N°112 - 2 TRIMESTRE 2018 - BULLETIN D’INFORMATION DE L ... 112 V3.pdf · 1965 indique que l’équilibre financier est fragilisé et qu’il est fait obligation au syndic et au

COPROPRIÉTÉN°112 - 2EME TRIMESTRE 2018 - BULLETIN D’INFORMATION DE L’ASSOCIATION NATIONALE DE LA COPROPRIÉTÉ ET DES COPROPRIÉTAIRES

Bon à savoirModèle de saisine du procureur de la

RépubliquePAGE 18

Actualité juridiqueL’autorisation d’occuper une partie commune,différenciation des lots en impayés lors de la vente, etc. PAGES 16 ET 17

Dossier :La COPROPRIÉTÉ en DIFFICULTÉUn document indispensable

ENTRÉE

L'ANCC lance en 2017 l'offre de contrat

d’Avocat syndic de copropriété

Les valeurs associatives partagées par une comptabilité vérifiée par l'ANCC

La garantie d'un compte séparé pour tous sans frais supplémentaires

L’assurance d’un syndic formé et dont

les connaissances sont mises à jour chaque

année par une formation continue obligatoire

La légitimité pour une meilleure gestion de votre patrimoine

commun

La comptabilité en copropriété 1er principe : Établir un dialogue comptable avec le syndic

2ème principe : Exiger la transparence 3ème principe : Maintenir les méthodes adoptées dans le temps

Formation possible à Paris,

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Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112 3

So

mm

air

eTribune libre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Édito - Émilie Allain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

DossierLa copropriété en difficulté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 à 15

Actualité juridique L’autorisation d’occuper une partie commune, différenciation des lots en impayés lors de la vene, etc . . 16 et 17

Bon à savoir Modèle de saisine du procureur de la République . . . . . . . . . . . . . . . 18

Le courrier des lecteurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Vie de l’association Nos revues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Nos permanences . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Formation des syndics bénévoles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22Nos délégués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Le salaire des gardiens concierges . . . . . . . . . 25

Chiffres du trimestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

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Tél. : 01 42 22 14 14www.ancc.fr

HEURES D’OUVERTURE DES BUREAUXRéception des adhérents sur

RDV uniquement- du lundi au samedi de 9h00 à 18h00

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PUBLICATION TRIMESTRIELLE ÉDITÉE PAR L’ANCC

Directeur de publication : Émilie ALLAIN

Comité de relecture : Émilie ALLAIN,Catherine DALLEU, Denis HUGOT,

R. PEIRANI

Studio & Impression : Palmine Valentewww.palmine.fr

Crédits Photos : Fotolia

ISSN 2261-9828 Dépôt légal juillet 2007

Tribune

libre

Le courtage en énergie, une solution gagnante pour

les copropriétés !

Entre les éclairages, les ascenseurs ou encore le chauffage, le gaz et l’électricité représentent 25% des charges des copropriétés. Un poste de coût non négligeable aux enjeux sensibles, un levier d’économies également. Pour assurer le bon fonctionnement de son immeuble, le syndic de la copropriété doit trouver un contrat d’énergie compétitif, répondant aux besoins du site, tout en étant en conformité avec les normes parfois changeantes. Sans compter que la mise en concurrence est obligatoire en cas de changement de fournisseur ou si le devis du prestataire dépasse un certain montant fixé par la loi. Nouvelles mesures, hausse des tarifs réglementés et de la TICGN, qualité de service… autant de problématiques qui nécessitent donc une connaissance métier particulière.

Dans ce contexte, déléguer la gestion des contrats de gaz et d’électricité à un courtier en énergie présente de nombreux avantages. C’est disposer d’une compétence devenue primordiale pour faire face à l’évolution de la réglementation. C’est aussi être assuré de mettre en place les contrats d’énergie appropriés et de pouvoir analyser la pertinence des contrats déjà en place. Un expert qui saura fournir une prestation globale, comparer toutes les offres du marché, fournir un conseil objectif et

transparent, obtenir les meilleurs tarifs, assister la copropriété ou le syndic dans le suivi des échéances pour tous les sites et assurer un suivi de proximité.

C’est exactement là que se positionne Opéra Énergie. « Les syndics et les copropriétés doivent maîtriser de nombreux sujets dont celui, complexe, du gaz et de l’électricité. A l’instar de notre mission pour tous nos clients entreprises, notre objectif est de simplifier la mission des copropriétés et des syndics. » précise Matthieu Balsamo, spécialiste du marché des gestionnaires de copropriétés chez Opéra Énergie. Opéra Énergie se charge d’obtenir des offres de différents fournisseurs et de les comparer. Cette intervention sécurise la mise en concurrence et garantit la conformité des offres de gaz et d’électricité, règlementairement et commercialement. Un consultant prend en charge les démarches administratives, de la mise en place

du contrat jusqu’à son échéance et assure un accompagnement personnalisé. Un accompagnement qui permet de gagner en temps et en fiabilité, une solution gratuite puisque Opéra Énergie est rémunérée par les fournisseurs choisis par la copropriété. « Très appréciée des copropriétés et des conseils syndicaux, notre solution est conçue pour faciliter la consultation des fournisseurs d’énergie. Nos clients bénéficient d’un accompagnement personnalisé et d’un appel d’offre clé en main, leur permettant de choisir les propositions les plus compétitives du marché. » Jean-Sébastien Degouve, PDG d’Opéra Énergie.

Leader du courtage en énergie pour les professionnels dans toute la France, Opéra Energie met à disposition des syndics et copropriétés son savoir-faire expert et propose un service de proximité, gratuit et sans engagement. Plus d’informations sur www.opera-energie.com.

Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 1124

La procédure d’alerte

La gestion d’une copropriété n’incombe pas uniquement au syndic. Ce dernier n’est que le mandataire de l’assemblée, chargé de la gestion administrative, comptable, technique et du personnel. Le conseil syndical élu par l’assemblée a pour mission d’assurer les fonctions de contrôleur du syndic dans tous ces aspects et les copropriétaires sont chargés de contrôler que les délégations ainsi mises en place, fonctionnement normalement.

Cette vérification passe par la vérification des charges.

Les copropriétaires sont aussi responsables de la mise en concurrence des fournisseurs dont le principal est le syndic. Ainsi, la mise en concurrence devrait donner lieu à la production de devis y compris des copropriétaires, devis qu’ils peuvent envoyer au syndic avant de recevoir la convocation. Cela suppose que chaque copropriétaire deux mois avant la date annuelle d’assemblée générale ordinaire, transmette au syndic des devis sur chaque fournisseur notamment sur les principaux (assurance, ménage, chauffagiste, syndic).

Durant l’année, le conseil syndical et les copropriétaires, peuvent être amenés à contrôler que la gestion courante est assurée dans de bonnes conditions, notamment : les dates de passage des contrôles des extincteurs (tous les ans), le fonctionnement de la chaufferie (carte-mère HS depuis 2 ans provoquant des surchauffes), le remplacement en temps et heure des gardiens prévus au règlement de copropriété notamment lors du départ en retraite.

Le point le plus important réside dans le contrôle de l’équilibre financier du syndicat ou de l’ASL.

En effet, dès que les impayés atteignent 25% du budget prévisionnel, l’art.29-1-A de la loi du 10 juillet 1965 indique que l’équilibre financier est fragilisé et qu’il est fait obligation au syndic et au conseil syndical de saisir le premier président du tribunal de grande instance afin de désigner un mandataire ad hoc chargé d’évaluer la situation et proposer des solutions.


Éditorial

Émilie Rosita ALLAINPrésidente de l’ANCC

Avocat à la Cour de ChambérySyndic et médiateur associatif

Dans toute société, le gage d’une bonne gestion réside dansla confiance gagnée et maintenue dans un système de

gestion collective.

La gestion d’une copropriété n’échappe pas à cette règle.

Le fer de lance d’une copropriété réside dans la mise en commun d’un immeuble et donc de sa gestion. La copropriété n’est, en effet, pas un régime choisi mais subi dans la majorité des cas. Cette organisation nécessite une gestion saine financièrement afin de garantir la participation de tous à moindres frais. Or, ce dernier point ne semble pas relever d’un objectif commun avec les syndics professionnels, plus enclin à générer des activités rémunératrices que des recherches de financements sans appels de fonds.

Ainsi, l’ouverture des prêts collectifs aux syndicats de copropriété et les subventions accordées aux syndicats en qualité de groupement de copropriétaires, sont-ils rarement abordés. C’est pourquoi, il nous semble nécessaire de préciser au-delà du contrat-type qui ne garantit rien en la matière, que la mission du syndic doit avant tout être axée sur la recherche de financement des projets de travaux.

Un compte séparé pour garantir l’affectation des financements communs

- Les prêts collectifs

Une partie de l’échec des programmes de travaux etnotamment ceux relevant des économies d’énergie résidedans la difficulté à obtenir des prêts individuels lorsque lebien n’est pas encore remboursé à la banque. Le compteséparé permet alors de maintenir une solvabilité globaledu syndicat en envisageant des prêts IN FINE ou collectifsoffrant aux copropriétaires qui ne peuvent plus emprunterune nouvelle possibilité, faisant ou pas, abstraction desdettes accumulées.

- Les fonds provenant de la vente d’une partie commune oude surélévation doivent être protégés

De même, la recherche de financement qui devrait êtreintroduite dans les contrats de syndic, suppose dans certainscas que ces fonds soient déposés sur un compte spécifiquedu syndicat produisant des intérêts et à l’abri de touteutilisation autre que celle votée en assemblée.En effet, du fait de l’absence de compte séparé, bon nombrede copropriétaires refusent la vente de parties communessans restitution immédiate des produits de celle-ci, ce quiprive le syndicat de la trésorerie nécessaire à une prise dedécision rapide et ce ne sont pas les fonds spéciaux de 5 %qui permettront d’avancer sur ce sujet, tant les montants sontfaibles face à la charge finale notamment en matière derénovation.

Un compte séparé pour garantir la mutualisation des accidents de la vie.

- Or, entretenir un bien, pour un propriétaire ou uncopropriétaire, nécessite de se projeter financièrement dansle présent de l’appel de fonds et dans le futur du retoursur investissement. Deux périodes totalement dissociées,excepté dans le cas du crédit IN FINE.

Ainsi, emprunter, suppose de garantir un revenu stable surdu moyen terme ce qui n’est plus totalement d’actualitémais surtout s’assurer que les avantages de ces travaux neseront pas rognés par une fiscalité plus lourde ou un marchédéfaillant ce qui est le cas aujourd’hui.

Ainsi des accidents de la vie peuvent modifier à la hausseles charges prévues, une perte d’emploi, un divorce, undécès, une maladie, une naissance etc.De même, la construction d’un HLM, à proximité de lacopropriété ou d’une prison, aura des incidences négativesdans la valorisation du bien rénové.

- L’avantage de la mutualisation des charges communes estde permettre d’amortir les inconvénients des accidents dela vie. Une fois votés, les travaux seront appelés, mais uncopropriétaire qui perdrait son emploi pourrait demanderun échelonnement de ses appels, le temps de retrouver unemploi.

De plus, les déductions fiscales étalées permettront deréguler les baisses de plus-values en cas de vente.

Mais, pour que tous les acteurs de la copropriété jouent lejeu de la transparence et de l’entraide imposées, encorefaut-il que la transparence financière permette le maintiende cette confiance indispensable à l’acceptation de lamutualisation des risques.

Emilie Rosita ALLAINPrésidente de l’ANCC

Avocate à la cour de ChambérySyndic et médiateur associatif

Les professions réglementées assurent le compte séparé

Cette loi ne s’impose qu’aux syndicats de copropriété mais rien n’interdit aux ASL de s‘en inspirer.

Depuis, la loi ALUR, cette saisine a été élargie aux copropriétaires. Ainsi chacun d’entre vous peut saisir seul, le procureur d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc si les conditions sont remplies. Nous vous proposons de faire désigner l’ANCCS en qualité de mandataire ad hoc et pour ce faire vous trouverez dans la section « Bon à savoir » un modèle de courrier à adapter.

Dossier


ABRÉVIATIONSIl est fait usage des

abréviations suivantes :

AG, assemblée générale,

CS, conseil syndical,

Décret de 1967,décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant

règlement d’administration publique pour

l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet

1965 fixant le statut de la copropriété des

immeubles bâtis,

Loi de 1965, loi n° 65-557 du 10 juillet

1965 fixant le statut de la copropriété

des immeubles bâtis,

LRAR, lettre recommandée avec avis de

réception,

ODJ, ordre du jour,

PC, parties communes,

PP, parties privatives,

P-V, procès-verbal,

QP de PC, quote-part de parties communes,

EDD-RCP, état descriptif de division-

règlement de copropriété,

RCP, règlement de copropriété,

SDC, syndicat de copropriétaires,

TGI, tribunal de grande instance,

TI, tribunal d’instance.

La COPROPRIÉTÉ en DIFFICULTÉ

Dossier


La copropriété est composée de 3 organes qui assurent un fonctionnement normal.Lorsque l’un au moins des organes est défaillant, la situation peut se dégrader au point de provoquer des dysfonctionnements, le développement des impayés et du contentieux.

Dans ce cas, la responsabilité est partagée entre le syndic et le conseil syndical.

La COPROPRIÉTÉ en DIFFICULTÉ

En effet, il est possible que le syndic soit lui-même lié par des contraintes extérieures qui ne lui permettent pas de gérer dans de bonnes conditions la copropriété mais c’est avant tout au conseil syndical que revient la respon-sabilité de constater cette défaillance et d’y remédier.

Jusqu’à présent, la solution était de changer de syndic.

Mais s’il est relativement facile d’effectuer ce changement dans des unités de moins de 200 lots, la désertification des assemblées dans les copropriétés de plus de 200 lots crée un véritable blocage.

Pour pallier ce blocage, la loi SRU, la loi ALUR et la loi de 2017 ont développé des outils permettant aux copropriétaires minoritaires conscients des difficultés de faire désigner un mandataire ad hoc ou un administrateur judiciaire.

C’est ainsi que la loi ALUR a permis aux copropriétaires ne réunissant pas les 15% des tantièmes de saisir le procureur et par voie de conséquence le premier président d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur, dès les premiers signes de difficulté et à titre préventif.

La saisine directe du premier président par des copropriétaires représentant 15% des copropriétaires reste toujours possible.

Cette mise sous tutelle est une protection pour les copropriétaires puisqu’elle permet l’étalement dans le temps ou l’effa-cement partiel des dettes du syndicat.

Pour simplifier la présentation des motifs qui pourraient justifier de la désignation d’un mandataire ou d’un administrateur, nous avons choisi de vous présenter cette procédure d’alerte par niveaux de difficulté rencontrée.

Trois régimes de traitement des copropriétés en difficultéfinancière se détachent :- Copropriété en pré-difficulté taux d’impayés supérieur aux seuils. (art.29-1-A, B, C de la loi du 10 juillet 1965)- Copropriété en difficulté. (art.29-1 de la loi du 10 juillet 1965)- Copropriété en difficulté majeure. (art.62-30 et suivants du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015)

Et huit cas de désignation d’un administrateur provisoire pour d’autres motifs- Absence de désignation d’un syndic depuis la création. (art.17 de la loi du 10 juillet 1965 et 46 du décret du 17 mars 1967)- Absence de syndic suite à un évènement majeur tels que : (faillite, décès, incendie, démission sans assemblée, irrégularité d’élection. (art.47 du décret du 17 mars 1967)- Nullité du mandat pour absence d’ouverture d’un compte séparé dans les 3 mois. (art.18 et 46 du décret du 17 mars 1967)- Absence de désignation du premier syndic après la construction. (art.56 du décret du 17 mars 1967)- Absence de convocation après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours. (art.8 et art.50 du décret du 17 mars 1967)


Dossier

administrateur chargé de faire : un audit et une préconisation de solutions avant d’engager la désignation d’un administrateur provisoire.

1 - PROCÉDURE DE PRÉ-DIFFICULTÉ

avec désignation d’un mandataire ad hoc. (articles 29-1 A, B et C de la loi du

10 juillet 1965)

Cette procédure a pour objectif d’éviter une aggravation de la situation :- soit par la désignation d’un consultant (mandataire ad hoc) soit d’une personne morale proposée par le demandeur (syndic, le conseil syndical, copropriétaires ou fournisseurs), choisie pour ses compétences particulières sur le sujet comme une association de défense des copropriétaires,

- soit par la désignation d’un administrateur provisoire. A – CONDITION UNIQUE :

Impayés supérieurs à 25% ou 15% du budget (+ de 200 lots)

La procédure d’alerte vise les copropriétés fragiles. Cette situation est appréciée à la date de clôture des comptes de la copropriété sur des comptes approuvés. Si les impayés atteignent 25% des sommes exigibles (ou 15% dans les copropriétés de plus de 200 lots), le

- Disparition de tout ou partie de l’immeuble (incendie, effondrement, etc.) - Opposition d’intérêts entre copro- priétaires sur la répartition des charges. (art.54 du décret du 17 mars)- Carence du syndic pour non-respect de la loi (art.18 de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 17 mars 1967) absence de garantie financière, négligences dans le recouvrement ou les travaux et contentieux.

En matière de difficultés financières, il est de la responsabilité du syndic mais aussi du conseil syndical et des copropriétaires de constater le plus tôt possible un dérapage financier.

En effet, plus tôt les situations difficiles sont prises en compte, plus facile sera leur résolution.

Diverses dispositions ont été prises au fil du temps, par la loi du 10 juillet 1965, du 21 juillet 1994, de la loi SRU du 13 décembre 2000 et dernièrement par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017. Ces dispositions conduisent à aménager un cadre spécial au redressement des syndicats, s’inspirant à la fois de la procédure de surendettement des particuliers et des règles du Code du commerce relatives aux sociétés en difficulté.Notamment, l’art.29-1-A de la loi du 10 juillet 2018 offre une option prévention avec le mandataire ad hoc qui peut être un expert non

syndic en informe le conseil syndical et saisit le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. À défaut de réaction du syndic dans le délai d’un mois, des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat peuvent également saisir le président du tribunal de grande instance (TGI). Cedernier peut également être saisi par un fournisseur d’eau ou d’électricité et par une entreprise ayant sréalisé des travaux dont les factures restent impayées DEPUIS SIX MOIS. Le créancier doit préalablement à la requête, avoir adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.La preuve de l’impayé incombe au copropriétaire, qui doit apporter la preuve que le syndicat franchit le seuil de 25% pour les moins de 200 lots et 15% pour les autres.

En revanche la preuve incombe au syndic s’il est face à la requête d’un créancier (saisine possible depuis la loi ALUR, si les factures restent impayées pendant plus de 6 mois malgré un commandement de payer, art.29-1-A de la loi du 10 juillet 1965. (TGI ord 26 oct. 2017 n°17/57066)

B - LA NOMINATION d’un mandataire ad hoc par le président

du tribunal de grande instance Depuis 2017, le juge peut désigner un mandataire ad hoc non administrateur de profession.

Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des personnes agréées. Toutefois, à titre exceptionnel, le juge peut également désigner, par décision spécialement motivée, une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard


Dossier

de la nature de l’affaire et remplissant les conditions définies par décret. Les mandataires ad hoc ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :• Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un de ses créanciers ;• S’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;• Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;• Être au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes.

Le juge fixe : • La mission du mandataire ad hoc ;• Sa rémunération (qui est fixée par l’arrêté du 8 octobre 2015) ;• La répartition des frais (entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, entre les copropriétaires ou entre les créanciers selon l’origine de la saisine).

Le mandataire ad hoc ne pourra pas, à la fin de la procédure, être désigné syndic.

C - LES MISSIONS du mandataire ad hoc

Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, le mandataire adresse un rapport présentant : L’identification de l’origine des problèmes :• analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires,• analyse de l’état de l’immeuble.

Les préconisations de solutions :• pour rétablir l’équilibre financier du syndicat,• pour assurer la sécurité de l’immeuble,• les résultats des actions éventuel- lement menées avec les parties en cause. Le syndic est tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents

nécessaires à l’accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours suivant sa nomination. Le président du tribunal de grande instance peut autoriser le mandataire ad hoc, à la demande de celui-ci, sous sa responsabilité et à ses frais, à se faire assister de tout tiers pour l’accomplissement de tâches relevant de la mission qui lui a été confiée lorsque le bon déroulement de la procédure le requiert. L’administrateur ne devrait pas pouvoir s’adjoindre l’ancien syndic, une modification de l’art.29-1 sera communiquée au ministère de la Cohésion des territoires en ce sens.En effet, si le syndic est à l’origine de la situation d’impayés comment peut-il être chargé de la rétablir ?

D - L’INSCRIPTION des questions à l’ordre du jour

de l’assemblée générale

Les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport sont inscrits, par le syndic, à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Si l’assemblée générale n’intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoquera une assemblée générale spécialement à


Dossiercet effet. Si le rapport du mandataire ad hoc préconise des mesures d’urgence, ce délai sera ramené à trois mois.

Cette procédure de pré- difficulté peut constituer un préalable à la désignation d’un administrateur provisoire.

2 – PROCÉDURE DE DIFFICULTÉ

avec désignation d’un administrateur provisoire. (article 29-1 de la loi du

10 juillet 1965)

Le but de cette procédure est de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.

Un administrateur provisoire sera désigné, et son rôle sera véritablement distinct de celui du mandataire ad hoc. Cette personne indépendante va aider la copropriété à analyser sa situation, ses difficultés et à trouver des solutions de redressement. Selon, les précisions de l’ordonnance, l’administrateur provisoire peut se substituer à l’assemblée générale, au conseil syndical et relève le syndic, qui est dessaisi immédiatement dès sa désignation.

Ces deux procédures sont donc distinctes, mais complémentaires.

A) Constat de la difficulté financière

Un administrateur provisoire du syndicat peut être désigné, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

À cette fin, le président du Tribunal de grande instance peut être saisi par :• des copropriétaires représentant ensemble 15% au moins des voix du syndicat,• le syndic,• le Procureur de la République.• le Préfet• le Maire• le président de l’EPCI (voir abréviations)

La rémunération de l’administrateur provisoire est fixée par L’ARRÊTÉ DU 8 OCTOBRE 2015.

B) Les missions de l’administrateur provisoire

Le juge désigne un administrateur provisoire soit sur une liste, soit sur proposition des copropriétaires.

Depuis la loi ALUR, il est possible de désigner une personne physique ou morale ayant une qualification particulière, cet

administrateur peut solliciter l’autorisation de s’adjoindre une telle personne. Le juge peut à tout moment modifier, prolonger ou mettre fin à la mission de l’administrateur provisoire de son propre chef ou à la demande de l’administrateur.

Il prend alors les pouvoirs de l’assemblée générale, le syndic et le conseil syndical étant écartés de la gestion.

L’administrateur provisoire doit exécuter personnellement sa mission, mais il peut éventuellement se faire assister par un tiers Cependant pour éviter que certains administrateurs ne soient tentés par souci de facilité de choisir l’ancien syndic alors que ce dernier est responsable de l’état critique de la copropriété, il serait judicieux que ce choix soit interdit par les textes.

La durée de la mission de l’administrateur provisoire est fixée par le juge, mais elle ne peut désormais être inférieure à douze mois même si certains juges confondent les deux régimes et désignent l’administrateur pour trois mois.

C) L’administrateur est chargé d’établir l’état des créances

La première mission de l’administrateur est de s’assurer de l’inventaire exhaustif des créances du syndicat. Pour ce faire, il fait publier sur le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales par les services de la Direction de l’information légale et

Une proposition de modification de l’art. 29-1-A sera transmise en ce sens au Ministère de la Cohésion des territoires


Dossieradministrative, l’ordonnance de désignation afin de permettre à tous les fournisseurs de se manifester et de déclarer les créances en cours.

Un plan d’apurement des dettes est alors établi, dont la procédure est définie par les ARTICLES 62-15 ET SUIVANTS DU DÉCRET DU 17 MARS 1967. Ce plan sera d’une durée maximale de cinq ans et comportera un échéancier de versements auprès des créanciers du syndicat.

Depuis la loi ALUR, il existe une procédure formalisée d’apurement des dettes déclarées qui peuvent faire l’objet d’un étalement dans l’attente de l’aboutissement des procédures de recouvrement. Â titre exceptionnel, un effacement partiel pour les dettes du syndicat confronté à des copropriétaires insolvables (loi du 10.7.65 : art. 29-3 à 29-7) est possible.

D) Certains actes sont soumis à l’accord du juge

Il est en ainsi : • des actes d’acquisition immobilière, ainsi que des actes de disposition,• la modification, ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’administrateur provisoire convoque et préside l’assemblée générale, contrairement au syndic qui ne la préside pas (mais qui dans le cas d’un syndicat sous forme coopératif peut être aussi le président du conseil syndical.

E) Fin de mission Conformément à L’ARTICLE 62-11 DU DÉCRET DE 1967, l’administrateur provisoire doit rendre compte par écrit de sa mission au président du tribunal de grande instance à la demande de ce dernier et au moins une fois par an.

Il dépose son rapport au greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la République, au syndic désigné, au président du conseil syndical, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut à chacun de ses membres et au procureur de la République, au représentant de l’Êtat dans le département, au maire de la commune et au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent s’ils en font la demande. Lorsqu’un pré-rapport est établi, le greffe de la juridiction en adresse copie au procureur de la République et au président du conseil syndical. Les observations des personnes auxquelles ces documents ont été adressés, doivent être formulées au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de leur réception. Elles sont transmises au greffe du tribunal de grande instance qui les communique au président de ce tribunal et à l’administrateur provisoire.

3 - PROCÉDURE DE DIFFICULTÉS GRAVES ET ADMINISTRATION

PROVISOIRE RENFORCÉE (art.29-11 de la loi du 10 juillet 1965)

Cette procédure est précisée par les articles 62-30 et suivants du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015. L’art.62-30 stipule que :

« La requête demandant le placement sous administration renforcée est accompagnée d’un dossier établi par l’auteur de la saisine mentionnée au I de l’article 29-11 de la loi du 10 juillet 1965 précisant les raisons pour lesquelles il est demandé le placement sous administration provisoire renforcée ainsi que les aides et mesures d’accom-

pagnement publiques mobilisées pour assurer la réussite de la procédure».

Une procédure spécifique est mise en place par la loi ALUR du 24 mars 2014 modifiant l’art.29-11 :

«Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge peut placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée».

Le président du tribunal de grande instance autorise alors l’administrateur à signer une convention pour une durée déterminée, au nom du syndicat avec un ou plusieurs opérateurs, afin de leur confier certaines missions concourant au redressement de la copropriété, notamment la maîtrise d’ouvrage d’un programme de travaux défini par l’administrateur et la mise au point du plan de financement.

A) LE BAIL Â RÊHABILITATION

Ce type de bail est une création de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, dite loi «Besson». Le bail à réhabilitation est un instrument destiné à permettre la réhabilitation des logements privés vacants ou partiellement occupés et dont les propriétaires ne sont pas en mesure d’assurer l’entretien ou la réhabilitation.

Il a été introduit à titre expérimental dans la loi du 10 juillet 1965.

Le bail à réhabilitation est un contrat par lequel le preneur (une association agréée, un organisme HLM, une SEM, une collectivité locale) s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur le logement du propriétaire (le bailleur) et à le


Dossierconserver en bon état en vue de le louer à usage d’habitation pendant la durée du bail.

Ce contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution.

Le bail à réhabilitation est conclu pour une durée minimale de douze années. Pendant toute la durée du bail, c’est l’organisme preneur qui assure entièrement la gestion du logement et les frais (gestion locative, entretien, charges de copropriété).

Au terme du bail le propriétaire récupère son bien.

Six mois avant la date d’expiration, il peut, s’il le souhaite, proposer aux occupants un contrat de location prenant effet à cette date.

À défaut, le preneur est tenu, au plus tard trois mois avant l’expiration du bail, d’offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.

Fiscalement, tous les travaux réalisés par le preneur qui reviennent au bailleur à la fin du contrat sont exonérés d’impôt sur le revenu, même lorsqu’il s’agit de reconstructions ou d’agrandissements.

Par ailleurs, pendant la durée du bail, la taxe foncière sur les propriétés bâties est payée par le preneur.

La région, le département et la commune peuvent exonérer totalement ou partiellement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, les logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation.

Enfin, le bail à réhabilitation peut être exonéré de taxe départementale de publicité foncière.

Pendant la durée du bail, le propriétaire ne déclare aucun revenu locatif et son bien ne fait pas partie de son patrimoine imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (ISI).

B) LE PLAN DE SAUVEGARDE

Un plan de sauvegarde est un dispositif permettant une aide de l’Êtat à destination des copropriétés en grande difficulté. Le plan de sauvegarde a été institué par la loi du 14 novembre 1996. Il vise à redonner aux habitants d’une copropriété en difficulté un cadre de vie plus adéquat, et à redresser la situation de la copropriété. La démarche peut provenir du préfet de département, ou du maire de la commune sur laquelle est situé l’immeuble en difficulté. Elle peut aussi résulter d’associations, de copropriétaires, ou encore de riverains. Le plan de sauvegarde peut régler différents types de problèmes (dysfonc-tionnements juridiques, réalisation de travaux d’urgence...).

Un projet de plan de sauvegarde est d’abord soumis à l’approbation :- du préfet,- du maire,- du président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, et - du président du conseil départemental ayant signé une convention d’attribution d’aides publiques au profit de la copropriété.

Le projet de plan ainsi que le plan définitivement approuvé sont adressés pour information, par lettre recom- mandée avec avis de réception :- au syndic, ou - à l’administrateur provisoire s’il en existe un.

Le syndic est tenu d’organiser le vote des mesures préconisées par le plan.

À ce titre, il doit :- les inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale si elle intervient dans les 6 mois suivant l’approbation du plan,ou - convoquer une assemblée générale extraordinaire si aucune assemblée n’est déjà programmée dans les 6 mois.

Le syndic doit par ailleurs remettre, sans frais, tous les documents nécessaires au plan de sauvegarde, par lettre recommandée avec avis de réception :- au préfet,- au maire,- et au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat.

Si malgré les mesures préconisées par le plan, la copropriété reste confrontée à de graves difficultés, l’état de carence peut être déclaré en justice et une procédure d’expropriation peut être engagée.

C) L’EXPROPRIATION DES PARTIES COMMUNES

(articles L. 615-6 à L. 615-8 du Code de la construction et

de l’habitation)

Cette procédure est la plus sévère. Elle doit être évitée en raison de ses lourdes conséquences, d’où l’importance de prévenir les difficultés en amont.


Dossier1) Un état de carence

La situation est telle que le syndic en fonction malgré l’absence d’impayés est dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants. Cette procédure traite des situations critiques que rencontrent certaines copropriétés.L’absence de solutions peut conduire à l’expropriation de tout ou partie de l’immeuble. 2) Saisine du tribunal de grande instance

Le président du tribunal de grande instance est saisi par : • le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale (intercommunalité) compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble,• avec accord des 2 premiers, le représentant de l’Êtat dans le département,• le syndic,• l’administrateur provisoire de la procédure des copropriétés,• des copropriétaires représentant 15% au moins des voix du syndicat,• le procureur sur saisine des copropriétaires représentant moins de 15% des tantièmes. 3) La mission de l’administrateur

Un ou plusieurs experts sont chargés de constater l’importance du déséquilibre financier du copropriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, ainsi que la nature et l’importance des travaux à mettre en œuvre. Les experts doivent réaliser leurs constats dans un délai fixé par le juge qui ne pourra excéder trois mois, renouvelable une fois. Le juge peut déclarer l’état de carence au vu des conclusions de l’expertise, après avoir entendu les parties.

Depuis le 28 mars 2009, la décision n’est plus notifiée à chaque copropriétaire.

4) La situation la plus extrême reste l’expropriation des parties communes

La réforme de la procédure de carence (articles L 615-6 à 10 CCH) permet désormais aux collectivités à l’initiative de l’expropriation de désigner un tiers en qualité d’expropriant. La définition d’une «opération de requalification des copropriétés dégradées» (procédure nouvelle définie aux articles L.741-1 et suivants CCH) permet la désignation d’une SPLA, de l’AFTRP ou d’un EPF amené notamment à réaliser des portages de lots.

En outre, la loi introduit, à titre expérimental pour une période de 10 ans à compter de sa promulgation, la possibilité d’une expropriation des seules parties communes de l’immeuble, dérogeant au principe de l’indivision forcée de l’article 6 de la loi du 10 juillet 1965.

L’expropriant conduit les travaux de rénovation des parties communes et perçoit une redevance mensuelle versée par les copropriétaires.

■ Prestations de servicesLes organismes HLM et SEM peuvent :- intervenir comme prestataire de services auprès de copropriétés faisant l’objet d’un plan de sauvegarde ou situées dans une opération de requalification de copropriétés dégradées, - intervenir en qualité d’«opérateur compétent» dans le cadre de la nouvelle procédure d’administration provisoire renforcée (art.29-11.II loi du 10 juillet 1965), sans toutefois avoir la qualité de tiers financeurs.- être syndic ou administrateurs de biens suivant des modalités fixées par leurs statuts pour les SA d’HLM et des modalités qui seront fixées par un décret à paraître pour les OPH.

À la suite de la déclaration de l’état de carence, l’expropriation peut être poursuivie au profit :• de la commune ;• de l’EPCI compétent en matière d’habitat ;• d’un organisme y ayant vocation ;• d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement visé à l’article L. 300-4 du Code de l’urbanisme ;• d’une société de construction dans laquelle l’Êtat détient la majorité du capital.


Dossier5) Les objectifs de l’expropriation

Le maire ou le président de l’intercom- munalité constitue un dossier qu’il soumet au vote de l’assemblée délibérante. Celui-ci présente le projet simplifié d’acquisition publique en vue :• soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage ;• soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné.Il comporte une évaluation sommaire de son coût, ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés répondant aux conditions précisées aux articles L. 314-1 et suivants du Code de l’urbanisme.Le dossier pourra également avoir pour objectif l’expropriation des parties communes. Cette mesure a été instaurée à titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de la promulgation de la loi. 6) La prise de l’arrêté

Le représentant de l’État dans le département, par un arrêté : • procède à la déclaration d’utilité publique du projet d’acquisition ;• déclare cessibles les immeubles ou parties d’immeubles, les parcelles ou les droits réels immobiliers concernés ;• indique la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est poursuivie l’expropriation ;• fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée, qui ne peut être inférieure à l’évaluation effectuée par le service chargé des domaines ;• détermine la date à laquelle il pourra être pris possession des immeubles ou parties d’immeubles, après paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, après consignation de l’indemnité provisionnelle. Cette date doit être postérieure d’au moins deux mois à la déclaration d’utilité publique.

7) Notification • au syndicat des copropriétaires ;• à l’administrateur provisoire ;• à l’auteur de la saisine ;• au maire de la commune ou au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ;• aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers.

A défaut de connaître l’adresse de ces personnes ou de pouvoir les identifier, la notification est réalisée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble, ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble. L’arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation de l’immeuble. 8) Conséquences

Dans le mois qui suit la prise de possession, le représentant de l’Etat dans le département est tenu de poursuivre la procédure d’expropriation dans les conditions prévues par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Les modalités de transfert de propriété des immeubles et l’indemnisation des propriétaires sont soumises aux dispositions du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.La valeur des biens est désormais appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble mentionnés dans le rapport d’expertise et, le cas échéant, du coût des travaux prescrits sur les logements. Une précision relative aux propriétaires occupants a été insérée par la loi ALUR. L’indemnité d’occupation versée à l’expropriant est assimilée à un loyer pour l’attribution des allocations de logement et y ouvre droit. Ces aides

seront versées en tiers payant à l’expropriant.

4 – AUTRES CAS DE DÉSIGNATION D’UN

ADMINISTRATEUR

Une situation financière difficile n’est pas la seule raison qui peut conduire les copropriétaires seuls ou représentant 15% des tantièmes à réclamer la désignation d’un administrateur.

A) Défaut d’ouverture de compte séparé dans les deux mois de son élection (art.18-II- alinéa 3 de la

loi de 1965)

La loi ALUR a, en 2014, modifié de façon importante la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement l’article 18. Cet article liste les missions dévolues au syndic et certaines sous peine de perdre son mandat.

En l’occurrence, elle a repris les obligations en matière de compte bancaire séparé en rajoutant cette fois-ci que « la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation». Le législateur a donc voulu étendre la sanction de la nullité du contrat, non pas à la seule obligation relative à l’ouverture du compte bancaire séparé, mais à toutes celles citées avant l’énonciation de la sanction : a) l’ouverture dans un établissement bancaire d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat ; b) le versement sans délai de toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; c) le fait que le compte bancaire


Dossier ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte ; d) le fait que les éventuels intérêts produits par le compte sont définitivement acquis au syndicat de copropriétaires.

B) Absence de syndic (art.46 et 47 du décret du 17 mars 1967)

Lorsqu’il n’y a pas eu d’élection du syndic, en application de l’art.46 du décret, un administrateur peut être nommé.Dans tous les cas, autres que celui visé à l’art. 46 du décret du 17 mars 1967, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, c’est un administrateur

provisoire qui est désigné, à la demande de tout intéressé, par voie de requête au président du tribunalDans certains cas, il sera possible d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire en référé.

C) Carence du syndic à convoquer une assemblée (art.8 du décret

du 17 mars 1967)

Si le syndicat a un syndic mais que celui-ci refuse de convoquer l’assemblée générale, l’art. 8, alinéa 3 et 50 du décret du 17 Mars 1967 permet à tout copropriétaire, après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours faite au syndic, de demander au président du tribunal statuant en matière de

référé d’habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l’assemblée générale.

D) Empêchement ou carence (art.18 de la loi du 10 juillet 1965)

Dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné en référé par tout intéressé devant le président du tribunal en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété après mise en demeure demeurée inopérante pendant plus de 8 jours, sauf s’il y a urgence.


Actualité Juridique

L’autorisation d’occuper une partie commune peut se voter à l’art.24

L’autorisation donnée à un locataire d’un local de restauration rapide d’installer une terrasse démontable sur une partie commune à titre précaire relève de l’art.24, si elle est révocable et sur une surface déterminée. (Cass.3° civ. 5 avr 2018 n°17-14.138)

Différenciation des lots en impayés lors de la vente

Lors de la vente d’un lot, le syndic doit compléter un état daté et établir ou non

l’art.20 donnant quitus au vendeur. Si le vendeur s’oppose au reversement des

sommes bloquées au titre de l’état daté, le syndic doit obligatoirement faire état

des dettes par lot et non de manière consolidée. Si le syndic n’y satisfait pas,

cette anomalie pourrait faire perdre au syndicat le droit de recouvrer les impayés

du vendeur. (C Cass 3ème civ, 22 juin 2017, n° 16-15195)

Arrêté du 25 mai 2018 portant extension d’un avenant à la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles (n° 1043)

Cet arrêté rend obligatoire, pour tous les employeurs et tous les salariés compris dans le champ d’application de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979, les dispositions de l’avenant n° 93 du 29 mai 2017 relatif à la création de la commission paritaire permanente de négociation et d’interprétation, à la convention collective nationale susvisée.


Actualité Juridique

La création d’un syndicat secondaire entraîne une modification de la répartition des charges communes

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires décide de créer un syndicat secondaire, pour l’un des bâtiments de la copropriété, cela implique que les charges communes qui étaient jusqu’alors réparties entre tous les lots doivent désormais être « spécialisées » c’est-à-dire différenciées par bâtiments. D’où la nécessité d’une modification du règlement de copropriété. À défaut, le syndicat principal continue à gérer les bâtiments relevant du syndicat secondaire. (Cass 3ème civ du 5 avril 2018, n°17-14611)

Dégât des eaux : L’absence de faute ne remet pas en cause la responsabilité d’un propriétaire

La responsabilité d’un dégât des eaux incombe forcément au propriétaire même en l’absence de faute de sa part, bien que l’origine de l’infiltration soit toujours indéterminée. (Cass, 3ème civ du jeudi 22 mars 2018, n°17-13467)

L’occupation précaire des parties communes relève de la majorité simple

L’autorisation d’occuper une partie commune peut relever de la majorité simple (article 24 de la loi de 1965) lorsqu’il s’agit d’installer une terrasse démontable à titre précaire et sur une surface déterminée. (Cass 3ème civ du jeudi 5 avril 2018, n°17-14138


Bon à savoir

M et Mme …………………………………………Adresse …………………………………………Adresse ………………………………………… Téléphone ………………………………………… Ville………………….………………….et date…………………………… Monsieur le Procureur de la république M X…………………….(lieu de l’immeuble)………………….……… Adresse ………………….………………….………………….……………Courrier AR n° …………………………………………

Objet : Procédure d’alerte des articles 29-1 A et B de la loi du 10 Juillet 1965 Adresse du syndicat

Monsieur le Procureur,

Depuis le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi ALUR), la saisine du juge en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc est également ouverte (loi du 10 7.65 : art. 29-1A/loi ALUR : art. 63) au maire de la commune où se situe la copropriété, au président de l’établissement de coopération communale (EPCI) compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble, au préfet ainsi qu’au procureur de la République.

Acetitre,j’ail’honneurdevousexposerlasituationfinancièrecritiquedusyndicatdecopropriétédu………………….etdevous demander de saisir la juridiction compétente aux fins de la désignation d’un mandataire ad hoc ou à défaut d’un administrateur judiciaire.

Lors de la clôture des comptes de l’exercice ……………… le solde de copropriétaires débiteurs atteignaient ………………. € soit ………… % plus de 15% du budget des sommes exigibles, seule condition exigée pour obtenir la désignation d’un administrateur provisoire.

Or, en vertu des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, la procédure d’alerte peut être demandée dès que les dettes atteignent 25% du budget pour les moins de 200 lots et 15% pour les plus de 200 lots.

Le conseil syndical a été informé de cette situation mais n’a rien fait à ce jour.

Le syndic n’a pas souhaité saisir le Tribunal tout en continuant à prélever alors que les dettes s’accumulent depuis 2 ans.

La situation devient insupportable pour les copropriétaires qui ne peuvent plus faire face à leurs charges et la compensation de trésorerie ce qui pourrait bien conduire à la situation du « Chêne Pointu » de Clichy sous-Bois, aujourd’hui à la charge de la Commune.

Actuellement, d’après le conseil du syndic seuls ………dossiers sont en procédure sur …………débiteurs les retards de paiement ne donnent lieu à contentieux qu’à partir de 10 000 euros, ce qui entraîne une procédure longue et coûteuse alors que la solution de relance dès le premier impayé permettrait un recouvrement rapide auprès du Tribunal d’instance à moindre frais.

Les copropriétaires ont proposé le changement de syndic à plusieurs reprises mais la taille de la copropriété et le fait que la majorité des copropriétaires envoient les pouvoirs au syndic, n’ont pas permis de résoudre la situation de manière amiable.

Un audit des comptes a été effectué par un expert-comptable à la demande des copropriétaires non membres du conseil syndical. Vous trouverez ci-joint le rapport duCabinet…….. confirmant que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis et le syndicat dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Aussi, conformément aux articles 29-1 à 29-6 de la loi du 10 juillet 1965, nous sollicitions de votre haute bienveillance, la saisine du Tribunal afin d’obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc en la personne de l’ANCC Association Nationale de la copropriété et des copropriétaires experte depuis 1980 dans la gestion des copropriétés ou à défaut d’un administrateur judiciaire.

Dans l’attente.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le Procureur, l’expression de mes sincères salutations.

M ou Mme ………………………………….….

Pièces jointes : 1. Annexe 1 État des dettes et des créances et Annexe 2 Budget prévisionnel 20172. Liste des copropriétaires débiteurs 5. Liste des copropriétaires demandeurs6. Audit comptable du Cabinet

Modèle de saisine du procureur de la République en désignation de l’ANCC sur le fondement de l’art.29-1-A, B et C de la loi du 10 juillet 1965


Le courrier des lecteurs

Lors de la dernière assemblée, le mandataire d’un copropriétaire s’est fait élire président de séance. Je conteste cette désignation puis-je faire

annuler cette assemblée à ce titre ?

La cour de cassation a déjà statué sur ce point, seul un copropriétaire peut être élu président de séance mais la réponse serait la même qu’il s’agisse du secrétariat ou d’être élu membre du conseil syndical. (cass. civ. 3e du 13.11.13, n° 12-25682)

Nous avons un parking dont les places ne sont pas suffisantes pour une attribution par lot mais certains occupent plusieurs places, comment

faire pour réglementer le stationnement en l’absence d’information dans le règlement de copropriété ?

Seule l’assemblée peut décider de l’utilisation des places et de leur attribution.

La répartition doit se faire selon des critères objectifs, par exemple, le nombre de m2 des lots, mais peut aussi être attribuée temporairement avec un roulement d’utilisation. Enfin, le stationnement en épis permet de gagner de la place et la taille des voitures peut aussi être réglementée afin que tous puissent se garer ou pas. (C appel de Paris, 23e ch. B, du 27.1.00, n° 1998/17345)

Certains copropriétaires utilisant des véhicules à deux roues peuvent demander à ce que leur partition aux charges soit réduite, et supprimé pour ceux qui acceptent de ne pas avoir de place attitrée.

Les clauses réglementant le stationnement des véhicules dans une cour commune d’immeuble ont été déclarées licites (CA Paris 23e ch. B, 11.2.99, n° 97/19476).

Un copropriétaire a divisé son lot pour en faire des studios en location de courte durée, pouvons-nous lui interdire et de manière plus générale quelle limitation pouvons-nous mettre à l’usage privatif d’un lot ?

Généralement, les règlements prévoient que l’immeuble sera occupé de façon bourgeoise ce qui suffit à empêcher les locations à courte durée, mais lorsque ce sont des commerces en rez-de-chaussée ou des locaux affectés à une profession libérale, la question est plus difficile et il est souvent plus judicieux d’utiliser le trouble de voisinage pour mettre fin à cette utilisation.

Par exemple ont été interdit : les fast-food (CA Versailles, 1re ch., 3. 4. 90, n° 9475/88), l’installation d’une clinique de jour (cass. civ. 3e, 17.6.03, n° 02-10.398), un night-club-bar américain ayant succédé à un café-bar a été jugé incompatible avec la destination de l’immeuble (cass. civ. 3e, 15.5.91, n° 89-21.827), la transformation de celliers en studios a été jugée comme étant de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble, car entraînant une « surdensité d’occupants incompatible avec son standing » (CA Aix-en-Provence, 14 .5.96, n° 91/2511).

Il importe, a précisé la Cour de cassation, que « les visiteurs soient en nombre limité et qu’ils usent bourgeoisement les parties communes empruntées, notamment sans va-et-vient excessif dans l’immeuble » (cass. civ. 3e, 21.2.95, n° 93-12.828).

Une cave pourra être transformée en annexe d’un local commercial (CA Paris 23e ch. B, 15.5.08, n° 07/13774) et, dans un immeuble d’habitation, des combles pourront être aménagés en appartement (cass. civ. 3e, 3.5.01). Même solution pour un local désigné comme « remise » (CA Paris 23e ch., 9.2.06, n° 05/07660).


VIE DE L’ASSOCIATIONNOS REVUES

N° revue Thème du dossier principal Adhérent Non adhérent

60 Le décret comptable et son arrêté 5 € 8 € 61 Un administrateur judiciaire dans la copropriété : comment ? pourquoi ? 5 € 8 € 62 Le recouvrement des impayés en copropriété 5 € 8 € 63 Les associations syndicales libres 5 € 8 € 64 La vente d’un lot de copropriété 5 € 8 € 65 Gardiens, concierges et employés d’immeuble : de la tradition au renouveau 5 € 8 € 66 Les travaux 5 € 8 € 72 Les diagnostics immobiliers 5 € 8 € 73 Les économies d’énergie dans le logement 5 € 8 € 74 Les problèmes liés aux parties communes 5 € 8 € 75 Les assurances 5 € 8 € 76 Les charges de copropriété : les différentes catégories de charges et leur mode de répartition 5 € 8 €

77 Leschargesdecopropriété:lamodificationdelarépartitiondescharges 5€ 8 € 78 Les charges de copropriété : le paiement des charges et les impayés 5 € 8 € 79 L’électricité solaire 5 € 8 € 80 L’eau 5 € 8 € 81 Le Grenelle de l’environnement et les copropriétés 5 € 8 € 82 La gestion de la copropriété en Russie 5 € 8 € 83 L’assemblée générale : la convocation 5 € 8 € 84 L’assemblée générale : le déroulement 5 € 8 € 85 L’assemblée générale : la conclusion et les archives 5 € 8 € 86 - Le traitement des dégâts des eaux en copropriété 5 € 8 € - Obligations des syndics en cas de fusions-absorptions

- Les différences entre une copropriété horizontale et une association syndicale libre (ASL)

- Réglementation en matière de changement d’usage d’un local d’habitation

87 Le locataire dans la copropriété 5 € 8 € 88 La sécurité au quotidien 5 € 8 € 89 Les toitures terrasses 5 € 8 € 90 Le conseil syndical 5 € 8 € 91 Le développement durable dans la copropriété 5 € 8 € 92 Lefinancementdestravaux 5€ 8 €

POUR COMMANDER NOS PUBLICATIONS :

Adressez votre commande à notre siège : 5, rue Firmin Gémier – 75018 Paris, ou par courriel à [email protected] Nota : à partir de 2 revues, prévoir 2,50 € de frais de port.


VIE DE L’ASSOCIATIONNOS PERMANENCES EN RÉGION

BORDEAUX

Une permanence se tient chaque 4e lundi du mois de 14h à 16h, à Athénée - Place St-Christoly - Salle Médoc - 33045 Bordeaux

LILLE

Bientôt, une ouverture de permanence sur Lille

ANNEMASSE

Bientôt, une ouverture de permanence sur Annemasse

CHAMBÉRY

Une permanence se tient chaque 3e lundi du mois de 14h à 17h, à la Maison des Associations 67 rue St-François de Sales - 73000 Chambéry

ÉPINAY-SUR-SEINE Une permanence se tient chaque 2e mardi du mois de 18h à 20h,

au 7 rue Mulot - 93800 Épinay-sur-Seine

GRENOBLE Une permanence se tient chaque 3e mardi du mois de 14h à 17h,

à la Maison des Associations 6 rue Berthe de Boissieux - 38000 Grenoble

LE MANS Une permanence se tient chaque 2e jeudi du mois de 14h à 18h,

à la Maison des Associations - rue d’Arcole - 72000 Le Mans

LYON Une permanence se tient chaque 3e mardi du mois de 18h à 20h,

à la Maison des Associations - 28 rue Denfert Rochereau - 69004 Lyon 4e

MARSEILLE Une permanence se tient chaque 1er lundi du mois de 14h à 17h,

à la Cité des Associations - 93 la Canabière - 13001 Marseille

NICE Une permanence se tient chaque 3e vendredi du mois de 14h à 17h,

à la Maison des Associations Nice - 50 bd St-Roch 06300 Nice

RENNES Une permanence se tient chaque 1er jeudi du mois de 15h à 18h,

au 6 cours des Alliés - 35000 Rennes

Les prochaines dates des permanences en région sont indiquées sur notre site Internet : www.ancc.fr

LESPRESTATIONS COMPLÉMENTAIRES NOUS ÉLARGISSONS NOS SERVICES !

Étude de dossiers Forfait 180 € TTC Sur devis si sup. à 3h Aide à l’établissement de l’ordre du jour de l’AG et de la trame de PV Forfait 180 € TTC Assistance aux assemblées générales, aux réunions du conseil syndical (selon disponibilité) Forfait 180 € TTC pour 2h Audit et mise à jour des statuts des associations syndicales libres (délai 1 mois mini) Forfait 180 € TTC Récupération des statuts à partir d’un fichier pdf Forfait 60 € TTC Participation à des formations juridiques (1) et comptables (2) Gratuit Logiciel comptable 180 € TTC Mise en place et formation sur le logiciel comptable ANCC 60 € TTC/h Aide à la clôture des comptes 180 € TTC Aide à la lecture des appels de charges (hors contentieux) / année vérifiée 180 € TTC Gestion de la comptabilité (délai de traitement des comptabilités selon disponibilité) 56 € / lot / an Audit contrat syndic 180 €/ contrat

Devis et facturation sur demande au siège de l’ANCC à adresser exclusivement à : [email protected] ou par courrier au 5, rue Firmin Gémier - 75018 PARIS

TOULOUSE Une permanence se tient chaque 1er mardi du mois de 14h à 16h,

au 3 place Guy Hersant, salle 0.1 - 31031 Toulouse


VIE DE L’ASSOCIATIONFORMATION DES SYNDICS

BÉNÉVOLES, PROFESSIONNELS ET DU PERSONNEL

RÉALISÉE PAR :- une juriste notaire de formation, - une juriste spécialisée en convention collective des gardiens concierges, - une juriste expérimentée en ASL et - une avocate.Actualisation des connaissances de la loi ALUR et de ses décrets.

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• Actualité jurisprudentielle• Assemblées générales et réunions du conseil syndical• Vérification des comptes par le conseil syndical et les copropriétaires• Répartition des charges et appels de charges• Travaux : cahier des charges, vote, suivi, réception et clôture• Responsabilité du syndicat de copropriété• Responsabilité du conseil syndical• Responsabilité des copropriétaires

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Formations gratuites* : 1er semestre 2018

Objet de la formation Date 2018 Intervenant

Lundi 2 juillet 2018 Marseille Mardi 3 juillet 2018 Toulouse Jeudi 5 juillet 2018 Rennes Lundi 9 juillet 2018 Paris La procédure d’alerte Mardi 10 juillet 2018 Epinay Vendredi 13 juillet 2018 Le Mans Lundi 16 juillet 2018 Chambéry Mardi 17 juillet 2018 à 14h Grenoble Mardi 17 juillet 2018 à 18h Lyon Lundi 23 juillet 2018 Nice Bordeaux Lundi 3 septembre 2018 Marseille Mardi 4 septembre 2018 Toulouse Jeudi 6 septembre 2018 Rennes Lundi 10 septembre 2018 Paris Le compte séparé Mardi 11 septembre 2018 Epinay Vendredi 14 septembre 2018 Le Mans Lundi 17 septembre 2018 Chambéry Mardi 18 septembre 2018 à 14h Grenoble Mardi 18 septembre 2018 à 18h Lyon Lundi 24 septembre 2018 Nice Bordeaux Lundi 1 octobre 2018 Marseille Mardi 2 octobre 2018 Toulouse Jeudi 4 octobre 2018 Rennes Lundi 8 octobre 2018 Paris Le changement de syndic Mardi 09 octobre2018 Epinay Vendredi 12 octobre 2018 Le Mans Lundi 15 octobre 2018 Chambéry Mardi 16 octobre 2018 à 14h Grenoble Mardi 16 octobre 2018 à 18h Lyon Lundi 22 octobre 2018 Nice Bordeaux Jeudi 1er novembre 2018 Rennes Lundi 5 novembre 2018 Marseille Mardi 6 novembre 2018 Toulouse Jeudi 8 novembre 2018 Le Mans L’administrateur judiciaire Lundi 12 novembre2018 Paris Mardi 13 novembre 2018 Epinay Vendredi 16 novembre 2018 Nice Lundi 19 novembre 2018 Chambéry Mardi 20 novembre 2018 à 14h Grenoble Mardi 20 novembre 2018 à 18h Lyon Lundi 26 novembre 2018 Bordeaux Lundi 3 décembre 2018 Marseille Mardi 4 décembre 2018 Toulouse Jeudi 6 décembre 2018 Rennes Comment vérifier rapidement Lundi 10 décembre 2018 Paris les documents comptables Mardi 11 décembre 2018 Epinay de la copropriété Vendredi 14 décembre 2018 Le Mans Lundi 17 décembre 2018 Chambéry Mardi 18 décembre 2018 à 14h Grenoble Mardi 18 décembre 2018 à 18h Lyon Nice

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Émilie ALLAIN 06 85 11 10 23 [email protected]

Gérard ESCLEYNE 06 90 91 91 28 [email protected]

Bruno ESTIENNE 06 74 96 57 57 [email protected]

Maïté GAMBIRASIO 06 22 56 78 82 [email protected]

Guy LATOURNERIE 06 09 32 04 96 / 03 88 64 11 41 [email protected]

Bruno Estienne

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VIE DE L’ASSOCIATIONL’ANCC EN RÉGIONS - NOS DÉLÉGUÉS

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COPROPRIÉTÉL’ANCCS propose l’ouvrage

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INFOS ÉCONOMIQUESLES SALAIRES DES GARDIENS CONCIERGES

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Salaire de la copropriété (Convention Collective Nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles)

Catégorie Base Niveaux 1 2 3 4 5 6 cœfficients 235 255 275 340 395 410 Salaire Employés 151,67 minimum

d’immeuble heures brut mensuel 1 457,00 1 477,00 1 497,00 1 517,00 1 647,00 1 707,00

conventionnel Gardiens, Salaire concierges 10 000 minimum Service U.V. brut mensuel 1 632,00 1 657,00 1 682,00 1 832,00 1 892,00 complet conventionnel

Avenant 85 du 1er oct. 2014

Autres données du salaire :Logement (avenant 92 du 17 octobre 2016) :« Le montant du salaire en nature logement évoluera à partir du pourcentage de variation de l’Indice de Révision des Loyers (IRL) sur une année, ou de tout indice qui viendrait s’y substituer. Cette révision interviendra tous les ans. Elle sera applicable dès la paie de juin 2017. La variation applicable sera celle correspondant au dernier indice connu au moment de l’établissement de la paie de janvier.RAPPEL : en 2017, les valeurs au mètre carré sont pour : la catégorie 1 : 3,090 €, la catégorie 2 : 2,439 €, la catégorie 3 : 1,801 €.À titre d’exemple : cat. 1, valeur 2017 : 3,090 €, IRL annuel au 1er trim. 2017 : 0,51 %, valeur 2017 : 3,60 €

Électricité : 0,1491 €/kWh. Astreinte de nuit : 150 €. Prime de tri sélectif : 1 € par lot principal (minimum 20 € et maximum 160 €). Plafond mensuel de sécurité sociale : 3 269 € au 1er janvier 2017.

Application des avenants d’extension 86, 88 et 92 (arrêté du 04/05/2017 paru au JO le 06/05/2017)

Tous les salaires de juin 2017 devront être calculés selon la nouvelle classification : Le salaire minimum conventionnel sera égal à : - catégorie A : 735 + (pesée du poste x 1,2777) - catégorie B : 735 + (pesée du poste x 1,4993)Le prix du kWh sera déterminé simultanément à la révision des salaires par la commission paritaire à partir de celui publié par EDF (clients résidentiels, option base 6 kVA de l’offre de marché). Ce montant sera indiqué annuellement dans l’avenant « salaires ».

COPROPRIÉTÉ


INFOS ÉCONOMIQUESCHIFFRES DU TRIMESTRE

Taux des prêts immobiliers aux particuliers Dans le champ d’application des articles L. 312-1 à L. 312-36 Prêts à Prêts à Prêts du Code de la consommation taux fixe taux variable relais Taux effectif pratiqué au 1 er trimestre 2018 par les établissements de crédit (%)

2,46 % 2,02 % 2,42%

Seuil de l’usure applicable au 2eme trimestre 2018 (%) 3,28 % 2,69 % 3,23 %

Source http://www.banque-france.fr/economie-et-statistiques/changes-et-taux/taux-dusure.html

Droits de mutation Communes Département État

Droits de mutations perçus par les notaires 1,20% 3,8 à 4,5%

2,37 % du montant du droit départemental

Source : http://www.frais-de-notaire.fr

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1e 2e 1e 2e 1e 2e

semestre semestre semestre semestre semestre semestre

Créances des 4,54 % 4,35 % 4,16 % 4,16% 3,76% particuliers

Créances des 3,99 % 3,79 % 0,65 % 0,38 % 0,71 % 0,04 % 0,04 % 0,06 %

personnes 1,01 % 1,01 % 0,90 % 0,90 % 0,89%

morales

Taux d’inflation en glissement annuel 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0,9 % 0,5 % 0 % 0,2 % 1,1 % 2,0 %

Source : http://france-inflation.com/index.php

Indice de référence des loyers 1er trimestre 2e trimestre 3e trimestre 4e trimestre Indice % sur 1 an Indice % / an Indice % / an Indice % / an

2015 125,19 0,15 125,25 0,08 125,26 0,02 125,28 -0,01 2016 125,26 0,06 125,25 0,00 125,25 0,00 125,50 1,20 2017 125,90 0,51 126,19 0,75 126,46 0,90 126,82 1,50 2018 126,50 1,05

Source : http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp



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N°112 - 2 TRIMESTRE 2018 - BULLETIN D’INFORMATION DE L ... 112 V3.pdf · 1965 indique que l’équilibre financier est fragilisé et qu’il est fait obligation au syndic et au