13. august 2014

tEEMaLEHt

mõtled KORteRIOStUle?• 5 põhjust, miks ostjale ei väljastata pangalaenu • Kuidas hinnata korteriühistu tegevust? • Kontrolli kodukraanist tuleva joogivee kvaliteeti • Korterite tehinguinfo võib viia petlike järeldusteni

Aet Ader: «Kooperatiivi mõtet välja

käies pidime ise olema võimelised seda looma

ning saama aru selle juriidilistest ja praktilistest

probleemidest.» lk 4

2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 13. august 2014

teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194

Kinnisvarareklaam ja kuulutused: tallinn: Antonina Ivanova, tel 666 2188, antonina.ivanova@postimees.ee tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395

Ehitusreklaam ja kuulutused: tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391

Kujundaja/küljendaja: Tiit Sermann

A us vastus – jah ja ei. See infopuder, mi-da erinevad bürood avalikkuse ette paiskavad, tugineb küll tavaliselt reaal-setele andmetele, ent sisukillud on väga hoolikalt välja valitud ja äärmise täpsu-sega sõnastatud.

Tulemuseks on totaalne segadus, sest ühed ütlevad, et hinnad tõusid, teised räägivad langusest ja prognoosi-de osas ei tundu üldse olevat mõtet midagi tõsiselt võtta. Ennustused on risti vastupidised, jättes mulje, nagu kin-nisvarafirmad kasutaksid prognooside tegemisel seapõr-na ja kohvipaksu, mitte oma töötajate ajusid.

Aga kus on siis error – miks välja öeldud arvamused nii suuresti erinevad? Toon välja mõned põhjused.1) «PR-tegevus peab olema alati positiivse sõnumiga.» See

on lollus, millega tegeletakse ikka edasi, ehkki 2007. aas-tal alanud kinnisvarahindade langus ja aastal 2008 ala-nud ülemaailmne surutis oleks võinud ju õppetunni anda.Pidev hinnatõusule rõhumine ajab lugejad ainult när-vi, mitte ei too kliente juurde. Üks näide elust enesest – kõik turuosalised said juba kevadel aru, et ülehaibitud Kalamaja puitmajade hinnad saavad lähitulevikus mat-su, aga välja ütles selle ainult Pindi Kinnisvara.Ühtegi klienti me ei kaotanud, küll saime tänukirju. Ja konkurentidelt sõimata. Tänaseks on allahindlused Ka-lamajas reaalsus ja hinnad isegi üle kümne protsendi odavamad kui kevadel.

2) Kinnisvarafirmadel on tihti endal arvestatava suuru-sega arendusportfell, mistõttu ettevõtte omanikud an-navad käsu toota positiivseid sõnumeid, et pressitea-ted inimeste käitumist mõjutaks. Lühiajaliselt vahel see toimib, pikaajaliselt saad aga endale narrimütsi pähe.Uskuge, tean seda omast kogemusest, kui 2007. aastal kiresin koos teistega tulevasest nirvaanast kinnisvara-turul. Turgu ei mõjuta pressiteated, vaid inimeste mak-sevõime, laenuraha kättesaadavus ja hind ning nõudlu-se ja pakkumiste suhe jms.Üks labasemaid näiteid on ühe büroo teade, kus väide-ti, et neljatoalised korterid lähevad nagu soojad saiad ja nende hinnad lendavad raketina üles. Arusaadava vas-tuse sain aga hoopis kinnistusregistrist – firmale kuu-lus arendusprojekt, kus olid alles ainult neljatoalised.

3) Kardetakse suurklientide äravoolu ja usaldamatust, kui sa nende huvides ei räägi. Minu otseses vastutusalas on varasid ligi 100 miljoni euro eest – suhtlen oma klienti-dega iga päev. Nii kummaline ka kui see ei tundu, nei-le meeldib, et keegi julgeb rääkida hinnalangusest, mu-redest, hirmudest ja turu jahtumisest, kui see tegelikult ka ees terendab. Igaühel neist on miljoneid eurosid be-toonis kinni ja neil ei ole vaja punaste lipsude ja valgen-datud hammastega kiidukukkesid, vaid partnereid, kes neid ka hoiatada oskavad ja julgevad.

4) Turule paisatakse toores statistika. Täpselt nii juhtus tänavu juunis. Kõik hõiskasid – hinnad on jälle tõus-ma hakanud! Võtsime telefonid kätte ja helistasime läbi suuremad arendajad, kelle majad olid äsja valminud.Selgus, et juunis tehti uute korteritega keskmisest pal-ju rohkem asjaõiguslepinguid (eriti suhtarvuna kõiki-desse tehingutesse), mis olid kokku lepitud juba eelmi-sel aastal. Tegime vastavad arvutused ja saime lõpptu-lemuseks Tallinnas korraliku languse, mida kinnitavad ka täna juba kättesaadavad tehinguhinnad.

Kuhu nüüd selle jutuga jõuda tahan? Kinnisvarabü-rood on väga agressiivsed ja loomingulised meediasuhtle-jad, sestap soovitan turu arengute analüüsimisel mitte tu-gineda ühe büroo seisukohtadele. Rohkesti tõde on kir-jas ridade vahel, palju koorub välja siis, kui mitme erine-va büroo turuülevaated kõrvuti panna. Ühte pressiteadet usaldades võite lihtsalt koledasti vastu pükse saada.Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman, kuidas ta ise maaklerteenust tellinud on ja millised olid tagasilöögid.Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

kinnisMÕte

Peep Sooman:Kas kinnis-varafirmad valetavad?

KINNISmõteJääb mulje, nagu kinnisvarafirmad

kasutaksid prognooside tegemisel seapõrna ja kohvipaksu, mitte oma töötajate ajusid.

Urmas TehverÜhinenud Kinnisvara- konsultandid OÜ konsultant, partner

korTeriTUrg

Järelturul vormista-takse korteri müük võimalikult kiiresti

pärast ostja leidmist.

Valdav hulk kinnisvaraturu üle-vaadetest baseerub maa-ameti avaldataval statistikal, mis sum-meerib kõikide müügitehingu-te andmed, eraldamata, kas te-gu on uute või juba kasutuses olnud ehk järelturu korterite-ga. Neid andmeid kommentee-rivad erinevad analüütikud, li-sades maakleritelt ja oma ette-võtte andmetest saadud turuin-formatsiooni.

Meie võtsime ette kinnis-varahindajate poolt kasutata-vad maa-ameti kogutud and-med kõikide Tallinna korteri-omandeid puudutavate tehingu-te kohta alates 2012. aasta algu-sest. Elimineerisime tehingud, mis olid märgitud kui mitte va-baturu tehingud, samuti tehin-gud korteriomandite mõttelis-te osadega ning nn plokktehin-gud, kus osteti ühe tehinguga kõik majas olevad korterioman-did ehk tehingu sisuks oli kogu kinnistu ost.

Seejärel eraldasime tehingud uute korteritega, kus meile oli abiks Adaur Grupi poolt koos-tatav uute korterelamute aren-duste monitooring. Uute korte-rite hulka arvestasime ka need arendusprojektid, kus müüak-se kortereid täielikult renovee-ritud majades.

tehingud uute korteritegaReeglina alustatakse arendus-projektides korterite müüki koos ehituse algusega või isegi enne seda – müük toimub «pa-beril». Esmalt sõlmitakse ostu-huvilisega broneerimiskokku-lepe, olenevalt arendajast sel-le eest mingit tasu võttes või mitte, seejärel sõlmitakse no-tariaalne võlaõiguslik müügile-ping ehk rahvakeeli eelleping.

Lõplik korteriomandi müü-gileping ehk asjaõigusleping sõl-mitakse tavaliselt pärast ehitise valmimist. Seega toimub tavali-selt arendusprojektides korterite müük kogu ehituse aja jooksul, sõltuvalt projektist aasta kuni kaks, kuid enamike korterite müügilepingute vormistamine jääb lühikesse ajavahemikku – kuu kuni kaks.

Ehituse valmimise järel müümata korterite puhul vor-mistatakse ostja leidmisel võla-õiguslik ja asjaõigusleping ühe-aegselt.

Maa-ameti tehinguregistris registreeritakse korteriomandite asjaõiguslikud müügilepingud – seega ei näita see päris tegelik-ku igakuist uute korterite müü-ki, vaid nende vormistamist.

Samuti on suurte ja pikema-te projektide korterite müügi-hinnad statistikas väiksemad kui samal ajal müügis olevate samaväärsete korterite omad, sest müügitehingu tingimused,

TURUKOMMENTAAR. Enamasti valitseb arvamus, et Tallinna korterite kiire hinnatõusu mootoriks on tehingud järjest kallimate uute korteritega, tegelikkuses on aga järelturu korterite hinnatõus isegi natuke suurem.

Uute korterite tehinguinfo viib petlike järeldusteni

sh hind, on kokku lepitud aas-ta või isegi üle selle varem sõl-mitud võlaõiguslikus lepingus.

Võib öelda, et uute korterite müügitempot ja tehingute hindu me maa-ameti tehinguandmete alusel pädevalt määrata ei saa. Tehingute arvu graafikult näh-tavad uute korterite suuremad tehingute mahud on seotud mastaapsemate arendusprojek-tide tihti kokkulangevate vor-mistamistega nagu näiteks Pal-diski mnt 17/Eha 4, Mäepealse 28 ja Meeliku 21 oktoobris 2013 ning Pärnu mnt 104a, Suve tn 2 ja Raua 34 märtsis 2014.

Samuti on müügihindade graafikul uute korterite ruut-meetri keskmine müügihind sõltuvuses sellest, milliseid projekte parasjagu vormista-takse. Hinnatipud 2013. aasta kevadel ja suvel on tingitud sel-lel ajal toimunud mitme vana-linnas asuva arendusprojekti – Pikk tn 36, Pikk tn 37, Pagari 1, aga ka Rotermanni kvarta-li uue maja ja Kreutzwaldi tn 3 projektide müügitehingute vor-mistamisest.

Uute korterite müügihinda-de keskmine aastane tõus aja-vahemikul 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini on 11,4 protsenti.

tehingud järelturulReeglina vormistatakse järel-turul korteri müük võimalikult kiiresti pärast ostja leidmist ja ühe lepinguga (koos võlaõigus-lik ja asjaõigusleping). Seega näi-tavad järelturu osas maa-ame-

ti tehinguandmed turutrende reaalselt.

Tehingute arvu osas on nä-ha, et võrrelduna 2013. aasta kevadest kuni aasta lõpuni on 2014. aasta esimeses pooles toi-munud tagasiminek. Kui võr-relda erinevate aastate esime-si poolaastaid, siis 2012. aasta esimesel poolaastal tehti kesk-miselt 444 müügitehingut kuus, 2013. aastal 542 tehingut ja 2014. aastal on vastav number 490.

Trendina on ilmne, et tehin-gute arv on kõrgem kevadkuu-del ja siis jälle tõuseb sügisel – saab näha, kas käesoleva aas-ta sügis seda suundumust kin-nitab.

Järelturu korterite hinna-tõus on vaadeldaval perioodil olnud suhteliselt stabiilne ilma suuremate kõikumisteta. Aasta-ses võrdluses oli hinnatõus 2013. aasta esimesel poolaastal kesk-miselt umbes 13 protsenti, kii-renes siis ja oli 2013. aasta teisel poolaastal keskmiselt 16 prot-senti ning 2014. aasta esimesel poolaastal keskmiselt 17 prot-senti. Kui võtta periood 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini,

Huvitavaid näitajaid kinnisvaraturul

•Uutejajärelturukorteritemüügihindadevaheonkoguvaadeldavaperioodikeskmisena45protsenti.Järelturukorteritekeskminemüügihindonkõikidekorteritekeskmisestmüügihinnastkoguvaadeldavaperioodikeskmisena6protsentiväiksem.

•Kinnisvaraportaalikv.eepakkumishinnadonkeskmiselt20prot-sentikõrgemadtegelikemüügihindadekeskmisest(uuedjajärel-turukorteridkoos),sedahoolimataviimaselajalkiiresti lisandunudpakkumistehulgast.

•Viimasesteimaksamuidugijäreldada,etpäriskõikidestpakku-mishindadestsaabkoheselt20protsentihindaallatingida;samasnäitabsee,etportaalisonseismaspaljuülehinnatudmüügihinda-degaobjekte.

AllikAs: UrmAs Tehver

siis ruutmeetri keskmise müü-gihinna tõus oli 15,2 protsenti.

Võrreldes seda uute korterite hinnatõusuga, ilmneb, et järel-turu korterite müügihinnad on tõusnud natuke kiiremas tem-pos kui uute korterite omad. Arvata võib, et järgnevatel kuu-del hinnatõus mõnevõrra taltub ning 2014. aasta teise poolaas-ta näitaja enam nii kõrge pole.

Märkame, et korterituru ak-tiivsus, mida näitab järelturu-korteritega tehtud tehingute arv, on Tallinnas 2014. aasta esi-mesel poolaastal tublisti väik-sem kui eelneval kahel pool-aastal. Järelturukorterite müü-gimahtude langemine mõjutab ka uute korterite müüki – kui vanast korterist ei saa lahti, po-le võimalust ka uue ostmiseks.

Järelturukorterite hinnatõus aastases võrdluses on viimasel poolteisel aastal olnud natuke kiirem kui uutel korteritel, kuid tulenevalt tehingute arvu lan-gusest ja ka võrdlusbaasist on oodata mõlemate puhul hinna-tõusu tempo langemist. Ega se-nine 15–20protsendine aastane hinnatõus pole ka jätkusuutlik.

AllikAs: mAA-AmeT, grAAfikA: silver AlT

postimees, 13. august 2014 kinnisvara ja ehitus || 3

nõUandedingmar saksingLVM Kinnisvara juhatuse liige, maakler

Loomulikult määravad müügi-tempo asukoht, hind, seisukord ning muud tingimused, ent ta-vapärasest kiiremini õnnestub müügileping allkirjastada ju-hul, kui sõlmida eelkokkulepe ostjaga, kes ka tegelikult posi-tiivse laenuotsuse saab. Milli-sed on need enamlevinud põh-jused, miks ikkagi pank ostjale pangalaenu ei väljasta?

Ebapiisav omafinantseeringVaatamata asjaolule, et pan-kade poolt pakutakse ka null-protsendilise omafinantseerin-guga laenu, algavad laenuvõi-malused reeglina 10-protsendi-lisest omafinantseeringust. Sa-mas tähendab tihti nii madal omafinantseering seda, et ta-gatisvara puhul peab olema te-gemist uue ja atraktiivse kor-teri või elamuga mõnes suure-mas linnas.

Linnadest väljaspool, va-nema või remonti vajava kin-nisvara puhul tuleb sõltuvalt vara liigist arvestada kaks või kolm korda suurema omafinat-seeringuga. Lisaks ei arvesta-ta siia hulka sisustuse maksu-must, mis reeglina koos vara-ga müüakse.

KELLELE LÜÜAKSE LAENUKELLA? Tänasel kinnisvaraturul, kus iga teine tehing tehakse pangalaenu abil, tagab müüja oskus hinnata ostja laenuvõimalusi ühtlasi lühema müügiperioodi ning kõrgema hinna.

5 põhjust, miks ostjale ei väljastata pangalaenuSeega võivad tekkida olukor-rad, kus minimaalse 10-prot-sendilise omafinantseeringu asemel peaks ostjal olema va-ruks kolmandik kuni pool os-tuhinnast. Seetõttu tasub müü-jal ostja omafinatseeringu suu-ruse kohta häbenemata ja otse küsida, sest laenu vormistami-sele asjatult kuluvad nädalad pikendavad protsessi põhjuseta.

MaksehäiredIsegi piisava omafinatseeringu olemasolul tasub müüjal sel-geks teha ostja maksekäitumi-se taust, sest «punasest» nime-kirjast ostjatel tuleb tavapäras-tel tingimustel laenu saamiseks suuta selgelt tõestada enamat.

Eelnevalt halva maksekäi-tumisega ostjatel tuleb pangas anda näiteks selgitusi ka mit-meid aastaid tagasi võetud kiir-laenude, maksmata telefoniar-vete, viivistega tagastatud mak-sete ning liigselt võetud järel-maksude osas.

Kõige lihtsam viis müügiprot-sessi kiirendamiseks on müü-jal ostja andmeid maksehäire-registritest ise kontrollida. Ost-ja tausta tasub kontrollida eri-ti siis, kui vara ostust on huvi-tatud mitmed ja valik tuleb te-ha ühe kasuks – kui selgub tõ-siasi, et ostjale ei väljastata lae-nu halva maksekäitumise tõt-tu, ollakse teisele ostjale ära üt-lemisega kiirustatud.

Sellisest punktist aga teise ostjaga uusi läbirääkimisi taas-alustades on müüja selgelt nõr-gemas positsioonis. Lisaks on kulunud aeg, mis – arvestades kinnisvaraturu tsüklilisust – ei võimalda enam kinnisvara pa-rima võimaliku hinnaga müüa.

Puuduv lisatagatisIseenesestmõistetavalt on piisa-va sissetuleku juures võimalik osa omafinantseeringut asen-dada lisatagatisega. Teisest kül-jest peaks siis müüja arvestama asjaoluga, et ostja lisatagatisele esitatavad nõuded on suures-ti samaväärsed nõuetega, mis kehtivad põhitagatisele.

Nõnda ei tohiks lisataga-tis ideaalis olla arestitud, sel-le suhtes ei tohi olla vaidlusi ja see ei tohi olla koormatud kol-mandate isikute õigustega. Sa-mas peaks lisatagatis vastavalt nõuetele olema registreeritud ning asuma piisava tehinguak-tiivsusega piirkonnas.

Samuti on oluline, et see kuuluks ostjale endale või te-ma lähedastele perekonnaliik-metele. Näiteks vanavanemate kodu või kapitaalremonti vajav tädi korter suure tõenäosusega lisatagatiseks ei sobi. Müüja os-kus lisatagatise sobivust hinna-ta võimaldab pidada läbirääki-misi ostjaga, kes ka tegelikult lisatagatist oma uue kodu ost-misel kasutada saab.

Katseajaga töölepingTagatiste kõrval on pangalaenu taotlemiseks oluline eeldus mi-nimaalse netosissetuleku suu-rus, mis on ideaalis vaid neli-sada eurot, kuid peaks sõltu-valt eelnevate kohustuste suu-rusest olema pigem Eesti kesk-mine sissetulek.

Sissetulekust olulisemakski võib osutuda teadmine, kas ost-ja on lähiajal töökohta vaheta-nud ning mis valdkonnas ta töö-tab. Miks? Reeglina on korteri või maja ostust huvitatud pere, kes plaanib seda pangalaenu ka-sutades teha, suuremal või vähe-mal määral oma võimalusi pan-gast uurinud või vähemalt en-da laenuvõimet nõnda testinud.

Millega aga tavapäraselt ei osata arvestada ning millele tä-helepanu ei pöörata, ongi kat-seajaga tööleping ning seejuu-res on praktiliselt sama oluline ka valdkond, kus tööd tehakse. Müüjale ongi selle teadmise val-guses olulisem muude arutelu-de käigus täpsustada potent-siaalse ostja tausta – kui ost-jaks on näiteks isik, kes töötab majutus-, toitlustus- või ehitus-sektoris, on tema võimalused laenu saada tagasihoidlikumad.

Kui nendes valdkondades ollakse tööl katseajaga, tuleks ostjatel tõenäoliselt oma ko-duostuplaan mõneks ajaks eda-si lükata. Samas ei tähenda kat-seaeg finants-, info- või ener-giasektoris kohe automaatset eitavat vastust.

tagasihoidlik maksevõimeKeskmisest kõrgem sissetulek ei garanteeri igakordselt uut pan-galaenu, kuigi on üldiselt oluli-ne tegur laenuvõime hindami-sel. Suure sissetulekuga ostjate-

le võivad takistuseks saada eel-nevalt võetud kohustused.

Näiteks on tavapärasest keerulisem koduvahetus ostja-tel, kes on eluasemelaenu võt-nud aastatel 2005–2009, kuivõrd toonane kõrge hinnatase ja väik-sed omafinantseeringud toovad probleeme kaasa tänaseni.

Probleeme tekitavad kind-lasti ka varem võetud mõtle-matud järelmaksud või kiirlae-nud. Mõnes pangas ei tähenda see kohe küll laenukeeldu, kuid keskmisest rohkem aega kulub olukorra selgitamiseks kindlasti.

Samuti tasub müüjal tähe-lepanelikult kuulata, kui ost-ja palgatulu kõrval on suurem sissetulekuallikas dividenditu-lu, sest siis hinnatakse prakti-liselt ostja dividenditulu alli-kaks olevat ettevõtet ning sel-le jätkusuutlikust, see aga toob omakorda kaasa hulga nõudmi-si laenuandjalt, nagu näiteks et-tevõtte majandusaruanded, aga ka jooksev ülevaade ettevõtte tegemistest.

Kinnisvara mõistliku müü-gitempo üks olulisi tagatisi asu-koha, hinna ja seisukorra kõrval on potentsiaalse ostja laenuvõi-me ja müüja oskus hinnata sel-le realiseerimise tõenäosust ja võimalusi. Kinnisvaramüüjal, kellel endal hindamiseks ae-ga või teadmisi napib, võib ses osas alati julgelt oma kinnisva-ramaakleriga konsulteerida.

Vanavanemate kodu või kapitaalremonti

vajav tädi korter suure tõenäosusega

lisatagatiseks ei sobi.

Tavapärasest keerulisem on

koduvahetus ostjatel, kes on eluasemelaenu

võtnud aastatel 2005–2009, kuivõrd

toonane kõrge hinnatase ja väikesed

omafinantseeringud toovad probleeme

kaasa tänaseni.

4 || kinnisvara ja ehitus postimees, 13. august 2014

agUr TammisTUArco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

nõUanneTihti näeb korteriühistu üld-koosolekutel vaid mõnd n-ö igavuse peletamiseks koha-le tulnud pensionäri, kes kur-dab külma radiaatori, hallitama tõmmanud toanurga või suure prahiveo kulu pärast. Koosole-ku käigus läheb vaidluseks pi-siasjade pärast ning söakamate naabrite isiklikeks arveteklaa-rimiseks, mis leiab aset mah-laka sõimu ja kibedate ähvar-duste saatel.

Reaalselt ühistu juhtimises ning majandamises kaasa lüüa suutvad nooremad omanikud eelistavad lasta asjadel kulge-da isevooluteed, kuigi korteri-te majandamisega seotud prob-leeme pole võimalik lahenda-da ühe korteri kaupa ega su-valisel ajal, millal omanik seda vaid soovib.

Korteri valimineKorteriühistu juhatus võib, kuid pole kohustatud korte-riostjale ütlema, kui neil on probleemid. Teatud asju saa-te enne korteri ostmist küsida maaklerilt, korteri müüjalt ja korteriühistu juhatuselt. Teatud asjad peate aga ise välja selgita-ma ja alati tulevad mõned sei-gad välja alles pärast seda, kui teist on saanud korteriomanik ning ühistu täieõiguslik liige.

Samamoodi on ju ka prob-leemsete naabritega. Korte-riühistu juhatus ei pea ostjat teavitama, et majas on suuri ja suukorvita jalutama viidavaid koeri, üldkasutatavaid ruume märgistavaid kasse, treppe pidi jooksvaid lapsi või uksi prõm-mivaid teismelisi.

Seda märkamaks hoidke korterit vaatamas käies ise sil-mad lahti. Kui näete trepiko-jas loomakarvu või grafitit, vii-tavad need koduloomadele ja teismelistele ega kao iseene-sest.

Alustame kommunaalarve-test. Seal on kirjas ühistu ku-lud, juhtimistasud, üldelekter, kui palju tuleb maksta küt-

ÜHIS(TU)ELU. Uurige juba enne korteri ostmist, millisesse «perekonda» elama lähete. Korteriomanikuna seiske aga kogu maja hea käekäigu eest – nii leiavad ka teie mured varem või hiljem lahenduse.

Kuidas hinnata korteriühistu tegevust?

te eest, kas on võetud laenu ja milline on laenu igakuine ta-gasimakse. Kui haldus- ja hool-duskulu tundub liiga suur, tu-leks ühistu juhatuselt uurida, mida need sisaldavad – milli-seid teenuseid korteriomanik makstava raha eest saab?

Soovitan juba enne korteri ostmist tutvuda ühistu majan-dusaruandega ja küsida viimast korteriühistu üldkoosoleku ot-sust. Sealt on näha, kui palju ja kui pikaks ajaks on laenu võe-tud või kui kavatsetakse vars-ti laenu võtta.

Ülevaate saab ka sellest, mi-da on laenuga juba tehtud ning mis veel plaanis. Kui korrutate laenu igakuise tagasimakse ja laenuperioodi, näete, kui palju peate korteri ostuhinnale veel lisaks maksma.

Kui kõrvuti paikneb kaks kortermaja, millest üks on re-noveeritud ja teine veel reno-veerimata ning teil on võima-lus valida, soovitan osta kodu renoveerimata majja.

Renoveeritud majades on korterid alati kallimad, kuid korteriühistu laenu kustuta-des maksate korteriostjana re-noveerimise eest n-ö topelt. Kui ostate aga korteri veel korda te-gemata majja ja ühistu hiljem ka laenu võtab, maksate seda kinni vaid ühe korra.

Korteriomanikud nurisevad sageli suurte kulude pärast ja kahtlustavad ühistu juhte hal-vas majandamises või raha ku-ritarvitamises. Ehkki korteri-ühistute juhtimises tuleb ette puudusi, ei tohiks kedagi alu-setult süüdistada.

algdokumendidMajandamise kvaliteeti ja raha-kasutust saab hinnata eelkõi-ge ühistu dokumentide põhjal. Analüüsida võiks tegevusaru-annet, bilanssi, ühistu liikmete võlgnevusi, maja laenukohustu-si, palku ja juhtkonnale määra-tud kompensatsioone.

Majandusaruanne ei anna samas kunagi nii detailset infot nagu algdokumendid, milleks on korteriühistu lepingud, ar-ved, tšekid ja maksed, mis peak-sid kajastuma koos laekumiste-

ga pangakonto väljavõttel. Sel-lisele infole pääsevad peale raa-matupidaja ligi ühistu juhatuse liikmed ja üldkoosoleku valitud revident, kes leitakse enamasti korteriomanike endi seast.

Tasub märkida, et lepin-gutest, raamatupidamisest ja maksetest arusaamiseks ning nende õiglaseks hindamiseks vajate tegelikult suurel hul-gal lisateavet. Näiteks on al-ternatiivseid pakkumisi oma-mata ja neid olemasoleva le-pinguga kõrvutamata pea või-matu öelda, kas korteriühistu maksis või maksab sisseoste-tavate tööde ja teenuste eest turuhinnast kõrgemat hinda või mitte.

Milliste reeglite järgi as-jad konkreetses korteriühistus käivad, on üldjoontes määra-tud korteriühistu põhikirjas, mis ütleb ka, mitu juhatuse lii-get peab üldse olema. Kus põ-hikiri lubab toimetada vaid ühe juhatuse liikmega, on raha ku-ritarvitamise risk alati suurem kui kolmeliikmelise juhatusega korterelamutes.

Põhikirja saab, nagu ma-jandusaruandedki, kätte elekt-roonilisest äriregistrist. Ma-ja reegleid kehtestatakse aga ka üldkoosolekutel ja juhatu-se koosolekutel, kus võetakse vastu korteriomanike igapäe-

vaelu ning tulevasi väljamine-kuid mõjutavaid otsuseid.

Ettenägelikud korteriühis-tu juhid võtavad nii suurema-te tööde ning mahukamate le-pingute kui ka juhatuse otsuse põhjal tehtavate väljamineku-te puhul vähemalt kolm pakku-mist. Pangalaenuga finantseeri-tavate tööde puhul nõuab kolme pakkumise võtmist pank, kolme pakkumist nõutakse ka erineva-te Kredexi toetuste taotlemisel.

alternatiivide hindamineKui valik langeb kallimale pak-kujale, peab sellest pakkumi-sest olema näha konkurent-sieeliseid või selgelt välja too-dud kliendi saadav suurem ka-su. Kallimast pakkumisest tu-lenev kasu ei seisne alati töö-de eest kohe välja käidavas ra-has – selleks võivad olla detail-ne tööde ja materjalide kirjel-dus, paremini maandatud ris-kid ja pikem garantii, mis väl-divad võimalikke probleeme ja vaidlusi tulevikus.

Pisiremontide ja väiksema-mahuliste teenuste puhul ei saa nõuda, et korteriühistu võtaks ilmtingimata kolm pakkumist. Põhjuseks on pakkumiste võt-misele kuluv aeg ning alterna-tiivsetest pakkumistest tulenev suhteliselt väike kasu.

Tasub meeles pidada, et kor-teriühistu juhatuse paljud liik-med töötavad siiani ühiskond-likel alustel või suhteliselt ta-gasihoidliku tasu eest, kuid see ei tähenda, et nad peaksid 24/7 korteriomanike kapriise rahul-dama ning ka iga väljaantavat senti lõhki ajama.

Kui olete juba korterioma-nik, saate olukorrast parima ülevaate üldkoosolekutest osa võttes ja maja kui terviku käe-käigule kaasa elades. Võima-lusel andke oma panus ka sel-lesse, et uus info ja kogu ma-ja jaoks parimad pakkumised jõuaksid ühistu juhatuseni, juhtkond saaks teie märgatud olulistest asjadest aru ning lan-getaks õigeid otsuseid.

Korteriühistu täiuslikku juhtimist ihaledes küsige aga endalt, kui palju olete isiklikult valmis selle eest maksma ja kas te ise teeksite juhatuses olles teiste korteriomanike heaks se-da, mida juhatuselt parasjagu saada soovite.

Korteriühistu juhatus ei pea ostjat teavitama, et majas on suuri ja suukorvita jalutama viidavaid koeri, üldkasutatavaid ruume märgistavaid kasse, treppe pidi jooksvaid lapsi või uksi prõmmivaid teismelisi. Seda märkamaks hoidke korterit vaatamas käies ise silmad lahti.

Korter on alati sood-sam soetada veel re-noveerimata hoones – nii maksad remondi kinni vaid ühe korra. foTo: krisTJAN TeeDemA

vahUr TarkmeesEesti Vee-ettevõtete Liidu (EVEL) tegevdirektor

Tuhat liitrit kvaliteetset kraa-nivett maksab ainult 1,3 eu-rot – sama raha eest saab na-pilt kaks liitrit pudelivett. Ko-du valikul võiks enam pöörata tähelepanu, millise kvaliteedi-ga vesi kraanist tuleb.

Kui kraanist tulev vesi ei ole hea maitsega, lõhnab häiri-valt ja paistab kahtlaselt hägu-ne, siis ei pruugi probleem ol-la ühisveevärgi vee kvaliteedis. Eesti veemajandusse on viima-sel kümnel aastal investeeritud ligi miljard eurot ning peaaegu kõigis ühisveevärkides voolab väga kvaliteetne vesi.

Kui vee kvaliteediga on probleeme, saastub ühisvee-värgist tulev puhas vesi sage-li kinnistusisestes torudes. Ta-sub teada, et ühisveevärgi vee kvaliteedi eest vastutab vee-ettevõtja ning see lõpeb ena-masti kinnistu piiril, aga kin-nistusisese veevärgi korrasole-ku peab tagama kinnistu oma-nik või haldaja.

Vanades roostetanud toru-des saastub kord puhastatud vesi uuesti peamiselt rauaga, aga seal leidub sageli ka üle-määra baktereid ja muud saas-ta, mis on aastakümnetega to-rude seintele ladestunud ning veega sealt väljutatakse.

Probleem tuleb teadvusta-da ja kinnistu veevärk korda teha – selleks on talve tuleku-

ni veel parasjagu aega. Kui ik-ka andmed kinnitavad, et vee-ettevõttest antav vesi on kva-liteetne, aga kraanist tulev ve-si mitte, siis on probleem kin-nistu torustikus.

Muidugi on seegi investee-ring, mis aga kindlasti tasub end ära, kui rehkendada kok-ku aastate jooksul poest oste-tud joogiveele kulunud raha.

Joogivee kvaliteeti saab jäl-gida Terviseameti veebis vee terviseohutuse infosüsteemis (vtiav.sm.ee). Kontaktid leiad veebist (www.terviseamet.ee/info/tootajate-kontaktid.html).

Alati võib helistada piir-konda joogiveega varustavas-se vee-ettevõttesse või pöördu-da nõu saamiseks Eesti Vee-et-tevõtete Liitu (www.evel.ee).

Kontrolli kodukraanist tuleva joogivee kvaliteeti

postimees, 13. august 2014 kinnisvara ja ehitus || 5

Need hooned kuulusid Balti jaama kõrval olnud kaubajaa-ma teenindushoonete hulka, kaubajaam ise kolis aga 1930. aastatel sealt Kopli kaubajaa-ma alale. Kaubajaama asemel laiub nüüd bastionaalvööndis park. Vanade hoonete suuri-maks väärtuseks on paiknemi-ne sellel pargialal, kuhu enam nii lihtsalt ehitada ei tohi.

Eritööde keskusSeetõttu on iga hoone bas-tionaalvööndis potentsiaalne sõlmpunkt vanalinna ja kesk-linna vahel. Lihtsam on muidu-gi neil objektidel, mis jäävad ot-seste liikumisteede äärde. Põhja puiesteel paiknevad hooned on vanalinnast ära lõigatud Ran-namäe teega, nende tulevane funktsioon toetuks lisaks ju-hukülastajale iseenda tugevale väärtusele – hoone peab olema

Tootmisgalerii bastionaalvööndis

LOOMEKESKUSE ALGED. Balti jaama juures Põhja puiesteel Suva sukavabrikust üle tee on unustuse hõlma vajunud kaks ägedat vana hoonet.

linnarUUm

meeldejääv nii funktsionaalselt kui ruumiliselt.

Hoonete kõrval paiknevas-se sukavabriku majja kolib paa-ri aasta pärast Eesti Kunstiaka-deemia, mis annab piirkonnale iseloomu ning hakkab kujunda-ma ümbruskonda nagu Tallin-na Tehnikaülikool Mustamäel. Ka vanad hooned Põhja puies-tee ääres võiksid olla seotud kunstiakadeemiaga.

Pakume hoonete uue funkt-sioonina välja tehnoloogilise eritööde keskuse, mis sarna-selt kunagise ARS-iga oleks di-sainerite poolt produtseeritava-te objektide tootmisüksuseks. See võiks olla keskus, kus val-mistatakse disainerite loodud väikeseeriaid, näiteks erinevaid suveniire terve Tallinna jaoks. Tootmisüksuses paikneksid tä-napäevased digitaalse tootmi-se masinad: 3D-printerid, 3D-freespingid ja laserlõikurid.

Vaatemänguline käsitööKõrgtehnoloogiline tootmine on puhas ja lausa vaatemängu-line. Seadmeid on lihtne kasu-tada isegi käeliselt väheosava-tel inimestel. Uued tootmisük-sused saavad seetõttu olla olu-

arhiTekTmUsT

liselt avatumad kui tänased. Lisaks professionaalidele võik-sid makerlab’i külastajateks ol-la kõik linlased – tehnikahuvi-lised noored, turistid ning pe-red lastega.

trammitee-äärne galeriiRuumiline lahendus kujutab endast vanade hoonete reno-veerimist ning nende vahele kerge teraskonstruktsiooniga galeriihoone ehitamist. Vana-des hoonetes paikneksid pood ning kohvik.

Tootmiskeskus nende vahel on hoone kõrval asuva tram-mitee suunas avatud klaasist galerii. Tegemist oleks suure «vaateaknaga», kus askeldak-sid meistrid ja külalised masi-nate taga nagu artistid laval. Maja funktsioon ning eesmärk kinnistub selliselt kõigi teadvu-sesse, kes Kopli suunas liikuvat trammi kasutavad.Arhitekt Must on väljamõeldud tegelas-kuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid ümbritse-vast lagunevast, mahajäetud linnaruu-mist, julgustades teisigi tegudele. Pseu-donüümi taga tegutsevad viis noort ar-hitekti: Ott Alver, Alvin Järving, Larissa Kondina, Kaidi Põder ja Mari Rass.

Tegemist oleks suure «vaateaknaga», kus askeldaksid meistrid ja külalised masinate taga nagu artistid laval.

Vanade hoonete suurimaks väärtuseks

on paiknemine sellel pargialal, kuhu enam nii

lihtsalt ehitada ei tohi.

6 || kinnisvara ja ehitus postimees, 13. august 2014

LINNAKESKKOND. Aet Ader arhitektuuribüroost b210 veetis kaks nädalat Londoni arhitektuurifestivali rahvusvahelises residentuuriprogrammis, kus ta mängis koos kolleegidega läbi nüüdisaegse korterelamu projekteerimise – eesmärgiga võimaldada tulevastele elanikele soodsamaid elu- ja tööruume.

Ruumikitsikus sunnib uusi lahendusi projekteerima

Mis toimub Londoni elamuehitustu-rul sellist, mis võiks toimuda ka siin-samas Eestis? Kas märkasid, et seal-set ehitusturgu mõjutavad mõned niisugused faktorid, mis siin kunagi päevakorrale ei kerkigi?Eesti elamuehituse turg on Londoni omast muidugi pal-juski erinev. Hetkel 8,3 miljoni elanikuga Londoni rahvaarvuks prognoositakse 2031. aastaks 10 miljonit. Suurbritannia elanike tihedus paikneb suures osas just Londonis ja selle ümbruses, sa-mas kui näiteks Šotimaa ja Wa-lesi elanike arv kahaneb.

Londoni elamuehituses va-litseb kriis – selle põhjuseid on mitmeid. Londoni Ehituskesku-se andmetel vajaks London aas-tas 42 000 uut kodu, aga het-kel luuakse umbes 20 000 ko-du aastas. Seega võib esmapilgul tunduda, et suurema pakkumi-sega saaks nõudlust leevendada. Tegelikkuses arendatakse palju kinnisvarast puhtalt investeeri-mise eesmärgil, hulk kortereid või koguni maju teenib pensio-nisamba funktsiooni.

Kahe nädala jooksul projek-teerisin mina Eesti arhitektuu-ribüroost b210 koostöös kohali-ku Londoni arhitektuuribüroo-ga DK-CM kõrghoone ideelahen-duse, mille puhul üritasime võt-ta arvesse ümbritsevat keskkon-da, sotsiaalselt olukorda ja pak-kusime välja kooperatiivi ärimu-deli, mis võiks ka tegelikkuses lahendada elamuehituse kriisi.

Niisuguseid Londoni ja mõ-ne välisriigi büroo tandemeid oli kokku kümme, iga tandem te-gi oma ideelahenduse. Meie pro-jekti pealkiri Crisis Point (Kriisi-punkt), on ilmselge viide olemas-olevale Londoni kõrghoonele ni-mega Centre Point (Keskpunkt).

See Londoni kesklinna üks esimesi modernistlikke büroo-torne rajati 1963. aastal kõigest viie miljoni naela eest, ent aas-taks 1973 oli 32-korruseline hoo-ne ilma kasutusele võtmata, kontoreid välja rentimata väärt juba 50 miljonit naela.

Pärast ühtteist aastat tüh-jalt seismist võtsid umbes 2000 skvotterit aastal 1974. hoone lü-hiajaliselt üle, kandes loosun-ged: «Centre Point on kõige tao-lise, mis on mäda meie ühiskon-nas, betoonsümbol». Tundub, et palju pole muutunud.

Miks ei paku riik või kohalik omava-litsus vähem kindlustatule kohti sot-siaalelamutes?Leitakse, et eluruumide kriis Londonis pole hilise aja nähtus, vaid on 30 aasta taguse Mar-garet Thatcheri poliitika tule-mus. 1979. alustati «Right to Buy» kampaania korras kohali-kele omavalitsustele kuuluvate sotsiaalelamute erastamist nen-de elanikele turuhinnast kuni 50-protsendilise soodustusega.

25 aasta jooksul toimus Su-urbritannia ajaloo suurim erasta-misprotsess. Leitakse, et oli vale

otsus pärast Teist maailmasõda tohutu pingutusega loodud sot-siaalelamud maha müüa, esial-gu küll nende elanikele, aga ilm-selt mitte neile, kellel eluruume vaja oli, vaid isikutele, kellel oli raha osta.

Lõpuks jõudsid need taas-kord inimesteni, kelle kätte kinnisvaraturg koondus. Ko-halikud omavalitused ei kulu-tanud sotsiaalelamute müügist saadud tulusid uute sotsiaale-lamute ehitamiseks ning lisaks kahanes riiklik elamuehituse toetus omavalitsustele kahe kolmandiku võrra.

Ilmselt lootis tollane valitsus, et eraturg kompenseerib üürima-jade ja ka ostu-müügi turu. Seelä-bi kannatasid vähekindlustatud ühiskonnaliikmed, pensionärid, üksikvanemad jne, kes võistle-sid nüüd sotsiaalelamute kokku kuivanud turul või üürituru kõi-ge odavamas otsas.

1980. aastate lõpuks kadu-sid sotsiaalmajad peaaegu täie-likult. Eksisteerib reegel, et iga uue arenduse puhul peaks um-bes 20 protsenti elupindadest olema turuhinnast soodsamad, aga kohalike sõnul ei ole ka need hinnad tegelikult tavalistele ini-mestele vastuvõetavad.

Praegusel hetkel pole nor-maalse hinnaga elamispindade puudus tegelikult vähekindlusta-tud inimeste probleem, sest pal-jud inimesed, kellega kohapeal suhtlesin – ka kohalikud arhitek-tid –, rääkisid, et nemad oma sis-setulekute juures ei suuda endale ilmselt terve elu jooksul Londo-nis elamispinda osta.

Kui nüüd tuua paralleele Eestiga ...Esialgu ei paista Suurbritannia ja Eesti elamufondil palju sar-naseid jooni. Kuid ka Eesti pu-hul võib ennustada 1990. aasta-te erastamiskampaania tagasi-lööke. Kas olukorras, kus um-bes 90 protsenti Eesti elani-kest on pärast erastamisprot-sessi koduomanikud ja peaaegu iga viimane kui krunt sai eras-tatud, jätkub kohalikel omava-litsustel jõudu luua sotsiaalela-muid vähem kindlustatutele?

Õnneks ei piina Eestit üleül-dine ruumipuudus, kuid eratu-ru loogika võib tihti saada pii-ravaks omavalitsustele, kes pea-vad näiteks uutes elurajoonides ostma eraomanikelt maad, et luua tugistruktuure nagu koo-lid, lasteaiad, haiglad, pargid, parklad jms.

Modernistliku pärandi reno-veerimisproblemaatika ühendab mõlemat riiki, suurem osa meie korterelamuid pärineb nõukogu-de ajast, kui energiatõhusus ja hoonete kasutusmugavus polnud esmatähtis.

Samamoodi tegelevad britid praegu 1950.–1980. aastatest pärit elamute renoveerimisega. Nende elamutega, mis kuuluvad housing association’itele, on lihtsam, sest

tihti on housing association ko-gu elamu või isegi suurema ela-mutekompleksi omanik (elani-kud on rentnikud) ja seeläbi saab lihtsamini kogu hoone renovee-rimist juhtida.

Suuremad probleemid on majadega, kus kõik korterid kuu-luvad erinevatele omanikele ning sel puhul tekivad küsimused ala-tes kokkulepetest kuni renovee-rimisprotsessi juhtimise ja rahas-tamiseni sarnaselt Eestiga. Eestis on õnneks korteriühistud nende-le probleemidele lahendusi pak-kunud.

Kus sa Londonis ise elasid?Londonis viibimise ajal elasin Ungari juurtega arhitekti Er-nö Goldfingeri kuulsas Balfron Toweris. 1967. aastal valminud hoone on brutalistliku arhitek-tuuri tippteos. Hoone logisti-line loogika eraldab vertikaal-sed liikumised – nagu liftid ja prügišaht – peamisest korteri-te blokist.

Ses hoones on modernistli-ke arhitektide ideed tänavatest õhus tõepoolest realiseerunud. Teekond liftist korteriukseni on-gi nagu jalutuskäik sillal või tä-naval, mida mööda liikudes saab nautida vaateid üle terve Londo-ni linna.

Ühest koridorist on võimalik pääseda kolmele korrusele, kor-terisse ülemisel, alumisel ja sa-mal korrusel. Enamik kortereid on rõduga läbi maja, pakkudes vaateid ja valgust kahes vastas-tikuses suunas.

Varem saatis hoonet kergelt negatiivne maine, paljud pidasid niisugust betoonarhitektuuri ko-

ledaks, teised immigrantide lin-naosaks. Viimasel ajal on hoo-ne aga muutunud väga populaar-seks, sinna on kolinud kultuu-riinimesed – noored ja edukad.

Hoone omanikust housing association tajus ses võimalust ja tõstis rohkem kui sajast korte-rist mitmekümneid aastaid ma-jas elanud üürnikke välja, pak-kudes neile alternatiivpinda teis-tes hoonetes ja plaanides hakata hoonet renoveerima, et hiljem müüa korterid eraomanikele.

Sellise arhitektuuripärandi korrastamises pole miskit hal-ba, aga kahju on taaskord tõde-da gentrifikatsiooni kurbmängu, misläbi kinnisvara muutub eli-taarseks. Balfron Toweri sugu-seid hooneid on Londonis vaid kaks, seega on need nagunii ai-nulaadsed. Nõukogude betoonist elamuarhitektuuri taasavasta-mist Eestis veel peagi vist ooda-ta pole, meil on liiga palju sarna-seid hooned. Kuid Kalamaja on juba ammu masside lemmik, oo-tan huviga, millal noored ja äge-dad hakkavad mägedele kolima.

töötasid Londonis viibides kohali-ku bürooga välja projekti, mis osa oma kuludest ise tasa teeniks. see tundub ju ideaalse lahendusena, eriti Eestis, kus rahval raha veelgi vähem käes …Meie projekteeritud kõrghoo-ne projekti Crisis Point ins-piratsiooniks olid näited mit-melt poolt maailmast. Samal ajal kui Londonis püstitati eel-nevalt viidatud Centre Point, valmis 1969. aastal Portugalis Porto tollane kõrgeim hoone – Edifício-Torre Miradouro.

Segakasutusega ehitis kuu-lub kiviraidurite kooperatiivile. Esimesel korrusel ning osaliselt ka keldris asub pood ja kivirai-durite töökojad, kuuel korrusel korterid, nendest kuuel järgmi-sel korrusel korterite peal hotel-litoad, hotellitubade kohal linna-vaatega restoran ning selle peal raadiojaam. See toimib tänase

Elanikud saavad täpselt nende vajadustele vastava ja suurusega elamispinna, hoides samas kokku kinnisvaraarendjate vaheltkasu pealt.

Miradouro majanduslik skeem baseerub hotellist, restoranist ja poeruumide eest teenitaval

renditulul, mis võimaldab kooperatiivi liikmetele

soodsamaid elu- ja tööruume.

päevani – võimalik on ööbida hotellis ja külastada restorani.

Miradouro majanduslik skeem baseerub hotellist, res-toranist ja poeruumide eest teenitaval renditulul, mis või-maldab kooperatiivi liikmete-le soodsamaid elu- ja tööruume. Keegi söandas isegi väita, et tu-ludest makstakse kiviraidurite leskedele pensionilisa.

Üks võimalus raha kokku hoida on Argentiinast alguse saanud trend fideicomiso, mis tähendab juriidilist kokkule-pet arhitekti ja tellija vahel ehk kinnisavaraarendust ilma aren-dajata. Arhitektid töötavad ti-hedas koostöös tellijatega, kes on ka tulevased elanikud ja kogu projekti investorid.

Koostöös ostetakse krunt ning läbitakse juriidi-line bürokraatia. Selle skee-mi tulemusel on n-ö kind-la kvaliteediga väiksemaid korterelamuid ehitatud Ar-gentiinas pärast 2001. aastat. Elanikud saavad täpselt nende vajadustele vastava ja suuruse-ga elamispinna, hoides ühtlasi kokku kinnisvaraarendjate va-heltkasu pealt.

Niisiis mängisite kõik ise läbi?Olime juba kind-lad, et meie pro-jekti võtmeks saab samuti ole-ma segafunkt-sioonidega ma-jandusskeem nagu Mira-douro ja muud sarnased koo-peratiivid, sest see võimaldab taskukohast ning kindlat ela-mispinda. Tek-kis aga küsimus, kuidas panna alus kooperatiivile Suur- britannia tingimus-tes.

Aet Ader elas Londo-nis viibides arhitekti Ernö Goldfingeri 1967. aastal valminud kuul-sas Balfron Toweris, mida peab brutalistli-ku arhitektuuri tipp-teoseks. «Ses hoo-nes on tõepoolest realiseerunud moder-nistlike arhitektide ideed tänavatest õhus,» selgitab ta. foToD: hyDAr DewAchi, JAcqUes-AlAiN fiNkelTroc, mike mAssAro

rain UUsenteemalehe toimetaja

inTervJUU

postimees, 13. august 2014 kinnisvara ja ehitus || 7

LINNAKESKKOND. Aet Ader arhitektuuribüroost b210 veetis kaks nädalat Londoni arhitektuurifestivali rahvusvahelises residentuuriprogrammis, kus ta mängis koos kolleegidega läbi nüüdisaegse korterelamu projekteerimise – eesmärgiga võimaldada tulevastele elanikele soodsamaid elu- ja tööruume.

Ruumikitsikus sunnib uusi lahendusi projekteerima

Londonis veedetud kahe nädalaga loo-dud Crisis Pointi (Kriisipunkt) korter-elamus on rõhku pandud hoone tasu-vusele, aga ka korterite planeeringule.

Tundsime, et kooperatiivi mõtet päriselt välja käies peame ise olema võimelised kooperatii-vi looma ning saama aru selle ju-riidilistest ja praktilistest prob-leemidest. Võtsime abiks voldi-ku «Kuidas luua kooperatiivi?», mille on koostanud kohalikud Londoni entusiastid nimega Ra-dical Routes.

Kooperatiiv Londoni tingi-mustes sarnaneb vormilt hou-sing association-iga, mida juhivad üürnikud ja kooperatiivi osani-kud. Kooperatiivi aluseks on sel-le liikmete ühine eesmärk.

Tihti luuakse lihtsamat sor-ti kooperatiive eesmärgiga üüri-da seltskonnaga suuremat hoo-net ja hiljem rent osanike vahel jagada. Meid huvitas aga koope-ratiivi vorm, kus kooperatiiv on tema hallatava hoone või hoone-te omanik.

Juriidiselt eristatakse kolme sorti kooperatiive: co-ownership (ühisomandis) – igal osanikul on osa (see ei pruugi olla võrd-ne teistega, kui keegi lahkub, siis tema osa ostetakse üles); par va-lue (sama väärtus) – igal osani-kul on võrdne osalus ja hääleõi-gus; fully mutual (lõplikult soli-daarne) – iga elanik on osanik,

igal elanikul on vähemalt üks osa, üks hääl.

Radical Routes soovitab kõige rohkem kahe mude-li kombinatsiooni: par value + fully mutual, kus kõik ela-nikud on osanikud ja hää-leõiguslikud, kinnisvara po-le jagatud reaalseteks osa-deks, vaid kuulub koopera-tiivile ning juhul, kui elanik lahkub koopertiivist, siis lahkub ta tühjade kätega.

Samas on kooperatii-vi osalus näiteks päritav ja kodu olemasolek kindel. Li-saks soovitab Radical Rou-

tes, kuidas hakkama saada bürokraatiga ja kooperatiivi osanike vahel lepinguid sõlmi-da, milline peaks olema koopera-tiivi sisemine struktuur ja juhti-

mine, kuidas kooperatiivile laenu saada. Aina enam soosivad Suur-britannias isealgatuslikke koope-ratiive ka pangad, kes nõustuvad neile laenu andma ning omava-litsused pakuvad konsultatsioo-ne ja toetust.

Miks te projekteerisite kõrghoone?Võib arvata, et britid armasta-vad traditsioonilisi viktoriaan-likke ridamaju, aga taolise suur-linna puhul nagu London muu-tusid need lõputud looklevad ri-damajad probleemiks juba 1930. aastatel.

Selleks, et linn lõputult laia-li ei vajuks, seadsid planeerijad linnale piiri rohevööndiga, kust edasi ehitada ei tohi, aga see-vastu pakub lahendus linnaela-nikele võimalusi looduses viibi-da. Nüüd siis pole endiselt kas-vaval Londoni linnal muud pea-le hakata kui tiheneda.

Londoni ehituskeskuse näi-tusel oli efektselt eksponeeri-tud kogu Londoni linna ma-kett, kus olid märgitud ka kõik 230 kõrghoonet, mis lisaks pla-neeritud. Londonis kehtib süs-teem, et mida lähemal on krunt metroojaamale, seda kõrgema hoone võib projekteerida.

Meie krunt asub Tower Hamletsi linnajaos, Bromley by Bow metroojaama kõrval, hil-juti toimunud olümpiamängu-de asukoha lähistel. Lea jõe org on üks väheseid järele jäänud industriaalalasid, mis trans-formeerub tulevikus osaks lin-nast.

Kuna ala on endiselt kergelt tööstuslik, asub meie krundil praegu tellingufirma kogu oma laoga. Nagu Porto näite puhul-

gi, ei soovinud me kergelt töös-tuslikku funktsiooni välja visa-ta – tellingufirma peab asuma seal, kus tellinguid kõige roh-kem vaja läheb, Ida-Londonis, aga mitte linnast väljas.

Kavandasime kanali poole kohviku ja poe, aga kõrval asu-va kiirtee suunal jätsime esime-sel korrusel kõrged ruumid tel-lingufirmale – seda võimaldas reljeef ja kiirtee asumine kõr-gemal tasandil. Lisaks kavan-dasime hoone viimasele korru-sele vaatega restorani ning ho-tellitoad.

Krundi omanik soovis raa-matukogu, aga tänapäeva kon-tekstis kavandasime raamatu-kogu rohkem vaikseks tööruu-miks, lisaks on hoones koope-ratiivi avalik suur ruum ühis-tegevusteks või spordiks ning lastehoid.

Kõik funktsioonid on ver-tikaalselt erinevatel tasanditel. Korterid pole ainult fully mu-tual kooperatiivi enda elanike-le, vaid osa kortereid müüakse avalikul turul, teenimaks lisa-raha kooperatiivile. Seega seis-neb kogu äriskeem selles, et se-gafunktsiooniga 32-korruselises kõrghoones teenivad erinevad funktsioonid end tasa.

Tegime projekti lõpus ka kiire kalkulatsiooni, kus arvu-tasime indikatiivsete krundi-, ehitus- ja üürihindadega oma äriplaani läbi ning saime olla kindlad selle toimimises. Mui-dugi, kuna tegemist on ideeka-vandiga, leiutasime oma ruu-miprogrammi paljuski ise. Aga usun, et sellist segaskee-mi saaks konkreetses olukor-ras kasutada.

Londoni Ehituskeskuse andmetel vajaks London aastas 42 000 uut kodu, aga hetkel luuakse umbes 20 000 kodu aastas.

Kui sa oleksid saanud veel kaheks nädalaks Londonisse jääda, siis mil-lele oleksid tahtnud pikemalt kes-kenduda?Londoni Arhitektuurifestivali jooksul tekkis lisaks koostöö-partnerist firmale DK-CM pal-ju häid kontakte. Hea meelega teeksin nendega tulevikuski koostööd. Kuna sealsesse ela-muehituse teemasse juba nii tu-gevalt sisse elasin, siis oleks vä-ga põnev jätkata sama projek-tiga reaalse hoone suunas või projekteerida eluhooneid uuel krundil Londonis.

Mis need kolm peamist nippi oleks, kuidas linnakodanikke linna- ja elu-ruumide planeerimisse ja kujunda-misse paremini või tulemuslikumalt kaasata?Arvan, et avatus ja läbipaistvus ei tee kunagi halba. Pool võitu seisneb selles, kui linnaplanee-rimise protsessid ja nende taus-tal tehtud otsused on linnako-danikele lihtsasti kätte- ja aru-saadavad. Info puudumine lin-na või ka kodanike poolelt võib mõlema vahel paksu verd te-kitada.

Teiseks arvan, et on oluline seada paika pikaajalised visioo-nid ja neid järgida. Ka eluruumi-de planeerimine võiks olla üle-linnaliselt läbi mõeldud ja miks mitte sellesse arhitekte kaasata.

Paar aastat tagasi tegime oma bürooga b210 koostöös Lin-nalaboriga Tallinna planeeringu-te juhendi, see on tasuta trükis ning veebiski linnakodanikele endiselt kättesaadav.

Selle eesmärk on avada lin-naplaneerimise protsesside keerdkäike ja selgitada planee-ringujooniseid, et kodanikud oleksid paremini informeeritud ja neil tekiks suurem huvi kaa-sa rääkida.

Väga põnev oleks, kui Eesti kontekstis juristid ja arhitektid kooperatiivide ja eluaseme kü-simused läbi mõtleksid ning sel-lest näiteks trükise koostaksid.