Engº Marcos Mansour Chebib Awad

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Engº Marcos Mansour Chebib AwadCoordenador da Câmara de Avaliações do IBAPE/SP – Gestão 2016-2017

Cocoordenador técnico do curso de Pós Graduação Lato Sensu em Perícias deEngenharia e Avaliações, parceria Universidade Presbiteriana Mackenzie / IBAPESP

Março de 2016

O Mercado da Engenharia de Avaliações e da Perícia

Comunicados

Os conceitos e opiniões apresentados nesta palestra são de

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por terceiros, associados ou não, ou pelo emprego indevido das

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aprovação prévia e por escrito do IBAPE/SP.

ÍndiceSINOPSE/OBJETIVO

1. PRINCÍPIOS GERAIS

2. HISTÓRICO

3. MERCADO E APLICAÇÃO

4. NORMAS

5. CONCEITOS BÁSICOS CORRELACIONADOS A ENGENHARIA DE

AVALIAÇÕES

6. METODOLOGIAS APLICADAS A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

7. SUGESTÕES DE REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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SINOPSE/OBJETIVO

• SINOPSEApresentar as atividades básicas envolvidas na Engenharia deAvaliações, fornecendo informações conceituais fundamentais ,objetivos, finalidades e noções sobre a amplitude do mercado detrabalho .

• OBJETIVO� Esclarecer conceitos básicos;� Apresentar o mercado de trabalho (áreas de atuação);� Fomentar o interesse no desenvolvimento profissional,

especificamente na área da Engenharia de Avaliações.

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• Definições - Engenharia de Avaliações• NBR 14653-1 (2001) - É o conjunto de conhecimentos técnico-científicos

especializados, aplicados à avaliação de bens.• ABUNAHMAN (2008) - Trabalho técnico-científico que ultrapassa qualquer

sentimento pessoal do avaliador, tendo que refletir as tendência domercado imobiliário.

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• Definições - Perícia

• NBR 13.752/Dez1996 – Atividade que envolve apuraçãocausas que motivaram determinado evento ou daasserção de direitos.

• NBR 14.653/1-2001 – Atividade técnica realizada porprofissional com qualificação específica, para averiguare esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apuraras causas que motivaram determinado evento, avaliarbens, seus custos, frutos ou direitos.

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• Justificar tecnicamente com:– Informações de mercados;– Estudos;– Normas;– Outros.

Ao perito é defeso presumir.Engº José Carlos Pelegrino

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2. HISTÓRICO• Até o ano de 1850 a propriedade da terra era tratada através do SISTEMA DE

CONCESSÕES, instituído pelo estado português desde 1375.

• Em 1850, no segundo reinado, foi promulgada a Lei n° 601 – “LEI DE TERRAS”,que criou no Brasil a figura da propriedade particular, extinguindo o Sistema deConcessões, ampliando o caráter capitalista da sociedade daquela época.

• A terra passou a ser vista como uma reserva e um patrimônio que trazia aexpectativa de ganhos financeiros, seja como resultado de sua valorização, ouproveniente de rendas locatícias.

• Com estas características, aos poucos passou também a servir como instrumentode garantia de empréstimos bancários, e na solução de discussões em processosjudiciais.

• Criou-se então a necessidade de se promover avaliações dentro de critériostécnicos (Engenharia de Avaliações), como já se praticava nos EUA, desde ametade do século XIX.

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2. HISTÓRICO• O trabalho mais antigo que se tem notícia no país foi a monografia do Prof. eng°

Vitor da Silva Freire, intitulada “Códigos Sanitários e Posturas Municipais sobreHabitações”, publicada em 1918 no Boletim do Instituto de Engenharia.

• Na década seguinte, a Prefeitura do Município de São Paulo passou a empregarnovos métodos de avaliação introduzidos pelo Prof. eng° Vitor da Silva Freire,levando em conta a testada e a profundidade dos terrenos. Estes critérios passarama ser sistematicamente utilizados em 1929.

• O eng° Luiz Carlos Berrini publicou diversos artigos a esse respeito entre 1929 e1939. Em 1941 publicou o livro “AVALIAÇÕES DE TERRENOS”, e em 1949 publicouo “AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS”, no qual desenvolveu teses e conceitos, e que era(como é até hoje) considerada uma “Bíblia” nesta matéria.

• Em 10/03/1953 foi fundado no Rio de Janeiro o IEL – Instituto de Engenharia Legal.Em 14/11/1954 foi fundado em São Paulo o IBAPE – Instituto Brasileiro deAvaliações e Perícias de Engenharia, desenvolvendo intensa atividade pelapromoção de conferências, cursos, simpósios, etc. Estas 2 entidades (IBAPE e IEL)se uniram em 1995, dando origem ao atual IBAPE NACIONAL, que hoje congregaentidades estaduais filiadas.

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2. HISTÓRICO

• Em 1974, por iniciativa de seu presidente José Carlos Pellegrino promoveu o ICongresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações, com o lançamento conjunto dolivro “ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES”, que passou a ser a moderna “Bíblia II” daavaliação.

FONTE: INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Engenhariade Avaliações Volume 1. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2014.

ALGUNS FATOS QUE IMPULSIONARAM O MERCADO DE AVALIAÇÕES:

- 1967 – ELEVADO NÚMERO DE DESAPROPRIAÇÕES NECESSÁRIAS OBRAS DOPREF. BRIG. FARIA LIMA

- 1997 – APROVAÇÃO DA LEI FEDERAL 9.514 DE 20 DE NOVEMBRO QUEDISPÕE SOBRE O SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, INSTITUI

A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL E DÁ OUTRASPROVIDÊNCIAS.(BEM IMÓVEL PASSA A SER GARANTIA REAL)

- DIMINUIÇÃO DAS TAXAS DE JUROS DA ECONOMIA

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3. MERCADO E APLICAÇÃO • JUDICIAL

DireitoEngenharia e

Arquitetura

ENGENHARIALEGAL:Parte daengenharia queatua nainterfacetécnico-legalenvolvendoavaliações etoda espécie deperíciasrelativas aprocedimentosjudiciais.

FONTE: NBR 14.653-1:2001

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3. MERCADO E APLICAÇÃO • JUDICIAL

• Tribunal de Justiça de São Paulo: • Maior Tribunal do Mundo:• 25 milhões de processos

FONTE: APRESENTAÇÃO DAS AULAS DO CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO EMPERÍCIAS DE ENGENHARIA E AVALIAÇÕES, MATÉRIA: PERÍCIAS DEENGENHARIA: JUDICIAIS, EXTRAJUDICIAIS, CAUTELARES E ARBI TRAGENSOCTAVIO GALVÃO NETO E FLÁVIO F. DE FIGUEIREDO (ANO 2016).

• ALGUMAS FINALIDADES

• AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO, • REVISIONAIS, RENOVATÓRIAS,• EXECUÇÕES, FALÊNCIAS, • SEPARAÇÕES SOCIETÁRIAS, • INVENTÁRIOS,• ASSISTÊNCIAS TÉCNICAS• DIVÓRCIOS, ETC.

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3. MERCADO E APLICAÇÃO • EXTRA JUDICIAL

CREDITÍCIO• GARANTIAS PARA EMPRÉSTIMOS COMERCIAIS• HIPOTECAS OU ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (CRÉDITO

IMOBILIÁRIO)

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CREDITÍCIO• ALGUNS DOS PRINCIPAIS CLIENTES:• Bancos Públicos e Privados

• Banco do Brasil• Caixa Econômica Federal• Banco Itaú• Banco Bradesco • Banco Santander • Outros

• Factoring• Outros

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ADMINISTRATIVO

• APLICAÇÕES SECURITÁRIAS: INTERESSE DA SEGURADORA E DO CLIENTE, A DEFINIÇÃO PRÊMIO CORRESPONDENTE.

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ADMINISTRATIVO

• BALANÇOS PATRIMONIAIS

• AJUSTES CONTRATUAIS(REVISÕES EXTRAJUDICIAIS)

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ADMINISTRATIVO

• TRANSFERÊNCIA DEPROPRIEDADE: AUXILIARCOMPRADOR/ VENDEDOR/ BASES DE PERMUTA DEPROPRIEDADES.

• BASE PARA TAXAÇÕES(IMPOSTOS)

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ADMINISTRATIVO• ALGUNS DOS PRINCIPAIS CLIENTES:• Bancos Públicos e Privados (atualização patrimonial,

renovação de contratos locatícios);• Empresas de Telefonia (Oi, Vivo, Tim, etc..);• Prefeituras;• Fundos de Previdência (PREVI, PETROS, etc.)• Usinas de Álcool e Açúcar ;• Construtoras, Loteadoras;• Hospitais, hotéis;• Pessoas Jurídicas e Físicas em geral• Outros

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OBS. : VALORES MERAMENTE ILUSTRATIVOS - ESTIMADOS COM BASE NA EXPERIÊNCIAPROFISSIONAL DO PALESTRANTE E CONSULTAS REALIZADAS COM ALGUMAS EMPRESASDO SETOR

MARKET SHARE – ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES (MERCADO BRASILEIR O – ESTIMATIVA ANUAL)

AvaliaçõesCredito Imobiliário

(Volume Mensal)

Valor Unitário por Avaliação

(R$)Valor Mensal (R$) Valor Anual (R$)

Participação

no mercado

GRANDES BANCOS - ITAÚ,

SANTANDER, BRADESCO, 39.500,00 350,00 13.825.000,00 165.900.000,00 27%

BANCOS PEQUENOS E MÉDIOS 1.450,00 400,00 580.000,00 6.960.000,00 1%

Total 40.950,00 351,77 14.405.000,00 172.860.000,00 28%

AvaliaçõesCredito Imobiliário

(Volume Mensal)

Valor Unitário por Avaliação

(R$)Valor Mensal (R$) Valor Anual (R$) %

GRANDES BANCOS - ITAÚ,

SANTANDER, BRADESCO,

CAIXA E BANCO DO BRASIL

(CONTRATAÇÃO PELO

4.900,00 3.000,00 14.700.000,00 176.400.000,00 29%

BANCOS PEQUENOS E MÉDIOS 180,00 3.000,00 540.000,00 6.480.000,00 1%

Total 5.080,00 3.000,00 15.240.000,00 182.880.000,00 30%

Avaliações Volume Mensal Valor Unitário por Avaliação Valor Mensal (R$) Valor Anual (R$) %

GRANDES FUNDOS DE

PENSÃO - PETROS PREVI E 400,00 2.000,00 800.000,00 9.600.000,00 2%

EQUENOS FUNDOS DE PENSÃO 150,00 3.000,00 450.000,00 5.400.000,00 1%

Total 550,00 2.272,73 1.250.000,00 15.000.000,00 2%

PROPÓSITO Volume Mensal Valor Unitário por Avaliação Valor Mensal (R$) Valor Anual (R$) %

nvestimentos - Tomada de Decisão 300,00 10.000,00 3.000.000,00 36.000.000,00 6%

Contabilização - CPC/Auditoria 500,00 2.500,00 1.250.000,00 15.000.000,00 2%

Legal - Perícias 2.500,00 6.000,00 15.000.000,00 180.000.000,00 29%

Internacionais (com uso normas

internacionais)30,00 12.000,00 360.000,00 4.320.000,00 1%

Outros (Seguros, etc) 1.000,00 500,00 500.000,00 6.000.000,00 1%

Total 4.330,00 4.644,34 20.110.000,00 241.320.000,00 39%

Total GERAL 50.910,00 1.001,87 51.005.000,00 612.060.000,00 100%

BANCOS - CRÉDITO IMOBILIÁRIO

BANCOS - GARANTIA E DEMAIS OPERAÇÕES

PARTICULARES

FUNDOS DE PENSÃO

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OBS. : VALORES MERAMENTE ILUSTRATIVOS - ESTIMADOS COM BASE NA EXPERIÊNCIAPROFISSIONAL DO PALESTRANTE E CONSULTAS REALIZADAS COM ALGUMAS EMPRESASDO SETOR

28%

30%

2%

29%

10%

BANCOS - CRÉDITO

IMOBILIÁRIO

BANCOS - GARANTIA E

DEMAIS OPERAÇÕES

FUNDOS DE PENSÃO

PARTICULARES - LEGAL PERÍCIAS

PARTICULARES - OUTROS

MARKET SHARE – ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES (MERCADO BRASILEIR O - ESTIMATIVA)

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4. NORMAS • NORMAS BRASILEIRAS PARA AVALIAÇÃO

O Código de Defesa do Consumidor, instituído pela Lei Federal n° 8.078/90, tornouobrigatória a obediência às Normas Técnicas, conforme dispõe o inciso VIII deseu artigo 39:

“Art.39 – É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços:VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço emdesacordo com as normas oficiais expedidas pelos órgãos oficiais competentes,ou, se as normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira deNormas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional deMetrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.”

ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas:

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4. NORMAS • NORMAS BRASILEIRAS PARA AVALIAÇÃO

� NBR 14653: AVALIAÇÃO DE BENS

� Parte 1: Procedimentos Gerais (2001) – Guia aplicado a todas as modalidades e áreas daengenharia de avaliações).

�Parte 2: Imóveis Urbanos (2011) - Diretrizes para avaliação de imóveis urbanostendo como objetivos:Classificação da sua natureza

Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;Descrição das atividades básicas;Definição da metodologia básica;Especificação das avaliações;Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.

� Parte 3: Imóveis Rurais (2004)� Parte 4: Empreendimentos (2002)� Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais� Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais� Parte 7: Patrimônios Históricos

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5. CONCEITOS BÁSICOS • DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)

Item 3.38 - PREÇO:Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, umfruto ou um direito sobre ele.

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Item 3.9 - CUSTO:

Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisiçãode um bem, numa determinada data e situação.

Taxa de lucro da construtoraTaxa de administraçãoTaxa financeira

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Item 3.9.4 - Custo de Reprodução:

Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.

Item 3.9.3 - Custo de Reedição:

Custo de reprodução, descontada adepreciação do bem, tendo em vista oestado em que se encontra.

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5. CONCEITOS BÁSICOS • DEFINIÇÕES DE CONCEITOS

VALOR (Segundo Berrini):

Fonte: BERRINI JÚNIOR, Luiz Carlos, Avaliações de Imóveis. 3. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1949 (pág. 27).

UTILIDADE

RARIDADE

DESEJO

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VALOR DE MERCADO (segundo a Norma Para Avaliação de Imóveis U rbanos IBAPE/SP –2011):

• Quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e semcompulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercadovigentes.

• Tal valor deve ser entendido como o valor estimado de um bem, sem considerar oscustos adicionais relativos ao comprador, aplicáveis aos valores finais de compra evenda, tais como, ITBI, despesas de escritura e registro, e já embutidas as despesasinerentes do vendedor, tais como comissões.

• Tal definição presume que o bem esteja livre e sem ônus.

VM = (VT +VCC)xFC

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VALOR DE MERCADO (segundo a Norma Para Avaliação de Imóveis U rbanosIBAPE/SP – 2011):

Para definir o valor demercado desse imóvel,você somaria ou subtrairiao custo do aquário?

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5. CONCEITOS BÁSICOS

Item 3.2 - VALOR PATRIMONIAL:

Somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imóvel.Para que o mesmo represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado ofator de comercialização com base em informações de mercado levantadas peloavaliador ou em pesquisa de caráter regional, previamente publicada.

+

VP = VT +VCC

• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)

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5. CONCEITOS BÁSICOS

Item 3.3 - VALOR EM RISCO:

Valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo valor dasbenfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto da apólice ou dacontratação, observada a máxima depreciação.

• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)

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Item 3.4 - VALOR ECONÔMICO: Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado.Os indicadores econômicos da qualidade de um empreendimento imobiliário mais:

• Exposição máxima;• Payback;• Valor presente líquido (VPL);• Índice de rentabilidade (IR);• Taxa interna de retorno (TIR);

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Item 3.5 - VALOR DE LIQUIDAÇÃOFORÇADA:

Valor para uma situação de vendacompulsória, típico de leilões e tambémmuito utilizado para garantiasbancárias . Quando utilizado, deve sertambém apresentado o valor demercado.

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Item 3.7 - VALOR DE INDENIZAÇÃO:

Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento dedébitos, desapropriações ou congêneres.

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5. CONCEITOS BÁSICOS • DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO PROJETO DE ATUALIZAÇÃO DA

NBR 14.653-1)

• 3.45 valor de desmonte : Valor de um bem ou conjunto de bens, na condição de sua desativação ou desmobilização

• 3.46 valor de liquidação forçada: Valor de um bem, na hipótese de uma venda compulsória ou em espaço de tempo menor do que o normalmente observado no mercado

• 3.47 valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente

• 3.48 valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade, considerados cenários previsíveis sob condições de risco

• 3.49 valor depreciável : Diferença entre o valor do bem na condição de novo e o seu valor residual

• 3.50 valor de indenização: Valor atribuído a danos, perdas ou prejuízos provocados, referido a uma determinada data

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5. CONCEITOS BÁSICOS • DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO PROJETO DE ATUALIZAÇÃO DA

NBR 14.653-1)

• 3.51 valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que pode corresponder ao valor máximo segurável

• 3.52 valor em uso: Valor de um bem em condições de operação no estado observado na data de referência, incluídas, quando pertinentes, as despesas de projeto, embalagem, impostos, fretes e montagem

• 3.53 valor especial: Valor que considera atributos particulares de um bem ou direito, que teriam valor somente para um comprador especial ou sob as condições de uma premissa especial.

• 3.54 valor patrimonial: Valor de um bem, partes de um bem ou conjunto de bens de pessoa física ou jurídica, determinado conforme o objetivo, a finalidade e a abrangência da avaliação

• 3.55 valor residual: Valor do bem ao final de sua vida útil ou de seu horizonte projetivo• 3.56 valor sinérgico : Valor resultante da interação de dois ou mais bens ou direitos, quando

o valor global for maior do que a soma dos valores individuais• Esta definição geral é particularizada em algumas partes desta Norma, de acordo com suas

especificidades.

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6. METODOLOGIAS APLICADAS• METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, afinalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valorde mercado, sempre que POSSÍVEL preferir o método comparativo direto d e dadosde mercado . (NBR 14.653-1).

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MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS EDIREITOS

• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (tratamento p or fatores ecientífico)

• Método Involutivo• Método da Renda• Método Evolutivo

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM IMÓVEL

• Método da Quantificação do Custo• Método Comparativo Direto de Custo

(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )

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• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos doselementos comparáveis, constituintes da amostra (NBR 14.653-1).

Preferencialmente, deve ser utilizado na busca do valor de mercado de terrenos , casaspadronizadas , lojas , apartamentos , escritórios , galpões em condomínio , entreoutros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

Nesse casso é admitido que existem relações fixas entre as características físicas de umimóvel com seu preço (Exemplo: Quanto melhor o padrão construtivo de um imóvel maiscaro será seu preço).

COMO OS DADOS DE MERCADO SÃO ANALISADOS E TRATADOS?

(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )

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• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

� TRATAMENTO POR FATORESSemelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à

destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas. Número de dados de mercadoefetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação;

� TRATAMENTO CIENTÍFICO :Tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica (DENTRE ELAS AINFERÊNCIA ESTATÍSTICA) que leve à indução de modelo validado para o comportamento domercado. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada domercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomadoscuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até oexame final dos resultados.

(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )

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• Método InvolutivoIdentifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente ,baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotéticoempreendimento compatível com as características do bem e com as condições domercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução ecomercialização do produto. (Nesse caso os cálculos podem ser realizados commodelos Estáticos , Dinâmicos com equações pré definidas e Dinâmicos )

Ao lado pode-se observaro fluxo de caixa acumuladode um empreendimentohipotético utilizado comobase de MÉTODOINVOLUTIVO DINÂMICOpara avaliação de terrenourbano

(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )

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• Método da Renda

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

Valor de Locação = Valor de mercado para venda x taxa de rentabilidade (%)

Tal metodologia pode ser calculada com base na capitalizaçã o da renda direta(forma estática) ou com base no Valor Presente Líquido (VPL) da renda líquidaanalisada em fluxo de caixa (dinâmico) considerando uma per petuidade destefluxo em cerca de 10 a 15 anos (VPL).

(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )

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• Método Evolutivo

Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso afinalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator decomercialização.

Valor Patrimonial = Valor do terreno + Valor das benfeitorias

Valor de mercado = (Valor do terreno + Valor das benfeitorias) x Fator decomercialização

(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )

VM = (VT +VCC)xFCO valor do terreno pode ser estudadocom base no método comparativo e/ouinvolutivo e o valor das benfeitorias podeser estudado pelo método daquantificação de custos e/ou comparativodireto de custos

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• Método da Quantificação do Custo

(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )

O valor/ custo da construção pode ser calculado através de estimativas ,orçamentos preliminares e orçamentos analíticos (detalhados) , de acordocom o rigor que se pretenda atribuir à avaliação.

• Estimativas de Custos:

•Destaca-se que ao avaliar construções padronizadas é possível a utilizaçãode custos unitários tabelados e consagrados dentro do mercado imobiliáriobrasileiro. Dentre eles destacam-se os Custos Unitários Básicos deEdificações (Sinduscon) e os Custos Unitários Pini de Edificações .

Para avaliação de VALORES (NÃO CUSTO) de benfeitoriaspadronizadas é utilizado o Estudo de Valores de Venda deEdificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP.

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• Método Comparativo Direto de Custo

A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve consideraruma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual sãoelaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativodireto de dados de mercado.

(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )

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7. SUGESTÕES DE REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS• ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. São Paulo: PINI, 2008.

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12721: avaliação de custos unitários de construção paraincorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios - Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio deJaneiro, 1996.

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: avaliação de bens Parte 1: procedimentos gerais. Riode Janeiro, 2001.

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: avaliação de bens Parte 2: imóveis urbanos. Rio deJaneiro, 2011.

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-3: avaliação de bens Parte 3: imóveis rurais. Rio deJaneiro, 2004.

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-4: avaliação de Bens Parte 4: empreendimentos. Rio deJaneiro, 2002.

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-5: avaliação de Bens Parte 5: máquinas, equipamentos,instalações e bens industriais em geral. Rio de Janeiro, 2008.

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• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-6 Avaliação de Bens Parte 6: Recursos naturais eambientais. Rio de Janeiro, 2008.

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-7 Avaliação de Bens Parte 7: bens de patrimônioshistóricos e artísticos. Rio de Janeiro, 2009.

• BERRINI JÚNIOR, Luiz Carlos, Avaliações de Imóveis. 3. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1949.

• BRASIL. Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966. Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 20 de abril de 1967. Disponível em<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5194.htm>. Acesso em 06 mar. 2015.

• BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. DiárioOficial da União, Brasília, DF, 11 de setembro de 1990; 169° da Independência e 102° da República. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm>. Acesso em: 05 de mar. de 2015.

• FIKER, José. Manual de Redação de Laudos. São Paulo: PINI, 2009.

• GOMIDE, Tito Livio Ferreira. Engenharia Legal 3. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2009.

• INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Glossário de terminologiabásica aplicável à engenharia de avaliações e perícias do IBAPE/SP. São Paulo, 2002.


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• INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Avaliação: o que é e comocontratar. São Paulo, 2007.

• INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Valores de Edificações deImóveis Urbanos de São Paulo/SP. São Paulo, 2007.

• INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Norma para avaliações deimóveis urbanos do IBAPE/SP. São Paulo, 2011

• INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Engenharia de AvaliaçõesVolume 1. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2014.

• INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Engenharia de AvaliaçõesVolume 2. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2014.


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OBRIGADO!!!

ENGENHEIRO CIVIL MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD

CONTATO:

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AGRADECIMENTO/ CONTATO

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