PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA TANAH KAS DESA DENGAN

SISTEM LELANG DI DESA PABELAN KECAMATAN KARTASURA

KABUPATEN SUKOHARJO

Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Tugas-tugas dan Syarat-syarat

Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Oleh:

INTAN KHOTAMA AULIYA AKHIRU

C100130292

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2017

ii

HALAMAN PERSETUJUAN

Skripsi Ini Disetujui untuk Dipertahankan di Hadapan

Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pembimbing

(Darsono, S.H., M.Hum)

iii

HALAMAN PENGESAHAN

PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA TANAH KAS DESA DENGAN

SISTEM LELANG DI DESA PABELAN KECAMATAN KARTASURA

KABUPATEN SUKOHARJO

Yang ditulis oleh:

Intan Khotama Auliya Akhiru

C100130292

Telah dipertahankan di depan Dewan Penguji

Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pada hari Sabtu, 4 November 2017

dan dinyatakan telah memenuhi syarat

Dewan Penguji:

1. Darsono, S.H., M.Hum. ( )

(Ketua Dewan Penguji)

2. Inayah, S.H., M.H. ( )

(Anggota I Dewan Penguji)

3. Septarina Budiwati, S.H., M.H., C.N. ( )

(Anggota II Dewan Penguji)

Mengetahui

Dekan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

(Prof. Dr. H. Khudzaifah Dimyati, S.H., M.Hum)

iv

PERNYATAAN ORIGINALITAS

Yang bertandatangan di bawah ini:

Nama : Intan Khotama Auliya Akhiru

NIM : C100130292

Alamat : Kampung Baru 3/7, Pabelan, Kartasura, Sukoharjo

Dengan ini menyatakan bahwa:

1. Karya tulis saya, skripsi ini adalah asli dan belum pernah diajukan untuk

memperoleh gelar akademik baik di Universitas Muhammadiyah Surakarta

maupun di perguruan tinggi lain.

2. Karya tulis ini adalah murni gagasan, rumusan, dan penelitian saya sendiri,

tanpa bantuan pihak lain, kecuali arahan dari Dosen Pembimbing skripsi.

3. Dalam karya tulis ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah ditulis atau

dipublikasikan oleh orang lain, kecuali secara tertulis dengan dicantumkan

sebagai acuan dalam masalah dengan disebutkan nama pengarang dan judul

buku aslinya dan dicantumkan dalam daftar pustaka.

4. Pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya dan apabila di kemudian hari

terdapat penyimpangan dan ketidakbenaran dalam pernyataan ini, maka saya

bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan gelar akademik yang

telah saya peroleh karena karya tulis ini, serta sanksi lainnya sesuai dengan

norma yang berlaku di perguruan tinggi.

Surakarta, 1 November 2017

Yang Membuat Pernyataan

Intan Khotama Auliya Akhiru

C100130292

v

MOTTO

Tunjukkanlah kami jalan yang lurus (yaitu) jalan orang-orang yang telah Engkau

anugerahkan nikmat kepada mereka, bukan (jalan) mereka yang dimurkai

dan bukan (pula jalan) mereka yang sesaat.

(Q.S. Al-Fatihah : 6-7)

“..jangan pernah mencintai seseorang yang tidak mencintai Allah.

Jika Allah saja ia tinggalkan apalagi dirimu..”

(Imam Syafi’i)

Barang siapa berjalan untuk menuntut ilmu, maka Allah akan

memudahkan jalan baginya menuju Surga.

(HR. Bukhari Muslim)

vi

PERSEMBAHAN

Skripsi ini, penulis persembahan kepada:

1. Allah SWT yang Maha Pengasih dan

Maha Penyayang yang telah

memberikan rahmat dan hidayah-

Nya.

2. Bapak dan Ibu tercinta, Bapak

Suharso dan Ibu Sri Sugiyarti segala

dukungan, perhatian, kasih sayang,

semangat, serta do’a yang telah

diberikan selama ini, sehingga skripsi

ini dapat terselesaikan dengan baik

dan lancar.

3. Kakak-kakakku Mbak Liya, Mas

Adin, Mbak Nana, Mas Angga, Mas

Andi dan Adekku Sulton tersayang

yang telah memberikan semangat,

do’a dan motivasi.

4. Sahabat-sahabat dan teman-temanku

yang selalu mendukung.

vii

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb.

Alhamdulillah puji syukur penulis panjatkan kepada ALLAH SWT karena

atas berkat Rahmat dan Hidayah-Nya, sehingga penulis mampu untuk

menyelesaikan skripsi ini dengan judul “PELAKSANAAN PERJANJIAN

SEWA TANAH KAS DESA DENGAN SISTEM LELANG DI DESA

PABELAN KECAMATAN KARTASURA KABUPATEN SUKOHARJO”.

Penulisan skripsi ini disusun dan diajukan untuk melengkapi persyaratan

guna menyelesaikan pendidikan di program strata satu dan untuk meraih gelar

sarjana dalam bidang Ilmu Hukum di Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Surakarta. Sholawat dan salam tidak lupa penulis ucapkan

kepada junjungan Nabi Agung Muhammad SAW beserta keluarga dan

pengikutnya.

Penulis menyadari hasil dari skripsi ini masih terdapat kekurangan dan

kelemahan baik dalam teknik penyusunan atau penulisan maupun dalam

penyajiannya. Proses penyelesaian penyusunan skripsi ini membutuhkan bantuan

berbagai pihak yang berupa bimbingan, motivasi, materi, kritik, saran serta do’a.

Oleh karena itu, penulis menyampaikan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya

kepada:

1. Bapak Prof. Dr. H. Khudzaifah Dimyati, S.H., M.Hum, selaku Dekan Fakultas

Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta, sekaligus sebagai pemimpin

yang tegas, penuh dedikasi tinggi, dan disiplin, sehingga mampu

menginspirasi penulis dalam penyusunan skripsi ini.

viii

2. Bapak Darsono S.H,. M.Hum, selaku Pembimbing yang dengan kesabaran dan

waktu yang diberikan di tengah kesibukan telah memberikan bimbingan,

arahan, saran, dan motivasi dalam menyusun skripsi ini.

3. Segenap Dosen Pengajar di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Surakarta, yang telah memberikan ilmu yang bermanfaat bagi penulis,

sehingga berkat ilmu yang diperoleh penulis mampu untuk menyelesaikan

skripsi ini dengan baik.

4. Segenap Karyawan Tata Usaha Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Surakarta, yang telah memberikan kemudahan bagi penulis selama menempuh

proses belajar di Fakultas Hukum, terutama dalam hal administrasi.

5. Kedua orang tuaku, Bapak Suharso dan Ibu Sri Sugiyarti, terimakasih atas

segala kasih sayangnya, do’a, nasihat, dukungan baik berupa moril maupun

materil bagi penulis.

6. Kakak-kakakku Mbak Liya, Mas Adin, Mbak Nana, Mas Angga, Mas Andi

dan Adekku Sulton tercinta terimakasih atas segala kasih sayangnya, nasihat,

dukungan baik berupa moril maupun materil bagi penulis.

7. Sahabat-sahabatku Galuh Kharisma Putri, Yashinta Ken Leila Ori yang

senantiasa memberikan dukungan dan semangat bagi penulis.

8. Sahabat-sahabatku BEO (Qodarul Laila, Puput Dwirukmana, Nadya

Shovwatush, Yesika Kurnianingtyas, Reyzza Claudya, Achmad Caesar,

Debby Anggi) terima kasih telah setia dan sabar menemaniku dari awal

semester sampai akhir semester yang setia dengan keluh kesahku dan

bahagiaku selama ini, 4tahun bisa dijadikan buku buat dongengin cucu kita

nanti haha, aku beruntung punya kalian. Mari sukses bersama!

ix

9. Dyah Ayu Sekar Asri , Rizky Febri Dewanti, sahabat satu Pembimbing yang

selalu bersama-sama menghadapi kesulitan, konsultasi, dan cerita-cerita seru.

10. Teman-temanku Fajar Dwi Cahyo, Herdin Rahmat, Eliga Candra, Aditya Dio,

Angga Praditya, Dewi Yuli, Kevin Fabiano, sahabatku yang selalu

memberikan semangat dan keluh kesah.

11. Teman-teman Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta

Angkatan Tahun 2013 terimakasih kita bertemu untuk menuntut ilmu semoga

kita suskes bersama.

Penulis berharap dengan disusunnya skripsi ini bisa memberikan

sumbangsih terhadap proses akademis di Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Surakarta dan khususnya bagi penulis untuk mampu dijadikan

motivasi untuk berkembang menjadi lebih baik lagi. Penulis ucapkan terimakasih

untuk semua pihak atas dukungan sehingga skripsi ini dapat selesai dengan baik.

Wassalamu’alaikum. Wr. Wb.

Surakarta, 1 November 2017

Penulis

(Intan Khotama Auliya Akhiru)

x

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ........................................................................................ i

HALAMAN PERSETUJUAN ........................................................................ ii

HALAMAN PENGESAHAN ......................................................................... iii

HALAMAN PERNYATAAN ........................................................................ iv

HALAMAN MOTTO ..................................................................................... v

HALAMAN PERSEMBAHAN ..................................................................... vi

KATA PENGANTAR .................................................................................... vii

DAFTAR ISI ................................................................................................... x

DAFTAR GAMBAR ...................................................................................... xii

ABSTRAK ...................................................................................................... xiii

ABSTRACT ...................................................................................................... xiv

BAB I PENDAHULUAN ...................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah ...................................................... 1

B. Rumusan Masalah ................................................................. 4

C. Pembatasan Masalah ............................................................ 5

D. Tujuan Penelitian ................................................................. 5

E. Manfaat Penelitian ............................................................... 6

F. Kerangka Pemikiran ............................................................ 7

G. Metode Penelitian ................................................................ 9

H. Sistematika Penulisan .......................................................... 11

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ............................................................. 13

A. Tinjauan Umum tentang Lelang ......................................... 13

1. Pengertian Lelang ........................................................ 13

2. Proses Sistem Lelang ................................................... 14

B. Tinjauan Umum tentang Perjanjian Sewa Menyewa .......... 15

1. Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa ......................... 15

2. Syarat dan Asas dalam Perjanjian Sewa-Menyewa ..... 18

3. Hak dan Kewajiban dalam Perjanjian Sewa-

Menyewa....................................................................... 22

4. Subjek dan Objek dalam Perjanjian ............................. 24

C. Tinjauan Umum tentang Tanah Kas Desa .......................... 25

1. Pengertian Desa ........................................................... 25

2. Pengertian Pemerintah Desa ........................................ 26

3. Aset Desa ..................................................................... 28

4. Tanah Kas Desa ........................................................... 29

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .......................... 32

A. Praktek Penyewaan Tanah Kas Desa Menurut UU di Desa

Pabelan Kecamatan Kartasura Kabupaten Sukoharjo ........ 32

1. Sewa Tanah Kas Desa Melalui Lelang ........................ 32

xi

2. Tahapan Lelang Tanah Kas Desa ................................ 36

3. Problem Sewa Tanah Kas Desa dan Akibat

Hukumnya .................................................................... 48

4. Perjanjian Sewa-Menyewa .......................................... 53

5. Hak dan Kewajiban dalam Perjanjian Sewa Menyewa 55

6. Penyewaan Tanah Kas Desa Menurut Undang-

Undang ......................................................................... 57

B. Tanggung Jawab Penyewa Apabila Terjadi Wanprestasi ... 59

BAB IV PENUTUP .................................................................................. 62

A. Kesimpulan .......................................................................... 62

B. Saran .................................................................................... 63

C. Penutup ............................................................................... 63

DAFTAR PUSTAKA

xii

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 1.1. Kerangka Pemikiran ................................................................... 7

xiii

PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA TANAH KAS DESA DENGAN

SISTEM LELANG DI DESA PABELAN KECAMATAN KARTASURA

KABUPATEN SUKOHARJO

Intan Khotama Auliya Akhiru

C100130292

Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

2017

Email: ikauliya@gmail.com

ABSTRAK

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui praktek penyewaan tanah kas desa

menurut undang-undang di Desa Pabelan Kecamatan Kartasura Kabupaten

Sukoharjo dan tanggung jawab penyewa apabila terjadi wanprestasi. Metode

penelitian menggunakan metode pendekatan normatif bersifat deskriptif. Sumber

data terdiri dari data primer yakni wawancara dan data sekunder yakni data

hukum primer, sekunder dan tersier. Metode pengumpulan data melalui studi

kepustakaan dan wawancara, kemudian data dianalisis secara kualitatif. Hasil

penelitian menunjukkan bahwa praktek penyewaan tanah kas desa di Desa

Pabelan Kecamatan Kartasura Kabupaten Sukoharjo sudah sesuai dengan

Undang-undang Hukum Perdata Pasal 1320 dimana sarat sahnya dalam perjanjian

yaitu sepakat untuk mengikat diri berupa perjanjian lisan yang telah dibuat oleh

para pelaku dengan surat keputusan ditetapkan oleh kepala desa yang diterbitkan

setelah mendapatkan persetujuan BPD dan mendapat ijin tertulis dari Bupati dan

Gubernur. Akibat hukum bila terjadi wanprestasi adalah penyewa dibebani biaya

ganti rugi berupa uang yang akan digunakan untuk membeli tanah lain yang lebih

baik dan berlokasi di desa setempat. Berdasarkan fakta, penulis mendapatkan

suatu sistem sewa-menyewa yang unik dimana sewa-menyewa tanah kas desa

dilakukan dengan sistem lelang. Sistem tersebut diperbolehkan oleh undang-

undang sehingga tidak melanggar ketentuan yang berlaku di Indonesia.

Kata kunci: perjanjian sewa-menyewa, tanah kas desa, sistem lelang

xiv

ABSTRACT

This study aims to find out the practice of leasing the village cash land according

to the law in Desa Village, Kecamatan Kartasura, Kabupaten Sukoharjo and

responsible the tenant's law in case of default. The research method using

normative approach method is descriptive. Sources of data consists of primary

data ie interviews and secondary data namely primary, secondary and tertiary

legal data. Methods of data collection through literature study and interview, then

the data were analyzed qualitatively. The results showed that the practice of

renting the village cash land in Desa Pabelan Kecamatan Kartasura Kabupaten

Sukoharjo is in accordance with the Civil Law Act 1320 which is full of validity

in the agreement that is agreed to bind themselves in the oral agreement that has

been made by the perpetrators with a decree set by the village head who was

issued after obtaining BPD approval and obtained written permission from the

Bupati and the Governor. The legal consequences in the event of default are

tenants charged with compensation in the form of money that will be used to

purchase another better land located in the local village. Based on the facts, the

authors get a unique lease system where the rent of village cash land is done by

auction system. The system is permitted by law so as not to violate the applicable

provisions in Indonesia.

Keywords: lease agreement, village cash land, auction system