Click here to load reader

Postimehe Kinnisvara ja Ehituse teemaleht 13.08.2014

  • View
    231

  • Download
    4

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Kinnisvara ja ehituse teemadele keskenduv Postimehe igakuine väljaanne

Text of Postimehe Kinnisvara ja Ehituse teemaleht 13.08.2014

  • 13. august 2014

    tEEMaLEHt

    mtled KORteRIOStUle? 5 phjust, miks ostjale ei vljastata pangalaenu Kuidas hinnata korterihistu tegevust? Kontrolli kodukraanist tuleva joogivee kvaliteeti Korterite tehinguinfo vib viia petlike jreldusteni

    Aet Ader: Kooperatiivi mtet vlja

    kies pidime ise olema vimelised seda looma

    ning saama aru selle juriidilistest ja praktilistest

    probleemidest. lk 4

  • 2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 13. august 2014

    teemalehe toimetaja: Rain Uusen, [email protected], tel 666 2194

    Kinnisvarareklaam ja kuulutused: tallinn: Antonina Ivanova, tel 666 2188, [email protected] tartu: Mari-Liis Aasme, [email protected], tel 739 0395

    Ehitusreklaam ja kuulutused: tallinn: Jaanus Sarapuu, [email protected], tel 666 2330 tartu: Klaarika Karu, [email protected], tel 739 0391

    Kujundaja/kljendaja: Tiit Sermann

    A us vastus jah ja ei. See infopuder, mi-da erinevad brood avalikkuse ette paiskavad, tugineb kll tavaliselt reaal-setele andmetele, ent sisukillud on vga hoolikalt vlja valitud ja rmise tpsu-sega snastatud.Tulemuseks on totaalne segadus, sest hed tlevad,

    et hinnad tusid, teised rgivad langusest ja prognoosi-de osas ei tundu ldse olevat mtet midagi tsiselt vtta. Ennustused on risti vastupidised, jttes mulje, nagu kin-nisvarafirmad kasutaksid prognooside tegemisel seapr-na ja kohvipaksu, mitte oma ttajate ajusid.

    Aga kus on siis error miks vlja eldud arvamused nii suuresti erinevad? Toon vlja mned phjused.1) PR-tegevus peab olema alati positiivse snumiga. See

    on lollus, millega tegeletakse ikka edasi, ehkki 2007. aas-tal alanud kinnisvarahindade langus ja aastal 2008 ala-nud lemaailmne surutis oleks vinud ju ppetunni anda.Pidev hinnatusule rhumine ajab lugejad ainult nr-vi, mitte ei too kliente juurde. ks nide elust enesest kik turuosalised said juba kevadel aru, et lehaibitud Kalamaja puitmajade hinnad saavad lhitulevikus mat-su, aga vlja tles selle ainult Pindi Kinnisvara.htegi klienti me ei kaotanud, kll saime tnukirju. Ja konkurentidelt simata. Tnaseks on allahindlused Ka-lamajas reaalsus ja hinnad isegi le kmne protsendi odavamad kui kevadel.

    2) Kinnisvarafirmadel on tihti endal arvestatava suuru-sega arendusportfell, mistttu ettevtte omanikud an-navad ksu toota positiivseid snumeid, et pressitea-ted inimeste kitumist mjutaks. Lhiajaliselt vahel see toimib, pikaajaliselt saad aga endale narrimtsi phe.Uskuge, tean seda omast kogemusest, kui 2007. aastal kiresin koos teistega tulevasest nirvaanast kinnisvara-turul. Turgu ei mjuta pressiteated, vaid inimeste mak-sevime, laenuraha kttesaadavus ja hind ning nudlu-se ja pakkumiste suhe jms.ks labasemaid niteid on he broo teade, kus vide-ti, et neljatoalised korterid lhevad nagu soojad saiad ja nende hinnad lendavad raketina les. Arusaadava vas-tuse sain aga hoopis kinnistusregistrist firmale kuu-lus arendusprojekt, kus olid alles ainult neljatoalised.

    3) Kardetakse suurklientide ravoolu ja usaldamatust, kui sa nende huvides ei rgi. Minu otseses vastutusalas on varasid ligi 100 miljoni euro eest suhtlen oma klienti-dega iga pev. Nii kummaline ka kui see ei tundu, nei-le meeldib, et keegi julgeb rkida hinnalangusest, mu-redest, hirmudest ja turu jahtumisest, kui see tegelikult ka ees terendab. Igahel neist on miljoneid eurosid be-toonis kinni ja neil ei ole vaja punaste lipsude ja valgen-datud hammastega kiidukukkesid, vaid partnereid, kes neid ka hoiatada oskavad ja julgevad.

    4) Turule paisatakse toores statistika. Tpselt nii juhtus tnavu juunis. Kik hiskasid hinnad on jlle tus-ma hakanud! Vtsime telefonid ktte ja helistasime lbi suuremad arendajad, kelle majad olid sja valminud.Selgus, et juunis tehti uute korteritega keskmisest pal-ju rohkem asjaiguslepinguid (eriti suhtarvuna kiki-desse tehingutesse), mis olid kokku lepitud juba eelmi-sel aastal. Tegime vastavad arvutused ja saime lpptu-lemuseks Tallinnas korraliku languse, mida kinnitavad ka tna juba kttesaadavad tehinguhinnad.

    Kuhu nd selle jutuga juda tahan? Kinnisvarab-rood on vga agressiivsed ja loomingulised meediasuhtle-jad, sestap soovitan turu arengute analsimisel mitte tu-gineda he broo seisukohtadele. Rohkesti tde on kir-jas ridade vahel, palju koorub vlja siis, kui mitme erine-va broo turulevaated krvuti panna. hte pressiteadet usaldades vite lihtsalt koledasti vastu pkse saada.Jrgmises numbris kirjutab Peep Sooman, kuidas ta ise maaklerteenust tellinud on ja millised olid tagasilgid.Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

    kinnisMte

    Peep Sooman:Kas kinnis-varafirmad valetavad?

    KINNISmteJb mulje, nagu kinnisvarafirmad

    kasutaksid prognooside tegemisel seaprna ja kohvipaksu, mitte oma ttajate ajusid.

    Urmas Tehverhinenud Kinnisvara- konsultandid O konsultant, partner

    korTeriTUrg

    Jrelturul vormista-takse korteri mk vimalikult kiiresti

    prast ostja leidmist.

    Valdav hulk kinnisvaraturu le-vaadetest baseerub maa-ameti avaldataval statistikal, mis sum-meerib kikide mgitehingu-te andmed, eraldamata, kas te-gu on uute vi juba kasutuses olnud ehk jrelturu korterite-ga. Neid andmeid kommentee-rivad erinevad analtikud, li-sades maakleritelt ja oma ette-vtte andmetest saadud turuin-formatsiooni.

    Meie vtsime ette kinnis-varahindajate poolt kasutata-vad maa-ameti kogutud and-med kikide Tallinna korteri-omandeid puudutavate tehingu-te kohta alates 2012. aasta algu-sest. Elimineerisime tehingud, mis olid mrgitud kui mitte va-baturu tehingud, samuti tehin-gud korteriomandite mttelis-te osadega ning nn plokktehin-gud, kus osteti he tehinguga kik majas olevad korterioman-did ehk tehingu sisuks oli kogu kinnistu ost.

    Seejrel eraldasime tehingud uute korteritega, kus meile oli abiks Adaur Grupi poolt koos-tatav uute korterelamute aren-duste monitooring. Uute korte-rite hulka arvestasime ka need arendusprojektid, kus mak-se kortereid tielikult renovee-ritud majades.

    tehingud uute korteritegaReeglina alustatakse arendus-projektides korterite mki koos ehituse algusega vi isegi enne seda mk toimub pa-beril. Esmalt slmitakse ostu-huvilisega broneerimiskokku-lepe, olenevalt arendajast sel-le eest mingit tasu vttes vi mitte, seejrel slmitakse no-tariaalne vlaiguslik mgile-ping ehk rahvakeeli eelleping.

    Lplik korteriomandi m-gileping ehk asjaigusleping sl-mitakse tavaliselt prast ehitise valmimist. Seega toimub tavali-selt arendusprojektides korterite mk kogu ehituse aja jooksul, sltuvalt projektist aasta kuni kaks, kuid enamike korterite mgilepingute vormistamine jb lhikesse ajavahemikku kuu kuni kaks.

    Ehituse valmimise jrel mmata korterite puhul vor-mistatakse ostja leidmisel vla-iguslik ja asjaigusleping he-aegselt.

    Maa-ameti tehinguregistris registreeritakse korteriomandite asjaiguslikud mgilepingud seega ei nita see pris tegelik-ku igakuist uute korterite m-ki, vaid nende vormistamist.

    Samuti on suurte ja pikema-te projektide korterite mgi-hinnad statistikas viksemad kui samal ajal mgis olevate samavrsete korterite omad, sest mgitehingu tingimused,

    TURUKOMMENTAAR. Enamasti valitseb arvamus, et Tallinna korterite kiire hinnatusu mootoriks on tehingud jrjest kallimate uute korteritega, tegelikkuses on aga jrelturu korterite hinnatus isegi natuke suurem.

    Uute korterite tehinguinfo viib petlike jreldusteni

    sh hind, on kokku lepitud aas-ta vi isegi le selle varem sl-mitud vlaiguslikus lepingus.

    Vib elda, et uute korterite mgitempot ja tehingute hindu me maa-ameti tehinguandmete alusel pdevalt mrata ei saa. Tehingute arvu graafikult nh-tavad uute korterite suuremad tehingute mahud on seotud mastaapsemate arendusprojek-tide tihti kokkulangevate vor-mistamistega nagu niteks Pal-diski mnt 17/Eha 4, Mepealse 28 ja Meeliku 21 oktoobris 2013 ning Prnu mnt 104a, Suve tn 2 ja Raua 34 mrtsis 2014.

    Samuti on mgihindade graafikul uute korterite ruut-meetri keskmine mgihind sltuvuses sellest, milliseid projekte parasjagu vormista-takse. Hinnatipud 2013. aasta kevadel ja suvel on tingitud sel-lel ajal toimunud mitme vana-linnas asuva arendusprojekti Pikk tn 36, Pikk tn 37, Pagari 1, aga ka Rotermanni kvarta-li uue maja ja Kreutzwaldi tn 3 projektide mgitehingute vor-mistamisest.

    Uute korterite mgihinda-de keskmine aastane tus aja-vahemikul 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini on 11,4 protsenti.

    tehingud jrelturulReeglina vormistatakse jrel-turul korteri mk vimalikult kiiresti prast ostja leidmist ja he lepinguga (koos vlaigus-lik ja asjaigusleping). Seega ni-tavad jrelturu osas maa-ame-

    ti tehinguandmed turutrende reaalselt.

    Tehingute arvu osas on n-ha, et vrrelduna 2013. aasta kevadest kuni aasta lpuni on 2014. aasta esimeses pooles toi-munud tagasiminek. Kui vr-relda erinevate aastate esime-si poolaastaid, siis 2012. aasta esimesel poolaastal tehti kesk-miselt 444 mgitehingut kuus, 2013. aastal 542 tehingut ja 2014. aastal on vastav number 490.

    Trendina on ilmne, et tehin-gute arv on krgem kevadkuu-del ja siis jlle tuseb sgisel saab nha, kas kesoleva aas-ta sgis seda suundumust kin-nitab.

    Jrelturu korterite hinna-tus on vaadeldaval perioodil olnud suhteliselt stabiilne ilma suuremate kikumisteta. Aasta-ses vrdluses oli hinnatus 2013. aasta esimesel poolaastal kesk-miselt umbes 13 protsenti, kii-renes siis ja oli 2013. aasta teisel poolaastal keskmiselt 16 prot-senti ning 2014. aasta esimesel poolaastal keskmiselt 17 prot-senti. Kui vtta periood 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini,

    Huvitavaid nitajaid kinnisvaraturul

    Uutejajrelturukorteritemgihindadevaheonkoguvaadeldavaperioodikeskmisena45protsenti.Jrelturukorteritekeskminemgihindonkikidekorteritekeskmisestmgihinnastkoguvaadeldavaperioodikeskmisena6protsentiviksem.

    Kinnisvaraportaalikv.eepakkumishinnadonkeskmiselt20p