10. detsember 2014

teemALeHt

SUURED KINNISVARAVALED:• Kinnisvaraturul kehtivad mitmed suured valged valed – neid tuleb teada ja võimalusel vältida. Lk 5 • 2015 lubadus: ajame dokumendid korda! Lk 4 • Arhitekt Must lisab ärklikorrustele väärtust. Lk 6

ARENGUMÕTTEID: Kinnisvaraturu eksperdid räägivad sellest, mis oli ja võtavad õiguse järeldada, mis peaks uuel aastal juhtuma hakkama. Lk 3

2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 10. detsember 2014

sektori tähtsaim graafik on kül-laltki sakiline, mis valdkonnaga seotud inimestele võimaldab ela-musterohket tööelu, ent veidi pi-kema aja peale laiali veetuna an-nab see aegrida meile aimu tõsi-asjast, et tehinguid tehakse täna-vugi võrreldes buumiaegsega olu-liselt vähem ning hinnadki ei ole veel seal, kus nad 2006–2008 olid.

Möödunud seitsme aasta-ga (2007 olid hinnad ajalooliselt kõrgeimal tasemel) on inflatsioon teinud oma tööd järjekindlalt ning see seletab suurt osa 2009–2014 hinnatõusust.

Kunagi ehitati märksa rohkemOleme vaadelnud kaht meeleolu-kat aegrida, millest esimene näi-tab, et ehituses ei ole justkui kõi-ge töörohkem aeg, ning teine, et kinnisvaras pole vast hullu mi-dagi. Kinnisvarasektor kui nii-sugune on oma tehingumahtu-dega tagasi 2003.–2004. aasta-te tasemel; hinnad on tõesti ju-ba 2006. aasta kandis, ent sellest saab ka tänaseks juba kaheksa aastat mööda.

Mida siis arvata – kas kor-tereid tehakse «liiga palju» või mitte ja kas hinnad on ikka «lii-ga kõrged»?

Tulenevalt tõsiasjast, et pi-kim võrreldav kinnisvaratehin-guid puudutav aegrida ulatub

teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194

Kinnisvarareklaam: tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395

ehitusreklaam: tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391

Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

kinnisMÕte

Peep Sooman:

Segaduste aasta

Lembit tampereLAAM Kinnisvara partner

eHitUStUrGTeema olulisust kinnitab pilk Eesti majanduse ülesehitusele – kinnisvaraalane tegevus moo-dustab 12,4 protsenti ja ehitus 7,5 protsenti kogu SKPst; need on nii mahukad valdkonnad, et jäävad alla vaid töötlevale töös-tusele ja on seega ühed suuri-mad tööstusharud Eestis.

Kinnisvaraalane tegevus ei võrdu korterite üürimise ja müü-misega ning ehitus ei võrdu ela-mute ehitusega, ent mõlemad võrrelduna teiste majandusharu-dega meie ümber annavad aimu sektorite suurusest ning olulisu-sest. Seega teeme lihtsakoelise jä-relduse, et valdkond on oluline, sest puudutab meid kõiki.

Kui palju siis on palju?Ilma numbreid või võrdlusand-meid graafikusse passitamata ei ole ka sellisel väitel kuigivõrd sisu. Toon siinkohal ära kaks kõnekat aegrida – üks käsitleb ehitussektorit ja kirjeldab vii-mast kümnendit ning teine ela-mispindasid.

Näib vast mõneti üllatav, kui sakiline see graafik on – talvel ikka ehitatakse vähem kui «mit-tetalvel» ning sellest tulenev vo-latiilsus käib antud tööstusharu-ga kaasa aastast aastasse. Teine asjaolu, mis viimase dekaadi aeg-rida vaadates ilmneb, viitab buu-miaegsele mahtude tipule aasta-tel 2006–2008, ent aastad 2012 ja 2013 ei näe selles võrdluses-ki kuigi kõhnukesed välja ja vii-tavad kõige otsesemalt Euroopa Liidu tõukefondide toel üle ko-duvabariigi taristusse paiguta-tud Euroopa Liidu vahenditele.

Heidame põgusama pilgu ka kinnisvarasektorile ja kaeme aas-taid 2003–2014 keskmise hinna ja tehingute arvu lõikes ning se-da kõige kergemini võrreldavas korterite sektoris. Ka kinnisvara-

Eestis napi 20 aasta taha, mil iseseisvus võimaldas tööstusha-rul turumajanduse tingimustes vabalt arenema asuda, ei saa me antud küsimusele kuigi hõlpsalt vastata. Ent on siiski üks näitaja, millel meie statistikaamet on sil-ma peal hoidnud oluliselt kauem ning mis oma lihtsuses on pii-savalt kõnekas, et pakkuda vei-di laiemat perspektiivi meid hu-vitavale küsimusele vastamisel.

Üks järeldustest on vast, et pärast taasiseseisvumist pole Ees-tis eriti eluasemeehitusele rõhku pandud, sest see pole olnud kuna-gi võrreldaval tasemel ajavahemi-kuga 1960–1990, seda isegi mitte aastatel 2006–2008.

Teine järeldus puudutab kesk-mise eluaseme iseloomu ja vanust: lõviosa meist elab mitmekümne aasta vanuses kortermajas ning kui füüsilises plaanis pole raud-betoonil ka aastakümnete möö-dumisel lagunemise ohtu mär-gata, siis tänapäevane arusaam säästlikust ja inimväärsest elu-

Allikas: statistikaamet 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010

tuhandeteskõik eluruumid

16

141210

86420

Ehitatud eluruumide arv 1950-2010

trend

Ehitusmahuindeks ja selle trend, I kv 2004–III kv 20142010. a kvaratalite keskmine = 100indeks

ühepere-, kahepere- ja ridaelamud

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140%

5%

10%

15%

20%

25%

A asta 2014 oli kinnisvaraturul väga emot-siooniderohke – erinevalt tavapärasest stabiilsest tõusust või langusest nägime lühikese perioodi kestel nii naeru kui pi-saraid. Ja näeme edasi ka. Turul valitseb segadus.

Pisikeste eranditega võib väita, et viimased 12 aastat on kinnisvaraturg arenenud küllalt selges joones – olid tõusuaastad, languseaastad, seisakuaastad ja jälle tõusu-aastad. 2014. aasta erineb nendest seetõttu, et vaid ühe aasta sisse mahtus väga palju võnkeid, mis üle pika aja on kaardipaki jälle täiesti sassi ajanud ja turuosalised kukalt kratsima pannud.

Jätame need võngete põhjused seekord kõrvale – po-le mõtet uuesti Venemaa mõjust ja majanduskasvust rää-kima hakata. Faktid on vajalikud, neile tuginemine on avalikes sõnavõttudes lausa indulgentsi jõuga, aga fakti-de baasil tekkivad emotsioonid on märksa paljutähendus-likumad ja omavad pikemat mõju kui tühipaljad faktiko-gumid.

Mis siis ikkagi edasi saab?Sellele, mis edasi saab, ei oska üle pika aja keegi vä-

ga arukat vastust anda. Muidugi, me teame, et järgmisel-gi aastal tuleb üüritulult makse maksta, teame, et võlaõi-gusseadus tuleb ümber teha, teame ka seda, et ports uusi korter- ja büroomaju on turule tulemas. Lisaks teame, et Euroopas on intressid nullis ja teoorias peaks see kinnis-varaäri soodustama. Kuid see kõik on siiski teooria.

Oleme aasta lõpus üle pika aja olukorras, kus ena-mikele varagruppidele ei julgeta anda ei otsest ostu- ega müügisoovitust. Jah, muidugi on mingid teada-tuntud trendid – näiteks energiasäästlikud uuselamud on jät-kusuutlikumad kui vanad paneelikad ja turule mahub veel häid büroopindu ja tootmisettevõtted kogunevad äri-parkidesse jne, jne –, kuid investeerimisloogika poolest oleme jõudnud sise- ja välistegurite koosmõjul nullpunkti.

Ei pankurid, investorid ega üksikisikust tarbijad po-le enam üksmeelel. Keegi ei ennusta kontrollimatut kaost ega üüratut kasvu, kuid tänased otsused kõiguvad sei-nast seina – osa investoreid tõmbab turult kogu raha väl-ja, teised matavad seda ulmelistesse projektidesse. Üks perekond laenab end kurguauguni kinni, teine väldib võl-ga nagu katku.

Üksmeele puudumine ongi kõige kindlam indikaator väitmaks, et revolutsioonilist arengut järgmine aasta kaa-sa ei too. Analüütikud nimetavad praegust seisu veidi to-taka sõnaga – stabiliseerumine. «Eesti kinnisvaraturg on pärast külluse- ja ikalduseaastaid jõudnud stabiilses-se arengufaasi,» kirjutavad piipu popsivad tarkpead. Ja-ma jutt. Tegelikult vajavad turuosalised selgust, aga mi-da pole, seda pole. Ja nagu ikka – teadmatus tekitab hir-mu ning segadust.

Segadusteajastu on tegelikult huvitav periood. Mida «stabiilsem» on turg, seda rohkem hakkab kellelgi kuskilt king pigistama. Terve turg on nn kiiret raha täis, mis oo-tab väljumist, «stabiilsel» ajal aga on väljumine piiratud ja emotsioon venib nagu benji-kumm, kuni kuskil käib vali plaksatus, hinnad lastakse taluvusepiirini alla ja korjatak-se raha kokku.

Keegi aga teeb selle plaksatuse arvelt väga head ostud ning ongi stabiilsuseajastu läbi. Taas kujuneb välja aktiiv-ne turg, kus mingi varatüüp muutub teistest atraktiivse-maks, imagoloogide printerid hakkavad jälle tinti välja sülgama ja tekivad uued muinasjutud unelmate elurajoo-nidest, viljakatest ärikvartalitest ning nirvaanalikest kau-bakeskustest, kus ka pimedad saavad nägijateks ning vae-sed kümblevad külluses.

2015. aasta tuleb veel igatahes üks igav aasta. Natuke laseb nirvaana end siiski oodata.

Ka 2015. aastal jätkab Peep Sooman kinnismõtteks saanud turunähtuste analüü-simisega. Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

KINNISMÕTETegelikult vajavad turuosalised selgust,

aga mida pole, seda pole. Ja nagu ikka – teadmatus tekitab hirmu ning segadust.

TURUKOMMENTAAR. Avalikus arvamusruumis – ajakirjanduses, sotsiaalmeedias ja seltskondlikus vestluses – on kujunenud seisukoht, justkui ehitatakse jälle «liiga palju» ning korterite hinnad on «liiga kõrged». Kenad jõulised väljendid, ent kõlavad kaasa mõelda soovijale tühjalt. Kui palju on siis «palju» ja mis on «liiga palju»?

Eestis ei ehitata üleliia

asemest on mõne toeka sammu siiski edasi teinud.

Võrdleme tegelikke numbreidMa ei tee käesolevaga üleskut-set asuda eluaseme suuremahu-lisi arendusprojekte riikliku aren-gukava alusel ellu viima, kaugel sellest. Eluase on lõppeks lihtsalt vara üks liikidest ning nõudlus ja pakkumine teevad siin lõvi-osa tööst ise ära. Avalik sektor peab regulatsiooni ja järelevalve loojana hoolitsema tehtava jät-kusuutlikkuse ning tasakaalus-tatuse eest, et ikka lasteaiad, koo-lid ja spordiklubidki valmis saak-sid – ent üldjoontes, kus nõudlust, seal ikka ka pakkumist.

Rääkides terminites «liiga palju» või «liiga kallilt», proovi-gem neile suhtelistele mõistetele leida ka veidi numbrilist tuge, mis ulatuvad kaugemale kui «mullu» või «tunamullu». Me pole viimase 20 aasta jooksul korralikku kin-nisvarabuumi veel näinudki!

Oleme vaadelnud kaht meeleolukat aegrida,

millest esimene näi-tab, et ehituses ei ole justkui kõige tööroh-

kem aeg, ning teine, et kinnisvaras pole

vast hullu midagi.

Korterite ruutmeetri keskmise hinna muutus 17 Eesti suuremas

omavalitsuses (sinine) aastatel 2003–2014 ja tehingute

arv samal perioodil (punane).

postimees, 10. detsember 2014 kinnisvara ja ehitus || 3

2014. aasta huvitavamad arengud toimusid ehk büroode turul, ku-hu arendajate huvi korteriaren-duse järel suundus. Aasta algust iseloomustas taas 10 protsendi lähedale tõusnud vakantsus ja üürnike võimalus pindu valida.

Samas peab tõdema, et n-ö esimese laine büroohoonete aren-dustest suutis turg veel üsna ker-gesti alla neelata, kuna hetkeks jäi vakantsus valminud hoone-tes kokku jällegi 5,5 protsendi ta-semele. Kuid uus laine 2015. aas-tal valmivaid hooneid on ootel ja seeläbi on tuleva aasta üks võt-meküsimusi: kas turg suudab ka teise laine bürooarendusi valutult vastu võtta? B-klassi büroomaja-de omanikele tähendab see igal

Eesti kinnisvaraturgu iseloo-mustavad alates selle tekkimi-sest viieaastased arengutsüklid. Esialgsele ebaselgele suunaotsi-misele üheksakümnendate algu-ses järgnes väike mõõn üheksa-kümnendate teises pooles, uuel aastatuhandel jätkus tormiline areng, mis lõppes – järsu pidur-dusega. Uus reaalsus pärast täie-likku peataolekut on võtnud sel-gelt suuna kvaliteedile.

Eelkõige ootab kvaliteeti täna ostja – seda nii kinnisvaraarendu-ses, kinnisvaramaaklerite tegevu-ses kui ka kinnisvara haldamisel. Ostjate valikud näitavad selgelt, et kinnisvarasektorilt eeldatak-se uut teeninduskvaliteeti. Ostja

2014. aastal pole esmapilgul toi-munud mitte midagi tähelepanu-väärset – turg kõigub üles alla na-gu tavaliselt, turuosalised rüga-vad tööd teha nagu tavaliselt, pe-red ja ettevõtted vahetavad asu-kohti nagu tavaliselt.

Aga tegelikult on tasapi-si pöördeid kogunud protsessid, millel on väga pikaajalised mõ-jud. Näiteks Eesti Ehitusettevõte-te Liidu ja Eesti Kinnisvarafirma-de Liidu kevadel algatatud üüritu-ru teemaline diskussioon viib tõe-näoliselt selleni, et Eesti Energia-majanduse arengukava osaks ole-va elamufondi arengukava vaada-takse ka sisuliselt üle ning haka-takse ette valmistama tegevusi,

KINNISVARATURU ARENGUMÕTTED. Mida me lõppevast kinnisvara-aastast õppisime ja milliste mõtetega uude aastasse põrutame?

Rahunemine, teadmised, kvaliteetandreS teder ERI Kinnisvara tegevjuht

inGmar SakSinG LVK Kinnisvara kinnisvaramaakler, juhatuse liige

inGvar aLLekandDomus Kinnisvara juhatuse liige

juhul uut peavalu, kuna juba lõp-pev aasta sundis paljusid büroo-majade omanikke hoonete kaas-ajastamisse panustama.

Teine huvitav sektor oli inves-teeringute turg – puhkenud sõ-dade, sanktsioonide jms, aga sa-mas odava raha taustal oli eba-selge, kuhu trendid suunduvad. Tulemuseks oli, et tõenäoline te-hingute maht jääb sarnaseks eel-miste aastatega või sellest natuke allapoole. Kui välisraha sissevool fondide kaudu jätkus, siis kohali-ke investorite osakaal on märga-tavalt langenud.

Aastalõpp tõi rahunemise Tallinna korteriturul, kus viima-se aasta hinnatõus oli nii kiire, et ei saanud niisuguses tempos enam jätkusuutlik olla. Kui võtta näiteks aluseks Kesklinna kesk-mised hinnad, siis 2013. aasta I kvartalis 100 000 eurot maks-nud korter kallines 2014. aasta III kvartaliks tasemeni 120 000 eurot ehk hinnatõus võis olla 20 protsenti.

Praegu on turg otsimas ost-jatele sobivat taset ja paljuski on 2015. aasta trend sõltuv arendaja-test ning nende taluvuspiirist ma-dalama hinnataseme või pikema müügiperioodi osas. Samas lisa-vad uuel aastal tõenäoliselt kii-renev inflatsioon ja paranevad ekspordinäitajad odava laenura-ha taustal natuke julgust ka elu-kondliku vara turule.

ootab kinnisvaraarendajalt läbi-mõeldud, samas eristuvaid ja eel-arvega sobivaid lahendusi.

Ostja eeldab kinnisvaramaak-lerilt professionaalsust – kiirust kontakteerumisel, ettevalmista-tud selgeid kokkuleppeid ning le-pinguid, aga ka professionaalseid fotosid müüdavast kinnisvarast või detailselt ning objektiivset in-fot müüdavast objektist. Ja loo-mulikult ka sujuvat teenust hili-semal kinnisvara haldamisel.

Ostjate ootustele vastav prot-sess ongi sel ja järgmistel aasta-tel kinnisvaraturgu ilmekalt ise-loomustav suundumus. Kinnisva-raarendajad on tulnud turule uu-te energiasäästlike ja siiani erila-henduseks peetavate standard-lahendustega. Kinnisvaramaak-leri tööst on saanud eriteadmisi eeldav elukutse ning taolist tööd ei ole võimalik teha muude töö-de kõrvalt. Kinnisvarahaldurid on istunud uuesti koolipinki, et pak-kuda nüüdsetele tehnoloogiatele vastavat teenust.

Kõige eelneva taustal vajab kinnisvarasektor uusi suurema-hulisi investeeringuid ja eelneva-test perioodidest kordi kõrgemate väljaminekute katmist. See oma-korda sunnib turuosaliste koon-dumisele, innovatiivsete tehnilis-te ja turunduslahenduste turule toomisele ning uute koostöövor-mide rakendamisele erinevate si-dusvaldkondade vahel.

mis kosmeetilise remondi asemel lahendavad elamufondi vanane-misega seotud probleeme.

Teiseks on podisemas kinnis-varateenuste kvaliteedi temaatika. Üha enam kinnisvaramaaklereid ning -hindajaid püüdleb kutsetun-nistuse poole ning teevad rasked eksameid. Loodan, et seeläbi jõua-me peagi sinnani, kus ilma eriala-se pädevuseta, mida kutsetunnis-tus tõendab, ei ole võimalik kin-nisvaraturul tegutseda.

Rahanumbrid on suured ning ebapädevusest tulenevad eksimu-sed lähevad klientidele kalliks maksma. Tänased protsessid vii-vad teenuste kvaliteedi ja klienti-de teadlikkuse jätkuvale tõusule.

Ja kolmandaks arenguks ta-han välja tuua probleemid kor-rektse asjaajamisega. See on aga kahe teraga mõõk. Ühest küljest liigub tänane kinnisvaraturg sel-gelt sinnapoole, et varaga seotud dokumentatsioon korrastub ning meil tekib parem ülevaade oma kinnisvarast. Seejuures on juht-roll pankadel, kes jälgivad taga-tisvarade dokumente teraselt. Teisalt aga võtab igasugune as-jaajamine absurdselt palju aega ja energiat ning seetõttu ka raha.

Oleme ise oma elu bürokraat-likuks ja keeruliseks elanud ning peame sellega seoses ebavajalik-ke kulusid kandma. Selles osas on juhtiv roll muidugi kohalikel oma-valitsustel ning ametkondadel.

Tuleva aasta üks võt-meküsimusi: kas turg

suudab ka teise laine bürooarendusi

valutult vastu võtta? Eelkõige ootab kvali-teeti täna ostja – seda nii kinnisvaraarendu-ses, kinnisvaramaak-

lerite tegevuses kui ka kinnisvara haldamisel.

Üha enam kinnisva-ramaaklereid ning -hindajaid püüdleb

kutsetunnistuse poole ning võtab selleks ette väga rasked eksamid.

4 || kinnisvara ja ehitus postimees, 10. detsember 2014

WC ja vannitoa vahelt, elutoas uue siseviimistluse tegemises koos lülitite/pistikute vaheta-misega, siis ehitusluba ega kir-jalikku nõusolekut vaja pole.

Tihti kipub probleem ole-ma selles, et korteriomanikud ei ole teadlikud elamu konst-ruktsioonilistest iseärasustest ning on nii mõnigi kord asu-nud agaralt oma plaane teos-tama nõnda, et see lõpuks ka naabrid ohtu seab.

See ei puuduta üksnes kandvaid või mittekandvaid seinu, vaid ka näiteks venti-latsioonisüsteeme jms, mille väära lahendamise tõttu kan-natavad hiljem kõik hallitu-sest tulenevate allergiate käes. Seetõttu on mõistlik alati eel-nevalt konsulteerida inseneri, korteriühistu juhtide või pä-deva kinnisvaraspetsialistiga.

Kasutusloast ei ole pääsuEhitustööde lõppemisel on omaniku kohustus taotleda kasutusluba ehk siis kohali-ku omavalitsuse kinnitust, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele, ehitusloa või kirjali-ku nõusoleku taotlemisel esi-tatud ehitusprojektile ja seda võib kasutada vastavalt kavan-datud kasutamise otstarbele.

Ka kasutusloa taotlemi-sel tuleb esitada vormikoha-ne ning nõutud andmeid sisal-dav taotlus. Muuhulgas peavad taotluse allkirjastama ehiti-se nn vastuvõtmiskomisjoni liikmed, kes veenduvad ehiti-se nõuetekohases valmimises oma pädevuse piires (sh tule-ohutus, keskkonnakaitse, ar-hitektuursed küsimused jms).

Kasutusloa taotluse juurde on vaja üldjuhul lisada ehitus-tööde dokumentatsioon (ehi-tustööde päevik, kaetud tööde aktid, teostusjoonised, kasuta-tud materjalide sertifikaadid), tehnosüsteemide mõõtmispro-tokollid (elektripaigaldis, venti-latsioon, veekvaliteet jms), pro-jekt koos muudatustega jms.

Olen pidanud paljudele ob-jektidele kasutusluba hanki-ma olukorras, kus varasem dokumentatsioon on puudu-lik või ebakorrektne. Väidan, et märksa odavam ning liht-

Korrektne dokumentatsioon po-le ainult tehingute korraldami-seks oluline, vaid peaks vara ots-tarbeka majandamise võimalda-miseks ning ehitus-tehniliste vi-gade vältimiseks kaasnema kõi-gi rekonstrueerimis- ja renovee-rimistöödega.

Loodusseadused kehtivad sõltumata kinnisvaraomaniku parimast tahtest ning kui vä-hesest kogemusest või suisa ig-norantsusest tulenevalt tehak-se fundamentaalseid vigu, võib see saada saatuslikuks kogu ehi-tusele.

Ehituse korrektne dokumen-teerimine enne ehitust, selle ajal ning pärast ehituse lõppemist on tähtsaim vahend lolluste ära-hoidmiseks.

mis mida tähendab?Ehitamine on ehitise püstitami-ne, laiendamine, rekonstrueeri-mine, tehnosüsteemi või selle osa muutmine või tehnosüstee-mi terviklik asendamine ning ka ehitise lammutamine. Nen-de toimingute jaoks on vaja ko-haliku omavalitsuse ehitusluba või kirjalikku nõusolekut.

Rekonstrueerimine on ehi-tise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigas-tavate konstruktsioonide muut-mine ja asendamine. Renoveeri-mise mõistet ehitusseadus ei kä-sitle, kuid sisuliselt on tegemist

kaUpo mõttUSDomus Kinnisvara maakler

dokUmendid

hoone osade korrastamisega, millega ei kaasne kontruktsioo-nide või tehnosüsteemide muut-mist ega tehniliste parameetrite ja kasutusotstarbe teisenemist. Paljudel juhtudel on renoveeri-

miseks siiski vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek.

Ehitusluba on nõutav, kui soovitakse püstitada ehitist või ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitist või sel-le osa, rekonstrueerida või lam-mutada ehitist või selle osa. Ilma ehitusloata, kuid siiski kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusole-ku alusel võib muuta ehitise teh-nosüsteeme või asendada kogu tehnosüsteem samaväärsega, de-tailplaneeringu koostamise ko-hustusega aladel ehitada kaeve-töid nõudvat aeda, asendada de-tailplaneeringu kohustusega mil-jööväärtuslikel hoonestusaladel üksikelamu, suvila, aiamaja, ta-luhoone, väikeehitise või kahe ja mitme korteriga elamus ühe kor-teri, trepikoja või keldri piires vä-limisi avatäiteid, asendada kahe ja mitme korteriga elamus korte-ri, trepikoja või keldri piires vä-limisi avatäiteid, kui vahetami-sel jääb avatäidete asukoht konst-ruktsioonis samaks ning ei halve-ne ehitise tuleohutusomadused, kuid muutub ehitise välisilme.

millal millist luba siis ikkagi vaja on?Kui korteri siseplaneeringu muutmiseks kavatsetakse te-ha näiteks ava kandvasse sei-na, on tegemist ehitusluba

2015. AASTA SUURIM PEAVALU. Üha teravamalt on päevakorda tõusnud eluruumide ümberehitusega seotud puuduliku dokumentatsiooni küsimus. Tõenäoliselt saab sellest 2015. aastal paljude kinnisvaramüüjate suurim peavalu, sest ostjad muutuvad üha nõudlikumaks.

Paberid asja pärast

nõudva rekonstrueerimisega. Ehitusluba nõudev rekonst-rueerimine on ka välissein-te soojustamine, rõdu kinni-ehitamine ja selle ühendami-ne elutoaga, pööningukorruse väljaehitamine.

Ehitusluba nõuab ka küt-tesüsteemi muutmine (kesk-küttelt üleminek oma katla-majale, radiaatrite asendami-ne põrandaküttega, ülajaotu-sega küttesüsteemi asendami-ne alajaotusega vms), uute vä-listrasside ehitamine (nt se-nise kogumiskaevuga hoone liitmisel ühiskanalisatsiooni-ga jms).

Välistrassidega seoses tu-letan meelde, et lisaks ehitus-loale on paljudel juhtudel va-ja võtta eraldi ka kaeveluba. Küttesüsteemi terviklikuks asendamiseks (nt torustikud, radiaatorid, regulaatorid jms), samuti elektrisüsteemi puhul (uus kaabeldus ja uued kilbid vanade asemele ilma süsteemi põhiolemust muutmata), aken-de vahetamiseks eelkõige kor-termajades on samuti vajalik projekt, mille alusel kohalik omavalitsus saab anda kirja-liku nõusoleku.

Kui aga kavandatav muu-datus seisneb vaid mittekand-va vaheseina eemaldamises

Ehitusluba on nõutav, kui soovitakse püstitada ehitist või ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitist või selle osa, rekonstrueerida või lammutada ehitist või selle osa.

sam on korrektse dokumen-tatsiooniga tegeleda õigeaeg-selt kui tagantjärele. Problee-me on võimalik enam-vähem alati lahendada, kuid aja-, ra-ha- ja energiakulu võib muutu-da ebameeldivalt suureks.

Kooskõlastamine keerulineÜks keerulisemaid etappe re-konstrueerimisega kaasneva dokumentatsiooni korrastami-sel on nõutavate kooskõlastus-te hankimine projektile. Tih-ti on erinevate ametkondade nõuded teineteisele risti vastu-pidised – näiteks transpordis-petsialist nõuab rohkem teid ja parklaid, keskkonnaametnik aga enam puid ja haljastust.

Seetõttu on projekti koos-kõlastamine mõistlik jätta projekti koostaja ülesandeks. Tellijal on siiski mõistlik võt-ta enda kanda kaasomanike-ga läbirääkimine. Kuna kõik kandvad konstruktsioonid ja tehnosüsteemid korterelamu-tes kuuluvad korteriomanike-le ühiselt, siis nõutakse üldju-hul 51 protsendi korteriomani-ke nõusolekut. Kui kavandatav rekonstrueerimine toob kaasa reaalosade pinna muutuse, siis on mõistlik projekt kooskõlas-tada kõigi kaasomanikega.

Kuna kasutusloa väljasta-misel korrigeeritakse rekonst-rueeritud ehitise andmed ka ehitisregistris (nt korteri pin-na suurenemine või vähene-mine), siis võib see kaasa tuua vajaduse ümber jagada ehiti-se ühisomandis olevate osade proportsioonid.

Seega – kui korterit on suu-rendatud rõdu, sokli- või katu-sealuse pinna arvelt, siis suu-reneb sellega koos ka korteri-omaniku mõtteline omandiosa hoone üldkasutatavate pinda-de suhtes, mis toob kaasa va-jaduse korrektsete andmete registreerimiseks kinnistus-registris.

Olen nii mõnigi kord pida-nud lahendama klientidele ül-latusena tulnud dilemmat – kui ehitusloa saamiseks võeti enamiku korteriomanike nõus-olek, siis mõtteliste osade üm-berjaotamiseks pidin notari juurde korraldama kõik kaas-omanikud.

Vajalikke pabereid tuleb koguda ja süstematiseerida juba ehituse või remonttööde käigus. Fotod: SCANPIX/AGE

10 sammu korrektse dokumentatsioonini

1. Tee selgeks, kas kavandatud ehitustööd nõuavad ehitusluba või kirjalikku nõusolekut. Pea neist nõuetest kinni.

2. Koosta korrektne ettevalmistav dokumentatatsioon – olemas-oleva ülesmõõdistus, kavandatava eskiisid jms.

3. Räägi läbi kaasomanikega, võta kooskõlastused ning vajadusel vormista eelkokkulepped notariaalselt.

4. Vali ehitustöö kavandamiseks mitte odavaim, vaid piisavate projekteerimis- ja asjajamiskogemustega projekteerija.

5. Projekt telli piisava põhjalikkusega – mida ulatuslikum re-konstrueerimine, seda rohkem detaile tuleb läbi mõelda ning seda põhjalikumat projekti on vaja.

6. Nõua ehitajalt lisaks kvaliteetsele ehitusele ka kogu dokumen-tatsiooni korrektset ja regulaarset esitamist koheselt vastava etapi valmimisel.

7. Kaasa mitte odavaim, vaid pädev ja kogenud omanikujäreleval-ve teostaja ning delegeeri dokumentatsiooni kogumise kohus-tus järelevalvele.

8. Ehituslepingute sõlmimisel lepi selgelt kokku, kes hangib kasu-tusloa – kas ehitaja, omanikujärelevalve teostaja, tellija või keegi kolmas.

9. Ära unusta rekonstrueerimisega kaasnenud muutusi kinnistus-registris registreerimast, milleks on vajalik kõigi kaasomanike poolne notariaalse avalduse esitamine.

10. Omanikule on kasulik säilitada andmeid ka nende tööde kohta, mis otseselt ehitus- ja kasutusluba ei nõua (siseviimistlusma-terjalid, värvikoodid, ehitusaegsed fotod jne).

AllIkAS: kAuPo MõttuS

postimees, 10. detsember 2014 kinnisvara ja ehitus || 5

Juhin tähelepanu levinumatele valedele praegusel kinnisvaratu-rul ja jagan nõuandeid, kuidas saada tõest infot või mis moel oleks kinnisvarabüroo poole pöörduval kliendil kõige mõist-likum käituda.

Juriidiliselt kehtetud lepingudKui Mari ja Jüri lepivad kok-ku, et Jüri ostab Marilt maja ning nad kirjutavad ostu-müü-gitingimused ja summa vihiku-lehele, siis pole seaduse silmis kinnisvaratehingut veel toimu-nud. Eestis saab kinnisvarate-hinguid teha vaid notariaalselt. Kõik muud variandid ja vormid on ebaseaduslikud.

Seaduse silmis on kehtetud igasugused lihtkirjalikud eelle-pingud kui ka broneerimisle-pingud, mille sõlmimisel ost-ja maksab kinnisvara müüjale raha. Seaduse järgi pole kumb-ki pool kohustatud niisugusest lepingust kinni pidama, samas pole lubatud lepingust tagane-mist karistada rahatrahvi või ettemaksu tagastamata jätmi-sega.

Kui ettemaksu ja trahvitin-gimusi sisaldav kokkulepe sõl-mitakse notari juures, on see kehtiv. Kahjuks kuuleme üsna tihti lubamatutest eellepingu-test, lepingueelsete läbirääki-miste protokollidest või potent-siaalse ostjaga sõlmitud maak-lerlepingutest, mis kohustavad

SUURIMAD KINNISVARAVALED. Paljud suured kinnisvaravaled sünnivad erinevate osapoolte koosmõjus kas teadmatusest või pealiskaudsest lähenemisest. Seega pole võimalik öelda, et valed elavad üksnes maaklerite, kinnisvaraomanike, müüjate, ostjate, üürileandjate või üürnike süül.

Ära luba mütsi pähe tõmmatamaia daLjajevArco Vara Eesti büroode juht

tUrUinFo

ettemaksu tagastamata jätmise ähvardusel tehingusse minema.

Selliseid kinnisvarabüroo-des sõlmitud lepinguid on jõud-nud isegi tarbijakaitsesse, mis on kinnitanud ostja petmist.

Samas esineb juhtumeid, kus broneerimisleping sõlmitak-se ostja nõudel, kes ei saa kohe notari juurde minna, kuid mak-sab teatud summa kinnisvara maksumusest, et müük näiteks kuuks ajaks peatataks. Siin on tegemist eelkõige mõlema osa-poole heatahtliku kokkuleppe-ga, mis ei anna esimesena os-tusoovi väljendanud ostjale sea-duslikku kaitset, kui teisena tul-nud ostja ajab peale kiiret tehin-gut ning müüja temaga notaris-se läheb.

Uusarenduste puhul tähen-dab broneering raha maksmist arendajale ja sellele järgnevat ru-takat võlaõiguslikku kokkulepet, mis kirjutatakse alla juba notari juures. Uusarenduste puhul saab notariaalset võlaõiguslikku kok-kulepet teha kohe, kui müüki alustatakse ehk ajal, mil kinnis-vara pole veel korteriomanditeks jagatud ega ehitamagi hakatud.

Vältimaks kinnisvara müü-misel ja ostmisel ebamugavusi, soovitan kinnisvaratehinguid ja kõikvõimalikke tehingute eelkok-kuleppeid sõlmida alati ja ainult notari juures.

Valed ruutmeetridRuutmeetrite kohta on kõige objektiivsem teave kin-nistusraamatus (www.kinnis-tusraamat.ee) – see on ametlik info. Kui kinnistusraamatus on kirjas, et korteriomand on 90 m², on üsna tavapärane, et kor-teri enda suurus on 50 m², ter-rass 20 m², parkimiskoht 15 m² ja panipaik 5 m².

Kui palju on korteril köetavat pinda ja lahuspinda, saate vaada-ta ehitisregistrist (www.ehr.ee). Kolmas infoallikas on ehituspro-jekt ja neljas võimalus kõik ise üle mõõta.

Erinevusi projekti ja reaalsu-se vahel tuleb kõige rohkem ette sellistes elamutes, mida renovee-riti 12–14 aastat tagasi ehk aas-tatel 2001–2003. Siis oli tavaks laiendada kortereid pööningu-le ja soklikorrusele. Üldjuhul on olemas projekt ja ehitusluba, kuid kasutusluba mitte.

Ruutmeetrite erinevusele tu-leb selgitust küsida omaniku või vahendaja käest. Tavaliselt vas-tavad korteriomanikud, et ost-sid kinnisvara niisugusena, na-gu see praegu on ega tea rohkem midagi.

Maaklerid oskavad enamas-ti öelda, kust ruutmeetrite eri-nevused tulevad ning mida an-tud olukorras teha. Omavolilis-te ümberehituste puhul on kül-lalt sagedased juhtumid, kus aus vastus oleks, et korteri tegelike ruutmeetrite seadustamine lä-heb ostjale liiga kalliks või pole-gi seda võimalik teha.

madalad kommunaalmaksudSageli tuuakse kinnisvarakuulu-tustes olulise argumendina väl-ja madalad kommunaalmaksud, millele lisatakse ka nende ligi-kaudne suurus suvel ning tal-vel. Maaklerid edastavad kom-munaalmaksude suuruse kohta kinnisvara omaniku antud infot.

Ostjad ei tohiks rahulduda umbmäärase väitega, et kom-munaalmaksud on madalad või et need on suvel ligikaudu 50 eu-rot ja talvel 200 eurot.

Tuleks välja nõuda kogu vii-mase aasta kommunaalkulud,

sh juuli ja veebruari arved, ku-hu jäävad tavaliselt aasta põhi ning tipp. Arvetel on erinevad kulud lahku löödud ning kohe näha, kui talvel kulub üldelekt-rile tavapärasest rohkem, kuna tuleb maksta näiteks vihmavee-torudesse või trepile paigaldatud küttekaabli eest.

Kuna on olnud juhtumeid, kus paberitelt eemaldatakse numbreid, mis müüjatele ja ost-jatele ei meeldi, siis peaks arvete õigsust oma allkirjaga või e-posti teel kinnitama korteriühistu raa-matupidaja. Hilisemate vaidluste vältimiseks tuleb kirjalik kinni-tus alles hoida.

eksitavad kuulutusedKinnisvarapakkumisi ja -kuulutusi on väga palju, ligi 20 protsenti neist on korduvkuulutu-sed, mis tähendab, et ühte ja sa-ma kinnisvaraobjekti vahendab peale omaniku veel mitu kinnis-varabürood või üksiküritajast maaklerit. Kõik kuulutajad taha-vad, et ostja leiaks esimesena just nende pakkumise.

Kuna aja jooksul on ka tasu-liste eripakkumiste arv kasvanud suuremates kinnisvaraportaalides nii mahukaks, et neist pole rek-laami mõttes enam suuremat tol-ku, siis mõeldakse välja erinevaid lahendusi, kuidas otsingumooto-ri kuvatavas nimekirjas ettepoo-le trügida. Üheks võimaluseks on müügi- või üüriobjekti pidevalt uue pakkumisena sisestada.

Laialt kasutatakse ka hinna-erinevusi, näiteks erineb konku-reerivate pakkumiste hind ühe euro võrra. Arvan, et turu kor-rastamiseks peavad kinnisvara-omanikud otsustama, kui mit-mel maakleril nad oma kinnis-vara pakkuda või kuulutust ko-peerida lubavad.

Potentsiaalseid ostjaid ning üürnikke korduvkuulutustest juurde ei teki, kuid need rasken-davad kuulutustes orienteerumist ning sobivaima pakkumise vali-mist. Olukorda parandaks ka see, kui kinnisvaraportaalid suudak-sid trikitamist tehniliste lahen-dustega ohjata ning pakkuda pa-remaid võimalusi originaalkuulu-tusega silma paista.

tulevikulubadusedKinnisvara puudutavates-se tulevikulubadustesse tuleks suhtuda skeptiliselt. Kõik luba-dused on vaja kindlasti üle kont-rollida ning lisada lepingusse – kes nende täitmise eest vastutab?

Kasutusloa puudumisel on üsna tavaline, et osa ostu-müü-gisummast jäetakse seniks nota-ri deposiiti, kuni luba käes. Ena-masti jääb deponeeritav summa 3000–5000 euro vahele.

Kui müüja annab korteri-ühistu ning maja renoveerimi-sega seotud lubadusi, siis tuleb needki ühistu juhatusest üle kontrollida. Võib-olla hakatak-se hoonet remontima alles kahe aasta pärast, kui ostja sealt juba ära kolida plaanib.

Üldjuhul annavad korteri-ühistute juhid meelsasti infot majas toimuva kohta ning neil on hea meel, kui uus omanik teab, kuhu tuleb.

Tulevikulubadused puuduta-vad ka elamuarendusi. Üle tuleb kontrollida, millal ehitatakse väl-ja piirkonna infrastruktuur, tras-sid, teed, valgustus, kes koristab lund ning liivatab. Esineb juhtu-meid, kus hiljem selgub, et piir-konna teed ei kuulugi kohaliku-le omavalitsusele ning nende ka-sutamiseks ja korrashoiuks tu-leb eramuomanikel täiendavalt maksta.

Palju ostuhuvilisiMaaklerid kinnitavad sa-geli nii potentsiaalsetele ostuhu-vilistele kui ka kinnisvara omani-kele, et nende vahendatava vara vastu on suur huvi. See võib nii olla, kuid ei pruugi. Kui maakler räägib potentsiaalsele ostjale tei-sest ostuhuvilisest, aga kinnis-vara on veel pool aastat müügis, võib teise ostuhuvilise olemas-olusse suhtuda kahtlevalt.

Korterite puhul võib tähelda-da kõige aktiivsemat huvi kahe-kolme nädala jooksul pärast müü-gi alustamist ja kuulutuse avalda-mist. Selles ajavahemikus klikitak-se kuulutusele väga palju, kontak-teerutakse maakleriga ja käiak-se sageli ka kinnisvara vaatamas.

Kui kahe kuuga ei teki tõsist huvilist, kellega hakatakse tehin-gu tingimuste üle läbirääkimisi pidama, siis järgneb tavaliselt mõ-nekuuline vaikus. Pärast viiendat kuud jõuab kohale teine laine, kui hakkab tulema järelpärimisi uu-telt ostuhuvilistelt. Need on ini-mesed, kes asusid koduotsingule hiljem kui esimene ring.

Leidub ka selliseid ostjaid, kes on eramule või suvilale juba va-rem silma peale visanud, kuid oo-tavad kevadet, et näha, mis lume alt välja tuleb.

Äärmiselt suur huvi kinnis-vara vastu, kus näitamiste ja te-hinguni ei jõuta, viitab probleemi-de olemasolule. Suur huvi võib ol-la põhjustatud näiteks tavapära-sest madalamast hinnast. Ostu-huviliste loobumine võib olla seo-tud ka probleemse ümbruskonna-ga, kui maja asub näiteks raudtee, suure magistraali või kõrgepin-geliinide vahetus läheduses, kõr-valkinnistul on silma häiriv lagu-nenud tööstushoone, spetsiifilist lõhna eritav kalatehas, prügila või muu takistav tegur.

1

2

3

4

5

6

6 || kinnisvara ja ehitus postimees, 10. detsember 2014

ERAMAJAD KORTERMAJADE KATUSTEL. Naabruskond loob hoonele südalinliku ja väärika fooni, mis annab potentsiaali muuta kortermaja piirkonnas veelgi nõutumaks elamispinnaks.

postimees, 10. detsember 2014 kinnisvara ja ehitus || 7

Julged lahendused loovad kinnisvaraturul uut väärtust

Tallinna südalinnas Rävala puiestee ja A. Lauteri tänava nurgal asub 1960. aastal valmi-nud tüüpiline stalinistlik kor-termaja. Tegemist on 5-korru-selise perimetraalse hoonega, mida ümbritseb kolmest küljest tänav: loodest Rävala puiestee, edelast A. Lauteri ja kagust Kauka.

Idast piirab kortermaja hoo-vi 5-korruseline Rävala parki-mismaja, naaberhooneteks on ka EBS-i ärikooli ning välismi-nisteeriumi hoone ja TLÜ aka-deemiline raamatukogu.

Uudne tüpoloogiaFassaadide, ühiste trepikoda-de ning tehnosüsteemide (kü-te, vesi, kanal, elekter jm) värs-kendamine, korrashoid ning re-mont on suurte kortermajade pidev mureallikas, mis nõuab investeeringuid.

Vahendite saamiseks võib korterühistu koguda korteri-omanike käest ühekordselt suu-rema summa, võtta laenu või näiteks hakata arendajaks ja

ehitada välja pööningupinnad, mille müügist tehakse korda ka kogu ülejäänud hoone.

Käesoleval majal ja paljudel sarnastel hoonetel on suhteli-selt kõrge viiluga katus, mil-le all asuv pööninguruum on suure potentsiaaliga. Samas ei loo pelgalt katusekorterite väl-jaehitamine hoonele piisavalt kaalukat erinevust kinnisva-raturul.

Pakkudes kortermaja katu-sele eramute ning katusaedade rajamist, saame luua nõudluse teistsuguse glamuurse miljöö ja uutmoodi elamise näol. Uud-ne tüpoloogia annab eramajast unistavatele, kuid südalinnaelu-ga harjunud inimestele võimalu-se need kaks omavahel ühenda-da – hea vaade linnale, privaat-sus ja väga head valgusolud –

arHitektmUSt

UUdne ja LaHe

kõik see on kesklinna tingimus-tes pigem erandiks.

Privaatselt varjusKortermaja iga trepikoja kohale kerkib üks eramu, seega jõuab eramaja elanik koju mööda kor-termaja trepikoda nn kuiva ja-laga. Lisaks laheneb võimalik parkimisprobleem, kuna üle-miste eramajade elanikud saa-vad parkida Rävala parkimis-maja ülemisel korrusel ning lii-kuda sealt katusekorruse era-majade rea hoovipoolses küljes paiknevat kõnniteed mööda ko-duni. See suurendab kinnisvara väärtust veelgi.

Eramaja rajamine viilkatuse-ga maja peale – ilma maja väli-must totaalselt muutmata – on trikiga ülesanne, kuid siiski iga-ti võimalik. Olemasolevad katu-

sesarikad puhastatakse kattest ning nende vahele rajatakse era-majad ja aiad.

Sarikate vahele tekib mahtu-de ja tühikute rütm, mis tagab igale eramule oma aia, piisava valguse ja avaruse. Kõik lisan-duv paigutub seega tagasihoid-likult olemasoleva katusemahu sisse, kahjustamata vana hoone üldmuljet – samas jääb südalin-nas paiknev eramaja piirkonnas liikuvate inimeste pilkude eest privaatselt varju.

Arhitekt Must on väljamõeldud tegelas-kuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid ümbritse-vast lagunevast, mahajäetud linnaruu-mist, julgustades teisigi tegudele.Pseudonüümi taga tegutsevad viis noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Järving, Larissa Kondina, Kaidi Põder ja Mari Rass.

Südalinna majade pööningud ootavad oma unikaalset võimalust muutuda eluruumiks. Fotod: MuSt

Käesoleval majal ja paljudel sarnastel hoonetel on suhteliselt

kõrge viiluga katus, mille all asuv pööninguruum on

suure potentsiaaliga.