8
IDEID VALIMISTEKS: Peep Sooman viskab Kinnismõtte kolumnis poliitikutele järamiseks paar lennukat ideed. Lk 2 Raul Reino analüüsib Kiyosaki-nimelise väikearendajate buumi levikut turul. Lk 3 Tiit Kuusik: Kuna teame, et vaikus on inimestele väga oluline, siis pöörame kesklinna arendusprojektide puhul suurt tähelepanu sellele, et tagada hubane ja vaikne kodu. Lk 4 11. VEEBRUAR 2015 TEEMALEHT

Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2015

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Postimehe kinnisvara ja ehituse teemaleht

Citation preview

Page 1: Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2015

IDEID VALIMISTEKS:• Peep Sooman viskab Kinnismõtte kolumnis poliitikutele järamiseks paar lennukat ideed. Lk 2• Raul Reino analüüsib Kiyosaki-nimelise väikearendajate buumi levikut turul. Lk 3

Tiit Kuusik: Kuna teame, et vaikus on

inimestele väga oluline, siis pöörame kesklinna

arendusprojektide puhul suurt tähelepanu sellele, et tagada hubane ja vaikne kodu. Lk 4

11. veebRuaR 2015

TeeMaLeHT

Page 2: Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2015

2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 11. veebruar 2015

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, [email protected], tel 666 2194

Kinnisvarareklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, [email protected], tel 666 2330 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, [email protected], tel 739 0395

ehitusreklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, [email protected], tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, [email protected], tel 739 0391

Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

kinnisMÕte

Peep Sooman:

Ideid valimisteks

E rakondade valimiskampaania on täies hoos, kuid mõned head ideed on piisavalt kaua laagerdunud, et need poliitikutele jära-miseks visata. Loomulikult kinnisvaravõtmes, loomulikult sama naeruväärselt, kui on tänavused sisutühjad valimisreklaamid.

Küttekulud nulli! (Ja eesti energia ka)Kord aastas kõige külmemal kuul maksab riik teie küttekulud

kinni, olgu selleks jaanuar, veebruar või aprill. Kust tuleb raha? Eesti Energia 2013. aasta kasum oli 160 miljonit eurot. Kui

see jagada ümmarguselt 600 000 eluaseme peale, siis saaks selle eest maksta 266 eurot iga majapidamise kohta. Peaks välja tulema küll. Loomulikult tuleb kohendada mõnda seadusepügalat, et liigne (eri)maksukoormus summat ei ka-handaks, kuid see on koalitsiooni jaoks vormistamise küsimus.

Püsikulude langus suurendaks inimeste maksevõimet ja stimuleeriks kinnis-varaturgu.

Igaüks on oma laenu sepp!Põhiseaduse § 19 sätestab, et igaühel on õigus vabale eneseteostusele. Ei näe põhjust, miks erasektoris tegutsevad kommertspangad peaksid piirama inimes-te laenuvõimalusi, võttes sellega neilt ära ka võimaluse elada unelmate kodus.

Seega peaks igal perel olema võimalus võtta isiklik eluasemelaen talle sobi-vatel tingimustel.

Eesrindliku e-riigina loodaks selleks eraldiseisev laenuportaal www.unelma-tekodu.ee, kus saaks lihtsalt ja turvaliselt eluasemelaenu vormistada.

Kui mõni üksik leibkond teeb ka valearvestuse, siis loomulikult lasub vas-tutus kohustuste ees ainult tal endal, samas suureneks hüppeliselt tööhõive laenude sissenõudmissektoris – juristid, advokaadid, inkassofirmad, kohtutäi-turid ning pankrotihaldurid leiaksid vahepeal kiratsema läinud ärid jälle õil-mitsemas ning ühiskondlik tasakaal säilib. Ajutisi võnkeid siluda ning pankade riske maandada aitab riiklik stabilisatsioonifond.

Tarbijakeskne laenuturg stimuleeriks kinnisvaraturgu märkimisväärselt ning sellega kaasnev ülikiire hinnatõus suurendaks oluliselt nii riigi SKP-d kui ühis-konna jõukustaset.

väikelinnad teemaparkideks!Nagu hirmu külvanud Pääsküla prügilast sai kaunis rohekuppel, nii muudame raskustesse jäänud väikelinnad rahvusvahelisteks teemaparkideks.

Õhime väikelinnade unarusse jäänud kortermajad, kolime sealsed elanikud suurematesse linnadesse, kaotame sotsiaalse kihistumise ning tööpuuduse, sa-mal ajal lahendame seeläbi tööjõupuuduse suuremates majanduslikes tõmbe-keskustes.

Läbirääkimisi rahvusvaheliste investoritega saab alustada juba päev pärast valimisi.

Rääkimata kohalike probleemide lahendamisest, suurendaks projekt «Tee-mapark» oluliselt otseinvesteeringuid Eestisse, samuti välisturistide osakaalu ning nende poolt Eestis kulutatud raha hulka.

Mõned teemapargiideed:•põhjapoolkerasuurimloomaaed;•tippspordikeskuspotentsiaaligamuutudaorgaaniliseltolümpiakülamas-taapidegasporditsentrumiks;•BaltimaadejaLääne-Venemaakonverentsikeskus(vtkaPoznanCongressCenter,pcc.mtp.pl/en);•hasartmängude-jameelelahutuskeskus;•maksuparadiis.

Maa väärtus neis piirkondades kasvaks kolossaalselt.

Pensionäride küla!Kulud söövad pensioni? Sõbranna elab 20 kilomeetri kaugusel? Tunned, et oled noortele jalgu jäämas? Jõuaksid veel tööd teha, ent konkurents lämmatab?

Lahenduseks on väikelinnade õhkimise ning tühjendamisega seotud tee-maparkide kõrvale rajatavad pensionäride külad, mis luuakse olemasoleva ela-mufondi osalise säilitamisega ning energiasäästlikumaks muutmisega.

Suurte tulude tagamiseks peab teemapargiga olema hõivatud igapäevaselt sadu, kui mitte tuhandeid inimesi – koristajad, valvurid, piletimüüjad, loomata-litajad, toolinihutajad jt. Seda kõike saavad teha pensionärid, kelle ootused sis-setulekutele pole erinevalt noortest eriti agressiivsed.

Pensionäride küla on all-in-one-lahenduseks nii noortele kui vanadele, nii riigile kui ettevõtjatele, rääkimata pensionäridest endist.

Edumeelsed noored ei pea enam kortermajade renoveerimisel võitlema keskmisest madalama sissetulekuga pensionäride vastasseisuga. Pensionäridel tekib oma kommuun, kus nende sõna maksab!

Riik saab pensionäride tööhõivet ja sissetulekuid suurendades külmutada pensionid ning suunata vaba raha teemaparkide arendamisesse, piirkonna ette-võtjatel oleks kasutada kontsentreeritud soodne tööjõud.

Jõudu tööle!PS. Autor soovib toonitada, et antud artiklis tögati ainult poliitikuid ja nende

mannetuid katseid inimesi lollitada.Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

KINNISMÕTENagu hirmu külvanud Pääsküla prügilast sai kaunis

rohekuppel, nii muudame raskustesse jäänud väikelinnad rahvusvahelisteks teemaparkideks. tide ettevalmistamist, millega al-

les täna turule jõutakse. Nii on hinnatõusu perioodi lõpuks pak-kumisse jõudnud hulk uute kor-terite projekte.

Suur pakkumine on loonud uue keskkonna, kus juba täna näeme, et mitmete projektide korterite müük on vaatamata ak-tiivsele müügi- ja turundustööle praktiliselt seiskunud.

Konkurentsi tihenemise tõt-tu prognoosime uute korterite hindadele 2015. aastal seisakut. Hinnad saavad kerkida ainult selle arvelt, kui ostjatele paku-takse paremat asukohta või min-git lisaväärtust. Lisaväärtusteks võivad olla hoone parem ener-giaklass, köögimööbel ja muu si-sustus või näiteks nutikad lahen-dused kodu juhtimiseks.

Üüriturg vajab uut pakkumistKorterite aeglustuv müük võib üüripakkumisse uusi korte-reid juurde tuua. Üürikorteri-te nõudlus siiski ületab jätku-valt pakkumist, seda eriti oda-vamate korterite sektoris. See-tõttu võib öelda, et üüripakku-miste lisandumine on igati ter-vitatav nähtus.

Elar ToomsaluRE/MAX Central kinnisvara müügipartner

ProGNoosTallinna korteritehingute arv on käinud üles-alla nagu Amee-rika mägedel. Hinnad on kii-relt kasvanud ja see ei luba ar-vata, et tehingute arvul peaks olema põhjust järgmiseks spur-diks tõususuunas.

Uute korterite turg on kas-vava pakkumise valguses aktiiv-ne, kuid siingi tuleb tegemist te-ha hinnasurvega – tehingute arv hoiab hindu kerkimast. Pi-gem võime oodata stabiilset või pisut vähenevat korteritehingu-te arvu.

Lisaväärtus müübKui nõudlust jääb vähemaks, ei saa hinnadki tõusuteed jätkata. Nii ootame 2015. aastalt stabiil-seid hindu, kuid pole sugugi ül-latav, kui üksikutes piirkonda-des või üksikute arenduspro-jektide lõikes tuleb kinnisva-ra müümisel teha olulisi hin-naalandusi.

Konkurents uute korterite vahel tiheneb. Kiire hinnatõusu ajal ehk 2012.–2013. aastal tun-dus kinnisvaraarenduse pers-pektiiv lõputu. Paljud kinnisva-raarendajad alustasid siis projek-

Pakkumise suurenemine võib avaldada üürihindadele sur-vet languse suunas. Samas sun-nib maksuameti töö üüritulu maksustamise nimel endise tu-lususe säilitamiseks üürileand-jaid üürihindu kergitama.

Prognoosime, et korterite üürihinnad püsivad 2015. aastal stabiilsed. Üürihindade langus saab toimuda siis, kui pakkumi-ne peaks hakkama väga kiirelt suurenema, kuid seda hetkel et-te ei näe.

Finantseerimise turg toetab kinnisvarasektorit. Tänane et-tevaade ei näita, et euribor ehk sellest tulenevad intressimäärad peaksid kasvama hakkama. See teeb laenuvõtmise soodsaks. Fi-nantseerimise turgu toetavad pangad, kel on küllaga hoiuseid, mille arvelt laenu pakkuda.

Prognoosime, et 2015. aasta finantseerimise turg ja intressi-määrad on laenuvõtmist ja seelä-bi kinnisvaraturgu toetav.

Suund edasi, kuid aeglasemaltKorterite hinnad on alates 2009. aastast kerkinud oluliselt kiire-mini kui sissetulekud. Seetõt-tu ootame, et käimasoleval aas-tal toimub turu rahunemine ja loodetavasti jõuab sissetulekute kasv kinnisvarahindadele järele.

Elamispindade turg rühib igal juhul positiivsete arengu-te suunas. Suuri tagasilööke või märgatavaid hinnalangusi ei peaks kinnisvaraturult ootama.

RAHULIK STABIILSUS. Tallinna elamispindade turu suuremad tõusud on tänaseks selja taha jäänud. Alanud 2015. aastalt võib oodata stabiilset või pisut vähenevat elamispindade tehingute arvu ja survet hindadele.

Kinnisvaraturg ootab sissetulekute kasvu

Tänane ettevaade ei näita, et euribor ehk sellest tulenevad

intressimäärad peaksid kasvama hakkama. See teeb

laenuvõtmise soodsaks.

Kuniks sissetulekud järele ei jõua, võib suurematest korteritest vaid aknast vaadates unistada. foto: LIIS tREIMANN

Kinnisvara ja Ehituse teemalehe naistele pühendatud number ilmub 11. märtsil

Page 3: Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2015

postimees, 11. veebruar 2015 kinnisvara ja ehitus || 3

Robert Kiyosaki Eestis tutvus-tamist ei vaja. Kuigi üks tema tuntumaid ettevõtteid RichGlobal sattus juba mõni aas-ta tagasi pankrotiprotsessi ja tuntud bestsellerite autori mai-ne on kõikima löönud, ei näita Eestis tema tähelend peatumi-se märke.

Eesti keelde on tõlgitud kau-gelt üle kümne Kiyosaki raamatu ja tema cashflow-klubid tegutse-vad väga aktiivselt paljudes Eesti linnades. Kiyosakil on Eestis vä-hemalt sama palju järgijaid kui pühakVissarioniljüngreidSibe-ris.

Rahamass tahab paigutamistKiyosaki turundus on olnud hiilgav, mistõttu polegi imes-tada, et inimeste hulk, kes ta-havad rikka isa kombel rikkaks saada, on märkimisväärne. Pas-

Domus Kinnisvara analüüti-kud on viimases turuanalüüsis välja toonud, et varasemate aasta-tega võrreldes tekkis 2014. aastal kinnisvaraturule üsna palju n-ö väikearendajaid, kes ostsid sood-salt 1- või 2-toalise korteri, mis re-noveerimise järel võõrandati. Ku-na selliste tegijate vahel konku-rents tihenes, tõusid ka remonti-vajavate korterite hinnad.

Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 eurot, siis 2013. aas-ta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 piiri.2014.aastaIVkvartaliseisu-

ga maksis Mustamäel kapitaalre-monti vajav 1-toaline korter juba keskmiselt 38 000 eurot. Seega võib teha järelduse, et väikearen-dajate aktiivne tegutsemine on ai-danud kaasa kinnisvaraturu taas-tumisele ja hindade kasvule. Nen-de arv on niisugune, mis suudab teataval määral mõjutada kogu nõudlust turul.Väikearendajatehulkavõib

klassifitseerida ka need inves-torid, kes ehitavad ja renovee-rivaid väiksemaid, maksimaal-selt kümne elamispinnaga kor-

gas on nii 20-ndates valgekrae-sid kui ka 60-ndates pensionäre, kes investeerivad oma sääste eri-ti alalhoidlikult.

Investeeringud väljaüürimi-se eesmärgil on levinumad, seda hinnatakse n-ö kindlaks raha pai-gutamise viisiks, kuigi tulu teeni-takse reeglina mõõdukalt, toot-lus jääb suurusjärku 5–7 protsenti.

Julgemad ja aktiivsemad osta-vad kortereid renoveerimise ees-märgil, kus tootlus jääb tavaliselt 15–25 protsendi vahemikku. Suu-remate investeeringute puhul ka-sutatakse usinalt ka võõrfinant-seerimist pangalaenude abil, väik-semate summade ja üksikute kor-terite puhul saadakse hakkama tavaliselt oma vahenditega.

Kaine matemaatikaVäikearendajad on keskmisebuumi tekitanud just 1- ja 2-toa-liste korterite osas. Hinnad on madalamad kui suurtel korteri-tel ja nõudlus väiksema pindala ning väiksemate kommunaal-kuludega korterite osas püsib stabiilselt kõrgel tasemel.

Kõige rohkem tehinguid te-hakse kinnisvaraturul just 1- ja 2-toaliste korteritega, näiteks

raul rEiNo Domus Kinnisvara juhatuse liige

siivse tulu termini oskavad lah-ti seletada nii I kursuse majan-dusüliõpilane kui tema kodupe-renaisest ema.

Iseenesest pole Kiyosaki järgi-jate põhiteesides midagi uut – os-ta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt – see on Eesti väi-keinvestorite poolt kasutuses ol-nud juba omandireformi aegadest 1990. aastatel.

Paarkümmend aastat tagasi nimetati seda spekulatsiooniks, nüüd investeeringuks. Tänaseks on aga oluliselt muutunud mõõt-med ja mahud, millega väikearen-dajad kinnisvaraturul tegutsevad.

Kui 1990-ndatel oli raha vä-he ja investeeringute võimalused piiratud, siis passiivse tulu taga-ajamine oli pigem väheste privi-leeg. Tänaseks püstitavad panka-des hoiuste mahud järjest rekor-deid ja seisev rahamass otsib pai-gutamiskohti.

Osta üksik korter, see reno-veerida ja hiljem maha müüa on paljude rahakotile praegu vastu-võetav. Nii ongi pärast majandus-kriisi kasvanud kinnisvaraturul hüppeliselt väikearendajate te-gutsemine.

terelamuid. Need on keskmi-sest jõukamad inimesed, kel ra-halisi vahendeid rohkem ja kes julgevad võtta suuremaid riske, kuid ka mitte niipalju, et ürita-da ehitada mitu maja korraga.

Kinnisvarakrahh on jätnud oma pitseri ja ettevaatlikkust ja-gub turul piisavalt. See investorite ring ehitab rahulikus tempos ühe maja valmis, müüb korterid maha ning alustab seejärel uue hoone-ga. Ühelt poolt ollakse ettevaatli-kud, kuid teisalt on rahalised või-malused siiski piiratud, mis sage-li ei võimaldagi suuremaid projek-te ette võtta.

Enamuse investoritest moo-dustavad aga isikud, kes ostavad kortereid ühekaupa. Nende hul-

Tallinnas tehti 2014. aastal kuni 55 m² suuruste korteritega 4450 tehingut, suuremate korteritega 3090 tehingut.

Keskmine ruutmeetrite arv leibkonna kohta on viimastel aas-takümnetel küll näidanud kasvu-tendentsi, kuid reaalsuses domi-neerivad turul ikkagi väiksema pindalaga korterid. Uusarendusi ei ole tehtud veel piisavalt, turul valitsevad nõukogudeaegsed pa-neelmajad väikeste korteritega.

Iga kehvas seisus, kuid mõist-likus asukohas ja mõistliku hin-naga korter saab kindlasti mitu ostupakkumist. Eufooriale annab täiendavalt hoogu juurde tõsiasi, et suur osa väikearendajatest ar-vestab tulude-kulude kokkulöö-misel vaid otsekuludega ja ei võta reeglina arvesse kaudseid kulusid.

Sellise must-valge eelarvesta-mise abil püsivad kasuminumb-rid suured ja kinnisvara investee-ringud korteritesse tunduvad ah-vatlevad. Siiski tasuks kõigile in-vestoritele soovitada kaine mee-le säilitamist ning rohkem avatud ja majandusmatemaatilist mõtle-mist. Rääkimata sellest, et juba Kukerpillide laulusalm ütles, et kord iga pidu saab otsa.

Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhi-

teesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv

kinnisvara, renovee-ri ja müü kallimalt.

arENDusED

SPEKULATSIOONID VÕI INVESTEERINGUD? Väikearendajate hulgas valitseb minibuum, mille vaibumise märke pole näha. Senikaua, kuni suurtel arendajatel pole ükski suurem projekt pauguga lõhki läinud ning turg püsib stabiilne, jätkub väikearendajate hulgas vilgas sebimine.

Kinnisvaraturul areneb Kiyosaki-nimeline väikearendajate buum

Page 4: Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2015

4 || kinnisvara ja ehitus postimees, 11. veebruar 2015

Kopp on maasse löödud – millised väljakutsed teid nüüd ees ootavad?Tõepoolest on kopp maasse löödud. Merkol on põhimõte, et alustame korterite müüki siis, kui kõik vajalikud dokumendid on korras ning hakkame ehitu-sega reaalselt pihta. Nüüd jät-kub paralleelselt müügi- ja ehi-tusprotsess.

Kõigepealt teeme ära n-ö nulletapi ehitustööd ehk ehi-tame valmis kogu elamukvar-talit ühendava maa-aluse park-la. Esimese etapina ehitame kolm kortermaja: Tartu maan-teepoolne 8-korruseline hoone-

Olete planeerinud Tartu maanteele bussijaama vahetusse lähedusse uue elamukompleksi, mis kannab kvaliteetse linnaelu pitserit – on sel-lel asupaigal konkreetselt kvaliteet-se linnaelu eeldusi või muudab selle elamukvartali kvaliteetseks hoones-tus ise?Mõlemat. Tartu maantee 52 on Tallinna mõistes vaieldamatult väga hea asukoht linna süda-mes ja sõlmpunktis – lähedal asuvad nii äri- ja kaubandus-keskused, kultuuri- ja haridus-asutused, samas on väga hea li-gipääs nii jalgsi, ühistranspordi kui autoga. Hea ühendus Tar-tu maantee ja Peterburi teega tagavad kiire liikumise pealin-nast välja.

Kuna teame, et vaikus on inimestele väga oluline, siis pöörame kesklinna arendus-projektide puhul suurt tähele-panu sellele, et tagada hubane ja vaikne kodu. Suurema heli-kindluse tagamiseks tulevad korterite vahelised ning korte-ri ja trepikoja vahelised seinad monteeritavatest raudbetoon-paneelidest. Tänava pool kasu-tame kõrgendatud helipidavu-sega kaheraamilisi puitraami-des aknaid ning kõik rõdud on klaasitud.

Lisaks aitab privaatsust ta-gada kahekorruseline maa-alu-ne köetud parkla, kus asuvad panipaigad ja parkimiskohad ning mis ühendab kõiki viit kortermaja. Lisaks tagab see iga ilmaga mugava liikumise otse koju, samuti saavad elani-

kud soovi korral liigelda sealt-kaudu näiteks Lastekodu täna-valt Tartu maanteele.

Majade vahele oleme kavan-danud valgustatud ja mitmeke-sise haljastusega sisehoovi, kus astmelised pinnad loovad soo-vitud mängu- ja puhkeala nii täiskasvanutele kui lastele.

Mida ei hakka südalinna elamukvar-tal kunagi elanikele tagama? või on kõik võimalik?Päris kõike ei ole südalinna elamukvartalis tõesti võimalik pakkuda – männimetsa ja ran-naliiva maja kõrval ei ole, sa-mas avaneb ülemiste korrus-te korteritest merevaade ning Tallinna kesklinnas ja selle lä-heduses on õnneks kenasid par-ke, kus rohelust nautida.

Soovid ja nõudmised elu-keskkonnale on inimestel eri-nevad ning muutuvad vanusest ja eluetapist tulenevalt. Tartu mnt 52 on atraktiivne linnali-ku elustiiliga noortele, tööini-mestele ja peredele, tänu heale asukohale sobib see ideaalselt ka n-ö linnakorteriks.

Tooge välja neli-viis kõige märkimis-väärsemat ja südamelähedasemat kontseptuaalset uuendust, mida saab hakata Tartu mnt 52 elamus nautima?

eluruumi laienduse kui asjade paigutamise kohana. B-energiaklassigahooneska-

sutame vesipõrandakütet, mis tagab mugavad soojad põrandad ning tänu sellele ei ole korterites radiaatoreid, mis piiraksid kau-nist vaadet suurtest akendest. Ülemiste korruste korterid va-rustame jahutusseadmega. Soo-justagastusega ventilatsioon võ-tab värske õhu katuselt, et vältida tänavaõhu sattumist korteritesse.

Kindlasti on lisaväärtus maa-alused köetud korrused, kus asuvad parkimiskohad ja panipaigad.

Kuna teame, et vaikus on inimestele väga oluline, siis pöörame kesklinna arendusprojektide puhul suurt tähelepanu sellele, et tagada hubane ja vaikne kodu.

osa ning Tartu maantee 50a ja 52 kinnistute vahelise sisetä-nava äärsed 5- ja 13-korruseli-sedhooned (A,B jaC)kokku103 korteriga. Selle etapi ma-jad valmivad 2016. aasta tei-ses pooles.

Arendusprojekti teise etapi ehk järgmise kahe maja ehituse otsustame esimese etapi müü-gitempost tulenevalt. Kindlas-ti moodustab Tartu maantee 52 elamukvartal terviku ja so-bib väga hästi meie enda aren-datud ja 2012. aastal valminud Tartu maantee 50a äri- ja elu-hoone kõrvale.

ARENDUS. AS Merko Ehituse Eesti elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik annab intervjuu Kinnisvara ja Ehituse uues rubriigis, kus jälgime suurte kinnisvaraarenduste arengut, õnnestumisi ja väljakutseid läbi aasta.

Kuiva jalaga vaiksesse tuppa – kesklinnas

iNTErvjuu

raiN uusENteemalehe toimetaja

marTiN auNiNarhitekt

Tartu mnt 52 on välja-kutse arhitektile – ko-

gu kvartali suurune hoone mõjutab oluli-selt antud piirkonna linnaruumi. Vastavalt korruselisusele on ehitis «tükeldatud» viieks selgelt eristu-vaks majaks. Samas moodustavad erineva kõrgusega elamud

tervikliku perimeetri ümber mitmele tasa-pinnale laotunud sise-õue.Maa-alused parkimis-korrused jäävad sise-hoovi alla. Tartu mnt 52 esindab kvartaal-set hoonestust uues võtmes – samal ajal

sulandub linnapilti ja tõuseb sellest esile. Ühtne visuaal on loo-dud ajatu tellismustri-ga fassaadidel.Avaratel, suurte aken-dega korteritel on eri-neva iseloomuga klaa-situd rõdud ja erkerid, millel piir sise- ja välis-

ruumi vahel kaob. Ma-jade paigutus võtab arvesse nende maksi-maalse kauguse tei-neteisest, nii et korte-ritel on tagatud head valgustingimused ja vaated siseruumidest.Autovaba sisehoov on kavandatud haljasta-

da ja sillutada erineva-te pinnakatetega – sillutustellis, sügavim-mutatud laudis, kum-mimatid, graniitsõel-med.Tartu mnt 52 elamu-kvartali arhitektid on Martin Aunin ja Marti Kahu.

koMMentaar

Eelkõige keskendume kvaliteet-sele ehitusele – maja konstrukt-sioonid, energiasäästlikkus ja hea sisekliima, et kodu püsiks ka aastate pärast.

Kesklinnas on alati nõud-lust ka väiksemate 1- ja 2-toa-liste korterite järele, mida ole-me Tartu mnt 52 projekti ka-vandanudomajagu.Väikesedkorterid on tänu põhjalikule planeerimisele kompaktsed ja funktsionaalsed, et ruumi efektiivselt ära kasutada. Li-saks on enamik kortereid va-rustatud klaasitud rõduga, mis annab korterile lisapinda nii

Kauni, tänavamüra hülgava fassaadi taga hakkab end peitma haljastusega sisehoov. foto: MERko

Page 5: Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2015

postimees, 11. veebruar 2015 kinnisvara ja ehitus || 5

Page 6: Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2015

6 || kinnisvara ja ehitus postimees, 11. veebruar 2015

Arhitektuuril ja linnakeskkon-na loomisel on läbi aegade ol-nud märgiline roll sõna otse-ses mõttes – rajatakse hooneid ja objekte, mis jäävad püsima tihti aastasadadeks, ise seejuu-res aeg-ajalt nii sisu kui ka vor-mi muutes või vahetades.

Mõnikord mõjutab seda loo-meprotsessi erinevate maailma-kordade ja ühiskonnasüsteemi-de ideoloogiline võitlus või püs-titab keegi endale kangekaelselt üha uusi monumente, mõnikord aga on kümnendid äratuntavalt ühe inimese nägu – olgu see siis OttoWagneriViinvõiOlevSiin-maa Pärnu.

Teisalt jälle on renoveerimiste-gevuse käigus tekkinud tule-mus niisugune, mis valmistab rõõmu nii endale kui ka teis-tele. Need on lihtsalt nii lahe-dad majad. Vana fassaadita-gune peidab endas moodsat ja modernset keskkonda, mis mõ-nikord tänavalt vaadates välja ei paistagi.

Tulles tagasi valminud par-kimismaja juurde, pidime arves-tama sellega, et eelmise sajandi 1950. aastatel rajatud punane tel-liskivihoone oli ehituslikult väga halvas seisus, kuid tema peamist väärtust – omanäolist telliskivi-fassaadi – oli siiski võimalik re-noveerida ja säilitada.

Majale ehitati juurde veel mi-tu korrust, mis kaeti nüüdisaeg-se metalliga. Märkimisväärne oli ehitaja–NordeconBetooni–in-nukus lahenduste loomisel mil-jööväärtusliku hoone kaasajasta-miseks, mis kindlasti aitas tule-musele kaasa. Praegu julgeksin

vahur TiPPo AS Technopolis Ülemiste haldusjuht

Tänapäeval on sageli suuri-maks küsimuseks, kuidas siduda vana ja uut nii, et see sobiks oma-vahel kokku, oleks huvitav vaada-ta ning mugav kasutada ehk toi-miks sobiva keskkonnana elami-seks või töötamiseks. Reeglina on tegemist eesmärgistatud tegevu-sega, mis arvestab kogu tervik-pildiga.

esteetika ja praktilisusTäpselt nii on see ka Ülemis-teCity linnakuarendamisel–omaette eesmärgiks on säilita-da piirkonnas võimalikult palju vana arhitektuuri ning maitse-kalt sobitada sinna juurde uut. Tegemist on enam kui saja-aas-tase ajalooga tööstuspiirkonna-ga, kus arhitektuurimälestiste säilitamine pole ainult arenda-jale riigi poolt peale pandud ko-hustus, vaid see aitab säilitada ajaloolist mälu. See on üks osa meie ärilinnaku loost ja identi-teedist – juurtest, kui soovite.

arhiTEKTuur

AJA LUGU. Hiljuti valmis Ülemiste Citys parkimismaja, millist mujal naljalt ei leia – miljööväärtuslik hoone muudeti endist fassaadi säilitades ja täiendades autode päevakoduks. Miks on oluline omavahel ühendada vana ja uut aega ning miks meie seda teeme?

Väärikad, kuid väsinud hooned tuleb uuesti ellu äratada

väita, et tegemist on Eesti ilusai-ma parkimismajaga, mis on estee-tiliselt kõnekas vaatamisväärsus. ÜlemisteCitylonomamoo-

di õnn olla taolises unikaalses seisus, kus linnaku piires on veel säilinud ajaloolisi hooneid, ühendamaks erinevaid ajastuid nii tehnoloogia, inseneritarku-se kui ettevõtluse arengus. Pal-judes kohtades üle Euroopa sel-list võimalust enam pole – II maailmasõja pommitamiste ja tulekahjude tõttu tekkis küm-netes linnades kvartalite viisi ahervaremeid. Sel puhul on ka-sutatud linnaruumi taastami-seks erinevaid võimalusi.

Näiteks lätlased ehitasid Riia linna 800. aastapäevaks oma esindusväljakul nullist uuesti üles raekoja ja Mustpeade vennaskon-na maja. See oli ühele rahvale nii olulise ja sümboolse tähenduse-ga akt, et sisuliselt tehti neist pu-rukspommitatud hoonetest aas-takümneid hiljem täpne koopia.

TeisaltehitatiBerliinis1990.aastatel Euroopa suurimaks ehi-tusplatsiks kujunenud Potsdami väljakul Saksamaa taasühine-mise järel kümnekonna aastaga üles väga nüüdisaegne äri-, konto-ri- ja ka elamispindadest koosnev kompleks. Potsdami väljaku – na-gu Riia raekojagi – puhul on tege-mist olulise turistiatraktsiooniga.

Ruumi uuele ja huvitavaleKui hoone otstarve on kadunud ja selle taastamine ei ole rat-sionaalne, võib leida alati uue funktsiooni. Nii on arhitektuu-rimälestistega enamasti – hoo-net kohandatakse vajadustega ja täidetakse värske sisuga. Se-papaja tn 6 asuv Artur Lindi nimeline maja näiteks oli esi-algselt ehitatud aidaks, millest läks läbi kitsarööpaline raud-tee. Hiljem asus hoones Dviga-teli tehase kesklabor. Nüüd on vanade aidamüüride sees pei-dus moodne kontoripind.

Need kõik on huvitavad muundumised, kuid nad ei toi-mu juhuslikult. Samas pole iga vana hoone väärtuslik – kaugelt-ki mitte – ja iga vana tellismüür ei vääri säilitamist.

Sedalaadi kogemusi oleme saanud Ülemiste City arenda-mise käigus, kui eelmisel aastal lammutasime kunagise Dvigate-li hiiglasliku metallitootmiskomp-leksi Suur-Sõjamäe tänava ääres. See oli asjade loomulik käik.

Emotsioon seejuures oli täp-selt samasugune nagu mõne kol-hoosiaegse, kokku kukkunud laudahoone lammutamisel – ei mingit kahjutunnet. See andis ruumi uuele ja huvitavale.

Eestis tervikuna on väga palju miljööväärtuslikke hooneid, mis on oma funktsiooni kaotanud. Peame neile andma uue sisu ja elu. Avaralt mõeldes võib funkt-sioon algsest erineda isegi väga palju, kuid vorm jääda peaaegu samaks ja väärikaks.

Page 7: Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2015

postimees, 11. veebruar 2015 kinnisvara ja ehitus || 7

tuatsioonist ilmselt kõige rohkem võita. Linna peaväljakule saavad ennast avada hotellide terrassid, kohvikud ja ärid. Uut pääsu ot-seväljakulevõikskaaludakaVi-ru keskus.Poleteada,miksViruväljak

nii pikaks ajaks ära on unustatud, kuid viimane aeg on seda muuta.

väljaku servades paiknevad tänavakohvikud ning väljakul on võimalik korraldada üritusi. Turg, spordivõistlused ja kont-serdid on vaid mõned tegevu-sed,misViruväljakul ilmseltüsna ruttu toimima hakkaksid.

Praeguse tiheda ristmiku ää-res olevatel hoonetel on uuest si-

Arhitektuurimaastikul üht-teist ka sahiseb ning 2015. aasta jook-sul on oodata suurt kogust visioo-neViruväljakule.

Arhitekt Must on väljamõeldud tegelas-kuju. Pseudonüümi taga tegutsevad kolm noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Järving ja Mari Rass.

Viru väljak on Tallinna abso-luutne keskpunkt, siit liiguvad läbi kõik Tallinna trammiliinid jasaavadalgusebussiliinid.Vi-ru väljak on linnast välja liikuva-te tähtsamate teede alguspunkt ning siit mõõdetakse nende maanteede kilometraaži.Viruväljakonaegadejooksul

paiknenud erinevates kohtades – niiViruhotellikuiVirukeskusekoha peal, kuid täna on ainuke-seks kohaks, mida väljakuks ni-metadasaab,Viruristmik.

Linnalise väljaku kõige täht-samad elemendid on väljaku ser-vad – väljak peab olema kindlalt piiritletud, et oleks võimalik aru saada, millal paikned platsil, mil-lal mitte. Tänu selgetele piiride-le on platsid headeks kohtumis-punktideks – kõik platsil toimuv on hästi jälgitav.

Viruväljakuservadondefi-neeritud läbi hoonestuse: vana-linna poolt piirab väljakut va-natuletõrjehoone(nüüdneVe-nusClub),Rotermannikvarta-li poolt piiravad väljakut Met-roPlazaningNordicForumho-tellihoone,citypooltäärista-vadväljakutViruhotell jaVi-rukeskus.Väljakuosadenatu-leks arvestada lisaks tänasele ViruristmikualalekaViruho-telli esist ala.

Lihtsad muudatusedTallinna kesklinna läbivad magistraalid on muutunud jär-jest vähem oluliseks – juba tä-na on enamik liiklusest suuna-tud kesklinnast mööda, Liiva-laia ja Ahtri tänavale. Planeeri-misel on ka «Tallinna peatäna-va» projekt, mille käigus Pär-nujaNarvamaanteeVabaduseväljakust Jõe tänavani muude-takse jalakäijasõbralikuks lin-naruumiks.

Taoliste arengute kontekstis mõjub hiiglaslik ringristmik lin-na absoluutses südames täieliku raiskamisena.Viruväljakultvõik-sid läbi sõita vaid ühistranspor-

diliinid ning ümbritsevaid kvar-taleid teenindav autotransport.Viruhotelliesineparklakuu-

lub samuti aegunud lahenduste hulka – hoonete peauste ees saak-sid ruumi raiskavate parklate ase-mel olla pisikesed «Kiss & Fly» stiilis taksopeatused.

Selleks, et anda linlastele ta-gasi selgelt tajutav väljakuruum, polegi üleliia palju tarvis teha. Tähtsaima asjana tuleks teede ka-tendid vahetada väljakule sobiva-mate vastu – täis joonitud asfal-di asemel oleksid paslikumad ki-viplaadidnaguVabaduseväljakulvõi vanalinnas.

Transport saab suurepäraselt toimida ka ilma maha joonitud teedeta,õuealareeglitejärgi.Väl-jakult läbikihutamise asemel ol-gu soositud kergliiklus, ühistrans-port ja jalakäijad.

Sahisevad ideedVäljakuruumi peamiseks tu-gevuseks on paindlikkus ning palju võimalikke kasutusvii-se võrreldes tavalise ristmiku või tänavaruumiga. Ühel heal linnaväljakul on tänavamöö-bel inimestele puhkamiseks –

liNNa arENG

arhiTEKTmusT

VIRU RISTMIK MÕNUSAKS VÄLJAKUKS. Viru väljakut ümbritsevad linna kolm kõige intensiivsema kasutusega jalakäijate ristmikku – Mere puiestee, Viru ning Hobujaama trammipeatuste juures. Ainult väljak ise on puudu, selle asemel laiutab ikka veel ristmik.

Linlaste plats Praegune seis Viru väljakul sunnib inimesi sealt läbi ruttama – aega seal maha ei võta. fotoD: MUSt

Arhitekt Musta nägemuses võiks Viru väljak Tallinnas joonistuda selgelt ja loogiliselt välja.

Page 8: Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2015