39
ÅRSREDOVISNING HSB SÖDERTÖRN 2006

HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Research och intervjuer samt svensk copywriting till årsredovisning för HSB Södertörn i samarbete med deras marknadsavdelning.

Citation preview

Page 1: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Å r s r e d o v i s n i n g H s B s ö d e r tö r n

2006

Page 2: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Vår visionHSB Södertörn skapar det goda boendet med stöd av en medlemsägd, kooperativ organisa-tion som kombinerar federativ samverkan med lokalt självbestämmande. HSB Södertörn påverkar samhällsutveck- lingen och skapar goda villkor för boendet. HSB Södertörn har en effektiv och lönsam verksamhet som skapar utrymme för nya satsningar som utvecklar medlemsvärdet. HSB Södertörn är en attraktiv arbetsplats med stolta medarbetare och som satsar på kompetensutveckling.

VerksamhetsidéHSB Södertörn, som är medlemsägt, skapar i samverkan, genom sparande, byggande och förvaltning, ett tryggt och prisvärt boende.

HSB SödertörnHSB Södertörn verkar inom Huddinge, Botkyrka och Nynäshamn. Vi bedriver medlemsverksam-het, vi levererar förvaltningstjänster till bostads-rättsföreningar och andra fastighetsägare samt bygger nya bostäder.

Page 3: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Innehåll

Viktiga händelser under 2006 4

Långsiktiga mål 4

VD har ordet 5

Medlemmar 6

Förvaltning 7

Teknisk förvaltning 8

Ekonomisk förvaltning 8

Projekt 10

Marknad & Utveckling 11

Nyproduktion 12

Personal 14

Ekonomi & Administration 15

Mål 16

Verksamhetsutveckling och kvalitetsledning 17

Hållbarhet 18

Organisationsschema 21

Styrelse 22

Förvaltningsberättelse 23

Producerad av HSB Södertörn 2007Redaktör och projektledare: Helena Lundberg, HSB Södertörn

Art Director: Göran Holm, sixfeetsevendesign. Grafisk form: Birgitta Fors, ConForzaCopywriter: Maria Lindberg Howard, beep. Foto: Håkan Flank, Maria Holmkvist

Tryck: Ekotryck Redners. Tryckt på miljövänligt papper Omslag 250 g Maxi offset, inlaga 150 g Maxi offset

Page 4: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

LåNgSIkTIgA MåL

Medlemmar• Öka kontakten och medlemsvärdet • Fler unga medlemmar

Nya bostäder• Bibehållen marknadsandel • Fler hyresrätter

Förvaltning• Ökad marknadsandel • Fler kvalificerade tjänster

Ekonomi• Alla verksamheter lönsamma • Stabil resultatnivå

Personal• Hög kompetens • Vilja till utveckling

VIkTIgA HäNDELSEr UNDEr 2006 • Brf Sörgården och Brf Hörningsnäs

stod klara för inflyttning• Byggstart för Brf Måsen i Nynäshamn• Vi ökade antalet medlemmar under

25 år med 305 st• Vi startade arbetet med särskilda

kundgrupper och ansvariga för varje kund

• Vi ökade vår omsättning inom förvaltningen med 11 procent

• Vi ökade vår förvaltning med 454 lägen-heter och tecknade 6 nya avtal med externa kunder gällande skötsel och drift

• Vi startade 22 nya OV7-projekt• 40 brf anslöt sig till Styrelsewebben

– vår digitala förvaltning

4 2006

Page 5: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Vi skapar en framgångsrik Verksamhet som ger mer

Ännu ett år är lagt till handlingarna. Det är inte utan stolthet som vi nu gör bokslut. Under året som gått har vi fokuserat på långsiktig verksamhetsutveckling – hela tiden med medlemmarna, kunderna och deras nytta i fokus. Vi har lyssnat på våra kunder och i dialog med dem utvecklat nya, spännande och framför allt relevanta tjänster. Vi har utvecklat den digitala förvaltningen som trots att den sker via datorn faktiskt för oss närmare varandra. Kunden får ökad inblick i sin verksamhet och fler möjligheter att påverka. Vi har skapat fler utbildningar som ger kunden möjlighet att med ännu större trygghet driva sin förening och föra en dialog med medlemmarna. Vi har ytterligare vässat vårt kvalitetsledningssys-tem för att säkerställa långsiktig leverans av tjänster till kunder och medlemmar. Och på tal om medlem-mar – vi blir fler och vi blir yngre. Det känns bra för framtiden. Nyproduktionen och planeringen av nya bostäder har gått på högvarv. Vi bygger i alla våra kommuner. Och vi bygger mycket. Flera hundra lägenheter är planerade de närmaste åren – alla med en central placering.

återbäring i sann kooperativ andaDet går bra för oss. Under året som gått har vi fått fler uppdrag och fler kunder. Vi har effektiviserat vår organisation och skapat smartare sätt att arbeta på. Vi har fokuserat ytterligare på kundrelationer och varit lyhörda för de önskemål kunderna har på oss som leverantör. Kort sagt så har vi arbetat hårt. Detta tillsammans gör att vi visar ett fortsatt gott resultat. Faktiskt så gott att vi har möjlighet att ge alla avtals-kunder som är medlemmar återbäring för 2006. Detta är ett unikt ögonblick i HSB Södertörns histo-ria. Fortsätter vi det framgångsrika arbetet hoppas jag att det inte blir sista gången.

när ska vi bli som indianerna?Framtiden börjar idag. I fokus har vi naturligtvis miljön. Vi kan inte längre leva som om någon annan ska sopa upp efter oss. Vi är ansvariga. Indianerna fattade aldrig några beslut innan de tänkt över konsekvenserna för flera generationer framåt. Låt oss göra likadant. Vad kan vi förbättra i vårt eget miljö-arbete? Hur kan vi hjälpa våra föreningar att minska miljöbelastningen. Hur stödjer vi våra kunder i att minska utsläppen av koldioxid – en av de få faktorer där vi alla faktiskt kan vara med och göra stor skillnad. Hur skapar vi en hållbar verksamhet som framtida generationer kan vara stolta över? En hel del tjänster finns redan att tillgå, till exem-pel energianalysen som hjälper föreningarna att sänka förbrukningen av energi, PCB-inventering, ombyggnad och injustering av ventilation, ombyggnad och kon-vertering från olja till fjärrvärme för att nämna några. Men vi behöver din hjälp för att skapa ännu fler. Låt mig därför veta vad du har för tankar kring detta. Maila mig på [email protected] och berätta om dina idéer kring hur vi tillsammans kan rädda världen. Eller i alla fall göra den lite bättre. Till slut – i vårt utvecklingsarbete strävar vi efter ständiga förbättringar, allas delaktighet och engagerat ledarskap. Den verksamhet som vi redovisar här är ett bevis för att vi verkligen lever upp till detta. Tack alla som är med och gör detta möjligt. Låt oss fortsätta i samma goda anda!

Ulf TapperVD HSB Södertörn

2006 5

Page 6: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Alla som bosparar eller bor i våra bostäder är medlemmar i HSB Södertörn. Varje dag har Inger Fjellander och Jessica Agdahl person-lig kontakt med många av dem. Idag är det totala antalet medlem-mar ca 18 000 varav ca 70-75 procent äger en bostadsrätt medan resten är bosparare eller medlemmar. Och fler ska de bli.

Många fördelar med medlemskapOavsett boendeform kan man bli medlem i HSB och får då tillgång till en mängd förmåner och rabatter. – Medlemskapet är en förutsättning för att börja bospara. Som medlem får man både medlemstidning, för-månlig hemförsäkring, förtur till hyreslägenheter, rätt till juridisk rådgivning, tillgång till hantverkstjänster, vitvaror till medlemspriser samt en mängd rabatter på allt från glasögon till bredband, säger Jessica som svar på frågan om vad som ingår i medlemskapet.

kvalitet och kvantitet är lika viktigtDe kooperativa principerna bygger på engagerade medlemmar i samverkan så arbetet går ut både på att utveckla medlemskapet och att värva fler medlemmar. – Det är viktigt att stärka kvaliteten på medlemskapet, inte bara öka kvantiteten medlemmar, säger Inger. Internet har blivit en allt viktigare kommunikations-kanal som även lockar nya medlemmar. Under 2006 tillkom ”Mina sidor” där bosparande medlemmar kan anmäla intresse för nyproducerade bostadsrätter. Nya funktioner fylls på vartefter.

Allt fler unga börjar bosparaMen värvningsarbetet sker också via olika aktiva insatser. Hösten 2006 genomfördes en lokal medlemskampanj. I parker och på gator och torg dök plötsligt spisar, dörrar, vitvaror och toaletter upp försedda med prislappar. De var märkta ”Max 300 kr/mån” vilket skulle väcka tanken att det lönar sig att bospara i HSB. Många väljer också att ringa direkt till HSB Söder-törn och prata medlemskap och bosparande. – Bland de roligaste samtalen är när mor- eller farföräldrar ringer och vill börja bospara till barn-barnen, säger Inger som har märkt att även allt fler unga föräldrar har börjat göra likadant. Båda lever de som de lär. Inger äger en bostadsrätt i HSB och är en aktiv medlem som utnyttjar sina förmåner och sin rösträtt. Dessutom bosparar hon till barnbarnen. Jessica däremot bor i villa men hon bosparar till sina barn. Så de har inte svårt för att hitta argument för varför man ska vara medlem i HSB.

Medlemmar

”Hållbarhet är alla engagerade medlemmar som tänker långsiktigt.” Jessica Agdahl och Inger Fjellander

6 2006

Page 7: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Förvaltning

Som tjänsteföretag måste HSB Södertörn lyfta blicken för att få ett längre och mer hållbart tidsperspektiv. Förvaltningschefen Stefan Younes ser förvaltarnas nya roll som rådgivare med specifika detaljkunskaper. De samlar all nödvändig kompetens inom kund-gruppen och har direkt kundansvar.

Ny kundtjänst förbättrar servicenFörvaltningen har tidigare haft en bred funktion men dagens avancerade tekniska installationer gör arbetsom-rådet mer komplext. För att tydliggöra förvaltarens roll och förbättra servicen har medlemmarnas kundtjänst utvecklats medan bostadsrättsföreningarnas styrelser har direktkontakt med förvaltaren. – Min ambition är att lyfta kundtjänstfunktionen i organisationen, säger Stefan som även är chef för affärsområdet Förvaltning. Det skapar högre tillgäng-lighet och kringfunktionerna kan skötas på ett mer kundorienterat sätt. Idag finns ett grundpaket som består av underhålls-besiktning och tillgång till lokala HSB-kontor. Utifrån det kan kunderna köpa tilläggstjänster allt efter behov. – Det är kunderna som avgör hur lyhörda och flexibla vi faktiskt är och om vi motsvarar deras förväntningar och kan leverera utifrån deras behov, säger Stefan. OV7-projekt leder till nya tjänsterDet omfattande kvalitets- och utvecklingsarbetet OV7 rullade vidare under 2006 med 22 nya projekt (du kan läsa mer om OV7 på sidan 17). Hela den förvandling av

organisationen som har genomförts är faktiskt resultatet av OV7-projektet ”Leverans av förvaltningstjänster i framtiden”. Andra OV7-projekt har generat nya tjänster och ökad kvalitet. En av dem är Lägenhetstillsyn som an-vänds av bostadsrättsföreningen i förebyggande syfte. Tjänstens innehåll har förtydligats och den ingår nu i affärsområdet Projekt. – Vi började marknadsföra tjänsten under våren och kundernas respons har varit positiv, säger Stefan.

Bredare verksamhet skapar kundfördelarStefan ansvarar även för den strategiska affärsutveck-lingen. HSB Södertörns primära kundgrupp är givetvis bostadsrättsföreningarna men för att utveckla förvalt-ningen måste verksamheten breddas. Det ger viktiga erfarenheter och med ökad volym skapas en mängd stordriftsfördelar som gynnar befintliga kunder. Under 2006 genomfördes en noggrann analys av den externa marknaden och det finns en stor potential med många intressanta kundgrupper. – Ett av de företag som har valt att samarbeta med oss är Nynäshamnsbostäder med 2580 lägenheter, säger Stefan. Där har vi nu ansvar för mark och ytter-miljö i halva beståndet.

”Hållbarhet handlar om långsiktiga kundrelationer.” Stefan Younes

2006 7

Page 8: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

TEkNISk FörVALTNINg

Affärsområdet Teknisk förvaltning omfattar såväl drifttekniker som fastighetsskötare. Tillsammans med sina kollegor ser affärs-områdeschefen Nicolai Ussing och Johan Löfgren, gruppchef drift, till att fastigheter och bostadsområden hålls i bästa skick genom förebyggande underhåll och löpande skötsel. ökat fokus på driftfrågorUnder 2006 bildade drift och skötsel ett eget affärsom-råde för att ytterligare stärka fokuset och effektivisera arbetet. Driftteknikerna arbetar med styrning och reglering av värme och ventilation vilket är ett område under stark utveckling. Övervakningen av anläggningarna datoriseras och nya produkter dyker ständigt upp på marknaden så det gäller att hålla sig uppdaterad. – Det här kräver noggrann omvärldsbevakning och tät kontakt med branschen. Den förmånen har vi ge-nom det nära samarbetet med andra HSB-föreningar, säger Johan. Att samarbeta mer över gränserna kommer på sikt att ge betydande samordningsvinster. – Vi måste givetvis vara effektiva men vårt arbete handlar framför allt om kvalitet, närvaro och trygghet för kunderna, säger Nicolai.

god närmiljö ökar fastighetens värdeI avtalet med kunderna ingår regelbundna driftmöten där frågor och problem effektivt fångas upp. Det är en viktig kommunikationslänk som ökar kvalitetstänk-andet där fastighetstjänsterna löpande utvärderas och utvecklas i samverkan med kunden. – Vi är marknadsledande inom affärsområdet men ska bli bättre på affärsmannaskap, säger Nicolai. Alla kan träna sig i ansvarstagande och återkoppling, det handlar om ständig förbättring. Ett av OV7-projekten har handlat om att analysera den externa marknaden och potentialen är överrask-ande god. Under våren 2007 kommer också ett helt nytt trädgårdskoncept att lanseras med en rad tjänster för planering, anläggning, garantiskötsel och besikt-ning av grönområden. En god närmiljö bidrar till att öka fastighetens värde.

Aktivt miljöarbete har effektMiljötänkandet är en naturlig del av drift- och skötsel-arbetet. Att minska energiförbrukningen och hjälpa kunderna att se över underhållsplaner och föreslå förbättringar har stor påverkan på miljön.

EkONOMISk FörVALTNINg

Ekonomisk förvaltning handlar om så mycket mer än bara siffror. Det är själva grunden för ett tryggt boende. – I vårt arbete strävar vi alltid efter att se helheten, säger Susanne Tiderman som är affärsområdeschef för HSB Söder-törns ekonomiska förvaltning.

Allt fler köper ekonomitjänster Susanne och hennes kollegor har idag 96 procent av HSB Södertörns bostadsrättsföreningar som kunder. När det gäller den externa marknaden överträffades målet för 2006 med 68 procent. Det är tydligt att allt fler har upptäckt HSB Södertörns gedigna kunskaper och starka engagemang. HSB-föreningens kompetens och nätverk ska stå för trygghet och det viktigaste i samarbetet med kunderna är att skapa förtroende.

kundbehov ledde till nya tjänsterPå HSB Södertörn läggs mycket tid och kraft på budgetarbetet och för att hjälpa kunderna går man in i minsta detalj. Under 2006 skapades tilläggstjänsterna Flerårsprognos och Likviditetsprognos som förenklar planeringen ytterligare. Tillsammans med budgeten skapar det ännu bättre underlag för planering på kort och lång sikt. Idag väljer allt fler bostadsrättsföreningar att låta prognostjänsterna ingå i avtalet. Även Styrelsewebben, det digitala förvaltningssys-temet, har fått fler tjänster. Förutom webbfakturor kan

– För varje procent som energikostnaderna sänks påverkas även miljön positivt, säger Johan. Den ökande datoriseringen av driftanläggningarna har effekt. Det spar energi och med bättre överblick över fastigheterna från en och samma plats minskar antalet resor för driftteknikerna. Jobbet blir utfört med mindre belastning på miljön. Fastighetsskötarna jobbar traditionellt nära kunderna men även här kan transporterna bli färre och kortare. Under 2006 inled-des även diskussioner om vad som kan förbättras när det gäller drivmedel samt bil- och maskinparken. Trädgården kan också göras mer miljövänlig. En felaktig utemiljö kan vara onödigt energikrävande både när det gäller produkter, material, maskiner och transporter. – Genom att förändra och skapa en utemiljö med den rätta växtligheten och rätt inramning, får vi i sin tur lättare skötsel och mindre underhåll, men även en bättre miljö att uppleva och bo i säger Nicolai.

8 2006

Page 9: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

”Hållbarhet är att skapa effektiv logistik som värnar miljön.”Nicolai Ussing och Johan Löfgren

”Vi känner ett starkt ansvar för att våra medlemmars redovisning och utveckling är

ekonomiskt och socialt hållbar.”Susanne Tiderman

”Långsiktighet och hållbarhet går hand i hand. Det handlar om att ha en helhetssyn

för ekonomi, livslängd och miljö.”Lennart Nordlund

2006 9

Page 10: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

PrOjEkT

Projektledning handlar om att på ett effektivt och lönsamt sätt bevara, optimera och utveckla medlemmarnas investerade kapital. Som affärsområdeschef ser Lennart Nordlund sig framför allt som samordnare och det han uppskattar mest med sitt arbete är att han är med redan från början i varje projekt. Tillsam-mans med sina kollegor arbetar han med allt från att reda ut försäkringsskador till att samordna ROT-projekt.

Statusbesiktning lönar sigProjektledning omfattar såväl problemlösning, förbear-betning, upphandling och kalkyler som att nollställa anbud, skriva beställningar, sköta drift av entreprenad och utföra slut- och garantibesiktningar. Utöver projektledningen erbjuder man en rad specialisttjänster som utredningsuppdrag samt en-treprenad- och statusbesiktningar. När ett problem uppstår kan projektledaren föreslå en statusbesiktning som bedömer hela anläggningens livslängd utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Det fungerar sedan som besluts-underlag inför kommande reparationer så att man slipper förhastade åtgärder. – Det lönar sig ofta att tänka lite större, säger Lennart. Byt inte däcken när bilen ändå är skrotfärdig.

Enhetsmätning, digitala ritningar och energianalyserEn annan specialisttjänst är enhetsmätning av el, värme och vatten. Trenden pekar mot att energiför-brukningen kommer att debiteras individuellt, men med dagens olika mätmetoder är det svårt att göra jämförelser. Lennart sitter med i en utvecklingsgrupp som ska ta fram ett gemensamt tankesätt kring en-hetsmätning för HSB.

nu kunderna även hämta uppdaterade resultat- och balansräkningar samt objekts- och restsaldolistor.

Hårt arbete med kommande affärssystemUnder 2006 påbörjades arbetet med att upphandla ett nytt affärssystem. Det nuvarande affärssystemet är ändamålsenligt men med kraven på tydligare rapporter har det blivit omodernt. Dagens rapporter är svårlästa för icke-ekonomer och man ska inte behöva vara expert för att ta till sig informationen. När det nya affärssystemet väl tas i drift i början av 2008 kommer även Styrelsewebben att få en helt annan dignitet med en rad nya sökmöjligheter på detaljnivå.

Bristen på snabb tillgång till fastighetsritningar har länge varit ett problem. Men nu kan HSB Söder-törn hjälpa kunderna att få sina ritningar digitalise-rade. Mätning, distribution och utskrift sköts enkelt med hjälp av en bildvisare. Ritningarna kommer så småningom att kunna nås direkt via Styrelsewebben. Via energianalyser får bostadsrättsföreningarna hjälp att se över sitt energibehov. Att sänka energiför-brukningen och byta ut viss utrustning innebär ofta en energieffektivisering som lönar sig redan inom 1-2 år.

Underhållsplan för gemensam upphandlingVarje enskild fastighet har en underhållsplan inför kommande reparationsåtgärder. Nu har samtliga underhållsplaner samlats i ett dataprogram där de har gjorts sökbara för att man enkelt ska kunna se om det är flera fastigheter som behöver genomföra samma typ av underhåll under kommande verksamhetsår. Från hösten 2007 erbjuds kunderna gemensam upphandling av material och tjänster med alla fördelar det innebär. Underhållstjänsten har nyligen slagits ihop med tjänsterna Lägenhetstillsyn och Lekplatsbesiktning i ett serviceavtal som projektledarna genomför på löpande basis åt kunderna. – Den här servicen förenar den kooperativa prin-cipen med våra tankar om hållbarhet, säger Lennart.

10 2006

Page 11: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Marknad och utveckling

För en medlemsägd organisation är närheten till medlemmarna en naturlig del av den dagliga verksamheten. Som nybliven chef för Marknad och Utveckling arbetar Helena Lundberg med att skapa och vårda goda relationer med alla intressenter.

Dialogen är den högsta formen av samvaroHSB har en stark samhällsnärvaro via lokala kontor och direktkontakt mellan medlemmar och medar-betare. Med sina kunskaper och sitt engagemang förkroppsligar de HSB:s värderingar och synsätt. – Medarbetarna är vår främsta kommunikations-kanal och tydligaste varumärkesbärare, säger Helena. Därför är den interna kommunikationen lika viktig som den externa. Under 2006 förstärktes kommunika-tionsarbetet ytterligare. – Vi vill att våra medlemmar och kunder agerar i samverkan med oss, säger Helena. Vi vill föra en dia-log med dem istället för att bara föra ut information. Medlemmarna står oss närmare som företag än vad kunder vanligtvis gör. Det ger en tätare koppling till de människor vi vill kommunicera med.

Ett tydligare HSBInför 2007 har en marknadsplan och kommunika-tionsstrategi tagits fram som följer HSBs värderingar och målgruppsdefinition samt är anpassad efter lokala förutsättningar. – Vi vill upplevas ännu tydligare så att alla förstår vilka vi är och vad HSB står för, säger Helena. Vi ska

föra ut varumärket och fördelarna med HSB – både till våra medlemmar och våra kunder samt till med- arbetarna i organisationen. Fokus på ungaKommunikationsarbetet bygger på HSB:s kärnvärde-ringar, framför allt tryggheten. Men dessa, tillsammans med de kooperativa principerna och bosparandets fördelar måste kommuniceras annorlunda gentemot unga människor som till stor del har växt upp i en tid av mer individualistiskt tänkande. – Vi arbetar på att hitta nya former för dialogen och också försöka se över hur unga vill aktivera sig i bostads-rättsföreningen. I fokusgrupper där unga har fått ge sin syn på hur de vill engagera sig har de bland annat uttryckt en önskan om möjlighet att delta utanför de fasta former styrelsearbetet erbjuder. Fokusgrupperna har gett en hel del handfasta tips på vad som kan locka unga till engagemang och det kommer att bli ett spän-nande arbete att prova dem i praktiken.

Hållbarhet är ett naturligt arbetssätt En del av dialogen är att föra ut hur HSB arbetar med hållbar utveckling. Att förvalta för framtida generationer är ett tydligt uppdrag. – Hållbarhet har egentligen länge varit ett naturligt arbetssätt för oss, säger Helena. Men vi vill tydliggöra det ännu mer. Vi ser det både som livsnödvändigt och som en konkurrensfördel.

”Med kommunikation hålls dialogen om hållbarhetsarbetet levande.”Helena Lundberg

2006 11

Page 12: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Nyproduktion

HSB Södertörn är känt som en flitig nybyggare. Under 2006 färdigställdes 116 lägenheter varav 60 hyresrätter. Samtidigt var det byggstart för 65 lägenheter. Produktionschefen Lasse Mikkola och hans kollegor har ständigt fullt upp med nya spännande byggprojekt.

Från glänta till egen härdAtt bygga bostäder är en av HSB Södertörns allra vik-tigaste arbetsuppgifter. Ofta är många av lägenheterna sålda innan spaden ens har satts i marken. Ett bevis på att husen byggs på platser där människor vill bo. Målet för nyproduktionen är att både behålla och öka marknadsandelarna och det finns en hel del mark-områden runtom hela Södertörn som lämpar sig för bostäder. Ett av dem var till bara för några år sedan en liten skogsglänta inom gångavstånd från Huddinge centrum. Men sommaren 2006 kunde 24 lyckliga familjer flytta in i Brf Hörningsnäs.

Många exempel på hållbart miljötänkandeAll nyproduktion kretsar kring hållbarhet. Stor möda läggs ner i val av material och byggmetoder och man är mån om att värna miljön. – Inget avverkas i onödan, säger Lasse och näm-ner Brf Norrgården i Tullinge Trädgårdsstad som ett exempel på miljöhänsyn. Här byggs 40 lägenheter i tvåvåningshus kring en innergård där ett skogsparti med en liten bergknalle har bevarats. Även Brf Sör-gården inte långt därifrån är en vidareutveckling av småstaden med skyddade innergårdar. Mot slutet av

året var det klart för inflyttning och de 32 lägenheterna var sedan länge sålda. Men det projekt som har legat Lasse särskilt varmt om hjärtat finns i Tullinge. Ovanpå centrumanlägg-ningen har det byggts 60 attraktiva hyreslägenheter som alla fördelades mellan HSB:s medlemmar och bosparare. De kunde flytta in i februari 2006.

Flera spännande byggprojekt på gångEtt flertal spännande byggprojekt ligger just nu i startgroparna, bland dem Brf Östliden i Tullinge där planarbetet för uppemot 180 lägenheter har påbörjats. Och i oktober 2006 togs det första spadtaget för Brf Måsen i Nynäshamn med beräknad inflyttning som-maren 2007. Mellan 150-200 lägenheter är planerade i centrala Huddinge de närmaste åren. Några timmars båtresa från Nynäshamn planeras fler nybyggen. Även Gotland ingår i HSB Södertörns marknadsområde. Under hösten 2006 påbörjades positiva diskussioner med kommunen om flera tänk-bara byggprojekt i och omkring Visby. Samtal om samarbete med olika intressenter har redan inletts.

”Att värna om miljön vid nyproduktion, det är hållbarhet.”Lasse Mikkola

12 2006

Page 13: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Nyproduktion

1. Brf Sörgården – byggd 2006Under 2006 färdigställdes Brf Sörgården i Tullinge Trädgårdsstad. Totalt 32 lägenheter på 1-3 rum ligger naturskönt nära till grönområden och Tullinge Cent-rum. Husen är av radhuskaraktär och alla lägenheter har egen ingång.

2. Brf Hörningsnäs – byggd 2006Under 2006 byggde vi Brf Hörningsnäs, ett trevligt om-råde fint beläget i Hörningsnäs mellan äldre flerbostads-områden och fristående villor från 1900-talets början. Husen har totalt 24 lägenheter i fyra huskroppar i klassisk stil. Lägenheterna består av 2-5 rum, alla mycket ljusa och välplanerade med natur utanför fönstren.

3. Brf Måsen – projekterad 2006I Nynäshamn, några kvarter från hamnen bygger vi tre hus med totalt 25 lägenheter, med 1-4 rum. Alla hus har hiss. Brf Måsen kommer att ligga i kvarteret Apotekaren vid lugna gator med lite trafik, men sam-tidigt mitt i centrum nära butiker, restauranger, service och pendeltågsstationen.

4. Brf Norrgården – projekterad 2006I Tullinge Trädgårdsstad, i närheten av Tullinge C och med fantastiska friluftsmöjligheter, bygger vi 40 lägenheter i tvåvåningshus. Mellan husen bildar in-nergården en grönskande trädgårdsmiljö med plats för lek och avkoppling. Lägenheterna har 2-4 rum med entrébalkong/uteplats och egen ingång.

PLANErAD NyByggNATION 2007/2008

NynäshamnEtt efterlängtat projekt i absolut bästa läge. Cen-tralt i Nynäshamn - ovanför hamnen – bygger vi ca 80 lägenheter med sjöutsikt. Byggstart i slutet av 2007.

TullingeVi fortsätter att växa i Tullinge. Vi bygger ca 160-180 centralt belägna lägenheter med trevlig gårdsbildning, nära till centrum och pendeltåg. Säljstart vintern 2007/2008.

TrångsundNära till järnvägsstationen och centrum bygger vi ca 100 lägenheter. Grön gårdsbildning ger härlig utemiljö. Säljstart vintern 2007/2008.

2006 13

1

2

3

4

Page 14: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Personal

Som personalansvarig ansvarar Roger Friberg för företagets främsta resurs. Och han vet hur betydelsefull trivseln på arbets-platsen är. Att skapa välbefinnande för 75 unika individer kräver öppenhet, återkoppling och samarbetsvilja.

Platt organisation ger delaktighetDelaktighet innebär att alla är med och påverkar och det stämmer ovanligt väl in på HSB Södertörn som arbetsplats. Organisationen är platt och det finns en klar struktur för hur problem ska synliggöras och åtgärdas. – Men med delaktighet menas också att medarbe-tarna i sin tur måste tillföra företaget något mer utöver sina arbetsuppgifter, säger Roger. Först då skapas varaktigt engagemang på alla nivåer i företaget. Engagerade ledare och kunniga medarbetareSamordningsvinsterna med den nyligen genomförda omorganisationen är redan tydliga men det innebär också att flera nya chefer ska slussas in i verksamheten. Därför har en ledarpolicy tagits fram som bildar en gemensam plattform för de femton medarbetare som har en chefsposition. Ledstjärnorna är engagerat ledar-skap, ständiga förbättringar och allas delaktighet. – Hur cheferna upplevs är avgörande och via två-vägsfeedback i medarbetarsamtalen får även de reda på hur väl de fungerar i sin ledarroll, säger Roger. Med hjälp av individuella kompetensutvecklings-planer kan alla medarbetare mäta sin kunskapsnivå och stämma av egna behov mot företagets mål och

kundernas och omvärldens förväntningar. Inventering av den befintliga kompetensen fungerar också som stöd för personalförsörjningsplanen och det underlättar framtida rekrytering.

Snabbare information och bättre hälsaNMI är ett verktyg som mäter hur nöjda medarbetarna är med sin arbetsplats. Det som särskilt har efterfrågats är bättre information och mindre stress. Tack vare det nya intranätet och snabbare mötesrapportering har informationsflödet förbättrats avsevärt. Medarbetarnas lojalitet mot HSB och omtanke om kunderna gör att många arbetar hårt. Men att ha mycket att göra och att känna sig stressad är inte samma sak. – Genom bättre planering, större uppmärksam-het samt uppskattning och återkoppling minskar vardagsstressen, säger Roger. Alla medarbetare har fått en egen årsplanering som ska hjälpa till att jämna ut arbetstoppar. Friskvård är en hjärtefråga och enligt Roger hand-lar det om två saker: vad man stoppar i sig och hur mycket man rör sig. Mycket kan förändras med enkla medel och målet är att 10 procent av medarbetarna ska förbättra sitt BMI.

”Hållbarhet bygger på allas delaktighet.”Roger Friberg

14 2006

Page 15: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Ekonomi och administration

Som ekonomichef kan Ann Ullerfors se tillbaka på ännu ett år med ett mycket gott resultat där samtliga verksamheter och affärs-områden visar lönsamhet. Så hon har all anledning att vara nöjd. Men den som arbetar med ständig förbättring håller blicken stadigt riktad framåt.

ökad inlåning ger bättre räntaFinansverksamhetens uppgift är att skapa god avkast-ning som gynnar såväl bostadsrättsföreningarna som HSB Södertörn. – Idag har vi hand om hela 80 procent av bostads-rättsföreningarnas tillgängliga medel, säger Ann. Det är en mycket bra ökning vilket gör att vi kan erbjuda dem bättre ränta.

Handlingsplan säkerställer arbetetAtt säkerställa kvaliteten i allt som görs är själva kär-nan i Anns jobb. Verksamhetens inbyggda system för planering, kontroll och uppföljning måste därför kon-tinuerligt förbättras. Alla affärsområden har tidigare gjort en egen verksamhetsplan men nu finns det även en detaljerad handlingsplan som fungerar som en ren kvalitetssäkring gentemot kunderna. – När vi nu går från verksamhetsplanens VAD till handlingsplanens HUR, NÄR och VEM blir arbetet mer strukturerat, säger Ann. Dessutom har vi tagit fram ett kvalitetssystem i form av en årsplan för alla yrkesgrupper. Uppföljningen av arbetet sker löpande.

– Det är viktigt att vi kan hjälpa kunderna att tänka långsiktigt samtidigt som vi hela tiden säkerställer att allt blir gjort i rätt tid, säger Ann.

Allt kan alltid göras bättre I sin roll som IT-chef ansvarar Ann för HSB Söder-törns tekniska hjälpmedel och här sker snart stora förändringar. Under våren 2007 byts telefonväxeln ut och till årsskiftet 2008 ska ett helt nytt affärssys-tem vara installerat. Den moderna tekniken skapar fantastiska möjligheter – fler funktioner, nya tjänster och bättre service samtidigt som det blir enklare att säkerställa rutiner. – Jag började arbeta på HSB 1964 och hade aldrig kunnat föreställa mig den här tekniska utvecklingen, säger Ann som minns hur allt då gjordes för hand. Förändringen kommer att innebära stora förbättringar för såväl kunder och medlemmar som medarbetarna. – Uttrycket ”så här gör vi för så har vi alltid gjort” är det värsta som finns, säger Ann. Allt kan ju alltid göras bättre!

”Hållbarhet för mig är säkerhet och korrekthet.”Ann Ullerfors

2006 15

Page 16: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Mål

Att veta vägen framåtMål är viktiga. De ska vara visionära men samtidigt realistiska. De ska utmana oss men inte vara omöj-liga att nå. Att sätta mål är en svår konst, men det är nödvändigt. Att veta vart man ska ger mening åt det dagliga arbetet. Målen ger riktningen. Sen är det upp till oss alla att börja gå åt rätt håll. Med stolthet kan vi konstatera att alla medarbetare är väl medvetna om våra mål. Alla vet vi också vad som krävs av oss för att målen ska uppfyllas. Våra fem övergripande mål beskrivs närmre på sidan 4. De styr hur vi ska arbeta med medlems-verksamheten, nya bostäder, förvaltningen, ekonomin och personalen och de ligger till grund för den årliga målsättningen. Under 2006 var målen särskilt tuffa, det sticker vi inte under stol med. Men nu när vi har sett resultatet av vår måluppfyllelse visar de sig ha varit en bra utmaning. Alla mål har inte gått att nå men merparten har uppfyllts, somliga mer än väl.

Några av våra mål och resultat 2006 • Lönsamheten ska vara 5,5 procent Den blev 10,75 procent

• Omsättningsökning Förvaltning ska vara 5 procent Den blev 11,1 procent

• Resultatet ska uppgå till 4,5 Mkr Det blev 9,1 Mkr

• Affärsområde Ekonomisk förvaltning ska vårdas och breddas Det blev 247 fler lgh

• Affärsområde Teknisk förvaltning ska öka med 5 avtal Det blev 6 avtal

• Antalet medlemmar i fria gruppen ska öka med 300 st Det blev 305 st

• Antalet sjukdagar ska stanna på 2004 års nivå Vi låg under 2004 års nivå

• Minst 35 Brf ska anslutas till Styrelsewebben i steg 1 Det blev 40 Brf

• Minst fem nya tjänster ska lanseras under året. Det blev fem: webbfakturor, fallskydd brunnar, under- hållsplan mark, placeringsprodukter och flerårsprognos

• Nybyggnadsprojekt om minst 100 lgh med byggstart senast 31/12 2007 Det blev 294 lgh

• 90 procent av våra avtal ska vara enligt AFF Det blev 83 procent

Nu kraftsamlar vi för framtidenUnder 2007 kommer målen att vara något mindre tuffa, men fortfarande tillräckligt utmanande. Tanken är att vi då ska kraftsamla, konsolidera oss och bygga en verksamhet som är redo för en rejäl expansion under 2008. Riktningen är fortfarande uppåt och framåt men stigningen är mindre brant. Utan vila orkar ingen vara framgångsrik.

Några av våra mål för 2007 • Lönsamheten ska vara 4,75 procent • Det totala resultatet ska uppgå till 4,1 Mkr • Egna fastigheter ska ha en direktavkastning på 6,2 procent • Affärsområde Ekonomisk förvaltning ska öka med 500 lgh • Affärsområde Teknisk förvaltning ska öka med 500 lgh • Inflyttningsenkäten ska visa minst 95 procent nöjda kunder • Fungerande kundgrupper och upprättade förvaltningsplaner för alla avtalskunder 2007 • Minst 35 procent av avflyttade medlemmar ska behålla sitt medlemskap • Minst tre långsiktiga mervärden i medlemskapet ska tas fram • HSB Södertörn ska etableras på gotland • Ett basutbildningspaket skapas för personalen • Minst fem nya förvaltningstjänster och två nya medlemstjänster • Ett trädgårdsskötselkoncept ska lanseras • Nybyggnadsprojekt om minst 100 lgh

16 2006

Under 2006 har vi expanderat kraftigt. Under 2007 kommer vi att kraftsamla och slå av på takten något för att orka med den planerade expansionen 2008.

Page 17: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Verksamhetsutveckling och kvalitetsledning

En verksamhet i ständig utvecklingHSB Södertörns utveckling är alla medarbetares angelägenhet. Genom allas delaktighet skapas också en större förståelse för verksamheten på ett övergrip-ande plan. Förståelse i sin tur skapar engagemang och engagemang skapar vilja till förbättringar. Det är själva ledmotivet i utvecklingsverktyget OV7 - Offensiv Verksamhetsutveckling 2007. Arbetet påbörjades 2005 med siktet inställt på tre år av förbättringsarbete – hela tiden med kunden i fokus. Under 2006 har totalt 22 projekt startats som har involverat merparten av de anställda. Projekten har varit av både strategisk och rent praktisk karaktär med framtida kundnytta som gemensamt kundfokus. Att det uppskattas av kunderna visar inte minst årets resultat.

Information gör arbetet levandeUtvecklingsarbetet bedrivs i projektform med tydliga mallar och direktiv som gör att arbetet hela tiden styrs framåt, mot målet. Noggrann dokumentation är obliga-toriskt och via intranätet kan alla ta del av projektens status. Information om OV7 har också varit en ständig punkt på dagordningen vid personalmötena. Under 2006 har dessutom två speciella OV7-dagar genomförts med syfte att informera, entusiasmera och fånga upp tankar och idéer från personalen. Det är viktigt att alla känner sig delaktiga i alla projekt – även de som de inte själva aktivt deltagit i.

Verksamhetsutveckling och kvalitetsledning – allt i ett.Arbetet slutar inte när ett projekt är i mål. Snarare tvärtom. Det är då det verkliga arbetet startar. Att ha implementerat projektets resultat i verksamheten bety-der inte att det kan stå på egna ben. Fortfarande krävs en viss övervakning och vägledning. Den stora fördelen med OV7 är att det inte bara är ett verktyg för verksamhetens utveckling utan även ett kvalitetsledningssystem. Under 2006 har resultaten från 2005 års projekt löpande följts upp. De har delats upp i tre nivåer med olika behov av övervakning och ledning. Nivå 1 betyder att projektet är alldeles färskt i verksam-heten och behöver mycket stöd och vägledning. Nivå 2 är projekt som bara behöver tillsyn då och då. När Nivå 3 har uppnåtts betyder det att man arbetar enligt önske-mål och övervakningen kan avslutas. Vid det här laget är projektet och dess resultat i hamn och verksamheten har tagit ytterligare ett steg framåt.

Några projekt från 2006Här är några av de 22 projekt vi arbetat med under 2006. Samtliga har direkt kundanknytning.• Gruppanslutning till Bredbandsbolaget• Uppföljning av NKI• Utveckla och samordna kundtjänst• Samordna upphandling åt Brf med stöd av

underhållsplan• Utveckla tjänsten Underhållsplanering• Utveckling av tjänsten Långtidsprognos• Utveckla affärsområdet Teknisk förvaltning• Utveckla Styrelsewebben – paket 2

Några projekt för 2007Under 2007 kommer projekten att vara något färre – totalt 14 st – men av mer strategisk karaktär. Färre medarbetare kommer att vara involverade direkt i något projekt. Det gör informationen kring OV7 till ett ännu viktigare verktyg för att skapa delaktighet. Därför kommer vi utöver den vanliga informationen att hålla informationsträffar kring OV7 varannan månad, där vi kan fånga upp tankar kring de projekt som löper i organisationen.

Här är några av de projekt vi kommer att arbeta med:• Mervärden i medlemskapet• HSB-ledamotens uppdrag• Utveckla affärsområdet Ekonomisk förvaltning• Nyproduktionsprocessen• Utveckla driftstjänsterna• Skapa webbmastertjänst till Brf• Förnyelse av kursmaterialet

Under 2005 drev vi totalt 38 projekt.

2006 17

Page 18: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Hållbarhet

Hållbarhet handlar om att finna balans mellan ekonomisk tillväxt och hänsyn till miljö och social utveckling. Överdriven vinst för ett perspektiv får inte ske på bekostnad av de två övriga. Hållbar utveckling kräver ett helhetstänkande – det går inte att strunta i någon av de tre delarna.

HSBs synsätt på hållbarhet innebär att vi ska ge våra intressenter information och kunskap om hur vi;• lever i enlighet med våra kärnvärderingar• lever efter de kooperativa principerna och

värderingarna• efterlever samtliga synsätt och riktlinjer som

gemensam fastställts inom HSB• utvecklar relationen till våra intressenter

HSBs inriktningsmål1. Vi ska vara den mest ansedda aktören när det gäller boendet; • HSB ska arbeta för en hållbar utveckling • HSB ska verka för en god hushållning med resurser

och vara konkurrenskraftiga på marknaden • HSB ska vara en arbetsplats som attraherar

kompetenta medarbetare

2. Vi ska tydligt visa att vi lever efter den kooperativa idén; • genom våra kärnvärderingar

kärnvärderingarnaKärnvärderingarna är närvarande i all vår verksamhet – från fastighetsskötarens dagliga arbete i och omkring fastigheterna till hur vi kommunicerar med vår om-värld. Av våra fem värdeord är trygghet det vi särskilt arbetar med. HSB:s kärnvärderingar• Engagemang – intresse, kunskap, vilja, självhjälp• Trygghet – ekonomisk, fysisk, social• Hållbarhet – långsiktighet, miljömedvetenhet, kvalitet• Omtanke – hänsyn, empati, rättvisa• Samverkan – demokrati, samarbete, solidaritet,

öppenhet och kunskapsutbyte

kooperativa principerVi är en medlemsägd verksamhet. Våra medlemmar äger oss och samtidigt är vi deras samarbetspartner. Medlemmarna har insyn, är med och beslutar och är delaktiga i vår verksamhet. Vi samarbetar med andra HSB-föreningar samt övriga kooperativa föreningar.

De internationella kooperativa principerna• Frivilligt och öppet medlemskap• Demokratisk medlemskontroll• Medlemmarnas ekonomiska deltagande• Självständighet och oberoende• Utbildning, praktik och information• Samarbete mellan kooperativa föreningar• Samhällssyn

HSBs synsättHSB:s synsätt styr hela verksamheten. De ger oss riktlinjer för hur vi ska arbeta och fungerar som en ledstjärna när vi sätter upp mål för verksamheten.

Finansverksamhet2006 antog HSB Södertörns styrelse en ny finanspolicy för HSB Södertörn. I policyn finns riktlinjer för placering av medel, upplåning/inlåning av medel samt utlåning. Av inlånade medel ska 90 procent hållas tillgängligt för omedelbar utbetalning. Se verksamhetsberättelsen på sidan 26.

UtvecklingsarbeteVårt utvecklingsarbete går under namnet Offensiv Verksamhetsutveckling. Ledorden för vårt utvecklings-arbete är allas delaktighet, ständiga förbättringar och engagerat ledarskap. All verksamhetsutveckling sätter medlemmar och kunder i fokus. Läs mer på sidan 17.

kvalitetsarbeteVårt kvalitetsarbete går hand i hand med vår verksam-hetsutveckling. Alla utvecklingsprojekt kvalitetssäkras i tre steg, personal och ledade säkras via våra policys och kundrelationerna säkras via våra kundgrupper. Läs mer på sidan 17.

kommunikationKommunikation innebär att göra något gemensamt och inget passar väl bättre för en medlemsägd verk-samhet. Vi för en ständig dialog med våra intressenter. Kommunikationen syftar till att skapa kunskap och delaktighet i vårt arbete. Den ger oss även återkopp-ling så att vi ännu bättre kan utforma vår verksamhet efter våra intressenters önskemål.

De viktigaste interna kommunikationskanalerna• Chefer• Intranät• Möten och sammankomster

18 2006

Page 19: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Hållbarhet

De viktigaste externa kommunikationskanalerna • Medarbetare• HSB-ledamöter • Infobrev• Medlemstidning• Webb

kompetensutvecklingVi utvecklas ständigt, det gäller både vår egen personal, våra kunder och våra medlemmar. Kompetensutveck-ling är en förutsättning för att kunna hänga med i en allt mer föränderlig värld. Kunskap skapar nya vägar och nya tankar. Tillsammans blir vi bättre och bättre.

Totalt antal utbildningstimmar för personalen 2 440Antal erbjudna utbildningar för förtroendevalda i Brf-styrelserna 32Antal utbildningar som genomförts 20Totalt antal deltagare 235Totalt antal lärarledda timmar 151

HSB:s intressenterVi har definierat vilka våra intressenter är i vårt närom-råde. Vi har en aktiv plan för hur vi ska nå dem med olika former av informationsinsatser, kontakt och dialog.

HSBs intressenter• Medlemmarna• Personalen• kunderna• Leverantörer/partners• Samhället - lokalt och globalt

Personal

Vi har en personalförsörjningsplan som löper över fem år samt en jämställdhetsplan.

Verksamhetens skriftliga policys • Miljö• jämställdhet• Mångfald• Finans• IT• kommunikation• Sponsring• Ledarskap• Arbetsmiljö• kvalitet• Mobil• Personal• Attestinstruktioner

NkI/NMI Nöjd-kund-Index (NkI) och Nöjd-Medarbetar-Index (NMI) undersöks med ca 18 månaders mellanrum. resultaten från undersökningarna används för att sätta upp mål för verksamheten ur kund- och medarbetarperspektiv.

Vi har tecknat ramavtal med 36 lokala leverantörer som våra bostadsrättsföreningar har tillgång till.

SamhälletHSB Södertörn deltar i:• Södertörns samarbete för att utveckla regionen• Södertörns utvecklingscentrum• Företagarföreningen• Handelskammaren i Huddinge• organisatoriskt deltagande samt ekonomiska bidrag

till olika grupper nationellt och internationellt• praktikantplatser för skolungdom sommartid• näringsliv och skola• upplåter lägenheter för kommunalservice• omsorgsverksamhet• pensionärsverksamhet• engagemang i föräldrar på stan• samarbete med Kooperation Utan Gränser i ett

biståndsprojekt i Sydafrika • samarbete med Smittskyddsinstitutet för bekämpning

av legionella

2006 19

Page 20: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

MiljöVår miljöpolicy slår fast att vårt arbete är en del av ar-vet till kommande generationer. Vi ska arbeta förebyg-gande med ständiga förbättringar i samverkan med lo-kalt beslutade miljöprogram och gällande lagstiftning. I vårt engagemang för samspelet mellan människa och miljö skapar vi trygga och hållbara boendeformer.

MiljöledningssystemVårt miljöledningssystem är integrerat i verksamheten och bygger på följande hållpunkter.• Engagemang hos de anställda• Miljöpolicy samt övergripande miljömål• Detaljformulering, handlingsplan, budget och aktivitetsplan• Processövervakning, lagbevakning, uppföljning samt mätning• Avstämning av måluppfyllelse och prestanda samt förbättringar

Prioriterade nationella miljömål• Begränsad klimatpåverkan• Giftfri miljö• God bebyggd miljö

övergripande miljömål• Bygga friska hus• Reducera förbrukning av energi och öka använd-

nigen av förnyelsebar energi• Minska resursanvändningen genom att öka återan-

vändningen av material samt minska andelen deponi• Ta miljöhänsyn vid inköp och upphandling• Ge utbildning och information så att miljömål

uppnås

Betydande miljöaspekter • Byggande; materialval, placering, energisystem,

byggprocessen, upphandling• ROT; materialval, upphandling/AF, byggledning,

sortering av byggavfall, transporter• Löpande drift av fastighet; energiförbrukning,

skötsel hus och grönytor, städning, avfall, upp-handling/inköp

• Kontor och medlemstjänst; lokaler, resursan-vändning, transporter, upphandling, informations-hantering, städning, utbildning

Miljödata verksamhet• Miljöpolicy •• Miljöledningssystem •

• Miljösamordnare •• Handledning med flödesschema

för statistikinsamling •• Miljöhandlingsplan •• Policy för tjänsteresor •• Tjänstebilar, samtliga miljöklass 2 •• IT-baserad kommunikationspolicy •• Skrivare och kopiatorer för

dubbelsidig utskrift •• Miljökrav för entreprenörer och leverantörer •• Miljökrav vid val av produkter •• Utbildning i miljöfrågor, intern och extern •• Lagbevakning av miljöfrågor •• Bevakning och årsrapportering

av freonanläggningar •• Arbetsplatsbesiktningar internt och externt •• Refillsystem för tonerkassetter •• Miljöbesiktningar •• Lekplatsbesiktningar •• Ombyggnad/injustering värmesystem •• Vattenbesparingsåtgärder •• Energiuppföljning/månatlig

med rapportredovisning •• El-besparande åtgärder •• Ombyggnad/injustering av ventilation •• PCB-inventering •• Radonmätning •• Finns

• Finns delvis

Hållbarhet

20 2006

Page 21: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

2006 21

OrgANISATIONSScHEMA

VDUlf Tapper

Marknad & Utveckling

Helena Lundberg

Ekonomi & AdministrationAnn Ullerfors

Personalroger Friberg

NyproduktionLasse Mikkola

AO Ekonomisk Förvaltning

Susanne Tiderman

AO Ekonomisk Fövaltning

Susanne Tiderman

AO Ekonomisk Fövaltning

Susanne Tiderman

AO Ekonomisk Fövaltning

Susanne Tiderman

AO FörvaltningStefan younes

AO Teknisk Förvaltning

Nicolai Ussing

AO ProjektLennart Nordlund

FörvaltningStefan younes

Hållbarhet

Page 22: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

22 2006

2

1

6

8

9 10

1. Alf Norberg 2. jonte Söderström 3. rune Matsson 4. Ulla Lavér 5. Lena Ingren 6. Per kregert 7. Marie Magnusson 8. Mats Sultan9. åke Nilsson 10. Stig Edvardsson. Saknas på bild: Bo Beckman

StyrelsenUnder året har styrelsen utöver ordinarie samman-träden träffats i olika arbetsgrupper:

Omvärldsanalysgruppen Syftet med gruppens arbete är att se till att HSB Södertörn ständigt har en aktuell bild av den omvärld som påverkar vår verksamhet.

Faddergruppen Verkar för att öka kontakten mellan föreningen och bostadsrättsföreningarna bland annat genom att besöka samrådsgrupperna.

Ledamotsgruppen Ser till att HSB-ledamöterna får tillgång till kunskap och information som gör att de i sin tur kan stötta bostadsrättsföreningarnas styrelser.

4

5

3

7

Page 23: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

2006 23

Förvaltningsberättelse 2006

Page 24: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

24 2006

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och VD för HSB Södertörn ekonomisk före­ning (org nr 769601­3775) avger årsredovisning för räkenskapsåret 2006­01­01–2006­12­31, föreningens elfte verksamhetsår.StyrelseStyrelsen hade vid årets utgång följande sammansätt­ning:

Jonte Söderström Ledamot samt ordförande Bo Beckman Ledamot, utsedd av Huddinge kommun samt vice ordförande Ulla Lavér Ledamot Åke Nilsson Ledamot Rune Mattsson Ledamot Per Kregert Ledamot Alf Norberg Ledamot Lena Ingren Ledamot Mats Sultan Ledamot, personalrepresen­ tant Fastighetsanställda Marie Magnusson Ledamot, personalrepresen­ tant SIF Stig Edvardsson Suppleant Aina Ellingsen Suppleant, utsedd av Huddinge kommun Leif Aura Suppleant, personalrepresen­ tant Fastighetsanställda Per­Eric Peterzon Suppleant, personalrepresen­ tant SIF

I tur att avgå vid kommande ordinarie fullmäktige­sammanträde är ledamöterna Ulla Lavér, Åke Nilsson och Rune Matsson samt suppleanten Stig Edvardsson. Huddinge kommun kommer fr o m år 2007 inte att utse några representanter till HSB Södertörns styrelse.

VD för HSB­föreningen har under året varit Ulf Tapper.

SammanträdenOrdinarie fullmäktigesammanträde hölls 2006­05­20. Styrelsen har under året hållit åtta protokollförda sam­manträden.

Styrelsens arbetsformerUnder året har styrelsen haft flera arbetsgrupper som arbetat med speciella frågor, till exempel:

• omvärldsfrågor

• utbildning av HSB­ledamöter

• fadderverksamhet avseende HSB Södertörns bostadsrättsföreningar

RevisorerRevisorer är auktoriserade revisorn Liselotte Herrlander med auktoriserade revisorn Bengt Abrahamsson som suppleant och BoRevision AB, utsedd av HSB Riksför­bund.

ValberedningOrdinarie ledamöter är Bertil Siggelin (sammankal­lande), Sven Gustavsson och Marianne Molander. Suppleant är Kjell Larsson.

LedningsgruppLedningsgruppen i HSB Södertörn hade vid årets utgång följande sammansättning: Ulf Tapper, Ann Ullerfors, Lasse Mikkola, Helena Lundberg, Stefan Younes och Roger Friberg.

MedlemsutvecklingenVid utgången av 2006 hade HSB Södertörn 17 975 medlemmar fördelade på 17 879 enskilda medlemmar och 96 bostadsrättsföreningar, varav 12 bostadsrätts­föreningar är registrerade för framtida nyproduktion.

Väsentliga händelser under året samt efter räkenskapsårets utgång

• Nyproduktion – Påbyggnad av Tullinge Centrum med 60 lägenheter i hyresrätt har färdigställts. Inflyttning har skett under perioden februari–mars. Samtliga lägenheter är uthyrda.

Brf Sörgården i Tullinge med 32 lägenheter har färdigställts under året och inflyttning har skett. Samliga lägenheter är sålda.

Brf Hörningsnäs i Huddinge med 24 lägenheter har färdigställts under året och inflyttning har skett. Samtliga lägenheter är sålda.

Brf Måsen i Nynäshamn, 25 lägenheter. Byggstart har skett under året och vid årsskiftet var 19 lägen­heter sålda.

Brf Norrgården i Tullinge, 40 lägenheter. Bygg­start har skett under året och vid årsskiftet var 13 lägenheter sålda.

• Fastighetsförsäljning – Järnvägen 13 i Nynäshamn, del av marken har sålts.

• Personal – Ny chef för teknisk förvaltning har anställts, med inriktning på yttre skötsel. Även ny chef för marknad och utveckling har anställts under året.

• Kvalitetsarbete – Vi arbetar kontinuerligt med vårt kvalitetsledningssystem OV7. I OV7 arbetar vi i

Page 25: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

2006 25

projektform med verksamhetsutvecklingen. Projek­ten involverar merparten i företaget och sedan starten 2005 har alla medarbetare deltagit i minst ett, i många fall fler, projekt var. Alla arbetar efter samma mallar och system och projektarbetet rap­porteras till en styrgrupp. När ett projekt avslutas går det över i ett bevakningssystem för att säker­ställa att det landar i vardagen och efterlevs. Bevak­ningen sker i tre nivåer där den första kräver nog­grann övervakning, den andra mer regelbundna kontroller och där den tredje och sista nivån är steget till en rutin.

• Organisation – From 1/6 har en ny organisation ge­nomförts som ytterligare ska säkerställa vårt fokus på kundrelationer och affärsutveckling. Organisa­tionen består av kundgrupper med en utsedd kun­dansvarig för respektive kund. Grupperna täcker in våra fyra affärsområden och syftet är att kunna er­bjuda våra kunder en helhetssyn på förvaltningen. I samband med detta har också personalen kompe­tensutvecklats i linje med den nya organisationen.

• Lönsamhet – Det goda resultatet av årets verksamhet gör det möjligt att lämna 5 procent rabatt till av­talskunder. Återbäringen kommer att krediteras respektive bostadsrättsförening.

Ramavtal med 36 entreprenörer har träffats. Syftet är att säkerställa att vi kan erbjuda våra kunder kvalitetssäkrade leverantörer av tjänster och pro­dukter. Avtalen är lokala och är ett komplement till de riksavtal som finns. Genom avtalen kan också prisnivåerna gentemot våra kunder förbättras.

Förväntad framtida utveckling• OV7 – Vi fortsätter med vårt kvalitetsledningssystem,

OV7, under kommande år. Under 2007 kommer projekten att vara färre till antalet, 14 stycken, och av mer strategisk karaktär. Detta leder också till att färre från personalen kommer att vara involverade. Dock kommer projekten löpande att rapporteras via vårt intranät samt via personalmöten för att säkerställa allas delaktighet.

Under 2007 kommer själva projektarbetets former att vara föremål för ett projekt med syfte att utveckla och förbättra arbetsformerna/rutinerna och också göra dem rustade för framtida behov.

• Nyproduktion – Planer för nyproduktion pågår i Brf Östliden, Tullinge med cirka 160 lägenheter, Järnvägen i Nynäshamn cirka 70 lägenheter totalt ihop med NCC och i Trångsund med cirka 100 lägenheter och på lite längre sikt ytterligare pro­jekt i alla tre kommunerna. Planer finns att under kommande verksamhetsår etablera oss på Gotland.

Möjligheten att förvärva hyresrätter i Huddinge undersöks.

• Marknad – Ett nytt affärs­ och ekonomisystem kommer att installeras med driftstart 1/1 2008. Systemet gör det möjligt för oss att utöka antalet webbtjänster vi erbjuder till våra kunder vad gäller rapporter och ekonomisk uppföljning.

Arbetet med kundgrupperna – som upprättades under 2006 – kommer att fortgå och utökas till att omfatta alla våra avtalskunder. Dessutom kommer vi att arbeta aktivt med att öka marknadsandelen hos våra HSB Brf:er

Vi kommer också att öka våra insatser gentemot den externa marknaden som till exempel bostads­rättsföreningar utanför HSB­sfären, privata fastig­hetsägare samt allmännyttan.

Vi utvecklar ett trädgårdskoncept som kommer att lanseras under 2007. Tjänsterna har efterfrågats hos våra kunder och vi är glada över att framgent kunna tillhanda hålla dessa tjänster. Trädgårds­gruppen kommer att kunna hantera allt från ans­ning av häckar till planering och projektering av utemiljöer.

Under 2007 tas en marknadsplan fram med syfte att ge företagets kommunikation och marknads­föring en övergripande struktur. Marknadsplanen beskriver strategiskt hur vi identifierar våra mål­grupper och kanaler samt hur vi ska kommunicera med utgångspunkt från de styrdokument vi har centralt. Marknadsplanen säkerställer att vi kom­municerar vårt utbud och våra tjänster till befint­liga och nya målgrupper i rätt kanal, rätt tid och med rätt resurser.

Föreningens resultat och ekonomiska ställningFöreningens resultat och ekonomiska ställning vid årets utgång framgår av resultat­ och balansräkningar.

År 2002 År 2003 År 2004 År 2005 År 2006

Resultat efter finansiella poster 6 878 391 4 884 475 8 868 632 16 039 779 9 560 093

Nettoomsättning 87 286 821 85 986 867 84 789 289 79 513 421 84 202 921

Balansomslutning 268 331 522 303 652 709 278 398 337 334 905 940 398 430 447

Eget kapital 35 009 537 39 434 723 47 298 040 59 693 729 67 681 009

Soliditet, exkl. brf:s inlåning 26,39% 25,46% 30,87% 38,02% 38,71%

Page 26: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

26 2006

FinanspolicyDen 23 augusti 2006 antog HSB Södertörns styrelse Finanspolicy för HSB Södertörn. I policyn finns rikt­linjer för placering av medel, upplåning/inlåning av medel samt utlåning. Av inlånade medel ska 90 procent hållas tillgängligt för omedelbar utbetalning.

Inlåning från bostadsrättsföreningar per 2006-12-31

Avistamedel 135 241 990:–Bunden inlåning 91 540 000:– 226 781 990:–

90% 204 103 791:–

Avistamedel, kassa och bank 180 811 739:–Finansiella instrument 6 000 000:– Delfinansiering av produktion Tullinge Centrum i stället för att utnyttja beviljat kreditiv, Swedbank AB 49 160 000:– 235 971 739:–

Belåningsutrymme av egna lägenheter och obelånade fastigheter 20 833 000:– 256 804 739:–

VinstdispositionTill föreningsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat 47 037 276:81Årets resultat 7 825 430:25Kronor 54 862 707:06

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att;Till reservfonden avsätts 391 271:–I ny räkning överförs 7 434 159:25Kronor 7 825 430:25

Mkr

År

Mkr

År

Soliditet inkl/exkl avräkning med brf

%

År

%

År

30

25

20

15

10

5

Avser eget kapital i förhållande till balansomslutningen med hänsyn tagen till obeskattade reserver, inkluvsive respektive exklusive inlåning från bostadsrättsföre­ningarna.

Resultatet efter finansiella intäkter och kostnader/eget kapital + 72% av obeskattade reserver

Visar förändringen av eget kapital mellan åren.

Page 27: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

2006 27

Resultaträkning

Not 2006 2005 tkr tkr

Nettoomsättning 2 84 203 79 513

Kostnad för sålda tjänster -68 364 -63 712

Fastighetskostnader -5 393 -5 589

Bruttoresultat 10 446 10 212

Administrations­ och försäljningskostnader -9 958 -9 264

Jämförelsestörande poster 3 486 6 352

Övriga rörelseintäkter 2 968 1 304

Rörelseresultat 4 3 942 8 604

Resultatfrånfinansiellainvesteringar Resultat från andelar i intresseföretag 5 3 -1

Resultat av anläggningstillgångar 6 3 610 5 894

Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 6 176 5 475

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -4 171 -3 932

Resultatefterfinansiellaposter 9 560 16 040

Avsättning till periodiseringsfond -935 -1 424

Uppskjuten skatt 0 -467

Årets skatt -800 -1 197

Åretsresultat 7 825 12 952

Page 28: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

28 2006

Balansräkning

Not 2006 2005 tkr tkr

Tillgångar Anläggningstillgångar

Materiellaanläggningstillgångar Byggnader och mark 9 156 810 101 312

Pågående ombyggnation 10 0 50 063

Inventarier 11 2 234 1 677

159 044 153 052

Finansiellaanläggningstillgångar 12 Andelar i vilande koncernföretag 300 300

Andelar i intresseföretag 50 50

Andra långfristiga värdepappersinnehav 41 173 41 173

Andra långfristiga fordringar 7 279 16 669

48 802 58 192

Summaanläggningstillgångar 207 846 211 244

Omsättningstillgångar

Varulager Pågående arbeten 13 0 175

Kortfristigafordringar Kundfordringar 4 756 3 965

Avräkning förvaltade företag 713 2 621

Avräkning vilande dotterföretag 426 455

Övriga fordringar 2 341 1 760

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 1 536 1 997

9 772 10 798

Kortfristigaplaceringar Övriga kortfristiga placeringar 89 775 55 690 Kassaochbank 91 037 56 998

Summaomsättningstillgångar 190 584 123 661

Summatillgångar 398 430 334 905

Page 29: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

2006 29

Not 2006 2005 tkr tkr

Eget kapital och skulder Egetkapital 15 Bundet eget kapital Andelskapital 10 278 10 116

Reservfond 2 540 1 892

12 818 12 008

Fritt eget kapital Balanserat resultat 47 037 34 733

Årets resultat 7 825 12 952

54 862 47 685

Summaegetkapital 67 680 59 693

Obeskattadereserver 16 2 581 1 646

Avsättningar 83 225

Långfristigaskulder Skulder till kreditinstitut 17 74 703 76 923

Inlåning från Brf 8 000 0

Summalångfristigaskulder 82 703 76 923 Kortfristigaskulder Skulder till kreditinstitut 17 2 152 2 218

Förskott från kunder 2 362 1 121

Leverantörsskulder 7 867 6 702

Avräkning förvaltade företag 18 218 782 174 776

Skatteskulder 1 229 1 738

Övriga kortfristiga skulder 1 698 1 462

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 11 293 8 401

Summakortfristigaskulder 245 383 196 418

Summaegetkapitalochskulder 398 430 334 905

PosterinomlinjenStällda säkerheter 20 136 679 141 027

Ansvarsförbindelser 21 73 011 227 039

Page 30: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

30 2006

Kassaflödesanalys

2006 2005 tkr tkr

Den löpande verksamheten Rörelseresultat 3 942 8 604

Övriga finansiella intäkter 9 786 11 369

Övriga finansiella kostnader -4 171 -3 932

Skatt -800 -1 197

Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar och nedskrivningar 2 108 2 322

Förändringar av avsättningar -143 -6

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 10 722 17 160

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager och pågående arbeten 190 178

Förändring av hyres­ och kundfordringar -791 746

Förändringar av övriga omsättningstillgångar -91 2 419

Förändring av leverantörsskulder 1 164 2 672

Förändring av övriga rörelseskulder 3 846 995

Kassaflödefråndenlöpandeverksamheten 15 040 24 170

Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -8 732 -63 881

Försäljning av materiella anläggningstillgångar 633 13 904

Investeringar i finansiella anläggningstillgångar exkl andra långfristiga värdepappersinnehav 390 912

Kassaflödefråninvesteringsverksamheten -7 709 -49 065

Finansieringsverksamheten Förändring av inlåning från bostadsrättsföreningar 53 914 46 542

Förändring av andelskapitalet 162 -451

Amortering av lån ­2 287 -9 620

Återbäring/utdelning 3 -2

Kassaflödefrånfinansieringsverksamheten 51 792 36 469

Åretskassaflöde 59 123 11 574

Likvida medel vid årets början 127 689 116 114

Likvida medel vid årets slut 186 812 127 688

59 123 11 574

I likvida medel ingår kassa och bank samt övriga kortfristiga placeringar samt långfristiga placeringar med möjlighet till omedelbar omsättning.

Page 31: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

2006 31

HSB Södertörn ek för äger Erax Service AB org. nr 556434­7978 till 100% samt Gamla Stans Fastighets AB org. nr 556549­8093 till 100%. Ingen verksamhet förekommer i något av dessa bolag.

Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar har värderats till anskaffningsvärde. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder redovisas till nominellt belopp.Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Inventarier avskrives med 20% årligen och datautrustningar med 33,33%. Avskrivning av förbättringar på annans fastighet sker med 20% per år. Fastigheterna har planmässigt avskrivits med 1%. Uppskjutna skatter Vid bokslutstillfället bedöms att det inte föreligger någon skatt. Medelantalet anställda

År 2006 År 2006 År 2005 År 2005 totalt varav män totalt varav män

Medelantalet anställda 67 38 75 43

Sjukfrånvaro fördelar sig enligt nedan:

År 2006 År 2005

Total sjukfrånvaro 4,6% 7,0%

varav långtidssjukfrånvaro 54,0% 74,0%

sjukfrånvaro för män 4,0% 6,0%

sjukfrånvaro för kvinnor 5,5% 8,4% anställda –29 år 1,0% 0,0% anställda 30–49 år 4,8% 5,3% anställda 50– 5,6% 8,8%

Bokslutskommentarer

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Page 32: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

32 2006

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

År 2006 År 2005 Löner och Sociala Löner och Sociala ersättningar kostnader ersättningar kostnader

Styrelse och VD 1 089 520 995 446

Övriga 23 578 11 241 23 367 11 070

Varav pensionskostnader, styrelse och VD 168 131

Övriga 3 307 3 128

Förmåner till ledande befattningshavare För VD i HSB Södertörn ek. för. gäller att vid anställningens upphörande på initiativ av företaget utgår 24 månaders avgångsersättning. Efter fyllda 55 år utgår 36 månaders avgångsersättning. VD har möj­lighet att gå i pension vid fyllda 62 år vid fyra års anställning (60 år vid mer än åtta års anställning). Pensionen utgår med 40%–80% av pensionsmedförande lön. VD är 49 år.Några förpliktelser som avser pensioner eller liknande förmåner till nuvarande eller tidigare styrelse­ledamöter och deras suppleanter samt till nuvarande och tidigare VD förekommer ej.

Not 2 Nettoomsättningens fördelning År 2006 År 2005

Egna fastigheter 16 901 13 895

Förvaltning – teknisk förvaltning 23 833 23 629 Projekt och Teknik 19 421 18 883Ekonomisk förvaltning 11 538 11 621

Övriga intäkter 12 510 11 485

84 203 79 513

I övriga intäkter ingår medlemsavgifter med 5 171 tkr, motsvarande belopp återfinns på kostnadssidan av medlemsverksamheten. Nettoomsättningen är reducerad med en rabatt till avtalskunder på 5%.

Not 4 Revisorns arvode År 2006 År 2005Arvode till BoRevision AB har varit för revisionsuppdrag 134 186

Övriga rådgivningstjänster 29 6

Not 5 Resultat från andelar i intresseföretag

Avser resultatet från HSB Fastigheter i Huddinge­Botkyrka HB, org. nr 916627­2535. Bolaget ägs tillsammans med HSB Fastigheter AB. Bolaget ägs med 50 procent vardera. Samtliga fastigheter har sålts under tidigare år.

Not 3 Jämförelsestörande poster År 2006 År 2005Korrigering värde såld mark -103 0 Avskrivning utöver plan, lokalombyggnad 0 -286 Vinst vid avyttring av fordon 5 0Vinst vid avyttring av fastigheter 584 6 638

486 6 352

Page 33: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

2006 33

Not 8 Räntekostnader och liknande resultatposter

År 2006 År 2005

Räntekostnader 4 464 3 932 Räntebidrag -293 0

4 171 3 932

Not 7 Ränteintäkter och liknande resultatposter

År 2006 År 2005 Ränteintäkter 3 331 2 645 Föreningsavgäld 2 845 2 830

6 176 5 475

Not 9 Materiella anläggningstillgångar

År 2006 År 2005

Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde byggnader 103 625 105 793

Under året färdigställd tillbyggnad 56 954 0Ingående anskaffningsvärde mark 14 430 14 376 Tidigare års försäljning av mark -343 0

Ingående förbättring på fastighet 7 893 7 027

Överfört vid fusion förbättring på fastighet 0 866

Anskaffning under året, mark 0 5 728 Anskaffning under året, fastighet 0 7 532

Pågående försäljning av mark 725 -725

Försäljning under året, fastighet 0 -9 700 Försäljning under året, mark -508 -4 949

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 182 776 125 948

Ingående avskrivningar 20 759 19 660

Överfört vid fusion ingående avskrivningar 0 616

Årets avskrivningar 1 570 1 227

Försäljning under året 0 -745

Ingående avskrivningar utöver plan 3 878 3 592

Tidigare års försäljning av mark -241 286

Utgående ackumulerade avskrivningar 25 966 24 636

Utgående planenligt restvärde 156 810 101 312

Bokfördavärden,byggnader 142 851 87 467 Bokfördavärden,mark 13 959 13 845

Taxeringsvärde,byggnader 52 000 59 996 Taxeringsvärde,mark 21 304 24 164

Not 6 Resultat av anläggningstillgångar

Avser intäkter från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgång.

Page 34: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

34 2006

Not 10 Pågående ombyggnation

År 2006 År 2005Ingående anskaffningsvärde 50 063 684

Årets anskaffningsvärde 6 891 49 379

Under året färdigställd påbyggnad, överfört till fastigheter -56 954 0

Utgående planenligt restvärde 0 50 063

År 2006 År 2005Ingående anskaffningsvärde 9 528 4 028

Inköp under året 1 842 1 241

Överfört vid fusion 0 4 552 Utrangering 0 -293 Försäljning under året -312 0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 11 058 9 528

Ingående avskrivningar 6 920 3 473

Utrangering 0 -288

Överfört vid fusion 0 2 931

Avskrivning utöver plan 311 931 Försäljning under året -188 0

Årets avskrivning 1 781 804

Utgående ackumulerade avskrivningar 8 824 7 851

Utgående planenligt restvärde 2 234 1 677

Not 11 Inventarier

Not 12 Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i vilande koncernföretag Ägar % Aktiekapital Org. nr. Erax Service AB 100% 200 556434-7978 Gamla Stans Fastighets AB 100% 100 556549-8093 300

Andelar i intresseföretag Ägar % År 2006 År 2005 HSB Fastigheter i Huddinge­ 50% 50 50

Botkyrka HB org. nr 916627­2535 Andra långfristiga värdepappersinnehav År 2006 År 2005Andelsbevis HSB Riksförbund 4 991 4 991 Insatser OK 1 1 Fonus 2 2 Byggföreningen Heimdal i Tumba 6 6 Norra Botkyrka Folkets Husförening 1 1 Huddinge Folkets Husförening 1 1

Daghemskooperativet Lysmasken 1 1 Aktier – HEAB 100 100 Aktier – HSB ProjektPartner AB 15 104 15 104 Aktier – HSB Bostad AB 14 819 14 819

Page 35: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

2006 35

Not 13 Pågående arbeten

År 2006 År 2005 Nedlagda kostnader 334 476 Fakturerade delbelopp -349 -301

-15 175

Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

År 2006 År 2005 Försäkringspremier 347 321 Upplupna räntor 869 1 098

Upplupna räntebidrag 53 0 HSB Fastigheter i Huddinge­Botkyrka 3 54

HSB Omsorg 90 262 ComHem 23 28 Övrigt 151 234

1 536 1 997

År 2006 År 2005Bostadsrätter – Brf Paradisbacken 6 075 6 075 Bostadsrätter – Brf Daggkåpan 10 10 Södertörns utvecklingscentrum 11 11 Botkyrka Teaterförening 1 1 Svensk Bostadsinkasso AB 50 50

41 173 41 173

Under året har samtliga återbäringsmedel återbetalats från KP.

År 2006 År 2005Har nuvärdesberäknats till 0 922 Varav kortfristig fordran 0 593 Varav långfristig fordran 0 329

Inteckningsfordringar 845 962 Reversfordringar 434 378

1 279 1 340

Andra långfristiga fordringar/uppskjuten skattefordran Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning.

I beloppet ingår uppskjuten skattefordran med 0 467

Långfristiga placeringar 6 000 15 000

Marknadsvärde 31/12 2006 6 102 15 810

Page 36: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

36 2006

Not 18 Avräkning förvaltade företag

År 2006 År 2005 Avräkningsskulder förvaltade företag 135 242 142 276 Inlåning förvaltade företag 83 540 32 500

218 782 174 776

Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

År 2006 År 2005 Upplupna semesterlöner 3 846 3 684 Upplupna sociala avgifter 1 242 1 299Upplupna pensionskostnader 669 425 Räntekostnader 644 209 Övrigt 4 892 2 784

11 293 8 401

Not 17 Skulder till kreditinstitut

Swedbank AB (FöreningsSparbanken) 50 384

Swedbank Hypotek AB (AB Spintab) 13 595

Stadshypotek 12 876

76 855

Varav kortfristig del 2 152

74 703

Not 16 Bokslutsdispositioner och obeskattade reserver

PeriodiseringsfondIngående balans 1 646 Årets avsättning 935

Totalt 2 581

Not 15 Förändring av eget kapital

Bundet eget kapital Fritt eget kapital

Andelskapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa

Ingående balans 10 116 1 892 34 733 12 952 59 693

Vinstdisposition 648 12 304 -12 952 0

Andelskapital, ökning under året 162 162

Årets resultat 7 825 7 825

Utgående balans 10 278 2 540 47 037 7 825 67 680

Not 20 Ställda säkerheter

År 2006 År 2005 Ställda säkerheter för skuld till kreditinstitut Pantbrev i fast egendom 136 679 141 027

Page 37: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

2006 37

Not 21 Ansvarsförbindelser

År 2006 År 2005 Handelsbolaget HSB Fastigheter i Huddinge­Botkyrka, långfristiga skulder 0 0Kortfristiga skulder dito 110 121 Säkerhet för inbetalade insatser med garanti hos Länsstyrelsen 72 411 226 433 Fastigo, (Fastighets. arbetsgivarorganisation) 490 485

73 011 227 039

Huddinge den 3 april 2007

Jonte Söderström, ordförande Bo Beckman Ulla Lavér Per Kregert

Rune Mattsson Lena Ingren Åke Nilsson Alf Norberg

Ulf Tapper, VD Marie Magnusson/SIF Mats Sultan/Fastighetsanställda

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 12 april 2007.

Liselotte Herrlander Bernt Eriksson

Auktoriserad revisor BoRevision AB

av föreningen vald revisor

Page 38: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

38 2006

Revisionsberättelse

Till föreningsstämman i HSB Södertörn ek för

Org. nr 769601­3775

Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i HSB Södertörn ek för för räkenskapsåret 2006.

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvalt­ningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskatt­ningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelse­ledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig gentemot föreningen.

Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen, disponerar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen samt beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Huddinge den 12 april 2007

Liselotte Herrlander Bernt ErikssonAuktoriserad revisor BoRevision ABav föreningen vald revisor

Page 39: HSB Sodertorn Arsredovisning 2006 (Sve)

Å r s r e d o v i s n i n g H s B s ö d e r tö r n

2006södertörnsjödalsvägen 18-20Box 1084141 22 Huddingetel 08-608 68 00Fax 08-608 68 [email protected]/sodertorn