Les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs

1

Les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs

2

L’Anah est une agence d’État créée en 1971, placée sous la double tutelle des ministres des finances et du logement.

Elle accorde notamment des subventions aux propriétaires occupants modestes, aux propriétaires bailleurs de logements locatifs et aux copropriétaires pour favoriser :

La rénovation du parc de logements privés anciens Le développement du parc locatif privé à vocation sociale

Présentation

3

En 2012, l’Anah a distribué 341 millions d’euros de subventions. Ces aides ont généré un volume global de de travaux

de 903 millions d’euros.

Présentation

4

Principaux domaines d’intervention

I - La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du programme national « Habiter Mieux »

II - Le traitement de l’habitat indigne ou très dégradé

III - L’adaptation des logements à la perte d’autonomie

IV - Le redressement des copropriétés fragiles et en difficulté

5

Les missions de l'Anah sont relayées localement par les services déconcentrés de l’État (DDT) et les collectivités territoriales.

Pour la mise en œuvre de ses aides, l’Anah s’appuie également sur :

Des associations locales spécialisées dans le secteur de l’habitat, « les opérateurs » (Pact, Habitat et Développement, ...) Des bureaux d’études (Urbanis, Citémétrie, ...) Des experts (architecte, juriste, fiscaliste, économiste de la construction,...)

L’Anah sur le terrain

6

Des actions territoriales ciblées

Dans le cadre des « opérations programmées » (OPAH, PIG, PST), sur un périmètre défini conjointement entre l’Anah et la collectivité, les propriétaires peuvent bénéficier :

d’un accompagnement gratuit pour l’élaboration de leur projet de travaux (information, conseil d’ordre technique social ou financier, aide à la décision, …)d’éventuelles aides majorées, ciblées par thématiques

7

Vos contacts locaux

8

Les aides aux propriétaires bailleurs

9

Nos intérêts communs

Des intérêts communs aux propriétaires bailleurs et à l’Anah :mettre sur le marché des logements en bon état, à loyers et charges maîtrisés, pour des populations à revenus encadrés

Les engagements de l’Anah : une subvention aux travaux et le bénéfice d’un avantage fiscalLa contrepartie attendue du propriétaire bailleur : un patrimoine rénové, une location du bien pendant 9 ans avec des loyers maîtrisés pour loger un locataire sous plafonds de ressources

Avec un objectif partagé :l'équilibre entre aide aux travaux et contrepartie sociale doit être favorable au propriétaire bailleur

10

Principe général

Les aides proposées aux propriétaires bailleurs relèvent d’une combinaison ou d’un cumul :

d’aide directe Aide de l’Anah de 25 % à 35 % des travaux selon le type de projet avec d’éventuelles primes additionnelles Aide de la collectivité

et d’aide indirecte Abattement fiscal de 30 % à 70 % selon le choix de conventionnement Prêts aidés

11

Les engagements de l’Anah – L’aide aux travaux de l’Anah

Une aide aux travaux de 25 % à 35 % selon le type de projet pour :Des logements de plus de 15 ansDes projets de travaux clairement identifiésUn niveau de performance énergétique après travaux correspondant au minimum à l’étiquette « D», sauf contraintes techniques.

Exemple : pour des travaux d’amélioration thermique et de remise en état des sanitaires, un logement moyennement dégradé de 35 m² d’une mono-propriété datant de 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de l’Anah de 6 250€ (25 % des travaux)

12

Les engagements de l’Anah – La marge propre aux territoires

13

Les engagements de l’Anah – La marge propre aux territoires

Une modulation possible propre aux territoires en délégation de compétenceMarseille Provence Métropole

Majoration de 25% des plafonds et de 10% des taux pour les conventionnements LC et LCTS

Communauté du Pays d'AixMajoration de 10% des taux pour les conventionnements LC et LCTS

Pays d'Aubagne et de l'EtoileMajoration de 10% des taux pour les travaux de réhabilitation de logements indignes ou

très dégradés et de sortie de non-décenceMajoration de 5% des taux pour les grands logements (T4 et plus)

Arles-Crau-Camargue-MontagnettePas de majoration

14

Les engagements de l’Anah – Des primes additionnelles

Des primes additionnelles en complément de la subvention pour travaux

La prime FART : le Fonds d’aide à la rénovation thermique La prime réduction loyerLa prime réservation

15


La prime FART2 000€ par logement

Le logement doit justifier d’un gain énergétique après travaux de minimum 35 % à la suite d’une évaluation énergétique du logement ou de l’immeuble Le logement doit obtenir l’étiquette D à minima (étiquette E en cas d’impossibilité technique)

En cas de subvention FART, le propriétaire bailleur doit céder ses Certificats d’économie d’énergie (CEE) à l’obligé référent, départemental ou collectivité.

Exemple : pour des travaux d’amélioration thermique et de remise en état des sanitaires, un logement moyennement dégradé de 35 m² d’une mono-propriété datant de 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de l’Anah de 8 250€ (6 250€ + 2000€) s’il réalise un gain énergétique supérieur ou égal à 35% (en énergie conventionnelle)

16


La prime réduction loyer : l’Anah triple le montant d’aide de la collectivité, pour 1€ apporté par la collectivité, l’Anah apporte 3€

Le montant d’aide de l’Anah ne peut dépasser les 150€/m², dans la limite de 80 m² par logement Le logement doit faire l’objet d’une convention à loyer social ou très social signée entre l’Anah et le propriétaire bailleurLe logement loué doit être situé en secteur tendu (défini par un écart supérieur à 5€ mensuels par m² de surface habitable entre le loyer de marché et le niveau du loyer social ou très social établi dans la convention)Participation impérative d'un ou plusieurs co-financeurs (collectivité ou EPCI)

Apporter au niveau local ou par le CMT des exemples de territoires où elle pourrait s'appliquer dans la région.

Exemple : pour des travaux d’amélioration thermique et de remise en état des sanitaires, un

logement moyennement dégradé de 35 m² d’une mono-propriété datant de 1900 pourra àminima recevoir une subvention pour travaux de l’Anah de 13 500€ (6 250€ + 2 000€+ 5 250€) et de 1750€ de la collectivité locale soit un total de 15 250€

17


La prime réservation2 000€ par logement, montant doublé (soit 4 000€) en secteur tendu

Le logement doit faire l'objet d'une convention à loyer très social signée entre l’Anah et le propriétaire bailleur

Le logement doit faire l’objet d’un droit de désignation du préfet Cela signifie qu’il existe un besoin particulier sur le territoire pour le logement ou le relogement de ménages prioritaires relevant de dispositifs particuliers (DALO, PDALPD ou LHI) et que le conventionnement très social s'inscrit dans le cadre d'un dispositif opérationnel existant permettant l'attribution effective du logement à un tel ménage

Pour le doublement de la prime « réservation », le logement loué doit être situé en secteur tendu.

Exemple : pour des travaux d’amélioration thermique et de remise en état des sanitaires un logement moyennement dégradé de 35 m² d’une mono-propriété datant 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de l’Anah de 15 500€ ou 17 500€ (6 250€ + 2 000€ + 5 250€ + 2 000€ ou 4 000€) et de 1750€ de la collectivité locale soit un total de 17 250€ ou 19 250€

18


Des primes additionnelles en complément de la subvention pour travaux

La prime « FART »MPM : Marseille, Gignac-La-Nerthe, Septèmes, OPAH RU de MarignaneCPA : pas de prime complémentairePAE : OPAH et OPAH RUACCM : ensemble du territoireNon délégué : OPAH SAN Ouest et OPAH copropriété La Maille II

La prime « réduction loyer »MPM : Septèmes, Marignane, GémenosNon délégué : OPAH SAN Ouest

La prime « réservation » Ensemble du département

19

Mêmes règles que pour une maison individuelle =

évaluation énergétique au niveau du logement

Evaluation énergétique dans le cas de travaux en parties privatives

DPE avant travaux

Gain énergétique+ 35 % ?Si oui :

prime ASE (2000€ ou 1500€)

DPE projetéaprès travaux

20

Si le gain des 35% provient de la combinaison de travaux en parties communes et en parties privatives : le gain énergétique est calculé au niveau du logement

Le calcul du gain est la somme de celui généré par les travaux en parties communes sur le logement + le gain généré par les travaux en parties privatives.

Evaluation énergétique dans le cas de travaux mixtes

(parties privatives & communes)

21

Si et seulement si les travaux en parties communes permettent à eux seuls un gain énergétique d’au moins 35%, alors prise en compte de l’évaluation énergétique réalisée au niveau de l’immeuble ou du bâtiment (si la copropriété en comporte plusieurs),

que la copropriété soit en chauffage collectif ou en chauffage individuel.

Evaluation énergétique dans le cas de travaux en parties communes

22

Travaux en parties privatives ou travaux mixtes = Assistance à Maitrise d’Ouvrage complète :

DPE avant Projet de travaux - Simulation financièresDPE projetéMontage du dossier Anah

+ autres subventions (Ville, CARSAT, ..)- Visite fin de chantier

L’accompagnement dans les copropriétés

23

3 équipes couvrent les trois territoires de MPM

24

Principe : versement d’une ASE avec versement d’une aide individuelle de l’Anah.

Dérogation : versement possible d’une ASE en complément de l’aide de l’Anah au syndicat de copropriétaires, sans aide individuelle Anah.

Dans ce cas, la prime vient en déduction du « reste à charge » des co propriétaires

Le versement de la prime Habiter Mieux (ASE)

25

L’ASE reste toujours une aide individuelle destinée à financer la quote-part des travaux incombant aux propriétaires occupants éligibles.

Les bénéficiaires de l’ASE doivent s’engager à occuper le logement pendant au moins 6 ans.

Toutefois, pas de dossier individuel mais traitement dans le cadre de la demande d’aide au syndicat de copropriétaires via un mandataire unique.

L’ASE en complément de l’aide au syndicat

26

Les engagements de l’Anah – L’aide fiscale

… + un abattement fiscal de 30 % à 70 % selon le choix de conventionnementLorsque le propriétaire bailleur conclut une convention à loyer maîtrisé avec l’Anah (à

loyer intermédiaire, social ou très social), il bénéficie d’une déduction fiscale sur ses revenus fonciers : la déduction spécifique du dispositif Borloo dans l’ancien.

Elle s’élève à : 30 % des recettes locatives pour une convention à loyer intermédiaire60 % des recettes locatives pour une convention à loyer social ou très social70 % des recettes locatives en cas de conventionnement à loyer intermédiaire, social ou très social et d’un recours à une intermédiation locative (type Solibail, Louez solidaire, …)

Exemple : pour un logement de 60m² situé en zone B et bénéficiant d’une convention à loyer intermédiaire le propriétaire bailleur peut gagner au maximum 712€ de loyer mensuel, soit 8 544€ annuels. Il pourra déduire de ses revenus fonciers 30% des recettes locatives de son logement pendant les 10 années suivantes.

27

Zoom sur Solibail

Le logement est loué, durant trois ans, à une association expérimentée agréée par la préfecture de région. L'association est le locataire. Elle assure le paiement des loyers mensuels, des charges ainsi que l'entretien et la remise en état du logement.

Les conditions requises pour bénéficier du dispositif SolibailLe logement peut être un studio, 2, 3, 4 ou 5 pièces non meublé Le logement est situé en zone A et B dans les régions Île-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Pays de la Loire, Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon, Provence-Alpes-Côte d'AzurLe logement est habitable sans délai et doit correspondre aux caractéristiques de la décenceLe loyer proposé correspond a minima au loyer intermédiaire défini localement par l’Anah

Les avantages du recours à l’intermédiation locativeDes rendements réguliers et sûrsL’assurance de récupérer le logement dans des conditions habituelles des bauxUne remise en état gratuiteUne gestion professionnelleSous réserve de conventionnement Anah, une déduction fiscale de 70 % des revenus locatifs

28

Zoom au niveau local

Agréments délivrés à 2 associations : ADRIM (fédération H&D) / [email protected] ou [email protected] / 04.91.62.84.75 GALILE (uniquement ss-loc) / [email protected] / 04.91.18.53.90

Partenariat financier Etat-CG 13

Objectif de mobilisation des logements dans le parc privé soit dans le cadre d’une location, soit d’une sous-location

Propriétaires souhaitant confier son bien bien en gestion et / ou voulant faire des travaux :

* GRL et gestion locative de votre bien par un professionnel gratuites* Abattement fiscal de 30 ou 60 % du montant des loyers perçus* Subventions jusqu’à 70% maximum du montant des travaux plafonné et primes

complémentaires pouvant s’élever jusqu’à 5 000 €

29

La contrepartie attendue du bailleur

Une location du bien pendant 9 ans avec :

Un locataire sous plafonds de ressources Des loyers maîtrisés qui respectent des plafonds nationaux fixés par l’État

Si le projet de travaux ne peut bénéficier de l’aide aux travaux de l’Anah, le propriétaire bailleur peut toutefois conventionner son logement. Il s’engage alors à le louer pour une durée minimale de 6 ans à des locataires sous conditions de ressources et à des niveaux de loyers maîtrisés identiques à ceux du conventionnement avec travaux. En contrepartie, le bénéfice fiscal reste identique à celui obtenu à l’occasion d’une convention avec travaux, soit une déduction fiscale de 30 %, 60 % ou 70 % sur les revenus fonciers bruts.

30


Un locataire sous plafonds de ressources

Exemple : pour un logement faisant l’objet d’une convention à loyer intermédiaire le locataire, s’il est en couple avec un enfant, du logement ne pourra pas dépasser un revenu annuel de 57 356€ en zone B.

31


Des loyers maîtrisés qui respectent des plafonds nationaux fixés par l’État

Les plafonds des loyers sont des seuils maximaux et peuvent être ajustés localement à un niveau inférieur.

Les plafonds en vigueur, fixés localement, sont disponibles sur le site de l’Anah dans la rubrique des aides au propriétaire bailleur(www.anah.fr)

Exemple : un logement de 60 m² situé en zone B et bénéficiant d’une convention à loyer social ne pourra dépasser un loyer de 5,92€ / m² mensuels hors charges soit 355€ mensuels hors charges

32

Le dossier Anah

Les pièces demandéesUn imprimé administratifUn justificatif de propriétéDes devis

Un projet de travaux clairement identifiéDiagnosticPréconisationsProjet (le propriétaire bailleur décide du contenu final des devis, du choix de l’entreprise)

Les délaisDès que le projet est finalisé, dépôt du dossier au service instructeur.Un accusé de réception est envoyé sous 8 jours. Il permet le début des travaux.La subvention est accordée sous 2 mois. Le propriétaire bailleur reçoit alors un courrier qui l’informe du montant réservé pour son projet. (Des acomptes sont possibles pour faciliter la trésorerie du propriétaire bailleur)Le propriétaire bailleur a alors 3 ans pour réaliser son projet (délai prorogeable dans certains cas).Le solde de la subvention est payé à la vérification de la réalisation du projet : factures, baux, ressources du locataire...

33

Propriétaires bailleurs – Les autres aides aux travaux

Les aides des collectivités territorialesL’aide de la régionL’aide du départementL’aide de la commune ou du département

Les aides au financement du projetL’éco-prêt à taux zéroLes prêts des fournisseurs d’énergie : EDF ou GDF

Les aides fiscalesLe crédit d’impôt développement durableLa TVA à taux réduit sur les travaux d’amélioration

34

Les exemples

35

Exemple 1 : Une maison individuelle avec des travaux lourds

Typologie de la constructionUne maison individuelle d’un étage (RdC+ 1 étage) datant de 1960 et de 90 m² de surface habitable fiscale

Une forte dégradation : indicateur de dégradation évalué à ID = 0,57

État du logement avant travauxLes murs de la maison ne sont pas isolés (parois briques enduits)Les fenêtres sont en simple vitragesLe moyen de chauffage utilisée est un appareil électrique (radiateurs)La production d’eau chaude sanitaire est au gazLa ventilation est naturelleLe réseau électrique n’est pas conformeLa salle d’eau est vétusteL’étiquette énergétique avant travaux est G

36


Coût de l’opération 70 000€ HT soit 778€/m² HT dont 600€/m² (soit 54 000€) alloués à la partie thermique pour un gain énergétique de 59 % (passage de l’étiquette G à D)

Programme travaux pour un DPE après travaux à D Énergie (77 % du montant travaux)

Isolation par l'extérieur, reprise des modénaturesChangement des menuiseriesInstallation d'une ventilation VMCMise en place d'une chaudière gaz

Sécurité des réseaux électriques (4 % du montant des travaux)Rénovation (19 % du montant travaux)

Réfection de la salle d’eauRéfection des peintures

37

Exemple 1 : Évaluation de la subvention

La subvention pour travaux de l’Anah24 500€

soit 35 % de montant des travaux

Les primes additionnelles à la subvention pour travaux de l’AnahLa prime FART : 2 000€ La prime de réduction du loyer (convention à loyer social ou très social) : 16 000€dont 5 440€ de la collectivité (66€/m²) et 10 560€ de l’Anah (134 €/m²)La prime de réservation en cas de convention à loyer très social et de relogement effectif d’un ménage prioritaire DALO ou PDALPD: 2 000€ ou 4 000€ en secteur tendu

38

Exemple 1 : Évaluation de la rentabilité du projet

Option 1 : subvention pour travaux de l’Anah + prime FART + prime de réduction du loyer

42 500€, soit 60,7 % de subvention maximale proposée pour une convention à loyer social ou très social d’un logement situé en secteur tendu.

Option 2 : subvention pour travaux de l’Anah + prime FART + prime de réduction du loyer+ prime de réservation doublée en secteur tendu

46 500€, soit 66.4 % de subvention maximale proposée uniquement pour une convention à loyer très social d’un logement situé en secteur tendu et bénéficiant d’une réservation par le préfet.

39


L’écart, en pourcentage, du bilan financier d’un logement en loyer conventionné (social ou très social) sur 9 ans, au bilan financier d’un logement en loyer libre

Exemple : une convention à loyer très social avec l’Anah permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un avantage de 12 % en zone B comparé au même projet sans avoir sollicité l’aide de l’Anah.

40

Exemple 2 : un petit immeuble en mono-propriété moyennement dégradé

Typologie de la constructionUn logement de 35 m² de surface habitable fiscale, moyennement dégradé, d’un petit immeuble en mono-propriété datant de 1900Une dégradation moyenne : indicateur de dégradation évalué à ID = 0,45

État du logement avant travauxLes murs du bâtiment sont partiellement isolésLes fenêtres sont en simple vitragesLe moyen de chauffage utilisé et la production d’eau chaude sanitaire sont au gazLa ventilation est naturelleLe réseau électrique n’est pas conformeL’étiquette énergétique avant travaux est « E »

41

Exemple 2 : un petit immeuble en mono-propriété moyennement dégradé

Coût de l’opération25 000€ HT, soit 714€ /m² HT, dont 300€/m² (soit 10 500€) alloués à la partie thermique pour un gain énergétique de 39 % (passage de l’étiquette E en D)


Isolation par l‘intérieur des parois non isoléesChangement des menuiseriesInstallation d'une ventilation VMC

Sécurité des réseaux électriques (15% du montant des travaux)Rénovation (35% du montant travaux)

Réfection des peintures (travaux induits)Étanchéité de la salle d’eau

42


La subvention pour travaux de l’Anah

6 250€soit 25 % du montant des travaux

Les primes additionnelles à la subvention pour travaux de l’Anah

La prime FART : 2 000€La prime de réduction du loyer : 7 000€dont 2 380€ de la collectivité (66€/m²) et 4 620€ de l’Anah (134€/m²)La prime de réservation en cas de convention à loyer très social et de relogement effectif d’un ménage prioritaire DALO/PDALPD : 2 000€

43


Option 1 : subvention pour travaux de l’Anah + prime FART+ prime de réduction du loyer

15 250€, soit 61 % de subvention maximale proposée pour une convention à loyer social ou très social d’un logement situé en secteur tendu.

Option 2 : subvention pour travaux de l’Anah + prime FART+ prime de réduction du loyer+ prime de réservation

17 250€, soit 69 % de subvention maximale proposée uniquement pour une convention à loyer très social d’un logement situé en secteur tendu et bénéficiant d’une réservation par le préfet

44



Exemple : Une convention à loyer très social avec l’Anah permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un avantage de 18 % en zone B comparé au même projet sans avoir sollicité l’aide de l’Anah.

45


Typologie de la constructionUne maison individuelle d’un étage (RdC+ 1 étage) datant de 1930 et de 75 m² de surface habitable fiscale

Une insalubrité avérée : indicateur d’insalubrité évalué à 0,67

État du logement avant travauxLes murs de la maison ne sont pas isolésLes fenêtres sont en simple vitragesIl n’y a pas de moyen de chauffage fixeLa production d’eau chaude sanitaire est au gazLa ventilation est naturelleLe réseau électrique n’est pas conformeLa salle d’eau est vétusteL’étiquette énergétique avant travaux est G

46


Coût de l’'opération 70 000€ HT soit 933€/m² HT dont 500€/m² (soit 37 500€) alloués à la partie thermique pour un gain énergétique de 59 % (passage de l’étiquette G à D)


Isolation par l'extérieur, reprise des modénaturesChangement des menuiseriesInstallation d'une ventilation VMCMise en place d'une chaudière gaz (chauffage et eaux chaude)

Sécurité des réseaux électriques (11 % du montant des travaux)Rénovation (35 % du montant travaux)

Réfection de la salle d’eauRéfection des peintures

47


La subvention pour travaux de l’Anah24 500€

soit 35 % de montant des travaux

48


Option 1 : subvention pour travaux de l’Anah 24 500€, soit 35 % de subvention maximale proposée pour une convention à loyer social ou très social d’un logement situé en secteur tendu.

Option 2 : subvention pour travaux de l’Anah + aide de la collectivité (3 200€)

27 700€, soit 40 % de subvention maximale proposée uniquement pour une convention à loyer très social d’un logement situé en secteur tendu et bénéficiant d’une réservation par le préfet.

49



Exemple : grâce à l’aide de la collectivité, une convention à loyer intermédiaire avec l’Anah permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un avantage de 17 % en zone B comparé au même projet sans avoir sollicité l’aide de l’Anah.Un recours à l’intermédiation locative favoriserait encore davantage ce résultat.

50

Pour en savoir plus

http://www.anah.fr/

Documents

Les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs