1

LOKALNI VIRI – ODPRTI PRISTOPIPriročnik za skupnostno reševanje stanovanjskih problemov

2 31 UVOD 51. 1 Odprti pristopi 61. 2 Lokalni viri 7

2 STANJE IN INTERESI 92. 1 Stanje 9

2.1.1 Statistika 92.1.2 Stanovanjske zadruge in druge oblike stanovanjskega povezovanja 112.1.3 Nacionalni stanovanjski program (NSP) 12

2. 2 Interesi 142.2.1 Sodelovanje, ki polnomoči 142.2.2 Kakovost Bivanja 142.2.3 Vrednost: Lokalni viri, prava mera in trajnostni princip 15

3 MODELI SKUPNOSTNEGA REŠEVANJA STANOVANJSKIH PROBLEMOV 173. 1 Proces razvoja stanovanjske skupnosti 173. 2 Modeli skupnostnega reševanja stanovanjskih problemov 193. 3 Stanovanjska zadruga: Premislek pravnih podlag 21

3.3.1 Gradbena zadruga za trg 223.3.2 Gradbena zadruga za člane 223.3.3 Stanovanjska zadruga 233.3.4 Gradbena in stanovanjska zadruga 253.3.5 Sklep 25

4 POSLOVNI MODEL PODJETJA: ALTERNATIVNA NEPREMIČNINSKA POVEZOVALNICA 274. 1 Neizkoriščeni lokalni viri kot socialnopodjetniška priložnost 284. 2 Vizija in trajnostni princip 294. 3 Poslovni model ANA 30

5 ŠTUDIJA PRIMERA: PROJEKT OROŽNOVA 375. 1 Zgodovina 385. 2 Trenutno stanje 385. 3 Opis projekta 395. 4 Prostorska zasnova 425. 5 Parkiranje in mobilnost 455. 6 Finančni načrt prenove 46

4 5UVOD

V projektu »INOVALOCA, Spodbujanje novih oblik podjetništva s krepitvijo inovativne rabe lokalnih virov«, ki se je izvajal v okviru Operativnega programa Slovenija-Hrvaška 2007-2013 in je omogočil nastanek tega priročnika, smo v CAAP – Centru alternativne in avtonomne produkcije razvijali modele podjemov, ki v svojih dejavnostih uporabljajo že obstoječe lokalne vire, in podporno okolje za uresničitev le-teh. Ker se že od aprila 2013 dejavno ukvarjamo z razvojem stanovanjske zadruge kot trajne, stabilne in kakovostne rešitve stanovanjskih problemov v Mariboru, smo v sklopu projekta INOVALOCA še dodatno raziskali alternativne skupnostne rešitve stanovanjskih problemov in jih predstavljali zainteresirani javnosti. Pričujoči priročnik nam predstavlja pisano krajino praks, obenem pa nas usmerja v procesu skupnostnega stanovanjskega povezovanja.

Kadar razmišljamo o varnosti lastnih življenj, je predstava o trajnem bivališču pogosto del pričakovanj po urejenem življenju. Nakup stanovanja je postal privilegij le redkih, medtem ko je dolgoročno najemništvo v okolju, kjer se nespoštovanje pogodbenih obvez partnerjev pravno ne sankcionira ali terja ogromno truda oškodovanca, še vedno nezanesljivo, četudi pogodbeno urejeno. V razmerah neprofesionalnosti najemniškega trga dolgotrajno zasledovanje pravice posamezniku ne pomeni rešitve problema. Obenem so negotove oblike zaposlitve in posledično kreditna nezmožnost posameznikov, novi davki na nepremičnine, večja mobilnost idr. še dodatni izzivi, s katerimi se kot posamezniki soočamo pri iskanju trajne in zadovoljive rešitve stanovanjskega problema.

Na drugi strani razpolagajo občine in stanovan-jski skladi s fondom nepremičnin, ki jih iz različnih razlogov ne morejo ne prodati ne gospodarno oddati, ne obnoviti, da bi zagotovili vsaj ustrezno vzdrževanje ali prilagoditev novi namembnosti stavbe. Medtem ko nerabljene stavbe nezadržno propadajo, ne gre le za negospodarno ravnanje, temveč tudi za estetsko degradacijo neposrednega okolja, kar predstavlja predvsem veliko težavo v mestnih središčih, s spomeniško zaščitenimi jedri. Urejena mestna jedra so turistično bolj privlačna, hkrati pa občutek gostoljubja, ki ga daje živahno in polno mestno jedro, dviga splošno kakovost mestnega življenja in se lahko mesto ponaša kot varno, dejavno in gostoljubno življenjsko okolje. Zato si je smiselno prizadevati za dolgoročnimi lokalnimi cilji kot so uravnotežena ponudba primernih stanovanj, olajšana dostopnost do kakovostnih in funkcionalnih stanovanj in za drugačno vrsto javno-zasebnega sodelovanja, v katerem obojestransko dobrodejno sodelovanje nadomesti zgolj administriranje.

Dobre prakse in izkušnje pozitivno kažejo, da je rešitve za opisane izzive in za prizadevanja za sočasen ekonomski, ekološki in družbeni razvoj celotnega okolja, v katerem živimo, v raznolikih lokalnih skupnosti mogoče zasledovati predvsem na temeljih samoiniciativnosti, lastnih znanj, poguma in predvsem ustvarjalnosti v pristopih. Upoštevanje tega nas vodi k raziskovanju inovativnih poti za spoprijemanje z lokalnimi izzivi in pomanjkanji in k novemu pojmovanje le-teh kot virov in priložnosti. Ob tem se zanašamo predvsem na lastne moči in lokalne potenciale.

6 7Lokalni viri

Že obstoječi in razpoložljivi viri v okolju nam že v izhodišču zagotavljajo priložnost za jasnejšo opredelitev modela, ki se ga lahko poslužimo pri reševanju stanovanjskega problema, obenem pa predstavljajo marsikatero finančno in organizacijsko razbremenitev:

Odprti pristopi

Pristopi, ki jih predstavljamo, temeljijo na preučevanju obstoječih trajnih dobrih praks iz drugih držav, raziskovanju stanovanjskih izzivov v Sloveniji in na Hrvaškem ter na oblikovanju modelov idej, ki so uresničljive v našem okolju. Priročnik je namenjen predvsem prikazu raznovrstnosti poti do takšnega bivalnega okolja, kot ga potrebujemo, skozi povezovalne pristope ter preizkušene in nove modele reševanja stanovanjskih problemov, katerih cilj je kakovostno in sodelovalno sobivanje ter racionalizacija prostora in stroškov.

Ob tem posebej izpostavljamo alternativne skupnostne pristope, ki sicer niso prakse, ki bi bile v našem okolju v široki rabi, vendar nas pogosto vodijo do prilagojenih in ustreznejših rešitev pri zagotavljanju trajnega bivališča.

Kot obliko trajnega sodelovanja pri nakupu in upravljanju nepremičnine, ki jo ima v lasti večje število ljudi, prikažemo vzorčni primer zadružnega reševanja stanovanjskih problemov večje skupine ljudi na lokaciji realnega objekta v Mariboru (Orožnova 7), v lasti Javnega medobčinskega stanovanjskega sklada.

Ker se osredotočamo predvsem na skupnostno povezovanje pri reševanju stanovanjskih problemov, ki predvideva povezovanje tako ljudi kot obširno usklajevanje interesov raznolikih iskalcev stanovanj, so obstoječe storitve nepremičninskih agencij preprosto nezadostne, saj praviloma ne moderirajo procesov povezovanja posameznikov za skupinske nakupe in za trajno sobivanje. Zato predstavljamo tudi model takšne Alternativne nepremičninske povezovalnice, ki kot samostojno podjetje služi prav povezovanju tistih, ki na trgu nepremičnin iščejo prilagojene in skupinske rešitve. Povezani ljudje skupnih interesov, ki so zmožni tvoriti sodelujočo in tvorno skupnost, so torej najosnovnejši vir reševanja stanovanjskih problemov, kot jih predstavljamo v tem priročniku.

• Oblikovanainteresnaskupnost je najpomembnejši izmed pogojev za uspešno reševanje stanovanjskih izzivov, kot jih predstavljamo tukaj;

• Znanjainizkušnjesoudeležencev v interesni skupnosti omogočajo, da lahko mnoga potrebna dela opravimo sami in tako bistveno znižamo stroške podjema;

• Materialnepogoje kot so razpoložljive, prazne/opuščene stavbe, zemljišča ali surovine za gradnjo ali adaptacijo lahko zagotavljamo tudi tako, da z našo potrebo odgovorimo na potrebo nekoga drugega in jih tako naredimo cenovno ugodnejše;

• Finančnipogojiso poleg izhodiščne investicijske zmogljivosti vključenih v veliki meri odvisni od izrabe dostopnejših obstoječih virov (zgoraj). Obenem govorimo o dveh fazah razvoja, in sicer o fazi vzpostavljanja stanovanjske skupnosti in naknadno, o fazi njenega utečenega delovanja. Slednjo je mogoče v veliki meri zastaviti samooskrbno, na primer z vzpostavitvijo novih delovnih mest skozi združevanje rednih potreb stanovalcev v novi storitvi, ki jo lahko izvajajo člani skupnosti (npr. vzdrževanje objekta, čiščenje, prevozi, varstvo otrok...). Hkrati pa izkušnje potrošniških stanovanjskih zadrug kažejo, da skupinski pristop bistveno niža investicijske in organizacijske stroške, saj je potrošnja skupnosti večja kot potrošnja posameznika in omogoča prilagojene, nižje cene;

• Kakovostnopodpornookolje je zagotovo eden izmed najpomembnejših virov, ki nam omogoča (npr. z ustreznimi informacijami, krediti, podjetniškim ali pravnim svetovanjem, moderiranjem procesa povezovanja interesentov, dobrimi praksami ...) presegati negotovost pri velikih naložbah in nam bistveno olajša pot do cilja. Obenem dobra podporna okolja vključene posameznike polnomočijo v njihovih raznolikih prizadevanjih za bolj kakovostno življenje, kot tudi celotno lokalno okolje za bolj družbeno vključujoč, okoljsko odgovoren in trajnostno načrtovan razvoj.

1. 1 1. 2

8

2 STANJE IN INTERESI

V Sloveniji je delež zasebnih stanovanj zelo visok, medtem ko razvoja najemnega trga ne podpirata ne veljavna davčna ne stanovanjska zakonodaja. Interesa za vlaganje v stanovanjsko gradnjo v javnem interesu ni. Mobilnost prebivalstva oziroma pripravljenost za menjavo stanovanja glede na potrebe v določenem življenjskem obdobju je zelo nizka. Stanovanjski fond se stara in ne ustreza sodobnim energetskim in funkcionalnim standardom, obenem pa povečuje življenjske stroške. Cene nepremičnin in cene najema so v zadnji letih sicer padle, vendar so še zmeraj relativno visoke, predvsem v mestnih središčih. Hkrati se je struktura zaposlovanja zelo spremenila, prekerne delovne situacije marsikomu ne omogočajo samostojnega tržnega nakupa stanovanja niti možnosti najema dolgoročnega kredita. Tako veliko mladih in mlajših starejših še zmeraj živi pri starših, četudi bi želeli drugače.

Veliko, kar 20,6 % je uradno nenaseljenih stanovanj. Dober delež le-teh se oddaja »na črno« ali pa stanovalci nimajo urejenega stalnega ali začasnega prebivališča. Obenem so v omenjen delež všteta tudi počitniška stanovanja, ki niso namenjena stalnemu bivanju. Spekulativno se ocenjuje, da je dejanski delež nenaseljenih stanovanj okoli 16 % celotnega stavbnega fonda v državi, v Mariboru pa ta delež znaša okoli 20 %. Več zanimivih statističnih podatkov za Maribor predstavljamo v spodnji tabeli, kjer je aktualnost navedenih podatkov odvisna od periodičnih izvedb obsežnih nacionalnih raziskav in so zatorej nekateri podatki že zastareli

Stanje

Statistika 2. 1. 1

9

2. 1

11Stanovanjske zadruge in druge oblike stanovanjskega povezovanja 2. 1. 2

V Sloveniji imamo nekaj deset registriranih stanovanjskih zadrug, ki so bile nekdaj usmerjene predvsem v zadružno gradnjo, danes pa se v večini ukvarjajo z upravljanjem in vzdrževanjem večstanovanjskih stavb in s prometom z nepremičninami.

Dejavne stanovanjske zadruge, po delovanju in načelih podobne tistim v tujini, pri nas še ni, čeprav med iskalci stanovanj interes za večlastniške stanovanjske stavbe in sodelovalno bivanje narašča. Zadruge tudi v splošnem postajajo vse bolj prepoznavne in priznane kot optimalna pravno-formalna oblika tržnega interesnega povezovanja, ki svojim članom omogoča sodelovanje pri usmerjanju razvoja podjetja. Za zadruge pogosto uporabljamo termin „kooperativa“, morda z željo po ločevanju od preteklih zadružniških praks, ki so bile zelo razširjenje začasa socializma, kljub temu pa bomo v priročniku uporabljali termin zadruga, da sledimo dikciji Zakona o zadrugah. Idejo skupnostnega reševanja stanovanjskega problema pri nas promovirajo, spodbujajo in zagovarjajo predvsem nevladne organizacije. S projektom Stanovanjske zadruge po švicarskem vzoru so v Sloveniji koncept zadružniškega povezovanja pričeli širiti predstavniki zavoda Tovarna, kasneje pa smo podobne možnosti povezovanja začeli raziskovati v Centru alternativne in avtonomne produkcije - CAAP. V zahodni Sloveniji o povezovanju z lokalnim stanovanjskim skladom, oživljanju opuščenih kmetij in stavb razmišljajo v Medgeneracijski stanovanjski kooperativi Hribec.si. Velik interes izkazuje tudi Mladinski svet Ajdovščina, ki preko strategije za mlade vpliva na lokalne politike in si tako prizadeva za podporo občine za realizacijo stanovanjske zadruge, ki bi reševala stanovanjski problem mladih . Za skupnostno sobivanje in stanovanjsko zadružništvo je veliko zanimanja tudi med študenti, predvsem družboslovnih smeri in arhitekture, ki se odločajo za raziskovanje tega področja v diplomskih delih. Nedavno je začela nastajati ideja o skupinski gradnji, ki danes deluje pod imenom Coinhab. Spletna platforma za kolektivno gradnjo in najem graditeljem ter iskalcem stanovanj omogoča, da najdejo sograditelje in primerne nepremičnine in parcele. Stroški gradnje se na ta način lahko znižajo za najmanj 30 %. Skupina arhitektov si skozi sodelovanje s prvimi strankami s ponudbo omenjenih storitev počasi ustvarja delovna mesta, prihodnje leto pa načrtujejo širitev v tujino. Poznamo tudi manjše zasebne prakse sobivanja, pri katerih gre predvsem za skupinski najem ali nakup hiše ali zamenjavo dobrin in uslug.

MARIBOR / Slovenija

Število prebivalcev 112.325 2015

Število gospodinjstev 50.5532011

Število in delež enočlanskih gospodinjstev 20.716 (41%)2011

Število stanovanj 43.3142011

Povprečno število oseb v stanovanju 2,42011

Število praznih stanovanj 8.746 (20%)2011

Povprečna uporabna površina stanovanja 68 m2

2011

Povprečna cena m2 stanovanja - novogradnja

1.500 €/m2

2014

Povprečna cena m2 stanovanja – rabljena 1.050 €/m2

2014

Cena najema stanovanja 5,78 €/m2

2013

Povprečna cena in sestava prodanih hiš v Mariboru

108.000 € letnik 1970, 163 m2, zemljišče 560 m2

2014

Povprečna cena in sestava prodanih hiš v okolici Maribora

88.000 € letnik 1980, 155 m2, zemljišče 1250m2

Oglaševana cena stanovanjaPodravje

1.031 €/m2

jan—mar 2015

Neprofitna stanovanjaPotrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih

3502015

Neprofitna najemnina povprečnega stanovanja

3,38 €/m2

oz. 180,52 € 2012

Vir: Statistični urad RS, GURS, MOP, JMSS, SloNEP, lastni podatki

10

13Nacionalni stanovanjski program (NSP) 2. 1. 3

Na neurejen nepremičninski trg in slabo stanovanjsko politiko kaže že samo dejstvo, da smo v Sloveniji od leta 2009 brez stanovanjskega programa, novega pa naj bi sprejeli v letošnjem letu. Novosti in spremembe, ki jih prinaša NSP 2015 -2025, so naslednje:

V programu se omenjajo tudi stanovanjske zadruge kot alternativne oblike bivanja in sicer z naslednjim besedilom:

„Z ukrepi na različnih področjih država odpira možnost za uvajanje novih alternativnih oblik

bivanja, ki bodo prispevale k doseganju zastavljenih ciljev za izboljšanje stanovanjske

oskrbe. Kot takšne alternativne oblike bivanja se danes že predstavljajo možnosti

oblikovanja stanovanjskih kooperativ za potrebe gradnje cenovno dostopnih najemnih

stanovanj, ki hkrati ustrezajo željam njihovih uporabnikov (lokacija, oprema, prostornost,

• spodbujanje najema,

• večja dostopnost najemniških stanovanj,

• javno upravljanje najemniških stanovanj,

• aktivacija sedanjega fonda s celovito prenovo stanovanjskih sosesk ter spodbujanje novogradenj, kjer je potreba največja,

• posebni ukrepi za mlade in starejše. Za mlade se predlaga izgradnja stanovanjske skupnosti za mlade kot prehodne rešitve. Za starejše, ki finančno ne zmorejo več nositi bremena lastništva, je med drugim predvidena možnost odkupa stanovanja od javnega stanovanjskega sklada z doživljenjsko rento;

• spremembe pri sistemu neprofitnih najemnin in subvencioniranju najemnin ter uvedbi stanovanjskega dodatka, ki bi bil del sistema socialnih transferjev.

Kot je opaziti, bo novi stanovanjski program naklonjen alternativnim oblikam in kombinatoriki možnih rešitev. Predvideva namreč tudi funkcionalno prenovo enostanovanjskih stavb izven urbanih središč, ki omogočajo nastanitev bistveno večjega števila prebivalcev. Prostori so običajno razporejeni tako, da gre za eno stanovanje. Smiselno je, da bi se takšne stavbe pretvorile v dvo- ali trostanovanjske z ločenimi gospodinjstvi. Na ta način bi ohranili naseljenost območja, mladim omogočili osamosvojitev, spodbudili medgeneracijsko sodelovanje in prispevali k bolj kakovostnemu sodelovanju lokalne skupnosti.

Vsi zgoraj našteti ukrepi so zapisani v programu z namenom izboljšanja stanovanjske oskrbe in dviga kakovosti bivanja ter po želji k izpolnjevanju širših družbenih ciljev, kot so zagotavljanje enakih možnosti za vse, dvig socialne varnosti, odpravljanje revščine in prispevanje k trajnostnemu obnavljanju prebivalstva v pogojih dolgožive družbe. K uresničitvi ukrepov in doseganju širših družbenih ciljev pa lahko najbolje prispeva prav odzivna lokalna skupnost, na področju katere obstaja interes ljudi, da modele dobrih praks uresničujejo, s pametnimi trajnostnimi urbanimi strategijami.

Vsaj delno izpolnjevanje programa bo odprlo nove možnosti tudi za gospodarstvo in tvorilo ugodne pogoje za realizacijo poslovnega modela Alternativne nepremičninske povezovalnice, ki jo predstavljamo v nadaljevanju.

kvadratura). Stanovanjske zadruge so v večini najbolj razvitih industrijskih držav takoj za

javnimi stanovanjskimi skladi glavne ponudnice najemnih stanovanj po ugodnejši najemni

ceni. Stanovanjske zadruge delujejo na podlagi vlaganja sredstev po principu zadružništva.

Zemljišče za gradnjo stanovanj pod ugodnejšimi pogoji (dolgoročni najem) pridobi na

podlagi dogovora z lokalno skupnostjo. Od priprave projekta za gradnjo do upravljanja s

stavbo izvaja naloge kooperativa sama. Stanovalci so izbrani med člani zadruge (zadružniki)

in imajo možnost soodločanja pri upravljanju s stavbo.

V prihodnjem bodo aktivnosti namenjene preučitvi dodatnih možnosti za izvajanje

alternativnih oblik bivanja, informacije pa predstavljene čim širši javnosti. S tem bodo

povečane možnosti izbire pri reševanju stanovanjskega problema posameznika. Glavno

vlogo pri širjenju alternativnih oblik bivanja predstavljajo različne neprofitne stanovanjske in

nevladne organizacije.“

12

15

Medtem ko ugotavljamo, da je na trgu veliko število stavb, ki jih je mogoče in smiselno infrastrukturno in organizacijsko preoblikovati v organizirane večstanovanjske skupnosti, je najpomembnejši pogoj za trajno kakovostno sobivanje prav začetno oblikovanje trdne skupine interesentov s podobnimi pričakovanji glede tega, kaj pomeni dobra stanovanjska ureditev.

Naloga te skupine je določitev podrobnih organizacijskih pravil sodelovanja z delitvijo nalog, pravil vsakdanjega sobivanja v vzpostavljeni skupnosti, tudi poslovanja zadruge ali druge organizacije. V skupini je pogosto mogoče najti večino znanj, ki so jih zainteresirani pripravljeni uporabiti za zagotovitev cilja, ki je pridobitev ustreznega doma in delujoča skupnost. Znanje vključenih je kot kapital vseskozi izjemnega pomena, saj občutno niža stroške procesa. Moderiranje procesov lahko izvajajo tudi spodbudna in kakovostna podporna okolja za razvoj novih podjemov.

Kakovost bivanja 2. 2. 2

Nasledek dobrega in urejenega sodelovanja vključenih interesentov, ki so sooblikovali pravila sodelovanja, je kakovostno sobivanje. Temelj sodelovanja pri vsakdanjih stvareh, ki se tičejo vseh stanovalcev neke stanovanjske skupnosti, je pogosto položen že z infrastrukturno zasnovo zgradbe (ali prenove) in njene okolice. Če je to prostorsko izvedljivo, je namreč smiselno, da ta predvideva skupne prostore za druženje oziroma prostočasne aktivnosti kot tudi manjše skupne funkcionalne prostore (kolesarnica, pralnica,sušilnica), zaradi česar so lahko stanovanja za isto vrednost bistveno bolj prostorna. Nasploh so infrastrukturne rešitve premišljene in poskušajo zadostiti dvema pogojema, in sicer nižanju stroškov gradnje ali prenove ob hkratnem podpiranju skupnostnega sodelovanja. Dobro sodelovanje lahko ima ob samooskrbni naravnanosti skupnosti tudi materialne učinke, saj niža stroške življenja in povečuje varnost storitev, ki jih skupnost potrebuje, saj jih izvajajo njeni člani. Eden izmed pomembnejših nasledkov dobrega sodelovanja skupnosti je občutek varnosti in povezanosti, ki predstavljata družbeno dobrodejne učinke.

Kakovost bivanja v arhitekturno premišljeno zasnovani in dobro sodelujoči stanovanjski skupnosti, se torej po principih dobre izrabe prostora, sodelovanja v znanju, samooskrbne naravnanosti in notranje odgovornosti skupnosti bistveno zviša. Navsezadnje je to mogoče, saj so potrebno kakovost, ki mora biti zagotovljena, določili člani sami.

Vrednost: Lokalni viri, prava mera in trajnostni princip 2. 2. 3.

Ena izmed oblik nižanja stroškov investicije je dober pregled nad viri (materiali, storitvami, znanji), ki jih potrebujemo na poti zagotavljanja ustreznih stanovanjskih pogojev. Lokalni viri so dostopnejši, so oblika odgovorne potrošnje s podporo lokalnih proizvajalcev in pripomorejo k manjšanju ogljičnega odtisa. Obenem pa so dogovori s poslovnimi partnerji iz istega okolja lahko veliko bolj uspešni, kadar je proces dogovarjanja oseben in možnost zbližanja interesov obeh partnerjev večja.

Med začetnim vzpostavljanjem ali med kasnejšim delovanjem stanovanjske skupnosti pa vsako nižanje stroškov na enem izmed področij omogoča dvig kakovosti na drugem. Samooskrbna naravnanost predvideva tako dobrodejne finančne učinke kot tudi višjo kakovost storitve, kadar potrebne storitve zagotavlja nekdo, ki je član skupnosti. V primerih, kadar stanovanjske skupnosti same skrbijo za upravljanje stavbe, lahko to v praksi ponazarjajo tudi naslednji primeri:

a) če skupnost za vzdrževanje stavbe in okolja potrebuje upravitelja ali hišnika, je lahko to član skupnosti, ki poseduje potrebna znanja in mu dodatno delo pride prav;

b) kadar več družin potrebuje varstvo otrok, se lahko med seboj dogovorijo, da se pri varstvu izmenjujejo, kar ni dobra rešitev le v stroškovnem oziru, ampak bistveno olajša družinsko življenje, saj združevanje obveznosti in delitev odgovornosti vsem članom prihrani čas;

c) podoben prihranek časa in denarja je možen pri združevanju opravil (npr. prevoz otrok na popoldanske dejavnosti) in souporabi stvari (npr. avtomobila, koles, igrač, dražjih naprav, orodja ...);

d) skupna, večja naročila npr. hrane in življenjskih potrebščin nižajo nabavne cene;

e) skupnost lahko ustanovi zadrugo in notranje storitve kot so npr. upravljanje stanovanjske zgradbe ponuja navzven, dobiček pa preliva v odplačevanje nakupnega kredita.

Samooskrbnih možnosti, ki so hkrati podjetniške priložnosti za člane skupnosti, je poljubno veliko. Trajnostna naravnanost, v kateri ob pravi meri potrebnih investicij stanovanjska skupnost obenem skrbi, da se kot kapital vključuje znanje in storitve članov skupnosti, tako stanovanjske kot lokalne skupnosti nasploh, in tako te člane podpira nazaj, je dober temelj tako za uspešnost podjemov npr. zadruge, razvoj skupnosti kot tudi za njeno dobro družbeno povezanost.

Prvi vidik, ki trajnostno določa vrednost življenjskega okolja posameznika, je možnost participacije pri odločanju o razvoju okolja, kraja, mesta, kjer živi. En vidik tega vpliva je, da interesno povezani posamezniki,

Interesi

Sodelovanje, ki polnomoči 2. 2. 1

2. 214

16 ki se z razvojnimi predlogi novih praks sobivanja v posameznem mestu za podporo obračajo na predstavnike lokalne skupnosti, skupinsko lažje dosegajo pozitivne spremembe in trajnejšo, formalizirano podporo. Tako pa tudi višjo kakovost življenja v razvijajočem se mestu. Stanovanjska skupnost torej z jasnimi zahtevami spreminja družbene odnose svojega okolja tudi širše, izven zidov stanovanjske skupnosti.

Drugi vidik tega vpliva je, da nove stanovanjske prakse, ki se v danem okolju izkažejo za ustrezne, družbeno povezovalne in nasploh učinkovite rešitve stanovanjskega problema različnih družbenih skupin, postavljajo višje standarde kakovosti bivanja v neki družbi ob hkratnem večanju finančne dostopnosti dolgoročno uporabnih nepremičnin. Te prakse so prenosljive v različna okolja, zato je potencial, da tudi na ravni celotne Slovenije spodbudijo bolj skupnostno usmerjen razvoj stanovanjskega področja, izjemno velik.

3 SKUPNOSTNO REŠEVANJE STANOVANJSKIH PROBLEMOV

Na tem mestu predstavljamo povezovalne pristope in preizkušene ter nove modele reševanja stanovanjskih problemov, ki jih vodi motivacija kakovostnega in sodelovalnega sobivanja in racionalizacije prostora ter stroškov.

Vsak proces oblikovanja stanovanjske skupnosti je unikaten, zato naj bodo spodnja vodila v oporo na poti oziroma naj služijo kot vodič za ključne korake.

Proces razvoja stanovanjske skupnosti

3. 1

17

19Tabela 2: Koraki razvoja stanovanjske skupnosti

FAZA OPIS VSE FAZE

Faza 1 Interes

Zbere se skupina ljudi, ki govorijo o sorodni ideji. Skupina ni zaključena, je neformalna in se srečuje neredno. Posamezniki raziskujejo področje, iščejo primere dobrih praks, zbirajo informacije in nasvete.

Raziskovanje

Iskanje novih članov

Sprejemanje odločitev

Pisanje dokumentov in sporazumov

Razvijanje komunikacijskih veščin

Soočanje s konflikti

Kreativno razmišljanje

Delovne akcije

Neformalna druženja

Faza 2Organiziranje skupine

Skupina se začne organizirati. Zainteresirani oblikujejo skupno vizijo, zapišejo želje in potrebe, pripravijo seznam delovnih nalog in določijo prioritete. Prav tako se dogovorijo o načinih komuniciranja (spletna stran, forum, Google groups, Facebook skupina ...). Naloge se razdelijo med posameznike ali pa se oblikujejo delovne skupine glede na področja. Posamezniki prevzamejo določene vloge in skupina začne razvijati notranjo strukturo. Odločilnega pomena je izbira metode odločanja (najpogosteje se uporablja soglasje/konsenz) in vzpostavitev osnovnih pravil. Skupina si izbere ime in se redno srečuje. Ta faza se konča z dokumentom v obliki pravilnika, manifesta skupine, s podpisom dogovora ali družbene pogodbe, lahko tudi z ustanovitvijo zadruge. Končno pravno obliko se lahko izbere tudi kasneje, glej 4. faza.

Faza 3Iskanje lokacije in finančnih virov

V tej fazi je poudarek na iskanju lokacije in zbiranju finančni sredstev. Skupina razišče nepremičninski trg in izbere potencialne lokacije glede na želje in potrebe ter zmožnosti bodočih stanovalcev in vnaprej dogovorjenih kriterijev. Skupina mora raziskati možnosti financiranja (krediti, garancije, posojila, subvencije) in pripraviti finančni načrt. Faza se konča, ko je lokacija dokončna. Ta faza se lahko večkrat ponovi.

Faza 4Ustanovitev zadruge in nakup/najem

Skupina sprejme ključne odločitve o pravni obliki, modelu lastništva in vključevanju zainteresiranih. Nato skupina ustanovi zadrugo, skupnost stanovalcev ali zainteresirani podpišejo družbeno pogodbo. Sledi odprtje bančnega računa in organizacija skupnih financ ter najem kredita.Nakup je zadnje dejanje v tej fazi.

Faza 5Pridobivanje dokumentov in participatorno načrtovanje, arhitektura

To je glavna faza načrtovanja projekta: izbira arhitekta, iskanje ugodnih in primernih izvajalcev, pridobivanje gradbenega dovoljenja, dovoljenja spomeniškega varstva, iskanje financiranja in razpisov z izvajalcem.Vzporedno ob zbiranju dovoljenj in potrebne dokumentacije teče proces participatornega načrtovanja, to pomeni, da so vsi bodoči prebivalci aktivno vključeni v odločanje. Prebivalci izberejo svoja stanovanja v zgrabi ali zemljišča na lokaciji, izbirajo in načrtujejo skupne prostore ter okolico.Ta faza se konča s premikom na zemljišče ali v stavbo ter začetkom gradbenih del.

Faza 6Gradnja ali obnova

Gradbena dela se izvajajo na kraju samem, vse do zaključka gradnje. Ta faza se zaključi, ko so vsa dovoljenja popolna, odprti računi plačani ali tudi v fazi, ko se lahko člani vselijo.

Faza 7Selitev in začetek bivanja

Skupina se vseli. Prazne enote se naseli ali se jih trži.Stanovanjska skupnost začne delovati.

Viri: UK cohousing Network in Creating a life together: Practical tools to grow eco villages and intentional communities

Modeli skupnostnega reševanja stanovanjskih problemov

Predlagani modeli temeljijo na preučevanju obstoječih dobrih praks iz drugih držav, ki so ustrezne in uresničljive rešitve tudi v našem okolju. Med seboj se razlikujejo, saj so potrebe, interesi in finančne zmožnosti skupin za skupnostno sobivanje in upravljanje stanovanjske skupnosti zelo raznolike, posledično pa so raznovrstni procesi vzpostavljanja in modeli sodelovanja skupnosti, ki se lahko manifestirajo v različnih pravnih oblikah. Slednje (društvo, zadruga, stanovanjska skupnost, družbena pogodba ...) so podrobno opisane v poglavju 3.3, medtem ko tukaj izpostavljamo modele sodelovalnih pristopov.

3. 2

Skupinski nakupPovezovanje posameznikov, ki si želijo živeti v podobnem življenjskem okolju, a zanje samostojni nakup iz različnih razlogov (prevelika kvadratura, nezmožnost samostojnega upravljanja stavbe, previsoka kupnina ...) ne pride v poštev, omogoča nakup večjih ali večnamembnostnih nepremičnin. Skupinski nakup še ne pomeni nujno, da se tvori stanovanjska skupnost.

Primer: Mlada družina, dva para, starostnica in poslovnež kupijo veliko mestno večstanovanjsko vilo z vrtom, ki ima sicer izjemno nizko kupnino (potrebna je spomeniške obnove), a za vsakega izmed navedenih interesentov zaradi neracionalnosti uporabe samostojno ne bi bila dostopna.

Skupinski najemSkupinski najem večjih stavb, zagotovi posameznim skupinam interesentov večjo dostopnost stanovanj, ki bi bila ob samostojnem najemu predraga, prevelika, lokacijsko neprimerna idr.

Primer: Veliko hišo z vrtom, ki se je oddajala le v celoti, na vsem najbolj ustrezni lokaciji povezano najamejo: dva para, trije študenti, posameznika, ki sta v mestu pravkar dobila službo.

18

20 Stanovanjska zadruga: Premislek pravnih podlag

Namen premisleka v tem poglavju je predstavitev materialno pravnih podlag za ustanavljanje stanovanjskih zadrug v Republiki Sloveniji kot tudi morebitnih predvidenih pravnih posledic tovrstnega organiziranja.

Materialno pravne podlage so tako v Zakonu o zadrugah, kot tudi v Obligacijskem zakoniku, v delu, ki se nanaša na družbo civilnega prava in v Stanovanjskem zakonu, v delu, ki se nanaša na skupnost stanovalcev in izločitveno tožbo. Vse navedene pravne podlage so pojasnjene v besedilu ob morebitnih pravnih dilemah.

Srž težav na območju Republike Slovenije je namreč v tem, da pravzaprav ni razvitega trga tovrstnega zadružnega povezovanja. V primerjalnih pregledih (Avstrija, Švica in Švedska) obravnavamo države z dobro razvitim tovrstnim trgom, kjer je zadružno organiziranje za namene gradnje ali upravljanja stanovanjskih enot stimulirano tako skozi subvencije, kot tudi jamstva na državni ali lokalni ravni. Posledica takšne politike države oz. lokalnih skupnosti je prepoznavnost stanovanjskih zadrug kot resnega partnerja s strani komercialnih bank, brez katerih je težko zagotoviti zadostna sredstva za realizacijo projektov. Na območju Republike Slovenije je veliko vprašanje, kakšen bo odziv potencialnih virov sredstev na tovrstno organizacijo.

Na tem mestu pravno obravnavamo tri osnovne tipe zadrug na stanovanjskem področju, ki obstajajo v primerljivih sistemih:

• gradbena zadruga z enotami za člane/trg,• stanovanjska zadruga za člane,• kombinacija obeh navedenih oblik.

DelitevDelitev predvideva, da lastnik oddaja ali proda del hiše drugim udeležencem bodoče stanovanjske skupnosti. Zaradi močno razširjene družinske tipske gradnje v 70-ih letih, ki je v hišah predvidevala še prostor ali etažo za družino otroka, imamo širom Slovenije visoko število hiš z neuporabljenimi in neracionalno velikimi prostorskimi kapacitetami. Delitev je zelo privlačna možnost, ki lahko ob odgovarjajočem sosedstvu, morebiti medgeneracijskem, odgovarja na več resnih družbenih izzivov, predvsem na problem socialne izključenosti starejših.

Primer: Starejša gospa živi sama v večdružinski hiši. Bodisi zaradi finančne nezmožnosti bodisi zaradi obeta dobrodejne bližine bodočih sosedov, odda ali proda del hiše mladi družini z otroki in psom.

Skupinska gradnjaTudi skupinska gradnja novih stanovanjskih objektov je način, ki povezanim posameznikom omogoča velik vpliv tako na zagotavljanje ustrezne kakovosti bivanja kot na stroške pridobitve in nato upravljanja novega doma. Poenotenje servisnih potreb stanovalcev (npr.skupna pralnica, igralnica za otroke...) in umestitev skupnih servisnih prostorov omogoča bolj varčno upravljanje.

Primer: Zelo pisana in dobro povezana skupina ljudi, ki si želi podobnega stanovanjskega okolja, se zaradi nižjih stroškov in želje po skupnostni in sodelovalni obliki sobivanja odloči, da bo gradila skupaj.

Stanovanjska zadrugaEna izmed pravnih organizacijskih oblik, ki jih v našem okolju že poznamo, je stanovanjska zadruga. Stanovanjska zadruga je organizirana skupnost interesentov, ki skupaj rešujejo svoj stanovanjski problem. Povezani posamezniki ali družine najdejo rešitve, ki jih v izolaciji nikoli ne bi našli. Naj gre za zadrugo, ki nepremičnino za člane zgradi ali zagotovi ustrezno dolgoročno najemno infrastrukturo, člani kot lastniki stanovanj ali dolgoročni najemniki soodločajo o vseh pomembnih odločitvah enakomerno, po principu en član, en glas. Druga dejavnost zadruge je spodbujati in pomagati skupinam, ki želijo podobne načine, preko povezovanja in sodelovanja, pristopiti k reševanju svojega stanovanjskega vprašanja.

Primer: najemniška, lastniška, obrtniška/gradbena zadruga... Zadruge so podrobno predstavljene v poglavju 3.3

Alternativna nepremičninska povezovalnicaRaznolikost rešitev stanovanjskih problemov in pestrost želja in potreb posameznikov sta veliki, obenem pa je ogromno razpoložljivih nepremičnin. Povezovalnica kot možen podjem povezuje ponudbo in povpraševanje po alternativnih rešitvah stanovanjskih problemov in z dobrim poznavanjem potreb vključenih posameznikov usklajuje in podpira proces pridobivanja primernega domovanja zanje.

MenjavaMenjave stanovanj se lahko izvedejo kot prodaja ali navzkrižni najem in so elegantna rešitev stanovanjskega problema, kadar z nepremičnino druge obe stranki odgovorita na svoje potrebe.

Primer: Starejši gospod živi sam v preprostorni hiši, ki jo materialno težko vzdržuje, obenem pa ne zmore več skrbeti za njeno okolico. Hišo z izbrano družino zamenja za manjše pritlično stanovanje v mestu, servisno bolje locirano (blizu trgovin in zdravstvenega doma).

3. 3 21

23Gradbena zadruga za trg 3.3.1

Pri pojmu gre za pravno poimenovanje zadružnega organiziranja, ki opisuje načine povezovanja v obliki skupinske gradnje ali prenove za namene trženja ali za namene zmanjševanja stroškov gradnje ali prenove. Takšna zadruga združuje člane z namenom osnovanja sredstev za gradnjo ali obnovo stanovanj ali hiš, katerih lastništvo po izgradnji preide na člane zadruge neposredno. V kolikor je torej edini in izključni namen zadruge v tem, da člani skupinsko nastopijo na trgu in tako lažje ter ugodneje pridobijo sredstva za gradnjo, po izgradnji pa je namen, da se enote lastninijo individualno, menimo, da ni smiselno zadružno organiziranje. Kot smo namreč že omenili, na območju Republike Slovenije ni razvitega tovrstnega trga, zato z zadružnim organiziranjem ni mogoče pridobiti kakršnekoli prednosti. Na drugi strani je v Obligacijskem zakoniku (OZ) opredeljena civilna družbena pogodba, ki je povsem primerna za tovrsten podjem in katere uporaba je bistveno preprostejša in cenejša kot organizacija zadruge. Družbena pogodba je namreč star pogodbeni instrument, ki omogoča sodelovanje fizičnih oseb pri uresničitvi njihovih osebnih interesov (v OZ je opredeljena v členih od 990 do 1002). Tudi primerjalno pravno se običajno uporablja kot primer temelja za gradnjo stanovanjske hiše, obnovo delavnic ali gostinskih obratov ipd.

Takšna zadruga bi bila sicer mogoča tako, da bi bile po končani gradnji bivalne enote prodane na trgu s strani same zadruge, ki bi s tem izpolnila svoj namen ter prenehala. V tem primeru se odpre vprašanje, zakaj sploh prodajati na trgu? Smiselnost tržne naravnanosti zadruge se upravičuje v primeru, da se dobiček vlaga v razvoj in spodbujanje alternativnih oblik reševanja stanovanjskih problemov. Če pa je njen edini namen dobiček, se takšno formiranje ne kaže kot smiselno.

V primeru gradbene zadruge za trg, ko je ta zadruga tudi časovno omejena glede trajanja (do izgradnje ciljnega objekta), je potrebno upoštevati, da bo takšna zadruga združevala mnoge izvajalce različnih profilov, ki bodo imeli vsak svojo vlogo. Menimo, da je za urejanje medsebojnih razmerij teh izvajalcev smotrno v statut zadruge vnesti potrebne elemente klasičnih gradbenih pogodb krovnega izvajalca s podizvajalci. Pogodbene elemente je obvezno potrebno korigirati, upoštevajoč da v zadrugi med člani ni vertikalne strukturiranosti, temveč gre za ureditev razmerij enakovrednih partnerjev na horizontalni ravni.

Gradbena zadruga za člane 3.3.2

To pravno poimenovanje predstavlja najemniški model stanovanjske zadruge kot načina organiziranja in delovanja. Cilj in namen takšne zadruge je, da se zgrajene enote oddajo članom zadruge in/ali tudi morebitnim zunanjim najemnikom. V tem primeru nepremičnine ostanejo v lasti zadruge, vendar je potrebno jasno opredeliti, kdaj in pod kakšnimi pogoji se najem konča, zaradi popolnega odplačila obveznosti do virov sredstev, kakšne so pravice članov po izplačilu virov sredstev, kakšne so, če član izstopi prej. V tem primeru bi bilo potrebno najemno razmerje urejati v neki obliki osebne služnosti, kot na primer služnosti stanovanja.

Ker sama služnost ni podedljiva, je potrebno v statutu opredeliti, pod kakšnimi pogoji se deduje članstvo

v zadrugi, saj sicer s smrtjo člana zadruge njegovim dedičem preneha pravica do stanovanja. V primeru mlajših otrok, ne nujno mladoletnih, je to lahko težava. Statut bi lahko nenazadnje določal, da v primeru smrti člana njegovi dediči, v smislu določil Zakona o dedovanju, po samem statutu postanejo člani zadruge z istimi pravicami, kot jih je imel prejšnji član, in lahko vsak dedič uveljavlja sorazmerni del pravic. Tako se reši vprašanje dedovanja samo deloma, ker ima vsak član zadruge en glas in pride v primeru več dedičev po enem pokojnem članu do večjega števila članov in glasov. Statut mora zato jasno določiti kako in v kakšnem obdobju velja delitev glasov (sorazmerno uveljavljanje pravic) in kako se zadeva trajno reši, kateri od dedičev bo torej ostal član zadruge. Navedeno ni problem, če je zadruga živ organizem, ki permanentno povečuje število enot in število članov. Vse navedeno velja za primer, v katerem gre za gradnjo posameznih individualnih hiš.

V primeru, da je bil na zadrugo prenesen večstanovanjski objekt ali je bil ta zgrajen, v trenutku, ko so izplačane obveznosti do virov sredstev, na člane zadruge preide etažna lastnina. V tem primeru je potrebno v naprej dogovoriti, da zadruga konvertira v skupnost stanovalcev po Stanovanjskem zakonu. Namreč v pravnem redu že imamo pravno organizacijsko obliko, ki je primerna, saj zaenkrat še nimamo razvitega trga zadrug in je nadaljevanje te oblike po prenosu etažne lastnine vsaj vprašljivo. V primeru, da se želi doseči konverzija iz zadruge v skupnost stanovalcev, mora biti v statutu jasno in določno opredeljen čas trajanja zadruge do dokončnega poplačila finančnih obveznosti. Prav tako mora statut vsebovati potrebne elemente statuta skupnosti lastnikov kot jih opredeljuje 73. člen Stanovanjskega zakona (SZ). V SZ je skupnost lastnikov jasno in določno opredeljena in je samostojna pravna oseba vpisana v ustrezen register na sodišču, katere namen je upravljanje večstanovanjskega objekta.

Stanovanjska zadruga 3.3.3

Kot smo predstavili, je stanovanjska zadruga ustrezna samo tako, da je zadruga dejanski lastnik nepre-mičnin(e), sicer se ponovno vračamo na skupnost lastnikov (večstanovanjski objekt) ali na popolno nepo-trebnost formalnega skupnega organiziranja po končani gradnji (individualne enote). Pri opredeljevanju stanovanjske zadruge izhajamo iz predvidevanja, da gre za stanovanjsko zadrugo v večstanovanjskem objektu, ker je glede na obstoječe materialno pravne rešitve v našem pravnem sistemu v tem primeru bolj smiselna.

Če bi zadruga želela pridobiti zemljišče v lasti samoupravne lokalne skupnosti, bi ustanovitev zadruge načeloma potekala tako, da bi bodoči člani z lokalno skupnostjo sklenili predpogodbo o ustanovitvi stavbne pravice na nepremičnini v lasti lokalne skupnosti. Lokalna skupnost bi namreč podprla ustanovitev tovrstne zadruge tako, da bi za obdobje 99 let dala zadrugi v brezplačno rabo zemljišče, na katerem bi zadruga gradila stavbo. Tako bi imela zadruga stavbo v lasti, četudi bi ta bila zgrajena na tujem zemljišču, saj je stavbna pravica zakonsko urejeno odstopanje od temeljnega načela superficies solo cedit (zgradba sledi zemljišču, ali spojenosti zgradbe z zemljiščem tudi v pravnem smislu). Temu bi sledila ustanovitev zadruge in pridobivanje sredstev, tako iz lastnih virov (vplačila članov), kot tudi v obliki ugodnih posojil v primeru morebitnega jamstva lokalne skupnosti. Predvidevamo lahko, da bi bila doba odplačila komercialnega kredita približno 20 let. V tem obdobju bi zadruga odplačevala posojilo z viri iz najemnine,ki jo zadrugi plačujejo člani. Po izplačilu kredita se postavi vprašanje, ali naj se najemnina še plačuje in

22

24 25kolikšna. Namreč, ker so člani posredni lastniki nepremičnine, je potrebno upoštevati tudi ekonomske kriterije, kot je amortizacijska doba nepremičnine, stroške davka na nepremičnine ipd.

V zvezi s stanovanjsko zadrugo je odprtih cela vrsta vprašanj, ki jih je potrebno uskladiti pred ustanovitvijo in rešitve predvideti v statutu. Vprašanja in pravne težave, ki se lahko pojavijo, najdete na naslednji strani. Na tem mestu vprašanja samo odpiramo, saj so odgovori oz. rešitve dejansko v domeni članov, ki imajo statutarno svobodo. Pri pripravi rešitev smo lahko v pomoč v smislu pojasnila omejitev statutarne svobode ter sugestij smotrne pravne rešitve.

Gradbena in stanovanjska zadruga 3.3.4

Poimenovanje sledi obliki, za katero smo uporabljali dikcijo stanovanjska zadruga - lastniški model. Govorimo o možnosti, kjer že zgrajen večstanovanjski objekt preide v lastništvo članov zadruge. V tem primeru je smiselno vnaprej dogovoriti upravljanje v obliki skupnosti etažnih lastnikov. Ko se člani dogovorijo, da že obstoječo zadrugo razpustijo, premoženje preide na člane. V takšni situaciji je potrebno vedeti, kaj se zgodi npr. s sredstvi rezervnega sklada, v kolikšnem delu preidejo deleži na člane (po ocenjeni vrednost posameznih enot ali kako drugače), ali se ocenjuje vrednost posameznih enot ob izgradnji ali ob razpustu zadruge... Zaradi različnih vlaganj in/ali skrbi za posamezne dele lahko pride v npr. 20 letih do pomembnih vrednostnih razlik.

Sklep 3.3.5

Predstavljen premislek je osnovno izhodišče za izvedbo realizacije projekta stanovanjske zadruge na območju Mestne občine Maribor. Kljub temu, da se v zapisu pojavlja veliko nejasnosti, so vse relativno preprosto rešljive in v pretežnem delu odvisne od članov zadruge ter njihovih konkretnih želja. Kot je bilo pojasnjeno v uvodu, je jedro problema pri konkretizaciji premislekov v skoraj popolni odsotnosti tovrstnih rešitev stanovanjske problematike na območju Republike Slovenije.

• Kakšne so sankcije/rešitve s/za člane, ki ne plačujejo najemnine v času odplačila komercialnega posojila?

• Kakšne so sankcije/rešitve s/za člane, ki ne plačujejo najemnine v času po odplačilu komercialnega posojila? Takrat postanejo posredni lastniki popolnoma neodvisni od pretnje banke.

• Kakšne so pravice novih članov, če član izstopi ali umre ipd.? Ali se v tem primeru sprejme novega člana, ali pride članstvo na zadrugo, ali se razdeli med druge člane? Ponovno je pomembna razlika v primeru, da komercialno poso-jilo še ni izplačano, in v primeru, ko je že izplačano. Ta razlika je neposredno vidna vsaj v višini vstopnega deleža.

• Kako se deli premoženje v primeru prenehanja zadruge? Če se zadruga ustanovi v skladu z Zakonom o social-nem podjetništvu (ZsocP), potem ZsocP določa, da se v primeru prenehanja za-druge po poplačilu upnikov premoženje take zadruge lahko prenese samo na podobno zadrugo/socialno podjetje ali na samoupravno lokalno skupnost.

• Večina na skupščini/občnem zboru namreč lahko kadarkoli izglasuje prene-hanje zadruge. Četudi se ta pravica statutarno omeji, je prenehanje lahko tudi prisilno (insolvenčni postopki).

• Kdo upravlja z nepremičnino in kako? Dogovoriti je potrebno tudi ključ delitve stroškov. Člani zadruge so popolnoma enakopravni, vprašanje pa je, če bodo posamezne bivalne enote tudi popol-noma enakovredne.

• Ker je zadruga lastnica vsega, ni ob-veznega rezervnega sklad, je pa smiseln, torej se morajo člani z njim strinjati. Kaj se zgodi, če člani sredstev vanj ne pris-pevajo redno ali sploh?

• Kako se izračuna delež vračila članu, ki izstopi iz zadruge, kako dedičem, če ne vstopijo v zadrugo? Pri navedenem predstavlja pomembno razliko,ali je posojilo izplačano ali ne, ali je posameznik bil član od začetka ali je v zadrugo vstopil kasneje itd..

• Kako se deli delež/članstvo v zadrugi med dediče? Kako se deli delež oz. kdo obdrži članstvo, če sta bila člana za-konca in se npr. ločita? Kdo torej ostane v stanovanju in po kakšnem ključu?

• Če član izstopi, ali imajo člani/zadruga predkupno pravico, ali imajo odkupno opcijo? Če se ne najde novega člana, ali imajo člani/zadruga obvezo odkupa deleža?

• Če se neplačnike izloči, kot z izločitveno tožbo, kako je z njihovim deležem v za-drugi kot samostojni pravni osebi?

• Ali lahko član zadruge zadrži članstvo in istočasno svojo enoto odda (če se npr. odseli v Avstralijo)? Ker je posredni lastnik, je zelo vprašljivo, ali se mu more preprečiti nadaljnji najem.

• Kadar so člani istočasno (so)lastniki in najemniki, ali se iz najema lahko preide v lastništvo ali ne? Če je odgovor ne, je to nujno predhodno določno in jasno definirati, sicer je konverzija možna.

Vprašanja oz. morebitne pravne težave so naslednje:

26

4 POSLOVNI MODEL PODJETJA: ALTERNATIVNA NEPREMIČNINSKA POVEZOVALNICA - ANA

27

29Neizkoriščeni lokalni viri kot socialnopodjetniška priložnost

Vizija in trajnostni princip

V čem je povezovalnica drugačna? Zakaj tu govorimo o alternativi? Klasična nepremičninska agencija temelji na konceptu »agencije« in »agenta«. Gre za sistem zastopanja, govorjenja in nastopanja v imenu druge osebe. Agent je oseba, ki je pooblaščena, da se v imenu druge osebe pogovarja s tretjo osebo. Posel se zgodi posredovano, s čim manj stiki med drugo in tretjo osebo, s čim manj prilagajanji ter s čimprejšnjim kompromisom, ki za obe stranki v postopku pomeni predvsem neko številko, torej ceno (prodajno, nakupno).

Alternativna nepremičninska povezovalnica, ki smo jo zasnovali, ne temelji na konceptu agenta, ni agencija, temveč nekakšna »omogočevalnica«, »pospeševalnica«, ki med drugo in tretjo osebo ne posreduje z namenom, da bosta imeli osebi med sabo čim manj stika, temveč med drugo in tretjo osebo stoji kot omogočevalec in pospeševalec njunega odnosa, da bo njun odnos čim bolj konstruktiven, čim bolj vsebinski in usmerjen k najbolj optimalnemu skupnemu cilju.

Ključni produkt alternativne nepremičninske povezovalnice je »družbeni proces«, to je proces, ki ga moderatorji (facilitatorji) nepremičninske povezovalnice omogočajo s svojo prisotnostjo v skupini uporabnikov/strank. Naloga moderatorja je, da raznolike interese vseh strank v procesu (prodajalcev, različnih kupcev, obrtniških izvajalcev, financerjev itd.) profesionalno, objektivno, subtilno, neagresivno in brezinteresno vodi skozi celoten proces, ki pa ga vsebinsko in ciljno usmerjajo stranke/

uporabniki in ne moderator. Poglavitni produkt povezovalnice je torej storitev »brezinteresne prisotnosti« moderatorja, s čemer se omogoči nastajanje novih odnosov, povezovanja in posledično novih stanovanjskih rešitev.

Naloga takšne nepremičninske omogočevalnice oziroma pospeševalnice je tudi omogočanje novih ciljev, torej omogočanje, da uporabniki, ki vstopajo v skupno zgodbo, počasi pristanejo na možnost, da bodo skupaj z ostalimi uporabniki prišli do povsem novega skupnega cilja, ki je morda zelo odmaknjen od vseh posameznih ciljev, h katerim so stremeli posamezni uporabniki, ko so vstopili v ta proces. Naloga moderatorja procesa je, da vsem uporabnikom/strankam pomaga videti nove možnosti, ki izhajajo iz koncepta skupnostnega reševanja stanovanjskih problemov. Reševati probleme kot skupnost vselej pomeni nekaj drugega kot pa reševati probleme kot množica posameznikov. Zaradi povezovanja in izgradnje zaupanja se v skupnostnih stanovanjskih rešitvah pokažejo povsem novi možni cilji, ki jih lahko skupina skupaj zasleduje.

Namen Alternativne nepremičninske povezovalnice je torej ta, da ljudi zbliža in usmeri k novim, še nepredvidenim rešitvam, ki temeljijo na skupnostnih konceptih, namesto da jih drži vsaksebi in posreduje med njimi izključno tehnično. Primerno strokovno povezovanje oziroma moderiranje ljudi s skupnimi problemi vodi k družbeno inovativnim stanovanjskim rešitvam kot so menjave, skupinske gradnje, skupinski nakupi in najemi in podobno.

Zgoraj opisano oblikovanje trdne skupine interesentov za skupinsko reševanje stanovanjskega problema je ključen proces, ki je sicer lahko uspešen tudi kadar poteka spontano. Pogosteje pa so okoliščine takšne, da je oblikovanje skupine in enotenje interesov od mnoštva posameznih k enemu skupnemu bolj učinkovito, kadar proces vodi tak moderator, ki v njem nima zasebnih interesov in predstavlja podporno okolje.

Obenem je cenovna ugodnost nakupa nepremičnine, ki je v interesu bodoče stanovanjske skupnosti, pogosto vezana na posebne življenjske pogoje prodajalca nepremičnine, ob upoštevanju katerih bi bilo nepremičnino mogoče kupiti pod drugačnimi, ugodnejšimi pogoji, kadar posebnosti v dogovoru lajšajo življenjsko situacijo prodajalca nepremičnine. Posebne človeške okoliščine

so namreč zaradi posebne narave dobrine (stanovanja) razmeroma velikokrat pomemben faktor v procesu nakupa ali prodaje stanovanj in občutljivost zanje lahko pri usklajevanju nakupa/prodaje nepremičnine privede do še boljših ureditev za vse vključene, kot bi bila zgolj klasična prodaja. Takšno upoštevanje individualnih okoliščin, potreb in želja omogoča alternativne rešitve stanovanjskega problema, ki imajo dodatne nenačrtovane dobrodejne materialne, družbene in ekološke nasledke. Nepremičninskih agencij s storitvami, ki strokovno podpirajo posebne procese skupnostnih stanovanjskih rešitev doslej pri nas še ni. Zato smo oblikovali poslovno idejo alternativne nepremičninske povezovalnice.

4. 128 4. 2

30 31Poslovni model ANA

Poslovni model smo razvili po uveljavljeni metodi poslovnega modeliranja imenovane Business Model Canvas. Zaradi specifičnosti načina in načel delovanja povezovalnice smo mu dodali tri nove gradnike, in sicer »člani«, »partnerstva« ter »vpliv na okolje«. Kot najbolj primerna formalna oblika delovanja ANA se je izkazala pravna oblika zadruge s statusom socialnega podjetja.

Tabela 3: Poslovni model alternativne nepremičninske povezovalnice (ANA)

4. 3

Poslovni model

Odnosi s strankami

Partnerstva Vrednosti za okolje

Ključnedejavnosti

Ključna sredstva

Distribucijski kanali

Vrednosti za stranke

Stranke Člani

Viri prihodkov

ANA

33KLJUČNE DEJAVNOSTI

Povezovanje (match-making) interesentov, ki rešujejo stanovanjski problem, predstavlja ključno dejavnost ANA. Povezovanje, naj gre za oddajo, prodajo, sobivanje, nakup (tudi) skupinski ali najem, se izvaja na podlagi dobrega poznavanja preferenc uporabnikov storitev in vzpostavitvi komunikacije med interesenti, ki vodi k usklajevanju in približevanju interesov in posledično k novim, ugodnejšim rešitvam. Kjer alternativne rešitve niso potrebne, izvaja ANA tudi klasične storitve nepremičninskega posredovanja.

STRANKE

ANA sicer zagotavlja storitve, ki so namenjene vsem interesentom za reševanje stanovanjskega problema (kupci, najemniki, investitorji, lastniki ...), njena dodatna prednost in posebnost pa je v zagotavljanju rešitev za stranke, ki skozi klasične prakse ne morejo rešiti svojih specifičnih situacij ali odgovoriti na specifične zahteve kakovostnega bivanja. Naštevamo nekaj posebnih skupin strank in nekatere izmed problemov oziroma rešitev, ki jih nudijo alternativni pristopi:

VREDNOSTI ZA STRANKE

Opisu vrednosti alternativnih pristopov in rešitev stanovanjskega problema potencialnih strank je pravzaprav namenjen cel priročnik (posebej poglavje 2.2. in kategorija poslovnega modela ANA »Stranke«). Gre za mnogovrstno vrednost, ki pa jo tukaj samo naštevamo: kakovost bivanja, ekonomičnost (racionalizacija prostora in stroškov), infrastrukturna (delitev prostorov, stvari, souporaba) in organizacijska (delitev odgovornosti, notranje sodelovanje) fleksibilnost, kohezivnost družbe oziroma skupnosti, socialna vključenost (pestrost uporabnikov), prednosti, ki izhajajo iz članstva in participacije pri razvoju skupnosti ali skupinskega podjema, dostopnost

• prekerci (finančna nestabilnost, kreditna neustreznost, ki se presega skozi alternativne skupinske sheme);

• samski, starostniki (prevelike hiše, osamljenost, finančno pomanjkanje / socialna vključenost in sodelovanje);

• mobilni (potrebujejo rezidenco za krajše ali nestalno časovno obdobje);

• študenti (finančna nestabilnost, kreditna nesposobnost, vprašanje dolgoročnosti stanovanjske opcije);

• interesenti, željni participacije pri infrastrukturnem prilagajanju svojega bodočega bivalnega okolja, in tisti s posebnimi zahtevami glede kakovosti bivanja;

• lastniki prevelikih objektov (negospodarnost, mrtev kapital);

• organizacije (npr. stanovanjski skladi / razvoj sistemov podpore, ki lajšajo dostopnost nepremičnin v javni lasti ob hkratnem reševanju stanovanjskega problema posamezne skupnosti, uporaba ali nova namembnost stoječega kapitala, nefinančno poslovanje, kompenzacije);

• občine (podpora pri pripravi strategij ali trajnostno naravnanih razvojnih načrtov),

• nepremičninske agencije (procesno svetovanje, ki zagotavlja porast pretočnosti in vrednosti nepremičnin)

• in drugi.

in uporaba znanja t.i. knowhow znotraj skupnosti, oplemenitenje nepremičnin, varnost (dolgoročnost stanovanjskih rešitev).

Dodatno vrednost, ki jo zagotavlja sodelovanje z ANA pa izhaja prav iz njenih posebnih pristopov, saj deluje kot stičišče, platforma za ljudi s povezljivimi oziroma dopolnjujočimi stanovanjskimi problemi, potrebami, željami, ki išče rešitve za specifične potrebe strank, nudi individualizirane storitve, povsem prilagojene uporabniku, strokovnost in trajnost sodelovanja (ob spremembi potreb v različnih fazah življenja).

- Arhitekturne storitve, projektiranje (posebej upoštevajoč ekonomično, samooskrbno, ekološko odgovorno in kakovostno bivanje in skupinsko sobivanje).

- Izvedba obnov stanovanj in zgradb.

- Trženje nepremičnin in izvedba potrebnih prilagoditev (obnove, prestrukturiranje, prerazporeditve), ki pospešujejo interes za razpoložljive nepremičnine.

- Upravljanje nepremičnin.

- Razvoj novih produktov in projektov (razvojna pisarna) in njihova koordinacija.

- Netržne dejavnosti: ANA se vzpostavlja kot alternativa klasičnemu nepremičninskemu posredovanju zaradi širokega polja specifik v zmožnostih in problemih iskalcev stanovanj, ki jih le-to ne rešuje. ANA zato izvaja zagovorništvo na področju zagotavljanja ustreznejših sistemskih pogojev za razvitje alternativnih skupnostnih stanovanjskih praks. Obenem si prizadeva za široko promocijo alternativnih pristopov, ki jih zagotavlja (npr. promocijo ponovne uporabe, ekološko odgovorne in samooskrbne gradnje ...), vztrajno sodelovanje pri projektih revitalizacije mest in sosesk in že obstoječih skupnostnih aktivnosti (community management)

- Moderiranje in celovito spremljanje procesov: pri iskanju alternativnih rešitev sodelavci povezovalnice strokovno moderirajo različne procese in sicer

a) usklajevanja ponudnikov in iskalcev nepremičnin;

b) oblikovanja skupin raznolikih posameznikov oziroma družin, zainteresiranih za skupnostno bivanje, in vzpostavitve funkcionalne stanovanjske skupnosti...;

c) vzpostavitve ustreznih pravnih oseb (npr. stanovanjskih zadrug), ki podpirajo dolgoročno samooskrbno upravljanje stanovanjskih skupnosti in nepremičnin;

d) in druge procese, ki so potrebni na poti do optimalne stanovanjske rešitve za vse vključene.

- Svetovanje: svetovanja glede izvedbe zgoraj naštetih procesov (pravno, finančno, organizacijsko, arhitekturno, urbanistično...).

- Mediacija: mediacijska podpora strankam v sporih, ki zadevajo delitev ali upravljanje nepremičnin (dediščina, denacionalizacija, ločitve, medsosedski spori...

- Izobraževanja, usposabljanja: izvajanje strokovnih izobraževanj na naštetih področjih in usposabljanja moderatorjev skupnostnih procesov.

32

34 35ODNOSI S STRANKAMI

Zagotavljanje ustreznega bivalnega okolja je že po svoji naravi storitev, ki mora upoštevati vso resnost, ki jo kot ljudje vselej namenimo iskanju najbolj ustreznih in dolgoročnih rešitev , in zagotoviti njihovo trajno varnost. Zato je odnos medsebojnega zaupanja v včasih dolgotrajnem procesu pomemben. Obenem je, kadar si prizadevamo za optimalne rezultate, vselej veliko specifik, ki izhajajo iz osebnih preferenc in potreb posameznika in temu je prilagojena tudi storitev, ki jo izvedejo sodelavci ANA in temelji na medsebojnem zaupanju. Zaželeno je, da stranka v procesu iskanja rešitve vseskozi dejavno sodeluje, saj se zahtevajo visoko individualizirane rešitve, zato je proces moderiranja pogosto zelo podoben osebnemu svetovanju in podpori. ANA pri zagotavljanju ustreznih stanovanjskih rešitev svojim strankam nudi dolgoročno oziroma vseživljenjsko podporo, kar je potrebno, kadar se stanovanjske potrebe skozi različne faze življenja močno spreminjajo.

VIRI PRIHODKOV

Viri prihodkov so vse dejavnosti, ki jih ANA izvaja. Cenovna politika pri določanju vrednosti storitev sledi načelom pravične trgovine (Fair Trade) in predvideva za visoko kakovostno storitev pošteno plačilo izvajalcu, ki je preferenčno iz lokalnega okolja, v katerem ANA deluje. Prihodki in storitve se v odnosu do poslovnih sodelovanj kategorizirajo tudi na redne in občasne storitve, kar je kategorija, ki zaradi stabilnosti poslovnega sodelovanja vpliva na nižanje cene storitve. Druga kategorizacija izpostavlja časovno rednost prihodkov, kar omogoča dobro poslovno načrtovanje stabilnosti podjema:

KLJUČNA SREDSTVA

Ključna sredstva za vzpostavitev, zagon in začetno delovanje zadruge so najprej prav motivirani strokovnjaki (intelektualna sredstva) z ustreznimi znanji in licencami za opravljanje dejavnosti (kjer se to zahteva), ki zagotovijo vzpostavitev zadruge in postopno delovanje tistih področij, ki se finančno dovolj pokrivajo, da omogočajo svoj in razvoj nadaljnjih področij, do celostne ponudbe storitev, kot jih tukaj predstavljamo. Ključna sredstva so torej v različnih obdobjih razvoja ANA različna in ni potrebno zagotoviti vseh že ob zagonu podjema. Takojšnja in neobhodna fizična sredstva so tudi kakovostna IT oprema, prostor/pisarna z opremo, licence, distribucijski kanali (spletna domena, spletna stran ...), dodatna intelektualna sredstva pa npr. blagovna znamka. Med ključna finančna sredstva sodijo obvezni deleži ustanovnih članov zadruge in spodbude, ki so na voljo novim socialnim podjetjem. Med te sodi sofinanciranje zaposlitev ali delovnih usposabljanj iz naslova programov aktivne politike zaposlovanja Zavoda republike Slovenije za zaposlovanje (npr. Javna dela), ter občasne razpisno pogojene spodbude javnih institucij ali zasebnih razvojnih institucij (razvojne agencije, podjetniški skladi, medobčinski stanovanjski skladi ...). Za zagotovitev ključnih sredstev so seveda dobrodošle tudi investicije članov zadruge (npr. kot ustanovitveni vložek), kadar je to možno, niso pa nujne.

DISTRIBUCIJSKI KANALI

ANA dosega različne stranke skozi neposredno interakcijo (v pisarni ali na terenu), oglaševanje, promocijo (predstavitve) in javne dejavnosti zagovorništva ter skozi obveščanje po komunikacijskih kanalih poslovnih partnerjev in sorodnih organizacij. Distribucijski kanali ANA so:

ČLANI ZADRUGE

Člani zadruge so aktivno jedro povezovalnice, strokovnjaki, ki skrbijo za dobro delovanje podjema skozi nudenje kakovostnih storitev, kot zaposleni ali zunanji sodelavci, partnerji, izvajalci (arhitekti, oblikovalci, nepremičninski agenti, obrtniki, moderatorji, gradbeniki, managerji …). V prihodnosti pa lahko člani postanejo tudi uporabniki storitev in tako dobijo možnost soodločanja po načelu En član, en glas in soupravljanja zadruge. ANA vključuje sodelavce, ki si skozi svoje delo prizadevajo za pozitivne družbene in ekološke učinke, ki večajo samooskrbni potencial in kohezivnost skupnosti.

• Moderiranje procesov, projektiranje: prihodek kot enkratno plačilo glede na obseg storitve,

• Najemnine za nepremičnine v lasti ANA: redni mesečni prihodek,

• Obvezni delež ob včlanitvi v zadrugo: enkratni prihodek,

• Članstvo v zadrugi ANA: enkratni letni prihodek,

• Upravljanje objektov: redni mesečni prihodek,

• Svetovanje pri razvoju projektov: prihodek po urni postavki,

• Individualno svetovanje (posameznikom, institucijam): prihodek po urni postavki ali ob dolgoročnejši storitvi kot enkratno plačilo glede na obseg storitve,

• Partnerstvo pri razvoju projektov: fleksibilno financiranje, ki se usmerja po za projekt posebej dogovorjenem modelu,

• Modeli kompenzacije: izmenjava blaga in storitev,

• Provizija za trženje povezanih kakovostnih storitev poslovnih partnerjev (npr. eko-gradnja ...)

• Posredniška provizija pri posredovanju, trženju nepremičnin: eden izmed predlogov ureditve tega vira je vzpostavitev dinamične soodvisnosti cene storitve in časovnega obdobja, v katerem je opravljena (npr. če se nepremičnina prodaja dolgo, cena storitve pade). Dodatni možni kriterij pri opredelitvi cene storitve (npr. prodaje nepremičnin) je lahko soodvisnost med najnižjo vrednostjo, za katero je stranka, ki prodaja, pripravljena nepremičnino prodati, in vrednostjo, ki jo je ANA za nepremičnino (z vložkom potrebnih izboljšav na objektu) zmožna iztržiti. Predvidoma se ANA vzpostavlja kot socialno podjetje, ki že v osnovi predvideva poštene odnose kompenzacije med zadrugo in njenimi strankami, zatorej že izhaja iz transparentnosti vrednotenja storitev, kar je na strani strank zelo dobrodošlo, obenem pa omogoča nadzor nad višino provizije.

• interaktivna spletna stran, ki služi tudi kot baza javno dostopnih podatkov,

• družabna omrežja (Facebook, Instagram),

• spletna pošta (elektronsko obveščanje o ponudbi in razvoju področja),

• dogodki (ki jih organizira ali na njih sodeluje, npr. predstavitve, izobraževanja, akcije), - oglasna mesta,

• tiskani mediji (oglaševanje, intervjuji, periodični tematski članki, lastne informacijske tiskovine),

• članstva v združenjih in mrežah,

• uporaba kanalov partnerjev (promocija skupnih projektov).

36 PARTNERSTVA

Za razvoj skorajda neobstoječega podpornega okolja, ki bi dolgoročno in sistemsko zagotavljalo boljše pogoje za razvoj sedaj še alternativnih, a bolj uporabnih in učinkovitih praks reševanja stanovanjskih problemov znotraj določenih skupnosti, so kakovostne strateške povezave ANA z odgovornimi javnimi ali javno-zasebnimi partnerstvi ali službami (občine, stanovanjski skladi, ustrezna ministrstva, razvojne agencije ...) ključnega pomena. V našem okolju imamo namreč le peščico tovrstnih dobrih praks, s katerimi bi prepričevali, zato ima zagovorništvo področja veliko težjo nalogo in pot, prakse pa se brez že obstoječih ugodnih pogojev, seveda počasneje udejanjajo.

VREDNOSTI ZA OKOLJE

Alternativni skupnostni pristopi k reševanju stanovanjskih problemov dosegajo več dobrodejnih vplivov na neposredno okolje, v katerega so umeščeni, tako družbenih, okoljskih, poslovnih, estetskih ... Eden izmed najbolj opaznih problemov, ki jih rešujejo, je povrnitev uporabnosti dolgotrajno nerabljenih stavb, ki kot mrtvi javni ali zasebni kapital nezadržno propadajo, obenem pa ne kažejo le na negospodarno ravnanje, temveč estetsko kazijo okolje, njegovo privlačnost in posledično kakovost bivanja (npr. v mestnih središčih s spomeniško zaščitenimi jedri). Vse storitve ANA si prizadevajo za večanje družbene povezanosti in vzpostavljanje varnega, varčnega, okoljsko odgovornega, samooskrbnega, lokalno razvojno naravnanega in gostoljubnega življenjskega okolja, katerega učinki skozi participacijo vključenih segajo tudi onkraj vrat neposrednih stanovanjskih skupnosti. Njen morda najbolj trajnostno obstojen napor pa je prizadevanje za sistemske spremembe in podporo za drugačno vrsto javno-zasebnega sodelovanja in širšo podporo učinkovitejšim pristopom k reševanju stanovanjskih problemov.

Vendar ključna partnerstva v razvojnem oziru segajo do vseh sorodnih organizacij, predvsem nevladnih, ki si v danem okolju prizadevajo za revitalizacijo okolja in za dvig kakovosti bivanja v tem okolju, ki jo je potrebno šele doseči. Taka razvojna sodelovanja dosegajo boljše učinke kot so rezultati prizadevanj organizacij vsake zase, četudi gre za organizacije, ki so v svojih osnovnih dejavnosti druga drugi zelo različne.

Po drugi strani mora ANA skrbeti za svojo poslovno trdnost skozi dolgotrajna in zanesljiva partnerstva z izvajalci potrebnih storitev (proizvajalci materialov, gradbeniki, arhitekti ...), ki omogočajo, da ANA na trgu nastopa s čim bolj kakovostno in celostno storitvijo.

ANA si prizadeva tudi za hkratno odpiranje novih poslovnih poti za svoje stranke, saj lahko s skupnostno rešitvijo stanovanjskega problema

vključeni pridobijo tudi samooskrbne in nove poslovne priložnosti znotraj že vzpostavljenih stanovanjskih skupnosti, pri čemer nudi ANA potrebno podporo.

Pomembna partnerstva, ki jih mora sklepati ANA so tudi tista s sponzorji in donatorji, še posebej s sorodnih področij delovanja, saj vzajemna promocija širi dostop do zainteresirane javnosti. S potencialnimi sponzorji lahko sodeluje tudi v obliki izmenjav/kompenzacij blaga (denarja) in storitev.

Ker ANA ponuja storitve in razvija povsem določeno področje, mora vzpostaviti tesna partnerstva tudi z drugimi nepremičninskimi agencijami, ki z naborom ustreznih nepremičnin dopolnjujejo njeno lastno ponudbo ali so koristnice posebnih storitev ANA (npr. svetovanja, arhitekturne izboljšave ...).

5 ŠTUDIJA PRIMERA – Projekt Orožnova Na tem mestu predstavljamo vzorčni primer skupnostnega reševanja stanovanjskih problemov večje skupine ljudi na lokaciji realnega objekta v Mariboru (Orožnova 7), ki je v lasti Javnega medobčinskega stanovanjskega sklada. Gre za dotrajano stavbo, ki je nujno potrebna obnove in za namen nove funkcionalnosti prostora za skupnostno sobivanje tudi adaptacije. Predstavljamo zadružno organizacijsko obliko povezovanja stanovalcev, ki nameravajo živeti v stanovanjski skupnosti dolgoročno.

37

39ZgodovinaStavba v sedanji podobi je nastala v 19. stoletju na dveh združenih srednjeveških parcelah. Kljub temu, da je mlajša od sosednjih stavb, je bistveni sestavni del spomeniškega ambienta. Enonadstropna, petosna stavba v nizu ima osrednjo os poudarjeno s portalom v pritličju in dvojnim oknom v nadstropju. Fasada je členjena z dekorativnimi elementi, ki so mešanica historičnih slogov. Stavba predstavlja dragoceno kulturno dediščino, ki je kot taka tudi zaščitena.

Trenutno stanjeStavba na Orožnovi 7 leži v centru starega mestnega jedra na degradiranem območju med Koroško cesto, Gospejno in Orožnovo ulico. Stavba je trenutno v precej slabem stanju in je potrebna temeljite prenove. Lastnik je Javni medobčinski stanovanjski sklad Maribor (JMSS). Objekt je etažnosti K + P + 1. N +M. Obsega več kot 700 m2 praznih stanovanjskih površin, skupna neto tlorisna površina objekta je 906 m2. Okolica z dvoriščem in vrtom obsega še dodatnih 340 m2. Stavba je varovana kot spomenik lokalnega pomena z EŠD 6166 Maribor – Hiša Orožnova 7.

V obdobju med letoma 2012 in 2014 je stavbo uporabljalo društvo Hiša!, s programom Živih dvorišč in jo za nekaj časa spremenilo v eno zanimivejših kulturnih in družabnih prizorišč mesta. Na podlagi uspešne začasne rabe stavbe na Orožnovi 7 je Mestna občina podprla idejo, da se stavba v celoti prenovi in vzpostavi program, ki bi temeljil na sodobnih principih medsektorskega povezovanja, ki združuje inovativnost umetniškega in kulturnega ustvarjanja s podjetništvom in raziskovanjem. Ideja se je ustavila že pri DIIP (dokumentu identifikacije investicijskega projekta). Od leta 2014 naprej je stavba v celoti prazna in dalje propada. V letu 2015 jo ima lastnik namen prodati.

5. 1

5. 2

Opis projektaProjekt temelji na zgodbi, zgodba pa govori o ljudeh, o skupnosti, o drugačnem odnosu do bivanja, o drugačni stanovanjski gradnji in drugačnem pristopu k reševanju stanovanjske problematike.

Maribor se sooča z nezadržnim propadanjem mestnega jedra. Razlogi za ta so mnogoplastni, predvsem pa je kriva odsotnost premišljene prostorske politike, strateškega načrtovanja in jasne vizije razvoja tega dragocenega mestnega prostora. Ena hiša ne more rešiti veliko, lahko pa predstavlja majhen korak, možen model reševanja problematike opuščenih stavb v mestnem jedru. Obenem predstavlja povsem nov pristop k reševanju stanovanjske problematike, ki temelji na združevanju zainteresiranih posameznikov v stanovanjske zadruge.

V tej fazi projekt ponuja rešitev, ki temelji na hipotetičnih stanovalcih, vendar zadruge ni brez angažiranih ljudi in njihovega prispevka k projektu. V naslednji fazi je nujno integrirati dejanske uporabnike in glede na te, projekt spremeniti ali dopolniti. Bistveno je vključevanje in adaptacija programa glede na dejanske potrebe potencialnih stanovalcev.

38

GSPublisherEngine 0.0.100.100

dvorišče urbani vrt

Oro

žnova U

lica

5. 3

40 41

5 ŠTUDIJA PRIMERA – Projekt Orožnova

V obravnavanem primeru je pomembna razlika med stanovanjsko zadrugo in gradnjo stanovanj za trg, ki se kasneje odprodajo, ta, da so v primeru stanovanjske zadruge bodoči stanovalci kot prihodnji dolgotrajni uporabniki in lastniki stavbe že od samega začetka in trajno vključeni v celoten proces obravnave stavbe. Sodelujejo pri načrtovanju, pri gradnji in pri upravljanju stavbe. Takšen pristop je tako danes, kot tudi v prihodnosti, sposoben demonstrirati svež pristop k funkcionalnosti, tehnologiji in estetiki gradnje stanovanjskih objektov. Želimo združiti inovativno gradnjo s preverjenimi principi kakovostnega bivanja in iščemo rešitve, ki odgovarjajo na vprašanja trajnosti, ekonomičnosti, fleksibilnosti in participatornosti.

43Prostorska zasnova5. 4

Programsko je stavba razdeljena na tri dele, na komercialni, tržni, ki ustvarjeni dobiček vrača v zadrugo, skupnostni, ki je namenjen vsem članom zadruge, in zasebni, kjer so stanovanja članov zadruge.

Hiša na Orožnovi 7 združuje dve komplementarni nasprotji. Po eni strani se nahaja v urbanem središču mesta, na drugi strani pa se odpira v skoraj ruralno dvorišče z vrtom in bujno vegetacijo. Ta dvojnost daje prostoru izjemno vrednost, saj hkrati omogoča urbano življenje in povezanost z naravo v samem središču mesta.

Stavba je kulturni spomenik in se v skladu s pogoji ZVKD kot takšna tudi ohranja. V procesu obnove se odstranijo le naknadne nepremišljene dozidave, ki niso del izvorne podobe stavbe. Med naknadne dozidave sodi tudi most, ki povezuje levo in desno krilo stavbe v 1. nadstropju, vendar se kot zanimiv in funkcionalno uporaben element ohrani. Na južnem delu zahodnega krila se odstrani dotrajana vrtna lopa, namesto nje se historičnemu stavbnemu volumnu doda z dveh strani zastekljen zimski vrt z ozelenjeno streho.

42

44 45Komercialni del, ki se lahko oddaja in deloma meji na ulico, vsepovsod pa je dostopen za vstop zunanjih obiskovalcev, je v lasti zadruge. Dejavnosti, ki se odvijajo v teh prostorih so vsebinsko vezane na vrednote in vsebine, ki jih definirajo in živijo znotraj zadruge. Zadruga ima lahko v teh prostorih lastno dejavnost, lahko pa jih tudi oddaja, vendar le najemnikom, ki delujejo v skladu z vrednotami zadruge. V pritličju stavbe, pri vhodu, se nahajata dva prostora, z okni orientiranimi na ulico, kjer je predviden prostor za trgovsko dejavnost. Na dvorišču, v zahodnem krilu stavbe je predvidena kulinarična dejavnost. Prostor bi se uporabljal kot restavracija, hkrati pa bi v popoldanskem času deloval tudi kot skupnostna kuhinja in družabni prostor za člane zadruge. Del teh prostorov se nahaja tudi v kleti, kjer je večnamenski prostor, ki lahko služi kot podaljšek gostinske dejavnosti (npr. restavracija), prostor za prireditve itd. ali prostočasno uporabo za člane zadruge. V pritličnem vzhodnem krilu stavbe se nahaja “co-working” pisarna. V prvi etaži se nahajata dve garsonjeri, ki se kot Bad&Breakfast (nočitev z zajtrkom) oddajata turistom. Preko mostiča pa se dostopa do prostora, ki se lahko uredi kot hostel ali rezidenca za umetnike. Ta prostor je v dveh etažah, v prvi etaži, kjer je vhod, je skupnostni prostor in ozelenjena terasa. V mansardi je večji odprt delovni prostor, v katerem se nahajajo premične mini bivalne enote, ki se lahko poljubno premikajo po prostoru.

Parkiranje in mobilnost

Ker se stavba nahaja v historičnem delu mesta in parkirišč ni možno zagotavljati na parceli, se parkirišča zagotavljajo na okoliških parkirnih površinah, npr. garaža pod tržnico. Zaradi racionalizacije stroškov parkiranja si lahko eno vozilo deli več članov zadruge “car sharing”. Centralna lokacija omogoča, da stanovalci vse svoje mestne cilje dosežejo peš, s kolesom ali z javnim mestnim prevozom in avtomobila za te namene ne potrebujejo.

Zasebni del je namenjen stanovanjem članov zadruge. V stavbi je šest stanovanj različnih velikosti. Nahajajo se v prvem nadstropju in mansardi. Zasnova stanovanj je prilagojena obstoječi grajeni strukturi, ki se v večji meri ohranja. Ohranijo se predvsem nosilni elementi stavbe, nenosilni se prilagodijo novi prostorski zasnovi. Nekatera stanovanja imajo fleksibilno zasnovo, tako da omogočajo kasnejša združevanja v večje oz. Razdruževanja v manjše bivalne enote.

Skupnostni del je namenjen srečevanju in druženju stanovalcev in članov zadruge. V pritličju je že predhodno opisana skupnostna kuhinja z zunanjo teraso, ki deluje v popoldanskem času. Ponovno se uredi zelenjavni vrt, ki je bil tukaj že v preteklosti. Vrt obdelujejo stanovalci in imajo tako možnost pridelave lastne hrane. Otroci imajo svoj prostor na dvorišču, kjer so na varnem pred prometom in na očeh svojih staršev. V prvem nadstropju se nahaja skupna pralnica, ki je na voljo tudi gostom B&B in rezidenci gostujočih umetnikov, prav tako se na povezovalnih hodnikih namestijo klopi, ki vabijo k naključnemu druženju.

5. 5.

46 47Finančni načrt prenove

a) Strošek nakupa objekta

Izklicna cena objekta v trenutku priprave priročnika je 751.753,00 EUR (1.319 EUR/M2), kar presega dejansko vrednost nepremičnine. Realna prodajna vrednost objekta je ocenjena na 341.167,78 EUR (600 EUR/M2). V nadaljevanju bo upoštevana ta vrednost, ki izhaja iz neodvisne strokovne presoje.

b) Strošek prenove objekta

Investicija v prenovo stavbe Orožnova 7 zajema investicijsko vzdrževalna dela na objektu. Predvidena je adaptacija – prenova objekta Poslovno stanovanjskega objekta Orožnova ul. 7 v Mariboru. To pomeni izvedbo vzdrževalnih del po ZGO-1b, tč. 10.2 izvedbo investicijskih vzdrževalnih del, za katera gradbeno dovoljenje ni potrebno.

Investicijska vzdrževalna dela pomenijo izvedbo popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta in se tudi ne spreminja njegove zmogljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza. Inštalacije, napeljave in tehnološka oprema se posodobijo oz. Izvedejo se druge izboljšave.

V okviru investicijsko vzdrževalnih del se izvede naslednja dela na objektu:

• gradbena dela,

• notranja obrtniška dela (tlaki, stene, stropovi),

• instalacijska dela (ogrevanje in hlajenje objekta, kanalizacija, voda, elektrika),

• obnova fasade objekta,

• zamenjava stavbnega pohištva,

• izvedba nove strehe,

• zunanje tlakovanje,

• restavratorska dela,

• komunalni priključki.

S prenovo objekta bodo pridobljene dodatne uporabne površine in sicer bo končna urejena neto uporabna površina znašala 953,75 M2 (povečana iz prej 570,00 M2 po oceni prodajalca). S tem bo dosežena tudi bistveno višja nova vrednost nepremičnine.

Ocenjena vrednost prenove in preureditve objekta je 572.250,00 EUR.

c) Strošek financiranja investicije

Predvidena je srednje dolga ročnost odplačevanja finančnega posojila za izvedbo projekta in sicer 12 let (144 mesecev). S tem so manjši tudi stroški financiranja.

Strošek financiranja tipično sestavljajo stroški odobritve in pridobitve posojila in obresti.

V primeru 144-mesečnega posojila (pesimistična varianta) je strošek financiranja posojila v višini 302.780,60 EUR.

Financiranje je izvedljivo pri pridobitvi kredita z 4% efektivno obrestno mero.

d) Predvideni finančni prilivi

• V objektu je predvidena različna raba prostorov in sicer:

• dva poslovna lokala na ulični strani pritličja,

• restavracija v pritličju in kleti dvoriščne strani objekta,

• poslovni prostor v pritličju na dvoriščni strani objekta,

• stanovanja v skupni izmeri 353 m2 za znane najemnike,

• B&B enote za oddajanje,

• rezidenca za goste.

Vsi prostori se nominalno oddajajo za najemnino. Pri čemer se najemnina stanovanj za znane najemnike po odplačilu investicije predvidoma prestrukturira. Kot prilive upoštevamo tudi dogodke, ki se izvajajo v objektu (kulturne, izobraževalne prireditve).

Predvideni mesečni prihodki iz vseh dejavnosti in rabe prostorov znašajo 9.603,00 EUR.

e) Simulacija investicije

Po tej finančni projekciji se investicija pokrije in zaključi v 12 letih. Dobiček iz investicije je minimalen oziroma ga ni. Lastnina je po 12. letih odplačana in je v lasti zadruge. Obveznosti iz naslova bančnega financiranja so poplačane.

5. 6.

48 Priročniku na poti želimo, da postane tudi vaš lokalni vir, predvsem pa navdih za dejavno, sodelovalno, inovativno, družbeno in okoljsko občutljivo, samooskrbno ter podjetno in trajnostno naravnano odgovarjanje na vaše stanovanjske in druge izzive.

PRIROČNIK

Avtorjibesedil Andrej Žižek, Jure Šega, Karolina Babič (CAAP), Polonca Podgoršek (CAAP), Robert Veselko, Staša Dabič Perica (CAAP), Vladimir Slak, Ajda Šoštarič Urednici Polonca Podgoršek in Staša Dabič Perica Arhitektura RVA (Robert Veselko, Blerim Lutoli) Posnetekobstoječegaarhitekturnegastanja Arhitekturni studio - Sani Okretič Resulbegović Fotografija Andrej Cvetnič Lektoriciinprevajalki Ajda Šoštarič , Petra Jurič Oblikovanje Kooperativa PERON z.o.o., Matjaž Wenzel Pravnestoritve Jure Šega, odvetnik Tisk Zavod Pohorc Izdajatelj Združenje CAAP, so.p.

© 2015 CAAP www.caap.si

PROJEKT

INOVALOCA – »Spodbujanje novih oblik podjetništva s krepitvijo inovativne rabe lokalnih virov/Poticanje novih oblika poduzetništva kroz jačanje inovativnog korištenja lokalnih resursa« Program Operativni program Slovenija- Hrvaška 2007 – 2013 Vodilnipartner Mozaik, društvo za socialno vključenost Partner Združenje Center alternativne in avtonomne produkcije – CAAP, so.p.