¿PROBLEMAS PARA PAGAR LA HIPOTECA?

Busquemos soluciones….

Opciones ante la imposibilidad de pagar la hipoteca:1. Aplicación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de

medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, modificado por la Ley 1/2013, de 14 de marzo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

2. Negociación con la entidad bancaria.3. Procedimiento judicial – Subasta y Desahucio.4. Prestación de Especial Urgencia –P.E.U.- (Resolución

TES/2932/2012, de 21 de diciembre)

1. Real Decreto Ley 6/2012 y Ley 1/2013

A. Código de Buenas Prácticas –CBP- RDL 6/2012 regula por vez primera el “Código de Buenas Prácticas para la

reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual”.

La adhesión al mencionado CBP es voluntaria para las Entidades Bancarias (EB) por una duración inicial de dos años prorrogable por anualidades.

Únicamente es exigible para aquellas entidades que lo han suscrito, que son todas excepto City Bank y Deutsche Bank.

La Ley 1/2013 modifica algunos aspectos de este CBP, hecho que requiere nuevamente la adhesión de las entidades bancarias a estas modificaciones.

IMPORTANTE: Para aquellas entidades que no han suscrito las modificaciones, y que son muchas, continúa siendo obligatoria la aplicación del CBP en el redactado previsto en el originario RDL 6/2012.

Listado de EB adheridas al CBP: Resolución 5/07/2013 de la Subsecretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa (BOE de 12/07/2013, núm. 166, pág. 52087).

La Ley 1/2013 incluye la obligación de las EB de informar por escrito sobre las opciones del CBP.

B. Opciones CBP (1)Por orden de prelación:1º.- Medidas previas a la ejecución hipotecaria: Reestructuración de la deuda hipotecaria:

Además: Entidad podrá reunificar el conjunto de deudas contraídas por el

deudor/a.

s/ RDL 6/2012 s/ Ley 1/2013i. Carencia durante 4 años.ii. Ampliación amortización

hasta 40 años a contar desde la concesión del PH

iii. Reducción tipo interés a Euribor + 0’25% durante carencia.

i. Carencia durante 5 años.ii. Ampliación amortización

hasta 40 años a contar desde la concesión del PH

iii. Reducción tipo interés a Euribor + 0’25% durante carencia.

B. Opciones CBP (2)2º.- Medidas complementarias: QuitaCuando la reestructuración sea inviable: resulte una cuota hipotecaria superior al 60% (s/ RDL 6/2012) o 50% (s/ Ley 1/2013) sobre ingresos UF. 3 posibles formas de calcular la quita.

3º.- Medidas sustitutivas: Dación en pago de la vivienda habitual. En el plazo de 12 meses desde aplicación medidas reestructuración y quita, y

no resulten viables, se podrá solicitar dación en pago total. EB está obligada a aceptarla.

Si el deudor/a lo solicita: podrá permanecer en régimen de alquiler durante máximo 2 años, por una cuota del 3% del importe de la deuda en el momento de la dación. Si hay impago de la renta: interés del 20% (s/ RDL 6/2012) o del 10% (s/ Ley 1/2013).

Medida no aplicable en procedimientos judiciales con anuncio de subasta ni en los que la vivienda esté grabada con cargas posteriores.

C. Requisitos para solicitar CBP (1) Que el préstamo hipotecario (PH) esté suscrito con una EB adherida

al CBP. Si se ha iniciado procedimiento judicial, que no se haya producido

todavía el anuncio de la fecha para la subasta (con matices). Que el solicitante se encuentre en el umbral de exclusión y cumpla

con las circunstancias previstas en art. 3 RDL:s/ RDL 6/2012 s/ Ley 1/20131. Carencia de rentas derivadas del

trabajo a actividades económicas de todos los miembros de la unidad familiar (UF).

2. Cuota hipotecaria superior al 60% ingresos netos UF.

3. Miembros UF carezcan de cualquier bien o derecho patrimonial.

4. Crédito o PH sobre la única vivienda en propiedad del deudor/a y concedido para su adquisición.

5. Crédito o PH que carezca de otras garantías, reales o personales.

6. Avales/Codeudores = requisitos.

1. Ingresos de la UF no superiores a triple IPREM (4 o 5 veces en casos especiales).

2. Cuota hipotecaria superior al 50% ingresos netos UF, o 40% si dependientes especiales.

3. En los 4 años anteriores alteración circunstancias económicas o familiares.

4. Únicamente para medidas complementarias (quita) o sustitutivas (dación):

a. Carencia de bienes o derechosb. Crédito o PH para vivienda

habitualc. Carencia de otras garantías del

PH.d. Avales/Codeudores = requisitos

C. Requisitos para solicitar CBP (2)s/ RDL 6/2012

Precio de adquisición vivienda:a) >1,000,000 hab = 200,000 €b) 500,001 – 1,000,000 hab o

áreas metropolitanas > 1,000,000 = 180,000€

c) 100,001-500,000 hab = 150,000€

d) < 100,000 hab = 120,000€

s/ Ley 1/2013Precio de adquisición vivienda:a) 250,000€ una o dos personas UF +

50,000€ cada persona a cargo hasta 3.

b) 225,000€ + 45,000€c) 187,500€ + 37,500€d) 150,000€ + 30,000€Excepción, dación en pago:e) 200,000€f) 180,000€g) 150,000€h) 120,000€

D. Documentación Certificados prestaciones

SEPE/Agencia Tributaria (AT), acreditativos del desempleo de toda UF.

Certificados rentas AT último ejercicio.

Libro familia Empadronamiento seis

últimos meses Escrituras CV y PH

vivienda. Declaración responsable

deudor/a o deudores/as de cumplimiento requisitos umbral exclusión.

Ingresos UF: Certificado rentas AT Últimas tres nóminas Certificado prestaciones SEPE Certificado ayudas sociales Trabajador autónomo: certificado prestación cese actividad.

Personas UF: Libro de familia Empadronamiento seis meses Declaración discapacidad, dependencia o IP, en su caso.Titularidad bienes: Certificado titularidades Registro Propiedad toda UF. Escrituras CV y PH vivienda.Declaración responsable

s/ RDL 6/2012 s/ Ley 1/2013

E. IMPORTANTE - PLAZOS:

Presentar la solicitud de adhesión al CBP por escrito con una relación de todos los documentos que aportáis, y con la opción escogida (reestructuración, con o sin quita, o dación en pago, con o sin alquiler), y que os firmen un recibí del documento.

Desde la presentación de la solicitud y del total de la documentación, la EB dispone de un plazo de un mes para dar una respuesta al solicitante que deberá recogerse la aplicación del CBP (reestructuración, con o sin quita, o dación en pago, con o sin alquiler).

Si no hay respuesta en un mes, se puede presentar queja ante la EB y queja ante el Banco de España.

Cualquier modificación en la situación personal o patrimonial de cualquier miembro de la UF deberá ser informada de inmediato a la EB durante el procedimiento de valoración de la adhesión al CBP.

2. Negociación con la EB.

Negociación Aunque las EB no se hayan adscrito al CBP o no se cumpla con los

requisitos expuestos por parte de los deudores/as para su aplicación, las EB pueden aplicar el CBP.

Igualmente, siempre existe una opción de ir a hablar con la EB y ver qué nos ofrece. IMPORTANTE: no firmar nada sin que antes lo haya visto alguna persona experta. Para ello os aconsejamos acudir o a un experto/a en la materia, o a las oficinas de Ofideute, o bien al Servicio de Orientación Jurídica (SOJ) del Colegio de Abogados.

Experiencia: hay muchas EB que pese a que no se cumplen los requisitos, sabiendo que no les es beneficiosa la vía judicial prefieren una negociación con el cliente, por ejemplo, en casos de tasaciones elevadas o de existencia de cláusulas abusivas en los PH han aceptado daciones en pago totales, con o sin alquiler.

En la negociación, además de la reestructuración, quita o dación en pago total con o sin alquiler, también se ha planteado en ocasiones una dación en pago parcial.

3. Procedimiento judicial – Subasta y Desahucio.

1. Ejecución Procedimiento de ejecución hipotecaria, arts. 538 y siguientes LEC:

Obligado abogado y procurador (cantidad > 2,000€): solicitar abogado y procurador de oficio y asistencia jurídica gratuita.

Imposición de costas al deudor/a: si vivienda habitual, costas no >al 5% de la cantidad reclamada (art. 575,1bis LEC).

Presentada demanda ejecutiva, Auto denegando despacho ejecución o, si no hay defectos formales: Auto despachando ejecución, que contendrá:

Persona/s contra las que se despacha ejecución; Si responsabilidad mancomunada o solidaria; Cantidad; Resto de valoración que considere el/la Juez respecto partes o contenido ejecución.

A continuación S. Jcial dictará Decreto que contendrá: Medidas ejecutivas, incluido embargo de bienes; Medidas de localización y averiguación de bienes; Contenido del requerimiento de pago que deba hacerse al deudor, en el caso que proceda.

Contra Auto despachando ejecución no cabe recurso: sí cabe oposición. IMPORTANTE!!! Contra Decreto cabe recurso directo de revisión, sin efecto suspensivo.

2. Oposición a la ejecución Art. 695 LEC. Plazo: diez días siguientes a la notificación Auto despachando ejecución. Causas oposición (art. 557 LEC):

Extinción de la garantía o de la obligación garantizada. Error en la determinación de la cantidad exigible. Caso de ejecución de bienes muebles: sujeción de estos a otras garantías reales o embargos. CLÁUSULAS ABUSIVAS que constituyan el fundamento de la ejecución o que

hubieran determinado la cuantía exigible. Recibida oposición con alguna de estas causas: SE SUSPENDE LA EJECUCIÓN, y se

cita a las partes a comparecencia. Cuando se aprecie carácter abusivo de una o algunas cláusulas, el Auto que se dicte

determinará las consecuencias de tal carácter, decretando: el sobreseimiento de la ejecución o bien despachando la misma sin aplicación de aquellas (art. 695,3 LEC).

Contra Auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución o la inaplicación de cláusula abusiva cabe Recurso de Apelación. Fuera de estos casos, el Auto que decida la oposición no será susceptible de recurso, y sus efectos se circunscriben al proceso de ejecución en que se dicten.

CLÁUSULAS ABUSIVAS (1) La apreciación de existencia de cláusulas abusivas puede hacerla el Juez/a de oficio o

bien a instancia de parte. IMPORTANTE: hacerla siempre. Hay jueces que no lo hacen de oficio, aunque la Ley les faculte para hacerlo. Esperan a que lo pida la parte afectada.

IMPORTANTE: Normativa de aplicación: Directiva europea 93/13/CEE del Consejo de 05/04/1993 Ley 1/2013

La Ley traspone (veinte años más tarde) la Directiva europea, pero no lo hace en identidad de condiciones, lo cual puede conllevar reclamaciones de aplicación de la Directiva: DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO.Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE) de 14/03/2013 aplica la Directiva y sienta jurisprudencia. A raíz de esta, Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 09/05/2013 que aplica la doctrina de esta STJUE en relación a las cláusulas abusivas.A raíz de estas sentencias se redacta la Ley 1/2013.

CLÁUSULAS ABUSIVAS (2) – Diferencias Dir 93/13 y Ley 1/2013

Directiva 93/13/CEE-STJUE

Se aplica a consumidores.

Las cláusulas abusivas se entienden por no puestas, pt no se aplica nada.

Obliga al examen de oficio de la cláusula abusiva.

Principio de contradicción: no se puede declarar el carácter abusivo si no están personadas las dos partes.

Ley 1/2013-STS Se aplica a consumidores y

usuarios y para la vivienda habitual.

Las cláusulas abusivas se sustituyen por las que serían no abusivas (los mínimos recogidos en la Ley).

El examen de oficio es potestativo.

Cuando el juez resuelve de oficio sobre el carácter abusivo de la cláusula en ocasiones el deudor no está personado.

CLÁUSULAS ABUSIVAS (3) – Criterios para considerarlas abusivas Naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato: que se trate

de la vivienda habitual. IMPORTANTE: art. 114 LH habla de vivienda habitual: Si hay novación por refinanciación del PH: sí entra Si hay dos PH (uno de valor superior que el otro): ellos ejecutan el segundo que es

más bajo, pedir demanda abusiva por despatrimonialización de la vivienda Si la ampliación es por otra cuestión (compra coche, negocio,…): decir que la

garantía principal sigue siendo la vivienda habitual. Si hay una sobregarantía (doble garantía): es una situación nula por abusiva

Circunstancias que concurrieren para la celebración del contrato: solicitar el expediente previo de que dispone la EB.

Parámetros de “buena fe y desequilibrio de las partes”. Medios de que dispone el consumidor para defenderse de estas cláusulas

(hasta la Ley 1/2013 la normativa española no preveía medidas específicas para oponerse a la aplicación de las cláusulas abusivas).

CLÁUSULAS ABUSIVAS (4) - Tipos CLÁUSULA DE INTERESES MORATORIOS:

Art. 114 Ley Hipotecaria: máximo triple del ILD (es decir, 12%) En Catalunya, Código de Consumo de Catalunya: máximo 2’5*ILD = 2’5*4 = 10%.Aunque la Ley obliga a recalcular el interés: SOLICITAR LA INAPLICACIÓN/EXCLUSIÓN DE LA CLÁUSULA de conformidad con normativa europea – ya hay Juzgados de 1ª instancia que van en esta línea (exclusión).

CLÁUSULAS SUELO: son abusivas cuando no ha habido transparencia y ha habido falta de información suficiente al deudor/a (STS): se pasa a aplicar la cláusula de interés del PH, sin el suelo. Reclamar también los efectos retroactivos de esta declaración (devolución de lo pagado de más).

CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PH: Ley 1/2013, establece que a las tres cuotas impagadas la EB ya puede solicitar la aplicación de esta cláusula (reclamando el total de la deuda). Según la STJUE se debe valorar la “gravedad y el carácter esencial del incumplimiento”: en doctrina extranjera más cercana, se considera incumplimiento grave y esencial el impago del 15% del préstamo.

3. Subasta - Término de la ejecución. Se anunciará mínimo con 20 días de antelación. Aprobación del remate y pago:

Si postor: mejor postura =o> a 70% valor del bien, se aprueba el remate en favor de este.

Si no postor: en 20 días el acreedor podrá pedir adjudicación del bien: Si NO vivienda habitual: por el 50% valor subasta Si vivienda habitual: por el 70% valor subasta, o si la cantidad que se le deba

por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%. IMPORTANTE: Valor subasta = está incluido en el PH (y nunca podrá ser inferior

al 75% del valor de tasación), si no consta expresamente valor para subasta, se toma el valor de tasación.

La ejecución forzosa terminará con la completa satisfacción del acreedor ejecutante.

4. Suspensión lanzamiento (1) Suspensión lanzamientos durante 2 años desde 15/05/2013 cuando

se haya adjudicado al acreedor la vivienda habitual del deudor/a en supuestos de especial vulnerabilidad y con determinadas circunstancias económicas (art. 1 Ley 1/2013).

Supuesto especial vulnerabilidad: Familia numerosa UF monoparental con 2 hijos/as a cargo UF con menor de 3 años UF con algún miembro con discapacidad, dependencia o IP UF donde deudor desempleado y sin prestaciones por desempleo UF donde familiar de tercer grado (del titular PH o cónyuge) con

discapacidad, dependencia, incapacidad temporal o IP. UF donde haya víctima violencia de género si es su domicilio habitual

4. Suspensión lanzamiento (2) Además, concurrentes, las circunstancias económicas siguientes:

Conjunto ingresos UF no > triple IPREM (cuádruple o quíntuple en casos especiales)

Que en los cuatro años anteriores la UF haya sufrido alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda (cuando la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1’5)

Cuota hipotecaria > al 50% de los ingresos netos de la UF. Crédito o PH que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y

concedido para la adquisición de la misma Documentación acreditativa = que para aplicación CBP s/Ley 1/2013.

4. Prestación de Especial Urgencia –PEU-

1. Normativa. Finalidad. Beneficiarios/as

Reguladas en la Resolución catalana TES/2932/2012, de 21 de diciembre (DOGC núm. 6286 de 04/01/2013).

Prestaciones a fondo perdido que se otorgan a las personas que han contraído deudas en relación con su vivienda, con la finalidad de garantizar una vivienda a la persona solicitante y su UF.

Se dirige a: Personas con deudas contraídas por recibos impagados de: Personas que han perdido su vivienda como consecuencia de un proceso de

desahucio o de ejecución hipotecaria, u otros procesos reconocidos y validados de intermediación en que se haya perdido la vivienda, como en los casos de dación en pago que queden debidamente acreditados.

Se puede solicitar en cualquier momento (desde el 04/02/2013) No hay tasas asociadas a estas solicitudes. Modelos oficiales en:

http://www20.gencat.cat/portal/site/OVT/menuitem.8d9f3f7e23c1cd519e629e30b0c0e1a0/?vgnextoid=8d0d0103841bb110VgnVCM1000008d0c1e0aRCRD&vgnextchannel=8d0d0103841bb110VgnVCM1000008d0c1e0aRCRD&vgnextfmt=detall&contentid=b289978e7779a310978e7779a3108d0c1e0aRCRD

2. Requisitos generales

Informe social favorable Ingresos inferiores a 2’35 del Indicador de renta de suficiencia de

Catalunya (IRSC) ponderado (para 2013 y Tarragona: un miembro 2,080’46€; 2 miembros 2.144’81€; 3 miembros 2.237’06€; más de 4 miembros 2.245’02€).

Estar en condiciones de continuar pagando el alquiler o PH (Ingresos suficientes: se tienen en cuenta los ingresos de los tres últimos meses.

No tener ningún miembro de la UF ninguna otra vivienda en propiedad, salvo que no dispongan del uso y disfrute.

La vivienda ha de constituir la residencia habitual y permanente (padrón).

No pueden acceder titulares de viviendas del parque público (VPO, alquileres sociales,…) ni aquellas a las que se les haya ofrecido una vivienda pública y no la hayan aceptado.

3. Requisitos específicos - Alquiler Titulares contrato de alquiler, cesión o subrogación de una vivienda Deuda por causas sobrevenidas y no previsibles (informe social) Garantizar la liquidación de la deuda existente y estar en condiciones de continuar pagando. Entre la fecha de deuda del alquiler y la de solicitud máximo 12 meses, excepto en procesos

de desahucio iniciado. Importe máximo del alquiler 550€. Haber pagado el alquiler mínimo durante 6 meses desde la fecha de firma del contrato

hasta el primer mes impagado. Mínimo 8 meses restantes de vigencia del contrato de alquiler o garantía documental de

renovación desde la fecha de la resolución. No vínculo familiar entre arrendador/a y arrendatario/a. Importe de la prestación: máx. 3.000€ o 12 meses. Cuando la cuantía de la prestación concedida sea inferior al importe máximo de 3.000€

anuales, se podrá solicitar una nueva prestación, hasta este importe máximo, siempre que se acredite el pago de 3 mensualidades, como mínimo entre la prestación inicialmente otorgada y la nueva solicitud.

Las personas beneficiarias de esta prestación con anterioridad y que han percibido la cuantía máxima, no pueden solicitar una nueva prestación hasta que no hayan transcurrido mínimo 2 años entre el último mes concedido y la nueva solicitud.

4. Requisitos específicos – Cuotas hipotecarias Titular del PH Deuda por causas sobrevenidas y no previsibles (informe social) Garantizar la liquidación de la deuda existente y estar en condiciones de continuar

pagando las cuotas. Cuota hipotecaria <700€/mes Haber pagado la hipoteca un mínimo de 12 cuotas anteriores al período por el que se

solicita la prestación. Desde la fecha del primer recibo impagado hasta la fecha de la solicitud no pueden

haber transcurrida más de 12 meses, con excepción de los casos de desahucio. Importe de la prestación: máximo 3.000€ o 12 meses. Cuando la cuantía de la prestación concedida sea inferior al importe máximo de 3.000€

anuales, se podrá solicitar una nueva prestación, hasta este importe máximo, siempre que se acredite el pago de 3 mensualidades, como mínimo entre la prestación inicialmente otorgada y la nueva solicitud.

Las personas beneficiarias de esta prestación con anterioridad y que han percibido la cuantía máxima, no pueden solicitar una nueva prestación hasta que no hayan transcurrido mínimo 2 años entre el último mes concedido y la nueva solicitud.

5. Requisitos específicos – Pérdida de la vivienda Se puede solicitar para el pago del alquiler o para el pago del alquiler y los gastos de

fianza y acceso a la vivienda (alta suministros, traslado,…) por una sola vez. Beneficiarios: titulares de contrato de alquiler (fianza depositada a INCASOL) o estén

en proceso de búsqueda de vivienda: en estos casos, se podrá dictar resolución favorable a la solicitud y se deberá aportar el contrato de alquiler en 60 días.

Estar al corriente de pagos de los recibos de alquiler. No hayan transcurrido más de 6 meses entre la fecha de pérdida de la vivienda y la

de solicitud de la ayuda. Cuantía máxima prestación:

Alquiler: 2.400€ anuales Alquiler más gastos: 600€ fianza y gastos acceso vivienda, y 2.400€ alquiler.Si importe anual del alquiler es < 2400€ se pagará importe anual.

Importe alquiler no >450€. Domiciliar el pago del alquiler y el cobro de la prestación en una EB colaboradora con

la Agència Habitatge (a febrero de 2013 Caixabank, Unnim y Banco de Sabadell).

GRACIAS POR ESCUCHARME… ¡espero haber sido de ayuda!PILAR CASAS VILLODRE – Abogada/Mediadora

c/ Cristòfor Colom núm. 1, 14è-2ª, 43001 TarragonaTelf. 652,278,491 / 977244,300 – Fax 977,225,947pilarcasas@icatarragona.com / www.pilarcasas.com / www.facebook.com/pilarcasasabogada