Upload
macha
View
119
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Intermediate Accounting I. Asst.Prof. Dr. Panchat Akarak Tel. 08-1724-09xx [email protected] School of Accounting Chiangrai Rajabhat University. มาตรฐานการบัญชีไทย TAS # 40. มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 ( ปรับปรุง 2552) เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการ ลงทุน (Property Investment) - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
IntermediateAccounting I
Asst.Prof. Dr. Panchat AkarakTel. 08-1724-09xx
[email protected] of Accounting
Chiangrai Rajabhat University
มาตรฐานการบญชไทย TAS # 40
มาตรฐานการบญช ฉบบท 40 (ปรบปรง 2552)
เรอง อสงหารมทรพยเพอการลงทน(Property Investment)
มผลบงคบใช 1 มกราคม 2554 เปนตนไป
หวขอสำาคญ มาตรฐานการบญช ฉบบท 40 อสงหารมทรพย
เพอการลงทน
ประกอบดวย• ความหมาย (Definition)• การรบรรายการ (Recognition)• การวดมลคา และ (Measurement)• การเปดเผยขอมล (Presentation
and Disclosure)
หวขอสำาคญ มาตรฐานการบญช ฉบบท 40 อสงหารมทรพย
เพอการลงทน
• สงหารมทรพยเพอการลงทน โดยครอบคลมถง• การวดมลคาของสวนไดเสยของอสงหารมทรพย
เพอการลงทนทถอไวภายใตสญญาเชาการเงนในงบการเงนของผเชา และ
• การวดมลคาของอสงหารมทรพยเพอการลงทนในงบการเงนของผใหเชาตามสญญาเชาดำาเนนงาน
ความหมาย อสงหารมทรพยเพอการลงทน
• อสงหารมทรพยเพอการลงทน หมายถง อสงหารมทรพย (ทดน หรออาคาร หรอสวน
ของอาคาร (สวนควบอาคาร) หรอทงทดนและอาคาร) ทถอครอง (โดยเจาของหรอโดยผเชาภายใตสญญาเชาการเงน)
• เพอหาประโยชนจากรายไดคาเชา หรอจากการเพมขนของมลคาของสนทรพย หรอทงสองอยาง
ทงน ไมไดมไวเพอ• 1) ใชในการผลตหรอจดหาสนคาหรอใหบรการ หรอใช
ในการบรหารงาน ของกจการ หรอ• 2) ขายตามลกษณะการประกอบธรกจตามปกต
ความหมาย อสงหารมทรพยทมเพอใชงาน
• อสงหารมทรพยทมไวใชงาน• หมายถง อสงหารมทรพยทถอครอง (โดย
เจาของ หรอโดยผเชาภายใตสญญาเชาการเงน) • เพอใชในการผลตหรอจดหาสนคาหรอให
บรการ หรอใชในการบรหารงานของกจการ
การบญชอสงหารมทรพยเพอการลงทน
• การบญชเกยวกบอสงหารมทรพยเพอการลงทน• กจการอาจจดประเภทสวนไดเสยในอสงหารมทรพยของผเชาท
เกดจากสญญาเชาดำาเนนงานเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนได ถาหากวา อสงหารมทรพยนนเปนไปตามคำานยามของอสงหารมทรพยเพอการลงทน และผเชาใชวธมลคายตธรรม ในการรบรสนทรพยน อยางไรกตาม หากกจการเลอกจดประเภทสวนไดเสยในอสงหารมทรพยทเกดจากสญญาเชาดำาเนนงานเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนแลวอสงหารมทรพยทกประเภททจดประเภทเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนตองบนทกโดยใชวธมลคายตธรรม เมอกจการเลอกวธการจดประเภทดงกลาว
แนวคดอสงหารมทรพยเพอการลงทน
• แนวคดของอสงหารมทรพยเพอการลงทน• เกดขนเนองจาก กจการถอ
อสงหารมทรพยดงกลาวไวเพอประโยชนจากรายไดคาเชา หรอจากการเพมขนของมลคาของสนทรพยหรอทงสองอยาง
แนวคดอสงหารมทรพยเพอการลงทน• ดงนน • อสงหารมทรพยเพอการลงทนจงกอใหเกด
กระแสเงนสดทโดยสวนใหญเปนอสระจากสนทรพยประเภทอนๆ ของกจการซงทำาใหอสงหารมทรพยเพอการลงทนตางจากอสงหารมทรพยทมไวใชงาน ในขณะทกระแสเงนสดจากการผลตหรอจดหาสนคาหรอใหบรการ หรอใชในการบรหารงานของกจการ ไมไดมาจากเฉพาะอสงหารมทรพยเทานนแตยงมาจากสนทรพยอนทใชในกระบวนการผลตหรอใหบรการดวย
• กจการจงควรใชวธปฏบตทางการบญชทสอดคลองกบเจตนาและลกษณะของสนทรพยดงกลาว
ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน• ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน ม
ดงตอไปน• ทดนทกจการถอครองไวเพอหวงกำาไรจากการเพม
มลคาของทดนนนในระยะยาว • ทดนทกจการถอครองไวโดยทปจจบนยงมไดระบ
วตถประสงคของการใชในอนาคต• อาคารทกจการเปนเจาของ (หรออาคารทกจการครอบ
ครองภายใตสญญาเชาการเงน) และใหเชาตอดวยสญญาเชาดำาเนนงาน (ไมวาจะเปนหนงสญญาหรอมากกวาหนงสญญา)
• อาคารทยงไมมผเชาซงกจการถอครองเพอใหเชาตอภายใตสญญาเชาดำาเนนงานไมวาจะเปนหนงสญญาหรอมากกวาหนงสญญาเชา
• อสงหารมทรพยทอยในระหวางกอสรางหรอพฒนาเพอใชเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนในอนาคต
ตวอยาง ไมใชอสงหารมทรพยเพอการลงทน
• ตวอยางทไมถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน • อสงหารมทรพยทกจการมไวเพอขายตามลกษณะการประกอบธรกจ
ตามปกตหรออยในขนตอนการกอสรางหรอพฒนาเพอขาย (ถอเปนสนคาคงเหลอ TAS. # 2)
• อสงหารมทรพยทอยในระหวางการกอสราง หรอพฒนาใหบคคลอน (ถอเปนสญญากอสรางตาม TAS. # 11)
• อสงหารมทรพยทมไวใชงาน (ถอเปนทดน อาคาร และอปกรณตาม TAS. # 16) รวมถงอสงหารมทรพยทกจการถอครองเพอใชภายในกจการในอนาคต อสงหารมทรพยทกจการถอครองเพอการพฒนาในอนาคตและนำามาใชภายในกจการในเวลาตอมา อสงหารมทรพยทใชประโยชนโดยพนกงาน และอสงหารมทรพยทมไวใชงานรอการจำาหนาย
• อสงหารมทรพยทใหกจการอนเชาภายใตสญญาเชาการเงน
การรบรรายการ• การรบรรายการ• กจการตองรบรอสงหารมทรพยเพอการลงทนเปน
สนทรพย เมอเปนไปตามเงอนไข ทกขอตอไปน• 1. มความเปนไปไดคอนขางแนทกจการจะไดรบประโยชน
เชง เศรษฐกจในอนาคตจากอสงหารมทรพยเพอการลงทน 2. สามารถวดราคาทนของอสงหารมทรพยเพอการ
ลงทนไดอยาง นาเชอถอ
การวดมลคาเมอรบรรายการ• การวดมลคาเมอรบรรายการ• กจการตองวดมลคาเมอเรมแรกของอสงหารมทรพย
เพอการลงทนดวยราคาทน (Cost)• ตนทนของอสงหารมทรพยเพอการลงทนทไดมาโดย
การซอ ประกอบดวย ราคาซอ และรายจายโดยตรงใดๆทเกยวกบการจดหาสนทรพย ไดแกคาธรรมเนยมวชาชพสำาหรบบรการทางกฎหมาย คาภาษในการโอนสนทรพย และตนทนในการทำารายการอนๆ ทเกยวของ
ตนทนของอสงหารมทรพยเพอการลงทน
• ตนทนของอสงหารมทรพยเพอการลงทน ไมรวมรายการตอไปน
• ตนทนกอนการดำาเนนงาน (ยกเวนรายจายทจำาเปนเพอทำาใหอสงหารมทรพยนนอยในสภาพพรอมทจะใชงานไดตามวตถประสงคของผบรหาร)
• ขาดทนจากการดำาเนนงานทเกดขนกอนทอสงหารมทรพยเพอการลงทนจะมผเขาครอบครองในระดบทวางแผนไว
• จำานวนสญเสยทเกนปกตจากวตถดบ คาแรงงาน หรอจากทรพยากรอนๆ ทเกดขนในการกอสรางหรอการพฒนาอสงหารมทรพย
• กจการซออสงหารมทรพยเพอการลงทนโดยการผอนชำาระ กจการตองบนทกราคาทนของอสงหารมทรพยเพอการลงทนดวยมลคาทเทยบเทากบการซอดวยเงนสด ผลตางระหวางราคาเทยบเทาเงนสดและจำานวนเงนทตองจายชำาระทงหมดใหรบรเปนดอกเบยจายตลอดอายของการไดสนเชอ
การวดมลคาภายหลงการรบรรายการ• การวดมลคาภายหลงการรบรรายการ• กจการตองใชนโยบายการบญชโดยสามารถเลอกใช
วธมลคายตธรรม หรอ วธราคาทน และตองใชนโยบายการบญชนนกบอสงหารมทรพยเพอการลงทนทงหมดของกจการ
แตกจการอาจเลอกใชวธมลคายตธรรมหรอวธราคาทนสำาหรบอสงหารมทรพยเพอการลงทนทงหมดทนำาไปเปนหลกประกนหนสนซงทำาใหการจายคนหนสนนนขนตรงกบมลคายตธรรมหรอผลตอบแทนจากสนทรพยทระบไวซงรวมถงอสงหารมทรพยเพอการลงทนดงกลาว และเลอกใชวธอนสำาหรบอสงหารมทรพยเพอการลงทนทเหลอทงหมดกได
การใชวธมลคายตธรรม• กรณทกจการใชวธมลคายตธรรม• หลงจากรบรรายการเมอเรมแรกแลว กจการทเลอกใชวธมลคายตธรรม
ตองวดมลคาของอสงหารมทรพยเพอการลงทนทงหมดดวยมลคายตธรรม โดยไมหกตนทนในการทำารายการทอาจเกดขนในการขายหรอจำาหนายสนทรพยนน หากสวนไดเสยในอสงหารมทรพยของผเชาตามสญญาเชาดำา เนนงานถกจดเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน กจการจะตองใชวธมลคายตธรรมสำาหรบอสงหารมทรพยเพอการลงทนทกรายการเทานน
• ทงน กจการตองรบรผลกำา ไรหรอขาดทนทเกดขนจากการเปลยนแปลงมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการลงทนในกำาไรหรอขาดทนในงวดทเกดขน โดยมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการลงทนตองสะทอนถงสภาพตลาด ณ วนสนรอบระยะเวลารายงาน
การใชวธมลคายตธรรม (Fair Value)• กรณไมสามารถวดมลคายตธรรมไดอยางนา
เชอถอ (ซงนาจะเกดขนไดนอยมาก) กจการตองวดมลคาอสงหารมทรพยโดยใชวธราคาทนทกำาหนดใหถอปฏบตตาม TAS. #16 โดยสมมตใหมลคาคงเหลอของอสงหารมทรพยเพอการลงทนเทากบศนย
• หากกจการใชวธวดมลคาอสงหารมทรพยเพอการลงทนดวยมลคายตธรรมแลว กจการตองใชวธมลคายตธรรมในการวดมลคาอยางตอเนองจนกวาจะมการจำาหนาย (หรอจนกระทงอสงหารมทรพยเพอการลงทนนนกลายมาเปนอสงหารมทรพยทมไวใชงาน หรอกจการเรมพฒนาอสงหารมทรพยนนเพอขายตามลกษณะการประกอบธรกจตามปกตในภายหลง) แมวารายการในตลาดทเทยบเคยงกนไดจะเกดขนนอยลงหรอหาราคาตลาดไดยากขนกตาม
การใชวธมลคายตธรรม (Fair Value)
• รบรเรมแรกดวยราคาทน• วนสนงวดใชราคายตธรรม (ราคาตลาด)• ไมคดคาเสอมราคา• รบรผลตางกำาไร/ขาดทนทไมเกดขนในงบ
กำาไรขาดทน• งบแสดงฐานะการเงนสนทรพยไมหมนเวยน
อสงหารมทรพยเพอการลงทน-ราคายตธรรม xx
• งบกำาไรขาดทนรายได/คาใชจาย
กำาไร/ขาดทนทไมเกดขน xx
การใชวธราคาทน (Cost)• กรณทวดมลคาโดยใชวธราคาทน• กจการตองวดมลคาของอสงหารมทรพยเพอการลงทน
ทงหมดดวยแนวทางทกำาหนดไวในมาตรฐานการบญช ฉบบท16 (ปรบปรง 2552) เรอง ทดน อาคารและอปกรณ
• เวนแตเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนทเขาเงอนไขการจดประเภทเปนสนทรพยทถอไวเพอขาย (หรอรวมอยในกลมสนทรพยทรอจำาหนายซงจดประเภทเปนถอไวเพอขาย) ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงน ฉบบท 5 (ปรบปรง 2552) เรอง สนทรพยไมหมนเวยนทถอไวเพอขายและการดำาเนนงานทยกเลก
การใชวธราคาทน (Cost)• กจการตองวดมลคาของอสงหารมทรพยเพอการลงทนทงหมด
ดวยแนวทางทกำาหนดไวในมาตรฐานการบญช ฉบบท16 (ปรบปรง 2552) เรอง ทดน อาคารและอปกรณ แสดงในงบการเงนดงน
• งบแสดงฐานะการเงนสนทรพย-ราคาทนxxหก คาเสอมราคาสะสม
xx คาเผอการดอยคาสะสม
xx
• งบกำาไรขาดทนคาใชจาย.-
-คาเสอมราคาxx
การโอนอสงหารมทรพย• การโอน• การโอนอสงหารมทรพยเพอการลงทนไปยงบญชอนๆ หรอโอนจาก
บญชอนๆ มาเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน อาจมรปแบบดงตอไปน
• เรมมการใชงานอสงหารมทรพยภายในกจการเอง ทำาใหมการโอนจากอสงหารมทรพยเพอการลงทนไปเปนอสงหารมทรพยทมไวใชงาน
• เรมมการพฒนาอสงหารมทรพยเพอมไวขาย ทำาใหมการโอนจากอสงหารมทรพยเพอการลงทนไปเปนสนคาคงเหลอ
• สนสดการใชงานอสงหารมทรพยภายในกจการเอง ทำาใหมการโอนจากอสงหารมทรพยทมไวใชงานไปเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน
• เรมสญญาเชาแบบดำาเนนงานกบกจการอน ทำาใหมการโอนจากสนคาคงเหลอไปเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน
การบญชเกยวกบการโอนอสงหารมทรพย
• การบญชเกยวกบการโอนหมวดอสงหารมทรพย• การโอนจากอสงหารมทรพยเพอการลงทนทบนทกดวยมลคา
ยตธรรมไปเปนอสงหารมทรพยทมไวใชงานหรอสนคาคงเหลอ ใหใชมลคายตธรรม ณ วนทมการเปลยนแปลงการใชงานเปนราคาทนของอสงหารมทรพยทจะบนทกตาม TAS. # 16 หรอ TAS. # 2
• การโอนอสงหารมทรพยทมไวใชงานเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนซงบนทกดวยมลคายตธรรม กจการตองปฏบตตาม TAS. # 16 จนถงวนทมการเปลยนแปลงการใชงาน ผลตางใหรบรในรายการกำาไรขาดทนเบดเสรจอนทแสดงในสวนของเจาของในงบแสดงฐานะการเงน
การบญชเกยวกบการโอนอสงหารมทรพย (ตอ)
• การโอนจากสนคาคงเหลอไปเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนทจะบนทกดวยมลคายตธรรมกจการตองรบรผลตางระหวางมลคายตธรรมของอสงหารมทรพย ณ วนทโอน กบมลคาตามบญชกอนการโอนในกำาไรหรอขาดทนสำาหรบงวด
• เมอกจการเสรจสนการกอสรางหรอการพฒนาอสงหารมทรพยเพอการลงทนทสรางขนเองทจะบนทกดวยมลคายตธรรม กจการตองบนทกผลตางระหวางมลคายตธรรมของอสงหารมทรพย ณ วนเสรจสน กบมลคาตามบญชกอนหนานนในกำาไรหรอขาดทนสำาหรบงวด
การจำาหนายอสงหารมทรพย• การจำาหนาย• กจการตองตดรายการอสงหารมทรพยเพอการ
ลงทนออกจากงบแสดงฐานะการเงนเมอกจการจำาหนายหรอเลกใชอสงหารมทรพยเพอการลงทนนนอยางถาวร และคาดวาจะไมไดรบประโยชนเชงเศรษฐกจในอนาคตจากการจำาหนายอก
• ผลกำาไรหรอขาดทนทเกดจากการเลกใชหรอจำาหนายอสงหารมทรพยเพอการลงทน ตองพจารณาจากผลตางระหวางจำานวนเงนทไดรบสทธจากการจำาหนายกบมลคาตามบญชของสนทรพยนนและตองรบรกำาไรหรอขาดทนในงวดทเลกใชหรอจำาหนายสนทรพยนน (เวนแตเปนกรณขายและเชากลบคนแบบสญญาเชาการเงน)
ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน
ตวอยางท 1 • บรษทนกนอย จำากด และบรษทยอยมรายละเอยดของ
อสงหารมทรพยหลายรายการ ดงน A ทดนทถอไวเพอใชในอนาคตทยงไมไดระบวตถประสงคทชดเจนB อาคารวางทตงใจใหเชาตามสญญาเชาดำาเนนงานC ทดนเปลาทถอครองโดยบรษทยอยททำาธรกจบานจดสรรD อสงหารมทรพยทถอโดยบรษทนกนอยซงใชในการผลตสนคาE อาคารสำานกงานใหเชาของบรษทแมวนำาซงเปนบรษทยอยของ
บรษทนกนอย โดยบรษทแมวนำาไดใหบรการรกษาความปลอดภยกบลกคาดวย
ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน (ตอ)คำาตอบ• ขอ (A), (B), และ (E) ถอเปนอสงหารมทรพย
เพอการลงทนตาม TAS # 40 ทงน การทเจาของอาคารสำานกงานจดใหมยามรกษาความปลอดภยและการบรการบำารงรกษาใหแกผเชาทใชอาคารสำานกงานนน ถอเปนการใหบรการเสรมอนๆ แกผครอบครองสนทรพยของกจการ กจการจดประเภทอสงหารมทรพยนนเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนไดหากบรการเสรมนนเปนสวนประกอบทไมมนยสำาคญในการจดการโดยรวม จงถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน
• ขอ (C) ถอเปนสนคาคงเหลอ ตาม TAS # 2 และ
• ขอ (D) ถอเปน ทดน อาคาร และอปกรณ ตาม TAS #16
ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน• ตวอยางท 2 • บรษทแมวนำา จำากด เปนกจการจดทะเบยนแหงหนงททำาโครงการ
ศนยการคาขน • โดยหลงจากทวจยตลาดอยางถวนถแลว บรษทตงใจจะถอครองไวให
เชา แทนทจะขายออกไป • โดยในปจจบนมผลงทนรายหนงพยายามเจรจาขอซอโดยใหราคาทนา
พอใจ และเพมราคาอยางตอเนองตลอดหวงเวลาของการกอสราง • ภายหลงจากกอสรางเสรจเพยงไมกเดอน บรษทสามารถปลอยเชา
พนทไดทงหมด และเรมดำาเนนการตงแตป 25x1 • ตนทนในการกอสรางทงสนเทากบ 100 ลานบาท • โดยบรษทไดวาจางผประเมนราคาอสระมาประเมนราคาอาคาร โดย
อาคารมมลคาตามการประเมนดงน
ป ราคาประเมน
25x1 100 ลานบาท
25x2 120 ลานบาท
25x3 125 ลานบาท
25x4 115 ลานบาททงน ผประเมนราคาใหความเหนวาอายการใชงานของอาคารเทากบ 10 ป และมราคาคงเหลอ 10 ลานบาท ใหทำาถาหากกจการใชวธราคายตธรรม จะมผลกระทบกบงบกำาไรขาดทนอยางไรถาหากกจการใชวธราคาทน จะมผลกระทบกบงบกำาไรขาดทนอยางไร
ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน (ตอ)
ป BV FV กำาไร/ขาดทน25x1 100 100 025x2 100 120 2025x3 120 125 525x4 125 115 -10
คำาตอบ วธราคายตธรรม (Fair Value)
• คำาตอบ วธราคาทน (Cost value)
ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน (ตอ)
• ตามวธนกจการตองคดคาเสอมราคาเปนคาใชจาย ดงนน คาเสอมราคา ในแตละป 9 ลานบาท คำานวณดงน
ราคาทน 100 MB หก ราคาคงเหลอ 10 MB มลคาคงเหลอ 90 MB อายการไดรบประโยชน 10 ป 90/10=9 MB
ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน
• 1 มกราคม 25x5 กจการซออาคารเพอการลงทนในราคา 100 ลานบาท จายคานายหนา 1 ลานบาท จายดอกเบยเงนกทกมาซออาคาร 5 ลานบาท
• คำาถาม ราคาทนอสงหารมทรพยเพอการลงทนเทาใด ?
• คำาตอบ ราคาทนอสงหารมทรพยเพอการลงทน-อาคาร= 100+1 =101
อสงหารมทรพยเพอการลงทนไมรวมดอกเบยจาย
ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน (ตอ)
• 1 มกราคม 25x5 กจการซออาคารเพอการลงทนในราคา 100 ลานบาท จายคานายหนา 1 ลานบาท จายดอกเบยเงนกทกมาซออาคาร 5 ลานบาท
• คำาถาม ราคาทนอสงหารมทรพยเพอการลงทนเทาใด ? =101 ลานบาท• 31 ธนวาคม 25x5 มลคายตธรรมของอาคาร 120 ลานบาท รายไดคาเชาในปน 6 ลานบาท กจการใชราคายตธรรมในวนสนงวด
• คำาถาม กจการจะตองปรบปรงราคาอยางไร ?• คำาตอบ รบรกำาไรทยงไมเกดขนจากการเปลยนแปลงราคา 120-
101=19Dr. อสงหารมทรพยเพอการลงทน-อาคาร 19Cr. กำาไรทยงไมเกดขนจากการเปลยนแปลงราคาสนทรพย 19
การแสดงรายการในงบแสดงฐานะการเงน
• สนทรพยไมหมนเวยน อสงหารมทรพยเพอการลงทน-ราคายตธรรม
120
การแสดงรายการในงบไรขาดทน
• รายไดอน รายไดคาเชาสงหารมทรพย
6 กำาไรทยงไมเกดขนจากการ
เปลยนแปลงราคาสนทรพย 19
The EndTAS # 40 Property
Investment