Metropoolregio Amsterdam Monitor Plakeba

8/11/2019 Metropoolregio Amsterdam Monitor Plakeba

1/114

1

Monitor Uitvoeringsstrategie PlabekaVoortgangsrapportage 2013 / 2014

PlatformBedrijvenKantorenMetropoolregioAmsterdam


2/114


3/114

3

Inhoudsopgave

Voorwoord Bert Uitterhoeve 5

Samenvatting 7

1. Inleiding 13

1.1 Context Plabeka 151.2 Integratie REVS Monitor 161.3 Leeswijzer 16

2. Kantorenmarkt 17

2.1 Ontwikkeling opname en kantoorgebruik 192.2 Kantorenvoorraad en leegstand 212.3 Nieuwbouw en transformatie 252.4 Relatie met Uitvoeringsstrategie 41

3. Bedrijventerreinen 35

3.1 Uitgifte bedrijventerreinen 373.2 De markt voor bedrijfshuisvesting 39

3.3 Situatie op gemengd-plus terreinen 413.4 Relatie met uitvoeringsstrategie 43

4. Zeehaventerreinen 47

4.1 Context haventerreinen 494.2 Uitgifte zeehaventerreinen Noordzeekanaalgebied 2013 514.3 (Plan)aanbod zeehaventerreinen 534.4 Relatie met Uitvoeringsstrategie 55

5. Schiphol (REVS-) locaties 57

5.1 Ontwikkelingsstrategie REVS 59

5.2 Werkgelegenheid en buitenlandse vestigers 615.3 Kantoorlocaties 635.4 Bedrijventerreinen 65

6. Herstructurering 67

6.1 Herstructurering bedrijventerreinen en zeehaventerreinen 696.2 Uitvoering herstructurering in de MRA 716.3 Voortgang afspraken uitvoeringsstrategie 79

7. Economie & werkgelegenheid 81

7.1 Ontwikkeling regionale economie 837.2 Ontwikkeling werkgelegenheid 857.3 Nadere analyse gebruik werklocaties 89

Bijlagen 91

Colofon 92Bronvermelding 92Denitielijst 93Toelichting methodiek 94Ontwikkelingen kantorenmarkt naar deelregio 96

Ontwikkelingen kantorenmarkt naar gemeente 97Plancapacitei t kantoren naar deelregio en terrein (stand 1-1-2014) 98Overzicht uitgiften per bedrijventerrein 101Overzicht plancapacitei t bedrijventerreinen (stand 1-1-2014) 103(Plan)aanbod zeehaventerreinen 105Transacties en aanbod bedrijfsruimten (in m B.V.O.) 106Herstructurering bedrijventerreinen: overzicht terreinen betrokkenheid PHB 107Formele IBIS kantoorlocaties naar deelregio en gemeente 108Overzicht bedrijventerreinen naar deelregio en gemeente 109Overzicht zeehaventerreinen naar deelregio en gemeente 113


4/114


5/114

5

Voorwoord

Voor u ligt de zevende editie van de Plabeka-monitor. Ook voor 2014 hebben we eenactueel inzicht in hoe de Metropoolregio Amsterdam zich vanuit het perspectief vanvestigingslocaties ruimtelijk-economisch ontwikkelt.

De gemeenteraadsverkiezingen van het voorjaar 2014 en de wisseling van bestuurdersvormen een natuurlijk moment om terug te blikken op datgene wat is bereikt en deambities neer te zetten voor het vervolg. Deze ambities rond de werklocaties dragen, netals in de voorgaande periode, bij aan de gezamenlijke ambitie om de Metropoolregio Am-sterdam te laten ontwikkelen tot de top 5 regios in Europa. De jaarlijkse Plabeka monitorhelpt ons daarbij.Ook in 2013 zijn weer mooie resultaten geboek t. Evenals de voorgaande jaren zijn eropnieuw meer bestaande kantoren getransformeerd en gesloopt dan nieuwe kantorengebouwd. Daarnaast hebben de deelregios allen hun planvoorraad kantoren tot onderde doelstelling van de uitvoeringsstrategie gebracht.De kantorenmarkt is nog steeds een krimpmarkt: er is sinds begin 2012 sprake van eendaling van het totale kantooroppervlak en al sinds begin 2009 van een jaarlijks dalendkantoorgebruik. Het is de vraag of het lichte economisch herstel dat in 2014 verwachtwordt de daling van het gebruik kan keren, of dat trends als he t nieuwe werken zullenleiden tot een blijvende afname van kantoorgebruik.Concluderend kan gesteld worden dat Plabeka succes boek t en dat alle overheidspartijenzich (soms meer dan) aan de gemaakte afspraken houden in het remmen dan wel stabili-seren van de groei aan kantoormeters. De economische tegenwind is echter tegelijkertijdzodanig groot dat de inspanningen zich niet vertalen in een dalend leegstandscijfer.Hiermee is er een gezamenlijk besef dat we er nog lang niet zijn.Het is inmiddels vanzelfsprekend dat wij als overheid intensief samenwerken met markt-partijen zoals ontwikkelaars, beleggers, makelaars en eindgebruikers. Het blijft dus van

groot belang samen op te trekken. De overheid en de markt hebben elkaar de komendedecennia hard nodig om onze regio te laten bloeien en in de top te laten meedraaien vande meest aantrekkelijke Europese vestigingsplaatsen.Daarom zal er, naast het blijven werken aan de bestaande Uitvoeringsstrategie 2011(kwantitatieve programmering), de komende periode ingezet gaan worden op vraagge-richte prolering van werklocaties. Doel hierbij is dat overheden hun investeringen rondwerklocaties gerichter kunnen inzetten en bedrijven en ondernemers worden op dezewijze betere clustergerichte opties geboden.

Daarnaast wordt in deze editie van de Plabeka Monitor voor het eerst apart aandachtbesteed aan Schiphollocaties. Het gaat om 20 kantoorlocaties en bedrijventerreinenmet een directe relatie met de luchthaven. Voorheen bestond er voor deze locaties eenaparte monitorpublicatie (de REVS monitor), die in opdracht van het BestuursforumSchiphol werd opgesteld.Het Bestuursforum Schiphol is een samenwerkingsverband tussen de provincie Noord-Holland, de gemeente Haarlemmermeer en de gemeente Amsterdam. Het Bestuursfo-rum Schiphol is sinds 2013 opgehouden te bestaan, wat betekent dat er in 2014 geenREVS monitor zal verschijnen. In plaats daarvan worden in dit jaar onderdelen van deREVS monitor in de Plabeka Monitor opgenomen.

Bert Uitterhoeve Ambtelijk Voorzitter Platform Bedrijven en KantorenMetropoolregio Amsterdam (Plabeka)Directeur gemeente Haarlemmermeer

Juni 2014


6/114

6


7/114

SSamenvatting


8/114

8

Industrieterrein Uithoorn


9/114

9

Samenvatting

Dit is de Plabeka Monitor 2014. Het is inmiddels de zevende jaargang op rij en de vierdeeditie na het vaststellen van de huidige Uitvoeringsstrategie begin 2011. Plabeka is eeninformeel samenwerkingsverband tussen de lokale en regionale overheden in de

Metropoolregio Amsterdam. Binnen Plabeka vindt de regionale afstemming plaats overde kwantiteit en kwaliteit van werklocaties.De Plabeka monitor 2014 biedt de meest recente feiten en cijfers over economischetrends in de Metropoolregio Amsterdam vanuit het perspectief van vestigingslocatiesvoor bedrijvigheid. De Monitor maakt daarnaast inzichtelijk hoe de afspraken van dedoor de gemeenten vastgestelde Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 wordennageleefd. Deze editie van de Plabeka Monitor heef t betrekking op het jaar 2013, met alspeildatum 1-1-2014.

Kantorenmarkt

In de MRA heeft in 2013 een vrij sterke daling van het gebruik van kantorenplaatsgevonden: deze nam af met 212.000 m bvo tot 10,9 mln. m. Dit be tekent eendaling van ruim 2% ten opzichte van 2012. Het kantoorgebruik daalt overigens alsinds 2009, maar de daling was nog niet eerder zo sterk.

Overigens was de kantorenmarkt ook sterk in beweging: 833.000 m kantoor werddoor een andere gebruiker betrokken. Dat was meer dan in 2012, toen 778.000 mkantoor betrokken werd.

De totale voorraad aan kantoren in de metropoolregio is sinds begin 2012 in omvangaan het afnemen. Het totale kantooroppervlak was op 1-1-2014 13,68 miljoen m bvo,40.000 m minder dan begin 2013.

De leegstand in de MRA is met 172.000 m opgelopen terwijl tegelijkertijd de totale

voorraad aan kantoren afneemt. De totale kantorenleegstand bedraagt nu bijna 2,8mln. m, wat neerkomt op 20,2% van de totale kantorenvoorraad. Het leegstandspercentage is in vrijwel alle deelregios gestegen. De regios Almere/

Lelystad (27,4%) en Amstelland-Meerlanden (26,8%) zijn onveranderd de regios methet hoogste leegstandspercentage. De regios Gooi en Vechtstreek en IJmond-Haarlem zitten qua leegstand rond he t MRA-gemiddelde van 20%. In Amsterdam(17,3%) en in Zaanstreek-Waterland (14,9%) is het percentage lager dan het MRA-gemiddelde.

In 2013 is er 122.000 m nieuwe kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd, 32.000m meer dan in 2012. De voorraad kantoren is desondanks afgenomen als gevolg van

onttrekkingen (transformatie naar andere functies dan kantoor). In de vraagraming van de Uitvoeringsstrategie wordt in beide scenarios uitgegaan

van een groei van het kantoorgebruik. De feitelijke ontwikkeling van daling van het

kantoorgebruik betekent dat er een groot gat tussen planning en feitelijke realisatieis. In totaal is na 4 jaar +/- 1,2 mln. m kantoorruimte minder in gebruik dan geraamdin het GG-scenario.

De afspraken wat betreft reductie van de plannen voor nieuwe kantoren(planvoorraad) worden nageleefd. In iedere deelregio bevindt deze zich per 1-1-2014onder de Uitvoeringsstrategieniveaus. De deelregio Almere/Lelystad zit door eenextra schrapactie in de plannen zelfs zeer ruim onder de in 2011 afgesprokenplanvoorraad.

Eind 2012 heeft er een nieuwe aanscherping van de plannen voor nieuwe kantorenplaatsgevonden. Het voornemen van 3 deelregios is om maximaal 1,06 mln. mkantoorplannen te schrappen of door te schuiven tot na 2020. Dit blijkt grotendeelsuitgevoerd: de teller staat per 1-1-2014 op 929.000 m gefaseerde kantoorplannen.

Bedrijventerreinen

In de uitgifte van bedrijventerreinen in de MRA was in 2013 licht herstel zichtbaar: intotaal werd er 18,5 ha uitgegeven, een lichte stijging ten opzichte van 2011 en 2012.

De meeste grond werd in Almere/Lelystad uitgegeven: 8,7 ha netto. Amsterdamrealiseerde 5,4 ha aan uitgiften, Amstelland-Meerlanden 2,1 ha. In de Gooi enVechtstreek is 1,5 ha bedrijventerrein uitgegeven en in Zaanstreek-Waterland 0,8 ha.

De transacties van bedrijfskavels en panden op bestaande bedrijventerreinen(303.000 m in 2013) bleven vrijwel op hetzelfde niveau als 2012. Het aanbod aan

bedrijfsruimten in de MRA1

, komt per 1-1-2014 uit op ruim 2,1 mln. m bvo. In 2012 hebben 10 uitgiften in de MRA plaatsgevonden op bedrijven- enzeehaventerreinen die hoge milieucategorien kunnen herbergen. Deze zijn in vrijwelalle gevallen gedaan aan bedrijven die zich enkel op terreinen met een hogeremilieucategorie kunnen vestigen.

Het uitgifteniveau in 2013 (18,5 ha) bleef ruim onder de verwachtingen van deuitvoeringsstrategie. Doordat het uitgif teniveau sinds 2010 ieder jaar ruim onder hetverwachte niveau is gebleven groeit het verschil tussen planning en realisatie snel.

1) op basis van informatie uit Funda in Business en Realnext (voorheen Vastgoedmarkt)


10/114

10

Cornelis Douwesterrein, Amsterdam


11/114

11

met de meeste leegstand is Schiphol-Rijk met 72.500 m leegstand (40%). Sinds 2010 is de leegstand op REVS kantoorlocaties merkbaar afgenomen, van bijna

290.000 m tot 240.000 m per 1-1-2014. De opname van kantoren in 2013 kwam uit

op 116.900 m. De plancapaciteit kantoren is geconcentreerd op de Zuidas (475.000 m), Elzenhof

(100.000m) en Beukenhorst Zuid (95.000 m). De totaaloppervlakte van de REVS terreinen bedroeg per 1-1-2014 521 ha, waarvan

213 ha beschikbaar als (plan) aanbod. De uitgif te van nieuwe kavels op de REVSlocaties bleef beperkt tot 1,2 ha op Airport Business Park Osdorp.

Het grootste aanbod is gelegen op de A4 Zone West (100 ha). Ook op het Schiphollogistics park (44,1 ha), het ABP Osdorp (35,7 ha), Atlaspark (18 ha) en De Hoek-Noord(11 ha) is meer dan 10 ha beschikbaar.

Per 1-1-2014 was het aanbod aan bedrijfspanden op REVS locaties (exclusief nieuwaanbod in voorbereiding) 164.000 m. Het niveau van transacties herstelde licht tenopzichte van 2012 en kwam in 2013 uit op 39.000 m.

Herstructurering

De herstructureringsopgave voor het revitaliseren of herproleren van bedrijven-terreinen is ten tijde van de Uitvoeringsstrategie geraamd op 2.211 ha tot 2020.

In de Metropoolregio Amsterdam worden diverse middelen ingezet omherstructurering op gang te brengen, te nancieren en te versnellen. Het gaat hierom de inzet van he t Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (PHB), deHIRB-subsidieregeling, het Transformatiefonds Gooi- en Vechtstreek en in Flevolandde Nadere regel herstruc tureringsprojecten Flevoland.

In Noord-Holland zijn per 1-1-2014 1.150 ha bedrijventerreinen met behulp van HIRB-subsidie geherstructureerd. De Provincie heeft sinds 2004 door middel van de HIRB regeling in totaal ruim 44

miljoen euro in herstruc tureringsprojecten genvesteerd. Sinds begin 2013 zijn er in de Provincie Flevoland herstructureringsprojecten in de

opstartfase, waaronder de Steiger (Almere). Er worden in de MRA op het moment 101ha bedrijventerrein naar andere functies

getransformeerd.

Het verschil tussen verwachte vraag en daadwerkelijke vraag naarbedrijventerreinen is opgelopen tot +/- 170 ha.

De afspraken in de Uitvoeringsstrategie op het gebied van planaanbod per deelregio

zijn in de meeste gevallen doorgevoerd. Amstelland-Meerlanden en ZaanstreekWaterland komen nog steeds boven de in de Uitvoeringsstrategie gestelde plafondsuit. De deelregios hebben respec tievelijk 23 ha en 12 ha planvoorraad te veel.

Zeehaventerreinen

In 2013 zijn er voor 9,1 ha uitgiften aan zeehaventerreinen geregistreerd in de havensvan Amsterdam en IJmuiden. Dit is meer dan de gerealiseerde uitgiften in 2012 (5,2ha) en in 2011 (3,0 ha).

In de MRA is nog 249 ha aan kadegebonden terrein vrij uitgeefbaar. Voor dehavengerelateerde kavels gaat het om 82,2 ha. Er zijn slechts twee kavels van meerdan 20 ha beschikbaar.

Hoewel de uitgiften kadegebonden kavels in 2013 met 6,6 ha duidelijk hoger lagendan in de drie voorgaande jaren bleef deze achter op het niveau van de vraagramingvan Ecorys uit 2007. De uitgifte havengerelateerde terreinen (2,5 ha) in 2013 ligtnagenoeg op het niveau van het terughoudende scenario uit dezelfde vraagraming.

Gecombineerd met de tegelijkertijd ink gestegen overslag 2 komt dit neer op eenintensiever gebruik van de kadegebonden terreinen dan in het verleden.

Schiphol (REVS-) locaties

De analyse voor REVS-locaties concentreert zich op 23 kantoorlocaties enbedrijventerreinen met een directe relatie met de luchthaven. De REVS-kantoorlocaties en bedrijventerreinen kennen sinds 2006 een vrijwel

onafgebroken werkgelegenheidsgroei, Ook in 2013 groeide de werkgelegenheid door,tot een totaal van 93.486 fulltime banen op de kantoorlocaties en 19.883 fulltimebanen op bedrijventerreinen.

In 2013 vestigden zich 115 buitenlandse bedrijven in de MRA, waarvan 24 op REVS-locaties. De 115 bedrijven creerden 1560 arbeidsplaatsen.

De voorraad aan kantoren op de REVS locaties, in totaal 1.684.000 m bvo,concentreert zich op de Zuidas, waar ruim 700.000 m kantoor gelegen is. De locatie 2) Bron: Persbericht haven Amsterdam: Record overslag Havenregio Amsterdam in 2013


12/114

12

Economische ontwikkeling en werkgelegenheid MRA

De economie van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) laat de recessie van 2012

achter zich. Voor 2013 wordt een nulgroei verwacht en voor 2014 een groei van 0,5%. In Nederland was de groei nog negatief in 2013 en voor 2014 wordt ook een groeivan 0.5 % verwacht.

Binnen de MRA is het beeld wisselend voor wat betreft het herstel: Voor Almere/Lelystad, de regio Haarlemmermeer, Amsterdam en Waterland wordt in 2013 groeivan het BRP verwacht en kunnen ook groei tegemoet zien in 2014.

De werkgelegenheid in de MRA herstelde zich in 2013 licht naar 1.284.000 fulltimeen parttime banen, een stijging van ruim 1.400 arbeidsplaatsen (+ 0,1%). De lichtestijging volgt op een scherpe daling in 2012 waarin bijna 8.000 banen in deMetropoolregio verloren gingen (LISA, 2014).

In Nederland gingen in 2013 echter bijna 100.000 banen verloren, een daling van1,1%.

De werkgelegenheid op kantoorlocaties komt in 2013 hoger uit dan het jaar ervooren bedraagt in totaal 240.889 banen (+ 2.600 banen).

Het aantal banen op bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in de MRA nam in2013 echter stevig af me t bijna 5.500 banen tot 280.000 (-2%).

Op overige locaties is de werkgelegenheid gegroeid in 2013: er kwamen ruim 4.200banen bij ten opzichte van 2012.

De werkgelegenheid op Schiphollocaties ontwikkelde zich gunstig in 2013. Zowel opde kantoorlocaties (+2.200 fulltimebanen) als op de bedrijventerreinen (+500 fulltimebanen) nam de werkgelegenheid toe.


13/114

1Inleiding


14/114

14

Zuidas, Amsterdam


15/114

15

1 InleidingDe Plabeka Monitor brengt jaarlijks de meest recente feiten en cijfers over ruimtelijk-economische en werkgelegenheidsontwikkelingen en de vraag- en aanbodverhoudingenop werklocaties (kantoorlocaties, bedrijven- en haventerreinen) in de Metropoolregio

Amsterdam. Deze editie, die betrekking heef t op het jaar 2013, is de 7e editie op rij. Naasthet inzicht bieden in marktontwikkelingen is de Plabeka Monitor ook bedoeld om tetoetsen of de intergemeentelijke afspraken over de ontwikkeling van werklocatiesworden nagekomen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie Plabeka2010-2040.

De Plabeka monitor is gebaseerd op verschillend bronmateriaal. Een groot deel van deinformatie over werklocaties wordt bij de deelnemende gemeenten opgevraagd in hetkader van de IBIS-enqute. Daarnaast zijn er verschillende secundaire bronnen gebruikt,zoals het LISA werkgelegenheidsregister en Kantorenmonitor B.V. Voor eenverantwoording zie de bronvermelding in de bijlagen.

1.1 Context Plabeka

De Plabeka monitor is een van de werklijnen van het Platform Bedrijventerreinen enKantoren (Plabeka), een samenwerkingsverband van regionale en lokale overheden in deMetropoolregio Amsterdam. Plabeka is in 2005 opgericht, en maakt deel uit van hetPlatform Regionaal Economische Structuur (PRES). Aanleiding was de structureleleegstand van kantoren en de toename van verouderde bedrijventerreinen.

Binnen Plabeka vindt de regionale afstemming plaats over de kwantiteit en kwaliteit vanwerklocaties. Het regionale werklocatiebeleid is vastgelegd in de UitvoeringstrategiePlabeka 2010-2040 Snoeien om te kunnen bloeien. Dit document is vastgesteld door deportefeuillehouders EZ van de 36 MRA-gemeenten, de provincies Noord-Holland enFlevoland en de Stadsregio Amsterdam. Er is tevens afgesproken om de gemaakteafspraken jaarlijks te monitoren. De afspraken zijn sindsdien bevestigd in besluiten vanbestuurscolleges en gemeenteraden.

De jaarlijks verschijnende Plabeka Monitor is hier een uitvloeisel van. Monitoring draaitvooral om het volgen van marktontwikkelingen: ontwikkelt de economie en de vraagnaar werklocaties zich zoals we bij het ondertekenen van de Uitvoeringsstrategieverwachtten? Hoe verhoudt de feitelijke, gerealiseerde vraag zich tot de (modelmatige)

vraagprognoses die zijn opgesteld? Ook gaat het om het nagaan van procesafspraken: isaan de afspraken van de Uitvoeringsstrategie voldaan? .

Er worden overigens gn beleidsmatige conclusies getrokken in de Plabeka Monitor. Ditdocument geeft een beleidsneutraal overzicht van de ontwikkelingen in het afgelopen jaar, en is een middel om het regionaal vestigingsplaatsbeleid te onderbouwen.

Monumentale bedrijfspanden langs de Zaan

Logistiek bedrijfspand, Almere


16/114

16

apart worden behandeld. Tot slot wordt de relatie van de gepresenteerde cijfers met deafspraken van de Uitvoeringsstrategie 2010-2040 geanalyseerd.

1.2 Integratie REVS Monitor

Een belangrijke inhoudelijke wijziging ten opzichte van voorgaande jaren is de integratie

met de Monitor Ruimtelijke Economische Visie Schipholregio (REVS), die in 2014 niet alsaparte publicatie zal verschijnen. De REVS monitor was een jaarlijkse uitgave van hetBestuursforum Schiphol. Het Bestuursforum bestaat uit de provincie Noord-Holland, degemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer, de SADC en de Schiphol Groep alstoehoorder. De REVS monitor analyseer t 23 kantoorlocaties en bedrijventerreinen dieverbonden zijn met Schiphol en deel uitmaken van de ontwikkelingsstrategie van deREVS.

In tegenstelling tot de Plabeka Monitor die ontwikkelingen voornamelijk opdeelregionaal niveau analyseert focust de REVS monitor ook op de eigenschappen vande specieke locaties in de Schipholregio. In deze editie van de Plabeka Monitor is vooreen tussenweg gekozen voor de REVS locaties, waarbij naast totaaloverzichten ooklocatiespecieke informatie wordt gegeven. Voor de aankomende jaargangen zal naderworden bezien op welke manier de elementen van de REVS monitor een plaats kunnenkrijgen binnen de Monitor Plabeka. In deze Plabeka monitor is een apart deel (hoofdstuk5) aan de REVS-locaties gewijd.

1.3 Leeswijzer

Deze editie van de Plabeka Monitor is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 behandelt de ontwikkelingen op de kantorenmarkt; Hoofdstuk 3 beschrijft de ontwikkelingen met betrekking tot de bedrijventerreinen; Hoofdstuk 4 gaat in op de zeehaventerreinen; Hoofdstuk 5 gaat in op de schiphollocaties (REVS); Hoofdstuk 6 analyseert de herstructurering op zowel bedrijven- en

zeehaventerreinen. Tot slot gaat hoofdstuk 7 in op de economische trends en de ontwikkeling van de

werkgelegenheid in de MRA, zowel op de werklocaties als daarbuiten;

Daarnaast geven de verschillende bijlagen aanvullende achtergrondinformatie opterrein- en locatieniveau. De hoofdstukken volgen een opzet waarin verschillendemarktontwikkelingen - zoals aanbod, vraag, leegstand en veroudering van werklocaties


17/114

17

Kantorenmarkt

2


18/114

18

Amstel III, Amsterdam Zuidoost


19/114

-300

-100

100

300

500

700

900

1.100

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

x 1

. 0 0 0 m

b v o

Totale opname (totaal betrokken)

Uitbreidingsvraag (neCo groei gebruik)

19

2 KantorenmarktDe focus van dit hoofdstuk is de regionale kantorenmarkt, waarbij aandacht is voormarktontwikkelingen, ontwikkelingen aan de aanbodkant en voor de afspraken die er inregionaal verband met de Uitvoeringsstrategie gemaakt zijn. In de analyse zijn ook de

Schipholgebonden kantoorlocaties opgenomen die in hoofdstuk 5 uitgebreider wordenbehandeld.Achtereenvolgens komen opname en gebruik van kantoren (2.1), voorraad enleegstandsontwikkeling (2.2), nieuwbouw en transformatie (2.3) en de relatie met deUitvoeringsstrategie 2011 (2.4) aan bod.

2.1 Ontwikkeling opname en kantoorgebruik

Steeds sterkere daling kantoorgebruik, terwijl opname stijgtOm marktontwikkelingen te kunnen interpreteren, onderscheiden we bij het totalegebruik van kantoren de bruto (betrokken) opname van kantoormeters en de net to groeivan het gebruik. Bij de bepaling van het totale netto gebruik van kantoren wordt detotale (bruto) ingebruikname van kantoor door nieuwe gebruikers verrekend met hettotaal aan kantoren dat achtergelaten is door vertrekkende gebruikers. Op de regionale kantorenmarkt in de MRA is in 2013 sprake geweest van een sterkedaling van het totale gebruik van kantoren 3: deze nam af met 212.000 m tot een totaalvan 10.915.000 m. Dit betekent een daling in het gebruik van ruim 2 procent. Demeerjarige trend - zichtbaar in guur 2.1 laat zien dat het kantoorgebruik in de MRA alsinds 2009 een dalende trend heeft ingezet. Het dalende kantoorgebruik is van groteinvloed op de leegstand van kantoren (zie ook paragraaf 2.2 en 2.5) en de kansen vandeze leegstaande kantoren een nieuwe huurder te vinden.

Aan de daling van het kantoorgebruik liggen zeer waarschijnlijk zowel conjuncturele alsstructurele oorzaken ten grondslag. De drie economische recessies na 2009 hebben eenzware impact op kantoorgebruikers als banken, verzekeraars en andere nanciledienstverleners gehad, die in de MRA sterk vertegenwoordigd zijn. Daarna zijn ookandere sectoren geraakt die veel gebruikmaken van kantoren: o.a. de zakelijkedienstverlening, media en de (semi) overheid. De vele reorganisaties hebben daarnaastgeleid tot een daling van het aantal banen op kantoorlocaties en daarmee in hetkantoorgebruik.

Het kantoorgebruik in de MRA is echter in 2013 sterker gedaald dan in de voorgaande 4 jaar. Dit is opvallend: de regionale economie stabiliseerde 4 zich grotendeels en dewerkgelegenheid op kantoorlocaties is in die periode zelfs licht gestegen 5 (zie ookhoofdstuk 7). Vermoedelijk is een ander kantoorgebruik reden voor de daling. Door he tmoderne werken neemt bij veel organisaties het aantal m per werknemer af, waardoorhet benodigde kantooroppervlak voor deze organisaties daalt.

Daarnaast begint de aard van de dienstverlening te veranderen. Veel groteadministratieve organisaties krimpen in wat betreft vaste arbeidsplaatsen en er ontstaattegelijkertijd een grotere exibele schil van kleinere dienstverlenende bedrijfjes(voornamelijk zzp-ers) die locatieonafhankelijk werken en veel minder van hettraditionele kantoorgebouw gebruik maken.

Bij het aopen van het huurcontract wordt overtollige kantoorruimte door organisatiesafgestoten, of wordt er verhuisd naar een kleiner kantoor. Hier zijn in de MRA ookvoorbeelden van: zo stootte RBS 30.000 m kantoorruimte af en verkleinde het UVW haarkantoorgebruik met 11.000 m. In de Haarlemmermeer betrok de Koninklijke Marachausseeeen nieuw kantoor van 13.800 m, maar liet daar een groter kantoor voor achter.3) Ook de kantoren buiten formele kantoorlocaties meegenomen in deze analyse4) Volgens prognose Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam (EVMRA)5) De analyse van het kantoorgebruik rekent ook de kantoren buiten kantoorlocaties mee, terwijl Lisa geen inzicht geeft in

kantoorbanen op overige locaties. Derhalve is een 1-op-1 vergelijk niet mogelijk.

Figuur 2.1 Opname en uitbreidingsvraag kantoren MRA (2005 - 2013)


20/114

20

Kantoren nabij Amstelstation, Amsterdam

Arenapark, Hilversum

Zuidas, Amsterdam


21/114

21

Een aanwijzing voor deze dynamiek is te vinden in Figuur 2.1. Die laat zien dat dekantorenmarkt is in 2013 aanzienlijk in beweging is geweest en het aantal mskantoorruimte dat door een andere huurder betrokken werd (de bruto opname) is voor

het 3e jaar op rij gestegen s tijgt. Tegenover deze opname staat een afstoot vangrotendeels voor het nieuwe werken minder geschikte m kantoorruimte.

Opname en uitbreidingsvraag per deelregioDe lichte stijging van de totale (bruto) opname van kantoormeters manifesteerde zich in2012 in alle deelregio s, behalve Gooi- en Vechtstreek, zie guur 2.2. In deze guur isduidelijk te zien dat het gros van de kantooropname (ruim 500.000 m in 2013) zich inAmsterdam afspeelt.

Het grootste deel van de geconstateerde daling van het netto kantoorgebruik treedt ookin Amsterdam op. Het netto kantoorgebruik daalde hier met 100.000 m. Zie guur 2.3.Ook in de andere deelregio s was er eind 2013 minder kantoorruimte in gebruik dan het

jaar ervoor, behalve in Zaanstreek Waterland. Hier werd een plusje geregistreerd.

2.2 Kantorenvoorraad en leegstand

Kantorenvoorraad MRA krimptDe totale voorraad aan kantoren (de bestaande bebouwing) in de MRA was op 1-1-2014ruim 13,6 miljoen m bvo, een daling van ongeveer 40.000 m (0,3%) ten opzichte van hetvorige peiljaar. De kantorenvoorraad in de MRA is na een decennialange groei sinds begin2012 in omvang aan het afnemen. Deze trendbreuk zou de leegs tandsproblematiekietwat kunnen beperken. Het netto gebruik van kantoren daalde in 2013 echter sneller(zie vorige paragraaf).

Tabel 2.1 Ontwikkeling kantorenvoorraad MRA 2010-2014

Peildatum Kantorenvoorraad MRA(x 1.000 m bvo)

1-1-2010 13.7691-1-2011 13.8641-1-2012 13.8781-1-2013 13.7221-1-2014 13.682

Figuur 2.2 Bruto Opname (totaal betrokken) kantoormeters 2005 t/m 2013 per MRA-deelregio

0

100

200

300

400

500

600

700

Almere / Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond-Haarlem Zaanstreek-Waterland

x 1

. 0 0 0 m

b v o

Figuur 2.3 Ontwikkeling van het netto gebruik kantoren 2005 t/m 2013 per MRA-deelregio

-150

-100

-50

0

50

100

150

Almere /Lelystad

Amstelland-Meerlanden

Amsterdam Gooi enVechtstreek

IJmond-Haarlem

Zaanstreek-Waterland

x 1

. 0 0 0 m

b v o

200520062007200820092010201120122013


22/114

22

Figuur 2.5 Ontwikkeling kantoorgebruik & l eegstand MRA 1-1-2005 - 1-1-2014 (x 1.000 m bvo)

Figuur 2.4 Ontwikkeling kantorenleegstand MRA 2006-2014 (x 1.000 m2 BVO)

11.088 11.151 11.328 11.544 11.495 11.389 11.275 11.127 10.915

2.364 2.292 2.120 1.9882.274 2.475 2.603 2.595 2.767

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

jan.2006

jan.2007

jan.2008

jan.2009

jan.2010

jan.2011

jan.2012

jan.2013

jan.2014

leegstand

in gebruik

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

jan. 2006 jan. 2007 jan. 2008 jan. 2009 jan. 2010 jan. 2011 jan. 2012 jan. 2013 jan. 2014

x 1

. 0 0 0 m

b v o

Cornelis Douwesterrein, Amsterdam

Schiphol centrum


23/114

23

Leegstand in 2013 weer flink gegroeid door dalend kantoorgebruikOndanks het feit dat het totale kantooroppervlak in de MRA slonk in 2013 is deleegstand in dezelfde periode met 172.000 m bvo vrij stevig opgelopen. De totale

kantorenleegstand in de MRA bedraagt nu bijna 2,8 mln. m, wat neerkomt op 20,2% vande totale kantorenvoorraad. Zie ook guur 2.4. Begin 2013 leek het er nog op dat de groeivan de leegstand tot stilstand was gebracht.

Het sterk dalende kantoorgebruik draagt bij aan de groei van de leegstand, zoals guur2.5 laat zien. De kantorenvoorraad daalde ook, maar het ne tto kantoorgebruik namechter nog sneller af. De afgelopen jaren karakteriseert de kantorenmarkt in de MRA zichsowieso steeds sterker als vervangingsmarkt. Sinds 2009 is er sprake van krimp.

Beukenhorst Zuid, Haarlemmermeer

Zuidas, Amsterdam


24/114

24

Figuur 2.6 Leegstand kantoren (incl. voorverhuur) 1-1-2005 t/m 1-1-2014 per MRA-deelregio

Figuur 2.7 Leegstandspercentages kantoren per MRA-deelregio

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

Almere / Lelystad Amstelland-Meerlanden


Ijmond-Haarlem Zaanstreek -Waterland

x 1

. 0 0 0 m

b v o

jan. 2006 jan. 2007 jan. 2008 jan. 2009 jan. 2010 jan. 2011 jan. 2012

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%


% v

a n

d e t o t a

l e b e s t a a n

d e v o o r r a a

d ( l e e g s t a n

d i n c

l .

v o o r v e r h u u r )

Almere /LelystadAmstelland-Meerlanden

Amsterdam

Gooi enVechtstreek

Ijmond-Haarlem

Zaanstreek-WaterlandMetropoolregio

WTC Almere


25/114

25

Figuur 2.8 Oplevering en in aanbouw zijnde6 kantoren 2005 t/m 2013 (MRA)

Figuur 2.9 Nieuwbouw opgeleverd 2010 2013 naar deelregio (x 1.000 m bvo)

0

100

200

300

400

500

600

700

Kantoorruimte in aanbouw Opgeleverde nieuwbouw (in jaar ervoor)

x 1

. 0 0 0 m

b v o


2,8%

3,3%

5,2%

2,2%

4,4%

8,9%

0 20 40 60 80 100

Almere / Lelystad


Amsterdam

Gooi & Vechtstreek

IJmond-Haarlem


2010

2011

2012

2013

Leegstand naar deelregioDe groei van de leegstand is niet op iedere deelregio van toepassing. Zie guur 2.6. InZaanstreek-Waterland daalde de absolute leegstand gedurende 2013 licht (- 7.000 m

bvo). In IJmond-Haarlem was sprake van een stabilisering.De absolute leegstand in Amsterdam is het grootst (ruim 1,2 mln. m) en groeide in 2013met 74.000 m fors. Ook groeide de leegstand aanzienlijk in Amstelland-Meerlanden (+68.000 m) en Gooi en Vechtstreek (+25.000 m). In Almere/Lelystad (+ 8.000 m) was ersprake van een lichte groei.Kijken we verder terug dan 2012, dan blijkt dat in Amsterdam de absolute leegstandrelatief stabiel gebleven is. In Amstelland-Meerlanden, Almere/Lelystad en in minderemate Gooi en Vechtstreek en IJmond - Haarlem is grofweg sinds 2009 een duidelijkestijging van de leegs taande kantoormeters zichtbaar.

Het leegstandspercentage van de MR A bedraagt per januari 2014 20,2% terwijl dit een jaar geleden nog 18.9% bedroeg. Begin 2009 bedroeg het leegstandspercentage 15%.

Uit guur 2.7 is op te maken dat alle deelregios hun leegstandspercentage (ten opzichtevan de totale kantoorvoorraad) hebben zien groeien, met uitzondering van Zaanstreek-Waterland. Samen met Amsterdam beweegt het percentage van deze deelregio ruimonder de 20%. Almere/Lelystad (27,4%) en Amstelland-Meerlanden (26,8%) zijnonveranderd de regios met het hoogste l eegstandspercentage. De regios Gooi enVechtstreek (20,4%) en IJmond-Haarlem (19,8%) zitten qua leegstand op het MR A-gemiddelde.

2.3 Nieuwbouw en transformatie

Opgeleverde nieuwbouw stijgt licht in 2013Mede als gevolg van de verslechterde marktperspectieven voor kantoren wordt er sinds2009 minder kantoorruimte in aanbouw genomen. Sinds 2010 wordt er ookdaadwerkelijk minder nieuwbouw gerealiseerd, zie guur 2.8. In 2013 zijn er echter weermeer kantoormeters opgeleverd: 122.000 m kantoor werd aan de voorraad toegevoegd,32.000 m meer dan in 2012.

In guur 2.9 is zichtbaar hoeveel opgeleverde nieuwbouw er per deelregio is bijgekomensinds 2010. In de meeste deelregios is een dalende trend zichtbaar, in Amsterdam zijn er

6) Het lijkt in de guur dat er veel meer kantoren in aanbouw zijn geweest dan er opgeleverd worden. Dit is niet het geval,kantoren kunnen namelijk langer dan 1 jaar in aanbouw zijn en komen daardoor meerdere jaren in de telling terug.

(% = aandeel nieuwbouw 2010-2013 t.o.v. totale voorraad)


26/114

26

Figuur 2.10 Transformatie en onttrekking 2010 2013 naar deelregio (x 1.000 m bvo)

Figuur 2.11 Voorraadontwikkeling kantoren MRA 2005 2013 (x1.000 m BVO)

3,8%

3,6%

7,5%

3,2%

7,2%

6,5%

Almere / Lelystad


Amsterdam

Gooi & Vechtstreek

IJmond-Haarlem


2010

2011

2012

2013

-200

-100

0

100

200

300

400

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

nieuwbouw /opgeleverd

functiewijziging /sloop

saldo (ontwikkelingvoorraad)

(% = aandeel transformatie 2010-2013 t.o.v. totale voorraad)


27/114

27

echter in 2013 meer kantoren gerealiseerd dan de jaren daarvoor. De percentages in deguur geven aan hoe groot het aandeel van de nieuwbouw in deze vier jaar is geweest inde totale kantorenvoorraad 7 van de deelregio.

Hoewel de gerealiseerde nieuwbouw in Amsterdam het omvangrijkst is, blijkt hetaandeel in de totale voorraad (2,8%) kleiner dan in de meeste andere deelregios.Zaanstreek-Waterland heeft relatief veel nieuw kantoor aan de voorraad toegevoegd(8,9%), onder andere door de ontwikkeling van het s tationsgebied Zaandam (Inverdan).

Transformatie en onttrekkingNu het kantoorgebruik al langere tijd dalende is, zijn kantooreigenaren (vaakbeleggingsfondsen) vaker bereid af te boeken en daarmee een transformatie van hetkantoor naar een andere functie mogelijk te maken, of het kantoor zelfs door sloop vande markt te onttrekken. In 2013 zijn 162.000 m aan kantoortransformaties in ganggezet in de MRA8.

Figuur 2.10 laat zien waar de transformaties in de afgelopen 4 jaar hebbenplaatsgevonden. In Amsterdam is de potentie voor func tiewijziging van kantoren groot:naast (studenten)woningen vinden ook ho tels en bedrijfsruimten nog relatief eenvoudigaftrek in de markt. 7,5% van de totale voorraad kantoren is hier in de periode 2010-2013getransformeerd naar nieuwe functies. Ook in I Jmond-Haarlem (7,2%) en Zaanstreek-Waterland (6,5%) werd relatief veel kantoor getransformeerd.

Saldo nieuwbouw en onttrekkingIn guur 2.11 is de voorraadontwikkeling kantoren zichtbaar. Het totaal aan transfor-matieinitiatieven in 2013 (162.000m) was weliswaar meer dan de opgeleverdenieuwbouw in hetzelfde jaar (122.000 m), maar veel minder dan er in 2012 werdgetransformeerd (246.000 m). Door de stijging van de opgeleverde nieuwbouw en deinke daling van de ingezette transformaties is de netto krimp van de kantorenvoorraadminder sterk (-40.000 m) dan in 2012. 2013 is het tweede jaar op rij waarin detransformatie de nieuwbouwhoeveelheid overtreft.

7) Stand 1-1-2014.8) Het betreft gerealiseerde transformaties en voornemens daartoe. Zie voor een uitgebreide toelichting de bijlage

In 2013 gerealiseerde kantoortransformaties in de MetropoolregioAmsterdam

Nieuwe balkons bij transformatie de Hulk, Almere Voormalig ACTA Gebouw, Amsterdam

Ook in 2013 zijn er diverse plannen voor de transformatie van kantoren naar eennieuwe functie van star t gegaan. Een van de grootste transformaties (van 25.600m leegstaande kantoorruimte) was in Amsterdam Nieuw-West, waar hetvoormalige ACTA-gebouw bij het Slotervaartziekenhuis stapsgewijs is omgevormdtot een complex met studentenkamers, creatieve werkruimtes, een caf-restauranten een evenementenzaal.

In Almere vond met de omvorming van het kantoor de Hulk (2.600 m) eenbijzondere transformatie plaats. In een van de oudste gebouwen van Almere zijndoor eigenaar De Alliantie duurzame appartementen gerealiseerd.

Andere grootschalige transformaties in 2013 vonden plaats in Amsterdam(Overamstel 21.000 m en Wibautstraat 7.900 m) en in Diemen (Bergwijkpark8.000 m, zie kader op pagina 28). In Hoofddorp en Almere zijn nog enkele kleineretransformaties genitieerd.


28/114

28

Op het kantoorgebied Bergwijkpark-Noord in Diemen is in 2012 en 2013 ruim50.000 m kantoor getransformeerd naar een gemengd woon-werkgebied. Op 7 juni2007 besloot de gemeenteraad van Diemen tot herontwikkeling van BergwijkparkNoord. Aanleiding was de situatie op de kantorenmarkt, die toen al enige jaren meteen groot overaanbod kampte. Voor een monofunctioneel kantorengebied zoalsBergwijkpark bood dit weinig perspectief. Het gebied stamt uit de jaren 70 en 80 enhad inmiddels een leegstandspercentage van meer dan 75%.Om de herontwikkeling te initiren en te stimuleren is door de gemeente eenStrategisch Masterplan opgesteld, dat op 26 april 2012 is vastgesteld. Mede naaraanleiding van dit masterplan heeft projectontwikkelaar Snippe Projecten begin2012 het kantorencomplex Diemervijver gekocht om dit te transformeren tot eenstudentencampus naar Amerikaans model met ca. 940 studentenwoningen.Inmiddels zijn alle studentenwoningen van de Campus Diemen Zuid opgeleverd enverhuurd. In de plint van de gebouwen zijn allerlei voorzieningen gevestigd.

Snippe had ook serieuze interesse om de rest van het gebied Bergwijkpark teherontwikkelen. Snippe en de gemeente hebben daartoe gezamenlijk hetMasterplan aangepast en verder uitgewerkt. Daarnaast is tussen Snippe engemeente Diemen eind 2013 een Raamovereenkomst gesloten, die de basis vormtvoor de herontwikkeling van het noordoostelijke deel van Bergwijkpark. Voor detransformatie van dit gebied van kantoren naar een combinatie van wonen enwerken zal nog eens ca. 100.000 m aan lege kantoorpanden uit de markt wordengehaald.

Er is sprake van een integrale, planmatige herontwikkeling op gebiedsniveau, waarbijde herontwikkeling in hoog tempo, op grote schaal in de vorm van sloop/nieuwbouw gaat plaatsvinden. De rol van de gemeente Diemen is faciliterend,meedenkend en gericht op kwaliteit en exibiliteit. De gemeente faciliteert door de juridisch-planologische procedures snel te doorlopen.

Projectwethouder Lex Scholten is trots op de ontwikkeling. Het succes van detransformatie van Bergwijkpark-Noord ligt in de locatie, maar vooral in het goedesamenspel van de verschillende betrokken partijen. Wij delen graag onze ervaring enexpertise met onze Plabeka-partners om zo meer succesvolle kantoortransformatiesin de Metropoolregio te helpen realiseren

Case transformatie kantoren: Bergwijkpark-Noord (Diemen)


29/114

29

2.4 Relatie met Uitvoeringsstrategie

In deze paragraaf wordt stilgestaan bij de relatie tussen de marktontwikkelingen op de

kantorenmarkt in de MRA en de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie 2010-2040 zijnvastgelegd.

Van groeimarkt naar vijf jaar daling kantoorgebruikDe kantorenmarkt in de Metropoolregio beweegt zich anders dan in 2010 gedacht werdten tijde van de Uitvoeringsstrategie.In de vraagraming die aan de Uitvoeringsstrategie ten grondslag ligt wordt in beidescenarios (hoog scenario Global Gateway en referentiescenario Transatlantic Market)uitgegaan van een groei van het kantoorgebruik. De feitelijke ontwikkeling van eenaanzienlijke en zelfs versnellende daling van het kantoorgebruik betekent dat er eengroot gat tussen planning en feitelijke realisatie is. Zie ook guur 2.12. In totaal is na 4 jaar +/- 1,2 mln. m kantoorruimte minder in gebruik dan ten tijde van de uitvoerings-

strategie werd verwacht 9.

Zoals eerder in dit hoofdstuk aangegeven heeft de conjunctuur (drie opeenvolgendecrises) een aanzienlijke dempende werking op het kantoorgebruik in de MRA. De sterkeredaling van het kantoorgebruik in 2013 is extra opvallend in het licht van de (weliswaarbescheiden) groei van de werkgelegenheid op kantoorlocaties en de stabilisatie van deregionale economie in 2013.

Transformatieopgave Uitvoeringsstrategie en realisatieIn de uitvoeringsstrategie is tot 2020 transformatie en sloop voorzien van 1,5 mln. mkantoren (1,1 mln m transformatie en aanvullend sloop/transformatieopgave van0,4 mln m), wat 150.000m per jaar inhoudt. Het totaal van (voorgenomen)transformatie en sloop van kantoormeters is inmiddels ruim 790.000 m in de periode1-1-2010 tot 1-1-2014. Qua transformatie van kantoren loopt de MRA dus vooruit op devastgestelde planning.

Figuur 2.12 Ontwikkeling gerealiseerde uitbreidingsvraag kantoren 2005-2013t.o.v. vraagraming 10 2010-2040

-250

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

250

2 0 0 5

2 0 0 6

2 0 0 7

2 0 0 8

2 0 0 9

2 0 1 0

2 0 1 1

2 0 1 2

2 0 1 3

2 0 1 4

2 0 1 5

2 0 1 6

2 0 1 7

2 0 1 8

2 0 1 9

2 0 2 0

2 0 2 1

2 0 2 2

2 0 2 3

2 0 2 4

2 0 2 5

2 0 2 6

2 0 2 7

2 0 2 8

2 0 2 9

2 0 3 0

2 0 3 1

2 0 3 2

2 0 3 3

2 0 3 4

2 0 3 5

2 0 3 6

2 0 3 7

2 0 3 8

2 0 3 9

x 1

. 0 0 0 m

b

v o

Prognose jaarlijkse uitbreidingsvraag kantorenvolgens hoogste scenario (GG)

Prognose jaarlijkse uitbreidingsvraag kantorenvolgens referentiescenario (TM)

Feitelijke uitbreidingsvraag

9) Rekening houdend met de geplande uitbreidingsvraag per jaar en de feitelijke dalingen in kantoorgebruik10) Weergegeven balken zijn de prognose van de uitbreidingsvraag uit de vraagraming 2010. De aanvullende vraag door

onttrekking is hier niet meegenomen.


30/114

30

Beukenhorst-Zuid, Haarlemmermeer


31/114

31

Afspraken uitvoeringsstrategie kantoren 2010-2040:

Reductie planaanbod met 1,8 mln. m bvoOm het evenwicht tussen vraag en aanbod te herstellen dienen er minder plannentot ontwikkeling gebracht te worden. Deze opgave hebben de deelregios in deactualisering van de Uitvoeringsstrategie ter hand genomen.

Stimuleren van transformatie van 1,1 mln. m bvo voor 2020De opgave ligt in het terugbrengen van de leegstand door het uit de markt nemen/transformeren van de 1,1 mln. m aan incourante kantoorpanden die de MRAmomenteel telt. De kantorenmeters worden ont trokken door een functiewijzigingnaar bijvoorbeeld hotel, (studenten)woningen, etc.

Bevorderen herontwikkeling van 1,5 mln. m bvo (sloop-nieuwbouw op

zelfde locatie) tot 2020Voor de noodzakelijke verversing van de voorraad is het essentieel dat er voldoendeherontwikkelingsinitiatieven worden genomen door eigenaars van bestaandvastgoed. Tot 2020 gaat het om 1,5 mln. m bvo.

Aanvullende sloop-/transformatieopgave van 0,4 mln. m bvo tot 2020De aanvullende transformatieopgave (door het achterlaten van verouderde pandenen nieuwbouw van die bedrijven op uitbreidingslocaties) bedraagt circa 400.000 mbvo voor het tijdvak 2010-2020. Dit komt bovenop de transformatieopgave die er nual ligt voor de al aanwezige structurele leegstand.

Aanvullende planreductie 2012In de Uitvoeringsstrategie is berekend dat, voor de beoogde optimale balans tussenvraag en aanbod in de periode 2010-2020 nog 434.000 m aan planaanbod vankantoren moet worden geschrapt of worden doorgeschoven tot na 2020. In 2012 iser per deelregio genventariseerd waar de programmering van kantoren tot 2020nog verder aangescherpt kan worden. Eind 2012 is op de vierde PRES-conferentiedaarop besloten om aanvullend op de Uitvoeringsstrategie nog tot 1,06 mln. m bvokantoormeters te schrappen of uit te faseren tot na 2020. Deze aanscherpingwaaraan de deelregios zich gecommitteerd hebben is zichtbaar in tabel 2.2. Op dit

moment worden de plannen uitgewerkt op gebiedsniveau. Hierdoor is de daling vande planvoorraad nog niet geheel in de cijfers (tabel 3.3) zichtbaar.

Tabel 2.2 Voorgenomen aanvullende reductie planaanbod (x1.000 m 2 bvo)

Uitvoeringsstrategie Resultaatredeneerlijnen

Vraag2010-2020*

Aanbod2010-2020**

Match =te reducerenplanaanbod2010-2020

voorgenomenreductie

planaanbod2010-2020

Almere-Lelystad 635 653 19 357Amstelland-Meerlanden 399 525 124 128Amsterdam 1.082 1.207 125 ***415Gooi- en Vechtstreek 105 217 113 160Haarlem-IJmond 91 96 4 0Zaanstreek-Waterland 45 93 48 0Metropoolregio totaal 2.357 2.791 434 645 - 1060

* Vraagraming gebaseerd op Global Gateway-scenario inclusief 5% frictie leegstand in 2020** Aanbod bestaande uit planvoorraad in duizend m2 plus courante leegstand *** Voorgenomen reductie voor de hele periode tot 2040. Onderscheid tussen 2010-2020 en 2020-2040 moet nog worden

gemaakt; redeneerlijn nog in ontwikkeling

Bron: Eindrapport Plabeka werklijn programmering, 2012


32/114

32

Reductie planvoorraad kantoren per deelregioIn de Uitvoeringsstrategie is vastgelegd dat er 1,8 mln. m minder plannen totontwikkeling gebracht dienen te worden om het evenwicht tussen vraag en aanbod te

herstellen. De met 1,8 mln. m gereduceerde planvoorraad bedroeg ten tijde van hetopstellen van de Uitvoeringsstrategie 3,19 mln. m 11, zie tabel 2.3. De deelnemendegemeenten hebben zich gecommitteerd om deze planvoorraden als bovengrens terespecteren bij hun planvorming.

Tabel 2.3 Vastgestelde planvoorraad kantoren Uitvoeringsstrategie per 1-1-2010

I n a a n b o u w

1 - 1 - 2 0 1 0

P l a n v o o r r a a d

2 0 1 0 - 2

0 2 0

P l a n v o o r r a a d 2 0 2 0

+ i n a a n b o u w

1 - 1 - 2 0 1 0


2 0 2 0 - 2

0 3 0


2 0 3 0 - 2

0 4 0

T o t a a l P l a n v o o r r a a d

+ i n a a n b o u w

Gooi en Vechtstreek 7.000 125.000 132.000 0 0 132.000Haarlem-IJmond 36.000 38.000 74.000 35.000 0 109.000A ms te ll an d- Me er lan den 1 52 .0 00 3 40 .4 00 * 4 92 .4 00 6 0.0 00 3 0. 00 0 58 2. 40 0*Amsterdam 122.000 569.900 691.900 410.700 0 1.102.600Zaanstad-Waterland 35.000 64.000 99.000 0 0 99.000Almere-Lelystad 83.000 576.820 659.820 508.480 0 1 .168.300Totaal MR A 435.000 1.714.120 2.149.120 1.014.180 30.000 3.193.300

* inclusief 40.000 nog te schrappen kantoormeters in planvoorraad Amstelland

Tabel 2.4 laat de planvoorraad per 1-1-2014 zien en hoe deze zich tot deUitvoeringsstrategie verhoudt. Om een goed vergelijk tussen de vastgelegdeplanvoorraad in de Uitvoeringsstrategie (ingangsdatum 1-1-2010) en de huidigeplanvoorraad opgegeven door de MRA-gemeenten (monitor, peildatum 1-1-2014) tekunnen maken, zijn de kantoren die op 1-1-2010 in aanbouw waren en na in de tussentijdtijd gerealiseerd zijn meegenomen in de vergelijking tussen beide meetmomenten.

Op 1-1-2014 zijn er nog 127.000m kantoren in aanbouw, en in de jaren 2010 t/m 2013 ishet totaal-saldo van opleveringen en onttrekkingen -73.200 m geweest. De totaleplanvoorraad tot en me t 2040 bedraagt per 1-1-2014 ongeveer 2.007.000 m bvo. Dit isaanmerkelijk lager dan de planvoorraad ten tijden van de uitvoeringsstrategie: het

Teleport Sloterdijk, Amsterdam

Zuidas, Amsterdam

11) Kantoren in aanbouw in 2010 meegerekend.


33/114

33

Aanvullende planreductie tot 2020In de aanvullende planreductie van eind 2012 is becijferd dat er nog eens 434.000 m bvomoet worden geschrapt of moet worden doorgeschoven tot na 2020 om een betereverhouding van vraag en aanbod in het tijdvak 2010-2020 te kunnen realiseren. DePlabeka-gemeenten uit 4 betrokken deelregios hebben toegezegd om de plannen tereduceren, tot een maximum 1,06 mln. m bvo. Zie voor de vergelijking tussen dePlanvoorraad kantoren ten tijde van de Uitvoeringsstrategie 2010 (US) en deplanvoorraad per 1-1-2014 tabel 2.5.

Tabel 2.5 Aanvullende planreductie tot 2020 / uitfasering tot na 2020

V a s t g e s t e l d e p l a n v o o r r a a d

t o t 2 0 2 0 U S *

H u i d i g e p l a n - v o o r r a a d t o t

2 0 2 0 ( 1 - 1 - 2 0 1 4 ) i n c l u s i e f

r e a l i s a - t i e s

A a n v u l l e n d o v e r e e n -

g e k o m e n r e d u c t i e t o t 2 0 2 0 ,

i n m i n d e r i n g t e b r e n g e n o p A

( e i n d 2 0 1 2 )

D a a d w e r k e l i j k e g e r e a l i s e e r d e

r e d u c t i e p l a n v o o r - r a a d t o t

2 0 2 0 ( e i n d 2 0 1 4 )

Deelgebied A B C D = A-BAlmere / Lelystad 659.820 205.130 357.000 454.690Amstelland-Meerlanden 492.400 488.200 128.000 4.200Amsterdam 691.900 261.225 415.000 430.675Gooi & Vechtstreek 132.000 91.950 160.000 40.050TOTAAL 1.976.120 1.046.505 1.060.000 929.615

* inclusief kantoor in aanbouw

Gesteld kan worden dat de toegezegde maximumreductie / uitfasering van 1,06 mln. mnog niet is bereikt, maar dat in een aantal deelregios (Almere/Lelystad en Amsterdam)de planvoorraad zodanig is afgenomen dat het gewenste doel niet ver weg is. Mocht hetin de komende jaren ook in Amstelland-Meerlanden en Gooi & Vechtstreek totaanvullende reducties komen dan is de kans groot dat de doelwaarde gehaald wordt.

verschil bedraag ruim 1.1 mln. m. Dit verschil is groter dan in voorgaandemeetmomenten en is het gevolg van grootschalige bijstellingen van gemeentelijkegrond-exploitaties, onder andere in Almere en Amsterdam.

Tabel 2.4 Vastgestelde planvoorraad US (2010) afgezet tegen realisaties en resterende planvoorraad(1-1-2014)

V a s t g e s t e l d e p l a n v o o r r a a d

U S 2 0 1 0 * *

S a l d o n i e u w - b o u w &

t r a n s f o r m a t i e 2 0 1 0 - 2

0 1 3

I n a a n b o u w 1 - 1 - 2 0 1 4

P l a n v o o r r a a d t o t 2 0 2 0

P l a n v o o r r a a d t o t 2 0 2 0

i n c l u s i e f r e a l i s a t i e s *

P l a n v o o r r a a d 2 0 2 0 - 2

0 3 0

P l a n v o o r r a a d 2 0 3 0 - 2

0 4 0

T o t a a l g e r e a l i s e e r d +

p l a n v o o r r a a d t / m

2 0 4 0

Deelgebied A B C DE=

A+B+C+D F G H= D+E+FAlmere /Lelystad

1.168.300 59.000 0 146.130 2 05.130 172.150 0 377.280


582.4 00 132.60 0 48 .00 0 321.4 00 4 88.200 50.00 0 0 538. 200

A ms te rd am 1 .102 .6 00 -2 39. 00 0 74 .0 00 42 6. 225 261 .2 25 6 03 .14 4 0 8 64 .369Gooi &Vechtstreek

132.000 -8.000 0 9 9.950 91.950 0 0 91.950

IJmond-Haarlem

109.000 -15.000 5.000 52.000 42.000 30.000 0 72.000


99.000 1 1.000 0 53.000 6 4.000 0 0 64.000

TOTAAL 3.193.300 -73.200 127.000 1.098.705 1.152.505 855.294 0 2.007.799

* inclusief saldo opgeleverd + onttrokken 2010-2013 en kantoren in aanbouw 1-1-2014** inclusief in aanbouw per 1-1-2010

Voor alle deelregios geldt dat hun realisaties en resterende planvoorraad (ruim) onder devastgelegde plafonds blijven. De conclusie is dan ook dat de deelnemende gemeentenuitvoering hebben gegeven aan de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie zijnvastgelegd.


34/114

34


35/114

35

3Bedrijventerreinen


36/114

36

Gooimeer-Zuid, Naarden


37/114

37

3 BedrijventerreinenDit hoofdstuk gaat in op de marktontwikkelingen in 2013 op bedrijventerreinen in deMRA en op de naleving van afspraken die in de Plabeka Uitvoeringsstrategie gemaaktzijn. In de analyse zijn ook de 10 REVS bedrijventerreinen opgenomen die in hoofdstuk 5uitgebreider worden behandeld.

Achtereenvolgens komen de uitgiften van nieuw bedrijventerrein (3.1), het aanbod en detransacties op de bedrijfsruimtemarkt (3.2) en de uitgiften op gemengd-plus terreinen(3.3) behandeld. In de slotparagraaf 3.4 worden de kwantitatieve afspraken uit deUitvoeringsstrategie weergegeven en worden de gerealiseerde uitgiften afgezet tegende vraagprognose uit de Uitvoeringsstrategie. Daarnaast wordt er inzicht geboden in deplancapaciteit.

3.1 Uitgifte bedrijventerreinen

In 2013 is in de MRA in totaal 18,5 ha nieuw bedrijventerrein uitgegeven, een lichtestijging ten opzichte van 2011 en 2012, toen de uitgifte in beide gevallen rond de 14 halag. Uit guur 3.1 is echter op te maken dat de uitgiften in 2013 over een middellangetermijn nog steeds op een laag niveau liggen.

Er is een groot verschil tussen het gemiddelde uitgiftenniveau tot de economische crisis(53 ha per jaar van 2000 tot en met 2008) en de periode van laagconjunctuur daarna(krap 24 ha per jaar van 2009 tot en met 2013).

Grootste oppervlak bedrijventerrein in Flevoland uitgegevenDe grootste opper vlakte nieuwe kavels werd in 2013 in Flevoland verkocht: 8,7 ha netto.Zie guur 3.2. Amsterdam realiseerde 5,4 ha uitgiften op bedrijventerreinen, Amstelland-Meerlanden ruim 2 ha. In de regio Gooi en Vechtstreek is in 2013 1,5 ha uitgegeven en inZaanstreek-Waterland 0,8 ha. In I Jmond-Haarlem waren er in 2013 geen uitgif ten temelden op bedrijventerreinen.

Figuur 3.1 Uitgifte nieuw bedrijventerreinen MRA 2000 t/m 2013

Figuur 3.2 Uitgifte 2013 bedrijventerrein per deelregio, in ha

115,4

77,1

56,3

44,1

26,9 25,8

34,0

48,3 49,2

32,8

40,0

14,3 13,918,5

53,0

23,9

0

20

40

60

80

100

120

140

2 0 0 0

2 0 0 1

2 0 0 2

2 0 0 3

2 0 0 4

2 0 0 5

2 0 0 6

2 0 0 7

2 0 0 8

2 0 0 9

2 0 1 0

2 0 1 1

2 0 1 2

2 0 1 3

0 0 - 0

8

' 0 9 - ' 1

3

N e # o u i t g i * e i n

h a

.

8,7

2,1

5,4

1,5

0

0,8

Almere / Lelystad Amstelland-Meerlanden

Amsterdam Gooi en Vechtstreek

Ijmond-Haarlem Zaanstreek-Waterland


38/114

38

Figuur 3.3 Uitgifte bedrijventerreinen MRA 2000 t/m 2013 (netto ha)

0

10

20

30

40

50

60

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013


Ijmond-Haarlem

Gooi en Vechtstreek

Amsterdam


Almere / Lelystad

Mediapark, Hilversum

Skoon, Oostzaan


39/114

39

Tabel 3.1 Grootste individuele uitgiften 2013

Terrein Deelregio has nettoFl ev ok us t A lm er e / L el ys ta d 6 ,8 ha

Mercuriushaven (deel bedri jventerrein) Amsterdam 2,5 haDe President Amstelland / Meerlanden 2,1 haBusiness Park Osdorp Amsterdam 1,2 haStichtse kant Almere / Lelystad 1 ha

In tabel 3.1 zijn de grootste individuele uitgiften zichtbaar. De uitgifte in verband met deoverslagterminal op Flevokust (6,8ha) is met afstand de grootste realisatie. Ook wordtduidelijk dat het totaal aan uitgiften in de MRA in 2013 voor het grootste deel door eenrelatief klein aantal grotere uitgiften wordt gevormd.

Historisch perspectief Dat de grootste uitgiften in Flevoland zijn gerealiseerd, is conform het beeld van

voorgaande jaren (guur 3.3), waar Flevoland sinds 2005 altijd een groot aandeel in hettotaal van de MRA-uitgiften heeft. Amsterdam heeft met 5,4 ha uitgifte een beter jaarachter de rug dan 2012. In Amstelland-Meerlanden werd met 2,1 ha grofweg evenveeluitgegeven als in de 2 vorige jaargangen.

3.2 De markt voor bedrijfshuisvesting

Ontwikkeling transacties en aanbod in de MRAIn deze paragraaf staat niet de uitgifte van bedrijfskavels voor nieuwbouw centraal,maar juist het aanbod van en de bruto in gebruik genomen (transacties) bedrijfspanden.De Plabeka-partners hebben op dit onderdeel geen concrete afspraken gemaakt, medeomdat de overheid geen directe invloed heeft op markttransacties van bedrijfsmatigvastgoed. Wel kan de overheid door beperking van het planaanbod (zie 3.5) enherstructurering (zie ook hoofdstuk 6) indirect de randvoorwaarden creren voor eenkwalitatief en kwantitatief gebalanceerd aanbod van bestaande bedrijfsruimten.Daarnaast zijn de cijfers relevant voor Plabeka om de uitgiften in perspectief te zettentegen de dynamiek op bestaande kavels.

industrieterrein, Uithoorn


40/114

40

Figuur 3.5 Transacties bedrijfsruimte 2005 t/m 2013 per MRA- deelregio

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

Almere/Lelystad Amstelland-Meerlanden


Ijmond-Haarlem Zaanstreek-Waterland

m v v o

20052006200720082009

2010201120122013

Bedrijventerrein, Naarden

Figuur 3.4 Transacties bedrijfsruimten in de MRA 2005 t/m 2013

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

m

v v o


Ijmond-Haarlem

Gooi en Vechtstreek

Amsterdam


Almere/Lelystad

Bron: Kantorenmonitor B.V.

Bron: Kantorenmonitor B.V.


41/114

41

Tabel 3.2 Aanbod bedrijfsruimten MRA per d eelregio, afgezet tegen geregistreerde transacties

Geregistreerd aanbodper 1-1-2014 (Funda/

realnext)

Geregistreerdetransacties in 2013

(Vastgoedmarkt)

% transacties / aanbod

Almere-Lelystad 406.447 61.535 15,1%

Amstelland-Meerlanden 483.745 53.869 11,1%

Amsterdam 592.296 99.268 16,8%

Gooi en Vechtstreek 139.378 71.018 51,0%

IJmond-Haarlem 207.593 8.160 3,9%

Zaanstreek-Waterland 354.268 9.381 2,6%

Totaal MRA 2.183.727 303.231 13,9%

Bron: Kantorenmonitor B.V. op basis van Funda / Realnext, Vastgoedmarkt

Het grootste deel van het aanbod is gelegen in Amsterdam (ruim 592.000 m), gevolgd

door Amstelland-Meerlanden (ruim 483.000 m) en Almere Lelystad (ruim 406.000 m).Als we de omvang van het aanbod afzetten tegen de door Vastgoedmarkt geregistreerdetransacties 15, dan blijkt dat Gooi- en Vechtstreek relatief de meeste dynamiek heeftplaatsgevonden.

3.3 Situatie op gemengd-plus terreinen

Vestigingsruimte voor de zware industrie is relatief beperkt in de MRA. Uit aanvullendonderzoek van de provincie Noord-Holland blijkt daarnaast dat de beperkte milieuruimteeen belemmerende rol kan spelen bij de uitgifte van een aantal terreinen in hetNoordzeekanaalgebied. In de Uitvoeringsstrategie is vastgesteld dat het tekort aangemengd plus terreinen in 2040 is teruggebracht van 240 ha tot 135 ha aan fysiekeruimte in 2040, onder andere door toevoegingen in de planvoorraad in Almere / Lelystad(o.a. Flevokust). Niettemin worden op de middellange termijn tekorten voorzien in dedeelregios Gooi en Vechtstreek, Zaanstreek Waterland en Amsterdam.

De bedrijventerreinenmarkt is minder inzichtelijk dan de kantorenmarkt. De landelijkevakbladen PropertyNL en Vastgoedmarkt worden alom als betrouwbare bronnen gezien.Net als in de vorige monitor-rapportages is op basis van een inventarisatie van gegevensuit de vakbladen PropertyNL en Vastgoedmarkt een overzicht samengesteld waardoorindicatief inzicht wordt verkregen in de omvang en ontwikkeling in debedrijfsruimtemarkt in de MRA. Deze cijfers betreffen de geregistreerde transacties vanpanden op zowel bedrijventerreinen, zeehaventerreinen als ook solitair en/of inwoonwijken gelegen.Vanaf 2013 rapporteert Vastgoedmarkt echter niet meer over het aanbod aanbedrijfspanden. De analyse van het aanbod is daarom gebaseerd op een samenvoegingvan de aanbodgegevens uit Funda en Realnext.

Transacties per deelregioWaar de uitgiften nieuw bedrijventerrein in 2013 weer op een iets hoger niveau liggendan in de voorgaande jaargang bleef het transactieniveau op bestaande terreinen 12 op

hetzelfde niveau als 2012. Zie ook guur 3.4. Het grootste deel van de transacties vondplaats in Amsterdam en Gooi en Vechtstreek.

In totaal kwamen de transacties in de MRA in 2013 op ruim 303.000 m BVO. Indicatiefbetekent een transactievolume van 300.000 m BVO, ongeveer 40-45 ha aan transactiesop bestaande bedrijventerreinen (omgerekend naar ha bij een FSI 13 van 0,7). Er isdaarnaast 18,5 ha aan nieuw bedrijventerrein uitgegeven. De nieuw / bestaandverhouding in de transacties op bedrijventerreinen kan daarmee voor 2013 grofweg op30% nieuw en 70% bestaand worden ingeschat.

Per deelregio (guur 3.5) is sinds 2005 een sterk uctuerend beeld te zien bij detransacties in bedrijfsruimten. In de regio Amstelland Meerlanden lijkt duidelijk sprakevan een neergaande trend sinds 2006, terwijl in Gooi- en Vechtstreek sinds 2010 eensterke groei heeft plaatsgevonden.

Aanbod bedrijfsruimtenHet aanbod aan bedrijfsruimten in de MRA , op basis van informatie uit Funda inBusiness en Realnext, komt per 1-1-2014 uit op ruim 2,1 mln. m bvo (zie tabel 3.1) 14.Rekenend met een FSI van 0,7 gaat het naar schatting om een equivalent van +/- 300 habedrijventerrein.

12) bron: kantorenmonitor B.V. op basis van vastgoedmarkt 13) Floor space index: zie bijlage14) Vergeleken met vorige jaargangen waar Vastgoedmarkt als primaire bron van het aanbod werd gebruikt, is het geregistreer-

de aanbod per 1-1-2014 veel hoger. Dit verschil toont aan dat de aanbodanalyses niet 100% uitputtend zijn en dat er tussenbronnen grote verschillen kunnen bestaan. Om die reden wordt er ook geen historische reeks weergegeven.

15) Omdat er sprake is van 2 verschillende bronnen moet de nodige voorzichtigheid betracht worden bij dit vergelijk, en dienencijfers slechts indicatief worden gebruikt.


42/114

42

Gezien de voorziene tekorten op de gemengd-plus terreinen heeft Plabeka beslotennauwlettend de vinger aan de pols te houden met name wat betreft de uitgiften vanterreinen en in hoeverre deze daadwerkelijk aan bedrijven uit hogere hindercategoriengedaan zijn. In 2013 hebben 10 uitgiften in de MRA plaatsgevonden op bedrijven- enzeehaventerreinen die hoge milieucategorien kunnen herbergen. Zie tabel 4.1.

Tabel 3.3 Uitgiften op hoge-milieucategorie-terreinen (bedrijven n haventerreinen)

Terrein van uitgif te Uitgif te in ha Uitgegeven aan bedrijf met activiteitenmilieucategorie( 4, 5 of 6)?

Flevokust 6,8 ja, overslagterminalMercuriushaven (kadegebonden) 2 ,7 ja, s taal recyclerMercuriushaven (gemengd) 2,5 nee, (bedrijvencentrum, theater), uitgifte in niet

gemengd-plus deel bedrijventerreinMercuriushaven (havengerelateerd) 2,4 ja, damwandconstructeurPetroleumhaven (kadegebonden) 1,9 ja producent betonmortel

Amerikahaven Zuidoost (kadegebonden) 1,7 ja, afvalcentrale en producent betonnen vloerenIndustriewijk Huizen 1,0 onbekendAtlaspark Oost (grootschal ig) 0 ,4 ja, grondverplaatsingsbedri jf Sloterdijk I 0,4 N ee, uitgif te in d eel w aar milieucat. 3 maximum is .Westhaven Oost (havengerelateerd) 0,1 ja, recyclingcentrum

In 2013 zijn de geregistreerde uitgiften in vrijwel alle gevallen gedaan aan bedrijven diedoor geluid, geur of vervuilingsnormen zich enkel op terreinen met een hogeremilieucategorie kunnen vestigen. Waar dit niet is gebeurd (op het bedrijventerrein-deelvan de Mercuriushaven en op Sloterdijk I) was dit ook niet meer mogelijk: de uitgiftenvonden plaats op een deel van het terrein waar milieurestricties van kracht waren. Vann uitgifte is onbekend welk bedrijf hierbij betrokken was.

Meelfabriek aan de Zaan

Mediapark, Hilversum


43/114

43

Belangrijkste afspraken Uitvoeringsstrategie 2010 2040

Reductie planaanbod bedrijventerreinen met 514 haHet resultaat van deze Uitvoeringsstrategie is dat er in de MR A in totaal voor 514 haplanaanbod bedrijventerreinen wordt geschrapt of uitgefaseerd tot na 2040. Dedeelregios met de grootste overschot ten hebben hun planvoorraad aanbedrijventerreinen teruggebracht:- Amstelland-Meerlanden met 330 ha;- Almere-Lelystad met 149 ha;- Zaanstreek-Waterland met 36 ha.Er zijn voornamelijk zachte plannen geschrapt of gefaseerd tot na 2040. In vrijwel alledeelregios zijn vraag en aanbod tot 2040 door de reductie meer in evenwichtgekomen.

Tekort gemengd plus in 2040 teruggebracht met 110 haMilieuruimte en vestigingsruimte voor de zware industrie zijn een schaars goed in deMRA. Voorafgaand aan deze Plabeka-exercitie was in de uitgangssituatie sprake vaneen tekort van 240 ha gemengd plus terrein tot 2040 (niveau planaanboduitgangssituatie: 140 ha). Als onderdeel van deze nieuwe Uitvoeringsstrategie is met name in Flevoland 110 ha extra ruimte gereserveerd voor dit type terrein. Intotaal is het aanbod gemengd plus tot 2040 nu 250 ha, waardoor het voorziene tekortis teruggelopen van 240 ha tot 135 ha fysieke ruimte in 2040.

Aanvullende planreductie 2012: 210 haIn de Uitvoeringsstrategie is berekend dat, voor de beoogde optimale balans tussenvraag en aanbod in de periode 2010-2020 nog 335 ha aan plannen voorbedrijventerreinen moet worden geschrapt of worden doorgeschoven tot na 2020. In2012 is er per deelregio genventariseerd waar de programmering tot 2020 nog verderaangescherpt kan worden. Eind 2012 is op de vierde PRES-conferentie daarop beslotenom aanvullend op de Uitvoeringsstrategie nog 210 ha bedrijventerrein te schrappenof uit te faseren tot na 2020. Deze aanscherping waaraan de deelregios zichgecommitteerd hebben is zichtbaar in tabel 3.4.

3.4 Relatie met uitvoeringsstrategie Tabel 3.4 Voorgenomen aanvullende reductie planaanbod

Uitvoeringsstrategie Resultaatredeneerlijnen

Vraag2010-2020*

Aanbod2010-2020

Match =uit te stellen na

2020

voorgenomenreductie 2010-2020

Almere-Lelystad 484 505 21 118Amstelland-Meerlanden 105 320 215 **50Amsterdam 111 206 95 42Gooi- en Vechtstreek 65 33 -32 0Haarlem-IJmond 35 28 -7 0Zaanstreek-Waterland 61 103 42 0Metropoolregio totaal 861 1.195 335 210

* Vraagraming gebaseerd op Global Gateway-scenario** Vanwege juridisch planologische redenen en ontwikkelingscontracten met derden heeft het verder faseren in de deelregio AM

op dit moment verregaande consequenties. Daarnaast betreft het deels de A4 Zone west (ACT) waar een voor de regio specieksegment wordt gerealiseerd. Inzet is wel om de voorraad aan bouwrijpe locaties af te stemmen op de vraag en op termijn derechten voor locaties die niet tot ontwikkeling worden gebracht uit de juridisch planologische voorraad te halen.

Sallandsekant, Almere


44/114

44

Figuur 3.6 Behoefteraming 2010-2040 vs. feitelijke uitgifte bedrijventerreinen 2005-2013 (MRA)

0

10

20

30

40

50

60

70

2 0 0 5

2 0 0 6

2 0 0 7

2 0 0 8

2 0 0 9

2 0 1 0

2 0 1 1

2 0 1 2

2 0 1 3

2 0 1 4

2 0 1 5

2 0 1 6

2 0 1 7

2 0 1 8

2 0 1 9

2 0 2 0

2 0 2 1

2 0 2 2

2 0 2 3

2 0 2 4

2 0 2 5

2 0 2 6

2 0 2 7

2 0 2 8

2 0 2 9

2 0 3 0

2 0 3 1

2 0 3 2

2 0 3 3

2 0 3 4

2 0 3 5

2 0 3 6

2 0 3 7

2 0 3 8

2 0 3 9

N e # o

h a

Prognose jaarlijkse uitgi:e volgens

hoogste scenario (GG)Prognose jaarlijkse uitgi:e volgensreferenBescenario TM

Feitelijke, gerealiseerde uitgi:e

Poldervlak, Almere

Sloterdijk, Amsterdam


45/114

45

Verschil tussen realisaties en vraagraming 2010-2040 steeds groterIn guur 3.6 is zichtbaar gemaakt hoe de realisaties ( = uitgiften terrein per jaar) zichverhouden tot de raming van de behoe fte naar bedrijventerreinen ten tijde van deUitvoeringsstrategie. Het in de Uitvoeringsstrategie vastgestelde Global Gatewayscenario gaat voor de periode 2010-2020 uit van een jaarlijkse uitgifte van 64 ha ne ttoper jaar in de MRA , 39 ha voor de periode 2020-2030 en 29 ha voor de periode 2030-2040. Hoewel het uitgif teniveau in 2013 iets gestegen is ten opzichte van de voorgaande jaren, blijft deze ruim onder de verwachtingen.

Aanhoudend lagere uitgiften dan voorzien in vraagraming 2010-2040Doordat het uitgifteniveau sinds 2010 ieder jaar ruim onder het verwachte niveau van64ha netto blee f groeit het verschil tussen planning en realisatie snel. In totaal is he tverschil tussen verwachte vraag en daadwerkelijke vraag naar nieuw bedrijventerreinin 4 jaar opgelopen tot 171,8 ha. Dit verschil is van belang omdat hiermee deplanvoorraad bedrijventerreinen (en met name het deel dat al bouwrijp gemaakt kan

worden) nader kan worden afgestemd op de daadwerkelijke vraag.

De geconstateerde discrepantie met de vraagraming volgens het Global Gatewayscenario geldt vooral voor Flevoland waar de meeste behoefte was voorzien. Het GlobalGateway scenario voorzag om twee redenen een grote vraag naar bedrijventerreinen inFlevoland:1. De Uitvoeringsstrategie ging nog uit van de Schaalsprong Almere, die neerkomt op

100.000 extra arbeidsplaatsen in Flevoland in de periode 2010-2030 16.2. Er is in Flevoland gerekend met een meer ruimte-extensieve invulling van de

bedrijventerreinen. Dit komt door een door trekking van de huidige verschillen inruimtegebruik tussen Flevoland en de rest van de MRA.

Monitoring planaanbod totaalDe Uitvoeringsstrategie-afspraken over reductie van he t planaanbod hebben geleid toteen totaal resterend planaanbod per medio 2010 van 1.811 ha bedrijventerreinen tot2040, zie tabel 3.5 (1e kolom). Het merendeel van dit planaanbod bedrijventerrein is in deProvincie Flevoland gelegen. Daarnaast is er een aanzienlijke planvoorraad in Amstelland-Meerlanden (358 ha 17), Amsterdam (206ha) en Zaanstreek-Waterland (158ha).

Het totaal aan plannen voor bedrijventerreinen in de MRA op 1-1-2014 (2e kolom) blijktonder het niveau van de Uitvoeringsstrategie te liggen. Het totale planaanbod komt uit

op 1.702 ha per begin 2014, 109 ha minder dan het planaanbod ten tijde van deuitvoeringsstrategie. Tussen het uitvoeren van de behoe fteraming en deze meting vande monitor is 86 ha uitgegeven. De netto planreductie is dus +/- 23 ha.

Tabel 4.3 Planvoorraad b edrijventerreinen MRA, stand 1-1-2014

Planaanbodna reductie

(US, medio 2011) (ha)

Waarvan te ontwikkelen in:Planaanbod monitor

(1-1-2014) ( ha)2014-2020

2020-2030

2030-2040

Na2040

Almere-Lelystad 977 910 373 307 176 54Amstelland-Meerlanden 358 381 238 91 52 0Amsterdam 206 178 135 43 0 0Gooi en Vechtstreek 34 20 20 0 0 0IJmond-Haarlem 78 44 34 10 0 0Zaanstreek Waterland 158 170 88 71 11 0Metropoolregio totaal 1.811 1.702 888 521 239 54

De Uitvoeringsstrategie-afspraken qua planaanbod per deelregio worden in de mees tegevallen gerespecteerd. Alleen Amstelland-Meerlanden (381 ha planvoorraad per 1-1-2014) en Zaanstreek Waterland (170 ha planvoorraad per 1-1-2014) komen duidelijkboven de in de Uitvoeringsstrategie gestelde plafonds uit.

Het verschil voor de AM-regio kan voor een groot deel worden verklaard doordat eenlocatie (Schiphol Logistics Park) niet in zijn geheel meegenomen blijkt te zijn in de in2010 uitgevoerde inventarisatie van de Uitvoeringsstrategie. Daarnaast hebben erkleinere administratieve correcties plaatsgevonden 18.

De overcapaciteit in Zaanstreek-Waterland houdt verband met de omvangrijke geplandeonttrekkingen van andere bedrijventerreinen aan de voorraad en de ruimte die nodig is

om daar gevestigde bedrijven uit te plaatsen. Er worden in de deelregio op dit moment48 ha bedrijventerrein naar andere functies getransformeerd. Het totaal areaalbedrijventerrein wordt hierdoor per saldo ook kleiner.

16) In November 2013 is door het ministerie I&M, Provincie Flevoland en Gemeente Almere onderschreven dat de schaalsprong ineen langzamer tempo zal mogen plaatsvinden.

17) In de US staat 438ha, en een aanvullende schrapactie van 80ha. Deze reductie van 80ha voor de Greenport-locaties is welbenoemd maar nog niet denitief vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie. Deze 80ha leidt tot 358 ha resterend planaanbod, enis als zodanig doorgevoerd in de planvoorraad voor de Monitor 2013.

18) Door voortschrijdend inzicht is er 5,8 ha extra planaanbod op Nieuw-Vennep Zuid, Cruquius en Lijnden Q4 bijgekomen.

46


46/114

46

Extra planreductie tot 2020De aanvullende aanscherping van de programmering voor bedrijventerreinen, zoals eind2012 overeengekomen, moet er voor zorgen dat planvoorraad uit de ontwikkelperiode2013-2020 wordt geschrapt of doorgeschoven naar een periode verder in de toekomst. 3deelregios hebben toen zich gecommitteerd aan een aanvullende fasering of reductievan plannen. In tabel 3.6 is voor deze 3 deelregios de planvooraad tot 2020 uit deUitvoeringsstrategie vergeleken met de laatste peiling van begin 2014.

Tabel 2.5 Aanvullende planreductie tot 2020 / uitfasering tot na 2020

P l a n a a n b o d u i t v o e -

r i n g s s t r a t e g i e

( 1 - 1 - 2

0 1 1 )

P l a n a a n b o d p e r 1 - 1 - 2

0 1 4

A a n v u l l e n d e r e d u c t i e z o a l s

o v e r e e n g e k o m e n

e i n d 2 0 1 2

D a a d w e r k e l i j k e r e d u c t i e

Deelgebied A B C D = A-BAlmere/Lelystad 505 373 118 132Amstelland-Meerlanden 320 238 50 82Amsterdam 206 135 42 71Totaal MRA 1031 746 210 285

In de drie deelregios is de reduc tie van planaanbod tot 2020 inmiddels zodanig dat hetruim boven de doelstelling van eind 2012 ligt (285 ha om 210 ha)

47


47/114

47

Zeehaventerreinen

4

48


48/114

48

49


49/114

49

4 Zeehaventerreinen

De zeehaventerreinen vormen een belangrijke economische schakel in de MRA . Dithoofdstuk geeft een overzicht van de relevante ontwikkeling op de terreinen in dehavens van Amsterdam, Zaandam en de IJmondhaven. In paragraaf 4.1 wordt kortingegaan op de zeehaventerreinen, hun ligging en de beleidscontext van het MasterplanNoordzeekanaalgebied. De uitgiften in 2013 op zeehaventerreinen komen in paragraaf4.2 aan de orde. Paragraaf 4.3 gaat in op het huidige planaanbod aan zeehaventerreinenin de verschillende havens, en in slotparagraaf 4.4 wordt de relatie met deUitvoeringsstrategie verder toegelicht.

4.1 Context haventerreinen

LiggingOp onderstaande kaart zijn 26 bedrijventerreinen die een relatie met de haven hebbenopgenomen. Niet al deze terreinen zijn zeehaventerreinen. Zeehaventerreinen

onderscheiden zich van reguliere bedrijventerreinen doordat zij direct aan he t vaarwaterliggen, of een direc te relatie hebben met de haven en maximaal 2,5km van de kades afliggen. Een lijst van alle zeehaventerreinen is opgenomen in de bijlage.De zeehaventerreinen liggen in het gebied dat direct grenst aan het Noordzeekanaal enlangs de Zaan. De terreinen liggen op de grondgebieden van de gemeenten Amsterdam,Zaanstad, Beverwijk en Velsen. Het 698ha grote TATA-steel terrein maakt ook deel uitvan de zeehaventerreinen

BeleidscontextDe 26 bedrijventerreinen zoals in guur 5.1 weergegeven maken deel uit van hetMasterplan Noordzeekanaalgebied (NZKG). Binnen het Masterplan werken degemeenten Amsterdam, Beverwijk, Haarlemmerliede & Spaarnwoude, Velsen, Zaanstad,

de Kamer van Koophandel, Rijkswaterstaat Noord-Holland, Zeehaven IJmuiden, TATASteel IJmuiden BV en de Provincie Noord-Holland samen om de economischeontwikkeling in het gebied te bevorderen, onder andere door werklocatieontwikkeling.Hierdoor wordt de internationale concurrentiepositie van de industrie in haven en delogistieke sector in het Noordzeekanaalgebied versterkt. Duurzaamheid en leefbaarheidzijn bij deze versterking een belangrijke randvoorwaarde.

Figuur 4.1 Overzichtskaart bedrijventerreinen in het Noordzeekanaalgebied

Bron: Masterplan Noordzeekanaalgebied

Passenger terminal, Haven IJmuiden

50


50/114

50

IJmondhaven

Zeesluizen, IJmuiden

Het Noordzeekanaalgebied biedt een aantal mogelijkheden voor uniekebedrijvigheid die niet elders kan worden gevestigd in de MRA. Dit geldt voor dehavenactiviteiten, maar ook voor industrile activiteiten uit de hogeremilieucategorien. Het gaat hierbij veelal om internationaal concurrerende bedrij-vigheid die verantwoordelijk is voor een groot deel van de export uit de regio en dus

minder afhankelijk is van lokaal economische ontwikkelingen.Anderzijds biedt het Noordzeekanaalgebied de mogelijkheid voor een uniekwoonmilieu dat de MRA als ves tigingsplaats aantrekkelijk maakt. Het bieden vaneen aantrekkelijk woonmilieu trekt hoogopgeleide werknemers aan en is daarmeeeen belangrijke factor om internationale bedrijvigheid aan te trekken.

De ruimte om aan alle wensen tegelijk te voldoen is echter beperkt, zowel in fysiekezin als qua milieuwetgeving. Dat betekent dat er keuzes voor de toekomst moetenworden gemaakt, waarbij een goede af weging moet plaatsvinden van alle belangen.Het vraagt soms ook eigen ideen en plannen opzij te zetten om gezamenlijk totoplossingen te komen. Het Rijk, provincie Noord-Holland en de gemeentenAmsterdam, Beverwijk, Haarlemmerliede & Spaarnwoude, Velsen en Zaanstad

hebben daarom gezamenlijk een ruimtelijke visie voor het geheleNoordzeekanaalgebied opgesteld. De ambitie van de Visie NZKG 2040 is om hetNoordzeekanaalgebied zo te ontwikkelen dat wonen, werken en recreren op eengezonde manier samen (blijven) gaan en dat he t de internationaleconcurrentiepositie van de Metropoolregio Amsterdam versterkt.

De volledige visie is te downloaden op de website van het MasterplanNoordzeekanaalgebied, http://www.noordzeekanaalgebied.nl

Visie Noordzeekanaalgebied 2040

51
http://www.noordzeekanaalgebied.nl/http://www.noordzeekanaalgebied.nl/


51/114

De samenwerkingspartners van het Masterplan NZKG hebben in 2013 gezamenlijk eenruimtelijke visie voor het gehele Noordzeekanaalgebied tot 2040 opgesteld. In kader oppagina 50 is de hoofdlijn van deze visie opgenomen.

4.2 Uitgifte zeehaventerreinen 2013

In 2013 zijn in het Noordzeekanaalgebied voor 9,1 ha uitgiften geregistreerd. Dit is meerdan de gerealiseerde uitgiften in 2012 (5,2 ha) en in 2011 (3,0 ha). In de langjarige reeksvanaf 2000 ligt het uitgif teniveau van 2013 echter ruim onder het gemiddelde van 26 haper jaar. Sinds 2008 is er echter nooit meer dan 20 ha haventerrein uitgegeven.

De uitgiften in 2013 bestonden uit 6,6 ha kadegebonden terrein en 2,5 hahavengerelateerd terrein. Het overgrote deel van deze uitgif ten vond plaats in de HavenAmsterdam (zie tabel 5.1). De IJmondhaven was goed voor 0,3 ha uitgif ten in 2013.

Tabel 4.1 Uitgiften zeehaventerreinen 2013

Deelregio Terrein Segment Uitgifte (netto ha)

Amsterdam Mercuriushaven (kadegebonden) kadegebonden 2,7 ha

A ms te rd am M er cur iu sh av en ( hav en ge rel at ee rd) ha ve ng er ela te er d 2 ,4 ha

Ams terdam Pe troleumhaven (k adegeb onden) kade gebo nden 1,9 ha

A ms te rd am A mer ik aha ven Z uid oo st ( ka de geb on de n) k ad eg eb on de n 1 ,7 ha

IJmond-Haarlem IJmond Haven Kadegebonden 0,2 ha

A ms te rd am We st hav en O os t ( ha ven ge re lat eer d) ha ve ng er ela te er d 0, 1 ha

I Jm on d- Ha ar le m Te rr ein (E n) Z eeh av en I Jmu id en N V K ad eg eb on de n 0 ,1 ha

TOTAAL MRA 9,1 ha

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2 0 0 0

2 0 0 1

2 0 0 2

2 0 0 3

2 0 0

2 0 0 5

2 0 0 6

2 0 0 7

2 0 0 8

2 0 0 9

2 0 1 0

2 0 1 1

2 0 1 2

2 0 1 3

G e m

. u i t g i 4

e 2 0 0

0 - 2 0

1 3

U i t g i 4 e

( n e 9 o

h a

. )

Havengerelateerd

Kadegebonden

Figuur 4.2 Uitgiften zeehaventerreinen Noordzeekanaalgebied, 2000 2013 (netto ha)

52


52/114

Terminal Vopak, Westpoort

53


53/114

4.3 (Plan)aanbod zeehaventerreinen

In de MRA is nog ruim 249 ha aan kadegebonden terrein vrij uitgeefbaar. Voor dehavengerelateerde kavels gaat het om 82,2 ha. Van het planaanbod aan kadegebondenterrein is ruim 5% (13,5 ha) in optie uitgegeven. Voor het havengerelateerde segmentgaat het om bijna 13% (10,6 ha).

Tabel 4.2 Planaanbod zeehaventerreinen per 1-1-2014

uitgeefbaartotaal in optie vrij

Amsterdamkadegebonden 175,4 13,5 161,2havengerelateerd 82,2 10,6 71,6Velsen / IJmuidenkadegebonden 44,3 0 44,3havengerelateerd 0 n.v.t. n.v.tZaandamkadegebonden 27,6 0 27,6havengerelateerd 0,0 n .v.t. n.v.tTotaal kadegebonden 247,3 13,5 233,8Totaal havengerelateerd 82,2 10,6 71,6

Het merendeel van het planaanbod in beide segmenten ligt in de Haven Amsterdam.Rond Zaandam en Velsen/IJmuiden zijn slechts kadegebonden kavels uitgeefbaar. Zie debijlagen voor een overzicht van alle zeehaventerrei

Documents

Metropoolregio Amsterdam Monitor Plakeba