21
NOTE DE CURS DREPT FUNCIAR CURSUL NR. 4 Regimul juridic al terenurilor proprietate privată Dreptul de proprietate asupra terenurilor are acelaşi regim juridic, indiferent de titularul său, fiind în mod egal ocrotit de lege. Terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, se află în circuitul civil, adică ele pot fi dobândite şi înstrăinate potrivit dispoziţiilor Codului civil. Indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică. Legea instituie unele limitări ale înstrăinării şi, respectiv, dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor. Conform art. 230 alin. 1 lit. aa din legea nr. 71/2011 pe data intrării în vigoare a noului Cod civil (NCC) s-a abrogat legea nr. 247/2005 (Titlul X) privind circulaţia juridică a terenurilor, precum şi orice alte dispoziţii contrare. Reamintim că pe data intrării în 1

Note Funciar Nr. 4

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Note Funciar Nr. 4

Citation preview

Regimul juridic al terenurilor proprietate privat

NOTE DE CURS

DREPT FUNCIAR

CURSUL NR. 4Regimul juridic al terenurilor proprietate privat

Dreptul de proprietate asupra terenurilor are acelai regim juridic, indiferent de titularul su, fiind n mod egal ocrotit de lege.

Terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor, se afl n circuitul civil, adic ele pot fi dobndite i nstrinate potrivit dispoziiilor Codului civil. Indiferent c sunt situate n intravilanul sau extravilanul localitilor i indiferent de ntinderea suprafeei, terenurile pot fi nstrinate prin acte juridice ncheiate n form autentic.

Legea instituie unele limitri ale nstrinrii i, respectiv, dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor.Conform art. 230 alin. 1 lit. aa din legea nr. 71/2011 pe data intrrii n vigoare a noului Cod civil (NCC) s-a abrogat legea nr. 247/2005 (Titlul X) privind circulaia juridic a terenurilor, precum i orice alte dispoziii contrare. Reamintim c pe data intrrii n vigoare a Legii nr. 247/2005 (Titlul X) s-a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor i O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier.Circulaia juridic a terenurilor este guvernat de urmtoarele principii:

1. Toate terenurile sunt n circuitul civil.

Art. 553 din noul Cod civil (CC) prevede c bunurile obiect al proprietii private, indiferent de titular, sunt i rmn n circuitul civil, dac prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi nstrinate, pot face obiectul unei urmriri i pot fi dobndite prin orice mod prevzut de lege.

Dac n vechea reglementare se fcea distincie ntre regimul juridic al terenurilor cu vegetaie agricol i cel al terenurilor cu vegetaie forestier, din cuprinsul dispoziiilor mai sus menionate, terenurile proprietate privat, att cele cu destinaie agricol ct i cele cu destinaie forestier vor putea fi nstrinate i dobndite prin oricare din modurile prevzute de lege (art. 557 din Codul civil) i n aceleai condiii, avnd acelai regim juridic.

Categoria de terenuri la care se refer legea este una foarte larg, cuprinznd: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fr construcii, indiferent de destinaia lor sau de ntinderea acestora, singura condiie fiind aceea ca ele s fie proprietate privat.

2. Actele juridice prin care se strmut sau se constituie drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n cartea funciar trebuie ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.

Actele juridice ntre vii prin care se strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conform art. 1.244 din Codul civil (C). Textul trebuie coroborat cu prevederile art. 885 CC din materia crii funciare reglementnd efectul constitutiv al nscrierilor n cartea funciar: drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. Acesta reprezint excepia de la principiul consensualismului prevzut de art. 1.169 CC (libertatea de a contracta: prile sunt libere s ncheie orice contracte i s determine coninutul acestora, n limitele impuse de lege, de ordinea public i de bunele moravuri). Se impune a se corobora i cu prevederile art. 1.178 CC prin care se arat c contractul se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, capabile de a contracta, dac legea nu impune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil.

Subliniem c respectarea formei autentice se cere n cazul n care se strmut (de exemplu, vnzare, donaie), dar i n cazul n care se constituie (se nate pentru prima oar, spre exemplu uzufruct, servitute), prin acte juridice ntre vii, un drept real.

Forma solemn este stipulat pentru producerea efectelor actelor juridice ntre pri, alturi de formalitatea intabulrii drepturilor reale; nscrisul autentic reprezint o condiie a nscrierii dreptului real n cartea funciar, moment de care legea leag dou efecte: transferul sau constituirea dreptului ntre pri i opozabilitatea fa de teri. Spre deosebirea de vechea reglementare din legea nr. 7/1996, n care nscrierea avea efect de opozabilitate fa de teri, n prezent potrivit Codului civil, nscrierea drepturilor reale are la baz convenii ncheiate n form autentic ce produc efecte juridice nu de la momentul autentificrii, ci de la momentul nscrierii (intabulrii).

Art. 45 din Legea notarilor publici 36 din 1995 prevede c actele juridice pentru care legea prevede forma autentic ad validitatem vor fi redactate numai de notarii publici. Iar art. 64 stabilete c actele autentice notariale se ntocmesc ntr-un singur exemplar original, care se pstreaz n arhiva notarului public. Prile vor primi un duplicat de pe actul original. Duplicatul actului notarial are fora probant prevzut de lege ca i originalul actului.3. Drepturile reale se dobndesc numai prin nscrierea lor n cartea funciar.

Art. 553 din CC se coroboreaz cu prevederile art. 557 conform cruia cu excepia cazurilor anume prevzute de lege, n cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor prevzute la art. 888.

Potrivit art. 885, sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. Iar art. 888 stabilete c nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. Aceste prevederi reinstituie n sistemul nostru principiul potrivit cruia ntabularea n cartea funciar are efect constitutiv (reglementat prin fostul Decret lege nr. 115/1938).Aceste efect reprezint o excepie de la regula prevzut de art. 1.273 conform cruia drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen i ale art. 1.674 ce arat c, cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc.

Menionm c potrivit art. 56 din legea nr. 71/2011 (legea de punere n aplicare a Codului civil, LPA), dispoziiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) i art. 886 din Codul civil se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile legii nr. 7/1997, legea cadastrului i a publicitii imobiliare, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare (alin. 1). Potrivit alin. 2, pn la data prevzut la alin. (1), nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat n mod valabil, se face numai n scop de opozabilitate fa de teri.

nscrierea drepturilor reale n cartea funciar se face pe baza nscrisurilor doveditoare ale actului sau faptului care a generat acele drepturi. Potrivit art. 48 din Legea nr. 7/1996, cererea de ntabulare a unui drept real imobiliar poate fi admis numai dac nscrisul doveditor al actului juridic ndeplinete urmtoarele condiii de form: este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; identific n mod corect numele sau denumirea prilor i menioneaz codul numeric personal, numrul de identificare fiscal atribuit acestora; individualizeaz imobilul printr-un numr de carte funciar i un numr cadastral sau topografic, dup caz.

Prin excepie, drepturile reale se dobndesc fr nscriere n cartea funciar cnd provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public, precum i n alte cazuri expres prevzute de lege (art. 887 CC). Dar, titularii vor putea dispune de acele drepturi doar dup nscrierea lor n cartea funciar.

Dac n vechea reglementare proprietatea funciar dobndit prin acte ntre vii, nu putea depi 200 ha de teren agricol n echivalent arabil (legea nr. 54/1998), de familie, noua lege privind circulaia juridic a terenurilor nltur aceste limitri ale nstrinrii.

Prin imobil se nelege una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care sunt identificate printr-un numr cadastral unic (art. 876). Art. 885 din CC se preocup de drepturile reale asupra imobilelor, deci i asupra construciilor.

Potrivit art. 10 indice 1 din O.U.G. nr. 210/2008 pentru completarea legii locuinei nr. 114/1996, locuinele i unitile individuale pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Dreptul de proprietate comun, forat i perpetu asupra prilor comune ale unui imobil se valorific numai mpreun cu dreptul de proprietate exclusiv care poart asupra acestuia sau a unei pri determinate din acesta.

Dovada dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale asupra unei uniti de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate i a extrasului de carte funciar pentru informare.

4. Cetenii strini pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European.

Constituia revizuit n 2003, n art. 44 alin. 2 teza a 2-a statueaz: Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Dup aderarea Romniei la Uniunea European cetenii strini i apatrizii, domiciliai pe teritoriul statelor membre au putut dobndi proprietatea asupra terenurilor, modalitatea de dobndire fiind reglementat prin legea nr. 312/2005, i chiar nainte de aceasta, dac asemenea prevederi apar n tratatele internaionale la care Romnia este parte. De asemenea dup revizuirea Constituiei, cetenii strini i apatrizii au putut dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor i prin motenire legal.

Legea nr. 312 din 10 noiembrie 2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine are ca obiect reglementarea dobndirii dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine. Dispoziiile acestui act normativ nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi prin motenire legal.

Art. 3 din acest act normativ prevede c ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne.

Potrivit art. 4 din legea nr. 312/2005, ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia, precum i persoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European.

n baza prevederilor art. 5 alin. 1 din legea nr. 312/2005, ceteanul unui stat membru, apatrid cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European.

Dispoziiile alin. 1 nu se aplic fermierilor care desfoar activiti independente i care sunt ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, care i stabilesc reedina n Romnia sau apatrizi cu domiciliul n Romnia. Calitatea de fermier care desfoar activiti independente se dovedete cu documente emise/eliberate de autoritile competente sin statul membru sau de provenien, iar pentru apatrizii cu domiciliul n Romnia cu atestatul eliberat de ctre Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale. Pentru aceste persoane dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere se face n aceleai condiii cu cele aplicabile cetenilor romni, de la data aderrii Romniei la Uniunea European.

Potrivit prevederilor art. 6 alin. 1 din lege, ceteanul strin, apatridul i persoana juridic aparinnd statelor tere pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate.

Acordarea acestui drept se fundamenteaz pe dispoziiile Tratatului CEE. Astfel, unul dintre principiile care asigur funcionarea pieei interne este libertatea de stabilire, principiu reglementat de art. 43-48 din Tratatul CEE. Dispoziiile Tratatului au n vedere att cetenii statelor membre ale Uniunii Europene ct i societile comerciale care au sediul social n interiorul acesteia.

n conformitate cu art. 44 din Tratat, garantarea libertii de stabilire i de prestare a unei activiti implic i acordarea posibilitii achiziionrii i exploatrii terenurilor: Consiliul i Comisia i exercit atribuiile conferite de dispoziiile alineatului 1, n special prin: ... e) acordarea posibilitii achiziionrii i exploatrii terenurilor situate pe teritoriul unui stat membru de ctre un resortisant al unui alt stat membru, n msura n care nu se aduce atingere prevederilor art. 33 alin. 1 (dispoziii privind politica agricol comun). Aceste dispoziii se completeaz cu art. 57 alin. 1 din Tratat (capitolul 4 - Capitalurile i plile din Titlul III - Libera circulaie a persoanelor, serviciilor i capitalurilor), care prevede c: n cadrul dispoziiilor prezentului capitol, toate restriciile privind circulaia de capitaluri ntre statele membre i ntre statele membre i statele tere sunt interzise.

5. Vinderea terenurilor forestiere se poate face cu respectarea dreptului de preempiune. I. Potrivit art. 1.746 din CC terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor.

Domeniul de reglementare se refer la terenurile proprietate privat ce fac parte din fondul forestier i se aplic doar n materie de vnzare. Deci, prin excepie, nu se vor aplica n caz de transmitere cu titlu gratuit, e.g. donaia. Textul reglementeaz ordinea de exercitare a dreptului de preempiune: mai nti coproprietarii i apoi vecinii. Dreptul de preempiune fiind reglementat prin prevederile art. 1.730 la 1740 din Codul civil. n ce privete dreptul legal de preempiune nu este nevoie ca acesta s fie notat n cartea funciar, fiind astfel opozabil terilor prin simpla legiferare a acestora. II. De asemenea, potrivit art. 45 din Codul silvic, coproprietarii i vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, au un drept de preempiune, n ordinea prevzut la art. 1.746 din Codul civil i n condiiile prezentei legi, la cumprarea de terenuri din fondul forestier aflate n proprietate privat, la pre i n condiii egale.

Textul legal instituie un drept de preempiune la cumprarea unor terenuri forestiere i n favoarea persoanelor juridice de drept public.

Dreptul de preempiune se nate numai n cazul n care titularul dreptului de proprietate al unui astfel de teren se hotrte s-l nstrineze prin vnzare-cumprare i exist numai la pre i condiii egale.

Vnztorul are obligaia de a-i ntiina n scris pe toi preemptorii, prin executorul judectoresc sau notarul public, despre intenia de vnzare, artnd i preul cerut pentru terenul ce urmeaz a fi vndut. n cazul n care coproprietarii sau vecinii fondului, alii dect administratorul pdurilor proprietate public a statului, nu au domiciliul ori sediul cunoscut, ntiinarea ofertei de vnzare se nregistreaz la primria sau, dup caz, primriile n raza crora este situat terenul i se afieaz, n aceeai zi, la sediul primriei, prin grija secretarului consiliului local.

Titularii dreptului de preempiune trebuie s i manifeste n scris intenia de cumprare i s comunice acceptarea ofertei de vnzare sau, dup caz, s o nregistreze la sediul primriei unde aceasta a fost afiat, n termen de 30 de zile de la comunicarea ofertei de vnzare ori, dup caz, de la afiarea acesteia la sediul primriei.

n situaia n care terenul ce urmeaz a fi vndut este limitrof cu fondul forestier proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, exercitarea dreptului de preempiune al statului ori al unitilor administrativ-teritoriale n termenul prevzut la alin. 7 al art. 45 prevaleaz n raport cu dreptul de preempiune al vecinilor.

Dac n termenul artat n alin. 7 al art. 45 nici unul dintre preemptorii nu i manifest intenia de cumprare, vnzarea terenului este liber. n faa notarului public dovada ntiinrii preemptorilor se face cu copie de pe comunicrile fcute sau, dac este cazul, cu certificatul eliberat de primrie, dup expirarea termenului de 30 de zile n care trebuia manifestat intenia de cumprare.

Nerespectarea de ctre vnztor a obligaiei prevzute la alin. 6 al art. 45 sau vnzarea terenului la un pre mai mic ori n condiii mai avantajoase dect cele artate n oferta de vnzare atrage anulabilitatea vnzrii, deci nulitatea relativ.

Dispoziiile privitoare la exercitarea dreptului de preempiune se completeaz cu prevederile de drept comun. Dreptul de preempiune fiind reglementat prin prevederile art. 1.730 la 1.740 din NCC. 6. Dreptul de preempiune se poate nate prin convenia prilor pentru orice categorie de teren, fie intravilan sau extravilan, teren pentru construcii sau agricol.

Potrivit art. 1.730 CC, n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun (alin. 1). Alin. 2 prevede c dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel.

Prile pot deroga de la normele stabilite prin Codul civil numai atunci cnd este vorba de un drept de preempiune convenional.

Regimul juridic al dreptului de preempiune stabilit de lege este urmtorul:

- dreptul de preempiune poate fi definit ca un beneficiu, legal sau convenional, acordat unei persoane, denumite preemptor, de a cumpra un bun cu prioritate fa de alte persoane, la acelai pre.

- titularul dreptului de preempiune care a respins o ofert de vnzare nu i mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consider respins dac nu a fost acceptat n termen de cel mult 30 de zile, n cazul vnzrii de bunuri imobile. Termenul curge de la comunicarea ofertei de ctre preemptor.

- vnzarea bunului cu privire la care exist un drept de preempiune legal sau convenional se poate face ctre un ter numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor (spre deosebire de legea nr. 54/1998 ce vorbea de nulitate relativ).

Condiiile exercitrii dreptului de preempiune sunt:

- vnztorul este obligat s notifice de ndat preemptorului cuprinsul contractului ncheiat cu un ter. Notificarea poate fi fcut i de acesta din urm.

- aceast notificare va cuprinde numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii, precum i locul unde este situat bunul.

- preemptorul i poate exercita dreptul prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului.

Dreptul de preempiune se exercit n termen de cel mult 30 de zile. Termenul curge de la comunicarea ctre preemptor a notificrii prevzute la alin. (1).

- preempiune poate fi exercitat fie anterior, fie ulterior ncheierii vnzrii. Anterior, prin efectuarea unei notificri, iar ulterior, prin ncheierea unui contract afectat de condiia suspensiv, cnd se ateapt ndeplinirea sau nu a condiiei, reprezentat de acceptarea sau nu din partea preemptorului. Nu exist o ordine de prioritate ntre cele dou modaliti, vnztorul putnd ndeplini formalitile pentru exercitarea preemiunii, fie anterior vnzrii, fie comunicnd vnzarea sub condiie suspensiv preemptorului pentru ca acesta s-i exercite dreptul. - termenul n care va urma s se ncheie vnzarea, n cazul n care titularul dreptului de preempiune nu i manifest intenia, este un termen rezonabil care s nu afecteze interesele legitime.

Efectele exercitrii preempiunii sunt:

- prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz retroactiv. Cu toate acestea, vnztorul rspunde fa de terul de bun-credin pentru eviciunea ce rezult din exercitarea preempiunii.

- clauzele contractului ncheiat cu terul avnd drept scop s mpiedice exercitarea dreptului de preempiune nu produc efecte fa de preemptor.

Potrivit art. 1.736 atunci cnd n contractul ncheiat cu terul s-au acordat termene de plat a preului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.

- art. 1.737 prevede c dreptul convenional de preempiune n legtur cu un imobil se noteaz n cartea funciar (alin. 1).

Dac o asemenea notare a fost fcut, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumprat sub condiie suspensiv s i poat nscrie dreptul n cartea funciar, n temeiul contractului de vnzare ncheiat cu proprietarul. nscrierea se face sub condiia suspensiv ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus nscrierea, preemptorul s nu notifice biroului de carte funciar dovada consemnrii preului la dispoziia vnztorului.

Notificarea fcut n termen biroului de carte funciar nlocuiete comunicarea prevzut la art. 1.732 alin. (3) i are aceleai efecte. n temeiul acestei notificri, preemptorul poate cere radierea din cartea funciar a dreptului terului i nscrierea dreptului su.

Dac preemptorul nu a fcut notificarea n termen, dreptul de preempiune se stinge i se radiaz din oficiu din cartea funciar.

- dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda: dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda (art. 1.739). Adic dac se instituie n privina soilor, i doar unul decedeaz, aceasta nseamn c dreptul continu s existe i se exercit n totalitate de ctre soul supravieuitor.

- dreptul convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepia situaiei n care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulat un termen mai lung (art. 1.740).

- rezult c vnzarea nu poate fi fcut dect sub condiie suspensiv, iar o vnzare pur i simpl, neafectat de aceast modalitate nu va fi valabil. Atunci cnd exist un drept de preempiune, stipularea condiiei suspensive, ca modalitate, reprezint o condiie de validitate a contractului de vnzare. Nerespectarea va atrage nulitatea relativ, avnd n vedere interesul personal afectat.

- legea mai reglementeaz situaia concursului ntre mai muli preemptori i situaia pluralitii de bunuri vndute (art. 1.734, respectiv 1.735 NCC).

PAGE 13