarului fondului dominant sunt: de a face toate lucrãrile necesare pentru conservarea şi exercitarea servituţii; de a nu face lucrãri care ar antrena schimbãri împovãrãtoare pentru fondul aservit.

Drepturile şi obligaţiile generale ale proprietarului fondului aservit: - proprietarul aservit are obligaţia de a face unele cheltuieli ; el nu poate face nimic pentru a scãdea sau îngreuna întrebuinţarea servituţii;

9. Stingerea servituţilor. - Dreptul de servitute se poate stinge în urmãtoarele moduri:- prin confuziune adicã prin reunirea ambelor fonduri în patrimoniul aceluiaşi proprietar;- prin neuz sau prescripţie extinctivã ceea ce înseamnã cã ea nu se exercitã timp de 30 de

ani;- prin pieirea fondului aservit; - prin renunţarea dreptului la servitute; - prin revocarea, rezilierea sau anularea dreptului care a întemeiat servitutea.

§. 5. Dreptul de superficie1. Definiţie. - Dreptul de superficie este acel drept real principal care constã în dreptul de

proprietate al unei persoane numitã superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrãri care se aflã pe un teren care aparţine altei persoane şi asupra cãruia superficiarul are un drept de folosinţã ; el este un drept real imobiliar.

2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie:- este un drept real imobiliar având ca obiect construcţii, plantaţii sau lucrãri aşezate pe

sol; este un drept perpetuu ; este un drept care conferã superficiarului un drept de folosinţã asupra terenului pe care se aflã construcţiile sau plantaţiile ; este un drept imprescriptibil aşa încât acţiunea confesorie poate fi oricând intentată.

3. Constituirea dreptului de superficie. - Dreptul de superficie se dobândeşte prin titlu, prin uzucapiune sau prin lege. De regulã constituirea acestui drept se face prin convenţie încheiatã între constructor şi proprietarul terenului pe care s-a ridicat construcţia.

4. Exercitarea dreptului de superficie. – Superficiarul este proprietarul construcţiilor, plantaţiilor sau al lucrărilor executate. Aşadar el exercită asupra acestora atributele dreptului de

23

proprietate, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia. Asupra terenului are doar un drept de folosinţă circumscris scopului exercitării acestui drept (inclusiv ridicarea construcţiei. O dată cu înstrăinarea construcţiei se va transmite dobânditorului şi dreptul de folosinţă asupra terenului. Dreptul de superficie este transmisibil prin orice act juridic ; el poate fi grevat de sarcini reale sau de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate; el poate constitui obiectul urmăririi silite imobiliare.

5. Stingerea dreptului de superficie. - Acest drept înceteazã în urmãtoarele douã situaţii: 1) când construcţia, plantaţia sau lucrarea au pierit sau a fost desfiinţatã de superficiar şi 2) când proprietarul terenului devine - prin convenţie, succesiune, uzucapiune - şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrãrii respective ; 3) prin expropriere.

Test de autocontrol :Ce înseamnă şi care sunt dezmembrămintele dreptului de proprietate ?Identificaţi în Codul civil şi enumeraţi servituţile naturale.Care sunt modalităţile de constituire ale uzufructului ? Ce drepturi şi obligaţii are

uzufructuarul ? Dar nudul proprietar ?Faceţi o comparaţie între uzufruct şi servitute.Definiţi dreptul de superficie şi explicaţi cum se exercită acest drept.

Capitolul VIII

MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

§. 1. Noţiuni introductiveArt. 644 C.civ. statueazã: "Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune,

prin legate, prin convenţie şi prin tradiţiune" iar art. 655 C.civ. cã "proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune".

Aceste moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt aplicabile, deopotrivã, dreptului de proprietate şi celorlalte drepturi reale, dezmembrãminte. Dreptul de proprietate publicã poate fi dobândit numai în temeiul legii.

§. 2. Clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale Modurile de dobândire a drepturilor reale pot fi clasificate în funcţie de mai multe

criterii:a) dupã întinderea dobândirii dreptului existã:- moduri de dobândire universalã sau cu titlu universal şi moduri de dobândire cu titlu

particular ; b) dupã caracterul dobândirii deosebim moduri de dobândire cu titlu oneros şi moduri de

dobândire cu titlu gratuit ;c) dupã momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de proprietate deosebim

moduri de dobândire între vii şi moduri de dobândire pentru cauzã de moarte ;d) dupã situaţia juridicã a bunului în momentul dobândirii deosebim moduri originare şi

moduri derivate de dobândire a proprietãţii.

24

§. 3. Convenţia sau contractul ca mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

În materie opereazã principiul potrivit cãruia transmisiunea dreptului de proprietate ori constituirea dreptului real are loc în momentul încheierii contractului; în alte cuvinte este vorba de principiul consensualismului. Aplicarea acestui principiu în materia vânzãrii este reflectatã de art. 1295 alin. 1 C.civ. De la principiul expus există şi excepţii.

§. 4. Accesiunea sau incorporaţiunea Accesiunea este încorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare având

proprietari diferiţi. Art. 488 C.civ. stabileşte cã: "Tot ce se uneşte şi se încorporeazã cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului". Accesiunea se clasificã dupã obiectul ei în: accesiune imobiliarã (naturalã şi artificialã) şi accesiune mobiliarã.

1. Accesiunea imobiliarã naturalã . - Ea presupune unirea sau încorporarea a douã bunuri având proprietari diferiţi fãrã intervenţia omului. Codul civil reglementeazã urmãtoarele cazuri de accesiune naturalã: aluviunea, avulsiunea, insulele şi prundişurile, accesiunea animalelor sãlbatice şi accesiunea albiei pãrãsite.

2. Accesiunea imobiliarã artificialã. - Ea se realizeazã prin intervenţia omului. Art. 492 C.civ. stabileşte cã "Orice construcţie, plantaţie sau lucru fãcut în pãmânt sau asupra pãmântului sunt prezumate a fi fãcute de proprietarul acelui pãmânt cu cheltuiala sa şi cã sunt ale lui pânã ce se dovedeşte din contra"; Codul reglementeazã douã cazuri de accesiune imobiliarã artificialã (art. 493-494 C.civ.). Acestea sunt: a) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele aflate în proprietatea altei persoane şi b) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia (art. 494 C.civ). Art. 494 C.civ. distinge însã douã cazuri dupã cum constructorul a fost sau nu de bunã credinţã.

3. Accesiunea mobiliarã. - Aceasta presupune unirea a douã bunuri mobile care aparţin la proprietari diferiţi ori confecţionarea sau obţinerea unui bun de cãtre o persoanã prin munca sa folosind materialele altuia.

În Codul nostru civil sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliarã: adjuncţiunea, specificaţiunea şi confuziunea sau amestecul.

§. 5. TradiţiuneaEa constituie un alt mod de dobândire a proprietãţii. Prin tradiţiune înţelegem remiterea,

predarea materialã a unui bun. În prezent ea are o sferã de aplicare restrânsã; prin ea are loc transferul dreptului de proprietate în cazul darurilor manuale (adicã a unor donaţii curente) înlocuind astfel forma înscrisului autentic, condiţie esenţialã în contractul de donaţie.

§. 6. Ocupaţiunea (ocuparea) Acest mod de dobândire a proprietãţii constã în luarea în posesie a unui bun care nu

aparţine nimãnui, a unui bun fãrã stãpân. Dar potrivit art. 477 şi 646 C.civ. bunurile fãrã stãpân sunt în proprietatea statului. Bunurile imobile nu sunt supuse acestui mod de dobândire a proprietãţii. Doctrina a apreciat cã în aceastã categorie ar intra: apa de bãut dintr-un izvor natural, vânatul sau peştele când sunt dobândite legal, apa dintr-un izvor pentru trebuinţele casnice.

§. 7. Hotãrârea judecãtoreascã

25

Hotãrârea judecãtoreascã constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci când ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Exemplu: ordonanţa de adjudecare prin care se definitiveazã executarea silitã constând în vânzarea prin licitaţie publicã a unor bunuri; în acest caz cumpãrãtorul sau adjudecatarul devine proprietar.

§. 8. Uzucapiunea (prescripţia achizitivã)1. Noţiune şi justificare. - Uzucapiunea sau prescripţia achizitivã este acel mod originar

de dobândire a proprietãţii sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de cãtre o persoanã în condiţiile şi termenul prevãzute de lege. Ea implică elementul timp.

2. Domeniul de aplicare al uzucapiunii. - Uzucapiunea se aplicã numai bunurilor imobile, bunurile mobile dobândindu-se în baza art. 1909 C.civ. prin însuşi faptul posesiei lor cu bunã credinţã, fãrã trecerea unui interval de timp .

4. Uzucapiunea în sistemul Codului civil. - Uzucapiunea dupã Codul civil este de douã feluri şi anume: uzucapiunea de 30 de ani şi uzucapiunea de 10 sau de 20 de ani ori de 10 pânã la 20 de ani.

Uzucapiunea de 30 de ani (art. 1840 C.civ.) are loc atunci când sunt îndeplinite douã condiţii: - posesia sã fie utilã (adicã o posesie propriu-zisã şi neviciatã); - posesia sã fie exercitatã neîntrerupt timp de 30 de ani indiferent dacã posesorul este de bunã sau de rea credinţã.

Uzucapiunea de 10 pânã la 20 de ani (art.1895-1899 C.civ.). Art. 1895 C.civ. statueazã cã "Cel ce câştigã cu bunã credinţã şi printr-o justã cauzã un nemişcãtor determinat, va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani dacã adevãratul proprietar locuieşte în raza teritorialã a tribunalului unde se aflã nemişcãtorul şi prin 20 de ani dacã locuieşte afarã din acea razã teritorialã".

Condiţii : - posesia sã se întemeieze pe un just titlu ; posesia sã fie de bunã credinţã; bunul sã fie un bun imobil individual determinat.

5. Uzucapiunea în sistemul cãrţilor funciare. - Sistemul de publicitate imobiliarã prin cãrţile funciare se aplicã în Transilvania, Banat şi Bucovina. Uzucapiunea în aceste teritorii este supusã Legii nr. 115/1938 şi nu Codului civil.

Legea nr. 115/1938 reglementeazã douã cazuri de uzucapiune şi anume: uzucapiunea tabularã şi uzucapiunea extratabularã (art. 27 şi 28 din lege).

Uzucapiunea tabularã (sau prin convalescenţa titlului) este reglementatã de art. 27 din Legea nr. 115/1938 care prevede cã în cazul în care s-au înscris în cartea funciarã - fãrã cauzã legitimã - drepturi reale care pot fi dobândite prin uzucapiune, ele vor rãmâne valabil dobândite dacã titularul dreptului le-a posedat cu bunã credinţã, potrivit legii, timp de 10 ani; sintagma "fãrã cauzã legitimã" înseamnã un titlu nevalabil.

Uzucapiunea extratabularã. - Ea este reglementatã de art. 28 din Legea nr. 115/1938. Acest text de lege prevede cã: persoana care a posedat un bun imobil în condiţiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate care a fost înscris în cartea funciarã, poate cere întabularea dreptului în favoarea sa.

6. Joncţiunea posesiilor. - Prin aceasta înţelegem unirea posesiei uzucapantului (a posesorului actual) cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitatã de cãtre autorul sãu cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune.

Art. 1860 C.civ. stabileşte cã: „Orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripţia, sã uneascã posesia sa cu posesia autorului sãu”;

26

Condiţii :1) sã existe o posesie propriu-zisã; 2) posesorul actual sã fi dobândit posesia bunului de la autorul sãu pe baza unui raport juridic.

7. Calculul termenului de prescripţie. - El se calculeazã pe zile, ziua fiind de 24 de ore. Ea începe la miezul nopţii şi se terminã la miezul nopţii urmãtoare. Ziua în care începe prescripţia nu intrã în calcul iar prescripţia se încheie la miezul nopţii ultimei zile a termenului prevãzut de lege.

8. Întreruperea şi suspendarea cursului uzucapiunii. - Aceste cazuri sunt prevãzute de Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivã. Dimpotrivã, întreruperea naturalã este specificã numai prescripţiei achizitive; ea este incidentã, conform art. 1864 C.civ., în douã cazuri:- când posesorul este şi rãmâne lipsit mai mult de un an de posesia bunului indiferent cine este autorul deposedãrii;- când bunul cu privire la care se exercitã posesia este declarat imprescriptibil de lege.

9. Efectele uzucapiunii. - Prin împlinirea uzucapiunii se naşte dreptul de proprietate al uzucapantului şi concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar; dar acest efect este retroactiv ceea ce înseamnã cã uzucapantul devine proprietar din chiar momentul în care a început sã curgã termenul de prescripţie.

Uzucapiunea trebuie invocatã pe cale de acţiune în justiţie sau pe cale de excepţie. Creditorii uzucapantului pot invoca şi ei uzucapiunea pe calea acţiunii oblice; sau dacã renunţarea s-a fãcut în frauda intereselor creditorilor, aceştia au dreptul sã solicite revocarea renunţãrii prin acţiunea paulianã.

Test de autoevaluare :Care sunt modurile de dobândire a dreptului de proprietate ? Clasificaţi-le.Identificaţi articolele din Codul civil aplicabile accesiunii imobiliare naturale.Ce situaţii distingem în cadrul accesiunii imobiliare artificiale şi cum se soluţionează

acestea.De câte feluri este uzucapiunea ? Care sunt regulile aplicabile uzucapiunii după Codul

civil ? Dar uzucapiunii extratabulare?Ce act normativ reglementează pe viitor uzucapiunile începute şi neîmplinite până la

intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1976 ?

Capitolul IX

PUBLICITATEA IMOBILIARÃ

§. 1. Consideraţii generale Definire. - Prin publicitate imobiliarã se înţelege totalitatea mijloacelor juridice prin care

se evidenţiazã situaţia materialã şi juridicã a imobilelor în mod public pentru a se ocroti circuitul lor civil.

Scopul publicitãţii imobiliare. - Prin publicitatea imobiliară se realizează atît securitatea juridică statică, prin aceea că atestă existenţa drepturilor imobiliare ale persoanelor fizice şi juridice, cît şi securitatea juridică dinamică, prin faptul că ea conferă celor interesaţi date certe cu privire la situaţia juridică a imobilelor.

Sistemele de publicitate imobiliarã. - Pe teritoriul ţãrii noastre existã urmãtoarele sisteme de publicitate imobiliarã:

27

- sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, sistem care este reglementat de Codul civil şi Codul de procedurã civilã; el este aplicabil în Vechea Ţarã (România înainte de 1918);

- sistemul cãrţilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul 241/1947 şi care este aplicabil în Transilvania, Banat şi Bucovina;

- sistemul intermediar al cãrţilor de publicitate funciarã reglementat de Decretul nr. 242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938 aplicabil parţial în jud. Ilfov şi Bucureşti.

§. 3. Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuniAcesta este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare; este un sistem

personal deoarece aceste registre se ţin pe numele proprietarilor şi nu pe imobile. În aceste registre care se ţin la judecãtorii se fac douã feluri de înregistrãri: transcrieri şi înscrieri.

Transcrierile se fac în registrul de transcrieri. Ele reprezintã copierea fidelã a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real sau se sting astfel de drepturi.

Înscrierile constau în consemnarea sau reproducerea unor clauze din actele juridice care se referã la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci; ele se fac în registrele de inscripţiuni.

Efectele transcrierii şi înscrierii rezidã în opozabilitatea faţã de terţi. Lipsa transcrierii sau înscrierii este sancţionatã cu inopozabilitatea faţã de terţi.

§. 5. Sistemul cãrţilor funciareSpre deosebire de registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni care constituie un sistem

personal, cãrţile funciare constituie un sistem de publicitate real; este considerat real deoarece transcrierile se fac pe imobile şi nu pe proprietari. Drepturile reale imobiliare înscrise în C.F. se numesc drepturi tabulare.

Cuprinsul cãrţilor funciare. - Cãrţile funciare sunt întocmite pe comune, oraşe şi municipii. Cãrţile funciare din aceeaşi unitate administrativã (comunã, oraş, municipiu) alcãtuiesc registrul funciar. Cãrţile funciare se ţin la Judecãtoria competentã.

Cartea funciarã propriu-zisã este alcãtuitã dintr-un titlu şi trei pãrţi sau foi :Partea I sau foaia de avere ; Partea a II-a sau foaia de proprietate cuprinde înscrieri cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului; Partea a III-a sau foaia de sarcini .

§. 5. Acţiunile de carte funciarãAcestea se referã la înscrierile care se opereazã în cartea funciarã. Ele sunt de douã feluri:

acţiunea în prestaţie tabularã şi acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciarã.1. Acţiunea în prestaţie tabularã. Potrivit art. 22 şi 23 din Legea nr. 115/1938 cel care s-a

obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat sã predea înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului în cartea funciarã. Dacã cel care s-a obligat în acest fel refuzã sã-şi îndeplineascã aceastã obligaţie persoana îndreptãţitã se poate adresa instanţei de judecatã pentru ca aceasta, prin hotãrâre, sã dispunã întabularea sau, dupã caz, radierea dreptului real.

2. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciarã. Ea este acţiunea prin care se cere instanţei îndreptarea sau înlãturarea unei înscrieri din cartea funciarã necorespunzãtoare realitãţii pentru ca în acest fel sã se punã de acord situaţia tabularã cu situaţia juridicã realã a unui imobil. Sediul materiei: art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.

28

§. 6. Noile cãrţi funciare1. Generalitãţi. - Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliarã a fost

edictatã pentru a introduce un sistem unic pentru toatã ţara - sistemul real de publicitate. Sistematizarea reglementărilor în Legea 7/1996 este făcută în trei titluri : Titlul I, intitulat „Regimul general al cadastrului” (art. 1-19); Titlul al II-lea – „Publicitatea imobiliară” (art. 20-57) în care sunt reglementate noile cărţi funciare; Titlul al III-lea, „Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale” (art. 58-72). 

2. Registrul cadastral de publicitate imobiliarã. - Publicitatea imobiliarã se realizeazã, potrivit noii legi, prin înscrierea în cãrţile funciare a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate. Cãrţile funciare alcãtuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliarã al unei anumite localitãţi; ele se ţin de cãtre Biroul de carte funciarã aflat în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru.

3. Cãrţile funciare. - În conformitate cu art. 21 din lege, cartea funciarã este structuratã astfel: un titlu care conţine numãrul ei şi numele localitãţii în care este situat imobilul, precum şi trei pãrţi : Partea I care cuprinde descrierea imobilelor ; Partea a II-a se referã la înscrierile privind dreptul de proprietate ; Partea a III-a cuprinde înscrierile privind dezmembrãmintele dreptului de proprietate şi sarcini

4. Corpul de proprietate. - Legea statueazã cã unul sau mai multe imobile alipite de pe teritoriul unei localitãţi, aparţinând aceluiaşi proprietar, formeazã corpul de proprietate care se înscrie în cartea funciarã.

Potrivit art. 44, corpul de proprietate este susceptibil de alipiri sau dezlipiri. Noua lege a îmbrãţişat sistemul foilor personale în care persoana este elementul central în jurul cãreia graviteazã imobilele.

5. Principiile noilor cărţi funciare. – Art. 27- 28 din Legea nr. 7/1996 instituie principiul publicităţii integrale, principiul relativităţii, principiul forţei probante a înscrierilor drepturilor reale ; principiul legalităţii, principiul disponibilităţii, principiul priorităţii, principiul oficialităţii.

6. Înscrierile în cartea funciarã. - Art. 44 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară prevede că înscrisurile, după obiectul lor, sunt de trei feluri: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

8. Efectele înscrierii în cartea funciară. Întabularea şi înscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea faţă de terţi a actelor şi faptelor juridice prin care se dobândesc, se modifică sau se sting drepturile reale imobiliare.

Notarea, pe lângă opozabilitatea faţă de terţi are ca efect şi informarea acestora cu privire la drepturile personale, faptele personale ori raporturile juridice referitoare la imobilele întabulate.

Test de autoevaluare:Ce înseamnă publicitate imobiliară şi care este scopul ei?Care sunt sistemele de publicitate imobiliară şi unde se aplică?Descrieţi aceste sisteme.Care sunt modificările aduse publicităţii imobiliare prin Legea nr. 7/1996?