ELnet Gestion immobilière Etudes : Promesse et compromis de vente

Promesse et compromis de vente

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A

Acte authentique 11, 38, 39, 72, 78, 81 sous seing privé 11, 38, 72, 81 Adjudication 36 Amiante 22, 86 Arrhes 55 Assainissement 28, 86 Autorisation d'exploitation commerciale 63

B

Bien indivis 9 Bornage 29, 30, 86

C

Capacité des parties 9, 82 Carnet d'entretien 15 Certificat d'urbanisme 62 Cession de la promesse 72 et s. Clause abusive 19 Clause de substitution, (v. Substitution) Clause pénale 53, 56, 89, 93 et s. Compromis, (v. Promesse synallagmatique de vente) Condition suspensive 57, 114 d'obtention d'un certificat d'urbanisme 62 d'obtention d'un permis de construire 61, 118, 119 d'obtention d'une autorisation d'exploitation commerciale 63 d'obtention de prêt 16 et s., 58 et s., 117 de non-exercice du droit de préemption 65 de réitération par acte authentique, (v. Réitération) de vente d'un immeuble 64

impossible 113 renonciation 112 Consentement 10 Constat des risques d'exposition au plomb (CREP), (v. CREP) Contrat de réservation 5 Contrat préliminaire 5 CREP (Constat des risques d'exposition au plomb) 21, 86

D

Décès du promettant 49 Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) 65 Dédit 89 et s. Délai de rétractation, (v. Rétractation) Démarchage à domicile 35 DIA (Déclaration d'intention d'aliéner) 65 Diagnostic de performance énergétique (DPE), (v. DPE) Diagnostic technique 15, 20, 86 Division de terrain 31, 86 Dommages et intérêts 4, 42, 50 Dossier de diagnostic technique 20 DPE (Diagnostic de performance énergétique) 26, 86 Droit de préemption 65 Droit de rétractation, (v. Rétractation)

E

Électricité 27, 86 Enregistrement de la promesse unilatérale de vente 39 champ d'application 38 délai 40 lieu 41 sanction 38, 42 Etat relatif à la présence d'amiante, (v. Amiante) Exécution forcée 71, 105 et s., 114, 115

F

Faculté de rétractation, (v. Rétractation) Forme de la promesse 11, 81

G

Gaz 24, 86

H

Héritier 49

Hypothèque 48

I

Indemnité d'immobilisation 51 et s., 88 Indivision 9 Information de l'acquéreur 20 et s., 86 Insectes xylophages, (v. Termites) Installation classée 32, 86

L

Lésion 69 Levée d'option 66 et s. Location-vente 6 Loi Carrez, (v. Superficie du lot de copropriété) Loi ENL 33 et s. Loi Scrivener, (v. Prêt) Lot de copropriété 14, 15 Lotissement 30, 68

M

Mandat 16 Mention manuscrite 16 et s.

N

Nullité 38, 42, 95

O

Offre 8 Option, (v. Levée d'option)

P

Pacte de préférence 4 Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), (v. PPRN) Plan de prévention des risques technologiques (PPRT), (v. PPRT) Plomb, (v. Saturnisme) Pourparlers 7 PPRN (Plan de prévention des risques naturels prévisibles) 25, 86 PPRT (Plan de prévention des risques technologiques) 25, 86 Prêt 16 et s., 58 et s., 87 Professionnel de l'immobilier 74 Promesse synallagmatique de vente 79 et s., 101 et s.

caducité 110, 111 contenu 85 enregistrement 97, 99 forme 81 information de l'acquéreur 86 ne valant pas vente 104 publicité foncière 98, 99 sous conditions suspensives 102 valant vente 101 et s. Promesse unilatérale d'achat 3 Promesse unilatérale de vente 8 et s. acceptation 8 cession 72 et s. contenu 13 et s. durée 11 effets 44 et s. forme 11 indemnité d'immobilisation 51 et s. levée d'option 66 et s. notification 33 et s. nullité 42 publicité 77, 78 renonciation 76 résiliation 75 Protection des emprunteurs, (v. Prêt) Publicité foncière 77, 78

R

Réitération 114 et s. élément constitutif de la vente 116 transfert de propriété 115 Renonciation 76 Rescision pour lésion 69 Résiliation 75 Rétractation 33 et s., 84 condition d'exercice 34 forme 35 notification 35 Rétroactivité 69

S

Saturnisme 21, 86 Substitution 73, 96 Superficie du lot de copropriété 14, 86

T

Termites 23, 86

Terrain à bâtir 29, 86 Transfert de propriété 70

U

Usufruitier 9

V

Vente à terme 103 Vente à un tiers 47 Vices du consentement 10, 83

Présentation 1

Utilité des promesses et compromis de vente L'ensemble des conditions d'une vente est rarement réuni au moment où les parties envisagent cette opération. Les ventes immobilières, en particulier, devront faire l'objet d'un acte authentique par-devant notaire. Cela implique des délais parfois assez longs : le notaire devra assembler un certain nombre de pièces : origine de propriété, état hypothécaire, certificat d'urbanisme, etc. (v. l'étude «Ventes d'immeubles»). Une des parties peut souhaiter ne pas s'engager dans l'immédiat et préférer étudier la proposition qui lui est faite d'acheter tel immeuble. Elle doit pouvoir se ménager un délai de réflexion sans pour autant risquer de perdre l'affaire envisagée.

2 Les différents types de promesses Le terme « promesse de vente » recouvre deux catégories d'opérations différentes :

— la promesse unilatérale, dénommée aussi « option » qui se limite à l'engagement de vente par le seul vendeur, le candidat acquéreur réservant son accord pour l'acquisition ; — la promesse synallagmatique, dénommée plus couramment « compromis », qui consacre l'accord réciproque du vendeur et de l'acquéreur.

3 Promesse unilatérale d'achat Dans une promesse unilatérale d'achat, l'engagement est souscrit par l'acquéreur. L'analyse juridique de la promesse unilatérale de vente peut lui être transposée. Toutefois, contrairement à la promesse unilatérale de vente, elle n'est pas soumise à l'obligation de l'enregistrement (v. no 38). Est nul de plein droit tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme ( C. civ., art. 1589-1, créé par L. no 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 72, III). Les dispositions relatives à la mention de la surface des lots en copropriété, à la faculté de

rétractation, à l'information sur l'amiante, aux risques de saturnisme, à l'immeuble en copropriété et à la consistance d'un terrain à bâtir destiné à la construction d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sont applicables aux promesses unilatérales d'achat (v. nos 14 et s.). Une offre d'achat souscrite avec l'engagement de la maintenir jusqu'à une certaine date ne peut être rétractée avant cette échéance ( Cass. 3e civ., 7 mai 2008, no 07-11.690, no 510 FS - P + B, Hanich c/ Legros et a. : Bull. civ. III, no 79).

4 Promesse de vente et pacte de préférence Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire s'engage envers une autre personne à lui vendre, par préférence, le bien le jour où il se décidera à l'aliéner. Le promettant garde la liberté de vendre ou de ne pas vendre ; il s'engage seulement pour le cas où il déciderait de vendre à en informer le bénéficiaire et à lui donner la préférence si celui-ci souhaite se porter acquéreur. La validité du pacte n'est pas soumise à l'indication d'un prix et d'un délai ( Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, no 01-03.700, no 2 FS - P + B + I, Moreau c/ Guillais : Bull. civ. III, no 9 : Constr. et urb., 2003 comm. no 71, obs. L. Leveneur ; Dr et patrim., mai 2003, p. 110 ; JCP N 2003, p. 966 ; RJDA no 04/03, no 371). Une durée de 20 ans ne constitue pas nécessairement une atteinte au droit de propriété justifiant l'annulation du pacte ( Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, no 08-18.187, no 1057 P + B, Jaureguiberry et a. c/ Cne de Saint-Pée-sur-Nivelle). Lorsque le propriétaire notifie une offre de vente au bénéficiaire du pacte de préférence, l'acceptation de l'offre par ce dernier vaut vente ( Cass. 3e civ., 22 sept. 2004, no 02-21.441, no 899 FS - P + B, Claudel et a. c/ Philippe et a. : Bull. civ. III, no 157). Le droit du bénéficiaire du pacte est, sauf convention contraire des parties, transmissible à cause de mort et librement cessible ( Cass. civ., 16 mai 1973 : Bull. cass. 1973, 3, 257). Le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle. Le bénéficiaire du pacte ne dispose d'aucun droit à l'encontre de l'acquéreur pour l'inexécution de ce pacte auquel il n'était pas partie ( Cass. 3e civ., 24 mars 1999, no 96-16.040, no 611 P + B + R, Dumas de la Roque c/ Mudarres et a. : Bull. civ. III, no 80). Pour cette même raison, la cession du bail commercial dans le cadre d'un plan de cession arrêté à la suite d'une mise en redressement judiciaire de l'entreprise, n'entraîne pas la cession de pacte de préférence qui y est inclus ( Cass. com., 13 févr. 2007, no 05-17.296, no 224 FS - P + B + R + I, SARL L'Oxer de Deauville c/ Dumoulin et a. : Bull. civ. IV, no 38). Si le vendeur aliène son bien au mépris de son engagement, le bénéficiaire peut se prévaloir des dispositions de l'article 1142 du code civil, aux termes duquel toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur. Il ne suffit pas que le tiers acquéreur ait commis une fraude pour que le bénéficiaire du pacte lui soit substitué ( Cass. 3e civ., 30 avr. 1997, no 95-17.598, no 691 P + B, OFEI et a. c/ Assoc. Médecins du Monde et a. : Bull. civ. III, no 96 : JCP éd. G 1997, II, 22963, note B. Thuillier Cass. 3e civ., 24 juin 1998, no 96-76.711, Vanpeene c/ Lefebvre : RJDA no 10/1998, p. 803 Cass. ch. mixte, 26 mai 2006, no 03-19.376, no 240 P + B + R + I, Pere c/ Solari et a. : Bull. civ., no4 ; Defrénois 2006, art. 38433, p. 1206, note A. Bénabent). La substitution est subordonnée à la condition que le bénéficiaire prouve que le tiers acquéreur a eu connaissance, lorsqu'il a contracté, non seulement de l'existence du pacte mais encore de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. À défaut, la demande du bénéficiaire est rejetée (

Cass. 3e civ., 31 janv. 2007, no 05-21.071, no 81 FS - P + B, SA Aux Jardins de France c/ SARL Capesterre et a. : Bull. civ. III, no 16). La substitution peut avoir lieu, lorsque la preuve est faite d'une véritable collusion entre le vendeur et le tiers acquéreur ( Cass. 3e civ., 14 févr. 2007, no 05-21.814, no 140 FS - P + B, SCI Serp c/ SELARL Pharmacie du Lion : Bull. civ. III, no 25).

C'est à la date de la signature de la promesse de vente que doit s'apprécier la connaissance par les parties de l'existence du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir ( Cass. 3e civ., 25 mars 2009, no 07-22.027, no 388 FS - P + B, Jacomacci et a. c/ Rinaldi : Bull. civ. III, no 68). Le bénéficiaire du pacte ne peut se prévaloir de la nullité de la vente intervenue au profit d'un tiers s'il n'a pas notifié dans le délai imparti son intention d'acquérir ( Cass. 3e civ., 10 juill. 2002, no 00-21.165, Frion c/ Clavier et a.). La violation d'un pacte de préférence n'est pas caractérisée lorsque le bien est vendu à un prix identique à celui de l'offre faite antérieurement au bénéficiaire et que celui-ci n'avait pas acceptée, même si ce prix est rendu plus attractif en raison de l'évolution du marché immobilier ( Cass. 3e civ., 29 janv. 2003, no 01-03.707, no 123 FS - P + B, Loncle c/ Sid Ahmed Bouhafs : Bull. civ. III, no 24 : BPIM 2 mars, no 105 ; Dr et patrim., mai 2003, p. 115). Le droit de préférence portant sur deux parcelles de terrain ne peut être exercé lorsque la vente prévue porte sur un ensemble de parcelles formant un tout ( CA Versailles, 3e ch., 16 déc. 2005, no 05/01199, SA Letis c/ SCI Bonnières Freneuse). Un pacte de préférence ne constitue pas une restriction au droit de disposer soumise aux formalités de publicité foncière obligatoire ( Cass. 3e civ., 16 mars 1994, no 91-19.797, no 501, Sté Morillon-Corvol c/ Sté Les sauts de l' Aigle et a. : Petites affiches, 12 févr. 1996, p. 9).

5 Promesse de vente et contrat préliminaire Le contrat préliminaire (ou contrat de réservation) met en présence le vendeur d'immeuble à construire qui s'engage à réserver tout ou partie de l'immeuble, et le candidat acquéreur, qui effectuera, en contrepartie de cette réservation, un dépôt de garantie à un compte spécial. Le contrat, qui vise à protéger l'acquéreur vis-à-vis du promoteur vendeur, est régi par les articles L. 261-15 et R*. 261-25 et suivants du CCH, en ce qui concerne les énonciations obligatoires du contrat, ses limites de dépôt de garantie et les modalités de versement et de restitution (v. Dictionnaire permanent Construction et urbanisme). Le contrat préliminaire est un contrat sui generis essentiellement synallagmatique. Il n'est pas nécessaire de le constater par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans les 10 jours, comme c'est le cas pour la promesse unilatérale de vente ( Cass. 3e civ., 3 juin 1987, no 85-17.756, Dahan c/ Le Fouest : Bull. civ. III, no 114).

6 Promesse de vente et location-vente Dans une location-vente, le propriétaire donne le bien en location pour une période déterminée, à l'expiration de laquelle le locataire a la faculté d'acheter cet immeuble à un prix convenu. La location-vente constitue un contrat à deux volets distincts qui emprunte son régime juridique tant au louage qu'à la promesse de vente. Elle déborde le cadre de cette étude. Les contrats de location-accession à la propriété immobilière font l'objet de dispositions légales ( L. no 84-595, 12 juill. 1984, mod. par L. no 2008-111, 8 févr. 2008 ). Pour plus de détails, voir l'étude «Location-accession».

7 Rupture des négociations ou des pourparlers Chacune des parties peut rompre les négociations (également appelées pourparlers) si elle estime ne pas avoir intérêt à conclure l'opération projetée. Elle pourra être condamnée à indemniser l'autre partie du préjudice subi par elle, si la décision est intempestive et abusive. Lorsque les deux parties ont formulé l'une envers l'autre, postérieurement à l'offre et à son acceptation, des exigences

inhabituelles et excessives, l'échec de la vente ne peut être imputé à l'une plus qu'à l'autre ( Cass. 3e civ., 5 mai 2009, no 08-13.476, Sté MSI Proveux c/ Delerue). Le vendeur peut être

condamné à payer à l'acquéreur évincé une indemnité en réparation du préjudice subi du fait des démarches accomplies vainement et de la perte de sa chance de réaliser l'opération immobilière envisagée pour loger sa famille et percevoir des revenus locatifs intéressants ( Cass. 3e civ., 12 nov. 2003, no 02-10.352, Genty c/ Khelifi). En revanche, la rupture fautive des pourparlers ne permet pas l'indemnisation de la perte d'une chance de réaliser les gains que laissait espérer la conclusion de la vente ( Cass. 3e civ., 28 juin 2006, no 04-20.040, no 793 FP - P + B + R + I, SARl Antineas c/ SCI Longson et a. : Bull. civ. III, no 164 Cass. 3e civ., 7 janv. 2009, no 07-20.783, no 14 FS - P + B, Sté Norimmo c/ Sté Régal Lezennes et a. : Administrer, avr. 2009, p. 38, note F. Bérenger).

Chapitre 1 Promesse unilatérale de vente

Section 1 : Définition et forme de la promesse unilatérale 8

Définition de la promesse unilatérale de vente La promesse unilatérale de vente ou option est la convention par laquelle le vendeur consent au candidat acquéreur, bénéficiaire de la promesse, la faculté d'acquérir son bien à un prix fixé, lorsque celui-ci manifestera son intention d'acheter. Le bénéficiaire accepte la promesse en tant que promesse et ne prend aucun engagement d'achat. Il pourra ultérieurement signifier au vendeur sa volonté d'acquérir, en « levant l'option » et les deux parties seront définitivement liées, par leur échange de volontés réciproques. Lorsque le bénéficiaire n'accepte pas la promesse, celle-ci ne constitue qu'une simple offre que le promettant peut retirer à tout moment, à condition de laisser s'écouler un délai raisonnable ( Cass. 3e civ., 18 juill. 1985, no 84-11.944, Sorim c/ Polycom Méditerranée). Il n'y a pas promesse de vente si le propriétaire « envisage » seulement de vendre ( CA Paris, 2e ch., sect. A, 29 janv. 1996, Priston c/ Adham : RD imm. 1996, p. 232).

9 Capacité et pouvoirs des parties Voir l'étude «Ventes d'immeubles». 1o Promesse de vente d'un bien indivis La promesse consentie par un seul des indivisaires n'est valable que pour la portion indivise lui appartenant. Une promesse de vente dont la prorogation n'a été consentie que par un seul indivisaire est valide pour la quote-part indivise de celui-ci ( Cass. 3e civ., 21 juin 1995, no 93-17.522, no 1384 P, Bloquet c/ Bihet : Bull. civ. III, no 154 : JCP éd. N 1995, II, p. 1706 ; RD imm. 1995, p. 715, obs. J.-L. Bergel ; Rev. loyers 1996, p. 129 ; Dr et patrim., févr. 1996, no 1212, note F. Macorig-Venier) (v. aussi l'étude «Indivision»). 2o Promesse de vente consentie par un usufruitier seul La demande en réalisation forcée de la vente introduite par le nu-propriétaire et l'usufruitier à l'encontre des bénéficiaires de la promesse n'est fondée que si l'usufruitier disposait d'un mandat du nu-propriétaire lors de la signature de la promesse de vente ( Cass. 3e civ., 8 avr. 1999, no 96-22.711, no 669 D, Hollner c/ Cts Jaeger : AJDI 1999, p. 643) (v. aussi l'étude «Usufruit»).

10 Vices du consentement En cas de réticence dolosive du promettant, la promesse de vente ne peut être annulée que si le bénéficiaire apporte la preuve du caractère intentionnel et déterminant de celle-ci ( Cass. 3e civ., 3 avr. 2002, no 00-21.238, Bodet c/ SAFER de Poitou-Charentes). Le consentement du propriétaire non francophone est vicié lorsqu'en raison de la rédaction de l'acte en seul français, il pense signer un pacte de préférence alors qu'il signe une promesse de vente ( CA Paris, 2e ch., sect. B, 30 nov. 2006, no 05/08232, Feferman c/ Palomo Garcia). La dissimulation par le vendeur de la situation d'un immeuble au regard des règles des immeubles de grande hauteur constitue une réticence dolosive entraînant la nullité de la promesse ( Cass. 3e civ., 22 juin 2005, no 04-10.415, no 781 FS - P + B, Sté Simco c/ Sté de Saint-Pray : Bull. civ. III, no 137). Le dol nécessite la connaissance par le vendeur de la valeur que les acquéreurs attachaient aux informations dissimulées ( CA Paris, 1re ch., sect. A, 17 janv. 2006, no 04/12455, SCP Etasse Rivoire et associés c/ Brikas). Le vendeur doit délivrer à l'acquéreur toutes les informations concernant l'immeuble, même celles qu'il estime erronées, car cette omission peut être constitutive d'un dol ( Cass. 3e civ., 25 mars 2009, no 07-20.234, Peretti c/ Kasteller et a.). Pour plus de détails, voir aussi l'étude « Ventes d'immeubles».

11 Forme de la promesse unilatérale La promesse unilatérale de vente peut être conclue par acte authentique ou sous seing privé si sa durée de validité est inférieure à 18 mois. À compter du 1er juillet 2009, toute promesse consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, ou faisant l'objet d'un acte de prorogation portant sa durée de validité à plus de 18 mois, devra être conclue en la forme authentique à peine de nullité ( CCH, art. L. 290-1, créé par L. no 2009-323, 25 mars 2009, art. 116, I L. no 2009-323, 25 mars 2009, art. 116, II). L'administration conservant un exemplaire lors de l'enregistrement ( CGI, art. 849) (v. no 38), il doit être établi un exemplaire supplémentaire destiné à ce dépôt. Si la promesse a été rédigée en un seul exemplaire, l'administration accepte une copie certifiée conforme. Sur l'assouplissement de la condition relative à la pluralité d'originaux lorsque la promesse est un acte sous seing privé rédigé sous forme électronique : voir ci-dessous no 81.

12 Enregistrement obligatoire de la promesse unilatérale Voir nos 38 et suivants.

Section 2 : Contenu de la promesse unilatérale

13 Description du bien et information du bénéficiaire La promesse doit contenir les indications essentielles relatives au bien vendu et au prix. La promesse indiquant faussement que les locaux vendus sont des bureaux commerciaux est nulle pour défaut d'objet ( Cass. 3e civ., 11 janv. 2005, no 03-17.452, Mutuelle nationale territoriale c/ Sté Foncière Colbert Orco développement). Diverses dispositions législatives ont eu pour effet de rendre obligatoire l'insertion de certaines clauses protectrices du bénéficiaire de la promesse ou encore la remise à celui-ci de documents visant à éclairer son consentement.

Voir la partie Formulaire du Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

Sous-section 1 : Promesse portant sur un lot de copropriété

14 Mention de la surface du lot de copropriété (loi Carrez) La promesse de vente portant sur un lot de copropriété (qu'il s'agisse d'un lot d'habitation ou de lots professionnels, de bureaux ou commerces) doit mentionner la surface privative de ce lot [v. l'étude «Copropriétaires (droits et obligations)»]. À défaut, la nullité de la promesse peut être invoquée par le bénéficiaire. Si la superficie est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le bénéficiaire peut engager une action en diminution de prix qui sera proportionnelle à la moindre mesure ( L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 46, mod. par L. no 96-1107, 18 déc. 1996, art. 1er). La mention d'une superficie erronée dans l'avant-contrat de vente n'entraîne pas la diminution du prix dès lors que l'acte de vente correspond à la réalité ( Rép. min. no 17145 : JOAN Q, 28 juill. 2003, p. 6054). Le notaire n'est pas tenu d'imposer au vendeur de recourir à un professionnel du métrage ou de vérifier l'exactitude des renseignements fournis par ce dernier avant de dresser l'acte authentique ( CA Aix-en-Provence, 1re chambre, sect. A, 10 juin 2003, no 01/11214, Jacob et a. c/ Mejean et a. : Constr. et urb. 11/2003, no 255, obs. P. Cornille). En l'absence de clause expresse, les frais de métrage incombent au vendeur ( CA Paris, 8e ch., sect. D, 23 mai 2002, no 2002/00325, Wolfs c/ SCP Le Gal Charrier, Jean de Ravel d'Esclapon, Jean de Ravel d'Esclapon : Constr. et urb., nov. 2002, comm. no 277, obs. N. Rousseau). La garantie de superficie s'applique alors même que l'acquéreur avait eu connaissance de l'erreur de superficie avant la signature de l'acte ( CA Paris, 2e ch. À, 14 mai 2002, no 00/11135, SCP Hinguant et Lopez c/ Saint Gal de Pons : RJDA 11/02, no 1128). En cas d'application partielle de la loi Carrez, une ventilation du prix est nécessaire ( CA Paris, 2e ch. À, 5 mars 2002, no 99/214, Hannauer c/ Froge : RJDA 11/02, no 1128). Pour plus de détails, voir les études «Ventes d'immeubles » et «Copropriétaires (droits et obligations)».

15 Informations relatives à l'état de l'immeuble Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, pourra à sa demande prendre connaissance :

— du diagnostic technique du bâtiment établi lors de la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans ( CCH, art. L. 111-6-2, créé par L. no 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 74) ; — du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic ( L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, mod. par L. no 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 78 D. no 2001-477, 30 mai 2001 : JO, 3 juin 2001, p. 8886).

L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 45-1, mod. par L. no 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 78

Voir aussi les études «Ventes d'immeubles» et «Copropriétaires (droits et obligations)».

Sous-section 2 : Protection légale de l'emprunteur

16 Domaine de la protection légale Le code de la consommation impose l'inclusion de certaines clauses dans les promesses de vente, qu'il s'agisse de la promesse unilatérale ou de la promesse synallagmatique (v. no 58), lorsque celles-ci ont pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou l'achat d'un terrain destiné à la construction d'immeuble à un tel usage. Sont exclues du champ d'application de la loi, les promesses consenties à des personnes morales de droit public et les promesses consenties aux professionnels de l'immobilier dans le cadre de leur activité dont l'objet est de procurer, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ( C. consom., art. L. 312-2 et L. 312-3). Ces dispositions sont d'ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

la loi s'applique seulement aux promesses de vente acceptées, même avant levée de l'option. Une promesse unilatérale non acceptée ne constitue qu'une offre de vente qui n'a pas à être conclue sous condition suspensive de l'obtention des prêts ( Rép. min. no 2512 : JO Sénat Q, avr. 1981, p. 644 ; JCP 1981, p. 301).

17 Mentions obligatoires La promesse doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts ( C. consom., art. L. 312-15). Lorsqu'un prêt est prévu, la promesse doit être conclue sous la condition suspensive de son obtention (v. no 58). Ce prêt doit lui-même être conclu sous la condition résolutoire de la non-réalisation de l'opération immobilière envisagée par le bénéficiaire ( C. consom., art. L. 312-12 et L. 312-16). La condition d'obtention d'un prêt constitue une condition suspensive, même si elle ne figure pas dans la clause de la promesse de vente relative aux conditions suspensives ( Cass. 3e civ., 16 sept. 2003, no 02-13.401, Laieb c/ Vermeille et a.). Si aucun prêt n'est prévu dans l'acte, le bénéficiaire doit mentionner dans celui-ci, de sa main, qu'il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut plus alors se prévaloir des dispositions protectrices des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation Si l'acte ne contient pas les mentions obligatoires indiquées ci-dessus, et si néanmoins un prêt est demandé par le bénéficiaire, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive d'obtention du prêt ( C. consom., art. L. 312-17). Aucune disposition du code de la consommation ne subordonne la validité de la condition suspensive à la mention dans l'acte du taux de prêt envisagé, de la durée de son remboursement ou du montant maximal des échéances mensuelles ( Cass. avis, 18 mai 1998, no 09820009 : RJDA 1998, no 1033, p. 753).

18 Mention manuscrite de renonciation à l'obtention du prêt Le bénéficiaire qui a déclaré que le prix serait payé sans l'aide d'un prêt et qui a apposé la mention manuscrite (v. no 17) ne peut, s'il recourt néanmoins à un prêt, se prévaloir des dispositions protectrices de la loi sauf en cas de fraude ( Cass. 1re civ., 16 mai 1995, no 93-13.653, no 920P+F, Vandro c/ Brezel et a. : Bull. civ. I, no 213 : JCP éd. N 1995, II, no 1520 ; Defrénois 1995, p. 1058, note D. Mazeaud ; RJDA 3/1996, no 373). Si le promettant avait connaissance de l'inexactitude de cette mention, celle-ci sera considérée comme nulle et la promesse assortie de la condition suspensive ( Cass. 1re civ., 3 juill. 1990, no 88-19.517, no 1005, SARL Les Nouvelles Résidences de France c/ Durand : Bull. civ. I, no 190). Le notaire chargé de veiller à l'efficacité de l'acte commet une faute à l'égard des vendeurs en

omettant de faire porter par les acquéreurs, qui avaient indiqué que le prix serait payé sans l'aide d'un prêt, la mention manuscrite susvisée. À défaut de cette mention la promesse doit être considérée comme conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ( CA Versailles, 5 juill. 1996 : Inf. FNAIM, oct. 1996, p. 22). La déclaration par le bénéficiaire qu'il ne recourt pas à un prêt ne peut valablement figurer dans un acte séparé de la promesse si celle-ci n'y fait aucune référence ( Cass. 1re civ., 16 févr. 1994, no 91-17.270, no 274 P + F, Benouaiche c/ Agence rive droite et a. : Bull. civ. I, no 68 : Dr et patrim., juin 1994, p. 74, obs. Saint-Alary-Houin ; Defrénois 1994, p. 165, note Mazeaud ; Contrats, conc., consom. 1994, chron. no 96, obs. Leveneur).

La mention manuscrite portée par l'épouse seule n'engage pas le mari qui n'a pas précisé dans le mandat qu'il renonçait à se prévaloir de cette faculté ; la promesse est considérée comme conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ( CA Paris, 22 sept. 1999, Geoffray c/ Decout et a. : Administrer, janv. 2000, p. 43, note J.-M. Moyse).

19 Clauses abusives La Commission des clauses abusives a émis des recommandations concernant les clauses relatives aux prêts dans les contrats d'accession à la propriété immobilière conclus entre professionnels et consommateurs ou non professionnels ( Recomm. Comm. clauses abusives no 88-01, 22 janv. 1988 : BOCC, 30 juin ; JO, 7 août Recomm. Comm. clauses abusives no 04-03, 27 mai 2004 : BOCC, 30 sept. 2004). Sur la protection de l'emprunteur, voir aussi l'étude Financement de l'acquisition du Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

Sous-section 3 : Information du bénéficiaire de la promesse

§ 1 : Dossier de diagnostic technique 20

Contenu du dossier de diagnostic technique Le vendeur doit produire, en cas de vente ou de promesse de vente portant sur tout ou partie d'un bâtiment, un diagnostic unique de l'immeuble sous forme d'un dossier de diagnostic technique regroupant les états, constats et diagnostics ( CCH, art. L. 271-4 à L. 271-6 CCH, art. R. 271-5), savoir :

— le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ; — l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ; — l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ; — l'état de l'installation intérieure de gaz naturel ; — l'état des risques naturels et technologiques dans les zones concernées ; — le diagnostic de performance énergétique ; — l'état de l'installation intérieure d'électricité.

Le CREP, l'état des installations électriques et intérieures de gaz ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation. Chacun de ces documents conserve son régime quant aux modalités de son établissement et la sanction de son défaut de production. Le diagnostic de performance énergétique n'est pas requis en cas de vente d'immeuble à construire. Le dossier de diagnostic technique devra être joint à la promesse ou à l'acte de vente (ou annexé au cahier des charges). Au cas où l'immeuble est offert à la vente, il doit être mis à la disposition de tout candidat acquéreur ( CCH, art. L. 271-4 à L. 271-6, créés par ord. no 2005-655, 8 juin 2005, art. 18 : JO, 9 juin).

les différents documents compris dans le dossier de diagnostic technique devront être établis par des professionnels dont les compétences auront été certifiées. Définie par les articles R. 271-1 à R. 271-4 du CCH, cette nouvelle procédure est entrée en vigueur le 1er novembre 2007.

Voir les études «Ventes d'immeubles» et «Amiante et autres sujets liés à la santé dans les bâtiments».

21 Dispositions relatives aux risques d'exposition au plomb (saturnisme) Un constat des risques d'exposition au plomb (CREP) est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949. Cet état doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou d'achat ou du contrat susvisé. Si ce constat révèle l'absence de plomb ou sa présence à une concentration inférieure au seuil défini par arrêté, il a une validité permanente ( C. santé publ., art. L. 1334-5 et s. CCH, art. R. 275-1). Aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb si le constat mentionné ci-dessus n'est pas annexé aux actes susvisés. Voir l'étude «Amiante et autres sujets liés à la santé dans les bâtiments».

22 Dispositions relatives à l'amiante Le vendeur doit annexer à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de leur immeuble, un état mentionnant la présence ou l'absence, dans le bâtiment, de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante. En l'absence d'un état annexé à l'acte, il est interdit de stipuler toute clause d'exonération de garantie des vices cachés résultant de l'amiante ( C. santé publ., art. L. 1334-7, créé par L. no 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 176). Les propriétaires, privés ou publics, d'immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont tenus de constituer et tenir à jour un dossier technique « amiante » et d'annexer à l'acte ou à la promesse de vente un état relatif à l'amiante. Ils doivent produire le constat « amiante », au plus tard, à la date de signature de toute promesse de vente ou d'achat. Le défaut de production d'un état relatif à l'amiante en annexe de la promesse ou du contrat de vente n'entre pas dans le champ d'application des sanctions pénales prévues par l'article R. 1336-3 du code de la santé publique. Le non-respect de cette obligation est assorti d'une amende (Pour plus de précisions concernant les documents à annexer, v. l'étude «Amiante et autres sujets liés à la santé dans les bâtiments»). La déclaration inexacte du promettant, selon laquelle il n'était pas informé de la présence d'amiante dans l'immeuble objet de la promesse, est dolosive ; elle justifie la résiliation amiable de la promesse ainsi que la restitution de la totalité des sommes versées par le bénéficiaire ( CA Paris, 2e ch., sect. A, 30 oct. 2001, no 2000/15021, Chaumel-Martinez c/ Itzkovitch). Voir la partie Formulaire du Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

23 Dispositions relatives aux termites et insectes xylophages Les propriétaires d'immeubles situés dans les zones contaminées ou susceptibles de l'être, doivent fournir un état relatif à la présence de termites de moins de 6 mois ou garantir à

l'acquéreur le vice caché que constituerait la seule présence de termites, sans faculté de s'exonérer contractuellement d'une telle garantie ( CCH, art. L. 133-1, R. 133-1 et R. 275-1). L'état parasitaire réalisé par une personne exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de la présence de termites, identifie l'immeuble concerné, indique les parties visitées et celles n'ayant pu l'être, les éléments infestés par les termites ou ceux l'ayant été, ceux qui ne le sont pas, la date et le lieu de son établissement ( CCH, art. R. 133-1, créé par D. no 2000-613, 3 juill. 2000, art. 5). Le modèle de cet état parasitaire a été fixé par un arrêté du 10 août 2000 ( Arr. 10 août 2000, NOR : EQUU0000781A, ann. : JO, 31 août). Une circulaire précise les modalités de mise en œuvre du dispositif de prévention et de lutte contre les termites ( Circ. UHC/QC/1/5 no 2001-21, 23 mars 2001 : BO min. Équip., no 2001/7). Pour plus de précisions, voir l'étude «Ventes d'immeubles».

24 Diagnostic gaz Les propriétaires d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doivent annexer à la promesse de vente un diagnostic de l'installation intérieure de gaz qui doit avoir été établi depuis moins de 3 ans. À défaut, les clauses d'exonération de la garantie des vices susceptibles d'affecter cette installation sont inefficaces ( CCH, art. L. 134-6 et R. 275-1). Les modalités d'établissement de l'état de l'installation intérieure de gaz sont fixées par les articles R. 134-6 à R. 134-9 du CCH.

25 Promesse portant sur un immeuble situé dans une zone de risques technologiques ou de risques naturels ou une zone sismique Les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPR), prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'État, sont informés par le vendeur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. Un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet et dressé depuis moins de 6 mois est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente ( C. envir., art. L. 125-5, créé par L. no 2003-699, 30 juill. 2003, art. 77 : JO, 31 juill. C. envir., art. R. 125-23 à 125-27).

26 Diagnostic de performance énergétique (DPE) Un diagnostic de performance énergétique de moins de 10 ans doit être communiqué aux acquéreurs d'immeubles. Il doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ( CCH, art. L. 134-1, R. 134-1 et R. 134-4-1). Il n'a qu'une valeur informative. Voir les études «Ventes d'immeubles» et «Chauffage, eau chaude et ventilation».

27 État de l'installation intérieure d'électricité Depuis le 1er janvier 2009, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation dont l'installation intérieure d'électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans, un état de cette installation datant de moins de 3 ans doit être joint au dossier de diagnostic technique ( CCH, art. L. 134-7, mod. par

L. no 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 59 CCH, art. R*. 134-11 et s., créés par D. no 2008-384, 22 avr. 2008, art. 1er CCH, art. R. 271-5). Certains documents sont reconnus comme équivalents (soit un certificat de conformité d'un organisme agréé, soit un diagnostic établi par un distributeur d'électricité) à condition qu'ils datent de moins de 3 ans. Voir l'étude «Ventes d'immeubles».

28 Assainissement À compter du 1er janvier 2013, le document de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif devra impérativement être fourni à l'acquéreur de l'immeuble ( C. santé publ., art. L. 1331-11-1, mod. par L. no 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 46, 12o : JO, 31 déc. CCH, art. L. 271-4 et L. 271-5, mod. par L. no 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 47 L. no 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 102, V).

§ 2 : Informations relatives au terrain 29

Promesse portant sur un terrain à bâtir destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain à bâtir dans lequel est indiquée l'intention de l'acquéreur de construire sur ce terrain un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel doit désormais contenir :

— la mention précisant si le descriptif du terrain provient ou non d'un bornage ; — la mention du descriptif du terrain résultant du bornage, lorsque le terrain est un lot de lotissement, issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une ZAC ou d'un remembrement réalisé par une AFU.

À défaut de l'une de ces mentions, l'acquéreur (le bénéficiaire en cas de promesse de vente ou le promettant en cas de promesse d'achat) peut intenter une action en nullité avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique comportant la mention exigée par la loi entraîne déchéance du droit d'engager ou poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé ( C. urb., art. L. 111-5-3, créé par L. no 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 14).

30 Promesse portant sur un terrain inclus dans un lotissement Aucune promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager ( C. urb., art. L. 442-4, mod. par L. no 2007-290, 5 mars 2007, art. 37 : JO, 6 mars). À compter de la délivrance du permis d'aménager ou de la non-opposition à la déclaration préalable, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison ( C. urb., art. L. 442-8, mod. par ord. no 2005-1527, 8 déc. 2005, art. 15, II). Le permis d'aménager et, s'il y a lieu, le cahier des charges fixant les conditions de vente ou de location des lots sont remis à l'acquéreur lors de la signature de la promesse ainsi qu'au preneur lors de la signature des engagements de location. Ils doivent leur avoir été communiqués préalablement ( C. urb., art. L. 442-7, mod. par ord. no 2005-1527, 8 déc. 2005, art. 15, II). Pendant 7 jours, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation qui, s'il est utilisé, lui permet de récupérer les fonds versés dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

La promesse ne devient définitive qu'au terme d'un délai de 7 jours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter dans les conditions prévues par l'article L. 271-1 du CCH (v. no 33)( C. urb., art. L. 442-8, mod. par ord. no 2005-1527, 8 déc. 2005, art. 15, II). En contrepartie de l'immobilisation du lot, le lotisseur peut obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d'une indemnité d'immobilisation dont le montant ne peut pas excéder 5 % du prix de vente. Les fonds déposés seront consignés en compte bloqué. Ils seront indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente ( C. urb., art. L. 442-8, mod. par ord. no 2005-1527, 8 déc. 2005, art. 15, II C. urb., art. R*. 442-12). Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Les fonds lui sont restitués dans tous les autres cas dans un délai de 3 mois, sauf si le contrat n'est pas conclu du fait de l'acquéreur alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées ( C. urb., art. L. 316-3-1, créé par L. no 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 73).

31 Promesse portant sur un terrain provenant d'une division d'un terrain bâti Les communes peuvent geler la constructibilité, en prévoyant que dans les zones soumises à un COS, en cas de division de terrains dont les droits de construire ont été au moins partiellement utilisés, il ne peut être construit, pendant 10 ans, que dans la limite des droits qui n'ont pas été déjà utilisés ( C. urb., art. L. 123-1-1). Si le terrain bâti est en surdensité à la suite de cette division, la parcelle détachée verra sa constructibilité minorée de ce dépassement. Ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains issus d'une division effectuée à une date ou dans une zone où le plan local d'urbanisme ne prévoyait pas la règle ci-dessus. Lorsqu'une telle division sera suivie d'une vente, le vendeur devra fournir à l'acheteur un certificat attestant la surface hors œuvre nette des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées. L'acte de vente attestera de l'accomplissement de cette formalité. Ne peuvent faire l'objet d'une division, les biens frappés d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril, déclarés insalubres ou qui ne sont pas pourvus de diverses installations de première nécessité (eau potable, évacuation des eaux usées, installation électrique). Encourent également des sanctions pénales, les propriétaires qui ne font pas réaliser de constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ou de diagnostic amiante préalablement à la division de leur bien en vue de leur revente ( CCH, art. L. 111-6-1, mod. par L. no 2009-323, 25 mars 2009, art. 86). Cette disposition s'applique-t-elle aux promesses de vente ? Pour les promesses synallagmatiques, qui constatent l'accord réciproque des parties sur la vente, son application paraît s'imposer. La promesse unilatérale de vente n'étant pas une vente, cette obligation ne paraît pas peser sur le promettant. Compte tenu de l'importance de cette information, la fourniture de ce certificat par le promettant permettra le consentement éclairé du bénéficiaire et pourra s'avérer indispensable.

32 Promesse portant sur un terrain sur lequel est située une installation classée L'exploitant d'une installation classée est tenu de mettre à jour à chaque changement notable des conditions d'exploitation un état de la pollution des sols sur lesquels l'installation est située. Le dernier état réalisé est joint à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente des terrains sur lesquels est située l'installation classée ( C. envir., art. L. 125-5, créé par L. no 2003-699, 30 juill. 2003, art. 77 :

JO, 31 juill.).

Sous-section 4 : Notification de la promesse

33 Faculté de rétractation Le bénéficiaire d'une promesse peut, dans certains cas, bénéficier d'une faculté de rétractation ( CCH, art. L. 271-1, mod. par L. no 2006-872, 13 juill. 2006, art. 96, 1o). Ce dispositif est assorti de l'interdiction de tout versement de somme d'argent pendant ce délai (v. no 37) (v. également l'étude «Ventes d'immeubles»).

34 Conditions d'exercice de la faculté de rétractation L'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte signé. Cette disposition concerne tout acte ayant pour objet :

— la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ; — la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ; — la vente d'immeubles à construire ; — la location-accession à la propriété immobilière.

Ne bénéficie pas de ce droit de rétractation, l'acquéreur d'un terrain à bâtir, même destiné à la construction d'un logement ( Rép. min. no 65241 : JOAN Q, 15 oct. 2001, p. 5967) ou de dépendances isolées, de locaux annexes, tel qu'un garage ( Rép. min. no 23425 : JOAN Q, 3 nov. 2003, p. 8463) ou d'un immeuble à usage mixte ( Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, no 06-21.145, no 80 FS - P + B + R + I, Erdogan et a. c/ Sté Philippe : Bull. civ. III, no 15). L'exercice du droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat. Le repentir à l'exercice de la faculté de rétractation suppose la rédaction d'un nouveau contrat, matérialisant un nouvel accord ( Cass. 3e civ., 13 févr. 2008, no 06-20.334, no 136 FS - P + B, Mentec et a. c/ Crouin et a. : Bull. civ. III, no 29). Sur les conditions d'application de la faculté de rétractation pour le substitué dans le bénéfice d'une promesse, voir l'étude Rétractation - réflexion dans le Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

35 Forme et contenu de la notification L'acte est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LR AR) ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ( CCH, art. L. 271-1, mod. par L. no 2006-872, 13 juill. 2006, art. 96, 2o). S'agissant d'un acte sous seing privé, il convient de notifier un original. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Le délai court à compter du lendemain de la remise de l'acte signé et le bénéficiaire doit porter dans l'acte une mention manuscrite attestant de sa connaissance de la faculté de rétractation et de celle de son jour de départ ( CCH, art. L. 271-1, mod. par L. no 2006-872, 13 juill. 2006, art. 96, 2o CCH, art. D. 271-6 et D. 271-7, créés par D. no 2008-1371, 19 déc. 2008, art. 3).

antérieurement à la loi ENL, la Cour de cassation considérait que la remise en mains propres ne

constituait pas une notification présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée permettant l'information de l'acquéreur non-professionnel quant à ses droits. Par conséquent, le délai de 7 jours ne commençait pas à courir au jour de cette remise ( Cass. 3e civ., 27 févr. 2008, no 07-11.303, no 167 FS - P + B + R + I, Vigneron et a. c/ Fournier : Bull. civ. III, no 37 Cass. 3e civ., 18 juin 2008, no 07-14.528, Tremeau c/ Giraud et a.).

À défaut d'avoir procédé à des envois séparés à un couple d'acquéreurs, la notification unique de l'acte faite aux deux époux n'est pas opposable à celui qui n'a pas signé l'accusé de réception ( CA Douai, 1re ch., sect. Sect. 1, 20 oct. 2008, no 07/05579, Duhayon et a. c/ Dorchies). Toutefois, si l'un des époux signe à deux reprises l'avis de réception de la lettre recommandée adressée aux deux personnes constituant le couple, il est réputé bénéficier d'un mandat apparent de son conjoint ( CA Amiens, 1re ch., sect. 1, 8 oct. 2009, no 08/00865, Marche et a. c/ Civet et a.). La faculté de rétractation ne peut être exercée par l'acquéreur potentiel qu'une seule fois lors d'une opération unique de manière à ne pas faire subir au vendeur un risque aux différentes étapes de la vente. Dans la mesure où le contrat qui constatera ensuite la réalisation de l'opération aura été précédé d'une promesse unilatérale (ou synallagmatique), aucune faculté de rétractation ne sera à nouveau offerte à l'acquéreur à la suite de la signature de l'acte définitif ( CCH, art. L. 271-1, mod. par L. no 2006-872, 13 juill. 2006, art. 96, 3o). Les frais de notification de l'acte sous seing privé d'acquisition incombent à l'acquéreur, en application de l'article 1593 du code civil selon lequel les frais d'acte et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acquéreur ( Rép. min. no 55278 : JOAN Q, 26 févr. 2001, p. 1277). Selon le ministre de l'équipement, ce droit de rétractation n'est pas cumulatif avec celui qui a été institué par les articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation en cas de démarchage à domicile ayant pour objet notamment la vente d'un bien immobilier. Il y a donc lieu de considérer la technique de vente utilisée et d'appliquer les textes correspondants portant aussi bien sur le délai de rétractation que sur le versement de sommes d'argent, selon le principe que la loi particulière déroge à la loi générale. Si l'acte sous seing privé est établi à domicile, les textes spécifiques du code de la consommation s'appliquent, les autres modalités de vente étant soumises aux dispositions d'ordre général du CCH ( Rép. min. no 55952 : JOAN Q, 2 avr. 2001, p. 2011). La date de rétractation de l'acquéreur par voie postale est celle de l'expédition de la lettre recommandée ( Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, no 06-19.567, no 1220 FS - P + B, SCI Le Frêne c/ Bate et a. : Bull. civ. III, no 216).

36 Exclusion des ventes par adjudication Les ventes par adjudication réalisées en la forme authentique ne sont pas non plus soumises au droit de rétractation ( CCH, art. L. 271-3, mod. par L. no 2006-872, 13 juill. 2006, art. 79, IV, 10o). En revanche, les ventes amiables réalisées par les communes y sont soumises ( Rép. min. no 72034 : JOAN Q, 22 avr. 2002, p. 2138).

37 Régime des versements pendant la durée du délai de rétractation Nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation. L'interdiction ne s'applique pas en cas de dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en

jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de ventes d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière ( CCH, art. L. 271-2, mod. par L. no 2006-872, 13 juill. 2006, art. 79, IV). Les parties peuvent convenir de différer le versement au-delà de l'expiration du délai de rétractation, auquel cas elles doivent fixer le montant du versement et la date à laquelle il sera effectué. Le contrat est alors conclu sous la condition suspensive de la remise des sommes convenues à la date prévue ( CCH, art. L. 271-2, mod. par L. no 2006-872, 13 juill. 2006, art. 79, IV).

Section 3 : Enregistrement obligatoire de la promesse unilatérale

38 Champ d'application de l'obligation d'enregistrement Si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire, est nulle et de nul effet toute promesse de vente afférente à :

— un immeuble ; — un droit immobilier ; — un fonds de commerce ; — un droit de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ; — des titres de sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du CGI (parts ou actions de sociétés donnant droit à la jouissance d'immeuble ou de fraction d'immeuble et de société immobilière de copropriété).

Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les 10 jours de date.

C. civ., art. 1589-2, créé par ord. no 2005-1512, 7 déc. 2005, art. 24, I, 2o : JO, 8 déc. 2005

39 Acte authentique La rédaction de la promesse unilatérale sous forme authentique dispense de la formalité de l'enregistrement (v. no 38). Une promesse unilatérale de vente sous seing privé intégralement reproduite dans un acte de dépôt au rang des minutes d'un notaire revêt le caractère d'un acte authentique et satisfait aux conditions prescrites par l'article 1589-2 du code civil (ancien article 1840 A du CGI) ( Cass. 3e civ., 8 oct. 1975, no 74-12.398, Hauser c/ Gassemieh : Bull. civ. III, no 288). Des procès-verbaux de constat d'huissier dans lesquels une promesse de vente est constatée ne constituent pas des actes authentiques. À défaut d'enregistrement dans les 10 jours, la promesse est nulle ( Cass. 1re civ., 19 févr. 1991, no 89-16.486, Mercante c/ Lemoigne et a. : Bull. civ. I, no 167).

40 Délai d'enregistrement L'enregistrement doit intervenir dans les 10 jours de l'acceptation par le bénéficiaire. L'acceptation ne s'entend pas de la levée de l'option mais du fait, pour le bénéficiaire, de prendre acte de l'offre de vente sans assumer aucune obligation d'achat. Cette acceptation a pour seul effet de transformer une simple pollicitation en une promesse unilatérale liant le promettant pendant la durée de la promesse. Bien qu'elle soit de nature à conférer au bénéficiaire de la promesse des droits préférables à ceux résultant d'une simple pollicitation, l'acceptation de la promesse unilatérale prévue à l'article 1589-2 du code civil (v. no 38) ne comporte pas un caractère obligatoire pour le bénéficiaire. Dès lors qu'elle est effective, elle fait courir le délai de 10 jours édicté à peine de nullité de la convention, pour

la présentation à la formalité. Ce délai ne saurait courir avant que la promesse n'ait été signée par les deux parties. Est nulle la promesse unilatérale de vente enregistrée avant d'avoir été acceptée ( CA Paris, 2e ch., sect. A, 17 janv. 1984, Le Lorinquer c/ S.A.E.R.P : Rev. loyers 1984, p. 295 ; JCP éd. N 1984, II, p. 159). Lorsque la levée d'option de la promesse est concomitante à son acceptation (v. no 8) la convention devient synallagmatique et échappe à la nullité pour défaut d'enregistrement ( Cass. 3e civ., 22 nov. 1995, no 93-19.660, Prin c/ Jabot : RJDA 3/1996, no 392). Voir aussi no 42.

41 Lieu d'enregistrement - Le montant du droit L'acte doit être présenté pour enregistrement à la recette des impôts du domicile de l'une des parties, à la diligence du promettant ou du bénéficiaire ( CGI, art. 652). L'enregistrement s'effectue au droit fixe applicable aux actes innommés. Aucune mutation n'étant réalisée, le droit proportionnel ne peut être réclamé.

42 Portée de la nullité pour défaut d'enregistrement La nullité pour défaut d'enregistrement est une sanction particulièrement lourde, et la jurisprudence s'est attachée à en limiter la portée. L'article 1589-2 du code civil (ancien article 1840 A du CGI), ne vise que les promesses unilatérales de vente ou leurs cessions. Il doit s'interpréter littéralement et ne peut être étendu aux simples prorogations dont ces promesses ont pu faire l'objet. Peu importe que ces prorogations soient consenties avant ou après l'expiration du délai initialement prévu ( Cass. com., 29 janv. 1979 : JCP 1979, IV, 116). La nullité s'étend aux stipulations accessoires de l'acte et notamment à celles qui prévoient une rémunération au profit du mandataire des vendeurs ( Cass. 1re civ., 3 oct. 1979, no 78-11.747, Szaffran c/ SARL La Méridienne : Bull. civ. I, no 233). L'anéantissement de la convention entraîne l'impossibilité de se prévaloir de ses stipulations. Le promettant ne peut se voir allouer des dommages-intérêts fondés sur le défaut de réalisation de la condition suspensive incluse dans la promesse ( Cass. 3e civ., 20 mars 2002, no 00-17.637, Klein c/ Audriet : RJDA no 7/02, no 751). La clause d'indemnité d'immobilisation ne peut pas s'appliquer, dès lors que n'a pas été caractérisée l'autonomie de cette clause par rapport aux autres dispositions du contrat ( Cass. 3e civ., 28 oct. 1992, no 90-17.439, Duclos c/ Jonas : Dr et patrim., févr. 1993, p. 22). La nullité pour défaut d'enregistrement étant propre à la promesse unilatérale, son application sera liée à celle de la qualification exacte de la promesse (v. no 97). Les juges sont amenés à se prononcer sur la nature exacte de la promesse et ils ne manquent pas, parfois, pour freiner l'application rigoureuse de ce texte, de repousser le caractère unilatéral des promesses, au motif qu'il existe des obligations réciproques des parties (v. no 80). Lorsqu'une promesse de vente ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation d'acquérir, c'est une promesse unilatérale soumise à l'obligation d'enregistrement ( Cass. 3e civ., 31 janv. 2001, no 99-16.755, Vermesse c/ Loeuille : RJDA 5/01, no 569). Une promesse de vente unilatérale contenue dans un protocole d'accord est nulle à défaut d'enregistrement dans les 10 jours, s'il n'y a pas de lien de dépendance nécessaire entre les obligations réciproques, susceptible de modifier les caractéristiques de la promesse de vente (

Cass. com., 15 janv. 2002, no 99-10.362, no 126 FS - P, SA Sté Générale d'Archives c/ SARL Sauvegarde de l'Information (SI) : Bull. civ. IV, no 12 : AJDI 2002, p. 764, obs. J.-P. Maublanc ; RJDA no 5/05, no 487). Si le protocole d'accord comporte des concessions réciproques, la promesse est synallagmatique et échappe à l'obligation d'enregistrement ( Cass. 3e civ., 26 mars 2003, no 01-02.410, no 440 FS - P + B, Sté Soparco c/ Cne de Luçon : Bull. civ. III, no 71 : Dr et patrim., 14 mai 2003, p. 3 Cass. ass. plén., 24 févr. 2006, no 04-20.525, Sté Soparco SARL c/ Cne de Luçon : Bull. ass. plén., no 1).

43 Nullité d'ordre public La nullité résultant de l'inobservation de la règle d'ordre public édictée par l'article 1589-2 du code civil (ancien article 1840 A du CGI) ne peut être couverte par la renonciation des parties ( Cass. 3e civ., 7 juill. 1982, no 81-13.361, Ayadi c/ Leblanc : Bull. civ. III, no 176). Elle peut être invoquée par le bénéficiaire de la promesse ( Cass. 3e civ., 1er juill. 1998, no 96-19.802, no 1184 P, Sté Ric lotissements c/ Agent judiciaire du Trésor : Bull. civ. III, no 154).

Section 4 : Effets de la promesse unilatérale

44 Effet unique à l'égard du bénéficiaire : le droit d'option La promesse unilatérale de vente ne fait naître en principe d'obligation que sur la tête du promettant, le bénéficiaire ne contractant aucune obligation d'acheter. Il n'est même pas tenu de lever l'option. Le bénéficiaire est titulaire d'une créance contre le promettant ; c'est une créance mobilière qui se transmet à ses héritiers. Le promettant ayant accepté d'immobiliser son bien pendant une certaine durée au profit du bénéficiaire, il s'agira pour lui d'éviter que le bénéficiaire ne prenne à la légère la convention passée et ne l'engage indûment. Il est généralement prévu dans la promesse unilatérale de vente le versement par le bénéficiaire d'une somme entre les mains du promettant qui revêt le plus souvent la qualification d'indemnité d'immobilisation (v. nos 51 et s.).

45 Maintien de la propriété du promettant Tant que l'option n'est pas levée, l'immeuble reste la propriété du promettant qui peut en jouir librement. Il en conserve les risques dans l'hypothèse de perte juridique ou matérielle du bien de manière fortuite. Il sera seul titulaire de la créance correspondant, par exemple, à l'indemnité d'expropriation ou d'assurance ( C. civ., art. 1234).

46 Interdiction de vendre l'immeuble En s'engageant à vendre le bien au bénéficiaire si celui-ci a levé l'option, le promettant a contracté un engagement définitif sur lequel il ne pourra pas revenir pendant toute la durée de l'option (v. cependant no 50). Tant que le délai de l'option n'est pas expiré ou que le bénéficiaire n'a pas renoncé à l'acquisition, le promettant est tenu de ne pas vendre son bien au profit de toute personne qui ne serait pas bénéficiaire de l'option ou un tiers désigné par ce dernier (au cas où la promesse a été faite avec faculté pour le bénéficiaire de se substituer une autre personne pour l'acquisition du bien).

47 Vente de l'immeuble à un tiers Le droit du bénéficiaire s'analyse comme un droit de créance ne donnant lieu, en cas de non-respect de ses engagements par le bénéficiaire, qu'à l'attribution de dommages et intérêts (v. no 44). Si le promettant dispose de son bien au profit d'un tiers, le bénéficiaire ne peut, en principe, demander la nullité de cet acte. La jurisprudence n'applique rigoureusement ces principes que dans le cas où le bien a été revendu à un tiers de bonne foi. Lorsque le tiers acquéreur connaissait l'existence de la promesse, la jurisprudence a admis l'annulation de la vente et de la constitution de droit réel, à titre de réparation du préjudice causé au bénéficiaire de la promesse par la faute du tiers ( Cass. civ., 17 juill. 1956 : Bull. civ. 1956, I, no 318, p. 258 Cass. 3e civ., 10 nov. 1982 : JCP éd. G 1982, IV, no 34). La nullité n'est que facultative pour les juges qui pourront, en fonction des circonstances, choisir entre la nullité de la vente et la condamnation du promettant et du tiers acquéreur à des dommages et intérêts ( Cass. civ., 12 juin 1954, II, 8225). Le litige peut également se régler sur le terrain de la publicité foncière. S'il n'est pas établi que le tiers acquéreur connaissait l'existence de la promesse de vente bien que celle-ci fût publiée, la vente reste opposable au bénéficiaire qui ne peut en demander la nullité ( Cass. 3e civ., 20 févr. 1979 : D. 1979, IR, p. 352). Voir aussi le Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

48 Hypothèque grevant l'immeuble Dans la promesse, il est généralement stipulé une condition suspensive d'absence d'inscription et un paragraphe déclaratif dans lequel le promettant indique si, à sa connaissance, l'immeuble est ou non grevé par des garanties hypothécaires. Le promettant qui ne déclare pas dans la promesse de vente l'hypothèque légale grevant l'immeuble est redevable de dommages et intérêts au bénéficiaire dès lors qu'il en avait connaissance ( Cass. 3e civ., 15 déc. 2004, no 03-14.036, no 1453 FS - P + B, Sté Gepa c/ Blanchet et a. : Bull. civ. III, no 245). L'inscription d'hypothèque judiciaire prise par un créancier du promettant avant la levée de l'option a été jugée opposable au bénéficiaire de la promesse ( Cass. 3e civ., 22 févr. 1977, no 75-12.717, Delalande c/ Morvan et a. : D. 1978, jurispr., p. 165). Voir aussi le Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

49 Transmission de l'obligation aux héritiers En cas de décès du promettant, ses héritiers sont tenus par la promesse valablement consentie de son vivant ( Cass. civ., 22 oct. 1963 : Bull. civ. I, p. 382, no 448 Cass. 3e civ., 10 déc. 1997, no 95-16.461, no 1724 P, Castagna c/ Desrus : Bull. civ. III, no 223 : JCP éd. N 1998, no 17, p. 610 ; D. 1999, somm., p. 9, note O. Tournafond). La promesse de vente consentie par le promettant et acceptée dans les délais par son bénéficiaire donne lieu à une vente parfaite nonobstant le décès du promettant. Elle oblige son héritier, même mineur sans qu'il soit besoin de recourir au juge des tutelles ( Cass. 3e civ., 6 mai 2008, no 07-11.668, Poussel et a. c/ SCI Mas et a.).

50 Durée de l'engagement du promettant Le promettant est tenu pendant la durée du délai prévu par la promesse. Aucun texte n'impose la stipulation d'un délai dans la

promesse de vente. Les engagements perpétuels étant prohibés, le promettant peut, en ce cas, mettre fin à son engagement à tout instant, sous réserve de ne pas user abusivement de ce droit. 1o Absence de stipulation d'un délai dans la promesse Dans une telle hypothèse le promettant doit, pour rétracter son engagement, soit mettre en demeure préalablement le bénéficiaire de refuser ou d'accepter la vente à une date donnée, soit prouver la renonciation du bénéficiaire à se prévaloir de cette promesse ( Cass. civ., 24 avr. 1970 : JCP 1970, II, 2715). Une telle révocation est valable dès lors que des négociations étaient depuis longtemps engagées entre les parties et que le bénéficiaire avait disposé d'un délai suffisant pour lever l'option en toute connaissance de cause ( CA Versailles, 3e ch., 8 nov. 1991, Vignal c/ Le Nouvel et a. : D. 1993, somm., p. 233). Une promesse ayant été consentie sans que le délai d'option n'ait été précisé, le bénéficiaire avait manifesté sa volonté d'acquérir en procédant au paiement du prix par des versements successifs qui avaient été acceptés par le vendeur ; la vente par ce dernier du bien à un tiers a été déclarée nulle ( Cass. 1re civ., 24 janv. 1995, no 92-17.008 et, Alexandre c/ X et autres : RD imm. 1995/2, p. 342, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin ; D. 1996, somm., p. 8, note G. Paisant et D. Tournafond). Aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions ne peuvent être révoquées que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise. Viole cet article la cour d'appel qui, pour constater la caducité d'une promesse de vente, retient que la clause de prorogation de la promesse ne pouvait avoir pour effet de prolonger cette promesse au-delà d'un délai raisonnable ( Cass. 3e civ., 17 juill. 1997, no 95-19.222, no 1251 P, Cotillon c/ Brian : Bull. civ. III, no 173 : Dr et patrim., sept. 1997, p. 2). 2o Stipulation d'un délai dans la promesse La promesse unilatérale n'étant qu'une simple offre, elle peut être rétractée jusqu'à l'acceptation du bénéficiaire. La situation est différente si le promettant s'est expressément engagé à ne pas retirer sa promesse avant un certain délai, indépendamment de l'acceptation du bénéficiaire ( Cass. 3e civ., 10 mai 1968 : Bull. civ. III, no 209). La durée d'une promesse ayant été stipulée comme prolongée de plein droit pour expirer 20 jours à partir de la date où la dernière des pièces nécessaires à la réalisation de la vente par acte authentique serait communiquée, et le vendeur n'ayant pas mis le bénéficiaire en mesure de prendre connaissance de ces pièces, la promesse n'a pas expiré ( Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, no 93-10.097, no 854 P P, Sté Sotraco c/ Le Mesle : Bull. civ. III, no 111 : RD imm. 1995, p. 562 ; D. 1996, p. 286, note D. Staes). La clause de prorogation contenue dans une promesse, prévue pour le cas où le notaire aurait besoin de temps supplémentaire pour rassembler les pièces nécessaires à l'établissement de son acte, a simplement pour effet, dans l'hypothèse où le bénéficiaire décide d'acquérir l'immeuble, de prolonger les délais de réalisation de la vente si, à cette date, le notaire ne dispose pas encore de tous les documents nécessaires ( Cass. 3e civ., 8 oct. 2003, no 02-11.953, no 1050 FS - P + B, SCI Pasquière c/ Sté ILEX : Bull. civ. III, no 176). Si le bénéficiaire n'a pas manifesté sa volonté d'acquérir dans le délai prévu ni durant la prolongation que le promettant lui a tacitement accordée, le promettant reprend sa liberté de vendre ( Cass. 3e civ., 7 juin 2000, no 98-19.773, Pelisson c/ Galinier et a.). Mais la vente a été jugée parfaite bien que l'accord des parties se fût manifesté après expiration du délai d'option, du moment qu'il y avait eu accord sur la chose et sur le prix ( Cass. 3e civ., 6 mars 1979, no 77-15.094, Leroy c/ Andrivon : Bull. civ. III, no 56 : AJPI 1980, p. 84). 3o Révocation unilatérale par le promettant Après acceptation de la promesse de vente par le bénéficiaire (à ne pas confondre avec la

levée d'option), la révocation unilatérale de la promesse par le promettant constitue une violation de l'article 1134 du code civil (v. ci-dessus, 1o). Le promettant ayant, avant la levée de l'option par le bénéficiaire, notifié à celui-ci sa décision de ne plus vendre, il a été admis que la levée d'option postérieure à la rétractation du promettant excluait toute rencontre de volontés réciproques de vendre et d'acquérir( Cass. 3e civ., 25 mars 2009, no 08-12.237, no 387 FS - P + B, Habermacher et a. c/ SAFER d'Alsace). L'obligation du promettant est une obligation de faire, non de donner, qui est sanctionnée par des dommages et intérêts conformément à l'article 1142 du code civil ( Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, no 91-10.199, no 1954 P, Cruz c/ Godard : Bull. civ. III, no 174 : Rev. huissiers 1994, p. 1272, obs. Dagorne-Labbé ; Defrénois 1994, p. 795, note Delebecque ; JCP éd. N 1995, I, p. 194, note A. Terrasson de Fougères ; D. 1994, p. 507 note F. Bénac-Schmidt). Plusieurs décisions ont été rendues dans le même sens ( CA Paris, 2e ch., sect. B, 27 janv. 2000, no 1999/17052, Le Dinahet c/ Mas : RD imm. 2000, p. 200, obs. J.-C. Groslière Cass. 3e civ., 31 janv. 2001, no 99-17.740, Angelot c/ Cailler). Cette jurisprudence, qui remet en cause l'intérêt fondamental de la promesse unilatérale de vente, a donné lieu à de nombreux commentaires. Toutefois, il semble possible d'insérer dans la promesse unilatérale, dans des termes suffisamment clairs et précis, une clause prévoyant que la rétractation du promettant avant la levée de l'option par le bénéficiaire pourra donner lieu à exécution forcée par exception à l'article 1142 du code civil ( Cass. 3e civ., 27 mars 2008, no 07-11.721, Sté Ogic c/ SCI Foncière Costa et a.). Une telle rétractation n'est possible que si elle intervient avant la levée de l'option. Elle serait sans effet une fois l'option levée, la vente étant devenue parfaite (v. no 66).

Section 5 : Modalités de la promesse unilatérale

Sous-section 1 : Versement d'une indemnité d'immobilisation

51 Nature de l'indemnité d'immobilisation Le plus souvent les parties prévoient à la signature de la promesse un versement à la charge du bénéficiaire qui est la contrepartie financière à l'exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire, lequel conserve sa liberté de lever ou non l'option ( Cass. 1re civ., 5 déc. 1995, no 93-19.874, no 1862 P, Ireland c/ Torchet et a. : Bull. civ. I, no 452, Dr et patrim., avr. 1996, p. 67, obs. Chauvel ; JCP éd. N 1996, II, p. 728 ; Defrénois 1996, 1re partie, p. 757, note Mazeaud). La promesse est alors dite onéreuse, par opposition à une promesse gratuite qui est consentie sans versement par le bénéficiaire d'aucune somme à sa signature. Le versement effectué devra se transformer en acompte sur le prix si le bénéficiaire demande la réalisation de la vente. Il est parfois difficile de la distinguer des arrhes, offrant aux parties une faculté de dédit (v. no 55) ou de la clause pénale sanctionnant l'inexécution d'une obligation par l'un des cocontractants (v. no 56).

52 Précautions de rédaction de la clause prévoyant l'indemnité d'immobilisation Pour éviter toute difficulté d'interprétation, la promesse doit préciser la volonté des parties quant à la destination exacte des sommes versées par le bénéficiaire, c'est-à-dire :

— le cas où elles sont perdues : le bénéficiaire n'a pas levé l'option ou n'a pas satisfait à un engagement précis ; — le cas où elles sont restituées au bénéficiaire : hypothèse notamment où l'option n'a pas été levée du fait de la non-réalisation d'une condition suspensive (v. no 57) ;

— et si le promettant a le choix de se délier de la promesse moyennant le versement au bénéficiaire du double de la somme reçue. Dans une promesse unilatérale de vente qui stipulait expressément une double faculté de dédit, il a été admis que le promettant, après l'acceptation du bénéficiaire de la promesse, refuse la réalisation de la vente à condition de payer le dédit.

53 Modulation du montant de l'indemnité d'immobilisation Le bénéficiaire étant libre de lever l'option, le fait de ne pas la lever ne constitue pas un manquement à une obligation contractuelle. Dans ces conditions, la clause contractuelle dans laquelle est stipulée l'indemnité d'immobilisation ne peut être analysée comme une clause pénale ( Cass. 3e civ., 5 oct. 1994, no 92-15.538, Salmi c/ Ikhlef) et, à ce titre, toute possibilité d'en réduire le montant doit être exclue ( Cass. 3e civ., 3e ch., 30 avr. 2002, no 00-16.422, no 750 FS - P + B, Lamat c/ SA Mobil oil française : Bull. civ. III, no 90 : RJDA no 9/02, no 854 ; Administrer, juin 2002, p. 70). Le bénéficiaire d'une promesse de vente qui s'est engagé à fournir une caution bancaire garantissant le paiement de l'indemnité d'immobilisation ne saurait soutenir que, faute pour lui d'avoir fourni la caution, la promesse est nulle. L'indemnité compensatrice est acquise au promettant ( Cass. 3e civ., 15 déc. 1998, no 97-13.025, Sté Progestim c/ Sté Chourgnoz). Le promettant qui a reçu un acompte non déclaré sur le prix de la vente, ne peut se prévaloir de la cause illicite de cette remise (visant à minorer le montant des droits d'enregistrement) pour se soustraire à sa restitution au bénéficiaire, lorsque la promesse est devenue caduque (

Cass. 3e civ., 25 févr. 2004, no 02-15.269, no 238 FS - P + B, Fortier et a. c/ Leray : Bull. civ. III, no 42).

54 Versement obligatoire d'une indemnité d'immobilisation Afin de protéger les intérêts des vendeurs, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a introduit dans le CCH l'obligation pour le bénéficiaire de toute promesse consentie par une personne physique de verser entre les mains du notaire recevant l'acte une indemnité d'immobilisation d'un montant représentant au minimum 5 % du prix de vente, ou de lui en remettre caution ( CCH, art. L. 290-2, créé par L. no 2009-323, 25 mars 2009, art. 116, I : JO, 27 mars L. no 2009-323, 25 mars 2009, art. 16, II).

55 Arrhes Aux termes de l'article 1590 du code civil, « si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir, celui qui les a données en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double ». C'est une faculté de dédit réciproque qu'instaure cet article et qui permet à chaque partie d'effectuer un choix entre donner suite à la promesse ou reprendre sa liberté. Le promettant peut, après l'acceptation du bénéficiaire de la promesse, refuser la réalisation de la vente à condition de payer le dédit ( Cass. 3e civ., 16 déc. 1970, no 69-12.177, Myslick c/ Bachetta et a.. : Bull. civ. III, no 716). La clause d'arrhes n'est pas une clause pénale susceptible de minoration (v. no 56)( Cass. 3e civ., 15 févr. 2006, no 04-17.595, no 231 FS - P + B, Tilmant et a. c/ Planelles : Bull. civ. III, no 43). Les dispositions de l'article 1590 du code civil ne sont que supplétives de la volonté des

parties qui peuvent prévoir des dispositions contraires.

56 Clause pénale La clause pénale est d'une nature différente de celle des arrhes : alors que ces dernières ouvrent à chaque partie un choix, la clause pénale a pour objet de sanctionner le non-respect par une partie d'un engagement qu'elle a pris et d'indemniser l'autre partie qui subit le préjudice de la rupture du contrat (v. aussi no 93). Par la clause pénale les contractants évaluent par avance les dommages-intérêts dus par l'un ou l'autre au cas où il n'exécuterait pas son engagement ( C. civ., art. 1152 ; art. 1226 à 1233). La clause pénale tient lieu de dommages-intérêts forfaitaires. Ceux-ci sont dus dans la mesure où la partie défaillante a été mise en demeure d'exécuter et si l'inexécution lui est imputable ( C. civ., art. 1230) quand bien même elle aurait été improprement qualifiée d'indemnité d'immobilisation ( Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, no 07-13.989, no 892 FS - P + B, Nimirf c/ Gigon et a. : Bull. civ. III, no 139). Le montant de la clause pénale est révisable par le juge s'il l'estime nécessaire ( C. civ., art. 1152, al. 2).

Sous-section 2 : Stipulation de conditions suspensives

57 Conditions suspensives La promesse peut être conclue sous condition suspensive. L'obligation du promettant de vendre et, le cas échéant, celle du bénéficiaire de lui payer une indemnité s'il ne demande pas la réalisation de la vente, se trouveront suspendues à un événement futur et incertain. Conformément à l'article 1176 du code civil, s'il n'y a point de délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, celle-ci n'est réputée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ( Cass. 3e civ., 24 juin 1998, no 96-18.677, no 1109 P + F, SNC Aménagement La Varenne le Beach c/ Abbadie : Bull. civ. III, no 139 : D. 1999, jurispr., p. 403, note H. Kenfack Cass. 3e civ., 4 mai 2000, no 98-17.948, no 661 FS - P + B, sté SERL c/ sté SERPASO : Bull. civ. III, no 99 : Administrer, févr. 2001, p. 44, obs. N. Angers). Les conditions suspensives qui ne sont assorties d'aucun délai doivent être réalisées avant la date fixée pour la signature de l'acte authentique ( Cass. 3e civ., 9 déc. 2003, no 02-16.592, Sté Aménagement La Varenne Le Beach c/ François). Si le promettant ne justifie pas de la réalisation des conditions suspensives auxquelles il est tenu, la promesse est caduque et l'indemnité d'immobilisation doit être restituée au bénéficiaire ( Cass. 3e civ., 4 févr. 2004, no 02-16.966, SCI Laminaire immobilière c/ Bûcher et a.). Lorsque l'autorisation administrative à laquelle est subordonnée la réalisation de la condition suspensive est annulée, la condition est considérée comme n'ayant jamais été réalisée ( Cass. 3e civ., 24 mai 2000, no 98-15.499, no 836 FS - P + B, Sté d'équipement de la Tourraine c/ Sté Bull : Bull. civ. III, no 115). Voir aussi le Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

§ 1 : Condition suspensive relative au financement de l'acquisition 58

Condition suspensive d'obtention de prêt Sur le champ d'application de la protection légale de l'acquéreur emprunteur, voir aussi nos 16 et suivants..

La loi impose un délai minimum de 10 jours entre la réception de l'offre et l'acceptation du prêt à peine d'irrégularité de cette dernière ( C. consom., art. L. 312-10). Cette irrégularité ne peut être couverte par une confirmation, mais aucune disposition légale n'interdit à l'emprunteur de renouveler son acceptation après expiration de ce délai ( Cass. 1re civ., 18 janv. 2000, no 97-20.750, Caisse d'épargne de Basse normandie c/ Dorange : JCP N 2000, no 9, p. 396). Le délai de réalisation de cette condition ne peut être inférieur à un mois et, pour la promesse unilatérale, ce délai court non du jour de la signature de l'acte, mais de la date de l'enregistrement. Si cette condition n'est pas réalisée dans le délai prévu, les sommes éventuellement versées d'avance par le bénéficiaire, que ce soit à titre d'arrhes, de dédit ou de clause pénale (v. nos 55 et s.), lui sont remboursables intégralement sans aucune retenue ni indemnité ( Cass. 3e civ., 30 juin 2009, no 08-16.816, Sté Cappi c/ Denappe et a.).

59 Réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt La condition suspensive de l'obtention d'un prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement stipulées par l'emprunteur dans l'acte visé à l'article L. 312-15 du code de la consommation ( Cass. 1re civ., 9 déc. 1992, no 91-12.498, no 1543 P + F, Espace Conseil immobilier c/ Billot et a. : JCP éd. N 1993, II, p. 121). L'offre de prêt ne peut résulter d'un accord de principe de la banque sur le prêt sous réserve des formalités d'usage, elle doit être ferme ( Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, no 06-17.413, no 1012 FS - P + B, Kleinjan et a. c/ Valat et a. : Bull. civ. III, no 200). L'acquéreur peut se prévaloir d'un accord de prêt de la banque donné par voie électronique (

Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, no 06-11.750, no 1014 FS - P + B, Guérin c/ George et a. : Bull. civ. III, no 199). L'offre de prêt ne doit pas avoir été rétractée, comme cela a pu être le cas à l'annonce du licenciement de l'emprunteur ( Cass. 1re civ., 20 janv. 1993, no 90-14.214, no 137 P + F, Duclos c/ Sté Maisons Noël : JCP éd. N 1993, II, 121, note A. Gourio) ou lorsque la compagnie d'assurance refuse de prendre en charge l'emprunteur, le contrat de prêt étant résolu de plein droit à la demande de celui-ci, sans frais ni pénalité ( C. consom., art. L. 312-5 TGI Blois, 22 févr. 1996 : RD imm. 1996/3, 387). Lorsque la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable ( C. consom., art. L. 312-16, al. 2). L'application de cette disposition ne peut être affectée par la stipulation d'obligations imposées contractuellement au bénéficiaire de la promesse de vente et de nature à accroître les exigences légales. Le caractère d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation prive d'effet les stipulations contractuelles visant à imposer à l'acquéreur des obligations de nature à accroître les exigences légales. Telle est le cas des clauses stipulant :

— que le financement serait supposé obtenu en cas de défaut de notification du refus ou de la non-obtention du prêt dans un certain délai ( Cass. 1re civ., 11 juill. 1988, no 86-18.919, cts. Duytschaever c/ Marcault et a. : Bull. civ. I, no 239) ; — qu'à défaut de réponse de l'organisme prêteur dans le délai convenu, l'indemnité d'immobilisation serait acquise au promettant ( Cass. 1re civ., 7 juill. 1993, no 91-20.395, no 1113 P + F, Tonnerre c/ Gineste : D. 1993, IR, p. 192) ; — que l'acquéreur doit déposer la demande de prêt dans un délai de 15 jours suivant la signature de la promesse ( Cass. 3e civ., 6 juill. 2005, no 04-13.381, no 859 FS - P + B, Sin Chan et a. c/ Dalle et a. : Bull. civ. III, no 154) ; — que le bénéficiaire doit, après avoir déposé le dossier de crédit dans un délai de 10 jours, en justifier au rédacteur dans les 48 heures et informer dans le même délai le

rédacteur et les vendeurs de toute offre de prêt ou de tout refus motivé ( Cass. 1re civ., 28 janv. 1992, no 89-11.152, no 150, Nizet c/ Huot Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, no 06-17.867, no 1016 FS - P + B, Rinaldi et a. c/ Dominique et a. : Bull. civ. III, no 201).

60 Défaillance de la condition par le fait de l'acquéreur Faute pour le bénéficiaire d'avoir demandé l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations de la promesse, la condition suspensive doit être réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil. L'acquéreur peut être condamné à indemniser le vendeur du fait de la non-réalisation de la condition suspensive ( Cass. com., 21 juin 1994, no 92-15.876, no 1484 P P, Dupuis c/ Cobat : RJDA no 12/1994, p. 977 Cass. 1re civ., 13 nov. 1997, no 95-18.276, no 1684 P + B, SCP Voitey et Roiena c/ Gabizon et a. : Bull. civ. I, no 310). La condition suspensive d'obtention du prêt ne peut être réputée accomplie si la négligence du débiteur n'est pas la cause du refus de prêt ( Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, no 06-14.227, Rougier c/ Musseau). La condition suspensive a été réputée accomplie lorsque l'acquéreur :

— ne dépose pas le dossier de demande de prêt ( Cass. 1re civ., 5 nov. 1996, no 94-20.663, Sté Le relais du stade c/ Bielecka : RD imm. 1997, p. 93, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin) ; — a demandé un prêt d'un montant supérieur à celui stipulé dans la promesse ( Cass. 3e civ., 15 déc. 1998, no 97-18.708, Bagot c/ Sté Francimad Cass. 3e civ., 3 déc. 2002, no 01-13.103, Pavageau c/ Plourde : AJDI 2003, p. 44 ; RJDA no 3/03, no 219 Cass. 3e civ., 11 janv. 2005, no 03-18.266, Lang c/ Broissand et a.) ; — a annulé sa demande de prêt, estimant que le coût du crédit dépasserait ses possibilités financières ( Cass. 1re civ., 16 juill. 1991, no 89-13.269, Borg c/ Prestige constructeur : Defrénois 1992, 1re partie, p. 748) ; — s'était obligé à solliciter un prêt auprès de plusieurs banques et ne s'est adressé qu'à une seule ( Cass. 3e civ., 3e ch., 30 avr. 2002, no 01-00.596, Cazaudon et a. c/ Villedieu et a. : RJDA no 9/02, no 754), la présentation de 4 attestations de refus de prêt étant jugée suffisante ( Cass. 3e civ., 2 juill. 2002, no 01-02.667, Sté ILL Immobilier c/ Tourlet : RD imm. 2002, p. 381, obs. H. Heugas Darraspen ).

L'emprunteur doit démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par la promesse ( Cass. 1re civ., 7 mai 2002, no 99-17.520, no 642 F - P, Lefebvre c/ Segard : Bull. civ. I, no 124 : RJDA no 10/02, no 976 Cass. 1re civ., 13 févr. 2001, no 98-17.881, no 240 F - P, Lebourgeois c/ Di Gregorio : Bull. civ. I, no 33 Cass. 3e civ., 24 mai 2005, no 04-12.967, Pehaut et a. c/ Chevalier), dans le délai que celle-ci déterminait ( Cass. 3e civ., 3 avr. 2002, no 01-02.480, Tattevin c/ SNVB : AJDI 2002, p. 413 Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, no 06-21.117, no 82 FS - P + B + I, Harlow et a. c/ Gray et a. : Bull. civ. III, no 22). En revanche, la condition ne sera pas réputée défaillie par la faute des acquéreurs lorsque :

— bien qu'ils aient sollicité des prêts d'une durée inférieure à celle prévue par le contrat, il apparaît que le prêt excédait en tout état de cause leurs capacités financières ( Cass. 3e civ., 12 sept. 2007, no 06-15.640, no 785 FS - P + B, Tournay c/ Dominique Tournay et a. : Bull. civ. III, no 143) ; — le bénéficiaire présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse et restée infructueuse ( Cass. 3e civ., 8 déc. 1999, no 98-10.766, no 1864 P+B, SCI Pia c/ Guillard et a. : Bull. civ. III, no 240

Cass. 3e civ., 13 avr. 2005, no 03-21.100, Jensen et a. c/ Paron et a.) ; — le vendeur n'est pas informé par son cocontractant de la non-obtention du prêt, en l'absence de toute clause mettant à la charge de l'acquéreur l'obligation de prévenir le vendeur en cas d'un tel refus ( Cass. 3e civ., 11 mai 2006, no 05-12.629, no 560 FS - P + B, Fouassier et a. c/ Alabeurthe : Bull. civ. III, no 123).

Si les parties ne sont pas convenues d'un autre mode de financement susceptible de se substituer au prêt refusé, le vendeur ne saurait imposer au bénéficiaire une autre offre de financement, même à des conditions identiques ( Cass. 3e civ., 9 nov. 1988, no 97-10.586,

Saudax c/ Pergolizzi : D. 1988, IR, p. 288). L'acquéreur, qui n'a pas obtenu le prêt, doit démontrer que sa demande était conforme aux stipulations de la promesse ( Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, no 06-21.117, no 82 FS - P + B + I, Harlow et a. c/ Gray et a. : Bull. civ. III, no22).

§ 2 : Autres conditions suspensives usuelles 61

Condition suspensive d'obtention du permis de construire Lorsque le rejet de la demande de permis de construire résulte de la résistance opposée par le bénéficiaire à respecter les dispositions du code de l'urbanisme, la condition suspensive est réputée accomplie et le bénéficiaire doit verser aux promettants l'indemnité d'immobilisation prévue ( Cass. 3e civ., 16 avr. 1986, no 84-17.740, no 378, Sté Cofrar c/ Filias et a. : Gaz. Pal. 1986, pan., p. 223). De même si le bénéficiaire n'a pas déposé la demande de permis de construire dans le délai fixé ( Cass. 3e civ., 3 déc. 2002, no 01-12.137, SCI L'ALEXANDRA c/ STE BUFFALO GRILL : RJDA no 3/03, nos 220 et 247 ), ou n'a pas levé l'option malgré obtention du permis de construire ( Cass. 3e civ., 22 nov. 1995, no 93-10.019, no 2143 P P, SCI Les Restanques c/ SCI IVOBA : D 1996, IR, p. 20 ; JCP éd. N 1996, II, p. 430 ; RJDA 3/1996, nos 324 et 393). Une promesse stipulait qu'elle prendrait effet lorsque le permis de construire serait devenu définitif, c'est-à-dire à l'expiration du délai de recours des tiers ; le seul affichage du permis tacite sur le terrain n'ayant pu faire courir ce délai (la mairie refusant de procéder à cet affichage), le promettant a été débouté de sa demande en réalisation forcée de la vente ( Cass. 3e civ., 5 juill. 2000, no 98-18.348, SARL albanaise des marchands de biens et a. c/ Ste Malardeau Réalisations). Le recours exercé contre un permis de construire par une personne « inexistante » est réputé n'être jamais intervenu et n'entache pas la validité de la promesse conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce permis ( Cass. 3e civ., 29 mai 2002, no 00-20.487, no 960 FS - P + B, Cne du Chesnay c/ Sté Pierre 1er finances : Bull. civ. III, no 122 : RJDA 2002, no 871 ; Administrer, juin 2003, p. 65).

62 Condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme ne révelant l'existence d'aucune servitude Si la réalisation de la condition suspensive est subordonnée à la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination, un projet autoroutier mentionné sur ce certificat d'urbanisme fait obstacle à la réalisation de cette condition ( Cass. 3e civ., 17 juill. 1996, no 94-21.152, no 1387 D, Clerc c/ Homais : Dr et patrim., sept. 1996, p. 72).

63 Condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'exploitation commerciale Par application de l'article R. 752-6 du code de commerce, les démarches d'obtention d'une autorisation d'exploitation commerciale peuvent être, notamment, effectuées par le propriétaire ou le futur propriétaire des murs ou par l'exploitant ou le futur exploitant du fonds de commerce. Toutefois, l'acquéreur ne peut se prévaloir du fait qu'il n'était pas le seul à pouvoir solliciter l'autorisation d'exploitation commerciale, dont l'obtention constituait une condition suspensive dans la promesse conclue avec le vendeur, pour échapper à l'exécution forcée de la vente ou au versement de la clause pénale dès lors que la promesse mettait à sa charge l'exécution de cette condition ( Cass. 3e civ., 10 sept. 2008, no 07-16.177, no 813 FS - P + B, SCI Labatige c/ Sté CJPB : Bull. civ. III, no 132).

64 Condition suspensive de vente d'un immeuble par le bénéficiaire de la promesse La condition suspensive de vente par l'acquéreur de son appartement actuel est valable ( Cass. 1re civ., 9 mai 1996, no 93-19.859, no 853 D, Spezia c/ Thévenot et a. : RD imm. 1996, p. 387 Cass. 3e civ., 22 nov. 1995, no 93-15.347, no 2144 P, Delaby c/ Alain et a.).

65 Condition de non-exercice du droit de préemption La promesse peut être conclue sous la condition suspensive de la renonciation par un tiers à l'exercice d'un droit de préemption dont il serait bénéficiaire ( Cass. 3e civ., 8 nov. 1995, no 93-18.987, no 1190 P, SCI du Butor c/ Ravate : JCP éd. N 1996, II, p. 428 ; Dr et patrim., mars 1996, p. 75, obs. F. Macorig-Venier). La renonciation du preneur initial d'un bail rural à son droit de préemption est opposable au preneur qui lui succède ( Cass. 3e civ., 18 févr. 2009, no 08-10.677, no 232 FS - P + B, Devoisin et a. c/ Trolle et a. : Bull. civ. III, no 47). Une seconde déclaration d'intention d'aliéner n'est pas nécessaire si les conditions de la vente, et notamment celles relatives au prix, ne sont pas modifiées par rapport au contenu de la première déclaration effectuée par le vendeur, lors d'une aliénation faisant suite à la signature d'une première promesse de vente au bénéfice de laquelle les acquéreurs initiaux avaient finalement renoncé ( Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, no 07-15.935, no 952 FS - P + B + I, SCP Bernardeau Battiglia c/ Cuvier et a. : Bull. civ. III, no 150).

en l'espèce, le laps de temps qui s'était écoulé entre la signature des deux promesses n'était que de quelques mois. Il serait sans doute prudent de purger à nouveau le droit de préemption si les deux événements étaient conclus dans un délai plus long.

Section 6 : Levée de l'option 66

Effets de la levée d'option : formation du contrat de vente C'est par la levée de l'option que le bénéficiaire va manifester sa volonté d'acheter le bien, objet de la promesse. Le tiers substitué dans le bénéfice de la promesse de vente qui occupe les lieux sans se prévaloir d'une levée d'option doit être expulsé ( Cass. 3e civ., 28 févr. 2007, no 06-10.842, Bauer c/ Sté Sotraco). Le promettant ayant déjà donné irrévocablement son accord pour vendre, le contrat de vente est formé lors de la levée de l'option. Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente « est parfaite et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Cet article n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger et peuvent notamment convenir que

— la formation du contrat de vente résultant de la levée d'option, constitutive de l'échange des consentements, ne pourra intervenir que si cette levée d'option s'effectue selon certaines formes et modalités précises, à défaut desquelles la vente ne sera pas parfaite (v. no 67) ; — la propriété ne sera pas immédiatement acquise à l'acheteur dès la levée de l'option, et reporter le transfert de propriété au jour de la signature de l'acte authentique (v. no 70).

Si la promesse de vente ne contient aucune stipulation faisant mention de sa caducité autre que la levée de l'option dans un délai imparti, et que les bénéficiaires de la promesse ont effectué cette formalité, elle ne peut être déclarée caduque et la vente est parfaite ( Cass.

3e civ., 30 juin 2009, no 08-13.859, Sté REAM c/ Sté RVG consultants).

67 Forme et modalités de la levée de l'option La levée de l'option n'est légalement soumise à aucune condition de forme. Quelle que soit la forme selon laquelle elle est faite, sauf stipulation contraire de la promesse, elle suffit à rendre la vente parfaite. Si les parties n'ont pas fait de la réitération par acte notarié dans un certain délai un élément constitutif de leur consentement, la demande du bénéficiaire de réaliser la vente suffit à réaliser l'accord des parties sur la chose et sur le prix ( Cass. 3e civ., 15 févr. 2000, no 98-18.481, Coudy c/ Brunet Cass. 3e civ., 19 oct. 1971, no 69-14.508, Delorme et a. c/ Benestèbe : Bull. inf. C. cass. 1971, no 357). Généralement, les parties conviennent que la levée de l'option ne pourra intervenir que selon une certaine forme et sous réserve que le bénéficiaire remplisse certaines conditions, faute de quoi la vente ne pourra être reconnue comme valable, et ce en application de l'article 1134 du code civil aux termes duquel le contrat constitue la loi des parties. Il peut être stipulé dans la promesse que cette levée d'option devra se faire par lettre recommandée avec avis de réception. À défaut, le reçu d'une somme versée à titre d'acompte, non conforme aux prévisions de la promesse, ne peut valoir levée d'option ( Cass. 3e civ., 13 juill. 1994, no 92-13.690, no 1389, SAFER Garonne-Périgord c/ Baldass : Dr et patrim., déc. 1994, p. 10). Le promettant peut avoir tacitement renoncé à se prévaloir du fait que la levée de l'option n'a pas été faite par lettre recommandée ou exploit d'huissier, comme l'imposait le contrat ( Cass. 3e civ., 7 nov. 2001, no 99-14.921, Jaumin c/ Moras et a.). S'il a été stipulé que l'option ne sera valablement levée que par réitération de la promesse par acte authentique dans un délai précis, la levée d'option par lettre recommandée ne peut être reconnue valable ( CA Montpellier, 1e chambre, 12 juill. 1995, Olivet c/ SA Arcade : Rev. huissiers 1996, p. 74, obs. P. Grignon). Une des conditions posées à la levée de l'option peut être le paiement comptant du prix et des frais, faute de quoi la promesse sera caduque ( Cass. com., 26 nov. 1979 : Bull. civ. IV, no 307 Cass. 3e civ., 16 févr. 2000, no 98-13.838, Sté ICP c/ SCI thêatres Montparnasse et des Gobelins Cass. 3e civ., 2 juill. 2002, no 01-02.143, Didier c/ Sté Immopar et a.). Si le promettant refuse le paiement, il appartient au bénéficiaire de recourir à la procédure d'offre réelle et de consignation prévue par l'article 1257 du code civil, à défaut de quoi la promesse a pu être déclarée nulle ( Cass. 3e civ., 19 oct. 1982, no 81-13.384, no 1323, Lakech c/ Courant : Gaz. Pal. 1983, pan., p. 84). La liquidation judiciaire du promettant ne prive pas le bénéficiaire de son droit de lever l'option. Ce principe dégagé pour une promesse portant sur la cession d'un fonds de commerce doit sans doute être transposée aux actes ayant pour objet un immeuble ( Cass. com., 7 mars 2006, no 05-10.371, no 333 FS - P + B + R + I, Picaza-Urrutia c/ Courrèges et a. : Bull. civ. IV, no 63).

68 Cas des lotissements Lorsque la promesse porte sur des terrains lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement de cet acompte ( C. civ., art. 1589, al. 2 et 3).

69 Absence de rétroactivité, incidences sur l'appréciation de la lésion La levée de l'option n'a pas d'effet rétroactif et les droits réels consentis par le promettant jusqu'à cette date conservent leur valeur, réserve faite par la jurisprudence pour les tiers de mauvaise foi. La lésion des 7/12 prévue à l'article 1675 du code civil s'appréciera au jour de la levée de

l'option et non au jour de la promesse. Le jour de cette levée d'option constitue le point de départ du délai de 2 ans prévu pour l'action en rescision, et le moment où l'on appréciera le juste prix, alors que ce prix aura été fixé parfois plusieurs mois ou années à l'avance. D'où l'intérêt de stipuler une révision de prix au jour de la levée de l'option et éviter par là même le jeu de l'article 1675 du code civil. Sur le régime de l'action en rescision pour lésion : voir l'étude «Ventes d'immeubles».

70 Transfert de propriété En principe, le transfert de propriété est concomitant à l'échange des consentements et s'opère lors de la levée d'option. Les parties peuvent subordonner ce transfert à une formalité particulière, notamment la signature de l'acte authentique. Le report contractuel du transfert de propriété ne paralyse pas les effets de l'option qui a été régulièrement levée et qui a rendu la vente parfaite. Seuls les effets de la vente sont retardés. En cas de défaillance de l'une ou l'autre des parties à signer l'acte définitif de vente, après levée de l'option, se pose la question de la sanction comme en matière de promesse synallagmatique de vente (v. no 115). Le bénéficiaire ayant levé l'option, peut donner à bail le bien dès lors que la promesse stipulait à son profit le transfert de la jouissance du jour de la promesse ( Cass. 3e civ., 12 janv. 1994, no 91-17.185, Zeitoun c/ Brami : D. 1995, 52, note F. Macorig-Venier).

71 Exécution forcée Afin d'éviter les difficultés d'interprétation de la volonté des parties en cas de mauvaise foi ou de défaillance de l'une d'elles après levée de l'option, il convient de préciser dans la promesse les sanctions du non-respect des engagements réciproques quant à la régularisation de la vente. La jurisprudence admet d'une manière générale l'exécution forcée ( Cass. 3e civ., 28 févr. 2007, no 06-10.404, Sté Dullec c/ Sté Ma.ber.line et a.). Au cas où l'une des parties refuserait de passer l'acte authentique, l'autre a le droit de demander la condamnation du défaillant à passer la vente sous astreinte et à lui verser des dommages et intérêts. Le délai imparti pour la signature de l'acte notarié n'est pas un délai dont le non-respect rend la vente caduque, mais une date limite à partir de laquelle la partie défaillante peut être contrainte à l'exécution de la convention ( Cass. 3e civ., 12 mai 1998, no 96-12.282 et, no 730 D D, M. Bretonnière c/ Banque hypothécaire européenne Cass. 3e civ., 30 avr. 2002, no 00-22.083, Imerglik c/ Chenais : RD imm. 2002, p. 538, obs. C. Jacquet). Après levée de l'option par les bénéficiaires et le décès du promettant, les héritiers de celui-ci avaient vendu l'immeuble à un tiers. Il a été jugé que les bénéficiaires, en ne procédant que tardivement à la publication de leurs titres et en n'assignant pas les héritiers du promettant en réitération de la vente, s'étaient montrés négligents dans la conservation de leurs droits et avaient contribué à la réalisation de leur propre préjudice ( Cass. 3e civ., 19 déc. 1983, Douay c/ Antoni). L'exécution forcée pourra être écartée malgré la levée de l'option, et les clauses d'indemnité contractuellement mises à la charge du défaillant s'appliqueront (v. nos 55 et s.). Le promettant qui s'est réservé une faculté de dédit pourra reprendre sa liberté moyennant le paiement du dédit ( Cass. 3e civ., 16 déc. 1970, no 69-12.177, Myslick c/ Bachetta et a. : Bull. civ. III, no 716). Le bénéficiaire pourra avoir, après levée de l'option, un motif légitime de ne pas régulariser

l'acte authentique. Tel serait le cas s'il existait un risque important de dégradation et même d'effondrement de l'immeuble objet de la promesse ( Cass. 3e civ., 15 avr. 1982, no 80-16.135, Szpicak c/ Dromard) ou des nuisances sonores dissimulées par le promettant ( CA Versailles, 12 juin 1992 : JCP 1992, IV, no 2262, p. 247). En revanche, le bénéficiaire n'est pas fondé à refuser de signer l'acte authentique après levée de l'option en invoquant l'existence de servitude alors qu'il en avait pris connaissance auparavant et n'avait formulé aucune réserve ( Cass. 3e civ., 1er juill. 1980, no 79-11.366, Broda c/ Sté continentale SAPEP).

Section 7 : Cession et résiliation de la promesse de vente

72 Cession La promesse de vente peut, comme toute créance, faire l'objet d'une cession. Le bénéficiaire devra observer les formalités de la cession de créance telles qu'elles sont prévues par l'article 1690 du code civil. Comme la promesse, la cession doit faire l'objet, à peine de nullité, conformément à l'article 1589-2 du code civil (v. no 39) :

— soit d'un acte authentique ; — soit d'un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours.

Ces cessions s'entendent de toutes les transmissions du bénéfice de la promesse, qu'elles s'accompagnent ou non de la stipulation d'un prix. Seules sont visées les cessions effectuées avant la levée de l'option. Les cessions réalisées, après que le bénéficiaire de la promesse de vente a manifesté son intention d'acquérir, ne s'analysent pas en une cession de promesse, mais en une transmission du bien concerné.

73 Clauses de substitution Les promesses unilatérales de vente sont consenties au profit d'un bénéficiaire déterminé ou de toute autre personne, physique ou morale qu'il lui plairait de se substituer. La substitution, qui n'a pas le caractère d'une cession, n'entre pas dans le champ d'application de l'article 1589-2 du code civil ( Cass. 3e civ., 17 avr. 1984, no 83-12.106, Plaideux c/ Saul : Bull. civ. III, no 87 Cass. 3e civ., 19 mars 1997, no 95-12.473, no 458 P, Bec et a. c/ Nieddu : Bull. civ. III, no 68 : JCP éd. N 1997, II, no 1051 ; RJDA 7/1997, no 945). Voir no 72. Le bénéficiaire substitué ayant rétracté son acceptation, le bénéficiaire d'origine a qualité pour lever l'option ( Cass. 3e civ., 27 avr. 1988, no 86-17.337, Sté Safranado c/ Van Steelandt : Bull. civ. III, no 83 : D. 1989, 65, note I. Najjar). Rien n'oblige le bénéficiaire de la promesse à notifier au vendeur qu'il se substitue un tiers ( Cass. 3e civ., 27 nov. 1990, no 89-11.385, no 1865 P, Schwartzmann c/ SCI Saint-Valentin : Gaz. Pal. 1991, pan., p. 112). Le vendeur ne saurait valablement vendre au bénéficiaire initial de la promesse, alors que celui-ci s'était substitué un tiers ( Cass. 3e civ., 7 juill. 1993, no 91-12.368, Andrieu c/ Prunier et a. : Bull. civ. III, no 111 : D. 1994, somm., p. 211, note A. Pennean et jurispr., p. 597 ; Gaz. Pal., 11-13 juin 1995, p. 20, note D. Roure). Lorsque l'option a été levée, la promesse a cessé d'exister et aucune substitution n'est plus possible ( Cass. 3e civ., 19 déc. 2001, no 98-21.747, Bec et Biales c/ Nieddu). La substitution d'un tiers ne constitue pas une cession de créance, et la déclaration de créance du bénéficiaire faisant suite à la liquidation judiciaire du promettant ne peut être rejetée ( Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, no 97-18.926, no 1264 P + B, Mouret c/ Sté Selafa, Belluard et Gomis, ès qual. : Bull. civ. III, no 180 : D. 2000, jurispr., p. 195, note E. Jeuland, et somm., p. 277, obs. O. Tournafond).

L'obligation de conseil du notaire lors de la signature de la promesse de vente n'est due qu'au bénéficiaire identifié dans cette promesse, et non au tiers qui lui est substitué par la suite ( Cass. 1re civ., 26 oct. 2004, no 02-13.456, no 1467 F - P, Sté Arlix et a. c/ SCP Angenieux).

74 Cession par un professionnel de l'immobilier Aux termes de la loi du 29 janvier 1993 ( L. no 93-122, 29 janv. 1993, art. 52), est frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier. Un professionnel peut-il se substituer un tiers dans le bénéfice d'une promesse de vente ? En l'absence de jurisprudence, la question est controversée (v. B.-H. Dumortier, Dr et patrim., mars 1998, p. 36). L'auteur estime qu'un professionnel devrait pouvoir valablement se substituer un tiers dans le bénéfice d'une promesse unilatérale de vente puisque, selon la Cour de cassation la substitution n'est pas une cession.

75 Résiliation de la promesse L'enregistrement d'un acte constatant la résiliation de la promesse n'est pas obligatoire. Si un tel acte est enregistré par les parties, seul le droit fixe sera exigible, même s'il y a versement d'une indemnité de résiliation par l'une des parties.

76 Renonciation à la promesse L'enregistrement n'est pas obligatoire et l'acte sera enregistré au droit fixe, que cette renonciation soit faite avec ou sans indemnité.

Section 8 : Publication éventuelle de la promesse

77 Utilité de la publicité Les promesses unilatérales de vente et les pactes de préférence, qui en sont une variété, ne sont pas des actes portant restriction au droit de disposer. Leur publication à la conservation des hypothèques n'est pas obligatoire ( Cass. 3e civ., 16 mars 1994, no 91-19.797, no 501, Sté Morillon-Corvol c/ Sté Les sauts de l' Aigle et a. : Bull. civ. III, no 58). Leur publicité au bureau des hypothèques est une simple faculté ouverte pour l'information des usagers, en application de l'article 37-1, 1o du décret du 4 janvier 1955. La situation juridique née de la promesse est telle que le bénéficiaire peut avoir un intérêt certain à sa publication ; ceci dans l'hypothèse où le promettant, au mépris de son engagement, vendrait son immeuble à un tiers. En principe, une telle aliénation est parfaitement valable et le bénéficiaire ne peut exercer de recours contre le tiers acquéreur. La mauvaise foi ou la fraude du tiers ne sont pas sans conséquences (v. no 47). Si le tiers acquéreur a, malgré la publication, pu ignorer réellement l'existence de la promesse, la vente est opposable au bénéficiaire ; la publicité de la vente, condition obligatoire de son opposabilité, l'emporte nécessairement sur la publicité facultative de la promesse unilatérale, simple mesure d'information des usagers ( Cass. 3e civ., 20 févr. 1979 : JCP 1980, 19376). La publication est importante pour la sécurité des transactions et le décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, s'il n'a pas rendu cette publication obligatoire, l'a toutefois admise à titre facultatif dans son article 37. Il incombera au bénéficiaire de décider s'il y a lieu ou non de se prémunir contre la possible inexécution de son obligation par le promettant en procédant à sa publication. Le coût de ces formalités est peu élevé et il ne doit pas être déterminant dans le choix du bénéficiaire.

Le bénéficiaire ne peut opposer son droit aux créanciers qui ont pris inscription de leur hypothèque sur leur débiteur (le promettant), à défaut d'avoir publié soit la demande en justice en réalisation de la vente, soit un procès-verbal notarié constatant le refus du promettant de vendre, soit une déclaration par acte notarié de sa volonté de signer la vente ( Cass. 3e civ., 22 mars 1977 : JCP éd. 1979, II, G 19223). Voir aussi le Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

78 Nécessité d'un acte authentique Compte tenu des exigences de la publicité foncière, l'acte ne pourra être publié que s'il est passé en la forme authentique. Le dépôt de l'acte sous seing privé au rang des minutes d'un notaire, avec reconnaissance préalable par les parties de leurs écritures et signatures, vaut authentification de l'acte.

Chapitre 2 Promesse synallagmatique de vente

ou compromis

Section 1 : Définition et forme de la promesse synallagmatique de vente

79 Définition de la promesse synallagmatique de vente La promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel deux parties promettent réciproquement l'une d'acheter, l'autre de vendre l'immeuble, moyennant un prix déterminé. L'article 1589 du code civil assimile une telle promesse à la vente : « la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La jurisprudence donne des applications nuancées à ce principe et la promesse se voit dotée d'une nature et d'effets qui lui sont propres (v. no 101).

80 Distinction de la promesse synallagmatique et de la promesse unilatérale L'acceptation de la promesse en tant que promesse, qui est la caractéristique de la promesse unilatérale de vente, est différente de l'acceptation pure et simple caractéristique de la promesse synallagmatique qui vaut engagement définitif d'acheter. Ni la fixation d'un prix et des modalités de paiement ni le versement d'une partie de ce prix ne suffisent à caractériser une promesse synallagmatique de vente, lorsque seule une des parties s'est engagée à vendre, l'autre demeurant entièrement libre de sa décision. La stipulation d'une faculté de substitution ou la clause excluant l'arbitrage du notaire en cas de litige n'entraîne pas la requalification de la promesse synallagmatique en promesse unilatérale ( Cass. 3e civ., 4 juill. 2007, no 06-13.376, no 702 FS - P + B, Mérad et a. c/ Livemat : Bull. civ. III, no 126) Les parties contractantes devront veiller à traduire sans ambiguïté le caractère synallagmatique de la promesse par une énonciation claire des obligations réciproques de vendre et d'acheter. La jurisprudence est amenée à se prononcer sur des promesses dont la qualification exacte s'avère délicate, et à tracer la frontière entre les deux catégories de promesses auxquelles

sont attachés des effets juridiques distincts. Constitue non une promesse unilatérale de vente mais une promesse synallagmatique valant vente :

— l'acte sous seing privé stipulant que la vente sera réalisée devant notaire avant une date fixée, mais indiquant qu'afin de garantir la convention, l'acquéreur verse entre les mains d'un séquestre une certaine somme à titre d'arrhes ou à valoir sur le prix fixé ( Cass. 3e civ., 16 janv. 1970, no 67-14.241, Girard c/ Benesty : JCP 1970, II, 16282 Cass. 3e civ., 3 oct. 1973, no 72-11.168, Epx Miretti c/ Oliver) ; — une promesse de vente portant sur un immeuble et un fonds de commerce, lorsque le lendemain de cette promesse le bénéficiaire verse une somme à valoir sur la vente dépassant largement le montant du dédit, acceptant ainsi formellement l'achat global (

Cass. com., 9 juin 1970, no 68-13.616, Landais c/ Debande et autre : Bull. civ. III, no 195) ; — la promesse, contenant quittance du prix immédiatement versé, alors qu'elle n'avait été stipulée valable que jusqu'au jour de la délivrance du certificat administratif concernant les deux parcelles de lotissement objet de la promesse ( Cass. 3e civ., 7 déc. 1982, no 81-14.713, no 1723, Maak c/ Eckert CA Bordeaux, 26 août 1997, Loubère c/ Nemecek : RD imm. 1998, p. 274) ; — l'engagement de vente qui stipule le versement d'un premier acompte du prix convenu et prévoit l'autorisation pour le bénéficiaire de résider dans les lieux durant la période précédant la régularisation de la vente ( Cass. 3e civ., 3 mai 1979 : Gaz. Pal., 23/25 sept. 1979, pan., p. 16), ou l'acte sous seing privé signé par le seul vendeur avec un versement effectué le jour même par l'acquéreur ( Cass. 3e civ., 30 mai 2001, no 99-21.686, Beretti c/ Cesari) ; — une promesse de vente figurant dans un accord comportant un ensemble d'obligations contractuelles réciproques ( Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, no 93-16.190, no 1505 P, Sté Bois d'Escary et a. c/ Favier de Coulomb : Bull. civ. III, no 175 : JCP éd. N 1996, II, p. 1774, note Y. Dagorne-Labbé CA Paris, 16 avr. 1999 : AJDI, 10 juin 1999, p. 642) ; — la convention par laquelle le bénéficiaire s'engage à acquérir dès qu'auront été remplies, dans les conditions fixées, les obligations mises à la charge du promettant, ce qui ôte toute faculté d'option au bénéficiaire ( Cass. 3e civ., 23 janv. 1991, no 89-10.489, Sté Weimejer c/ CEDAG Global : Bull. civ. III, no 39 Cass. 3e civ., 1er févr. 2000, no 97-22.085, Vorms c/ Lambolez) ; — l'échange d'une promesse unilatérale d'achat et d'une promesse unilatérale de vente, lorsque les deux promesses réciproques ont le même objet et qu'elles sont stipulées dans les mêmes termes ( Cass. com., 22 nov. 2005, no 04-12.183, no 1463 F - P + B, Lavaud c/ Sté Lavaud et a. : Bull. civ. IV, no 234). La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel ayant considéré que l'échange de promesses ne constituait pas une promesse synallagmatique valant vente, tant que l'une des parties n'avait pas levé l'option qui lui était consentie par l'autre.

L'acceptation de la promesse unilatérale de vente et la levée de l'option rendant la vente parfaite, la convention devenue synallagmatique n'est pas soumise à la formalité de l'enregistrement obligatoire ( Cass. 3e civ., 12 juill. 1976, no 74-15.124, Blondeau c/ Cne de Ville-la-Grand et a. : Bull. civ. III, no 317).

81 Forme de la promesse synallagmatique de vente Comme la promesse unilatérale, elle peut être établie par acte sous seing privé ou par acte authentique. À compter du 1er juillet 2009, toute promesse consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, ou faisant l'objet d'un acte de prorogation portant sa durée de validité à plus de 18 mois, devra être conclue en la forme authentique (v. no 11). Passée par acte sous seing privé, elle devra, en tant qu'acte synallagmatique, être rédigée en autant d'originaux qu'il existe de parties ayant un intérêt distinct ( C. civ. 1325). Il suffit d'un original pour toutes les personnes ayant le même intérêt. Chaque original doit contenir la

mention du nombre d'originaux qui ont été dressés. Lorsque la promesse de vente est établie par un acte sous seing privé, rédigé sous forme électronique l'exigence d'une pluralité d'originaux est réputée satisfaite dès lors que le procédé permet à chaque partie de disposer d'un exemplaire ou d'y avoir accès ( C. civ., art. 1325, mod. par ord. no 2005-674, 16 juin 2005, art. 2 : JO, 17 juin). L'article 1325 du code civil, n'étant pas d'ordre public, il est courant de n'établir le compromis de vente qu'en un seul exemplaire conservé entre les mains d'un tiers chargé de le conserver dans l'intérêt des parties ( Cass. 3e civ., 15 avr. 1992, no 91-14.297, Dane c/ Bonne : Bull. civ. III, no 131). L'acquéreur, en possession d'une copie « certifiée sincère » de la promesse synallagmatique, exactement identique à celle faxée au vendeur et détenue par lui, peut demander l'exécution forcée de la vente sans qu'il ne puisse lui être opposé la non-validité de l'acte ( Cass. 3e civ., 6 déc. 2006, no 05-18.421, Costantini c/ SCI Les Catalans et a.) La preuve de l'accord du promettant ne résulte pas des seules réponses mentionnées par un huissier dans une sommation interpellative diligentée par le bénéficiaire. Celles-ci ne peuvent constituer un commencement de preuve par écrit, au sens de l'article 1347 du code civil ( Cass. 3e civ., 4 févr. 2004, no 02-18.208, Bertrand et a. c/ Conte dit Witiades et a.).

82 Capacité et pouvoirs des parties Voir no 9 et les études «Ventes d'immeubles», «Usufruit» et «Indivision».

83 Vices du consentement Voir l'étude «Ventes d'immeubles». Un compromis de vente portant sur un immeuble commercial, qui s'est révélé être interdit d'accès aux véhicules, a été résilié judiciairement pour vice caché ( Cass. 3e civ., 21 nov. 2001, no 00-14.826, Sté Fina France c/ Levesque et a. : AJDI 2002, p. 73).

84 Faculté de rétractation Voir no 33. Lorsque le droit de rétractation s'applique, il sera nécessaire d'établir autant d'exemplaires que de parties et notamment un pour chaque acquéreur, qu'il s'agisse d'une acquisition indivise ou par deux époux communs en biens. Le délai de rétractation ne court pas si la promesse n'est pas signée par le vendeur. La signature par le candidat acquéreur du compromis et du bordereau de rétractation qui lui est annexé ne suffit pas à faire courir le délai. Devant le refus des candidats acquéreurs de signer la vente définitive, le vendeur ne peut réclamer le paiement de l'indemnité au titre de la clause pénale ( Cass. 3e civ., 13 sept. 2006, no 05-12.087, no 897 FS - P + B, Correll et a. c/ Bagnouls et a. : Bull. civ. III, no 178).

Section 2 : Contenu de la promesse synallagmatique de vente

85 Contenu de la promesse synallagmatique de vente La promesse synallagmatique doit contenir les indications essentielles concernant le bien vendu ainsi que le prix. Voir la partie Formulaire du Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

Sous-section 1 : Information et protection de l'acquéreur

86 Information de l'acquéreur Tout comme dans la promesse unilatérale, le vendeur a un devoir d'information à l'égard de l'acquéreur portant aussi bien sur la consistance du bien vendu que sur son état au moment de la vente. Ainsi, le vendeur devra fournir à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique complet (v. nos 20 et s.) contenant :

— le constat de risque d'exposition au plomb (v. no 21 et l'étude «Amiante et autres sujets liés à la santé dans les bâtiments») ; — l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante (v. no 22 et l'étude «Amiante et autres sujets liés à la santé dans les bâtiments») ; — l'état mentionnant la présence de termites (v. no 23) ; — l'état de l'installation intérieure de gaz (v. no 24) ; — l'état des risques naturels et technologiques (v. no 25) ; — le diagnostic de performance énergétique (v. no 26) ; — l'état de l'installation intérieure électrique (v. no 27).

En outre, le document de contrôle de l'installation d'assainissement devra être fourni à compter du 1er janvier 2013 (v. no 28). Les informations relatives au terrain doivent également être fournies à l'acquéreur (v. no 29 et s.), tout comme les mentions obligatoires pour la vente d'un lot de copropriété (v. no 14 et s.).

87 Protection légale de l'acquéreur emprunteur Voir nos 16 et 58 et s.

Sous-section 2 : Indemnité d'immobilisation

88 Versement obligatoire d'une indemnité d'immobilisation À compter du 1er juillet 2009, toute promesse consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, ou faisant l'objet d'un acte de prorogation portant sa durée de validité à plus de 18 mois, devra prévoir le versement par l'acquéreur entre les mains du notaire d'une indemnité d'immobilisation représentant au minimum 5 % du prix de vente, ou de lui en remettre caution (v. no 54).

Sous-section 3 : Clauses financières sanctionnant l'inexécution de la promesse

89 Dédit et clause pénale Comme en matière de promesse unilatérale de vente (v. no 55 et s.), il est généralement prévu dans la promesse synallagmatique, un dédit (v. nos 90 et s.) ou une clause pénale (v. nos 93 et s.). Il faudra déterminer dans la promesse la nature exacte du versement convenu et sa destination et préciser si les parties entendent :

— se réserver chacune la liberté de ne pas donner suite à la promesse moyennant le paiement à l'autre partie d'une somme donnée, ce versement constituant un dédit ; — ou consacrer le caractère définitif de leur accord réciproque auquel cas il s'agit d'un acompte sur le prix concrétisant le lien définitif qui les lie en vue de la réalisation de l'acte authentique ultérieur. Dans cette hypothèse, il n'est plus loisible à l'une des parties de renoncer à son engagement.

Sur la distinction effectuée par les praticiens entre le dédit et les arrhes, voir l'étude Promesse synallagmatique de vente - Compromis du Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

§ 1 : Clause de dédit 90

Utilisation du dédit Il est nécessaire d'inclure une clause de dédit dans un compromis lorsque l'une des parties veut par avance faire obstacle à la possible exécution forcée de la vente dans le cas où l'ensemble des conditions suspensives serait levé. En effet, face au refus de l'une des parties de réaliser définitivement la vente, le cocontractant ne peut qu'exiger le versement du dédit. Cette clause doit toutefois être mise en œuvre de bonne foi (

Cass. 3e civ., 11 mai 1976, no 75-10.854, Garelick c/ Uzan : Bull. civ. III, no 199). Cette faculté de dédit pourra être réciproque, par application de l'article 1590 du code civil (v. no 55).

91 Appréciation judiciaire (dédit ou acompte) Comme en matière de promesse unilatérale de vente (v. nos 55 et s.), il appartiendra aux tribunaux de qualifier la nature exacte des versements prévus dans les promesses synallagmatiques. Ainsi il n'y a pas lieu de retenir la qualification de dédit lorsque la rédaction de la clause permet de déceler que, dans l'intention des parties, le versement prévu était destiné non à constituer un moyen de dédit mais à servir d'acompte et à rendre l'engagement du vendeur irrévocable pendant le délai convenu ( CA Paris, 13 déc. 1955 : D. 1956, p. 130).

92 Dédit et annulation de la promesse Une clause de dédit stipulée dans une promesse de vente annulée judiciairement ne produit aucun effet, l'annulation d'un contrat ne pouvant être assimilée à une inexécution ( Cass. civ., 27 juin 1978 : JCP 1978, IR, p. 279). Pour plus de détails sur la clause de dédit, voir l'étude Promesse synallagmatique de vente - Compromis du Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

§ 2 : Clause pénale 93

Notion de clause pénale La clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à quelque chose pour assurer l'exécution d'une convention ( C. civ., art. 1226). Elle constitue un moyen de pression pour que chacune des parties exécute les obligations mises à sa charge, mais elle sert également à l'indemnisation de la partie lésée en cas d'inexécution de son cocontractant (v. aussi no 56).

94 Modulation du montant de la clause pénale Conformément à l'article 1152 du code civil, le juge peut modérer ou augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire ( Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, no 06-21.145, no 80 FS - P + B + R + I, Erdogan et a. c/ Sté Philippe : Bull. civ. III, no 15). En cas de défaillance des acquéreurs, le vendeur ne peut réclamer de dommages et intérêts supérieurs à ceux fixés par la clause pénale figurant dans la promesse, dès lors qu'aucune réserve n'avait été insérée dans l'acte pour le cas où le préjudice serait supérieur à celui qui résulterait de la clause pénale ; celle-ci, correspondant au dixième du prix, ne peut être considérée comme manifestement dérisoire ( Cass. 3e civ., 3 juill. 1979, Lefevre c/ Leleux

et a. : Gaz. Pal. 1979, 2, pan., p. 528).

95 Nullité du compromis et clause pénale Conformément à l'article 1227 du code civil, la nullité du compromis entraîne celle de la clause pénale qui la contient ( Cass. 3e civ., 12 févr. 2003, no 01-11.258, no 176 FS - P + B, Py c/ Graf : Bull. civ. III, no 30). La résolution pour inexécution n'emporte pas renonciation à la mise en œuvre de la clause pénale ( Cass. 3e civ., 15 févr. 2005, no 04-11.223, Sté d'investissement et développement d'hôtellerie et loisir européenne - Sidhole c/ Sté XT Logistique et a.). Voir également l'étude Promesse synallagmatique de vente - Compromis du Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

Sous-section 4 : Clause de substitution

96 Clause de substitution Après plusieurs années d'incertitudes et de controverses, la menace de requalification qui pesait sur les promesses synallagmatiques de vente accordant à l'acquéreur la faculté de se substituer un tiers pour réaliser l'acquisition semble définitivement écartée. La Cour de cassation a tranché : la faculté de substitution stipulée dans une promesse synallagmatique de vente ne remet pas en cause l'engagement d'achat de l'acquéreur ( Cass. 3e civ., 28 juin 2006, no 05-16.084, no 791 FP - P + B + R + I, Gomes et a. c/ Teixeira et a. : Bull. civ. III, no 166). Antérieurement, il avait été jugé que la clause de substitution remettait en cause l'engagement d'achat du bénéficiaire, justifiant la qualification de promesse unilatérale ( CA Paris, 2e ch., 7 sept. 2000, no 1999/05009, Cie d'investissement et de gestion c/ SARL MRTI CA Paris, 2e ch., sect. B, 3 févr. 2005, no 04/13822, Teixeira et a. c/ Gomes et a.). Cette conception était lourde de conséquence puisqu'à défaut d'enregistrement de l'acte sous-seing privé dans les 10 jours de son acceptation, celui-ci était frappé de nullité ( C. civ., art. 1589-2).

Section 3 : Régime fiscal - Enregistrement - Publicité foncière

97 Enregistrement Contrairement à ce qui est prévu pour la promesse unilatérale, l'enregistrement du « compromis » n'est pas une condition de sa validité. La rédaction de la promesse devra éviter toute ambiguïté quant à son caractère synallagmatique, afin d'éviter tout risque d'annulation sur la base de l'article 1589-2 du code civil (v. no 38).

98 Publicité de la promesse Le décret du 4 janvier 1955 prévoit que sont obligatoirement soumis à la publicité foncière tous actes, même assortis d'une condition suspensive, portant ou constatant entre vifs une mutation ou constitution de droits réels immobiliers ( D. no 55-22, 4 janv. 1955, art. 28 mod. par ord. no 2006-346, 23 mars 2006, art. 54, V : JO 24 mars). La sanction de la non-publication n'est pas la nullité de l'acte mais son inopposabilité aux tiers qui auraient acquis sur le même immeuble, et du chef du vendeur, des droits concurrents qu'ils auraient fait publier. La promesse synallagmatique portant sur un bien immobilier doit être publiée, qu'elle soit conclue avec ou sans condition suspensive.

Cette obligation peut être considérée comme ayant une portée relative dans la mesure où la promesse ne sera pas toujours assimilable à la vente elle-même (v. no 104).

99 Formalité fusionnée : enregistrement et publicité foncière Dans le cadre de la publicité, la promesse sera soumise à la formalité fusionnée de l'enregistrement et de la publicité foncière et ce, dans les 2 mois de la date de l'acte. Le bureau compétent est celui du lieu de la situation de l'immeuble. Cette formalité nécessitera l'authentification de la promesse sous seing privé par son dépôt au rang des minutes d'un notaire avec reconnaissance d'écritures et de signatures. En effet, il est fait défense aux receveurs d'accomplir la formalité de l'enregistrement à l'égard des actes obligatoirement sujets à publicité dans un bureau des hypothèques et qui ne seraient pas dressés en la forme authentique ( CGI, art. 660).

100

Droits exigibles Dans l'hypothèse où la promesse synallagmatique vaut vente (v. no 101 et s.), elle est soumise aux droits proportionnels prévus pour les mutations immobilières, à moins qu'elle ne soit affectée d'une condition suspensive. Une telle condition suspend la formation de la vente contrairement à la stipulation d'un terme qui ne permet pas de différer l'exigibilité de ces droits ( Rép. min. no 3865 : JO Sénat Q, 21 juill. 1982, p. 3751). La promesse conclue sous condition suspensive est, compte tenu de son caractère incertain, assujettie au seul droit fixe. Dès que la condition se réalisera, l'impôt de mutation deviendra exigible, même si aucun acte n'est établi pour constater cette réalisation. Ce qui précède permet de saisir l'importance de la rédaction de la promesse et l'intérêt qu'il y a à faire ressortir son caractère de vente non définitive, en stipulant expressément qu'il s'agit d'une promesse soumise à certaines conditions et que la vente ne sera parfaite que si l'ensemble de ces conditions se trouve réalisé. Cependant, l'administration fiscale n'est pas liée par la qualification des parties et elle peut, à partir d'un examen du contrat, décider s'il y a vente à terme ou vente affectée d'une condition (suspensive ou résolutoire).

Section 4 : Effets de la promesse synallagmatique

Sous-section 1 : Promesse de vente valant vente

101 Principe : la promesse de vente vaut vente Le plus souvent, la promesse de vente consacre un échange ferme des consentements des parties sur le bien et sur le prix, ceci lui conférant la valeur d'une vente. Les parties peuvent convenir de retarder les effets de celle-ci. Pour plus de détails sur cette notion, voir l'étude Promesse synallagmatique de vente - Compromis dans le Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

102

Insertions de conditions suspensives Bien que les parties aient donné leur consentement définitif à la vente, leurs engagements respectifs continuent de dépendre de la survenance d'un ou plusieurs événements futurs et incertains. L'insertion de conditions suspensives est d'utilisation très courante. La réalisation de l'ensemble des conditions suspensives entraînera la formation de la vente au

jour du compromis ( C. civ., art. 1181). La survenance de ces événements suffit à caractériser l'opération de vente, sauf dans l'hypothèse où les effets de celle-ci seraient ultérieurement différés (v. no 103). En dehors de ce cas, elle est définitive entre les parties, seule l'opposabilité aux tiers se trouvant subordonnée à la réitération par acte authentique. Chaque partie peut renoncer, dans le délai imparti pour sa réalisation, au bénéfice des conditions suspensives qui ont été insérées à son seul profit. Dans cette hypothèse, dès la renonciation au bénéfice de la dernière condition suspensive non réalisée, la vente se trouve parfaite au jour de la signature du compromis.

les parties peuvent prévoir contractuellement que la vente sera parfaite au jour de la levée de la dernière condition suspensive, par dérogation à la rétroactivité de l'article 1181 du code civil.

103

Vente à terme Généralement les parties n'entendent pas faire produire immédiatement à la promesse l'intégralité des effets de la vente définitive et il est convenu de reporter ceux-ci à une date ultérieure. Il s'agit d'une vente à terme. Le terme n'affecte pas la formation de la vente mais seulement son exécution ( C. civ., art. 1185). La vente est parfaite mais l'exécution par chacune des parties des obligations mises à sa charge n'est exigible qu'à la date fixée dans la promesse. En cas de non-respect des engagements de l'une des parties, le cocontractant pourra demander son exécution forcée (v. nos 104 et s.). Généralement les parties entendent reporter le transfert de propriété du bien et le paiement du prix de vente à la signature de l'acte authentique.

Sous-section 2 : Promesse de vente ne valant pas vente

104 Absence de formation de la vente Il arrive que les parties conviennent de subordonner à la passation de l'acte authentique, non pas les seuls effets de la vente mais sa formation même. Dans ce cas, l'application de l'article 1589 du code civil devra être écartée. De simples intentions de vendre et d'acquérir de la part des parties ne sauraient en aucune manière constituer une vente ( Cass. 3e civ., 17 juill. 1997, no 95-20.064, Vogt c/ Bentajac : RJDA no 12/1997, p. 1011 ; JCP éd. N 1998, no 48, p. 1699, obs. Coutant). Pour plus de détails sur cette notion, voir l'étude Promesse synallagmatique de vente - Compromis dans le Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

Section 5 : Exécution de la promesse synallagmatique de vente

Sous-section 1 : Notion d'exécution forcée de la promesse synallagmatique de vente

105 Sanction en fonction de la nature de la promesse De la nature exacte de la promesse dépendra la sanction qu'il y aura lieu de donner au refus de l'une ou l'autre des parties de signer l'acte notarié. D'où l'importance d'une formulation claire de la promesse quant à la nature exacte du contrat passé. En cas d'équivoque, la jurisprudence s'attache à rechercher dans le contrat les éléments permettant de déterminer exactement la portée des

engagements pris.

106

Effet de l'exécution forcée Dans l'hypothèse où le vendeur serait en mesure d'assigner l'acquéreur pour obtenir son exécution forcée, le jugement rendu tiendra lieu d'acte de vente définitif et devra être publié au bureau des hypothèques. Il sera ainsi opposable aux tiers.

107

Alternatives à l'exécution forcée En cas de défaillance de l'acquéreur, le vendeur peut préférer une autre solution que l'exécution forcée. Il a ainsi la possibilité de demander le paiement des sanctions financières prévues dans la promesse et notamment de la clause pénale (v. nos 93 et s.) ou la résolution de la promesse, éventuellement assortie de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1184 du code civil. Le vendeur peut obtenir l'exécution forcée de la vente tant qu'il n'existe aucune décision passée en force de chose jugée constatant la résolution du compromis ( Cass. 3e civ., 25 mars 2009, no 08-11.326, no 386 FS - P + B, Garèche c/ Vergnault et a.).

108

Nouveauté mars 2010

Conditions nécessaires à l'exécution forcée L'exécution forcée du compromis n'est possible que si la vente est parfaite (v. nos 101 et s.). Le consentement des parties doit exister sans équivoque ( Cass. com., 22 nov. 2005, no 04-12.183, no 1463 F - P + B, Lavaud c/ Sté Lavaud et a. : Bull. civ. IV, no 234 Cass. 3e civ., 14 janv. 2009, no 08-10.570, Sté Le Gouessant c/ Philippe et a.) et le bénéficiaire d'un compromis de vente ne peut demander la réitération de la vente si le bien a été vendu entre-temps à un tiers par acte authentique régulièrement publié à la conservation des hypothèques ( Cass. 3e civ., 6 mai 2009, no 08-12.856, Masson et a. c/ Klee et a.). A été cassé l'arrêt annulant la vente intervenue au profit d'un tiers régulièrement publiée à la conservation des hypothèques et déclarant parfaite la vente consentie aux bénéficiaires d'un compromis de vente conclu antérieurement. Le compromis n'ayant pas été publié, il est inopposable au tiers acquéreur ( Cass. 3e civ., 10 févr. 2010, no 08-21.656, Manino et a. c/ Sté Foch investissement et a.). Voir l'étude Promesse synallagmatique de vente - Compromis dans le Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

Sous-section 2 : Conditions suspensives et exécution de la promesse synallagmatique de vente

§ 1 : Caducité de la promesse synallagmatique de vente 109

Appréciation de la condition suspensive Si en général le défaut de réalisation d'une condition suspensive entraîne la caducité de la promesse (v. no 110), il convient d'examiner la rédaction de celle-ci pour en être assuré. Il peut arriver que, malgré la non-levée de certaines conditions ou par la renonciation à leur bénéfice, la vente puisse être considérée comme parfaite (v. no 111). À ce titre, l'exécution forcée pourra être poursuivie par l'une ou l'autre partie à l'opération (v. nos 105 et s.).

110 Caducité de la promesse synallagmatique En principe, le défaut de réalisation de la condition suspensive avant la survenance du terme fixé pour la réitération, entraîne la caducité de la promesse ( Cass. 3e civ., 26 mai 2004, no 02-21.178, Guigoures et a. c/ Lancelot et a.). La jurisprudence reconnaît la caducité de la promesse :

— lorsque le défaut de versement du prix à bonne date est invoqué par le vendeur de bonne foi ( Cass. 3e civ., 23 juin 2004, no 03-12.207, no 785 FS - P + B, Sté Sceaux immobilier c/ Elias : Bull. civ. III, no 132) ; — dans l'hypothèse où la vente est subordonnée à l'établissement d'un acte authentique avant une certaine date et où l'acquéreur n'a pas mis en demeure le vendeur de s'exécuter avant cette date ( Cass. 3e civ., 4 déc. 2002, no 01-02.578, SCI Horizon 92 c/ Dore) ; — lorsqu'une clause résolutoire stipule expressément que la promesse sera caduque à défaut de réitération par acte authentique et de versement du prix dans un délai donné ( Cass. 2e civ., 25 févr. 1981 : JCP 1981, II, 226 Cass. 3e civ., 20 janv. 1982, Sté CFCR et a.) ; — lorsque le vendeur demande le report de la vente au-delà du terme prévu et que celui-ci est refusé par l'acquéreur ( CA Paris, 2e ch., sect. A, 25 oct. 1995, no 93-3969, Raoul et a. c/ Robert et a. : D. 1996, IR, p. 20, 2e ch. A) ; — lorsque l'immeuble n'est pas libre de toute occupation au jour de la réitération de l'acte, contrairement à ce qui était prévu dans la promesse ( CA Versailles, 3e ch., sect. 3e ch., 5 avr. 1996, no 93-4880, Glatiny c/ EPA : Gaz. Pal. 1996, 2, somm., p. 553).

En revanche, l'absence de signature de l'acte authentique dans le délai prévu ne rend pas la promesse synallagmatique caduque, sauf stipulation contraire, et la réitération tardive de la vente après renonciation du preneur initial à son droit de préemption est opposable au nouveau preneur ( Cass. 3e civ., 18 févr. 2009, no 08-10.677, no 232 FS - P + B, Devoisin et a. c/ Trolle et a.).

111

Renonciation à la caducité de la promesse - illustrations jurisprudentielles Est réputé avoir renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse :

— le vendeur qui communique au notaire les documents nécessaires à l'établissement de l'acte authentique de vente malgré l'obtention du prêt au-delà du délai prévu ( Cass. 1re civ., 21 mars 1995, no 93-12.375, no 549 P, Nadeau c/ Sté Lestrille : Bull. civ. I, no 138 : RJDA no 10/1995, no 1074) ; — l'acquéreur qui renonce à se prévaloir du défaut de réalisation de conditions suspensives, sans qu'il puisse toutefois demander une réduction de prix lors de sa réalisation forcée ( Cass. 3e civ., 31 mars 2005, no 04-11.752, no 403 FS - P + B, Moreau et a. c/ Fernandez et a. : Bull. civ. III, no 82).

112

Renonciation au bénéfice d'une condition suspensive La renonciation de l'acquéreur au bénéfice des conditions suspensives contenues dans la promesse, et stipulées dans son seul intérêt, doit intervenir avant la date de réitération de la promesse, qui constitue le point de départ de l'exécution forcée du contrat ( Cass. 3e civ., 17 déc. 2008, no 07-18.062, no 1387 FS - P + B, Sté Marignan immobilier c/ Sté Factory Développement et a. : Bull. civ. III, no 211).

113 Nullité des promesses contenant une condition suspensive impossible Toute condition impossible, contraire aux bonnes mœurs ou prohibée par la loi, est frappée de nullité ( C. civ., art. 1172). La Cour de cassation affirme que l'annulation fondée sur une condition suspensive impossible relève de la nullité relative ( Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, no 07-14.396, no 961 FS - P + B + R, Pantani c/ Josse, ès qual. et a.: Bull. civ. III, no 148). Il en résulte que :

— le vice affectant la condition ne peut être invoqué que par celui dont la loi qui a été méconnue tendait à assurer la protection, soit le contractant aux intérêts duquel l'irrégularité porte atteinte ; — l'action judiciaire correspondante est soumise au délai de prescription de 5 ans ( C. civ., art. 1304, mod. par L. no 2007-308, 5 mars 2007, art. 10, 4o : JO, 7 mars).

§ 2 : Réitération par acte authentique et exécution forcée 114

Nature de la promesse et condition suspensive de réitération par acte authentique La clause selon laquelle les effets de la vente sont différés jusqu'à la signature de l'acte notarié ne doit pas être ambiguë au risque de recevoir différentes qualifications. Elle peut s'interpréter comme :

— une simple modalité du transfert de propriété (v. no 115) ;— un élément constitutif de la vente (v. no 116).

Or, retenir l'une ou l'autre de ces qualifications ne sera pas sans conséquence sur l'opération, notamment en ce qui concerne l'exécution forcée de la vente en cas de refus de réitération par l'une des parties.

115

Réitération et transfert de propriété Les parties peuvent envisager de reporter le transfert de propriété au jour de l'établissement de l'acte notarié sans revenir sur le caractère parfait de la vente ( Cass. 3e civ., 20 déc. 1994, no 92-20.878, no 2013 P, Lionard c/ Jarry : Bull. civ. III, no 229 Cass. 3e civ., 28 mai 1997, no 95-20.098, no 935 P, Ibo c/ Ibo : Bull. civ. III, no 123). C'est notamment le cas si la promesse stipule clairement que la date de signature de l'acte authentique constitue, non pas un terme extinctif de l'obligation, mais le point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, l'exécution forcée peut être demandée ( Cass. 3e civ., 20 mars 2002, no 00-13.888, Bonamy c/ Haghighat-Chear : RJDA no 7/02, no 745 Cass. 3e civ., 23 mai 2006, no 05-14.690, SCI Monta c/ Trompat et a.).

116

Réitération en tant qu'élément constitutif de la vente Les parties peuvent faire de la réitération par acte authentique ou du paiement du prix un élément constitutif de la vente en indiquant dans la promesse que leur consentement est subordonné à la signature de l'acte définitif ( Cass. 3e civ., 10 mai 2005, no 03-19.238, Ezelin et a. c/ Sté Kanlanjan et a.). Dans cette hypothèse, l'exécution forcée de la vente ne peut être demandée et la promesse est caduque (v. no 110).

§ 3 : Obtention du prêt et sort de la promesse 117

Obtention du financement Les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation sont d'ordre public et édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur. Si, dans le délai de la condition suspensive, l'emprunteur a été informé par son banquier de sa décision

d'octroi du prêt sollicité, il est en droit d'exiger la réalisation de la vente, même si l'offre de prêt ne lui a été transmise qu'après la date prévue pour la réalisation de cette condition ( Cass. 3e civ., 24 sept. 2003, no 02-11.815, no 1005 FS - P + B, Didey c/ Gouzes et a. : Bull. civ. III, no 164 ; JCP N 2004, II, 1239, obs. S. Piedelièvre). Voir aussi nos 16 et 58 et s.

§ 4 : Obtention du permis de construire et sort de la promesse 118

Condition suspensive d'obtention du permis de construire stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur Si une condition d'obtention du permis de construire est incluse dans la promesse dans le seul intérêt de l'acquéreur, celui-ci est en droit d'y renoncer ( Cass. 3e civ., 26 juin 1996, no 94-18.525, no 1183 P P, Bernier c/ Pauchard : Bull. civ. III, no 163 Cass. 3e civ., 18 mars 1998, no 95-22.089, Sté GTM-BTP c/ Sté Les grands Vins sélectionnés Cuaz Frères : Contrats, conc., consom., juin 1998, no 85, p. 10, note L. Leveneur ; RJDA no 6/1998, no 694). La renonciation doit intervenir avant que la promesse ne soit caduque ( Cass. 1re civ., 13 nov. 2003, no 01-15.911, Ville de Nice c/ Sté Amidis et Cie). Si elle intervient postérieurement, le bénéficiaire ne peut plus en exiger la réalisation ( Cass. 3e civ., 13 nov. 2003, no 02-15.145, Sté Immobilier et informatique c/ Mercante).

119

Condition suspensive d'obtention du permis de construire stipulée dans l'intérêt des deux parties Lorsque la condition suspensive n'a pas été stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, les deux parties peuvent se prévaloir de sa défaillance et de la caducité de la promesse en résultant ( Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, no 97-20.110, no 1266 P + B, Baron c/ Bonnefon : Bull. civ. III, no 179 ; RD imm. 1999, p. 666). Le bénéficiaire d'une promesse de vente conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, commet une double faute pour n'avoir pas, avant de s'engager, pris connaissance du plan d'urbanisme, ni s'être renseigné sérieusement sur le caractère constructible de cette parcelle. Cette faute ouvre droit, pour le promettant, à des dommages et intérêts du fait de la non-réalisation de la vente ( Cass. 3e civ., 16 nov. 1982, no 81-12.708, no 1509, Ritz c/ Perino). Le notaire n'est pas tenu de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer les chances de délivrance d'un permis de construire et aucun manquement ne peut lui être reproché en cas de refus du permis de construire objet de la condition suspensive ( Cass. 1re civ., 5 déc. 2000, no 98-12.689, no 1856 FP, Mandin c/ Sté Soclova et a. : Bull. civ. I, no 315, JCP N 2001, p. 764). Le bénéficiaire qui n'est pas responsable du défaut d'obtention de son permis de construire a droit à la restitution du dépôt de garantie ( Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, no 02-11.190, Le Port c/ Sté Les Nouveaux Constructeurs et a.).

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