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José Lopez et Julien Berthier Chefs de projet Energies POSIT’IF, Conseil Régional Ile-de-France La SEM Energies POSIT’IF, outil au service de la rénovation énergétique « facteur 4 » des logements collectifs La Copropriété et son Programme d’Efficacité Energétique Troisième rencontre du Forum Européen sur la Formation en matière de rénovation énergétique des bâtiments. Paris, 28 septembre 2012

José Lopez et Julien Berthier Chefs de projet Energies POSITIF, Conseil Régional Ile-de-France La SEM Energies POSITIF, outil au service de la rénovation

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José Lopez et Julien Berthier

Chefs de projet Energies POSIT’IF, Conseil Régional Ile-de-France

La SEM Energies POSIT’IF,

outil au service de la rénovation énergétique « facteur 4 »

des logements collectifs

La Copropriété et son Programme d’Efficacité Energétique

Troisième rencontre du Forum Européen sur la Formation en matière de rénovation énergétique des bâtiments.

Paris, 28 septembre 2012

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- Ville de Paris- Ville de Créteil

Actionnariat « public » Actionnariat « non collectivités »

SEM de préfigurationEnergies POSIT’IF

Prestations AMO (bâtiments publics)Prises de participations

dans des projets EnRTiers financement

copropriétés/parc social

CDCCEIDF

- SIPPEREC- SIGEIF- SIESM 77

- CA Plaine Commune- CA Est Ensemble- CA Cergy-Pontoise- CA Val-de-Bièvre- CA Plateau de Saclay- CA Sud-de-Seine

- CG 77- CG 94

Région Ile-de-France

Présentation de la structuration de la Sem

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Situation du premier tour de table de la Sem et perspectives

Capital en k€ Répartition du capital en %

Part “collectivité” 4,5235 85%

Région Ile-de-France 3,02 57%

Ville de Paris 0,5 9%

SIGEIF 0,01 0%

SIESM 77 0,03 1%

SIPPEREC 0,1 2%

CA Plaine Commune 0,045 1%

CA Est Ensemble 0,1 2%

CA Cergy Pontoise 0,05 1%

CA Plateau de Saclay 0,01 0%

CA Val de Bièvre 0,05 1%

CG 94 0,45 8%

CA Sud-de-Seine 0,036 1%

Ville de Créteil 0,0225 0%

CG 77 0,1 2%

Part “non collectivité” 0,8 15%

Caisse des Dépôts et Consignations 0,5 9%

Caisse d'Epargne d’Ile-de-France 0,3 6%

Total SEM 5,3235 100%

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Du 15 mai au 17 juillet, l’ensemble des actionnaires collectivités délibèrent :

- sur la version finale des statuts et du pacte d’actionnaires (intégrant le capital social définitif et la répartition de celui-ci entre les actionnaires).

- la nomination du ou des représentants au Conseil de Surveillance et ou à l’assemblée spéciale des petits actionnaires.

- les actionnaires non collectivités confirment leurs engagements dans les mêmes termes.

Sur la période d’avril à juillet, la Région et ses partenaires finalisent l’offre commerciale de la SEM (AMO, groupes de travail, tests des montages juridiques et financiers, etc.)

17 juillet à fin novembre : « appel » auprès de chacun des actionnaires d’au moins 50% du montant de sa participation au capital social et tenue de l’AG de constitution de la SEM.

Décembre 2012 - février 2013 : finalisation des formalités d’enregistrement de la SEM et démarrage de l’activité.

Calendrier de déploiement d’Energies POSIT’IF

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Montée en charge sur la rénovation énergétique :

– Développement de l’activité de tiers-financement (TF) en logement collectif => cible prioritaire

• 2012-2013 : Offre de réhabilitation avec TF pour le logement social et les copropriétés proches du stade du vote des travaux à la suite d’un accompagnement public (ALE/EIE, APC, PACT…). Sélection d’opérations techniquement maîtrisables.

– Montée en charge sur la rénovation des bâtiments publics

• 2012 : AMO auprès des collectivités pendant la phase de préparation et de lancement des projets, et

• progressivement réalisation de contrats globaux (CREM)

Préfiguration d’Energies POSIT’IF

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1) Géothermie profonde et superficielle, PAC sur eaux usées et photovoltaïque2) Biomasse (combustion et méthanisation : STEP + agricole)3) Eolien

Montée en charge sur les ENR :

- 2011- 2012 identification de projets « mûrs » techniquement et dès fin 2012 début 2013 participation au tour de table de sociétés de projet « EnR » en tant qu’investisseur avec une espérance de gains à terme (dividendes et produits de cession de participations) plutôt qu’en simple pourvoyeur de subventions.

Stratégie d’investissement à hiérarchiser en fonction du contexte de développement et de maturité des différentes filières :

- Offre « d’assistance à maîtrise d’ouvrage » pour favoriser (en lien avec les structures d’animation, de MOD et les porteurs de projets du territoire : SIPPEREC, ALE, SAS/Sem « EnR »…) le développement cohérent des projets de production et des filières d’EnR sur le territoire francilien

Préfiguration d’Energies POSIT’IF

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Détail de l’intervention d’Energies POSIT’IF dans le secteur du logement collectif

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Enjeux liés au stock de logements en France

• 24 millions(1) de logements à rénover d’ici 2050 pour atteindre le facteur 4(2)

• 25k€ la rénovation basse consommation• En moyenne 15 Milliards € / an pendant 40 ans et un

total de 600 Milliards € à mobiliser– 237 €/hab et par an (pour mémoire budget UE

2010 env. 280 €/hab)– Env. 800 €/hab./an de facture énergétique

domestique– France : eco-ptz en 2010 env. 1,3 Milliard € soit 21

€/hab(1) 31 millions de logements en 2006, dont 26 millions de résidences principales. Source IDDRI 2010(2) Pour une moyenne de l’existant à 250 kWhep/m², des rénovations à 50kWhep/m² et constructions neuves à 0kWhep/m².

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Limites de l’intervention publique

• Limites du modèle public usuel d’intervention financière (subventions, incitations fiscales, bonification)

– Ressources limitées et non pérennes

– Effet de levier limité pour intervention à grande échelle

– Réponse souvent partielle aux besoins des porteurs de projets (solvabilité, assistance technique,…) : «Le premier point de blocage à lever et qui est très compliqué est celui du financement. La difficulté est de trouver des solutions d’emprunts complémentaires [aux subventions] »1

1. Eric Lagandré, « La précarité énergétique comme axe majeur de la politique de l’Anah - intervention à la table ronde « lutter contre la précarité énergétique dans le logement » - Montreuil, 20/10/2010.

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Objectifs :

- un outil pour financer le « facteur 4 »

- Stimuler le passage à l’acte du secteur du logement collectif

- Assurer la maîtrise d’ouvrage complète de la rénovation (ensemblier technique, financier et assurantiel)

- Mobiliser et sécuriser une ressource financière supplémentaire : les économies d’énergies futures

- Décharger le maître d’ouvrage de tout ou partie du financement de l’opération

Principes de fonctionnement

Objectifs d’une Sem de Tiers Financement dédiée à l’efficacité énergétique

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Composantes technico-économiques de la réhabilitation énergétique des bâtiments

TI et équilibre économique (CDC, 2010)

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-Catégorie A : sans investissement (actions sur la seule amélioration de l’exploitation des installations existantes).-Catégorie B : avec investissement portant sur équipements et systèmes énergétiques (hors enveloppe). -Catégorie C : avec investissements sur l’enveloppe bâtie.

Type d’opérations

d’amélioration de

performance énergétique

Type d’opération incluant

Baisse des consomma

tions d’énergies

Etat du marché actuel

Utilité pour atteindre les

objectifs énergie - climat français et européens de

long terme

Utilité d’intervention publique / long

terme pour satisfaire ou faire

émerger le marché

Catégorie A Optimisation énergétique

des actions portant sur la conduite des installations énergétiques et les achats d'énergie,

5 à 15%

développement rapide (> 1000 contrats)

Anecdotique Inutile

Catégorie B Amélioration énergétique

des actions de type A et le renouvellement des systèmes énergétiques

15 à 25%

développement rapide (plusieurs dizaines)

Intéressant

Eventuel soutien aux premières expérimentations (soutient R&D)

Catégorie C Réhabilitations énergétiques

des actions de types A et B et des travaux significatifs sur l'enveloppe du bâtiment

30 à 80%

Atone

(quelques opérations :

lycées Alsace,

Centre, …)

Structurant

Indispensable - dans la structuration de l’offre et / ou - dans l’émergence d’une demande

Analyse de l’offre de marché (CPE)

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X XPerformance énergétique

≠Architecte et BE thermique

Entreprises Exploitant≠Performance non garantie

Performance garantie

Projet classique

Projet de type CPE

Société de services énergétiques

Conception Réalisation Exploitation

Analyse de l’offre de marché (CPE)

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Ex : SEM “Energies POSIT’IF”

Ex : SPL “OSER” en Rhône-Alpes

Le positionnement marché des acteurs publics et privés

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Les sources de financement pour la réhabilitation énergétique

Financement d’une opération facteur 4

Subventions directes

Aides fiscales

Economies d’énergiesVia Tiers FinancementContribution du

Maître d’ouvrage

Pénalités fiscales(éventuelles)

Prêts bonifiés(Eco PTZ, Eco Prêt LS)

Instruments de marché(CEE, marchés du CO2)

Aides publiques

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Le mécanisme du « Tiers financement » compatible facteur 4 (intégrant l’isolation du bâtiment)

Co

ût

anté

rieu

r

Co

ût

de

l’én

erg

ie

AnnéesDébut du contrat Fin du contrat

Pendant les travaux,les économiessont pour le client

Après le remboursementde l’investissement latotalité des économiessont pour le client

Nouveau coût réduit

Les économies d’énergiegaranties contribuent à

rembourser l’investissement

Economies nettes pour le client

Un loyer complémentaire permet de financer l’amélioration patrimoniale

Un allongement de la durée du contrat permet de financer

l’amélioration patrimoniale

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L’offre « Energies POSIT’IF » et les engagements contractuels

Contrat de travaux, financement et suivi

post-travaux

Groupement d’entreprises ouensemblier de compétences immobilières

SEM Energies POSIT’IF

BTPExploitation / maintenance

Contrat d’interfaceou de sous-traitance

Assureurs

Banques

audit énergétique

Aides financières : Etat /

Collectivités locales

Client finalCopropriété/bailleur social

BET/Architecte

Financement par dette

Couverture des risques (performance énergétique ,

défaut des prestataires, des copropriétés …)

Contrat(s) de sous-traitance ou de co-traitance

Acteurs de l’efficacité énergétique(ALE/EIE, APC, PACT, UNARC, CAUE …)

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Les composantes de l’offre de tiers financement

• Conditions favorables à l’intervention en tiers-financement sur une copropriété :

Logement social et copropriété : Programme de travaux compatible avec objectif de consommation d’énergie de l’ordre de 104 kWhep/m²/an pour l’IDF

En copropriété :

– programme de travaux concentré sur parties communes (et travaux d’intérêt commun)

– Situation saine de la copropriété (pas de conflits majeurs, bon fonctionnement du contrat de syndic, absence d’arriérés…)

– Cibler les copropriétés avec peu de propriétaires bailleurs et qui sont déjà dans la dynamique d’un programme de travaux avec un bon gisement d’économies d’énergie

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Qualités du mécanisme

• Mobilisation des économies d’énergie : l’offre combinée d’expertise, de travaux et de financement permet d’enclencher la décision d’investissement au niveau des maîtres d’ouvrage

• Transformation des économies de charges en investissement : les économies sur la facture énergétique servent au remboursement de l’investissement préfinancé par le TF

• Agrégation d’opérations unitaires de petite et moyenne taille rendant possible l’amortissement des coûts de transaction (sensibilisation des propriétaires, études de faisabilité, contrôle qualité, suivi de la performance)

• Introduction d’un gestionnaire de confiance pour compte de tiers.

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Réglementaire

prix des énergies

ConceptionRéalisation

Commercial

Contrat de Réhabilitation en TF

avec/sans engagement de performance

Groupement d’entreprises ouensemblier de compétences

Sem Energies POSIT’IF

BTPExploitation / maintenance

Contrat d’interfaceou de sous-

traitance

Client final : la copropriété, le bailleur social

Bureau d’Etudes

Thermique

Contrat de sous-traitance/ co-traitance

Performance

Exploitation

Crédit

Risq

uesAnalyse des risques

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