of 8/8
KORTERELAMUD KORDA: Peep Sooman tunneb väikelinnadele kaasa. Lk 2 Kortermajade renoveerimisele avaldatakse jõuliselt toetust. Lk 4 Kinnisvara pärimine polegi nii lihtne. Lk 7 13. MAI 2015 TEEMALEHT Ülo Pärnits: Tahame Ülemiste linnakusse teha ühe wow-objekti, mida tullakse ka niisama vaatama. Lk 4

Kinnisvara ja Ehitus mai 2015

  • View
    226

  • Download
    1

Embed Size (px)

DESCRIPTION

 

Text of Kinnisvara ja Ehitus mai 2015

  • KORTERELAMUD KORDA: Peep Sooman tunneb vikelinnadele kaasa. Lk 2 Kortermajade renoveerimisele avaldatakse juliselt toetust. Lk 4 Kinnisvara primine polegi nii lihtne. Lk 7

    13. mai 2015

    TEEmaLEHT

    lo Prnits:

    Tahame lemiste linnakusse teha he wow-objekti, mida

    tullakse ka niisama vaatama. Lk 4

  • 2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 13. mai 2015

    juuli laanemetsteemalehe toimetaja

    ga kaasa krge kvalifikatsiooni ja hea sissetulekuga tippspetsialiste. Nen selles olulist psteoperat-siooni Eesti demograafilise alla-kigu peatamisel. Need andekad, hea haridusega tulijad asendaksid seniseid Eestist lahkujaid. Viima-sel ajal on meie rentnikega liitu-nud kuus suurt rahvusvahelist IT-firmat, kes kavatsevad siin tuge-valt laieneda ja Eesti arengusse panustada, selgitas Prnits.

    Nitena ti ta vlja Acronis International GmbH, veitsi fir-ma, millel on maailmas 18 kes-kust ja nad tid siia oma 30 tipp-spetsialisti. Tulevikus soovitak-se ttajate arvu suurendada 500 inimeseni. Parallels Inc, millel on heksas riigis harukontorid, ti Eestisse 20 tippspetsialisti ja soo-vib laieneda 200 ttajani. Hilju-ti lepingu slminud India firma toob 25 tippspetsialisti siinse fir-ma loomiseks ja tahab laienda-da ettevtet tuhande ttajani. Lisaks tegutseb linnakus Sweco, mille brood asuvad kokku 13 riigis, tles Prnits. Hea ni-de laienemisest on Saksa ettev-te Khne + Nagel, maailma ks suuremaid logistikafirmasid, mis tuli meie linnakusse mni aasta tagasi koos krge kvalifikatsioo-niga spetsialistidega, rides vaid 300 m pinda. Ndseks on nad laienenud 3000 m-le ja soovivad rida juurde tiendavalt 3000 m, jtkates laienemist ka edaspi-di. Usun, et selline areng mjutab Eesti majandust ja selle potent-siaali tublisti, mrkis Prnits.

    Edu tagab tisteenuse pakkuminePrnitsa snul seisneb probleem pigem selles, et nad ei jua nii pal-ju ehitada, kui on soovijaid. Meil on terve rida Ameerika firmasid, kes tahavad siia tulla, aga meil pole neile sobivaid ruume pak-kuda. Nad kik soovivad alustu-

    Toimetaja Juuli Laanemets, [email protected], tel 666 2194Kujundaja/kljendaja: Kristiina Sillandi

    Kinnisvarareklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, [email protected], tel 666 2330 Tartu: Mari-Liis Aasme, [email protected], tel 739 0395

    Ehitusreklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, [email protected], tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, [email protected], tel 739 0391

    kinnisMte

    Peep Sooman:Vaene-vaene

    Eesti

    Prnitsa snul on lemiste Citys kaks arendajat: Mainor lemis-te ja Technopolis lemiste (49% osalusega AS Mainor lemiste ja 51% osalusega Technopolis Baltic Holding O) kaudu Soome br-sifirma Technopolis Plc. Alus-tasime 2005. aastal, phiideeks oli luua teadmistel phinev ri-linnak, kus leiaksid td noored andekad eestlased. Soovisin luua tkeskkonda andekatele noor-tele, et nad ei lheks Eestist ra Londonisse. Nd on lemiste City kujunenud suurimaks kon-torilinnakuks Baltikumis. Soome partnerid vidavad, et see on suu-rim erakontorilinnak kogu Skan-dinaavias. Meie rendipindade hin-naskaala jb hinnavahemikku 815 eurot ruutmeeter, sltuvalt hinnaklassist ja ruumide vanu-sest, tutvustas Prnits.

    Rentnikud tulevad vlismaalt rilinnaku projekt on hsti ki-vitunud, tna ttab siin 281 fir-mat ja le kuue tuhande inimese, aga lhima kmne aastaga tu-seb arv 30 000 ligi, prognoosis Prnits. Eesti IT-firmade kasu-mist 50% toodetakse lemiste Citys. rnike otsingul keskendu-me sellele, et tuua firmasid mujalt maailmast siia. Niteks on meie klientideks rahvusvahelised IT-firmad, nende tugissteemid fi-nants-, raamatupidamise ja m-giosakonnad. Prnitsa hinnan-gul on Eesti majandusele kasu-lik, et vlisettevtted, kes asuta-vad siin kontoreid, toovad enda-

    seks rentida 300500 ruutmeet-rit kontoripinda ja hiljem laieneda 30005000 ruutmeetrile. Paku-me vrsilt tulijatele tisteenust, mis muu hulgas sisaldab nii mig-ratsioonilubade vormistamist kui inglisekeelset lasteaeda ttajate lastele, rkis Prnits.

    Prnits tles, et kui nad tege-vusega alustasid ning kavanda-sid ehituse mahte, siis ei uskunud keegi nende prognoose. Ehita-me vga intensiivselt, aga ikka ei saa me rahuldada kiki nudmisi. Kui mtleksime, et otsime klien-te ainult Tallinnast, siis viks teis-tel iguski olla, aga otsime enda-le rentnike ka vljaspool Eestit. Niteks PlayTech Iisraelist, Root-sist prit Ramirent. Alles valmi-vasse piku majja slmisid meie-ga lepingud norrakad ja indiala-sed. Neile meeldib linnaku infra-struktuur ja meie pakutav teenin-dus. Ilma teeninduseta ei saaks me tagada niisugust haaret, s-nas Prnits.

    Linnak vajab magnetitPrnitsa snul plaanitakse lin-nakus alustada korterite ehitu-sega ja siseneda elukondliku kin-nisvara turule. Saabuvad vliss-petsialistid, kes tulevad koos pe-rede ja lastega, nd on ksimus sobivas elamispinnas. Paljud ta-havad elada samas linnakus, kus peval td tehakse. Kirjeldatud nanss haakub meie visiooniga hoida linnakut pidevalt ts, et linnak oleks avatud 24/7, selgi-tas Prnits. Praegu valmib aad-ressil Ltsa 5 ks korrus, kuhu tulevad korterid. Sellele on lisan-dumas elamispindadega broo-hooneid. Niteks valmiv 13-kor-ruseline piku paaristorn on 44 000 ruutmeetrit suur. Sellest tuleb Eesti suurim kontormaja, kuid pame sinna teha ka eks-klusiivsemad korterid. Kauni-te vaadetega nii merele, vanalin-

    T allinnas ja Tartus elab peaaegu pool Ees-ti elanikkonnast. Ja seal on ka kinnisvara-turg vilgas. Mujal aga on asjad vga halvad. Kohtla-Jrve linn on 35 aastaga kaotanud 58% ehk 40 000 inimest oma elanikkon-nast. Kik on klaar, taasiseseisvumise ajal kolisid paljud sealsed elanikud idapiiri taha. Aga vrreldes 2000. aastaga on kadu olnud ikka 10 000 inimest!

    Valga linn, mille elanikud ei kolinud nii massiliselt Venemaale, on kaotanud sama ajaga kolmandiku oma elanikest. 18 000 elanikust on saanud 12 000.

    Teistes viksemates linnades on pilt kll veidi pa-rem, aga inimkaod on ikkagi mdetavad tuhande-tes isikutes ja arvud kmnetes protsentides. Linnad on tis mahajetud hooneid, kus 10-korterilises majas elab k-sik memm, kellel pole enam kuskile minna. Ja kinnisva-

    rahinnad kukuvad. Rusikareegel tleb, et korteris saab re-mondi tehtud 200300 euroga ruutmeetri kohta. Aga Val-gas maksabki keskmine korter 91 eurot ruutmeetri kohta, Kohtla-Jrvel 107 eurot. Mitte keegi ei taha sinna elamis-pinda soetada, sest td pole ja korteriostmine thendab rahasedeli otsast plema panemist.

    Tublid on linnaisad, kes tsimeeli ritavad luua tkoh-ti, meelitada oma imeilusasse, kuid poolenisti mahajetud vikelinna noori peresid ja helgeid pid. Nende vimalu-sed on piiratud, kui riik probleemi tervikuna lahendama ei hakka. Selle asemel tegeletakse lollustega, rimajade ps-tipanekuga, veeretatakse aktsiisisente hest taskust teise ja kiretakse sravate silmadega, kuidas Eestis elu paraneb.

    Meie vikese riigi vikesed linnad on tis imelisi lin-naosasid, miljvrtuslikke aguleid nagu meie Kalama-ja, majesteetlikke villasid nagu Kadriorg vi Prnu ran-narajoon. Seal pole umbe jooksnud liiklusega magistraa-le, paneme otsa puhtama hu ja olemegi saanud ideaal-se elukeskkonna, kuhu iga lettanud perepea oma pe-re viia tahaks. Kui seal ainult oleks kool, pood, apteek ja tkohad. Vi vhemalt korralik ja kiire hendus tko-haga. Aga neid jb ksnes vhemaks. Ning agulid lagu-nevad, villade katused kukuvad kokku ja alleed on inim-thjad. Sellest on vga-vga kahju. Vaene Eesti.

    Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

    KINNISMTEKurat, minge paariks pevaks mnda

    vikelinna, jooge kohalikega kaks kannu lut ja siis saate teada, kui

    p.s seal elu tegelikult on.

    Technopolis lemisTe As plvis Eesti Kinnisvarafirmade Liidult (EKFL) auhinna Kinnisvara tegu 2014. Mainor AS nukogu esimees lo Prnits, ks Technopolis lemiste omanikest ja nukogu liikmetest, tles, et auhind on pigem tunnustus lemiste City viimase kaheksa aasta tle ja arengule.

    edulugu

    Teistmoodi mtlemine ti auhinna

    nale kui lennuvljale. Suur-Sja-me tnava rde soovime ehi-tada 30-korruselised majad, nen-de ehitus seisab veel lubade ta-ga. Tahame linnakusse teha he wow-objekti, mida tullakse ka nii-sama vaatama. See tuleb raudtee-terminali kohale, kust sidetak-se eskalaatoriga esindusvljaku-le. Selle objektiga soovime vlja ehitada lemiste terminali, andes kaubanduskeskusele imposant-se vaate. Ilmselt tuleb vljakule ka hotell. Kui kisime Prantsus-maal messil, siis leidus mitmeid firmasid, kes olid huvitatud sinna hotelli tegemisest tsi kll, see vtab mned head aastad aega.

    Prnitsa snul pandi nen-de ri psti ilma toetuste ja abi-meetmeteta. Meil on phim-te, et toetuste ja kingitustega rik-kaks ei saa. Tahame, et kas vi moraalselt riik toetaks meie tege-misi vi vhemalt ei takistaks se-da, kommenteeris Prnits riigi-isade tegevust. On tore, et siinne trammitee saab valmis 2017. aas-tal ja ka linnaga on koost hea. Samas tekib kasvades ks prob-leem veel linnaku sisse- ja vl-jasidutee on kitsaks jmas. Pa-rema lbilaske jaoks oleks vaja, et Suur-Sjame tee lheks kohe Smuuli teeni 4-realiseks.

    EKFL-i tegevdirektor Tnis Rtel tles, et Technopolis le-miste AS plvis rii poolehoiu just pikaajalise, sihikindla, uuen-dusliku tegevuse, mitte ksnes 2014. aasta saavutuste eest. Mul-jetavaldavateks projektideks m-dunud aastal olid linnaku esimese 281-kohalise parkimismaja valmi-mine; Eesti suurima lunatoidu-restorani Dvigatel avamine, mis suudab teenindada kuni 3 000 ini-mest pevas, ning Ltsa 8a asuva Tallinna suurima broohoone kol-manda korpuse valmimine, mil-lega lisandus linnakusse 7500 m uut broopinda, lisas Rtel.

  • postimees, 13. mai 2015 kinnisvara ja ehitus || 3

  • 4 || kinnisvara ja ehitus postimees, 13. mai 2015

    thomas auvrtRahandusministeeriumi finantsturgude poliitika osakonna juhataja

    Nn vtmed panka ja vlast vabaks vimalus on olnud kasu-tusel eelkige erinevates USA osariikides. Sellise vla peatami-se lepinguga garanteeritakse laenuvtjale, et juhul, kui toimub hpoteegiks seatud vara sundmk, siis automaatselt toimub ka kogu tema vla kustutamine. Laenuvtja jaoks thendab see htlasi kohustust tasuda krge-maid laenuintresse. Lisaks tuleb laenuvtjal arvestada, et vla kustutamisel sundmgi tagajrjel on tal kohustus ksitleda kustutatud osa vlast brutosissetulekuna ja maksta riigile sel-lelt tulumaksu. Finantskriisi tulemusena on aga teadaolevalt ha-katud eelnimetatud vimalust USA-s piirama ja sellest loobu-ma. Vtmed panka ja vlast vabaks vimaluse kasutamine eeldab tegelikult vga likviidse kinnisvaraturu olemasolu, mis tagab aktiivset tehingute tegemist ja vara realiseerimist. Kuigi Ltis veti mdunud aastal vastu USA-ga sarnane regu-latsioon, ei ole see siiski ties ulatuses vrreldav USA omaga. Seadusemuudatused laienevad ainult uutele eluasemelaenude-le, mis on vljastatud alates 2015. aasta algusest. Seega on vtmed panka ja vlast vabaks phimtte kohaldamisala L-tis piiratud ulatusega. Teadaolevalt on niisuguse regulatsiooni ra-kendamine viinud olukorrani, kus pangad on piiranud laenude vljaandmist vljaspool pealinna. Phjuseks on kinnisvaraturu vhene likviidsus maapiirkondades ning juhul, kui kinnisvara pangale tagastatakse, siis on pangal keeruline seda edasi ma. Samuti on pangad suurendanud eluasemelaenude vtmisel omafinantseeringu osakaalu. Kuigi Ltis on elanikke ligi kaks korda rohkem kui Eestis, on neil uute eluasemelaenude kive vii-mastel aastatel olnud Eesti Panga andmetel viksem kui Eestis.ldiselt on Lti nitele vastavat iguspraktikat Euroopas suhte-liselt vhe kasutatud. Seega oleks mnevrra ksitav nn vt-med panka ja vlast vabaks printsiibi juurutamine Eestis. Te-gelikult viksid Eesti pangad lepinguvabaduse phimttest tu-lenevalt juba tna oma klientidele eluasemelaenu andmisel Lti igusega sarnaseid kokkuleppeid pakkuda. Tenoliselt nad se-da siiski erinevatel kaalutlustel teha ei soovi.Juba neli aastat tagasi justus Eestis vlgade mberkujundami-se ja vlakaitse seadus. Samas kohtutele esitatud avalduste arv nitab, et vlgade mberkujundamise menetlust on kasuta-nud vhesed. Seega enne, kui tormata Lti teed, oleks pigem oluline vlja selgitada, mis on olnud selle metoodika vhese ka-sutamise phjused. Vajaduse ja phjendatuse korral tuleks eel-nimetatud seadust muuta.

    selgitus

    martin-johannes raudeAdvokaadibroo Glinkman Alvin & Partnerid advokaat

    jarmo liiverNordea Pank Baltikumi laenutoodete ksuse juht

    Ltis vastuvetud seadus on ka Eestis ha enam aruteludesse too-nud populistlikke viteid, niteks pangad peaksid rohkem vastuta-ma ja pangad kiusavad laenuvt-jaid. Samas unustatakse ra, et pangad vastutavad oma igapeva-ses tegevuses paljude osapoolte ees. Peamiselt kigi inimeste ja fir-made ees, kes oma raha meile usaldavad ehk siis tavaliste hoius-tajate ees. Teiseks oluliseks gru-piks, kelle ees pangad vastutavad, on aktsionrid, kes on oma raha in-vesteerinud lootusega, et see v-hemalt tiesti kaduma ei lhe. Kol-mandaks ja mitte vhem thtsana vastutavad pangad ka laenajate ees ehk peame titma reegleid ja olema kindlad, et laenuvtja teeks oma suured elulised otsused vas-tutustundlikult ja kaalutletult.Olime Ltis valmis kigi laenajate eest vlja astuma ja esitama kae-buse riigi vastu, et kaitsta tavalist inimest seaduse eest, mis oleks tiesti nullinud nende vimaluse uut kodu soetada. Nimelt oleks seadusest tingituna suurenenud omafinantseeringu nue laenuvt-jate jaoks ligikaudu kahekordseks tavaprase 20% asemel.Mujal maailmas on sarnast lahen-dust, nagu Ltis prooviti rakenda-da, kasutatud peamiselt USA m-ningates osariikides ja Kanadas. Kui sveneda detailidesse, kuidas seal ssteem toimib, siis ei pruugi see laenuvtjale kige parem la-hendus olla. Nimelt on sarnase vtmed pangale laenuga reegli-na kohustus slmida kindlustus, mis katab vimaliku kahju raskus-te korral. Tegemist on kindlustuse liigiga, mida Eestis ega ka Ltis kindlustusseltsid ei paku ning ka mujal on see kindlustusliik tihti riigi enda poolt vlja ttatud. Sellise kindlustuse kulu tuleb laenuvtjal lisaks tavaprastele laenuga seo-tud vljaminekutele tiendavalt kinni maksta.

    PanGa nGeMus

    Vtmed panka pankade vastutusKevadiste valimiste eel leidis vtmed tagasi phimte endale koha

    nii Keskerakonna, sotsiaalde-mokraatide kui EKRE valimis-programmis. Kolme peale said mainitud erakonnad riigikogus 49 kohta, mis thendab, et teo-reetiliselt lahutab Eestit vt-med tagasi lahendusest vaid kaks hlt.

    Jaagu nide2007. aastal ostis Jaak endale Tallinnasse 50 ruutmeetri suuru-se korteri. Hind oli tolle aja kesk-mine: 1620 eurot ruutmeeter ehk kokku 81 000 eurot. Jaagul oli kogutud sissemakseks 10% ehk 8100 eurot. lejnud 90% ehk 72 900 euro peale vttis Jaak kolmekmneks aastaks kodu-laenu. Igakuine phiosa tagasi-makse oli 202,50 eurot.

    Kaks aastat hiljem kaotas Jaak t ega suutnud enam lae-nu tagasi maksta. Seetttu oli pank sunnitud realiseerima Jaagu korterile seatud hpotee-gi. Ehkki kohtutituril nnestus ma korter turu keskmise hin-naga, thendas see Jaagu jaoks siiski majanduslikku hvingut.

    2009. aastaks oli Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind langenud 46%, olles kigest 871 eurot ruutmeeter. Jaagu kor-ter maksis nd 43 550 eurot. Kahe aasta jooksul oli korteri hind langenud 37 450 eurot. Lae-nujk oli aga vhenenud kigest 4860 euro vrra. See thendab, et 2009. aasta alguseks oli laenu jk 24 490 eurot suurem kui se-da tagava korteri vrtus.

    Nii jigi Jaak prast korte-ri sundmki ja titemenetluse kulude katmist pangale ligikau-du 30 000 eurot vlgu. Kigest kaks aastat tagasi ostetud kor-terist oli jnud alles vaid vlg, mille tasumine vtnuks Jaagul tosin aastat.

    Poliitikud mistsid, et Jaak ja teised temasarnased vajavad abiktt. 2010. aastal veti vastu nn vlakaitseseadus, mis oma

    nimest hoolimata pidi kaitsma mitte vlga, vaid vlgnikku. Sea-duse eesmrk oli pakkuda ini-mestele vimalust makseraskus-te letamiseks ning pankroti-menetluse vltimiseks.

    See thendab, et kll mak-seraskustes olevatele, kuid mitte pris maksejuetutele inimeste-le tekkis vimalus paluda kohtul oma vlad mber kujundada, nii et inimene viks tasuda oma v-lad hiljem, osadena vi viksemas ulatuses. Vlgade mberkujunda-mise menetlus pidi andma mak-seraskustesse sattunud inimeste-le uue vimaluse. Veelgi enam, tu-levaste makseraskuste ennetami-seks pandi pankadele kohustus hinnata, kas inimene on ikka vi-meline laenu tagasi maksma ning ega talle laenust negatiivseid ta-gajrgi ei teki. Enam ei pidanud inimesed hindama, kas nad suu-davad laenu vtta, vaid pank pidi hakkama hindama, kas nad vi-vad laenu anda.

    Juhul, kui pank vastutus-tundliku laenamise phimtet rikub, vib laenuvtja nuda sel-lega tekitatud kahju hvitamist. Laenuvtja peab tagastama pan-gale laenu ksnes ulatuses, mil-lest on maha arvatud kik laenu saamisest tekkinud negatiivsed tagajrjed (nt viivis, leppetrahv, vara vhenemine).

    Lti eeskujuKuna kolme ja poole aasta jook-sul olid kohtud 114 lahendatud vlgade mberkujundamise avaldusest rahuldanud vaid 15, leidsid osad poliitjud, et senis-test abinudest makseraskus-tesse sattunud inimeste aitami-seks ei piisa ning eeskuju tuleb vtta Ltist.

    Nimelt otsustati Ltis kir-jutada eelmise aasta sgisel (heksa peva enne valimisi) seadusesse vtmed tagasi la-hendus (mitte ajada segi vt-med ktte lahendusega). Sisu-liselt thendab see, et inime-ne vastutab panga ees ksnes laenu eest ostetud eluasemega. Laenuvtjal on vimalus saada korraga priiks nii eluasemest kui laenust.

    Pangad pidid hakkama ar-vestama, et kinnisvarahindade kikumisest tuleneda viv elu-aseme hinna ja laenujgi ne-gatiivne vahe ei ole mitte enam laenuvtja, vaid laenuandja rii-

    siko. Sltumata kinnisvarahin-dade vimalikust langusest, pi-di eluaseme mgist saadav ra-ha katma kogu laenujgi. Tule-museks oli nutava sissemakse tus ning eluasemelaenude ar-vu vhenemine.

    Kigest kaks ndalat en-ne esialgset justumisaega ot-sustas Lti seim seaduse kehti-ma hakkamise kolme kuu vr-ra edasi lkata. Kmme peva enne muudetud justumisaega tehti vtmed tagasi lahendus valikuliseks.

    See thendab, et pank peab kll vtmed tagasi lahendust pakkuma, kuid klient ei pea se-da valima. Need, kellel viks laenu tagasimaksmisega prob-leeme tekkida ning lahendusest tepoolest abi olla, ilmselt kaks korda krgemat sissemakset te-ha ei suuda ning vtmed taga-si laenu ei vali. Sestap on vali-kuline vtmed tagasi lahen-dus ksnes teoreetiline.

    Vimalikud mjudEhkki erakondade lubadused olid tavapraselt loosunglikud ja konkreetne info vtmed ta-gasi lahenduse detailide koh-ta puudus, vib selle realiseeru-mise mjudest mningaid prog-noose siiski teha.

    Lti nitel vib eeldada, et kuna pank peaks hakkama li-saks laenuvtja tagasimakse ris-kile kandma ka kinnisvaraturu languse riski, suureneks eluase-melaenude omafinantseeringu nue. Kuna laenu saamine muu-tuks raskemaks, siis viks oo-data eluasemelaenude arvu ning sellest tulenevalt ka kinnisvara-tehingute arvu vhenemist.

    Samuti viks arvata, et kui nutav minimaalne sissemak-se tuseks, siis pikeneks ka sis-semakse kogumisele kuluv aeg. Seega thendaks suurem omafi-nantseeringu nue, et paljud esi-mest eluaset soetada soovivad inimesed peaksid koduostu edasi lkkama ning elama kauem -ripinnal. Paljukardetud vlaorjus asenduks riorjusega.

    Nii vikski oletada, et vt-med tagasi lahenduse suurimad vitjad oleksid rileandjad. Pan-kadel ning koduostjatel (kellest valdav osa suudavad eluaseme-laenu mitte ainult vastutustund-likult anda, vaid ka vtta) sellest tenoliselt kasu ei oleks.

    iDee. Lti eduloost innustatuna sooviti kirjutada vtmed tagasi lahendus ka Eesti seadustesse.

    tarmo KaseOber-Haus Kinnisvara juhatuse esimees

    Mis juhtus Ltis?Lti eelmise valitsuse suurim viga oli, et enne seaduse vastuvtmist jeti tegemata m-juanals. Valimiste-eelses vitluses on ka varasemalt loobitud populistlikke loosun-geid. Iseenesest pole

    selles midagi ebatava-list. Kuid ltlased lksid nii kaugele, et parla-ment saatis nimetatud eelnu ka presidendile kinnitamiseks. Kuna president on pangan-dustaustaga inimene, siis silis lootus, et an-tud jaburdust heaks ei kiideta. Seda suurem oli llatus, et ka presi-dendilt tuli soosiv hoiak. Vaatamata sel-lele, et kommertspan-gad tegid tubli selgi-tustd ning kirjelda-sid phjalikult, millise fiaskoga vib lugu p-

    dida. Kuna pankasid kuulda ei vetud, hak-kasid viimased loomu-likult tegema etteval-mistusi seaduse jus-tumise ootuses. Pea-mine samm enda ja klientide kaitseks oli omafinantseeringu-mra jrsk suurenda-mine. Klientide kait-seks selles mttes, et teatavasti ei tule pan-ka raha iseenesest see on ju heade klienti-de hoiustatud raha, millega tuleb hoolikalt ja arukalt mber kia.Mis siis edasi juhtus?

    Tarbija jaoks tusis omafinantseeringu osaprotsent pilvedes-se ning laenamine ji pigem jukate inimes-te rmuks. Jukam seltskond soetas ka varasemalt kinnisvara ilma pangalaenuta.Euribor on kll vga madalal tasemel, kuid selle tustes ajalooli-selt normaalsele tase-mele (45%-le), tu-seb pikaajalise laenu puhul tagasimakse u 50%.Tekkis ka ootus, et ku-na suur osa viksema

    ja keskmise sissetule-kuga inimesi ei saa enam endale laenuga kinnisvara soetamist lubada, hakkavad min-gi aja prast hinnad kinnisvaraturul lange-ma. Nii kukkus tehin-gute arv esimestel kuudel 1727% vrrel-des aastatagusega. Mdunud aastal pan-di ka piirangud vene-lastele, mis muutis nende elamislubade saamise kinnisvara soetamisel ebareaal-seks. Seega kukkus ostjate hulgast ra

    seltskond, kes ostis kallimaid ja eksklusiiv-semaid varasid Riia va-nalinnas ja Jurmalas, samuti uusarendusi. Selle tulemusena pa-nid oma boutiqueid kinni mitmed vahen-dusfirmad, kes olid keskendunud just ve-ne klientidele. Ja riiki ning kinnisvarasekto-risse ji tulemata tiendav raha, mida ei saanud investeerida edasi niteks uutesse arendustesse ja jrel-turu korteritesse-ma-jadesse.

    koMMentaar

    Mida saame ltlastelt ppida?

    Miks vtmed tagasi lahendus pole lahendus?

  • postimees, 13. mai 2015 kinnisvara ja ehitus || 5

  • 6 || kinnisvara ja ehitus postimees, 13. mai 2015

    Reinsalu snul ti uuring vlja 2 asja. Seda, et ventilat-sioonilahendusi ei viidud ellu lu-batud mahus ja tingimustel ning isegi kui lahendus oli vormip-rane, siis inimesed ei osanud ka-sutada ssteemi. Varasemast pe-rioodist on ka tiesti ebannes-tunud teostamisi ja hiljem tuleb elanikel seda ikka maksta pan-gale nagu surnud hobust. Ven-tilatsiooniteema on alati le-val, kui rkida renoveerimis-tde vajakajmistest. Fassaa-di- ja katusetd on paremini teostatud aga neid on ka pike-malt tehtud.

    Kredexi hoonete energiat-hususe projektijuht Kalle Kuusk selgitas, et varasemalt on the-lepanu alt vlja jnud siseklii-ma teema. Hoone fassaad on soojustatud aga ventilatsiooni lahendus on jnud tegemata see annab suure soojuse kokku-hoiu aga elad nagu kotis, mis pi-kas perspektiivis mjutab kind-lasti inimeste tervist ja annab li-sariski allergiatele, tles Kuusk. Korterite hu eelsoojendamise nue on uues meetmes sees ja ventilatsiooni mra on ka piira-tud normidega. Kui inimest toas ventilatsiooni avast tulev hl ei hiri , siis ta ei lhe seda ka kin-ni toppima. Samas ruumiphist ventilatsiooniseadet ei saa enam kasutada, selgitas Kuusk.

    Kortermajade renoveerimisega te-gelev Balti Vara Fassaadid juhatu-se liige Aimar Unt tles rekonst-rueerimistoetus kommenteerides, et see on riigi poolt ainuige l-henemine olemasoleva elamufon-di korrastamiseks ja energiathu-suse saavutamiseks. Oluliselt on laiendatud ka kulude abiklblik-kust. Nd saab toetust ka ni-teks vee- ja kanalisatsioonisstee-mide ning elektrissteemide uuen-damiseks ja pikesepaneelide pai-galdamiseks. Lisaks on abiklbuli-kud ka trepikodade renoveerimi-sega seotud kulutused, snas Unt.

    Kvaliteet tusebRekonstrueerimist toetatakse vastavalt 15%, 25% ja 40% (Ida-Virumaal 50%) ulatuses. Kui va-rasemalt oli toetuse saamise eel-duseks saavutatav energiass-tu protsent, mille arvutas ja kin-nitas audiitor, siis nd on tar-vis teha energiathususarvutus (ETA) ning saavutada vastavalt klass E, D vi C. Kik projektid lbivad KredExi ekspertiisi, kus

    projekteeritud lahendused ja ETA le kontrollitakse.

    KredExi eluaseme ja energia-thususe divisjoni juht Triin Re-insalu snul on neil ekspertiisi tegemiseks 14 peva. Kontrolli-mata ei j kski projekt. Varase-malt olid projektid vga nrgad, isegi korraliku projektiga tehti nii palju muudatusi, et olukord vis seejrel muutuda tugevalt. Nd on uues mruses nue, et poole protsessi pealt muudatusi tehes peab histu uuesti, nd juba omavahenditest, projekti ekspertiisi esitama.

    Rhk on korterite sisekliimalUnti snul on uues mruses oluline rhk pandud sisekliima tagamisele. Phjuseks peab ta Kredexi tellimusel tehtud uurin-gut, kus mdeti eelmise toetus-meetme perioodil rekonstruee-ritud hoonete sisekliimat. Tule-mused olid vga kehvad ega vas-tanud nuetele. Nd on hu-vahetusele kehtestatud nudeid karmistatud ja stestatud tpsed huvooluhulgad ja huvahetus-kordaja. Lisaks on vaja teha p-rast tde lppu kikides korteri-tes mtmised, et mruses nu-tud huvooluhulgad oleksid ka ta-gatud. Mtmisi tendav mdis-tusprotokoll on htlasi ks toe-tuse vljamakse eeldustest, sel-gitas Unt.

    uus meede

    Arvestades olemasoleva ela-mufondi arhitektuurset eripra ja tehnossteemide olukorda, saab sisekliima tagamine olema ks keerukamaid vljakutseid. Samas, tuleb tdeda, et vanemate kor-termajade sisekliima olukord on halb ning selle parendamine -retult oluline, snas Unt.

    le 15% toetusmraga kor-termajade renoveerimisel tuleb protsessi kaasata tehniline kon-sultant, kes on lbinud korterela-mute rekonstrueerimise pdevus-koolituse. Konsultandi lesanne on nustada korterihistu (K) juhatust kogu protsessi vltel.

    Mistlik oleks konsultant kaasata protsessi pris alguses, veel titsa idee faasis. K ja teh-nilise konsultandi koosts tu-leks esmalt paika panna eesmr-gid, mida tpsemalt soovitakse rekonstrueerida, mis on eelda-tavad tulemused ja seejrel juba kaaluda, kui suurt toetusmra taotleda. Seelbi on vimalik pro-jekteerijale anda ige lhtelesan-ne ning ei kulutata asjatult aega ja raha, soovitas Unt. Uus m-rus on vrreldes eelmisega olu-liselt keerukam. Oleks palju eel-dada, et K juhatus iseseisvalt uue mruse valguses ainuigeid otsuseid teeks. Ehitaja seisuko-halt vaadatuna on tehnilise kon-sultandi kaasamine uue meetme raames igati igustatud.

    Reinsalu selgitas tiendavalt, et omaniku jrelevalve on eri asi vrreldes tehnilise konsultan-di rolliga. Kokkuvttes ei peaks konsultandi palkamine korteri-histule kaasa tooma suurt ku-lu tusu. Tehniline konsultant on uus hoob, et vhendada ki-ki riske, snas Reinsalu. Erine-vatest vestlustest on vlja paku-tud, et tehnilise konsultandi t-tasu suurus vib olla ks prot-sent ehitustde maksumusest. Arvan, et tehnilise konsultandi hind viks olla tunni-, mitte pro-jektiphine. Konsultandi t h-vitatakse alles koos kogu projek-ti maksumusega, me ei tee vahe-peal jooksvaid makset.

    Konsultandi vastutusest r-kides ji Reinsalu napisnaliseks. Lepingu jrgselt ta vastutab s-lise tegevuse eest histu eest ja vastutab vlaigusseaduse jr-gi. Seega eeldab nude esitamine pikka kohtukigu protsessi, kui vaidlus tekkib, tles Reinsalu. Tehniliste konsultantide nime-kirjas olek on thtajatu aga kui saame signaale, et konsultant on ebapdev, siis vime ta kustuta-da ka nimekirjast.

    Reinsalu tles, et KredExil on uue vimalusena igus teosta-da renoveeritavatel objektidel pis-telist kontrolli. Oleme varasemalt teinud kll prast tde teosta-mist paikvaatlusi, nd hakkame

    KorTermAjADe renoveerimiseKs avas KredEx aprillis uue rekonstrueerimistoetuse. Projektide rahastamisperiood on 2015-2020 ning le 15% toetusemra taotlejal peab olema kaasatud tdesse pdev tehniline konsultant.

    Uus toetus seab karmimad nudedkontrolli tegema ehitustde kes-tel vltimaks hilisemaid llatusi.

    Garantiitde aeg pikenesUue meetme valguses ei saa mainimata jtta teostatud t-dele viie aasta pikkust garantii nuet. Unti snul paneb see tu-gevalt proovile ka kige vimeka-mad ja suurte kogemustega kor-termajade renoveerijad. Kd peavad endale aru andma, et te-gemist on suurte ehituslepingu-tega ning partneri valik on li-oluline. Veelgi enam, tuleb teos-tada phjalik ettevtte anals, mis peaks vlja tooma vimeku-se, kogemuse tehtud tde ni-detega ning andma kindluse, et valitud ehitusfirma suudab kor-termaja terviklikult renoveerida ning viie aasta prast veel ka tu-rul psida. Kui rkida K juha-tuse panusest protsessi, siis ette-vtete taustaanals ning nende-ga suhtlemine enne lepingu sl-mimist on kindlasti ks olulise-maid kohtusi ja lesandeid. Ai-nult lpphinda vaadates vidak-se saada vga vheste kogemuste-ga ehitusettevte, kes pole teadlik kortermajade turu spetsiifikast ning samuti ei kasuta alltvt-jate osas oma ala spetsialiste, oli Unt veendunud. nneks po-le Kl kohustust valida hinna-pakkumiste seast kige odava-mat. Suurte kortermajade eelar-ved on ks miljon eurot, millest siis 40% katab Kredexi toestus. Arvestada tuleb seda, et ehituset-tevte saab selle 40% ehk miljo-ni euro suurusel projektil 400000 eurot Kredexilt ktte peale kigi tde lppu. Senikaua peab ehi-tusettevte majandama aga oma-kapitaliga. Kas ka viksem ehi-tusettevte tuleks selle lesan-dega toime?

    Reinsalu snul on nue loo-dud histu kaitseks. Nemad tee-vad ju meeletult suure investeerin-gu. Ehitusseaduses on minimaal-selt 2 aastat garantiinude pikkus aga alati vib ju pikema aja kokku leppida, tles Reinsalu. Lihtsalt soovime, et olemasolev lepingu-line t tehtaks kvaliteetselt, see ei peaks eraldi ehitustde hinda tstma. Tegu pole siiski keerulis-te objektidega. Arvan, et ehitajate pakutud, pikemast garantiiajast tingitud, hinnatus kaks protsen-ti on siiski liiga suur. Sltub mui-dugi konkreetsest ehitusettevt-test. Mina isiklikult ei usu, et see tstab nii palju hindasid. Eks me uue meetme nuetega viskasime tiiki vikese mrsu.

    Ehitusettevtete nurina pea-le garantiiaja pikenemisest lisas Kuusk, et mugavusstoonist vlja tulek on ikka ebamugav.

    menetlemise kiirusKredExil on aega renoveerimis-toetuse taotluse menetlemiseks 60 peva. Pigem on nii pikk pe-riood erandlik. Usume, et koos ekspertiisiga on see siiski ks kuu. Kohe prast heakskiitva eks-pertiisi vastuse saabumist tuleb pangast saada positiivne laenu-otsus. Meil ei lhe prast panga otsust kauem aega kui 10 peva. Oleme teinud kik endast sltuva, et need meetmed oleks toimivad; tehniline konsultant, ekspertiis ja meie igus teha vahepeal vaatlu-si - need kik tidavad hte ja sa-ma eesmrki, selgitas Reinsalu.

    Tehniline konsultant Hendrik Kippar tles, et korterihistud pi-gem ksivad hinnapakkumist, kui sisu. Kortermaja renoveerimisel on nii palju etappe, konsultandi t hind sltub sellest, kui palju soovib histu ise ra teha ja palju nad soo-vivad, et tehniline konsultant teeks. histul on vga suur roll re-noveerimisprotsessi lbiviimisel ja nad teevad oma otsuseid lbi ld-koosoleku. Seega, peaks konsul-tant ainult konsulteerima, erinevad versioonid lbi analsima - mitte ise otsustama. Tehtavad otsused puudutavad majaelanike elusid ja heaolu, nad peaks oma ohje ise hoidma. Niteks kui tehniline kon-sultant vtab oma ngemuse ja ajab taga ainult raha kokkuhoidu. Samas vib olla veel muid kritee-riume, mida histu ise oluliseks peab, selgitas Kippar. Osadel histutel on vga hea ngemus mi-da nemad peavad tegema ja kon-sultandilt soovitakse ainult erine-vate lahenduste pakkumist. Ni-teks ventilatsiooninue on karmis-tunud ja histu ei pruugi uute la-hendustega ise kursis olla.Kippari jutust selgubki, et enim kardavad histud renoveerimis-tdele esitatud rangemaid nu-deid ja pelgavad kas suudetakse reaalselt neid ka tita. Kardetakse tde mahtu, nii korterite sees kui maja juures. Kige hirmutavam on ventilatsioonitde osa.Ksimusele, millist lisavrtust saab tehniline konsultant histule pakkuda, vastas Kippar, et nd on olemas keegi, kes on selle meetme endale selgeks teinud ja oskab selle mruse raames anda histule nu milliseid nudeid tuleb tita. Kindlasti on tehniliste kon-sultantide tase vga ebahtlane, on inimesi, kes on lpetanud ehita-ja vi projekteerija elukutse ja neid, kes histu sees on ise ennast vastavate teemadega kurssi vii-nud. Oluline on konsultandi vara-semad teadmised, kuidas eesmr-ki saavutada ja milliste vahendite-ga seda teha - nii tulebki mngu varasem kogemus.Kippari arvates sujub histu t tehnilise konsultandiga, kui phen-datakse aega olla kursis teineteise tegemistega. Et asjad sujuks, tuleb hoida ktt pulsil. Konsultant, omalt poolt, peaks tingimata kik protses-si vtmekohad histuga koosklas-tama. histu peab ikka kontrollima ja kaasa mtlema, mida talle paku-takse ja kas nende soove tegelikult ka realiseeritakse. Konsultandil jlle peaks olema valmidus esineda ld-koosolekutel, sellega vetakse hs-ti palju hirmusid maha ja antakse rohkelt selgitusi kogu protsessist, snas Kippar. Konsultandi teenuse tasust rki-des tles Kippar, et histu jaoks peaks konsultandi teenus olema tkit, kus on algus ja lpp. Mina tunnitasu eest ei osutaks teenust. Lihtsam on rkida konkreetsetest tetappidest, snas lpetuseks Kippar.

    koMMentaar

    Tehniline konsultant annab lisavrtust

    juuli laanemetsteemalehe toimetaja

    On pitud eelmise perioodi KredExi

    toetusmeetme vigadest ja kitsaskohtadest ning uue mruse

    koostamisel on ptud neid vltida.

  • postimees, 13. mai 2015 kinnisvara ja ehitus || 7

    lik teha vastastikune testament. Kui aga lahkunu eluaja jooksul oma viimset tahet ei avalda, toi-mub primine seaduse jrgi.

    Seadusega on prijad liigita-tud hierarhiliselt lhedastest su-gulastest kaugemate sugulaste-ni. Seadusejrgsed prijad pri-vad kolmes jrjekorras: I jrkonprimaigustatud

    kadunukese alanejad sugu-lased;

    IIjrkvanemadjanendeala-nejad sugulased;

    IIIjrkvanavanemadjanen-de alanejad sugulased.Alanejad sugulased on lap-

    sed ja lapselapsed. Seega pri-vad kigepealt kadunukese lap-sed. Kui laps on prandi avane-mise (surmapev) ajaks samuti surnud, privad tema alanejad sugulased (kadunukese lapselap-sed). Lapsed privad prandvara vrdsetes osades. Surnud vane-ma asemele astunud lapsed p-rivad vrdsetes osades selle osa prandist, millele olnuks igus nende surnud vanemal.

    Kui esimese jrjekorra pri-jaid ei ole, saavad primisigu-se teise jrjekorra prijad ehk kadunukese vanemad vrdsetes osades. Ka siin on analoog esi-mese jrjekorra prijatega. Ni-melt, kui hte vanemat enam elavate kirjas ei ole, privad te-ma alanejad sugulased (kadunu-

    evi hindpereRaid & Ko Kinnisvara- ja igusbroo jurist

    Mis on primine? Seaduse t-henduses on primine isiku surma korral tema vara lemi-nek teisele isikule. Prandaja on isik, kelle vara tema surma kor-ral teisele isikule le lheb.

    Seega oma eluajal on pran-daja prandvara omanik ja nau-dib kiki omanikuks olemisest tulenevaid eeliseid ja kannab vastutust. Prijajaoksomandavadp-

    rimisiguslikud normid t-henduse alles prandi ava-nemisega, see thendab p-randaja surmaga.

    Enneprandiavanemistp-rijal subjektiivset igust p-randvarale ei teki.

    Prandajasaabomavarava-balt ksutada ja prijal on i-gus vaid sellele varale, mis prandi avanemise hetkel prandajale kuulub. Seega on prand prandaja vara, mida pritakse. Igal inimesel on igus eluajal

    teha korraldusi enda vara k-sutamiseks prast tema surma. Selleks on vimalik teha testa-ment vi slmida primisleping. Sellise viimse tahtega nidatak-

    se les vastutustunnet, jtma-ta vara jagamist lhedaste lu-le ning vhendades nnda pin-geid vara jagamisel. Eriti oluli-ne on see abielus olevate isiku-te korral.

    Vr on laialt levinud aru-saam, et surma korral on p-rijaks vaid kauem elav abikaa-sa. Kui testamenti tehtud ei ole, on prijateks abikaasa krval ka lapsed ja lapselapsed ning nen-de puudumisel vanemad ja ed-vennad. Niisuguse olukorra vl-timiseks on abikaasadel vima-

    seadus kese ed-vennad). Surnud vane-ma asemele astunud lapsed p-rivad vrdsetes osades selle osa prandist, millele olnuks igus nende surnud vanemal.

    Kui ka teise jrjekorra pri-jaid ei ole, privad kolmanda jr-jekorra prijad ehk kadunukese vanavanemad. Kui prandi ava-nemise ajal on elus kik vanava-nemad, privad nad kogu pran-di vrdsetes osades. Kui isa- vi emapoolne vanavanem on sur-nud, astuvad tema asemele te-ma alanejad sugulased (kadu-nukese tdid-onud). Kui tal ala-nejaid sugulasi ei ole, prib te-ma osa sama poole teine vana-vanem. Kui ka teine vanavanem on surnud, privad tema alane-jad sugulased.

    Kui prandi avanemise ajaks on surnud mlemad isa- vi emapoolsed vanavanemad ning neil ei ole alanejaid sugulasi, p-rivad teise poole vanavanemad vi nende alanejad sugulased.

    Nagu eelpool kirjeldatust nhtub, ei kuulu leseks jnud leelanud abikaasa hegi jrje-koha juurde.

    Tema prib koos pranda-ja sugulastega. Abikaasa pran-diosa suurus sltub sellest, mil-lise jrjekorra prijate krval ta prib. Mida kaugema jrjekorra prijad primas on, seda suurem on abikaasa prandiosa.

    mis sAAb prAsT surmA? Inimese surm on alati vga kurb sndmus, eriti, kui on tegemist lhedase inimesega. Prast kadunukese viimsele teekonnale saatmist tuseb paratamatult ksimus mis saab tema maisest varast ehk kuidas toimub primine.

    Prandaja, testament ja prijadSeaduse kohaselt prib abi-

    kaasa: Ijrkprijatekrvalvrdselt

    prandaja lapse/laste osaga, kuid mitte vhem kui 1/4 prandvarast.

    IIjrkprijatekrval1/2p-randvarast.Kui ei ole sugulasi esimesest

    ega teisest jrjekorrast, prib p-randaja abikaasa kogu prandi ehk vanavanemad prida ei saa.

    Abikaasa primisiguse juu-res tuleb kindlasti arvestada as-jaoluga, kas prandaja oli oma surmahetkel vi enne seda abi-elus ja milline oli abikaasade va-rasuhe vara omandamise ajal.

    Kui abikaasade vahel kehtis abielu kestel hisvarareiim ehk varahisus, siis kik asjad ja i-gused, mis sel ajal omandati, on abikaasade hisvara. Lahusva-raks loetakse abikaasa poolt en-ne abiellumist omandatud vara ning vara, mille abikaasa on abi-elu kestel omandanud kas kin-ke- vi primise teel.

    Prida saab vaid prandaja vara. Seega lheb prijatele le surnud abikaasa lahusvara ja tema osa hisvarast. leelanud abikaasa osa hisvarast kuulub temale perekonnaiguse alusel. Seega, kui prandvara hulgas on abikaasade hisvara, saab lee-lanud abikaasa nuda primis-menetluse kigus talle omandi-

    iguse alusel kuuluva osa eral-damist hisvarast.

    Lisaks prandi osale on le-elanud abikaasal igus nuda isikliku kasutusiguse seadmist kinnisasjale, mis oli abikaasade hine kodu. See ste teenib p-randaja abikaasa sotsiaalse kait-se thustamise eesmrki ehk annab leelanud abikaasale i-guse eluga edasi minna elukoh-ta vahetamata vi seda jagama-ta teiste prijatega.

    Kui aga kadunukesel ei ole esimese, teise ega ka kolman-da jrjekorra prijaid ja testa-ment ji tegemata, on prijaks prandi avanemise koha kohalik omavalitsusksus. Kui prand on avanenud vlisriigis ja p-rimisele kohaldatakse Eesti i-gust, on prijaks Eesti Vabariik.

    Kui prijaid on mitu, moo-dustavad nad prandvara hisu-se. See thendab, et prijad k-sutavad prandvara vaid hiselt. kski prija enda osa prandva-rast vabalt ksutada ei saa, sel-leks on vajalik kigi kaasprija-te konsensus.

    Jrgmises osas ksitleme testamendiga tehtavaid korral-dusi.

    Primisest loe lhemalt ksiraamatust Primine. Prandaja, testament ja p-rimine ehk mis saab peale surma?, Evi Hindpere, Kinnisvarakool 2015

    Evi Hindpere. FOTO: SCANPIX