12. märts 2014

tEEmALEHt

STOPP, KALAMAJA!maia Daljajeva Arco Varast võtab kokku Kalamaja ja teiste Eesti-aegsete puitasumitega seotud ohud, mis on jäänud tähelepanuta. Lk 2Uus korteriühistuseadus võeti vastu. Lk 7

Mart Saa: Masujärgselt

on ostjad hakanud rohkem uurima,

mida osta soovitakse ja mis sellega

kaasneb. Lk 4

2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 12. mÄRts 2014

teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194

Kinnisvarareklaam ja kuulutused: tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395

Ehitusreklaam ja kuulutused: tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391

Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

TURUKOMMENTAAR. Pakkumist tugevalt ületav nõudlus muudab Tallinna nostalgiahõngulistes asumites ringi vaatavad korteriostjad pimedaks ning oma tulevikuvõimaluste hindamisel hooletuks.

Stopp, Kalamaja!

Toodete pealetükkiv esitlemine on iseenesest juba häiriv nähtus, kuid mis veel hullem – hea tahte ja rumala pea kombinatsioonist saab tegelikult müügimehe maine hävitaja ning kinnisvaraostja õudusunenägu.

Kinnisvaraportaalid on paksult täis pakkumisi, mida nimetatakse soodsaimateks, linna pari-mateks, kõige sobivamaks investeeringuks jm. Need löök-laused ajavad südame pahaks, sest minul tekib alati küsi-mus – kui need pakkumised on nii head, siis miks suviste piltidega majanässakad ikka veel müügis on? Äkki need ikka nii head ei ole, kui maakler omanikule või iseendale meeldimise pärast kiidukõnes kuulutab.

Piltidest olen siin kolumnis juba rääkinud, aga mit-te nende üle võlli keeramisest. Fish-eye ehk kalasilma-ob-jektiivid ei sobi majade pildistamiseks, samuti ei tasu kin-nisvarafotosid tugeva HDR-toonimisega ära rikkuda. Lei-dub ka kinnisvaramüüjaid, kel on rumal komme paneel-maja viieruutmeetrisest köögist nii laia vaatenurgaga foto võtta (tihti veel efekti suurendamiseks panoraamiks kok-ku kleebitult), et pildi järgi peaks seal köögis saama terve seltskond tantsu lüüa. Ma ikka imestan, et kas kliendid siis ei kurjusta, kui nad näiliselt avara magamistoaga kor-terit vaatama lähevad, aga kohapeal avastavad, et tuppa peale riidekapi ja voodi suurt ei mahugi?

Märksa muret tekitavamad on need lood, kus moon-duma hakkab strateegiliselt ülioluline info. Ilmselt ei lähe mul elu lõpuni meelest ära see, kuidas mu emale proovi-ti 90ndatel Nõmmel asuvat majaosa maha müüa ilma, et sellega oleks kaasnenud mõttelist osa kinnistust – väärin-fo tuli välja alles eellepingu sõlmimisel notaris. Jumal tä-natud, et mu emal endal mõistust oli, et dokumentatsioo-niga tutvuda. Sinnapaika see tehing jäigi.

Iseäranis jube on see, et kui mälu mind ei peta, tegut-seb see tõbras kinnisvaraturul siiani.

Kasutusload, -korrad, kaasomandid, eelisostuõigused, projektdokumentatsioonid, liitumislepingud – need on vaid osa teemaderägastikust, millega maakler peab end kurssi viima. Kui ta seda aga teinud pole, tuleb vastata ausalt: «Ma ei tea, aga uurin välja!»

Ja kes vastutab? Mitte keegi. Nagu masu ajal võlausal-dajad võlgnikele armastasid öelda: «Ise olid loll, kui allkir-ja andsid, keegi ju ei sundinud».

Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman maaklerilepingutest. Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

kinnisMÕte

Peep SoomanParim

pakkumine, aga müümata

KINNISMÕTEKui mälu mind ei peta, tegutseb see

tõbras kinnisvaraturul siiani.

Teatud protestimeelsust kand-va elustiili ihalus ja kogukonna-tunnet idealiseeriv massimeedia on viinud olukorrani, kus varem või hiljem (aga pigem varem) te-kib igale Kalamaja või Uue Maa-ilma korterile ostja, kes nõustub selle eest mis tahes summa väl-ja käima.

Niigi kõrgustesse lennanud hinnad ei arvesta seega näiteks väljast korras fassaadi ning ke-na siseviimistlusega korteri keld-ris olevat majavammi või omal käel naaberkorterisse ehitatud dušinurgast tekkinud niiskus-kahjustust.

Isegi tõsiste ja silmanähta-vate puuduste korral on raske korteri hinda alla kaubelda. Kui puithoonet hakati aga korrasta-ma fassaadist ja trepikodade üle-värvimisest, on enamik tõsiseid puudusi varjatud ning ilmnevad alles hiljem. Kui kõik Kalamaja korterite arendusprojektid rea-liseeruvad, kahekordistub piir-konna elanikkond.

Kuna Kalamaja ja teiste Ees-ti-aegsete puitasumite korterite

hinnad järelturul on juba niigi mõistlikkuse taseme ületanud, mõelge nendesse piirkondadesse investeerimisel hoolega järele. Jä-relturult ostetava korteri tegelik-ku maksumust on keeruline et-te näha, kuid päris kindlasti ku-juneb see soetamishinnast tun-duvalt kõrgemaks ega taga in-vesteeringule oodatavat tulusust.

Erandina võib Kalamaja, Uue Maailma või näiteks Kadrioru korteri osta vaid siis, kui soovi-te järgnevad aastakümned just selles piirkonnas elada ning te ei pelga naabritevahelist sotsiaal-set suhtlemist. Tasub mainida, et selliseks suhtluseks peab jät-kuma ka aega ja närvi, sest aeg-ajalt tuleb lahendada ootamatuid haldusprobleeme ja vajaliku tu-lemuse saavutamiseks klaarima ka varasemate omanike vahelisi aastatepikkusi konflikte.

OhumärgidKui olete noor ja tegus tööini-mene, tasub hilisemate problee-mide ja pidevate sekelduste väl-timiseks eelistada kas uusaren-dusi või terviklikult renoveeri-tud vanu maju.

Sellistes hoonetes on ümber-ehituste käigus vormistatud ja kooskõlastatud kogu maja pro-jektdokumentatsioon, üle vaa-datud ning vajaduse korral juba uuendatud hoone vundament, kandvad konstruktsioonid, vee-

ja kanalisatsioonisüsteem, väl-ja vahetatud elektrijuhtmestik, samuti lahendatud tuleohutuse, ventilatsiooni ja soojustuse kü-simused.

Ei piisa sellest, kui korte-ri müüja kinnitab, et temal on dokumentide, projektide ja lu-badega kõik korras. Kui majas tervikuna puudub selge ülevaa-de juba tehtud ja plaanitavatest remonttöödest ning ümberehi-tustest, on see tegelikult tõsine ohumärk omanikevahelise kok-kuleppe puudumisest või vihje selle võimatusele.

Parima võimaluse ühiseks asjaajamiseks annab korteriühis-tu, mille tegevust reguleerib mit-tetulundusühingute ja korteri-ühistu seadus. Neis seadustes on vähemasti mingil moel määrat-letud, kuidas üldse asju aetakse, raha kogutakse ning enamuse heakskiidu saanud kokkulepete täitmist tagatakse.

Kaasomandis korterite pu-hul ei saa korteriühistut moo-dustada ning kui üks omani-kest pole nõus maja remonttöö-de eest maksma, peavad teised kaasomanikud kulud enda kan-da võtma teadmata, kas nad saa-vad need hiljem kohtu abiga ta-gasi või mitte. Samas on kindel, et kohtuskäimine võtab aega ja on seotud täiendavate kuludega, mis muudab maja korrastamise oluliselt kallimaks.

Kui müügikuulutuses öel-dakse, et tegu on korteriga, siis tegelikult ei pruugi see nii olla. Kinnisvaraportaalides avaldatud müügikuulutuste uurimisel sel-gub sageli, et korterina müüak-se elamiseks kohandatud mitte-eluruume. Selline eluase võib ka-sutajale olla küll õdus ja mugav, kuid seotud riskidega, kui vajate tasuta sõiduõiguse või mõne sot-siaaltoetuste saamiseks eluko-ha kandmist elanike registrisse.

Paberiteta eluruumidEluruumina seadustamata sok-likorrusele, äripinnale, pöönin-gukorterisse või mõnda abiruu-mi rajatud korterisse saab sisse kirjutada vaid valuvõttega ehk paragrahvidega vehkides ja mit-teeluruumis elamist ametnike-le tõestades.

Mitteeluruumi saab eluruu-miks ümber vormistada vaid tea-tud tingimustel. Ruumid peavad vastama eluruumidele esitatava-tele nõuetele kõikide parameetri-te lõikes ja otstarbe muutmisega peavad nõustuma ka kõigi teiste korterite omanikud.

Sageli on soklikorruse ruumid eluruumidena kasutuselevõtuks liiga madalad. Täiendavate kor-terite tekke eelduseks tiheasus-tusega piirkondades on seejuures Tallinna linnaplaneerimise ame-ti nõue, et kõigile maja korterite-le tagatakse parkimiskoht.

NÕUANNE

MAiA DAljAjEvArco Vara Eesti kinnisvarabüroode juht

Pealtnäha trendikas Kalamaja peidab sajandeid vanade fassaadide taga mitmeid teadvustamist vajavaid probleeme. Foto: ANDRES HAABU

3-toal ahiküttega korter Kastani tn 2006. a. täielikult renoveeritud 4 korteriga majas. (81 m², saun) 85 000 €. Tel 506 8707, Urmas.

Vana–Ihastes Rukkilille tn 967 m², (kõrghaljastus, vundament, kaev, kõrvalhoone, viljapuuaed) 36 500 €. Tel 508 2396, Agnes.

Veeriku linnaosas Ilmatsalu tn (üp 90,6 m², 2/5, panipaik, rõdu 4,8 m², kõrghaljastusega krunt 3784 m²) 135 000 €. Tel 508 2396, Agnes.

Erineva suurusega (500–6000 m²) uued äripinnad Tartus Tehnika tn 5Rendihind 4,1 € /m². Tel 529 5618, Ilona.

Kinnisvara müük, üür hindamine, haldaminewww.tonisson.ee

Rebase 1, Tartu, E-R kl 9-17,tel 734 4888, 5666 4873,tartu@tonisson.ee

K I N N I S V A R A

MÜÜA 3-TOALINE KORTER MÜÜA 4-TOALINE SAUNAGA KORTER

MÜÜA KINNISTU RENDILE ANDA

Ilona tel 529 5618.Agnes tel 508 2396.

Uus kodu kesklinna miljööväärtuslikus piirkonnas

Kroonuaia tänavas

ASUME UUEL AADRESSILTARTUS REBASE 1

Tule tutvuma!

4 || kinnisvara ja ehitus postimees, 12. mÄRts 2014

Olete LAAm Kinnisvaras asunud pakkuma tervikteenust – millest lähtudes on see teenus tekkinud?Tervikteenuse vajaduse tingis elu ise – meie kliendid olid tih-tipeale murelikud, et kust nad saavad edaspidi abi tekkivate-le probleemidele, kui kinnisva-ra soetatud ja see teema leid-nud lahenduse. Tihti küsitakse mõnda teemat juba ette, näi-teks maksustamise küsimusi või kuidas üürileandmist saaks mugavalt lahendada. Klassika-line maaklerifirma Eestis po-le kinnisvara vahenduse kõr-val selliste küsimustega siiani tegelenud.

Kui kinnisvaratehing sõlmi-tud, tekivad ju kohe uued va-jadused – kust leida kolijaid, kust saada abi uue kodu sisus-tamiseks, kes aitaks värsken-davat remonti teha, kust saada mööblit ja vajalikku kodutehni-kat, kelle kaudu leida kardinaid ja garderoobe, kas ja kus kodu kindlustada, sauna või mulli-vanni paigalduse soovid vms.

Tervikteenuse vajaduse te-kitasid ka väljastpoolt tulevad kliendid, kes soovivad Eestisse investeerida ja vajavad nõuan-deid juba enne kinnisvara soe-tamist ehk kuidas luua ettevõte

Eestisse, milline on meie maksu-süsteem ning kes aitaks tegeleda soetatud vara haldamisega. Sa-muti juhul, kui ostetakse üürimi-se eesmärgil – kes aitaks korteri või maja selleks ette valmistada ja ära sisustada ning kes jälgiks üüriraha laekumist ja tegeleks üürnike pisiküsimustega.

Lisaks aitame müüjatel eel-nevalt korda ajada oma doku-mentatsiooni, mis nii mõnel-gi vanemal ehitisel ei vasta enam ostjate nõudmistele. Tih-ti on puudu energiamärgis, mil-le saamisel pakume meelsasti abi. Samuti korraldame hinda-mised pangalaenude taotlemi-seks ning anname nõu lähtudes turuolukorrast. Ühesõnaga soo-vime pakkuda kliendile komp-lektset teenust.

Arvestades, kuivõrd pealiskaudset teenust pakuvad ikka veel paljud maaklerid, siis tervikteenus on ilm-selt väga kulukas ja mõeldud vaid rikastele? Kas tervikteenuse hind ei söö ära võimalikku saadavat kasu?

Vastupidi – tervikteenus ei maksa meie klientidele mida-gi lisaks. Pigem on meie huvi olla oma klientidele enamaks kui maakleriteks ja kinnisva-ratehingute vahendajateks. Sel-le eesmärgi selgitamiseks nime-tasime ka omad müügiinimesed ümber kliendihalduriteks, sest nende tööülesanded on märk-sa laiemad, kui vaid kinnisvara-teenuste vahendus ja n-ö klien-dile objektil ukse avamine. Pi-gem saavad kliendid meie kau-du teenuseid tellides lisasoo-dustusi.

Samuti oskame abistada ning olla nn vahemeesteks lä-birääkimistel erinevate teenus-te pakkujatega. Usun, et ena-mik inimesi ei pea pidevalt te-gelema kõikvõimalike kinnis-varaga kaasnevate teenustega, seega pole neil ka turutunne-

tust, kust ja mida ning mis kva-liteediga saab. Oleme tõhusa-teks abilisteks aja ja raha kok-kuhoiul. Eesmärk on ju pakku-da kliendile sama summa eest enamat ehk mõnusat ja muga-vat teenust.

millised on need kinnisvara ostu-müügi nüansid, mis tavajuhul kipu-vad tervikteenuse potentsiaalsetel klientidel ikka ja jälle piisava tähe-lepanuta jääma või ootamatult päe-vakorda tõusevad?Tegelikult on nüansse palju, aga siinkohal tooksin välja mõned lihtsamad, mis samas tihti unu-nevad. Tasuks alati uurida kor-termaja üldist heakorda ja kor-teriühistu tehtud või tehtavaid plaane. Juba enne notari juur-de minekut võiks üle kontrolli-da täpsed ruutmeetrid, majade puhul ka krundi suuruse.

Kindlasti on aina suurema tähtsusega üld- ehk kommu-naalkulud ja muud võimalikud püsikulud. Kliendid ei pruugi sageli osata määratleda kinnis-varaga kaasnevat vara väärtust (näiteks köögimööbel).

millest tervikteenuse pakkumine algab?Tervikteenus saabki tegelikult alguse kinnisvarateemadest. Ju-tuajamisest kliendi vajaduste ja soovide üle tekib selgus, milli-seid teenuseid oleks kliendile veel tarvis ja kuidas saaksime talle abiks olla.

Kuidas teie arvates Eesti turg ter-vikuna tehtavatesse või planeerita-vatesse kinnisvaratehingutesse üld-se suhtub? milliseid probleeme ole-te tähele pannud?Pärast masu on ostjate seas toi-munud päris oluline muutus – täpsemalt on hakatud uurima, mida siiski ostetakse ja mis sel-le ostuga kaasneb. Uuritakse pü-sikulusid, ümbruskonna arengu-plaane ja võimalikke turuprog-noose. Ühesõnaga on hakatud tegema arukamaid oste.

See omakorda põhjustab suuremaid hinnalõhesid erine-vate objektide vahel. Suurte ku-lude ja kehvemate asukohtade-ga objektid, kus ka taristu aren-gut pole ette näha, jäävad vä-hem soosituks.

Kliendid on saanud targe-maks, kuid siiski pole turule siseneval kliendil sellist infot nagu sellega päevast päeva te-geleval isikul, mistõttu julgen

Mida pakub tervikteenus?

• Dokumentatsiooni korraldamine (ehitus- ja kasutusload, energiamärgised, projektid)• Ostu ja müügi korraldamine ning hindamine• Ehituse korraldamine või valmislahenduse pakkumine• Arhitektide ja sisekujundajate teenused• Kardina- ja garderoobisüsteemid• Kolimine, kindlustamine, finantseerimine, valveteenused• Mööbel kööki ja eluruumidesse, saunad (keristest pisitarvikuteni), erinevad vannilahendused• Kaminad, küttekolded, korstnad ja tarvikud• Kodumasinad kööki ja mujale, video- ja audiotehnika• Raamatupidamisteenused alates ettevõtete loomisest

ALLIKAS: LAAm.EE

UUED TEENUSED. Kinnisvaraturul on tähtis olla pidevalt tegev, et osata teha järeldusi turul toimuvast, selgitab LAAM Kinnisvara partner ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimees Mart Saa, kelle ettevõte tõi turule kinnisvara tervikteenuse – kinnisvaratehinguid ei pruugi elus olla palju, mistõttu tasuks neid teha targalt.

Maakleritest kujunevad personaalsed kliendihaldurid

Kindlasti on aina suurema

tähtsusega üld- ehk kommunaalkulud

ja muud võimalikud püsikulud, mis

kaasnevad objektiga.

soovitada kasutada alati asja-tundja abi. Kinnisvaratehin-guid ei pruugi elus olla palju ja seega tasuks neid teha mõist-likult.

Kui olen ühe korteri või maja juba ostnud-müünud, kas olen siis järg-misel korral juba ekspert-asjatund-ja?Kindlasti mitte, kuid siiski pal-ju targem, kui enne seda. Kin-nisvaraturul on tähtis olla pide-valt tegev, et osata teha järeldu-si turul toimuvast. Tuleb osata vaadata suuremat pilti kui vaid ühe objektiga seonduv ost. Tih-tipeale jäetakse üldfoon tähe-lepanuta ja hiljem ollakse pa-hased. Aga kelle peale? Seepä-rast tasub asjalikke ning põh-jendatud nõuandeid oma ala as-jatundjatelt kuulata.

Kas tervikteenus sisaldab ka selli-seid nüansse-alateenuseid, mida käsitlete Eesti kontekstis uudsete-na?Uudne ongi tervikteenuse kontseptsioon tervikuna – kui siiani pakkusid vaid mõned kinnisvarabürood kolimistee-nust ja abi pankades asjaaja-misel, siis kogu kinnisvaraga kaasnevat tugiteenuste paket-ti pole siiani keegi pakkunud. Mugavus, aja kokkuhoid, sood-samad ja asjatundlikumad te-hingud on selle teenuse sisuli-ne mõte. Loomulikult ka kogu asjaajamise mugavus, aga seda pole Eesti tarbija veel harjunud saama. Üritame teha inimeste elu lihtsamaks.

RAiN UUsENtoimetaja

iNTERvjUU

postimees, 12. mÄRts 2014 kinnisvara ja ehitus || 5

LAAM Kinnisvara partner ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimees Mart Saa näeb, et kliendid on hakanud tegema arukamaid oste, kuid mugava tervikteenusega pole Eesti tarbijad veel harjunud. Foto: LIIS tREImANN

Tervikteenuse vajaduse tekitasid ka väljastpoolt

tulevad kliendid, kes soovivad Eestisse investeerida ja

vajavad nõuandeid juba enne kinnisvara soetamist.

6 || kinnisvara ja ehitus postimees, 12. mÄRts 2014

Tegemist on keerulise objektiga – maja parameetrid on väga tagasi-hoidlikud. Majas on üks 16-ruut-meetrine tuba, mille all on väi-ke kelder; aed puudub. Kunagi kingsepatöökoja ja lillepoena tee-ninud hoone on esmapilgul uue funktsiooni jaoks liiga väike.

Päris lootusetu asi siiski pole – kõrgusesse minnes võiks sinna mahtuda «vertikaalne kohvik», mis suudaks ära kasutada head asukohta: objekt paikneb väikes-te tänavate ristmikul kesklinnas.

Ambitsiooniks oli teha sellest naabruskonna fokaalpunkt, lõbus kohtumispaik, kust saaks kaasa haarata hommikul kohvi ja lõuna ajal sooje pirukaid.

Õhtul võiks hoone toimida n-ö kogukonna seltsimajana, kus naabritega koos õlut juua ning Eurovisiooni vaadata.

Maja asub Uus-Tatari ja Ra-vi tänava ristmikul ning kuulub Veerenni asumisse. Seda ümbrit-sevad kõrged linnahooned, kuid piki tänavaid jõuab päike majani nii hommikul, päeval kui ka õh-tul. Piirkond on mõnusalt tihe ja linnalik – palju on rohelust, ent

KUJUNDAME VANAST UUE. Projekteerime kesklinnas Uus-Tatari tänaval asuva väikemaja ümber kohvikuks, millel on ristmikule suunatud vaateplatvorm.

Vertikaalne kohvik kogukonnakeskusenapuudu on tõmbepunkt, milleks võikski too kohvik saada. Selle tarvis on maja juurdeehitus nur-geline ja silmatorkav. Niisugune geomeetria teeb kohvikust maa-märgi, mis võiks meelde jääda ka inimestele, kes hoonest sageli ei möödu. Sel viisil on arhitektuuri võimalik tööle rakendada kohvi-ku reklaamijana.

Hoone kuulub miljööalade planeeringu kohaselt säilitami-sele. Kivist kehand on restau-reeritud, ainukese muudatusena on kolm akent ühendatud üheks suuremaks aknaavaks. Katus on asendatud kõrgusesse tõusva ter-rassimaastikuga. Juurdeehitus on «külm konstruktsioon», mis või-maldab kohvikut kasutada suve-hooajal või gaasilaternate inten-siivkütte abil aasta ringi.

Majas on praegu ahi- ja elekt-riküte, kuid puudub veevärk. Kohviku rajamiseks tuleks ma-ja ühendada krundil asuvate kor-termajadega samasse veevõrku.

Kohviku esimene korrus on maksimaalselt avatud tänavale. Siin asub aknalauaga ühendatud baarilett. Leti ääres on tahvel me-nüü või kohalike teadete jaoks. Keldrisse paigutub WC ning pi-sike hoiuruum. Esimeselt korru-selt viib trepp üles terrassidele, mis on suunatud maja erineva-tele pooltele.

Terrassidel on ruumi paa-ri laudkonna jaoks. Vertikaalses kohvikus on treppidel edasi-taga-

iNsPiRATsiOON

ARhiTEkTMUsT

Arhitekt Musta visioon Uus-Tatari ja Ravi tänava ristmikul asuvast 16-ruutmeetrisest kasutult seisvast hoo-nest kui Veerenni asumi kogukondlikust tõmbepunktist-kohvikust. Foto: INtERNEt/REPRo

si jooksmise asemel võimalik toit ja joogid lauda tuua piknikukorvi üles-alla vinnates.

Teisel tasandil paikneb ter-rass, mis avaneb roheliste hoovi-de poole Veerenni miljööalal. Kol-mandal tasandil paikneb vaate-platvorm, mis asub viie meet-ri kõrgusel. Sellelt terrassilt ava-nevad vaated piki tänavaid. Suu-red puud kohviku ümber muuda-vad meeleolu looduslähedaseks – ülemisel terrassil kohvi juues on võimalik olla lausa ümbritsevate puude võrade vahel.

Vaatamata näilisele keeruku-sele on juurdeehitus üsna sood-salt teostatav. Konstruktsiooniks on puitsõrestik, mille seovad kok-ku OSB-plaadid. Trepp, baarilett ja muud sisekujunduselemendid on samuti OSB-plaadist, mis on üks soodsamaid ehitusmaterja-le. Hoone restaureerimine ning juurdeehituse lisamine on võima-lik ellu viia 12 000 euroga. Paku-tud materjalid ei ole küll väga il-mastikukindlad, kuid äri edukaks osutumisel on neid võimalik kva-liteetsemate vastu välja vahetada.

Arhitekt Must on väljamõeldud tegelas-kuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid ümbritse-vast lagunevast, mahajäetud linnaruu-mist, julgustades teisigi tegudele.Pseudonüümi taga tegutsevad neli noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Järving, Larissa Kondina ja Mari Rass.

Niisugune geomeetria teeb kohvikust maamärgi, mis võiks

meelde jääda ka inimestele, kes hoonest sageli ei möödu.

postimees, 12. mÄRts 2014 kinnisvara ja ehitus || 7

VÕLAST VABAKS. Riigikogu võttis vastu uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse, mis hakkab asendama kaht varasemat kehtivat seadust – korteriomandiseadust ja korteriühistuseadust.

Korteriühistu nõudeid korteriomanike vastu hakkab tagama seaduslik pandiõigus

Uue korteriomandi- ja korteri-ühistuseadusega (KOS) on muu-datusi kehtivasse korda tule-mas palju, kuid nendest silma-paistvamateks ja senist olu-korda märgatavalt muutva-teks võib pidada korteriühis-tutele sätestatud õigust tagada ühistu nõudeid korteriomanike vastu seadusjärgse pandiõigu-sega ning täite- ja pankrotime-netluses korteriomandi müügi korral omandaja poolt n-ö võ-lavaba korteriomandi ostmine.

Kõige põhimõttelisem muu-datus võrreldes kehtiva õiguse-ga seisneb selles, et korteriühis-tu nõuded korteriomaniku vastu rahuldatakse täite- või pankroti-menetluse käigus ja ostja oman-dab n-ö võlavaba korteriomandi.

Oluliseks erinevuseks võr-reldes praegu kehtiva korraga on see, et korteriomandi võõ-randamisel pankrotimenetlu-ses ei vastuta omandaja enam korteriomandi eelmise omani-ku kohustuste eest. Enne pank-roti väljakuulutamist sissenõu-tavaks muutunud majandamis-kulude võlgnevuse tagamiseks näeb KOS ette korteriühistu pandiõiguse korteriomandile.

Seega rahuldatakse korte-riühistu nõue eelisjärjekorras, st enne hüpoteegiga tagatud nõuet, kuid seda piiratud ula-tuses.

Praegu veel kehtiva kor-ra järgi, kus korteriomandite-le on juba eelnevalt seatud hü-poteegid, mis oma summas üle-tavad korteri väärtust, on kor-teriühistute nõuete rahuldami-ne korteriomanike vastu üpris keeruline, et mitte öelda või-matu. Seega toob seadusjärgse pandiõiguse kehtestamine kor-teriühistule kaasa senisest tõe-näoliselt märksa efektiivsema nõuete rahuldamise.

Nimelt antakse uue KOSi-ga korteriühistutele õigus sea-da korteriomandi majandamis-kulude nõuete tagamiseks pan-diõigus korteriomandile. Pan-diga on võimalik tagada sh sel-liseid korteriomandist tulene-vaid nõudeid, mis muutuvad sissenõutavaks pärast korteri-omandi arestimist täitemenet-luses.

Korteriühistu eesõigusKuidas hakkab pandiõiguse seadmine nägema välja prak-tikas? KOSi eelnõus on selgita-tud, et korteriühistute pandi-õigusele hakatakse kohaldama esimese järjekoha hüpoteegi õi-gust. See tähendab, et nii täite- kui ka pankrotimenetluses ra-huldatakse korteriomandi müü-gist saadud rahast kõigepealt

korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel n-ö tava-lised hüpoteegiga tagatud nõu-ded. Piltlikult öeldes tõstetak-se korteriühistu pandiõigusega tagatud nõue koormatiste pin-gereas kõige esimeseks.

KOSi kohaselt jaguneb kor-teriühistu pandiõigus varasema hüpoteegi olemasolul kaheks – üks osa on esimesel järjekohal ja teine osa (kui esimesel jär-jekohal olev osa pole piisavalt suur) on esimesel vabal järje-kohal, st pärast seda hüpotee-ki, mis viimasena kinnistusraa-matusse kantud.

Põhimõtteliselt fikseeri-takse uue KOSiga korteriühis-tu pandiõigusega tagatud nõu-de piirang seni piiramatule kor-teriühistute nõude suurusele. Nimelt seatakse korteriühistu esimesel järjekohal paikneva pandiõiguse suurus sõltuvusse täite- või pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud summast, moodustades sellest viis protsenti, kuid mitte roh-kem, kui oleks korteriühistu pandiõiguse suurus, st ühe aas-ta majandamiskulud.

Lihtsustatuna öeldes – kui korteriomandil on olemas juba hüpoteek, siis uue KOSi koha-selt saab korteriühistu pöörata enda majanduskulude võlgne-vuse sissenõude korterioman-dile selliselt, et eelnev hüpoteek n-ö kustutatakse (st hüpoteegi-ga tagatud nõue rahuldatakse alles pärast korteriühistu nõu-de rahuldamist).

Kui korteriomand pannak-se müügile ning müügist lae-kub tulem, saab eelisjärjekor-ras oma nõude fikseeritud viie protsendi ulatuses rahuldatud korteriühistu ning alles seejä-rel hüpoteegipidaja.

Selleks et korteriühistud saaksid täite- või pankrotime-netluses teostada pandiõigust, tuleb neil oma sissenõude pöö-ramiseks esitada täitedoku-ment ehk kohtulahend, mille-ga oleks korteriomandi majan-damiskulud korteriühistu ka-suks välja mõistetud. Ilma koh-tulahendita saab korteriühis-tu pöörata sissenõude korteri-omandile ainult juhul, kui ta on sõlminud kinnisasja omanikuga notariaalselt tõestatud kokku-leppe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda vii-vitamatule sundtäitmisele.

Samas jääb muutumatuks põhimõte, et kui täidetakse kohtulahendit, millega korte-riomanikult on välja mõiste-tud majandamiskulude võlg-nevus, üritatakse seda kõige-pealt täita korteriomaniku muu vara arvel. Olukorras, kus näi-teks korteriomand arestitakse mõne muu sissenõudja nõude täitmiseks, on kohtutäitur ko-hustatud sellest ka korteriühis-tut teavitama ning korteriühis-tu esitama tõendi majandusku-lude võlgnevuse kohta, kui sel-line eksisteerib.

Sissenõude pööramine kin-nisasjale on rahalise nõude täit-misel siiski viimane abinõu, mis võetakse kasutusele alles siis, kui võlgnikku vähem koor-mavad täitmise viisid ei ole ol-nud tulemuslikud. Seega pole põhjust karta, et uue KOSi jõus-tumisel muutub korterioman-di võõrandamine majandamis-kulude võlgnevuse tõttu liiga hõlpsaks ja korteriomaniku õi-gustatud huve kahjustavaks.

Jõustumine tulevikusKuivõrd korteriühistute pandi-õiguse puhul on KOSi järgi te-gemist kinnisomandi seadus-järgse kitsendusega, ei haka-ta seda kinnistusraamatusse eraldi kandma. Sellist regulat-siooni võib pidada üsna oluli-seks kinnistusraamatu usalda-tavuse põhimõtte riiveks, kui-võrd kinnistusraamat ei hakka

ksENijA lissBLS Estonia advokaat

sEADUsANDlUs

kajastama korteriomandi tege-likke koormatisi.

Eeltoodut kokku võttes tu-leneb peamine positiivne mõ-ju korteriühistutele (ja seega enamikule korteriomanikele) võimalusest realiseerida kor-teriühistu nõue ka juhul, kui korteriomand on hüpoteegiga koormatud ja hüpoteegipida-ja täitemenetlusega ühineda ei soovi ning uutele korterioman-di soetajatele asjaolu, et kor-teriomand omandatakse ilma võlgnevusteta.

Seaduse jõustumise ajaks on märgitud 1. jaanuar 2018 ning rakenduslike muudatus-te ajaks 1. jaanuar 2016. Kui-võrd seaduse jõustumine on lü-katud võrdlemisi kaugesse tu-levikku, tähendab see, et sea-duse vastuvõtmisega algab al-les seaduse rakendamise ette-valmistus.

Eelnõu seletuskiri

• Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõuga toimub korteri-omandiõiguse kodifitseerimine, mille raames kaks praegu kehtivat seadust – korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus – asendatak-se ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seo-tud õigussuhted.• Eelnõu kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimu-ma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse jõustumi-seni korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise korteriühistu. • Kavandatava reformi tulemusena kaovad need segadused, mis praegu on tekkinud seoses korteriomanike ühisuse ja selle valitseja-ga. /... / Eelnõuga välja pakutav automaatselt moodustuv korteri-ühistu on oluliselt arusaadavam lepingupartner. ALLIKAS: EELNÕU SELEtUSKIRI