UNIVERSITATEA DUNREA DE JOS, GALAI FACULTATEA DE TIINE JURIDICE, SOCIALE I POLITICE SPECIALIZAREA: DREPT

LUCRARE DE LICEN

ndrumtor tiinific, Conf. univ. dr. Bogdan Ciuc Absolvent, Cocei Viorica

GALAI - 2011

2

UNIVERSITATEA DUNREA DE JOS, GALAI FACULTATEA DE TIINE JURIDICE, SOCIALE I POLITICE SPECIALIZAREA: DREPT

LUCRARE DE LICEN

CONDIII DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE

ndrumtor tiinific, Conf. univ. dr. Bogdan Ciuc Absolvent, Cocei Viorica

3

GALAI - 2011 CUPRINS

I Noiuni generale 1.Contractul de vnzare-cumprare privire istoric.....................................................6 2. Definiii ale contractului de vnzare-cumprare.........................................................7 3. Evoluia pactului de rscumprare..............................................................................8 4. Condiiile contractului.......................................................................................... ......8 5. Reglementri din noul Cod civil privitoare la condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare.................................................................................9 II Condiii de fond 1. Capacitatea prilor 1.1. Consideraii generale.............................................................................................11 1.2. Capacitatea de folosin.........................................................................................11 1.3. Capacitatea de exerciiu.........................................................................................11 1.4. Principiul capacitii de a ncheia contracte...........................................................12 1.4. Incapaciti speciale n materia vnzriicumprrii..............................................12 2. Consimmntul 2.1. Consideraii generale..............................................................................................15 2.2. Corelaia consimmnt voin juridic..............................................................17 2.3. Principiile voinei juridice......................................................................................18 2.3.1. Principiul autonomiei de voin..........................................................................18 2.3.2. Principiul voinei reale........................................................................................19 2.4. Momentul ncheierii contractului...........................................................................20 2.5. Consimmntul condiii.....................................................................................22 2.6. Libertatea contractual...........................................................................................28 2.6.1. Promisiunea unilateral de vnzare/cumprare..................................................30 2.6.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare....................................................32 2.6.3. Pactul de preferin.............................................................................................34 2.6.4. Dreptul de preempiune.......................................................................................35 3. Obiectul 3.1. Consideraii generale.............................................................................................43 3.2. Lucrul vndut condiii........................................................................................44 4

3.3. Preul condiii.....................................................................................................56 4. Cauza contractului 4.1. Consideraii generale.............................................................................................60 4.2. Cauza contractului de vnzare-cumprare condiii.............................................61 III Condiii de form 1.Forma autentic 1.1. Consideraii generale..............................................................................................65 1.2. Evoluie istoric.....................................................................................................65 1.3. Sanciunea nerespectrii formei autentice.............................................................67 2. Autorizarea prealabil a nstrinrii unor bunuri 2.1. Consideraii generale..............................................................................................67 2.2. Cazuri n care legea impune autorizarea prealabil...............................................68 2.3. Sanciunea nerespectrii condiiei autorizrii prealabile.......................................68 IV Consideraii CEDO asupra dreptului de preempiune reglementat de Legea nr.10/2001...............................................................................69 V Concluzii...............................................................................................72 Bibliografie................................................................................................73

5

I Noiuni generale 1. Privire istoricAlturi de contractul de schimb, contractul de vnzare-cumprare pretinde a fi unul din cele mai vechi contracte cunoscute civilizaiei umane. Reglementarea raporturilor de vnzare-cumprare cuprinde o perioad de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani. Iniial, o dat cu apariia proprietii private, apare, cptnd o amploare deosebit, contractul chemat s asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o gospodrie n alta (permutatio). Acest contract, pe care l numim astzi contract de schimb, i-a cptat autoritatea cuvenit cu mult nainte de apariia monedei ca unitate de schimb, deoarece satisfcea necesitile societii romane timpurii, care se afla n faza trecerii de la gospodria natural la gospodria bazat pe relaiile de schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariiei i dezvoltrii contractului de vnzare-cumprare. Din punct de vedere juridic, vnzarea se prezint ca o variant mai evoluat a schimbului, din care i trage rdcinile. ntr-adevr, vnzarea-cumprarea n sens economic, iniial, pare a fi preluat forma schimbului dintre dou lucruri, unul din ele avnd valoarea echivalentului general. Mai trziu, o dat cu apariia monedei n sensul apropiat celui actual, vnzarea-cumprarea capt sensul schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare pre (pretium). Dreptul roman clasic atribuia vnzarea-cumprarea contractelor consensuale. n baza contractului de vnzare-cumprare (emptio et venditio) o parte, numit vnztor (venditor), se oblig s transmit altei pri, numit cumprtor (emptor), un bun (merx), iar cumprtorul se oblig s plteasc pentru acest bun o cantitate de metal numit pre (pretium). Potrivit lui Gaius, contractul de vnzare-cumprare se formeaz prin acordul de voin al prilor asupra obiectului contractului i preului acestuia, clauzele referitoare la bun i la pre fiind condiii eseniale ale contractului. Dreptul roman privat reglementa i vnzarea viitoarelor bunuri (mei futurae sivi speratae), cum bunoar era considerat recolta ateptat. n acest caz contractul de vnzarecumprare se considera a fi ncheiat sub condiie suspensiv.

6

2. Definiii ale contractului de vnzare-cumprareFernand Braudel remarca faptul c Economia ncepe n pragul valorii de schimb, existnd un spaiu vast i complex de la trocul elementar pn la capitalismul cel mai sofisticat. Dei vnzarea a devenit cel mai uzual contract, ea nu neag existena contractului de schimb, care nu mai joac ns un rol att de important. Codul civil consacr vnzrii un ntreg titlu1, iar modaliti ale vnzrii sunt ntlnite n numeroase acte normative. Art. 1294 C.civ. definete vnzarea ca fiind o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Modul n care legiuitorul a definit vnzarea nu este exact, n primul rnd pentru c vnztorul nu se oblig s transmit cumprtorului proprietatea bunului, ci el transform nsi proprietatea lucrului vndut, iar pe de alt parte, proprietatea se transform doar prin singurul efect al consimmntului. Obiectul vnzrii l poate constitui nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi reale. n practica judiciar s-a decis c obiectul vnzrii-cumprrii l poate forma i numai nuda proprietate, vnztorul putnd s-i pstreze uzufructul viager. De asemenea, pot fi vndute i drepturi de crean (prin cesiunea de crean), drepturi din domeniul proprietii intelectuale (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce decurg din brevet, certificatul de nregistrare a unui desen sau model industrial, drepturile asupra mrcii etc.), chiar i o universalitate ce cuprinde nu doar drepturi, ci i obligaii, asa cum este cazul vnzrii unei moteniri. n schimb, nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare drepturile personale nepatrimoniale i patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de uz, dreptul de abitaie al soului supravieuitor) sau care sunt prevzute de lege sau care sunt contractate intuitu personae (dreptul de ntreinere, dreptul de pensie)2. ntr-o formulare sintetic, unii autori au susinut c vnzarea const n strmutarea proprietii unui lucru sau a unui drept, pentru o sum de bani numit pre, alii au afirmat c vnzarea ar fi acel contract prin care una din pri (vnztorul) strmut proprietatea unui bun al su asupra celeilalte pri (cumprtorul), care se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut, air ali autori, insistnd asupra naturii dreptului transmis, au artat c vnzarea este acel contract n temeiul cruia opereaz transmiterea dreptului de proprietate1 2

C.civ. art. 1294 - 1404 Francisc Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol.I, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag 14

7

sau a altui drept real ori de crean- de la vnztor la cumprtor, cu obligaia pentru cel din urm de a plti primului o sum de bani drept pre.

3. Evoluia pactului de rscumpraren versiunea sa iniial, Codul civil a reglementat n art. 1371-1378 pactul de rscumprare, n temeiul cruia vnztorul i putea rezerva dreptul de a relua bunul vndut, restituind preul, ntr-un anumit termen de la data vnzrii. Aceast stipulaie echivala cu o condiie rezolutorie expres. ntruct asemenea condiii ascundeau de regul mprumuturi cmtreti garantate real cu bunul care forma obiectul vnzrii, ele au fost prohibite prin art.4 al Legii contra cametei din 2 aprilie 1931 sub sanciunea nulitii absolute. n practica judiciar s-a hotrt c actul este nul chiar dac pactul dat de rscumprare a fost constatat printr-un alt nscris, dar care, potrivit voinei prilor, face parte integrant din contract. Trebuie subliniat faptul c legea prohibete pactul de rscumprare inserat ca o condiie rezolutorie ntr-un contract de vnzare-cumprare, nu ns i vnzarea ulterioar a bunului vndut ctre vnztorul iniial printr-un alt act de vnzare-cumprare, care nu are nicio legtur cu cel dinti1. De asemenea, trebuie menionat faptul c noul Cod civil va introduce din nou pactul de rscumprare, iar acesta nu va mai reprezenta o cauz de nulitate.

4. Condiiile actului juridic civil. Definiie. ClasificarePrin condiiile actului juridic nelegem elementele din care este alctuit un asemenea act. n legislaia civil, se utilizeaz termenul condiii pentru a se desemna componentele actului juridic civil. Bunoar, art. 948 C.civ. dispune : Condiiile eseniale pentru validitatea unei convenii sunt: capacitatea de a contracta, consimmntul valabil al prii ce se oblig, un obiect determinat i o cauz licit. n doctrin i practic se utilizeaz, ca sinonim, termenul elemente, vorbindu-se despre elemente eseniale ori elemente neeseniale ale actului juridic civil, ori termenul cerine, vorbindu-se despre cerinele actului juridic civil.1

Dan Chiric - Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag.59

8

Am optat pentru termenul condiii ntruct, pe de o parte, este folosit de Codul civil, i pe de alt parte este rspndit n literatura de specialitate i practic. n acelai timp, termenul condiie este polivalent, el avnd trei sensuri: element al acului juridic; modalitate a actului juridic civil, eveniment viitor i nesigur ca realizare de care depinde naterea ori desfiinarea unui act juridic civil; clauz a actului juridic civil1. Din contextul n care apare termenul condiie poate fi dedus sensul ce i se atribuie de fiecare dat. Legea nr. 105/1992 folosete constant expresiile condiii de fond i condiii de form. n funcie de aspectul la care se refer, se disting : condiii de fond (cele care privesc coninutul actului juridic civil) i condiii de form (cele care se refer la exteriorizarea voinei). Aceast clasificare mai este desemnat i prin distincia ntre condiii intrinseci i condiii extrinseci. Dup criteriul obligativitii ori neobligativitii lor, condiiile actului juridic civil se mpart n eseniale (cele cerute pentru chiar valabilitatea actului) i neeseniale (sau ntmpltoare, adic cele care pot fi prezente ori pot lipsi, fr s pun n discuie valabilitatea actului). Dup sanciunea nerespectrii lor, se disting condiii de validitate (a cror nerespectare se sancioneaz cu nulitatea actului juridic civil) i condiii de eficacitate (a cror nerespectare atrage inopozabilitatea, spre exemplu). Desigur, fiecare condiie a actului juridic civil poate fi calificat prin toate cele trei criterii. Astfel, capacitatea de a contracta este, n acelai timp, o condiie de fond, esenial, i de valitate. Forma solemn este, n schimb: de form, esenial (pentru actele solemne) i de validitate.

5. Reglementri din noul Cod civil privitoare la condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare

Peste o sut de pagini a noului Cod civil sunt consacrate diferitelor contracte speciale, iar legiuitorul a tratat si a adaptat aceste contracte la condiiile economico-sociale moderne, pentru a ilustra c aceste condiii s-au schimbat semnificativ de la intrarea n vigoare a vechiului Cod civil. Una din marile surprize pentru noi n noul Cod civil este includerea contractului de transport n contractele speciale.1

Gheoghe Beleiu Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil. Ediia a VII-a revzut i adugit de Marian Nicolae i Petric Truc, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, pag.139

9

n ceea ce privete vnzrile, n fond nu s-a schimbat foarte mult, vnzareacumprarea fiind unul din cel mai vechi contract cunoscut de societate. Totui, noul Cod civil ncorporeaz pri semnificative din doctrin i din jurisprudena anilor trecui. O schimbare const n extinderea sferei de aciune a notarilor, prin impunerea formei autentice n cazul vnzrilor de moteniri. Acest lucru este pe deplin justificat, deoarece ofer o siguran mbuntit. Cu att mai surprinztor este ns art.1751 care enun n mod expres c vnztorul unei moteniri rmne rspunztor pentru datoriile motenirii. Din moment ce motenirea e vndut, toate drepturile si obligaiile ar trebui s fie transmise cu ea. Vnzarea cu pact de rscumprare a revenit, dup cum am aratat mai devreme, n legislaia noastr. Legiuitorul a ntrit instituia simulaiei, care nu este cauz de nulitate, asigurndu-se totodat prin art.1762 c astfel de contracte nu pot fi folosite pentru a ascunde mprumuturile cu dobnzi excesive, limitnd diferena dintre preul de vnzare i cel de rscumprare. Aspectul general a noilor reglementri este o reform care era de mult necesar, iar in opinia mea lipsete accentul asupra metodelor electronice de semnare i autentificare, care va fi probabil noul domeniu de cercetare a doctrinei.

10

II Condiii de fond 1. Capacitatea prilor 1.1. Consideraii generalePrin capacitate de a ncheia actul juridic civil se nelege acea condiie de fond i esenial care const n aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi i obligaii civile prin ncheierea actelor de drept civil1. Reglementarea capacitii de a ncheia acte juridice este disparat, adic rspndit n mai multe dispoziii legale, din acte normative diferite, principalele gsindu-se n Codul civil2.

1.2. Capacitatea de folosinConform art.1306 C.civ.: Pot cumpra i vinde toi cei crora nu le este oprit de lege. Deci, regula este capacitatea, iar incapacitatea excepia. De aceea, pe de o parte, cazurile de incapacitate sunt expres i limitativ prevzute de lege3, iar, pe de alt parte, interpretarea trebuie fcut restrictiv.

1.3. Capacitatea de exerciiun principiu, ncheierea unui contract de vnzare-cumprare este un act de dispoziie i de aceea trebuie ndeplinit condiia capacitii depline de exerciiu pentru ambele pri. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu sau cu capacitate restrns pot ncheia contracte de vnzare-cumprare numai prin reprezentantul legal sau cu ncuviinarea acestuia la care se adaug cerina autorizrii de ctre autoritatea tutelar. Vnzarea-cumprarea este ntotdeauna act de dispoziie numai raportat la lucrul vndut i la preul care formeaz obiectul contractului.n schimb, raportat la patrimoniul prii contractante, vnzarea-cumprarea mijlocete i efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului4 (ex. cumprare de materiale pentru repararea casei,nstrinarea bunurilor supuse pieirii ori stricciunii sau a celor de mic valoare devenite nefolositoare5).1 2

Gh. Beleiu, op.cit., pag.140 C.civ. art. 948, 949, 950, 807, 808, 856, 1306 3 E.Lupan, D. Popescu Persoana fizic, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, pag. 73-90 4 Francisc Deak, op.cit., pag. 50 5 C.fam. art. 129

11

Astfel, anumite vnzri sau cumprri mrunte i necesare n mod frecvent trebuie apreciate ca acte de administrare i, ca atare, putnd fi svrite de toate persoanele fizice.

1.4. Principiul capacitii de a ncheia contracten legtur cu aceast condiie de fond si esenial a contractului, capacitatea, este de reinut c principiul ori regula este capacitatea de a ncheia contractul, excepia fiind incapacitatea. Acest principiu este consacrat, fragmentar, n art. 856, 949, 1303 din Codul civil. Cu caracter general, acest principiu se desprinde din prevederile art.6 alin.1 din Decretul nr. 31/1954: Nimeni nu poate fi ngradit n capacitatea de folosin i nici lipsit n tot sau n parte de capacitatea de exerciiu, dect n cazurile i n condiiile stabilite de lege. Principiul capacitii de a ncheia contracte este susinut de literatura de specialitate i consacrat n soluiile jurisprudeniale. Pentru persoana juridic, regula capacitii de a ncheia contracte este subordonat principiului specialitii capacitii1. Corecta nelegere a principiului capacitii presupune i urmtoarea subliniere: capacitatea este o stare de drept (de jure), spre deosebire de discernmnt, care este o stare de fapt (de facto), acesta putnd exista izolat, chiar la o persoan incapabil, dup cum o persoan deplin capabil se poate gsi ntr-o situaie n care, pasager, s nu aib discernmnt. Ca i alte excepii, i excepia incapacitii de a ncheia contracte trebuie s fie expres prevzut de lege, iar textele de excepie sunt de strict interpretare si aplicare2.

1.5. Incapaciti speciale n materie de vnzare-cumprareScopul instituirii unor incapaciti este : fie acela de a ocroti persoanele supuse interdiciilor, fie acela de a ocroti pe teri, ori acela de a ocroti interesele generale ale societii. n funcie de interesul ocrotit, sanctiunea va fi nulitatea absolut sau relativ a actului. Pentru contractul de vnzare-cumprare, legea prevede trei categorii de incapaciti speciale: incapaciti de a vinde i cumpra, incapaciti de a cumpra i incapaciti de a vinde.1 2

Decretul nr.31/1954 art.34 Gh. Beleiu, op.cit., pag. 142

12

A. Incapaciti de a vinde i cumpra Vnzarea ntre soi este interzis (art.1307 C.civ) Scopul acestei interdicii este de a mpiedica att vnzrile reale ntre soi, ct i vnzrile simulate prin care ar eluda donaiile revocabile. Conform legii, ntre soi e permis donaia, dar este revocabil (art.937 C.civ.). Prin aceast interdicie se apr i interesele motenitorilor rezervatari sau care beneficiaz de raportul donaiilor. Dac vnzarea ntre soi nu ar fi interzis, prin vnzari simulate unul dintre soi ar putea face celuilalt liberaliti care s excead cotitatea disponibil sau care s fie sustrase raportului donaiilor1. De asemenea, mai sunt ocrotite i interesele creditorilor, care ar putea fi fraudai prin ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare simulate, inclusiv fictive. Anularea poate fi cerut i n cazul n care contractul se ncheie printr-o persoan interpus (ex. soul vinde bunul unui ter care n scurt timp l revinde soiei). Nerespectarea interdiciei cu privire la vnzarea ntre soi duce la nulitatea relativ a contractului, anularea putnd fi cerut de oricare dintre soi, de motenitorii ocrotii sau de creditori, fr a fi obligai s dovedeasc fraudarea drepturilor. Unii autori consider c sanciunea potrivit n acest caz este nulitatea absolut2, dar ntruct nulitatea absolut sancioneaz nclcarea unei dispoziii legale care ocrotete un interes precumpnitor public, consider c sanciunea corect este nulitatea relativ3, cci interesele ocrotite sunt private, vnzarea ntre soi neafectnd ordinea public. Fiind o nulitate relativ, ea poate fi confirmata dupa desfacerea csatoriei de ctre pri sau de ctre motenitori dup moartea vnztorului. Vnzarea ntre concubini este valabil, afar de cazul cnd are o cauz imoral4. B. Incapaciti de a cumpra Dei de refer la interdicia de a fi adjudecatar, C.civ romn, n art.1308 instituie mai multe interdicii de a cumpra care lovesc anumite persoane indiferent dac este vorba de o cumprare la o licitaie public sau una obinuit. Tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor att timp ct socotelile definitive ale tutelei nu au fost date i primite (art.1308 pct.1 C.civ.). Nesocotirea acestei interdicii atrage nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare.1 2

Francisc Deak Tratat de drept succesoral, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, pag. 232 R.Sanilevici Drept civil. Contracte, Universitatea Al.I.Cuza, Iai, 1982, pag.8 3 Camelia Toader Manual de contracte civile speciale, Editura All Beck, Bucureti, 2000, pag. 19 4 I.F.Popa Discuii privind cauza imoral i ilicit ntre raporturile juridice contractuale dintre concubini n Dreptul nr.10,2001, pag. 47-58

13

Mandatarii, att legali ct i convenionali, nsrcinai s vnd un bun, nu-l pot cumpra (art.1308 pct.2 C.civ.). De regul, nu se poate admite ca o persoan s cumuleze concomitent i rolul de vnztor i cel de cumprtor, fiindo situaie n care ne aflm n n prezena unui conflict de interese. Administratorii bunurilor statului, comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor (art.1308 pct.3 C.civ.). Funcionarii publici i cei din comisiile de licitaii nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.). Acolo unde vnzarea se face cu pre fix, aceas interdicie nceteaz pentru c nceteaz si ratio legis (scopul legii). Dei textul art. 1308 sugereaz sanciunea nulitii absolute, consider c sanciunea aplicabil n cazul mandatarilor, administratorilor i funcionarilor este nulitatea relativ. Desigur, dac bunurile sunt proprietate public, nulitatea este absolut, dar nu pe motiv de incapacitate, ci pe inalienabilitate. Judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competena curii de apel n circumscripia creia i exercit funia sau profesia (art. 1309 C.civ.). n cazul judectorilor de la nalta Curte de Casaie i Justiie i al procurorilor de la Parchetul de pe lng aceast Curte, interdicia se ntinde pe tot teritoriul rii. Motivul de ordine public (aprarea prestigiului justiiei) al interdiciei a determinat interpretarea extensiv a textului. Astfel, n aceast materie, prin drepturi litigioase se neleg att drepturile ce fac obiectul unui proces pe rolul instanelor judectoreti n curs de soluionare, ct i drepturile n privina crora se poate nate n viitor o situaie litigioas, indiferent de natura dreptului i de intenia cumprtorului de a-l revinde. Sanciunea aplicabil n acest caz este nulitatea absolut a contractului. O alt incapacitate de a cumpra (mai precis, orice dobndire prin acte ntre vii) este instituit de art.2 alin.2 din Legea 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor. Conform legii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200ha teren agricol n echivalent arabil de familie (soii i copiii necstorii care gospodresc mpreun cu prinii). Nesocotirea acestor dispoziii atrage sanctiunea reduciunii actului juridic pn la limita suprafeei legale. n realitate este vorba de o nulitate absolut i parial, reduciunea referindu-se la restrngerea ntinderii obiectului material al vnzrii.

14

Legea nr.54/1998 a fost abrogat prin Legea nr.247/2005, iar incapacitatea dobndirii prin acte ntre vii a terenurilor agricole nu a mai fost meninut. De aceea, normele juridice abrogate prezint importan doar sub aspectul aplicrii legii n timp1. Persoanele insolvabile nu pot cumpra bunurile imobile care se vnd prin licitaie public (art. 535 C.proc.civ.). Interdicia vizeaz doar imobilele, ntruct vnzarea la licitaie a bunurilor mobile se face pe bani gata, astfel nct nu se pune problema ca la ncheierea contractului s fie n incapacitate de plat (art.444 C.proc.civ.). Cetenii strini si apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic precum i prin motenire legal 2. Textul citat vizeaz terenurile de orice fel, situate intravilan sau extravilan. Strinii sau apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor prin acte ntre vii sau prin motenire. n acest caz li se poate recunoate numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea ce nseamn dreptul de proprietate asupra construciei i dreptul de folosin asupra terenului aferent. Terenul rmne fie n proprietatea vnztorului fe proprietatea este transferat la alt persoan de cetenie romn3. Prin urmare, posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calitii de cetean romn, indiferent dac persoana n cauz mai are i o alt cetenie. Contractul prin care o persoan care nu are calitatea de cetean romn ar cumpra un teren este lovit de nulitate absolut (interdicia fiind de ordine public), iar aceasta nulitate nu ar putea fi acoperit prin revnzarea terenului unui cetean romn. n ipoteza n care cumprtorul ar dobndi cetenia romn, numai din acest moment ar putea dobndi i dreptul de proprietate asupra terenului4.

2. Consimmntul1 2

Francisc Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, pag.42 Constituia Romniei - art. 44 alin.2 3 O.Rdulescu Probleme privind contractul de vnzare-cumprare imobiliar cu element de extraneitate n Dreptul nr.5, 1999, pag.40 4 Francisc Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag.56

15

2.1. Consideraii generaleConsimmntul este enumerat n art. 948 C.civ. printre condiiile de validitate ale contractului. Prin consimmnt se nelege acea condiie esenial, de fond si general a contractului care const n hotrrea de a ncheia un contract manifestat n exterior. n sens larg, prin consimmnt se nelege nui acordul de voin al prilor dintr-un contract. Din aceast formulare s-ar puteatrage concluzia c nu ar mai fi nevoie de celelalte elemente structurale, de vreme ce prin consimmnt se nelege nsui acordul de voin al prilor. Este adevrat, voina este cel mai important element structural al contractului, dar manifestarea de voin a prilor, luat fiecare n parte n sens de a consimi nu acoper n ntregime toate sensurile i valenele productoare de efecte juridice. . n sens restrns, prin consimmnt nelegem voina uneia dintre pri prin care se accept oferta de a contracta a celeilalte pri. Tot n sens restrns este considerat consimmntul cnd legea se refer la viciile uneia dintre prile contractante. Consimmntul trebuie nu numai s existe, ci este necesar s fie valabil exprimat , adic lipsit de vicii1. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul de voin dintre pri este totdeauna necesar i totodat suficient n vederea formrii contractului, cu excepiile prevzute de lege. De pild, exproprierea pentru cauza de utilitate public reprezinta tot o vnzare-cumprare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul, numit n aceasta materie despgubire, se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen, prin justiie2. Analiza complet a voinei exprimate de pri implic privirea mpreun a consimmntului i a cauzei, ambele elemente eseniale ale contratcului, fiecare dintre ele cu consecine juridice distincte n planul formrii contractului. i dac adugm faptul c voina se poate exprima i poate produce efecte juridice numai dac autorul manifestrii de voin este, potrivit legii, capabil s-o fac, ceea ce subliniaz necesitatea unui alt element esenial, capacitatea de a contracta, putem conchide ca o asemenea concluzie (a considera consimmntul drept echivalentul contractului nsui) este greit. Numai existena i legtura indisolubil dintre toate aceste elemente acoper structural noiunea de contract. Voina prilor trebuie exteriorizat, exprimat ntr-o anumit form, pentru a putea fi constatat att fiecare voin ncorporat n contract, ct i unirea lor, realizarea

1

Constantin Jurc, Calafus Sorin, Cznel Maria, Buda Diana, Curs de drept civil, editura Ex Ponto, Constana, 2000, pag.169 2 Constituia Romniei, art.41 i Codul civil, art. 481

16

acordului de voin i, bineneles, momentul formrii contractului, ntruct numai din acest moment ncep s se produc efectele juridice avute n vedere de pri. Problema formei de exprimare a voinei la ncheierea contractului se discut n strns legtur cu condiiile de form ale acestuia, inndu-se seama c n dreptul nostru funcioneaz regula consensualitii potrivit creia, pentru formarea valabil a contractului este suficient acordul de voin al prilor. De asemenea, nu poate fi neglijat problema dovedirii operaiei juridice, n care scop se cere constatarea prin nscris a voinei prilor sau existena unui nceput de dovad scris care, completat cu alte probe, poate face dovada contractului. Prile i pot manifesta voina pe mai multe ci: verbal, n scris, indirect, prin anumite atitudini i prin tcere. Tcerea, uneori, nseamn manifestarea valabil a consimmntului. De pild, dac prile, printr-o convenie anterioar, au stabilit astfel, sau dac prile sunt n raporturi permanente de a face, cnd, la cererea uneia dintre ele cealalt parte execut obligaia fr a trebui s rspund n scris, caz n care tcerea acesteia are valoarea de acceptare a propunerii fcute. Se admite, de asemenea, c tcerea valoreaz consimmnt valabil exprimat (quid tacet consentire videtur) n situaia n care contractul se ncheie n favoarea exclusiv a celui care tace.

2.2. Corelaia dintre consimmnt i voina juridicActul juridic civil este manifestarea de voin fcut cu intenia de a produce efecte juridice. Voina este de natur psihologic. Ea formeaz obiect special de preocupare pentru psihologie, dar intereseaz att dreptul n general ct i dreptul civil n special. Sub aspect juridic, voina este complex, n structura sa intrnd dou elemente: consimmntul i cauza sau scopul. De aici rezult c ntre consimmnt exista corelaia de tipul parte-ntreg. Aceast corelaie, la rndu-i, nvedereaz necesitatea de a se releva procesul de formare a voinei juridice, ca i principiile sale. O asemenea prezentare este de natur a contribui la o mai bun nelegere a conceptului de consimmnt. Formarea voinei juridice Formarea voinei, n general, reprezint un proces psihologic complex. Punctul de pornire n acest proces l reprezint nevoia simit de om, pe care acesta tinde s o satisfac. Aceast nevoie este reflectat n mintea omului. O dat reflectat nevoia, se ajunge la reflectarea mijlocului de satisfacere a acelei nevoi. Dobndete contur, astfel, dorina satisfacerii nevoii. De cele mai multe ori ns, o dorin nu rmne singur. Ea se ntlnete cu 17

alte dorine i tendine ale omului. Unele din acestea pot fi n acord cu nevoia, iar altele pot fi potrivnice. n acest context, ncepe a doua faz a procesului psihologic, care este deliberarea. Aceasta reprezint cntrirea avantajelor i dezavantajelor pe care le prezint dorinele i mijloacele de realizare a lor, aflate n concurs. Ca urmare a apariiei unui motiv determinat, de la deliberare se trece la luarea hotrrii ncheierii actului juridic civil, act care apare ca mijloc de realizare a scopului propus. De reinut c aceste faze ale procesului psihologic de formare a voinei juridice au caracter intern; pentru ca faptul psihologic s devin fapt social este necesar ca hotrrea luat s fie exteriorizat, putndu-se lua cunotin de ea de ctre alte persoane. Din procesul acesta complex, stufos al formrii voinei, dreptul civil reine doar dou elemente: hotrrea exteriorizat i motivul determinant; primul element este nsui consimmntul, air cel de-al doilea constituie cauza actului juridic. n doctrin, aceasta se numete construcia tehnic a voinei1.

2.3. Principiile voinei juridice 2.3.1. Principiul autonomiei de voinPrincipiul autonomiei de voin este consacrat indirect n cel puin dou texte din Codul civil, respectiv: Conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante 2 i nu se poate deroga prin convenii sau dispoziii particulare de la legile care intereseaz ordinea public i bunele moravuri3. Din interpretarea per a contrario a acestor dispoziii, rezult c dac se respect legea i bunele moravuri, subiectele de drept civil sunt libere s ncheie convenii. Acesta este, sintetic, coninutul principiului autonomiei de voin. Analitic, acest coninut poate fi exprimat astfel: subiectele de drept civil sunt libere s ncheie ori nu un contract de vnzare-cumprare, iar dac l ncheie trebuie s respecte legea i morala; prile sunt libere s stabileasc, aa cum doresc, clauzele contractului; prile sunt libere ca, prin acordul lor, s modifice sau s pun capt contractului pe care l-au ncheiat. n esen, acest principiu const n aceea c o parte este obligat n contract numai pentru c i-a manifestat voina n acest sens i numai n msura n care a voit acest lucru, ntruct contractul de vnzare-cumprare, ca orice act juridic, este opera voinei umane.1 2

Gh. Beleiu, op.cit., pag.144 C.civ. art. 969 3 C.civ. art. 5

18

Prile sunt libere s ncheie orice fel de contracte, s le stabileasc nestingherit coninutul, s modifice ori s sting obligaiile stabilite prin contract, cu alte cuvinte, prin voina lor, prile pot crea legea lor, cea care le va guverna raporturile juridice n care intr. Ca regul general, orice om este liber s vnd sau s cumpere. Principiul autonomiei de voin d posibilitatea individului de a ncheia sau nu orice contract, implicit i cel de vnzare-cumprare, potrivit intereselor sale. Limitele principiului autonomiei de voin sunt: ordinea public, morala i normele imperative civile . Contractul ncheiat cu depirea acestor limite este lovit de nulitate absolut sau relativ, dup caz.

2.3.2. Principiul voinei realeVoina juridic cuprinde elementul intern (psihologic) i cel extern (social). Cnd ntre aceste dou elemente exist concordan, identitate, nu se pune nicio problem de determinare a principiului aplicabil, cci voina este aceeai. Pot exista ns situaii n care ntre cele dou elemente s nu existe concordan. n asemenea situaii se pune problema cruia dintre cele dou elemente trebuie s i se dea prioritate. n aceast problem exist dou concepii: concepia subiectiv, care d prioritate voinei interne, reale, i concepia obiectiv, care, dimpotriv, prefer voina declarat, exteriorizat. Fiecare concepie prezint avantaje i dezavantaje. Astfel, sistemul voinei reale, consacrat de Codul civil francez de la 1804, satisface securitatea static a circuitului civil, n timp ce n sistemul voinei declarate, consacrat de Codul civil german de la 1900, este satisfcut securitatea dinamic a circuitului civil. Aceasta deoarece, n timp ce n primul sistem se poate pune n discuie valabilitatea contractului pe motiv de neconcordan ntre voina real i cea exprimat, ceea ce este de natur s nu ncurajeze subiectele de drept civil la ncheierea contractelor, n al doilea sistem, o data exteriorizat, voina.produce efecte care nu pot fi nlturate pe motiv c voina declarat nu coincide cu cea intern, ceea ce este de natur a ndemna, a ncuraja s se ncheie acte juridice. Codul civil romn consacr principiul voinei reale sau interne. Aceast consacrare nu este in terminis, existena sa ntemeindu-se pe urmtoarele argumente de text: a) Interpretarea contractelor se face dup intenia comun a prilor contractante, iar nu dup sensul literal al termenului; b)Actul secret care modific un act public nu poate avea putere dect ntre prile contractante i succesorii lor universali. Un asemenea act nu poate avea niciun efect n contra altor persoane, adic regula n materia simulaiei este c ntre pri 19

produce efecte actul secret, care este real, iar nu actul public, care este mincinos; c) Consimmntul nu este valabil cnd este dat prin eroare, smuls prin violen sau surprins prin dol, productoare de efecte este numai manifestarea de voin liber, contient, real, iar nu i cea alterat printr-un viciu de consimmnt1. De menionat c oricare din sistemele artate, consacrnd un anumit principiu, nu exclude existena unor excepii de la principiul preferat, tocmai pentru a tempera unele neajunsuri care ar decurge din aplicarea drastic a acelui principiu 2. n acest sens, Codul civil romn consacr, ca excepii de la principiul voinei reale, urmtoarele soluii: a) n caz de simulaie, fa de teri produce efecte actul public, dar mincinos, cci acesta poate fi cunoscut de ctre alte persoane dect prile contractante; b) n materie de probe, nu se va primi niciodat o dovad prin martori n contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde c s-ar fi zis naintea, la timpul sau n urma confecionrii actului, chiar cu privire la o sum ce nu depete 250 lei3. Ori se poate ntmpla ca nscrisul s nu reprezinte voina real, aceasta putnd fi ns redat prin depoziia unui martor. Se poate ajunge n temeiul textului s produc efecte voina consemnat n nscris, dei nu este n concordan cu adevrata voin a prilor, i s nu produc efecte voina adevrat, real, care n-ar putea fi stabilit dect prin probe cu martori.

2.4. Momentul ncheierii contractuluiProblema cheie n ntregul proces al formrii contractelor este momentul ncheierii lor, ntruct toate efectele ncep s se produc din acest moment. Unirea voinei prilor se realizeaz prin mijlocirea a dou instituii juridice: oferta de a contracta i acceptarea. Din analiza mpreun a celor dou instituii se poate stabili cu certitudine momentul cnd voinele prilor se unesc, lund natere contractul. Oferta de a contracta const n voina unilateral ce se notific destinatarului, n vederea ncheierii unui contract. Oferta trebuie s fie cert, adic s nu ncap discuii n privina existenei ei, s fie precis, adic s se stabileasc exact n legtur cu ce va purta contractul ce urmeaz a fi ncheiat, i s fie ferm, adic s se fac o adevrat propunere de a contracta, nu exprimarea unei dorini mai mult sau mai puin precise sau o simpl glum. Acceptarea const n manifestarea de voin a destinatarului ofertei de a accepta, fr rezerve sau propuneri de modificare, oferta fcut. Ea trebuie s ndeplineasc condiiile1 2

C.civ. art. 977, 1175, 953 Gh. Beleiu, op.cit., pag. 146 3 C.civ. art.1191 alin.2

20

unei manifestri productoare de efecte juridice i trebuie s fie expresia i rezultatul voinei reale a destinatarului1. Pentru ncheierea contractelor, de regul, este suficient acordul de voin al prilor, ceea ce se traduce n principiul consensualitii contractelor. Dac prile sunt de fa, ori contractul se ncheie prin telefon, evident nu se pune problema determinrii momentului ncheierii contractului. Aceast problem se pune n cazul contractelor ncheiate prin coresponden. Contractul se ncheie n momentul n care s-au unit voinele prilor (n momentul realizrii acordului de voin al prilor), voine exprimate prin mijlocirea ofertei i acceptrii. Teoria emisiunii Potrivit acestei teorii, contractul se consider ncheiat n momentul acceptrii ofertei, adic n momentul n care destinatarul hotrte a da curs ofertei. Aceast teorie prezint dou serioase neajunsuri: hotrrea de a accepta este un element psihologic, luntric, foarte greu de dovedit, i ofertantul nc nu a luat cunotin de acceptare, ceea ce nseamn c voinele prilor nu s-au unit, deci nu s-a format acordul de voin i nu se poate vorbi de ncheierea contractului. Teoria expedierii Potrivit acestei teorii, contractul se consider ncheiat n momentul n care destinatarul expediaz n scris oferta. Este adevrat, aceast teorie nltur neajunsul constnd n dificultatea dovedirii momentului respectiv, pentru c proba acestuia se face cu data tampilei unitii potale de expediie. Rmne ns celalalt neajuns: voinele prilor nu s-au ntlnit, deci nu s-a realizat acordul de voin i nu s-a ncheiat contractul. Teoria recepiunii Se consider, n baza acestei teorii, c momentul ncheierii contractului este momentul n care acceptarea a ajuns la adresa ofertantului. Acelai neajuns se poate constata i n cazul acestei teorii. Este foarte probabil ca ofertantul s nu poata lua efectiv cunotin de acceptare n momentul sau n ziua cnd aceasta a fost adus la domiciliul sau reedina sa, din diferite motive, ceea ce face s nu se poat uni voinele n acel moment. Teoria informaiunii Conform acestei teorii, contractul se consider ncheiat n momentul n care ofertantul a luat efectiv cunotin de acceptare. ntradevr, acesta este momentul cnd voinele prilor s-au unit. Acest sistem este acceptat n sistemul nostru de drept.

1

Ion Dogaru Contractul: consideraii teoretice i practice, Editura Scrisul Romnesc, Craiova, 1983, pag.135

21

Dac este vorba de contracte solemne, contractul se consider ncheiat dac sunt respectate condiiile referitoare la ofert i acceptare i, evident, dac sunt ndeplinite cerinele legii n privina formei.

2.5. Consimmntul condiiiPentru a fi valabil, consimmntul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: - s provin de la o persoan cu discernmnt (premisa a capacitii de exerciiu) - s fie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice (animo contrahendi negotii) - s fie exteriorizat (fie oricum consensualism, fie forme legale acte solemne) - s nu fie alterat de un viciu A. Consimmntul trebuie s provin de la o persoan cu discernmnt Condiia aceasta decurge din caracterul contient al contractului; subiectul de drept civil trebuie s aib puterea de a aprecia, de a discerne efectele juridice care se produc n baza manifestrii sale de voin. A nu se confunda capacitatea de a ncheia contractul de vnzare-cumprare cu aceast cerin de valabilitate a consimmntului: s provin de la o persoan cu discernmnt. Capacitatea este o stare de drept (de jure), iar prezena ori lipsa discernmntului este, n primul rnd, o stare de fapt (de facto). Persoana fizic cu deplin capacitate de exerciiu este prezumat c are discernmnt juridic necesar pentru a ncheia contractul de vnzare-cumprare. Persoana lipsit de capacitatea de exerciiu (minorul sub 14 ani i cel pus sub interdicie judectoreasc) este prezumat a nu avea discernmnt , fie datorit vrstei fragede, fie strii de sntate mintal. Minorul ntre 14 i 18 ani are discernmntul juridic n curs de formare. Pentru persoana juridic nu se pun probleme, deoarece reprezentantul ei legal este, ntotdeauna, o persoan fizic cu deplin capacitate de exerciiu. Aa cum nvedereaz practica, n afar de incapacitile legale (cazuri n care legea prezum persoana ca lipsit de discernmnt) exist i cazuri de incapaciti naturale n care se gsesc persoane capabile dup lege; deci, n drept, persoana este capabil, dar, n fapt, ea este lipsit temporar de discernmnt. n acest caz se citeaz cazurile de beie, hipnoz, somnambulism, mnie puternic. Astfel, Curtea de Apel Bacu1 a decis n mod corect c o incapacitate fizic nu este de natur s influeneze discernmntul unei persoane. Partea care afirma c n momentul1

Curtea de Apel Bacu decizia nr. 371/17.03.1997

22

ncheierii contractului vnztorul era lipsit de discernmnt, va trebui sa fac dovada n acest sens pentru a obine constatarea de catre instanta a nulitatii contractului de vnzarecumprare.. n spe, reclamantul nu a facut dovada cu acte medicale c n momentul ncheierii actului de vnzare-cumprare consimmntul vnztorului defunct nu ar fi fost valabil exprimat. mprejurarea c vnztorul suferea de boala Parkinson nefiind transportabil, este lipsita de relevan, ntruct aceast boal nu este de natur s afecteze discernmntul, ci are repercursiuni doar din punct de vedere fizic. Pe cale de consecin, faptul c vnztorul nu a semnat contractul de vanzarecumparare dect prin aplicarea amprentei digitale nu echivaleaza cu lipsa de consimmnt a acestuia, ci ntocmirea astfel a actului. se datoreaz imposibilitii de a semna din cauza maladiei de care suferea, mprejurare menionat i de notar la autentificarea actului. B. Consimmntul trebuie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice Aceast condiie decurge din esena contractului, care este un acord de voin cu intenia de a produce efecte juridice (a crea, a modifica ori a stinge un raport juridic civil concret). Aceast condiie de valabilitate a consimmntului nu este ndeplinit: - cnd manifestarea de voin a fost fcut n glum (jocandi causa), din prietenie, curtoazie sau pur complezen; - cnd s-a fcut sub condiie pur potestativ din partea celui care se oblig1 (si voluero); - cnd manifestarea de voin este prea vag; - cnd manifestarea de voin s-a fcut cu o rezerv mintal (reservatio mentalis) cunoscut de contractant (ex. prin simulaie). C. Consimmntul trebuie s fie exteriorizat Aceast condiie este impus din chiar definiia consimmntului: hotrre de a ncheia actul manifestat n exterior, adic exteriorizat. Principiul aplicabil exteriorizrii consimmntului este acela al consensualismului, care nseamn c prile sunt libere s aleag forma de exteriorizare a voinei lor; n ali termeni, simpla manifestare de voin este nu numai necesar, ci i suficient pentru ca un act civil s se nasc valabil din punct de vedere al formei sale. De la acest principiu exist i excepii, cum e cazul contractelor solemne, n cazul crora manifestarea voinei trebuie s mbrace o form special, de regul, forma autentic.

1

C.civ. art. 1010

23

Manifestarea de voin poate fi exteriorizat ntr-o form expres sau tacit (implicit). Pentru anumite acte este necesar manifestarea expres a voinei, cum e cazul actelor solemne, pe cnd alte acte pot fi fcute printr-o manifestare expres ori tacit de voin. Modalitile de exteriorizare a consimmntului sunt: n scris, verbal, prin gesturi ori fapte concludente, neechivoce. n legtur cu exteriorizarea consimmntului, se mai pune problema valorii juridice a tcerii. i gsete sau nu aplicarea adagiul qui tacit consentire videtur (cine tace este de acord)? n principiu n dreptul civil tcerea nu valoreaz consimmnt exteriorizat. Prin excepie, tcerea valoreaz consimmnt: - cnd legea prevede expres aceasta; - cnd, prin voina expres a prilor, se atribuie o anumit semnificaie juridic tcerii; - cnd tcerea are valoare de consimmnt potrivit obiceiului. D. Consimmntul trebuie s nu fie alterat printr-un viciu de consimmnt Aceast condiie negativ este impus de caracterul contient, liber, al contractului de vnzare-cumprare. Specific viciilor de consimmnt este faptul c exist manifestare de voin, dar aceasta este alterat fie n coninutul su intelectual, contient, cum este cazul erorii sau al dolului, fie n caracterul su liber, cum este cazul violenei i al leziunii. Astfel, viciile de consimmnt sunt: eroarea, dolul (viclenia), violena i leziunea. Eroarea

Eroarea este definit ca falsa reprezentare a realitii la ncheierea contractului. Consimmntul nu este valabil cnd este dat prin eroare1. n alctuirea erorii-viciu de consimmnt intr un singur element, de natur psihologic, i anume falsa reprezentare a realitii, de unde rezult i dificultatea probrii sale. Eroarea poate fi: eroare-obstacol, eroare-viciu de consimmnt i eroare-indiferent. Eroarea-obstacol, numit i distructiv de voin, este cea mai grav form a erorii, falsa reprezentare cznd fie asupra naturii actului ce se ncheie (error in negotium), fie asupra identitii obiectului (error in corpore). Eroarea-viciu de consimmnt este falsa reprezentare ce cade fie asupra calitilor substaniale ale obiectului actului (error in subtantiam), fie asupra persoanei cocontractante (error in personam)2. Eroarea-indiferent este falsa reprezentare a unor mprejurri mai puin importante la ncheierea actului juridic civil i care nu afecteaz nsi valabilitatea actului.1 2

C.civ. art. 953 Gh. Beleiu, op.cit., pag.149

24

n alctuirea erorii-viciu de consimmnt intr un singur element, de natur psihologic, i anume falsa reprezentare a realitii, de unde rezult i dificultatea probrii, dovedirii sale. Dou condiii cumulative se cer a fi ntrunite pentru ca falsa reprezentare a realitii la ncheierea unui contract de vnzare-cumprare s aib valoarea de viciu de consimmnt: elementul asupra cruia cade falsa reprezentare s fi fost hotrtor, determinant pentru ncheierea contractului, n sensul c dac ar fi fost cunoscut realitatea, contractul nu s-ar fi ncheiat; este necesar ca i cocontractantul s fi tiut sau s fi trebuit s tie c elementul asupra cruia cade falsa reprezentare este determinant, hotrtor pentru nncheierea contractului. Aceast cerin este impus de nevoia asigurrii stabilitii, certitudinii operaiunilor juridice care intervin n circuitul civil. Nu este necesar ca fiecare parte s se gseasc n eroare pentru a fi n prezena viciului de consimmnt, care s atrag anulabilitatea contractului. Dac, totui, ambele pri au fost n eroare, atunci fiecare poate cere anularea contractului pentru eroarea creia i este victim. Dolul

Dolul este acel viciu de consimmnt care const n inducerea n eroare a unei persoane, prin mijloace viclene sau dolosive, pentru a o determina s ncheie un contract de vnzare-cumprare. n esen, dolul este o eroare provocat, spre deosebire de eroarea propriu-zis, care e spontan. Dolul este o cauz de nulitate a conveniei cnd mijloacele viclene, ntrebuinate de una din pri, sunt astfel, nct este evident c, fr aceste mainaii, cealalt parte n-ar fi contractat. Dolul nu se presupune1. Avnd originea n dreptul privat roman, unde exista dolus malus i dolus bonus, se dinstinge ntre: dolul principal (dolus dans causam contractui), care este dolul ce cade asupra unor elemente importante, determinante la ncheierea contractului, care atrage anularea lui, i dolul incident (dolus incidens), numit i incidental sau secundar, care este dolul ce cade asupra unor mprejurri nedeterminante pentru ncheierea contractului, neatrgnd nevalabilitatea lui2. Dolul, ca viciu de consimmnt, este alctuit din dou elemente: un element obiectiv, material, constnd n utilizarea de mijloace viclene (mainaiuni, iretenie, manopere dolosive) pentru a induce n eroare; un element subiectiv, intenional, constnd n intenia de a induce n eroare o persoan, pentru a o determina s ncheie un contract. Primul element poate consta att ntr-o aciune pozitiv, ct i n una negativ. Cnd elementul obiectiv al dolului const ntr-un fapt omisiv, se utilizeaz expresia dol prin1 2

C.civ. art. 960 Gh. Beleiu, op.cit., pag. 153

25

retincen i se concretizeaz n ascunderea ori necomunicarea ctre cealalt parte a unei mprejurri ce i-ar fi trebuit fcut cunoscut. Pentru a fi viciu de consimmnt, dolul trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: s fie determinant pentru ncheierea actului juridic i s provin de la cealalt parte. Prima condiie este expres prevzut de art.960 C.civ.: mijloacele viclene sunt astfel, nct este evident c, fr aceste mainaii, cealalt parte n-ar fi contractat. Caracterul determinant, hotrtor al unui element pentru ncheierea contractului se apreciaz, ca i la eroare, in concreto. A doua condiie este coninut tot de art. 960 C.civ.: mijloacele viclene ntrebuinate de una din pri, adic dolul s provin de la cocontractant. Nu se cere ca dolul s fie comun, adic s existe pentru fiecare parte a actului bilateral. Dac, totui, ar exista reciprocitate de dol, fiecare parte este n drept s cear anularea actului pentru dolul al crui victim este. Fiind un fapt juridic, dolul poate fi probat prin orice mijloc de prob. Spre deosebire de proba erorii, dovada dolului este mai uor de fcut datorit elementului su material, obiectiv, exterior. Violena

Violena este acel viciu de consimmnt care const n ameninarea unei persoane cu un ru care i produce o temere ce o determin s ncheie un act juridic pe care altfel nu lar fi ncheiat. Violena poate fi moral (metus), atunci cnd ameninarea se refer la onoarea, cinstea ori sentimentele persoanei, sau fizic (vis), atunci cnd ameninarea privete integritatea fizic ori bunurile persoanei. Ca i dolul, violena este alctuit din dou elemente: un element obiectiv, exterior, care const n ameninarea cu un ru, i un element subiectiv, constnd n insuflarea unei temeri persoanei ameninate. Ceea ce altereaz consimmntul n cazul violenei este tocmai aceast temere insuflat victimei violenei1. Pentru a fi viciu de consimmnt, violena trebuie s ntruneasc, cumulativ, urmtoarele condiii: s fie determinant pentru ncheierea actului juridic civil, i s fie injust. n aprecierea caracterului determinant, trebuie s se aib n vedere vrsta, sexul, condiia persoanei ameninate, cu alte cuvinte, criteriul aprecierii este unul subiectiv. Nu orice ameninare reprezint prin ea nsi violen viciu de consimmnt. E necesar ca aceasta s reprezinte o nclcare a legii, adic s fie nelegitim. Simpla temere revereniar, fr violen, nu este cauz de anulare. Ameninarea cu un ru poate proveni nu numai de la cocontractant, ci i de la un ter. Starea de necesitate n

1

Gh. Beleiu, op.cit., pag.154

26

care se gsete o persoan, care o determin s ncheie un act juridic pe care altfel nu l-ar fi ncheiat, trebuie asimilat violenei. Leziunea

Leziunea este acel viciu de consimmnt care const n dispoporia vdit de valoare ntre dou prestaii. Anularea pentru leziune se restrnge la minorii care, avnd vrsta de 14 ani mplinii, ncheie singuri fr ncuviinarea prinilor sau a tutorilor, acte juridice pentru a cror validitate nu se cere i ncuviinarea prealabil a autoritii tutelare, dac aceste acte le pricinuiesc vreo vtmare1. Actele juridice ce se ncheie de minorii care nu au mplinit vrsta de 14 ani sunt anulabile pentru incapacitate, chiar dac nu este leziune. Structura leziunii difer n funcie de concepia care st la baza reglementrii ei. n concepia subiectiv, leziunea presupune dou elemente: unul obiectiv, constnd n disproporia de valoare ntre contraprestaii i unul subiectiv, constnd n profitare de starea de nevoie n care se gsete cealalt parte. n concepia obiectiv, leziunea are un singur element: paguba egal cu disproporia de valoare dintre contraprestaii. Dispoziiile legale consacr concepia obiectiv despre leziune. n consecin, cel ce invoc leziunea nu are de dovedit dect vdita disproporie de valoare ntre contraprestaii. Cnd o parte a profitat de starea de nevoie n care se gsea cealalt parte n momentul ncheierii actului juridic, acesta poate di anulat pentru cauz imoral. Pentru anularea contractului pentru leziune este necesar s fie ntrunite urmtoarele condiii: leziunea s fie o consecin direct a contractului respectiv, leziunea s existe n raport cu momentul ncheierii contractului, i disproporia de valoare ntre contraprestaii trebuie s fie vdit2. n starea actual a legislaiei noastre n materie, leziunea are un domeniu restrns de aplicare, att din punctul de vedere al persoanelor care o pot invoca drept cauz de anulare, ct i din acela al actelor susceptibile de anulare pentru leziune. Sub primul aspect, leziunea privete minorii ntre 14 i 18 ani, iar sub cel de-al doilea aspect, sunt anulabile pentru leziune numai contractele care, n acelai timp sunt acte de administrare, au fost ncheiate de minorul ntre 14 i 18 ani singur, fr incuviinarea ocrotitorului legal, sunt lezionare pentru minor, i sunt comutative.

2.6. Libertatea contractual

1 2

Decretul nr.31/1954 art.25 Gh. Beleiu, op.cit., pag.154

27

Libertatea de a contracta este recunoscut n favoarea tuturor, dar ea este rmuit, n sensul c numai conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante. Libertatea contractual se exprima, din punct de vedere al formei, n regula consensualitii conveniilor, potrivit creia pentru validitatea unei convenii este suficient acordul de voin al prilor. Libertatea contractual ns nu este absolut, ci limitat de normele imperative, ordinea public i regulile morale1. Pe aceast ordine de gndire voi arta mai jos dou categorii de restricii: restricii legale ale libertii de a vinde i cumpra i restricii convenionale ale libertii de a vinde i cumpra. A. Restricii legale ale libertii de a vinde i cumpra Vnzrile interzise Anumite interese publice determin legiuitorul s interzic vnzarea unor bunuri care sfideaz morala, a unor bunuri care vizeaz securitatea i sntatea public (ex: stupefiante), si a bunurilor care constituie monopol de stat (ex: materiale radioactive). n general, legea interzice vnzarea bunurilor care sunt scoase din circuitul civil. Cu titlu de exemplu pot enumera urmtoarele legi2: - Legea 18/1991 privind fondul funciar dispune c terenul atribuit conform art.18 alin.1, art.20 i art.39 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor dobndirii proprietii. - Decretul-lege 61/08.02.1992 prevede posibilitatea vnzrii de locuine construite din fondurile statului numai dac cetenii au domiciliul n ar. - Legea 54/1998 constituie reglementarea de baz privind circulaia juridic a terenurilor. pre maximal. partajabil). Refuzul de a vinde Cu toate c potrivit principiului autonomiei de voin vnzatorul este liber s vnd sau nu, uneori legea l oblig la vnzare pe anumite interese de ordin public. De ex. n materie imobiliar, n mod excepional, n caz de expropriere, art. 481 C.civ prevede : Nimeni nu1 2

Vnzri supuse unei autorizaii administrative (ex. arme, unele medicamente) Vnzri reglementate n comerul exterior autoritile pot decide fixarea unui Vnzare forat (ex. vnzare la licitaie public prin procedura executrii silite

sau vnzarea la licitaie public n cazul ieirii din indiviziune n care bunul nu este comod

C.civ art. 5, 969; Decretul nr. 31/1954 art.1 I.Burghelea, D.Burghelea Drept civil, contracte speciale, ediia a II-a, Editura Tipo Moldova, Iai, 2009, pag. 15

28

poate fi silit a ceda proprietatea sa afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire Vnzri rezervate anumitor cumprtori (dreptul de preemiune). Legea nu l oblig pe vnztor s vnd, dar n ipoteza n care totui se decide pentru vnzare, legiuitorul a rezervat anumitor poteniali cumprtori dreptul de a cumpra1. Acest drept, datorit complexitii sale, va fi analizat mai pe larg n urmtorul subcapitol. De asemenea, o vnzare specioas, ca i dreptul de preemiune, este retractul litigios. Retractul litigios este acea convenie prin care debitorul unui drept litigios voiete a stinge litigiul i obligaia sa fa de creditor oferind terului cesionar suma cu care el a pltit cedentului creana, plus dobnzile legale. B. Restricii convenionale ale libertii de a vinde i de a cumpra nelegerea ntre vnztori Este convenia ce poate interveni ntre productorii sau distribuitorii unor mrfuri n scopul evitrii concurenei prin mprirea ntre ei a zonelor de vnzare. Preul impus de vnztor Este convenia prin care vnztorul interzice cumprtorului s revnd marfa la un alt pre (superior sau inferior). Clauzele exclusivitii de vnzare Este convenia prilor prin care vnztorul impune cumpratorului s nu revnda marfa n afara unui perimetru sau n anumite zone, ori pe o anumit perioada, sau altor persoane. Pactul de preferin Este o promisiune unilateral sau bilateral prin care prile se oblig s fa de una sau ntre ele de a nu vinde bunul fr a-l oferi mai nti celeilalte. Pactul de preferin nu are drept consecin transmiterea dreptului de proprietate, de aceea nerespectarea lui poate nate n sarcina promitentului obligaia de dezdunare fa de cel prejudiciat. Promisiunea unilateral de vnzare Este convenia dintre vnztor i un beneficiar prin care vnztorul promite c va vinde un bun , de regul ntr-un anumite termen , beneficiarul rezervndu-i dreptul ca n termenul stabilit s cumpere sau nu bunul. Promisiunea de a vinde se deosebete de oferta de vnzare i nu d natere dect la obligaia de a face. Promisiunea unilateral de a cumpra1

I.Burghelea, D.Burghelea, op.cit., pag.16

29

Este convenia prin care o persoan se oblig s cumpere un bun dac vnztorul va vinde. Vnzarea neavnd loc, cumprtorul nu dobndete nc proprietatea asupra bunului. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare Este convenia prin care ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit, contractul de vnzare-cumprare. Se deosebete de cea unilateral prin faptul c oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Urmeaz n continuare s analizm aceste din urm instituii.

2.6.1. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare)Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, n cazul promisiunii de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior de obicei, nauntrul unui termen consimmntul su de a-l cumpra. De exemplu, locatorul-proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de a-l cumpra1. O promisiune de vnzare acceptata cu aceast rezerv constituie un contract, i nu un act unilateral de voin care devine caduc n caz de moarte sau dac persoana devine incapabil, dar nu constituie o vnzare i nu poate produce efectele unei vnzri. Promisiunea de vnzare nu este un act translativ, pentru a nate buna-credin necesar dobndirii fructelor bunului promis. Ea rmne un antecontract, care d natere, cel mult, unui drept de crean. Desigur, dac clauzele anticipatorii ale unui asemenea antecontract au fost executate (preul a fost pltit, bunul a fost predat), nu buna-credin justific dobndirea fructelor de ctre deintor, ci mprejurarea ca promitentul, nc proprietar al bunului, i recunoate un drept de folosin a acestuia. Promisiunea de vnzare nu poate fi considerat nici cel puin o vnzare sub condiie suspensiv. ntr-adevr, promisiunea unilateral de vnzare nu transfer proprietatea, ci d natere unei obligaii de a face, deci o obligaie personal a uneia dintre pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a decide. Rezult, deci, c promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintre pri. Promisiunea de vnzare este, de fapt, un antecontract, care d natere la un drept de crean, una din pri fiind obligat fa de cealalt parte sa vnd n viitor un anumit bun,1

Corneliu Turianu, Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licen, editura Universitar, Bucureti, 2005-2006, pag. 183

30

beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori nu. Dac beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul, prin nclcarea obligaiei asumate, va refuza vnzarea eventual a i vndut bunul unei alte persoane -, contractul proiectat nu se va mai ncheia, beneficiarul avnd drept la daune-interese, potrivit regulilor aplicabile obligaiilor de a face1. Este posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se ofer, beneficiarul opiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un contract sinalagmatic. Tot astfel, dac beneficiarul se oblig la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ. Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale2 aplicabile creanelor, chiar dac vnzarea proiectat ar fi un contract solemn(de exemplu, are ca obiect un teren). n principiu, vnzarea-cumprarea se perfecteaz solo consensu, fr ndeplinirea vreunei formaliti3. Aceast regul comport ns unele excepii prevzute de lege: n cazul terenurilor, n tcerea legii, ele nu sunt aplicabile i promisiunii de vnzare. Ca atare, promisiunea, fiind un contract nenumit, va urma, ct privete mecanismul formrii acordului de voin, regulile generale aplicabile contractelor, nct forma scris este cerut numai ad probationem. Desigur, forma scris rmne capital pentru dovada existenei promisiunii dac valoarea depete 250lei4 i dac nu exist un nceput de dovad scris5 ori o imposibilitate de a preconstitui sau pstra proba scris6. n aceste din urm ipoteze, legea permite dovada cu martori, ceea ce, n temeiul art. 1203 C.civ. d dreptul instanei s recurg la proba cu prezumii, adic la raionamente deduse din fapte conexe. n raport de dispoziiile art. 45 i 46 din Legea nr.18/1991 (devenite art. 66-67, dup republicarea legii la 5 ianuarie 1998), forma autentic a actelor de nstrinare a terenurilor este necesar ad validitatem, dar vnzarea consemnat n nscrisul sub semntur privat, dei nul absolut ca act de nstrinare, totui, n temeiul conversiunii actelor juridice i al executrii clauzelor anticipatorii de ctre pri (plata preului i predarea n fapt a terenului), se interpreteaz ca promisiune de vnzare-cumprare, ceea ce d dreptul s fie executat silit, n condiiile art. 1073 i 1077 C.civ7.

1 2

C.civ., art. 1075 C.civ., art. 1191 i art. 1192 3 C.civ., art. 1295 4 C.civ., art. 1191 5 C.civ., art. 1197 6 C.civ., art. 1198 7 Corneliu Turianu, op.cit, pag.184

31

Obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului prevzut sau, dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare1.

2.6.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprarePromisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral, dar i bilateral de a vinde i cumpra n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit, contractul de vnzare-cumprare. Pe lnga clauzele eseniale i indispensabile referitoare la obiectul viitoarei vnzri, promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare poate cuprinde i unele clauze accesorii cum sunt: clauza de dezicere i clauza rezolutorie (pact comisoriu). Clauza de dezicere este prevederea contractual n temeiul creia se confer uneia din prile contractante sau ambelor dreptul de a denuna (desfiina) unilateral contractul pe care l-au ncheiat, n schimbul unei sume de bani, numit dezicere, achitat cocontractantului su, ntr-un anumit termen. Clauza rezolutorie (pact comisoriu) are menirea de a permite unei pri contractante s rezoluioneze (desfiineze), n mod unilateral, contractul n care cealalt parte nu-i ndeplinete n mod culpabil o obligaie contractual dintre cele stipulate n mod expres de pri n cuprinsul clauzei. Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu singura deosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere un teren, contractul de vnzarecumprare nu este ncheiat ct timp nu se ntocmete n form prevzut de lege (autentic) i cu respectarea dreptului de preemiune dac este cazul. ntruct vnztorul nu a vndut, iar cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai sa ncheie contractul,dei s-au neles asupra lucrului i asupra preului,vnzarea-cumprarea nu poate fi considerat ncheiat. n schimb, obligaia de a ncheia contractul n viitor ramne valabil. Forma autentic se cere la nstrinarea i dobndirea terenurilor proprietate privat prin ate juridice ntre vii, dar ele pot fi nstrinate i dobndite valabil i prin acte mortis causa. Aceast form autentic se refer la terenurile de orice fel, agricole sau neagricole, situate n intravilan sau extravilan, excepie fcnd terenurile cu destinaie forestier, regimul circulaiei lor fiind stabilit printr-o lege special 2, i terenurile proprietate public, al cror regim juridic este reglementat prin Legea nr. 213/1998.1 2

Decretul nr. 167/1958, art. 3 i art. 7 alin. 2 Legea nr. 54/1998, art. 17

32

Promisiunea bilateral, ca antecontract, d natere la obligaii reciproce de a face, adic de a ncheia n viitor, contractul promis de vnzare-cumprare. n cazul promisiunilor bilaterale de vnzare-cumprare, ale cror clauze anticipatorii au fost executate de prim s-a admis, necontestat, posibilitatea ca instana s pronune, n baza art. 1073 i art. 1977 C.civ., o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare. Dou condiii sunt eseniale acestei posibiliti: antecontractul s aib ndeplinite cerinele generale de valabilitate a actelor juridice, prevzute de art. 948 C.civ., i bunul a crui vnzare a fost promis s se afle n patrimoniul vnztorului promitent i s nu existe alte impedimente legale. Apare important pentru transformarea antecontractului n contract perfect ca prile s fi executat clauzele anticipatorii ale conveniei lor: predarea bunului promis i plata preului. Dac promitentul-vnztor nu-i respect obligaia i vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumprtor nu poate cere predarea lucrului ntruct nu a devenit proprietar, iar vnzarea ncheiat cu o alt persoan (cu excepia fraudei) este valabil. Prin urmare, beneficiarul-cumprtor nu poate cere dect daune-interese1. n practic s-a decis c, dei nul ca vnzare-cumprare, pentru lipsa formei autentice, convenia ncheiat valoareaz totui, n virtutea principiului conversiunii actelor juridice, antecontract de vnzare-cumprare, generator de obligaii de a face. Cum, n spe, executarea silit a acestei obligaii nu mai este posibil, datorit nstrainrii ulterioare n form autentic a bunului de ctrepromitentul-vnztor, instanele au stabilit corect c ea se transform n dezdunri, conform art. 1075 C.civ.2 Dac ns lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului i nu exist alte impedimente legale pe lng posibilitatea acordrii daunelor-interese sau obligrii promitentului, sub sanciunea acordrii daunelor cominatorii, la ncheierea contractului nu este exclus posibilitatea ca instana, n lumina principiului executrii n natur a obligaiilor i reparrii n natur a pagubelor, s pronune, n baza art. 1073 i art. 1077 C.civ., o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare3 i care va avea caracter constitutiv de drepturi, opernd trasnferul proprietii de la data cnd rmne definitiv. Prin Legea nr.247/2005 s-a prevzut n mod expres c n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.1

C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru licen 20062007, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag.295 2 Curtea de Apel Bucureti, secia a IV-a civil, decizia nr.2289/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, pag.83 3 CSJ, s.civ., dec.nr.2614/1991, n Dreptul nr.8, 1992, pag.80

33

Ct privete proba antecontractului, n practica judiciar mai recent s-a pus problema dac n ipoteza executrii clauzelor anticipatorii (predarea bunului promis i plata preului) rmn ori nu aplicabile dispoziiile art. 1191 alin.1 C.civ., respectiv dac n absena nscrisului doveditor poate fi primit porba testimonial. S-a rspuns n sensul c art.1191 alin.1 C.civ. rmne aplicabil, dar c este suficient un rspuns fragmentar sau evaziv al promitentului-vnztor la interogatoirul luat de instan asupra existenei antecontractului , pentru ca instana s considere c exist nceput de dovad n sensul art. 225 C.pr.civ., care face admisibil dovada cu martori i prezumii1. Autorul2 care comenteaz decizia adaug, ntemeiat, c executarea clauzelor anticipatorii are, n baza art. 1203 C.civ., suficient greutate i putere de a nate probabilitatea existenei antecontractului i constituie o prob concludent i convingtoare n admiterea aciunii de transformare a antecontractului n contract perfect i conchide n sensul c este o situaie care atenueaz rigoarea regulii nscrise n art.1191 C.civ..

2.6.3. Pactul de preferinPactul de preferin este o variant a promisiunii de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal. n acest caz proprietarul bunului nu se oblig s-l vnd, ci numai s acorde preferin n cazul n care se va hotr n acest sens. O asemenea promisiune, dei afectat de o condiie potestativ, este totui valabil, deoarece condiia este numa simpl potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului, care l-ar putea determina s-i vnd bunul3. De exemplu, proprietarul-locator se oblig fa de locatar s-i acorde preferin n cazul n care s-ar hotr s vnd locuina. O asemenea obligaie trebuie s fie prevzut n contractul ncheiat ntre pri. Dup cum s-a precizat n practica judectoreasc, nicio dispoziie legal nu creeaz, n favoarea chiriaului care ocup un imobil proprietate privat, un drept prioritar de a cumpra acest imobil i nicio analogie nu se poate face ntre aceast situie i aceea expres reglementat de Decretul-lege nr. 61/ 1990, care creeaz n favoarea chiriailor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpra locuinele pe care le ocup.1

Curtea de Apel Suceava, secia civil, decizia nr. 1137/1997 (nepublicat), citat de P.Perju Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava n domeniile dreptului civil i dreptului procesual civil (semestrul II/1997), n Dreptul nr.7/1998, pag. 67 2 P.Perju, op.cit., pag.67 3 C. Hamagiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol.II, Bucureti, 1929, pag. 895-896

34

ntruct pactul de preferin, la fel ca i promisiunea de vnzare nu transmite dreptul de proprietate, el nu confer prii lezate dreptul de a intenta aciunea n revendicare sau n anularea vnzrii fcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afar de cazul n care se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului cu complicitatea la fraud din partea terului achizitor. n lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea aciune mpotriva promitentului numai pentru daune-interese, conform regulilor generale privitoare la rspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face. Dac nu s-a prevzut altfel n convenia dintre pri, dreptul beneficiarului rezultnd din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) inclusiv pactul de preferin, se poate transmite prin acte ntre vii (cu respectarea formalitilor prevzute de lege pentru cesiunea de crean) sau prin motenire. ntruct legislaia noastr nu cunoate cesiunea de datorie, obligaia promitentului se transmite numai prin motenire.

2.6.4. Dreptul de preempiuneDreptul de preempiune este un drept subiectiv civil recunoscut de lege anumitor persoane fizice sau juridice care const n posibilitatea conferit acestora de a cumpra cu prioritate un anumit bun. Spre deosebire de pactul de preferin, care are natur contractual ntruct dreptul prioritar la cumprare al beneficiarului pactului se nate pe baza consimmntului dintre pri, dreptul de preempiune are natur legal, fiind instituit printr-o norm imperativ. Voina proprietarului-vnztor nu are niciun rol n naterea i exercitarea dreptului de ctre titularul lui. n msura n care s-a hotrt s vnd terenul, el trebuie s respecte dreptul de preempiune sub sanciunea prevzut de lege1. Instituirea dreptului de preempiune reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor, i, mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber, exclusiv i absolut de bunul su2. Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia ca textele care reglementeaz dreptul de preempiune urmeaz s fie interpretate restrictiv. Dreptul de preempiune, fiind un drept absolut, este opozabil erga omnes. Deci, dac proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credin a terului cumprator.

1 2

C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, op.cit., pag. 297 C.civ., art. 480

35

n cele ce urmeaz voi detalia dreptul de preempiune reglementat de O.U.G. nr.40/8.04.1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine1, de Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum i cel reglementat de alte acte normative. n privina dreptului de preempiune reglementat de Legea nr.54/1998, prin abrogarea acestui act normativ prin Legea nr.247/2005, nu a mai fost meninut dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor i arendailor. A. Dreptul de preempiune al chiriaului la dobndirea locuinei2 n ipoteza n care proprietarul unei locuine nchiriate intenioneaz s o vnd, chiriaul are un drept de preempiune la cumprarea locuinei. Dreptul de preempiune este consacrat de lege numai pentru situaia n care locuina nchiriat se nstrineaz prin vnzare, nu i pentru cazul n care ar forma obiectul altor nstrinri, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Dac proprietarul locuinei nchiriate intenioneaz s nu rennoiasc contractul de nchiriere deoarece locuina urmeaz s fie vndut, el are obligaia s ii notifice chiriaului refuzul de a rennoi contractul de nchiriere. Aceast notificare prealabil trebuie s ndeplineasc, sub sanciunea nulitii absolute, patru condiii cumulative: s fie fcut prin intermendiul executorului judectoresc, s indice motivul refuzului de a rennoi contractul de nchiriere, s fie fcut cu cel puin un an nainte de expirarea contractului de nchiriere, i s cuprind preul la care locuina nchiriat urmeaz s se vnd. Notificarea realizat cu respectarea exigenelor de mai sus are semnificaia juridic a unei oferte de vnzare, care este irevocabil pn la expirarea perioadei de nchiriere. n raport cu aceast ofert de vnzare, chiriaul poate avea una din urmtoarele poziii. A. S accepte oferta de vnzare astfel cum aceasta a fost fcut de proprietar, situaie n care contractul de vnzare-cumprare ntre proprietar i chiria se perfecteaz. B. S accepte oferta de vnzare a proprietarului, notificndu-i ns acestuia faptul c intenioneaz s obin un mprumut pentru plata preului. n acest caz, contractul de nchiriere se prelungete, n puterea legii i chiar mpotriva voinei proprietarului, cu nc un an, perioad care curge de la expirarea termenului contractual. Termenul de un an este un termen de decdere, la expirarea cruia dac vnzarea nu s-a perfectat chiriaul pierde dreptul subiectiv de preempiune. n acest interval de timp, prile sunt inute s-i ndeplineasc toate obligaiile ce deriv din contractul de nchiriere (plata chiriei, efectuarea reparatiilor, etc).1 2

Aprobat i modificat prin Legea nr.241/16.05.001, publicat n M.Of. nr. 265/23.05.2001 OUG nr. 40/1999 - art.18-21

36

Dac dup expirarea termenului de un an contractul de vnzare-cumprare nu s-a perfectat, dreptul de preempiune al chiriaului se stinge, acesta putnd fi obligat si la despgubiri de ctre proprietar dac se va face dovada c dreptul de preempiune a fost exercitat cu rea-credin (ex. chiriaul a solicitat prelungirea contractului cu nc un an, dar nu a fcut vreun demers pentru obtinerea mprumutului, ori refuz ncheierea contractului de vnzare-cumprare, dei a obinut mprumutul solicitat). C. Nu se declar de acord cu oferta de vnzaer fcut de ctre proprietar n acest din urm caz, la expirarea termenului contractual, chiriaul va trebui s prseasc locuina. Dac, totui, chiriaul este interesat de achiziionarea locuinei, el va trebui s comunice proprietarului, la mutarea din locuin, n scris, cu confirmare de primire (prin intermediul executorului judectoresc sau prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire) adresa la care i se va notifica contractul de vnzare-cumprare, sub sanciunea decderii din dreptul de a se subroga n drepturile cumprtorului. Dac proprietarul vinde locuina unui ter la preul cuprins n oferta de vnzare ori la un pre mai mare, chiriaul nu se poate prevala de nclcare vreunui drept. n schimb, dac locuina a fost vndut unui ter n condiii sau la un pre mai avantajos pentru cumprtor dect cel prevzut n oferta adresat chiriaului, nseamn c a fost nclcat dreptul de preempiune al chiriaului i, la cererea acestuia din urm, intervine o sanciune specific: chiriaul se subrog n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzare-cumprare. Termenul de 60 de zile este un termen de decdere, cu toate consecinele ce decurg din aceast calificare. Subrogarea n drepturile cumprtorului este o manifestare unilateral de voin care, dac sunt ndeplinite condiiile legale, produce efecte independent de voina cumprtorului. Dreptul chiriaului de a se subroga n drepturile cumprtorului se exercit potrivit dispoziiilor C.pr.civ., privind ofertele de plat i consemnaiuni. Procesul-verbal ncheiat de executorul judectoresc pentru a constata primirea plii de ctre terul cumprtor ori hotrrea judectoreasc irevocabil prin care oferta de plat i consemnarea au fost declarate valabile ine loc de titlu de proprietate pentru fostul chiria. Oferta de plat urmat de consemnaiune, fcut de chiria pentru a se subroga n drepturile cumprtorului, este irevocabil1. n cazul exercitrii de ctre chiria a dreptului de a se subroga n drepturile cumprtorului, devin incidente dispoziiile corespunztoare din materia garaniei contra eviciunii. Dac sunt ndeplinite condiiile obligaiei de garanie pentru eviciune, vnztorul va rspunde fa de cumprtor n condiiile art.1337 C.civ.1

C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, op.cit., pag.298

37

Subrogndu-se n drepturile cumprtorului, chiriaul devine succesor cu titlu particular al vnztorului, cu toate consecinele juridice ce decurg din acest statut. Dispoziiile privind dreptul de preempiune al chiriaului i dreptul de a se subroga n drepturile cumprtorului sunt aplicabile i n cazul n care proprietarul vinde locuina nainte de expirarea perioadei de nchiriere. B. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.10/20011 Potrivit art.17, au drept de preempiune n cazul ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, locatarii urmtoarelor imobile: cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat (gradinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de nvmnt superior), cele ocupate de uniti sanitare i de asisten medico-social din sistemul public (cree, cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii), cele ocupate de instituii publice (administraii financiare, trezorerii, ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parchete, judectorii, tribunale, curi de apel, poliie, poliie de frontier, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situaii de urgen, sedii vamale, arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate, primrii, prefecturi, consilii locale i judeene, inspectorate colare), cele ocupate de instituii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee), cele ocupate de sedii ale partidelor politice lagal nregistrate. Dreptul de preempiune se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judectoresc, a notificrii privind intenia de vnzare. n cazul n care contractele de vnzare cumprare se ncheie cu nclcarea dreptului de preempiune, sanciunea aplicabil este nulitatea absolut a acelor contracte. Dispozitiile art.17 sunt aplicabile i n ipoteza prevzut de art.19. Astfel, n situaia imobilelor-construcii crora le-au fost adaugate, pe orizontal i/sau pe vertical, n raport cu forma iniial, noi corpuri a cror arie desfurat nsumeaz mai putin de 100% din aria desfurat iniial, fostului proprietar i se restituie imobilul n natur. n acest caz, deintorul suprafeei adugate imobilului preluat are drept de preempiune la cumprarea suprafeei restituite fostului proprietar sau, dup caz, motenitorului acestuia. Tot astfel, n situaia imobilelor-construcii crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau pe vertical, n raport cu forma iniial, corpuri suplimentare de sinestttoare, fotilor proprietari sau, dup caz, mosenitorilor acestuia, li se restituie, n natur, suprafaa deinut n proprietate la data trecerii n proprietatea statului.1

Legea nr.10/2001 publicat n M.Of. nr.798/02.09.2005, modificat prin OUG nr.209/2005

38

Noul proprietar al suprafeei restituite n proprietate are drept de preempiune la cumprarea suprafeei adugate imobilului dup trecerea acestuia n proprietatea statului. n ambele situaii, nclcarea dreptului de preempiune se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare. Potrivit art.42 alin.2 imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin care nu se restituie persoanelor ndreptite, se pot nstrina potrivit legislaiei n vigoare, iar deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a Legii nr.10/2001 au drept de preempiune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3, au drept de preempiune i chiriaii imobilelor cu destinaia de locuine care nu se restituie persoanelor ndreptite. n ipoteza n care dreptul de preempiune este nclcat, sanciunea care se impune este nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare1. C. Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat Potrivit art. 37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate de utilitate public. n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul, fost proprietar, are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat 2. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil. Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucur de dreptul prioritar la dobndire n toate cazurile n care expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai n caz de vnzare. Chiar dac nstrinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vnzare fostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la un pre egal oferit de ali cumprtori, ci la un pre ce nu poate depi despagubirea actualizat. Procedura exercitarii dreptului prioritar este simpl, constnd n notificarea inteniei de nstrinare expropriatului i manifestarea voinei acestuia de a redobndi proprietatea imobilului expropriat n termen de 60 de zile de la primirea notificrii3. D. Dreptul de preempiune reglementat de Codul silvic Potrivit art. 52 din Legea nr.26/1996 Statul, prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur, are drept de preempiune la toate vnzrile de bun-voie sau silite, la1 2

C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, op.cit., pag.301 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, art.37 3 Camelia Toader, Romeo Popescu, Marian Nicolae, Bogdan Dumitrache, Drept civil roman. Curs selective pentru licen, editura Press Mihaela S.R.L., Bucureti, 1997, pag. 305

39

pre i n condiii egale pentru enclavele din fondul forestier proprietatea public i terenurile limitrofe acestuia, precum i pentru terenurile acoperite de vegetaie forestier. Proprietarul vnztor este obligat s ntiineze, n scris, unitatea silvic teritorial n raz creia se afl terenul respectiv, n legtur cu intenia de nstrinare. Unitatea silvic sesizat i va manifesta opiunea n termen de 30 de zile, dup care dreptul de preempiune nceteaz. Vnzarea fcut cu nclcarea dispoziiilor de mai sus este nul de drept.1 Dreptul de preempiune se exercit numai n legtur cu contractele de vnzarecumprare care au ca obiect enclavele din fondul forestier proprietate public, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate public si terenurile cu vegetaie forestier. Titular al dreptului de preempiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu i va exercita dreptul prin intermediul Ministerului Finanelor, ci prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur. Potrivit art.10 i 11 alin.2 din Codul silvic, aceasta i ndepinete atribuiile prin Regia Naional a Pdurilor. Unitile silvice teritoriale sesizate cu intenia de vnzare a proprietarului vnztor sunt direciile silvice judeene ale Regiei Naionale a Pdurilor. Corobornd dispoziia legal potrivit creia dreptul de preempiune se exercit numai la pre egal cu aceea care statueaz c acest drept nceteaz prin expirarea termenului de 30 de zile, termen de decdere, de la exprimarea inteniei de vnzare a proprietarului, consider c aceast intenie trebuie s fie o veritabil ofert de vnzare, cuprinznd toate elementele eseniale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de ctre organul competent s reprezinte statul conduce la realizarea acordului de voin, care are natura juridic a unui antecontract de vnzare-cumprare. Pentru perfectarea contractului de vnzare-cumprare, consimmntul prilor trebuie s mbrace forma autentic. Sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune este nulitatea absolut a contractului, ntruct sunt nclcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute are ca efect ntoarcerea bunului n patrimoniul vnztorului. E. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.346/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii2 Potrivit art.12 lit.d), ntreprinderile mici si mijlocii au drept de preferin la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum si ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat, sflate n vecintarea imediat a activelor pe care le dein n proprietate. Dreptul de preferin se poate exercita prin1 2

E,Chelaru Dreptul de preempiune reglementat de Codul silvic, n Dreptul nr.6/1997, pag. 15-28 Legea nr.346/2004 publicat n M.Of. nr.681/29.07.2004

40

depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de zile calendaristice de la data nscrierii activul