Haus und Grund

Mit Unterstützung kompetenter Ansprechpartner und Fachleute können solche Aktenberge schon im Vorfeld vermieden werden.

Seite 6-7Wenn’s Streit um die Größe der Mietwohnung gibt

Seite 8-9Treppenhaus als Abstellraum: Was erlaubt ist und was nicht

Seite 12-13Aktuelle Infos aus den Vereinen

Seite 15Wichtige Urteile für Vermieter

AUSGABE Oktober 2012

17im Landkreis Schaumburg

Mitteilungsblatt Schaumburger Haus- und Grundvereine

®&Haus Grund

• Inhalt

Mit u. a. folgenden Themen:

Seite 10Was VermIeter Wünschen· Ideal ist ein „sympathisches Paar mit sicherem Einkommen – aber ohne Kinder“

Seite 11KLASSE STATT MASSE· Besichtigungen für freiwerdende Wohnung müssen angekündigt werden

Seite 12schokolade und kathedrale, BIer und Pommes FrItes· Obernkirchener erleben eindrucksvolle Tage in Belgien

Seite 13WIe man aus unWIssen täter zum eInBruch eInlädt · „Sicherheit rund ums Haus“ stand im Mittelpunkt der Rintelner Mitgliederversammlung

&Haus Grund im Schaumburger Land

WIr stellen uns Vor •

Haus & Grund Bückeburg und Umgegend e.V.Klaus Rohde (1. Vorsitzender)Fürst-Ernst-Straße 3231675 BückeburgTel.: 0 57 22 / 95 63 63Fax.: 0 57 22 / 95 63 62

Haus & Grund Rodenberg und Umgebung e.V.Inge Schnabel (1. Vorsitzende)Grover Straße 2731552 RodenbergTel.: 0 57 23 / 36 88

Haus und Grund Rinteln und Umgebung e.V.Thomas Vollbrecht (1. Vorsitzender)Klosterstraße 16 a31737 RintelnTel.: 0 57 51 / 9 53 30Fax: 0 57 51 / 95 - 33 33

Haus und Grund Hessisch OldendorfKarin Hacker-Bade (1. Vorsitzende)Forkenkamp 2731832 SpringeTel.: 0 50 41 / 40 25Fax: 0 50 41 / 26 42

Haus und Grund Schaumburg-Obernkirchen e.V.Friedbert Wittum (1. Vorsitzender)Lange Straße 5331683 ObernkirchenTel.: 0173 / 9 37 68 65Fax: 0 57 24 / 9 65 65

Haus und Grund Bad Nenndorf e.V.Cornelia Jäger (1. Vorsitzende)Rotrehre 231542 Bad NenndorfTel.: 0 57 23 / 30 07Fax: 0 57 23 / 7 55 05

Die Ansprechpartner der Haus & Grund-Vereine

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AusgAbe oktober 17

• edItorIal

4 | 5

In manchen Mietshäusern kann man schon im Treppenhaus viel über seine Bewohner erfahren. Hier stehen zum Beispiel Kinderwa-

gen im Gang, die Sportlichen lüften ihre Joggingschuhe vor der Woh-nungstür, und Pflanzenliebhaber schmücken den Flur mit Blumen. Aber ist das gestattet? Die Antworten lesen Sie in diesem Magazin. Zudem erläutern wir, worauf Vermieter achten müssen, wenn Sie Ihre Wohnungen sanieren beziehungsweise modernisieren wollen.

Wie sich Vermieter ihre „idealen Mieter“ vorstellen, zeigt derweil eine aktuelle Online-Umfrage. Deren Ergebnisse sind durchaus aufschlussreich. Mehr dazu gibt es in diesem Heft. Und wie immer lenken wir den Fokus auch diesmal wieder auf aktuelle Gerichtsurteile im „ewigen“ Konfliktfeld zwischen Vermieter und Mieter. Amüsant und interessant zugleich ist dabei die Frage „Wann ist ein Hund ein Hund und darf in der Mietwohnung gehalten werden?“ Was bei Bern-hardinern sicher eindeutig ist, sieht die Justiz bei Yorkshire Terriern bisweilen ganz anders. Aber lesen Sie selbst….

Alle an dieser Ausgabe Beteiligten hoffen, mit der Themenauswahl einmal mehr ins Schwarze getroffen zu haben. Selbstverständlich stehen wir allen Leserinnen und Lesern jederzeit für Kritik und Anregungen zur Verfügung. Ich möchte Sie ermutigen, sich mit Vorschlägen zu Themen, die wir in einer der nächsten Ausgaben aufgreifen sollten, einfach an Ihre Vereinsvorsitzenden zu wenden. Diese halten „einen kurzen Draht“ zur Redaktion der Schaumburger Nachrichten, mit der wir bei der Erstellung dieses Magazins eng zusammenarbeiten.

Dietmar Janzen

Sehr geehrte Mitglieder, liebe Leserinnen und Leser.


Sind kleine Hunde echte Hunde oder „nur“ Kleintiere? Die Gerichte sind sich nicht

immer einig. Hier einige Urteile zur Haltung von kleinen Hunden.

Klein wie ein Meerschweinchen, passt in jede Handtasche; und wenn er bellt, klingt das wie ein leises Krächzen: Dass Yorkshire Terrier keine Hunde sind, würde ein Biologe wohl nicht unter-schreiben. Wenn es aber um das Thema Miet-recht geht, zweifelt manch ein Richter daran.

Wer in Deutschland einen Hund in der Miet-wohnung halten möchte, ist auf die Zustimmung seines Vermieters angewiesen – außer die Hun-dehaltung ist vertraglich ohnehin erlaubt. Woran aber macht man fest, was ein Hund ist?

Das Landgericht Kassel hat entschieden, dass der Yorkshire Terrier der Kleintierhaltung zuzu-rechnen ist. Kleintiere dürfen Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters halten. Begrün-dung: Der Hund sei etwa so groß wie ein Meerschweinchen. Zudem mache sich das Tier allenfalls über heiseres Krächzen bemerkbar.

Daher belästige er die übrigen Hausbewohner nicht. (LG Kassel, AZ 1 S 503/96).

Ein Herz für Tiere zeigte auch das Düsseldorfer Landgericht: Da Yorkshire Terrier nicht laut bel-len und winzig seien, könne die Haltung dieser Hunderasse erlaubt werden, urteilten die Richter (LG Düsseldorf, AZ 24 S 90/93).

„Hund bleibt Hund“, meint das Amtsgericht Berlin-Spandau. Geklagt hatte eine Frau, die mit ihrem Yorkshire Terrier in Spandau wohnte. In ihrem Mietvertrag war das Halten von Hun-den ausdrücklich verboten, die Haltung von Kleintieren hingegen ausdrücklich erlaubt. Der Vermieter beharrte darauf, dass der Terrier ein Hund sei und bekam vor Gericht Recht. Der Rich-ter beurteilte das Tier in diesem Fall ausdrücklich nicht nach Größe, Gewicht oder Eigenheiten (AG Berlin-Spandau, AZ 13 C 574/10).

Es gibt noch andere Fälle, in denen der Vier-beiner mit einziehen durfte – zum Beispiel in Hamburg: Hier hatten alle Hausbewohner einem Mieter ihr Einverständnis für die Haltung eines

kleinen Hundes gegeben. Das Amtsgericht Ham-burg-Bergedorf entschied, dass sich in diesem Fall der Vermieter nicht auf das vertraglich gere-gelte Verbot berufen kann. Ein schutzwürdiges Eigeninteresse des Vermieters liege nicht mehr vor, so die Richter (AG Hamburg-Bergedorf, AZ 409 C 517/02).

Eine weitere Ausnahme machte das Landge-richt Hamburg im Fall eines betagten Mieterpär-chens. Auch ihnen durfte die Erlaubnis für die Haltung eines kleinen Hundes nicht verweigert werden. Das Paar konnte vor Gericht nachvoll-ziehbar begründen, warum sie ihren Ruhestand durch die Beschäftigung mit einem Hund sinnvoll gestalten können und Freude bringend ausfül-len. Für das Gericht war ausschlaggebend, dass die Erlaubnis für den Hund wieder entzogen wer-den kann, falls sich die Nachbarn von dem Tier gestört fühlen (LG Hamburg, AZ 334 S 26/01).

hunde In der mIetWohnung •

Wann ist ein Hund ein Hund? Wie Gerichte bei kleinen Vierbeinern in Mietwohnungen urteilen

Die Gerichte sind sich nicht einig, ob ein Yorkshire Terrier unter mietrecht-lichen Gesichtspunkten als Hund oder als Kleintier anzusehen ist.

AusgAbe oktober 17

• modernIsIerungsmassnahmen

6 | 7

Sind goldene Wasserhähne in der Mietwohnung Luxus? „Klar“, sagen die einen. „Nein“, mei-

nen die anderen. Experten sagen: „Es kommt drauf an.“ Streit zwischen Mieter und Vermieter jeden-falls ist programmiert, wenn Wohnungen teuer aufgehübscht werden und dann die Miete steigt.

Viele Mieter – besonders in Großstädten – fürch-ten um ihre günstigen Wohnungen. Straßenzüge werden aufwendig modernisiert. Für die bisherigen Bewohner wird die Miete unbezahlbar, finanzkräf-tige Klientel zieht ein. Luxussanierung heißt das Schreckenswort.

Was genau darunter zu verstehen ist, ist Ausle-gungssache. „Gesetzlich definiert ist der Begriff nicht“, sagt Gerold Happ, Jurist des Eigentümerver-bands Haus und Grund Deutschland. Für Experten wie Happ sowie Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund spielen persönliche Ein-schätzung und die Nachbarschaft eine Rolle. „Was ist in der Gegend Standard?“ lautet eine Orientie-rungsfrage.

Streitfall SanierungVermieter müssen Maßnahmen rechtzeitig ankündigen /

Mieter müssen keinen Luxusumbau dulden

Werden Altbauten saniert, stellt sich häufig die Frage, was nötig und was Luxus ist?


modernIsIerungsmassnahmen •

Der Einbau eines Marmortreppenhauses geht im exklusiven Villenviertel als Anpassung an den üblichen Standard durch. Genauso der goldene Wasserhahn, ein roter Teppich oder ein Spie-gel im gepflegten Ambiente der Gründerzeit. In einer Gegend mit sehr niedrigen Mieten dürften die Bewohner auf so etwas wenig Wert legen. „Wenn sich dann noch die Miete verdreifacht, ist es Luxus“, erklärt Happ. Und dieser müsse ebenso wenig akzeptiert werden wie die daraus resultierende „Modernisierungsmieterhöhung“.

Diese birgt das größte Konfliktpotenzial zwi-schen den Parteien. Laut Bürgerlichem Gesetz-buch (BGB) darf ein Vermieter elf Prozent pro Wohnung und Jahr aufschlagen, wenn er „bau-liche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchs-wert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allge-meinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern“ oder Energie und Wasser einsparen (BGB § 559).

Beispiel Badezimmer: Wird zusätzlich zur Bad-wanne eine Dusche eingebaut, steigt der Wohn-wert – und die höhere Miete geht in Ordnung. Auch dann, wenn dem Mieter die Ausstattung des alten Bads genügte und er die neue Dusche für überflüssig hält. Ein angebauter Balkon geht laut Landgericht Berlin als Maßnahme durch, die den Wohnwert tatsächlich verbessert (AZ 65 S 285/09).

Das eingesetzte Material dient nach Meinung von Mieterbund-Fachmann Wüstefeld auch als

Gradmesser für Luxus. „Vernünftige Arbeiten aus-geführt mit außergewöhnlichem Material“ deu-teten auf Luxus hin: Beispielsweise der Fußboden aus italienischem Marmor zum fünffachen Preis statt Laminat. Der Austausch eines PVC-Bodens gegen Laminat ist nach Ansicht des Amtsgerichts München jedoch „unzweifelhaft keine Luxussa-nierung“ (AZ 474 C 31317/09).

Trotzdem dürfen Vermieter hochwertiges, teures Gerät verwenden. „Sofern es der Wirt-schaftlichkeit dient“, schränkt Happ ein. Gegen die Argumente „Wartungsfreundlichkeit“ oder „höhere Lebensdauer“ können Mieter daher wenig einwenden. Die Kosten dürfen in der Regel jedoch nur teilweise auf sie umgelegt werden.

Zum Schutz der Mieter muss der Eigentümer Modernisierungen mindestens drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Im Detail sind Dauer, Art und Umfang sowie Kosten und vor allem die voraussichtlich daraus resultierende Mieterhöhung aufzulisten. So können Mieter prüfen, was auf sie zukommt und davon ihre Zustimmung abhängig machen.

Grundsätzlich dürfen Handwerker nur mit dieser Erlaubnis in die Wohnung kommen. Bei Zweifeln können Mieter der geplanten Modernisierung widersprechen. Dafür gibt es keine ausdrückliche Frist. Im eigenen Interesse sollten Mieter jedoch „nicht im letzten Moment den Mund aufma-chen“, rät der Mieterbund.

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hausordnung muss nicht für alle Mieter gleich sein

Auch wenn der Name etwas anders vermuten lässt: Eine Hausordnung muss nicht für alle Mieter im Haus die gleichen Regeln beinhalten. „Die Hausordnung ist Bestandteil des einzelnen Miet-vertrags“, erklärt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. Daher könne es durchaus vorkommen, dass ein Mieter zum Beispiel bei der Nachtruhe oder den Putzpflichten strengere Regeln erfüllen muss als ein anderer. Meist würden Vermieter aber darauf achten, dass alle Mieter sich an ähnliche Regeln halten müssen.

Grundsätzlich hätten Mieter kein Recht darauf, gleich behandelt zu werden. „Das ist so ähnlich wie bei der Höhe der Miete“, erklärt Wüstefeld. „Auch da kommt es ja durchaus vor, dass mein Nachbar 100 Euro weniger im Monat zahlt.“ Generell gelte: „Mit seiner Unterschrift akzeptiert der Mieter die Regelungen des Mietvertrags.“ Dazu gehöre neben der Miethöhe auch die Hausordnung.

Unangemessen benachteiligen dürfe der Vermie-ter einzelne Mietparteien allerdings nicht, erklärt der Mietrechtsexperte. Beginnt die vorgeschrie-bene Nachtruhe bei einem Mieter eine Stunde früher als bei anderen, sei das noch zulässig. „Wenn ein Mieter aber schon ab 18 Uhr ruhig sein muss und der andere erst ab 22 Uhr, ist das nicht zulässig.“

+ kurz notiert +

AusgAbe oktober 17

• „aBstellraum“ trePPenhaus

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Keine Regel ohne AusnahmeWas im Hausflur stehen darf und was nicht

Die schmutzigen Schuhe schnell noch neben der Fußmatte aus-ziehen, und die Mülltüten vor der

Wohnungstür parken: Viele Mieter benutzen den Hausflur oder das Treppenhaus als Abstell-kammer. Erlaubt ist das aber nicht: Schließlich ist der Flur nicht mitvermietet.

In manchen Mietshäusern kann man schon im Hausflur viel über seine Bewohner erfahren. Von den Familien stehen die Kinderwagen im Gang, die Sportlichen lüften ihre Jogging-schuhe vor der Wohnungstür, und die Pflan-zenliebhaber schmücken den Flur mit Blumen. Gestattet ist das aber in der Regel nicht. Grund-

sätzlich gilt: „Der Hausflur ist nicht Bestandteil des Mietverhältnisses“, sagt Claus Deese vom Mieterschutzbund. „Daher muss der Eigentü-mer in den meisten Fällen nicht dulden, dass etwas abgestellt wird.“

Im Gegenteil: „Der Vermieter hat für die Verkehrssicherungspflicht im Hausflur Sorge zu tragen“, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. „Deshalb kann er in der Hausordnung die Nutzung der Gemeinschaftsflächen einschränken – also auch des Hausflures.“ Frank Luckhardt, Vor-sitzender des Verbands deutscher Hausver-walter, ergänzt: „Flur und Treppenhaus sind

Ein Kinderwagen darf im Hausflur abgestellt werden. Allerdings muss genug Platz für Fluchtwege bleiben.


„aBstellraum“ trePPenhaus •

Fluchtwege. Daher darf prinzipiell eigentlich nichts abgestellt werden.“

Doch keine Regel ohne Ausnahme. So dürfen laut Rechtsprechung Kinderwagen und Rollatoren meist sehr wohl im Hausflur stehen. „Da sich sowohl kleine Kinder als auch Menschen, die einen Rollator benötigen, in einer hilfsbedürftigen Situation befin-den, dulden die Gerichte das Abstellen im Hausflur“, erklärt Deese. „Allerdings nur, wenn der Hausflur groß genug ist und der Fluchtweg nicht behindert wird.“

Dem stimmt Jürgens zu: „Ein Durchgang von etwa einem Meter muss gewährleistet sein.“ Zudem sollte das Abstellen von Kinderwagen nur vorüber-gehend sein. „Wenn das Kind acht Jahre alt ist und die Mutter den Kinderwagen für ein Geschwister-chen aufbewahren möchte, darf sie das nicht im Hausflur tun“, sagt er.

Gar nicht im Hausflur stehen dürfen Fahrräder. „Sie sind ein Transportmittel und gehören in die Wohnung oder in den Keller“, erklärt Deese. „Man-

che Vermieter haben auch bestimmte Stellflächen dafür vorgesehen. Nur in den Hausflur dürfen sie nicht.“

Doch nicht nur Gegenstände im Flur können Ärger heraufbeschwören, sondern auch Gerüche. So stellt manch ein Mieter beim Ausprobieren exotischer Rezepte seine Nachbarn auf eine harte Probe, weiß Jürgens. „Die mir bekannten Fälle, in denen das erträgliche Maß überschritten wurde, betrafen das mehrmals wöchentliche Auskochen von Knochen und die Zubereitung von Sauerkraut.“

In einem Fall sei eine Wohnung in eine heimliche asiatische Garküche verwandelt worden. „Da wurde der Wohnraum umfunktioniert für Bringdienste und ein Sushi-Lokal, das beim Transportieren von Abfäl-len in den Hinterhof häufig Fischreste verlor.“ In solchen Fällen können andere betroffene Mieter die Miete kürzen, und der Vermieter kann abmahnen.

Doch nicht immer ist eine Beschwerde angebracht. Was andere Mieter wann kochen, können sie selbst entscheiden. Vermieter oder auch Nachbarn müssen

das meistens hinnehmen. Denn in einer vielschich-tigen Gesellschaft essen, schlafen und arbeiten die Menschen unterschiedlich. Entsprechend viel Tole-ranz werde auch von den Mietern und Vermietern erwartet, so die Mietrechtsexperten.

Selbstverständlich muss sich alles in bestimmten Grenzen bewegen. Wer nicht nur einen Hund, sondern gleich zehn in seiner Wohnung hält, kann wegen einer eventuellen Geruchsbelästigung durchaus Ärger bekommen. Wer ab und zu ein paar nasse Schuhe zum Trocknen vor die Wohnungstür stellt, wird sich in der Regel keine Probleme einhan-deln. Wer allerdings ganze Schuhschränke in den Hausflur verlagert, schon.

Mieter sollten daher jene Regeln beachten, die für ihr Haus gelten. „Hält man sich daran nicht, stört man den Hausfrieden“, erklärt Luckhardt. Bei nach-haltiger Störung könne man den entsprechenden Mieter abmahnen – und wenn sich nichts ändert, sogar kündigen.

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AusgAbe oktober 17

• der Ideale mIeter

10 | 11

Die Vermieter in Deutschland haben klare Vorstellungen von ihrem Wunschmieter: Ein sicheres Einkommen und sympa-

thisches Auftreten sind die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl potenzieller Mieter.

Kinder sind bei der Wohnungssuche eher ein Hindernis: Am lieb-sten wird an kinderlose Paare oder Singles vermietet. Die meisten Vermieter sichern sich durch zusätzliche Recherchen über ihre zukünftigen Bewohner ab. Dies sind die Ergebnisse einer Umfrage unter 1016 deutschen Vermietern im Auftrag des Internet-Portals ImmobilienScout24.

Der Wohnraum wird in den meisten deutschen Städten immer knapper. Das bringt Wohnungsbesitzer häufig in die komfortable Lage, unter immer mehr Bewerbern einen passenden Mieter aus-suchen zu können. Das wichtigste Auswahlkriterium ist dabei ein regelmäßiges, nachweisbares Einkommen der Interessenten (72 Prozent). Darüber hinaus sind ein sympathisches Auftreten (46 Prozent) sowie das Zusammenpassen mit der Hausgemeinschaft (44 Prozent) ausschlaggebend, um den Zuschlag für die Wohnung zu bekommen.

Schlechtere Chancen haben Suchende mit Kindern. Am liebsten vermieten die Eigentümer an kinderlose Paare (30 Prozent) oder Singles (26 Prozent). Alleinerziehende Eltern (4 Prozent) und Wohn-gemeinschaften (2 Prozent) rangieren auf der Beliebtheitsskala ganz unten.

Auch was den Job der Interessenten betrifft, hat die Mehrheit der Vermieter Präferenzen. Die beliebteste Berufsgruppe sind Hand-werker (21 Prozent), gefolgt von Angestellten und Beamten (jeweils 20 Prozent). Politiker und Rechtsanwälte gehören dagegen nicht zu den favorisierten Mietern.

Die Hälfte der befragten Vermieter will bei der Entscheidung auf Nummer sicher gehen. Statt sich nur auf die ersten Eindrücke der Bewerber beim Besichtigungstermin zu verlassen, beschaffen sich viele noch anderweitig Informationen. Nahezu jeder zweite Vermieter (44 Prozent) forscht in Suchmaschinen wie Google oder sozialen Netzwerken wie Facebook, Xing oder LinkedIn nach zusätzlichen Informationen über ihre Bewerber. Häufig werden auch die vorherigen Vermieter angerufen und ausgefragt (18 Prozent).

Das hohe Kontrollmaß scheint vor allem auf schlechten Erfah-rungen mit Mietern zu beruhen. Fast drei Viertel der Befragten hatte schon Probleme mit Mietern. Etwa jeder dritte Vermieter hat seine Miete schon mindestens einmal verspätet oder gar nicht erhalten.

Bei 15 Prozent wurde die Immobilie sogar beschädigt oder ver-wüstet. Und bei ebenso vielen Verwaltern störten die Mieter den Hausfrieden durch ständige Lärmbelästigung. 30 Prozent der Ver-mieter mussten daher schon mindestens einmal zum letzten Mittel greifen und ihre Wohnung zwangsräumen lassen.

Einer aktuellen Umfrage zufolge werden Wohnungen am liebsten an kinderlose Paare mit sympathischem Auftreten und sicherem Einkom-men vermietet.

Was Vermieter wünschenIdeal ist ein „sympathisches Paar mit sicherem Einkommen – aber ohne Kinder“


WohnungsBesIchtIgung •

Wollen Vermieter Interessenten eine freiwerdende Wohnung zeigen, müssen sie sich mit dem bisherigen Mieter abspre-

chen. „Die Termine müssen ihm mindestens 48 Stunden vorher ange-kündigt werden“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Allerdings habe der Noch-Mieter dabei ein Mitspracherecht. „Nie-mand muss extra Urlaub nehmen, weil ein potenzieller Nachmieter die Wohnung am Tage anschauen will.“

Und auch wenn die Terminabsprache schwierig werde, weil beispiels-weise der Noch-Mieter berufstätig ist, dürfe der Vermieter nicht einfach in dessen Abwesenheit in die Wohnung. Ganz verweigern dürften sich die Mieter aber nicht, erklärt Ropertz. „Zwei Besichtigungstermine mit Interessenten pro Woche muss man tolerieren.“ Allerdings dürfe der Vermieter dabei keine Massenbesichtigung organisieren. „Angemes-sen wäre es aber, wenn der Vermieter die Wohnung etwa an einem Samstag zwischen 14 und 16 Uhr mit zwei oder drei Interessenten anschaut.“

Massenbesichtigungen muss ein Noch-Mieter in seiner Wohnung nicht hinnehmen. Termine am Wochenende mit einzelnen Inte-ressenten darf der Vermieter jedoch sehr wohl anberaumen.

Klasse statt MasseBesichtigungen für freiwerdende Wohnung müssen angekündigt werden

ImpressumHerausgeber: „Haus & Grund“- Vereine in Schaumburg in Kooperation mit der Schaumburger Nachrichten Verlagsgesellschaft mbH

Redaktion (verantwortlich): Rechtsanwalt Dietmar Janzen, Schulstraße 16a, 31675 Bückeburg

Redaktionelle Mitarbeit: Holger Buhre, Vereine

Produktion und Layout: Schaumburger Nachrichten, Vera Elze

Anzeigen (verantwortlich): Arne Frank

Druck: Druckerei Kiel Hagenburg

Erscheinungsweise: zweimal jährlich

Kostenlose Beratung zum Haacke IsolierKlinkerund zum Haacke Wärmedämmlehm unter:

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AusgAbe oktober 17

• aus den VereInen

12 | 13

Mitte Mai dieses Jahres fuhren 44 Mitglieder von Haus & Grund Schaumburg-Obernkir-

chen mit dem Reisebus nach Belgien. Dort wollten sie an vier Tagen und drei Nächten Land und Leute kennenlernen.

Donnerstags erreichte die Gruppe pünktlich um 13.15 Uhr das Europaparlament in Brüssel und nahm an einer Sitzung teil. In der Debatte ging es um ein Gesetz für niedrigere Tarifobergrenzen für Roaming sowie die Deckelung der Kosten bei der Internetnutzung per Smartphone. Es sprachen polnische, rumänische, italienische, französische und deutsche Abgeordnete. Die fremdsprachigen Statements wurden von Dolmetschern ins Deutsche übersetzt und per Kopfhörer übertragen.

Anschließend stand ein Empfang beim Schaum-burger Europaabgeordneten Burkhard Balz auf dem Programm. Das Mitglied der CDU/CSU-Gruppe in der EVP-Fraktion schilderte aktuelle Probleme des

Europaparlaments. So erfuhren die Obernkirchener, dass das Parlament einige Sitzungen in Straßburg abhalten müsse, was auf einer Vereinbarung des Europazusammenschlusses von Frankreich und Deutschland beruhe.

Balz zufolge möchten dies 91 Prozent der Abge-ordneten abschaffen, da der doppelte Sitzungsort die Gemeinschaft 200 Mio. Euro im Jahr koste. Weitere aktuelle Themen des Europaparlaments waren das Eigentums- und Erbrecht – das garantiert werden soll – sowie die Deckelung der Supergehäl-ter von Bänkern.

Anschließend wurde die Reisegruppe vom Stadt-führer Arthur Dierickx zu Fuß durch die Brüsseler Altstadt geführt. Am Abend gab es im Restaurant Manneken ein typisches Brüsseler Mahl. Einige Bergstädter ließen den Abend bei einem Gläschen Ständerbier auf dem sommerlichen und illumi-nierten Grand Place ausklingen.

Am nächsten Tag führte die Reise „zur schönsten Stadt der Welt“ nach Brügge. Der Belfried und die beiden Kathedralen waren bereits von Weitem zu sehen. Dem Stadtführer gelang es beim Spazier-gang durch die Altstadt über Brücken und Kanäle die Reize von Brügge darzustellen. Dazu gehörte auch die Besuche eines Pommes-Frites-Stands mit hausgemachter Sauce, einer Chocolaterie und des Bierhauses „´t Brugs Beertje, wo es 1001 Biere gibt – unter anderem auch ein Champagner-Bier.

Etliche Reiseteilnehmer nutzten die Gelegenheit, um mit dem Schiff durch die Kanäle zu fahren oder per Kutsche die engen Gassen der Altstadt zu erkun-den. Am Abend gab es köstliche Steaks im Gasthaus „De Brugse Hanze“. Dann ging es zurück nach Brüs-sel, wo einige Mitreisende noch die „Fressgasse“ aufsuchten, um einige Spezialitäten zu probieren.

Der Sonnabend begann mit einem Besuch des Brüsseler Atomiums. Anschließend ging es nach Gent in die Geburtsstadt von Karl V. Dort konnten alte Patriziergebäude, Kirchen und Lagerhäuser bewundert werden. In den Lagerhäusern wurden einst jene Waren untergebracht, die Kaufleute mit

Schokolade und Kathedrale, Bier und Pommes FritesObernkirchener erleben eindrucksvolle Tage in Belgien

Das Atomium ist das bekannteste Wahrzeichen Brüssels.

Alle in einem Boot: Die

Obernkirchener Reisegruppe

schippert durch die Kanäle von

Brügge.


den Koogen aus aller Welt hierher transportie-ren ließen.

Weiter ging die Fahrt dann nach Antwerpen. Auf dem dortigen Marktplatz steht neben der Statue des Handwerfers die Statue von Peter Paul Rubens, dem größten Maler Belgiens. Auch dessen Geburtshaus wurde besichtigt. Der geführte Rundgang endete schließlich im Stadtfestsaal, das heute ein Kaufhaus ist.

Den Abend genossen die Obernkirchener im Restaurant „Van Dijck“ – benannt nach dem Maler Van Dijck. Dort gab es Kabeljau, die berühmten Belgischen Waffeln und Belgische Blutwurst. Zurück in Brüssel genossen viele Mitreisende das Flair in der Altstadt – vielfach bei einem der berühmten Belgischen Biere: Deus, Tripel oder Elefant. Auch der Manneken Pis wurde bewundert.

Am Sonntag mussten die 44 Bergstädter bereits wieder Abschied nehmen von Belgien. Eine Zwischenstation auf der Heimfahrt war die Führung in der Domkapelle zu Aachen. Die Rei-segruppe war von der Pracht der Domkapelle tief beeindruckt. Anschließend ging es direkt zurück in die Schaumburger Heimat.

aus den VereInen •

In Rodenberg geht es

um Brandschutz

Der Verein Haus & Grund Rodenberg und Umgebung lädt alle Mitglieder zu einem Info-Abend in die Räume der Freiwilligen Feuerwehr Rodenberg ein (Hans-Sachs-Straße 1). Am Donnerstag, 15. November, dreht sich ab 19.30 Uhr alles um das Thema „Brandschutz im Haus“.

Bei der jährlichen Mitgliederversammlung des Vereins Haus & Grund Rinteln freute sich der

Vorsitzende Thomas Vollbrecht Anfang Oktober über „ein volles Haus“. Da Neuwahlen nicht anstan-den, waren die Formalien schnell abgehandelt.

Auf Einladung des Vorstands referierte Reinhard Krüger (Polizei Nienburg) das Thema „Sicherheit rund ums Haus“ zu berichten. Dem Experten zufolge sind die Einbruchzahlen im Bereich der Polizeiin-spektion Nienburg-Schaumburg seit 2006 um etwa die Hälfte zurückgegangen. Krüger wies jedoch auch darauf hin, dass immer noch rund 80 Prozent aller Einbrüche über Fenster, Terrassentüren und dergleichen geschehen würden. Durch eine bessere Sicherung könne man hier vorbeugen.

Der Faktor Zeit spielt laut Krüger bei Einbrüchen eine entscheidende Rolle. Da mit laufender Zeitdau-er die Entdeckungsgefahr steige, würden die mei-sten Täter nach wenigen Minuten aufgeben, wenn sie bis dahin nicht ins Haus eingedrungen seien. „Solange kann jeder sein Haus durch ausreichend gesicherte Fenster und Türen schützen“, machte der Experte deutlich. Dies könne durch neue Einbauten geschehen, aber auch durch nachträglich ange-brachte Verriegelungen könne zusätzlicher Schutz geschaffen werden.

Nach Angaben von Krüger handelt es sich bei den meisten Einbrechern um Gelegenheitstäter. Hier seien viele Bürger einfach zu unvorsichtig, indem sie durch ihr Verhalten solchen Tätern geradezu signali-sieren, dass niemand zuhause sei. Eine leerstehende und offene Garage, ein überquellender Briefkasten und tagsüber heruntergelassene Rollläden seien für Gelegenheitstäter deutliche Hinweise. „Das ist wie eine Einladung zum Einbruch.“

Durch Vermeidung könne man genauso vorbeu-gen wie durch weitere Maßnahmen. Krüger nannte beispielsweise das Anlassen des Lichts bei vorü-bergehender Abwesenheit und das Abstellen der Klingel. Auch sollten Fenster nie auf Kipp gelassen werden, wenn man das Haus verlässt. Zudem sollte die Haustür immer abgeschlossen werden, wenn man das Haus verlässt. „Wer die Tür einfach nur zuzieht, gefährdet seinen Versicherungsschutz“, erläuterte Krüger.

Abschließend wies er auf die nach wie vor hohen Opferzahlen durch Haus- und Wohnungsbrände hin. Durch die Anbringung von Rauchschutzmeldern, die es für wenige Euro in Fachgeschäften oder auch in Baumärkten zu kaufen gibt, könne hier jeder vorbeu-gen und sich schützen.

Die Mitgliederversammlung des Vereins Haus & Grund Rinteln war sehr gut besucht.

Wie man aus Unwissen Täter zum Einbruch einlädt„Sicherheit rund ums Haus“ stand im Mittelpunkt

der Rintelner Mitgliederversammlung

AusgAbe oktober 17

• nachBarrecht Vs. schlIchtungsgesetz

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Zunächst den Schiedsweg einschlagen Nachbarschaftsklage auf Kürzung von Bäumen ist unzulässig

Aus aktuellem Anlass möchte ich an dieser Stelle einen Nachbarschaftsstreit schildern,

der kürzlich vor Gericht verhandelt wurde. Dabei ist die Klägerin Eigentümerin eines Grundstücks. Die Beklagten sind die Eigentümer des Nachbar-grundstücks, wo 40 bis 50 Nadelbäume wachsen, die inzwischen eine Höhe von 14 bis 16 Metern erreicht haben.

Anfang 2012 sind zwei der Nadelbäume bei mäßigem Wind bis zu zwei Meter über dem Erdbo-den abgeknickt und umgefallen. Es wurden dabei der Zaun und Anpflanzungen beschädigt. Die Klä-gerin beantragte daher, die angepflanzten Nadel-bäume einzukürzen und zurückzuschneiden, so dass keine Gefahr für ihr Grundstück mehr besteht.

Die Beklagten beantragten hingegen, die Klage als unzulässig zurückzuweisen. Dies wurde insbeson-dere damit begründet, weil zuvor keine Streitsch-lichtung gemäß § 1 des Niedersächsischen Schlich-tungsgesetzes stattgefunden hatte.

Das Amtsgericht Rinteln verurteilte die Beklagten antragsgemäß. Sie sollten die Kosten des Verfah-rens (Streitwert 4000 Euro) in Höhe von 1800 Euro zahlen. Das Amtsgericht begründete seine Entschei-dung damit, dass der Anspruch der Klägerin auf §

1004 BGB beruhe. Diese Vorschrift sei jedoch in § 1 des Niedersächsischen Schlichtungsgesetzes nicht angeführt. Dort lese man nur von den § 906, 910, 911 und 912 BGB.

Deshalb bedürfe eine derartige Klage, die sich auf § 1004 BGB stützt (Kürzung der Bäume wegen Sturz-gefahr), vor einer Klageerhebung keines schiedsge-richtlichen Verfahrens. Die Klage war daher nach Ansicht des Amtsgerichts Rinteln zulässig und begründet.

Die Beklagten legten dieses Urteil Berufung ein. Begründung: Bereits der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 10. Juli 2009 entschieden, dass § 15a des Einführungsgesetzes der Zivilpro-zessordnung (EGZPO) – worauf die Schlichtungsge-setze der Länder beruhen – auch für Beseitigungs-, Bereicherungs- und Schadensersatzansprüche gel-ten, soweit die geltend gemachten Ansprüche im Nachbarrecht ihren Ursprung finden.

Der Anspruch auf Beseitigen und Zurückschneiden von Bäumen findet sich in § 53 des Niedersäch-sischen Nachbarschaftsgesetzes, so dass § 1004 BGB in diesem Fall unmittelbar mit einer Nachbar-schaftsstreitigkeit im Zusammenhang steht und dort seinen Ursprung hat. Da § 1004 BGB eine Vielzahl

von Ansprüchen regelt, deren Ursprung sich nicht im Nachbarrecht findet, sind derartige Ansprüche vom Schlichtungsgesetz ausgeschlossen (zum Beispiel Emissionen, unaufgeforderte Werbungsschreiben).

Mit Beschluss vom 20. September 2012 bestätige das Landgericht Bückeburg die Auffassung der Berufungskläger. Die Klage war unzulässig. Sobald ein Anspruch nach § 1004 BGB geltend gemacht wird, der einen Bezug zum Nachbarrecht hat, ist demnach das schiedsgerichtliche Verfahren vor Klageerhebung erforderlich.

Ergebnis: Die Beklagten müssen nicht die Pro-zesskosten zahlen. Die Klägerin wird hingegen mit einer Kostenlast von etwa 3900 Euro zu rechnen haben.

(AG Rinteln, 2 C 165/12 / LG Bückeburg, 1 S 40/12)

Friedbert WittumRechtsanwalt in ObernkirchenVorsitzender Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen

Das Nachbarrecht sieht bei Streitfällen grundsätz-lich eine schiedsgerichtliche Einigung vor – auch bei der Frage, ob umsturzgefährdete Nadelbäu-me zurückgeschnitten werden müssen oder nicht.


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Vermieter muss Abnutzungserscheinungen beseitigen

Vermieter müssen Abnutzungserscheinungen in der Wohnung beseitigen. Es sei Pflicht des Vermie-ters, sich für die Erhaltung der Wohnung einzuset-zen, entschied das Amtsgericht München. Mängel müssen daher auch von ihm beseitigt werden.

In dem verhandelten Fall hatte eine Mieterin in ihrem Badezimmer eine zunehmende Feuchtigkeit festgestellt. In dem Bad wurde die feuchte Luft über einen in der Wand eingelassenen Abluftkanal nach außen geleitet. Die Mieterin stellte jedoch fest, dass der Schacht verstopft war. Sie bat die Vermieterin daher um Abhilfe. Diese weigerte sich jedoch, den Mangel zu beseitigen. Daraufhin klagte die Mieterin.

Die Richter gaben ihr Recht. Denn die Erhaltungs-pflicht der Vermieterin ende in diesem Fall nicht am Abluftgitter selbst, sondern betreffe auch den dahinterliegenden Schacht. Es sei zudem nicht nach-zuvollziehen, warum die Vermieterin nicht einmal einen Mitarbeiter in die Wohnung geschickt habe, um die Angelegenheit zu überprüfen. Die Vermiete-rin habe daher den Abluftschacht insgesamt wieder in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen.

Amtsgericht München

(AZ: 461 C 2775/10)

Vermieter können Blumenkästen an Außenseite des Balkons verbieten

Vermieter können ihren Mietern verbieten, Blumen-kästen an der Außenseite des Balkons anzubringen. Die Blumenkästen können eine erhebliche Gefahr für Passanten sowie unter dem Balkon geparkte

Autos darstellen. Das entschied das Landgericht Berlin.

In dem verhandelten Fall wollten Mieter an der Außenseite des Stahlgeländers ihres Balkons Blu-menkästen aufhängen. Der Vermieter untersagte dies und berief sich dabei auf seine Verkehrssiche-rungspflicht. Unter den Balkonen befanden sich Parkplätze. Die dort abgestellten Autos könnten durch herunterfallende Blumenkästen beschädigt werden, so der Vermieter.Das Landgericht gab ihm Recht. Zumindest beim Anbringen und Abnehmen bestehe die Gefahr, dass die Blumenkästen herunterfallen, befanden die Richter. Daher müssten sie an der Innenseite des Balkons angebracht werden. Das Argument, dass es dann zu eng auf dem Balkon werde, wollten die Richter nicht akzeptieren: Ein Tisch und zwei Stühle hatten in diesem Fall noch Platz.

Landgericht Berlin

(AZ: 655 S 40/12)

Kaution kann nicht mit Miete verrechnet werden

Mieter können Mietzahlungen nicht einfach mit der Kaution verrechnen. Sie dürfen also nach der Kündigung nicht die Zahlung der Miete einstellen und dem Vermieter sagen, er solle die ausstehenden Raten von der Kaution abziehen. Das hat das Land-gericht Berlin entschieden.

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter seine Wohnung gekündigt und die Mietzahlung einge-stellt. Seinem Vermieter teilte er mit, er dürfe sich aus der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution bedienen. Dagegen wehrte sich der Vermie-ter vor Gericht.

Die Richter gaben dem Vermieter Recht. Denn der Mieter habe trotz Kündigung noch keinen Anspruch auf die Kaution. Diese werde erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Zuvor dürfe der Ver-mieter noch prüfen, ob er zur Deckung eventueller Schäden oder Außenstände auf die Kaution zurück-greifen muss.

Landgericht Berlin

(AZ: 12 T 1/12)

Vermieter dürfen mit Kündigung nicht zu lange warten

Auch Mieter haben Pflichten. Verstoßen sie dage-gen, können Vermieter den Mietvertrag kündigen. Allerdings sollten sie sich dabei nicht zu lange Zeit lassen. Wird die Kündigung zum Beispiel erst acht Monate nach Bekanntwerden des Fehlverhaltens des Mieters ausgesprochen, ist das zu spät, ent-schied das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in Berlin.

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter ein Zimmer seiner Wohnung untervermietet, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu bitten. Der Untermieter stellte sich allerdings der Hausverwaltung vor. Sieben Monate später wurde der Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung abgemahnt und der Mietvertrag einen weiteren Monat später gekün-digt.

Die Räumungsklage blieb allerdings ohne Erfolg. Der Vermieter habe nicht mehr kündigen können, da seine Hausverwaltung von der Untervermietung bereits acht Monate vor Ausspruch der Kündigung gewusst habe. Angemessen wäre eine Frist von vier Monaten gewesen.

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in Berlin

(AZ: 2 C 365/11)

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