Embed Size (px)
Citation preview
UNIVERSITATEA SPIRU HARET
FACULTATEA DE ŞTIINŢE JURIDICE SI ADMINISTRATIVE
BRAŞOV
SPECIALIZAREA MASTER
Administraţia,dreptul şi managementul serviciilor publice şi protecţia
mediului
Sem III
FONDUL FUNCIAR ROMAN
Coordonator: Masterand:
Prof.univ.dr. ing. DUMITRU GHEORGHE NEAGOE MARIA LARISA
2011
1
FONDUL FUNCIAR ROMAN
În perioada 1947-1989, prin instaurarea aşa-zisului regim de democraţie
populară, a început asaltul asupra proprietăţii private, în general, regimul juridic al
terenurilor proprietate privată caracterizându-se printr-o restricţionare progresivă a
dreptului de dispoziţie,culminând cu interdicţia înstrăinării terenurilor prin acte între
vii.
Tendinţa constantă în această perioadă a reprezentat-o trecerea terenurilor
proprietate privată în proprietatea socialistă de stat prin cele mai diverse mijloace:
cooperativizarea agriculturii, expropriere, trecerea în proprietatea statului a unor
terenuri considerate bunuri fără stăpân,preluarea abuzivă de către cooperativele
agricole de producţie a unor terenuri.
Terenurile, în special cele agricole, au fost incluse în categoria mijloacelor de
producţie care trebuiau să aparţină întregului popor, dispoziţii legale successive
restrângând treptat circulaţia juridică a acestora, până aproape de totala anihilare.
Dezideratul fundamental al regimului comunist a fost, aşadar, lichidarea proprietăţii
private, edificând în acest sens un sistem de instituţii care să conducă la atingerea
acestui scop, un sistem construit pe violarea celor mai elementare drepturi cetăţeneşti,
printre care şi dreptul de proprietate privată.
A existat în această perioadă dreptul de proprietate socialistă de stat, definit în
doctrina perioadei ca fiind “dreptul ce aparţine întregului popor,reprezentat de stat” ,
bunurile care formau obiectul acestui drept fiind, de fapt, la discreţia guvernanţilor
vremii, în detrimental vădit al societăţii.
A fost creat, de asemenea, dreptul de proprietate cooperatist-obştească, o formă
a dreptului de proprietate socialistă, definit ca fiind facultatea recunoscută de lege
fiecărei cooperative, fiecărei organizaţii obşteşti, ca persoane juridice, de a-şi apopria
bunurile necesare pentru îndeplinirea scopului avut în vedere la înfiinţarea ei. Aceste
forme colective ale dreptului de proprietate erau menite să anihileze în totalitate
2
proprietatea privată ceea ce s-a şi întâmplat, prin edictarea unei legi nepopulare, de
transfer obligatoriu din proprietatea privată în proprietatea statului a unor categorii
importante de bunuri, printre care şi terenurile. Primul pas în această direcţie a fost
făcut prin Legea nr. 203/1947 care a declarat imobile agricole terenurile situate în
comunele rurale, în afara vetrei satului, precum şi terenurile arabile, păşunile şi
fâneţele situate în afara perimetrului construibil al municipiilor şi comunelor urbane.
Înstrăinarea acestor terenuri prin acte între vii era posibilă numai prin obţinerea unei
autorizaţii administrative, dar şi forma autentica a actului. Prin Constituţia din 1952 se
creează cadrul legal al abuzului, un mijloc foarte eficace al aservirii individului faţă de
putere fiind proprietatea socialistă. Decretul nr. 144/1958 instituie obligativitatea
obţinerii prealabile a autorizaţiei administrative în forma autentică pentru instrăinarea
sau împărţeala terenurilor cu sau fără construcţii aflate în orase, comune, reşedinţe de
raioane etc. După îngrădirea circulaţiei juridice a terenurilor prin intermediul
controlului administrative prealabil, dublat de cerinţa formei autentice a actului de
înstrăinare, următorul pas l-a reprezentat scoaterea din circuitul civil general a unor
categorii de terenuri. Astfel, prin art.1 din Legea nr.19/19681 au fost indisponibilizate
şi considerate expropriabile terenurile fără construcţii situate în perimetrul construibil
al municipiilor şi oraşelor, precum şi părţile din terenurile cu construcţii, în măsura în
care depăşeau suprafaţa stabilită prin detaliile de sistematizare. Legea nr.57/1968 de
organizare şi funcţionare a consiliilor populare reglementează atribuţiile consiliilor
populare care răspund, printre altele, de folosirea raţională şi eficientă a întregului
fond funciar, iau măsuri şi răspund pentru apărarea, conservarea, ameliorarea
terenurilor agricole, pentru cultivarea tuturor suprafeţelor de teren din sectorul de stat,
sectorul cooperatist şi gospodăriile populaţiei. Punctul culminant al restricţiilor impuse
proprietăţii private asupra terenurilor îl reprezintă anul 1974, când sunt adoptate Legea
nr.58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale şi Legea
nr.59/1974 cu privire la fondul funciar. Potrivit dispoziţiilor art.1 din Legea
nr.59/1974 “Toate terenurile de pe teritoriul R.S.R., indiferent de destinaţie sau în
proprietatea cui se află, constituie fondul funciar unic al R.S.R., avuţie naţională care
trebuie folosită, protejată şi ameliorată, în concordanţă cu interesele întregului popor.”
Legea nr.59/1974 clasifică terenurile, în funcţie de destinaţie, în terenuri agricole,
3
terenuri forestiere,terenuri aflate permanent sub ape, terenuri destinate
localităţilor,precum şi terenuri cu destinatii speciale(art.3 alin.). Delimitând noţiunea
de terenuri agricole, se reglementează folosirea acestora pentru producţia vegetală. Se
interzice, totodată, micşorarea suprafeţei agricole şi se stabilesc obligaţiile
deţinătorilor de terenuri de a lucra şi cultiva întreaga suprafaţă pe care o deţin, precum
şi obligaţiile ce revin beneficiarilor de investiţii. O prevedere importantă a legii se
referă la evidenţa generală şi obligatorie a întregului fond funciar al ţării, indiferent de
proprietari şi de destinaţia terenurilor, prin cadastrul general funciar.
În ceea ce priveşte circulaţia terenurilor, legea prevede ca ”dobândirea de
terenuri agricole se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă instrăinarea
sau dobândirea prin acte juridice aacestor terenuri”(art.44). Moştenitorii legali au
obligaţia să asigure continuitatea muncii agricole pe terenurile dobândite sau să-şi
însuşească cunostinţe agricole corespunzătoare. În cazul nerespectării acestei obligaţii,
terenurile respective vor trece în folosinţa organizaţiilor desemnate de către comitetele
executive ale consiliilor populare, iar dacă timp de doi ani situaţia ar rămâne
neschimbată, aceste terenuri urmează să treacă în proprietatea statului.
Putem defini dreptul funciar ca un ansamblu de norme juridice care
reglementează relaţiile sociale privitoare la terenurile ce constituie fondul funciar al
României, indiferent de deţinători şi de forma de proprietate asupra acestora .
Relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al
dreptului funciar au loc între particulari – persoane fizice şi persoane juridice de tip
privat, între persoanele juridice de tip public, precum şi între acestea din urmă şi
particulari. De aceea, unele norme juridice cu privire la terenuri aparţin dreptului
public, iar altele aparţin dreptului privat .
Obiectul său de reglementare este complex, ceea ce impune o anumită
sistematizarea normelor sale juridice. Normele juridice care formează ramura
dreptului funciar se pot clasifica, după obiectul lor de reglementare, în mai multe
categorii, astfel:
- norme juridice care reglementează formele proprietăţii asupra terenurilor şi
4
regimul lor juridic;
- norme care reglementează folosirea , protecţia li ameliorarea terenurilor;
- norme juridice care reglementează modul de exploatare a terenurilor în
România;
- norme care reglementează sistemul de evidenţă şi publicitate imobiliară.
Constituţia este cel mai important izvor al dreptului funciar, întrucât cuprinde
norme care configurează cadrul general al reglementării în domeniul proprietăţii,
precum şi norme care reglementează, în mod expres, anumite aspecte legate de
proprietate, cum ar fi formele proprietăţii în România, bunurile ce fac obiectul
exclusiv al proprietăţii publice, regimul juridic al acestora, garantarea proprietăţii.
Cele mai importante legi speciale în domeniul dreptului funciar sunt:
-Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar – publ. în M.Of. nr. 37/1991 şi
republicată în M. Of. 1/1998,
-Legea nr. 1/2000 publ. în M. Of. nr. 8/2000 de modificare şi completare a legii
nr. 18/1991,
-Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în
domeniile proprietăţii şi
justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, publ. în M. Of. nr. 653 din 22 iulie
2005,
- Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice
străine, publ. în M. Of. nr. 1.008 din 14 noiembrie 2005,
- H.G. nr. 890/2005 pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de
constituire, atributiile si functionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de
proprietate privata asupra terenurilor, a modelului si modului de atribuire a titlurilor de
proprietate, precum si punerea in posesie a proprietarilor, publ. în M. Of. nr. 732/2005,
5
aşa cum a fost modificată şi completată prin H.G. nr. 1.120/2005 şi H.G. nr.
1.832/2006,
-Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001, publ. în M.Of. nr. 204/2001,
aşa cum a fost modificată şi completată de legea nr. 286/2006, publ. în M. Of.
nr. 621/2006,
-Legea nr. 16/1994 – legea arendării, publ. în M. Of. nr. 91/1994, aşa cum a fost
modificată şi completată prin Legea nr. 223/2006 şi Legea nr. 276/2005,
-Legea proprietăţii publice şi regimul juridic al acesteia nr. 213/1998, publ. în
M. Of. nr. 448/1998,
-Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 care reglementează
sistemul de evidenţă a tuturor terenurilor şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg
cuprinsul ţării, publ. în M. Of. nr. 61/1996, modificată şi completată,
-Decretul lege nr. 115/1938 privitor la cărţile funciare ce se aplică în
Transilvania , Banat şi Bucovina , pus în aplicare prin legea nr. 241/1947 ,
-Codul silvic aprobat prin legea nr. 26/1996, publ. În M.Of. nr. 93/1996.
- Şi nu în ultimul rând Codul civil.
Noţiunea de fond funciar şi clasificarea terenurilor
Potrivit art. 2 din legea nr. 18/1991 , fondul funciar al României este constituit
din totalitatea terenurilor , indiferent de destinaţie , de titlul pe baza căruia sunt
deţinute sau forma de proprietate .
În funcţie de destinaţie , terenurile se clasifică astfel :
- terenuri cu destinaţie agricolă , care se împart în :
- terenuri agricole productive : terenuri arabile , viile , livezile , păşunile , fâneţele ,
pepinierele viticole , pomicole .
- terenuri cu vegetaţie forestieră , amenajări piscicole.
- terenuri cu destinaţie forestieră , din care fac parte .
6
- terenurile împădurite
- terenurile destinate împăduririlor ,
- terenurile neproductive – râpe , bolovănişuri , dacă acestea sunt cuprinse în
amenajamentele silvice .
- terenuri aflate permanent sub ape : albiile cursurilor de ape , fundul apelor maritime
interioare şi al mării teritoriale .
- terenuri din intravilan , aferente localităţilor urbane şi rurale pe care sunt
amplasate construcţiile , alte amenajări ale localităţilor
- terenuri cu destinaţie specială , din care fac parte : terenuri folosite pentru
transporturi , terenuri folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice , de transport
al energiei electrice şi gazelor naturale, exploatări miniere şi petroliere, plajele
rezervaţiile , monumentele naturii , ansamblurile şi siturile istorice şi altele asemenea.
După forma dreptului de proprietate asupra terenurilor , terenurile se clasifică în:
- terenuri aflate în proprietate privată
-terenuri aflate în proprietate publică .
Terenurile care nu fac parte din domeniul public sau privat constituie
proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat.
Regimul juridic al terenurilor aparţinând domeniului public este diferit de cel al
terenurilor din domeniul privat, după cum urmează:
-terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile
şi insesizabile,
-terenurile aparţinând domeniului public pot fi date în administrare numai
regiilor autonome şi instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate.
Terenurile din domeniul privat al statului sau unităţilor administrativ teritoriale
sunt supuse dispoziţiilor de drept comun. Aceste terenuri pot fi vândute, concesionate,
închiriate sau chiar date în folosinţă gratuită în scopul îndeplinirii unor activităţi de
interes public local. Statul sau unităţile administrativ teritoriale pot face orice acte de
7
dispoziţie cu privire la terenurile din domeniul lor privat, asemenea oricărui proprietar
particular. Legea nr. 215/2001 prevede că înstrăinarea bunurilor aparţinând
domeniului privat al comunelor, oraşelor sau judeţelor, schimburile de terenuri,
partajarea imobilelor aflate în indiviziune cu acest domeniu privat , se fac pe bază de
expertiză însuşită de consiliu. Vânzarea, concesionarea, închirierea şi locaţia de
gestiune se fac prin licitaţie publică. Actele de dispoziţie asupra terenurilor din
proprietatea unităţilor administrativ teritoriale, indiferent de natura sa, sunt de
competenţa consiliilor locale şi judeţene.
Fondul funciar agricol, în suprafaţă de 14,8 mii. ha, este cea mai mare bogăţie
materială a României. Acesta este limitat ca întindere şi de neînlocuit cu alt mijloc de
producţie în agricultură. Calitatea fondului funciar agricol este monitorizată de
Institutul de Cercetări pentru Pedologie şi Agrochimie, rezultatul fiind: terenurile de
clasa I şi a Il-a sunt de calitate foarte bună şi bună pe 27,5%, cele din clasa a IlI-a
ocupă 20,8% şi sunt de calitate mijlocie, cele din clasele a IV-a şi a V-a ocupă 51,7%
şi sunt de calitate slabă şi foarte slabă. Pe total, terenurile agricole ale României sunt
de calitate mijlocie spre slabă. După 1989, dreptul de proprietate asupra pământului a
fost restabilit prin Legea nr. 18/1991, astfel încât în 1997 sectorul particular deţinea
72% din totalul terenului agricol şi 84% din totalul terenului arabil. Acest pas
important nu a fost însoţit de măsuri legislative complementare, care ar fi putut facilita
formarea şi funcţionarea în condiţii eficiente a pieţei pământului. De-a lungul acestei
perioade au fost restricţionate tranzacţiile sau arendările de teren, astfel încât măsurile
importante de reformă pe care noul guvern le-a avut în vedere încă de la începutul
anului 1997 au fost amendarea Legii arendării, promovarea Legii privind circulaţia
juridică a terenurilor, dar şi modificări la Legea fondului funciar, respectiv
recunoaşterea şi reconstituirea drepturilor de proprietate. Terenurile proprietate
privată, indiferent de proprietarul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Aceasta
presupune că terenurile proprietate privată pot fi dobândite şi înstrăinate prin oricare
din modurile stabilite de normele dreptului comun, dar cu respectarea Legii 18/1991.
Legea fondului funciar dă prioritate unei probleme foarte importante, aceea a stabilirii
dreptului de proprietate privată asupra terenurilor foştilor lor proprietari, precum şi
pentru alte persoane îndreptăţite. In această privinţă, legea reglementează în primul
8
rând stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor care s-au aflat în
patrimoniul cooperativelor agricole de producţie, cu indicarea suprafeţei care face
obiectul acestui drept, a modalităţilor de stabilire a dreptului menţionat şi a
persoanelor care au vocaţie la un asemenea drept. Stabilirea dreptului de proprietate,
fie prin reconstituire, fie prin constituire, s-a făcut, potrivit art. 8 alin. 3 şi art. 10 alin.
3 din Legea nr. 18/1991, la cerere, iar potrivit art. 8 alin. 2 din aceeaşi lege de
stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor care se găseau în
patrimoniul foştilor cooperative agricole de producţie beneficiază foştii membri
cooperatori care au adus pământ în cooperativă sau cărora li s-a preluat în orice mod
de către aceasta, precum şi în condiţiile legii civile, moştenitorii acestora, foştii
membri cooperatori care nu au adus pîmânt în cooperativă şi alte persoane anume
stabilite. Primind situaţiile întocmite de comisiile comunale, orăşeneşti sau
municipale, precum şi contestaţiile făcute de persoanele nemulţumite, comisiile
judeţene validează sau invalidează măsurile stabilite de comisiile subordonate şi
soluţionează contestaţiile ce-i sunt adresate. In cazurile validate de către comisia
judeţeană, aceasta procedează la emiterea titlurilor de proprietate, pe baza cărora
urmează să se facă punerea în posesie a titularilor terenurilor pentru care s-a
reconstituit dreptul de proprietate. împotriva hotărârilor comisiilor judeţene, cei
nemulţumiţi au posibilitatea să facă plângere la instanţa judecătorească, controlul
judecătoresc limitându-se exclusiv la aplicarea corectă a dispoziţiilor imperative ale
Legii nr. 18/1991 cu privire la dreptul de a obţine titlul de proprietate şi întinderea
suprafeţei de teren ce se cuvine şi, dacă este cazul, la exactitatea reducerii acestei
suprafeţe, potrivit legii. In baza hotărârii judecătoreşti, comisia juteţeană - singurul
organ competent să emită titluri de proprietate - va modifica, înlocui sau desfiinţa,
după caz, titlul de proprietate. Aplicarea legislaţiei privind privatizarea fondului
funciar a creat numeroase neajunsuri, prin excesiva fărâmiţare a terenurilor şi
nemulţumirea vechilor şi noilor proprietari. Există în prezent circa 5,5 mii. de
proprietari şi circa 47 milioane de parcele. Nu au fost puşi în posesie decât o parte din
solicitanţii de terenuri agricole, iar modificările la legea 18/1991 contribuie şi la o şi
mai mare fărâmiţare a terenurilor.
9
Prin introducerea cadastrului funciar general, se realizează, cunoaşterea şi
furnizarea, în orice moment, a datelor cadastrale cu privire la aspectul cantitativ,
calitativ şi juridic al imobilelor din cuprinsul unui teritoriu cadastral. Legea nr.
7/13.03.1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare defineşte: "cadastrul general este
sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se
realizează identificarea, înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a
tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării,
indiferent de destinaţia lor şi de proprietar".
Originea cuvantului cadastru, dupa unii autori ar fi compus din prefixul de
origine greaca „kata”, care inseamna de „sus in jos” si din cuvantul neo grec (bizantin)
”stikon”, care inseamna: registru de impunere, carte de insemnari, carte de comert.
Dupa alti autori, el deriva din cuvantul vechi medieval „capitastrum”, care ar fi in
stransa legatura cu „capitions registrum” sau „ capitum registrum” si care la origine
inseamna impozitul pe capul familiei.
Denumirea apare pentru prima data intr-un document din anul 1185, gasit la
Venetia sub forma „catastico”. Insa el s-a impus in secolul al XVII si din Ialia a trecut
in Franta sub forma „le cadastre”, in Germania si Austria sub forma „der Kataster”. In
tara noastra el apare la inceputul sec. XIX, adaptat foneticii limbii romane, sub forma
de „cadastru”.
Asa dar „cadastrul” a insemnat in decursul timpului activitatea umana de
inventariere a resurselor funciare, pentru realizarea impozitelor .
Treptat, cadastrul a devenit tot mai complex, pe masura cresterii nevoilor tehnice,
economice si juridice de inventariere a pamantului si a celorlalte bunuri imobile,
carora li s-au adaugat in ultimii ani, cerinte si necesitati legate de folosirea rationala a
resurselor in contextul procesului dezvoltarii durabile si a protectiei mediului
inconjurator.
Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica,
economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea
pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile
de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar.
10
Entităţile de bază ale acestui sistem unitar sunt parcela, construcţia şi
proprietarul.
Pe lângă scopul principal, menţionat mai sus, cadastrul funciar general asigură şi
cunoaşterea următoarelor date informaţionale:
■ furnizează datele cu privire la stadiul şi evoluţia fondului funciar;
■ elaborează studii preliminare cu privire la sistematizarea teritorială,
protecţia mediului şi alte activităţi, ci urmează să fie realizate pe suprafeţe mari de
teren;
■ identifică resursele funciare şi furnizează datele necesare cu privire la
actualizarea hărţilor şi planurilor cadastrale.
In baza celor trei funcţii pe care le îndeplineşte cadastrul fuciar, ca sistem unitar,
se evidenţiază şi cele trei părţi componente: tehnică, economică şi juridică, ce se
completează reciproc şi care comportă efectuarea tuturor operaţiunilor necesare pentru
finalizarea documentaţiilor cadastrale.
a. Partea tehnică. Partea sau funcţia tehnică a cadastrului general,se realizează
prin determinarea, pe bază de măsurători geodezice, topografice şi fotogrammetrice a
poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de
folosinţă şi proprietari, precum şi ale construcţiilor. Deci, partea tehnică, cuprinde
toate operaţiunile cadastrale necesare pentru realizarea planurilor cadastrale. Piesele
finite ale activităţii tehnice ale cadastrului se materializează prin:
1. panul cadastral original întocmit conform instrucţiunilor tehnice pe suport
nedeformabil la scările 1:500 - 1:10000 şi conţine toate elementele caracteristice;
2. registrul cadastral al parcelelor şi al proprietarilor, care conţine date legate de
numerotarea parcelelor, situaţia juridică a acestora, proprietarii, categoriile de
folosinţă;
3. indexul alfabetic al proprietarilor;
4. fişe tehnice cu caracteristicile construcţiilor.
11
b. Partea economică. Prin funcţia economică a cadastrului funciar se evidenţiază
valoarea bunurilor imobiliare prin categoria, destinaţia şi folosinţa lor, în vederea
stabilirii în mod echitabil a impozitelor şi taxelor asupra imobilelor.
In cazul terenurilor agricole, valoarea economică se stabileşte în funcţie de bonitarea
cadastrală, prin care se determină:
♦ gadul de fertilitate sau clasa de calitate a terenurilor agricole pe parcele
cadastrale, pornindu-se de la studiile de cartare pedologică şi de cartare agrochimică a
solurilor;
♦ evidenţierea terenurilor amenajate cu lucrări de irigaţii, desecări, drenaje şi de
combatere a eroziunii solului;
♦ estimarea venitului net cadastral la unitatea de suprafaţă. Pentru bonitarea
construcţiilor, se folosesc o serie de date cu privire la structura de rezistenţă a
construcţiilor, a materialelor de construcţii folosite, a destinaţiei construcţiei şi altele.
c. Partea juridică. Fucţia juridică a cadastrului general se realizează prin
corespondenţa biunivocă dintre imobil şi proprietarul sau posesorul acestuia prin
publicitatea imobiliară. Această parte a cadastrului de natură juridică, se rezolvă, în
timpul executării lucrărilor de cadastru pe teren, prin stabilirea posesorului de fapt al
imobilului la data introducerii cadastrului general şi nu de drept. Deci, din cele
menţionate mai sus, rezultă că, persoanele fizice sunt înscrise în registrele cadastrale
în calitate de posesori, care fructifică imobilul şi care au sau nu şi dreptul real de
proprietate. Raportul juridic în care se găseşte deţinătorul de fapt faţă de imobilul
înscris în cadastru se stabileşte, în mod oficial, numai prin sistemul de publicitate
imobiliară, care este reprezentat de cartea funciară. In prezent, cele două activităţi -
cadastrul general şi cărţile funciare - sunt îndeplinite de instituţia cadastrului şi,
respectiv, de judecătoriile teritoriale. Cadastrul funciar asigură dreptul de proprietate,
constituie baza circulaţiei proprietăţii, baza stabilirii arenzii, a impozitului funciar,
baza creditării exploataţiei şi a politicii de nivelare a rentei diferenţiale, prin impozite
diferite şi alte pârghii economice.
„Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica,
economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea
12
pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile
de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar.
Cartea funciara, in esenta, ei constituie sistemul unitar final de evidenta tehnica,
economica si juridica a bunurilor imobile, care consfinteste dreptul de proprietate.
În ultimii ani, pe rolul instanţelor judecătoreşti au fost introduse un număr mare
de acţiuni legate de Legea Nr. 18 din 19 februarie 1991-Legea fondului funciar, motiv
pentru care legiuitorul a adoptat Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile
proprietăţii şi justiţiei, în Titlul XIII al acestei legi numit "Accelerarea judecăţilor în
materia restituirii proprietăţilor funciare" sunt prevăzute măsuri de înlăturare a
ritmului lent de soluţionare a acestor litigii.
Astfel, comisiile comunale, orăşeneşti şi municipale, constituite potrivit
prevederilor art. 12 din Legea nr. 18/1991, efectuează lucrările şi operaţiunile stabilite
de lege, din competenţa lor, indiferent dacă se reconstituie sau se constituie dreptul de
proprietate ori se restituie terenuri prin ordinul prefectului, înaintând aceste lucrări,
după caz, comisiilor judeţene sau prefectului, în vederea eliberării titlurilor de
proprietate, respectiv emiterii ordinului prefectului.
Comisiile prevăzute supra efectuează operaţiunile de punere în posesie,
întocmind în acest scop procese-verbale pe care le înaintează comisiilor judeţene. În
cazurile prevăzute la art. 17, art. 30 alin. (2) şi la art. 37, comisiile judeţene, la
propunerea comisiilor comunale, orăşeneşti şi municipale, după caz, vor emite hotărâri
pentru titularii îndreptăţiţi, în vederea stabilirii dreptului acestora la acţiuni.
Hotărârea comisiei judeţene se va transmite persoanelor fizice interesate şi
societăţii comerciale în cauză. Comisia judeţeană este competentă să soluţioneze
contestaţiile şi să valideze ori să invalideze măsurile stabilite de comisiile locale.
În sensul prezentei legi, comisia locală este autoritate publică cu activitate
administrativă, iar comisia judeţeană este autoritate publică cu autoritate
administrativ-jurisdicţională.
Comisia judeţeană şi cea locală au, în limitele competenţei lor şi prin derogare
de la dispoziţiile Codului de procedură civilă, calitate procesuală pasivă şi, când este
13
cazul, activă, fiind reprezentate legal prin prefect, respectiv primar sau, pe baza unui
mandat convenţional, de către unul dintre membri, nefiind obligatorie asistarea prin
avocat.
Art. 53 al legii spune că "Hotărârile comisiei judeţene asupra contestaţiilor
persoanelor care au cerut reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate
privată asupra terenului, conform dispoziţiilor cuprinse în cap. II al legii şi cele asupra
măsurilor stabilite de comisiile locale se comunică celor interesaţi prin scrisoare
recomandată cu confirmare de primire, iar aliniatul 2 al aceluiaşi articol arată că:
"Împotriva hotărârii comisiei judeţene se poate face plângere la judecătoria în a cărei
rază teritorială este situat terenul, în termen de 30 de zile de la comunicare".
Dispoziţiile art. 53 alin. (1) se aplică şi în cazul în care plângerea este îndreptată
împotriva ordinului prefectului sau oricărui act administrativ al unui organ
administrativ care a refuzat atribuirea terenului sau propunerile de atribuire a
terenului, în condiţiile prevăzute în cap. III. Dispoziţiile art. 53 alin. (2) rămân
aplicabile".
Poate face obiectul plângerii modificarea sau anularea propriei hotărâri de către
comisie. Aceată dispoziţie fiind aplicabilă şi în cazul în care comisia judeţeană a emis,
după încheierea procedurii de definitivare a activităţii sale, acte administrative
contrare propriei hotărâri, dispoziţiile art. 53 alin. (2) rămânând aplicabile. Plângerea
formulată potrivit art. 53 - 56 suspendă executarea.
Instanţa soluţionează cauza potrivit regulilor prevăzute în Codul de procedură
civilă şi în Legea nr. 92/1992 (în prezent în condiţiile Legii nr. 304/2004) pentru
organizarea judecătorească. Pe baza hotărârii judecătoreşti definitive, comisia
judeţeană, care a emis titlul de proprietate, îl va modifica, îl va înlocui sau îl va
desfiinţa. În cazul în care comisia locală refuză înmânarea titlului de proprietate emis
de comisia judeţeană sau punerea efectivă în posesie, persoana nemulţumită poate face
plângere la instanţa în a cărei rază teritorială este situat terenul. Dacă instanţa admite
plângerea, primarul va fi obligat să execute de îndată înmânarea titlului de proprietate
sau, după caz, punerea efectivă în posesie, sub sancţiunea condamnării la daune
cominatorii pentru fiecare zi de întârziere, anume stabilite de instanţă.
14
În scopul accelerării judecării plângerilor, contestaţiilor şi a altor litigii apărute
în urma aplicării Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, precum şi ale Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea drepturilor
de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit
prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, cu
modificările şi completările ulterioare, numite în continuare procese funciare,
procedura în faţa instanţelor judecătoreşti se va efectua conform prevederilor acestui
titlu, care se vor completa cu cele ale Codului de procedură civilă. Judecarea
proceselor funciare se face de urgenţă şi cu precădere, inclusiv în perioada vacanţelor
judecătoreşti. Termenele de judecată acordate de instanţă nu vor putea fi mai mari de
15 zile, cu excepţia cazului când părţile sunt de acord cu acordarea unui termen mai
lung.
În cadrul instanţelor judecătoreşti procesele funciare sunt soluţionate de către
complete specializate. Cu excepţia citării părţii pentru primul termen de judecată sau
pentru primul termen ulterior repunerii cauzei pe rol, precum şi a comunicării
hotărârilor judecătoreşti prin care se soluţionează procesul în curs, oricare dintre părţi
poate îndeplini, prin intermediul executorului judecătoresc, procedura de citare sau de
comunicare a cererilor ori înscrisurilor către cealaltă parte.
În acest caz, partea nu poate, cu excepţia situaţiei prevăzute la art. 118 alin. (3)
din Codul de procedură civilă, să ceară amânarea judecării cauzei pentru pregătirea
apărării sau pentru a lua la cunoştinţă de cererile ori înscrisurile comunicate, dacă
dovada citării ori a comunicării făcute cu cel puţin 5 zile înainte de termenul de
judecată este depusă la acel termen.
Pentru propunerea şi administrarea probelor vor fi aplicate următoarele reguli:
a) expertiza tehnică nu va fi încuviinţată decât dacă partea solicitantă depune în
şedinţa publică respectivă obiectivele de expertiză solicitate;
b) proba cu martori nu va fi încuviinţată decât dacă partea depune la termenul la
care admiterea probei urmează a fi pusă în discuţie numele şi adresa complete ale
martorilor propuşi;
15
c) proba cu interogatoriu nu va fi încuviinţată decât dacă partea care propune
această probă pune la dispoziţie la termenul la care se dezbate admisibilitatea acestei
probe lista întrebărilor la care trebuie sa răspundă cealaltă parte.
Martorii nu vor fi citaţi în vederea audierii, prezentarea lor la termenul de
judecată fiind în sarcina părţii care i-a propus.
Raportul de expertiză tehnică va putea fi comunicat de către expert, concomitent
cu depunerea la instanţă, şi direct părţilor în proces, cu respectarea termenelor
procedurale.
Nedepunerea raportului de expertiză, din culpa expertului tehnic, cu mai puţin
de 7 zile înainte de termenul de judecată acordat în acest scop, atrage obligarea sa la
plata unei amenzi civile, potrivit dispoziţiilor Codului de procedură civilă, chiar dacă
instanţa nu i-a pus în vedere anterior posibilitatea aplicării unei asemenea sancţiuni. În
situaţia în care expertul dovedeşte că nedepunerea expertizei la termen nu se datorează
culpei sale, acesta va fi exonerat de la plata amenzii, cu condiţia depunerii raportului
la termenul de judecată stabilit. Dacă întârzierea depăşeşte termenul fixat de instanţă,
expertul va putea fi obligat şi la plata unei amenzi cominatorii către stat de cel puţin
10 lei/zi de întârziere, începând cu ziua următoare termenului de judecată.
Expertizele extrajudiciare prezentate de către părţi în cadrul proceselor funciare
au aceeaşi valoare probantă ca şi expertizele ordonate de către instanţa de judecată, cu
condiţia ca acestea să fie efectuate de către experţi autorizaţi de către Ministerul
Justiţiei.
Hotărârile pronunţate de instanţele judecătoreşti în procesele funciare în primă
instanţă sunt supuse numai recursului, cale de atac ce se judecă de către Tribunalul
competent teritorial. Hotărârile definitive şi irevocabile susceptibile de înscriere în
cartea funciară sunt comunicate din oficiu de către instanţa de judecată birourilor de
carte funciară. Prin derogare de la art. 264 din Codul de procedură civilă, motivarea
hotărârilor pronunţate în cadrul proceselor funciare trebuie făcută în maxim 7 zile de
la pronunţare.
16
Punerea în executare a hotărârilor judecătoreşti pronunţate în procesele funciare
este scutită de la plata taxelor de timbru şi a timbrului judiciar. Creditorul va achita
până la 20% din cheltuielile de executare silită, inclusiv onorariul executorului
judecătoresc, urmând ca diferenţa să fie obţinută de executorul judecătoresc direct de
la debitor, o dată cu avansul achitat.
În faţa instanţelor de judecată, Comisiile Judeţene de Fond Funciar invocă
adesea prematuritatea introducerii acţiunii la instanţa de judecată, care în unele cazuri
este greşit admisă de către instanţă, pentru că, potrivit dispoziţiilor Legii nr. 554/2004,
nesoluţionarea în termenul legal a unei cereri, ori faptul de a nu răspunde solicitantului
în termen de 30 de zile de la înregistrarea cererii, de către Comisia Judeţeană de Fond
Funciar, se consideră că răspunsul este negativ, ceea ce legitimează pe cel vătămat în
dreptul său să se adreseze instanţei de judecată pentru a-şi valorifica dreptul.
Evidenta resurselor a devenit o necesitate determinata de procesul tehnologic
extraordinar al societatii umane contemporane, de schimbarile sociale, economice si
politice deosebite care au loc, de fenomenul globalizarii etc., toate cu implicatii asupra
mediului inconjurator.
Concluzia este una singura: opozitia fata de asigurarea ordinii in avutia
nationala este destul de puternica, fiind in continuare sprijinita si sustinuta de cei
interesati in aceasta stare de haos.
SPETA
Prin sentinta civila nr. 274/10.04.2010 a Judecatoriei Sibiui a fost respinsa ca
nefondata actiunea civila având ca obiect modificare titlu de proprietate formulata de
catre reclamantul C.A. si P.M. în contradictoriu cu C.L. Filipesti, C.J. Sibiu pentru
stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, T. I., T. C. si T. G..
Au fost obligate reclamantele sa plateasca pârâtilor 500 lei cu titlu de cheltuieli de
judecata.
17
Pentru a pronunta aceasta hotarâre instanta de fond a retinut urmatoarele:
În data de 17.03.1991 autorul pârâtilor, T. Gh., a formulat cerere pentru reconstituirea
dreptului de proprietate (fila 52 dosar), înregistrata la Primaria comunei Boita, judetul
Sibiu, sub numarul 1630 solicitând restituirea terenurilor ce au apartinut bunicului sau
P.D., decedat la data de 01.05.1976 (conform certificatului de deces nr.
072016/03.05.1976).
În urma demersurilor efectuate, a fost eliberat titlul de proprietate nr.
134185/09.12.1994, prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate cu privire la
suprafata de 2 ha 3400 m.p., teren situat în comuna Boita, judetul Sibiu. În titlul de
proprietate a fost înscrisa ca titular, în calitate de mostenitor îndreptatit dupa P.D.,
doar T. Gh., acesta formulând cerere în nume propriu. Pe de alta parte, instanta retine
ca si împrejurare necontestata, coroborata cu întreaga documentatie înaintata de catre
cele doua Comisii, ca reclamantele nu au formulat cerere de reconstituire a dreptului
de proprietate dupa bunicul lor P.D., prezenta actiune fiind practic o asemenea cerere.
Analizând înscrisurile aflate la dosarul cauzei, respectiv: actele de stare civila depuse
de reclamanti, cererea de reconstituire a dreptului de proprietate, copie de pe registrul
agricol din perioada anilor 1959 – 1962 precum si celelalte înscrisuri înaintate de
Comisii, instanta constata ca pretentia reclamantelor este neîntemeiata pentru
urmatoarele considerente:
Potrivit dispozitiilor imperative ale art. 8 alin. 3 Lg. 18/1991, beneficiaza de
prevederile acestei legi si implicit de dreptul la reconstituirea proprietatii, mostenitorii
îndreptatiti care au formulat cerere în acest sens. În cauza reclamantele invoca
împrejurarea ca cererea formulata de autorul pârâtilor, T. Gh. este facuta si în numele
lor, în baza unui mandat tacit. În acord cu toate regulile institutiei mandatului,
prevazute în art. 1532 - 1559 C. civ. instanta urmeaza sa constate ca cererea de
reconstituire a dreptului de proprietate fiind un act care implica o manifestare de
vointa producatoare de efecte juridice cuprinsa într-un înscris având natura juridica a
unui înscris sub semnatura privata, si mandatul acordat celui care o formuleaza trebuie
sa îmbrace aceeasi forma – scrisa, ad probationaem. Cu alte cuvinte, valabilitatea
însasi a mandatului nu este afectata de lipsa formei scrise atâta timp cât cei ce invoca
mandatul pot proba existenta lui. Potrivit dispozitiilor înscrise în art. 1169 C. Civ,
18
reclamantele, invocând existenta unui mandat, aveau obligatia de a proba aceasta
împrejurare. Chiar si în situatia în care, în temeiul art. 1191 alin.3 C. civ., constatând
acordul pârâtelor la încuviintarea probei testimoniale, instanta a admis aceasta proba
pentru dovedirea existentei unui mandat verbal dat autorului pârâtelor, nici una din
declaratiile martorilor audiati nu este concludenta întrucât toti sustin ca nu cunosc
daca între reclamante si autorul pârâtilor a fost exprimat un asemenea mandat, situatie
în care existenta unui atare mandat nu a fost dovedita. De altfel, reclamantele au
invocat, mai degraba existenta unui mandat tacit, pe care instanta o apreciaza ca
neconcludenta în raport cu cerinta impusa de art. 8 alin. 3 Lg. 18/1991, aceea a
existentei cererii. În plus, instanta retine în cauza natura de mandat special, a
mandatului ce ar putea fi dat în vederea depunerii cererii de reconstituire (mandatul
special fiind cel care se da pentru o singura operatiune juridica – în speta, formularea
cererii de reconstituire). Asa cum se arata în mod constant în doctrina, cel putin oferta
de mandat special trebuie sa îmbrace forma scrisa, conditie care în litigiul de fata nu
este îndeplinita. Asadar, chiar daca, în principiu, dispozitiile art. 1533 C. civ. indica
posibilitatea valabilitatii unui mandat tacit, aceasta forma a mandatului are un caracter
de exceptie si face, de regula, referire, la cazuri expres prevazute de texte de lege
particulare, cum ar fi, spre exemplu, dispozitiile art. 35 alin. 2 C. fam. O atare
dispozitie derogatorie, în cazul mandatului special analizat nu exista în materia
fondului funciar, iar o interpretare prin extinderea legii ar fi extrem de vatamatoare
pentru consecintele juridice pe care le-ar avea, toti mostenitorii nediligenti putând
invoca, în contra celor care au facut cerere, existenta unui atare mandat. În speta de
fata instanta mai retine si ca relatia partilor, veri primari, coroborata cu împrejurarea
ca reclamantele, pâna în anul 1999 veneau în sat o data sau de doua ori pe an
(declaratiile martorilor reclamantelor T.A. si B.Z., filele 89 - 90 dosar), formeaza mai
degraba prezumtia simpla ca mandatul nu numai ca nu a fost dovedit, dar nici nu a
existat.
În doctrina, se admite cu caracter exceptional, ca mandatul tacit ar produce
efecte daca cererea este formulata si în numele altui mostenitor îndreptatit care, prin
manifestari neîndoielnice de vointa, accepta consecintele juridice ale unui atare
19
mandat. În speta însa, cererea lui T. Gh. este formulata în nume propriu, deci nici
aceasta ipoteza nu poate fi retinuta.
Faptul ca în prezent reclamantele cultiva un teren care ar fi putut apartine lui
P.D. este o împrejurare mult ulterioara momentului la care reclamantele sustin ca „au
dat în mod tacit mandat” si nu poate avea natura unei împrejurari de fapt care sa faca
neîndoielnica intentia partilor anterior sau concomitent cu formularea cererii de
reconstituire.
Împotriva acestei hotarâri în termen legal au declarat recurs reclamantele.
În motivarea recursului se arata faptul ca dupa aparitia Legii 18/1991 autorul pârâtilor
a fost mandatat de catre reclamante sa formuleze cerere si în numele acestora ca
mostenitori dupa P. D. Existenta mandatului tacit rezulta din faptul ca reclamantele
stapânesc terenul pe care l-au împartit de comun acord cu autorul pârâtilor si din faptul
ca dupa anul 1999 reclamantele s-au întors în localitatea de bastina si daca nu ar fi
stiut ca nu figureaza pe titlu ar fi formulat cereri la Legea 247/2005. În aparare
intimatii nu au depus întâmpinare.
În recurs recurentele reclamante au depus înscrisuri si doua declaratii
extrajudiciare, declaratii care fata de dispozitiile art. 305 Cod procedura civila nu pot
fi avute în vedere la judecata recursului. În cursul judecarii recursului a decedat
recurenta C.A. în cauza fiind introdusi mostenitorii acesteia: C. I. în calitate de sot
supravietuitor si C. Gh. Gh. în calitate de descendent de gr. 1. Examinând actele si
lucrarile dosarului prin raportare la motivele de recurs invocate constata ca acesta este
nefondat pentru urmatoarele considerente: Potrivit art. 8 al. 3 din Legea 18/1991
stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se face, la cerere, prin eliberarea
unui titlu de proprietate. Recurentele reclamante invoca existenta unui mandat tacit, pe
care l-au dat defunctului T. Gh., în vedere reconstituirii dreptului de proprietate dupa
defunctul P.D. în ceea ce le priveste. Astfel cum în mod corect a retinut instanta de
fond este posibila formularea cererii de reconstituire a dreptului de proprietate prin
mandatar însa este necesar ca mandatul sa fie în forma scrisa.
Practica judiciara si doctrina a admis în mod exceptional posibilitatea existentei
unui mandat tacit, în cazul în care un comostenitor îndreptatit a fost trecut în cererea
20
de reconstituire de catre un alt comostenitor. Doar în aceste conditii se admite
existenta mandatului tacit si daca cel trecut în cererea de reconstituire accepta
consecintele juridice ce decurg din formularea cererii. Or, în prezenta cauza cererea de
reconstituire a dreptului de proprietate dupa defunctul P.D. a fost formulata doar de
catre T. Gh. singur, nefiind mentionate numele reclamantelor.
Ceea ce invoca reclamantele: posesia terenurilor, plata impozitelor,
neformularea unor cereri de reconstituire în temeiul Legii 247/2005 sunt elemente
ulterioare formularii cererii de reconstituire de catre defunctul T. Gh. si nu sunt de
natura a dovedi existenta unui mandat tacit de vreme ce recurentele nu se regasesc în
cuprinsul acestei cereri. Pentru aceste considerente în temeiul art. 312 al. 1 Cod
procedura civila va respinge recursul ca nefondat. În temeiul art. 274 Cod procedura
civila va obliga recurentii la plata sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecata
reprezentând onorariu aparator în favoarea intimatei T. I..
21
BIBLIOGRAFIE
Albu, I., - Cadastru şi organizarea teritoriului, Ed. ALMA MATER, Sibiu–2008;
Boş, N., - Cadastru general, Editura All Beck, Bucureşti, 2003;
Cosma Marius Daniel - Deschiderea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv,
Universitatea Transilvania, Braşov, 2000;
Drăgoi, A., - Elemente de drept civil, drept funciar şi publicitate imobiliară, Ed.
Aeternitas, Alba Iulia, 2004;
Motica I. Radu, Trăileanu Anton, Iuşan Lucian-Publicitatea imobiliară prin
Cărţile funciare, Ed. -Universitatea Timisiensis, Timişoara, 2001;
Sion I. Grigore - Drept şi legislaţie funciar cadastrală, Ed. Matrix Rom, 2001 ;
Constituţia României
Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare ;
Legea nr. 215/ 2001 a administraţiei publice locale;
Legea nr.350/2000 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul;
Legea nr.151/1998 privind dezvoltarea regionala in Romania;.
H. G. nr.525/996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism ;
Ordin nr.13/N/1999 al ministrului lucrarilor publice si amenajarii teritoriului
Ghid privind metodologia de elaborare a continutului cadru a PUG;
Ordin nr.21/N/2000 al ministrului lucrarilor publice si amenajarii teritoriului
Ghid privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism;
Ordin nr.176/N/2000 al ministrului lucrarilor publice si amenajarii teritoriului
Ghid privind metodologia de elaborare a conţinutului cadru a PUZ;
Ordin nr.37/N/2000 al ministrului lucrarilor publice si amenajarii teritoriului
Ghid privind metodologia de elaborare a continutului cadru a PUD;
Ordin nr.201/N/2000 al ministrului lucrărilor publice si amenajării teritoriului.
Ghid metodologic privind elaborarea analizelor de evaluare a impactului asupra
mediului ca parte integrantă a planurilor de amenajare a teritoriului şi urbanism.
Arhiva CJ Sibiu
22
