Click here to load reader

Kinnisvara ja Ehitus märts 2014

  • View
    228

  • Download
    2

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Postimehe kinnisvara ja ehituse teemaleht

Text of Kinnisvara ja Ehitus märts 2014

  • 12. mrts 2014

    tEEmALEHt

    STOPP, KALAMAJA!maia Daljajeva Arco Varast vtab kokku Kalamaja ja teiste Eesti-aegsete puitasumitega seotud ohud, mis on jnud thelepanuta. Lk 2Uus korterihistuseadus veti vastu. Lk 7

    Mart Saa: Masujrgselt

    on ostjad hakanud rohkem uurima,

    mida osta soovitakse ja mis sellega

    kaasneb. Lk 4

  • 2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 12. mRts 2014

    teemalehe toimetaja: Rain Uusen, [email protected], tel 666 2194

    Kinnisvarareklaam ja kuulutused: tallinn: Marianne Peep, [email protected], tel 666 2188 tartu: Mari-Liis Aasme, [email protected], tel 739 0395

    Ehitusreklaam ja kuulutused: tallinn: Jaanus Sarapuu, [email protected], tel 666 2330 tartu: Klaarika Karu, [email protected], tel 739 0391

    Kujundaja/kljendaja: Kristiina Sillandi

    TURUKOMMENTAAR. Pakkumist tugevalt letav nudlus muudab Tallinna nostalgiahngulistes asumites ringi vaatavad korteriostjad pimedaks ning oma tulevikuvimaluste hindamisel hooletuks.

    Stopp, Kalamaja!

    Toodete pealetkkiv esitlemine on iseenesest juba hiriv nhtus, kuid mis veel hullem hea tahte ja rumala pea kombinatsioonist saab tegelikult mgimehe maine hvitaja ning kinnisvaraostja udusunengu.Kinnisvaraportaalid on paksult tis pakkumisi, mida nimetatakse soodsaimateks, linna pari-mateks, kige sobivamaks investeeringuks jm. Need lk-laused ajavad sdame pahaks, sest minul tekib alati ksi-mus kui need pakkumised on nii head, siis miks suviste piltidega majanssakad ikka veel mgis on? kki need ikka nii head ei ole, kui maakler omanikule vi iseendale meeldimise prast kiiduknes kuulutab.

    Piltidest olen siin kolumnis juba rkinud, aga mit-te nende le vlli keeramisest. Fish-eye ehk kalasilma-ob-jektiivid ei sobi majade pildistamiseks, samuti ei tasu kin-nisvarafotosid tugeva HDR-toonimisega ra rikkuda. Lei-dub ka kinnisvaramjaid, kel on rumal komme paneel-maja viieruutmeetrisest kgist nii laia vaatenurgaga foto vtta (tihti veel efekti suurendamiseks panoraamiks kok-ku kleebitult), et pildi jrgi peaks seal kgis saama terve seltskond tantsu la. Ma ikka imestan, et kas kliendid siis ei kurjusta, kui nad niliselt avara magamistoaga kor-terit vaatama lhevad, aga kohapeal avastavad, et tuppa peale riidekapi ja voodi suurt ei mahugi?

    Mrksa muret tekitavamad on need lood, kus moon-duma hakkab strateegiliselt lioluline info. Ilmselt ei lhe mul elu lpuni meelest ra see, kuidas mu emale proovi-ti 90ndatel Nmmel asuvat majaosa maha ma ilma, et sellega oleks kaasnenud mttelist osa kinnistust vrin-fo tuli vlja alles eellepingu slmimisel notaris. Jumal t-natud, et mu emal endal mistust oli, et dokumentatsioo-niga tutvuda. Sinnapaika see tehing jigi.

    Iseranis jube on see, et kui mlu mind ei peta, tegut-seb see tbras kinnisvaraturul siiani.

    Kasutusload, -korrad, kaasomandid, eelisostuigused, projektdokumentatsioonid, liitumislepingud need on vaid osa teemadergastikust, millega maakler peab end kurssi viima. Kui ta seda aga teinud pole, tuleb vastata ausalt: Ma ei tea, aga uurin vlja!

    Ja kes vastutab? Mitte keegi. Nagu masu ajal vlausal-dajad vlgnikele armastasid elda: Ise olid loll, kui allkir-ja andsid, keegi ju ei sundinud.

    Jrgmises numbris kirjutab Peep Sooman maaklerilepingutest. Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

    kinnisMte

    Peep SoomanParim

    pakkumine, aga mmata

    KINNISMTEKui mlu mind ei peta, tegutseb see

    tbras kinnisvaraturul siiani.

    Teatud protestimeelsust kand-va elustiili ihalus ja kogukonna-tunnet idealiseeriv massimeedia on viinud olukorrani, kus varem vi hiljem (aga pigem varem) te-kib igale Kalamaja vi Uue Maa-ilma korterile ostja, kes nustub selle eest mis tahes summa vl-ja kima.

    Niigi krgustesse lennanud hinnad ei arvesta seega niteks vljast korras fassaadi ning ke-na siseviimistlusega korteri keld-ris olevat majavammi vi omal kel naaberkorterisse ehitatud duinurgast tekkinud niiskus-kahjustust.

    Isegi tsiste ja silmanhta-vate puuduste korral on raske korteri hinda alla kaubelda. Kui puithoonet hakati aga korrasta-ma fassaadist ja trepikodade le-vrvimisest, on enamik tsiseid puudusi varjatud ning ilmnevad alles hiljem. Kui kik Kalamaja korterite arendusprojektid rea-liseeruvad, kahekordistub piir-konna elanikkond.

    Kuna Kalamaja ja teiste Ees-ti-aegsete puitasumite korterite

    hinnad jrelturul on juba niigi mistlikkuse taseme letanud, melge nendesse piirkondadesse investeerimisel hoolega jrele. J-relturult ostetava korteri tegelik-ku maksumust on keeruline et-te nha, kuid pris kindlasti ku-juneb see soetamishinnast tun-duvalt krgemaks ega taga in-vesteeringule oodatavat tulusust.

    Erandina vib Kalamaja, Uue Maailma vi niteks Kadrioru korteri osta vaid siis, kui soovi-te jrgnevad aastakmned just selles piirkonnas elada ning te ei pelga naabritevahelist sotsiaal-set suhtlemist. Tasub mainida, et selliseks suhtluseks peab jt-kuma ka aega ja nrvi, sest aeg-ajalt tuleb lahendada ootamatuid haldusprobleeme ja vajaliku tu-lemuse saavutamiseks klaarima ka varasemate omanike vahelisi aastatepikkusi konflikte.

    OhumrgidKui olete noor ja tegus tini-mene, tasub hilisemate problee-mide ja pidevate sekelduste vl-timiseks eelistada kas uusaren-dusi vi terviklikult renoveeri-tud vanu maju.

    Sellistes hoonetes on mber-ehituste kigus vormistatud ja koosklastatud kogu maja pro-jektdokumentatsioon, le vaa-datud ning vajaduse korral juba uuendatud hoone vundament, kandvad konstruktsioonid, vee-

    ja kanalisatsioonissteem, vl-ja vahetatud elektrijuhtmestik, samuti lahendatud tuleohutuse, ventilatsiooni ja soojustuse k-simused.

    Ei piisa sellest, kui korte-ri mja kinnitab, et temal on dokumentide, projektide ja lu-badega kik korras. Kui majas tervikuna puudub selge levaa-de juba tehtud ja plaanitavatest remonttdest ning mberehi-tustest, on see tegelikult tsine ohumrk omanikevahelise kok-kuleppe puudumisest vi vihje selle vimatusele.

    Parima vimaluse hiseks asjaajamiseks annab korterihis-tu, mille tegevust reguleerib mit-tetulundushingute ja korteri-histu seadus. Neis seadustes on vhemasti mingil moel mrat-letud, kuidas ldse asju aetakse, raha kogutakse ning enamuse heakskiidu saanud kokkulepete titmist tagatakse.

    Kaasomandis korterite pu-hul ei saa korterihistut moo-dustada ning kui ks omani-kest pole nus maja remontt-de eest maksma, peavad teised kaasomanikud kulud enda kan-da vtma teadmata, kas nad saa-vad need hiljem kohtu abiga ta-gasi vi mitte. Samas on kindel, et kohtuskimine vtab aega ja on seotud tiendavate kuludega, mis muudab maja korrastamise oluliselt kallimaks.

    Kui mgikuulutuses el-dakse, et tegu on korteriga, siis tegelikult ei pruugi see nii olla. Kinnisvaraportaalides avaldatud mgikuulutuste uurimisel sel-gub sageli, et korterina mak-se elamiseks kohandatud mitte-eluruume. Selline eluase vib ka-sutajale olla kll dus ja mugav, kuid seotud riskidega, kui vajate tasuta siduiguse vi mne sot-siaaltoetuste saamiseks eluko-ha kandmist elanike registrisse.

    Paberiteta eluruumidEluruumina seadustamata sok-likorrusele, ripinnale, pnin-gukorterisse vi mnda abiruu-mi rajatud korterisse saab sisse kirjutada vaid valuvttega ehk paragrahvidega vehkides ja mit-teeluruumis elamist ametnike-le testades.

    Mitteeluruumi saab eluruu-miks mber vormistada vaid tea-tud tingimustel. Ruumid peavad vastama eluruumidele esitatava-tele nuetele kikide parameetri-te likes ja otstarbe muutmisega peavad nustuma ka kigi teiste korterite omanikud.

    Sageli on soklikorruse ruumid eluruumidena kasutuselevtuks liiga madalad. Tiendavate kor-terite tekke eelduseks tiheasus-tusega piirkondades on seejuures Tallinna linnaplaneerimise ame-ti nue, et kigile maja korterite-le tagatakse parkimiskoht.

    NUANNE

    MAiA DAljAjEvArco Vara Eesti kinnisvarabroode juht

    Pealtnha trendikas Kalamaja peidab sajandeid vanade fassaadide taga mitmeid teadvustamist vajavaid probleeme. Foto: ANDRES HAABU

    3-toal ahikttega korter Kastani tn 2006. a. tielikult renoveeritud 4 korteriga majas. (81 m, saun) 85 000 . Tel 506 8707, Urmas.

    VanaIhastes Rukkilille tn 967 m, (krghaljastus, vundament, kaev, krvalhoone, viljapuuaed) 36 500 . Tel 508 2396, Agnes.

    Veeriku linnaosas Ilmatsalu tn (p 90,6 m, 2/5, panipaik, rdu 4,8 m, krghaljastusega krunt 3784 m) 135 000 . Tel 508 2396, Agnes.

    Erineva suurusega (5006000 m) uued ripinnad Tartus Tehnika tn 5Rendihind 4,1 /m. Tel 529 5618, Ilona.

    Kinnisvara mk, r hindamine, haldaminewww.tonisson.ee

    Rebase 1, Tartu, E-R kl 9-17,tel 734 4888, 5666 4873,[email protected]

    K I N N I S V A R A

    MA 3-TOALINE KORTER MA 4-TOALINE SAUNAGA KORTER

    MA KINNISTU RENDILE ANDA

    Ilona tel 529 5618.Agnes tel 508 2396.

    Uus kodu kesklinna miljvrtuslikus piirkonnas

    Kroonuaia tnavas

    ASUME UUEL AADRESSILTARTUS REBASE 1

    Tule tutvuma!

  • 4 || kinnisvara ja ehitus postimees, 12. mRts 2014

    Olete LAAm Kinnisvaras asunud pakkuma tervikteenust millest lhtudes on see teenus tekkinud?Tervikteenuse vajaduse tingis elu ise meie kliendid olid tih-tipeale murelikud, et kust nad saavad edaspidi abi tekkivate-le probleemidele, kui kinnisva-ra soetatud ja see teema leid-nud lahenduse. Tihti ksitakse mnda teemat juba ette, ni-teks maksustamise ksimusi vi kuidas rileandmist saaks mugavalt lahendada. Klassika-line maaklerifirma Eestis po-le kinnisvara vahenduse kr-val selliste ksimustega siiani tegelenud.

    Kui kinnisvaratehing slmi-tud, tekivad ju kohe uued va-jadused kust leida kolijaid, kust saada abi uue kodu sisus-tamiseks, kes aitaks vrsken-davat remonti teha, kust saada mblit ja vajalikku kodutehni-kat, kelle kaudu leida kardinaid ja garderoobe, kas ja kus kodu kindlustada, sauna vi mulli-vanni paigalduse soovid vms.

    Tervikteenuse vajaduse te-kitasid ka vljastpoolt tulevad kliendid, kes soovivad Eestisse investeerida ja vajavad nuan-deid juba enne kinnisvara soe-tamist ehk kuidas luua ettevte

    Eestisse, milline on meie maksu-ssteem ning kes aitaks tegeleda soetatud vara haldamisega. Sa-muti juhul, kui ostetakse rimi-se eesmrgil kes aitaks korteri vi maja selleks ette valmistada ja ra sisustada ning kes jlgiks riraha laekumist ja tegeleks rnike pisiksimustega.

    Lisaks aitame mjatel eel-nevalt korda ajada oma doku-mentatsiooni, mis nii mnel-gi vanemal ehitisel ei vasta enam ostjate nudmistele. Tih-ti on puudu energiamrgis, mil-le saamisel pakume meelsasti abi. Samuti korraldame hinda-mised pangalaenude taotlemi-seks ning anname nu lhtudes turuolukorrast. hesnaga soo-vime pakkuda kliendile komp-lektset teenust.

    Arvestades, kuivrd pealiskaudset teenust pakuvad ikka veel paljud maaklerid, siis tervikteenus on ilm-selt vga kulukas ja meldud vaid rikastele? Kas tervikteenuse hind ei s ra vimalikku saadavat kasu?

    Vastupidi tervikteenus ei maksa meie klientidele mida-gi lisaks. Pigem on meie huvi olla oma klientidele enamaks kui maakleriteks ja kinnisva-ratehingute vahendajateks. Sel-le eesmrgi selgitamiseks nime-tasime ka omad mgiinimesed mber kliendihalduriteks, sest nende tlesanded on mrk-sa laiemad, kui vaid kinnisvara-teenuste vahendus ja n- klien-dile objektil ukse avamine. Pi-gem saavad kliendid meie kau-du teenuseid tellides lisasoo-dustusi.

    Samuti oskame abistada ning olla nn vahemeesteks l-birkimistel erinevate teenus-te pakkujatega. Usun, et ena-mik inimesi ei pea pidevalt te-gelema kikvimalike kinnis-varaga kaasnevate teenustega, seega pole neil ka turutunne-

    tust, kust ja mida ning mis kva-liteediga saab. Oleme thusa-teks abilisteks aja ja raha kok-kuhoiul. Eesmrk on ju pakku-da kliendile sama summa eest enamat ehk mnusat ja muga-vat teenust.

    millised on need kinnisvara ostu-mgi nansid, mis tavajuhul kipu-vad tervikteenuse potentsiaalsetel klientidel ikka ja jlle piisava the-lepanuta jma vi ootamatult pe-vakorda tusevad?Tegelikult on nansse palju, aga siinkohal tooksin vlja mned lihtsamad, mis samas tihti unu-nevad. Tasuks alati uurida kor-termaja ldist heakorda ja kor-terihistu tehtud vi tehtavaid plaane. Juba enne notari juur-de minekut viks le kontrolli-da tpsed ruutmeetrid, majade puhul ka krundi suuruse.

    Kindlasti on aina suurema thtsusega ld- ehk kommu-naalkulud ja muud vimalikud psikulud. Kliendid ei pruugi sageli osata mratleda kinnis-varaga kaasnevat vara vrtust (niteks kgimbel).

    millest tervikteenuse pakkumine algab?Tervikteenus saabki tegelikult alguse kinnisvarateemadest. Ju-tuajamisest kliendi vajaduste ja soovide le tekib selgus, milli-seid teenuseid oleks kliendile veel tarvis ja kuidas saaksime talle abiks olla.

    Kuidas teie arvates Eesti turg ter-vikuna tehtavatesse vi planeerita-vatesse kinnisvaratehingutesse ld-se suhtub? milliseid probleeme ole-te thele pannud?Prast masu on ostjate seas toi-munud pris oluline muutus tpsemalt on hakatud uurima, mida siiski ostetakse ja mis sel-le ostuga kaasneb. Uuritakse p-sikulusid, mbruskonna arengu-plaane ja vimalikke turuprog-noose. hesnaga on hakatud tegema arukamaid oste.

    See omakorda phjustab suuremaid hinnalhesid erine-vate objektide vahel. Suurte ku-lude ja kehvemate asukohtade-ga objektid, kus ka taristu aren-gut pole ette nha, jvad v-hem soosituks.

    Kliendid on saanud targe-maks, kuid siiski pole turule siseneval kliendil sellist infot nagu sellega pevast peva te-geleval isikul, mistttu julgen

    Mida pakub tervikteenus?

    Dokumentatsiooni korraldamine (ehitus- ja kasutusload, energiamrgised, projektid) Ostu ja mgi korraldamine ning hindamine Ehituse korraldamine vi valmislahenduse pakkumine Arhitektide ja sisekujundajate teenused Kardina- ja garderoobissteemid Kolimine, kindlustamine, finantseerimine, valveteenused Mbel kki ja eluruumidesse, saunad (keristest pisitarvikuteni), erinevad vannilahendused Kaminad, kttekolded, korstnad ja tarvikud Kodumasinad kki ja mujale, video- ja audiotehnika Raamatupidamisteenused alates ettevtete loomisest

    ALLIKAS: LAAm.EE

    UUED TEENUSED. Kinnisvaraturul on thtis olla pidevalt tegev, et osata teha jreldusi turul toimuvast, selgitab LAAM Kinnisvara partner ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimees Mart Saa, kelle ettevte ti turule kinnisvara tervikteenuse kinnisvaratehinguid ei pruugi elus olla palju, mistttu tasuks neid teha targalt.

    Maakleritest kujunevad personaalsed kliendihaldurid

    Kindlasti on aina suurema

    thtsusega ld- ehk kommunaalkulud

    ja muud vimalikud psikulud, mis

    kaasnevad objektiga.

    soovitada kasutada alati asja-tundja abi. Kinnisvaratehin-guid ei pruugi elus olla palju ja seega tasuks neid teha mist-likult.

    Kui olen he korteri vi maja juba ostnud-mnud, kas olen siis jrg-misel korral juba ekspert-asjatund-ja?Kindlasti mitte, kuid siiski pal-ju targem, kui enne seda. Kin-nisvaraturul on thtis olla pide-valt tegev, et osata teha jreldu-si turul toimuvast. Tuleb osata vaadata suuremat pilti kui vaid he objektiga seonduv ost. Tih-tipeale jetakse ldfoon the-lepanuta ja hiljem ollakse pa-hased. Aga kelle peale? Seep-rast tasub asjalikke ning ph-jendatud nuandeid oma ala as-jatundjatelt kuulata.

    Kas tervikteenus sisaldab ka selli-seid nansse-alateenuseid, mida ksitlete Eesti kontekstis uudsete-na?Uudne ongi tervikteenuse kontseptsioon tervikuna kui siiani pakkusid vaid mned kinnisvarabrood kolimistee-nust ja abi pankades asjaaja-misel, siis kogu kinnisvaraga kaasnevat tugiteenuste paket-ti pole siiani keegi pakkunud. Mugavus, aja kokkuhoid, sood-samad ja asjatundlikumad te-hingud on selle teenuse sisuli-ne mte. Loomulikult ka kogu asjaajamise mugavus, aga seda pole Eesti tarbija veel harjunud saama. ritame teha inimeste elu lihtsamaks.

    RAiN UUsENtoimetaja

    iNTERvjUU

  • postimees, 12. mRts 2014 kinnisvara ja ehitus || 5

    LAAM Kinnisvara partner ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimees Mart Saa neb, et kliendid on hakanud tegema arukamaid oste, kuid mugava tervikteenusega pole Eesti tarbijad veel harjunud. Foto: LIIS tREImANN

    Tervikteenuse vajaduse tekitasid ka vljastpoolt

    tulevad kliendid, kes soovivad Eestisse investeerida ja

    vajavad nuandeid juba enne kinnisvara soetamist.

  • 6 || kinnisvara ja ehitus postimees, 12. mRts 2014

    Tegemist on keerulise objektiga maja parameetrid on vga tagasi-hoidlikud. Majas on ks 16-ruut-meetrine tuba, mille all on vi-ke kelder; aed puudub. Kunagi kingsepatkoja ja lillepoena tee-ninud hoone on esmapilgul uue funktsiooni jaoks liiga vike.

    Pris lootusetu asi siiski pole krgusesse minnes viks sinna mahtuda vertikaalne kohvik, mis suudaks ra kasutada head asukohta: objekt paikneb vikes-te tnavate ristmikul kesklinnas.

    Ambitsiooniks oli teha sellest naabruskonna fokaalpunkt, lbus kohtumispaik, kust saaks kaasa haarata hommikul kohvi ja luna ajal sooje pirukaid.

    htul viks hoone toimida n- kogukonna seltsimajana, kus naabritega koos lut juua ning Eurovisiooni vaadata.

    Maja asub Uus-Tatari ja Ra-vi tnava ristmikul ning kuulub Veerenni asumisse. Seda mbrit-sevad krged linnahooned, kuid piki tnavaid juab pike majani nii hommikul, peval kui ka h-tul. Piirkond on mnusalt tihe ja linnalik palju on rohelust, ent

    KUJUNDAME VANAST UUE. Projekteerime kesklinnas Uus-Tatari tnaval asuva vikemaja mber kohvikuks, millel on ristmikule suunatud vaateplatvorm.

    Vertikaalne kohvik kogukonnakeskusenapuudu on tmbepunkt, milleks vikski too kohvik saada. Selle tarvis on maja juurdeehitus nur-geline ja silmatorkav. Niisugune geomeetria teeb kohvikust maa-mrgi, mis viks meelde jda ka inimestele, kes hoonest sageli ei mdu. Sel viisil on arhitektuuri vimalik tle rakendada kohvi-ku reklaamijana.

    Hoone kuulub miljalade planeeringu kohaselt silitami-sele. Kivist kehand on restau-reeritud, ainukese muudatusena on kolm akent hendatud heks suuremaks aknaavaks. Katus on asendatud krgusesse tusva ter-rassimaastikuga. Juurdeehitus on klm konstruktsioon, mis vi-maldab kohvikut kasutada suve-hooajal vi gaasilaternate inten-siivktte abil aasta ringi.

    Majas on praegu ahi- ja elekt-rikte, kuid puudub veevrk. Kohviku rajamiseks tuleks ma-ja hendada krundil asuvate kor-termajadega samasse veevrku.

    Kohviku esimene korrus on maksimaalselt avatud tnavale. Siin asub aknalauaga hendatud baarilett. Leti res on tahvel me-n vi kohalike teadete jaoks. Keldrisse paigutub WC ning pi-sike hoiuruum. Esimeselt korru-selt viib trepp les terrassidele, mis on suunatud maja erineva-tele pooltele.

    Terrassidel on ruumi paa-ri laudkonna jaoks. Vertikaalses kohvikus on treppidel edasi-taga-

    iNsPiRATsiOON

    ARhiTEkTMUsT

    Arhitekt Musta visioon Uus-Tatari ja Ravi tnava ristmikul asuvast 16-ruutmeetrisest kasutult seisvast hoo-nest kui Veerenni asumi kogukondlikust tmbepunktist-kohvikust. Foto: INtERNEt/REPRo

    si jooksmise asemel vimalik toit ja joogid lauda tuua piknikukorvi les-alla vinnates.

    Teisel tasandil paikneb ter-rass, mis avaneb roheliste hoovi-de poole Veerenni miljalal. Kol-mandal tasandil paikneb vaate-platvorm, mis asub viie meet-ri krgusel. Sellelt terrassilt ava-nevad vaated piki tnavaid. Suu-red puud kohviku mber muuda-vad meeleolu looduslhedaseks lemisel terrassil kohvi juues on vimalik olla lausa mbritsevate puude vrade vahel.

    Vaatamata nilisele keeruku-sele on juurdeehitus sna sood-salt teostatav. Konstruktsiooniks on puitsrestik, mille seovad kok-ku OSB-plaadid. Trepp, baarilett ja muud sisekujunduselemendid on samuti OSB-plaadist, mis on ks soodsamaid ehitusmaterja-le. Hoone restaureerimine ning juurdeehituse lisamine on vima-lik ellu viia 12 000 euroga. Paku-tud materjalid ei ole kll vga il-mastikukindlad, kuid ri edukaks osutumisel on neid vimalik kva-liteetsemate vastu vlja vahetada.

    Arhitekt Must on vljameldud tegelas-kuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid mbritse-vast lagunevast, mahajetud linnaruu-mist, julgustades teisigi tegudele.Pseudonmi taga tegutsevad neli noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Jrving, Larissa Kondina ja Mari Rass.

    Niisugune geomeetria teeb kohvikust maamrgi, mis viks

    meelde jda ka inimestele, kes hoonest sageli ei mdu.

  • postimees, 12. mRts 2014 kinnisvara ja ehitus || 7

    VLAST VABAKS. Riigikogu vttis vastu uue korteriomandi- ja korterihistuseaduse, mis hakkab asendama kaht varasemat kehtivat seadust korteriomandiseadust ja korterihistuseadust.

    Korterihistu nudeid korteriomanike vastu hakkab tagama seaduslik pandiigus

    Uue korteriomandi- ja korteri-histuseadusega (KOS) on muu-datusi kehtivasse korda tule-mas palju, kuid nendest silma-paistvamateks ja senist olu-korda mrgatavalt muutva-teks vib pidada korterihis-tutele stestatud igust tagada histu nudeid korteriomanike vastu seadusjrgse pandiigu-sega ning tite- ja pankrotime-netluses korteriomandi mgi korral omandaja poolt n- v-lavaba korteriomandi ostmine.

    Kige phimttelisem muu-datus vrreldes kehtiva iguse-ga seisneb selles, et korterihis-tu nuded korteriomaniku vastu rahuldatakse tite- vi pankroti-menetluse kigus ja ostja oman-dab n- vlavaba korteriomandi.

    Oluliseks erinevuseks vr-reldes praegu kehtiva korraga on see, et korteriomandi v-randamisel pankrotimenetlu-ses ei vastuta omandaja enam korteriomandi eelmise omani-ku kohustuste eest. Enne pank-roti vljakuulutamist sissenu-tavaks muutunud majandamis-kulude vlgnevuse tagamiseks neb KOS ette korterihistu pandiiguse korteriomandile.

    Seega rahuldatakse korte-rihistu nue eelisjrjekorras, st enne hpoteegiga tagatud nuet, kuid seda piiratud ula-tuses.

    Praegu veel kehtiva kor-ra jrgi, kus korteriomandite-le on juba eelnevalt seatud h-poteegid, mis oma summas le-tavad korteri vrtust, on kor-terihistute nuete rahuldami-ne korteriomanike vastu pris keeruline, et mitte elda vi-matu. Seega toob seadusjrgse pandiiguse kehtestamine kor-terihistule kaasa senisest te-noliselt mrksa efektiivsema nuete rahuldamise.

    Nimelt antakse uue KOSi-ga korterihistutele igus sea-da korteriomandi majandamis-kulude nuete tagamiseks pan-diigus korteriomandile. Pan-diga on vimalik tagada sh sel-liseid korteriomandist tulene-vaid nudeid, mis muutuvad sissenutavaks prast korteri-omandi arestimist titemenet-luses.

    Korterihistu eesigusKuidas hakkab pandiiguse seadmine ngema vlja prak-tikas? KOSi eelnus on selgita-tud, et korterihistute pandi-igusele hakatakse kohaldama esimese jrjekoha hpoteegi i-gust. See thendab, et nii tite- kui ka pankrotimenetluses ra-huldatakse korteriomandi m-gist saadud rahast kigepealt

    korterihistu pandiga tagatud nue ja alles seejrel n- tava-lised hpoteegiga tagatud nu-ded. Piltlikult eldes tstetak-se korterihistu pandiigusega tagatud nue koormatiste pin-gereas kige esimeseks.

    KOSi kohaselt jaguneb kor-terihistu pandiigus varasema hpoteegi olemasolul kaheks ks osa on esimesel jrjekohal ja teine osa (kui esimesel jr-jekohal olev osa pole piisavalt suur) on esimesel vabal jrje-kohal, st prast seda hpotee-ki, mis viimasena kinnistusraa-matusse kantud.

    Phimtteliselt fikseeri-takse uue KOSiga korterihis-tu pandiigusega tagatud nu-de piirang seni piiramatule kor-terihistute nude suurusele. Nimelt seatakse korterihistu esimesel jrjekohal paikneva pandiiguse suurus sltuvusse tite- vi pankrotimenetluses korteriomandi mgist saadud summast, moodustades sellest viis protsenti, kuid mitte roh-kem, kui oleks korterihistu pandiiguse suurus, st he aas-ta majandamiskulud.

    Lihtsustatuna eldes kui korteriomandil on olemas juba hpoteek, siis uue KOSi koha-selt saab korterihistu prata enda majanduskulude vlgne-vuse sissenude korterioman-dile selliselt, et eelnev hpoteek n- kustutatakse (st hpoteegi-ga tagatud nue rahuldatakse alles prast korterihistu nu-de rahuldamist).

    Kui korteriomand pannak-se mgile ning mgist lae-kub tulem, saab eelisjrjekor-ras oma nude fikseeritud viie protsendi ulatuses rahuldatud korterihistu ning alles seej-rel hpoteegipidaja.

    Selleks et korterihistud saaksid tite- vi pankrotime-netluses teostada pandiigust, tuleb neil oma sissenude p-ramiseks esitada titedoku-ment ehk kohtulahend, mille-ga oleks korteriomandi majan-damiskulud korterihistu ka-suks vlja mistetud. Ilma koh-tulahendita saab korterihis-tu prata sissenude korteri-omandile ainult juhul, kui ta on slminud kinnisasja omanikuga notariaalselt testatud kokku-leppe, mis neb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda vii-vitamatule sundtitmisele.

    Samas jb muutumatuks phimte, et kui tidetakse kohtulahendit, millega korte-riomanikult on vlja miste-tud majandamiskulude vlg-nevus, ritatakse seda kige-pealt tita korteriomaniku muu vara arvel. Olukorras, kus ni-teks korteriomand arestitakse mne muu sissenudja nude titmiseks, on kohtutitur ko-hustatud sellest ka korterihis-tut teavitama ning korterihis-tu esitama tendi majandusku-lude vlgnevuse kohta, kui sel-line eksisteerib.

    Sissenude pramine kin-nisasjale on rahalise nude tit-misel siiski viimane abinu, mis vetakse kasutusele alles siis, kui vlgnikku vhem koor-mavad titmise viisid ei ole ol-nud tulemuslikud. Seega pole phjust karta, et uue KOSi jus-tumisel muutub korterioman-di vrandamine majandamis-kulude vlgnevuse tttu liiga hlpsaks ja korteriomaniku i-gustatud huve kahjustavaks.

    Justumine tulevikusKuivrd korterihistute pandi-iguse puhul on KOSi jrgi te-gemist kinnisomandi seadus-jrgse kitsendusega, ei haka-ta seda kinnistusraamatusse eraldi kandma. Sellist regulat-siooni vib pidada sna oluli-seks kinnistusraamatu usalda-tavuse phimtte riiveks, kui-vrd kinnistusraamat ei hakka

    ksENijA lissBLS Estonia advokaat

    sEADUsANDlUs

    kajastama korteriomandi tege-likke koormatisi.

    Eeltoodut kokku vttes tu-leneb peamine positiivne m-ju korterihistutele (ja seega enamikule korteriomanikele) vimalusest realiseerida kor-terihistu nue ka juhul, kui korteriomand on hpoteegiga koormatud ja hpoteegipida-ja titemenetlusega hineda ei soovi ning uutele korterioman-di soetajatele asjaolu, et kor-teriomand omandatakse ilma vlgnevusteta.

    Seaduse justumise ajaks on mrgitud 1. jaanuar 2018 ning rakenduslike muudatus-te ajaks 1. jaanuar 2016. Kui-vrd seaduse justumine on l-katud vrdlemisi kaugesse tu-levikku, thendab see, et sea-duse vastuvtmisega algab al-les seaduse rakendamise ette-valmistus.

    Eelnu seletuskiri

    Korteriomandi- ja korterihistuseaduse eelnuga toimub korteri-omandiiguse kodifitseerimine, mille raames kaks praegu kehtivat seadust korteriomandiseadus ja korterihistuseadus asendatak-se he seadusega, milles on reguleeritud kik korteriomandiga seo-tud igussuhted. Eelnu kohaselt hakkab kigi korteriomandite majandamine toimu-ma iseseisva juriidilise isiku korterihistu vormis, mis seaduse justumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse justumi-seni korteriomanike hisuse vormis, loob riik ise korterihistu. Kavandatava reformi tulemusena kaovad need segadused, mis praegu on tekkinud seoses korteriomanike hisuse ja selle valitseja-ga. /... / Eelnuga vlja pakutav automaatselt moodustuv korteri-histu on oluliselt arusaadavam lepingupartner. ALLIKAS: EELNU SELEtUSKIRI