DREPTURI REALE PENTRU LICENTA

7/29/2019 DREPTURI REALE PENTRU LICENTA

1/58

TEMADREPTUL DE PROPRIETATE I POSESIA

Capitolul I. Dreptul de proprietate n general1. Perspectivele abordrii. Ca realitate frust, proprietatea este legat de

apropriere, de asumare a calitii de stpn, a unei conduite discreionare fa de lucrurileaflate n posesia titularului, pe care acesta le poate folosi dup bunul su plac i de carepoate dispune n mod suveran.

La nceput aproprierea s-a fcut instinctual, oamenii nsuindu-i, n mod spontan,lucrurile de care aveau nevoie, n special obiectele strict trebuincioase supravieuirii.Odat cu patriarhatul, cnd oamenii au ncetat a mai fi nomazi devenind tot mai statornicii ndeletnicindu-se cu agricultura, au aprut i primele forme de apropriere a uneltelor delucru i a terenului pe care s-au aezat prin ocupaiune. Apariia cpeteniilor, marcheaz

i primele tabu-uri, primele reguli de conduit legate de protecia avutului, care, de-abiadup apariia statului, capt legitimitate prin garantarea lor. De la proprietatea colectiva grupului, la proprietatea familial i apoi, la proprietatea individual se consum ontreag evoluie a acestei noiuni fundamentale a dreptului civil1.

Premiz a oricrei activiti economice, proprietatea reprezint un conceptmultidisciplinar, susceptibil de a fi analizat din mai multe perspective: istoric, filosofic,economic, social, juridic i chiar teologic2, fiind obiectul unor confruntri milenarentre partizanii nflcrai ai acesteia, cei care i-au evideniat virtuile, funcia sa etic,aceea de a ncuraja i responsabiliza iniiativa individual, declannd spiritul decompetiie, inventivitatea i inteligena i cei care, dei i-au recunoscut importana, i-auevideniat latura sa egoist, efectele nocive ale exacerbrii instinctului aproprierii3.

Pentru jurist, discuia despre originea i fundamentul proprietii, deiseductoare, este una excesiv, pentru c, aa cum se remarc, proprietatea este unfenomen natural i faptul c a existat la toate popoarele i n toate vremurile dovedete crdcinile ei pornesc din nsi structura organic a societii omeneti. Proprietatea esteun fapt istoric i social persistent, necesar i nenlturabil, care s-a transformat fr apieri, i care trebuie privit ca atare4.

2. Accepiuni. Acurateea limbajului juridic cere ca termenii utilizai s aibacelai neles. Or, se ntmpl ca termenul drept de proprietate s fie folosit cu acelai

1 Despre istoricul proprietii, a se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit. pp. 79-922 Despre aceste abordri i o adevrat pledoarie pentru proprietatea privat, a se vedea V. Stoica, op. cit.,

vol. I, pp. 213-2233 Spre deosebire de Aristotel, potrivit cruia proprietatea face parte din ordinea natural a lucrurilor,J.J.Rousseau, n Discursul asupra originii i fundamentelor inegalitii ntre oameni, Ed. tiinific,Bucureti, 1958, p.118, citat de O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit. p. 90, face un veritabil rechizitoriumpotriva proprietii, afirmnd: "Primul om care, mprejmuind un teren, s-a ncumetat s spun: "acestaeste al meu" i care a gsit oameni destul de proti ca s-l cread, a fost adevaratul ntemeietor al societiicivile. Dar de cte crime, rzboaie, omoruri, de cte mizerii i orori ar fi scutit omenirea acela care, scondruii sau astupnd anul, ar fi strigat semenilor si: "Ferii-v s-l ascultai pe acest impostor; suntei

pierdui dac uitai croadele sunt ale tuturor i c pamntul nu este al nimnui!"4 C.Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op. cit., p. 11

1


2/58

neles ca i proprietatea, dei cele dou noiuni desemneaz realiti diferite. Aa cums-a remarcat5, nsi Constituia revizuit, n art. 41 i 135 folosete termenii proprietatei drept de proprietate cu acelai neles. Titlul II al Crii a III-a din noul Cod civil estedenumit proprietatea privat, n timp ce toate prevederile acestui titlu se refer ladreptul de proprietate. Dac n limbajul curent, cei doi termeni sunt folosii n sens

identic, atunci cnd i analizm din perspectiv didactic, se impun anumite nuanri.Astfel, n timp ce definiia de la art. 555 NCC privete dreptul subiectiv de proprietate,cnd vorbim de proprietate, avem n vedere doar obiectul acestui drept.

Pe de alt parte, dreptul de proprietate nu este doar un drept subiect oarecare cieste, n acelai timp, i un drept fundamental al omului6 care se bucur de o proteciejuridic internaional. Potrivit Declaraiei universale a drepturilor omului adoptat deAdunarea General a ONU n anul 1948, orice persoan, privit ca subiect unic sauasociat n colectiviti, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat n modarbitrar de proprietatea sa iar Convenia european a drepturilor omului i a libertilorfundamentale, adoptat la 4 noiembrie 1950, prevede n art. 1 alin. (1) din Protocoluladiional nr. 1, adoptat n anul 1952, c orice persoan, fizic sau juridic, are dreptul de

a-i fi protejate bunurile sale i c nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect pentrucauz de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i de principiile generale dedrept internaional7.

Sintagma drept de proprietate desemneaz, pe de alt parte, instituia juridic adreptului de proprietate, adic totalitatea normelor i principiilor privitoare la acest dreptsubiectiv.

3. Clasificri ale dreptului de proprietate. Potrivit art. 136 alin. 1 dinConstituie proprietatea este public sau privat. Dar, deosebit de aceast diviziuneesenial a proprietii n cele dou forme fundamentale, n raport de regimul juridic alacesteia, dreptul de proprietate poate fi supus i altor clasificri n raport de mai multe

criterii, multe dintre ele avnd o utilitate preponderent didactic:-dup regimul juridic, dreptul de proprietate se clasific n drept de proprietatepublic i drept de proprietate privat.

-dup subiect, dreptul de proprietate poate avea ca titular subiectul individual,persoana fizic sau subiectele colective care, la rndul lor, sunt statul i unitileadministrativ-teritoriale sau subiectele colective de drept privat.

-dup modurile de dobndire, dreptul de proprietate poate fi dobndit prin actejuridice i fapte juridice. Actele juridice translative de proprietate pot fi ncheiate attinter vivos (contractele civile), ct i de mortis causa (testamente). Proprietatea poate fidobndit i prin fapt juridic, prin exercitarea unei ndelungate posesii n condiiileprevzute de lege (uzucapiunea).

-dup modul de afectare, dreptul de proprietate poate fi att pur i simplu ct iafectat de modaliti: proprietatea anulabil, proprietatea rezolubil, proprietatea comuni proprietatea periodic.

Din perspectiva care preocup teoria general a drepturilor reale, principala

5 V. Stoica, N. Puca, P. Truc, Drept civil. Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru licen, Ediia aII-A, Ed. Universul Juridic, Bucureti, p. 163.6I. Dogaru, S. Cercel, op. cit. p. 58.7 C. Brsan, Convenia european a drepturilor omului, Comentarii pe articole, vol. I, Ed All Beck,Bucureti, 2005, pp. 7 11.

2


3/58

clasificare vizeaz cele dou forme ale dreptului de proprietate, public i privat.

Capitolul II. Dreptul de proprietate privat

Seciunea I. Caracterizare general1. Definiia legal. Potrivit art. 555 NCC, proprietatea privat este dreptul

titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu,n limitele stabilite de lege.

Spre deosebire de definiia dat de vechiul Cod civil potrivit creia proprietateaeste dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv iabsolut, ns n limitele determinate de lege, noul enun are n vedere cele trei atributeale acestui drept: posesia, folosina i dispoziia.

O serie de discuii au fost fcute n doctrin n legtur cu caracterul absolut aldreptului de proprietate, susinndu-se c nu poate fi vorba de o atitudine pur

discreionar a titularului, n condiiile n care, nsi definiia legal are n vedereexercitarea acestor atribute n limitele stabilite de lege. Discuia este actual i sub nouareglementare, exprimndu-se opinia potrivit creia definirea dreptului de proprietate caun drept absolut nu corespunde cu realitatea juridic i practic8. Sub acest aspect, estede remarcat c, la nivel european, exist preocuparea de a limita puterea titularului de adispune de bun, cantonnd-o, fie n limitele ordinii juridice9, fie n limitele legii10, ntendina de a orienta instituia proprietii spre funcia ei social, aceea de a urmri binelecomun. Aa cum vom vedea, i legislaia noastr civil are o asemenea preocupare, astfelc dreptul de proprietate nu este un drept discreionar, cum sugereaz definiia lui legali este tot mai ncorsetat de limitri determinate de interesul general.

2. Definiii doctrinare. ntr-o formul simpl i sintetic, dreptul de proprietateeste definit ca fiind acel drept subiectiv, care d expresie aproprierii unui bun, drept carepermite titularului s posede, s foloseasc i s dispun de acel lucru, n putere proprie iinteres propriu, n cadrul i cu respectarea legislaiei existente11.

Alteori, n preocuparea de a i se evidenia nu doar atributele dar i caracterele,dreptul de proprietate este definit ca fiind acel drept real principal care confertitularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie (ius possidendi, ius utendi, iusfruendi) asupra bunului apropriat n form privat, atribute care pot fi exercitate n modabsolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i juridice12.

Pentru a rspunde criticii privind exercitarea prerogativelor i de alte persoanedect proprietarul, s-a definit dreptul de proprietate ca acel drept real care confertitularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe carenumai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interesul su propriu,

8 G. Boroi, L. Stnciulescu, op. cit., p. 179 A se vedea art. 403 C. civ. german10 Codul civil italian trimite la o serie de obligaii impuse proprietarului. A se vedea L. Pop, L.M. Harosa,op. cit., p. 8011 C. Brsan,op. cit,Drept civil. Drepturile reale, p. 3112 V. Stoica, op. cit. p. 224

3


4/58

cu respectarea normelor juridice n vigoare13. Recent, ntr-o lucrare aprut dup intrarean vigoare a noului Cod civil, dreptul de proprietate este definit ca acel drept subiectivcare d expresie aproprierii unui lucru, permind titularului su s exercite posesia, sfoloseasc i s dispun de acel lucru, n putere proprie i n interes propriu, n cadrul icu respectarea dispoziiilor legale 14.

3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

3.1. Drept absolut. Aa cum am vzut cnd am examinat clasificarea drepturilorsubiective dup opozabilitatea lor, drepturile reale sunt opozabile erga omnes, spredeosebire de drepturile de crean, care sunt relative, opozabile doar anumitor persoanedeterminate. Oare la aceasta s se refere caracterul absolut al dreptului de proprietate aacum este el definit de Codul nostru civil?

Sunt autori care consider c prin caracterul absolut al dreptului de proprietate senelege faptul c acesta este opozabil tuturor15.

n realitate, dei dreptul de proprietate este, fr ndoial un drept absolut, din

punctul de vedere al opozabilitii, doar ntmplarea a fcut ca aceast calificare s fieambivalent. Ceea i-au propus codificatorii francezi illo tempore, animai de spiritulliberal al vremii, era de a marca, ntr-un mod ct mai apsat faptul c acest drept confertitularului plenitudinea atributelor pe care le are titularul, plena in re potestas, toateputerile posesia, folosina i dispoziia, spre deosebire de celelalte drepturi reale alecror prerogative sunt puteri derivate, transmise de proprietar. Aa cum s-a subliniat,caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat n sensul c titularul suare asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de toat utilitateape care el o confer i de a svri toate actele juridice care rspund nevoilorproprietarului sau impuse de propriul su interes16.

O astfel de preocupare are ca explicaie istoric faptul c, nainte de Revoluia

francez de la 1789, dreptul de proprietate era ncorsetat de o serie de sarcini i obligaii,avnd caracter dependent i subordonat. O nou viziune nu putea fi dect unarevoluionar, aa explicndu-se nota de exaltare pe care o presupune calificarea dreptuluide proprietate ca fiind cel mai absolut17, ignorndu-se, cu bun tiin, att faptul ctermenul absolut nu este susceptibil de comparaie18 i asumndu-se contradicia pecare o presupune caracterul cel mai absolut al exercitrii prerogativelor proprietii cucondiia de a nu-l folosi ntr-un mod interzis de lege sau de regulamente.

Pe de alt parte, se simea nevoia de a se deosebi dreptul de proprietate, care-iconfer titularului cele trei atribute, usus, fructus i abusus, de celelalte drepturi reale carenu comport dect unul sau dou dintre ele dar niciodat abusus. Nu ntmpltor s-a pututspune c proprietatea are vocaia de a fi recunoscut ca o libertate i c dininterpretarea art. 480 C. civ. rezulta regula c tot ce nu este interzis, este permisn

13 L. Pop, L.M. Harosa,op. cit., pp. 83-8414G. Boroi, L. Stnciulescu, op. cit., p. 1615 I. Lul, I. Sferdian, op. cit., p. 5316G.N.Luescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 25817 Vechiul nostru cod civil, dei fidel Codului Napoleon, este mai rezonabil n aceast privin, calificnddreptul de proprietate ca fiind doar absolut.18 Codificatorii francezi, ateni la nuane, i-au asumat aceast exagerare, neputndu-li-se reproainsuficienta reflecie cu privire la nelesul termenilor folosii.

4


5/58

opoziie cu alt drept real unde titularul nu poate face dect ceea ce i s-a acordat n modexpres s fac19.

Nevoia de limitare a dreptului de proprietate a fost, nc de atunci, prezent ncontiina codificatorilor, instituindu-se. att o serie de obligaii care deriv dinraporturile de vecintate, precum i servituile, care, prin definiie sunt drepturi asupra

bunurilor altuia ( ius in re aliena ). Apoi, teoria abuzului de drept care sancioneazexercitarea abuziv a oricrui drept subiectiv, inclusiv a dreptului de proprietate20,reprezint nc un argument pentru recunoaterea dreptului de proprietate doar n limitelesale fireti (neminem laedere qui suo iure utitur) fr ca, printr-o exercitare purdiscreionar, s fie lezate interesele altora.

Din caracterul absolut al dreptului de proprietate deriv i caracterul suinviolabil. Potrivit art. 136 alin. (5) din Constituie proprietatea privat este inviolabil,n condiiile legii organice. Chiar dac, uneori, raiuni sociale, mai presus de intereselelegitime ale titularului, impun exproprierea, aceast msur se ia cu respectarea art. 44alin. (3) din Constituie, potrivit cruia Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauzde utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire.

3.2. Drept exclusiv. Exclusivitatea dreptului de proprietate semnific faptul ctitularul acestui drept este ndreptit s exercite, de unul singur, toate prerogativeledreptului su, la fel cum, tot de unul singur, este ndreptit s dezmembreze acel drept nfavoarea altora, adic s consimt ca anumite prerogative s fie exercitate de altepersoane, ca drepturi reale sau ca drepturi de crean, rezultate din raporturiobligaionale21. Altfel spus, din aceast perspectiv, dreptul de proprietate apare ca unmonopol22al proprietarului, att fa de teri ct i fa de stat.

Att n doctrin23, ct i n jurispruden se discut dreptul proprietarului de a sebucura, n exclusivitate, de imaginea bunului su. Este vorba, nu de simpla fotografieresau reproducere a imaginii ci de folosirea imaginii de ctre teri n scopuri lucrative. S-a

decis c proprietarul bunului, dei nu are un drept exclusiv asupra imaginii acestuia, sepoate opune utilizrii ei n situaii de tulburri anormale.

3.3. Drept perpetuu. Dreptul de proprietate nu este limitat n timp, avndaceeai durat ca i bunul care face obiectul acestuia. Aceasta nu nseamn c titularul n-ar putea pierde dreptul su prin nstrinare sau chiar prin distrugerea bunului. n primaipotez ns, dei dreptul s-a stins, proprietatea s-a transmis doar, dreptul renscndu-sen patrimoniul dobnditorului. Este, practic, o consecin a caracterului absolut aldreptului de proprietate. Din perpetuitatea dreptului de proprietate rezult urmtoareleconsecine:

- imprescriptibilitatea aciunii n revendicare imobiliar. Dreptul de proprietatenu se stinge prin neuz, putnd fi revendicat oricnd. Aciunea n revendicare imobiliarpoate fi ns paralizat de prt prin invocarea uzucapiunii, ca mod distinct de dobndirea proprietii;

- transmisibilitatea dreptului de proprietate. Un atribut esenial al dreptului de

19 O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 9620 A se vedea I. Deleanu,Drepturile subiective i abuzul de drept, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 198821 C. Brsan,op. cit. p. 4322O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 9723 L. Pop, L.M. Harosa, op. cit., pp. 91-92

5


6/58

proprietate privat este dispoziia. Potrivit acestui atribut, titularul dreptului de proprietatepoate transmite bunurile sale, fie prin acte juridice ntre vii (vnzare cumprare, donaie,schimb etc), fie prin acte juridice de mortis causa (testament). Proprietatea se poatetransmite i prin motenire legal. Spre deosebire de dreptul de proprietate privat,dreptul de proprietate public este netransmisibil;

- reconstituirea dreptului de proprietate. Faptul c dreptul de proprietate esteperpetuu face posibil reconstituirea lui. Indiferent la ce dat a fost dobndit bunul imobili la ce dat a ieit din patrimoniul persoanei care solicit retrocedarea, fie personal, fiede succesorii legali, el poate face obiectul reconstituirii.

Seciunea II

Coninutul dreptului de proprietate

1. Posesia (ius possidendi). Aa cum vom vedea, posesia poate fi analizat attca situaie de fapt, adic manifestarea tuturor prerogativelor proprietii, n care suntincluse i celelalte dou atribute, folosina i dispoziia, ct i ca situaie de drept,exprimarea intelectual a ndreptirii aproprierii i stpnirii unui bun24.

Ca atribut al dreptului de proprietate, posesia intereseaz doar ca situaie de drept,accepiune care nu acoper i celelate dou atribute ale proprietii. Privit astfel, posesiao are proprietarul chiar i atunci cnd este exercitat prin altul (corpore alieno). Deexemplu, chiriaul, dei are contactul direct cu lucrul, nu este posesor al acestuia ci doardetentor precar; el deine lucrul n temeiul unui contract, la expirarea cruia este obligats-l restituie proprietarului. Posesia aparine proprietarului i ea este exercitat prin altul.

2. Folosina (ius utendi i ius fruendi). Este dreptul proprietarului de a punesau nu n valoare bunul aflat n proprietatea sa, de a-l exploata sau nu, iar n cazafirmativ, dreptul de a-i culege fructele i de a beneficia de productele acestuia. Dreptulasupra fructelor i productelor poate fi exercitat, att prin acte materiale, cnd

proprietarul exploateaz personal bunul, culegndu-i efectiv fructele i prelundu-iproductele ct i prin acte juridice prin care proprietarul nchiriaz bunul, l arendeaz,sau ncheie orice alt act juridic prin care i pune n valoare bunul.

3. Dispoziia (ius abutendi). Este dreptul proprietarului de a exploata bunul su,de a dispune de el, fie prin nstrinare, fie prin consumarea substanei acestuia.Dispoziia, ca prerogativ al dreptului de proprietate, poate fi:

-dispoziia juridic este prerogativa proprietarului de a nstrina, prin actejuridice cu titlu oneros sau gratuit, dreptul su de proprietate sau de a-l greva, constituinddrepturi reale n favoarea altora.

-dispoziia material este posibilitatea titularului de a dispune de substana

bunului, de a o consuma prin utilizare, de a o transforma sau distruge, cu respectarealegii.

Seciunea IIISubiecii dreptului de proprietate privat

1. Persoanele fizice. Regula general este c orice persoan fizic are

24 V. Stoica, op. cit., vol.I, p. 229

6


7/58

aptitudinea general de a dobndi dreptul de proprietate nc de la momentul concepiei,conform adagiului Infans conceptus pro nator habetur quoties de comodis eius agitur.Prin urmare, potrivit dreptului romnesc, regula este capacitatea, exprimat de art. 949C. civ. care dispune c Poate contracta orice persoan ce nu este declarat necapabil dede lege iar excepiile sunt incapacitile, care, potrivit art. 950 C. civ. sunt minorii,

interziii i toi aceia crora legea le-a prohibit anumite contracte.2. Strinii i apatrizii. Dac prin art. 41 alin. (2) din Constituia nerevizuit se

prevedea c cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupraterenurilor, interdicie preluat de art. 3 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridica terenurilor25 i calificat de doctrin ca o incapacitate de a dobndi prin acte juridicentre vii sau pentru cauz de moarte, prin motenire, uzucapiune sau accesiune26, duprevizuire, Constituia prevede la art. 44 alin. (2) teza a II-a c cetenii strini i apatrizipot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultatedin aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la careRomnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic,

precum i prin motenire legal.In deplin acord cu noile prevederi constituionale, menionate mai sus, Legea nr.312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctrecetenii strini i apatrizi, reglementare care a intrat n vigoare odat cu aderareaRomniei la Uniunea European, asigur condiiile liberei circulaii a persoanelor i acapitalurilor. Legea prevede n art. 3 c ceteanul unui stat membru nerezident nRomnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru, precum ipersoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru,pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectivsedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei laUniunea European.

Conform art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetenii unui stat membru al UniuniiEuropene sau al Spaiului Economic European, nerezideni n Romnia, precum iapatrizii nerezideni n Romnia care au domiciliul n oricare dintre statele membremenionate mai sus, ori persoanele juridice care sunt constituite n conformitate culegislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentrureedinesecundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de ladata aderrii Romniei la Uniunea European. n cazul n care obiectul dreptului deproprietate privat l constituie terenurile agricole sau forestiere, persoanele sus-menionate pot dobndi un asemenea drept dup mplinirea unui termen de 7 ani de ladata aderrii Romniei la Uniunea ori persoanele juridice care sunt constituite nconformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupraterenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unuitermen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. n cazul n careobiectul dreptului de proprietate privat l constituie terenurile agricole sau forestiere,persoanele sus-menionate pot dobndi un asemenea drept dup mplinirea unui termende 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. In privina cetenilor25n prezent abrogat prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247 din 22 07 2005 privind reforma n domeniile

proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente, publicat n M. Of. Nr. 653 din 22 iulie 2005.26 E. Chelaru,Drept civil. Drepturile reale principale, op,cit., p. 94, I. Adam,Drept civil. Drepturile reale

principale, op. cit., p. 148

7


8/58

aparinnd unor tere ri, legea prevede, n art. 6 c ceteanul strin, apatridul ipersoana juridic aparinnd statelor tere pot dobndi dreptul de proprietate asupraterenurilor, n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baza de reciprocitate,iar n alineatul 2 al aceluia text se prevede c ceteanul strin, apatridul i persoanajuridic aparinnd statelor tere nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor

n condiii mai favorabile dect cele aplicabile ceteanului unui stat membru i persoaneijuridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru.Cu privire la aceste dispoziii legale, trebuie subliniat faptul c legiuitorul instituie

un anumit scop pentru care este permis dobndirea dreptului de proprietate asupraterenurilor, i anume acela al stabilirii unei reedine ori a unui sediu secundar. Aplicarean practic a acestei dispoziii legale poate conduce la numeroase dificulti iinterpretri, fiind discutabil modul n care se va putea supraveghea respectarea scopuluideclarat la data dobndirii terenului respectiv, n special n cazul persoanelor fizice.

Legea elimin restriciile privind dobndirea dreptului de proprietate asupraterenurilor, avnd drept criteriu cetenia sau naionalitatea, prevzute de Ordonana deurgen a Guvernului nr. 92/1997 privind stimularea investiiilor directe i de Legea nr.

550/2002 privind vnzarea spaiilor comerciale proprietate privat a statului i a celor deprestri de servicii, aflate n administrarea consiliilor judeene sau a consiliilor locale,precum i a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local27.

Noua lege nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupraterenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi prin motenire legal, n acest caz fiindaplicabile dispoziiile art. 44 alin. 2 din Constituia Romniei, conform crora dobndireade terenuri de ctre cetenii strini prin motenire legal nu este supus nici uneirestricii.

n legtur cu dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prinmotenire legal, de ctre cetenii strini i apatrizi, jurisprudena a nregistrat douorientri diametral opuse. Printr-o soluie, cetenilor strini i apatrizilor li se recunoate

dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prin motenire legal, n temeiulConstituiei, aa cum a fost modificat i completat prin Legea de revizuire, iar printr-oalt soluie nu li se recunoate un asemenea drept, cu motivarea c i pentru acest mod dedobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor, la fel ca pentru primele douamoduri, trebuie adoptat o lege organic.

n combaterea acestei ultime opinii, s-a remarcat c prevederile de la art. 73 alin.3pct. m din Constituie, potrivit crora prin lege organic se reglementeaz i "regimuljuridic general al proprietii i al motenirii" trebuie interpretate prin raportarea la art.44alin.2, ultima parte din Legea fundamental, care, dup ce enun primele dou moduri dedobndire, adaug "n condiiile prevzute de legea organic", dar, pentru al treilea modde dobndire nu se mai prevede cerina unei legi organice. Ca urmare, o interpretarecoroborata a acestor texte conduce la concluzia c dobndirea prin motenire legal a fosttranat de art. 44 alin.2, ultima parte din Constituie. De altfel, chiar daca s-aradopta olege organica si cu privire la al treilea mod de dobndire a dreptului de proprietate, dateleproblemei nu se schimb, deoarece aceasta ar reproduce prevederile constituionale prin

27 Pentru detalii, a se vedea E. Chelaru,Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic alproprietii, Dreptul nr. 2/2004, p. 9-12

8


9/58

care s-a consacrat deja dobndirea de ctre cetenii strini i apatrizi a dreptului deproprietate asupra terenurilor prin motenire legal28.

Cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi terenuri situate n Romnia prinmotenire testamentar. Cnd obiect al testamentului l constituie terenuri fr construcii,un asemenea act juridic va fi ineficient, aa cum rezult din art. 928 C. civ. potrivit cruia

orice dispoziie testamentar cade, cnd eredele numit sau legatarul va fi incapabil de ao primi.Cnd obiect al testamentului l constituie terenuri cu construcii, avnd n vedere

dreptul cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi orice alt bun, legatul va fi doarparial ineficient, astfel c, potrivit doctrinei, ne aflm ntr-un caz de constituire, opelegis, a unui drept de superficie29

In ce-i privete pe fermieri, acetia se bucur de un regim special. Aa cum rezultdin dispoziiile legale sus-menionate, precum i din prevederile Tratatului de aderaresemnat de Romnia la data de 25 aprilie 2005 la Luxemburg, perioadele de tranziie de 5,respectiv 7 ani se aplic numai n cazul cetenilor unui stat membru care nu suntrezideni n Romnia, precum i al persoanelor juridice constituite conform legislaiei

unui stat membru care nu sunt stabilite, i nici nu au o sucursal sau o reprezentan peteritoriul Romniei. Cu alte cuvinte, cetenii unui stat membru, rezideni n Romnia,precum i persoanele juridice care au naionalitatea unui stat membru, care au o sucursalsau reprezentan n Romnia, vor avea dreptul s dobndeasc n proprietate terenuri, dela data aderrii Romniei la Uniunea European, n aceleai condiii ca cele aplicabile icetenilor romni, respectiv persoanelor juridice de naionalitate romn. De asemenea,perioada de tranziie de 7 ani nu este aplicabil fermierilor care desfoar activitiindependente, care sunt ceteni ai statelor membre ori apatrizi, cu domiciliul ntr-un statmembru i care i stabilesc reedina n Romnia. De la data aderrii Romniei laUniunea European, acetia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenuriloragricole, pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele aplicabile

cetenilor romni.Legea romn impune o condiie suplimentar pentru fermierii resortisani ai unuistat membru care dobndesc n proprietate terenuri n Romnia, aceea de a nu schimbadestinaia terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere pe durata perioadei detranziie de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Dispoziiile legalesus menionate nu se refer dect la cetenii unui stat membru al Uniunii Europene ori alSpaiului Economic European, ori la persoanele juridice constituite conform legiiaplicabile n unul dintre statele membre. Cetenii unor state tere, inclusiv persoanelejuridice care au naionalitatea unui stat ter, nu vor putea dobndi n proprietate terenurin Romnia dect n condiiile prevzute n tratate internaionale, pe baz de reciprocitate.Asemenea condiii nu vor putea fi mai favorabile dect cele aplicabile n relaia cucetenii statelor membre i cu persoanele juridice constituite conform legislaiei unui statmembru.

3. Persoanele juridice de drept privat. Ele pot fi, att societi comercialeromne ct i societi comerciale cu participare strin, avnd sediul n Romnia. O maiveche controvers din doctrina juridic privind posibilitatea ca societile comerciale

28 Pentru detalii, a se vedea V. Stoica,Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 1, op. cit., pp. 291- 29329 I. Adam,Drept civil. Drepturile reale principale, op. cit., p. 153

9


10/58

romne, cu participare strin s dobndeasc terenuri n Romnia, a fost tranat prinapariia Legii nr. 312/10 noiembrie 2005 privind dobndirea dreptului de proprietateasupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi30. Potrivit art. 9 din aceast lege, art.6 din O.U.G. nr. 92/1997 pentru stimularea investiiilor directe31, aprobat i modificatprin Legea nr. 241/1998, cu modificrile ulterioare, are urmtorul cuprins: o societate

comercial, persoan juridic rezident sau nerezident, poate dobndi orice drepturireale asupra bunurilor imobile, n msura necesar derulrii activitii sale, potrivitobiectului social, cu respectarea dispoziiilor legale privind dobndirea dreptului deproprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i dectre persoanele juridice strine.

4. Ali subieci: societile agricole, nfiinate potrivit Legii nr. 36/1991, prinasocierea proprietarilor de terenuri agricole, n condiiile prevzute de Legea nr. 31/1990,entiti private, fr scop comercial, organizaiile cooperatiste, forme de asocierereglementate de Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei,asociaiile i fundaiile nfiinate prin O.G. nr. 26 din 30 ianuarie 2000, cultele religioase,

reorganizate prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea religioas i regimul juridic alcultelor.Nicio persoan juridic de drept privat din Romnia nu poate dobndi bunuri

dintre cele prevzute de art. 136 alin. (3) din Constituie care constituie proprietateapublic, la fel cum, potrivit principiului specialitii capacitii de folosin a persoanelorjuridice, asemenea entiti nu pot dobndi dect acele bunuri care le sunt necesarerealizrii scopului social pentru care au fost nfiinate.

O incapacitate special este i aceea prevzut de art. 3 lit. e din O.U.G. nr.88/1997 privind privatizarea societilor comerciale aa cum a fost modificat icompletat prin Legea nr. 99/1999 privind unele msuri pentru accelerarea reformeieconomice, potrivit creia nu poate fi cumprtor de active sau de aciuni persoana

juridic romn de drept public sau o societate comercial la care statul romn ori oautoritate a administraiei publice locale deine mai mult de 33% din totalul aciunilor cudrept de vot n adunarea general a acionarilor.

5. Statul i unitile administrativ-teritoriale. Pe lng dreptul de proprietatepublic, exist i un drept de proprietate privat al statului alctuit din bunurile care nusunt afectate, n mod exclusiv, uzului public. Chiar dac prevederile constituionale nu serefer la domeniul privat al statului, ci doar la dreptul de proprietate public, legispeciale utilizeaz aceste termen subsumndu-i toate bunurile care, dei ale statului sauale unitilor administrativ-teritoriale ale acestuia, nu sunt incluse n proprietatea public.

Astfel, art. 6 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevede c domeniul privatal statului i, respectiv al comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor este alctuit dinterenurile dobndite de acestea prin modurile de prevzute de lege, precum i din

30 Pentru detalii, a se vedea C. Brsan,Drept civil. Drepturile reale principale, op. cit., p. 121,E. Chelaru,Drept civil. Drepturile reale principale, op. cit., p. 98,I. Adam, Drept civil. Drepturile reale principale,op.cit. p.157 i urm.31 Despre investiiile strine, a se vedea O. Cpn, Noul regim juridic al investiiilor strine, R.D.C. nr.2/1999, p. 23, V. Ptulea,Regimul juridic al investiiilor strine n Romnia, Dreptul nr. 1/1993, p. 28,D.A. Sitaru, Consideraii privind politica Romniei n domeniul investiiilor strine, R.D.C. nr. 5/1993, p.61.

10


11/58

terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor dedrept comun, dac legea nu prevede altfel.

Legea nr. 213/1998 prevede, la rndul ei, n art. 4 c domeniul privat al statuluisau al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din bunurile aflate n proprietatea lori care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile

administrativ-teritoriale au drept de proprietate privat.Este firesc s fie aa pentru c, att statul ct i unitile administrative-teritoriale,pot participa la raporturi juridice de drept civil32, dobndind dreptul de proprietate asupraunor bunuri mobile sau imobile, fie prin acte juridice, cum ar fi contractul de vnzare-cumprare, donaia, schimbul, testamentul etc., fie prin fapte juridice, cum ar fiuzucapiunea, accesiunea imobiliar .a. Pe de alt parte, prin dispoziii exprese ale legii,bunurile fr stpn, cele abandonate, succesiunile vacante, bunurile obinute prinexercitarea dreptului de preemiune sunt trecute n proprietatea privat a statului.

Spre deosebire de toate prevederile legale anterioare anului 1989, potrivit croradreptul de proprietate socialist era supus unei aprri prefereniale, Constituia Romnieiprevede n art. 44 alin. (2) c Proprietatea privat este ocrotit i garantat n mod egal

de lege, indiferent de titular. Prin consecin, dreptul de proprietate privat al statului ial unitilor administrativ-teritoriale este supus dreptului comun, n msura n care legeanu dispune altfel. Soluia se impune de la sine dar ea este prevzut, n mod expres, n art.5 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 i art. 123 alin. (3) din Legea nr. 215/2001.

Sunt i o serie de situaii care impun anumite derogri de la dreptul comun menitea evita eventuale abuzuri i o mai bun eviden a diverselor acte juridice. Bunoar,potrivit art. 8 din Legea nr. 213/1998, trecerea unor bunuri din proprietatea privat astatului n cea public se face prin hotrre de Guvern, prin hotrre a consiliuluijudeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti, ori a consiliului local. Donaiai legatul fcute statului sunt supuse aprobrii acelorai organe iar vnzarea orinchirierea nu se pot face dect prin licitaie public.

Seciunea IV

Exercitarea dreptului de proprietaten limitele prevzute de lege

1. Principiu. Orice drept subiectiv i are limitele sale raionale, principiu care acluzit pe redactorii Codului Napoleon, nc din momentul definirii dreptului deproprietate n art. 544 ca fiind dreptul de a te bucura i de a dispune de lucruri n modulcel mai absolut. Dei exaltai de spiritul liberal al vremii, codificatorii au fost, totui,nevoii s prevad c exercitarea unui astfel de drept este supus condiiei de a nu-l

folosi ntr-un mod interzis de lege sau de regulamente, viziune preluat de Codul nostrucivil de la 1865, care, ntr-un mod mai rezonabil i mai complet 33, l definete ca dreptulce are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns nlimitele determinate de lege. Aa cum am vzut, noul Cod civil, are n vedereexercitarea atributelor dreptului de proprietate n limitele stabilite de lege.

Dincolo de funcia individual prin care se protejeaz chiar spaiul de libertate a

32 C. Brsan,Drept civil. Drepturile reale principale, op. cit., p. 127.33 Definiia Codului francez nu prevede caracterul exclusiv al dreptului de proprietate

11


12/58

persoanei, dreptul de proprietate are i o funcie social, recunoate un distins autor,partizan mptimit al proprietii private34.

Raiuni ale unor limitri ale dreptului de proprietate au existat dintotdeauna; elesunt astzi mai stringente dect oricnd, datorit tocmai multiplicrii fr precedent arelaiilor sociale, a nevoii de raportare, tot mai frecvente, la interesele altora, care face

actual adagiul neminem laedere qui suo iure utitur. Potrivit Constituiei, art. 44 alin. (1)dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate. Coninutul ilimitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.

Aa cum s-a remarcat, faptul c numai prin lege pot fi aduse limitri dreptului deproprietate este el nsui o garanie a acestui drept, generalitatea i permanena legii fiindde natur s mpiedice manifestarea arbitrariului n acest domeniu35.

Asistm astzi la un paradox: niciodat n-a fost mai puternic clamarea dreptuluide proprietate, privit ca drept fundamental al omului, la fel cum niciodat nevoia limitrii,prin lege, a acestui drept n-a fost mai stringent.

2. Limite materiale ale dreptului de proprietate36

2.1. Spaiul aerian. Potrivit art. 559 alin. 1 NCC proprietatea terenului sentinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelorlegale.

n cazul servituilor aeronautice, care, potrivit art. 3.32 din Codul aerian, suntcondiii, restricii, obligaii, impuse sau recomandate de prevederile reglementriloraeronautice naionale i/sau internaionale n interesul siguranei zborului aeronautic,acest spaiu se diminueaz, astfel c dreptul de survol acordat prin lege companiiloraeriene n aceast coloan a spaiului este opozabil proprietarilor de terenuri.

2.2. Subsolul. n temeiul dreptului su de proprietate, titularul poate face,deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile ce gsete decuviin, n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele ceacestea ar produce. El este inut s respecte, n condiiile i n limitele determinate delege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i apelorsubterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altora asemenea (art. 559 alin. 2 NCC).Constituia Romniei prevede la art. 136 alin. 3 c bogiile de interes public alesubsolului... fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, dreptul deproprietate privat se ntinde asupra subsolului, pn la limita la care se afl bogiile deinteres public. De asemeni, art. 44 alin. 5 din Constituie, prevede c pentru lucrri deinteres general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cuobligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sauconstruciilor, precum i pentru orice alte daune imputabile autoritii. Dreptul deproprietate privat poate fi supus servituii de trecere subterane instituit de art. 16, alin. 2lit. c din Legea nr. 13/2007 a energiei electrice care prevede servitutea de treceresubteran, de suprafa sau aerian pentru instalarea de reele electrice sau alteechipamente aferente capacitii energetice i pentru acces la locul de amplasare a

34 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 24835 J. Carbonnier, op. cit., p. 110; n acelai sens E. Chelaru, op. cit., p. 2936 Pentru detalii, a se vedea V. Stoica, op. cit., vol. I, pp. 251-259.

12


13/58

acestora, n condiiile legii.

2.3.Terenurile cu ape. Potrivit art. 559 alin. 3 NCC apele de suprafa i albiileacestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condiiileprevzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria i de a

utiliza, n condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apafreatic, precum i apele pluviale.i cu privire la aceste terenuri exist unele limite:-potrivit art. 1 i 2, alin. 1 din Legea nr. 85/2003, apele geotermale, gazele care le

nsoesc, apele minerale naturale (gazoase i plate) i apele minerale terapeutice fac partedin proprietatea public a statului;

-n conformitate cu art. 581 C. civ. proprietarul izvorului nu-i poate schimbacursul cnd izvorul d ap trebuincioas locuitorilor unei comune, sat sau unui ctun;

-potrivit Legii apelor nr. 107 din 25 septembrie 1996, art. 3 alin. 2, albiile minorecu lungimi mai mici de 5 km i cu bazine hidrografice ce nu depesc suprafaa de 10km2, pe care apele nu curg permanent, aparin deintorilor, cu orice titlu, ai terenurilor pe

care se formeaz sau curg. Proprietarii acestor albii trebuie sa foloseasc aceste ape nconcordan cu condiiile generale de folosire a apei n bazinul respectiv.

3. Limitele juridice ale dreptului de proprietate privat

3.1. Limite legale. De la regula c proprietarul are dreptul de a dispune, n modabsolut, de bunurile care fac obiectul dreptului su de proprietate, sunt instituite, prinlege, o serie de excepii. Potrivit art. 602 alin. 1 NCC, legea poate limita exercitareadreptului de proprietate, fie n interes public, fie n interes privat37.

3.1.1. Inalienabilitatea unor bunuri:a) bunuri definitiv inalienabile

sunt:-bunurile nesusceptibile de apropriaiune, cum sunt aerul, apa, lumina solar, nupot face obiectul actelor juridice. Este vorba de bunuri de folosin comun, rescommunis. n ce privete apa, dac se afl ntr-o fntn situat pe un teren proprietateprivat, nu se mai bucur de acelai regim; la fel, apa destinat consumului casnicdistribuit prin reelele urbane al crui consum este facturat de regiile specializate;

-bunurile care fac parte din domeniul public, prevzute de art. 136 din Constituie,de art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind regimul juridic al proprietii publice, art. 120alin. (2) din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local;

-organele corpului uman, potrivit Legii nr. 95/2006 privind reforma n domeniulsntii;

-capacitatea civil, potrivit art. 29 alin. 2 NCC potrivit cruia nimeni nu poaterenuna, n tot sau n parte, la capacitatea de folosin sau la capacitatea de exerciiu;

-drepturile morale ale autorilor de creaii literare, artistice, tiinifice sau tehnice,conform art. 11 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor i drepturile conexe;

b) bunuri temporar inalienabile sunt:-terenurile care au fost atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 i art. 43 din

37Despre inalienabilitatea unor imobile a se vedea M. Nicolae, Discuii privind interdiciile legale denstrinare a unor bunuri imobiliare, Dreptul nr. 7/2001, pp. 44-59

13


14/58

Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar care nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de laconstituire;

-terenurile care fac obiectul reconstituirii dreptului de proprietate sau litigiilorprivind legalitatea titlurilor de proprietate;

-locuinele cumprate cu plata n rate pn la achitarea integral a preului,

conform art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicat;-locuinele cumprate cu subvenii de la stat, care, potrivit art. 19 din Legealocuinei nr. 114/1996, republicat, nu pot fi nstrinate dect dup rambursarea integrala creditului etc.;

c) bunuri alienabile n condiii restrictive sunt bunuri care, dei se afl n circuitulcivil, datorit naturii lor, sunt supuse unor condiii speciale privind circulaia juridic:

-materialele explozive al cror regim juridic este reglementat de Legea nr.126/1995;

-armele i muniiile aflate sub incidena Legii nr. 17/1996 privind regimul armelorde foc i al muniiilor;

-bunurile monopol de stat prevzute de Legea nr. 31/1996;

-deeurile toxice, al cror regim juridic este reglementat de OUG nr. 195/2005privind protecia mediului;-plantele, substanele i preparatele stupefiante i psihotrope (art. 15 din Legea

nr.339 din 29 noiembrie 2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor ipreparatelor stupefiante i psihotrope;

-obiectele de cult prezute de Legea nr. 103/1992 etc.Doctrina juridic38 include, pe bun dreptate, printre limitele legale ale dispoziiei

juridice i solemnitatea actelor juridice, anume condiiile de form pe care trebuie s lerespecte testamentele, donaiile, nstrinrile de terenuri, condiia autorizrii nstrinriin anumite situaii precum apartamentele cumprate cu credit ipotecar, incapacitile de anstrina.

Toate actele juridice prin care se ncalc asemenea dispoziii vor fi sancionate cunulitatea absolut, sanciune explicat de interesul public al restriciilor i nu decaracterul imperativ al normelor care le instituie.

3.1.2. Protecia mediului i buna vecintate. Potrivit art. 606 NCC, dreptul deproprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea buneivecinti i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revinproprietarului. Este concretizarea art. 44 alin. (7) din Constituie care dispune cdreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului iasigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legiisau obiceiului, revin proprietarului.

De regul, sarcinile impuse fondurilor rezultate din situaia acestora precum icele impuse pentru utilitatea public, a comunelor, ori a particularilor sunt considerate dedoctrin servitui, fiind studiate n cadrul dezmembrmintelor dreptului de proprietate.

Aa cum s-a remarcat ns, aa zisele servitui naturale, adic cele care se nasc dinsituaia locurilor precum i cele legale, sunt, de fapt, limite de exercitare normal adreptului de proprietate i nu servitui propriu-zise39. Ele sunt impuse de un spirit de

38E. Chelaru, op. cit., pp. 32-3539 I. Albu,Privire general asupra raporturilor de vecintate, R.R.D nr. 8/1984, C. Brsan, op.cit., p. 52,

14


15/58

toleran reciproc i de moderaie n raporturile dintre vecini:a) limite legale de interes privat privind folosirea apelor:-reguli privind curgerea fireasc a apelor. Art. 604 alin. NCC instituie regula

potrivit creia proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica n niciun fel curgereafireasc a apelor provenite de pe fondul superior. Dac prin aceast curgere fireasc a

apelor se cauzeaz prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cereautorizarea justiiei de a face pe fondul su lucrrile necesare schimbrii direciei apelor,pe cheltuiala sa iar proprietarul fondului superior este obligat s nu efectueze niciolucrare de natur s agraveze situaia fondului aservit;

-reguli privind curgerea provocat a apelor. Potrivit art. 605 alin. 1 NCCproprietarul fondului inferior nu poate mpiedica nici curgerea provocat deproprietarul fondului superior sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care nescpe acest din urm fond datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul acestuia,al apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, al apelor folosite ntr-un scopcasnic, agricol sau industrial, ns numai dac aceast curgere preced vrsarea ntr-uncurs de ap sau ntr-un an. Alin. 2 al textului prevede c n acest caz, proprietarul

fondului superior este obligat s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aducprejudicii minime fondului inferior, rmnnd dator la plata unei despgubiri juste iprealabile ctre proprietarul acestui din urm fond. Aceste reguli nu se aplic, potrivitalin. 3, atunci cnd pe fondul inferior se afl o construcie, mpreun cu grdina i curteaaferent, sau un cimitir;

-cheltuieli referitoare la irigaii. Potrivit art. 606 NCC, proprietarul care vrea sfoloseasc pentru irigarea terenului su apele naturale i artificiale de care poate dispunen mod efectiv, are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe terenul riveranuluiopus lucrrile necesare pentru captarea apei;

-obligaia proprietarului cruia i prisosete apa. Art. 607 NCC prevede cproprietarul cruia i prisosete apa pentru necesitile curente este obligat ca, n schimbul

unei juste i prealabile compensaii, s ofere acest surplus pentru proprietarul care nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul su dect cu o cheltuial excesiv.Proprietarul nu poate fi scutit de aceast obligaie pretinznd c ar putea acordasurplusului de ap o alt destinaie dect satisfacerea necesitilor curente. El poate nscere despgubiri suplimentare proprietarului aflat n nevoie, cu condiia de a dovediexistena real a destinaiei pretense;

-ntrebuinarea izvoarelor. n temeiul art. 608 alin. 1 NCC, proprietarul poateacorda orice ntrebuinare izvorului ce ar exista pe fondul su, sub rezerva de a nu aduceatingere drepturilor dobndite de proprietarul fondului inferior. Alin. 2 al textului prevedec proprietarul fondului pe care se afl izvorul nu poate s-i schimbe cursul dac prinaceast schimbare ar lipsi locuitorii unei localiti de apa necesar pentru satisfacereanevoilor curente.

Potrivit noii reglementri, proprietarul fondului pe care se afl izvorul poate cererepararea prejudiciilor cauzate de persoana care, prin lucrrile efectuate, a secat, amicorat ori a alterat apele sale. Dac starea de fapt o permite, proprietarul fondului poatepretinde restabilirea situaiei anterioare atunci cnd apa era indispensabil pentruexploatarea fondului su. n cazul n care izvorul se ntinde pe dou fonduri nvecinate,

V. Stoica, op. cit., vol.I, p. 260, O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 118, E. Chelaru, op. cit., p. 35

15


16/58

aceste prevederi se aplic n mod corespunztor, innd seama de ntinderea izvorului pefiecare fond;

b) pictura streinii. Noul Cod civil prevede la art. 611 c proprietarul esteobligat s i fac streaina casei sale astfel nct apele provenind de la ploi s nu sescurg pe fondul proprietarului vecin;

c) distana construciilor i plantaiilor fa de hotar. Potrivit art. 612 NCC,orice construcii, lucrri sau plantaii se pot face de ctre proprietarul fondului numai curespectarea unei distane minime de 60 de cm fa de linia de hotar, dac nu se prevedealtfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel nct s nu se aduc atingeredrepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distana minim se poate face prinacordul prilor exprimat printr-un nscris autentic.

Limitri sunt prevzute i pentru plantaii. Astfel, n lipsa unor dispoziii cuprinsen lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie sdii la odistan de cel puin 2 metri de linia de hotar, cu excepia acelora mai mici de 2 metri, aplantaiilor i a gardurilor vii. n caz de nerespectare a distanei, proprietarul vecin estendreptit s cear scoaterea ori, dup caz, tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor,

plantaiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea suntridicate. Proprietarul fondului peste care se ntind rdcinile sau ramurile arboriloraparinnd proprietarului vecin are dreptul de a le tia, precum i dreptul de a pstrafructele czute n mod natural pe fondul su;

d) limitarea vederii asupra proprietii nvecinate. Art. 614 NCC instituie regulapotrivit creia nu este permis s se fac fereastr sau deschidere n zidul comun, dect cuacordul proprietarilor.

Ct privete fereastra pentru vedere, prin art. 615 NCC sunt instituite ctevareguli:

-mai nti, este obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul,ngrdit sau nengrdit, aparinnd proprietarului vecin, i fereastra pentru vedere,

balconul ori alte asemenea lucrri ce ar fi orientate ctre acest fond;-fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrri neparalele cu linia dehotar spre fondul nvecinat sunt interzise la o distan mai mic de un metru. Distana secalculeaz de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faa zidului n cares-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar.Distana, i n cazul lucrrilor neparalele, se msoar tot perpendicular, de la punctul celmai apropiat al lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie;

-este obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul, ngrditsau nengrdit, aparinnd proprietarului vecin, i fereastra pentru vedere, balconul orialte asemenea lucrri ce ar fi orientate ctre acest fond;

-fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrri neparalele cu linia dehotar spre fondul nvecinat sunt interzise la o distan mai mic de un metru. Distana secalculeaz de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faa zidului n cares-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar.Distana, i n cazul lucrrilor neparalele, se msoar tot perpendicular, de la punctul celmai apropiat al lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie;

e) limite referitoare la dreptul de trecere. Aceste limite sunt instituite de art. 617i urm. NCC i privesc dreptul proprietarul fondului care este lipsit de acces la caleapublic de a i se permite trecerea pe fondul vecinului su pentru exploatarea fondului

16


17/58

propriu. Trecerea trebuie s se fac n condiii de natur s aduc o minim stnjenireexercitrii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea public; n cazuln care mai multe fonduri vecine au acces la calea public, trecerea se va face pe fondulcruia i s-ar aduce cele mai puine prejudicii. Acest drept este imprescriptibil i se stingen momentul n care fondul dominant dobndete un alt acces la calea public.

Noua reglementare are n vedere i situaii speciale. Astfel, dac lipsa accesuluiprovine din vnzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea ficerut dect celor care au dobndit partea de teren pe care se fcea anterior trecerea. Cndlipsa accesului este imputabil proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fistabilit numai cu consimmntul proprietarului fondului care are acces la calea publici cu plata dublului despgubirii. ntinderea i modul de exercitare a dreptului de treceresunt determinate prin nelegerea prilor, prin hotrre judectoreasc sau printr-ofolosin continu pe timp de 10 ani.

Potrivit art. 620 NCC, termenul de prescripie pentru dreptul la aciunea ndespgubire pe care o are proprietarul fondului aservit mpotriva proprietarului fonduluidominant ncepe s curg din momentul stabilirii dreptului de trecere. n cazul n care

nceteaz dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator s restituiedespgubirea ncasat, cu deducerea pagubei suferite n raport cu durata efectiv adreptului de trecere;

f) alte limite legale.Noul Cod civil instituie i alte limite legale ale exercitriidreptului de proprietate:

-dreptul de trecere pentru utiliti. Proprietarul este obligat s permit trecereaprin fondul su a reelelor edilitare ce deservesc fonduri nvecinate sau din aceeai zonde natura conductelor de ap, gaz sau altele asemenea, a canalelor i a cablurilorelectrice, subterane ori aeriene, dup caz, precum i a oricror alte instalaii sau materialecu acelai scop. Aceast obligaie subzist numai pentru situaia n care trecerea prin altparte ar fi imposibil, periculoas sau foarte costisitoare. n toate cazurile, proprietarul

are dreptul la plata unei despgubiri juste. Dac este vorba despre utiliti noi,despgubirea trebuie s fie i prealabil. Cldirile, curile i grdinile acestora suntexceptate de la acest drept de trecere, dac ea are ca obiect conducte i canale, subterane,n cazul n care acestea sunt utiliti noi;

-dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri. Proprietarul este obligat spermit folosirea fondului s u pentru efectuarea unor lucr ri necesare fondului nvecinat, precum i accesul vecinului pe terenul s u pentru t ierea crengilor i culegerea fructelor, n schimbul unei desp gubiri dac este cazul;

-dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie. Proprietarul unui fond nu poatempiedica accesul altuia pentrua redobndi posesia unui bun al su, ajuns ntmpltor pefondul respectiv,dac a fost ntiinat n prealabil. n toate cazurile, proprietarul fonduluiare dreptul la o justdespgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n posesie,precum ipentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului;

-starea de necesitate. n cazul n care o persoan a folosit sau a distrus un bun alaltuia pentru a se apra pe sine ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului aredreptul s cear o despgubire echitabil numai de la cel care a fost salvat. Nu poatepretinde nicio despgubire proprietarul care a provocat sau a favorizat apariiapericolului.

17


18/58

3.2. Limite convenionale ale exercitrii dreptului de proprietate.Clauza deinalienabilitate. Principiul aplicabil n aceast materie este nscris n art. 626 NCC,potrivit cruia proprietarul poate s consimt la limitarea dreptului su prin acte juridicedac nu ncalc ordinea public i bunele moravuri. Prin convenie sau testament sepoate interzice nstrinareaunui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i

dac exist un interes serios i legitim. Termenul ncepe s curg de la data dobndiriibunului. Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bundac interesulcare a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprutsau dac un interes superioro impune. Potrivit regulii accesorium sequitur principalem, nulitatea clauzei deinalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fostdeterminant la ncheierea acestuia. ncontractele cu titlu oneros, caracterul determinantse prezum, pn la proba contrar. Clauza de inalienabilitate este subneleas nconveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre opersoandeterminat sau determinabil.Transmiterea bunului pe cale de succesiune nupoate fi oprit prinstipularea inalienabilitii.

Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocat mpotriva dobnditorilor bunului

sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat s nunstrineze dect dac este valabili ndeplinete condiiile de opozabilitate.Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitatetrebuie s fie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege, dac este cazul. ncazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, n mod corespunztor,regulile prevzute pentrudobndirea proprietii prin posesia de bun-credin. n cazul n care clauza deinalienabilitate a fost prevzut ntr-uncontract cu titlu gratuit, ea este opozabil icreditorilor anteriori ai dobnditorului. Nendeplinirea condiiilor de opozabilitate nu llipsete pebeneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-intereseproprietarului care nu se conformeaz acestei obligaii.

Nerespectarea clauzei de inalienabilitate poate antrena rezoluiunea contractului.Att nstrintorul, ct i terul, dac inalienabilitatea s-a stipulat nfavoarea acestuia, pot

s cear anularea actului de nstrinare subsecventncheiat cu nerespectarea clauzei. Nupot fi supuse urmririi bunurile pentru care s-a stipulateinalienabilitatea, ct timp clauzaproduce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel.

3.3. Limite judiciare. Abuzul de drept. Potrivit art. 630 alin. 1 NCC, dacproprietarul cauzeaz, prin exercitarea dreptului su, inconveniente mai mari dect celenormale n relaiile de vecintate, instana de judecat poate, din considerente de echitate,s l oblige la despgubiri n folosul celui vtmat, precum i la restabilirea situaieianterioare atunci cnd acest lucru este posibil. Noua reglementare prevede c, n cazul ncare prejudiciul cauzat ar fi minor n raport cu necesitatea sau utilitatea desfurriiactivitii prejudiciabile de ctre proprietar, instana va putea ncuviina desfurareaacelei activiti. Cel prejudiciat va avea ns dreptul la despgubiri. Dac prejudiciul esteiminent sau foarte probabil, instana poate s ncuviineze pe cale de ordonanpreedinial, msurile necesare pentru prevenirea pagubei.

De regul, abuzul de drept este studiat n cadrul teoriei generala a actului juridic,cnd se examineaz coninutul raportului juridic40. Dreptul de proprietate, fiind i el un

40A se vedea n acest sens Gh. Beleiu,Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptuluicivil, Ediia a VII-a revzut i adugit de M. Nicolae i P. Truc, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001,

p. 94.

18


19/58

drept subiectiv, este susceptibil de o exercitare abuziv. De aceea, reamintim c potrivitart. 15 NCC, niciun drept nu poate fi exercitat n scopul de a vtma sau pgubi pe altulori ntr-un mod excesiv i nerezonabil, contrar bunei-credine.

Doctrina noastr de drept civil, calific abuzul de drept ca fiind orice deturnare adreptului de proprietate de la finalitatea pentru care a fost recunoscut41. Astfel, a fost

calificat abuz de drept fapta proprietarului unui teren de a rspndi pe el substanepesticide, care, datorit gradului lor de toxicitate, au fost scoase din practica agricol,ceea ce l-a fcut responsabil pentru daunele produse vecinului prin moartea mai multorpsri domestice care au ptruns pe teren42.

Abuzul n exercitarea dreptului de proprietate poate fi svrit i n materiaraporturilor de vecintate43, susceptibile de ocrotire juridic, cum ar fi spturile sau altelucrri care atrag ruina cldirilor nvecinate, producerea de zgomote i trepidaii denatur s cauzeze prejudicii proprietarilor nvecinai.

Mai delicat este ntrebarea legat de criteriul pe care l avem n vedere pentru aaprecia dac ne confruntm cu o exercitare anormal a dreptului de proprietate44.

Potrivit concepiei subiective, ne aflm n faa unui abuz de drept ori de cte ori,

fr a justifica un interes legitim, proprietarul i exercit dreptul su cu rea credin, cuintenia vdit de a prejudicia interesele altuia. Este cazul proprietarului care construietepe propriul teren un zid de care nu are nevoie, el fiind destinat doar s ia vederea saulumina vecinului su. Nu tot astfel va fi calificat fapta proprietarului care urmretesatisfacerea unui interes legitim.

n concepia obiectiv, singurul fapt c printr-o astfel de exercitare s-a produs unprejudiciu altuia este suficient pentru a o califica abuz de drept45, fr a mai fi nevoie deo investigare a laturii subiective a fptuitorului. ntrebndu-se care dintre concepii artrebui consacrat de legislaia noastr, unii autori au nclinat spre concepia subiectiv,apreciind c abuzul de drept este strns legat de noiunea de bun - credin46.

n ce ne privete, credem c, ceea ce intereseaz cu precdere n materia de care

ne ocupm nu este sancionarea autorului ci situaia injust n care se afl victimaexercitrii anormale a unui drept, astfel c, n concepia noastr, simplul fapt c un astfelde exerciiu a creat un inconvenient injust vecinului su ori altei persoane, trebuie satrag reacia dreptului, indiferent de buna sau reaua credin a fptuitorului 47. Pe de altparte, multe dintre asemenea afectri ale dreptului de proprietate derivnd din raporturilede vecintate pot fi calificate ca ipoteze ale rspunderii pentru prejudiciile cauzate delucruri unde nu se pune problema culpei, rspunderea fiind obiectiv, aa cum tot maimulte situaii de rspundere delictual tind s fie48.

3.4. Limitri excepionale ale folosinei unor bunuri.

41 C. Brsan, op. cit. pp. 71-77, O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit. pp..120-132, E. Chelaru, op.cit., p. 35.42

Trib. Jud. Hunedoara, decizia nr. 1256/1978, R.R.D nr. 4/1979, p. 62.43 I. Deleanu,Drepturile subiective i abuzul de drept, Ed. Dacia, Cluj Napoca, 1988, p. 114.44 Pentru detalii, a se vedea H. Lalou, La responsabilit civile. Principes lmentaires et applications

pratiques, Dalloz, 1929, pp. 211-213.45 O parte a doctrinei noastre consider abuzul de drept o teorie inexact, susinnd c cel trece pestelimitele dreptului su svrete un delict civil. A se vedea n acest sens C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu,Al. Bicoianu, op. cit. pp. 468-469.46 O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 122.47S. Neculaescu,Ambiguiti ale teoriei abuzului de drept, n Dreptul nr. 3/201148 Pentru detalii, a se vedea V. Stoica, op. cit., vol. I, pp. 282-285

19


20/58

3.4.1. Rechiziia. Potrivit art. 1 din Legea nr. 132/1997, aa cum a fost modificatprin Legea 410 din 18 octombrie 2004, publicat n Monitorul Oficial nr. 286/2004rechiziia de bunuri si prestrile de servicii reprezint msura cu caracter excepionalprin care autoritile publice mputernicite prin lege oblig agenii economici, instituiile

publice, precum i alte persoane juridice i fizice la cedarea temporar a unor bunurimobile sau imobile, n condiiile prezentei legi. Alin. 1 al art. 2 al acestei reglementri,n forma sa modificat, prevede c bunurile rechiziionate sunt puse la dispoziie forelordestinate aprrii naionale sau a autoritilor publice, la declararea mobilizrii parialesau totale a forelor armate ori a strii de rzboi, la instituirea strii de asediu sau deurgen, att pentru prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i petimpul acestor situaii

3.4.2. Exproprierea pentru cauz de utilitate public. Potrivit art. 44 alin. (3)din Constituie nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public,stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire, principiu pe care-l afirm i

art. 562 alin. 3 NCC potrivit cruia exproprierea se poate face numai pentru o cauz deutilitate public stabilit potrivit legii, cu just i prealabil despgubire, fixat de comunacord ntre proprietar i expropriator. n caz de divergen asupra cuantumuluidespgubirilor, acesta se stabilete pe cale judectoreasc.

n acord cu aceste prevederi de principiu, Legea nr. 33/1994 privind expropriereapentru cauz de utilitate public reglementeaz, att pe fond ct i pe procedur, msuraexproprierii ca un instrument de o real armonizare a intereselor generale cu celeindividuale, de o manier total diferit de modul cum se realiza n perioada anterioaranului 1989. Potrivit acestei legi exproprierea presupune parcurgerea a trei faze n cadrulunei proceduri minuios reglementate: declararea de utilitate public a exproprierii,msuri premergtoare exproprierii, exproprierea propriu-zis i determinarea

despgubirilor.Fiind o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate,exproprierea este definit ca fiind actul puterii de stat competente, prin care se realizeaztrecrerea n proprietatea public a unor bunuri imobile proprietate privat, necesareexecutrii unor lucrri de interes public, n schimbul unei despgubiri49, definiie nsuitapoi de ali autori importani de drept civil50.

Pot face obiect al exproprierii bunurile persoanelor fizice i ale persoanelorjuridice, cu sau fr scop lucrativ dar i cele aflate n proprietatea privat a comunelor,oraelor, municipiilor i judeelor. Nu pot fi expropriate bunurile proprietatea public inici bunurile imobile care se afl n proprietatea privat a statului avnd n vedere faptulc, n calitatea sa de proprietar, statul poate afecta orice bun al su, fr a avea nevoie deprocedura exproprierii51.

Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, bunurile imobile care se afl n proprietateaprivat a unitilor administrativ - teritoriale pot fi supuse exproprierii dac utilitateapublic n considerarea creia a fost dispus ine de interesul naional. Dimpotriv, dac

49 Fl. Baias, B. Dumitrache,Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz deutilitate public, Dreptul nr. 4/1995, p. 1950 C. Brsan, op. cit., pp. 57-5851 Curtea Constituional, Decizia nr. 115 din 21 mai 1997, Monitorul Oficial nr. 141 din 24 decembrie1997

20


21/58

utilitatea public ine de interesul local, bunul vizat poate fi trecut n proprietatea privatn proprietatea public a acelei uniti administrativ-teritoriale prin decizia organuluicompetent.

n orice faz s-ar afla procedura exproprierii, prile implicate pot convenitrecerea bunului n proprietatea public printr-un transfer amiabil52. Convenia poate fi

ncheiat pn n momentul soluionrii cererii de expropriere de ctre instana dejudecat. Tranzacia nu poate privi ns natura i cuantumul despgubirilor care urmeazs le primeasc proprietarul, ambele fiind stabilite prin hotrre judectoreasc. Pentrudeterminarea despgubirilor, tribunalul n a crui raz teritorial este situat imobilulpropus pentru a fi expropriat, desemneaz o comisie format din trei experi. Fiecareparte are dreptul s propun cte un expert, al treilea fiind numit de instan. Pentruevaluarea bunului se au n vedere preurile la care se vnd asemenea bunuri n zonarespectiv precum i eventualele prejudicii produse titularilor altor drepturi reale,dezmembrminte ale dreptului de proprietate sau titularilor dreptului de concesiune i defolosin, constituite pe temeiul dreptului de proprietate53.

Aa cum se prevede n art. 5 din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar

pentru lucrrile de interes naional sau de interes local.Pentru lucrrile de interes naional utilitatea public se declar de Guvern; pentrucele de interes local de consiliile judeene sau, dup caz, de Consiliul general almunicipiului Bucureti; pentru cele de interes local dar care vizeaz mai multe judee,utilitatea public se declar de o comisie din care fac parte preedinii consiliilor judeenerespective iar n ipoteza unui dezacord ntre acetia, utilitatea public va fi declarat deGuvern.

Legea prevede, n art. 7 situaii speciale care se pun problema exproprierii unormonumente, lcauri de cult, ansambluri sau situri istorice, cimitire, alte aezminte devaloare naional, situaii n care declararea utilitii publice se face doar prin lege.

nainte de a se declara utilitatea public, are loc o cercetare prealabil, de ctre o

comisie special abilitat, menit a constata dac msura exproprierii ar putea fi evitat icare ar putea fi soluiile. Se confirm astfel c exproprierea este o msur subsidiar54.Utilitatea public astfel declarat este supus nscrierii n planurile urbanistice i

de amenajare a teritoriului i se afieaz la sediul consiliului local n a crui razteritorial se afl imobilul i va fi publicat, fie n presa local, pentru cazurile de intereslocal, fie n Monitorul Oficial al Romniei, pentru cazurile de interes naional. Ca oriceact administrativ, declaraia de utilitate public este supus cilor de atac prevzute deLegea contenciosului administrativ.

Potrivit legii, procedura de urmat parcurge mai multe etape:-msuri premergtoare. Dup ce se realizeaz publicitatea declaraiei de utilitate

public, expropriatorul ntocmete planurile imobilelor supuse exproprierii, numeleproprietarilor i oferta de despgubiri. n termen de 15 zile de la publicare, propunerile deexpropriere se notific proprietarilor mpreun cu procesul verbal ntocmit de comisiacare a fcut cercetarea prealabil. mpotriva acestei notificri, proprietarul poate facentmpinare n termen de 45 zile de la comunicare. n termen de 30 zile, o comisieconstituit potrivit art. 15-17 din lege55, va soluiona ntmpinarea pronunnd o hotrre52 C. Brsan, op. cit., pp. 58-5953 Pentru detalii, a se vedea. V. Stoica, op. cit. p. 380, E. Chelaru, op. cit. p. 4754 E. Chelaru, op. cit., p. 4555 Pentru lucrrile de interes naional comisia este constituit prin hotrre de Guvern iar pentru cele de

21


22/58

care va fi comunicat prilor n termen de 15 zile de la adoptare. Aceast hotrre estesupus contestaiei care este de competena Curii de apel n a crei raz teritorial se aflimobilul;

-exproprierea propriu zis i stabilirea despgubirilor. Potrivit Legii nr.33/1994, competena soluionrii cererilor de expropriere aparine tribunalului n a crui

raz teritorial se afl bunurile imobile. De principiu, instana competent are a verificadoar dac sunt ntrunite condiiile legale pentru expropriere, fr a putea examina pe fondcererea. Prin excepie, atunci cnd expropriatorul cere exproprierea parial iarproprietarul solicit exproprierea total, instana va trebui s se pronune asupra celordou posibiliti i, n raport de datele fiecrui caz n parte, s opteze pentru una dintreele. n cazul n care va dispune exproprierea total, tribunalul va analiza cauza pe fond.

Tribunalul decide cu privire la despgubirile datorate proprietarului. n ipotezaexistenei unei convenii, se va lua act de tranzacie, pronunnd o hotrre definitiv.Dac prile n-au czut de acord cu privire la despgubiri, tribunalul se va pronuna doarcu privire la expropriere urmnd s determine despgubirile cuvenite proprietarului culuarea n considerare a criteriilor deja artate. Dac asupra bunului supus exproprierii

exist, alturi de dreptul de proprietate i alte drepturi reale, vor fi avute n vedere iprejudiciile suferite de titularii acestor drepturi. Despgubirea se va ntinde ntre doulimite: o limit minim, reprezentat de suma oferit de expropriator i o limit maxim,suma pretins de expropriat;

-efectele exproprierii. Ca efect al exproprierii, bunul supus acestei proceduritrece, din proprietatea privat, n proprietate public. Dac n materia contractului devnzare cumprare, transferul dreptului de proprietate are loc n momentul ncheieriicontractului, expresie a principiului consensualitii (Solo consensus obligat), n cazulexproprierii acest transfer este condiionat de plata despgubirilor, fapt care este realizat,fie n modul convenit de pri, fie n condiiile impuse de hotrrea judectoreasc darntr-un termen de plat care nu poate fi mai mare de 30 zile. mprejurarea c transferul nu

se va face pn la plata despgubirilor nu afecteaz eficiena juridic a hotrriijudectoreti. Potrivit doctrinei, expropriatul pstreaz dreptul de a pretinde sumadatorat, chiar dac, pn la plat, el rmne proprietar al bunului56.

Odat cu transferul dreptului de proprietate se produc i alte efecte subsecvente,expresie a principiuluiAccesorium sequitur principalem :

-drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate, cum sunt dreptul deuzufruct, uz, abitaie, superficie, se sting. Aceeai soart o au i dreptul de concesiune,dreptul de folosin ct i dreptul de servitute stabilit prin fapta omului. Potrivit art. 28alin. (2) din lege raporturile obligaionale dintre vechiul i noul proprietar rmn supusedreptului comun;

-dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special se strmut asupra despgubiriideterminate de instan, acesta fiind unul dintre cazurile de subrogaie real cu titluparticular57;

-drepturile personale care s-au nscut n legtur cu bunul, cum ar fi dreptullocatarului sau al comodatarului.

Legea prevede i cteva msuri de protecie: evacuarea persoanelor care ocupau

interes local prin decizie a delegaiei permanente a Consiliului judeean ori prin decizie a primaruluimunicipiului Bucureti.56 E. Chelaru, op. cit., p. 4957 O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 138

22


23/58

n mod legal imobilul expropriat nu se va putea face dect dup ce expropriatorul le vaasigura spaiul de locuit; art. 22 din lege prevede obligaia de a cita n procesul n care sejudec cererea de expropriere, pe lng titularii oricror drepturi reale, orice persoancare ar putea justifica un interes legitim asupra bunului supus exproprierii;

-msuri de protecie a proprietarului expropriat. Legea nr. 33/1994 privind

exproprierea pentru cauz de utilitate public recunoate fostului proprietar urmtoareledrepturi speciale:-potrivit art. 32 din lege, expropriatorul poate oferi fostului proprietar expropriat

dreptul de a locui n imobil n temeiul unui contract de nchiriere pentru perioadacuprins ntre data punerii n posesie i data la care bunul va fi folosit potrivit destinaieiavute n vedere la expropriere;

-n ipoteza c bunul expropriat n-a fost folosit pentru scopul n vederea cruia afost expropriat, timp de un an58 i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public,fostul proprietar poate cere tribunalului n raza cruia se afl bunul, retrocedareaacestuia. Preul imobilului retrocedat se va determina conform aceleai proceduri urmatela expropriere, neputnd fi mai mare dect despgubirea de expropriere actualizat;

-dac lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat iarexpropriatorul dorete s nstrineze bunul expropriat, fostului proprietar i esterecunoscut un drept de preemiune59 la dobndirea bunului.

n concretizarea acestui ultim drept, expropriatorul este obligat s notifice fostuluiproprietar intenia nstrinrii imobilului. Dac n termen de 60 zile de la notificare fostulproprietar nu-i exprim dorina de a redobndi imobilul, potrivit art. 37 din lege,expropriatorul poate dispune liber de bun. Actul juridic de nstrinare ncheiat deexpropriator fr ndeplinirea acestei condiii va fi sancionat cu nulitatea relativ, avndn vedere natura privat a intereselor lezate60.

Cum poate fi calificat acest drept?S-ar putea susine c este vorba de o vnzare supus condiiei rezolutorii de a nu

se fi efectuat lucrrile de utilitate public. Aa cum s-a obiectat ns, exproprierea pentrucauze de utiliate public, fiind un act de autoritate de drept public, este incompatibil cuinstituirea unei modaliti de drept civil61. Este motivul pentru care s-a susinut c ne-amafla n faa unei cesiuni cu titlu oneros a dreptului de proprietate asupra imobiluluiexpropriat cu efecte ex nunc62.

Un alt autor consider c instituia prevzut de art. 35-36 din Legea nr. 33/1994apare ca o sanciune civil n detrimentul expropriatorului, dar n beneficiulexpropriatului, prin care legiuitorul sancioneaz pasivitatea expropriatorului63.

Potrivit unei alte opinii, la care ne raliem, dreptul de retrocedare a imobiluluiexpropriat este un drept de crean, supus termenului de 3 ani de prescripie, n temeiulcruia fostul proprietar poate cerea expropriatorului s-i vnd imobilul64.58

Se apreciaz c termenul de un an ar fi nerealist propunndu-se un termen mai rezonabil care ar puteafi de 3 ani. Pentru detalii, C. Brsan, op. cit., 65, E. Chelaru, op. cit., p. 5159 Expresia drept prioritar folosit de lege este nepotrivit. n realitate, este vorba de un drept veritabil de

preemiune.60 C. Brsan, op. cit. p. 66, I. Dogaru, S. Cercel, op. cit., p. 9161 E. Chelaru, op. cit., p. 5262 Ibidem63 I. Adam, op. cit., p. 70-7164 M. Nicolae, Discuii cu privire la aplicarea n timp a art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 privindexproprierea pentru cauze de utilitate public, Dreptul nr. 11/2000, p. 25. n acelai sens, C. Brsan, op.

23


24/58

O problem de interes practic a fost aceea de a ti dac dreptul de retrocedareprevzut de art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 privete doar imobilele care au fostexpropriate conform acestei reglementri sau i imobilele expropriate anterior, conformlegislaiei n vigoare la acea dat, rspunsul n-a fost unitar n jurisprunden.

Astfel, dac, ntr-o prim etap, s-a decis c prevederile art. 34,35 i 37 nu pot fi

rupte din contextul Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitatepublic, motiv pentru care se impune concluzia c ele se aplic exclusiv exproprierilor debunuri imobile ce s-au fcut dup 2 iunie 1994, data intrrii n vigoare a legii, curespectarea procedurii mai sus artate65, ulterior, prin decizia Seciilor Unite ale CuriiSupreme de Justiie nr. VI/1999 s-a decis c dispoziiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 seaplic i cererilor prin care se solicit restituirea unor bunuri imobile expropriate anterioracestei legi, dac nu s-a realizat scopul exproprierii.

Doctrina a criticat aceast nou orientare, invocnd principiul neretroactivitiilegii prevzut de art. 15 alin. (2) din Constituie potrivit cruia legea dispune numaipentru viitor, soluie adoptat i de Codul civil prin art. 1 care prevede c legea nouurmeaz a fi interpretat n sensul neaplicrii ei i unor fapte trecute, definitiv consumate

sub imperiul legii vechi

66

. Potrivit aceluiai autor, exproprierea este o situaie juridicspecial i complex, ce presupune un ansamblu de acte i fapte juridice derulate pe etapeprecis determinate. Potrivit vechii reglementri, anterioare Legii nr. 33/1994, imobileleexpropriate treceau n proprietatea statului pe data exproprierii, indiferent dac seachitase sau nu despgubirile stabilite de lege. Prin urmare, Legea nr. 33/1994 se aplicdoar imobilelor expropriate dup data de 2 iunie 1994 precum i celor aflate n curs deexpropriere la aceast dat.

Seciunea V

Regimul juridic al imobilelor proprietate privat

1. Edificarea i desfiinarea construciilor proprietate privat. Potrivit art.559 NCC, proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupraterenului, cu respectarea limitelor legale. n temeiul dreptului su de proprietate,proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile ilucrrile ce gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage dinele toate foloasele ce acestea ar produce. El este inut s respecte, n condiiile i nlimitele determinate de lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului,izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altora asemenea.

Dispoziiile legale pe care proprietarul trebuie s le respecte sunt cele prevzutede Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul precum i cele aleLegii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, cu modificrileulterioare.

Actul juridic prin care se face cunoscut regimul juridic al imobilelor i condiiileoricrei investiii sau tranzacii imobiliare este certificatul de urbanism, emis pe bazaPlanului urbanistic general, a Planului urbanistic de zon i a celui de detaliu, precum i

cit., pp. 66-67, O. Ungureanu, C. Munteanu,op. cit., p. 13965 C.S.J., Secia civil, decizia nr. 2198/4 iulie 1996, n M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate ialte drepturi reale. Tratat de jurispruden 1991-2002, Ed. Lumina Lex, 2002, p. 26. n acelai sens C.S.J.Secia civil, decizia nr. 2255/1996, Dreptul nr. 6/1997, p. 11166 C. Brsan,Drept civil. Drepturile reale principale, op., cit. p. 68.

24


25/58

pe baza regulamentului local de urbanism. Acest certificat atest regimul juridic alimobilului, situarea lui, toate particularitile i servituile care l greveaz. Orice lucrarede construcie este supus obinerii autorizaiei de construire, act administrativ emis deautoritate public local prin care sunt impuse condiiile de amplasare, executare ifuncionare a construciilor. Nerespectarea autorizaiei atrage sanciunile prevzute de

lege, inclusiv desfiinarea construciei nelegal efectuat, conform art. 28 alin. (1) dinLegea nr. 50/1991, republicat. n egal msur, demolarea, desfiinarea, dezmembrareaconstruciilor sunt supuse obinerii autorizaiei de desfiinare.

2. Circulaia juridic a imobilelor proprietate privat. Titularii dreptului de

proprietate privat pot dobndi, nstrina sau greva, nengrdit dreptul de proprietateprivat. Dac persoanele fizice i juridice strine pot dobndi construcii fr interdicii,terenurile, aa cum am vzut, pot fi dobndite n condiiile prevzute de art. 44 alin. (2)din Constituie, text potrivit cruia cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul deproprietate privind terenurile numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei laUniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz

de reciprocitate, n condiiile prevzute de legea organic, precum i prin motenirelegal. Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupraterenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de persoanele juridice strineprevede la art. 6 c ceteanul strin, apatridul i persoana juridic aparinnd statelortere pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n condiiile reglementate printratate internaionale, pe baz de reciprocitate. Prin aceeai reglementare se prevede laalin. (2) c ceteanul strin, apatridul i persoana juridic aparinnd statelor tere nupot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiii mai favorabile dect celeaplicabile ceteanului unui stat membru i persoanei juridice constituite n conformitatecu legislaia unui stat membru.

Prin reglementri speciale pot fi prevzute interdicii temporare privind

exercitarea dispoziiei juridice, cum este cazul prevzut de art. 9 din Legea nr. 112/1995care vizeaz interzicerea nstrinrii imobilelor cumprate de chiriai timp de 10 ani saucondiionarea nstrinrii de obinerea unei autorizri prealabile, cum este cazulimobilelor care au fost cumprate cu credit, n temeiul Decretului-lege nr. 61/1990 sauart. 5 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, potrivitcruia nstrinarea poate fi legal fcut doar cu acordul prealabil al creditorului ipotecar.

O alt condiionare este prevzut de Legea nr. 422/2001 privind protejareamonumentelor istorice care, la art. 4, prevede un drept de preemiune n favoarea statuluiromn, ori de cte ori construcia supus nstrinrii este monument istoric, nstrinarease face doar prin vnzare.

Capitolul IIIDreptul de proprietate public

Seciunea I. Caracterizare general

1. Reglementare. Potrivit art. 136 alin. din Constituia Romniei proprietateaeste public sau privat iar potrivit alin. 2 al aceluiai articol proprietatea public este

25


26/58

garantat i ocrotit prin lege i aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale67.Legea nr. 18/1991, modificat i completat, face trimiteri la domeniul public,

fapt care a suscitat o serie de controverse privind raportul dintre proprietatea public idomeniul public68. n art. 4 alin. (4) se dispune c terenurile afectate unei utiliti publicefac parte din domeniul public iar art. 5 enumer categoriile de terenuri care alctuiesc

domeniul public.Legea nr. 213/1991 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public iregimul juridic al acesteia este reglementarea cadru a proprietii publice. Potrivit art. 3alin. (1) din aceast lege domeniul public este alctuit din bunurile prevzute de art. 136alin. (3), din cele stabilite prin anexa care face parte integrant din prezenta lege i dinorice bunuri, care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i suntdobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute delege.

Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 prevede la art. 122 alin. (1) caparin domeniului public de interes local sau judeean bunurile care, potrivit legii sauprin natura lor, sunt de uz sau de interes public i nu sunt declarate prin lege de uz sau de

interes public naional.Fr a ne propune un inventar al reglementrilor proprietii publice, amintim c,printre altele, Legea apelor nr. 107 din 25 septembrie 1996 se refer la apele de suprafacare aparin domeniului public, c Legea petrolului nr. 238/7 iunie 2004 dispune la art. 1.c resursele de petrol situate n subsolul rii i al platoului contintental romnesc al MriiNegre, delimitat conform principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionalela care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin statuluiromn i c potrivit Codului silvic fondul forestier al statului face obiectul proprietiipublice.

2. Definiie. Potrivit art. 858 NCC proprietatea public este dreptul de

proprietate ce aparine statului sau unei uniti administrative-teritoriale asupra bunurilorcare, prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz ori de interes public, cu con

Documents

DREPTURI REALE PENTRU LICENTA