Pengertian Umum Penilaian

Penilaian:Terjemahan dari kata Appraisal/Valuation.

Suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang penilai/appraiser dalammemberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomissuatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan analisisterhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakanmetode penilaian tertentu serta mengacu kepada prinsip-prinsip penilaianyang berlaku.

Penilai:

Perorangan yang telah lulus Ujian Sertifikasi Penilai serta memiliki lisensidari Menteri Keuangan untuk menjalankan kegiatan penilaian.

Penilai memerlukan multi disiplin ilmu, artinya seorang penilai harusmempunyai pengetahuan tentang bermacam-macam disiplin ilmu.

Contoh:

Seorang Penilai Properti (Tanah dan Bangunan) harus memahami tentang:

Hukum Pertanahan Hukum Pranata Bangunan Teknologi Bangunan

Konstruksi Bangunan Perancangan Arsitektur Perencanaan dan Perancangan Kota Bahan Bangunan

Ekonomi Bangunan Manajemen Keuangan Manajemen Properti Manajemen Pemasaran

Dalam penilaian, hasil penilaian dinyatakan dengan menggunakan istilah “Nilai”.

Dalam penilaian, Nilai (Value) tidak selalu sama dengan Harga (Price) dan Biaya (Cost).

Pengertiannya:

Nilai adalah hasil guna dari suatu properti yang dinyatakan dalam suatu mata uang yangdiperoleh melalui proses penilaian pada tanggal tertentu.

Harga adalah sejumlah uang yang disepakati oleh penjual dan pembeli di pasar.

Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam melakukan pengadaan ataupembangunan suatu properti.

Tidak semua benda memiliki Nilai. Ada beberapa persyaratan agar suatu benda dapat memiliki Nilai, yaitu:

Memiliki daya guna Ketersediaan terbatas Pemilikannya dapat dipindahkan

Contoh:

Tanah berguna bagi manusia, ketersediaan tanah terbatas, untuk dapat mendayagunakan harus membayar, maka tanah memiliki nilai ekonomis.

Namun bila tanah itu merupakan jalur hijau, maka tanah tidak dapat didayagunakan, jadi tanah dikatakan tidak memiliki nilai.

Dengan demikian faktor-faktor apa saja yang berpengaruh pada nilai suatu Properti baik internal maupun eksternal?

Faktor-faktor yang berpengaruh pada nilai:

Faktor fisik, alam dan lingkungan. Faktor sosial, yang mencakup populasi penduduk, perubahan

kepadatan, distribusi geografis kelompok ras masyarakat,perkembangan pendidikan dan aktifitas sosial.

Faktor politik dan kebijaksanaan Pemerintah, yang mencakupperuntukan, rencana tata kota, peraturan dan pembatasan pendirianbangunan, kredit pemilikan properti.

Faktor ekonomi, ekonomi mikro dan makro, perubahan gaji,perluasan sektor industri, perubahan suku bunga.

Prinsip-prinsip dan dasar penilaian

Principle of Highest and Best Use(Prinsip penggunaan yang terbaik dan tertinggi)

Principle of Supply and Demand(Prinsip persediaan dan permintaan)

Principle of Substitution(Prinsip pengganti)

Principle of Anticipation(Prinsip keuntungan yang diharapkan properti)

Principle of Change(Prinsip adanya perubahan-perubahan)

Principle of Conformity(Prinsip kesesuaian)

Principle of Competition(Prinsip persaingan)

Principle of Increasing and Decreasing Return(Prinsip penambahan dan pengurangan pendapatan)

Principle of Consistent Use(Prinsip penggunaan yang tepat)

Dalam penilaian dikenal beberapa macam nilai antara lain:

Nilai Pasar Nilai Likuidasi Nilai Asuransi Nilai Pengganti Baru

Definisi dari macam-macam nilai ini harus sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia2002.

Nilai Pasar didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yangdapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeliyang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebasikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masingmengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.

Nilai Likuidasi didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualansuatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangkawaktu pemasaran.

Ilustrasi dari Nilai Pasar sebagai berikut:

High Price No Buyer Unable to sell

Right Price Only one buyer, few interested prospects 60 – 90 days to sell

Low Price Some prospective buyers and prospects 15 – 59 days to sell

Cheap Price Heaps of buyers and prospects Sells immediately

Right price Nilai Pasar

Low Price Nilai Likuidasi

Proses Penilaian

Proses penilaian terdiri dari lima langkah dasar yaitu:

1. Memperjelas Tugas Penilaian.

2. Mengumpulkan dan menganalisa data.

3. Penggunaan 3 (tiga) metode/pendekatan.

4. Rekonsiliasi ketiga pendekatan dan menentukan estimasi Nilai.

5. Membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian.

Memperjelas Tugas Penilaian meliputi:

Identifikasi properti.

Kepemilikan properti yang dinilai.

Tujuan dan tanggal penilaian.

Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi.

Tujuan Penilaian

Jenis Nilai Metode Penilaian

Tujuan penilaian: Data Tersedia

Penjualan atau pembelian

Jenis Nilai Menentukan Pendekatan Penilaian:Pendekatan Data Pasar(Market Data Approach)Pendekatan Kalkulasi Biaya

Nilai Pasar (Cost Approach)Pendekatan Pendapatan(Income Approach)

Data yang diperlukan sebelum ke lokasi

Sertifikat Tanah Sertifikat Hak Guna Bangunan (dicek masa berlaku sertifikat) Bila sertifikat lebih dari satu (dicek apakah tanah berdampingan) Hubungan pemilik dengan calon debitur (bila untuk tujuan jaminan)

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Tahun dibangun. Luas dibangun. Bila direnovasi/IMB sesudah renovasi.

Peruntukan Tanah (bila diperlukan). Gambar-gambar bangunan. Foto copy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir. Gambar situasi bangunan (lay out) terutama untuk pabrik.

Data yang harus dikumpulkan saat tinjauan ke lokasi:

Catatan letak tanah yang dapat dengan jelas dipahami oleh pembaca laporan

Bentuk tanah

Kontour tanah (bila tanah kosong)

Letak tanah sebagai tusuk sate atau tidak, tanah sudut

Batas tanah yang dinilai

Cek ukuran tanah bila secara fisik meragukan (minimal cek panjang dan lebar)

Pengambilan gambar atau foto properti dan foto data pembanding

Informasi lainnya yang diperlukan

Akses jalan menuju lokasi

Lingkungan disekitarnya

Komplek perumahan/perkantoran/kawasan industri yang telah berkembang dengan baik

Kondisi pasar setempat (baik atau buruk)

Periksa rencana kota atas daerah sekitarnya

Kelebihan dan kekurangan properti yang dinilai

Metode Pendekatan Data Pasar(Market Data Approach/Direct Market Comparison Method)

Membandingkan langsung antara properti yang dinilai dengan data properti yang sejenisyang sebanding (data dapat data penjualan atau data penawaran)

Nilai Indikasi = Harga Jual/Penawaran +/(-) Penyesuaian

Langkah-langkah yang diperlukan1. Pengumpulan data

Data dicatat, sumber data2. Analisa data

Data transaksi bagaimana? Tanpa paksaan! Data harus ada kesamaan denganyang dinilai

3. PenyesuaianData disesuaikan dengan properti yang dinilai. Penyesuaian, misalnya waktu,lokasi, sifat fisik

Teknik Penyesuaian

Penilaian dengan Metode Perbandingan Data Pasar (Market DataApproach), diperlukan penyesuaian dari data yang dijadikan pembandinguntuk menilai.

Penyesuaian data penting untuk dapat menghasilkan hasil penilaian yangakurat dan dapat dipercaya. Dari data pembanding yang diperolehdilapangan, jarang sekali diperoleh data yang sama dengan properti yangdinilai. Data pembanding biasanya diperoleh dengan kondisi yang berbedadari properti yang dinilai.

Penyesuaian Data Pembanding

Yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut:

Waktu transaksi dari data yang digunakan untuk menilai Kualitas dari properti data pembanding Luas tanah dan luas bangunan data yang diperoleh Spesifikasi properti data pembanding Lokasi data pembanding Lingkungan data pembanding Perlengkapan properti pembanding Kondisi data yang diperoleh, data transaksi atau data

penawaran Kondisi transaksi yang terjadi

Ada 3 (tiga) macam metode yang dikenal untuk melakukan penyesuaian, yaitu:

Metode tambah kurang (Pluses and Minuses Method)

Metode jumlah rupiah (Rupiah Ammount Method)

Metode Persentasi (Percentage Method)

Catatan:

Dari data yang diperoleh, bobot/pembebanan yang lebih besar dilakukan bagipembanding yang mempunyai perbedaan yang paling sedikit dengan propertiyang dinilai

Kesimpulan Nilai

Nilai indikasi dari beberapa data pembanding dicari korelasinya hingga diperoleh Nilai dengan metode Perbandingan Data Pasar.

Pendekatan Biaya(Cost Approach)

Menggunakan Pendekatan Biaya, Nilai Properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong dan nilai tanah diperoleh dari data pasar. Nilai bangunan dihitung dengan pendekatan biaya

Nilai Properti = Nilai Tanah + (R. Cost New – Depresiasi)

Langkah-langkah yang diperlukan:1.Dari Metode Perbandingan Data Pasar dicari nilai tanah (tanah dianggap tanah kosong).

2.Hitung biaya pembuatan baru (R. Cost New) bangunan dan sarana pelengkap lainnya.

3.Hitung depresiasi bangunan terdiri dari:

Kerusakan fisik (Physical Deterioration)

Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)

Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence)

4.Nilai Pasar Bangunan = Biaya Pembuatan Baru – Penyusutan

5.Nilai Pasar (Tanah) + Nilai Pasar (Bangunan) = Nilai Pasar Properti

Penyusutan/Depresiasi

Penyusutan/Depresiasi didefinisikan sebagi Pengurangan Nilai dari Nilai Pembuatan Baru

Pengurangan Nilai dapat dari pemakaian, kerusakan, atau keadaan yang kurang baik. Mungkin jugafaktor luar yang menyebabkan pengurangan nilai.

Penyusutan adalah jumlah penyusutan dari waktu membangun sampai saat penilaian

Penyusutan meliputi:1.Kerusakan Fisik (Physical Deterioration)

Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Pertimbangan disesuaikan denganumur kondisi fisik yang ada.

2.Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)Perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model,bentuk, dan umur

3.Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence)Faktor-faktor luar yang mempengaruhi seperti: Perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah,dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan lain-lain.

Dengan kata lain Kerusakan Fisik dan Kemunduran Fungsional adalah kerugian karena faktor-faktorinternal yang terjadi atas properti yang dinilai. Sedangkan Kemunduran Ekonomis adalah kerugiankarena faktor-faktor eksternal yang terjadi atas Properti yang dinilai.

Menghitung Kerusakan Fisik

Langkah untuk menentukan kerusakan fisik: Tentukan terlebih dahulu umur/masa manfaat bangunan Tentukan umur efektif bangunan (effective age) berdasarkan kondisi

bangunan.

Kondisi bangunan sangat dipengaruhi pemeliharaannya. Pemeliharaan yang jelek menyebabkan kondisi bangunan cepat menjadi

jelek. Pemeliharaan yang baik menyebabkan kondisi bangunan tetap baik.

Jadi dapat dikatakan adanya korelasi antara pemeliharaan dan umur efektifbangunan;

Pemeliharaan jelek, umur efektif nampak lebih tua.Pemeliharaan baik, umur efektif nampak lebih mudaPemeliharaan normal, umur efektif sama dengan umur sebenarnya

Contoh:

Bangunan dibangun tahun 1989 dinilai tahun 1994. Pemeliharaan jelek,umur bangunan tampak seperti telah berumur 10 tahun. (umur manfaatdiambil 40 tahun).

Penyusutan Fisik: 10/40 x 100% = 25%

Menghitung Kemunduran Fungsional

Kemunduran fungsional disebabkan karena ketidakseimbangandari properti itu sendiri.

Contoh:Bangunan contoh diatas yang luasnya 300 m2, memiliki 3 kamartidur yang ukurannya 2 x 2 m2. Kemunduran fungsi diperkirakan5%.

Penyusutan Fisik = 25%

Kemunduran Fungsional = 5/100 x (100% - 25%) = 3,75%Jumlah Penyusutan = 25% + 3,75% = 28,75%

Menghitung Kemunduran Fungsional dan Kemunduran Ekonomis

Contoh:Sebuah bangunan gudang yang dibangun 1988, dinilai tahun 1994, tetapi padananti tahun 1999 semua bangunan daerah tersebut tidak diijinkan digunakansebagai gudang.

Masa manfaat bangunan : 40 tahunUmur bangunan : 6 tahunKemunduran Fungsional : 10 tahunKemunduran Ekonomis : 10 tahun

Kerusakan Fisik : 6/40 x 100% = 15%Kemunduran Fungsional : 10/100 x (100% - 15%) = 8,5%Kemunduran Ekonomis : 10/100 x (100% - 15%) = 8,5%

Rumus:

Kemunduran Fungsional dan/atau Ekonomis = % kemunduran fungsional / Ekonomis x (100% - % kerusakan fisik)

Metode Kapitalisasi Pendapatan(Income Approach)

Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap/properti yang dapatmenghasilkan pendapatan karena sewa.

Apabila harta tetap/properti yang akan kita nilai tidak disewakan, kita dapatmengambil data sewa dari perbandingan sewa harta tetap/properti yang sejenisdilokasi dimana harta tetap/properti yang dinilai atau data sewa dilokasi yangsejenis

Dengan demikian dasar pemikiran dari Metode Kapitalisasi Pendapatan (IncomeApproach) yaitu:

Nilai pasar dari suatu harta tetap/properti kurang lebih sama dengan suatu modalyang mempunyai potensi untuk mendatangkan Pendapatan.

Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan Metode KapitalisasiPendapatan (Income Approach), dalam menilai suatu harta tetap/properti komersialadalah:

Pendapatan bersih pertahun tidak pernah berubah jumlahnya selama masainvestasi

Lamanya investasi sifatnya tak terhingga.

Dari pendapatan tahunan yang didiskontokan dapat disimpulkan bahwa:

Nilai Investasi = Pendapatan Bersih Tahunan ÷ i

Dari formula diatas, dapat dijabarkan Formula untuk Metode Kapitalisasi Pendapatan (IncomeApproach). Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut:

V = I ÷ I

Bilai i adalah tingkat pengembalian yang diwajibkan (Required Rate of Return) yang dalam IRVformula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)

Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan adalah sebagai berikut:

I = R x V

Keterangan:I = Pendapatan bersih dari properti/harta tetap (Rp)R = Tingkat Kapitalisasi/Capitalization Rate (%)V = Nilai harta tetap/properti (Rp)

Langkah-Langkah Dasar yang Diperlukan

Ada 4 (empat) langkah dasar yang diperlukan untuk menerapkan MetodeKapitalisasi Pendapatan (Income Approach), yaitu:

Menghitung pendapatan kotor dari properti, termasuk pendapatantahunan dari sumber lainnya

Menghitung biaya operasional dari properti, meliputi biayavariabel/variable expenses, beban tetap/fixed expenses dan bebancadangan untuk penggantian/reserves for replacement

Menghitung pendapatan bersih dari properti yakni pendapatan kotordikurangi biaya operasional

Proses Kapitalisasi dari properti yaitu proses memilih tingkatkapitalisasi yang sesuai untuk properti yang dinilai.

Secara garis besar Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan dapat diikutipada Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan.

Tingkat Kapitalisasi

Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate) adalah gabungan dari tingkatsuku bunga (Interest Rate) atau Return on an Investment dan TingkatPengembalian (Recapture Rate)

Ada 3 (tiga) Metode yang telah dikembangkan untuk membantu Penilaimenentukan besarnya Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)

1. Comparative Sales Method/Metode Perbandingan Data Jual danSewa

2. Band of Investment Method/Metode Pengembalian modal sendiridan modal pinjaman

3. Summation Method/Metode Penjumlahan.