La Hipoteca - Apa

7/25/2019 La Hipoteca - Apa

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LA HIPOTECA

ELABORADO POR:

JENNY LUZ VARGAS ARRIETA

PRESENTADO A:

MARCOS DIAZ PROAÑO

UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE

FACULTA DE DERECHO

CARRERA: DERECHO

PUCALLPA – PERU

2015



TABLA DE CONTENIDOS

1. C!"#$%& '(#!%#) * "+,+"%#,#)

1.1. Concepto1.2. Fuentes

1.-. Caracteres

2. C+)#) /# $%#"+)-. H$%#"+) E)$#"+#). E#3#!%) $#,)!+#) /# /#,#" /# $%#"+5. E 4#% /# + H$%#"+6. C!)%%("7! /# D#,#" R#+ /# H$%#"+8. E9%#!)7! 4#%+ /# D#,#" R#+ /# H$%#"+;. L+ +3$+"7! /# + $%#"+<. E $+"% /# ,#)$!)+4/+/ + ) 4#!#) $%#"+/)

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EL DERECHO REAL DE HIPOTECA

1. CONCEPTO& FUENTES Y CARACTERES1.1. C!"#$%

El derecho real de hipoteca es definido en los artículos 1876 del Código Civil (Cc)

1!" de la #e $ipotecaria (#$). %&'os artículos coinciden a la hora de definirla #a

hipoteca su*eta directa e in&ediata&ente los 'ienes so're +ue se i&pone, cual+uiera +ue

sea su poseedor, al cu&pli&iento de la o'ligación para cua seguridad fue constituida--.

e esta definición se e/traen dos notas

10 #a afección de 'ienes deter&inados al cu&pli&iento de una o'ligación.

20 #a accesoriedad de la hipoteca respecto a la o'ligación garantiada.



oca 3astre definió este derecho co&o un derecho real de realiación del valor, en

función de garantía del cu&pli&iento de una o'ligación dineraria, de car4cter accesorio

e indivisi'le, de constitución registral +ue grava in&ue'les a*enos, ena*ena'les +ue

per&anecen en posesión del propietario.

1.2. F(#!%#)

#a hipoteca aparece regulada en el Código Civil entre los artículos 187" a 188! 1857

a 1862. El artículo 188! del Cc, acta co&o nor&a de re&isión a la vigente #e

hipotecaria, la cual a su ve se encuentra co&ple&entada por el egla&ento $ipotecario

de 1" de Fe'rero de 1"7, el cual ha sufrido a lo largo del tie&po varias &odificaciones.

1.-. C+,+"%#,#)1) Es un derecho real in&o'iliario.

2) #a hipoteca es un derecho real a +ue otorga a su titular una in&ediata potestad so're

una cosa deter&inada (principio de in&ediatividad) es e*ercita'le erga o&nes.

) Es un derecho real li&itado en cosa a*ena.

Es li&itativo del do&inio a*eno en relación con el ius disponendi, por+ue el due9o

tiene +ue soportar +ue se disponga de la cosa gravada con la hipoteca, por el titular de

la hipoteca en la fase de realiación de valor de la &is&a.

") Es un derecho de garantía del cu&pli&iento de una o'ligación dineraria.

3u car4cter de garantía aparece en los artículos 1857 1858 del Cc relativos a la

prenda a la hipoteca. Es insepara'le de la o'ligación +ue garantia en

consecuencia, produce la su*eción del in&ue'le hipotecado la posi'ilidad de

realiación de su valor, &ediante su venta *udicial o e/tra*udicial.

Est4 ta&'i:n ínti&a&ente ligada su'ordinada, en su e/istencia, e/tensión

e/tinción con el cr:dito.

5) Es efica cual+uiera +ue sea el poseedor de los 'ienes.



#a hipoteca no coarta la facultad de disposición del due9o de la cosa. El hipotecante

puede ena*enar la cosa hipotecada, si 'ien el ad+uirente reci'e el trans&itido con la

carga de'er4 soportar, en caso de i&pago por el hipotecante, la realiación del valor

por parte del acreedor hipotecario.

6) Es de constitución registral.

;ara su naci&iento se e/ige su inscripción en el egistro de la ;ropiedad (artículos

1875 Cc 1"5 1" #$)< 3egn el artículo 1875 cc %de&4s de los re+uisitos

e/igidos en el artículo 1857, es indispensa'le, para +ue la hipoteca +uede v4lida&ente

constituida, +ue el docu&ento en +ue se constitua sea inscrito en el egistro de la

;ropiedad--.

e la &is&a for&a el artículo 1"5 de la #$ esta'lece

;ara +ue las hipotecas voluntarias +ueden v4lida&ente esta'lecidas, se re+uiere

• =ue se haan constituido en escritura p'lica.

• =ue la escritura se haa inscrito en el egistro de la ;ropiedad.

> el artículo 1" de la #$ a9ade

El cr:dito hipotecario puede ena*enarse o cederse en todo o en parte, sie&pre +ue se

haga en escritura p'lica, de la cual se d: conoci&iento al deudor se inscri'a en el

egistro.

El deudor no +uedar4 o'ligado por dicho contrato a &4s +ue lo estuviere por el suo.

El cesionario se su'rogar4 en todos los derechos del cedente.

El derecho real de $ipoteca, a diferencia de la prenda, no e/ige un desplaa&iento

posesorio del 'ien gravado al acreedor garantiado, de &anera +ue el deudor sigue

disfrutando e/plotando el in&ue'le.

7) ?ndivisi'le



#a hipoteca su'sistir4 íntegra &ientras no se cancele, so're la totalidad de los 'ienes

hipotecados, aun+ue se reduca la o'ligación garantiada (artículos 186! Cc 122

#$) so're cual+uier parte de los &is&os 'ienes +ue se conserve.

%rtículo 122 #$

#a hipoteca su'sistir4 íntegra, &ientras no se cancele so're la totalidad de los

'ienes hipotecados, aun+ue se reduca la o'ligación garantiada, so're cual+uiera

parte de los &is&os 'ienes +ue se conserve, aun+ue la restante haa desaparecido@

pero sin per*uicio de lo +ue se dispone en los dos siguientes artículos.--

#a nota de indivisi'ilidad es una consecuencia de la insepara'ilidad de la hipoteca

con el cr:dito.

#a indivisi'ilidad se &anifiesta en un triple aspecto

a) el lado del cr:dito a +ue &ientras su'siste parte de :l +ueda íntegra la

hipoteca, aun+ue el cr:dito se divida entre los herederos del acreedor.

%rtículo 187! Cc

El acreedor no podr4 usar la cosa dada en prenda sin autoriación del due9o, si

lo hiciere o a'usare de ella sin otro concepto, puede el segundo pedir +ue se la

constitua en depósito.--

') el lado de la deuda aun+ue esta se divida entre varios de ellos, ninguno puede

solicitar la li'eración de la finca &ientras no est: pagado el total de la deuda.

el lado de los 'ienes a +ue la garantía &ientras no sea cancelada, su'siste

íntegra so're la totalidad de los 'ienes hipotecados, aun+ue se reduca la

o'ligación garantiada so're cual+uier parte de los 'ienes +ue se conserve,

aun+ue la restante haa desaparecido.

8) #a especialidad de la hipoteca



#a nota de la especialidad, se refiere tanto a los 'ienes hipotecados co&o al cr:dito

garantiado en su virtud se esta'lece +ue la hipoteca sola&ente puede recaer so're

'ienes especial&ente deter&inados por su&a o cantidad asi&is&o indicada.

) Arava 'ienes in&ue'les o derechos reales so're in&ue'les a*enos ena*ena'les.

Bal co&o incluen los artículos 187" Cc 1!6,1!7 1!8 de la #e $ipotecaria.

%rtículo 1!6 #$

;odr4n ser hipotecados

1.< #os 'ienes in&ue'les suscepti'les de inscripción

2.< #os derechos reales ena*ena'les, con arreglo a las lees, puestos so're los &is&os

'ienes.

1!) Es un derecho de realiación de valor.

El acreedor hipotecario, puede perseguir los 'ienes utiliar su derecho de

realiación del valor, aun+ue :stos han pasado a &anos de terceras personas, tal

co&o se desprende de los artículos 1858 Cc 12 #$.

%rtículo 1858 Cc

Es ta&'i:n de esencia de estos contratos +ue, vencida la o'ligación principal,

puedan ser ena*enadas las cosas en +ue consiste la prenda o hipoteca +ue paga el

acreedor--

%rtículo 12 #$

#a acción hipotecaria podr4 e*ercitarse directa&ente contra los 'ienes hipotecados,

su*etando su e*ercicio al procedi&iento *udicial su&ario +ue se esta'lece en el



artículo 11 de esta #e, sin +ue ninguno de sus tr4&ites pueda ser alterado por

convenio entre las partes.

%de&4s, en la escritura de constitución de la hipoteca podr4 v4lida&ente pactarse un

procedi&iento e*ecutivo e/tra*udicial para hacer efectiva la acción hipotecaria, el cual

ser4 aplica'le, aun en el caso de +ue e/istan terceros, con arreglo a los tr4&ites

fi*ados en el egla&ento hipotecario.--

#a #$ esta'lece las de'idas garantías para poder e/traer de la cosa hipotecada el

valor correspondiente. Esta protección se o'tiene a trav:s de los artículos 1!" #$,

+ue esta'lece +ue la hipoteca su*eta directa e in&ediata&ente los 'ienes so're +ue

se i&pone, cual+uiera +ue sea su poseedor, al cu&pli&iento de la o'ligación para

cua seguridad fue constituida.

> *unto a ello el artículo 117 de la #$ regula la acción de devastación, esta'leciendo

una serie de &edidas +ue velan por el &anteni&iento del valor en ca&'io de la cosa

hipotecada.

%rtículo 117 #$

Cuando la finca hipotecada se deteriorare, dis&inuendo de valor, por dolo, culpa o

voluntad del due9o, podr4 el acreedor hipotecario solicitar del ue de ;ri&era

?nstancia del partido en +ue est: situada la finca, +ue le ad&ita *ustificación so're

estos hechos@ si de la +ue diere resultare su e/actitud fundado el te&or de +ue sea

insuficiente la hipoteca se dictar4 providencia &andando al propietario hacer o no

hacer lo +ue proceda para evitar o re&ediar el da9o.

3i despu:s insistiere el propietario en el a'uso, dictar4 el ue nueva providencia

poniendo el in&ue'le en ad&inistración *udicial. En todos estos casos se seguir4 el



procedi&iento esta'lecido en los artículos 72! siguientes de la #e de

En*uicia&iento Civil.--

2. CLASES DE HIPOTECAS+= P, )( ,>#!: H$%#"+) (!%+,+) * #>+#)

El artículo 17 de la #e $ipotecaria esta'lece +ue #as hipotecas son voluntarias o

legales--. #os artículos 18 a 157 de dicha le regulan las hipotecas voluntarias los

artículos 158 a 17 las legales.

#as hipotecas voluntarias son definidas en el artículo 18 #$ de la siguiente &anera

3on hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o i&puestas por disposición del

due9o de los 'ienes so're los +ue se esta'lecan sólo podr4n constituirlas +uienes

tengan la li're disposición de a+uellos o, en caso de no tenerla, se hallen autoriados para

ello con arreglo a las lees--

Con arreglo a ello pode&os esta'lecer dos &odos distintos para constituir hipotecas

voluntarias, por una parte, el convenio entre las partes (convenio lateral) por la otra, la

disposición del due9o de los 'ienes, en cuo caso se trata de una constitución unilateral.

#as hipotecas legales aparecen en el artículo 158 de la #$

3ólo ser4n hipotecas legales las ad&itidas e/presa&ente por las lees con tal car4cter.

#as personas a cuo favor concede la #e hipoteca legal no tendr4n otro derecho +ue el

de e/igir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su

derecho.--

El t:r&ino de hipoteca legal no significa +ue la hipoteca la cree la le auto&4tica&ente,

lo +ue se concede es un derecho a poder e/igir su constitución cuando se est4 ante el

supuesto de hecho +ue la le previene al efecto.



;ueden distinguirse dos supuestos, segn el propietario acceda o no. En el pri&er caso, la

hipoteca legal se constituir4 a trav:s de un contrato de cu&pli&iento de la o'ligación

legal. En el otro caso, por &andato *udicial una ve seguidos los procedi&ientos +ue

esta'lece o a los +ue se re&ite la #e $ipotecaria su egla&ento.

#a hipoteca voluntaria recae so're 'ienes concretos deter&inados, no so're todos los

+ue for&a el patri&onio de la persona o'ligada a constituirla. Dientras +ue en la legal, se

tendr4 +ue efectuar una especificación de +ue 'ien en concreto va a ser afectado por la

&is&a.

#as hipotecas legales ta&'i:n necesitan inscripción del título en cua virtud se

constituan para su v4lida constitución, si 'ien a diferencia de las voluntarias no se e/ige

el re+uisito de escritura.

Bodas las hipotecas legales, una ve constituidas, surten los &is&os efectos +ue las

voluntarias.

El artículo 168 de la #e $ipotecaria esta'lece +uienes tienen derecho a e/igir hipoteca

legal.

4= P, )( ',3+: E9$,#)+) * %?"%+).

3on hipotecas e/presas las +ue han de ser inscritas en el egistro, a +ue si no cu&plen

este re+uisito no se consideran v4lida&ente constituidas. 3in e&'argo, las hipotecas

t4citas son las +ue se e/igen para su valide eficacia, ni su construcción voluntaria ni su

inscripción registral.

En la actualidad las hipotecas son e/presas por nor&a general.

"= P, )( 4#%: G#!#,+#) * #)$#"+#)



En el derecho anterior a la #e $ipotecaria, eran lla&adas hipotecas generales, las +ue

afecta'an a todos los 'ienes del deudor e hipotecas especiales, las esta'lecidas so're

'ienes deter&inados.

En la actualidad puede decirse +ue sola&ente e/isten hipotecas especiales en 'ase del

principio de especialidad.

/= P, )( "!%#!/: H$%#"+) ,/!+,+) * /# )#>(,/+/

3e define co&o $ipoteca ordinaria o de tr4fico--, la +ue asegura una o'ligación

e/istente deter&inada, de &odo +ue la fe p'lica del egistro de la ;ropiedad, a&para

tanto la e/istencia del derecho real de garantía, co&o la e/istencia de la cuantía de la

o'ligación asegurada.

Dientras +ue la $ipoteca de 3eguridad-- garantia una o'ligación de e/istencia dudosa

o de garantía indeter&inada, aun+ue deter&ina'le por encontrarse dentro de unos lí&ites

deter&inados.

$o en día, las hipotecas suelen ser de seguridad , en concreto, de &4/i&os, con el fin

de garantiar, no sólo el capital de'ido, sino ta&'i:n los intereses &oratorios

re&uneratorios (varia'les) los de&4s gastos producidos por la constitución de la

hipoteca o su e*ecución (costas procesales).

Ba&'i:n valdría se9alar dos tipos de hipotecas, co&o son las de capital renta. #as

pri&eras garantian el cu&pli&iento de una o'ligación de cu&pli&iento unitario,

&ientras +ue las segundas, aseguran la o'ligación de hacer pagos periódicos.

#= P, ) #'#"%): "3(!#) * $,#>+/+)



3on hipotecas co&unes, las +ue aseguran el pago de la o'ligación, guardando prioridad

+ue les corresponde segn el egistro son privilegiadas, las +ue se anteponen a todas

las de&4s, son preferentes.

'= P, )( ,@>3#!: N,3+#) * #9"#$"!+#)

3on hipotecas nor&ales las +ue se adaptan a las condiciones típicas de la #e hipotecaria

del Código Civil. 3e constituen a trav:s de escritura p'lica, en favor de persona

deter&inada, cantidad precisa, con duración li&itada, etc.

3on e/cepcionales, a+uellas en las +ue se &odifican estas nor&as en parte o total&ente.

Entre las &4s i&portantes destaca la hipoteca en garantía de títulos endosa'les.

-. HIPOTECAS ESPECIALES

El artículo n&ero 1!7 de la #e $ipotecaria enu&era una serie de hipotecas especiales segn su

o'*eto

a) $ipoteca del derecho de usufructo.

%rtículo 1!7.1 #$ +ueda e/tinguida la hipoteca, cuando conclua el &is&o usufructo

por un hecho a*eno a la voluntad del usufructuario--.

') $ipoteca de la nuda propiedad.

En la su'asta se vender4 la nuda propiedad, por la +ue se o'tendr4 un valor inferior al +ue

tendría la plena propiedad.

c) $ipoteca de 'ienes hipotecados.



3egn se desprende del artículo 1!7. #$, los 'ienes +ue anterior&ente han sido

hipotecados, podr4n volver a ser hipotecados.

d) $ipoteca de la $ipoteca.

El artículo 1!7." #$ considera hipoteca'le el derecho de hipoteca voluntaria pero

+uedando pendiente la +ue se constitua so're :l, de la resolución del &is&o derecho--

e) $ipoteca del derecho de superficie otros derechos.

El artículo 1!7.5 #$ esta'lece la posi'ilidad de hipotecar #os derechos de superficie,

pastos, aguas, le9as otros se&e*antes de naturalea real.--

f) $ipoteca de concesiones ad&inistrativas.

#a concesión ad&inistrativa de o'ra p'lica es posi'le si la &is&a tiene la consideración

de 'ien in&ue'le, lo +ue suceder4 si recae so're un 'ien de esta naturalea, tal co&o se

desprende del artículo ".1! del Código Civil.

%rt ".1! Cc 3on 'ienes in&ue'les, las concesiones ad&inistrativas de o'ras p'licas

las servidu&'res de&4s derechos reales so're 'ienes in&ue'les--.

Es necesario contar con autoriación ad&inistrativa para poder constituir grav4&enes

so're la concesión.

g) $ipoteca de 'ienes vendidos con pacto de retro o con carta de gracia.

El vendedor de los 'ienes tiene un derecho de recuperación durante un plao de tie&po,

restituendo el precio de la venta.

h) $ipoteca del retracto.

3egn esta'lece el artículo 1!7.8 #$ el acreedor no podr4 repetir contra los 'ienes

hipotecados sin retraerlos previa&ente en no&'re del deudor, en el tie&po en +ue :ste

tenga derecho anticipando la cantidad +ue pare ello fuere necesaria.



3i el vendedor e*ercita el derecho de retracto no sólo su'sistir4 la hipoteca, sino +ue :ste

recaer4 directa&ente so're los 'ienes retraídos.

i) $ipoteca so're 'ienes litigiosos.

#os 'ienes litigiosos son inscri'i'les, si la de&anda origen del pleito se ha anotado

preventiva&ente o si se hace constar +ue el acreedor hipotecario tiene conoci&iento del

litigio, pero en a&'os supuestos la hipoteca +uedar4 pendiente del fallo del litigio.

*) $ipoteca de 'ienes su*etos a condiciones resolutorias e/presas.

Bal co&o se e/presa en el artículo 1!7.1! de la #e $ipotecaria #os 'ienes su*etos a

condiciones resolutorias e/presas, +uedando e/tinguida la hipoteca al resolverse el

derecho del hipotecante.--

) $ipoteca de pisos o locales en propiedad horiontal.

l) $ipoteca de censos.

ecogido en el artículo 1"8 #$, esta'lece +ue Cuando se redi&a un censo gravado con

hipoteca, tendr4 derecho el acreedor hipotecario a +ue el redi&ente, a su elección, le

pague su cr:dito por co&pleto con los, intereses vencidos por vencer, o le reconoca su

&is&a hipoteca so're la finca +ue estuvo gravada con el censo.--

. ELEMENTOS PERSONALES DEL DERECHO DE HIPOTECA

os son los ele&entos personales del derecho de hipoteca el acreedor titular del derecho real

de hipoteca el due9o de la finca hipotecada.

e los artículos 18 #$ 1857 del Cc se e/traen los re+uisitos necesarios para constituir

hipoteca, +ue son

< =ue la cosa hipotecada perteneca en propiedad al +ue hipoteca.



< =ue las personas +ue constituan la hipoteca tengan capacidad de o'rar la li're

disposición de sus 'ienes.

.1. E +",##/, * # /#(/, $%#"+,

El titular del derecho de hipoteca es el acreedor hipotecario, en garantía de cuo cr:dito

se constitue la hipoteca. 3i la hipoteca es voluntaria se le e/ige capacidad general de

o'rar.

;or otro lado, el deudor hipotecario o constituente ha de tener la &is&a capacidad de

o'rar ade&4s la li're disposición de la cosa, tal co&o se e/trae del artículo 18 #$

3on hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o i&puestas por disposición del

due9o de los 'ienes so're los +ue se esta'lecan sólo podr4n constituirlas +uienes

tengan la li're disposición de a+uellos o, en caso de no tenerla, se hallen autoriados

para ello con arreglo a las lees.--

.2. E $%#"+!%# ! /#(/,

El hipotecante no deudor, ta&'i:n conocido co&o fiador real--, es a+uella persona +ue

sin ser deudor personal del acreedor hipotecario, hipoteca voluntaria&ente un 'ien de su

propiedad en garantía de una deuda a*ena@ su responsa'ilidad tiene car4cter real por lo

+ue se li&ita al 'ien hipotecado.

#a hipoteca constituida por un hipotecante no deudor es una hipoteca voluntaria,

convenida con el acreedor o constituida unilateral&ente por el due9o del 'ien puede

hacerse a título oneroso o gratuito.

.-. E %#,"#, $)##/, /# + '!"+ $%#"+/+



i el Código civil ni la #e $ipotecaria definen al tercer poseedor, aun+ue el artículo

8." de la #$ hace una pe+ue9a &ención a este Cuando persigan 'ienes hipotecados

+ue haan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor--.

5. EL OBJETO DE LA HIPOTECA

#os ele&entos reales del derecho de hipoteca son, la o'ligación +ue se garantia con la

hipoteca la cosa gravada co&o garantía de la o'ligación.

5.1. O4>+"!#) >+,+!%+/+) "! H$%#"+

Bal co&o e/presan los artículos 1861 del Código Civil 1!5 de la #e hipotecaria, la

hipoteca puede asegurar toda clase de o'ligaciones, a sean puras, a est:n su*etas a

condición suspensiva o resolutoria--.

El hecho de +ue la hipoteca sea un derecho de realiación de valor (segn esta'lece el

artículo 1858 Cc), e/ige +ue el cr:dito asegurado consista en una o'ligación pecuniaria

o +ue sea reduci'le a ella, puesto +ue la finca hipotecada sólo puede proporcionar dinero

con su venta, sólo indirecta&ente puede asegurar el incu&pli&iento de una prestación

no dineraria, al asegurar la responsa'ilidad derivada del incu&pli&iento.

Es indispensa'le +ue se fi*e el i&porte de la prestación garantiada así co&o sus

intereses si se hu'iesen pactado (artículo 12 #$) o en el caso de la deno&inada hipoteca

de seguridad, +ue se deter&ine la cantidad &4/i&a de +ue responda la finca el plao

de duración, tal co&o se desprende el artículo 15 #$.

En cuanto a los intereses, estos pueden ser en una cantidad porcentual o relativa anual o

en una cantidad a'soluta fi*a, pero aplaada. 3i el inter:s es varia'le, puede asegurarse



&ediante hipoteca, deter&inando el porcenta*e &4/i&o o una cantidad &4/i&a

asegurada, co&o derivación del principio de especialidad.

;or lo +ue hace referencia a los intereses &oratorios, estos se regir4n por el lí&ite

te&poral del artículo 11" #$, tres cinco a9os, segn los casos.

;or otro lado, respecto a las costas de&4s gastos, segn esta'lece el artículo 11.5 #$,

la e/tensión de las costas de un proceso *udicial sólo se produce cuando se haa pactado

e/presa&ente.

#a deuda garantiada por la hipoteca ha de ser de capital o de renta la cantidad

asegurada con la hipoteca, segn el artículo 21 del egla&ento $ipotecario, ha de ser

deter&inada en &oneda nacional, o se9alando la e+uivalencia de las &onedas

e/tran*eras en signo &onetario de curso legal en Espa9a, asi&is&o se per&ite la

incorporación de cl4usulas de esta'iliación.

5.2. C)+) * /#,#") $%#"+4#)

3egn esta'lece el artículo 1!6 de la #e $ipotecaria podr4n ser hipotecados, co&o

he&os visto en puntos anteriores

< #os 'ienes in&ue'les suscepti'les de inscripción.

< #os derechos reales ena*ena'les, con arreglo a las lees, i&puestos so're los

&is&os 'ienes.

5.2.1. B#!#) $%#"+4#)

El artículo 1!7 #$ esta'lece +ue pueden hipotecarse

10< El derecho de usufructo.

20< #a &era propiedad.

0< #os 'ienes anterior&ente hipotecados.



"0< El derecho de hipoteca voluntaria.

50< #os derechos de superficies, pastos, aguas, le9as otros se&e*antes de

naturalea real.

60< #as concesiones ad&inistrativas de &inas, ferrocarriles, etc.

70< #os 'ienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia.

80< El derecho de retracto convencional.

0< #os 'ienes litigiosos.

1!0< #os 'ienes su*etos a condiciones resolutorias e/presas.

110< #os pisos o locales de un edificio en r:gi&en de propiedad horiontal.

Dientras +ue el artículo 1!8 de la #e $ipotecaria, esta'lece +ue no podr4n

hipotecarse

10< #as servidu&'res, a &enos +ue se hipote+uen *unta&ente con el predio

do&inante, e/ceptu4ndose, en todo caso, la de aguas, la cual podr4 ser hipotecada.

20< #os usufructos legales, con e/cepción del concedido al cónuge viudo por el

Código civil.

0< El uso la ha'itación.

5. #a pluralidad de o'*etos en el derecho real de hipoteca.

uestro ordena&iento *urídico per&ite +ue, en garantía de un solo cr:dito, se

hipote+uen varias fincas a la ve. En nuestro erecho positivo se e/ige la

distri'ución del grava&en, es decir, la fi*ación de la parte de responsa'ilidad +ue

de'a soportar cada uno de los 'ienes hipotecados.



El principio de especialidad registral i&pone la distri'ución el artículo 11 de la

#e $ipotecaria esta'lece +ue cuando se hipote+uen varias fincas a la ve por un

solo cr:dito se deter&inara la cantidad o parte de grava&en de +ue cada una de'a

responder--.

6. CONSTITUCIN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA6.1. L+ "!)%%("7! /# +) $%#"+) (!%+,+)

#as hipotecas voluntarias pueden constituirse por convenio entre las partes o disposición

unilateral del due9o de los 'ienes so're los +ue se esta'leca, tal co&o esta'lece el

artículo 18 de la #e $ipotecaria.

;ara considerar v4lidas las hipotecas voluntarias, estas de'en de cu&plir dos re+uisitos

de for&a de'en constituirse &ediante escritura p'lica +ue se inscri'an en el egistro

de la propiedad (%rtículo 1"5 #$). #a inscripción de la hipoteca en el egistro de la

;ropiedad, tiene naturalea constitutiva.

6.2. L+ "!)%%("7! /# $%#"+) #>+#)

#a constitución de hipoteca legal e/presa e/ige para +uedar v4lida&ente constituida, la

inscripción del título en cua virtud se constitua desde entonces produce los &is&os

efectos +ue la voluntaria (%rtículo 161 #$).

#as personas facultadas para e/igir la constitución de la hipoteca legal podr4n e/igir

dicha hipoteca so're cuales+uiera in&ue'les o derechos reales de +ue pueda disponer el

o'ligado a prestarla (%rtículo 16! #$).

$a +ue se9alar ta&'i:n +ue las hipotecas legales t4citas, no precisan acto alguno de

constitución ni de inscripción en el egistro de la ;ropiedad, puesto +ue se constituen

auto&4tica&ente.



6.-. L+ "!)%%("7! (!+%#,+ /# + $%#"+

El artículo 18 #$ per&ite la constitución unilateral de la hipoteca por el due9o de los

'ienes, si 'ien el artículo 1"1#$ e/ige la aceptación de la persona a cuo favor se

esta'leca. #a aceptación se har4 constar en el egistro &ediante nota &arginal cuos

efectos se retrotraer4n a la fecha de la constitución de la hipoteca.

#a inscripción de la hipoteca unilateral produce los siguientes efectos

< #a hipoteca unilateral goa de rango registral a los efectos del principio de

prioridad desde el &o&ento en +ue es inscrita.

< ;er&ite la actuación del principio de legiti&ación en el sentido de presu&ir de

su e/istencia co&o grava&en.

8. ETENSIN OBJETIVA DEL DERECHO DE HIPOTECA

#a e/tensión de la hipoteca trata de esta'lecer co&o afecta a la hipoteca a constituida las

vicisitudes del 'ien hipotecado (accesiones, &e*oras, intereses, etc.).

#a doctrina esta'lece tres supuestos de e/tensión de la hipoteca

+= E9%#!)7! !+%(,+ /# + $%#"+

#a hipoteca se e/tiende segn esta'lece el artículo 1! de la #e $ipotecaria a las

accesiones naturales, a las &e*oras al i&porte de las inde&niaciones concedidas o

de'idas al propietario por raón de los 'ienes hipotecados--

4= E9%#!)7! "!#!"!+ /# + $%#"+.

El artículo 111 #$ esta'lece +ue la hipoteca no se e/tiende a los 'ienes &ue'les, frutos

rentas del 'ien hipotecado.

"= E9%#!)7! /# + $%#"+ ',#!%# + %#,"#, $)##/,.



Cuando la finca pasa a &anos de un tercero +ue la ha ad+uirido del constituente de la

hipoteca, no asu&a la o'ligación garantiada, las reglas so're la e/tensión de la

hipoteca e/peri&entar4n las siguientes &odificaciones en su favor

< #a deno&inada e/tensión natural-- de la hipoteca, en el caso de trans&isión de la

finca a un tercer poseedor, no ser4 e/tensiva a las &e*ores +ue no consistan en o'ras

de reparación, seguridad o transfor&ación, sie&pre +ue se haan costeado por el

nuevo due9o, tal co&o se esta'lece en el artículo 112 #$.< #a e/tensión pactada de la hipoteca no alcana a los &ue'les per&anente&ente

colocados en los edificios costeados por el nuevo due9o, ni a los frutos pendientes

rentas vencidas +ue sean de la pertenencia del &is&o (artículo 112 #$).

;. LA AMPLIACIN DE LA HIPOTECA

%nte el i&pago de los intereses vencidos no prescritos, la le hipotecaria per&ite al acreedor,

la lla&ada a&pliación de la hipoteca en los siguientes t:r&inos

a) ;ara asegurar los intereses no vencidos no satisfechos, dice el artículo 115 #$, no

garantiados confor&e al artículo 11" #$, el acreedor puede e/igir del deudor una

a&pliación de la hipoteca so're los &is&os 'ienes hipotecados, la cual no per*udicar4 en

ningn caso los derechos reales inscritos con anterioridad. ') 3i la finca hipotecada no pertenece al deudor, el acreedor no puede e/igir la citada

a&pliación de la hipoteca sino +ue podr4 e*ercitar igual derecho respecto de cuales+uiera

otros 'ienes in&ue'les del deudor +ue puedan ser hipotecados (%rtículo 115 #$).

<. EL PACTO DE RESPONSABILIDAD A LOS BIENES HIPOTECADOS

En el artículo 111 Cc se esta'lece el principio de responsa'ilidad patri&onial universal,

segn el cual el deudor responde sus o'ligaciones con todos sus 'ienes presentes futuros.



entro de la hipoteca ha dos tipos de responsa'ilidades. ;or una parte, la responsa'ilidad

real, +ue es la +ue recae so're los 'ienes singulares deter&inados en el contrato de hipoteca

por la otra, la responsa'ilidad personal, cuas características son las de recaer so're todo el

patri&onio del deudor.

%&'os tipos de responsa'ilidad son co&pati'les, en relación al contenido del artículo 1!5

#$. El acreedor hipotecario para hacer efectivo el i&porte de su deuda tiene dos

posi'ilidades, e*ercitar la acción personal contra todo el patri&onio del deudor o e*ercitar la

acción hipotecaria so're los 'ienes hipotecados.

En el artículo 1"! #$ e/iste una e/cepción a lo dispuesto en el artículo 1!5, a +ue se ad&ite

la posi'ilidad de +ue en la escritura de constitución de hipoteca voluntaria se pacte +ue la

o'ligación garantiada se haga efectiva nica&ente so're los 'ienes hipotecados. Este tipo de

hipoteca se deno&ina hipoteca de responsa'ilidad li&itada.

10. COMPRAVENTA DE FINCA HIPOTECADA

#a hipoteca no i&pide al hipotecante el e*ercicio del ius disponendi, de &anera +ue este

puede ena*enar la finca a un tercero, +ue tendr4 +ue soportar la afección real +ue a+uella

representa, pese a +ue el deudor sigue siendo el ena*enante.

3urge así la figura del tercer poseedor de finca hipotecada, +ue es la persona +ue responde

aun+ue no de'a, pues ella solo ha ad+uirido el o'*eto hipotecado, sin asu&ir la o'ligación

garantiada, su responsa'ilidad es una consecuencia del car4cter real del derecho de hipoteca,

de su oponi'ilidad erga omnes , contra +uien sea el titular de la &is&a.

%hora 'ien, ese tercer poseedor carece de responsa'ilidad universal (personal) frente al

acreedor hipotecario, por lo +ue su responsa'ilidad llega sólo hasta la finca hipotecada, por lo



+ue si el acreedor no o'tiene satisfacción total con la realiación de su valor, no podr4

perseguir con otros procedi&ientos 'ienes suos con los +ue co'rarse el resto.

#a figura del tercer poseedor ad+uiere su relieve cuando se insta la acción hipotecaria contra

los 'ienes, no la acción personal contra el deudor.

El tercer poseedor puede evitar la e*ecución pagando el i&porte de lo adeudado, con derecho

de repetición a cargo del o'ligado. ;or ello el tercer poseedor ha de ser re+uerido de pago en

cual+uier procedi&iento 'ien en el procedi&iento e*ecutivo ordinario, para el e/tra*udicial

(artículo 25 del egla&ento $ipotecario) o en el *udicial su&ario (artículo 11 #$).

11. LAS FASES DE LA HIPOTECA

entro de la relación *urídica hipotecaria pode&os distinguir dos fases. ;or una parte, la

pri&era fase o período de seguridad o cautela, la cual co&iena al +uedar constituida la

hipoteca.

En esta situación de garantía in&ediata la hipoteca produce ciertos efectos refle*os o

derivados co&o son

1< #a concesión de la acción de deterioro o devastación a favor del acreedor hipotecario

para la conservación del valor en ca&'io del 'ien hipotecado (%rtículo 117 #$)

2< #a a&pliación de las hipotecas legales, cuando en cual+uier tie&po llegaren a ser

insuficientes.%rt 16 #$ En cual+uier tie&po en +ue llegaren a ser insuficientes las hipotecas

legales inscritas, podr4n recla&ar su a&pliación o de'er4n pedirla los +ue, con arreglo a

esta #e, tengan, respectiva&ente, el derecho o la o'ligación de e/igirlas de calificar su

suficiencia.--

< #a e/tensión de la hipoteca a los incre&entos, ele&entos accesorios su'rogados de la

cosa gravada (%rtículos 1! siguientes de la #e $ipotecaria)



"< El derecho del acreedor hipotecario a consentir la distri'ución de la responsa'ilidad

hipotecaria cuando la finca se divida en dos o &4s (%rt 12 125 #$).5< El derecho de a'stención e*ecución separada en los procedi&ientos concursales.

6< #a posi'ilidad de +ue al acreedor hipotecario se le reconoca *udicial&ente la e/istencia

de su hipoteca &ediante el e*ercicio de la acción declaratoria o de constatación de la

&is&a.7< El derecho de hipoteca es suscepti'le de ena*enación grava&en, ta&'i:n de pos

posición renuncia.

;or otro lado, por lo +ue hace referencia a la segunda fase o período de e*ecución de la

hipoteca ha +ue se9alar +ue dentro de la &is&a tiene efectividad e*ecutiva el derecho real

de hipoteca, por venci&iento, anticipado o no del cr:dito garantiado por :sta, seguido del

i&pago de la deuda asegurada.

Entonces es cuando entra en funciona&iento la deno&inada acción hipotecaria para lograr el

i&porte del d:'ito asegurado, a trav:s de la realiación de valor de la finca o derecho

hipotecado.

En el caso de e/istir so'rante, :ste se repartir4 entre los acreedores hipotecarios posteriores

en el caso de +uedar todavía algn residuo, se inde&niar4 a los titulares de derechos, cargas

o grav4&enes constituidos so're la finca afectada, entregando el lti&o re&anente al

propietario e*ecutado.

12. DERECHOS DEL ACREEDOR ANTES DEL VENCIMIENTO DE LA HIPOTECA12.1. F+"(%+/#) /# "!)#,+"7! /# +, /# ) 4#!#) $%#"+/)

El acreedor hipotecario dispone de los siguientes &edios para evitar +ue se produca

ninguna &er&a en el valor del 'ien hipotecado

o #a acción de devastación



El artículo 117 #$, otorga al acreedor hipotecario, la deno&inada acción de

devastación, en el caso de +ue la finca se deteriore dis&inuendo de valor, por dolo,

culpa o voluntad del due9o, la facultad de solicitar al *ue +ue ordene +ue a+uel a

hacer o no hacer lo +ue proceda para evitar o re&ediar el da9o.

3i el propietario insiste en su conducta per*udicial, el *ue puede poner el in&ue'le

'a*o ad&inistración *udicial.

El acreedor hipotecario est4 protegido frente a los arrenda&ientos concertados por el

propietario en da9o de la hipoteca, es decir cuando despu:s de la constitución de la

hipoteca se arriende el in&ue'le con ocasión o en circunstancias +ue revelen +ue la

finalidad del arriendo es acausar da9o a la hipoteca.

o El venci&iento anticipado del cr:dito.

%parece regulado en el artículo 112.0 Cc segn el cual el deudor perder4 el derecho

a utiliar el plao, es decir +ue la deuda vencer4 anticipada&ente, si el deudor no

sustitue in&ediata&ente las garantías dis&inuidas o desaparecidas por otras nuevas e

igual&ente seguras.

o Gtras vías de protección de la garantía

El acreedor hipotecario ta&'i:n dispone de

#a posi'ilidad de solicitar, dentro del procedi&iento *udicial su&ario, +ue s ele

conceda la ad&inistración o posesión interna, de la finca si así se pactó en la

escritura de constitución d e hipoteca. El principio de indivisi'ilidad de la hipoteca.

%rtículo 122 #$ #a hipoteca su'sistir4 íntegra, &ientras no se cancele so're la

totalidad de los 'ienes hipotecados, aun+ue se reduca la o'ligación garantiada,

so're cual+uiera parte de los &is&os 'ienes +ue se conserve, aun+ue la restante



haa desaparecido@ pero sin per*uicio de lo +ue se dispone en los dos siguientes

artículos.--

#a posi'ilidad de solicitar la a&pliación de la hipoteca legal

%rtículo 16 #$ En cual+uier tie&po en +ue llegaren a ser insuficientes las

hipotecas legales inscritas, podr4n recla&ar su a&pliación o de'er4n pedirla los

+ue, con arreglo a esta #e, tengan, respectiva&ente, el derecho o la o'ligación de

e/igirlas de calificar su suficiencia.--

entro de los procedi&ientos concursales al acreedor hipotecario le asiste un do'le

derecho el de a'stención el de e*ecución separada.

12.2. L) /#,#") /# $,#'#,#!"+ * /# $,,/+/ /# +",##/, $%#"+,: # ,+!>

/# +) $%#"+). L+ $,#'#,#!"+ /# ",@/% $%#"+,

Es la facultad +ue tienen deter&inados acreedores para co'rar con preferencia a otros

so're un 'ien o 'ienes del deudor co&n, , en consecuencia, una derogación del

principio de igualdad de los acreedores, +ue tiene su raón de ser en la naturalea de o

causa del cr:dito.

Cuando el privilegio es cualidad inherente a un cr:dito garantiado con un derecho de

prenda o hipoteca se le deno&ina cr:dito singular&ente privilegiado.

L+ $,,/+/ * # ,+!> $%#"+,

;ara esta'lecer el orden entre las diferentes hipotecas se acude a la regla prior

tempore potior iure, +ue viene a decir +ue el pri&ero en el tie&po tiene un derecho

&4s fuerte.



e este &odo, la prioridad la deter&ina la fecha de inscripción de la hipoteca en el

egistro. #a prioridad afecta a las hipotecas en el sentido de +ue las &4s antiguas

tienen preferencia so're las &4s &odernas.

El criterio de prioridad deter&ina el rango, +ue consiste en el puesto o lugar +ue

ocupa cada una de las diversas hipotecas +ue concurren so're un deter&inado 'ien. El

rango tiene gran i&portancia, puesto +ue e*ecutada la pri&era hipoteca las restantes se

e/tinguen.

#os acreedores hipotecarios ade&4s, pueden pactar alterar entre ellos el rango de las

hipotecas. #os pactos &4s ha'ituales son

#a per&uta de rango, en la +ue dos acreedores hipotecarios interca&'ian los

rangos hipotecarios de sus respectivas hipotecas a inscritas. #a posposición de rango, +ue se trata de un acuerdo en virtud del cual el titular de

una hipoteca a inscrita cede el rango a una posterior +ue se constituir4, es decir

todavía no inscrita, la cual goaría de un rango posterior de no e/istir la

posposición. #a reserva de rango, +ue es una especia de posposición de rango en la propia

escritura de hipoteca. Es una especie de hipoteca de propietario ha'ida cuenta +ue

se reserva un deter&inado rango en favor de una hipoteca futura, es decir an no

constituida.12.-. L+ "#)7! /# ",@/%) $%#"+,).

El acreedor hipotecario dispone co&o cual+uier otro deudor, de la posi'ilidad de ceder

ena*enar de su cr:dito, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1112 del Cc, +ue autoria

la trans&isión de los derechos ad+uiridos en virtud de una o'ligación, de acuerdo con lo

esta'lecido en las lees, salvo +ue se hu'iese pactado lo contrario.



#a cesión de hipoteca ha de realiarse en escritura p'lica, ha de darse conoci&iento al

deudor de'e inscri'irse en el egistro de la ;ropiedad.

En el polo opuesto a la cesión de cr:dito hipotecario se encuentra la su'rogación, +ue

consiste en la posi'ilidad de sustituir al antiguo acreedor hipotecario por otro nuevo, sin

+ue sea necesario por el consenti&iento del pri&ero.

1-. LA ACCIN REAL Y LA ACCIN PERSONAL EN LA EJECUCIN

HIPOTECARIA

Hna ve vencido el cr:dito, si el deudor no lo satisface, el acreedor hipotecario puede

e*ercitar el derecho de realiación del valor a trav:s de la ena*enación del o'*eto gravado,

para o'tener con su i&porte la cantidad +ue le es de'ida.

$a +ue distinguir dos ele&entos el cr:dito la hipoteca con car4cter accesorio respecto del

otro. En el aspecto de la efectividad, el ele&ento cr:dito origina la correspondiente acción

personal, +ue conduce a la realiación dineraria so're los 'ienes del patri&onio del deudor

(artículo 111).

el ele&ento garantiador de la hipoteca, deriva la correspondiente responsa'ilidad real,

cua efectuación, se consigue por el e*ercicio de la acción hipotecaria, de car4cter real

hecha valer a trav:s de una variedad de procedi&ientos de e*ecución.

#as principales diferencia entre a&'os tipos de actuaciones son

#a acción personal se dirige contra el deudor u o'ligado personal&ente@ la acción real

hipotecaria se dirige contra los 'ienes, aun+ue ser4 necesaria e*ercitarla contra el

hipotecante o tercer poseedor.



#a acción personal se dirigir4 contra cual+uiera de los 'ienes del patri&onio del deudor u

o'ligado (%rtículo 111 Cc el cu&pli&iento de las o'ligaciones responde el deudor

con todos sus 'ienes, presentes futuros--).

Dediante la acción personal se solicita al ue +ue dicte una sentencia de condena al

cu&pli&iento de una o'ligación dineraria, o de dar otra cosa de hacer, cuo

cu&pli&iento foroso tendr4 lugar en los tr4&ites de e*ecución de la sentencia de

condena@ la acción real hipotecaria persigue una actividad procesal para o'tención de una

su&a de dinero &ediante la ena*enación por precio de la cosa hipotecada. #a acción real hipotecaria prescri'e a los veinte a9os (%rtículos 16" Cc 128 #$ #a

acción hipotecaria prescri'ir4 a los veinte a9os, contados desde +ue pueda ser e*ercitada.

--) la acción personal prescri'e a los +uince a9os (%rt 16" Cc)

1. PROCEDIMIENTOS PARA LA EJECUCIN DE LA HIPOTECA

En el ordena&iento *urídico se han previsto cuatro procedi&ientos

1= P,"#/3#!% (/"+ )(3+,.

3e trata de un procedi&iento r4pido puesto +ue se pasa casi directa&ente a la su'asta del

'ien hipotecado. Este procedi&iento de'e de pactarse en la escritura de constitución, en

la +ue de'er4 figurar el precio en +ue se tasa la finca para el supuesto de +ue fuese

su'astada.

2) J(" ##"(% ,/!+,

El acreedor hipotecario tendr4 la posi'ilidad de instar contra el acreedor hipotecario un

*uicio efectivo ordinario.

-= P,"#/3#!% ##"(% #9%,+(/"+



#a legislación hipotecaria concede al acreedor hipotecario la posi'ilidad de realiación de

su garantía &ediante un procedi&iento a*eno a la vía *udicial, de ahí su no&'re de

procedi&iento e/tra*udicial.

Este procedi&iento, regulado en los artículos 2", 25 26 del egla&ento

$ipotecario, solo puede ser utiliado cuando así se haa convenido en la escritura de

constitución de la hipoteca, en la +ue ta&'i:n de'er4 figurar el precio en +ue se tasa el

'ien para el caso de su'asta. Este procedi&iento sólo puede seguirse ante notario h4'il.

= J(" /#"+,+% ,/!+,

El acreedor hipotecario se li&ita a interponer una pretensión contra el deudor sin +ue esta

vía procesal le reporte ningn tipo de venta*a, co&o sucede en las siguientes.

15. ETINCIN DE LA HIPOTECA

#a hipoteca puede e/tinguirse por

< #a e/tinción del cr:dito cuo cu&pli&iento o satisfacción garantia.

< #a e/tinción del derecho real en +ue consiste la propia hipoteca.

3e e/tinguir4 por las &is&as causas de e/tinción de los derechos reales, destrucción del

'ien dado en garantía in&o'iliaria, e/propiación forosa, consolidación, etc.

16. CANCELACIN DE LA HIPOTECA

#a hipoteca es un derecho real de constitución registral, por lo +ue su e/tinción de'er4 de ser

aco&pa9ada por el asiento de cancelación en el egistro de la ;ropiedad, tal co&o se indica

en el artículo 1"" de la #e $ipotecaria.



El artículo 76 #$ esta'lece con car4cter general +ue las inscripciones, en cuanto a terceros,

no se e/tinguen sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del do&inio o

derecho real inscrito en favor de otra persona.

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