Flexibilität auf 7 qm

Impressum

Sonja Borchard, Katrin Jansen, Carolin Krüger

Flexibilität auf 7 m²So wohnen Azubis in München

Im Auftrag:

DGB Jugend MünchenSchwanthalerstr. 6480336 MünchenTelefon: 089 / 51700 - 107Telefax: 089 / 51700 - 112E-Mail: [email protected]

InWIS Forschung & Beratung GmbHSpringorumallee 544795 Bochum

Telefon: 0234-89034-0Telefax: 0234-89034-49

E-Mail: [email protected]

InWIS wird getragen von der Gesellschaft der Freunde und Förderer des InWIS e.V.

Aus Gründen der vereinfachten Lesbarkeit wurde in der Studie die männliche Form verwandt. Gemeint und gewollt sind jedoch ausdrücklich sowohl die männliche als auch die weibliche Form.

Flexibilität auf 7 m²So wohnen Azubis in München

Jung, selbstständig und möglichst flexibel soll er sein der

ideale Auszubildende oder Berufseinsteiger. Nur gehören

zu guter und leistungsstarker Arbeit auch gute Lebens-

und Arbeitsbedingungen und ein ausreichendes Gehalt!

Gut und selbstständig in München zu wohnen und zu

leben gestaltet sich aber vor allem für junge Menschen

schwierig! Die Stadt mit der angeblich höchsten Lebens-

qualität in Deutschland führt seit langem die Mietpreise in

Deutschland an. Bezahlbarer und qualitativ guter Wohn-

raum ist Mangelware.

Die 679 € brutto im Monat, die ein Auszubildender in

Westdeutschland laut Bundesinstitut für Berufsbildung

durchschnittlich verdient, reichen in München oftmals ge-

rade einmal für eine 1-Zimmerwohnung. Für Verpflegung

und andere Dinge bleibt da wenig.

Besonders Jugendliche und junge Erwachsene sind von

Armut bedroht. Grund dafür sind zunehmende prekäre

Beschäftigungsverhältnisse und schlecht bezahlte Praktika

sowie niedrige Gehälter und Auszubildendenvergütungen.

Gerade Azubis und junge Berufseinsteiger haben es des-

halb auf dem Münchner Mietmarkt schwer. Neben alters-

bedingten Vorbehalten von Seiten der Vermieter stoßen

sie auf finanzielle Schwierigkeiten. Kosten für Kaution,

Provision und anderes können gerade zu Beginn der

Ausbildung oder des neuen Jobs nicht erbracht werden,

weil das Gehalt oder staatliche Fördermittel aufgrund der

bundeseinheitlichen Bedarfssätze nicht gewährt oder erst

später ausgezahlt werden.

Wer keine Wohnung findet, bleibt zwangsläufig bei den

Eltern wohnen oder ist auf Übergangslösungen wie ein

Zimmer zur Untermiete oder einen Wohnheimplatz ange-

wiesen. Auch diese Alternativen sind oft schwer zu be-

kommen sehr teuer oder mit Einschränkungen verbunden.

Oftmals fehlen Rückzugsmöglichkeiten, weil man sich ein

Zimmer teilt, zu bestimmten Zeiten zuhause sein muss

oder direkt bei der Ausbildungsstelle wohnt.

Selbstständigkeit und Flexibilität fallen da schwer!

Wir, die DGB-Jugend München, wollen nun die Auseinan-

dersetzung mit diesem Thema vorantreiben und auf die

kommunale Agenda bringen.

Wir haben bei der unabhängigen InWIS Forschung & Be-

ratung GmbH die vorliegende Studie in Auftrag gegeben.

Sie beleuchtet die die aktuelle Wohnsituation von Auszu-

bildenden in München und zeigt neben Best Practice Bei-

spielen anderer Kommunen, Handlungsmöglichkeiten für

München auf.

Mit der Studie wollen wir anlässlich der aktuellen Debatte

über die kommunale Wohnungspolitik auf die Probleme

der jungen Generation aufmerksam machen und Anregun-

gen für den politischen Diskussionsprozess in der Stadt-

und Regionalgesellschaft geben.

Es würde uns freuen, mit Ihnen in die Diskussion einzustei-

gen und mit unseren Vorschlägen zu einer Verbesserung

der Wohnsituation von jungen Menschen in München

beizutragen!

Vorwort

1

Paul Marschalek

Sprecher

DGB Jugend München

Simona Kühn

Sprecherin

DGB Jugend München

Tom Wagner

Sprecher

DGB Jugend München

Katharina Joho

Jugendsekretärin

DGB Jugend München

3

1. Einleitung

1.1. Problemstellung & Forschungsfragen

1.2. Der Wohnungsmarkt in München - Herausforderung für Auszubildende

2. Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt

2.1. Wer sucht Wohnraum in München?

2.2. Geld spielt eine Rolle

2.3. So können Auszubildende in München wohnen

2.4. So möchten Auszubildende in München wohnen

3. Wohnst Du noch oder lebst Du schon?

Hürden für Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt

3.1. Zugangsprobleme: Jung, flexibel, wenig Geld

3.2. Mengenproblem: teurer und stark nachgefragter Wohnraum

3.3. Qualitätsproblem: Wie wollen Münchener Auszubildende wirklich wohnen?

4. Was machen andere anders?

5. To Do – Wie kommt München weiter?

5.1. München braucht mehr kleine Wohnungen zu bezahlbaren Preisen

5.2. München braucht neue Partnerschaften der Arbeitgeber

5.3. Münchener Auszubildende brauchen mehr Geld

5.4. München braucht moderate Qualitäten auch im unteren Preissegment

5.5. München braucht eine starke Koalition für Auszubildende am Wohnungsmarkt

5.6. Zusammenfassung und Ausblick

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Inhalt

Einleitung

Stadt und Region München sind von einer anhaltenden Wohnungsknappheit geprägt, die sich in

hohen Preisen und fehlender Verfügbarkeit adäquaten Wohnraums für viele Bevölkerungsgruppen

niederschlägt. Besonders betroffen sind von dieser Situation diejenigen Haushalte, die Zugangspro-

bleme zum Wohnungsmarkt in München haben. Im Rahmen der Diskussionen um die Aufstellung des

Wohnungsprogramms „München V“ soll der anstehende Diskurs um die Diskussion der Situation

Auszubildender ergänzt werden. Angeführt wird diese Debatte durch die DGB Jugend München, die

bereits seit dem Start ihrer Kampagne „Flexibilität sucht Wohnung“ im Mai 2010 auf die Problem-

lage hinweist. Mit dieser Studie wird nun die Wohnsituation der Auszubildenden herausgearbeitet.

Dabei steht die Frage im Vordergrund: Wie kann die Wohnsituation von Auszubildenden in München

verbessert werden?

Kampagne der DGB Jugend Region München „ Flexibilität sucht Wohnung“

Problemstellung & Forschungsfragen

Auszubildenden stellen sich besondere Hemmnisse, die den Zugang zum Wohnungsmarkt in Mün-

chen erschweren. In München ist die Situation dadurch geprägt, dass eine Gruppe junger, mobiler

Auszubildender mit wenig Wohnkaufkraft Wohnraum sucht. Diese Gruppe steht in der Regel mit einer

Vielzahl anderer Nachfrager (Studierende, Berufstätige mit geringem Einkommen etc.) in Konkurrenz.

In München kommt die Sondersituation hinzu, dass der nachgefragte Wohnraum besonders knapp

und teuer ist. Um Antworten auf die oben genannte Fragestellung zu erhalten, wird die Ausgangslage

in München zwischen Angebot und Nachfragerperspektive betrachtet. Best Practice Beispiele aus

anderen deutschen Städten werden ergänzend betrachtet. Diese Analyse erfolgt unter der Annahme,

dass eine adäquate Versorgung Auszubildender mit Wohnraum als weicher Standortfaktor auch unter

ökonomischen Gesichtspunkten eine immer größere Bedeutung erlangt.

1

Wie kann die Wohnsituation von Auszubildenden in

München verbessert werden?

1.1

4

Wohnen in München - Auszubildende auf dem Wohnungsmarkt

5

Flexibilität auf 7 m² - So wohnen Auszubildende in München

Aufgabe dieser Untersuchung ist es, Aussagen zu folgenden Fragestellungen zu treffen:

• Wie wohnen Auszubildende in München (IST-Analyse)? Inwiefern kann Handlungsbedarf identifiziert werden?

• Welche Wohnwünsche haben Auszubildende (Identifizierung von Anforderungen und Bedürfnissen)?

• Welche Qualitäten, aber auch Defizite weist das vorhandene Wohnungsangebot für Auszubildende auf?

• Welche Empfehlungen lassen sich aus den Nachfrageveränderungen und dem Handlungsbedarf ableiten?

• Welche Angebote sind durch wen zu entwickeln (Nutzung von Best Practice Modellen)?

Der Wohnungsmarkt in München Herausforderung für Auszubildende

Die Wohnungsmärkte in Deutschland differenzieren sich sachlich und räumlich immer stärker aus.

München nimmt dabei innerhalb des Bundesgebietes eine Sonderrolle ein. Während immer mehr

Städte und Regionen von Leerständen und starken Rückgängen in den Miet- und Kaufpreisen geprägt

sind, besteht in München weiterhin Angebotsknappheit. Hiervon sind vor allem diejenigen betroffen,

die aufgrund unterschiedlichster Ursachen Schwierigkeiten haben, sich mit Wohnraum zu versorgen.

Insbesondere die Gruppe der Auszubildenden spürt am Münchener Wohnungsmarkt Zugangshürden.

Auch für die breite Masse der Erwerbstätigen stößt die aktuelle Wohnungsmarktsituation in München

und Umgebung an die Grenze des Zumutbaren. Hohe Wohnkostenbelastungen und in Teilen fehlende

Angebote in einzelnen Wohnungsmarktsegmenten belasten große Teile der Bevölkerung.

München ist ein prosperierender Wirtschaftsstandort, der durch ein knappes und teures Wohnungs-

angebot geprägt ist. Der konjunkturelle Aufschwung und die hohe Lebens- und Wohnqualität führen

in München sowohl zu Beschäftigten- als auch zu Einwohnerzuwächsen. Aus dieser Ausgangsla-

ge folgt eine hohe Wohnungsnachfrage. Und zukünftig kann von einer Verschärfung der Situation

ausgegangen werden: Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln, prognostiziert für München bis

2025 eine Wohnungsnachfrage, die stärker zunehmen wird als in jeder anderen deutschen Großstadt

(+13,5 Prozent kumulierter Wohnfläche ausgehend vom Basisjahr 2006).

Bereits in den letzten zehn Jahren (2000-2009) ist die Bevölkerung der Stadt München von 1.247.934

um 9,3 Prozent auf 1.364.194 angewachsen. In der Planungsregion München 14 ist die Bevölkerung

auf 2,6 Mio. Menschen angestiegen. Das Bevölkerungswachstum wird maßgeblich durch arbeits-

marktbedingte Zuzüge (insbesondere jüngerer Altersgruppen) und eine positive Geburtenrate getra-

gen. Somit wird auch zukünftig von Wachstum ausgegangen: Die Bevölkerungsvorausberechnung

des Referats für Stadtplanung und Bauordnung München (2007) zeigt eine kontinuierlich anstei-

gende Bevölkerungsentwicklung, die sich nur allmählich abschwächt. Bis zum Jahr 2020 ergibt sich

ein Zuwachs von knapp 67.000 Wohnberechtigten beziehungsweise 4,9 Prozent gegenüber dem

Ausgangsjahr 2006. Die Probleme der Wohnraumversorgung werden sich weiter verschärfen. Dabei

1.2

Stetiges Bevölkerungs-wachstum verschärft Wohnraumversorgung

6


zeigen sich kleinräumig heterogene Entwicklungen. Überdurchschnittlich viele Personen im erwerbs-

fähigen Alter leben beispielsweise in den Stadtteilen Ludwigsvorstadt und Isarvorstadt. Und auch

das Bevölkerungswachstum verläuft nicht heterogen in allen Bereichen der Stadt. Gesteuert wird es

durch Projektentwicklungen, weniger durch das generative Verhalten in den Stadtbezirken: Erhebli-

ches Wachstum hat vor allem dort stattgefunden, wo größere Neubauprojekte realisiert wurden, wie

beispielsweise in Trudering-Riem und Aubing-Lochhausen-Langwied.

Wirtschaftswachstum, steigende Bevölkerungszahlen und positive Zuwanderungszahlen führen zu

einer hohen Wohnraumnachfrage. München kann daher als Region mit erhöhtem Wohnraumbedarf

klassifiziert werden. Auswirkungen hat diese Situation auch auf die Preise am Wohnungsmarkt.

Ein nationaler Vergleich der Wohnungsmärkte verdeutlicht ein hohes Mietpreisniveau und die ziel-

gruppenspezifische Problematik der Wohnraumversorgung am Münchener Markt. So zahlen laut

Forschung & Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt-Mietspiegelindex (2009) Haushalte in

München im Schnitt 71 Prozent mehr für eine Wohnung als im Bundesdurchschnitt. Mit 20 bis 30

Prozent überdurchschnittlichen Mieten folgen die Städte Wiesbaden, Köln und Stuttgart. München

sticht somit im Vergleich mit anderen deutschen Wachstumsregionen deutlich hervor und stellt ins-

besondere einkommensschwächere Haushalte vor die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu

finden. Zu diesen Haushalten zählen neben Studierenden, Mini-Jobbern, Transfergeldbeziehenden

und Senioren insbesondere Auszubildende, die um die wenigen vorhandenen, bezahlbaren Angebote

auf dem Mietwohnungsmarkt konkurrieren.

Insbesondere kleine Wohnungen bis 50 m² sind extrem teuer und haben in den letzten Jahren Preis-

steigerungen bei der Neu- und Wiedervermietung erfahren1. Dies gilt vor allem für innerstädtische, ur-

bane Lagen mit guter Verkehrsanbindung, differenzierter Infrastruktur und attraktivem Wohnumfeld.

Da nach München vor allem jüngere Erwachsene zuwandern, ist die Nachfrage nach diesem Segment

besonders groß. Das begrenzte Angebot führt nahezu zwangsläufig zu weiter steigenden Mieten in

gefragten Wohnlagen, die somit immer weniger für Auszubildende als Wohnstandort infrage kom-

men. Die Engpässe an geeignetem Wohnraum für Auszubildende ergeben sich ebenso aufgrund nicht

ausreichender Wohnalternativen in Form von nachfragegerechten Wohnheimplätzen, Wohngemein-

schaften und Wohnangeboten, die vom Ausbildungsbetrieb zur Verfügung gestellt werden.

Die erhöhten Mietpreise gehen in München mit hohen Lebenshaltungskosten einher. In der öffentli-

chen Debatte wird dieser Problematik zumeist mit der überdurchschnittlichen Kaufkraft der Münche-

ner Region begegnet. Diese Argumentation ist jedoch für Auszubildende wenig relevant. Ihre

1 Stadt München (2010): Wohnungsmarktbarometer, München.

Der Wohnungsmarkt für Auszubildende: Zu wenig

Angebote in richtiger Lage und zum richtigen Preis

7


Vergütung unterscheidet sich zwar nach Branche und Ausbildungsjahr, besondere Zuschläge für die

Region erfolgen in aller Regel aber nicht oder sind so gering, dass sie die erhöhten Miet- und Lebens-

haltungskosten in München kaum abfedern können (mehr dazu siehe Kap. 2.1). Das folgende Kapitel

stellt die Nachfragergruppe der Auszubildenden vor und thematisiert die Rahmenbedingungen, die

ihre Wohnsituation in München beeinflussen.

Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt

Die Lebenssituation Jugendlicher ist angesichts technologischer und ökonomischer Veränderungen

der Gesellschaft in einem Wandel begriffen. Der gesamtgesellschaftliche Individualisierungsschub,

der Wandel des Bildungssystems, die gestiegenen Qualifikationsanforderungen und das zunehmende

Defizit an Arbeitsplätzen und Wohnungen erschwert derzeit die Umsetzung der Lebenspläne von

Jugendlichen und jungen Erwachsenen. Insbesondere der Wohnungsmarkt ist dabei für junge Nach-

frager zu einer schwierigen Hürde bei der Realisierung ihrer Pläne geworden, vor allem in prosperie-

renden, stark nachgefragten Märkten. Nur wenige können den Traum von den eigenen vier Wänden

zum gewünschten Zeitpunkt realisieren. Dabei ist die eigene Wohnsituation vor dem Hintergrund

des Bedeutungsverlustes sozialer Bezugssysteme wichtig für die Stabilisierung des Alltagslebens, die

soziale Integration und die Entwicklung einer eigenen Identität2

Wer sucht Wohnraum in München?

Viele Auszubildende leben während ihrer Ausbildung gut versorgt und kostengünstig bei ihrer Fami-

lie. Doch benötigt ein großer und wachsender Anteil Jugendlicher und junger Erwachsener während

der Ausbildung aus unterschiedlichsten Gründen Wohnraum und verbleibt nicht im Elternhaus. In

München ist dieser Anteil aufgrund einer erhöhten Zuwanderung besonders groß.

Heutige Schulabsolventen müssen eine regionale Mobilitätsbereitschaft aufweisen um einen pas-

senden Ausbildungsplatz zu finden. Im Jahr 2008 haben sich 21% der Auszubildenden (Studie des

Bundesinstitutes für Berufsbildung) auf Stellen beworben, die mehr als 100 km von ihrem Heimatort

entfernt liegen. Insgesamt 12% der in der Studie befragten Auszubildenden sind aufgrund ihres

Ausbildungsplatzes umgezogen und etwa 23% pendeln jeden Tag mehr als 20 km. Durch diese

regionale Mobilität entstehen hohe Kosten für den Umzug, die eigene Haushaltsführung, das Auto

bzw. das ÖPNV Ticket, die von den Auszubildenden oder deren Erziehungsberechtigten getragen

werden müssen.

Zielgebiet dieser Jugendlichen sind in der Regel prosperierende ökonomische Großstädte. München

hat mit seinem vielfältigen Angebot an Ausbildungsplätzen dabei trotz der hohen Lebenshaltungs-

kosten eine besondere Anziehungskraft. Jährlich werden etwa 2000 Jugendliche von auswärts nach

München vermittelt, um hier ihre Ausbildung zu beginnen.

2 Tornow, Britta (2007): Jugend und Wohnen. Studie zu jugendrelevanten Themen im Wohnbereich und Wohnumfeld, Hamburg.

2

2.1

8


Die zuziehenden oder einpendelnden Auszubildenden stammen überwiegend aus dem Freistaat Bay-

ern. Die Herkunftsanalyse der Auszubildenden in der Landeshauptstadt München weist einen Wandel

aus: Während vor zehn Jahren ein Großteil der zuwandernden Auszubildenden aus Ostdeutschland

stammte, ist dieser Anteil stark zurückgegangen.

Tabelle 1: Einpendler am Arbeitsort München

Auszubildende am Arbeitsort 2003* 2006* 2009*

Insgesamt 26.686 27.278 27.247

davon München Wohn- gleich Arbeitsort 13.211 12.743 13.702

Einpendler 13.475 14.535 13.545

Anteil Einpendler 50 % 53 % 50 %

*) Zeitreihe; jeweils zum Stichtag 30.06.Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit 2010, eigene Darstellung

Auf hohem Niveau konstant geblieben, ist die ausgesprochen große Anzahl der Einpendler von ca.

13.500 Auszubildenden (Tabelle 1). Jeder zweite Auszubildende muss täglich zum Ausbildungsbe-

trieb pendeln, was erhöhte Mobilitätskosten mit sich bringt sowie Zeitverluste, die zum Beispiel beim

Lernen fehlen. Ein Großteil dieser einpendelnden Auszubildenden ist potenzieller Wohnraumnachfra-

ger. Dabei ist davon auszugehen, dass aufgrund des begrenzten Angebots an finanzierbarem Wohn-

raum diese Nachfrage nicht realisiert worden ist und weiterhin bei den Eltern gewohnt wird oder

preiswerterer Wohnraum in der Region angemietet wurde.

Abbildung 1: Einpendelnde Auszubildende nach München in der Planungsregion 14

Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit 2010, eigene Darstellung.

Der Großteil der Auszubildenden stammt

aus dem Freistaat

9


Die Pendlerverflechtungen sind mit den direkt angrenzenden Landkreisen um München deutlich in-

tensiver ausgeprägt und werden mit den drei Gürteln um München herum schwächer. Beim äußers-

ten betrachteten Gürtel, zu dem unter anderem der Landkreis Roth, der Landkreis Oberallgäu und

der Landkreis Dingolfing-Landau zählen, handelt es sich um etwa 50 einpendelnde Auszubildende

pro Landkreis (s. Abb.1).

Besonders relevant bei der Ermittlung von Wohnbedürfnissen ist das Alter der Auszubildenden. Min-

derjährige haben einen erhöhten Betreuungsbedarf3. Auszubildende sind jedoch bei Ausbildungsbe-

ginn immer älter und meistens bereits volljährig. Das Eintrittsalter in die Ausbildung beträgt heute

(2010) durchschnittlich 19,5 Jahre (2001: 18,4 Jahre). Dadurch werden immer weniger Betreuungs-

angebote im bisherigen Verständnis benötigt. Dies ist auf den verlängerten Übergangsprozess von

der allgemeinbildenden Schule in die Berufsausbildung zurückzuführen.

Damit geht auch eine Differenzierung der Wohnbiografie einher. Ferner nehmen mit steigendem Alter

der Auszubildenden nicht nur die Konsumwünsche zu, sondern in erheblichem Maße auch der Anteil

derjenigen, die das Elternhaus verlassen, um in eine eigene Wohnform zu ziehen. Für die zukünftigen

Überlegungen muss jedoch auch ein mögliches Absinken des Durchschnittsalters aufgrund der ver-

kürzten Schulzeit bis zum Abitur bedacht werden.

Die Wohnraum nachfragenden Auszubildenden in München stammen somit überwiegend aus dem

Freistaat Bayern sowie aus München selbst und sind volljährig. Die Betrachtung der Wanderungs-

und Pendlerzahlen zeigt, dass ein großer Anteil der Auszubildenden mit Beginn der Ausbildung nach

München zuzieht und sich auf dem Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen muss. Das dennoch

sehr hohe Pendleraufkommen (13.500 tägliche Einpendler) belegt, dass darüber hinaus weiterhin

sehr große Wohnraumnachfrage in der Gruppe der Auszubildenden besteht. Insbesondere knappe

finanzielle Mittel und fehlende Wohnraumangebote sind Ursachen, warum diese Nachfrage nicht

realisiert wird.

Geld spielt eine Rolle

In einem stark nachgefragten, hochpreisigen Wohnungsmarkt spielt das zu Verfügung stehende

monatliche Geld eine große Rolle, um sich angemessen mit Wohnraum versorgen zu können.

Die Ausbildungsvergütungen variieren in Deutschland stark je nach Branche und Ausbildungsjahr.

679 EUR brutto pro Monat verdienen Auszubildende durchschnittlich in Westdeutschland (BIBB

2010). Hinter den Durchschnittswerten verbergen sich große Spannbreiten zwischen 421 EUR

(zum Beispiel Maler/Lackierer, West) bis zu fast 1000 EUR. Der Großteil der Auszubildenden ver-

dient zwischen 500 EUR und 750 EUR4. Aktuell reichen die Vergütungen für viele Auszubildende

3 Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München (Hg.) (2003): Ausbildung und Leben in München. Studie über die Lebenssituation der von außerhalb Oberbayerns zur Berufsausbildung nach München kommenden Jugendlichen. München.

4 In einem Ranking der 25 häufigsten Ausbildungsberufe in Deutschland schneiden Industriemechaniker/-innen mit einer durchschnittlichen Ausbildungsvergütung über alle Ausbildungsjahre in Höhe von 761 Euro am besten ab, knapp gefolgt von Bankkaufleuten (744 Euro). Die geringste Vergütung erzielen Lackierer/-innen, Friseur/-innen und Fachverkäufer/-innen im Lebensmittelhandwerk. Letztgenannte verdienen im Mittel der Ausbildungsjahre nur 414 Euro monatlich. Sie liegen damit weit unter dem Gesamtdurchschnitt von 577, 31 Euro. (DGB Bundesvorstand, Bereich Jugend (Hg.) (2010): Ausbildungsreport 2010. Berlin).

Mit steigendem Alter werden andere Wohnbedürfnisse nachgefragt

2.2

10


kaum zur Finanzierung ihrer Lebensführung aus. Auch wenn häufig weitere Einnahmen durch Un-

terstützungsleistungen der Eltern, Geschenke und in Ausnahmen Nebeneinkünfte hinzukommen,

können kaum mehr als 250 bis 300 Euro zzgl. Nebenkosten für das Wohnen ausgegeben werden.

In München müssen Auszubildende jedoch erheblich mehr monatliche Ausgaben für Wohnraum

kalkulieren. Mindestens 400 bis 500 Euro (warm) sind für die monatlichen Mietzahlungen einzu-

planen. Die Gefahr der Verschuldung in jungen Jahren, insbesondere bei den Auszubildenden, die

in einem eigenen Haushalt leben, stellt daher ein Risiko dar5.

Im Gegensatz zu Studierenden ist es für Auszubildende aufgrund ihrer Vollzeitbeschäftigung

schwierig bzw. nicht gestattet, einen Nebenjob auszuführen, um Nebeneinkünfte zu generieren.

Dennoch nimmt über ein Viertel einen Nebenjob auf - so das Ergebnis der Studie des Bundesin-

stitutes für Berufsbildung.

Wer seinen Lebensunterhalt mit den Einnahmen der Ausbildungsvergütung nicht selbst bestreiten

kann, hat unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf staatliche Unterstützung in Form

von Berufsausbildungsbeihilfe. Die Bezugsbedingungen sind neben dem Einkommen der Eltern

an verschiedenste Faktoren geknüpft, zu denen die Volljährigkeit des Auszubildenden und ein

eigener Haushalt zählen. Hierzu muss der Nachweis erbracht werden, dass man während der Aus-

bildung nicht mehr zu Hause wohnen kann. Bei Genehmigung der Beihilfe wird ein monatlicher

Gesamtbedarf des Auszubildenden ermittelt. Der Gesamtbedarf wird auf Bundesebene einheitlich

festgelegt. Dadurch ergibt sich die Schwierigkeit, dass der ermittelte Bedarf der besonderen Si-

tuation in München mit überdurchschnittlichen Miet- und Lebenshaltungskosten, nicht gerecht

wird. Die Münchener Verwaltung ist zudem nicht berechtigt, diesen Bedarf anzupassen und somit

einen Ausgleich herbeizuführen. Der Grundbedarf setzt sich aus den Mietkosten, einer Pauschale

für Arbeitskleidung, Fahrtkosten und sonstigen Kosten zusammen. Der Anteil vom Gesamtbe-

darf, der nicht selbst aufgebracht werden kann, wird als Zuschuss gewährt: Beispielhaft kann

davon ausgegangen werden, dass ein Auszubildender ohne Geschwister, der für eine Lehrstelle

nach München zugezogen ist, 323 Euro Berufsausbildungsbeihilfe erhalten könnte6. Unabhängig

davon kann nach Ermessen des Vermittlers der jeweiligen Arbeitsagentur eine Umzugskostenbei-

hilfe genehmigt werden. Weitere Unterstützungen wie Wohngeld, entfallen bei Auszubildenden

in der Regel. Die Berufsausbildungsbeihilfe umfasst Unterstützungen zum Wohnen, so dass kein

Anspruch auf Wohngeld besteht. Wohngeld kann erst dann beantragt werden, wenn die Berufs-

ausbildungsbeihilfe abgelehnt wurde. Auszubildende in Berufsschulen, die keine Ausbildungs-

vergütung erhalten, können BAföG beantragen. In München gehen daher auch Experten davon

aus, dass die Beihilfe keine ausreichende Unterstützung bietet, um alle notwendigen Ausgaben

zu decken.

Die durch die Stadt München und die GP Forschungsgruppe 2010 ermittelten durchschnittlichen

Ausgaben von Berufsschülern in München (Münchener Präventionsstudie, S. 25-28) belegen,

wie hoch die Ausgaben sind, die Berufsschüler ebenso wie Auszubildende, monatlich neben den

5 Beicht, Ursula; Krewerth, Andreas (2010): Geld spielt eine Rolle! Sind Auszubildende mit ihrer Vergütung zufrieden? (BIBB Report 14/2010).

6 Quelle: http://babrechner.arbeitsagentur.de/ (Angaben für eigenes Einkommen = 500 Euro abzüglich Fahrtkosten monatlich = 100 Euro und Heimfahrten = 60 Euro; gemeinsames Bruttoeinkommen der Eltern = 24 000 Euro).

11


Ausgaben für das Wohnen zu leisten haben. Insgesamt fallen weitere Ausgaben in Höhe von

331 Euro pro Monat durchschnittlich an (Stadt München 2010). Hierzu gehören u.a. Ausgaben

für Kleidung/Schuhe (76 Euro), Essen (60 Euro), Getränke (45 Euro), Kosmetik/Körperpflege (24

Euro), Telekommunikation (39 Euro) und Freizeit/Sport (55 Euro).

Neben den Wohnkosten bilden die Ausgaben für Mobilität den zweitgrößten Anteil: Berufsschüler

geben in München monatlich im Durchschnitt 63 Euro für Fahrtkosten aus. 7 8 % der Berufsschü-

ler müssen monatlich sogar zwischen 150 und 420 Euro für ihre Mobilität aufbringen. Dies sind

meistens Aufwendungen für den öffentlichen Personennahverkehr, gelegentlich aber auch Kosten

für den eignen Personenkraftwagen oder ein Zweirad. Der Münchner Verkehrs- und Tarifverbund

bietet gegen Vorlage eines von der Ausbildungsstelle auszufüllenden Bestellscheins den Ausbil-

dungstarif II für Auszubildende ab 15 Jahren an. Der Höchstbetrag für eine Monats-Fahrkarte liegt

demnach bei 135 Euro8. Diese berechtigt zur Fahrt im Radius von ca. 60 km um das Stadtzentrum.

Vor dem Hintergrund der generell höheren Lebenskosten in München sind diese Mobilitätskosten,

als große zusätzliche Belastung für die Auszubildenden zu bewerten. Weitere Möglichkeiten zur

Vergünstigung des Angebotes, vergleichbar mit dem Semesterticket, existieren nicht.

Somit kommen auf Auszubildende in München besonders hohe Lebenshaltungskosten zu, die

eine bedarfsgerechte Wohnraumnachfrage erschweren.

So können Auszubildende in München wohnen

Mit Beginn der Ausbildung stehen die meisten Jugendlichen und jungen Erwachsenen das erste

Mal vor der Wahl einer Wohnform. Die Wahl hängt dabei von vielen Faktoren ab: Einkommen,

Unterstützungsmöglichkeiten der Eltern, Standort der Ausbildung (gegebenenfalls zu unterschei-

den: Betrieb und Schule), Alter, eigene Wohnpräferenzen. Dabei stehen Sie mit einer zumeist

geringeren Mobilität, aufgrund der speziellen Anforderungen des zu erlernenden Berufes, z. B.

Arbeitsbeginn in den frühen Morgenstunden in Bäckerhandwerk oder Baugewerbe oder Nacht-

Arbeitszeiten im Hotel- und Gaststättengewerbe, bereits vor Ausbildungsstart vor einer schweren

Entscheidung. Hinzu kommen besondere Anforderungen, wenn beispielsweise aufgrund von Blo-

ckunterreicht nur temporäre Wohnangebote benötigt werden.

Auszubildende können am Wohnungsmarkt aus unterschiedlichsten Wohnraumangeboten wäh-

len, die sie entsprechend der eigenen Bedürfnisse und Wünsche anmieten können.9 Jedoch zeigt

sich insbesondere am Münchener Wohnungsmarkt, dass nicht alle Angebote für Auszubildende

tatsächlich verfügbar sind.

7 Quelle: http://www.mvv-muenchen.de/ (je nach Geltungsbereich ab 32,90 Euro/Monat aufwärts; Fahrkarten sind monatlich oder wöchentlich ab 9,90 Euro/Woche zu erwerben).

8 Landeshauptstadt München, Sozialreferat (2010): „Münchner Präventionsstudie“. Auswertung der Befragung von 8.292 Schülerinnen und Schülern in München in den Jahren 2005-2009. Abschlussbericht, München.

9 Anderwerk – Gesellschaft für Neues Handeln in Bildung und Sozialarbeit mbH (Hg.) (2008): Azubi-Leben München Beiträge zur Situation Auszubildender 2008/09, München.

2.3

12


Eigene Wohnung

Das größte Angebot an Wohnraum bietet auch in München der freie Wohnungsmarkt. Auszubildende

können eine eigene Wohnung (Appartement) bei einem privaten oder einem institutionellen Ver-

mieter anmieten. Diese Wohnform ist besonders beliebt bei Auszubildenden (48 %, Studie der Stadt

München 2010). Hier lassen sich die Vorstellungen eines eigenständigen, flexiblen jungen Wohnens

und Lebens realisieren. In der Regel erfolgt die Anmietung allein oder in einer Lebensgemeinschaft.

Dabei kommt der eigenen Wohnung ein hoher Stellenwert als Rückzugsort zu: „Gerade in Phasen

der Neu- und Umorientierung – und nicht selten auch der Orientierungslosigkeit – ist die Wohnung

die stabilisierende Basis im Alltagsleben“10. Diesem Umstand sollte Rechnung getragen werden, da

Befragungen zur Zufriedenheit mit der Wohnsituation beweisen, dass eine eigene Wohnung nicht nur

den größten Zuspruch findet11, sondern auch seltener zu Umzügen führt. Nur 26 % aller Auszubilden-

den, die bereits zu Ausbildungsbeginn in einer eigenen Wohnung gelebt haben, sind danach erneut

umgezogen. Die Umzugsbereitschaft ist erheblich höher, wenn Auszubildende zuerst zur Untermiete

oder in einer Wohngemeinschaft leben.

Auf dem freien Markt werden vor allem kleine Ein- bis Zwei-Zimmer Wohnungen nachgefragt. Öf-

fentlich geförderte Wohnungen sind für Auszubildende kaum relevant. Zuziehende Auszubildende

müssen hier, entsprechend der allgemeinen Regelungen fünf Jahre warten, bis sie einen Anspruch

auf eine Sozialwohnung haben, sofern sie die weiteren Kriterien erfüllen. Auszubildende, die die

gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, können sich für eine geförderte Wohnung beim Amt für Woh-

nen und Migration bewerben. Bei der Vergabe ist jedoch die Bedingung der „sozialen Dringlichkeit“

ausschlaggebend, mit der die Lebensumstände aller Wohnungssuchenden bewertet werden, um eine

möglichst gerechte Reihenfolge der Wohnungssuchenden zu gewährleisten.

Vor allem die Wohnungen auf dem freien Markt sind jedoch nicht nur verstärkt nachgefragt sondern

verzeichnen weiterhin steigende Preise, die diese Wohnform ohne weitere Unterstützung durch die

Eltern oder einen Nebenjob für Auszubildende kaum ermöglichen: In der Regel liegt die Warmmiete

eines kleinen Ein-Zimmer-Apartments bei nicht weniger als 400-500 Euro (Stand 2010 vgl. Kap. 1

und 3). Besonders unsicher in der Kalkulation sind die weiterhin steigenden Betriebskosten.

Wohngemeinschaft

Die Nutzung von Wohngemeinschaften ist bei den Auszubildenden eine beliebte Wohnform, die im-

mer mehr auch realisieren. Gaben 2001 noch 9% der Jugendlichen an zu Ausbildungsbeginn in eine

Wohngemeinschaft gezogen zu sein, leben heute etwa 20% in einer gemeinschaftlich genutzten

Wohnung.12 Dabei handelt es sich um Wohnungen mit mindestens zwei Zimmern. Küche und Bad

werden gemeinschaftlich genutzt. Gelegentlich gibt es auch einen Gemeinschaftsraum („Wohnzim-

mer“), häufig übernimmt diese Funktion aber die „Wohnküche“.

10 Flade, A. (2004): Altersvorsorge und junges Wohnen. Wohnwünsche der jungen Generation. In: Die Wohnungswirtschaft 8/2004. o.O.

11 Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München (Hg.) (2010/unveröff.): Ausbildung und Leben in München. Studie über die Lebenssituation der von außerhalb Oberbayerns zur Berufsausbildung nach München kommenden Jugendlichen. München (Aktualisierung der Studie von 2003).

12 Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München (Hg.) (2010/unveröff): Ausbildung und Leben in München. Studie über die Lebenssituation der von außerhalb Oberbayerns zur Berufsausbildung nach München kommenden Jugendlichen. München (Aktualisierung der Studie von 2003).

13


Obwohl sich das Angebot an Wohngemeinschaftszimmern dank einschlägiger Datenbanken im Inter-

net sehr transparent gestaltet, sind Vorstellungsgespräche bei den Mitbewohnern mit einem hohen

zeitlichen Aufwand verbunden, der mit der Arbeitszeit während der Ausbildung schwer realisierbar

ist. Erschwerend kommt hinzu, dass die Wohnwünsche sich aufgrund unterschiedlicher Tagesabläufe

– wie etwa bei Studierenden, die diese Wohnform dominieren – häufig widersprechen können. Das

ist beispielsweise der Fall, wenn der Auszubildende in den frühen Morgenstunden arbeitet.

Preislich ergeben sich in Wohngemeinschaften kaum Vorteile. Die Miete eines Wohngemeinschafts-

zimmers in München ist häufig genauso hoch, wie das Wohnen im Einzelappartement. Hinzu kommt,

dass große, Wohngemeinschaft-geeignete Wohnungen, in München insbesondere in attraktiven La-

gen besonders interessant für Privatisierungen und Verkäufe sind. Dies hat zur Folge, dass immer

mehr Eigentümer einen Verkauf überdenken. Bei einem geplanten Verkauf nimmt die Bereitschaft zur

Vermietung an Wohngemeinschaften deutlich ab.

Die Entscheidung für eine Wohngemeinschaft ist häufig auf den Wunsch nach sozialen Kontakten

und nach Gemeinschaftlichkeit zurückzuführen. Trotz geringer finanzieller Einsparpotentiale ist die

Wohngemeinschaft somit weiterhin eine beliebte Wohnform für Auszubildende. Auch zukünftig ist

davon auszugehen, dass diese Wohnform eine wesentliche Rolle bei der Wohnraumversorgung spielt.

Wohnheimplatz

In München gibt es ca. zwanzig Jugendwohnheime mit insgesamt etwa 2000 Plätzen13, die ein An-

gebot für Auszubildende offerieren. Viele stehen unter kirchlicher Trägerschaft. In den letzten Jahren

mussten allerdings einige Häuser geschlossen werden, so dass hier immer weniger Wohnraum für

Jugendliche zur Verfügung steht. Im Gegensatz zu subventionierten Wohnheimen für Studierende

muss bei den Lehrlingsheimen kostendeckend gearbeitet werden. Die Wohnheime für Auszubildende

in München bieten Einzel- und Doppelzimmer an, meistens möbliert. Küchen und Sanitärräume wer-

den oft als Gemeinschaftsräume offeriert. Häufig wird das Angebot um Verpflegung und Betreuung

ergänzt. Dies führt zu erhöhten Tagessätzen, die zu finanzieren sind. Drei Viertel aller Wohnheime

verlangen für einen Wohnplatz 300 € monatlich und mehr und liegen damit deutlich über dem Miet-

anteil, der bei der Brechnung der Berufsausbildungsbeihilfe maximal in Höhe von 224 €/Monat als

Bedarf ausgewiesen wird. Vor dem Einzug muss einmalig eine Kaution gezahlt werden.

Die Kosten für ein Einzelzimmer betragen zwischen 330 und 370 € pro Monat, ein Doppelzimmer

kostet zwischen 300 und 330 €. Die Preise für Tagessatzwohnheime mit Verpflegung und Betreu-

ung liegen einschließlich aller Leistungen bei 26-31 € pro Tag, also bei 800-900 € im Monat. Die

hohen Wohnkosten werden zu ungleichen Teilen aus Berufsausbildungsbeihilfe und elterlicher Un-

terstützung finanziert. Es muss davon ausgegangen werden, dass ohne Berufsausbildungsbeihilfe

die Unterbringung in einem Wohnheim kaum noch finanzierbar ist, da die monatlichen Kosten die

Ausbildungsvergütung überschreiten.

13 Stadt München, Schul- und Kultusreferat (2006): Information Bildungs- und Weiterbildungsberatung, Wohnheime in München, München.

14


Das Angebot der Wohnheimplätze befindet sich gegenwärtig in einem Wandel, wie die folgenden

Beispiele belegen. Deutlich zeigt sich, dass die Anbieter modernisieren und ihr Angebot der gewan-

delten Nachfrage anpassen, auch bezüglich der Betreuungskonzepte. Das Wohnheim Salesanium14,

in katholischer Trägerschaft, bietet 388 Plätze an, die seit drei Jahren nicht mehr nur männlichen,

sondern nun auch weiblichen Bewohnerinnen zur Verfügung stehen. Der Tagessatz liegt bei ca. 28,50

€, also ca. 855 € Mietkosten inklusive aller Leistungen im Monat. Zu Beginn des Wohnverhältnisses

ist außerdem eine Rücklage (300 Euro) einzuzahlen, die bei Auszug zurückgegeben wird. Die Be-

wohner sind größtenteils minderjährig und könnten sich die Kosten der Unterkunft ohne Berufsaus-

bildungsbeihilfe (Berufsausbildungsbeihilfe) nicht leisten. Die Herkunft und Branchenzugehörigkeit

der Auszubildenden sind heterogen. Anfragen kommen direkt von den Auszubildenden oder deren

Eltern, aber auch von drei Großfirmen, die überwiegend minderjährige Auszubildende beschäftigen.

Die Bewohner bleiben gewöhnlich für die gesamte Dauer der Ausbildung (2 – 3 Jahre) im Wohnheim.

Das Salesanium hat bislang keine Abnahme bei der Nachfrage zu verzeichnen. Und auch die Nachfra-

ge in den übrigen Wohnheimen in katholischer Trägerschaft ist so groß, dass Bewerber abgewiesen

werden müssen.

Im Salesanium werden aktuell zwei Zimmerkategorien angeboten: Einzel- und Doppelzimmer (20

m²), wobei die Einzelzimmer (12 – 16 m²) dominieren. Die angelegte Struktur ähnelt einer großen

Wohngemeinschaft mit Aufenthaltsräumen, TV-Zimmern und Küchen. Die Einzelzimmer mit Küche,

Bad und WC werden von Auszubildenden favorisiert. Die Zimmer verfügen über eine Grundausstat-

tung mit Mobiliar in Form von Bett, Schrank, Regal, Tisch und Waschbecken. Die sanitären Einrichtun-

gen befinden sich auf dem Gang. Ergänzt wird das Angebot „Wohnen“ um ein sozialpädagogisches

Zusatzangebot. Insgesamt zwanzig Sozialpädagogen bieten eine enge Betreuung (ein Sozialpädago-

ge je Wohngruppe à 25-30 Bewohner/-innen) an, die mittlerweile um ein Einzelbetreuungsangebot

für Jugendliche mit Defiziten ergänzt wurde.

Auch wenn das Angebot des Salesaniums aufgrund der hohen Nachfrage weiterhin als gut einge-

schätzt werden kann, sind bauliche Maßnahmen notwendig. Diese plant das Salesanium nun. Dabei

soll auch auf die veränderten Wohnwünsche der Jugendlichen reagiert werden Für die Optimierung

des Angebots wäre eine staatliche Beteiligung/Förderung der Wohnheime zum Beispiel in Form von

Zuschüssen bei notwendigen baulichen Maßnahmen wünschenswert.

Ergänzend zum Angebot der Dauerwohnheimplätze bietet der Anbieter Invia15, in drei Wohnheimen

mit insgesamt 200 Plätzen für Mädchen (darunter 50 Auszubildende) auch Plätze für Blockschul-

unterricht an. Das Angebot besteht hier aus Mehrbettzimmern mit maximal vier Betten. Bei den

Dauerplätzen handelt es sich um ca. 15 m² große Einzelzimmer für ungefähr 31,69 Euro Tagessatz

(950 Euro/Monat) zuzüglich Kaution. Hinzu kommen Gemeinschaftsräume und eine gemeinschaftlich

nutzbare Küche. Ergänzend kann auch das sozialpädagogische Zusatzangebot angenommen werden

(Gesprächs- und Freizeitangebote). Auch hier können die Anbieter bislang keine abnehmende Nach-

frage verzeichnen und haben noch keinen Leerstand.

14 Quelle: Salesanium (homepage und Gespräch 2010).

15 Quelle: Invia Gespräch 2010.

15


In den letzten Jahren ist die Anzahl der Wohnheimplätze durch Schließungen von Wohnheimen sowie

durch neue Zimmeraufteilungen (Doppelzimmer werden an Einzelpersonen vermietet) zurückgegan-

gen. Investitionen zur erneuten Aufstockung des Angebots müssen jedoch kritisch hinterfragt wer-

den. Das Wohnheimangebot ist weiterhin für Auszubildende relevant, stellt jedoch nicht immer die

geeignete Wohnform für Auszubildende dar. Mit dem gestiegenen Alter der Auszubildenden auf 19,5

Jahre schwindet der Einfluss der Eltern bei der Wohnstandortwahl erheblich. Die zum Teil nur 12 m²

großen Zimmer entsprechen auch vor dem Hintergrund von Platzproblemen nicht den Ansprüchen

der Auszubildenden. Doppelzimmer werden kaum noch akzeptiert, da hier mit einer fremden Person

eng zusammengewohnt werden muss. Das enge und teure Betreuungsangebot wird von erwachse-

nen Auszubildenden verstärkt als Einschränkung empfunden. Möglichkeiten für partnerschaftliche

Lebensformen, die in den letzten Jahren immer stärker gewünscht werden, bestehen im Wohnheim

zumeist nicht. Und auch wenn das Wohnheim durchaus gerne von zuziehenden Auszubildenden

gewählt wird, um erste Kontakte in München zu knüpfen, muss das Problem, dass diese Wohnform

genau dadurch auch integrationshemmend wirken kann, betrachtet werden.

Wohnheime werden weiterhin eine wichtige Funktion als Anlaufstelle für minderjährige Auszubilden-

de darstellen. Und sie werden weiterhin für einen großen Anteil (2010: 12 %) der Auszubildenden

die gewählte Wohnform bleiben, wie auch die konstant hohe Nachfrage der o.g. Wohnheime zeigt.

Doch sind auch hier Reformen und Veränderungen notwendig, um zeitgemäße Formen anbieten zu

können. Insbesondere, da aktuell zahlreiche Modernisierungen anstehen. Neben den baulichen Mo-

dernisierungen müssen auch die Ausstattungen den neuen Wohnwünschen angepasst werden und

verstärkt kleine, teilmöblierte Appartements geschaffen werden. Und auch das Betreuungsangebot

(ein Sozialpädagoge pro Wohngruppe mit 25 bis 30 Bewohnern sowie Einzelbetreuung von Aus-

zubildenden mit Defiziten) muss den neuen Rahmenbedingungen so angepasst werden, dass eine

zeitgemäße Unterstützung junger Erwachsener mit wenig selbstständiger Wohnerfahrung erfolgen

kann. Eine Umstellung der Betreuungsleistungen kann außerdem gegebenenfalls dazu führen, dass

die Kosten der Unterbringung gesenkt werden können. Das noch zu geringe Angebot für den tempo-

rären Wohnbedarf (zum Beispiel bei Blockunterricht), dass bislang nur wenige der Wohnheimanbieter

aufgreifen, könnte zukünftig mit angeboten werden.

Unterkunft beim Ausbildungsbetrieb

Die Priorität bei den Wohnwünschen der Auszubildenden liegt in der Regel auf den Wohnkosten16.

Wichtig sind außerdem Faktoren wie die Verkehrsanbindung und die Nähe zur Ausbildungsstelle.

Interessant sind daher Unterkünfte direkt beim Ausbildungsbetrieb. Diese Angebote können aber nur

die großen und mittelständischen Unternehmen offerieren.

Besonders engagiert sind vor allem diejenigen Arbeitgeber, die bereits jetzt Schwierigkeiten haben,

ihre Ausbildungsplätze zu besetzen (zum Beispiel im Fleischereibetrieb) und hier mit besonders inno-

vativen Angeboten interessante Konditionen am Münchener Wohnungsmarkt bieten oder Großunter-

nehmen wie BMW. Hierzu gehören beispielsweise die Angebote von Vinzenz Murr, einem Münchner

Metzgerei-Filialisten, der 2009 172 Lehrlinge unter Vertrag genommen hat. Hier wird vor allem min-

16 Flade, A. (2004): Altersvorsorge und junges Wohnen. Wohnwünsche der jungen Generation. In: Die Wohnungswirtschaft 8/2004. o.O.

16


derjährigen Auszubildenden im ersten Lehrjahr die Unterbringung in eigenen Immobilien in Form von

Wohnungen, die zumeist als Zweier-WGs in Wohnhäuser integriert sind, angeboten. Es existiert keine

sozialpädagogische Betreuung, aber das in der Regel niedrige Alter der Auszubildenden erfordert ein

Reglement in Form einer sogenannten „Hausordnung für Auszubildende“. Die übrigen Nachbarn

dienen teilweise als Kontrollinstanz. Die Auszubildenden werden in Bewerbungsgesprächen gezielt

auf dieses Angebot hingewiesen, wenn sie für die Ausbildung nach München zuziehen müssten. Die

Wohngemeinschaften befinden sich in der Nähe des Ausbildungsplatzes (20 Minuten Fahrtzeit). Es

handelt sich um Einbett- oder Doppelbettzimmer, möbliert mit Bett, Schrank, Tisch und Stuhl. Zurzeit

werden die etwa 300 Zimmer mit Auszubildenden in 120 Wohngemeinschaften belegt. Die Kosten

liegen bei ca. 200 bis 300 Euro Warmmiete. Diese wird direkt mit dem Lohn verrechnet, wodurch

einer Verschuldung oder Fehlkalkulation Einhalt geboten werden kann. Bürgschaften entfallen, die

Kaution muss jedoch aufgebracht werden. Mittlerweile übersteigt das Angebot jedoch die Nachfrage,

sodass freie Wohnungen am Markt vermietet werden. Dies kann unter anderem auf den Wandel der

Wohnwünsche in den letzten zehn Jahren zurückgeführt werden.

Zimmer zur Untermiete

Zimmer zur Untermiete werden oftmals in Form einer Blindanmietung gewählt. Auszubildende, die

nach München zuziehen und keine Ortskenntnisse oder persönlichen Kontakte in München besitzen,

greifen aufgrund des knappen Angebots darauf besonders oft zurück. Es handelt sich um kleine

Zimmer (8 bis 20 m²), die in Wohnungen/Häuser integriert sind. Meistens besteht die Möglichkeit ein

eigenes Badezimmer zu nutzen sowie über eine kleine Küchenzeile im Zimmer verfügen zu können.

Die Zimmer werden häufig möbliert von Privatpersonen vermietet. Es besteht sehr enger Kontakt zum

privaten Haushalt der Vermieter.

Die Anmietung eines Zimmers zur Untermiete bleibt unverändert unbeliebt, weil die Integration in

einen fremden Haushalt mit den größten persönlichen Einschränkungen verbunden ist. Aktuell leben

etwa 10% (2010) bei Ausbildungsbeginn zur Untermiete. Das Wohnen zur Untermiete birgt durch

kurze Kündigungsfristen und fehlende Privatsphäre häufig Konfliktpotential. Somit wird diese Wohn-

form in der Regel nur als Zwischenlösung benannt. Noch während der Ausbildung erfolgt häufig ein

Umzug.

So möchten Auszubildende in München wohnen

Zwischen den Wohnmöglichkeiten, die der Münchener Markt Auszubildenden bietet und ihren Wohn-

wünschen besteht eine große Diskrepanz. Bislang wurde diese Nachfragergruppe jedoch hinsichtlich

ihrer Wünsche nicht ausreichend wahrgenommen.

Relevant für die Bedürfnisse ist zunächst die Differenzierung zwischen auswärtigen und ansässigen

Auszubildenden. Auszubildende, die ihren Wohnstandort aufgrund des Ausbildungsplatzes verlas-

2.4

17


sen und sich daher in einer anderen Stadt eine neue Wohnung suchen müssen, haben neben der

reinen Wohnungssuche eine erschwerte Situation aufgrund einer Unkenntnis der Stadt und oftmals

fehlenden sozialen Kontakten. Deswegen werden Übergangslösungen, wie zum Beispiel die Blindan-

mietung von Wohnraum wahrgenommen. Sie bergen allerdings die Gefahr nicht erfüllter Erwartun-

gen an die Wohnsituation. Demgegenüber stehen Auszubildende, die in ihrer Heimatstadt München

einen Ausbildungsplatz erwerben konnten und aus unterschiedlichen Gründen eigenen Wohnraum

benötigen. Hierzu zählen neben ungünstigen Anfahrtswegen auch enge Wohnverhältnisse (unter

anderem fehlt eigenes Zimmer zum Lernen) bei der Familie oder persönliche Entscheidungen. Der

Wohnraumbedarf dieser Gruppe ist dadurch geprägt, dass sie auf eine stabile Wohnform angewiesen

sind. Sie benötigen ausreichend Wohnraum, da sie am Wochenende nicht nach Hause fahren und auf

Infrastrukturen in der elterlichen Wohnung zurückgreifen können. Diese Gruppe äußert gegenwärtig

drei zentrale Änderungswünsche hinsichtlich einer Verbesserung ihrer Wohnraumversorgung, so die

Ergebnisse einer kommunalen Studie (2010)17: weniger Kosten, eine größere Ausstattung und eine

bessere Lage der Wohnung.

Für diese Studie sind die Wohnwünsche der Auszubildenden relevant, die erstmals zu Hause ausgezo-

gen sind beziehungsweise den Auszug unmittelbar planen und erstmals allein oder mit einem Partner

oder in einer Wohngemeinschaft in München und der Region leben.

Mit der Pluralisierung von Lebensstilen und der Ausdifferenzierung der Wohnraumnachfrage ist auch

eine verstärkte Forschung zu den Wohnwünschen einhergegangen. In der Lebensstil-Forschung wer-

den unterschiedliche Merkmale identifiziert, die Auswirkungen auf die Nachfrage aufweisen. Die

Nachfrage wird generell durch soziodemographische und ökonomische Merkmale bestimmt. Neben

diesen klassischen und dominierenden Dimensionen sind aber auch die Einstellungen und Wertorien-

tierungen der Haushalte relevant. Somit tritt neben die Dimensionen Lebensphasenmodell (Alter und

Haushaltstyp) und Wohnkaufkraft, das sogenannte Wohnkonzept (Lebensstil, Wertorientierungen

und Wohnwünsche).

Bei Auszubildenden handelt es sich meistens um so genannte Starterhaushalte. Sie sind überwiegend

häufig dem so genannten einfach-funktionalen Wohnkonzept (Wohntrends 2020)18 zuzuordnen. Diese

Nachfragergruppe ist durch eine niedrige Wohnkaufkraft geprägt und fragt vor allem kleine Mietwoh-

nungen mit einfacher und preiswerter Ausstattung nach. Diese Nachfrage resultiert jedoch nicht aus den

tatsächlichen Wohnwünschen, sondern ist Folge der ökonomischen Situation. Die Nachfragewünsche

beinhalten einfache und kostengünstige Wohnungen, die relativ einfach ausgestattet sein dürfen. Wenig

Wert wird auf komfortable Bäder und Küchen gelegt, Kochnischen reichen aus. Technische Neuerungen,

Service Angebote und Wellness spielen nur eine untergeordnete Rolle. Wert gelegt wird aber auf die

Möglichkeit zum Lernen und ein/en Arbeitsplatz/-zimmer. Präferiert werden zentrale Lagen und belebte

Standorte, um soziale Kontakte auszubauen. Ebenso wird Wert auf Sauberkeit und Sicherheit gelegt.

17 Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München (Hg.) (2010/unveröff): Ausbildung und Leben in München. Studie über die Lebenssituation der von außerhalb Oberbayerns zur Berufsausbildung nach München kommenden Jugendlichen. München (Aktualisierung der Studie von 2003).

18 GdW Bundesverband der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen (2008): Wohntrends 2020 (= Branchenbericht 3), Berlin.

Wohnwünsche im Wandel

18


Eine kleine Gruppe der Auszubildenden ist aber auch dem kommunikativ-dynamischen Wohnkonzept

zuzuordnen. Hierbei handelt es sich vor allem um Auszubildende mit einem erhöhten Einkommen

oder sehr urban ausgerichtete Haushalte, die gerne in Wohngemeinschaften leben. Urbanität und

Zentralität stehen bei der Standortauswahl an erster Stelle. Diese Nachfragergruppe ist an expe-

rimentellen und eher außergewöhnlichen Wohnformen interessiert. Einen übergeordneten Stellen-

wert haben aufgrund der hohen Bedeutung von Kommunikation, Erlebnis und Lifestyle, das Image

des Wohnstandortes sowie das Gastronomie- und Freizeitangebot. Ein urbaner und prestigereicher

Wohnstandort wird höher gewichtet als die eigentliche Wohnung. Mit diesen Wohnwünschen geht

gleichzeitig eine hohe Toleranz gegenüber anderen Kulturen einher.

Generell favorisieren Münchener Auszubildende Wohnraumangebote, die ein eigenständiges, flexib-

les Leben ermöglichen. Dazu müssen Gegebenheiten vorliegen, die die Privatsphäre beachten, Orte

zum Lernen bereitstellen, aber auch Rückzugsorte sind. In dieser Lebensphase beinhalten Wohnwün-

sche häufig eine kostengünstige Wohnung, die flexibel nutzbar ist und sich in einer günstigen Lage

befindet. Eine günstige Lage beinhaltet eine passende Nähe zum Ausbildungsstandort (beziehungs-

weise zum Lehrbetrieb und zur Schule), die das Aufsuchen der Standorte zu den notwendigen Zeiten

ermöglicht (Problematik: zum Beispiel Auszubildende in der Gastronomie oder im Krankenhaus, die

auch Nachts ihren Standort erreichen müssen), eine ausreichende Versorgung mit Infrastruktur (vor

allem Einzelhandel) und die Möglichkeit auch Zeit für die Freizeitaktivitäten (Sport, Kultur, Treffen mit

Freunden) einbringen zu können. Oft werden lebendige Innenstadtviertel mit vielfältigen kulturellen

Angeboten den ruhigeren Wohngebieten am Stadtrand vorgezogen. Unterschiede in den Wohnwün-

schen sind hinsichtlich der Wohnformen und Ausstattungsmerkmale, aber auch der Zahlungsmöglich-

keiten bzw. –bereitschaft zu differenzieren: So werden neben Zimmern in einer Wohngemeinschaft

auch kleine Wohnungen oder Appartements sowie Wohn- und Jugendwohnheime nachgefragt. Zim-

mer in Wohngemeinschaften mit anderen Auszubildenden sind oftmals nicht günstiger als kleine

Apartments. Sie werden nicht nur aus preislichen Gründen, sondern aus Gründen der individuellen

Lebensweise bewusst ausgewählt. Besonders beliebt ist das Wohnen in der eigenen Wohnung (allei-

ne oder in Partnerschaft). Rückläufig ist hier die Nachfrage nach möblierten Wohnungen. Nachgefragt

sind aber weiterhin teilmöblierte Wohnungen, die eine Küche sowie Zugang zu einer Waschküche

beinhalten. Bei der Wahl einer Wohngemeinschaft oder eines Wohnheims werden vor allem Angebote

mit Gemeinschaftsküchen sowie weiteren Gemeinschaftsräumen nachgefragt. Bei Wohnheimen wird

außerdem Wert auf eine kleine Kochnische sowie ein Badezimmer gelegt, die alleine genutzt werden

können. Gewünscht werden häufig auch Abstellmöglichkeiten im Außenbereich für Fahrräder oder

Kinderwagen.

Die Ausdifferenzierung der Nachfragerwünsche, die in den letzten Jahren in Deutschland konstatiert

werden kann, trifft auch auf die Wohnwünsche der Auszubildenden in München zu. Es besteht we-

nig Bereitschaft billigen, einfachen Wohnraum anzumieten. Insbesondere Angebote, die kein eigenes

Zimmer anbieten oder Sanitäreinrichtungen nur auf dem Flur beinhalten, werden von Auszubilden-

den immer weniger nachgefragt. Die speziellen Bedürfnisse der Auszubildenden bzgl. der Infrastruk-

tur (Anschluss an den ÖPNV) oder auch beispielsweise unterstützende Infrastrukturen für Auszubil-

dende mit Kind, werden jedoch bislang durch das bestehende Angebot in München kaum abgedeckt.

19


Wohnst Du noch oder lebst Du schon? Hürden für Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt

Bei der Betrachtung der Nachfragerseite und der bestehenden Angebote inkl. der Rahmenbedin-

gungen treten im Falle Münchens drei Problemlagen deutlich zutage: Drei Barrieren stellen sich am

Münchener Wohnungsmarkt der Gruppe der jungen, flexiblen Auszubildenden in den Weg.

Zugangsprobleme: Jung, flexibel, wenig Geld

Der Münchener Wohnungsmarkt lässt sich als so genannter „Vermietermarkt“ bezeichnen. Charakteris-

tisch für einen solchen ist, dass die Vermieter – in Anbetracht der großen Wohnungsnachfrage – bei der

Mieterauswahl die Bedingungen diktieren können. Dies bedeutet, dass Vermieter ihre Mieter zu ihren

Bedingungen auswählen können und kein Handlungsdruck besteht, Kompromisse einzugehen. Diese

Ausgangslage erzeugt hohe Zugangsbarrieren für alle Nachfragergruppen, die diesen Bedingungen

nicht voll entsprechen. Auszubildende nehmen dabei die schwächste Position unter den Nachfragern

ein. Ihre Zugangsbarrieren lauten: „jung, flexibel, wenig Geld“.

Das geringe Alter ist die erste Hürde, die Auszubildende am Wohnungsmarkt spüren. Als „Junge“ kön-

nen sie wenig bis keine eigenständige Wohnerfahrung vorweisen. Viele Vermieter bewerten dies als

negativ („Gefährdung der Hausruhe“), so dass eher ältere Nachfrager als Mieter gewählt werden.

Zu Beginn der Ausbildung müssen Auszubildende flexibel und mobil sein – die zweite Hürde. Sie benöti-

gen Wohnraum oft nur übergangsweise während ihrer Ausbildung. Vermieter entscheiden sich daher oft

gegen Auszubildende, da sie Mehraufwand aufgrund erhöhter Fluktuation befürchten.

Eine geringe Wohnkaufkraft stellt die dritte Zugangsbarriere dar. Aufgrund des geringen monatlichen

Einkommens ist für Auszubildende ein Großteil der am Markt angebotenen Wohnungen in München

nicht finanzierbar. Das reduziert den potenziell möglichen Wohnraum dieser Nachfragergruppe deutlich.

Auch die Zahlung einer Kaution19, Provision oder Genossenschaftseinlage ist für Auszubildende aufgrund

ihres geringen Einkommens bei der Anmietung vor Beginn der Ausbildung kaum zu finanzieren. Sofern

möglich bieten oft die Eltern den einzigen Ausweg. Häufig werden außerdem Bürgschaften beispielswei-

se von den Eltern bei der Anmietung gefordert – von vielen Auszubildenden können diese aus finanziel-

len oder persönlichen Gründen nicht erbracht werden.

Arbeitgeber stellen sich zu Beginn einer Ausbildung nur selten als Bürgen zur Verfügung. Die Bereitschaft

dazu steigt erst im Laufe der Ausbildung, wenn es für die akute Wohnungssuche allerdings zu spät ist.

Auszubildende benötigen kurzfristig, unmittelbar nach Zusage des Ausbildungsplatzes, Wohnraum.

Preislich interessante Angebote der Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften sind dadurch kaum

erreichbar. Denn diese arbeiten oftmals mit Wartelisten, auf die sich Auszubildende im Regelfall nicht

rechtzeitig setzen lassen können bzw. hierfür bereits einen Münchener Wohnsitz nachweisen müssen.

19 Auch alternative Bankbürgschaften oder Sicherheiten durch Eltern können nicht durch jeden Auszubildenden realisiert werden.

3

3.1

20


Diese beschriebenen Ausgangsbedingungen verschaffen Auszubildenden gegenüber Konkurrenz-

gruppen (vergleiche Kapitel 3.2) eine sehr schwache Position am Wohnungsmarkt. Studierende, die

auf vergleichbare Zugangsbarrieren treffen, besitzen im Vergleich zu Auszubildenden den Vorteil, ein-

facher staatliche Förderungen in Anspruch nehmen und damit ihr Einkommen steigern zu können. Zu

nennen ist hier in erster Linie die Unterstützungsleistung durch das Bundesausbildungsförderungs-

gesetz (BAföG). Ferner stehen den Studierenden umfangreiche Stipendienprogramme zur Verfügung.

Auszubildende, die ihren Lebensunterhalt nicht selber bestreiten können, haben nur unter bestimm-

ten Voraussetzungen Anspruch auf staatliche Unterstützung durch die bereits erwähnte Berufsausbil-

dungsbeihilfe (vgl. Kapitel 2), welche maßgeblich von dem eigenen und dem Einkommen der Eltern

abhängt. In München besteht das bereits in Kapitel zwei geschilderte Problem, dass die bundesweit

einheitlich geregelten Berufsausbildungsbeihilfe-Bedarfssätze nicht ausreichend sind, um die Ausga-

ben für die hohen Lebenshaltungs- und Mietkosten in München ausreichend unterstützen zu können.

Sofern Berufsausbildungsbeihilfe bewilligt wurde, ergibt sich ein weiteres Problem zwischen dem

Zeitpunkt der Beantragung und der tatsächlichen Auszahlung: Schließlich sind mit der Anmietung

einer Wohnung zumeist kurzfristig außerordentliche Kosten (Umzug, Kaution, Provision, Möblierung)

verbunden, die Auszubildende kaum eigenständig übernehmen können. Eine Unterstützung durch

die Eltern ist wiederum nur bedingt möglich. Anträge auf staatliche Förderungen scheitern oftmals an

bürokratischen Hürden. Bei schulischen Ausbildungsberufen kann BAföG beantragt werden.

Zugang zu Sozialwohnungen erhalten Auszubildende erst, nachdem sie bereits einige Zeit (fünf Jahre)

in München gewohnt haben. Zuziehende Auszubildende haben keinerlei Chance, dieses Kriterium zu

erfüllen. Eine Verbesserung dieser Situation ist nicht zu erwarten, da aktuell der Bestand an Sozial-

wohnungen zurückgeht und München eine Region mit erhöhtem Wohnraumbedarf ist.

Mengenproblem: teurer und stark nachgefragter Wohnraum

Neben dem Zugangsproblem weist der Münchener Wohnraum für Auszubildende auch ein Men-

genproblem auf. Wie in Kapitel 1.2 dargestellt, fehlt es an ausreichend preiswertem Wohnraum in

günstiger Lage. Auch wenn die Kaufkraft der Münchener in der Regel besonders hoch ist, trifft dies

auf Münchens Auszubildende kaum zu. Sie verfügen über die gleichen Einnahmen wie beispielswei-

se Auszubildende in Dortmund, müssen sich im Gegensatz zu diesen jedoch auf einem besonders

hochpreisigen Wohnungsmarkt versorgen. Da das Angebot in München äußerst knapp und stark

nachgefragt ist, stehen Auszubildende in Konkurrenz zu anderen Nachfragergruppen, die teilweise

bei Vermietern aufgrund des höheren Alters und einer etwas besseren Wohnkaufkraft auf größere

Akzeptanz treffen.

3.2

21


Steigende Mieten sowie Angebotsengpässe in vielen Segmenten kennzeichnen die aktuelle Marktla-

ge20 in München. Die Engpässe ergeben sich aufgrund der geringen Anzahl verfügbarer Wohnungen

und dem sehr hochpreisigen Angebot. Insbesondere im unteren Preissegment ist das Angebot knapp.

Marktanalysen belegen wie eng das Angebot auf dem freien Markt für Auszubildende ist. So wurden

im ersten Halbjahr 2010 insgesamt etwa 10.000 Wohnungen (bei ImmobilienScout24) angeboten,

die für diese Nachfragergruppe interessant sind: Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen bis maximal 50

m² Wohnfläche (Tabelle 2). Die Angebote, die diesen Kriterien entsprechen, machen jedoch nur einen

Anteil von 26 Prozent an allen angebotenen Wohnungen im Stadtgebiet München aus. Darüber hi-

naus werden insbesondere für die kleinen Ein-Zimmer-Wohnungen sehr hohe Mietpreise von durch-

schnittlich 14,05 Euro/m² verlangt.

Tabelle 2: Im Jahr 2010 angebotene Wohnungen mit höchstens 50 m² Wohnfläche in München

Wohnflächenklasse Anzahl Objekte Hits/Monat Mittelwert Wohnfläche Miete/m²

A (11 bis 32 m²) 3.308 3.864 27,2 14,05

B (33 bis 40 m²) 3.333 3.870 36,6 12,45

C (41 bis 50 m²) 3.331 3.691 46,2 11,95

Quelle: ImmobilienScout24 2010, eigene Darstellung

Betrachtet man die Situation aus der Perspektive der nachfragenden Auszubildenden, wird die Prob-

lematik noch deutlicher: Aufgrund geringer Einkommen zwischen 400 und 900 Euro netto21, können

in der Regel nicht mehr als 300 Euro Kaltmiete gezahlt werden. Von allen in Immobilienscout24

(IS24) in den Jahren 2009 und 2010 angebotenen Wohnungen entfallen lediglich 1,2 Prozent (1073

Objekte)22 der Angebote in die Kategorie „Wohnung zur Miete unter 300 Euro“ in München. Dieses

sehr knappe Angebot wird darüber hinaus stark nachgefragt, wie der Nachfragewert Hits/Monat mit

einem Wert von 5732 belegt, der deutlich über dem bundesweiten Referenzwert liegt (1. Halbjahr

2010 Indexwert Deutschland: 1383 Hits/Monat).

Ein Vergleich mit den Wohnungsmärkten in Dortmund (15,5 Prozent der Wohnangebote unter 300

Euro) und Berlin (10 Prozent unter 300 Euro) sowie den ebenfalls hochpreisigen und knappen Märk-

ten Stuttgarts (5 Prozent unter 300 Euro) und Frankfurt (4 Prozent unter 300 Euro) verdeutlicht das

Ausmaß dieser problematischen Situation.

20 Die folgenden Analyseergebnisse basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände des ImmobilienScout24, die InWIS in vollständiger Form vorliegen. Berücksichtigt wird bei der Dateninterpretation, dass es sich um Angebotspreise handelt. In München wird gesondert beachtet, dass ein vergleichsweise großer Anteil der Marktbewegungen „unter der Hand“ stattfindet oder nur in Zeitungen dokumentiert ist. Daher werden alle Aussagen mit weiteren Daten überprüft sowie ergänzende Informationen ausge-wertet. Genutzt worden sind Daten des Gutachterausschusses, Informationen des Referats für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt München (u.a. Mietspiegel), die Ergebnisse der Analysen von BulwienGesa und F & B, die auf die Datenquellen des Regionalen Immobilienwirtschaftlichen Informationssystems auf den F&B-Mietspiegelindex 2009 zurückgreifen.

21 Das durchschnittliche monatliche Einkommen eines Auszubildenden lag in München in 2005 bei 400-900 Euro (aus verschie-denen Einnahmequellen (Ausbildungsvergütung, Geschenke, Jobs etc.). (Quelle: Sozialreferat der Stadt München). Deutschlandweit (West) wird aktuell von ca. 679 Euro brutto Ausbildungsvergütung laut laut Bundesinstitut für Berufsbildung ausgegangen. Hierzu müssen weitere Einnahmen hinzugerechnet sowie Abgaben abgezogen werden. Somit wird gegenwärtig mit durchschnittlich 600 Euro verfügbaren Einnahmen netto kalkuliert. Jedoch muss bei der folgenden Diskussion die Spannbreite der Einnahmeseite der Auszubildenden berücksichtigt werden. Ein Großteil hat monatlich deutlich unter 600 Euro zur Verfügung.

22 Konzentrationen der Angebote lagen in folgenden Stadtteilen vor: Milbertshofen, Sendling-Westpark, Perlach, Obergiesing, Laim und Trudering..

Kleine Wohnungen: teuer und stark nachgefragt

22


Die Auswertung des Wohnungsmarktbarometers München aus dem Jahr 2010 unterstreicht, dass

insbesondere die kleinen Wohnungen nicht nur die höchsten Quadratmeterpreise (13,58 Euro23) er-

zielen, sondern zudem in den vergangenen Jahren Preissteigerungen sowohl bei Erstvermietung als

auch bei Wiedervermietung (+0,8 Prozent) erfahren haben. Wie dramatisch knapp das Angebot in

diesem Segment in München ist verdeutlicht folgende Aussage des Wohnungsmarktbarometers: „Bei

den kleinen Wohnungen sind die Fallzahlen z. T. zu niedrig für eine Tendenzaussage“ (Stadt München

(2010): Wohnungsmarktbarometer 2010, S. 5).

Eine Auswertung der Kleinanzeigen in Internetforen und Zeitungen zeigt kleinräumige Unterschiede

in den Angeboten an Mietwohnungen: Während beispielsweise ein WG-Zimmer mit 10 m² aktuell in

Neuhausen für 250 bis 350 Euro im Monat zuzüglich Nebenkosten angeboten wird, muss unter an-

derem in Harlaching mit Preisen um die 380 bis 500 Euro im Monat zuzüglich Nebenkosten gerech-

net werden. Ähnlich gestaltet sich die Situation bei kleinen Ein-Zimmer-Appartements, deren Preise

in Bogenhausen bei etwa 650 Euro warm für etwa 45 m² und in Schwabing bei 460 Euro warm für

ein 22 m²-großes Appartement liegen.

Die Engpässe an geeignetem Wohnraum für Auszubildende ergeben sich jedoch nicht nur aufgrund

der geringen Anzahl verfügbarer Mietwohnungen bei gleichzeitig hohem Preisniveau, sondern auch

aufgrund fehlender Wohnalternativen. Auch wenn für Auszubildende die eigene Wohnung die belieb-

teste Wohnform ist, kann diese, wie in Kapitel 2.4 dargestellt, in vielen Fällen nur durch die Zuhil-

fenahme weiterer Unterstützung durch die Eltern oder einen Nebenjob finanziert werden. Wohnfor-

men, die eine Alternative zur kostenintensiven eigenen Wohnung darstellen, sind beispielsweise die

Wohngemeinschaft, das Wohnheim oder die Unterkunft beim Ausbildungsbetrieb selbst. Diese sind

bei Auszubildenden aufgrund der eingeschränkteren Selbstständigkeit weniger beliebt, stellen aber

wichtige Alternativen dar. Dabei sind Wohnheime mit Betreuungsangeboten aufgrund der hohen

Tagessätze jedoch nicht immer finanzierbar.

Qualitätsproblem: Wie wollen Münchener Auszubildende wirklich wohnen?

Der Vergleich zwischen den Angeboten für Auszubildende auf dem Münchener Wohnungsmarkt und

den Wünschen der Nachfrager offenbart eine deutliche Diskrepanz (vgl. Kapitel 2.3 und 2.4). Die

geringe Wohnkaufkraft der Auszubildenden grenzt die Möglichkeiten der Wohnraumverfügbarkeit

stark ein. Hinsichtlich des tatsächlich verfügbaren Wohnraums ergibt sich somit ein Qualitätsproblem.

Dieses äußert sich durch nicht-adäquate Wohnformen wie Zimmer zur Untermiete, durch überwie-

gend nicht mehr zeitgemäße Angebote in Wohnheimen sowie Angebote auf dem privaten Markt, die

häufig alt und vielfach nicht modernisiert sind. Benötigt werden neue Qualitäten in allen Bereichen.

23 Nettokaltmiete bei Wiedervermietung (Median) in 2010, 16,80 Euro Median bei Erstvermietung in 2010, Wohnungsgröße 20-40 m², Mietpreisspanne liegt zwischen 15,20 und 20,90 Euro. (Quelle: Stadt München (2010): Wohnungsmarktbarometer, S. 5-6).

3.3

23


Dafür sind vor allem flexible Angebote notwendig. Diese umfassen weitaus mehr als das reine Woh-

nen. Hierzu gehören beispielsweise Betreuungsangebote im Quartier für alleinerziehende Auszubil-

dende. Das Wohnumfeld ist generell für alle Auszubildenden relevant. Entgegen der „Insellösungen“,

die Wohnheime bieten, kann hier eine wirkliche Integration in das Quartier erfolgen. Insbesondere für

zuziehende Auszubildende ist diese Integration und die Verankerung im Quartier wichtig. Der Wohns-

tandort muss ferner einen gewissen Mehrwert bieten. Auszubildende müssen sich versorgen können,

gut an den öffentlichen Personennahverkehr und motorisierten Individualverkehr angebunden sein,

um ihre Ausbildung realisieren zu können, aber im Quartier auch Freizeit-, Kultur- und Sportangebote

vorfinden.

Der Bestand im unteren Preissegment ist momentan noch häufig durch Modernisierungsstau wie

ausbleibende energetische Maßnahmen (Fensteraustausch etc.) gekennzeichnet. Dies führt häufig

auch zu hohen Nebenkosten. Der Bestand sollte daher einen angemessenen Zustand aufweisen.

Umfassende Modernisierungen (Bäder, Balkone, Küchen, Böden, Grundrisse etc.) die entsprechend

hohe Mietpreise erzielen, sind weniger erforderlich als moderate Modernisierungen (Austausch der

Fenster oder der Heizung etc.). Besonders sollte dabei auf energetische Modernisierungen geachtet

werden, die außerdem zu einer Reduktion der Nebenkosten führen. Sie sind sinnvoll, wenn der öko-

nomische Aspekt auch im ökologischen Sinne effektiv ist. Modernisierungsbedarf betrifft dabei nicht

nur das Angebot am freien Wohnungsmarkt, sondern auch die Wohnheimangebote. Hier gilt es ins-

besondere die Grundrisse zu verändern und moderne, nachgefragte Appartements statt Einzel- oder

Doppelzimmer zu errichten. Der Neubau spielt auch in München eine immer geringere Rolle. Während

er innerhalb des Eigentumssegments noch einigermaßen stark vertreten ist, sind Neubaumaßnah-

men im Mietwohnungsbau, insbesondere im für Auszubildende interessanten, unteren Preissegment

zurückgegangen. Somit hat das Angebot an modernen kleinen Wohnungen im Neubau, die auch

energetischen Kriterien entsprechen, abgenommen.

Die deutliche Diskrepanz zwischen Angebot und Bedarf besteht gerade in den Segmenten, die für

Auszubildende relevant sind. Junge Menschen, von denen zu Beginn ihrer Ausbildung Flexibilität und

Eigenständigkeit eingefordert werden, benötigen Qualitäten im Bereich des Wohnens: Hier müssen

sie Rückzugsräume besitzen, die ihren Bedürfnissen gerecht werden und keine Einschränkungen bei-

spielsweise der Privatsphäre (unter anderem durch Zwei-Personen Wohnheimzimmer, Wohnen bei

der Ausbildungsstelle, vorgegebene Zeiten für abendliche Heimkehr) aufweisen. Die Auszubildenden

benötigen Raum zum Lernen aber auch Entspannen in einer nachfragegerechten Qualität und Grö-

ße. Wichtig ist, dass auch moderate Qualitäten im unteren Preissegment angeboten werden und

hier nicht auf Wohnungen zurückgegriffen werden muss, die in einem stark sanierungsbedürftigen

Zustand sind. Ebenso sollten Auszubildende nicht bereits zu Beginn der Ausbildung aufgrund von

Provision, Kaution sowie sehr hohen Mieten in Bedrängnis geraten.

24


Was machen andere anders?

Die Wohnraumsuche ist für Auszubildende an vielen Standorten in Deutschland schwierig. Dabei

ergeben sich jedoch vor allem aufgrund der Marktsituationen deutliche Unterschiede. In sogenann-

ten Mietermärkten, die durch geringe Preise und oft sogar Leerstände geprägt sind, können sich

Auszubildende häufig leichter mit Wohnraum versorgen. Im Folgenden werden drei unterschiedliche

Ansätze zur Wohnraumversorgung, die in unterschiedlichen Märkten verankert sind, dargestellt. Der

Akzent bei der Auswahl der folgenden Beispiele liegt auf der jeweiligen Akteursbeteiligung. Trotz der

unterschiedlichen Marktlage lassen sich daraus Transferpotenziale ableiten. Abschließend wird ein

Beispiel, dass sich gezielt an Auszubildende im Blockunterricht mit temporärem Wohnraumbedarf

richtet, vorgestellt.

Bedarfsgerechte Wohnangebote für Auszubildende in Wolfsburg

Die im Osten Niedersachsens gelegene kreisfreie Stadt Wolfsburg zählt zu einer der wenigen neuen

Stadtgründungen, welche in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts vollzogen wurden. Bei Grün-

dung war die Stadt als Wohnstandort für die Mitarbeiter des Volkswagen-Konzerns vorgesehen. Auch

heute prägt der VW-Konzern als größter Arbeitgeber nicht nur die Wirtschaft der Stadt, sondern

auch den dortigen Wohnungsmarkt mittels seiner Gesellschaft „Volkswagen Immobilien“. Wolfsburg

präsentiert sich im regionalen Vergleich zwar als Wohnstandort mit einem gehobenen Preis- und

Nachfrageniveau sowie einem relativ ausgeglichenen Wohnungsmarkt; kleinräumig zeichnen sich

jedoch auch hier differenziertere Entwicklungen ab: Punktueller Leerstand auf der einen Seite und

attraktive Wohnlagen mit gehobenen Preisen stehen sich innerhalb des Stadtgefüges gegenüber,

welches vom Geschosswohnungsbau dominiert wird. Für Auszubildende präsentiert sich die Stadt

Wolfsburg als attraktiver Wohn- und Arbeitsort. Auf die große Nachfrage der Auszubildenden, in der

Stadt nicht nur ihre Ausbildung zu absolvieren, sondern auch dort zu wohnen, hat VW-Immobilien

reagiert. So vermietet der größte Anbieter von Wohnraum in Wolfsburg ausgewählte Wohnungen

exklusiv an Auszubildende und Studierende zu Vorzugskonditionen. Im Angebot sind hierbei nicht-

möblierte Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen mit einer Größe von 55 bis 78 m², je nach Größe für

eine Kaltmiete von 265 Euro bis 400 Euro im Monat. Dies entspricht einer Nettokaltmiete von etwa

5,00 Euro/m². Ein deutlicher Vorteil ergibt sich für die Auszubildenden durch den Wegfall einer Kau-

tion. Kooperationen mit Telefonanbietern bieten darüber hinaus eine weitere Möglichkeit, Geld zu

sparen. Voraussetzung beim Abschluss des Mietvertrages ist jedoch, dass ein zweiter Vertragspartner,

zum Beispiel ein Elternteil, für den Auszubildenden bürgt. Überdies erhält der Auszubildende nach

Beendigung der Ausbildung die Möglichkeit, weitere drei Monate in der Wohnung zu den gleichen

Konditionen zu wohnen. Er muss sich dann entscheiden, ob er eine neue Wohnung suchen möchte

oder zu den normalen Marktkonditionen in der Wohnung verbleiben will. Zentrale Zielgruppe des

Projektes stellen Studierende und Auszubildende dar, die nicht aus Wolfsburg stammen und in Form

dieses Angebots, kostengünstigen Wohnraum innerhalb der Stadt zur Verfügung gestellt bekommen.

Darüber hinaus sind aber auch Jugendliche und junge Erwachsene, die aus Wolfsburg kommen, Ziel-

gruppe des Projekts, zum Beispiel wenn aufgrund sozialer Disparitäten oder aus Platzgründen im

Elternhaus ein Auszug notwendig wird.

4

25


Das Konzept von VW Immobilien entstand vor etwa zehn Jahren, als das Unternehmen versuchte, auf

Wohnungsleerstände in ihren Beständen zu reagieren. Man entschied sich dazu, die leerstehenden

Wohnungen aus dem regulären Wohnungsbestand besonders kostengünstig für junge Paare zu ver-

mieten. Diese Idee entwickelte sich zu einer Art Selbstläufer, der aufgrund der hohen Beliebtheit zu

großer Nachfrage führte. Das Unternehmen wiederum reagierte auf diese Nachfrage und stellte ver-

mehrt Wohnungen aus dem eigenen Bestand für Jugendliche zur Verfügung. Aktuell ist die Nachfrage

nach diesen kostengünstigen Wohnungen weitaus größer als das vorhandene Angebot. Dies betrifft

vor allem die kleinen Wohnungen mit lediglich zwei Zimmern und einer entsprechend geringen Miete.

Da es sich bei den Studierenden- beziehungsweise „Azubiwohnungen“ um Wohnungen aus dem

regulären Wohnungsbestand des Unternehmens handelt, besteht die Möglichkeit, flexibel auf die

aktuelle Nachfrage zu reagieren und bei Bedarf das Angebot zu erweitern bzw. Wohnungen in den

normalen Wohnungsbestand zurückzuführen.

Verglichen mit München weist der Wolfsburger Wohnungsmarkt deutlich andere Rahmenbedingun-

gen auf. So besteht – anders als in München – in Teilbereichen Wolfsburgs Handlungsdruck, schlech-

ter ausgestattete oder nicht-renovierte Wohnungen zu vermarkten. Die Möglichkeit, Wohnungen an

Auszubildende oder Studierende zu günstigen Konditionen zu vermieten, die auf dem regulären Woh-

nungsmarkt nur schlecht vermarktbar wären, löst zwar das Leerstandsproblem. Das Transferpotenzial

für München ist in diesem Fall aber gering.

Es stellt sich die Frage, wer von solchen speziellen Wohnungsangeboten für Auszubildende profitiert.

Neben den Auszubildenden selbst sind dies insbesondere die ausbildenden Unternehmen sowie die

jeweils betroffene Stadt, welche durch den Zuzug und das Halten von Auszubildenden in der Stadt

die Wirtschaftskraft stärken kann. Darüber hinaus können dadurch, dass ein Wohnungsunternehmen

Wohnraum für junge Menschen zur Verfügung stellt und auch die Möglichkeit bietet, nach dem Stu-

dium oder der Ausbildung in den Wohnungen zu verbleiben, Mieter an das Wohnungsunternehmen

gebunden werden.

Angebote wie das oben beschriebene existieren nicht nur in Wolfsburg. Viele Städte und Gemeinden

Deutschlands mit entspanntem Wohnraum vermelden ähnliche Programme, die sich in den meisten

Fällen an Auszubildende und Studierende richten. Anbieter dieser Projekte sind zumeist Wohnungs-

unternehmen, welche über eine Vielzahl an Wohnungen verfügen, die in Teilbereichen nur schwer zu

vermieten sind.

Münchener Wohnungsunternehmen und weitere Anbieter von Wohnraum stehen vor der Frage, wa-

rum sie Wohnraum für Auszubildende zu vergünstigten Konditionen anbieten sollten, wenn sie ihre

Wohnungen ohne Probleme auch zu normalen Bedingungen vermarktet bekommen. Hinter dieser

Frage steckt die Argumentation, welche sich auf die Fluktuation von Mietern bezieht. So haben An-

bieter von Wohnraum das Ziel, Mieter möglichst lange an sich zu binden, um Leerstände, auch wenn

sie nur kurzfristig bei Mieterwechsel stattfinden, zu verhindern. Insbesondere Auszubildende stellen

jedoch eine Zielgruppe dar, die in vielen Fällen nur für einen eingeschränkten Zeitraum Wohnraum an

einer bestimmten Stelle benötigt.

26


Transferpotenzial hinsichtlich des Wolfsburger Angebotes besteht somit hinsichtlich der Akteure, die

sich engagieren. Wohnungsunternehmen und Arbeitgeber engagieren sich gemeinsam für die Gruppe

der Auszubildenden. Die günstigen Konditionen, verbilligter Mietpreis, Erlassen der Kautionszahlung

und die Möglichkeit bis zu drei Monate nach der Ausbildung diese Konditionen aufrecht zu erhalten,

sind aufgrund der Vermarktungsprobleme entwickelt worden. Aber auch an starken Märkten sind

diese Konditionen übertragbar, wenn sich hierzu Partnerschaften entwickeln, die diese Konditionen

mittragen.

Hamburg, Rothenburgsort: Gewerkschaften und Ausbildungsbetriebe

schaffen neuen Wohnraum für Auszubildende

Ähnlich wie in München kommen etwa 40 % der insgesamt rund 40.000 Auszubildenden im Stadt-

staat Hamburg von außerhalb. Der Wohnraum ist äußerst knapp und übersteigt nicht selten die finan-

ziellen Möglichkeiten der Jugendlichen, was, so lokale Experten, viele Jugendliche davon abhält, in

Hamburg ihre Ausbildung zu absolvieren. 2011 soll deshalb das erste Wohnheim für Auszubildende

in der Stadt Hamburg entstehen. Es soll 632 Mietern Wohnraum in Wohngemeinschaften für drei bis

fünf Personen bieten, die optional ein sozialpädagogisches Betreuungsangebot beinhalten. Die Initia-

tive für das Pilotprojekt geht auf die Hamburger Gewerkschaftsjugend zurück, die auf die Missstände

auf dem Hamburger Wohnungsmarkt hingewiesen hat.

Für den Bau des Auszubildenden Wohnheims war bisher ein Grundstück in Hamburg-Rothenburgsort

vorgesehen, welches aufgrund einer zu hohen Arsen-Belastung jedoch nicht mehr für dieses Projekt

genutzt werden kann. Obwohl die Suche nach einem alternativen Grundstück von der Politik stark

unterstützt wird, konnte bisher kein alternatives Grundstück gefunden werden, welches die erfor-

derlichen Kriterien erfüllt. So soll das Grundstück vor allem in der Nähe zur Innenstadt liegen, wo

Grundstücke zum einen ausgesprochen teuer und zum anderen sehr selten sind. Der Grund für die

geforderte Zentrumsnähe liegt in der Zielgruppenansprache des Pilotprojektes. So sollen bei dem

Projekt vor allem Jugendliche angesprochen werden, die im Sinne des dualen Studiengangs sowohl

eine Ausbildung, als auch ein Studium absolvieren.

Da in der Hansestadt weitgehend alle Hochschulen zentrumsnah gelegen sind, bietet ein Grundstück

in unmittelbarer Nähe zu den Hochschulen für alle potentiellen Bewohner des Wohnheims zahlreiche

Vorteile. Eine Ausrichtung des Standortes nach den Standorten der Ausbildungsunternehmen scheint

an dieser Stelle wenig sinnvoll, da die Bewohner in der gesamten Stadt verteilt ihre Ausbildungsplät-

ze vorfinden, jedoch überwiegend in der Nähe des Zentrums.

Zentrale Zielgruppe des Projektes stellen neben Jugendlichen im dualen Ausbildungssystem solche

Jugendliche dar, die nicht aus Hamburg kommen und durch in Form dieses Projektes eine Anlaufstelle

und kostengünstigen Wohnraum in der Stadt zur Verfügung gestellt werden soll. Darüber hinaus

treten aber auch Jugendliche aus Hamburg, die aufgrund sozialer Disparitäten oder aus Platzgründen

aus ihrem Elternhaus ausziehen möchten als Zielgruppe in den Fokus. Bei der Zusammensetzung

der Wohngemeinschaften, die zeitgleich auch als soziale Bezugsgruppe dienen, soll darauf geachtet

werden, dass das soziale Gefüge stimmig ist und das Konfliktpotential unter den Bewohnern so

27


gering wie möglich gehalten wird. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die Auszubildenden,

aufgrund von Schulzeitverkürzungen, dem Aussetzen des Wehrdienstes etc. immer jünger werden,

weshalb einer pädagogischen Betreuung im Haus eine große Notwendigkeit eingeräumt wird (auch

wenn aktuell das durchschnittliche Alter bei Ausbildungsbeginn zunächst angestiegen ist).

Das Betreuungskonzept sieht eine Unterstützung der Auszubildenden vor, welche sowohl von den

Jugendlichen, deren Eltern als auch den Ausbildungsunternehmen in Anspruch genommen werden

kann. So soll es vor allem für die minderjährigen Jugendlichen stets einen Ansprechpartner geben, der

in allen Situationen unterstützend eingreifen kann. Das ambitionierte Ziel dieser Betreuung ist es, die

Abbrecherquote der Auszubildenden so gering wie möglich zu halten und bei möglichen Konflikten

sofort aktiv zu werden. Im Zweifelsfall können die Betreuer dabei helfen, das Ausbildungsunterneh-

men zu wechseln, beziehungsweise eine neue Ausbildung zu finden. Neben dieser Betreuung soll ein

Freizeitangebot vor allem in den Abendstunden dazu beitragen, dass die Jugendlichen ihre sozialen

Kontakte untereinander pflegen.

Die Kosten für das Bauprojekt, das ausschließlich von regionalen tarifgebundenen Unternehmen

durchgeführt wird, belaufen sich auf etwa 37 Millionen Euro, und werden von privaten Investoren

getragen. Das Wohnheim soll dabei einer energiewirtschaftlich modernen und nachhaltigen Bau-

weise entsprechen. Aufgrund der positiven Resonanz seitens der Politik erfährt das Projekt weitere

Unterstützung in Form von zinsgünstigen Krediten für die Investoren, ausgehend von der Hamburgi-

schen Wohnungsbaukreditanstalt, welche die Baukosten minimal halten und das Projekt für Inves-

toren attraktiver gestalten soll. Die Trägerschaft wird eine eigens gegründete Stiftung übernehmen.

Aus diesem Grund wurde der Verein „Ausbildungsstart e.V.“ gegründet. Besonders interessant ist

die Möglichkeit, dass sich die ausbildenden Unternehmen in Hamburg finanziell an dem Projekt

beteiligen können. Die beteiligten Unternehmen haben die Förderung des Projektes mit den Jugend-

und Auszubildendenvertretern ihres jeweiligen Unternehmens abgestimmt. So sollte sichergestellt

werden, dass das Projekt tatsächlich für die jeweiligen Jugendlichen und Auszubildenden sinnvoll ist.

Durch die Zustimmung und Kooperation zwischen den Jugend- und Auszubildendenvertretern und

den Unternehmen kam es dann zu dem Entschluss sich an der Stiftung finanziell zu beteiligen. Ob

und in welcher Höhe sich die Unternehmen an dem Projekt beteiligen, bleibt abzuwarten.

Aufgrund der immens hohen Mietpreise in der Stadt Hamburg ist das primäre Ziel dieses Projektes,

die Mietkosten für die Auszubildenden so gering wie möglich zu halten. So dient das Projekt nicht

dem Zweck, durch die Mieten Gewinne zu erzielen, sondern lediglich kostendeckend zu arbeiten. Die

Mieten sollen sich zudem an den bundesweit geltenden Richtwerten der Berufsausbildungsbeihilfe

orientieren, die derzeit bei 224 EUR monatlich liegen. Darüber hinaus soll ein Aufschlag bezahlt

werden, der sich nach der Ausbildungsvergütung richtet und somit eine soziale Preisstaffelung der

Mieten beinhaltet. Neben dem Bestreben, die Mieten möglichst niedrig zu halten, soll den Bewoh-

nern außerdem dabei geholfen werden finanzielle Unterstützung wie die Berufsausbildungsbeihilfe

erfolgreich zu beantragen. Lokale Experten gehen davon aus, dass von den rund 40.000 Auszubilden-

den in Hamburg bisher lediglich 3.000 Fördergelder erhalten.

28


Um ein Projekt mit einem solchen Investitionsvolumen finanziell realistisch kalkulieren zu können,

ergaben Rentabilitätsberechnungen, dass die rund 632 geplanten Wohnplätze notwendig sind, um

das Projekt zu finanzieren. Eine geringere Anzahl an Wohnplätzen würde aus Kostengründen nicht

durchführbar sein. Geplant ist es, den jeweiligen Wohngemeinschaften einen Gemeinschaftsraum

bereitzustellen, der möbliert sein soll. Ob die einzelnen Zimmer möbliert sein werden, was dem

Wunsch der Initiatoren entspräche, steht bislang noch nicht fest, da hier weitere Kosten von rund

200 bis 300 EUR pro Wohnplatz entstünden.

Die Nachfrage nach diesen Wohnungen wird als sehr hoch eingeschätzt. Vergleicht man dieses

Projekt mit den in Hamburg vorhandenen Studentenwohnheimen und der aktuellen Anzahl der

Studierenden, so stellt man fest, dass für rund 60.000 Studierende rund 5.000 Wohnungen in ent-

sprechenden Wohnheimen bereit stehen und zu 99 % ausgelastet sind. Diese verfügen demnach

über eine außerordentlich hohe Nachfrage. Für Auszubildende stellen sich die Zahlen noch brisan-

ter dar. So würden mit dem Bau des Wohnheimes auf rund 40.000 Auszubildende 632 Wohnplätze

in Wohnheimen entstehen, weshalb auch hier von einer außerordentlich hohen Nachfrage ausge-

gangen werden kann.

Der Erfolg von Großprojekten, dessen Steuerung passiv ist, d.h. dort, wo sich Auszubildende nicht

an der Planung beteiligen können, ist maßgeblich von einer gelungenen Integration in das vorhan-

dene Wohnumfeld und einer breiten gesellschaftlichen Basis abhängig.

Da der Hamburger Wohnungsmarkt ähnlich angespannt ist, wie der Wohnungsmarkt in München,

bietet dieses Pilotprojekt großes Transferpotential für die Stadt München. Besonders hervorzuhe-

ben ist an dieser Stelle die enge Kooperation zwischen Akteuren aus der Politik, den Gewerkschaf-

ten sowie den lokal ansässigen Unternehmen. Diese Kooperation vereinfacht den Planungsprozess

um ein Vielfaches und bietet bei der Umsetzung des Projekts und der Bewältigung von möglichen

Konflikten (wie hier bei der Findung eines neuen Baugrundstückes) zahlreiche Vorteile. In München

könnten an Stelle der eigens gegründeten Stiftung auch kirchliche Träger für die Umsetzung sol-

cher Projekte in Frage kommen, die in der Stadt stärker vertreten sind, als beispielsweise in Ham-

burg. Aber auch die Gründung einer eigenen Stiftung ist denkbar. Ebenso positiv hervorzuheben

ist das Ziel, die Mietkosten möglichst gering zu halten und an den bundeseinheitlichen Sätzen der

Berufsausbildungsbeihilfe zu orientieren. Insbesondere die Unternehmen, die sich hier beteiligen,

haben dann auch ein besonders interessantes Angebot um Auszubildenden zu werben.

Leipzig, Connewitz: Projekt „Wohnen für junge Leute“

beteiligt Zielgruppe bereits in der Planungsphase

Im Gegensatz zu den Städten München und Hamburg verfügt die Universitätsstadt Leipzig insge-

samt über ein höheres Wohnungsangebot, als nachgefragt wird. Diesem allgemeinen Angebots-

überschuss an Wohnraum steht jedoch ebenfalls eine Wohnungsknappheit besonders für junge

Singlehaushalte gegenüber. Diese fällt zwar nicht so gravierend aus wie beispielsweise in Ham-

burg oder München, wird jedoch am Wohnungsmarkt deutlich spürbar. Aufgrund der historischen

29


Entwicklung haben zahlreiche Altbauwohnungen deutlichen Modernisierungsstau und weisen im

Gegensatz zu Neubauwohnungen eine deutlich geringere Miete auf. So unterscheiden sich die

Mieten nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße, wobei sich der Sanierungsstand, die Wohnungs-

ausstattung und die Lage erheblich auf die Mietpreise auswirken. Während die Nettokaltmiete

für Neubauwohnungen seit dem Jahr 2004 bei 5,50 bis 5,60 Euro/m² liegt, betrug die Nettokalt-

miete bei Altbauwohnungen im Jahr 2002 durchschnittlich 4,35 Euro/m². Durch zahlreiche und

aufwändige Renovierungsarbeiten in den Altbeständen ist jedoch ein kontinuierlicher Anstieg des

Mietpreises von Altbauwohnungen zu konstatieren. Während im Jahr 2009 die Miete von Altbau-

wohnungen auf durchschnittlich 4,80 Euro/m² anstieg, ist in Altbauwohnungen in bevorzugter Lage

sogar ein Mietpreis zwischen 6,50 Euro/m² bis zu 6,90 Euro/m² 24 zu erzielen. Differenziert nach

der Wohnungsgröße weisen sowohl sehr kleine als auch sehr große Wohnungen die höchsten Qua-

dratmeterpreise auf. Vor allem für junge Haushalte stellen die ansteigenden Mieten und die über-

durchschnittlich hohen Mietpreise für sehr kleine Wohnungen ein Problem dar. Junge, einkommens-

schwache Haushalte haben in Leipzig teilweise Schwierigkeiten sich mit Wohnraum zu versorgen.

Sie sind daher in den Fokus der Leipziger Wohnungsbaugenossenschaft gerückt, die speziell für

diese Zielgruppe innovative Wohnprojekte realisiert hat. Stellvertretend für innovative Wohnprojek-

te, die bereits durch eine hohe Akteursbeteiligung hervorgetreten sind, ist das Konzept von Leipzig

Connewitz zu nennen: Es handelt sich um 26 Wohnungen in einer Wohnanlage aus dem Jahr 2000.

Die Leipziger Wohnungsbaugenossenschaft hatte sich lange Zeit auf das Thema des Seniorenwoh-

nens konzentriert und plante am Standort ursprünglich die Errichtung eines Seniorenwohnheims.

Angesichts der großen Beliebtheit des gründerzeitlichen und urbanen Quartiers bei jungen Leuten

initiierte die Genossenschaft jedoch das Projekt „Wohnen für junge Leute“, auch als Maßnah-

me gegen eine Überalterung des Quartiers. Damit wandte sich die Genossenschaft einer neuen

Zielgruppe zu, nämlich den jungen Menschen, die erstmals eine eigene Wohnung beziehen und

deren finanzieller Spielraum begrenzt ist. Die Nutzer wurden bei der Planung des Projekts mit

eingeschlossen. Die Planungsbeteiligung der jungen Leute wird an den baulichen Besonderheiten

der Wohnanlage deutlich:

• Es gibt eine große Flexibilität bei der Grundrissgestaltung.

• Aus Kostengründen wurde auf Balkone verzichtet, stattdessen wurden

geschosshohe Schiebefenster eingebaut.

• Keller wurden durch Abstellschuppen im Hof ersetzt.

Das Wohnprojekt wird heute von Singles, Paaren, Wohngemeinschaften, aber auch Familien genutzt,

die entweder in Ausbildung sind, studieren oder am Anfang des Berufslebens stehen. Da sich die

Mieter an der Umsetzung und der Errichtung des Projekts beteiligt haben, konnten die Baukosten

um etwa 9% gesenkt werden. Ökologisches Bauen war auch hier eine der zentralen Zielsetzungen

der Planungsgruppe: Umgesetzt wurde eine Solaranlage auf dem Dach zur Erwärmung des Wassers.

24 Quelle: Stadt Leipzig – Dezernat Stadtentwicklung und Wohnungsbau 2009: Monitoringbericht 2009. Wohnungsmarktentwicklung, Stadterneuerung, Stadtumbau. Leipzig.

30


Auch wenn München über einen anderen Wohnungsmarkt und etwas andere Problematiken

verfügt, lässt sich insofern Transferpotential identifizieren, als dass eine Genossenschaft diese

Zielgruppe der jungen, einkommensschwächeren Mieter bewusst identifiziert und ein adäquates

Angebot aufgebaut hat. Die Entwicklung eines bedarfsgerechten Angebots wird vor allem durch

die frühzeitige Einbindung der Zielgruppe bereits in der Planungsphase entsprochen. Zudem

wird das Projekt dadurch abgesichert, dass nicht nur streng eine einzelne Zielgruppe beachtet

wird, sondern eine größere Gruppe, die sich jedoch in vergleichbareren Rahmenbedingungen

(geringes Einkommen, jung, wenig Wohnerfahrung, hohe Flexibilität) bewegt. In München könn-

ten Projekte mit Genossenschaften angedacht werden, die sich im Bestand realisieren lassen.

Auch wenn mit diesem Ansatz keine quantitativen Lösungen zu erzielen sind, könnten solche

Projekte Wohnraumangebote schaffen, die den qualitativen Nachfragerwünschen der Auszubil-

denden gerecht werden.

Vergleichbare Wohnkonzepte für junge Menschen sind aus dem benachbarten Dänemark be-

kannt, in dem Jugendwohnen als Baustein der öffentlichen Wohnversorgung längst eine wichti-

ge Rolle spielt. Hier haben sich Jungendwohnungen in den letzten 25 Jahren als eigenständiger

Wohnungstyp entwickelt. Jugendliche gehören hier, ebenso wie Senioren, zu den wichtigsten

Zielgruppen der Wohnungswirtschaft. Die Begründung für die Etablierung von Jugendwohnun-

gen, die vergleichbar zu Sozialwohnungen öffentlich gefördert werden, war, dass wirtschaftli-

ches Wachstum von guten Ausbildungs- und Studienbedingungen abhängt. Ein erheblicher Teil

der dänischen Jugendwohnungen wird von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen gebaut und

geplant.

Das EBZ-Berufskolleg in Bochum als Beispiel für

schulisch angegliederte temporäre Wohnangebote für Auszubildende

Das EBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum

bietet u.a. Aus-, Fort- und Weiterbildungen an. Im Bereich des Ausbildungsbetriebs bietet das

Berufskolleg für Auszubildende die Möglichkeit, bei Blockveranstaltungen die Wohnmöglichkei-

ten im angegliederten Gästehaus zu nutzen.

Das Gästehaus des EBZ Berufskollegs stellt insgesamt 114 Zimmer und 226 Betten (Einzel-

und Doppelzimmer) zur Verfügung, die zu einem Großteil von den Auszubildenden in Anspruch

genommen werden. Jedoch werden die Zimmer auch an Tagungs- bzw. Seminargäste des EBZ

vermietet.

Zentrale Zielgruppe des Wohnangebotes sind Jugendliche im dualen Ausbildungssystem, die

ihren Wohnstandort nicht in Bochum haben. Voraussetzung ist ein gültiges Ausbildungsver-

hältnis zum Immobilienkaufmann bzw. Kauffrau. Der Aufenthalt (Miete und Servicepauscha-

le) wird in der Regel durch den Ausbildungsbetrieb finanziert, der Auszubildende muss keine

größeren Kosten tragen. Im Rahmen des Wohnangebotes für die Auszubildenden gibt es kein

Betreuungsangebot. Auszubildende können aber die Angebote im Rahmen ihrer Ausbildung

nutzen. So sieht das Betreuungskonzept des EBZ Berufskollegs eine umfassende Unterstützung

31


der Auszubildenden vor, welche neben einem Lehrer des Vertrauens auch Vorbereitungs- und

Nachhilfekurse umfasst. Die Nachfrage nach den Zimmern des Gästehauses ist als sehr hoch

einzuschätzen, da die allgemeine Auslastung innerhalb der Woche bei fast 100% liegt. Etwa

160 Auszubildende nutzen in einer Woche das Wohnangebot und buchen dabei in den meisten

Fällen die Einzelzimmer. Die Zimmer des Gästehauses verfügen über eine Standard-Möblierung,

welche ein Bett, einen Tisch, einen Stuhl und einen Kleiderschrank umfasst und bieten kosten-

losen W-LAN-Zugang.

In München besteht besonderer Handlungsbedarf zur Schaffung von temporärem Wohnraum

für Auszubildende mit Blockunterricht. Während es für Weiterbildungsbesucher und Schüler von

Abendschulen temporäre Wohnangebote25 gibt, sind diese Möglichkeiten für Auszubildende im

Blockunterricht eingeschränkt. Das Bochumer Beispiel belegt, dass es durchaus einen Markt

gibt, der Nachfragerwünschen angepasste temporäre Wohnangebote offeriert, die auch finan-

zierbar sind.

Das Bochumer Beispiel zeigt Transferpotenzial hinsichtlich der Übernahme der Übernachtungs-

kosten, welche überwiegend durch den jeweiligen Ausbildungsbetrieb erfolgt und durch die

Schule organisiert wird. Auszubildende stehen in diesem Beispiel nicht vor dem Problem, für die

Zeit ihres Blockunterrichts eine bezahlbare Unterkunft zu finden und können sich somit vollstän-

dig auf ihre Ausbildung konzentrieren.

25 Stahlgruber-Stiftung Gästehaus

Die Stahlgruber-Stiftung in München, welche aus dem Eigenkapital des Unternehmens „Stahlgruber“ hervorgegangen ist, bietet Wei-

terbildungskurse im Bereich des Vulkaniseur- und Kfz-Handwerks an, welche jährlich von mehr als 2.000 Teilnehmern aus dem In- und

Ausland genutzt werden. Für die Teilnehmer der Kurse bietet die Stiftung Wohnmöglichkeiten in Form von 75 Appartements an. Etwa

12.000 Übernachtungen jährlich untermauern die Beliebtheit und die Leistungsfähigkeit des Gästehauses der Stiftung. Die zentrale

Zielgruppe des Gästehauses stellen erwachsene Teilnehmer der Fortbildungen dar, die nicht aus München oder näherer Umgebung

kommen und in dieser Form kostengünstigen Wohnraum in der Stadt zur Verfügung gestellt bekommen. Das Wohnangebot richtet

sich ausschließlich an Teilnehmer der Fortbildungen und Gäste der Stahlgruber-Stiftung. Die generellen Aufenthaltszeiten variieren

hierbei, je nach Dauer der Fortbildung, zwischen zwei Tagen und 20 Wochen. Über ein konkretes Betreuungskonzept verfügt das

Gästehaus der Stahlgruber-Stiftung nicht, da aufgrund der Zielgruppe der zumeist Erwachsenden kein Bedarf für eine intensive Be-

treuung besteht. Die Miete für ein Appartement im Gästehaus liegen derzeit auf einem, verglichen mit den Mieten für eine Wohnung

in München, moderaten Niveau von 30 Euro pro Tag. In diesem Preis ist eine Teilverpflegung in Form eines Frühstückes enthalten. Die

Ausstattung der Appartementzimmer verfügt über ein gängiges Standardmobiliar sowie über ein eigenes Bad mit WC. Ein ähnliches

Angebot, welches die temporäre Nutzung von Wohnraum gewährleistet, wird durch die Franz-Auweck-Abendschule in München zur

Verfügung gestellt. Die Abendschule in München wurde im Jahre 1993 nach ihrem Gründer Franz Auweck benannt, der 1946 mit

der Aufgabe zur Errichtung einer Berufsmittelschule beauftragt wurde, welche berufstätigen Erwachsenen in den Abendstunden den

Erwerb der mittleren Reife ermöglichen sollte. Für Schüler der Franz-Auweck-Abendschule, die den zweiten Bildungsweg absolvieren,

stehen im angegliederten Wohnheim 40 Appartements zur Verfügung. Die zentrale Zielgruppe des Wohnheims stellen größtenteils die

Schüler der Abendschule dar, welche über den Zeitraum einer Blockveranstaltung günstigen Wohnraum in unmittelbarer Nähe suchen.

Die Schule verfügt nicht über ein konkretes Betreuungskonzept, welches im Zusammenhang mit dem Wohnangebot steht. Schüler

der Abendschule, welche das Wohnangebot in Anspruch nehmen, können jedoch auch von dem Betreuungsangebot der Schule profi-

tieren. So sind neben Lehrbetreuern auch wöchentliche Deutschkurse zur Unterstützung der Studierenden mit Migrationshintergrund

verfügbar. Während für die Nutzung des schulischen Angebotes der Abendschule eine Semestergebühr von 250 Euro erhoben wird,

liegen die Kosten für die Nutzung eines Appartements im Wohnheim auf einem moderaten Niveau von 260 Euro im Monat. Neben der

Standardmöblierung befindet sich in den Appartements eine kleine Kochnische, so dass für die Nutzer des Angebotes die Möglichkeit

besteht, sich selbst zu versorgen. Eine Essenspauschale, wie sie beispielsweise auch beim Wohnangebot der Stahlgruber-Stiftung

erhoben wird, entfällt.

32


To Do - Wie kommt München weiter?

München braucht mehr kleine Wohnungen zu bezahlbaren Preisen

Der Münchener Wohnungsmarkt ist angespannt und teuer. Im Segment der kleinen, preiswerten

Wohnungen stellt sich diese Ausgangslage verschärft dar. Das daraus resultierende Mengenprob-

lem, dem Auszubildende auf Wohnraumsuche gegenüberstehen, kann nur durch die Schaffung von

mehr Angeboten angegangen werden.

Potenzial zur Lösung des Mengenproblems muss vor allem im Bestand genutzt werden. Langfristig

kann eine Lösung nur gemeinsam mit den unterschiedlichen Anbietern angestrebt werden. Woh-

nungsgesellschaften und –genossenschaften müssen für diese Nachfragegruppe sensibilisiert und

gewonnen werden, um die Bereitschaft zu erhöhen, besondere Konditionen für diese Zielgruppe

anzubieten. Bislang stellen Auszubildende, so die übereinstimmenden Angaben mehrerer Anbieter,

nur einen sehr geringen Anteil in der Mieterschaft dar. Insbesondere Listen mit langen Wartezeiten

erschweren es Auszubildenden günstigen und guten Wohnraum anzumieten, da sie in der Regel

kurzfristig, bei Zusage der Ausbildungsstelle, Wohnraum suchen. Das Vorhalten eines besonderen

Kontingentes für diese Nachfragergruppe mit einer gesonderten Warteliste könnte hier einen Kom-

promiss darstellen. Berücksichtigt werden sollten zudem Nachfrager, die noch keinen Wohnsitz

in München haben. Diese Überlegung ist gegebenenfalls auch für Genossenschaften relevant.

Bei ihnen kommt die Problematik hinzu, dass Auszubildende in der Regel nicht über ausreichend

finanzielle Mittel verfügen, um die notwendigen Investitionen für die Einlage tätigen zu können.

Die Bereitschaft einer „Schnuppermitgliedschaft“ mit einer geringeren Einlage für Auszubildende

während ihrer Ausbildungszeit könnte dieses Wohnangebot auch für diese Nachfrager öffnen. Bei

weiterführenden Projekten mit speziellen Angeboten für junge Nachfrager, ist eine Planung unter

Einbeziehung dieser Zielgruppe, wie in Leipzig erfolgreich durchgeführt, zu empfehlen.

Eine Lösung des Mengenproblems im Segment der kleinen preiswerten Wohnungen über den Neu-

bau im öffentlich geförderten Bereich herbeizuführen stellt nur eine begrenzte Möglichkeit dar,

da dieser Wohnraum Auszubildenden nur begrenzt zur Verfügung steht (Gründe: Wartezeiten bei

Zuzug, Notwendigkeit der Erfüllung der Dringlichkeit etc.). Neubau-Mietwohnungen am freien

Markt haben sehr hohe Mieten, so dass sie für Auszubildende kaum relevant sind. Zudem steht

einer Erhöhung der Fertigstellungsquote ein knapper werdendes Flächenangebot gegenüber26.

Forciert angegangen werden nun Projekte der Nachverdichtung in innerstädtischen Lagen (bezie-

hungsweise Abriss und Neubau) und weitere zur Flächenrevitalisierung. Diskutiert werden sollte

auch die Begrenzung der Geschossflächenzahlen im Innenstadtbereich. Die Möglichkeit höher zu

bauen, bietet die Chance auf mehr Wohnraum. Eine schnelle Lösung des Mengenproblems für

Auszubildende über mehr Neubauten ist daher kaum möglich.

26 Verschärft wurde die Situation in den letzten Jahren, da mit Beschluss des OLG Düsseldorf vom 13.06.2007 entschieden wurde, dass Grundstücksverkäufe dem Vergaberecht unterliegen, wenn Gemeinden damit städtebauliche Ziele verfolgen und sichern. Diese Ausgangslage führte zunächst zu einer Blockade, die erst langsam mit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 25.03.2010 aufgelöst wird.

5

5.1

33


Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Auszubildende sowie anderen Gruppen, die erschwerte

Bedingungen beim Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben, zunächst in Bestände einziehen

zu lassen, die abgerissen werden sollen. Da sich die Freizugphase bis zum Abriss oft über einen

längeren Zeitraum hinziehen kann, besteht die Möglichkeit, Auszubildende temporär in solchen

Häusern wohnen zu lassen. Zumeist handelt es sich dabei um Gebäude, die in den 1950er Jahren

erbaut worden sind und aufgrund der ungeeigneten Grundrisse, schlechter Bausubstanz und einer

Nachtspeicherheizung nicht mehr der allgemeinen Nachfrage genügen. Hier sind Wohnungsunter-

nehmen als handlungsfähige Akteure zu sensibilisieren. Dieses Angebot ist jedoch bei besonderen

Defiziten in der Wohnqualität nur bedingt realisierbar.

Anbieter von Wohnheimen können nur begrenzt hinsichtlich des Mengenproblems tätig werden.

Ihren Bestand gilt es zu optimieren (vergleiche Kapitel Schaffung moderater Qualitäten), ein Neu-

bau ist nur begrenzt zu empfehlen (vergleiche Kapitel Partnerschaften der Arbeitgeber).

Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Vergrößerung des Angebots an temporärem Wohnraum

für Auszubildende im Blockunterricht, denn die vorhandenen Angebote richten sich vielfach noch

nicht an die Gruppe der Auszubildenden sondern primär an die Nutzer der jeweiligen Schulungs-

stätten, wie beispielsweise die Angebote der Stahlrgruberstiftung für Gäste des Weiterbildungsan-

gebots im Weiterbildungskurse im Bereich des Vulkaniseur- und Kfz-Handwerks und für Schüler der

Franz-Auweck-Abendschule der Franz-Auweck-Stiftung. Eine Ausweitung der Zielgruppen könnte

temporäre Wohnangebote für Auszubildende schaffen.

München braucht neue Partnerschaften der Arbeitgeber

Das Mengenproblem am Münchener Wohnungsmarkt im unteren Preissegment erfordert neue

Partnerschaften. Hierzu sollte der Akteurskreis der Handelnden erweitert werden. Zur Lösung des

Mengenproblems reicht es nicht, wenn Wohnungsunternehmen und Wohnheimanbieter neue Kon-

zepte entwickeln. Vielmehr müssen auch Arbeitgeber bzw. Arbeitgeberverbände, Industrie- und

Handelskammern sowie Handwerkskammern einbezogen werden. In Kooperation mit den ausbil-

denden Betrieben sowie den Dachverbänden und Kammern besteht die Möglichkeit, neue Projekte

zu entwickeln.

Eine Unterstützung seitens der Arbeitgeber kann von sehr niedrigschwelligen bis zu sehr intensiven

Angeboten variieren:

Als Basisunterstützung können Arbeitgeber bei der Wohnraumsuche unterstützen (beispielsweise,

wenn Auszubildende zuziehen und keine Ortskenntnisse haben). Dies kann individuell erfolgen und

benötigt keine Absprachen. Ebenso können Arbeitgeber bei den Zugangsbarrieren „Kaution“ und

„Bürgschaft“ tätig werden. Sie können bürgen und die Kautionszahlung in Form eines Darlehens

übernehmen. Dieses wird entweder von der Ausbildungsvergütung in Raten oder nach Abschluss

der Ausbildung zurückgezahlt.

5.2

34


Zur Orientierung für kleinere und mittelständische Arbeitgeber könnte durch eine übergreifende Ar-

beitsgemeinschaft (Arbeitgeber, Gewerkschaften, Mieterverein, Stadtverwaltung, IHK, HWK etc.) ein

Leitfaden erstellt werden, der diesen Hinweise aufzeigt, wie Auszubildende bei der Wohnraumsuche

unterstützt werden können (Verzeichnis der Anbieter, Ansprechpartner in der Verwaltung, welche

Anmiethürden bestehen, etc.).

Mittelfristig kann aber auch über eine intensivere Unterstützung nachgedacht werden. Arbeitgeber

könnten über eine zu schaffende Dachstruktur selbst tätig werden und Wohnraum anmieten oder

kaufen und an Auszubildende vermieten. Dies sollte nicht durch den Neubau von Wohnheimen son-

dern durch kleinere preiswerte und zeitgemäße Appartements oder WG-geeignete Wohnungen, die

in Quartiere integriert sind, erfolgen. Das Angebot am freien Markt bietet größere Flexibilität, aber

auch Sicherheit, dass bei zu geringer Nachfrage auch an andere Nachfrager vermietet werden kann.

Denkbar sind vergünstigte Konditionen wie der Wegfall bzw. die Reduzierung der Kaution (gegebe-

nenfalls zahlbar in Raten mit Beginn der Ausbildung) und der Erlass der Bürgschaft, gegebenenfalls

sogar reduzierte Mieten („Kostenmieten“) oder an die Berufsausbildungsbeihilfe angepasste Mieten

nach Hamburger Vorbild. Dies erfordert jedoch den Aufbau einer entsprechenden Infrastruktur, gege-

benenfalls inkl. Hausverwaltung, die sich um die Bewirtschaftung und Rechnungsstellung kümmert.

Die Realisierung dieser nur sehr grob skizzierten Idee kann durch einen Runden Tisch der interessier-

ten Verbände initiiert werden und richtet sich zunächst an mittlere und größere Unternehmen. Be-

reits heute sind einige größere Unternehmen als Vermieter tätig. Dieses Engagement als ordentlicher

Vermieter aufzutreten, können jedoch kleinere und mittlere Unternehmen kaum leisten. Deswegen

empfiehlt sich der Aufbau einer Organisationsstruktur. Diese Initiative kann ebenso tätig werden,

um die Problematik in der Öffentlichkeit zu diskutieren und dadurch andere Vermieter wie private

Einzeleigentümer, Wohnungsgesellschaften oder Wohnungsgenossenschaften für die Problematik zu

sensibilisieren oder als Vermieter für Auszubildende neu zu gewinnen.

Die oben skizzierte Struktur zum mittelfristigen Aufbau einer Dachstruktur, unter der Arbeitgeber

selbst tätig werden, erinnert teilweise an die bis vor kurzem existierende Agentur Wohnwerk, die

jedoch keine ausreichende privatwirtschaftliche Unterstützung für eine Fortführung erfahren hat.

Trotzdem besteht aber die Notwendigkeit sich neue Ansätze zu überlegen, auch wenn dieses Projekt

nicht wie gewünscht aufrechterhalten werden konnte.

Arbeitgeber, die sich in dieser Weise engagieren, können davon langfristig profitieren. Sie können

Auszubildende bereits frühzeitig an ihr Unternehmen binden und schaffen Rahmenbedingungen,

die eine volle Konzentration auf die Ausbildung ermöglichen. Hinzu kommt, dass sich die Anforde-

rungen an Arbeitgeber bereits bei den Auszubildenden stark gewandelt haben. Ein derartiges Ange-

bot stellt einen Mehrwert dar, der es Ausbildungsbetrieben, die bereits heute Schwierigkeiten haben

Nachwuchskräfte für ihr Unternehmen zu gewinnen, einen Vorteil verschaffen kann. Das vorgestellte

Beispiel aus Wolfsburg belegt deutlich, dass vom Engagement für die Auszubildenden auch das Un-

ternehmensimage selbst gestärkt wird.

35


Münchener Auszubildende brauchen mehr Geld

Für Auszubildende in München stellt die geringe Wohnkaufkraft eine deutliche Zugangsbarriere am

Wohnungsmarkt dar. Lösungsansätze müssen daher auch an der finanziellen Ausstattung der Aus-

zubildenden ansetzen.

Grundsätzlich ist v.a eine Erhöhung der Ausbildungsvergütung erstrebenswert. Gerade vor dem Hin-

tergrund weiterhin steigender Mieten und der Verringerung des Angebots von öffentlich geförderten

Wohnungen aufgrund auslaufender Bindungsfristen, sollte das monatlich zur Verfügung stehende

Einkommen der Auszubildenden erhöht werden, das u.a. für Wohnen und/oder Mobilität genutzt

werden kann. Arbeitgeber könnten über einen „regionalen Zuschlag München“ helfen, die erhöhten

Lebenshaltungskosten in München abzufedern.

Bei Betrachtung weiterer relevanter Einflussgrößen, die die Einnahmen- und Ausgabenseiten der

Auszubildenden betreffen, muss auch der Aspekt Mobilität erörtert werden. Entsprechend des Stu-

dierendentickets sollte hier ein stärker vergünstigtes Angebot durch die Münchner Verkehrs- und

Tarifverbund GmbH für die Auszubildenden diskutiert werden.

Relevant ist außerdem die Bedarfseinschätzung zur Bewilligung von Berufsausbildungsbeihilfe. Eine

an die hohen Lebenshaltungskosten in München angepasste Berechnungsgrundlage würde die Mög-

lichkeit zur Inanspruchnahme dieser Fördermöglichkeit steigern. Dies ist insbesondere vor dem Hin-

tergrund zu diskutieren, dass andere finanzielle Unterstützungen von Seiten des Staates meistens

ausgeschlossen sind. Die bundeseinheitlichen Sätze werden von Experten unterschiedlichster Institu-

tionen als deutlich zu gering bewertet, um mit diesen Beiträgen die Wohnkosten in München decken

zu können. Ferner wirken sich auch bürokratische Hindernisse hemmend auf die Inanspruchnahme

und Bewilligung staatlicher Förderungen aus (wie zum Beispiel bei der zusätzlichen Mietbeihilfe im

Rahmen des Berufsausbildungsbeihilfe). Eine Entbürokratisierung und nutzergerechte Verwaltung

stellen dementsprechend weitere Lösungsansätze zur Reduzierung von Zugangsbarrieren Auszubil-

dender zum Wohnungsmarkt dar. In diesem Zusammenhang sind aber vor allem auf Landes- und

Bundesebene neue Diskussionen zu führen, die der besonderen Situation von Auszubildenden in den

unterschiedlichen Märkten gerecht wird. Insbesondere die Diskussion um Anpassung der Berufsaus-

bildungsbeihilfe ist dabei zügig und intensiv zu führen.

5.3

36


München braucht moderate Qualitäten auch im unteren Preissegment

Das bestehende Qualitätsproblem auf dem Münchener Wohnungsmarkt gilt es sowohl im Bestand

als auch im Neubau anzugehen. Notwendig sind flexible, individuelle Lösungen, die die quantitativen

Lösungen geeignet ergänzen. Hierzu gehören zielgruppenorientierte Maßnahmen, die unterschiedli-

che Wohnwünsche und -bedürfnisse der Auszubildenden berücksichtigen können. Insbesondere der

Anforderung an die Auszubildenden, besonders mobil zu sein, gilt es mit entsprechenden Angeboten

nachzukommen.

Das Qualitätsproblem kann über die Entwicklung von Nischenprodukten, individualisierten sowie

experimentellen Produkten angegangen werden. Hier können Standards gesetzt werden, die Trans-

ferpotential für andere Anbieter aufzeigen. Insbesondere Arbeitgeber aber auch Wohnungsunterneh-

men und -genossenschaften sind hier gefordert neue Angebote zu entwickeln. Ebenso müssen die

Anbieter von Wohnheimen tätig werden und ihre Angebote sowohl baulich als auch hinsichtlich der

begleitenden Dienstleistungen (Beratungen, Verpflegung) anpassen.

In Kooperation von Arbeitgebern, Wohnraumanbietern, der Stadt München und der Münchner Ge-

werkschaftsjugend ist zu überlegen, welche Angebote für Auszubildende in München konkret in 2011

und durch wen realisiert werden können um das Qualitätsproblem gezielt anzugehen. Gegebenen-

falls kann dies zukünftig sowohl durch Runde Tische als auch gezielte Wettbewerbsausschreibungen

für experimentelle Lösungen in kleinerem Umfang umgesetzt werden.

Die Anbieter von Wohnheimen stehen gegenwärtig vor der Aufgabe ihren Bestand nachfragegrecht

zu modernisieren und anzupassen (Appartements für eine Person, Teilmöblierung etc.). Zusätzlich

werden ergänzende Angebote ausgearbeitet. Das gestiegene Alter der Auszubildenden macht immer

weniger intensive Betreuungsangebote erforderlich. Benötigt werden Ansprechpartner die bei der

Ankunft in München oder beim ersten selbstständigen Wohnen eine „Lotsenfunktion“ einnehmen

(„Wohnlotsen“). Sie unterstützen die Zielgruppe bei konkretem Bedarf (zum Beispiel Anmeldung bei

Ämtern, Beantragung von Berufsausbildungsbeihilfe, organisatorische Fragen). Mit einem solchen

Angebot besteht zudem die Möglichkeit, die hohen Tagessätze einiger Wohnheime zu reduzieren.

5.4

37


München braucht eine starke Koalition für Auszubildende am Wohnungsmarkt

Auszubildende wurden bereits im Programm „Wohnen in München III“ als eine der wichtigsten

Zielgruppen für Förderung benannt. Es wurde festgestellt, dass diese Gruppe besondere Schwierig-

keiten am Wohnungsmarkt hat, sie aber für eine ausgewogene Entwicklung der Stadt gebraucht wird.

Aufgrund der Verschärfung der Situation in 2011 sollte dieser Gruppe gesamtstädtisch wieder eine

besondere Aufmerksamkeit zuteil werden.

Die gezielte Betrachtung der besonderen Situation Auszubildender am Münchener Wohnungsmarkt

ist gegenwärtig besonders notwendig. Wie gezeigt, existieren bereits Zugangsbarrieren, die den

Münchener Auszubildenden den Zugang zum Wohnungsmarkt und eine adäquate Versorgung er-

schweren. Diese Situation wird sich im Sommer 2011 voraussichtlich noch zuspitzen. In München

werden dann zwei Abiturjahrgänge gleichzeitig Wohnraum suchen - für Ausbildung oder Studium.

Verschärft wird diese Situation durch den Wegfalls des Bundeswehr- und des Zivildienstes. Die Anzahl

der wohnraumsuchenden Auszubildenden und Studierenden wird im Sommer 2011 in München be-

sonders groß sein. Die Konkurrenzsituation am Münchener Wohnungsmarkt wird sich so verschärfen,

dass ein Handeln bereits jetzt empfohlen wird. Gezielt sollten relevante Akteure in München unter

Einbeziehung der Region, Runde Tische initiieren. Neben den genannten Themen gilt es hier spezielle

Lösungen zur Versorgung Auszubildender zu erarbeiten. Handlungsfähige Partner müssen sensibili-

siert werden. Für die Gruppe der Auszubildenden muss eine Art „Lobbyarbeit“ erfolgen. Diese ist da-

rauf bedacht, dass vermeintliche Image des mobilen, flexiblen Auszubildenden, der Wohnraum sucht,

aber nicht kaufkraftstark ist und „wenig Wohnerfahrung besitzt“, positiv neu zu besetzen. Aufgezeigt

werden müssen die Stärken der Auszubildenden, die dazu beitragen Quartiere und Hausgemeinschaf-

ten zu verjüngen und ihren finanziellen Verpflichtungen bei der Bezahlung der Miete nachkommen.

Ergänzend können Leitfäden, die Arbeitgeber ihre Auszubildenden bei der Wohnraumsuche bereits

vor Ausbildungsbeginn unterstützen können, erarbeitet werden.

5.5

38


Zusammenfassung und Ausblick

Der Münchener Wohnungsmarkt ist seit mehreren Jahren extrem angespannt. Überdurchschnittli-

che Mieten und ein positives Zuwanderungssaldo, das mit erhöhter Wohnraumnachfrage einhergeht,

kennzeichnen die Situation. Zukünftig wird von einer Verschärfung der Marktlage ausgegangen. Ein

Großteil der Münchener Bevölkerung ist in besonderem Maße von dem Mangel an bezahlbarem

Wohnraum und dem bestehenden Nachfrageüberhang betroffen. Besonders schwierig ist die Situati-

on für Auszubildende, junge Arbeitnehmer und Studierende.

Für die Gruppe der Auszubildenden verschärft sich die Lage am Münchener Wohnungsmarkt durch

drei Barrieren, die den Zugang zum Wohnungsmarkt erschweren:

• Eine erste Zugangsbarriere stellt die Versorgung von Auszubildenden an einem „Vermieter-

markt“ dar. „Jung, flexibel mit wenig Wohnerfahrung und niedriger Wohnkaufkraft“ sind Ei-

genschaften, die Auszubildenden eine besonders schwache Position am Münchener Wohnungs-

markt zuweisen. Bereits vor Ausbildungsbeginn äußern sich diese Kriterien als hemmend, wenn

hohe Kautionszahlen und Bürgschaften zur Anmietung erbracht werden müssen.

• Neben dem Zugangsproblem weist der Münchener Wohnraum für Auszubildende auch ein

Mengenproblem auf. Es fehlt an ausreichend preiswertem Wohnraum in günstiger Lage. Das

bestehende Angebot ist teuer und stark nachgefragt. Die Engpässe für Auszubildende ergeben

sich jedoch auch aufgrund fehlender Wohnalternativen. Die eigene Wohnung ist aufgrund der

genannten Zugangsbarrieren ohne elterliche Unterstützung kaum realisierbar. Wohnformen, die

eine Alternative darstellen, sind beispielsweise die Wohngemeinschaft, das Wohnheim oder die

Unterkunft beim Ausbildungsbetrieb selbst. Diese sind bei Auszubildenden aufgrund der ein-

geschränkteren Selbstständigkeit jedoch weniger beliebt und ebenfalls in nicht ausreichender

Anzahl vorhanden.

• Ein drittes Hemmnis stellt das Qualitätsproblem dar. Die geringe Wohnkaufkraft der Auszubil-

denden grenzt die Möglichkeiten der Wohnraumverfügbarkeit stark ein. Der Vergleich zwischen

den realisierbaren Angeboten für Auszubildende und den Wünschen der Nachfrager offenbart

eine deutliche Diskrepanz und somit auch ein Qualitätsproblem. Dieses äußert sich durch nicht-

adäquate Wohnformen, Modernisierungsstau im Bestand und fehlende Qualitäten im Wohnum-

feld (Versorgung mit Infrastruktur).

Deutlich wird, dass die drei dargestellten Hürden für Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt

erheblich sind und besonderen Handlungsbedarf aufweisen. Die Problemlösungen sind nicht isoliert,

sondern integriert zu entwickeln. Handelnde Akteure müssen Arbeitgeber mit ihren Verbänden sowie

Wohnraumanbieter und die Öffentliche Verwaltung gemeinsam mit der Politik sein, die zielorien-

tiert an den Problemlösungen arbeiten. Die Zuspitzung der Situation im Sommer 2011 erfordert die

schnelle Einrichtung einer ersten gemeinsamen Initiative.

5.6

Documents

Flexibilität auf 7 qm