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PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO Y PRINCIPIO DE
PRIORIDAD EXCLUYENTE
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Es la posición registral de un derecho en relación con la posición registral de otro derecho distinto, susceptible de concurrencia sobre el mismo bien. El tiempo es el árbitro que va a decidir cuál de los derechos se va a colocar antes -función prelativa-, si los varios derechos son compatibles.
PRIORIDAD COMO
CRITERIO DE ORDENACIÓN
PRIORIDAD COMO
CRITERIO DE EXCLUSIÓN
La regla de prioridad no tiene como único resultado establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación sino también cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya inscrito o pendiente de inscripción.
PRIORIDAD REGISTRAL EN SENTIDO MATERIAL Y FORMAL
a) En sentido material o sustantivo: establece un orden de jerarquía entre derechos reales según la fecha de presentación al Registro.
b) En sentido formal: establece un orden cronológico en la extensión de los asientos.
(art. 47 RGRP- 1 párrafo)
FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO O PREFERENTE
Art. 2016 del Código Civil:“La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro.”
Art. IX TP RGRP:“Los efectos de los asientos
registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.”
CONCEPTO DE RANGO
“El rango registral se plantea respecto a aquellos derechos reales que recaen sobre un mismo inmueble, que no pudiendo ocupar, en principio, el mismo puesto u orden de preferencia, han de ser ordenados, pero hecha esa ordenación, pueden coexistir y no se excluyen entre sí”.
García García
DETERMINACIÓN DEL RANGO
Art. 2016 CC y IX TP RGRP: Por el momento del ingreso del título al Registro: fecha y hora del asiento de presentación, a la cual retrotraen sus efectos.
Art. 23 RGRP.- Contenido del asiento de presentación
a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación.
(...)
CONTENIDO DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓNArt. 50 RGRP:(...); la fecha, hora, minuto y
segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, (...) la fecha de su inscripción (...).
EL RANGO DE LAS HIPOTECAS
Art. 1112 CC.- Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se ceda su rango.
Art. 1114 CC.- El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.
LA PRIORIDAD COMO CRITERIO DE EXCLUSIÓN: CIERRE REGISTRAL
La regla de prioridad no tiene como único resultado establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado.
FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
Art. 2017 CC:No puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
Art. X TP RGRP:No puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.
CONCEPTO DE INCOMPATIBILIDAD
Art. 26 RGRP, 2° párrafo: Un título es incompatible con otro ya presentado,
cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar.
Art. 29 RGRP, literal a): Se suspende el plazo de vigencia del asiento de
presentación cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible.
INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSIÓN DE TÍTULOS
El artículo 47 del RGRP debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción, y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior.
III PLENO
TRACTO SUCESIVO Y PRIORIDAD EXCLUYENTE
Supuesto:Cuando se han producido sucesivas traslaciones de derechos, pero no
se registran los anteriores: se deniega acceso a los posteriores.
Supuesto:Actos otorgados por el mismo titular, incompatibles entre sí: los presentados en segundo lugar no se inscriben aunque su fecha de otorgamiento sea anterior.
CARÁCTER FORMAL DEL CIERRE REGISTRAL
LACRUZ BERDEJO:
El efecto de cierre es una operación meramente formal y mecánica: el título que llega primero clausura el Registro para el ulterior incompatible, sin que este título al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquél.
El titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los Tribunales y anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener acceso a él.
ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Del art. X del TP y arts. 26 y 32 b) RGRP se desprende que:
El asiento de presentación también se considera para efectos del cierre mientras está vigente.
SUPUESTOS DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
1.- Conflicto de dominios sobre un mismo inmueble.
2. Conflicto de varios derechos reales que recaen sobre un mismo inmueble.
3. Conflicto entre el dominio y un derecho real sobre el mismo inmueble.
SUPUESTOS DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
4. Conflicto de prioridad entre el adquirente del dominio no inscrito y un embargo inscrito.
5. Conflicto de prioridad entre el acreedor hipotecario y el acreedor embargante.
PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL (JUNIO DE 2008)
TERCERIA DE PROPIEDAD EN TRÁMITE Y MEDIDA CAUTELAR INSCRITA
“El pronunciamiento de fondo frente a una demanda de tercería admitida contra una medida cautelar inscrita en el Registro debe ser el siguiente: El derecho de propiedad otorga a su titular el poder jurídico de usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; es oponible a todos y no requiere de inscripción en los Registros Públicos para surtir efectos frente a terceros; por lo que prevalece sobre cualquier derecho de crédito que pretenda afectarlo”.
El TRASVASE DE LOS EFECTOS PRIORITARIOS
a) Anotaciones preventivas (Bloqueo, defecto subsanable etc).
b) Contratos que tienen su causa en contratos incorporados al Registro (contrato de opción).
RETROPRIORIDAD DERIVADA DEL BLOQUEO
Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación.
Art. 68 RGRPLos efectos de la inscripción del acto o
contrato a que se refiere el aviso notarial se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación del aviso.
Art. 5 del D.Ley N° 18278
Anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública.
La anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública reserva prioridad para la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia, inscripción que retrotraerá sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda.
XV Pleno
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN NUESTRA LEGISLACIÓN
Art. IV TP RGRP. Principio de especialidad Por cada bien (...) se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
(...).
EL FOLIO REAL EN EL REGISTRO DE PREDIOS
Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.
EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO EN NUESTRA LEGISLACIÓN
Artículo 2015 C.C.: “Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”
Artículo VI RGRP:” “Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.
FORMULACIÓN EN LOS DIVERSOS REGISTROS
Art. V del TPRRS. Salvo las excepciones previstas en las leyes o en
este Reglamento para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se inscriba el acto previo
necesario para su extensión. Art. V del RIRPJNS. Para extender una inscripción se requerirá que esté
inscrito o se inscriba previa o simultáneamente el acto necesario o adecuado, salvo disposición distinta.
EXCEPCIONES A LA APLICACIÓN DEL REQUISITO DE ACTO PREVIO
No se requiere de la previa inscripción de la fábrica para la inscripción de:
1. Numeración, salvo que se trate de númeración interna (art. 58).
2. Transferencia de predio sin edificación inscrita (art. 66).
3. Hipoteca de predio cuya edificación no se encuentra inscrita (art. 83)
ASPECTOS QUE SE DERIVAN DE SU FORMULACIÓN LEGAL
1. Concatenación de derechos.2. Concatenación de hechos o actos.3. El derecho o el hecho o acto
anterior puede estar previamente inscrito o inscribirse simultáneamente.
REQUISITOS DE IDENTIDAD QUE EXIGE EL TRACTO SUCESIVO
A) IDENTIDAD DEL SUJETO
B) IDENTIDAD DEL DERECHO
EFECTOS DEL TRACTO SUCESIVO
a) Contribuye a la formación del contenido registral (claridad).
b) Brinda historial jurídico único del predio(integración del folio).c) Impide interpretación aislada de los
derechos inscritos tal como aparecen en el título.
d) Proporciona al titular inscrito la seguridad de que no podrá inscribirse ningún título si él no aparece como disponente.
SUPUESTOS POSIBLES EN LA CALIFICACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
- Que el derecho previo se encuentre inscrito y no existan obstáculos.
- Que el derecho previo se encuentre inscrito a favor de persona distinta del otorgante.
- Que el derecho no esté inscrito: a) Porque el predio no esta
inmatriculado. b)Porque falta la inscripción previa.
EXCEPCIONES A LA APLICACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
1. Inmatriculación: Es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta (art. 16 RIRP).
EXCEPCIONES A LA APLICACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
2. Inscripción de transferencias realizadas por el causante a favor de terceros.
Art. 63 RIRP: “Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros”.
EXCEPCIONES A LA APLICACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
3.- Anotación de embargo de inmueble inscrito a nombre de tercero.
Art. 650 CPC: “En caso de que se acredite de modo fehaciente que el bien pertenece al deudor y se encuentra inscrito a nombre de otro, deberá notificarse con la medida cautelar a quien aparece como titular en el registro, la medida se anotará en la partida respectiva; la subasta se llevará adelante una vez regularizado el tracto sucesivo registral.”
EXCEPCIONES A LA APLICACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
Art. 96 del RIRP: “Cuando el juez disponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 650 del CPC, en el parte judicial debe constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral”.
SUPUESTOS ESPECIALES DE CALIFICACIÓN DE TRACTO
1. Transferencia de acciones y derechos
2. La inscripción de la revocatoria de poder sin que esté inscrito el apoderamiento previo.
3. Inscripción previa de testamento.
SUPUESTOS ESPECIALES DE CALIFICACIÓN DE TRACTO
Acuerdo: “Procede la inscripción de la revocatoria de poderes aunque no se encuentre inscrito el acto de otorgamiento de poder, siempre que se acompañe copia certificada del poder que se revoca, el cual quedará en el título archivado”.
(18 de diciembre de 2009)4.El supuesto regulado en el artículo 2 del RRT.
4. Supuesto regulado en el artículo 2 del RRT.
