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El mercado
inmobiliario-comercial España.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Ricardo Rustarazo.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
El volumen (del mercado y de la oferta comercial), la
configuración y los sectores de actividad comercial, ocio,
servicios y restauración (entre otras características); conforman
una estructura y entorno urbanos, que dan servicio a una
determinada área de influencia y determinados perfiles de
consumidores.
La estructura comercial de las ciudades (equilibrios centro-periferia, tensión
centro-ciudad y barrios, comercio de calle – comercio en centro comercial,
enseñas locales-nacionales-internacionales, superficie, formato y nivel de
gama, …) devienen un elemento clave para entender las jerarquías de
atractividad (y rendimiento) de las diferentes concentraciones comerciales de
la ciudad y el valor inmobiliario de sus propiedades; así como para entender
las decisiones de implantación de los retailers/comerciantes.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
La coyuntura 2007-2013 ha tenido, en el ámbito del comercio,
algunas consecuencias relevantes:
En la demanda:
Reducción del gasto per cápita de los hogares.
Orientación a «componente precio», descuento, ….
Aumento de frecuencia de compra y menor gasto por visita.
Aumento de la compra en proximidad, más peatón, menos
automóvil.
Aumento de compra «multicanal», outlet, on-line, …
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
La coyuntura 2007-2013 ha tenido, en el ámbito del comercio,
algunas consecuencias relevantes:
En la oferta del retail/comercio:
Entrada-crecimiento de conceptos orientados a precio.
Orientación dicotómica, lujo-discount, …
Crisis de fórmulas/retailers que no han reaccionado a tiempo ni en
condiciones a la coyuntura.
Fuerte reducción, generalizada, de las cifras de ventas
Planes de optimización y re-estructuración de la red de PdV
Reducción de los planes de desarrollo.
En algunos casos, búsqueda de ciudades «medias» con menor
competencia y nivel de alquiler razonables
Re-dimensionamiento de los lineales comerciales del comercio
urbano, especialmente las zonas consideradas como 1bis, y 2, con
menor oferta comercial y menor zona de influencia.
Competencia de las galerías comerciales «fuertes» (en superficie y
mix comercial), sobre el resto de oferta comercial (tanto de comercio
urbano como de otros centros comerciales de menor tamaño).
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
La coyuntura 2007-2013 ha tenido, en el ámbito del comercio,
algunas consecuencias relevantes:
En los equilibrios urbanos:
Tensión de los flujos entre la oferta comercial de periferia y la oferta
de comercio urbano.
Tensión sobre dese-equilibrios urbanos, como consecuencia de la
apertura de nuevos proyectos , de dimensión relevante para la oferta
pre-existente.
Tensión de flujos (inter-ciudades e intra-ciudad) por evolución de
oferta y otras medidas liberalizadoras (aperturas/licencias).
Ajuste, «a remolque», del valor inmobiliario de locales en las
zonas con reducción de ventas
Recuperación de flujos de proximidad, en función de los esquemas
de oferta de alimentación renovada y/o nueva (mercados municipales
y/o supermercados 400-800 m2).
Fuerte influencia de los flujos «turísticos», especialmente en las
zonas comerciales urbanas de las ciudades con fuerte componente
turístico.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Algunos datos de la
coyuntura reciente:
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Crecimiento «década prodigiosa» 2000 - 2010
y ligero crecimiento en 2010-2013
Año 2004 2003 2002 2001
evo anual 74.828 169.462 275.224 587.985 957.085 491.773 600.434 910.846 480.620 879.170 721.052 617.051
Población total 43.197.684 42.717.064 41.837.894 41.116.84244.108.530
2007 2006 2005
47.265.321 47.190.493 47.021.031 46.745.807 46.157.822 45.200.737 44.708.964
2012 2011 2010 2009 2008
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Diferencias del consumo de las familias. Gasto per cápita
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Evolución del consumo de las familias. Gasto per cápita
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Evolución 2006-2011, del gasto per cápita
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Superficie comercial en zonas comerciales urbanas y centros
comerciales.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Superficie comercial en zonas comerciales urbanas y centros
comerciales.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Superficie comercial en zonas comerciales urbanas y centros
comerciales.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Superficie comercial en zonas comerciales urbanas y centros
comerciales.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Algunas evoluciones recientes,
exponentes del equilibrio-
desequilibrio y la evolución
centro-periferia.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Jerez.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Jerez.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Jerez.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
A Coruña
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
A Coruña
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A Coruña
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Murcia
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Murcia
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Murcia
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Badajoz
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Badajoz
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Badajoz
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Santiago de Compostela
C Santiago de Compostela ZC Santiago -18,2
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Santiago de Compostela
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Santiago de Compostela
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Zaragoza
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Zaragoza
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Zaragoza
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
El impacto en los flujos peatonales de las principales calles
comerciales de las principales ciudades (1er semestre 2013 vs.
1er semestre 2012)
Fuente:
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Aragón ZARAGOZA Zaragoza Damas -18,6
Aragón ZARAGOZA Zaragoza Delicias -9,5
Aragón ZARAGOZA Zaragoza Independencia -6,5
Galicia CORUÑA, LA A Coruña Real -35,8
Galicia CORUÑA, LA Ferrol Centro -4,5
Galicia CORUÑA, LA Santiago de CompostelaCentro -24,1
TOTAL NACIONAL 75 CIUDADES -4,8
Extremadura BADAJOZ Badajoz Centro -21,77
País Vasco ALAVA Vitoria Centro 1,1
País Vasco GUIPUZCOA San Sebastián Fuenterrabía 1,6
País Vasco VIZCAYA Barakaldo Fueros -6,5
País Vasco VIZCAYA Bilbao Gran Vía -1,1
País Vasco VIZCAYA Getxo Mayor -10,5
Comunidad de MadridMADRID Madrid Sol -8,8
Andalucía CÁDIZ Jerez Centro -7,9
Castilla León SALAMANCA Salamanca Toro 2,7
Andalucía CÓRDOBA Córdoba Centro 16,0
Comunidad de MadridMADRID Madrid Goya -2,1
Fuente:
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Las consecuencias sobre la posición propietario-inquilino.
Las decisiones de nuevas ubicaciones incorporan criterios de
selección mucho más exhaustivos y exigentes, sobre el
potencial de ventas de la ubicación y el alquiler «asumible» para
una cuenta de resultados positiva. TE, la palabra mágica.
Sobre los locales ya alquilados, las re-negociaciones ocupan, de
manera permanente, la agenda de los responsables
inmobiliarios de los retailers.
Respuestas variopintas en función del esquema de propiedad,
local, ubicación, inquilino, etc.
Grandes tendencias observadas.
o Propiedad de locales de calle más flexibles (a excepción de las zonas
«prime» y de tipología de inversor «extremas»)
o En calle se obtienen periodos más prolongados de condiciones, en
centro comercial peridotos más cortos que obligan a re-negociar de
nuevo.
o A pesar de negociaciones conflictivas, pocas acaban en pleito.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Las evoluciones de los niveles de alquiler de locales de calle:
Fuente: Ignasi Jordá. Consultor Inmobiliario. 2013
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
El impacto potencial de la desaparición de alquileres
«antiguos», en 2014.
Los efectos ya deben estar «descontados» en gran parte de los
locales en zonas comerciales relevantes; sea por operaciones de
recuperación de contrato con pago de traspaso; sea habiendo
renegociado para continuar o no invirtiendo para abandonar; en caso
de no llegar (o no haber llegado) a un acuerdo.
Si todavía no se ha hecho, las organizaciones territoriales deben
tomar protagonismo para asesorar a los inquilinos.
El fin de ese tipo de contratos puede «movilizar» operaciones de
compra-venta y generar propietarios de porfolio de ubicaciones en
centro ciudad.
En zonas secundarias o terciarias, sólo la flexibilidad de los
propietarios puede mantener la viabilidad de los locales/actividades
en situación más crítica de ventas, esperando una recuperación de
las ventas a medio plazo.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Algunas conclusiones:
La oferta comercial de periferia no es inocua para la estructura, atractividad y
rendimiento del comercio urbano.
La moda aparece como el sector en el que los centros comerciales toman una
posición relevante.
Las ciudades «fuertes» (población, gasto y oferta comercial) resisten mejor
(especialmente las zonas de hiper-centro).
Las ciudades intermedias acusan de manera significativa la llegada de galerías
comerciales fuertes en periferia.
Se produce, en términos generales, un «encogimiento» de los lineales fuertes
de centro ciudad.
Los acondicionamientos urbanos hacia las zonas de centro ciudad (parking,
accesibilidad, parking, plan de circulación al centro, …) son condiciones de
revitalización-resistencia de los flujos hacia los centros urbanos.
Medidas de ayuda-penalización fiscal, pueden ayudar a mantener la actividad
de los locales comerciales de calle.
Los usos de «bajos comerciales» en lineales debilitados pueden dar nuevos
usos a los locales con poca potencialidad comercial actual?
Actividades temporales (creativas, nuevos emprendedores, targets novedosos,
…) pueden revitalizar sectores urbanos con potencial de flujos, pero con valor
inmobiliario menor actual.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Otras reflexiones:
Implicación del sector en el modelo de ciudad.
Generación de diagnóstico y alternativas con información objetiva y
pormenorizada.
Gestión pro-activa de la estructura, propiedad y condiciones del
inmobiliario comercial de las zonas comerciales (prioritarias) de la
ciudad.
Creación de bases de datos del inmobiliario comercial y los valores
de mercado (reales), que permitan encontrar un punto de encuentro
entre los propietarios y los futuros inquilinos.
Identificación de las zonas/sectores relevantes de la estructura
comercial del comercio urbano y acciones de mejora para encontrar el
mejor retorno del esfuerzo púbico y privado.
Poner en valor y comunicar la relevancia del comercio urbano para
la atractividad de la ciudad en su conjunto, del sector comercial en
particular y de su valor inmobiliario.
El comercio urbano. Evolución reciente y perspectivas.
Suerte y éxitos
![[ 1 ] Análisis para la mejora de la Productividad en Aragón Matilde Mas Universitat de València e Ivie Edificio Pignatelli, Gobierno de Aragón Zaragoza,](https://img.pdfslide.net/doc/110x75/5665b4751a28abb57c91a088/-1-analisis-para-la-mejora-de-la-productividad-en-aragon-matilde-mas-universitat.jpg)
